NJSPLS Surveyor’s Conference‐Atlantic City, NJFebruary 2017

Mark Ashton, PLS Green Acres –Survey and Title Review

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Mark Ashton, PLSProfessional Land Surveyor, NJ & NY

Contact Information:

New Jersey Department of Environmental Protection

Green Acres Program

Survey and Title Review Section

501 East State Street

P.O. Box 420

Trenton, NJ 08625‐0420

609‐984‐0496

Mark.Ashton@dep.nj.gov

GOALS OF THIS SEMINAR• Acquaint surveyors with the Green Acres program

• Familiarize with Green Acres survey specifications

• Surveyors can know what is expected and prepare fees accordingly

• Eliminate need for multiple revisions and subsequent cost overruns

• Inform surveyors about opportunities to perform Green Acres surveys

• Provide information/sources regarding obtaining existing Green Acres survey maps

• Discuss survey requirements and preparation for wetlands mapping

GREEN ACRES MISSION

“To achieve, in partnership with others, a system of interconnected open spaces whose protection will preserve and enhance New Jersey’s natural 

environment and its historic, scenic, and recreational resources for public use and 

enjoyment.”

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LAND PRESERVATION IN NEW JERSEY THROUGH THE YEARS

NJ Department of Conservation And Economic Development

1940’s through 1950’s

Green Acres created in 1961Part of Department of Environmental Protection

Division of Natural and Historic Resources

GREEN ACRES PROGRAM AREASState Land AcquisitionState purchases and donations

Inland Blue Acres

Local/Nonprofit AssistanceMunicipalities, Counties, Nonprofit

Coastal Blue Acres

Legal Services and StewardshipRecreation and Open Space Inventories (ROSI)

Diversions

Planning and Information ManagementSurvey, GIS, Planning Guidance

Office of Natural Resource Restoration

NJ Trails Program

GREEN ACRES FUNDINGInitial Funding 1961

$60 million

Bond ActsBetween 1961 and 1995 voters approved 9 Green Acres bond acts 

totaling $1.4 billion

1998 voters approved Garden State Preservation Trust

• $98 million per year for 10 years

2007 Bond Act 

• $109 million Green Acres

• $12 million Blue Acres

2009 Bond Act

• $218 million Green Acres

• $24 million Blue Acres

Voters approved EVERY Bond Act demonstrating desire for additional open space

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CORPORATE BUSINESS TAX (P.L.2016 C 12 CBT) “Preserve New Jersey Act”

Steady source of funding 

4% of CBT increasing to 6% in 2021

• 71% of the 4% through 2019

• 78% of 6% in 2020 and thereafter

• Other Departments in NJDEP getting remaining 29% (22% in 2020)

Funding level is significantly lower and divided among additional groups

• Green Acres  60%

• Blue Acres 4%

• NJ Farmland Preservation 31%

• Historic Preservation 5%

GREEN ACRES TO DATE680,000 Acres preserved

New Jersey's Open Space Acreage Summary

Acres Percent

Federal 114,527 7.65%

State 795,384 53.12%

Local‐County Government 220,950 14.76%

Nonprofit 78,988 5.28%

Farmland* 221,229 14.78%

Pinelands Development Credits** 51,929 3.47%

Other 14,229 0.95%

Total 1,497,235 100.00%

NOTES:

Does not include all donated lands or all lands funded by local trust funds

Sources:  Green Acres Program, SADC, NPS, USFWS.  Unassisted non profit and locally preserved lands

are not included in acreage totals.

As of 12/31/2015* Farmland as of 4/22/2016** Pinelands Development Credits 6/30/2015

WHY GREEN ACRES NEEDS SURVEYSTo insure we have all the information and documents 

needed to complete the acquisition, recording, funding 

and monitoring .

Information NeededSurvey Plan

Accurate Description

Legend of Acquisition

Parcel Area Summary

Digital Files for GIS

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HOW GREEN ACRES USES SURVEYSTo assess value and utility of a property

• Any encroachments? Where? What kind?• Any unrecorded uses? What kind?• Current use of the site and facilities• Overlaps or gores in ownership claims?• Net area of Green Acres encumbrance• Proximity to other open space? Access?

CATEGORIES OF GREEN ACRES SURVEYSState Acquisition Surveys• State/NJDEP acquiring property fee simple 

• State/NJDEP acquiring an easement on property

Local/Nonprofit Acquisition Surveys• Local/nonprofit acquiring property with Green Acres funding assistance

• Surveyors are contracted by the local agency

Diversions/Replacements• Land already encumbered by Green Acres restrictions being diverted for use 

not compatible with Green Acres restrictions.

Environmental Infrastructure Funding Prpogram (EIFP)• Land acquired that provides a water quality benefit.

• Specific restrictive covenants.

STATE ACQUISITION SURVEYS• State/NJDEP acquiring property fee simple either by 

purchase or donation.

• State/NJDEP acquiring easement over all or portion of a 

property.

• Survey contract is bid to surveyors on the term contract 

list.

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EXCEPTIONS to STATE ACQUISITIONS• State sometimes does not purchase an entire parcel

• Portion remaining is an exception to the purchase (or 

easement)

• State is not required to file a subdivision plan since it is 

not subject to Municipal Land Use Laws

• In the description, describe the entire parcel and then 

qualify it by saying “excepting…” and describe the 

exception parcel by metes and bounds also.

• Corner markers must be set on exception corners too

• Exception areas often require surveyor to visit site to 

review exception limits

LOCAL/NON‐PROFIT  ACQUISITION SURVEYS

• State/NJDEP provides funding for property acquisition 

but does not take title to the property.

• Survey contract is with by local entity

• Municipality

• County

• Non‐profit agency

EXCEPTIONS to GREEN ACRES ENCUMBRANCE on LOCAL/NON_PROFIT 

ACQUISITIONS• Areas in right‐of‐way• Bridge maintenance and construction easements

o Considered part of road R.O.W.

• Areas of overlap• Areas of encroachment• Areas of tideland claims

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DIVERSIONS• The use, or allow the use, or control of parkland for other than outdoor recreation and conservation purposes.

• Strongly discouraged• Must be a compelling public need or yield a significant public benefit

• Requires NJDEP Commissioner and State House Commission approval

• Applications and case management handled by Legal Services and Stewardship

DIVERSION/REPLACEMENT SURVEYS

• Same general requirements as State Acquisition surveys

• Each diversion has it’s own unique circumstance that affects what needs to be shown on the survey.

• Survey of property being diverted and survey of replacement lands

• Survey does not necessarily need to include the outbound of the total parcel but needs to include ties to the overall outbound

• Use specific SHC Surveyor’s Certification Form

CATEGORIES OF DIVERSIONS

Minor Diversion• Easement‐Either surface or subsurface less than one acre

• Disposal of up to ½ acre fee simple

Major Diversion• Easement‐Either surface or subsurface over one acre

• Disposal of over ½ acre fee simple

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EXAMPLES OF DIVERSIONS(BUT NOT LIMITED TO)

• Bridges• Through Roads or other Transportation Improvements• Public or Private Utility Easements (surface or subsurface)• Communication Towers, Antennas• Billboards• Municipal Buildings• Libraries• Emergency Service Facilities• Well houses or Water towers• Solid Waste Facilities• Deposit of Dredge Spoils• Storm water Management Facilities• Indoor Recreation Facilities

GREEN ACRES SCOPE OF SURVEY SERVICES• Incorporates NJSA 45:8‐27 and NJAC 13:40‐1.1 et seq• Supplemented by ALTA/ACSM Land Title Survey Requirements

• 2013 Scope of Survey Services are posted on Green Acres website

• 2017 Scope of Survey Services will be updated and available summer of 2017

• Requirements differ  between State acquisition surveys and local/non‐profit surveys

• With very few exceptions for specific requirements, ANY project in which Green Acres participates should comply

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GREEN ACRES SCOPE OF SURVEY SERVICES‐KEY ITEMS

• New Jersey State Plane Coordinate System (1983) for all bearings and coordinate values

• Field work• Monuments, corner markers and line markers• Survey plan requirements• Description format and required elements• Deliverables• With very few exceptions for specific requirements, ANY project in which Green Acres participates should comply

SURVEYOR’S RESPONSIBILITY FOR RESEARCH

• All state and local/non‐profit projects must have a title reporto State acquisitions‐provided by Green Acreso Local/non‐profit‐provided by contracting entity

• All adjoining properties including owner name, deed book and page must be shown on the plan

• Determining boundary by adjoining property as last resort• Investigating “ultimate right‐of‐way width” for local/non‐profit projects

o Municipality master plano Avoid the need for a diversion for future widening

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FIELD WORK

• Whenever possible traverse lines should be run upon property being surveyed

• Painting and flagging should be kept to minimum• Include locations or any prior or current earth moving, dumping, or clearing.

• Notification to property owner, adjoiners and managing entity (Parks and Forestry Fish and Wildlife, etc.)

• Establishing coordinate datum• Don’t just assume adjoining survey coordinates (if any) are correct

GPS/COORDINATE DATUM• Surveyors are expected to establish their own coordinates (NAD/83)o Coordinates on existing surveys of adjoining 

property can be,  and often are, incorrect.o Current GPS techniques are typically much 

more accurate than older surveys• Proof the coordinates with orthophotography• Grid to Ground conversion

o Use centroid of project areao Do not use scale factor multiplying 

coordinates 

WATER ELEMENTS • Riparian Lands

o Exclude from Green Acres encumbranceo Unless a riparian grant exists 

• Navigable Fresh Watero Exclude from Green Acres encumbrance

• Floodplains –not applicable unless requested• Wetlands‐not applicable unless requested• Other areas under water‐report but include in Green Acres encumbrance

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BOUNDARIES ALONG WATER

• Riparian claim lines (NJ Tidelands)• Area under non‐tidal but navigable water• Include a tie bearing and distance (multiple if necessary) from one end of water boundary to the other.

• Offset corner markers from water edge• Respect calls in deed

o Centerlineo Bank 

KEY ELEMENTS OF SURVEY PLAN• Legend of Acquisition

o Template available on Green Acres website• Green Acres certification language• Table of grid and ground coordinates• North arrow, preferably north oriented to top of page• Location map (USGS quadrangle)• Monument and capped corner marker details• Adjoining property owner names, deed book and page• Right‐of‐way width

o If variable width, dimension from centerline to R.O.W. of PQ

• Graphic scale

LEGEND OF ACQUISITION

• Template available on Green Acres website• Must be shown on the plan• List individual lots separately• Include information about exceptions listed in Title Report Schedule B Section 2

• Same information is included on Surveyor’s Certification Form

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PLAN CERTIFICATIONI HEREBY CERTIFY TO (seller name)AND TO THE PURCHASER, STATE OF NEW JERSEY AND ON BEHALF OF THE PURCHASER, TO THE PURCHASER'S TITLE INSURER, (name of title company) THAT THIS PLAN, SURVEY AND CORRESPONDING METES AND BOUNDS DESCRIPTION HAVE BEEN PREPARED UNDER MY IMMEDIATE SUPERVISION IN ACCORDANCE WITH A WRITTEN CONTRACT WITH NJDEP; THAT THIS PLAN IS A CORRECT AND ACCURATE REPRESENTATION OF CONDITIONS EXISTING AS OF 04‐20‐2016, SUBJECT TO SUCH NOTES AS MAY APPEAR HEREON.

I DO FURTHER CERTIFY THAT THE MONUMENTS AS DESIGNATED AND SHOWN HEREON HAVE BEEN SET.

TABLE OF GROUND COORDINATES"CORNER MARKER COORDINATE TABLE"

PROPERTY CORNER MARKER NO.

DESCRIPTION

NJSPCS GRID COORDINATES NAD 83 (2011) SYSTEM GROUND

COORDINATESGEOGRAPHIC COORDINATES

NORTH EAST NORTH EAST LATITUDE LONGITUDE

1 IRON PIN (SET) 547409.093' 442612.268' 547409.158' 442612.317'40.20'1 0.1" 074.40'39.4"

2 CONC. MON. (SET) 547344.324' 442707.289' 547344.377' 442707.343'40.20'09.5" 074.40'38.2"

3 CONC. MON. (SET) 547223.227' 442898. 991' 547223.256' 442899.057' 40.20' 08.3"074.40'35. 7"

4 IRON PIPE (FOUND) 547183.127' 442970.507' 547183.147' 442970.578 40.20' 07.9" 074.40'34.8"

5 IRON PIN (FOUND 546985.978' 442806.961' 546985.988' 442807.004' 40.20'05.9" 074.40'36.9"

6 NAIL (FOUND) 547113.211' 442648.808' 547113.243' 442648.843' 40.20' 07.2" 074.40'38.9"

7 IRON PIN (FOUND) 547240.659' 442498.615' 547240. 713' 442498.641' 40.20' 08.5" 074.40'40.9"

8 CONC. MON. (SET) 547275.868' 442531.231'N547275.924'

442531.263' 40.20' 08.8"074.40' 40.5"

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CORNER MARKERS• Green Acres as “ultimate user”• Three monument minimum requirement• All outbound corners must be marked where not 

interior to ultimate NJDEP ownership• Existing corner markers

o An existing marker within 1.5’ radius of true corner is considered marked

o Plan should define dimensions from marker to corner and be included in description

• Photographs of corner markers• Table of Ground Coordinates of all true corners on 

plan

OVERLAPS AND GORES

• Overlaps and gores must be identified on the 

survey plan and delineated with metes and 

bounds.

• Overlaps are purchased on State acquisitions but 

not encumbered on local/non‐profit surveys

• Include metes and bounds of overlap in description

• Separate description of gore areas

• State sometimes tries to obtain by quit claim

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ENCROACHMENTS• All encroachments must be clearly drawn, labeled 

and dimensioned.

• Encroachments include sheds, buildings, decks, areas 

of adverse use (stone parking areas, mowed lawns)

• Encroachments must be removed or excluded from 

encumbrance on local/non‐profit projects.

DESCRIPTIONS• Must be on company letterhead

• Use format including opening and closing 

paragraphs as specified in the Scope of Survey 

Services

• Include calls to all corner markers either set or 

found in the appropriate course

• Passing calls

• Augmenting clauses

o “Subject to”

o “Together with”

o “Excepting therefrom”

• Recite areas –area summary

SURVEYOR’S CERTIFICATION FORM

• Different forms for State, local/non‐profit and State 

House Commission (diversions/replacements)

• Similar data as Legend of Acquisition on plan

• Used internally for record keeping purposes

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NEW JERSEY DEPARTMENT OF ENVIRONMENTAL PROTECTION GREEN ACRES PROGRAM

STATE LAND ACQUISITION PROGRAM SURVEYOR’S CERTIFICATION AND SUMMARY FORM

PROJECT INFORMATION

PROJECT NAME:__________________________________________________________

GREEN ACRES SOURCE OF FUNDING/ PROJECT NUMBER:____SA-_______-__________

GREEN ACRES PARTICIPATION ACRES THIS FUNDING SOURCE:___________________

SELLER’S NAME:_________________________________________________________

MANAGING AGENCY/ENTITY:________________________________________________

ACQUISITION PARTNER:___________________________________________________

PROJECT NAME:__________________________________________________________

GREEN ACRES SOURCE OF FUNDING/ PROJECT NUMBER:_________________________

GREEN ACRES PARTICIPATION ACRES THIS FUNDING SOURCE:___________________

ACQUISITION PARCEL INFORMATION

BLOCK:_____ LOT:_____ MUNICIPALITY:______________ COUNTY:_____________

ENTIRE__ or PART__ (OF LOT) FEE___ PERCENT of LOT:___ ACRES:_______

EASEMENT___ TYPE OF EASEMENT______________

BLOCK:_____ LOT:_____ MUNICIPALITY:______________ COUNTY:_____________

ENTIRE__ or PART__ (OF LOT) FEE___ PERCENT of LOT:___ ACRES:_______

EASEMENT___ TYPE OF EASEMENT______________

ACQUISITION SURVEY INFORMATION

PREPARED FOR :___NJDEP GREEN ACRES PROGRAM______________________________

SURVEY FIRM:______________________________________ CONTRACT No._S-__________

SURVEYOR:________________________________________ NJPLS No._______________ DATE ON SURVEY PLAN:______ DATE SIGNED:______ DATE LAST REVISED:_______

ACQUISITION TITLE INFORMATION

TITLE COMPANY___________________________________________________________________

COMMITMENT No._______________________ DATE OF COMMITMENT_______________

DEED USED FOR REFERENCE:________________________________________________

CERTIFICATION

I hereby certify that I have completed the above survey(s) in accordance with the Green Acres Survey Guidelines contained in a written contract as indicated. Based upon an actual field survey and my examination of evidence, the above parcels consist of a total surveyed area of _________acres subject to the following:

EASEMENTS______________________________________________________________

RESTRICTIONS___________________________________________________________

CONDITIONS_____________________________________________________________

PUBLIC ROAD______AC. CLAIMED NJ TIDELANDS ____AC. CLOUDED TITLE ____AC.

UNDERWATER_____AC. ENCROACHMENTS: YES___NO___ # OF DESCRIPTIONS:___

____________________________________ __________________________________

SURVEYOR’S SIGNATURE, DATE & SEAL REVIEW BY GREEN ACRES, NJDEP

NET AREA OF ENCUMBRANCE DETERMINED BY GREEN ACRES_____ AC.

DELIVERABLES/SURVEY REVIEWPreliminary Review

Hardcopies of:

o Survey Plan

o Parcel summary

o Description

o Surveyor’s Certification form

o Review comments sent via e‐mail If submittal is significantly deficient comments will refer the 

surveyor to Green Acres Standard of Survey Services only. 

Incomplete/non‐compliant submittals affects evaluations for 

term contracts.

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DELIVERABLES/SURVEY REVIEWFinal Review

Full set of survey deliverables (See checklists)

o Survey Plans

15 copies State acquisition

2 copies local/non‐profit acquisitions

o Parcel summary

o Description(s)

15 copies State acquisition

2 copies local/non‐profit acquisitions

o Surveyor’s Certification form

o Digital Files

DIGITAL FILES Signed pdf copy of survey plan

Description in Word format

Dwg file of survey plan in model space

DXF file of line work pertaining to 

boundaries, easements, R.O.W. etc. ONLY No text

No symbols/nodes

TECHNICAL REQUESTS FOR BIDS ‐ STATE ACQUISITIONS

Projects are bid by region.

3 firms from each region selected to bid on a 

rotating basis.

Technical request describes project with any 

particular unique requirements depending on the 

project.

Title report and adjoining surveys, if any, provided 

upon contract award

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CONTRACTING  GREEN ACRES SURVEY WORK

State Acquisitions Surveying firms must be pre‐qualified through Department of Property 

Management and Construction (DPMC) to be solicited for a Statement of 

Qualifications for Green Acres contracts

Contracts run 2 years

Next contract cycle will be in 2017

Three regions

Northern Region‐Bergen, Essex, Hudson, Morris, Passaic, Somerset, 

Sussex,  Union, Warren

Central Region‐Mercer, Middlesex, Monmouth, Hunterdon

Southern Region‐Atlantic, Burlington, Camden, Cape May, 

Cumberland, Gloucester, Ocean, Salem

Any survey contract that is estimated to exceed $36,000 is 

bid directly through DPMC

EVALUATING TERM CONTRACT RFP RESPONSES Timely response, delivered to correct location

Inclusion and completeness of mandatory items

Detailed written narrative of survey process

Responsiveness to State needs

Previous experience and past performance

CONTRACTING  GREEN ACRES SURVEY WORK

Local/non‐profit Acquisitions

Surveyors are contracted by the local agency.

Survey are reviewed by Green Acres and must meet Green Acres 

requirements before funding is approved.

Surveyor should ask whether project is for Green Acres before 

performing work.

o Affects survey requirements

o Avoids potential cost overuns

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OBTAINING PRIOR GREEN ACRES SURVEYS

• Prior Green Acres surveys can be obtained by 

contacting Mark Ashton

• Not all NJDEP lands purchased have surveys

• Recreation and Open Space Inventories (ROSI)

• Counties and municipalities

• Best to e‐mail marked up copy of tax map 

with lots that are being requested.

ADDITIONAL SOURCES FOR PRIOR SURVEYS

NJ Division of Parks and Forestry (Bob Opacki 609‐633‐7585)

NJ Division of Fish and Wildlife (Lisa Carben 609‐984‐0547)

NJ Agricultural Development Committee (609‐984‐2504)

NJ Natural Lands Trust (609‐984‐1339)

NJ Water Supply Authority (908‐685‐0315)

Local and Nonprofit Agencies

BLUE ACRES Bond Act of 2007 authorized $12 million for acquisition of lands in the 

floodways of Delaware River, Passaic River and Raritan River

Bond Act of 2009 authorized an additional $24 million 

Superstorm Sandy Blue Acres

Christie administration authorized $300 million of federal funding to be allocated 

o FEMA

o US Housing and Urban Development Community Block Grants

o US Department of Agriculture

o Green Acres

Goal 1,300 homes in flood prone areas to be purchased

Program launched in May 2013

To Date (10‐31‐2016)

o 814 offers (pre Sandy appraisal values)

o 634 offers accepted

o 544 closings

o 417 demolitions

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BLUE ACRES RFP/BIDSAlmost all Blue Acres Projects Bid through Department of Property Management and Construction (DPMC) 

Survey firms must be pre‐qualified with DPMC 

Selection of firms to propose is randomly computer 

generated from pre‐qualified list

Projects are managed by Green Acres

BLUE ACRES PROJECT REQUIREMENTS

Same general requirements as Green Acres surveys (per 

parcel)

Composite map

Mosaic of all parcels

Will include corner markers and coordinate table

Ultimately the project survey of record

Projects are managed by Green Acres

Links:http://www.nj.gov/dep/greenacres/index.html

http://www.nj.gov/dep/greenacres/survey/scope.html

http://www.state.nj.us/dep/greenacres/survey/pdf/2013_survey_scope.pdf

http://www.state.nj.us/treasury/dpmc/prequal_process.shtml