แผนธุรกิจบ้านเช่า, business plan: rented...

แผนธรกจบานเชา

โดย

นายสรรฐ งานทว

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

บรหารธรกจมหาบณฑต

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

BUSINESS PLAN: RENTED HOUSE

BY

MR.SORARAT NGANTHAVEE

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF

THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF

MASTER OF BUSINESS ADMINISTRATION

FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY

ACADEMIC YEAR 2015

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ แผนธรกจบานเชา

ชอผเขยน นายสรรฐ งานทว

ชอปรญญา บรหารธรกจมหาบณฑต

คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารยกตต สรพลลภ

ปการศกษา 2558

บทสรปผบรหาร

ในปจจบนความตองการทอยอาศยใน อ.หวหน ยงเตบโตอยางตอเนองจากการขยายตว

ของเมองออกสพนทรอบนอก ชมชนเรมขยายออกมาอยในเขตชานเมอง จากขอมลของเทศบาลเมอง

หวหน อ.หวหน มประชากรแฝงไมนอยกวารอยละ 50 ของประชากรทอยอาศยและมแนวโนมทจะม

ผเขามาอยอาศยเพมขนอยางตอเนองทาใหธรกจบานเชาเปนธรกจทมความมนคงและถอไดวาเปน

ธรกจทยงเตบโตไดอยางรวดเรวทาใหความตองการทอยอาศยเพมขนอยางตอเนอง

ดวยเหตผลขางตนน จงเปนทมาของแผนธรกจบานเชา โดยจะเนนพนทใชสอย และ

ความสะดวกสบายเปนหลก อยในทาเลทดสามารถเขาถงสถานทตางๆไดสะดวก

สาหรบแผนการตลาดจะเนนเจาะกลมเปาหมายหลกเปนพนกงานททางานอยโดยรอบ

บรเวณโครงการไมเกน 1 กโลเมตร มลกษณะการอยอาศยเพยงคนเดยว ตองการความเปนสวนตวสง โดยจะเนนคณภาพของหองพกเปนหลก มสงอานวยความสะดวกครบถวน ทาเลเหมาะสม อยใกล

ททางาน ราคาคาเชาอยในระดบทไมสงจนเกนไปเมอเปรยบเทยบกบคแขง

จากการศกษาความเปนไปไดในการดาเนนกจการโดยใชวธวเคราะหมลคาปจจบนสทธ

(NPV) พบวา มมลคาปจจบนของกระแสเงนสดรบสทธตลอดอายโครงการเทากบ 150,364.65 บาท

และมอตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เทากบรอยละ 10.2 ซงเปนอตราทสงกวาตนทนเฉลยของ

กจการ (WACC: Weighted Average Cost of Capital) ทอยในอตรารอยละ 10 โดยมระยะเวลาใน

การคนทน (Payback Period) เทากบ 6 ป 9 เดอน

ซงจากขอมลและการกาหนดแผนงานตางๆ จงทาใหเหนวาแผนธรกจบานเชามความ

นาสนใจ และคมคาทจะลงทน

คาสาคญ: บานเชา, อพารทเมนท

(2)

Independent Study Title BUSINESS PLAN: RENTED HOUSE Author Mr.Sorarat NganthaveeDegree Master of Business Administration Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy Thammasat UniversityIndependent Study Advisor Associate Professor Kitti Siripullop Academic Year 2015

EXECUTIVE SUMMARY

In the present, the demand for residence in Hua-Hin district is growing continuously leading to expansion of urban areas and increasing in number of population in the suburb. From the information provided by the Hua-Hin Municipality, the non-registered population within Hua-Hin amount to 50% of the total population with growing trend. As a result, the rented house business become a stable and fast growing business option as it feeds into the continuously increasing demand for place to live in Hua-Hin district. The Rented House business plan is the result from the mentioned reason. The plan focuses on providing a spacious, comfortable living space in a convenient and accessible location. Marketing plan will focus on customers who are employee that works within 1 kilometer radius of the “Rented House” that prefer living alone. The “Rented House” will be able to cater to customers need through providing fully furnished quality housing that are close to their work place with competitive pricing. From the feasibility study through Net Present Value analysis, the present value of the overall project net cash flow is 150,364.65 Baht in profit with Internal Return Rate of 10.2% which is higher than the Weighted Average Cost of Capital at 10%. The payback period of this project is 6 years and 9 months. In conclusion, the existing information along with the feasibility study indicates that the Rented House business is an interesting business and investment opportunity.

Keywords: Rented House, Apartment

(3)

กตตกรรมประกาศ

การคนควาอสระฉบบนสามารถสาเรจลลวงไปไดเพราะผเขยนไดรบการชวยเหลอและ

แรงบนดาลใจจาก ทานอาจารยทปรกษา รองศาสตราจารย กตต สรพลลภ ซงทานไดเสยสละเวลา

อนมคา และใหการชวยเหลอในดานตาง ๆ พรอมทงชวยใหคาปรกษาเวลาประสบปญหา

นอกเหนอจากนอกสงหนงทสาคญคอกาลงใจจากครอบครวททาใหใหผเขยนสามารถฝาฝนอปสรรค

ตาง ๆ ไปไดจนทาใหการคนควาอสระฉบบนสาเรจลลวงดวยด

ผเขยนหวงวาการคนควาอสระฉบบนจะสามารถสรางประโยชนใหกบผทสนใจ และคณ

ความดตาง ๆ ขอมอบแดผมพระคณทกทาน หากมขอบกพรองประการใดผเขยนขอนอมรบไวแตเพยง

ผเดยว

นายสรรฐ งานทว

(4)

สารบญ

หนา

บทสรปผบรหารภาษาไทย (1)

บทสรปผบรหารภาษาองกฤษ (2)

กตตกรรมประกาศ (3)

สารบญตาราง (8)

สารบญภาพ (9)

บทท 1 บทนา 1

1.1 ธรกจบานเชา 1

1.1.1 ลกษณะของธรกจบานเชา 1

1.1.1.1 Value Proposition 1

1.1.1.2 Market Segment 1

1.1.1.3 Core Capabilities 1

1.1.1.4 Partner Network 1

1.1.1.5 Revenue Stream 1 1.2 ทมาและความนาสนใจของธรกจ 1

1.3 เหตผลทเลอกทากจการนเปนแผนธรกจ 4

บทท 2 การประเมนสภาพแวดลอมภายนอก 5

2.1 โครงสรางอตสาหกรรม 5

2.1.1 อพารทเมนท 5

2.1.2 คอนโด 5

2.1.3 บานเดยว 5

(5)

2.2 การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก 5

2.2.1 สภาพแวดลอมดานการเมอง (+) (-) 5

2.2.2 สภาพแวดลอมดานเศรษฐกจ (+) 6

2.2.3 สภาพแวดลอมดานสงคมและวฒนธรรม (+) 6

2.2.4 สภาพแวดลอมดานเทคโนโลย (+) 6

2.3 การประเมนความนาสนใจของอตสาหกรรม 7

2.3.1 อานาจตอรองของผผลต (+) 7

2.3.2 อานาจตอรองของผซอ (-) 7 2.3.3 การแขงขนระหวางคแขงในอตสาหกรรมเดยวกน (-) 7

2.3.4 ภยคกคามจากสนคาทดแทน (+) 8

2.3.5 ภยคกคามจากคแขงรายใหม (+) 8

2.4 ปจจยหลกทมผลตอความสาเรจ 8

2.4.1 คณภาพและความแตกตางของสนคา 8

2.4.2 สรางเครอขายความสมพนธกบลกคาและคนกลาง 8

2.5 การวเคราะหคแขงขน 9

2.5.1 คแขงทางตรง 9

2.5.2 คแขงทางออม 10

2.5.3 สนคาทดแทน 11

2.6 สรปประเดนสาคญจากการวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก 11

บทท 3 ประเมนสภาพแวดลอมภายใน 12

3.1 การประเมนจดออนจดแขงของธรกจ 12

3.1.1 จดแขงของธรกจ 12

3.1.2 จดออนของธรกจ 12

3.2 การประเมนโอกาสและอปสรรคของธรกจ 12

3.2.1 โอกาสของธรกจ 12

3.2.2 อปสรรคของธรกจ 12

3.3 Vision 13

3.4 Mission 13

3.5 Goal 13

(6)

3.5.1 เปาหมายระยะสน 13

3.5.2 เปาหมายระยะยาว 13

บทท 4 การวจยตลาด 14

4.1 วตถประสงคการวจย 14

4.2 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 14

4.3 ระเบยบวธวจย 14 4.4 วธการเกบขอมลและแหลงขอมล 15

4.4.1 แหลงขอมล 15

4.4.2 เครองมอทใชในการวจย 15

4.5 สรปผลการวจย 16

4.5.1 สรปประเดนสาคญของผลการวจยจากกลมของผทเชาอพารทเมนท 16

4.5.2 สรปประเดนสาคญของผลการวจยจากกลมของผทเชาคอนโด 17

4.6 ประเดนทเปนประโยชนตอการวางแผนกลยทธในดานตาง ๆ 17

บทท 5 กลยทธทางการตลาด 19

5.1 วตถประสงคทางกาตลาด 19

5.2 การแบงสวนตลาด Segmentation 19

5.2.1 กลมพนกงาน 19

5.2.2 กลมครอบครว 19 5.2.3 กลมนกทองเทยวชาวตางชาต 20

5.3 การเลอกกลมเปาหมาย Targeting 20

5.3.1 กลมเปาหมายหลก 20

5.3.2 กลมเปาหมายรอง 20

5.4 การวางตาแหนงผลตภณฑ (Positioning) 20

5.4.1 Perceptual Map 21

5.5 กลยทธสวนประสมทางการตลาด 21

5.5.1 สนคา (Product) 21

5.5.2 ราคา (Price) 21

(7)

5.5.3 ชองทางการจดจาหนาย (Place) 22

5.5.3.1 ชองทางการจดจาหนายตรง 22

5.5.3.2 ชองทางการจดจาหนายทางออม 23

5.5.4 การสงเสรมการตลาด (Promotion) 23

5.5.4.1 การโฆษณาออนไลน 23

5.5.4.2 Facebook 23

บทท 6 กลยทธการปฏบตการ 24

6.1 การเลอกทาเลทตง 24

6.2 การวางแผนการดาเนนงาน 26

6.2.1 แผนการดาเนนงานกอนการเปดใหบรการ 26

6.2.2 แผนการดาเนนงานหลงเปดใหบรการ 26

6.3 การจดสรรพนทในโครงการ 26

บทท 7 กลยทธการเงน 28

7.1 วตถประสงคของการวางแผนการเงน 28

7.2 เปาหมายทางการเงน 28

7.3 นโยบายทางการเงน 28

7.3.1 การดารงเงนสด 28

7.4 โครงสรางเงนทน 28 7.4.1 เงนลงทนในสวนของเจาของ 29

7.4.2 ตนทนถวเฉลยถวงนาหนก 30

7.5 ขอสมมตฐานของการพยากรณตวแปรทางการเงน 30

7.5.1 สมมตฐานของงบกาไรขาดทน 30

7.5.1.1 รายไดของกจการ 30

7.5.1.2 เงนประกนและเงนสดรบลวงหนา 30

7.5.1.3 ตนทนขาย 30

7.5.1.4 คาใชจายในการดาเนนงาน 32

7.5.1.5 ภาษเงนไดนตบคคล 32

(8)

7.5.1.6 ภาษโรงเรอน 32

7.5.2 สมมตฐานของงบแสดงฐานะทางการเงน 32

7.5.2.1 เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 32

7.5.2.2 เจาหนการคา 32

7.5.3 ประมาณการณงบการเงนของกจการระยะเวลา 5 ป 33

7.5.3.1 งบกาไรขาดทน 33

7.5.3.2 งบแสดงฐานะทางการเงน 34

7.5.4 ประเมนความคมคาของโครงการ 35 7.5.4.1 มลคาปจจบนสทธ (NPV) 35

7.5.4.2 อตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 35

7.5.4.3 ระยะเวลาคนทน (Payback Period) 36

บทท 8 การประเมนแผนธรกจ 37

8.1 การประเมนความเปนไปไดของธรกจ 37

8.2 ปจจยวกฤตทเปนเงอนไขแหงความสาเรจหรอความลมเหลวของธรกจ 37

8.2.1 จานวนคแขงทเพมมากขน 37

8.2.2 ตนทนในการกอสราง 37

8.3 แผนฉกเฉน 38

8.3.1 แผนสารองดานการตลาด 38

8.4 แผนในอนาคต 38

8.4.1 การขยายโครงการ 38

รายการอางอง 39

ภาคผนวก

ภาคผนวก ก ประมาณการงบกาไรขาดทนของกจการ 40

ภาคผนวก ข ประมาณการ Free Cash Flow กรณ Base Case ของกจการ 42

ประวตผเขยน 43

(9)

สารบญตาราง

ตารางท หนา

7.1 อตราผลตอบแทนจากการลงทนในอสงหารมทรพย 29

7.2 ประมาณคาใชจายในการกอสรางบานพก 31

7.3 คาเสอมราคา 31

7.4 คาใชจายในการดาเนนงาน 32

7.5 งบกาไรขาดทนของกจการระยะเวลา 5 ป 33

7.6 งบแสดงฐานะทางการเงนของกจการระยะเวลา 5 ป 34

7.7 ประมาณการ Free Cash Flow กรณ Base Case ของกจการระยะเวลา 5 ป 35

(10)

สารบญภาพ

ภาพท หนา

1.1 แผนภมแสดงอตราการขายไดของโครงการคอนโดมเนยนในตลาด 3

2.1 Sunshine Hostel 9

2.2 Pearl@HuaHin 10

5.1 ตวอยางหองพก 22

6.1 แผนทแสดงตาแหนงทตงบานเชา 25

6.2 แผนผงของโครงการ 27

1

บทท 1

บทนา

1.1 ธรกจอพารทเมนท

1.1.1 ลกษณะของธรกจอพารทเมนท

เปนอพารทเมนทใหบรการทพกรายเดอน จานวน 68 หอง โดยมลกษณะการ

บรหารงานแบบมออาชพ รวมทงยงมพนทใหเชา รานอาหาร รานซกรด กบรานคาอก 2 ราน โดย

Business Model ของธรกจอพารทเมนท มรายละเอยดดงน

1.1.1.1 Value Proposition

บรการอพารทเมนทใหเชาในพนท อ.หวหน จ.ประจวบครขนธ โดยจะ

เนนความสะดวกสบาย ความปลอดภยของผทมาพก

1.1.1.2 Market Segment

กลมลกคาเปาหมายของกจการคอผททางานอยในบรเวณรอบโครงการ

1 กโลเมตร

1.1.1.3 Core Capabilities

หองพกและตวอาคารอพารทเมนท เนนความปลอดภย และมสงอานวย

ความสะดวกสามารถรองรบการใชงานของผเชา มทาเลทสามารถเขาถงสถานตาง ๆ ไดงาย อยใกล

ยานการคา 1.1.1.4 Partner Network

เครอขายความรวมมอระหวางธรกจทสาคญคอ นายหนาผหาสถานทเชา

โดยมฐานลกคาจากผททางานใน อ.หวหน แตไมไดมบานใน อ.หวหน

1.1.1.5 Revenue Stream

รายไดกจการมาจากการเกบคาเชาหองพกเปนรายเดอน โดยจะเนน

ความสะอาด ปลอดภย สะดวกสบาย และราคาไมแพง

1.2 ทมาและความนาสนใจของธรกจ

จากบทวเคราะหธนาคารอาคารสงเคราะห ภาพรวมตลาดทอยอาศยของประเทศไทยใน

ป 2556 เปนปทมอตราการเจรญเตบโตของทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลสงสด ใน

รอบ 16 ป นบตงแตวกฤตการณ ป 2540 เปนตนมา โดยมอตราการเตบโตสงสดทงในดานการเปดตว

2

โครงการใหมเขาสตลาด จานวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน และจานวนการโอนกรรมสทธทอย

อาศยและ ในขณะเดยวกน สาหรบทอยอาศยในเขตภมภาค ทงภาคเหนอ อสาน ตะวนออก ภาคใต

และจงหวดแหลงทองเทยวสาคญ กมอตราเตบโตอยางตอเนองจากป 2555

ตลาดทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลในป 2556 มอตราเตบโตในทก ๆ

ดาน คอ การเปดตวโครงการใหมเขาสตลาดจานวน 130,240 หนวย จานวนทอยอาศยสรางเสรจ

จดทะเบยน 130,046 หนวย จานวนโอนกรรมสทธทอยอาศย 180,395 หนวย อาคารชดเขาสตลาด

ใหมสงสด 85,210 หนวย

หวหนและชะอาเรมมการเตบโตของทพกอาศยในอตราคงทคอ อยทประมาณ 5,500 ยนต และเปนโครงการระดบกลางไปจนถงระดบไฮเอนด พนทวางสาหรบโครงการใหม ๆ ในตวเมองหวหน

เรมมจานวนจากด จงขยายพนทออกไปทางชะอา เขาเตา และพนทใหมอยางปกเตยนอตรายอดขาย

อยทรอยละ 65 สวนใหญผซอเปนชาวไทยเพอเปนบานพกอาศยหลงทสอง สวนผซอชาวตางชาตจะ

เปนชาวยโรปตอนเหนอและเอเชย ในดานราคาของทดนอยทประมาณ 13 ลานบาทตอไร (พนทแถว

ปราณบร) ไปจนถง 80 ลานบาทตอไร สาหรบพนทในเมองหวหน สวนราคาพนทของโครงการเฉลย

ประมาณ 80,000 บาทตอตารางเมตร หรอประมาณ 3.5 ลานบาท คณภาพของโครงการเปน

แบบไฮเอนดไปจนถงลกชวร แนวโนมราคาเพมสงขนนนมตงแตผสมไปจนถงระดบด ผลตอบแทนจาก

คาเชาประมาณรอยละ 5-6 แนวโนมการใหเชาระดบตาไปจนถงด ลกษณะไลฟสไตลผอยอาศย

ครอบครว บานหลงทสอง ชาวตางชาตทเกษยณแลวมาอาศยอยในไทย

ประชากรในหวหนประมาณ 1 ลานคน ทเปนผอยอาศย แตจากการสารวจของมลทาให

ทราบวา มประชากรแฝงหรอบคคลทไมไดมภมลาเนาอยท อ.หวหน มากเปน 2 เทาของประชากร

หรอประมาณ 2 ลานคน ทาใหมการสรางทอยอาศยอยตลอดเวลา โดยคาดการวารอยละ 10 ของ 2

ลานคน เปนจานวน 20,000 คน คนเชาทพกอาศย ไมไดมทอยเปนของตนเอง ประกอบกบขอมล

ปรมาณทพกทมประมาณ 15,000 หองจงทาใหยงมความตองการทพกอย จากภาพรวมของตลาดทอยอาศยของประเทศทมแนวโนมเพมขนอยางตอเนอง แสดงให

เหนวายงมความตองการทอยอาศยอยโดยจะเหนไดจากภาพท 1.1 วาหวหนมผบรโภคใหความสนใจ

โดยอตราการขายไดเฉลย ณ สนป พ.ศ. 2555 อยทประมาณ 70% โดยทในพนทหวหนฝงทะเลสง

ทสดทประมาณ 73% ซงใกลเคยงกบพนทหวหนฝงภเขา

3

ภาพท 1.1 แผนภมแสดงอตราการขายไดของโครงการคอนโดมเนยนในตลาด

รายละเอยดทดนทจะในการทาธรกจตงอยท อ.หวหน จ.ประจวบครขนธ เนอท

ประมาณ 1 ไร อยเขาไปในซอยหวหน 90 กบ 92 อยหางจากถนนเพชรเกษมประมาณ 100 เมตร

ราคาประเมนราชการอยท 20,000 บาท ตอวา ราคาพนทตอไรอยทประมาณ 8,000,000 บาท หางจากทดนประมาณ 300 เมตร มหางสรรพสนคา Market Village กบ โรงพยาบาลกรงเทพ ดานตรง

ขางของถนนเพชรเกษม หางจากทดนประมาณ 400 เมตร มชายหาดหางจากสถานทราชการในตว

เมองประมาณ 1 กโลเมตร

ประชากรในเขตเทศบาลเมองหวหนมอยจานวน 51,926 คน และมประชากรแฝงอย

ประมาณ 200,000 คน โดยแบงเปนนกทองเทยวประมาณ 167,050 คนตอเดอน และประชากรท

ยายถนฐานมาพานกอยประมาณ 50,000 คน (อรนช ใจด, 2552)

จากขอมลดงกลาวสามารถสรปไดวาในเขตเทศบาลเมองหวหนมประชากรแฝงทมา

พานกอยไมตากวารอยละ 50 ของประชากรในพนททงหมด

ขอสมมตฐานจานวนพนกงานทอยในรศม 1 กโลเมตรของพนททคาดวาจะทาการสราง

ทพกอาศย

สถานท จานวนคน

Market Village 650

โรงพยาบาลกรงเทพ 300

G Hua Hin Resort and Spa 120

โรงพยาบาลซานเปาโล 150 จานวนคนรวมทงสน 1,220

4

จากขอมลทไดอางองมาขางตน พบวาประชากรแฝงในเขตเทศบาลเมองหวหนมจานวน

ไมนอยกวาประชากรรอยละ 50 ของพนทโดยประมาณ

ดงนนจานวนประชากรแฝงโดยประมาณ (จานวนคน *0.5) 610 คน และมแนวโนมการ

เจรญเตบโต

1.3 เหตผลทเลอกทากจการนเปนแผนธรกจ

จากขอมลดงกลาวประกอบกบการถอครองทดนทใน อ.หวหน จ.ประจวบครขนธ เนอทประมาณ 1 ไร ซงยงไมไดใชประโยชน และจากการลงพนทพบวา ทดนแปลงนอยในบรเวณทด ใน

รศม 2 กโลเมตร มโรงพยาบาล หางสรรพสนคา และสถานทราชการอกหลายแหง ทาใหผศกษาเหน

ศกยภาพของทดนแปลงนในการทาธรกจอสงหารมทรพย

5

บทท 2

การประเมนสภาพแวดลอมภายนอก

2.1 โครงสรางอตสาหกรรม

จากการสารวจพนท อ.หวหน พบวาธรกจการใหบรการหองพกอาศยสามารถแบงโดยใช

รปแบบเปนเกณฑไดดงน

2.1.1 อพารทเมนท

เปนการใหบรการเชาหองพกเปนรายเดอน สวนใหญจะเปนอาคารหลายชน

รปแบบหลากหลาย ซงราคาจะขนอยกบขนาดของหองและบรเวณทตง ซงราคาอยระหวาง 4,000 ถง

8,000 บาท จากการลงสารวจพบวาผเชาทอยอาศยสวนใหญจะทางานในบรเวณทใกลกบอพารทเมนท 2.1.2 คอนโด

เปนการใหเชาหองพกในคอนโด สวนใหญจะมราคาสงกวาอพารทเมนท

สวนใหญมทงใหบรการเปนรายเดอนกบรายวน ซงรายวนจะคดตงแต 1,000 ขนไป สวนรายเดอน

ราคาจะอยระหวาง 8,,000 ถง 16,000 บาท

2.1.3 บานเดยว

เปนการใหเชาบานทงหลง ลกคาสวนใหญจะเปนลกษณะของชาวตางชาตท

เกษยณอายแลวบานมขนาดใหญ และมบรเวณกวาง ใหเชาเปนรายเดอนราคาจะอยระหวาง 10,000

ถง 20,000 บาท

2.2 การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก

การวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอกของอตสาหกรรมอพารทเมนทใน อ.หวหน

จ.ประจวบครขนธ โดยใช PEST Analysis สามารถวเคราะหได ดงน

2.2.1 สภาพแวดลอมดานการเมอง (Political Factors) (+) (-) สภาพแวดลอมทางดานการเมองยอมสงผลกระทบตอการดาเนนธรกจ สาหรบ

ธรกจอสงหารมทรพยไดรบผลกระทบโดยตรงเพราะโครงการทภาครฐกาลงจะสรางจะทาใหพนท

6

โดยรอบโครงการมมลคาสงขนจากความคาดหวงของจานวนประชากรทจะเดนทางผาน อ.หวหน

มโครงการทจาทารถไฟความเรวสงแตอยในชวงวเคราะหโครงการ

การวเคราะหกฎหมายทเกยวของกบธรกจทพกใหเชานน ไดแก

พระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522 และปรบปรงแกไขใหม พ.ศ. 2543

พระราชบญญตภาษ

พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอม

ดงนนสภาพแวดลอมทางการเมองจงมผลกระทบโดยตรงตอธรกจอพารทเมนท

2.2.2 สภาพแวดลอมดานเศรษฐกจ (Economic Factors) (+) อ.หวหน มสภาพแวดลอมดานเศรษฐกจขนอยกบจานวนนกทองเทยวทเดน

ทางเขามาพกผอนโดยรอยละ 79 เปนคนไทยสวนนกทองเทยวตางชาตอยทรอยละ 21 จาก

นกทองเทยวประมาณ 4.6 ลานคนตอป รวมเปนรายไดประมาณ 7,523.66 ลานบาท ถงแมจะม

ปญหาเกยวกบการเมองแตนกทองเทยวกยงไปเทยว อ.หวหน อยเพราะนกทองเทยวสวนใหญเปนคน

ในประเทศ

หากเศรษฐกจของ อ.หวหน มการขายตวเพมขน จะสงผลใหคนในพนทมรายได

เพมขนจะทาใหคนเขามาอยอาศยใน อ.หวหน มากขน ความตองการทอยอาศยจงมแนวโนมเพมสง

มากขน

ผลกระทบจากสภาพแวดลอมดานเศรษฐกจนนจะแสดงอย ในรปของ

ความสามารถในการซอของผบรโภคเมอเศรษฐกจดผบรโภคกจะมกาลงซอมากขนดวย

2.2.3 สภาพแวดลอมดานสงคมและวฒนธรรม (Sociocultural Factors) (+)

การท อ.หวหน เปนสถานททองเทยวทเปนทรจกทาใหเกดเปนชมชนเมองขน

เพอรองรบนกทองเทยว สงผลใหเกดการขยายตวของเมอง โดยเฉพาะอยางยงในตวเมองของ อ.หวหน

ทมความหนาแนนของประชากรเพมขนอยางตอเนอง อกทงผบรโภคในปจจบนมความตองการแตกตางกนตามวถชวตทเปลยนไป

สภาพแวดลอมดานสงคมและวฒนธรรมจงมผลกระทบโดยตรงตอธรกจ

อพารทเมนทจากลกษณะความตองการของผบรโภค การขยายตวของเมอง การวางผงเมอง เปนผลมา

จากการเปลยนแปลงสภาพแวดลอมดานสงคมและวฒนธรรม

2.2.4 สภาพแวดลอมดานเทคโนโลย (Technological Factors) (+)

เทคโนโลยในปจจบนมการพฒนาอยางตอเนองทาใหสามารถดแลความปลอดภย

และควบคมดแลบรเวณอพารทเมนทอยางทวถง ซงระบบตาง ๆ จะชวยใหสามารถบรหารโครงการ

อพารทเมนทไดอยางมประสทธภาพ

7

ระบบทพฒนาเพอการบรหารโครงการมดงน

ระบบ Wi-Fi

ระบบรกษาความปลอดภย

ระบบเตอนไฟไหม

ระบบจายไฟฟากาลง

ซงระบบตาง ๆ นไดมการนามาใชอยางมากในธรกจทเกยวกบการใหบรการทอย

อาศยเปนจานวนมาก จงพจารณาวาสมควรแกการนามาใช

2.3 การประเมนความนาสนใจของอตสาหกรรม

การประเมนความนาสนใจของอตสาหกรรมอพารทเมนทใน อ.หวหน จ.ประจวบครขนธ

โดยใช Porter’s Five – Forces Model สามารถวเคราะหได ดงน

2.3.1 อานาจตอรองของผผลต (Bargaining Power of Suppliers) (+)

ธรกจอพารทเมนทนน เปนธรกจบรการ จงไมมการใชสนคาหรออปกรณสนเปลอง

มากนก ผผลตสาหรบธรกจนจะประกอบไปดวยผสราง วสดกอสราง เพอสรางเปนอาคาร ซงเปนการ

ลงทนสรางตอนเรมโครงการ สวนระบบสาธารณปโภคตาง ๆ ไดแก ประปา ไฟฟา โทรศพท จะเปน

องคกรของรฐ มหนาทบรการประชาชนอยแลว

จากการวเคราะหดานอานาจตอรองของผผลต สามารถสรปไดวากจการม

อานาจตอรองสงกวาผผลต

2.3.2 อานาจตอรองของผซอ (Bargaining Power Of Customer) (-)

ใน อ.หวหน มผใหบรการเชาหองพกอยเปนจานวนมากทาใหมความหลากหลายของการใหบรการ ผเชาสามารถเลอกไดวาอยากอยบรเวณไหน ระดบราคา ขนาดของหองพก จงทาให

ผซอมอานาจในการตอรองสงกวากจการ

2.3.3 การแขงขนระหวางคแขงในอตสาหกรรมเดยวกน (Rivalry among Current

Competitors) (-)

จากการสารวจพบวาสวนใหญอพารทเมนใน อ.หวหน จะมอตราเขาพกอยท

ประมาณรอยละ 70-80 และบางอพารทเมนทมการแบงสวนของหองพกมาเปนการพกรายวน

ซงสวนใหญในฤดทมนกทองเทยวเขามาใน อ.หวหน มาก การใหบรการแบบรายวนจะไดกาไรมากกก

วา

8

จากขอมลขางตนทาใหเหนวา การแขงขนในอตสาหกรรมเดยวกนนนอยใน

ระดบกลางเพราะผประกอบการสวนใหญจะพยายามจดการหองพกเพอไวรองรบนกทองเทยว

มากกวาทาสญญาระยะยาวกบผเชา

2.3.4 ภยคกคามจากสนคาทดแทน (Threat of Substitute Products) (+)

สนคาทดแทนของการเชารายเดอนคอ โรงแรม บงกะโล เพราะจดประสงคหลก

ทลกคามาใชบรการเชาทพกคอ การพกอาศย แตการเขาพกโรงแรม บงกะโล แบบรายเดอนนน

มคาใชจายทสงกวาการเชาอพารทเมนทหรอบานเชา และลกษณะของสญญากมขอแตกตางกน

จงกลาวไดวา ภยคกคามจากสนคาทดแทนอยในระดบตา 2.3.5 ภยคกคามจากคแขงรายใหม (Threat of New Entrance) (+)

ธรกจการใหบรการหองพกนนเปนธรกจทตองลงทนสง ระยะเวลาในการคนทนท

นานประกอบกบตองมท ดนทมทาเลเหมาะสมจะประกอบธรกจ อ.หวหน เปนเมองทมอตรา

การขยายตวของเมองสง ทดนในตวเมองมราคาแพง ราคาทดนในตวเมองหวหน ราคาซอขายอยท

ประมาณไรละ 20 ลานบาท จงทาใหยากตอการทจะเกดคแขง

จากการวเคราะหดานภยคกคามจากคแขงรายใหมจงอยในระดบตา

ภาพรวมจากการวเคราะหความนาสนใจในการลงทนเนองจากมทดนทมทาเล

เหมาะสมกบการทาธรกจอพารทเมนท จงพจารณาวาจากขอมลทงหมดจงเหนวาควรทาธรกจ

2.4 ปจจยหลกทมผลตอความสาเรจ (Key Success Factors)

จากการวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก และประเมนความนาสนใจของอตสาหกรรม

2.4.1 คณภาพและความแตกตางของสนคา แมวาใน อ.หวหน จะมอพารทเมนทและหองเชาเปนจานวนมากแตลกคา

สวนใหญยงคานงถงความคมคาของสนคา ถาเราสามารถออกแบบลกษณะของหองพกและบรเวณ

ของโครงการไดตรงความตองการของลกคาจะสามารถทาใหลกคายงอาศยอยกบเรา

2.4.2 สรางเครอขายความสมพนธกบลกคาและคนกลาง

คนกลางหาผมาเชามสวนสาคญมากในการทาธรกจอพารทเมนทเพราะ

อพารทเมนททาสญญาเปนรายป ธรกจจะขาดรายไดถาไมมผมาเชา สวนการสรางสมพนธกบลกคานน

ตองทาใหลกคารสกเหมอนอยบานอยแลวรสกสบายใจ

9

2.5 การวเคราะหคแขงขน

การสารวจตลาดของทพกใหเชาทมอยในปจจบนเพอนาขอมลของคแขงขนมาวเคราะห

เพอใหแผนธรกจมประสทธภาพมากยงขน เนองจากใน อ.หวหน มอพารทเมนทเปนจานวนมาก จงขอ

กาหนดเกณฑในการพจารณาของคแขงขนดงน

1. ทตงของสถานทใหบรการอยไมหางจากสถานททจะใชในการทาการเกนกวา 1

กโลเมตร

2. ลกษณะของหองพกเปนลกษณะทสามารถเชาเปนรายเดอน

2.5.1 คแขงทางตรง

2.5.1.1 Sunshine Hostel

เปนอพารทเมนท มหองจานวน 14 หอง ตงอยฝงตรงขามของพนททจะ

ประกอบการ จดแขง 1. มฐานลกคาโดยทผเชาหองรายเดอนมากกวา 70 %

จดออน 1. หองทใหบรการรายเดอนเตม

ภาพท 2.1 Sunshine Hostel

10

2.5.1.2 Pearl@Hua Hin Apartment

เปนอพารทเมนทมหองจานวน 40 หอง ตงอยลกเขาไปในซอยหางจาก

โครงการประมาณ 500 เมตร

จดแขง 1. มฐานลกคาโดยทผเชาหองรายเดอนมากกวา 70 %

2. ยงใหมเพราะเพงสรางเสรจมา 2 ป

จดออน 1. หองทใหบรการรายเดอนเตม

ภาพท 2.1 Pearl@Hua Hin

2.5.2 คแขงทางออม

บานเชาเปนหลงในบรเวณใกลเคยง

จดแขง 1. มพนทใชสอยมาก

2. มความเปนสวนตว

จดออน 1. ราคาแพง

11

2.5.3 สนคาทดแทน

โรงแรมในบรเวณใกลเคยงมการใหบรการเชาหองเปนแบบหลายเดอนโดยคด

เปนราคาเหมากบผเขาพก

จดแขง 1. มฐานลกคาโดยมการใหบรการแบบโรงแรม

2. ไมตองทาสญญาระยะยาว

จดออน 1. ราคาแพง

2.6 สรปประเดนสาคญจากการวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอก

1. อพารทเมนทเปนบรการทจาเปน เพราะยงมความตองการทพกใน อ.หวหน

จ.ประจวบครขนธ

2. การแขงขนในตลาดไมสงมากนกเพราะพนททจะทาธรกจมอยางจากด

12

บทท 3

ประเมนสภาพแวดลอมภายใน

จากการประเมนสภาพอตสาหกรรม และวเคราะหสภาพแวดลอมภายนอกของธรกจอพารทเมนท ในสวนนจะวเคราะหถงจดแขง และจดออนของกจการ โดยใช SWOT Analysis

ในการวเคราะหสภาพแวดลอมของธรกจทจะกาลงเกดขน

3.1 การประเมนจดออนจดแขงของธรกจ

3.1.1 จดแขงของธรกจ

1. ทาเลทตงอยในตวเมองสามารถเดนทางไดสะดวก

2. เปนอพารทเมนทใหมและมสงอานวยความสะดวกใหกลบลกคาครบถวน

3. มสถานทจอดรถเพยงพอตอจานวนหองพก

3.1.2 จดออนของธรกจ

1. ทางเขาโครงการมขนาดแคบถงแมอยใกลถนนใหญแตซอยทมระยะจาก

ถนนใหญประมาณ 20 เมตร ทมขนาดแคบมาก

2. เนองจากเปนโครงการใหมจงยงไมมผรจก

3.2 การประเมนโอกาสและอปสรรคของธรกจ

3.2.1 โอกาสของธรกจ

1. พนททมศกยภาพในการทาธรกจอพารทเมนทมอยางจากดในบรเวณทจะไป

เปดธรกจ และทดนทมศกยภาพมราคาสงมาก

2. มการสนบสนนจากภาครฐในเรองการทองเทยวมโอกาสทาใหเศรษฐกจของ

อ.หวหน มขนาดใหญขนรวมทงโครงการของภาครฐทตองมการสรางระบบขนสงผาน อ.หวหน

3.2.2 อปสรรคของธรกจ

1. กฎหมายภาษทดนทอาจจะประกาศออกมา จะทาใหธรกจมตนทนทสงขน

13

3.3 วสยทศน (Vision)

เปนผนาดานการทาอพารทเมนททมคณภาพในประเทศไทย

3.4 พนธกจ (Mission)

เปนผ ใหบรการเชาทอยอาศยชนนาในประเทศไทย เพอรองรบทงคนไทยและ

ชาวตางชาต โดยมงขยายตลาดการใหบรการเพอตอบสนองความตองการทอยอาศยทกรปแบบ

3.5 เปาหมาย (Goal)

เปาหมายของกจการแบงเปนระยะสน ระยะเวลา 1-2 ป และเปาหมายระยะยาว

ระยะเวลา 3-5 ป

3.5.1 เปาหมายระยะสน

1. สรางการรบรเพอใหลกคารจก

2. มอตราการเขาพกมากวารอยละ 80

3.5.2 เปาหมายระยะยาว

1. ขยายธรกจไปภเกต

2. มอตราการเขาพกรอยละ 90

14

บทท 4

การวจยการตลาด

เนองจากการใหบรการหองเชาในลกษณะนมผใหบรการในหวหนเปนจานวนมาก แตยงไมเพยงพอตอความตองการเพอใหสามารถตอบสนองความตองการของลกคา ประเดนทนาสนใจคอ

เมออพารทเมนทเปดใหบรการแลว โอกาสทผเชาอพารทเมนทและคอนโดจะสนใจกบการใหบรการ

อยางไร ดงนนจงเลอกใชการสมภาษณเชงลก (In-depth Interview) เพอนาขอมลทไดมาวเคราะห

และนาไปใชในกระบวนการตดสนใจ และการกาหนดกลยทธทเหมาะสมในขนตอนตอไป

4.1 วตถประสงคการวจย

1. เพอศกษาโอกาสในการประกอบธรกจในอนาคตและประเมนความเปนไปไดของ

โครงการ เพอใชในการดาเนนธรกจ

2. เพอศกษาทศนคตของกลมลกคาเปาหมายทมตออพารทเมนท

3. เพอรวบรวมขอมลและนาไปวเคราะหผลกระทบตอธรกจในดานตาง ๆ เพอใชในการ

ตดสนใจและสรางความพงพอใจใหกบกลมลกคาเปาหมาย

4.2 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1. ทาใหทราบถงโอกาสในการใหเชาอพารทเมนท

2. ทาใหทราบความคดเหนของกลมลกคาทมตออพารทเมนท

3. สามารถนาขอมลทไดรบจากการวจยไปพฒนาและปรบปรงการดาเนนธรกจ

4.3 ระเบยบวธวจย

สาหรบการวจยในครงน เปนการวจยตลาดเพอนาขอมลทไดมาวางแผนกลยทธทาง

การตลาด ซงกลมตวอยาง คอ กลมของผทเชาอพารทเมนท กบกลมของผทเชาคอนโด ดวยวธการ

สมภาษณเชงลก (In-depth Interview) โดยมการตงประเดนคาถามทมความเกยวของกบสวน

ประสมทางการตลาด เพอใหสามารถบรรลวตถประสงคของงานวจย

15

4.4 วธการเกบขอมลและแหลงขอมล

4.4.1 แหลงขอมล

วตถประสงคของการวจยตลาด เปนการวจยเพอศกษาการยอมรบการใหบรการ

อพารทเมนท และทศนคตทมตออพารทเมนทของกลมลกคาเปาหมาย เพอนาขอมลมาพฒนาและ

ปรบปรงการดาเนนงานใหมประสทธภาพมากยงขน รวมถงการวางกลยทธทางการตลาดเพอให

ตอบสนองลกคากลมเปาหมาย

โดยกลมตวอยางทง 2 กลม คอ กลมของผทเชาอพารทเมนทกบกลมของผทเชาคอนโด โดยจะเนนพนกงานทอยบรเวณโดยรอบโครงการ เปนกลมทเชาหองพกอยแลวไมตากวา 1 ป

จงมความคนเคยและเขาใจกบการใหบรการอพารทเมนทและสามารถใหขอมลแบบเชงลกได

ประกอบกบตองใชระยะเวลาในการเกบขอมลยาวนาน จงกาหนดขนาดกลมตวอยางของกลมของผท

เชาอพารทเมนทม 7 ตวอยาง สวนกลมของผทเชาคอนโดม 3 ตวอยาง รวมทงสน 10 ตวอยาง ซงม

ระยะเวลาในการดาเนนการทาการวจยคอชวงเดอนตลาคม-พฤศจกายน พ.ศ. 2557

4.4.2 เครองมอทใชในการวจย

การวจยในครงนเปนการวจยเชงคณภาพ โดยใชการสมภาษณกลมตวอยาง โดย

การสมภาษณนนจะใชคาถามปลายเปด อยางไรกตาม ไดมการกาหนดประเดนคาถามทเกยวของกบ

ผใหสมภาษณทจะเปนประโยชนตอกจการไวกอนลวงหนาแลว โดยผวจยอาจจะมการเพมเตมคาถาม

ระหวางการสมภาษณเพอใหไดขอมลทมรายละเอยดลกมากยงขน โดยประเดนคาถามทไดกาหนดไว

ลวงหนามดงน

ประเดนคาถามในการสมภาษณกลมของผทเชาอพารทเมนท

ประเดนท 1 ขอมลของผเชา อายเพศ และอาชพ

ประเดนท 2 ทศนคตทเชาทมตอหองพกในปจจบน ประเดนท 3 ความคดเหนเกยวกบลกษณะการใหบรการอพารทเมนท

ประเดนท 4 พฤตกรรมการใชหองพก

ประเดนท 5 ความคดเหนทมตอ ราคา สถานท

ประเดนคาถามในการสมภาษณกลมของผทเชาคอนโด

ประเดนท 1 ขอมลของผเชา อาย เพศ และอาชพ

ประเดนท 2 ทศนคตทเชาทมตอหองพกในปจจบน

ประเดนท 3 ความคดเหนเกยวกบลกษณะการใหบรการอพารทเมนท

ประเดนท 4 พฤตกรรมการใชหองพก

ประเดนท 5 ความคดเหนทมตอ ราคา สถานท

16

4.5 สรปผลการวจย

จากขอมลทไดจากการสมภาษณกลมตวอยางทง 2 กลม สามารถสรปประเดนท

นาสนใจและมประโยชนตอการวางแผนกลยทธในดานตาง ๆ ของกจการไดดงน

4.5.1 สรปประเดนสาคญของผลวจยจากผทเชาอพารทเมนท

1. คณภาพทพก เนองจากความตองการของกลมผเชาอพารทเมนทนนขอเพยงมทพกสะอาด

ไวพกผอนกเพยงพอแลวหากมเครองปรบอากาศและเครองทานาอนจะพจารณาเปนพเศษ จากการ

สอบถามจากกลมของผทเชาอพารทเมนท มความเหนตรงกนเกยวกบพนทใชสอยทมขนาดคอนขาง

เลกสวนใหญจะพกอยคนเดยวในกรณของผพกอาศยคกอยากไดพนทใชสอยพอสมควร

2. ทาเลทตงของทพก

กลมผเชาอพารทเมนทตองการสถานท ๆ ใกลททางานเปนหลกเนองจาก

การอยใกลททางานสามารถชวยประหยดคาเดนทางได นอกเหนอจากนทพกยงควรอยในละแวกท

ปลอดภยและ เขาถงบรการตาง ๆ ไดสะดวก

3. ราคาของอพารทเมนท

กลมของผทเชาอพารทเมนทมความเหนวาราคาของหองพกมราคาไมแพง

เมอเทยบลกษณะของหองกบสงอานวยความสะดวกตาง ๆ ททางอพารทเมนทจกเตรยมไวให แตผเชา

จะพยายามหาหองพกทดกวาในราคาทใกลเคยงกนโดย ผบรโภคในกลมนแบงออกไดเปน 2 ประเภท

คอ ประเภทอยอาศยเดยวซงเปนสวนใหญ และผอยอาศยค โดยผอยอาศยเดยวนนมความพรอมใน

การจายคาหองพกอยท 4000-6000 บาทตอเดอนยงไมรวมคานาและคาไฟ ในขณะทกลมผอยอาศยคยนดทจะจาย 2000-3000 บาทตอเดอนยงไมรวมคานาและคาไฟ

4. ความคมคาของทพก

กลมของผทเชาอพารทเมนทจะใหความสาคญกบสงทจะไดรบจากการใช

จาย จะเหนไดวาผเชาอพารทเมนทจะพยายามหาสงทดทสด และเปรยบเทยบอยตลอดเวลาวา

อพารทเมนททอยดทสดสาหรบราคาทจาย โดยไมไดยดตดกบสถานทสามารถยายไดเมอหมดสญญา

17

5. อพารทเมนทยงไมเพยงพอตอจานวนผเชา

จากขอมลและการสอบถามพบวา หองเชาทใหบรการอยยงไมเพยงพอตอ

ความตองการ เพราะลกษณะการใหบรการของอพารทเมนททจะสารองหองพกบางสวนไวขายรายวน

จนบางอพารทเมนทเปลยนจากการใหเชาเปนรายเดอนมาทาเปนโรงแรม

4.5.2 สรปประเดนสาคญของผลวจยจากผทเชาคอนโด

1. คณภาพทพก

จากการสอบถามจากกลมของผทเชาคอนโดนนจะใหความสาคญกบคณภาพ

ของทพก โดยจะเนนทพกทใหม สะอาด สะดวกสบาย และปลอดภย เพอการพกผอนทเตมท โดยหองพกจาเปนตองม เครองปรบอากาศ เครองทานาอน เฟอรนเจอรตาง ๆ เชน ต เตยง โตะเครอง

แปง แลวกโทรทศนอกสงทจาเปนคอทจอดรถปจจยอน ๆ ดานสงอานวยความสะดวกของสวนกลาง

นนเปนเพยงปจจยเสรมไมจาเปนตองมพนทใชสอยมากเนองจากสวนใหญอยอาศยเพยงลาพง

2. ราคาของคอนโด

กลมของผทเชาคอนโดมความเหนวาราคาของหองพกมราคาสง แตเมอ

นามาเทยบสงอานวยความสะดวกตาง ๆ ทาใหผเชายอมจายราคาทสงกวาเนองจากกลมผเชาคอนโด

มกาลงซอทคอนขางมาก โดยมความพรอมจายอยท 7,000-8,000 บาทตอเดอน ยงไมรวมคานาและ

คาไฟ

3. ทาเลทตงของทพก

กลมผเชาคอนโดนนตองการทพกทใกลททางานเนองจากสะดวกในการ

เดนทาง นอกเหนอจากนยงตองการทพกทใกลตวเมอง เพอความสะดวกสบายในการใชชวต ตองอย

ในละแวกทปลอดภยและมสภาพแวดลอมทด

4.6 ประเดนทเปนประโยชนตอการวางแผนกลยทธในดานตาง ๆ

จากการวจยตลาดโดยการสมภาษณกลมเปาหมายทง 2 กลม รวม 10 ตวอยาง สามารถ

วเคราะหขอมลทไดและมความเกยวของกบธรกจอพารทเมนท ซงจะเปนประโยชนตอการวางแผน

กลยทธในดานตาง ๆ ของแผนธรกจนตอไป ดงน

1. ปจจยในการเลอกทพก

จากการวจยพบวา ปจจยในการตดสนใจเลอกทอยอาศยของผบรโภคนน ประกอบ

ไปดวย 3 ปจจย คอ ปจจยดานสถานท ปจจยดานราคา และปจจยดานคณภาพทพกโดยกลมผบรโภค

ทง 2 กลมใหลาดบความสาคญตอปจจยตาง ๆ ไมเทากน ซงมรายละเอยดดงตอไปน

18

กลมผเชาอพารทเมนทจะใหความสาคญกบปจจยดานราคามากทสด สวนในปจจย

ดานสถานททาเลทตงจะใหความสาคญรองลงมาจากราคา สวนปจจยคณภาพของหองพกนน ผเชา

อพารทเมนทตองการเพยงหองทมความใหม สะอาด ไมไดตองการสงตบแตงตาง ๆ

กลมผเชาคอนโดจะใหความสาคญกบปจจยดานคณภาพของทพกมากทสด โดยผเชา

คอนโดตองการสงอานวยความสะดวกครบถวน มทจอดรถเพยงพอตอผอยอาศย สวนปจจยดาน

สถานททาเลทตงจะมความสาคญรองลงมา ปจจยดานราคามผลตอการตดสนใจนอยทสด

2. การเผยแพรขอมลของหองเชา

กลมลกคาเปาหมายมการเปรยบเทยบอยตลอดเวลาวาหองเชาทตวเองเชาอยมความคมคาไหมประกอบกบสญญาเชาทสวนใหญจะมการกาหนดระยะเวลาเปนรายปจงทาใหทกครง

ทผเชาจะทาการตอสญญาจะมการเลอกหองเชาทเหมาะสมกบผเชามากทสด

19

บทท 5

กลยทธทางการตลาด

5.1 วตถประสงคทางกาตลาด

1. เพอสรางการรบรในตวสนคาและตราผลตภณฑตอกลมลกคาเปาหมาย

2. เพอสรางยอดขายใหกบกจการใหเปนไปอยางตอเนองและตามเปาหมายทตงไว

5.2 การแบงสวนตลาด Segmentation

ถงแมกจการธรกจอพารทเมนทใน อ.หวหน จะมอยหลายแหง แตกยงไมสามารถ

ตอบสนองตอลกษณะและความตองการของกลมลกคาเปาหมายมากนก ดงนน จงจาเปนทจะตองม

กลยทธทางการตลาดเพอใหมความสอดคลองและสามารถบรรลวตถประสงคทางการตลาดทกาหนด

เอาไวได โดยมาจากการสมภาษณเชงลก (In-depth Interview) กบลกคาผทเชาอพารทเมนทกบ

คอนโดเพอใหทราบถงลกษณะและความตองการของกลมเปาหมายทแตกตาง แบงสวนตลาดของ

ธรกจบานเชา จะใชลกษณะพฤตกรรมและความตองการ และลกษณะของหองพกมาเปนเกณฑในการ

แบง ซงสามารถแบงไดดงน

5.2.1 กลม Independent เปนกลมคนททางานอยใน อ.หวหน สวนใหญไมไดมภมลาเนาอยท อ.หวหน จะ

มาอยอาศยตงแต 1 ปขนไป ในการเลอกทอยอาศยของคนกลมนทาเลทตงของทพกเปนปจจยสาคญ

ตองอยใกลททางาน ใกลยานการคา แตราคาทพกตองไมสงมาก มความตองการความเปนสวนตวสงม

ความตองการสงอานวยความสะดวกครบถวน มทจอดรถและระบบรกษาความปลอดภย คนกลมน

เปนคนทอยในชวงอายตงแต 22-40 ป การศกษาอยในระดบด มความมนใจในตวเอง กลาคด กลา

แสดงออก มรายไดมากกวา 25,000 บาทตอเดอน

5.2.2 กลม Cost Saving

เปนกลมคนทตองการจากดการใชจาย ตองการเพยงสงอานวยความสะดวก

พนฐานเพยงพอทจะพกอาศย ไมจาเปนตองมเฟอรนเจอรหรหรา ยนดจายคาทพกในราคาทตาหรอจะ

ชวนเพอนมาอยดวยเพอเฉลยคาเชา ตองการทพกอยใกลททางาน แตตองมความปลอดภย สวนใหญ

จะมรายไดตงแต 12,000 –15,000 บาทตอเดอน

20

5.2.3 กลม Foreigner

เปนกลมคนชาวตางชาตทเดนทางมาพกผอนเปนระยะเวลาใหความสาคญกบ

ความสะดวกสบาย ชนชอบธรรมชาต รกการทองเทยว จะมาอยตงแต 3 เดอนขนไป ทาเลทตงของ

ทพกเปนสงสาคญเนนการเดนทางสะดวก สามารถจายคาทพกในอตราทสง สวนใหญจะมอาย

มากกวา 60 ป สวนใหญจะทาครอบครวหรอกลมเพอนมาพกดวย

5.3 การเลอกกลมตลาดเปาหมาย Targeting

จากการแบงสวนตลาด จะทาการเลอกกลมเปาหมายเพอใหสามารถกาหนดกลยทธใน

ดานตาง ๆ ทจะใชในเพอตอบสนองกลมเปาหมายไดอยางมประสทธภาพ โดยใชการวเคราะห

ภาพรวมอตสาหกรรมรวมกบการวจยตลาดทไดศกษามากอนหนาน

5.3.1 กลมเปาหมายหลก

กลมIndependentเนองจากเปนกลมทตองการทพกอาศยทไดมาตรฐาน มท

จอดรถเพยงพอตอจานวนหองพก คนกลมนจะใหความสาคญกบตวเอง มความเปนตวเองสง เนน

ความสะดวกสบายตองการทพกทอยใกลททางาน มการทางานเปนชวงระยะเวลาทชดเจน

5.3.2 กลมเปาหมายรอง

กาหนดตลาดเปาหมายรองเปนกลมCost saving ซงเปนกลมทตองการความ

สะดวกสบายแตมขอจากดในดานคาใชจาย กลมนมแนวโนมสงขนจากการขยายตวของเมองทาใหม

กจการตาง ๆ เพมขน ประกอบกบทาเลทตงทสามารถเดนทางไปสถานทตางภายในเมองไดสะดวก

5.4 การวางตาแหนงผลตภณฑ (Positioning)

จากการวเคราะหสวนแบงตลาดและการเลอกกลมเปาหมาย สงทสาคญในการทาให

สนคาและบรการมจดเดน สามารถสรางการรบรตลอดจนเกดการยอมรบ นนคอการวางตาแหนงของ

ผลตภณฑ จากการศกษาขอมลจากกการสมภาษณ พบวากลมตวอยางตองการความคมคาของทพก

เนองจากลกษณะของการเขาพกจะตองมการทาสญญาเปนระยะเวลาอยางนอย 1 ป เมอเปรยบเทยบ

กบคแขงทมอยในตลาดทมการใหบรการในลกษณะเดยวกน จะพบวากลมเปาหมายจะอยคนละกลม

กน สวนคแขงทมกลมเปาหมายทใกลเคยงกนจะมราคาสงกวา เพอใหเหนตาแหนงในการแขงขนท

ชดเจน จากปจจยตาง ๆ รวมถงความแตกตางทคแขงเสนอใหลกคา เพอนามาใชในการวางตาแหนง

ทางการตลาด

21

5.4.1 Perceptual Map

5.5 กลยทธสวนประสมทางการตลาด

5.5.1 สนคา (Product)

รปแบบของอพารทเมนททเสนอนน มอพารทเมนท 5 ชน ในอพารทเมนทจะ

ใหบรการหองพกทงหมด 68 หอง โดยทกหองจะมขนาด 20 ตารางเมตร หองพกทกหองจะมสง

อานวยความสะดวกประกอบไปดวย

- เตยงนอนตเสอผา

- เครองทานาอน

- เครองปรบอากาศ - ตเยน

- ทว

คณภาพมาก

ราคาสง ราคาตา

คณภาพนอย

คอนโด

Sunshine Hostel

Pearl@Huahin

22

ภาพท 5.1 ตวอยางหองพก

5.5.2 ราคา (Price)

การกาหนดกลยทธทางดานราคา เปนการกาหนดราคาใหมความสมพนธกบ

คณภาพทลกคาจะไดรบ โดยจากการสมภาษณกบกลมตวอยาง พบวาปจจยดานราคามผลตอการ

ตดสนใชเชาหอง โดยลกคาจะทาการเปรยบเทยบสงทเขาจะไดกบราคาทเขาตองจาย ในตลาดหองเชา

ราคาจะขนอยกบขนาดและประเภทของหองพกเปนหลกโดยหองทมขนาด 20 ตารางเมตร ทมใหเชา

มราคาจะอยในชวง 4,000 – 6,000 บาท แลวแตโครงการแตยงมการเกบคานา คาไฟแยกเกนกวา

ราคาของการไฟฟาอาจทาใหราคาเชาทแทจรงเพมขนอก 500 - 1,000 บาท

ดงนนกลยทธทางดานราคาจะเลอกใชนโยบายราคาปานกลางคณภาพสง (High-

Value Strategy) โดยจะใหคาเชาหองราคาหองละ 6,000 บาทตอเดอนคานา คาไฟจายตามจรง

5.5.3 ชองทางการจดจาหนาย (Place)

สาหรบชองทางการจดจาหนายนนจะจาหนายโดยผานชองทางรปแบบของ

การจาหนายทางตรง และ การจดจาหนายทางออมเพอใหกลมลกคาเปาหมายสามารถเขาถง

สนคาและบรการไดสะดวก รวดเรว และมความเหมาะสมกบพฤตกรรมของกลมลกคาเปาหมาย

23

5.5.3.1 ชองทางการจดจาหนายตรง

ลกคาสามารถตดตอเพอเขามาดอพารทเมนทโดยการนดหมายทาง

โทรศพท

5.5.3.2 ชองทางการจดจาหนายทางออม

เปนชองทางทลกคามตวกลางมาชวยดแลในการหาสถานทพกโดยคน

กลางจะทาการรวบรวมทพกในบรเวณ อ.หวหน เอาไวทาใหลกคาสามารถนาขอมลลกษณะของทพก

ไดหลายแหงในมาเปรยบเทยบ ทาใหประหยดเวลา

5.5.4 การสงเสรมการตลาด (Promotion) สาหรบกลยทธในดานการสงเสรมตลาดนน เปนกลยทธทมความสาคญมาก

เนองจากจะชวยเพมโอกาสในการขายสนคาใหกบผบรโภค อกทงยงเปนการสอสารขอความ

(Message) ทตองการไปยงผบรโภคอกดวย โดยมแผนในการสงเสรมตลาดดงน

5.5.4.1 การโฆษณาออนไลน

เพอทาใหกลมเปาหมายสามารถเขาถงขอมลของทพก และสามารถ

เปรยบเทยบขอมลของทพกอนได การโฆษณาออนไลนบนเวบไซนจงเปนทางเลอกทใชเขาถงกลม

ลกคาเปาหมาย

5.5.4.2 Facebook

เปนชองทางทสามารถทาไดงายไมมคาใชจาย สามารถอพเดตของมล

หรอทาเปนชมชนออนไลนของผทเขาอาศย

24

บทท 6

กลยทธการปฏบตการ

6.1 การเลอกทาเลทตง

การเลอกทาเลทตงนนเปนปจจยหนงทมความสาคญกบธรกจอพารทเมนท เนองจาก

ผบรโภคมความตองการทหลากหลาย ประกอบกบการพฒนากบความเจรญของ อ.หวหน มการ

เตบโตอยางตอเนองจงทาใหบรเวณทเจาของมทรพยสนทดนอยเปนทาเลทสามารถประกอบธรกจได

ทงน ขอมลจากการสมภาษณของกลมตวอยางทงผทพกอพารทเมนทและผทพกคอนโด

พบวาสวนใหญจะใหความสาคญกบทพกทอยใกลททางาน และสามารถเขาถงสถานทภายในเมอง

ไมวาจะเปนหางสรรพสนคา รานอาหาร หรอรานคา ซงทดนทมอยแลวนน อยในซอยหวหน 90 กบ 92

อยหางจากถนนเพชรเกษมประมาณ 100 เมตร หางจากทดนประมาณ 300 เมตร มหางสรรพสนคา

Market Village กบ โรงพยาบาลกรงเทพ ดานตรงขางของถนนเพชรเกษม หางจากทดนประมาณ

400 เมตร มชายหาดหางจากสถานทราชการในตวเมองประมาณ 1 กโลเมตร พจารณาแลวาเปนพนท

ทเหมาะสมทจะนามาพฒนาเปนอพารทเมนทตอไป

สวนทใชในการพจารณาเลอกทาเลทตงนน จะทาการเลอกตาแหนงจากหลายปจจย

ประกอบกน อนไดแก

1. ปจจยหลกประกอบไปดวย ความสะดวกในการเดนทางของลกคา เปนทรพยในสวน

ของเจาของเพอลดคาใชจายในการลงทน 2. ปจจยรอง ประกอบไปดวย สภาพการแขงขนของธรกจในพนท

3. ปจจยอน ๆ ประกอบไปดวย ความเสยงดานตาง ๆ ในพนท ไมวาจะเปนความ

ปลอดภย การคมนาคม

จากปจจยตาง ๆ จงเลอกทตงโดยมรายละเอยดตามแผนทดงน

25

ภาพท 6.1 แผนทแสดงตาแหนงทตงอพารทเมนท

26

6.2 การวางแผนการดาเนนงาน

แผนการดาเนนงานจะแบงเปน 2 ระยะ คอ แผนการดาเนนงานกอนเปดกจการซงใน

ระยะนจะเรมตงแตการเตรยมงานกอสรางไปจนถงพรอมใหบรการ โดยจะกาหนดระยะเวลา

การดาเนนงานทคาดการณไวประมาณ 8 เดอน และแผนการดาเนนงานหลงเปดใหบรการ

6.2.1 แผนการดาเนนงานกอนการเปดใหบรการ

1. การศกษากฎหมายทเกยวของกบโครงการกอสราง ไดแก กฎหมายเกยวกบภาษเงนได กฎหมายเกยวกบภาษโรงเรอน

2. วางแผนเตรยมการจดการดานการเงน และการจดการภาษ เพอใหได

ประโยชนทางภาษสงสดจงจะมการจดตงเปนรปบรษท ทาใหคาใชจายตาง ๆ สามารถนามาหก

คาใชจายได โดยจะจดทะเบยนบรษทและใหบรษทเชาทดนจากเจาของกอนทาการปรบทดน และเรม

3. เรมทาการตลาด เชน การโฆษณาบนเวบไซต ประชาสมพนธในเวบตาง ๆ ท

มการรวบรวมอพารทเมนทโดยจะใสรายละเอยดของอพารทเมนท รวมถงกาหนดการเปดใหบรการ

6.2.2 แผนการดาเนนงานหลงเปดใหบรการ

1. ทาการเกบขอมลลกคาและตรวจสอบประวต

2. จางบรษททมความชานาญมาบรหาร

2. เกบขอมลเกยวกบการอยอาศยของลกคาเพอนาไปทาแผนธรกจตอยอด

6.3 การจดสรรพนทภายในโครงการ

ในโครงการจะมการจดสรรพนทเปนสดสวน โดยหองพกทกหองจะมทจอดรถ 1 คน ในโครงการมหองพกทงหมด 68 หอง ขนาด 20 ตารางเมตร ซงภายในหองจะประกอบไปดวย

เตยงเดยวใหญภายในหองนอนมเครองปรบอากาศ เครองทานาอน ตเยน โทรทศน

27

ภาพท 6.2 แปลนของโครงการ

28

บทท 7

กลยทธการเงน

7.1 วตถประสงคของการวางแผนการเงน

เพอใหทราบและตรวจสอบรายไดของกจการ คาใชจายทจะเกดขน แหลงเงนทน ของ

กจการ เพอใหกจการสามารถดาเนนตอไปได โดยมการจดสรรทรพยากรทมอยอยางจากดอยาง

เหมาะสมและมประสทธภาพ สอดคลองกบแผนงานทกจการไดกาหนดไว

7.2 เปาหมายทางการเงน

บรษทมเปาหมายทางการเงนดงน

1. มระยะเวลาในการคนทน (Payback Period) ของโครงการไมเกน 10 ป

2. มอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return: IRR) สงกวาอตสาหกรรม

3. มระดบเงนสดขนตา 200,000 บาท เพอรกษาสภาพคลองของกจการ

7.3 นโยบายทางการเงน

7.3.1 การดารงเงนสด เพอใหการดาเนนงานของกจการเปนไปดวยความราบรน มสภาพคลอง กจการ

จงกาหนดนโยบายคงเงนสดขนตาไวจานวน 200,000 บาท เพอใหเพยงพอตอการใชจายอาจจะ

เกดขนจากความเสอมโทรมของอปกรณตาง ๆ

7.4 โครงสรางเงนทน

สาหรบเงนทนของกจการนนจะใชเงนทนจากเจาของ โดยจะใชเงนลงทนเรมตนท

17.5 ลานบาท

29

7.4.1 เงนลงทนในสวนของเจาของ

ในคานวณหาตนทนเงนในสวนของเจาของทาไดดงน

1. การคานวณหาตนทนเงนในสวนของเจาของนนจะใชคาผลตอมแทนจากการ

ลงทนของอสงหารมทรพยทมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ไดประเมนไวมคาตามตาราง

ท 7.1 จะอยทรอยละ 5 – 7 เราจะนาคากงกลางมาใชคอ รอยละ 6

ตารางท 7.1

อตราผลตอบแทนจากการลงทนในอสงหารมทรพย

2. กาหนด Risk Premium ของบรษทใหสงกวาผลตอบแทนท 4% เนองจาก

กจการเพงเปดใหมเมอนาเขาไปคานวณ

จะได Ke = 6% + 4%

= 10%

30

7.4.2 ตนทนถวเฉลยถวงนาหนก (Weighted Average Cost of Capital: WACC)

WACC = WdKd (1-T) + WeKe

= [0] + [1 x 10%]

= 10%

7.5 ขอสมมตฐานของการพยากรณตวแปรทางการเงน

กจการจะทาการพยากรณทางการเงน โดยมการจดทาประมาณตงแตป 2560-2564 เปนระยะเวลา 5 ป โดยมรายละเอยดดงตอไปน

7.5.1 สมมตฐานของงบกาไรขาดทน

7.5.1.1 รายไดของกจการ

กจการจะมรายไดมาจากการใหบรการหองพกโดย จากหองทงหมด

68 หลง ซงกาหนดคาเชาหองพกอยท 6,000 บาทตอเดอน โดยอตราการเขาพกจะคดท รอยละ 80

จงทาใหบรษทจะมรายไดจากหองพกประมาณ 3,264,000 บาท ตอป สวนบรเวณชนลางสดม

หองอาหาร 1 หอง รานคาอก 3 หอง หองอาหารใหเชาในราคา 10,000 บาท รานคาใหเชาในราคา

หองละ 8,000 บาท ทก 3 ป จะทาการขนคาเชา 10%

7.5.1.2 เงนประกนและเงนสดรบลวงหนา

ผเชาจะตองวางเงนประกนเปนคาเชาหองพก 2 เดอนและชาระคาเชา

ลวงหนา 1 เดอน

7.5.1.3 ตนทนขาย

ตนทนขายของกจการประกอบไปดวยสวนหลก ๆ ดงน 1. ตนทนคาเชาทดนจากเจาของโดยจะคดรอยละ 5 ของราคาประเมน

ของทรพยคดเปนคาเชา 400,000 บาท ตอป

2. ตนทนในการกอสรางอพารตเมนตโดยจะใชราคาตามแบบกอสรางท

กาหนดราคากลางไวท 14,000,000 บาท

31


ประมาณคาใชจายในการกอสรางบานพก

งานตดตง

ราคาตอหนวย

จานวน

ราคารวม

(บาท) (บาท)

คากอสรางอพารตเมนต 5 ชน 68 หอง 14,000,000.00

คาตกแตง 68

• ชดหองนอน ขนาด 5 ฟต 18,500 68 1,258,000.00

• เครองทานาอน Victor 1,990 68 135,320.00

• เครองปรบอากาศ LG 12,000 BTU 11,500 68 782,000.00

• คาทวส TOSHIBA 32 in. 6,500 68 442,000.00

รวมคาตกแตง 2,675,320.00

รวมคาใชจายระบบ CCTV 58,000.00

ระบบคยการด 4,500 69 310,500.00

รวมคาอปกรณ 368,500.00

3. คาเสอมราคาโดยคานวณดวยวธเสนตรง โดยบานจะมอายการใช

งานเฉลย 20 ปสวนอปกรณจะมอายการใชงานเฉลย 5 ป


คาเสอมราคา

สนทรพย ระยะเวลาทใชงาน (ป) ตนทน คาเสอมราคา

อาคาร 20 14,000,000.00 700,000.00

เครองจกรและอปกรณ 5 3,043,820.00 608,764.00

รวม 1,308,764.00

32

4. คาใชจายในการขายโดยปแรกจะมคาใชจายในการหาผเชาเทากบคา

เชา 1 เดอนสวนในปท 2 คาดวาจะผตอสญญาไมนอยกวารอยละ 50 จงทาใหจะมคาใชจายในการหา

ผเชาจะเหลอเพยงครงเดยว

7.5.1.4 คาใชจายในการดาเนนงาน


คาใชจายในการดาเนนงาน

Cost structure ปท 1 ปท 2 ปท 3 ปท 4 ปท 5

เงนเดอนผจดการ 20,000 20,600 21,218 21,855 22,510

คาจางบรษทมาบรหาร 30,000 30,900 31,827 32,782 33,765

คาพาหนะ 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000

คาตรวจสอบบญช 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000

คานา 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000

คาไฟ 36,000 36,000 36,000 36,000 36,000

รวมคาดาเนนการ 738,000 756,000 774,540 793,636 813,305

7.5.1.5 ภาษเงนไดนตบคคล

กาหนดไวท 20% ตอป

7.5.1.6 ภาษโรงเรอน

กาหนดไวท 12.5% ตอปของสญญาเชาโดยสญญาเขาบานจะกาหนดคา

เชาไวท 2,000 บาทตอเดอน

7.5.2 สมมตฐานของงบแสดงฐานะทางการเงน

7.5.2.1 เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด

กจการมนโยบายรกษาเงนสดไวไมตากวา 200,000 บาท เพอสารองไว

ซอมบารงอปกรณทเสอมสภาพ

7.5.2.2 เจาหนการคา เงนมดจา คดเปนคาเชา 2 เดอน กบคาเชาลวงหนา 1 เดอน รวมทงหมด

3 เดอน คดเปนเงน 979,200 บาท

33

7.5.3 ประมาณการณงบการเงนของกจการระยะเวลา5 ป

7.5.3.1 งบกาไรขาดทน

ตารางท 7.5 งบกาไรขาดทนของกจการระยะเวลา 5 ป

งบกาไรขาดทน 2560 2561 2562 2563 2564

รายไดจากคาเชา 4,324,800.00 4,324,800.00 4,324,800.00 4,757,280.00 4,757,280.00

คาเชาทดน 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00

คาเสอมราคาอาคารเครองจกร

และอปกรณ 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00

คาใชจายในการดาเนนงาน 738,000.00 756,000.00 774,540.00 793,636.20 813,305.29

คานายหนา 326,400.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00

กาไรจากการดาเนนงาน (EBIT) 1,551,636.00 1,696,836.00 1,678,296.00 2,091,679.80 2,072,010.71

ดอกเบยจาย - - - - -

กาไร (ขาดทน) กอนหกภาษเงน

ไดนตบคคล 1,551,636.00 1,696,836.00 1,678,296.00 2,091,679.80 2,072,010.71

ภาษโรงเรอน 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00

หก ภาษเงนไดนตบคคล 20% 310,327.20 339,367.20 335,659.20 418,335.96 414,402.14

กาไร (ขาดทน) สทธ 1,227,708.80 1,343,868.80 1,329,036.80 1,659,743.84 1,644,008.57

34

7.5.3.2 งบแสดงฐานะทางการเงน

ตารางท 7.6 งบแสดงฐานะทางการเงนของกจการระยะเวลา 5 ป Base Case ปท 1 ปท 2 ปท 3 ปท 4 ปท 5สนทรพย เงนสด 3,971,852.80 6,624,485.60 9,262,286.40 12,230,794.24 15,183,566.81ลกหนการคา - - - - -สนคาคงเหลอ - - - - -เงนลงทนอน รวมสนทรพยหมนเวยน

3,971,852.80 6,624,485.60 9,262,286.40 12,230,794.24 15,183,566.81

อาคารและเครองจกร

17,043,820.00 17,043,820.00 17,043,820.00 17,043,820.00 17,043,820.00

หกคาเสอมอาคารและเครองจกรสะสม 1,308,764.00 2,617,528.00 3,926,292.00 5,235,056.00 6,543,820.00สนทรพยไมหมนเวยนอน ๆ

- - - - -

รวมสนทรพย ไมหมนเวยน

15,735,056.00 14,426,292.00 13,117,528.00 11,808,764.00 10,500,000.00

รวมสนทรพย 19,706,908.80 21,050,777.60 22,379,814.40 24,039,558.24 25,683,566.81หนสน เจาหนการคา 979,200.00 979,200.00 979,200.00 979,200.00 979,200.00เงนกยมระยะสน (OD) เงนกยมระยะยาว - - - - -รวมหนสน 979,200.00 979,200.00 979,200.00 979,200.00 979,200.00สวนของเจาของ ทนจดทะเบยนเรยกชาระแลว

17,500,000.00 17,500,000.00 17,500,000.00 17,500,000.00 17,500,000.00

กาไรสะสม 1,227,708.80 2,571,577.60 3,900,614.40 5,560,358.24 7,204,366.81รวมสวนของเจาของ

18,727,708.80 20,071,577.60 21,400,614.40 23,060,358.24 24,704,366.81

รวมหน สนและสวนของเจาของ

19,706,908.80 21,050,777.60 22,379,814.40 24,039,558.24 25,683,566.81

35

7.5.4 ประเมนความคมคาของโครงการ

จากการประมาณงบการเงนขางตน จะสามารถประเมนความคมคาของโครงการ

ได จากตาราง Free Cash Flow ดงน


ประมาณการ Free Cash Flow กรณ Base Case ของกจการระยะเวลา 5 ป

Scenario Analysis

year 0 year 1 year 2 year 3 year 4 year 5

กรณBase Case 2558 2559 2560 2561 2562 2563Net Income (NI) 2,206,908.80 1,343,868.80 1,329,036.80 1,659,743.84 1,644,008.57

Depreciation 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00OCF

(NI+Depreciation)3,515,672.80 2,652,632.80 2,637,800.80 2,968,507.84 2,952,772.57

Capital Spending (17,043,820.00) 0 0 0 0 0NWC 0 0 0 0 0

Incremental CFs (17,043,820.00) 3,515,672.80 2,652,632.80 2,637,800.80 2,968,507.84 2,952,772.57(13,528,147.20) (10,875,514.40) (8,237,713.60) (5,269,205.76)(2,316,433.19)

NPV 150,364.65 10%

IRR 10.2%Payback Period 6.73

7.5.4.1 มลคาปจจบนสทธ (NPV)

จากการประเมนมลคาสทธจาก Free Cash Flow 10 ป แลวใชอตรา

สวนลดดวยตนทนถวงนาหนกเฉลย 10% จะไดผลลพธมลคาสทธโครงการเทากบ 150,364.65 บาท

ซงมคาเปนบวก กลาวคอมกระแสเงนสดรบมากกวาจาย ถาพจารณาจากปจจยน สามารถสรปไดวา

กจการคมคากบการลงทน 7.5.4.2 อตราผลตอบแทนภายใน (IRR)

จากการวเคราะหผลตอบแทนภายในของโครงการ ไดคาตอบแทนออกมา

ท 10.2% ซงมากกวาตนทนถวงนาหนกเฉลย 10% ดงนน หากพจารณาจากปจจยน สามารถสรปไดวา

กจการนนาลงทน

36

7.5.4.3 ระยะเวลาคนทน (Payback Period) จากการพจารณา Operation Cash Flow กบเงนทใชลงทน พบวา

กจการสามารถใชเวลาคนทนได 6.73 ป ซงจากทกจการตงเปาหมายวาตองการคนทนภายใน

ระยะเวลา 10 ป กสรปไดวาระยะเวลาในการคนทนของกจการนอยในเกณฑทรบได

37

บทท 8

การประเมนแผนธรกจ

8.1 การประเมนความเปนไปไดของธรกจ

จากการวเคราะหภาพรวมของอตสาหกรรมอพารทเมนทใน อ.หวหน มการขยายตว

และเตบโตขนอยางตอเนอง เมอไดทาการสารวจความคดเหนพบวา สถานทพกทยงไมเพยงพอตอ

ความตองการของผบรโภค จงทาใหเหนโอกาสในการทจะทาธรกจ

8.2 ปจจยวกฤตทเปนเงอนไขแหงความสาเรจหรอความลมเหลวของธรกจ

จากการวเคราะหความเปนไปไดของธรกจ จะเหนวาธรกจนนมโอกาสทจะประสพ

ความสาเรจ แตกมโอกาสทจะลมเหลวไดเชนกน การควบคมปจจยตาง ๆ นนเปนเรองสาคญ โดย

ปจจยวกฤตทจะสงผลกระทบตอธรกจทงจาก ภายนอกและภายใน ซงจะวเคราะหปจจยวกฤตตาง ๆ

ได ดงตอไปน

8.2.1 จานวนคแขงทเพมมากขน

จากความตองการทพกอาศยเพมมากขนจงทาใหเกดธรกจใหเชาทพกเพมมาก

ขน กจการควรมความพรอมและวางแผนรบมอ เชน การพยายามรกษาคณของบานพกใหมคณภาพตลอด เปนตน

8.2.2 ตนทนในการกอสราง

เนองจากวสดทใชในการกอสรางมการปรบราคาเพมสงขน อกทงในการสรางนน

จะตองเนนใชวสดอปกรณทมคณภาพและมาตรฐาน ซงจะใหเกดคาใชจายทมากดงนนกจการตอง

พยายามหาวธการตาง ๆ เพอควบคมตนทนใหอยในกรอบทกาหนด โดยจะทาใหกจการสามารถ

ควบคมคาใชจายใหเปนไปตามแผน

38

8.3 แผนฉกเฉน

8.3.1 แผนสารองดานการตลาด

ในกรณทกจการมรายไดจากการใหบรการตากวาทไดประมาณการไว กจการ

ตองทาการวเคราะหถงสาเหตทแทจรงของปญหาและหาแนวทางแกไขทเหมาะสม เพอปรบปรง และ

แกไขสถานการณทเปนอยใหดขน สถานการณทอาจเกดได มดงน

8.3.1.1 ไมสามารถขายหองพกไดตามเปาหมายทกาหนดไวได

ทางกจการควรวเคราะหเพอหาสาเหตทแทจรงวาเกดจากสาเหตททาใหยอดขายไมไดตามทกาหนด แลวนาสาเหตของปญหามาทาการปรบปรงแกไข ดงน

- วเคราะหวาหองพกสามารถตอบโจทยลกคาไดจรงหรอไม การสารวจ

ความพงพอใจในสนคาและบรการเพอนามาพฒนาใหตอบสนองความตองการลกคาใหมากขน

- ปรบกลยทธการตลาด วธการโฆษณา และพยายามทาการสอสารอยาง

ตอเนอง เพอสรางการเขาใจในอพารทเมนทใหกลมเปหมายไดรบรมากขน

- ปรบรายการสงเสรมการขาย และหารายการสงเสรมการขายใหม ๆ

มาเพอกระตนใหเกดความแตกตางใหกบหองพก

8.4 แผนในอนาคต

8.4.1 การขยายโครงการ

เจาของยงมทดนทสามารถพฒนาเปนอพารทเมนทไดทจงหวดภเกต ดงนนจะใช

โครงการนเปนโครงการตนแบบเพอนาไปพฒนาทดนใหเปนอพารทเมนท ประกอบกบลกษณะของ

จงหวดภเกต ยงมการเตบโตของจานวนประชากรและความหนาแนนมากกวา อ.หวหน จงมโอกาสสรางรายได

39

รายการอางอง

การคนควาอสระ

ธารงชย หนนภกด. (2556). แผนธรกจ Smart Apartment. (การคนควาอสระปรญญาบรหารธรกจ

มหาบณฑต). มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะพาณชยศาสตรและการบญช.

พชญนาฎ เชาวชยพฒน, จารวรรณ แสงแจม, และ ณรฐ ภรอด. (2554). แผนธรกจอพารทเมนทใหเชา Cozy Home Apartment. (การคนควาอสระปรญญาบรหารธรกจมหาบณฑต).

มหาวทยาลยธรรมศาสตร, คณะพาณชยศาสตรและการบญช.

อรนช ใจด. (2552). ปจจยทมผลตอความตองการใชนาประปาของครวเรอนในเขตเทศบาลเมองหวหนจงหวดประจวบครขนธ. (การคนควาอสระปรญญาบรหารธรกจมหาบณฑต).

มหาวทยาลยเชยงใหม, คณะบรหารธรกจ.

สออเลกทรอนกส

ตลาดทอยอาศยและสนเชอทอยอาศย ป 2557. (2557). สบคนจาก

http://www.ghbhomecenter.com

เทศบาลเมองหวหน. (2551). ขอมลประชากร. สบคนจาก

http://www.huahin.go.th/huahin/about_people_2.php แบบอพารทเมนทสาเรจรป. (2558). สบคนจาก http://www.smilehomes.com/ap-560.htm

แผนพฒนาจงหวดประจวบครขนธ พ.ศ. 2557-2560. สบคนจาก

http://www.prachuapkhirikhan.go.th/data/plan2557-2560.pdf

พทยา&หวหน-ชะอา ลงทนทไหนด. (2557). เดลนวส. สบคนจาก

http://m.dailynews.co.th/Article.do?contentId=241289

ภาคผนวก

40

40

ภาคผนวก ก

ประมาณการงบกาไรขาดทนของกจการ

ตารางท ก.1

ประมาณการงบกาไรขาดทนของกจการ งบกาไรขาดทน 2560 2561 2562 2563 2564

รายไดจากคาเชา 4,324,800.00 4,324,800.00 4,324,800.00 4,757,280.00 4,757,280.00

คาเชา 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00

คาเสอมราคาอาคารเครองจกร และอปกรณ 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00


คานายหนา 326,400.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00


ดอกเบยจาย - - - - -กาไร (ขาดทน) กอนหกภาษเงนไดนตบคคล 1,551,636.00 1,696,836.00 1,678,296.00 2,091,679.80 2,072,010.71

ภาษโรงเรอน 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00


กาไร (ขาดทน) สทธ 1,227,708.80 1,343,868.80 1,329,036.80 1,659,743.84 1,644,008.57

41

41

ตารางท ก.1

ประมาณการงบกาไรขาดทนของกจการ (ตอ) งบกาไรขาดทน 2565 2566 2567 2568 2569

รายไดจากคาเชา 4,757,280.00 5,233,008.00 5,233,008.00 5,233,008.00 5,756,308.80

คาเชา 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00 400,000.00

คาเสอมราคาอาคารเครองจกร และอปกรณ 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00


คานายหนา 163,200.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00 163,200.00


ดอกเบยจาย - - - - -

กาไร (ขาดทน) กอนหกภาษเงนไดนตบคคล 2,051,751.56 2,506,612.62 2,485,119.68 2,462,981.95 2,963,480.89

ภาษโรงเรอน 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00 13,600.00


กาไร (ขาดทน) สทธ 1,627,801.24 1,991,690.10 1,974,495.74 1,956,785.56 2,357,184.71

42

42

ภาคผนวก ข

ประมาณการ Free Cash Flow กรณ Base Case ของกจการ

Scenario Analysis year 0 year 1 year 2 year 3 year 4 year 5กรณ Base Case 2558 2559 2560 2561 2562 2563Net Income (NI) 2,206,908.80 1,343,868.80 1,329,036.80 1,659,743.84 1,644,008.57

Depreciation 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00OCF (NI+Depreciation) 3,515,672.80 2,652,632.80 2,637,800.80 2,968,507.84 2,952,772.57

Capital Spending (17,043,820.00) 0 0 0 0 0NWC 0 0 0 0 0

Incremental CFs (17,043,820.00) 3,515,672.80 2,652,632.80 2,637,800.80 2,968,507.84 2,952,772.57(13,528,147.20) (10,875,514.40) (8,237,713.60) (5,269,205.76) (2,316,433.19)

Scenario Analysis year 6 year 7 year 8 year 9 year 10กรณ Base Case 2563 2563 2563 2563 2563Net Income (NI) 1,627,801.24 1,991,690.10 1,974,495.74 1,956,785.56 2,357,184.71

Depreciation 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00 1,308,764.00OCF (NI+Depreciation) 2,936,565.24 3,300,454.10 3,283,259.74 3,265,549.56 3,665,948.71

Capital Spending (3,043,820.00) 0 0 0 0NWC 0 0 0 0 0

Incremental CFs (107,254.76) 3,300,454.10 3,283,259.74 3,265,549.56 3,665,948.71(2,423,687.94) 876,766.15 4,160,025.90 7,425,575.46 11,091,524.17

43

ประวตผเขยน

ชอ นายสรรฐ งานทว

วนเดอนปเกด 4 สงหาคม 2529

วฒการศกษา ปการศกษา 2551: วศวกรรมศาสตรบณฑต

มหาวทยาลยมหดล

ตาแหนง

กรรมการ

บรษท ไทยไวรโพรดคท จากด (มหาชน)

ประสบการณทางาน 2557-ปจจบน: กรรมการ

บรษท ไทยไวรโพรดคท จากด (มหาชน)

2553-2558: กรรมการ

บรษท เซอรคทอเลคโทรนคสอนดสตรส จากด (มหาชน)

แผนธุรกิจบ้านเช่า, business plan: rented...

Documents