FINANCIACION PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION EN TIEMPOS DE CRISIS – FINANCIACION DE OPERACIONES EN LOS SUBSECTORES PIRVADO Y PÚBLICO.

CUATRECASAS GONÇALVES PEREIRA

Bilbao 13 de diciembre del 2011

FINANCIACION DE OPERACIONES EN EL SUBSECTOR PÚBLICO

FINANCIACION DE OPERACIONES EN EL SUBSECTOR PÚBLICO

1. STOCK Y VPP

2. NUEVA VPP

3. REHABILITACION (ENERGETICA) Y REGENERACION URBANA.

STOCK VL Y VPP

• AYUDAS FINANCIERAS A LA VENTA DE VIVIENDA LIBRE DE PRECIO TOPADO (NO VPP).

• Hipotecas bonificadas de la Junta Andalucía: 978 millones de euros para la venta de stock de vivienda con precio máximo de 275.000 euros.

• CONVERSION DE VIVIENDA LIBRE EN STOCK EN VIVIENDA PROTEGIDA (VT) TRANSITORIA.

• Gran número de CCAA (empezando por la CAM y la AGE en el 2009).• Hasta la fecha ha tenido muy poco éxito.

1.- AYUDAS A LA VENTA DE VL EN STOCK

STOCK VL Y VPP

• COPROPIEDAD Y DERECHO DE SUPERFICIE COMO VÍA INTERMEDIA ENTRE LA VENTA Y EL ALQUILER

• La Generalitat de Cataluña está estudiando la copropiedad privada –privada (promotor o entidad bancaria y comprador).

• Así como la copropiedad público-privada (derechos superficiante público y superficie privado).

• Como fórmulas que permiten dinamizar las ventas de stock de vivienda libre y protegida.

2.- COPROPIEDAD Y DERECHO DE SUPERFICIE

STOCK VL Y VPP

• LINEA ICO (MEDIACION) VIVIENDA

• Cancelación total o parcial del préstamo promotor de vl terminada para su posterior destino al alquiler libre.

• Se ha dispuesto de unos 3.000 millones de euros en el periodo 2009-2011.

• El Gipuzkoano ha suscrito cerca del 3% del total de operaciones.• La línea no está disponible para operaciones inmobiliarias en Euskadi

(régimen concierto y cupo), pero si para entidades financieras y promotores vascos que operen en el resto de CCAA.

• Importe máximo por cliente 10 millones de euros.• Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial o

80% valor de tasación.• Tipo: euribor a 6 meses + diferencial (hasta el 1.75%).• Bullet a 7 años.• Viviendas terminadas antes del 31/12/2011 (ahora se deberá modificar la

fecha para el ejercicio 2012).

3.- CONVERSION DE VL EN ALQUILER PRIVADO

STOCK VL Y VPP

• BIZIGUNE (II) o Bizigune para promotores.

• Orden de 24 de septiembre de 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, de medidas financieras para la movilización de vivienda libre de nueva titularidad de promotores privados.

• Hasta la fecha con escasos resultados (solo algunas operaciones en Alava).

• PUESTA A DISPOSICION DE GOBIERNO DE CCAA DE VIVIENDA TITUALIDAD DE OBRA SOCIAL PARA SU ALQUILER SOCIAL.

• Numéricamente será modesto.• Tiene sobre todo un componente de imagen corporativa de las

cajas de ahorros.

4.- OTRAS MOVILIZACIONES TEMPORALES DE SOTCK

NUEVA VPP

• EN MUCHAS CCAA SIMPLEMENTE SE VA A PARAR POR COMPLETO EL IMPULSO PUBLICO DE LA PRODUCCION DE NUEVA VPP.

1.- PARALIZACION TOTAL

NUEVA VPP

• CONSTRUCCION Y GESTION DE PARQUE DE ALQUILER PUBLICO EN REGIMEN DE CONCESION ADMINISTRATIVA.

• Reciente contrato mixto armonizado del Gobierno Vasco con dos paquetes diferenciados (suelo y viviendas en curso hasta 3.000 unidades + suelo nuevo y nueva vivienda hasta el entorno de otras 1.000).

• El target son los fondos de inversiones extranjeros con partners locales propietarios de suelo y/o constructores.

• Cambia la lógica del sistema: de la promoción a la gestión patrimonialista, al menos a 20 años.

• Puede ser una vía imitada por otras CCAA.

2.- CONCESION ADMINISTRATIVA DE VPP EN ALQUILER

NUEVA VPP

• CONVENIOS ENTRE EL BEI Y ENTIDADES FINANCIERAS ESPAÑOLAS CON LA MEDIACION DE UNA COMUNIDAD AUTONOMA O LA AGE.

• Funding del BEI al 50% de operaciones de promoción de nueva vpp destinada al alquiler social, protegido o accesible.

• Euribor + 0.6.• 3 años de carencia + hasta 25 años de préstamo.• LA Generalitat de Cataluña tiene el convenio firmado más

avanzado en su ejecución en España.• Ya se han financiado 3.250 viviendas protegidas en alquiler a 25

años.• Y se han empleados 125 millones de euros de BEI y 250 millones

de las entidades financieras firmantes.

• Hay un convenio similar firmado entre el Ministerio de Fomento y el BEI (hasta 800 millones de euros) para la ejecución del plan estatal de vivienda (también para vpp en alquiler).

• Hasta la fecha no está siendo utilizado.

3.- NUEVA VPP PARA ALQUILER PROTEGIDO

NUEVA VPP

• LINEAS (DIRECTAS) ICO VPO VENTA Y VPO ALQUILER.

• Solo aplicables a viviendas acogidas al vigente plan estatal de vivienda. (a los promotores vascos les pueden interesar para operaciones en 15 de las 17 CCAA).

ALQUILER

• Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial o 80% valor de tasación.

• Tipo: fijo o variable + entre 25 y 250 pbi.• Hasta 29 años de plazo con 4 de carencia.

VENTA• Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial

o 80% valor de tasación.• Tipo: variable + mínimo 250 pbi (comisión de apertura del 1%).• Hasta 4 años bullet (amortización anticipada con venta de viviendas).

• Las cantidades dispuestas han sido hasta la fecha muy reducidas (70 millones en los años 2010 y 2011 para alquiler y 170 millones para venta en el periodo 2009-2011).

3.- NUEVA VPP

NUEVA VPP

• CONVENIO ENTRE ENTIDADES FINANCIERAS Y VICEONSEJERIA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO.

• Con independencia de si sus actuales condiciones son o no de mercado (4.24% para la compra de vpo).

• Y de si el nuevo convenio está aprobado o no (se anunció un nuevo decreto para principios del 2011 que aún no ha visto la luz).

• Prácticamente no se está usando (vg. enero – septiembre de 2011: 37 operaciones de compra de vpp por particulares por valor de poco más de 4 millones de euros).

3.- NUEVA VPP

NUEVA VPP

3.- NUEVA VPP

COOPERATIVIZACION DE PROMOCIONES DE VP EN PRINCIPIO DESTINADAS A SU VENTA ORDINARIA.

Traslada riesgo-promotor a los futuros cooperativistas.

Puede permitir adelantar el acceso a la financiación.

Puede mejorar la imagen de la operación de cara a los gestores de riesgos de las entidades financieras.

Complejiza la gestión.

NUEVA VPP

3. Nueva VPP

• INICIATIVA JESSICA (post URBAN) DE LA COMISION EUROPEA Y EL BEI.

• No son fondos nuevos, sino la redirección de Fondos Estructurales ya en poder de los EEMM hacia nuevas iniciativas.

• Parten de la base de la existencia de colaboración público privada en lo ámbitos de la regeneración urbana y le eficiencia energética (Planes Integrados de Desarrollo Urbano Sostenible).

• Cabe la posibilidad de crear un Fondo de Cartera entre la Administración y una entidad financiero privada.

• En España ya se ha dispuesto de 127 millones de euros por esta vía para proyectos de este tipo, fundamentalmente en Andalucía y Galicia.

1.- JESSICA

REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA

• LINEAS ICO (MEDIACION) INVERSION SOSTENIBLE.

• Para rehabilitación de viviendas impulsadas por autónomos, entidades públicas y privadas, comunidades de vecinos y particulares.

• Importe máximo por cliente y año: 10 millones de euros.• Tipo de interés: (tramo 1) euribor a 6 meses o fijo + diferencia de hasta

1.15%; (tramo 1) euribor a 6 meses o fijo + diferencia de hasta 1.50%.• Plazo de amortización de 20 años con hasta 3 de carencia.

• Entre el 2010 y el 2011 se han suscrito operaciones por valor de 200 millones.

• A penas el 2% han sido en Euskadi.

2.- FINANCIACION PUBLICA ESTATAL

REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA

• CREDITOS REFRACTARIOS IMPLICITAMENTE CITADOS EN LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y REAL DECRETO LEY 8/2011.

• Hasta la fecha inéditos.• Hay un nicho de mercado posible.• Aunque implica un cambio de la actividad de promoción de nueva

vivienda para su venta a la gestión de la rehabilitación y regeneración urbana tripartita (propietarios, administración y entidades financieras).

3.- NECESIDAD DE NUEVOS TIPOS DE FINANCIACION

REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA

CONCLUSIONES

1. LA DIGESTION DEL STOCK ES TAMBIEN EL PRIMER OBJETIVO DE LAS AAPP EN MATERIA DE VIVIENDA.

2. LOS NUEVOS DESARROLLOS DE VP SERAN MUY MODESTOS Y DEBERAN PREGARANTIZAR LA EXISTENCIA DE DEMANDA SOLVENTE Y COMPROMETIDA.

3. LAS CCAA FLUCTUARAN ENTRE LA DESAPARICION DE LA NUEVA VPP Y EL DESTINO PREFERENTE DE LA MISMA AL ALQUILER.

4. HAY FINANCIACION DE LA UE QUE PUEDE SER APROVECHADA SI SE SABEN ESTRUCTURAR ACTUCIONES DE PPP EN MATERIA DE ALQUILER ASEQUIBLE, REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN URBANA O EFICIENCIA ENERGÉTICA.

5. VA A SER NECESARIA UNA MENTALIDAD PATRIMONIALISTA POR PARTE DE LOS OPERADORES PRIVADOS.

6. LA COOPERACION PÚBLICO PRIVADA IRA EN AUMENTO.

7. LAS SOLUCIONES AD HOC SERAN CADA VEZ MAS FRECUENTES.

JAVIER BURON CUADRADO

javier.buron@cuatrecasas.com