user centric crem planning -...

Ron van der WeerdHanze University of Applied SciencesGroningen, NetherlandsProgram Manager Campus Development and Accommodation- 60 years young;- Married with Elsa: 6 children, three grand children;- Going to work on my bike every day- Member of FMN/ IFMA/ IFMEC/ EuroFM- Past Dean of the school of Facility Management (2007-2015; 1200 students; 70 staff)- Past chair EuroFM 2012-2017

User Centric CREM planning

GLOBALIZATION

PLACE/ SPACE (C)RE(M) connected to PEOPLE & ORGANIZATION = FM

• Diversity is huge (Health, Technique, IT, Communication, Social, Economic, Sports, Arts, Music, Dance, Laws a.o.);

• 31.000 students en 3.400 employees.• > 30 buildings around 165.000 m2

• Ratio rent/ property 15% - 85%. Most buildings built between 1970 en 1990. • Book value: € 82 Million, market value € 105 Million en de insurance value (rebuilt) € 275 Million• Maintenance level is relatively good in general; 22% = reasonable, 68% good and 10% excellent. • From 2011 on about 75.000 m2 is rebuilt around 10.000 m2 are built new;• Maintenance costs/m2 are relatively high due to the high amount of buildings;• In three different cities; 6-8 campuses

Some facts and figures: we have it all; huge diversity……

User centric: Work space is bigger then work place

• Experience of your work space starts when you get up in the morning• Commuting home-work-home• Your city – your neighborhood – your area (campus) your building – your

department – your workplace(s)

User centric: Work space is bigger then work place

• Baby boomers - X – Y – Z(I) – Einstein• Employees/ Staff: high – middle and low educated• Professors/ teachers/ researchers/ practical/ theoretical / no dress code/ in

the inner city/ in the outskirts of town/ in residential area’s, in art/ cultural/ sports area’s……..

• Students of 143 nationalities with different working/ learning/ research and leisure cultures; Health – Arts – Sports – Technique – Business – Social work – Dance – POP – IT – Bachelor – Masters – Life long Learning -

• Visitors/ Co-workers of various companies and public and social organizations……….

User Centric: Work space for who??

• Old/ used to do• sessions to look into the Cristal ball: predict the future 5-7 years• Determine and picture the future• Make plans accordantly to that picture• Plans – (building/ work place/ work space )- business cases- projects –

budgets – tenders etc…..• Start executing the first project and the future and the world has changed…..• Building and redecorating for the past…… or the missed/ unexpected future…

User Centric: From picture to movie thinking

• We had planned for 27000 students/ 3000 employees in 2020• ….. It is 31000/ 3500 now in 2018

• Movie thinking: from day to day/ year to year you make your picture frames that create a movie

User Centric: From picture to movie thinking

Only when you evaluate all the time and knowonce “a window is broken”

User Centric: What makes (and stays) a great place?

PLACE

Ordening according to Vitruvius- Venustas: Beauty- Utilitas: Functionality- Firmitas: Strong, healthy, safe

Maslov pyramid/ Taylor- Self development- Social improvement- Love and relations- Security and safety- Basic physic needs

Place making- Sociability- Uses & Activities- Comfort & Image- Acces & Linkages

HUAS Mission, Vision, Strategy lead to ambitions for RE & Accommodation:

1. Surroundings are Inspiring (share knowledge and talent/ challenging)2. Surroundings are a Place-to-Be (for everyone, also international);3. Surroundings are Resilient (flexible prepared and ready for…??);4. Surroundings are Sustainable (building and use of);5. Surroundings are affordable.

What makes (and stays) a great place?

Can we let (certain traditional) planning go,\and work more flexible?

Accommodation

Real Estate

Experiencevalue

User value

Area value

Building value

Link user – usibility, surroundings and building

ACCOMMODATIONUSER/ EXPERIENCE VALUE USABILITY VALUE

INSPIRING• Internationale sfeer• Nodigt uit tot kennis delen/ontmoeten, ook over

schools heen• Veel te zien en te beleven

• Open, transparant, heldere (zicht) lijnen• Belanglijke HG-thema’s zichtbaar aanwezig • Internationale bewegwijzeringen faciliteiten• Inspirerende architectuur/inrichting• Diversiteit in inrichting en werkplekken

PLACE-TO-BE• Beleefde Kleinschaligheid, thuis voelen• Sociale veiligheid• Gastvrijheid voor iedereen (diversiteit)• Uitstraling/sfeer passend bij gebruiker

• Functionele kwaliteit (grootte, akoestiek, licht, etc• Ankerplaatsen aanwezig en zichtbaar• Ruimtetypen, passend bij gebruik• Diversiteit in inrichting/plekken• Balie (zichtbaar) aanwezig

RESILIENT• Variatie activiteiten/evenementen • Vitaal, reuring, buzz• Ruimte voor ondernemen, kansen, experimenten

• Ruimten zijn multi-inzetbaar• Ruimten voor meerdere type gebruikers

geschikt (design for all)• Flexibel vitaal kantoorconcept

SUSTAINABLE • Stimuleert gezond gedrag• Ecologische beleving

• Energielasten/st conform benchmark/norm• Stimuleert duurzaam gebruik/gedrag; • Beweegvriendelijke/uitnodigende inrichting

AFFORDABLE • Ervaar waar voor mijn geld• Ruimtebenutting conform Boxenmodel• Hoge bezettingsgraden • Verhouding vraag versus aanbod

REAL ESTATE AREA VALUE BUILDING VALUE

INSPIRING • Deelname HG aan ontwikkeling gebied• Innovatieve partners aanwezig in gebied

• Visitekaartje HG• Geschikt voor gebruik door externen

PLACE-TO-BE• Bereikbaarheid OV, fiets• Aantrekkelijk gebied (o.a. winkels, horeca, sport in

omgeving)• Verkeersveilig

• Frisse Scholen• Akoestiek• Technische waarden• Voldoet aan wet- en regelgeving en veiligheidseisen

RESILIENT • Diverse mogelijkheden in gebied• Gezamenlijk gebruik externen mogelijk

• Geschikt voor verhuur• Afstootbaarheid• Aanpasbaar voor divers gebruik

SUSTAINABLE • Samenwerken in gebied mbt duurzaamheid• Duurzaamheid is zichtbaar

• Breeam/Green Quest• Historische/Architectonische waarde

AFFORDABLE• Financiële stabiliteit vastgoedmarkt langere

termijn• De omgeving heeft een (markt)waarde verhogend

ff t

• Financiële waarde (verhouding marktwaarde en boekwaarde)

• Exploitatiekosten per m2

2 / t d t t b h k

Can we let (certain traditional) planning go,\and work more flexible?

BOX-1A

8 m2/fte1

De Nieuwe Hanze Werkomgeving

Medewerkers (incl. overleg, balie, loungeplek, etc.) Kenniscentra op basis van Business Case (maatwerk)

BOX-1B Praktijkruimten (incl. nevenruimten)

Wijzigen aan de hand van een businesscase

BOX-2

60 plekken 2 m2

Algemeen Onderwijs

Aantal onderwijsplekken per 100 huisvesting studenten Gemiddelde opp. alle BOX 2 plekken (nb variatie is groot)

Spreiding plekken aantal plekken m2/100 stud

School 20% 12 24

Flex 65% 39 78

Centraal 15%

9 18

BOX-3

20 m2/100 stud 10 m2/100 stud 30 m2/100 stud 10 m2/100 stud

Campusvoorzieningen

Restauratief Mediatheek (inclusief stilteplekken) Studentwerkplekken (inclusief combi verkeersruimten) Overig (magazijnen, pantries, ..)

Not everything is flexible ……. Box model

Experience value Usability value

Area value(surroundings)

BuildingValue

You need a place to create a community

AND you need a community to create a real placeRvdW APFM Lisboa 2018

Thank You!? QUESTIONS ?