romania report 2007ro

BulgariaColliers InternationalBusiness Park SofiaBuilding 7, 2nd floor1715 SofiaPhone: +359 2 976 9976Fax: +359 2 976 9977

CroatiaColliers International10, erjavieva Street10 000 ZagrebPhone: +385 1 4886280Fax: +385 1 4817112

Czech RepublicColliers InternationalSlovansk dm, Na Pkop 859/22110 00 Prague 1Phone: +420 226 537 618Fax: +420 221 451 514

EstoniaColliers InternationalParnu mnt 102c11312,TallinnPhone: +372 662 2777Fax: +372 662 2771

GreeceColliers InternationalAgora Centre, Kifissias Ave. 18151 25 Marousi, AthensPhone: +30 210 683 2440Fax: +30 210 683 2460

HungaryColliers InternationalGellert Building, Csorsz utca 411124 BudapestPhone: +36 1 336 4200Fax: +36 1 336 4201

LatviaColliers InternationalBalasta dambis 1aRiga, LV-1048Phone: +371 778 3333Fax: +371 778 3334

LithuaniaColliers InternationalLaisves ave. 3Vilnius, LT-04215Phone: +370 5249 1212Fax: +370 5249 1211

PolandColliers InternationalThe Metropolitan BuildingPlac Pilsudskiego 300-078 WarsawPhone: +48 22 331 7800Fax: +48 22 331 7801

RomaniaColliers InternationalSos. Bucuresti-Ploiesti nr 1ABucharest Business Center C1, 4th floorBucharestPhone: +40 21 319 7777Fax: +40 21 319 7778

Serbia&MontenegroColliers InternationalBulevar Kneza Al. Karadjordjevica 2011000 BelgradePhone: +381 11 266 3863Fax: +381 11 367 4538

SlovakiaColliers InternationalGorkho 3811 01 BratislavaPhone: +421 2 59 980 980Fax: +421 2 59 980 981

UkraineColliers International34 V. Vasylkivska St.01004 KyivPhone: +38 044 490 5700Fax: +38 044 490 5799

RussiaColliers International 77, Sadovnicheskaya Embankment 115035 Moscow Phone: +7 495 258 5151 Fax: +7 495 258 5152

Colliers International Offices in Eastern Europe

Price EUR 500

Our Knowledge is your Property

For more information on Colliers, visit our web site at www.colliers.com

Our Knowledge is your Property

OFFICE | RETAIL | INDUSTRIAL | LAND | RESIDENTIAL | INVESTMENT | HOTELS

Real Estate Review

RO M A N I A 2 0 0 7

Colliers International Central & Eastern EuropeLocation Map

Colliers International WorldwideLocation Map

EUROPE ANDMIDDLE EAST

NORTH AMERICA

GREATER ASIA

AFRICA

AUSTRALIA

HAWAII

SOUTHAMERICA

SERBIA & MONTENEGRO

CROATIAROMANIA

BULGARIA

GREECE

UKRAINE

POLAND

HUNGARY

SLOVAKIACZECH REPUBLIC

TURKEY

RUSSIA

LATVIA

ESTONIA

LITHUANIA

Prague

Bratislava

Budapest

Kyiv

Warsaw

Moscow

Belgrade

Sofia

Bucharest

St. Petersburg

Istanbul

Athens

Riga

Tallinn

Vilnius

Varna

Zagreb

ARGENTINABRAZILCANADACHILECOLOMBIACOSTA RICAMEXICOPERUUNITED STATES

AUSTRIABALTIC STATESBELGIUMBULGARIACASPIAN REGIONCROATIACZECH REPUBLICDENMARKFRANCEGERMANYGREECEHUNGARYIRELAND

ISRAELITALYNETHERLANDSNORTHERN IRELANDNORWAYPOLANDPORTUGALROMANIARUSSIASERBIA & MONTENEGROSLOVAKIASOUTH AFRICASPAIN

SWEDENSWITZERLANDTURKEYUKRAINEUNITED ARAB EMIRATESUNITED KINGDOM

AUSTRALIACHINAHONG KONGINDIAINDONESIAJAPAN MACAUNEW ZEALANDPHILIPPINESSINGAPORESOUTH KOREATAIWANVIETNAM

THE AMERICAS EUROPE, MIDDLE EAST & AFRICA ASIA PACIFIC

Copyright Colliers International 2007This report is intended as general market research and is based upon material in our possession or supplied to us, which we believe to be reliable. Whilst every effort hasbeen made to ensure its accuracy and completeness we cannot offer any warranty that factual errors may not have occurred. We would like to be told of any such errorsso that these can be corrected. Colliers International takes no responsibility for any damage or loss suffered by reason of the inaccuracy or incorrectness of this report.

Our Knowledge is your Propertywww.colliers.ro

Colliers InternationalSos. Bucuresti-Ploiesti nr 1ABucharest Business Center C1, et 4, BucurestiTel.: +40 21 319 7777Fax: +40 21 319 7778

Dragi Clienti,

In 2006, Romania si-a concentrat eforturile asupra unui singur scop intrarea in UniuneaEuropeana. Cu o crestere puternica a PIB-ului (peste 7%) si cu o inflatie ce a atins unminim record (sub 5%), Romania si-a aratat inca o data determinarea de a implementao economie de piata functionala. Aceste dezvoltari economice pozitive, combinate curestructurarea sistemului legal si cu o continua lupta impotriva coruptiei au castigatun mult asteptat loc la masa UE.

Piata imobiliara din Romania nu a fost la fel de plina de evenimente ca pana acum, desia fost caracterizata de o crestere puternica a majoritatii dezvoltatorilor activi pe piata.Cererea a continuat sa creasca in toate sectoarele pietii si, avand in vedere nivelulscazut al ofertei, a exercitat presiune asupra nivelului preturilor. Piata rezidentiala sicea a spatiilor comerciale au inregistrat cea mai mare crestere, o atentie sporita fiindacordata oraselor din provincie.

Piata imobiliara tinde sa raspunda incet schimbarilor economice pozitive, asteptandu-neastfel sa simtim efectele boom-ului actual in anii urmatori, cand ar trebui sa creascanumarul dezvoltarilor livrate pe piata. Daca, pana acum, piata a fost dominata deproiecte mici/medii construite in scop speculativ, viitorul va aduce proiecte mai marisi de o calitate ridicata, semnalizand astfel maturizarea pietii.

2006 a fost inca un an record pentru Colliers International Romania. In al zecelea an alactivitatii noastre, atat echipa, cat si veniturile noastre s-au dublat. Cu 8 departamenteputernice si cu o echipa in continua crestere, oferim o gama completa de servicii caresunt superioare atat din punctul de vedere al calitatii, cat si al profesionalismului. Asdori sa multumesc tuturor clientilor, partenerilor si prietenilor nostri pentru incredereasi suportul lor pe parcursul acestor 10 ani si sa-i invit sa ni se alature in 2007 pentruinca un an de succese si realizari.

Bogdan GeorgescuMANAGING PARTNERROMANIA

2006 a fost inca unan record pentruColliers InternationalRomania. In al zeceleaan al activitatii noastre,atat echipa, cat siveniturile noastres-au dublat.

in Bucuresti din 1996

Romania

34 A N A L I Z A P I E T E I I M O B I L I A R E 2 0 0 7

Indicatorii macroeconomici ai Romanieiarata pentru anul 2006 o intoarcere lao crestere economica puternica. PIB-ulreal a crescut cu 7,8% in primele treitrimestre ale anului trecut si se asteaptasa atinga o rata anuala mai mare de 7%.Somajul a continuat sa scada, in timp cesalariul real a crescut in acord cu crestereaeconomica si scaderea inflatiei (ultimaatingand un minim record de sub 5%).

Volumul investitiilor straine directe (ISD)crescuse cu un procent impresionant de84% in noiembrie 2006 fata de 2005,atingand un nivel record de 8,3 mld.EUR. Aceasta suma include si cei2,2 mld. EUR incasati de stat inoctombrie, ca urmare a vanzarii a 36,8%din actiunile sale detinute la Banca

Comerciala Romana (BCR). Pentru2007, se asteapta ca ISD sa fie sub nivelulanului trecut, deoarece s-au realizat dejacele mai importante privatizari.

Este posibil ca economia Romanieisa-si mentina rata de crestere din aniiprecedenti, oferind un mediu de afacerifavorabil si incurajand crestereaconsumului.

S-a imbunatatit si modul in care Romaniaeste vazuta pe plan international,primirea in Uniunea Europeana dela 1 ianuarie, 2007 contribuindsemnificativ la acest lucru.

Sursa: ABN AMRO, Comisia Nationalade Prognoza, The Economist Intelligence Unit

R O M A N I A

Situatia economica

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2008f2007f2006e200520042003

Cresterea PIB Real (%)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2007f2006e200520042003

ISD Nete (mld. EUR)

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2008f2007f2006e200520042003

Inflatia (%)

0

50

10

15

20

25

30

35

2008f2007f2006e200520042003

Export (mld. EUR)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2008f2007f2006e200520042003

Rata Somajului (%)

3,4

3,5

3,6

3,7

3,8

3,9

4,0

4,1

4,2

2008f2007f2006e200520042003

RON/EUR

A N A L I Z A P I E T E I I M O B I L I A R E 2 0 0 7 35

REZUMATAnul 2006 a fost un an al pre-inchirierilorprin excelenta. Daca majoritateacladirilor de birouri de Clasa A livratepe piata in 2006 au fost pre-inchiriateinca din 2005, aceasta tendintaa tranzactiilor a continuat si in 2006cand majoritatea contractelor deinchiriere s-au semnat pentru spatii debirouri in cladiri ce vor fi livrate in2007 si 2008.

Dorim sa subliniem faptul ca deocamdatanu exista standarde internationale caresa defineasca criteriile pe baza carorao cladire de birouri ar putea fi clasificatain clasa A sau clasa B. In momentul defata expertii pietei imobiliare localeclasifica proiectele de birouri in functiede clase, dar fara existenta unor criteriigenerale clare si acceptate, aceastaclasificare va fi intotdeauna subiectivasi disputata.

In continuarea acestui studiu am analizatcladirile de birouri de buna calitate,considerate pe piata ca find de Clasa Asi le-am impartit, in functie de zona, incladiri cu locatie principala si secundara.In acest raport ne vom referi la aceste

cladiri ca fiind de Clasa A pentru arespecta standardele pietei locale dar nevom baza pe experienta si conostintelenoastre pentru a include cladirileintr-una din aceste categorii.

Considerand ca Piata Victoriei estecentrul comercial al Bucurestiului, zonaprincipala cuprinde toate cladirile cese situeaza intre Piata Presei Libere,Bd. Barbu Vacarescu, Piata Operei siPiata Unirii, zone care beneficiazade vizibilitate, access si transport incomun foarte bune. In timp ce in zonasecundara am inclus cladirile din locatiimai indepartate, ca de exemplu Pipera,Militari, Muncii, etc, care nubeneficiaza de aceeasi expunerecomparativ cu zonele principale.

CEREREAAnul 2006 a inregistrat un nou volumrecord de tranzactii de inchirierepentru spatii de birouri de Clasa Adin Bucuresti cu aproape 163.000 mp,impartiti in mod egal pe cele douasemestre ale anului.

Sectorul financiar si industria IT aureprezentat principala sursa a cererii

R O M A N I A

Piata spatiilor de birouri

Top 10 Tranzactii Clasa AChirias Activitate Cladire Suprafata (mp) Agent

Finansbank Financiar Anchor Plaza 10.500 fara broker

Renault Auto North Gate 9.900 CW

Petrom Petrochimie Bucharest Corporate Center 8.000 CBRE

Oracle IT Florescu Plaza 7.600

Dacia/Renault Auto West Gate Park 6.300

HP IT Novo Park E 6.200 / DTZ

IBM IT Global Business Center 6.000

Millennium bcp Financiar City Gate 6.000

Siveco IT Victoria Park 5.289

Zapp Telecomunicatii Sema Park 5.000 EuriskoVestCentruNord

27%

51%

22%

Impartirea tranzactiilorpe zone

Anul 2006 a inregistrat unnou volum record detranzactii de inchirierepentru spatii de birouri deClasa A din Bucuresti cuaproape 163.000 mp,impartiti in mod egal pe celedoua semestre ale anului.


in anul 2006, totalizand impreunaaproximativ 50% din spatiile inchiriate.Astfel 27% din tranzactii au fostincheiate de companii activand insectorul financiar, iar 22% in sectorulIT. Acestea au fost urmate de sectoareleauto si farma, cu 10% respectiv 6%.

Dupa ce s-a pozitionat pe locul intai inprima jumatate a anului, centrul capitaleia fost depasit, in topul preferintelorchiriasilor, in semestrul al doilea atatde zona de nord cat si de cea de vest.Astfel, tranzactiile din cladirile dinnord au reprezentat 51% din totalulspatiilor de clasa A inchiriate din2006, in comparatie cu 27% in cladiriledin vest si doar 22% in cladirile dincentru.

Cea mai mare tranzactie a primuluisemestru din 2006, inchirierea a 8.000 mpde catre Petrom in cadrul BucharestCorporate Center, a fost depasita in ceade-a doua jumatate a anului de doua

tranzactii de peste 10.000 mp. Astfel,cea mai mare tranzactie din 2006a constat in inchirierea a 10.500 mpde catre Finansbank in cadrul cladiriiAnchor Plaza.

In afara de aceste tranzactii de top,in 2006 au fost inchise 10 tranzactiide peste 5.000 mp si nu mai putin de28 de tranzactii de peste 2.000 mp.Aceste tranzactii au determinat o cresteresemnificativa a marimii medii a uneitranzactii, aceasta ajungand in 2006la 2.800 mp, cu 40% mai mare decatin 2005.

La totalul absorbtiei de 163.000 mp,zona centrala a contribuit cu aproape70.000 mp reprezentand 43% in timpce in cladirile de Clasa A din zonelesecundare au fost inchiriati 93.000 mpadica 57% din total.

Tranzactiile de pre-inchiriere pentruspatii de birouri in cladiri ce vor fiterminate in 2007 si 2008 au reprezentat73% fata de doar 27% pentru tranzactiilein cladiri existente, aceasta situatiedatorandu-se in primul rand ratei deneocupare extrem de mici, careincurajeaza chiriasii sa-si planificerelocarea cu mult timp inainte demutarea efectiva.

R O M A N I A Piata spatiilor de birouri

Florescu Plaza

Cladiri de birouri Clasa A livrate in 2006Proiect Suprafata inchiriabila (mp) Data livrare Locatie

Bucharest Corporate Center 10.300 S1, 2006 Piata Victoriei

Tati Center 3.400 S1, 2006 Marriott

Forum III 5.230 S1, 2006 Marriott

Nordului 62 3.300 S1, 2006 Baneasa

Bucharest Business Park D 6.000 S2, 2006 Piata Presei

Dr Felix 87 3.400 S2, 2006 Piata Victoriei

Anchor Plaza 22.850 S2, 2006 Militari

Astoria 3.300 S2, 2006 Centru

Millennium Business Center 13.000 S2, 2006 Centru

Iride 19 12.000 S2, 2006 Pipera

North Gate 20.000 S2, 2006 Pipera

North Center 9.000 S2, 2006 Pipera

Victoria Park 10.000 S2, 2006 Baneasa

Construdava 6.000 S2, 2006 Pipera


Colliers International a fost implicat intranzactii de inchiriere pentru spatii cuo suprafata totala de peste 85.000 mp,cu o in crestere de peste 100% fata de2005.

OFERTAIn 2006 au fost livrati 130.000 mp debirouri in 14 cladiri, stocul total despatii de Clasa A ajungand astfel la430.000 mp. Comparativ cu prima

parte a anului cand au fost livrati doar30.000 mp, in semestrul al doilea ofertaa fost de trei ori mai mare ajungand la100.000 mp.

Cele 14 cladiri livrate in 2006 au fostegal impartite intre zonele principale sisecundare, insa suprafata livrata in zonacentrala a reprezentat doar 30% dintotal. Marimea medie a cladirilor livratein 2006 din zonele principale a fost de6.000 mp in timp ce in zonele secundarea fost de 12.000 mp.

Rata de neocupare a cladirilor din zonaprincipala a atins la sfarsitul anului2006 un minim istoric de doar 1,5% intimp ce pentru zona secundara aceastaa fost de 14%.

Din totalul de 49 de cladiri care auintrat in categoria cladirilor de birouride Clasa A si incluse in analiza Colliers,doar 7 mai aveau peste 500 mpdisponibili la 31 Decembrie 2006.

Nordul ramane in topul preferintelordezvoltatorilor, aproape jumatate dintotalul numarului de metri patrati livrati

in 2006 fiind in aceasta zona. Restul dejumatate a fost impartit in mod aproapeegal in zonele de centru si de vest.

Proiectele de Clasa A dezvoltate inzonele secundare au, in general,caracteristici similare cu proiectele dinzonele principale avand suprafete maripe etaj, specificatii tehnice foarte bune,sisteme de IT si HVAC moderne, locurisuficiente de parcare precum si un bun

acces cu transportul in comun. Insa,datorita locatiilor din afara centrului,chiria ceruta pentru aceste proiectepoate ajunge cu pana la 30% mai micafata de proiectele din zonele principale,constituind astfel o solutie foarte buna

pentru companiile care cauta spatii decalitate cu flexibilitate, la bugete reduse.

CHIRIIContractele de inchiriere pentruspatii in cladiri terminate s-au semnatla o chirie medie de 18,6 EUR/mpin cladirile situate in zona principala,respectiv la o medie de 15,2 EUR/mp,in cele din zonele secundare.

Chirii avantajoase au fost obtinute incazul contractelor de pre-inchiriere,in special datorita nevoii dezvoltatorilorde a semna cateva contracte depre-inchiriere pentru finantareainceperii lucrarilor de constructie.Astfel pre-inchirierile de spatii in zonaprincipala s-au incheiat la un nivelmediu de 15,6 EUR/mp, respectiv13,7 EUR/mp in zona secundara.

Costul serviciilor a ramas in acelasisistem de plata pe baza costurilor reale


Contractele de inchiriere pentru spatii in cladiri terminates-au semnat la o chirie medie de 18,6 EUR/mp in cladirilesituate in zona principala, respectiv la o medie de15,2 EUR/mp, in cele din zonele secundare.

Anchor Plaza


a caror estimare s-a mentinut la nivelulanterior de 33,5 EUR/mp/luna.

Chiria pentru locurile de parcarea ramas similara cu cea din 2005.Astfel, pentru cladirile din zoneleprincipale, un loc in parcarea subteranaa avut o chirie cuprinsa intre 100si 150 EUR/loc/luna iar un loc deparcare in exterior s-a inchiriatcu 6080 EUR/loc/luna. In zonelesecundare parcarea subterana afost taxata cu chirii intre 40 si60 EUR/loc/luna iar cea exterioarain 3045 EUR/loc/luna.

PREVIZIUNIPana la sfarsitul anului 2008 a fostanuntata livrarea a inca 500.000 mpde birouri de Clasa A. Dintre acestiaprobabil un sfert vor avea intarzierisi livrarile din urmatorii 2 ani vor ajunge

la 400.000 mp ceea ce va aduce stocultotal de spatii de birouri de Clasa Ala sfarsitul anului 2008 la aproape800.000 mp.

Numarul relativ mare de proiecteanuntate spre livrare in 2007 si 2008 vadetermina o crestere a ratei de neocuparea spatiilor de birouri de clasa A, precumsi o usoara scadere a chiriilor, insa doarpentru contractele de pre-inchiriere.Cladirile centrale ce vor oferi spatii debirouri existente, vor mentine si chiarvor creste nivelul chiriilor de pana acum.

Este important de mentionat insa caaceasta crestere a ratei de neocupare nuva afecta proiectele de calitate care sevor bucura in continuare de un gradridicat de ocupare. Oferta din 2006fiind redusa, multe companii si-auamanat relocarea pentru 20072008,

ceea ce va asigura ocuparea imediataa proiectelor viitoare ce se anunta a fide o calitate superioara fata de celeexistente. Accesul, specificatiile tehnicesau locurile de parcare vor fi elementecheie in alegerea unei cladiri ducandla o rata de neocupare mai ridicatapentru cladirile care nu pot oferi acestefacilitati.

2007 si 2008 vor aduce in premieradezvoltarea primelor faze a 3 mariparcuri de birouri situate in Vest, dintrecare West Gate Park s-a bucurat panaacum de un interes foarte mare alchiriasilor datorita suprafetelor maripe nivel, specificatiilor tehnice foartebune, transport in comun se punemare accent pe metrou precum siproximitatea cartierelor Militari siDrumul Taberei de unde provino mare parte a angajatilor.


West Gate Park


OFERTACa si in celelalte tari din regiune, piatade retail din Romania este caracterizatade continua expansiune a dezvoltatorilorcatre noi locatii. Astfel, diverse tipuride centre comerciale (renovari ale unorcentre mai vechi, mall-uri, parcuri deretail) sunt introduse si pe piata dinprovincie.

Nici un centru comercial nou nu a fostlivrat in Bucuresti in 2006. Asa cuma fost anuntat la inceputul anului,constructia la extensia de 8.000 mpa Bucuresti Mall a fost finalizata inmartie 2007. Noua aripa a fostinchiriata 100% inainte de livrareaanuntata, bucurandu-se de chiriasicheie, precum: Debenhams, TommyHilfiger, Springfield, Starbucks, Fox.

Singurele proiecte notabile livratein Bucuresti, in 2006, sunt celedoua galerii comerciale atasatehypermarketurilor. Astfel, BaneasaFeeria, parte a Baneasa Shopping City,include Carrefour, o galerie comercialade aproximativ 9.000 mp inchiriabili,plus alti retaileri de tip big box. Innoiembrie 2006, grupul francez Auchansi-a inceput expansiunea pe piata dinRomania cu o prima unitate in zonaTitan, careia ii va urma un lung sir dealte locatii, pentru Bucuresti si tara.

O privire de ansamblu asupra pieteidin provincie ne ajuta sa intelegemamploarea pe care a luat-o fenomenulcentrelor comerciale in Romania. Cunici o deschidere notabila in Bucuresti,2006 a fost dominat de deschiderea maimultor centre comerciale in restul tarii:European Retail Park (Sibiu), MagnoliaCenter (Brasov), River Plaza (RamnicuValcea) si TOM un centru comercialin Constanta, ce cuprinde Carrefour,impreuna cu o galerie comerciala. Cu

toate acestea, noua oferta din 2007,conform celor anuntate de catre dez-voltatori, va fi cel putin dubla, aducandstocul total la sfarsitul anului laaproximativ 350.000 mp inchiriabili.

In ceea ce priveste spatiile stradale, nuau fost schimbari semnificative. Prinurmare, oferta spatiilor comercialelocalizate la parterul vechilor cladirirezidentiale a ramas constanta, cu toateacestea un numar limitat de spatii a fostlivrat in cadrul cladirilor de birouriterminate in cursul anului 2006.

Toate marile orase, inclusiv zoneleurbane mai mici, sunt vizate de catredezvoltatori si retaileri, in aceeasimasura. O dovada in plus a increderiiinvestitorilor asupra potentialului tariinoastre este numarul mare de proiectece a fost anuntat in toata tara.

In 20082009, toti marii dezvoltatori vorincepe ofensiva in afara Bucurestiului:GTC, Euromall, Mivan, Africa Israel,Riofisa si TriGranit.

R O M A N I A

Piata spatiilor comerciale

Oferta de centre comerciale in 2007Proiect Suprafata (mp) Livrare Oras Dezvoltator

Bucuresti Mall 8.000 T1, 2007 Bucuresti Anchor Group

City Mall 6.000 T1, 2007 Bucuresti Jaguar Development

Euromall Pitesti 20.500 T2, 2007 Pitesti Grup de investitori francezi

Proxima SC 10.000 T3, 2007 Vaslui Esprit International

Polus Cluj 60.000 T4, 2007 Cluj TriGranit

Iulius Cluj 35.000 T4, 2007 Cluj Iulius Group

City Park 25.000 T4, 2007 Constanta Neocity

Arena City Center 19.200 T4, 2007 Bacau Dezvoltator local

Unirea Brasov 12.000 T4, 2007 Brasov Nova Trade

Asa cum a fost anuntat la inceputulanului, constructia la extensia de8.000 mp a Bucuresti Mall a fostfinalizata in martie 2007.


Prin urmare, GTC a anuntat deschidereamai multor centre comerciale, in oraseprecum: Buzau, Piatra Neamt, Arad siSuceava. In aprilie 2007, Euromall vadeschide centrul din Pitesti, si in acelasitimp, continua lucrarile la cel de-al doileaproiect, in Galati, in timp ce Riofisava incepe dezvoltarea a doua proiectein Brasov si Timisoara. Alte proiectecuprind centrul comercial dezvoltatde TriGranit de 68.000 mp suprafatainchiriabila din nordul Constantei,precum si centre comerciale in oraseprecum: Arad, Oradea si Targu Mures,aflate toate in vizorul companiei Mivan.

Tinand seama de interesul remarcabilce vine din partea dezvoltatorilor,in viitorul apropiat, unele orase sevor confrunta cu o supra-oferta decentre comerciale. Aceasta situatiese va materializa probabil in oraseprecum Arad, Cluj sau Craiova, undeau fost anuntate 4 sau 5 proiecte,desi populatia acestora nu depaseste350.000 de locuitori. Goana dupalocatii s-a mutat chiar si in presa,unde multi dezvoltatori anuntaproiecte inainte de a-si securizaterenurile, in incercarea de a descurajacompetitia.

Per total, rata de neocupare in centrelecomerciale din Bucuresti a atins3,16%, in 2006, in principal, datoritadisponibilitatilor de spatii in UnireaShopping Center, City Mall si JolieVille, in timp ce in restul tarii, a atinsun nivel mai ridicat, de 9,24%.

In ceea ce priveste formatele de tiphypermarket, Carrefour isi continuaexpansiunea pe piata, adaugand noiunitati in portofoliul lor in Iasi, Oradeasi Arad. Totodata, Cora adauga cea de-atreia locatie in Cluj Napoca, la celelaltedoua din Bucuresti. Dupa deschiderea

primei unitati in Titan, Auchan a anuntatun alt proiect in sudul Bucurestiului, darsi extinderea in provincie, cu galeriiatasate de 89.000 mp. Alti nou-venitipe piata in 2006 sunt Real si Spar. Real,hypermarketul cu galerii comerciale demici dimensiuni, a inceput cu o unitateavand o galerie atasata de 2.000 mpsi s-a concentrat in general pe zonaArdealului. Spar are mai multe conceptein portofoliu, atat de tip hypermarket, catsi de tip supermarket.

CEREREDaca ar trebui sa alegem doua cuvintepentru a defini anul 2006, atunci noiveniti ar fi probabil cele mai potrivite.Cu toate acestea 2006 nu a fost un anaglomerat in termen de deschideri denoi magazine, deoarece nici un proiectde mari dimensiuni nu a fost lansatpe piata. Totusi, a fost un an foarteaglomerat in ceea ce privestepre-inchirierile.

Datorita numarului mare de centrecomerciale planificate sa se deschida inanii urmatori, retailerii sunt din ce in cemai atenti la alegerea viitoarelor locatii.Cerinta tipica pentru 2006 a variatintre 100 si 200 mp, dar chiriasii mari

R O M A N I A Piata spatiilor comerciale

Galleria Piatra Neamt

Oferta de centre comerciale in 2008Proiect Suprafata (mp) Livrare Oras Dezvoltator

Baneasa SC 65.000 Q1, 2008 Bucuresti Baneasa Development

Era Shopping Park 44.000 Q1, 2008 Iasi Omilos

City Center 19.500 Q1, 2008 Constanta BPD Management

Galleria Buzau 13.500 Q1, 2008 Buzau Globe Trade Center

Galleria Piatra Neamt 12.200 Q1, 2008 Piatra Neamt Globe Trade Center

Galleria Suceava 10.700 Q1, 2008 Suceava Globe Trade Center

Euromall Galati 23.000 Q3, 2008 Galati Group of French investors

Delta Mall 55.000 Q4, 2008 Bucuresti Delta Group

Cotroceni Park 53.000 Q4, 2008 Bucuresti Africa Israel

Liberty Center 25.000 Q4, 2008 Bucuresti Mivan Development


incep si ei sa isi arate interesul pentrupiata romaneasca.

In cadrul fiecarui segment de retailse poate simti apropierea competitieiinternationale. Retailerii deja prezentipe piata isi securizeaza locatii in vedereaintaririi cotei lor de piata inainte desosirea competitiei puternice.

Sectorul alimentar a fost martorul a treiintrari in 2006 Real, Auchan si Spar care au deschis primele lor locatii inRomania.

Springfield, Women Secret, Tifossi siEcco sunt cateva dintre numele noi careau patruns pe segmentul de fashionin cadrul centrelor comerciale, in 2006.In 2007, deschiderea extinderii BucurestiMall va aduce un val de branduri noiprecum Debenhams, Tommy Hilfiger,Gant.

Brandurile de lux au inceput bataliapentru locatiile centrale, castigatori fiindLessila, Versace Jeans, Liu-Jo, Distintosi Exquisite, cele doua din urma fiindmagazine multi-brand de pantofi de lux.

Pe segmentul de cosmetice, Sephora estenoul brand ce completeaza tenant-mix-uldin centrele comerciale din Romania.

Lanturile de cafenele si restauranteprezente pe piata au fost de asemeneafoarte active in vederea intaririi pozitieilor inainte de sosirea competitieiputernice. In ceea ce priveste brand-urileinternationale, Costa Coffee, Sbarro siCili Pizza au deschis primele locatii inRomania, in timp ce Starbucks vadeschide primele cafenele in 2007.

Segmentul de divertisment a fost celmai linistit, fara intrari noi in 2006.Singura deschidere a fost cea a multasteptatului cinematograf din City Mall.Un numar mare de operatori de cinemasi-au aratat interesul pentru piata dinRomania, dar singurii jucatori care

si-au securizat locatii pentru 2007 suntOdeon si Cinema City.

Cererea cea mai mare pe piata spatiilorcomerciale apartine si in acest anbancilor, farmaciilor, operatorilor IT&Csi de jocuri. Totusi, recent au aparut noicompetitori pe piata, in principal dincategoria brandurilor de lux, dar sia restaurantelor si cafenelelor.

Deoarece una dintre conditiile de baza inobtinerea francizelor pentru brandurile

de lux o reprezinta asigurarea celor maibune locatii, din ce in ce mai multecompanii incearca sa-si securizeze celemai bune spatii disponibile pe piata.Astfel, ele incearca sa castige un avantajfata de potentialii competitori incastigarea contractului de franciza.

Datorita cererii foarte mari de pe piata,proprietarii au inceput sa organizezelicitatii pentru inchirierea spatiilor caredevin disponibile in zonele comercialeprincipale ale orasului. Procesul delicitatie a determinat cresteri ale chiriilor,existand cazuri in care proprietarii auobtinut cu aproape 50 de procente maimult decat nivelul de pornire.

CHIRII

Centre ComercialeIn 2006, chiria medie a centrelorcomerciale din Bucuresti a fost intre


Brandurile de lux au inceput batalia pentru locatiile centrale,castigatori fiind Lessila, Versace Jeans, Liu-Jo, Distintosi Exquisite, cele doua din urma fiind magazinemulti-brand de pantofi de lux.

Calea Victoriei

Total stoc in Bucuresti Total stoc in restul tarii

0

200

400

600

800

1,000

1,200

201020082007200620052004

Stocul de CentreComerciale (1.000 mp)


2528 EUR/mp/luna, ceea ce a insemnato scadere cu aproape 9% fata de anulprecedent. Avand in vedere noileproiecte care au fost anuntate pe piata,proprietarii centrelor comerciale dejadeschise au incercat sa-si imbunatateascaatat conceptul cat si tenant-mix-ulactual si sa-si intareasca pozitia pe piataprin atragerea de noi branduri interna-tionale. Acestea obisnuiesc sa plateascachirii mai mici decat companiile locale,ducand astfel la scaderea chiriei mediia acestor centre comerciale.

Nivelul chiriei medii inregistrata decentrele comerciale din afara Bucuresti-ului se situeaza intre 18 si 25 EUR/mp/luna. Cu toate acestea, proiectele caresunt bine administrate, au un conceptbun si chiriasi ancora puternici, pot saobtina chirii intre 22 si 25 EUR/mp/luna.Proiectele cu un concept slab auinregistrat insa chirii medii mai mici,ajungand chiar si la un nivel de16 EUR/mp/luna.

Cheltuielile pentru spatiile comunevariaza intre 6 si 11 EUR/mp/luna si inmajoritatea cazurilor calculul lor poatefi verificat de catre chiriasi.

In plus, fata de cheltuielile pentruspatiile comune, chiriasii mai trebuiesa includa in bugetul lor o sumaegala cu chiria unei luni destinatacheltuielilor de marketing necesarepentru evenimentul de deschidereal centrului comercial, precum si o taxalunara de marketing de 0.51 EUR/mp/luna pentru campania de promovarea acestuia.

Spatii StradaleAvand in vedere nivelul ridicatal cererii pentru spatiile stradale,proprietarii continua sa beneficiezede o pozitie privilegiata, primindnumeroase oferte pentru acelasi spatiusi avand posibilitatea de a alege dintremai multi potentiali chiriasi. Inasemenea cazuri, din ce in ce mai desin Bucuresti, competitia dintre retaileripentru inchirierea spatiilor comercialeeste tot mai puternica. La incheiereatranzactiei, proprietarul obtine deobicei chirii mai mari decat pretulcerut.

In 2006, chiriile pentru spatii stradaleau crescut in medie cu 2030% si chiarmai mult in zonele periferice.

TENDINTEMarea majoritate a proiectelor planificatesa se deschida in Bucuresti pe parcursulanului 2007 a fost amanata pentru20082009. Din acest motiv, 2007 nuva beneficia de o crestere semnificativaa stocului de centre comerciale inBucuresti. Totusi, situatia este diferitain ceea ce priveste celelalte orase aleRomaniei, cu toate ca livrarile din acestan nu vor satisface pe deplin cererea totmai mare de spatii comerciale moderne,de calitate.

Datorita livrarilor previzionate pentruperioada 20082009 si a tranzitiei catreo piata a chiriasilor, este foarte probabilca si contractele de inchiriere sa sesemneze la un nivel mai scazut alchiriilor. In functie de calitateacentrelor comerciale, nivelul chirieiar putea inregistra o scadere cu 10%pana la 25%.

Totusi, proiectele bine realizate siamplasate in locatii bune vor puteaobtine chirii usor mai mari decat incazul celorlalte proiecte.

De asemenea, competitia intre centrelecomerciale va permite retailerilor saimpuna conditiile lor in cadrul nego-cierilor. Unul dintre criteriile celemai importante este operarea centruluicomercial de catre o companie profe-sionista. Un management profesionistda retailerilor o mai mare incredere carespectivul centru comercial va functionabine si dupa inaugurare. Mai mult decatatat, o companie profesionista poatetine mai bine sub control costurilede operare, astfel incat cheltuielilede intretinere platite de catre chiriasivor fi mai mici.


Preturi spatii stradale

Exemple Chirii* Preturi de Tendintevanzare

ZonaMagheru-Balcescu 120140 8.00012.000 crestere

primara Bratianu 7090 6.0008.000 crestere

Calea Victoriei 70100 6.0009.000 crestere

ZonaCalea Dorobanti 70100 5.0008.000

secundara Calea Mosilor, Stefan cel Mare, 4565 4.0007.000 crestereKogalniceanu, Ion Mihalache

ZonaIuliu Maniu, Dr.Taberei, Patelimon, Crangasi 3045 2.5004.000 crestere

periferica Titan, Dristor, Grigorescu, Calea Rahovei 2535 2.0003.500 crestere

Giurgiului, Oltenitei, Giulesti, Bucurestii Noi 2030 1.5002.500 crestere* in EUR/mp/luna


PE SCURTPrivind cifrele, reiese ca 2006 a fostun an aproape identic ca cerere si ofertacu 2005. Totusi, concurenta pe acestsegment al pietei imobiliare, a crescutodata cu aparitia de noi proiecte impor-tante, proiecte care atesta incredereainvestitorilor in potentialul pietei. Lanivelul cererii, 2006 a fost clar anulcompaniilor logistice, companii careprin numarul tranzactiilor si suprafeteleinchiriate au dominat autoritar piata.

Cea mai mare tranzactie a anului afost pre-inchirierea de catre Frans Maasa 29.000 mp in cadrul proiectuluiBucharest West, tranzactie intermediatade Colliers International.

In total pe piata s-au inchiriat putinpeste 123.500 mp, inregistrandu-seo usoara crestere fata de cei 110.000 mpinchiriati in 2005.

In ceea ce priveste oferta, desi la sfarsitullui 2006 era asteptata o oferta nouasubstantiala, o parte importantaa cladirilor anuntate pentru aceastaperioada se vor livra in primul trimestrudin 2007. Acesta este motivul carea dus oferta noua de spatii de depozitareper ansamblul lui 2006 la 61.300 mp,adica un nivel aproape identic cu2005.

CEREREACererea si-a continuat tendintaascendenta, multe companii luanddecizia de relocare in spatiile noulivrate pe piata. Depozitele cautate suntcele cu suprafete flexibile si usor dedivizat, inaltimi de minim 9 m, dotate curampe hidraulice care scurteaza timpiide incarcare/descarcare si sistememoderne de protectie si stingerea incendiilor. Flexibilitatea birourilor,accesul facil, posibilitatile de extindere

sau locurile de parcare disponibile suntalti factori importanti in luarea decizieide mutare. Dupa cum s-a observat incadin anii trecuti, traficul tot mai incarcatdin zona de nord si lipsa unor proiecteimportante in aceasta zona a determinatcompaniile cu cerinte mari de spatiude depozitare sa se orienteze spre vestulBucurestiului.

Pe langa relocari, dorinta de extinderea multor companii a jucat un rolimportant in piata. Un asemeneaexemplu, este compania Cefin LogisticsPark. Clientul acesteia, KLG a decisextinderea intr-un depozit de 15.400 mpdupa preluarea activitatii logisticea Domo, precum si a spatiului de5.000 mp inchiriat de acesta. Intretimp, spatiul inchiriat anterior de KLGa fost preluat de compania Centrum.

Asa cum era de asteptat, companiilelogistice au generat cea mai mareparte a cererii, realizand tranzactiide peste 10.000 mp, urmate la maredistanta de retaileri si companiileproducatoare de bunuri de larg consum(FMCG).

Tranzactia incheiata de Frans Maas siintermediata de Colliers Internationalin 2006 a constat in pre-inchiriereaa 29.000 mp in Bucharest West cuposibilitate de extindere cu inca20.000 mp. Alte tranzactii importanteau fost incheiate de Interbrands(16.100 mp in Cefin), KLG (15.400 mpin Cefin) si Delamode (10.000 mp inMercury Logistic Park).

Tranzactiile incheiate in 2006 autotalizat 123.500 mp, pre-inchirierileavand o pondere covarsitoare insecurizarea viitorului spatiu de depozitare.In ciuda unei oferte care se anuntaextrem de bogata in 2007, consideram

ca pre-inchirierile vor fi in continuarecel mai sigur mod de asigurare a spatiilorde depozitare necesare.

OFERTACu o oferta noua care a totalizat61.300 mp, stocul total de spatii noide depozitare a atins aproximativ260.000 mp la sfarsitul anului 2006.Desi in a doua jumatate a anului erauasteptati mai mult de 120.000 mp, doarCefin si Mercury Logistic Park au reusit

R O M A N I A

Piata industriala

AlteleFarmaFMCGRetaileri

Logistica / Distributie

9%

7%2% 4%

77%

2006: Absorbtia spatiilorde depozitare pe industrii


sa finalizeze doua cladiri de 24.000 mp,respectiv 10.000 mp. Restul proiecteloranuntate de Cefin, Bucharest West siPrologis vor fi finalizate la inceputullui 2007, o parte a acestor spatii fiinddeja inchiriata. Rata de neocuparea fost aproape de zero, toate spatiilelivrate in 2006 fiind inchiriate inaintede livrare.

Pentru 2007 se anunta o oferta extremde generoasa, in care proiecte noi sevor alatura celor ce urmeaza a fi livratepe piata in primele saptamani aleanului:

Mercury Logistic Parc situat lakm. 23 pe autostrada Bucuresti-Pitesti,proiectul avea la sfarsitul anului

24.000 mp construiti si inchiriaticatre miniMax (14.000 mp) respectivDelamode (10.000 mp). Expansiuneaproiectului va continua, constructiaa inca 10.000 mp fiind inceputa.

Bucharest West localizat la km. 14pe autostrada Bucuresti-Pitesti.Bucharest West va livra prima cladirede 42.000 mp in primul trimestrudin 2007, o parte importanta fiindinchiriata deja. Pentru 2007 mai suntin plan alti 55.000 mp, jumatate dinaceasta oferta fiind inchiriata doarde Frans Maas. Noile cladiri vor fidisponibile incepand cu sfarsitulverii.

Cefin Logistic Park pe langa cei78.000 mp deja construiti, Cefinfinalizeaza pana in martie 2007 incadoua cladiri, adaugand alti 47.000 mpproiectului dezvoltat la km. 14al autostrazii spre Pitesti. Pana lasfarsitul anului mai este anuntata

R O M A N I A Piata industriala

Top 10 tranzactiiChirias Activitate Proiect Agent Suprafata (mp)

Frans Maas logistica BW 29.000

Interbrands logistica Cefin DTZ 16.100

KLG logistica Cefin DTZ 15.400

Delamode logistica Mercury 10.000

Lekkerland logistica Cefin DTZ 6.200

Centrum logistica Cefin 5.000

CPN logistica Mega Eurisko 4.000

Mega Image retail Cefin DTZ 3.700

Antalis FMCG BW 3.360

Arabesque retail Apollo 3.300

Bucharest West


livrarea a minim 40.000 mp de spatiimoderne de depozitare. Cefin s-aconcentrat in ultimul timp pe clientiicu cereri de peste 4.000 mp, cerintelemai mici indreptandu-le spre celalaltproiect dezvoltat in aceeasi zona,A1 Industrial Park.

ProLogis Park Bucharest are accesdirect din autostrada Bucuresti-Pitestiprin iesirea de la km. 23. ProLogisva finaliza 56.000 mp pana in aprilie2007, a doua faza de inca 56.000 mpfiind prognozata pentru decembrie2007.

A1 Industrial Park inceput inurma cu doi ani, proiectul dezvoltattot de grupul Cefin s-a concentrat pecerintele mici si medii, oferind spreinchiriere spatii de pana la 4.000 mp.Daca pana de curand cladirileconstruite puteau fi cumparate decompaniile interesate, politicaproiectului s-a schimbat preferanddoar sa inchirieze aceste spatii. In2007, A1 Logistic Park are in planlivrarea a 60.000 mp de spatiiindustriale in mai multe cladiriindependente.

Equest Logistic Center dupa cea achizitionat 12 hectare de terenin cadrul proiectului Bucharest West,britanicii de la Equest au in planconstruirea unei prime faze de18.000 mp pana la sfarsitul verii.Deja o treime din aceasta cladireeste inchiriata companiilor dingrup.

Bucharest Distribution Park apartinand fondului de investitiiaustriac Immoeast, BucharestDistribution Park a inceput lucrarilepentru prima faza de dezvoltare, careva avea 40.000 mp si care se estimeaza


Stoc total la 31 decembrie 2006

Proiect Locatie Suprafata (mp) SpatiuDisponibil (mp)

CEFIN A1 Km. 14 78.000 0

Phoenix Distribution Park Centura Vest 16.000 0

Mega Distribution Park Centura Vest 22.000 0

Mercury Logistics Park I A1 Km. 23 24.000 0

Atlas Business Center Nord 28.500 0

Geodis Centura Vest 31.000 0

ACT Centura Vest 12.600 0

Otopeni Center Centura Nord 6.000 0

ACT Cold Storage II Centura Vest 4.600 0

Rostock Centura Nord 7.500 0

Apollo Center I+II Est 5.700 0

Key Logistic Center Centura Vest 24.200 0

Total 260.100 0

ProLogis Park Bucharest


a fi finalizata in prima jumatate a lui2007. Proiectul este situat in zonade nord a centurii, la intrarea inMogosoaia.

NIVELUL CHIRIILORTendinta de scadere a chiriilor s-amentinut si in 2006 in special in a douajumatate a anului cand mai multe

proiecte estimau ca vor livra cladiri.Contractele mari (peste 10.000 mp)s-au incheiat in general in intervalul44,25 EUR/mp, in timp ce chiriilepentru spatiile mici (sub 3.000 mp)au oscilat intre 4,8 si 5 EUR/mp. De

mentionat ca in cadrul proiectelor demai sus, pe langa chiria efectiva se maiplateste o taxa de servicii, care variazain functie de proiect de la 0,4 la0,7 EUR/mp. Aceasta suma acoperacheltuielile pentru managementulparcului, de la asigurarea curatenieisi iluminatul spatiilor comune, lasecuritate perimetrala, indepartareazapezii, intretinerea drumurilor sauasigurarea cladirilor.

PREVIZIUNIDaca intr-adevar proiectele demarate vorlivra cladirile promise, stocul de spatiimoderne din Bucuresti va creste cu434.000 mp, ceea ce inseamna aproapedublul stocului de spatii existent la 31decembrie 2006. Desi 19% din acestespatii sunt deja inchiriate, credem capentru prima oara oferta va depasicererea pe piata industriala.

In ceea ce priveste chiriile, privindoferta anuntata ele ar trebui sa-si

continue trendul descendent, insaavand experienta anilor trecuti, candmulte proiecte au intarziat livrareaspatiile promise pentru inceputulanulului viitor, este de asemenea posibilsa se stabilizeze la nivelul actual.


Daca intr-adevar proiectele demarate vor livra cladirilepromise, stocul de spatii moderne din Bucuresti va creste cu434.000 mp, ceea ce inseamna aproape dublul stocului despatii existent la 31 decembrie 2006.

Proiecte anuntate pentru 2007

Proiect Suprafata Spatiu disponibil Data livrarii(mp) pentru inchiriere (mp)*

Bucharest West 97.000 58.000 February, Q3Q4 2007

CEFIN 87.000 70.000 March, Q3 2007

ProLogis 112.000 102.000 April, December 2007

Mercury Logistics Park 10.000 10.000 Q3 2007

Bucharest Distribution Park 40.000 40.000 Q3 2007

Apollo Center 10.000 10.000 Q3 2007

Equest Logistic Center 18.000 12.000 Q3 2007

A1 Logistic Pak 60.000 58.000 Q1, Q2, Q3, Q4 2007

Total 434.000 360.000* la data de 31 Dec 2006


PE SCURTIn 2006, cererea de terenuri a continuatsa depaseasca oferta, fapt carea determinat cresterea preturilor. Ofertade terenuri pentru dezvoltare a fostconstituita in principal din terenurilefostelor fabrici, care sunt incurajate demunicipalitate sa isi mute activitateain afara orasului. Estimam ca in 2007preturile vor continua sa creasca insaintr-un ritm mai scazut decat in 2006,dezvoltatorii fiind in continuare interesatiin a securiza terenuri cu suprafete maripentru proiecte de anvergura.

CERERESuprafata totala de teren tranzactionatain Bucuresti in 2006 (tinand cont doar detranzactiile mari de peste 10,000 mp)se situeaza in jurul a 500.000 mp. Aceastasuprafata include doar terenurile dininteriorul zonei construite a orasului,achizitionate pentru dezvoltare imediatasi nu in scopuri speculative.

Cererea a venit in special de la dezvol-tatorii de ansambluri rezidentiale,interesati sa-si asigure locatii pentruproiecte viitoare adresate clasei medii.In conditiile in care preturile cresc infiecare trimestru, cei mai multi se grabescsa achizitioneze terenurile cat mai repedeposibil pentru a evita o crestere viitoare.

Majoritatea noilor dezvolatori de proiecterezidentiale care intra pe piata vin ingeneral din Israel si Spania, si beneficiazade know-how-ul si experienta castigatain decursul ultimilor ani. Execedentulde capital al acestor companii acumulatin perioade favorabile pe pietele localea fost directionat catre piete emergente,printre care si Romania.

Anul trecut s-au inregistrat catevatranzactii semnificative, implicand in

principal foste platforme industriale cusuprafete de aproximativ 6 ha. 6 ha paresa fie suprafata ideala pentru fabriciledin perioada comunista, intrucat cea maimare parte a acestora se afla pe terenuricu aceasta dimensiune. Datoritacresterilor fulminante de pret, proprietariiacestor fabrici au fost practic fortatide piata sa-si mute activitatea in afaraorasului si sa vanda terenul, obtinandastfel profituri importante.

Pipera (Nord), Trafic Greu (Sud),Militari (Vest) si Pantelimon-Colentina(Est) au fost zonele preferate pentrudezvoltari rezidentiale.

Cererea extrem de ridicata din zonaTrafic Greu se datoreaza in specialprezentei mai multor astfel de platformeindustriale si arata ca dezvoltatoriiau renuntat sa se mai cramponeze deasa zisele zone traditionale, abordandinvestitiile cu potential mare inviitor.

Terenurile cu autorizatii de urbanism(gen PUZ sau PUD) au fost mai usor detranzactionat si la preturi mai ridicatedecat cele care nu au beneficiat deasemenea autorizatii. In ultima partea lui 2006, cumparatorii au fostpreocupati de obtinerea urbanismuluiinaintea tranzactiei finale, in incercareade a fi precauti in contextul cresterilorsemnificative ale pretului.

Totusi, proprietarii prefera sa vandaterenurile fara urbanism aprobat, datafiind incertitudinea pe care le-o creazao tranzactie care include un astfel deproces de autorizare.

OFERTATranzactiile semnificative incheiatepe piata bucuresteana in 2006 au fost

vanzarea activelor apartinand unorfoste fabrici situate in interiorul orasuluiprecum si a catorva suprafete mari dinPipera.

Oferta totala de teren apartinandfostelor platforme industriale dininteriorul orasului este de cateva mii dehectare, din care aproape 50% a fosttranzactionata (sau este in curs de

R O M A N I A

Piata terenurilor

0

200

400

600

800

1.000

Pretul MaximPretul Minim

20072006200520042003

Evolutia pretului terenurilorin zona Pipera (EUR/mp)


tranzactionare) si va aduce pe piata noiproiecte imobiliare. In aceste conditii,consideram ca miza in urmatorii cativaani se afla pe acest segment al pietei.

PRETURIPreturile au crescut incet dar constant,pe tot parcursul anului. La sfarsitul lui2006, estimarile noastre arata ca preturileau crescut in medie cu 3040% fata deinceputul anului, cu variatii de la zonala zona. Pentru tranzactiile mari, depeste 6 ha, pretul mediu s-a situat injurul valorii de 400500 EUR/mp.

Cele mai mari modificari de pret s-auinregistrat in zona Trafic Greu, cuo crestere de aproximativ 100% in2006 de la 220250 EUR/mp la

500600 EUR/mp. In mod similar,Pipera zona comerciala a avuto evolutie cu care ne-a obisnuit deja,cresterile fiind de la 250350 EUR/mpla 500700 EUR/mp.

In anul 2006, s-au inregistrat catevatranzactii cu valori de 2030 de milioanede Euro, destul de rare pe piataromaneasca pana anul trecut.

PREVIZIUNICererea va ramane in continuare ridicatadatorita cererii ridicate de produs final,mai ales pe segmentele rezidentialsi comercial. Zone considerate intrecut ca fiind neatractive Nord-Vest(Bucurestii Noi, Chitila, Odai),Centru-Est (Gara Obor, Salajan) siSud (Rahova si chiar Ferentari), pot saofere potential mare pentru dezvoltare.Odata cu intrarea in Uniunea Europeana,ne asteptam ca paleta investitiilor sase diversifice.

Preturile vor continua sa creascaintr-un ritm similar anului 2006, cuo medie de 2040%, putand atingechiar 100% in zonele nedezvoltatein prezent.

R O M A N I A Piata terenurilor

Preturile terenurilor din Bucuresti dec 2006Birouri Rezidential Comercial Industrial

Nord 2.500 3.000 1.500 150

Centru 2.000 2.500

Vest 700 700 800 100

Est 600 800 80

Sud 500 500 60

Cele mai atractive zone din Bucuresti

JANDARMERIEI-ODAI

COLENTINA

MILITARI

PROGRESULUI

FLOREA

SCA-PIP

ERA


OFERTAAcest raport se va referi exclusiv lapiata apartamentelor noi din Bucurestisi va analiza proiectele care au peste100 de unitati.

Desi nici unul dintre ansamblurilerezidentiale noi nu a fost livrat inca,lansarea a 19 proiecte noi in 2006,comparativ cu doar 3 in 2005, anuntao noua era pe piata rezidentiala dinRomania.

Aceste 22 de proiecte ar putea livraaproximativ 11.000 de apartamente pepiata, insa datorita faptului ca cele maimulte proiecte de mari dimensiuni suntconstruite in faze, mai putin de 5.000de unitati au fost scoase la vanzare peparcursul anului trecut, ramanand astfel6.000 de unitati care cel mai probabilvor fi ofertate in 2007 si 2008.

Din cauza cresterii preturilor terenurilor,marea majoritate a dezvoltatorilorau preferat conceptul de cladiri deapartamente cu regim mare de inaltime,unele dintre ele ajungand chiar la 24 deetaje, cum este cazul Asmita Gardens.In cazul acestui ansamblu, acest regimde inaltime ofera avantajul ca proiectulare o densitate la sol mai scazuta,rezultand astfel ample spatii verzi intrecladiri si vederi spectaculoase aleorasului.

O alta tendinta notabila in 2006 a fostdezvoltarea complexelor rezidentiale deapartamente in nordul Bucurestiului, inzone care erau considerate nu demultpotrivite pentru case si vile. Printreproiectele din astfel de zone, putemenumera: Green Lake (un mix de vilesi apartamente in Straulesti, pe malullacului Grivita), My Dream, Greenfield,

Ibiza Sol si Liziera toate in zonaBaneasa-Pipera.

Suprafata medie a unui apartament cu2 dormitoare, intr-un proiect care areca tinta clasa medie variaza intre 80 si120 de metri patrati construiti, in timpce un apartament similar ca numar decamere, dar situat intr-un ansamblude lux, poate ajunge pana la 150 mpsuprafata construita.

Cele mai multe proiecte disponibile lavanzare in 2006 au oferit apartamentecu finisaje de buna calitate, cu baicomplet utilate, insa nemobilate. Incazul proiectului Rose Garden sauIncity, dezvoltatorii ofera si bucatariacomplet mobilata in pachetul standardde finisaje.

Finisaje standard oferite intr-unproiect destinat clasei medii:

Parchet laminat sau stratificat incamerele de zi si dormitoare;

Gresie si faianta in bucatarii, bai siholuri;

Gresie pe terase; Tamplarie PVC; Aer conditionat in camera de zi.

R O M A N I A

Piata spatiilor rezidentiale

Piata rezidentiala in cifre

Nr. de proiecte lansate in 2005: 3Nr. de proiecte lansate in 2006: 19Nr. de proiecte cu livrare pana in 2010: 30Nr. de apartamente scoase la vanzare in 2006: 4.778 unitatiNr. de apartamente noi declarate vandute panain decembrie 2006: 3.000 unitati Stoc apartamente noi in 2006: 0Stocul estimat pentru 2007: 1.535 unitati Stocul estimat pana in 2010: 15.000 unitati Pretul mediu la 31. 12. 2006: 9001.850 EUR/mp construit


R O M A N I A Piata spatiilor rezidentiale

Proiecte de mari dimensiuni lansate si anuntate pe piata rezidentiala din Bucuresti


Materiale folosite pentru finisajeintr-un proiect de lux:

Parchet de lemn in camera de zi sidormitoare;

Marmura sau granit pe holuri; Gresie din piatra naturala pe terase; Tamplarie din aluminiu; Aer conditionat in dormitoare si

camera de zi.

Adeseori, ansamblurile rezidentialede apartamente noi care se adreseazaclasei medii ofera finisaje superioareasa-numitelor apartamente de luxconstruite intre 1990 si 2002 in zonerezidentiale precum Scoala Herastrausau Primaverii.

In ceea ce priveste facilitatile, propriulloc de parcare, securitatea si locul dejoaca pentru copii au devenit dejaelemente esentiale.

Alte facilitati, precum piscina,supermarket si gradinita, sunt prezentein proiectele de calitate care au catinta clasele cu venituri medii sipeste medie.

CEREREDintr-un total de 4.778 de apartamentenoi oferite la vanzare in 2006, in mareparte incepand cu a doua jumatatea anului, dezvoltatorii au raportat capana la 31 decembrie 2006 au fostvandute circa 3.000 de unitati. Estimamca anul trecut au fost tranzactionate alte5.000 pana la 7.000 de unitati in cladiriconstruite in perioada comunista.

In general, cele mai multe proiecterezidentiale disponibile la vanzare pepiata au avut succes, inregistrand vanzari

bune. Cele cateva exceptii au fostproiectele care au avut de suferit din cauzalocatiei sau a strategiei de marketing.

Colliers International a vandut 30%din numarul total de unitati vandute inansamblurile rezidentiale noi in 2006.

In fiecare proiect garsonierele au fostcel mai bine vandut tip de apartament,acest fapt datorandu-se in primul randpretului de achizitie mai scazut si apoifaptului ca acest tip de apartamente estemai usor de revandut.


6%

10%

38%

8%18%

20%

dupa agent

DiverseCBREEurisko

NeocasaRegattaColliers

Nr. unitati scoase la vanzare Proiecte cu unitati disponibile la vanzare in 2006Nr. Proiect Nr. de unitati scoase Nr. total de Livrare LocatieCrt. la vanzare in 2006* apartamente faza I

1 Planorama 560 1.064 T4 2008 Est

2 Belvedere 456 456 T2 2009 Nord

3 Central Park 454 454 T3 2007 Centru

4 Quadra Place 343 343 T3 2007 Vest

5 Ibiza Sol 304 304 T3 2008 Nord

6 Emerald Residences 279 279 T1 2008 Nord Est

7 Rose Garden 236 908 T3 2008 Centru Est

8 Asmita Gardens 208 802 T4 2008 Sud

9 Noor Residence 200 200 T1 2008 Sud Est

10 Jupiter 196 196 T2 2008 Sud

11 West Park 177 1,400 T3 2008 Vest

12 My Dream Residence 174 174 T3 2008 Nord

13 Vitan Platinum 150 300 T4 2008 Sud

14 Baneasa 138 227 T2 2007 Nord

15 Residenz 136 480 T4 2007 Nord Vest

16 Greenfield 120 1.000 T4 2007 Nord

17 Incity 120 506 T1 2009 Sud

18 Green Lake 118 466 T2 2008 Nord

19 Edenia 113 790 T1 2008 Sud Est

20 Orhideea Gardens 110 370 T4 2008 Centru Vest

21 City Center 104 104 T2 2007 Centru Sud

22 Liziera residence 82 176 T3 2008 Nord

Total 4.778 10.999* analiza include si unitatile vandute in 2005, insa valorile respective sunt neglijabile.


Pe locurile imediat urmatoare la vanzare,au fost apartamentele de 2 si 3 camerein proiectele pentru clasa medie; spreexemplu, 90% din apartamentele de3 camere din faza I a proiectului RoseGarden au fost vandute in primele3 luni de la lansare.

Disponibile intr-un numar limitat sidestul de scumpe, penthouse-urile dinansamblurile noi exclusiviste au avutmare succes, datorat raritatii lor sia panoramei oferite.

Principalul factor de decizie pentru ceimai multi cumparatori a fost locatiaproiectului, urmata indeaproape de

pretul unitar. In conditiile unei pietedin ce in ce mai transparente si maibogate in oferte, cumparatorii vor tinecont si de alti factori cum ar fi pretulpe metru patrat raportat la suprafatautila, designul si calitatea materialelorde finisaje.

O categorie importanta de cumparatorisunt investitorii. Circa 40% dinapartamentele noi vandute in 2006 aufost achizitionate de aceasta categorie.Investitorii locali cumpara pana la10 unitati intr-un proiect, in timpce cumparatorii straini intre 10 si 40.Pentru investitori, cel mai importantcriteriu atunci cand cumpara este


My Dream Residence

0

50

100

150

200

250

300

350

OfertaVandute

penthouse4camere

3camere

2camere

100%

69%

93%

80%

73%

garsoniere

Proiecte exclusive Colliers(oferta vs unitati vandute, %)


reducerea de pret pe care o primescsi garantiile oferite de dezvoltatori.

PRETURIIn ansamblu, preturile de vanzare aucrescut in medie cu 20% in 2006, insaau existat variatii mari intre proiecte.

Dezvoltatorii au crescut preturile infiecare trimestru, pe masura ce volumulvanzarilor crestea si proiectul deveneamai cunoscut pe piata.

Pentru a determina pretul pe metrupatrat pentru unitatile rezidentiale noi lasfarsitul anului 2006, trebuie sa analizamindividual 3 categorii de produse.

1. Proiecte exclusive cu o locatie incentru sau in nord, suprafete gene-roase si finisaje de calitate. Preturilepentru astfel de apartamente variazaintre 1.500 si 1.850EUR/mp plus TVA.

2. Proiecte pentru clasa de mijloc inlocatii secundare (cartiere rezidentialetraditionale) si finisaje de o calitatemedie (de ex. parchet laminat saustratificat, gresie, geamuri termopane).Suprafetele apartamentelor sunt maimici iar preturile variaza intre 1.000si 1.500 EUR/mp plus TVA.

3. Proiecte pentru clasa medie in locatiiperiferice, apartamente cu suprafete

mai mici si cu finisaje standard catremediu. Preturile pentru astfel deapartamente variaza intre 900 si1.000 EUR/mp plus TVA.

La inceputul anului 2006, exista o singurametoda de plata in cazul achizitionariiunui apartament, care includea un avansde 2030%, urmat de plata unor rate intimpul constructiei de 5070%, iar lalivrare restul de 1020%.

Din a doua jumatate a anului, majoritateaproiectelor au inceput sa ofere metodemai bune de plata, implicand unavans de 2025% platibil la semnareaantecontractului, iar restul de 7580%


Perspectiva aeriana Green Lake


la livrare, atunci cand cumparatorular putea obtine un credit ipotecar.

Chiar daca unele proiecte marescpretul cu 510% in cazul metodei20/80 (pentru a-si acoperi costurile definantare), aceasta optiune ar trebuisa creasca vanzarile in viitor.

PREVIZIUNIIn anul 2007 se vor livra 1.535de apartamente in 6 proiecte noi.Central Park cu 454 de apartamentesi Quadra Place cu 343 apartamentevor fi primele 2 proiecte cu peste 200

de unitati ce se vor livra pana lasfarsitul anului.

Este dificil de estimat oferta deapartamente disponibile la vanzare in2007, dar luand in considerare proiecteleanuntate pana acum, estimam ca inca3.500 de unitati vor fi scoase la vanzarein primele 6 luni ale anului.

Aruncand o privire asupra proiecteloranuntate, putem observa ca totalulofertei pana in 2010 se apropie de20.000 de unitati. Daca ar fi sa maiadaugam si cele 10.000 de unitati din

proiectele ce vor fi lansate cel maiprobabil in urmatorii 3 ani obtinemo oferta potentiala de aproximativ30.000 de unitati. Cu toate acestea,bazandu-ne pe experienta noastra,estimam ca mai putin de 50% dinproiectele anuntate vor fi dezvoltate,fapt ce ar conduce la un stoc probabilde 15.000 de apartamente noi scoasela vanzare pana in 2010.

Facand o comparatie cu 2006, cand toateproiectele, exceptand cateva, tinteauspre clasa medie, 2007 aduce pe piatao oferta mult mai larga, menita sa


Asmita Gardens


satisfaca de la cele mai scumpe gusturipana la cerinte cu buget redus.

Noile proiecte destinate clasei demijloc, vor avea drept locatii cartiereletraditionale de apartamente din diferitezone, cum ar fi cea de vest, care incepandcu 2006 a inceput sa capete din ce ince mai multa atentie.

Cererea va continua sa creasca, putandajunge la 10.000 de unitati pe an in2010, fapt datorat anumitor factori ca:

Cresterea salariilor reale in Romania(se asteapta dublarea lor pana in2010).

Integrarea Romaniei in UE sicresterea investitiilor straine.

Imbunatatirea si diversificareaproduselor ipotecare din sectorulbancar.

Ne asteptam ca preturile apartamentelorsa creasca cu 1520% pe an in urmatorii23 ani. Proiectele de buna calitate sevor bucura de o crestere mai mare, intimp ce altele, cum ar fi cele din zoneneatractive, au toate sansele sa mentinapreturile initiale.

De asemenea, cererea pentru apartamen-tele de lux va creste odata cu consolidareaclasei cu venituri ridicate din Romania.Pe langa acestea, casele de vacantadin complexele de lux de la munte saude pe malul marii se vor bucura deo popularitate sporita.


Ne asteptam ca preturile apartamentelor sacreasca cu 1520% pe an in urmatorii 23 ani.

Proiecte estimate sa inceapa vanzarea in prima jumatatea lui 2007

Proiect Dezvoltator Nr. unitati Data livrarii Nr. totalin faza I fazei I unitati

Vivando Aviv 117 T4 2008 117

Neo Peninsula Neocity 200 T3 2008 2.700

La Stejari Tiriac Imobiliare 286 T3 2008 550

New Town Mivan 317 T4 2008 500

Pipera Engel East 500 T4 2009 500

FeliCity GTC 300 T4 2008 1.200

Waterfront Technical Olympic 220 T4 2008 220

Natura Grupo Lar 98 T4 2008 186

Proiect Petricani Global Finance 800 n/a 800

Confort Park Domus 240 n/a 480

Baza Keoke Gea Prasa 400 n/a 400

Total 3.478 7.653


Odata cu confirmarea acceptariiRomaniei ca membru al UniuniiEuropene incepand cu ianuarie 2007,perceptia investitorilor vis-a-vis deeconomia tarii noastre si de sectorulimobiliar in particular s-a imbunatatitvizibil, diferenta aducandu-ne pe acelasinivel cu statele europene din cel de-aldoilea val de integrare.

Acest nou statut politic si economica avut un efect pozitiv in primul randasupra investitiilor in piata romaneasca,acestea inregistrand o crestere semnifi-cativa inca din cea de-a doua jumatatea anului 2006. Astfel, 2006 a fost anulin care s-a concluzionat prima tranzactiela o rata de recuperare a investitieisub 7%, dar si prima tranzactie peste200 milioane de Euro.

CERERERomania a devenit destinatia favoritaa investitorilor activi in estul Europei.Fondurilor austriece, care pana nudemult dominau piata investitiilorimobiliare, li s-au alaturat fonduri dinMarea Britanie, Germania, chiar siAustralia.

Pentru prima oara in ultimii 5 ani,fondurile de investitii austriece au fostsurclasate de catre cele britanice canumar de tranzactii incheiate 3 fatade cele 11 ale englezilor. In ceea cepriveste valoarea totala a proprietatilorachizitionate, experienta si pozitia inpiata a investitorilor ca Immoeast siEuropolis si-au spus cuvantul.

OFERTAIn 2006 au fost incheiate 19 tranzactiiinsumand 850 milioane de Euro. Spredeosebire de alti ani, anul trecut a avutsi tranzactii notabile pe piata hotelierasi cea a spatiilor industriale, in valoaretotala de 70 milioane de Euro.

R O M A N I A

Piata investitiilor

3%

41%

12%

9%

35%

AlteleMarea BritanieGermaniaAustriaAustralia

Distributia investitorilor(in functie de valoareatranzactiilor)

Top 5 tranzactii in 2006Nr. Segment Proiect Suprafata (mp) Investitor Pret* (EUR)

1 Centre Comerciale Polus Center Cluj 60.000 Immoeast 210.000.000

2 Centre Comerciale City Mall 24.500 APN Funds Management 103.500.000

3 Birouri Sema Park (2 caldiri) 42.000 Europolis 90.000.000

4 Centre Comerciale European Retail Park Sibiu 55.400 North Real Estate Opportunities 83.000.000

5 Birouri Charles DE Gaulle 24.000 Generali Land& Lease 80.000.000* Datele furnizate sunt conform informatiilor publicate

Pentru prima oara in ultimii 5 ani, fondurilede investitii austriece au fost surclasate decatre cele britanice ca numar de tranzactiiincheiate 3 fata de cele 11 ale englezilor.


Piata hoteliera atrage atentia in modparticular in ultima vreme, avand invedere sesizarea de catre operatori siinvestitori a nevoii acute de spatii decazare atat in Bucuresti, cat si in oraselede interes major.

Sectorul spatiilor de birouri a fostcel mai activ in 2006 cu 9 tranzactiiincheiate din totalul de 19, dar pentruprima oara tranzactia record a anuluia apartinut spatiilor comerciale: PolusCenter, proiectul de 60.000 mp dinCluj al dezvoltatorului TriGranit, a fost

cumparat de catre Immoeast pentrumai mult de 200 milioane de Euro.

RANDAMENTIn cea de-a doua jumatate a anului2006, am fost martorii primei tranzactiila un randament sub 7% pe piata debirouri. Media pe aceasta piata (birouride clasa A) a fost 7,10%, in scadere cu20% fata de anul 2005.

Spatiile comerciale au fost tranzactio-nate si in 2006 la rate de recuperarea investitiei cu un punct procentual maimari decat birourile. Media anuala s-asituat la 8%, in scadere cu 30% fata deanul 2005.

PREVIZIUNIIn anul 2007 ne asteptam la o compri-mare a randamentelor investitiilor intoate sectoarele pietei imobiliare panala un nivel comparabil cu cel din tarilevecine membre ale Uniunii Europene:6% pentru cladirile de birouri de clasaA si in jurul valorii de 6,5% pentrucentre comerciale.

Volumul investitiilor se va dubla in2007 fata de anul precedent datoritainteresului tot mai mare pentru piataimobiliara din Romania.

In incercarea de a-si maximiza randa-mentul, din ce in ce mai multe fonduri sevor indrepta catre parteneriate sau chiarcatre dezvoltari de proiecte proprii.

R O M A N I A Piata investitiilor

Rate medii de recuperare a investitiei, 2006Birouri (Clasa A) Spatii Comerciale Industrial Rezidential Hotel

7,1 8 10,25 8 13,2

Charles de Gaule Plaza

Spatiile comerciale au fost tranzactionate si in 2006 la ratede recuperare a investitiei cu un punct procentual mai maridecat birourile. Media anuala s-a situat la 8%, in scaderecu 30% fata de anul 2005.

4

6

8

10

12

14

2008f2007f2006e200520042003

Evolutia randamentelorpentru birouri de Clasa A (%)


PE SCURTIncepand cu anul 2005, piata hotelieraa primit din ce in ce mai multa atentiedin partea operatorilor si a investitorilordeopotriva. Acestia sunt atrasi in specialde turismul de afaceri, cel mai activsegment din punct de vedere al cererii.

CEREREACererea turistica din Romaniaa inregistrat o crestere de 3% in 2006,urcand rata medie de ocupare la 48% lanivel national. Mediul de afaceri a ramasprincipalul catalizator al cererii, fiindresponsabil pentru 82% din numarultotal de turisti din Bucuresti. Hotelurilecapitalei au beneficiat de o ocuparemedie de 67,5%. Varfurile de ocupare aufost obtinute, cu foarte putine exceptii, dehotelurile membre ale unui lant hotelierinternational, cu un management

profesionist, folosind toate parghiile depiata si canalele de distributie propriilantului de care apartin. Acestea suntsi cele care au obtinut cele mai maritarife medii nete din categoria din carefac parte.

Grad mediu de ocuparein Bucuresti, 2006

2 3 4 5

52% 64% 68% 70%

OFERTAPotrivit Peacock Hotels, Bucurestiul arein prezent un stoc de 5.400 de camerein hoteluri de doua pana la cincistele. Inaugurat si vandut in 2006,Hotelul Novotel de pe Calea Victoriei(Bucuresti) a fost vedeta anului trecut.Deschiderea sa a adus 258 de noi camerepe piata si in portofoliul noului proprietar,fondul Sparkassen Immo, parte dinErste Bank.

TARIFENivelul tarifelor afisate in 2006 s-apastrat relativ constant fata de 2005,o crestere minora de cca. 34% pediferite paliere de comfort trecandneobservata. In schimb, in 2006 s-aremarcat o crestere cu cca. 610%a tarifelor nete medii obtinute, mai alesla hotelurile care au folosit GDS-uri

(Global Distribution Systems) sausistemele de rezervari ale lanturilor decare apartin. Nivelul veniturilor generatede sistemele de rezervari globale s-aimbunatatit consistent la nivelulBucurestiului in ultimii doi ani.

PREVIZIUNINoile investitii hoteliere in Bucuresti vorfi cele din gama proprietatilor integratemedii/mari, cu peste 250 camere, panala cele independente mari, al caror

R O M A N I A

Piata hoteliera

Cererea turistica din Romania a inregistrat o crestere de3% in 2006, urcand rata medie de ocupare la 48% la nivelnational. Mediul de afaceri a ramas principalul catalizatoral cererii, fiind responsabil pentru 82% din numarul totalde turisti din Bucuresti.


concept este un subiect de comentat.Cele mai multe din noile proiecte audeja stabilite raporturile de franciza,operare sau management cu lanturihoteliere internationale de prestigiu.Bucurestiul este impanzit de santierelemai multor hoteluri in devenire,estimandu-se cel putin cinci noiproprietati cu o capacitate totala decca. 1.900 de camere pentru 2007. Peplansete sunt in lucru proiecte pentrusase noi hoteluri, cu inaugurari inperspectiva urmatorilor maxim treiani, cu o capacitate totala adaugatade cca. 2.200 camere. Nu vor lipsi, incontinuare, investitii in hoteluri decapacitate mica in categoria de treistele. Se va dezvolta in continuareconsistent oferta hotelurilor budget dedoua stele, noul venit fiind conceptulde boutique hotel si chiar esquisiteboutique hotel in gama cinci stele plus,aducand servicii ultra personalizate.Astfel de proprietati sunt in curs deamenajare in vechi palate bucurestenesau cladiri spectaculoase de la inceputulsecolului trecut.

Un nou concept ce va intra in forta indomeniul hotelier vor fi turnurile cu2224 de nivele, cu functiuni multiple,generand o sinergie majora intre activi-tatile dezvoltate in aceiasi cladire, de labirouri clasa A, spatii publice/comerciale,spatii de reuniuni/spectacole si hotelsituat intotdeauna in jumatatea de susa turnului. Amplasarea acestor turnuri,existand intentii declarate pentru minimtrei astfel de proiecte, va fi integratain complexe comerciale si rezidentialede mare anvergura, in apropierea unorviitoare importante axe de circulatiein capitala.

Cresterile de capacitate vor determinao accentuare a concurentei, dar si

o stabilizare si profesionalizare a pietei,determinand multi dintre proprietarisa-si reconsidere pozitia fata de mana-gementul familial/personal/empirical unei proprietati hoteliere in favoareacelui profesional.

Pentru 2007, specialistii de la Peacockse asteapta la o crestere a cererii incapitala de minim 3%, pastrandraportul cu cresterea de capacitateprefigurata.

Sursa: Peacock Hotels/Global Management,hospitality consulting and management company.

R O M A N I A Piata hoteliera

Pe plansete sunt in lucru proiecte pentru sasenoi hoteluri, cu inaugurari in perspectivaurmatorilor maxim trei ani, cu o capacitatetotala adaugata de cca. 2.200 camere.

Hotel Novotel

Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana de la 1 ianuarie2007 produce schimbari semnificative in sistemul legislativ.Spre deosebire insa de celelalte domenii din sfera afacerilor,domeniul imobiliar continua sa fie guvernat in principal dereglementari nationale.

In timp ce integrarea in Uniunea Europeana este asteptatasa aduca noutati in ceea ce priveste posibilitatea cetateniloreuropeni de a achizitiona terenuri in Romania, reformele dinlegislatia imobiliara propuse pentru 2007 sunt o continuarea modificarilor legislatiei nationale din ultimii doi ani.1 ianuarie 2007 a avut totusi un impact asupra pieteiimobiliare prin cateva schimbari legislative care trebuiementionate in acest context, intrucat fie implementarea lorpoate duce in mod indirect la simplificarea afacerilor pesegmentalul imobiliar in Romania, fie au acest scop direct.

A. O noua lege reglementeaza achizitia dreptuluide proprietate asupra terenurilor

Incepand cu 1 ianuarie 2007, Legea nr. 312/2005 a intrat invigoare, conferind rezidentilor din Statele Membre ale UniuniiEuropene si companiilor cu sediul intr-un Stat Membru saachizitioneze teren in Romania; inainte de 1 ianuarie 2007,rezidentii straini si companiile straine nu aveau capacitatealegala de a achizitiona si detine teren in Romania, iar pentruincheierea unei tranzactii imobiliare, o companie romaneascaera constituita in scopul de a detine terenul.

Legea nou intrata in vigoare prevede totusi o perioada detranzitie, in sensul ca exista inca interdictii si conditii specialede indeplinit in cazul rezidentilor straini si companiilor strainepentru a obtine drept de proprietate asupra terenurilorin Romania; aceste conditii vor fi inlaturate definitiv dupao perioada de sapte ani de la intrarea Romaniei in UniuneaEuropeana.

Trebuie remarcat ca, in timpul perioadei de tranzitiemetionate mai sus, exista o categorie de rezidenti ai StatelorMembre care au dreptul sa detina in proprietate terenuri sipaduri fara alte limitari decat urmatoarele: (i) trebuie sapractice agricultura pe o baza independenta si sa utilizezeterenul respectiv in acest scop; (ii) trebuie sa-si stabileascadomiciliul in Romania; (iii) sunt obligati sa nu schimbeutilitatea terenului achizitionat (sa-l mentina teren agricol)pe toata durata perioadei de tranzitie.

Prin urmare, dupa expirarea perioadei de tranzitie, structuratranzactiilor imobiliarea va fi simplificata, deoarece companiilecu sediul intr-un Stat Membru vor avea dreptul legal dea achizitiona si detine in proprietate terenuri in Romania,fara alte formalitati ulterioare sau interdictii.

B. Proprietatile imobile restituite fostilorproprietari in baza Legii nr. 10/2001

Ca o noua masura pozitiva pentru facilitarea tranzactiilorimobiliare in Romania, Legea nr. 456/2006 a eliminat dreptulde preemptiune acordat Statului Roman pentru cumparareaproprietatilor imobile luate abuziv de catre Statul Romanin timpul regimului comunist, in virtutea acestei legi,proprietatea fiind redata fostilor proprietari, in prezentrezidenti straini.

Astfel, fostii proprietari, recastigandu-si dreptul de proprietateasupra imobilelor in baza Legii nr. 10/2001, au acumposibilitatea sa tranfere liber aceste proprietati si intr-operioada scurta de timp, intrucat nu mai exista alte procedurispecifice de indeplinit ulterior.

Legea mentionata mai sus ar trebui sa aiba un impact importantasupra pietei imobiliare din Bucuresti, cea mai interesantazona din Romania din perspectiva tranzactiilor cu proprietatirestituite fostilor proprietari.

Modificarile legislative care vor afecta tranzactiilede real estate in romania dupa 1 ianuarie 2007

C. Schimbari in domeniul impozitarii tranzactiilorimobiliare

Cea mai importanta modificare fiscala aparuta dupa 1 ianuarie2007 este cea asupra impozitului pe venitul rezultat dintransferul dreptului de proprietate asupra proprietatilorimobile de catre persoane fizice. Inainte de 1 ianuarie 2007,aceasta taxa era stabilita la nivelul de 16% si era aplicatacastigului obtinut din tranzactiile imobiliare, calculat inprincipiu ca diferenta intre pretul de achizitie a proprietatiisi pretul obtinut dupa vanzarea acesteia. De la 1 ianuarie2007, impozitul este stabilit la nivelul de 13% din valoareatranzactiei.

O alta schimbare consta in eliminarea, de la 1 ianuarie 2007,a taxelor notariale de timbru impuse de orice notar publicpentru autentificarea actelor legale legate de tranzactiileimobiliare (contracte de vanzare-cumparare si alte actesimilare). Cuantumul acestor taxe se calcula, de regula, pro ratala valoarea unei tranzactii imobiliare determinate si avea unimpact semnificativ asupra costurilor legate de tranzactiileimobiliare, mai ales in cazul tranzactiilor cu active.

Totusi, trebuie mentionat ca aceste taxe notariale de timbruau fost cel putin partial inlocuite cu taxe datorate pentruoperatiuni in Cartea Funciara, cum ar fi inregistrarea inCartea Funciara a transferului de proprietate sau crearea uneiipoteci in favoarea bancii finantatoare; aceste noi taxe au fostintroduse printr-un ordin ministerial intrat recent in vigoare.

D. Asigurarea de titluriCa urmare a aderarii Romaniei la Uniunea Europeana si invirtutea principiului de liberalizare a serviciilor, din dreptulComunitar, asiguratorii din Europa au dreptul sa operezepe piata din Romania fara a fi obligati sa se conformezereglementarilor legislatiei domestice, instituite de corpulregulator specializat Comisia de Supraveghere a Asigurarilor.

Astfel, odata ce asiguratorii specializati pe asigurari de titlurivor patrunde pe piata romaneasca, acest tip de asigurare vafi mult mai accesibila dezvoltatorilor imobiliari interesati.

Considerand particularitatile tranzactiilor imobiliare dinRomania, aceasta poate fi vazuta ca o realizare semnificativain domeniu, precum si un instrument pentru o mai bunasecurizare a tranzactiilor imobiliare.

1A Bucuresti-Ploiesti National RoadBucuresti, RomaniaTel.: (40-21) 201 1200Fax: (40-21) 201 1210e-mail: [email protected]

1. Investitii in imobiliareInvestitiile straine in domeniul imobiliar in Romania, se fac in generalfie prin infiintarea unei companii locale (persoana juridica) careulterior achizitioneaza proprietati imobiliare, fie prin achizitia uneientitati deja existente care opereaza in domeniul imobiliar.

Tranzactiile de vanzare-cumparare de imobile in Romania sunt supusetaxelor notariale si, in anumite cazuri, taxei de timbru. Taxa detimbru este perceputa ca un procent din valoarea tranzactiei (cotamarginala este de aproximativ 1% pentru tranzactii a caror valoaredepaseste suma aproximativa de 55.000 EUR), in timp ce o taxanotariala se poate situa la 0,5% din valoarea tranzactiei.

In cazul instrainarii drepturilor de proprietate asupra unor cladiri sauterenuri, platitorii de taxe trebuie sa prezinte un certificat fiscal emisde autoritatile locale in cauza care sa ateste plata tuturor taxelorlocale. In caz de neintelegere, documentele care atesta transferulbunurilor de acest tip sunt declarate nule sau vide.

Incepand cu 1 Ianuarie 2007, legislatia in privinta TVA s-a schimbatsemnificativ comparativ cu anul 2006, datorita alinierii la Hotarareaa 6-a a UE asupra TVA. Conform noii legislatii, nu toate tranzactiilecu bunuri imobiliare sunt supuse unei TVA de 19%. De la 1 Ianuarie2007, o tranzactie cu cladiri vechi/parti ale cladirilor si suprafata deteren aferenta, la fel ca orice alt tip de teren este scutita de plataTVA. In orice caz, orice persoana platitoare de taxe ce efectueazao astfel de tranzactie poate opta pentru aplicarea cotei de 19% TVAvanzarii acestor imobile.

Trebuie avut in vedere faptul ca excluderea mentionata mai sus nuva fi valabila, in mod normal, in cazul vanzarii de catre o persoanaplatitoare de taxe a unei cladiri noi/parti a unei cladiri noi sauterenurile pe care sunt ridicate aceste cladiri. In acest caz, se vaaplica o cota normala a TVA.

Cand se inregistreaza TVA, se aplica masurile speciale de simplificarein cazul achizitiilor de terenuri si cladiri (sau parti ale unei cladiri), cuconditia ca si vanzatorul si cumparatorul sa fie inregistrati in Romaniapentru plata TVA. In mod specific, aceste masuri presupun aplicareaTVA conform unui mecanism de taxa inversa, prin care cumparatorular inregistra atat intrarile, cat si iesirile de TVA, fara a implica uncash-flow al TVA.

2. Finantarea achizitiilor in domeniul imobiliarSocietatea romana care cumpara si dezvolta proprietati imobiliarepoate fi finantata fie prin imprumuturi, fie prin aport de capital.

Finantarea prin aport de capital ar fi in mod normal neutra din punctde vedere fiscal, in timp ce in cazul unei finantari prin imprumuturmatoarele implicatii fiscale trebuie luate in considerare.

Din perspectiva impozitului pe profit, conform regulilor de limitarea deductibilitatii dobanzilor, sunt prevazute anumite restrictii cuprivire la deductibilitatea cheltuielilor cu dobanzi si a pierderilorde curs de schimb aferente. In mod normal, cheltuielile cu dobanzileinregistrate de companii sunt supuse urmatoarelor limitari:

Gradul de indatorare a capitalului cheltuielile cu dobanzile suntdeductibile, daca gradul de indatorare a capitalului este mai micsau egal cu 3:1. In cazul in care acest grad este mai mare decatlimita mentionata mai sus, cheltuielile cu dobanzile suntnedeductibile in scopul impozitului pe profit si pot fi reportatepana cand sunt integral deductibile in aceleasi conditii. Deasemenea, diferenta dintre pierderile si veniturile din diferentele decurs valutar, legate de imprumuturile pe termen lung este tratataca si o cheltuiala cu dobanda si este supusa limitarii gradului deindatorare a capitalului.

Rata dobanzilor (pentru imprumuturile acordate de companii, alteledecat institutii financiare), cheltuiala cu dobanda este deductibila inurmatoarele limite: Rata de referinta a dobanzii stabilite de BNR pentru ultima

luna a trimestrului, pentru imprumuturile in RON (in prezentde aproximativ 8,75);

Rata anuala a dobanzii de 6% pentru imprumuturi contractate invaluta nivelul acestei rate este actualizat periodic prinHotarare Guvernamentala.

Partea nedeductibila a cheltuielii cu dobanda nu poate fi reportata.

Cheltuielile cu dobanzile precum si diferentele de curs valutar legatede imprumuturile obtinute de la banci romane sau internationale saualte entitati legale care pot acorda credite in conformitate cu legeanu sunt supuse regulii de limitare a deductibilitatii dobanzii.

In cazul finantarilor intre societati din cadrul aceluiasi grup, regulileprivind preturile de transfer trebuie sa fie observate in ceea cepriveste nivelul ratei dobanzii.

In cazul finantarilor obtinute din strainatate, impozitul prin retinere lasursa de 16% se va aplica venitului din dobanda realizat de nerezidentidin Romania. Acest impozit poate fi redus (chiar si pana la 0),potrivit prevederilor unor tratate de evitare a dublei impunerisemnate intre Romania si alte tari, in cazul in care platitorul romanal venitului detine un certificat de rezidenta fiscala al beneficiaruluivenitului, la momentul efectuarii platii impozitului. De asemenea,prevederile Hotararii privind Dobanzile si Taxele adoptata delegislatia Romaniei incepand cu 1 Ianuarie 2007 (urmand o perioadade tranzitie pana la 31 Decembrie 2010) ar trebuie luate inconsiderare. In urma acestor prevederi incorporate in Codul Fiscal,plata dobanzilor va fi scutita de plata taxelor aferente in Romania, cuconditia indeplinirii anumitor criterii (detinerea a 25% din actiunileunei entitati romanesti pe o perioada de cel putin 2 ani la data platiiimpozitului pe profit). In orice caz, pe durata perioadei de tranzitie,rata taxei aferenta dobanzilor va fi de 10% cu conditia indepliniriiacelorasi criterii.

In anumite cazuri, contractele de finantare pentru o proprietateimobiliare pot implica dobanzi la care se aplica TVA.

Imprumuturile primite de persoane juridice din Romania (fie de laparti asociate sau de la alte institutii financiare) precum si dobandaaferenta nu sunt supuse TVA.

Romania Aspecte fiscale

3. Faza operationalaDin perspectiva impozitului pe profit, entitatile locale vor impozitavenitul din inchiriere a proprietatii imobiliare cu cota standard deimpozit pe profit de 16% si li se va permite sa amortizeze fiscalproprietatea imobiliara, pe baza pretului de achizitie. Terenul insa nupoate fi amortizat, dar costurile cauzate de imbunatatirile aduse potfi amortizate din perspectiva fiscala (amortizare liniara pe o perioadade 10 ani).

Amortizarea fiscala poate fi diferita de amortizarea contabila. Oricereevaluare a proprietatii imobiliare este luata in considerare in scopulcalculului amortizarii fiscale/in scopul stabilirii valorii fiscalea terenului. Perioada normala a amortizarii pentru cladiri este de la40 la 60 de ani.

Desi inchirierea proprietatilor imobiliare situate in Romaniaeste scutita de plata TVA fara drept de deducere, legea permiteproprietarului sa opteze pentru aplicarea TVA la facturile de chirie.Este important sa se observe ca inchirierile scutite de plata TVA potafecta in mod negativ dreptul de deducere a TVA inregistrat deproprietar la achizitia sau constructia proprietatii imobiliare datoritaajustarii retroactive a TVA.

Separat, proprietarul de cladiri trebuie sa plateasca un impozitanual pe cladiri catre autoritatile locale. Pentru persoane juridiceacest impozit pe cladiri variaza intre 0,25 % si 1,5% din valoareacontabila a cladirii. Impozitul pe cladiri poate creste pana la 10% dacacladirea nu a fost reevaluata in ultimii 3 ani. Proprietarii de terenurisunt raspunzatori pentru plata impozitului pe teren, care estestabilit ca o suma fixa pe metru patrat, in functie de locatia terenului.Impozitul pe cladiri si impozitul pe teren sunt platibile in doua transeegale pana la 31 Martie respectiv 30 Septembrie.

Autoritatile locale pot acorda scutiri de taxe pentru cladire si terenentitatilor legale care realizeaza investitii de minim 500.000 EUR peo perioada de 5 ani, consecutiv.

In functie de circumstante, pentru constructiile in curs de executie,o contributie la Casa Sociala a Constructorilor evaluata la 0,5% dincostul devizului de constructie ar putea sa devina platibila la consiliilelocale de catre proprietari/investitori.

Divedendele platite de o societate romana in strainatate dinprofiturile obtinute sunt supuse unei impozitari prin retinere la sursade 16%.Totusi aceasta impozitare poate fi redusa (chiar pana la 0)potrivit prevederilor unor tratate de evitare a dublei impuneriincheiate intre Romania si alte state.

Incepand cu 1 Ianuarie 2007, dividendele platite de catre o companielocala unei entitati legale rezidente intr-un stat membru UE suntscutite de impozit, atat timp cat se intrunesc anumite conditii(entitatea non-rezidenta detine cel putin 15% din actiunile companieiromanesti, iar actiunile sunt detinute pe o perioada neintrerupta celputin timp de 2 ani pana la data platii dividendelor). Rata minimaa actiunii se va deprecia pana la 10% incepand cu 2009. In cazul incare conditiile de mai sus nu sunt intrunite, rata domestica va fiaplicata platii dividendelor. In orice caz, daca cei 2 ani neintrerupti de

detinere a actiunilor se implinesc dupa data platii, compania romaneacaare dreptul sa beneficieze de scutirea de taxe in acel moment si saceara returnarea impozitelor platite.

4. Strategii de vanzarePentru a vinde o investitie imobiliara in Romania, un investitor strainin mod normal isi poate vinde filiala romana, sau filiala romana poatesa vanda direct proprietatea imobiliara.

Conform prevederilor in vigoare ale Codului Fiscal, persoanelejuridice nerezidente sunt impozabile in Romania la cota standarda impozitului de 16% pentru castigurile de capital realizate prinvanzarea dreptului de proprietate asupra unei companii locale.

Legislatia pune un accent deosebit pe aplicarea regulii de impozitaremai sus mentionate pentru profiturile sau castigurile obtinute dintransferul actiunilor/titlurilor de participare in companii, unde 50%sau mai mult din valoarea totala a activelor reprezinta, direct sauindirect, proprietati imobiliare aflate pe teritoriul Romaniei.

Separat, profiturile realizate din vanzarile directe de proprietatiimobiliare in Romania sunt de asemenea impozitate la cota standardde 16%.

Castigurile de capital ce provin din eliberarea de actiuni in companiilelocale sunt supuse unui impozit de 16%. Aceasta rata a impozitului sereduce la 1% pentru actiuniile detinute pe o perioada de peste 365zile in anumite companii. Castigurile de capital ce provin din vanzareacladirilor cu terenuri sau a terenurilor fara constructii, vandude lamai putin de 3 ani de la data achizitiei sunt supuse unui impozit de3% pentru tranzactii a caror va

romania report 2007ro

Documents