台灣不動產市場 - microsoft · 3 台灣不動產市場 季刊 全台...
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季刊
2017年第二季
台灣不動產市場 台灣投資、台北市辦公及住宅市場分析
內湖科技園區市場 商用不動產投資市場 台北市辦公室市場 台北市住宅市場
2
行政院主計處公布2017年台灣經濟成
長率預測為2.05%(如表1)，國際景氣復
甦、國內消費優於預期，因此較原預測
1.92%上調0.13個百分點。國發會發布
2017年6月份的景氣概況，因第二季為
電子產業傳統淡季，景氣回檔，該季景
氣對策信號結束連九綠(如表2)，轉為趨
弱的黃藍燈。
中央銀行在2017年6月22日召開理監事
聯席會議，全球經貿政策不確定性高、
利率連四凍，且國內經濟成長動能稍
緩，重貼現率、擔保放款融通利率及短
期融通利率分別為1.375%、1.75%及
3.625%。
根據投審會統計，2017 年第二季外國人
投資 798 件，投資金額共新台幣 814.97
億元，件數較去年同期減少 9 %，使金
額減少 37%，件數、金額雙減。陸資來
台投資方面，2017 年第二季總計 29
件，投資金額共新台幣 30.55 億元，件
數較去年同期減少 22%、金額減少
19%。
6 月重大僑外資投資，日商 UCC控股株
式會社，申請約新台幣 2.3 億元增資台
灣優仕不動產股份有限公司，增資後持
股比例百分之百。從事不動產租售業的
新加坡商Sunhaven以約新台幣9.94億
元投資雲朗觀光股份有限公司，增資後
持股比例約 13.96%。陸資部分，海底
撈以新加坡商 HAI DI LAO HOLDINGS
PTE.LTD.的身份，以新台幣 1.15 億元
投資台灣海底撈，預計在新竹設立分店。
受惠於蘋果概念股及政府前瞻基礎建設
計畫，台股第二季突破萬點，終場收在
10395.07，今年上半年台股上揚 1,141
點，漲幅 12.3%。
房市方面，第二季全台買賣移轉棟數
6.94 萬棟(如表 1)，較去年同期增加
6.11%，乃因去年基期較低，房市仍在
谷底盤旋。
貸款餘額方面， 6 月底購置住宅貸款餘
額達新台幣 6 兆 4,831 億元，月增新台
幣 372 億元，建築貸款餘額達新台幣 1
兆 6,688 億元，月增新台幣 60 億元。
另外，4-6 月「青年安心成家方案」貸
款申請戶數共計 8,016 戶，申請金額新
台幣 402.26 億元，金額季增 20%但較
去年同期減少 25%，乃因去年合宜宅大
量交屋，墊高基期所致。
第二季全台建築物建造執照核發總樓地
板面積共656萬平方公尺、件數共6,069
件(如表 1)，核發面積較去年同期增加
11%、核發件數成長 6%，其中核發面
積以高雄市較去年同期增加最多約
58%，顯現高雄建商推案較為積極，而
核發件數以台北市較去年同期成長最多
約 44%，但建照核發面積卻與去年同期
相當，顯現台北市住宅產品規劃坪數縮
小。
重點整理
2017年6月景氣對策信號燈，轉
為黃藍燈，顯示國內經濟趨弱。
中央銀行決議維持利率不變，重
貼現率、擔保放款融通利率及短
期融通利率分別為 1.375%、
1.75%及3.625%。
外資投資加碼投資台灣的不動產
業、觀光業及餐飲業。
全台建築物建造執照核發總樓地
板面積年增11%，推案量較上季
減緩，其中以高雄市建造核發面
積年增最多達58%。
經濟重點概況
3
季刊 台灣不動產市場
表格 1
最新經濟指標
經濟指標 2017年 2016年 2015年 2014年
經濟成長率(全年) 2.05%(預測) 1.40% 2.32% 3.74%
失業率 3.74%(6月) 3.79% 3.78% 3.79%
消費者物價年增率 1.00%(6月) 1.70% 0.14% 0.60%
全台建築物建造執
照核發總樓地板面
積 (平方公尺)
656萬(4-6 月) 2,624萬 3,260萬 3,863萬
全台建物
買賣移轉棟數 6.94萬(4-6 月) 24.54萬 29.26萬 32.06萬
台股加權指數 10395.07(6/30) 9253.50(12/30) 8363.28(12/25) 9307.26(12/31)
匯率
($1USD=TWD) $30.44(6/30) $32.27(12/30) $33.07 (12/31) $31.72 (12/31)
資料來源：行政院主計處、內政部營建署、中央銀行
表格 2
景氣對策信號
2017年 6月 2016年 12月 2016年 9月 2016年 6月
景氣對策分數 21 28 23 20
註：9-16 分為藍燈，代表低迷；17-22 分為黃藍燈，代表轉向；23-31 分為綠燈，代表穩定；32-37 分為黃紅
燈，代表轉向；38-45 分為紅燈，代表熱絡。
資料來源：行政院國發會
經濟指標
4
商用不動產市場
2017年第二季全台的重大商用不動產
交易金額約新台幣126億元(如表3)，年
減少61%(如表3)，因去年同期有漢來新
世界中心、大聯大南港經貿園區預售，
兩筆大案成交，金額共新台幣230.5億
元，墊高基期所致，但商用市場仍維持
低檔。
該季廠辦及辦公室交易熱絡，廠辦交易
由內湖向外擴散至汐止，如精華光學以
新台幣11.82億元向遠雄建設買下遠雄
U-Town(C、D棟)部分樓層、艾訊以新
台幣9.65億元向國揚實業購買國揚雲
端科技大樓部分樓層，預計未來皆作為
企業總部之使用。辦公室交易多集中於
雙北市B級商辦(如表5)。
以投資者占比來分析，製造業約64%、
金融控股公司約26%、保險業約4%、
建築開發業3%、外資約2%、其他類約
1%。該季外資交易共1筆，為港商巧兒
宜以新台幣2.17億元買下內湖區港墘
路店面及4個車位，共195坪。
土地投資市場
第二季土地交易金額約新台幣154億元
(如表4)，較上季減少43%、與去年同期
相比增加12%，整體來看，土地市場有
復甦跡象，但依照上半年成交狀況，全
年離千億大關仍有段距離。
以交易金額來分析該季土地市場投資
者，建築開發業占比53%、製造業者約
23%、其他約20%、自然人3%。其中
建築開發業者投資中南部最為積極，尤
其是台中市、高雄市，兩者交易金額占
整體建築開發業的74%。而其他類占比
達20%，則是因遠傳以新台幣17.50億
元向關係人遠東資源開發買下板橋區
的亞東段通訊數位專用區。
重點整理
2017年第二季全台的重大商用不
動產交易金額約新台幣126億
元，土地投資市場交易金額約新
台幣154億元。
建商積極進場購買土地，以中南
部建商最為積極。
商用不動產交易
表格 3
全台重大商用不動產交易金額 (新台幣)
2017 年 2016 年 2015 年
第一季 $125億元 $80億元 $126億元
第二季 $126億元 $319億元 $96億元
第三季 _ $171億元 $97億元
第四季 _ $131億元 $796億元
合計 $251億元 $701億元 $1,115億元
資料來源：公開資訊觀測站、瑞普萊坊市場研究部
表格 4
全台重大土地交易金額 (新台幣)
2017 年 2016 年 2015 年
第一季 $272億元 $130億元 $341億元
第二季 $154億元 $137億元 $419億元
第三季 _ $188億元 $393億元
第四季 _ $294億元 $178億元
合計 $426億元 $748億元 $1,332億元
資料來源：公開資訊觀測站、瑞普萊坊市場研究部
5
季刊 台灣不動產市場
商用不動產買賣
土地買賣
表格 5
重大商用不動產交易案例
月 日 縣市 區域 標的名稱 買方 賣方 總金額
(新台幣億元)
建物總面積
(坪)
平均單價
(新台幣萬元/坪) 備註
4 27 新北市 汐止區 國揚雲端科技
大樓(部分樓層) 艾訊 國揚實業 9.65 2,775.83 建物約$30
預售
拆算車位價
5 03 台北市 中山區 大同大樓
(部分樓層) 元大金控 尚志資產開發 16.5 831.43
1 樓約$332.00
7 樓約$118.00 都更整合
5 19 新北市 中和區 悠克國際
總部大樓 威電電子 悠克國際 14.5 4,494.00 建物約$28.75 拆算車位價
6 05 新北市 汐止區 遠雄 U-Town 精華光學 遠雄建設 11.82 3,852.23 建物約$30.68 預售
6 22 台北市
信義區
大同區
文山區
萬華區
富邦銀行店面 富邦資產 富邦商業銀行 10.73 1167.25
松隆分行:約$190
承德分行$125
萬隆分行$118
環河南路無人分行$50
關係人交易
資料來源：公開資訊觀測站、瑞普萊坊市場研究部
表格 6
重大土地交易案例
月 日 縣市 區域 地段 買方 賣方 總金額
(新台幣億元)
土地面積
(坪)
平均單價
(新台幣萬元/坪)
容積率
(%)
容積單價
(新台幣萬元/坪)
土地
使用分區 備註
5 04 新北市 板橋區 亞東段 遠傳 遠東資源
開發 17.50 1,712.19 $102.18 300% $34.06
通訊數位
專用區 關係人交易
5 19 雲林縣 斗六市 科一段 卜蜂企業 光璧企業 9.00 16,129.16 $5.58 240% $2.32 工業區 _
5 24 台中市 西屯區 惠國段 大陸建設 自然人 7.84 306.49 $255.70 600% $42.62 新市政中
心專用區 _
6 01 高雄市 苓雅區 林德官段 聯上開發 南和興產 7.91 681.53 $116.00 490% $23.67 商三特 _
6 14 台中市 太平區 育賢段 櫻花建設 台中市
政府 11.36 3,092.19 $36.74 240% $15.31 住宅區 _
資料來源：公開資訊觀測站、瑞普萊坊市場研究部
6
租賃市場
2017年第二季A級辦公室平均市場租
金每月每坪約新台幣2,673元(如表7)，
租金季漲3.11%、年增2.8%，空置率約
7.94%(如表7)，該季空置率較上季下降
0.15個百分點，與去年同期相比下降
2.24個百分點，市場表現穩健。
該季北市A級辦公室租賃市場交易穩定
去化，主要租戶來自科技、生技及金融
業，且多為外商背景，其付租能力高，
另外高端商務中心的新形態需求，進一
步帶動商辦租金水平。
合庫中崙總部大樓於今年第三季正式
進入商辦租賃市場，將釋出約4,000坪
的空置，預計第三季A辦空置率將微幅
增加。
第二季B級辦公室平均市場租金每月
每坪約新台幣1,702元(如表7)，較上季
下跌0.47%，空置率約4.97%(如表7)，
較上季下降0.02個百分點，該季B級商
辦租戶流動旺盛，唯租戶多在同等級商
辦內流動，較少升級需求。
投資市場
壽險業購置不動產需達2.345%的投報
率門檻，加上外資投資持有稅重，A級
商辦投資市場鈍化，商辦投資市場集中
於B級商辦，B級商辦議價空間大、選
擇多，該季B級商辦投資市場熱絡。
台北市重大辦公市買賣案有5月3日，元
大商業銀行、元大證券、元大期貨看好
未來都更效益，共同出資以新台幣16.5
億元買下大同大樓1樓、7樓及地下停車
位共17個，建物面積約831坪，土地面
積約82坪，預計將興建樓高21層樓、總
樓地板約12,000坪的商辦大樓。
6月13日，千附以新台幣4.75億元，買
下首都銀行大樓12樓共7戶及4個停車
位，拆算車位後，單價約每坪新台幣130
萬元。
重點整理
台北市A級辦公室的平均空置率
約7.94%，單季空置率下降約0.15
個百分點。
A級辦公室租賃市場交易穩定去
化，A級商辦投資市場鈍化，商辦
投資市場集中於B級商辦。
台北市辦公室市場
圖 1台北市辦公大樓分區圖
7
季刊 台灣不動產市場
台北市辦公室租金調查結果
表格 7
台北市 2017 年第二季各級辦公大樓市場調查
A級 B級
市場租金(新台幣/坪/月) $2,673 $1,702
淨有效租金(新台幣/坪/月) $3,770 $2,197
開價租金(新台幣/坪/月) $2,984 $1,912
空置率 7.94% 4.97%
註：淨有效租金為考量免租期與建物使用率後之實際租金水準
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
表格 8
台北市 2017 年第二季各級辦公大樓分區市場調查
分區 市場租金
(新台幣元/坪/月)
淨有效租金
(新台幣元/坪/月) 市場租金季調幅 市場租金年調幅
空置率
(%)
空置率
季變化
民生-敦北 $1,947 $2,514 0.00% 1.51% 8.85%
敦南 $1,975 $2,586 0.25% -0.70% 3.95%
信義 $2,620 $3,639 2.79% 0.92% 6.72%
西區 $1,806 $2,399 -0.17% 0.84% 3.16%
南京-松江 $1,730 $2,203 0.00% 1.05% 7.07%
南京-復興 $1,834 $2,368 0.27% 6.94% 5.09%
南京東路四
至五段 $1,446 $1,867 0.63% 1.62% 1.37%
加權平均 $2,038 $2,669 0.15% 1.44% 5.50%
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
表格 9
台北市辦公室租賃成交案例
區域 大樓名稱 承租戶 租賃面積
信義區 新光信義金融大樓 亞馬遜
(Amazon) 約 297坪
信義區 華新麗華大樓 恩勤( Envision) 約 75.4坪
信義區 國際貿易大樓 眾匯資訊(ZFX) 約 59.8坪
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
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元/坪/月
(新台幣)
A級 B級
圖 2
台北市各級辦公大樓市場租金
圖 3
台北市各級辦公大樓空置率
0%
5%
10%
15%
20%
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Q2
A級 B級
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
8
租賃市場
第二季內湖科技園區廠辦平均市場租
金每月每坪約新台幣 1,125 元(如表
10)，租金較上季微幅上漲 0.2%，平均
空置率約 3.47%(如表 10)，較上季提高
0.89 個百分點。內科西湖段廠辦長虹新
世紀於第一季完工，因地段佳預租情況
熱絡，吸引科技業承租，第二季去化率
近八成，去化速度迅速，西湖段空置僅
微微上升。
第二季內湖廠辦租賃市場熱絡，醫療器
材業、科技業需求旺盛，租賃交易包括
日新軟體以每月每坪新台幣1,660元租
下西湖段長虹新世紀 7 樓及 8 樓共
1,077.1 坪，以及瑞士醫療器材製造商
台灣諾保科以每月每坪1,079元租下去
年底南山人壽買下的文德段陽明內湖
大樓(如表 11)。
投資市場
第二季重大廠辦買賣案例如下:
4 月 17 日，板信資產管理透過法拍，以
新台幣 5.49億元取得位於文德段的全網
通科技大樓，建物總面積約 1,858.08
坪，共 33 個車位，單價約每坪新台幣
32.6 萬元(如表 12)。
5 月 10 日，車載資通訊（Telematics）
商威潤科技以新台幣 2.08億元取得西湖
段聖立科技大樓 8 樓及 23 個車位，建物
總面積約 575.6 坪，單價約每坪新台幣
55.2 萬元(如表 12)。
內湖科技園區市場
重點整理
內湖科技園區廠辦平均市場租金
每月每坪約新台幣 1,125 元，租金
較上季上漲 0.2%；平均空置率約
3.47%，較上季提高 0.89 個百分
點。
內科精華區租賃市場熱絡，需求
主要來自醫療器材業及科技業。
圖 4 內湖科技園區與大灣南段分區圖
9
季刊 台灣不動產市場
內湖科技園區租金調查結果 表格 10
內湖科技園區 2017 年第二季廠辦租賃市場調查
市場租金
(新台幣元/坪/月) 淨有效租金
(新台幣元/坪/月) 空置率
(%) 空置率季變化
(百分點)
西湖段 $1,236 $1,961 1.28% 0.32
文德段 $1,029 $1,559 5.50% 2.39
舊宗段 $880 $1,415 8.06% 0.09
加權平均 $1,125 $1,765 3.47% 0.89
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
表格 11
內湖科技園區廠辦租賃成交案例
區域 大樓名稱 承租戶 租賃面積
西湖段 長虹新世紀 日新軟體 約 1,077.1坪
文德段 陽明內湖大樓 台灣諾保科 約 443.5 坪
表格 12
內湖科技園區廠辦買賣成交案例
區域 大樓名稱 買方 建物面積
文德段 全網通大樓 板信資產管理 1,858.1坪
西湖段 聖立科技大樓 威潤科技 575.6坪
資料來源：瑞普萊坊市場研究部
10
台北市第二季住宅成交量為 5,901 戶，
季增 13.5%、年增 13.0%(如表 13)，上
半年交易量年增 20.0%，但交易量勉強
破萬件，僅勝去年，仍為歷年次低，更
只有金融海嘯前的三分之一。
就買方組成分析，青年安心成家優惠貸
款申貸總金額超過新台幣 400億，首購
回籠比例逐漸升高。惟五大行庫新承做
房貸的利率下探 1.7%，再加上第一季
買氣回暖，以致建商、賣方信心增強，
壓縮讓價空間，故一般住宅的成交單價
則從每坪新台幣 56.8 萬降為新台幣
56.5 萬(如圖 6)，只微降 0.58%，自住
買盤回應差、追價意願低，買氣保守，
第二季價量表現再陷拉鋸，只剩中低總
價的自住型產品表現比較穩定。
豪宅市場在避稅、新遺贈稅上路後，買
氣未再增溫，交易量較上季萎縮三成以
上，且成交多集中在中古、總價兩億以
下的小型物件。而指標豪宅仁愛帝寶不
但淪入法拍市場，最後成交價更跌破新
台幣 200 萬，較 2013 最高成交價足足
跌了 100 萬以上，使豪宅市場價格預期
較悲觀，第二季平均成交單價為每坪新
台幣 145 萬元，季減 2%，較 2013 年
第二季最高點大減 19%。
由於土地取得困難、都更進展緩慢，再
加上交易氣氛保守、去化速度慢，台北
市知名建商紛紛轉進中南部市場推
案，台北市第二季建造執照申請宅數為
735 戶，較上季衰退 53.6%，建商投資
規模愈趨保守。預估台北市住宅交易量
年跌 3-5%，維持在 28 萬棟上下，豪宅
交易量維持平盤，但價格仍有下探
5-8%的風險。
重點整理
第二季六都住宅市場的成交量較
上季增加17%，與去年同期增加
7.6%。台北市住宅市場較上季增
加13.5%，與去年同期相比增加
13%。台北市第二季住宅成交量
為5,901戶，季增13.5%、年增
13.0%。
第二季台北市住宅市場買方追價
意願低，買氣集中於中低總價的
自住型產品。豪宅市場交易量較
上季萎縮三成以上，且成交多集
中在中古、新台幣總價兩億以下
的小型物件。
台北市住宅市場
11
季刊 台灣不動產市場
台北市住宅市場 表格 13
六都建物買賣移轉棟數變化
2017 年第二季 2017 年第一季 季變化 2016 年第二季 年變化
台北市 5,901 5,197 13.5% 5,220 13.0%
新北市 13,546 11,981 13.1% 10,681 26.8%
桃園市 9,188 7,630 20.4% 12,054 -23.8%
台中市 10,458 8,624 21.3% 8,708 20.1%
台南市 4,939 4,257 16.0% 4,259 16.0%
高雄市 9,147 7,765 17.8% 8,486 7.8%
六都總計 53,179 45,454 17.0% 49,408 7.6%
資料來源：各縣市政府地政局，瑞普萊坊市場研究部整理
圖 5 台北市歷年上半年買賣移轉棟數
資料來源：台北市地政局、瑞普萊坊市場研究部整理
圖 6 近三年台北市住宅價格趨勢
資料來源：台北市地政局、瑞普萊坊市場研究部整理
12
瑞普萊坊
曾東茂 (Michael Tseng) CCIM FRICS
董事長
REPro.KnightFrank.com.tw
電話: (02) 8729 8799
市場研究部
蘇銳強 (Cliff So) MRICS
副總經理
電話: (02) 8729 8770
黃舒衛(Andy Huang)
副總監
電話: (02) 8729 8798
商業物業代理部
劉美華 (Jenny Liou) CCIM
總經理
電話: (02) 8729 8790
工業暨零售物業代理部
李誠慶 (Jeff Lee) CCIM
總監
電話: (02) 8729 8780
住宅部
周達人 (Edison Chou)
副總監
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Greater China Quarterly Report - Q2 2017