不動産マーケットレポート9

Sep t embe r, 2 0 12

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産企画部設楽彰憲 TEL.03-3274-9079（代表）

東京23区における賃貸住宅居住の変化 ・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・・ 6

東京都の「不燃化特区制度」が進捗 ・・・・ 8

2 2012, September � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

東京 23区における賃貸住宅居住の変化

建築物の不燃化は都市防災上有効であり、東日本大震災以降、東京23区においても、住宅地の不燃化促進施策がこれまで以上に強化される方向にあります（本誌最終ページ参照）。東京23区の賃貸住宅では、耐火性の高い賃貸マンションへの居住が大幅に進む一方で、木造アパー

トへの居住比率が大きく低下した状況がみられます。＊本稿で使用した国土交通省「住宅・土地統計調査」は5年毎に実施され、直近は2008年であることから、2008年までの推移を対象としました。

東京23区（以下23区）における賃貸住宅の住宅タイプ（定義はP3下参照）ごとの居住世帯数は、2008年時点で、賃貸マンションが105万世帯（3タイプ合計の約7割）、木造アパートが31万世帯（同約2割）、非木造アパートが17万世帯（同約1割）の順となっています［図表1］。各住宅タイプに居住する世帯数は2008年までの10年間で大きく変化しました。賃貸マンションが＋36％と大きく増加する一方で、木造アパートは－38％と大幅に減少しています（非木造アパートは＋52％）。一般的に耐火性に劣る木造アパートに居住する世帯数が減少し、耐火性のより高い賃貸マンションの居住世帯数が増加している特徴がみられます。また、居住比率（一戸建持家などを含めた全世帯に占める各住宅タイプの世帯数比率）をみると［図表2］、木造アパートの居住比率は1998年時点は15％超を占めていましたが、2008年は１割を切る水準まで低下しました。

23区の全世帯数が増加するなかで居住世帯数が減少した木造アパートでは、居住比率の著しい低下傾向がみられます。一方で賃貸マンションの居住比率は28％と3割に近づきました。23区では、2000年代に入ると都心居住指向を背景と

した人口流入増がみられました。賃貸住宅でその受け皿となったのは主に賃貸マンションでした。J-REIT市場の整備、これを出口とした投資ファンドの活発な投資活動、事業会社による不動産投資事業の展開などにより、2005～2007年前後に賃貸マンションの供給が大幅に増加しました。賃貸マンションは全般的に、耐火性のほか、防犯性、耐震性、遮音性、設備の充実など、アパートよりも建物・設備の水準面で優位にあり、結果として居住者に支持・選択され、賃貸マンションの居住比率上昇、木造アパートの居住比率低下の一要因になったと考えられます。

図表１ ２３区における賃貸住宅の住宅タイプ別居住世帯数推移

0

20

40

60

80

100

120

1998年 2003年 2008年

（万世帯）

＋36％

－21％

－38％

＋52％

1998～2008年の増減率

賃貸マンション 木造アパート 非木造アパート アパート合計

●木造アパートの居住世帯数は大幅減、賃貸マンションが大きく増加

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, September

※居住比率：　　　一戸建持家等を含む全世帯に占める、　各住宅タイプの世帯数比率

1998年時点で約1/4の比率。2008年にかけて更に上昇、３割に近づく。

1998年時点で15％超を占めたが、2008年には1割を切る水準まで低下。

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

賃貸マンション 非木造アパート 賃貸マンション 非木造アパート木造アパート 木造アパート

23区 （参考：全国）

居住比率（1998年） 居住比率（2008年）

1980年以前に建築された物件の比率は全体の約4割

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

2

4

6

8

10（万世帯）

～1960年建築物件

1961～1970年建築物件

1971～1980年建築物件

1981～1990年建築物件

1991～2000年建築物件

2000‒2008年9月建築物件

居住世帯数 各年代値の構成比率（古い順からの累積値） ※建築年次不詳を　除いた値

図表２ 住宅タイプ別の居住比率の推移（1998・2008年、23区および全国）

図表３ 建築時期別にみた木造アパートの居住世帯数と構成比率（2008年、23区）

木造アパートについて、建物が建築された時期別に居住世帯数をみると［図表3］、約4割の世帯が1980年以前に建築された建物に居住していることがわかります。これらの建物は概ね、新耐震基準に切り替わる前の旧耐震基

準の建物であり、耐震性についても脆弱である可能性があります。

（以上、都市未来総合研究所　清水 卓）

●木造アパート居住世帯の約4割は建築後30年以上の建物に居住

※図表はいずれも国土交通省「住宅・土地統計調査」より都市未来総合研究所作成。　各住宅タイプの統計上の区分は以下のとおりとした。　　・賃貸マンション：民営借家共同住宅・非木造・3階建以上　　・アパート（木造）：民営借家共同住宅・木造・2階建以下　　・アパート（非木造）：民営借家共同住宅・非木造・2階建以下

4 2012, September � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� 資料：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� 資料：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。2012年9月は、2012年6月調査時点の「先行き」の値。��� 資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

110

100

90

80

701月2002年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

先行指数

一致指数

遅行指数

1月2003年

（景気動向：CI指数　2005年＝100）

（6月）

94.1 93.2

86.6

70

60

50

40

30

20

10

景気の現状判断DI

景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

（7月）

44.9 44.2

2007年 2008年 2010年2009年3月 6月 9月 12月

2012年2011年

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月

-8-53

-15

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（2,3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, September

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の7月は速報値。� ��� 資料：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（7月は速報値）。� ��� 資料：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� 資料：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

90

95

100

105

110

（7月）

A99.5 B99.0

C100.1

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： ％）

1月2002年

1月2003年

1月2004年

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

4.3%

0.83

（7月）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

（返済期間20年以下）2.570 2.475

1.25

0.780

（7月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

6 2012, September � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� 資料：国土交通省「平成24年地価公示」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� 資料：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2012年3月末までの決算資料による。��

� 資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

4.0

2.0

0.0

-2.0

-4.0

-6.0

-8.0

-10.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2011年

住宅地2012年

商業地2011年

商業地2012年

-1.3 -1.8 -1.2 -0.9-1.9 -1.9

-1.0 -1.0 -1.1-0.2

-1.8 -1.8-3.0

-2.2 -2.2

-0.4

-2.6 -2.9-2.1

-1.1 -1.3

0.1

-2.2 -2.7

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2010年4月

2011年4月

2012年4月

2011年4月前年同月比

2012年4月前年同月比

（％） （前年同期比：％ポイント）

5.7 5.2 5.8 6.1 6.6 6.3 -0.2 -0.2

0.2 -0.1

-0.3 -0.2

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全　国 東京23区 都　下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2010年3月期 (左目盛)

2011年3月期 (左目盛)

2012年3月期 (左目盛)

2011年3月期前年同月比 (右目盛)

2012年3月期前年同月比 (右目盛)

【データ概要】図1 用

（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は､一般の土地の取引価格に対して指標を与え､公共事業用地の取得価格の算定

の規準となる等により､適正な地価の形成に寄与することを目的として､国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回､標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2012, September

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� 資料：国土交通省「平成24年地価公示」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� 資料：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2012年3月末までの決算資料による。�� ��� 資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

4.0

2.0

0.0

-2.0

-4.0

-6.0

-8.0

-10.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2011年

住宅地2012年

商業地2011年

商業地2012年

-1.2

-4.2

-2.2

0.1

-2.6 -2.9-1.8 -1.9-2.4

-0.9-0.1

-1.4 -1.4-0.7 -0.9

-5.3

-7.2

-1.3

-5.9

-2.3-3.9

-2.9 -3.2

-1.0-0.3

-2.4-1.3 -1.6

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2010年4月

2011年4月

2012年4月

2011年4月前年同月比

2012年4月前年同月比

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2010年3月期 (左目盛)

2011年3月期 (左目盛)

2012年3月期 (左目盛)

2011年3月期前年同月比 (右目盛)

2012年3月期前年同月比 (右目盛)

6.5 6.9 7.3 6.6 6.2 6.2 6.8 6.3 -0.1 -0.1

0.1 0.0 -0.2

-0.1

-0.1 0.0

-2.0

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

【データ概要】図4 用

（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は､一般の土地の取引価格に対して指標を与え､公共事業用地の取得価格の算定

の規準となる等により､適正な地価の形成に寄与することを目的として､国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回､標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート 2012.9発  行 みずほ信託銀行株式会社不動産企画部 〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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編集協力株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

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東京都の「不燃化特区制度」が進捗

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会�

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

東京都は、首都直下地震の切迫性や東日本大震災の発生を踏まえ、山手線外周部を中心に分布する木造住宅密集地域（木密地域）の改善を一段と加速するため、「木密地域不燃化10年プロジェクト」を2012年度から実施しています。2012年1月に公表された実施方針において、「防災都市づくり推進計画」に定める整備地域約7千ヘクタールのうち、地域危険度の高さなどから重点的・集中的に改善を図るべき地域を「不燃化推進特定整備地区（不燃化特区）」に指定し、期間限定で各種支援を行う「不燃化特区制度」の導入が発表されました。あわせて、延焼遮断帯を形成する主要な都市計画道路の整備加速（特定整備路線の整備）も謳われています。不燃化特区における不燃化に係る事業に対しては、従来よりも手厚い支援が期間を限定して提供される予定

です。支援メニューは助成、税制措置などが想定され、今後、具体化が図られる予定です。※詳細は、東京都の計画書や報道発表資料等を参照ください。

「不燃化特区制度」の概要

資料：東京都『「木密地域不燃化10年プロジェクトクト」実施方針』に基づき作成

【不燃化特区の選定基準】

＜整備地域＞（23区内28地域。合計約7,000ha）

※防災都市づくり推進計画で従前に定めたもの

1大森中地域2西蒲田地域3羽田地域4林試の森周辺・荏原地域5世田谷区役所周辺・三宿・太子堂地域6北沢地域7南台・本町（渋）・西新宿地域8阿佐谷・高円寺周辺地域9大和町・野方地域10 南長崎・長崎・落合地域

21 西新井駅西口一帯地域22 足立地域23 北砂地域24 墨田区北部・亀戸地域25 平井地域26 立石・四つ木・堀切地域27 松島・新小岩駅周辺地域28 南小岩・東松本地域

11 東池袋・大塚地域12 池袋西・池袋北・滝野川地域13 大谷口周辺地域14 千駄木・向丘・谷中地域15 西ヶ原・巣鴨地域16 十条・赤羽西地域17 志茂地域18 荒川地域19 浅草北部地域20 千住地域

【実施プロセス】

【支援メニュー】

【先行実施】

実施方針の公表（2012年1月）

制度の制定

地区募集

地区募集

地区指定・整備プログラムの認定

制度案の公表

地区選定

2011年度

2012年度

2013年度以降

○不燃化助成の上乗せ○都税の減免措置○種地としての都有地の提供○事業執行体制確保のための支援　など　※実施方針に記載された例（今後、具体化予定）

【本格実施】

整備地域のうち、地域危険度が高いなど、特に重点的・集中的に改善を図るべき地区を「不燃化特区」に指定

整備プログラムの公表

整備プログラムの実施

整備プログラムの実施

凡　例整備地域（約7,000ha）防災生活圏河川・海行政区域境界線JR線