不動産マーケットレポート2

Febru a r y , 2 0 12

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社　不動産企画部下山田��英介　TEL.03-3274-9079（代表）

東日本大震災で被災された皆様にお悔やみ、お見舞いを申し上げます。

被災された地域が一刻も早く復興できますよう、心よりお祈り申し上げます。

大都市におけるマンション居住の動向 ・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・・ 6

首都圏賃貸住宅の成約動向 ・・・・・・・ 8

2 2012, February � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

大都市におけるマンション居住の動向

大都市では核家族化の進行や利便性・安全性を重視する住宅志向などを背景に「マンション」（本稿では3階建以上の共同住宅をいう。）に居住する世帯が増加しています。今回は「国勢調査」に基づき東京23区及び政令指定都市のうち主要11都市、計12都市を対象に、分譲及び賃貸マンションの居住の動きを紹介します。

●１２大都市の世帯総数は年平均2％の増加国勢調査によると、政令指定都市など大都市の世帯

数は増加基調で推移しています。図表1に示す12都市全体の世帯総数は、2005年の1,180万世帯から5年間で124万世帯増加し、2010年には1,304万世帯となりました。世帯総数の増加率は年平均2.0％で、都市別にみると東京23区、川崎市など首都圏の5都市と福岡市の増加率が比較的高くなっています。

●世帯総数の40％超を占めるマンション居住世帯2010年の12都市全体の世帯総数のうち、分譲マン

ション居住世帯は236万世帯、賃貸マンション居住世帯は332万世帯で、世帯総数に対する割合（マンション居住世帯率）は分譲が18.1％、賃貸が25.5％、分譲・賃貸合計で43.6％を占めています（図表2）。都市別にみると大阪市と福岡市のマンション居住世帯率が特に高く分譲・賃貸合計で50％を超えています。

図表2　大都市における分譲及び賃貸マンション居住世帯率（2010年）

注：各年10月1日現在の値。住宅に住む世帯総数（＝居住世帯のある住宅総数）は、間借りの世帯を除く。以下同じ。

注1：3階建以上の中高層共同住宅（統計上、プレハブ造・木造等を含む。）のうち、分譲マンションは持ち家、賃貸マンションは民営借家の世帯が住む住宅をいう。以下同じ。

注2：分譲マンション及び賃貸マンションの居住世帯率は、住宅に住む世帯総数に対する各々の世帯数の割合。以下同じ。 図表１，2の資料：総務省「国勢調査／都道府県編」に基づき都市未来総合研究所作成（図表3から10まで同じ。）

図表1　大都市における住宅に住む世帯総数・同増加率の推移（2000年～2010年）（万世帯） （5年間の増加率：％）

〔12都市全体〕○総数／ 2000年:1,094万世帯　2005年:1,180万世帯　2010年:1,304万世帯○2000 ～ 2005年増加世帯総数：86万世帯（増加率7.8％、年平均1.5％）○2005 ～ 2010年増加世帯総数：124万世帯（増加率10.5％、年平均2.0％）

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0札幌市 仙台市 さいたま市 千葉市 東京23区 川崎市 横浜市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

8646 49 39

63

152

9967

128

67

439

69

2000年 2005年 2010年 2000～2005年増加率 2005～2010年増加率

80

70

60

50

40

30

20

10

0

（％）

〔12都市全体〕○分譲マンション居住世帯数：236万世帯（居住世帯率18.1％）○賃貸マンション居住世帯数：332万世帯（居住世帯率25.5％）

15.3 11.6 16.4 21.6 19.0 21.7 22.715.1 10.0

17.4 21.5 16.4

27.7

19.1 14.7 10.128.0 26.2

14.7 26.026.0

36.119.5 35.4

43.0

30.6 31.1 31.6

47.0 47.8

37.441.1

36.0

53.5

41.0

51.7

札幌市

さいたま市

千葉市

東京23区

川崎市

横浜市

名古屋市

京都市

大阪市

神戸市

福岡市

仙台市

分譲マンション居住世帯率

賃貸マンション居住世帯率

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, February

●賃貸マンション居住世帯率は平均約25％賃貸マンションの居住世帯数は分譲マンションよりさら

に増加ペースが速くなっています。その結果、12都市のすべてで賃貸マンション居住世帯率が上昇し、全体平均は2005年の22.7％から2010年の25.5％に5年間で2.8％ポイント上昇しました（図表4）。

2010年の賃貸マンション居住世帯率を都市別にみると、最高は大阪市（36.1％）、最低は千葉市（10.1％）で、都市により大きな格差があります。また、大阪市、福岡市を筆頭に、賃貸マンション居住世帯率が高い東京23区、札幌市、京都市、名古屋市では、居住世帯率の上昇幅も比較的大きくなっています。

●分譲マンション居住世帯率は平均約18％12都市では、世帯総数の増加を上回るペースで分譲

マンションの居住世帯数が増加しています。その結果、12都市全体平均の分譲マンション居住世帯率は、2005年の16.9％から2010年の18.1％に5年間で1.2％ポイント上昇しました（図表3）。

2010年の分譲マンション居住世帯率を都市別にみると、最高は横浜市（22.7％）、最低は京都市（10.0％）で、川崎市、千葉市、神戸市、東京23区が平均より高くなっています。また、直近では川崎市と大阪市の分譲マンション居住世帯率の上昇幅が比較的大きい点から取得需要が拡大した状況がうかがえます。

図表3　大都市における分譲マンション居住世帯数・居住世帯率の推移（2000年～2010年）

図表4　大都市における賃貸マンション居住世帯数・居住世帯率の推移（2000年～2010年）

15.3 11.6

16.4

21.6 19.0

21.7 22.7

15.1

10.0

17.4

21.5

16.4

分譲マンション居住世帯率

分譲マンション居住世帯数

40

35

30

25

20

15

10

5

0

160

140

120

100

80

60

40

20

0

（万世帯） （％）

札幌市 仙台市 さいたま市 千葉市 東京23区 川崎市 横浜市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

2000年 2005年 2010年 2000年 2005年 2010年

○2005年：199万世帯（居住世帯率16.9％）〔12都市全体〕 ○2010年：236万世帯（居住世帯率18.1％） ○増加世帯数：37.1万世帯（増加率：18.6％、年平均3.5％）

27.7

19.1

14.7

10.1

28.0 26.2

14.7

26.0 26.0

36.1

19.5

35.4

賃貸マンション居住世帯率

賃貸マンション居住世帯数

40

35

30

25

20

15

10

5

0

160

140

120

100

80

60

40

20

0

（万世帯） （％）

札幌市 仙台市 さいたま市 千葉市 東京23区 川崎市 横浜市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

2000年 2005年 2010年 2000年 2005年 2010年

○2005年：268万世帯（居住世帯率22.7％）〔12都市全体〕 ○2010年：332万世帯（居住世帯率25.5％） ○増加世帯数：64.3万世帯（増加率：24.0％、年平均4.4％）

4 2012, February � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

●増加世帯総数の約50％は賃貸マンション居住12都市全体の世帯総数は、直近5年間に124万世帯

増加しています。そのうち分譲マンション居住が37.1万世帯、賃貸マンション居住が64.3万世帯、分譲・賃貸合計で101.4万世帯にのぼり、増加世帯総数に占める割合は分譲（29.9％）、賃貸（51.9％）合わせて81.8％に達します。都市別にみると、増加世帯数に占める分譲マンションの割合は川崎市、大阪市、千葉市で高く、賃貸マンションは福岡市、京都市、札幌市、大阪市、名古屋市などで高くなっています（図表5）。

●分譲は高層、賃貸は中層の居住世帯が最も増加12都市全体の分譲マンションの増加世帯数を建て方

（建物の階数）別にみると、直近5年間では11階建以上の高層が最も多く、次いで6～10階建の高層が多くなっています（図表6右上）。その結果、2010年には6～10階建の高層よりも11階建以上の高層に住む世帯の方が多くなっています（図表6）。

一方、賃貸マンション居住世帯数は3～5階建の中層が最も多く（図表7）、直近5年間の増加世帯数も3～5階建の中層が最も多くなっています（図表7右上）。

図表5　大都市の世帯数増減と増加世帯数に対する分譲・賃貸マンション居住世帯数の割合（2005年～2010年）

図表6　12都市全体の持ち家の建て方別世帯数推移 図表7　12都市全体の民営借家の建て方別世帯数推移

注：各都市の分譲・賃貸マンション居住世帯の割合は、増加世帯数（純増分）に対する各々の割合であり、合計が100％を超える場合がある。

注：図の建て方以外の世帯数は僅少であるため表示していない。図表7も同じ。

70

60

50

40

30

20

10

0

-10

70

60

50

40

30

20

10

0

-10

（万世帯）

〔12都市合計〕 増加世帯総数：124万世帯、うち分譲マンション：37.1万世帯、賃貸マンション：64.3万世帯

（％）

札幌市

仙台市

さいたま市

千葉市

東京23区

川崎市

横浜市

名古屋市

京都市

大阪市

神戸市

福岡市

その他の住宅

Ｂ以外の民営借家

Ｂ：賃貸マンション

Ａ以外の持ち家

Ａ：分譲マンション

賃貸マンション居住世帯の割合

分譲マンション居住世帯の割合

分譲マンション

賃貸マンション

400

350

300

250

200

150

100

50

0一戸建・長屋建

低層共同（1・2階建）

中層共同（3～5階建）

高層共同①（6～10階建）

高層共同②（11階建以上）

（万世帯） （万世帯）

2000年 2005年 2010年

５年間の増減世帯数：2005年～2010年

－4.0

10.4

27.8 20.0 16.4

賃貸マンション：64.3

4035302520151050

－5一戸建・長屋建 低層共同 中層共同 高層共同① 高層共同②

（万世帯）

20.5

－3.7 1.7

14.0 21.4

５年間の増減世帯数：2005年～2010年

分譲マンション：37.1

4035302520151050

－5一戸建・長屋建 低層共同 中層共同 高層共同① 高層共同②

（万世帯）

400

350

300

250

200

150

100

50

0一戸建・長屋建

低層共同（1・2階建）

中層共同（3～5階建）

高層共同①（6～10階建）

高層共同②（11階建以上）

2000年 2005年 2010年

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, February

●分譲と賃貸で異なる居住世帯のタイプ別構成次に、12都市全体の2010年における世帯総数の世

帯タイプ別割合をみると、単独世帯（42.2％）が最も多く、次いで夫婦と子からなる世帯（25.4％）、夫婦のみの世帯

（18.0％）の順となっています （図表8左）。これに対して、分譲マンションに居住する236万世帯の

中では夫婦と子からなる世帯（36.6％）が最も多く、賃貸マンションに居住する332万世帯の中では単独世帯（68.5％）が最も多いなど両者の世帯タイプ構成は大きく異なっています（図表8右）。

●分譲・賃貸マンションとも単独世帯が最も増加また、直近5年間のマンション居住世帯数の動きをみる

と、分譲、賃貸マンションともにすべての世帯タイプで居住世帯数が増加しています（図表9）。増加世帯数は単独世帯（分譲：15.2万世帯、賃貸：53.3万世帯）が最も多く、特に賃貸は全体の増加世帯数のうち単独世帯が大多数を占めています。

以上、マンション居住という面から実需の動向を概観しましたが、賃貸マンションに顕著なように世帯タイプ毎の居住の動きが特に注目されます（図表10）。

（以上、都市未来総合研究所　黒須 良次）

図表8　12都市全体の世帯タイプ別にみた世帯数構成（2010年）【世帯総数の世帯タイプ別構成】

図表9　�12都市全体の分譲及び賃貸マンションの�増加世帯数�（2005年～2010年）

【マンション居住世帯の世帯タイプ別構成】

図表10　�12都市全体の賃貸マンション居住世帯数�・居住世帯率の推移

注：「単独世帯」は世帯員が1人の世帯、「その他」は三世代世帯・非親族世帯など。以下同じ。

38.1

18.6

28.0

8.27.2

42.2

18.0

25.4

8.16.4

世帯タイプ別シェア（％）2005年：内側2010年：外側

夫婦のみ

その他ひとり親と子

夫婦と子

○2005年：1,180万世帯 （円グラフの内側）

○2010年：1,304万世帯 （円グラフの外側）

単 独

15.2 9.3

7.6 3.4 1.6

53.3

4.1 2.0 2.3 2.6

80

70

60

50

40

30

20

10

0単 独 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 その他

Ａ：分譲マンション Ｂ：賃貸マンション

Ａの世帯タイプ別増加率 Ｂの世帯タイプ別増加率

（5年間の増減率：％）

世帯総数の世帯タイプ別増加率（平均10.5％）

35

30

25

20

15

10

5

0

－5

（万世帯）

増加世帯数計 ○分譲マンション：37.1万世帯（2005 ～ 2010年） ○賃貸マンション：64.3万世帯 平均増加率 ○分譲マンション：18.6％ （5年間） ○賃貸マンション：24.0％

○分譲マンション：236万世帯 （円グラフの内側）

○賃貸マンション：332万世帯 （円グラフの外側）

27.5

22.8

36.6

8.54.6

68.5

10.5

11.7

5.0 4.2

世帯タイプ別シェア（％）2010年

単 独

夫婦のみ

その他ひとり親と子

夫婦と子

〔賃貸マンション居住世帯数〕 〔賃貸マンション居住世帯率〕

2005年 2010年 2000年 2005年 2010年

250

200

150

100

50

0

50

40

30

20

10

0

（万世帯）

2010年○賃貸マンション居住世帯数：332万世帯○賃貸マンション居住世帯率：平均25.5％

（％）

41.4

14.9 11.8

15.7 16.8

単　独 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 その他

6 2012, February � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1　　景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。12月は速報値。�

� 資料：内閣府「景気動向指数」

図2　　景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� 資料：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3　　企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。2012年3月は、2011年12月調査時点の「先行き」の値。��� 資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

110

100

90

80

701月2002年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

先行指数

一致指数

遅行指数

1月2003年

（景気動向：CI指数　2005年＝100）

94.393.2

82.7

（12月）

70

60

50

40

30

20

10

景気の現状判断DI

景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月 2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

（1月）

47.144.1

2007年 2008年 2010年2009年3月 6月 9月 12月

2012年2011年

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月

ｰ20

ｰ9ｰ13

ｰ2

【データ概要】図1� 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数� ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2� 景気ウオッチャーの景気判断指数� ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（2,3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50�=�変わらない・横ばい、50より高い=�良くなる、50より低い=悪くなる）

図3� 企業の業況判断指数� ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, February

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4　　物価指数

注：国内企業物価指数の12月は速報値。� ��� 資料：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5　　雇用情勢

注：図の値は季節調査値。完全失業率の3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（12月は速報値）。� ��� 資料：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6　　主要金利

��� 資料：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料。

（A. B : 2010年＝100、C：2005年＝100）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

120

115

110

105

100

95

90

99.6104.7

99.4

（12月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： ％）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0 0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

4.60.71

（12月）

1月 1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年 2012年

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

（返済期間20年以下）

0.981.40

（12月）

（1月）3.200

2.475

【データ概要】図4� 消費者物価指数� ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。� 国内企業物価指数� ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5� 完全失業率� ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定�

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。� 有効求人倍率� ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6� 長期固定金利型住宅ローン� ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。� 都市銀行住宅ローン（変動）� ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。� 長期プライムレート� ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。� 長期国債新発債流通利回り� ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

不動産マーケットレポート　2012.2発　　行　みずほ信託銀行株式会社��不動産企画部　〒103-8670 �東京都中央区八重洲1-2-1�

��http://www.mizuho-tb.co.jp/

編集協力��株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 �東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階�

http://www.tmri.co.jp/※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。※本資料の全部または一部の無断複製・無断転載を禁じます。

不動産の仲介物件のご紹介、売却のご依頼やご相談はこちらへ。

首都圏賃貸住宅の成約動向

9.9

14.1

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

－7.3

－9.5

30

25

20

15

10

5

0

30.0

20.0

10.0

0.0

‒10.0

‒20.0

‒30.0

（千件） （％）

Ａ：首都圏成約数 B：東京23区成約数Ａ：前年同月比 B：前年同月比

20.0

18.0

16.0

14.0

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

10.0

5.0

0.0

‒5.0

‒10.0

‒15.0

‒20.0

‒25.0

‒30.0

（万円／戸） （％）

Ａ：首都圏成約賃料 B：東京23区成約賃料Ａ：前年同月比 B：前年同月比

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：社団法人不動産協会、社団法人不動産流通経営協会�

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

首都圏の居住用賃貸物件の仲介市場においては賃貸住宅の成約数が増加傾向で推移しています。不動産総合情報サービスのアットホーム（株）が実施する市場調査により、2011年における首都圏賃貸住宅の成約数の動きをみると、東日本大震災直後の3月、4月は混乱の影響で前年同月より減少しました。しかし、鉄道の運行等が平常化し始めた5月から10月まで6か月連続して前年同月を上回る水準で推移しています。11月の成約数は前年同月比で微減となりましたが、12月は11月の成約数より若干増えた結果、前年同月比9.9％の上昇となっています

（下図の左）。12月の成約数が11月を超えたのは1992年の同調査開始以来初めてのことです。一方、賃貸マンションの1戸当たり平均成約賃料の前年同月比の推移をみると、2月から3月の需要シーズン（就

職・入学等による入退去の最盛期）を含め、2011年は年間を通して概ね下落基調となっています。また、9月以降は2月、3月より下落率がやや拡大しています（下図の右）。その背景要因として、単身世帯の増加に伴いワンルーム・1ＤＫ等の1戸当たり床面積が比較的狭い物件の成約数シェアが拡大傾向であること、秋口から欧州経済危機などの影響で景気や雇用の回復が減速していることが考えられます。

注：賃貸住宅はマンション・アパート等の居住用賃貸物件で一部に一戸建住宅等を含む。資料：アットホーム株式会社「News Release <首都圏の居住用賃貸物件>」に基づき都市未来総合研究所作成

■首都圏における賃貸住宅の成約数・賃貸マンションの1戸当たり平均成約賃料の推移

＜賃貸住宅成約数・同前年同月比＞ ＜賃貸マンション1戸当たり平均成約賃料・同前年同月比＞