report retail feb. 2014 italiano - world capital real estate · via calata marconi piazza martirdi...

HIGH-STREET REPORTFebbraio 2014

Retail

INDICE

Mercato Immobiliare Retail - Italia

Stock del Mercato Retail - Italia

Italian High Streets

Top Retail Markets in Italia

High Streets National Ranking - Canoni di Locazione

Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione

Analisi delle High Street Italiane

Milan’s Retail High Streets

Rome’s Retail High Streets

Intervista Con Gianni Batistoni

Intervista Con Gianni Batistoni

Propensione all’Aquisto - Worldwide

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HIGH-STREET REPORTFebbraio 2014

Retail

1Retail High Street Febbraio - 2014

Isole 10.8%

Sud23.1%

Centro 25%

Nord Ovest 24.80%

Nord Est 16.3%

Nord 41.1%

Mercato Immobiliare Retail - ItaliaSource: World Capital

Stock del Mercato Retail - Italia2013-2014Source: OMI -Agenzia delle Entrate

I retailer, a causa dell’incertezza economica e della contrazione dei consumi, approcciano il mercato con prudenza, concentrandosi sulle prime location nelle high-streets. Anche i brand che registrano dei buoni risultati rallentano i loro piani di sviluppo per sondare il mercato, mostrando cautela nell’apertura di nuovi punti vendita.La forbice dei valori varia molto a seconda della zona, della posizione strategica lungo le vie e quindi del flusso pedonale e della visibilità.Nello stock del mercato immobiliare retail, il Nord Italia in generale presenta la percentuale più ampia rispetto al resto d’Italia con il 41.1%, al cui il 16.3% al nord est e il 24.8 % al nord ovest. La percentuale di stock immobiliare al centro Italia è del 25%, al sud il 23.1% e nelle isole il 10.8%. I canoni di affitto nelle high-street italiane restano stabili rispetto al 2012. Al nord Italia, si è registrata una fascia da 300 a 6.700 €/m²/anno, al centro tra 400 e 6.100 €/m2/anno e al sud tra 100 e 2.400 €/m2/anno.Nelle città come Milano, Torino e Verona i canoni restano stabili, mentre a Genova, Firenze e Venezia è stato registrato una contrazione dello 2% sugli affitti; nel comune di Portofino, il calo raggiunge il 4%. Nel centro Italia i canoni rimangono stabili, mentre nelle isole e al sud, in città come Bari e Palermo, si registra un calo del 3.6%. I cambiamenti dei prezzi di locazione variano molto a seconda della zona e della posizione strategica lungo le vie. Nelle Top high-streets, i canoni di affitto sono stabili e in alcuni casi sono leggermente aumentati, ciò a causa della grande richiesta non soddisfatta dalla scarsità dell’offerta. Gli aumenti registrati a Milano sono in corso Vercelli +0.7% e via della Spiga +0.8%, a Verona in via Mazzini e via Cappello +0.6%, a Bologna nella Galleria Cavour +0.4%, a Roma in Via dei Condotti +0.7%. Non dimentichiamo che per i nuovi contratti di affitto nelle principali vie si chiede ancora la “Buona Uscita” e di conseguenza il tasso di vacancy può raggiun-gere lo 0% .

2 Retail High Street Febbraio - 2014

Milano Cortina

Venezia

Verona

Firenze

Roma

Napoli

Bari

Palermo Catania

Porto Cervo

Bologna

Torino

Top Retail Markets in ItaliaSource: World Capital

Italian High Streets Retail

Ogni città italiana possiede almeno una via dello shopping. Tale a�ermazione nasce dal presupposto che le attività commerciali si trovino ovunque sul territorio; abbondano ad esempio nei centri storici delle principali città e paesi, nonché nei ben noti villaggi bucolici che punteggiano campagna e mete di vacanza della penisola. L'eredità architettonica delle tradizionali high-streets estende la propria in�uenza stilistica ai moderni regni dello shopping come centri commerciali e outlet. Non è infatti un caso che questi nuovi spazi retail vantino caratteri-stiche tipiche dell'architettura riscontrabile nei centri città. Mentre numerosi centri commerciali e punti vendita di nuova costruzione copiano lo stile delle classiche high-streets, questi ultimi sono qualcosa di insostituibile sviluppato nel tempo e quindi disponibile in limitata fornitura. Tale osservazione è utile a capire perchè la proprietà in questi luoghi mantiene i valori e i rendimenti elevati e i rischi d'investimento contenuti.


High Streets National Ranking - Canoni di Locazione €/m2/annoSource: World Capital

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000MilanoRomaRomaMilanoRomaMilanoVeneziaVeneziaMilanoVeneziaFirenzeVeronaFirenzeVeronaCortinaRomaFirenzePortofinoMilanoFirenzeFirenzeRomaPorto CervoVeronaPortofinoFirenzeTorinoTorinoVeneziaRomaTorinoPorto CervoPalermoBolognaBariPalermoMilanoRomaRomaNapoliSanta MargheritaNapoliNapoliBolognaMilanoVeronaNapoliBariBariBariBolognaNapoliGenovaTorinoFirenzeVeronaGenovaGenovaGenovaGenovaGenovaGenovaBolognaBolognaBolognaCataniaCatania

Via Montenapoleone Via dei CondottiVia del CorsoVia della SpigaPiazza di SpagnaCorso Vittorio EmanuelePiazza San MarcoVia MerceriaVia DanteVia XXII MarzoVia CalzaiuoliVia MazziniVia RomaVia CappelloCorso ItaliaVia del BabuinoVia StrozziPiazza Martiri dell'OlivettaVia TorinoVia TornabuoniPiazza degli AntinoriVia BorgognonaPiazzettaCorso Porta BorsariVia Calata MarconiVia CalimalaVia RomaVia La GrangeVia FrezzeriaVia Cola di RienzoPiazza San CarloVia La PasseggiataVia LibertàGalleria CavourVia SparanoVia Ruggero SettimoCorso Buenos AiresVia FrattinaVia dei GiubbonariVia dei MilleVia RomaVia CalabrittoVia FilangieriVia d'AzeglioCorso VercelliVia PellicciaiCorso UmbertoCorso CavourVia ArgiroCorso Vittorio EmanueleVia C. FariniVia ToledoVia XX SettembreVia GaribaldiVia della Vigna NuovaVia RomaVia Roma Via San LucaGalleria MazziniVia LuccoliVia OreficiVia San VincenzoVia RizzoliSan FeliceVia dell'ArchiginnasioVia EtneaCorso Italia


Torino

Milano

Verona

Venezia

Cortina-Belluno

PortofinoSanta Margherita

Genova

Bologna

Firenze

Roma

Napoli

Bari

Porto Cervo

Palermo

Catania

Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione €/m²/anno Source: World Capital

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

Via GaribaldiP. San Carlo

Via RomaVia La GrangeCorso Vercelli

Corso Buenos AiresVia TorinoVia Dante

Corso Vittorio EmanueleVia della Spiga

Via Monte NapoleoneVia Roma

Via PellicciaiCorso Porta Borsari

Via CappelloVia Mazzini

Via FrezzeriaVia XXII Marzo

Via MerceriaPiazza San Marco

Corso ItaliaVia Roma

Via Calata MarconiPiazza Martiri dell'olivetta

Via San VincenzoVia Orefici

Galleria MazziniVia LuccoliVia Roma

Via San LucaVia XX Settembre

Via dell'ArchiginnasioSan FeliceVia Rizzoli

Via C. FariniVia d'Azeglio

Galleria CavourVia della Vigna Nuova

Via CalimalaVia Tornabuoni

Piazza degli AntinoriVia StrozziVia Roma

Via CalzaiuoliVia Frattina

Via dei GiubbonariVia Cola di Rienzo

Via BorgognonaVia del Babuino

Piazza di SpagnaVia del Corso

Via dei CondottiVia Toledo

Corso UmbertoVia Filangieri

Via CalabrittoVia dei Mille

Via ArgiroCorso Vittorio Emanuele

Corso CavourVia Sparano

Via La PasseggiataPiazzetta

Via Ruggero SettimoVia LibertàCorso Italia

Via Etnea


CittàHigh-Street

NORD

Locazione €/m²/anno

min max

Tasso Di Sconto %

0 100

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300

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600

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Tagli Commercializzati m²

Torino

Milano

Verona

Venezia

Cortina

PortofinoSanta Margherita

Genova

Analisi delle High Streets ItalianeSource: World Capital

I rendimenti degli immobili retail nelle high-streets italiane in questo semestre non subiscono sostanziali variazioni. Possiamo confermare che nelle città primarie (Milano, Roma, Firenze e Venezia), i rendi-menti si attestano fra il 5% e il 6%, mentre nelle altre location la forbice è compresa fra il 5,5% e il 7%. È importante osservare che, trattandosi di prodotti immobiliari localizzati nei principali centri storici italiani, per alcuni specifici prodotti, i rendimenti possono anche essere inferiori in virtù dell’alto valore del prodotto stesso quanto della location che lo ospita.

Via Garibaldi 300 900Piazza San Carlo 1000 1900Via Roma 900 2000Via La Grange 500 2000Corso Vercelli 550 1200Corso Buenos Aires 500 1600Via Torino 900 2500Via Dante 1000 3500Corso Vittorio Emanuele 3000 4500Via della Spiga 3500 5000Via Montenapoleone 4000 6700Via Roma 400 850Via Pellicciai 750 1200Corso Porta Borsari 1000 2300Via Cappello 900 2800Via Mazzini 1350 3200Via Frezzeria 1200 2000Via XXII Marzo 1500 3500Via Merceria 1500 3600Piazza San Marco 2500 4000Corso Italia 1000 2800Via Roma 800 1410Via Calata Marconi 1400 2220Piazza Martiri dell'olivetta 1500 2530Via San Vincenzo 450 770Via Orefici 390 790Galleria Mazzini 400 800Via Luccoli 450 800Via Roma 400 810Via San Luca 440 810Via XX Settembre 500 1020


CITTÀHIGH-STREET

SUD E ISOLE


min max

Tasso di sconto %

0 100

200

300

400

500

600

700

Bologna

Firenze

Roma

Napoli

Bari

Porto Cervo

Palermo

Catania

0 2 4 6 8 10 12 14 16

Tagli commercializzati m²

CITTÀHIGH-STREET

CENTRO


min max

Tasso di sconto %

0 100

200

300

400

500

600

700

0 2 4 6 8 10 12 14 16

Tagli commercializzati m²

Via dell'Archiginnasio 400 560San Felice 450 670Via Rizzoli 400 710Via C. Farini 500 1120Via d'Azeglio 800 1250Galleria Cavour 1000 1730Via della Vigna Nuova 600 900Via Calimala 1500 2100Via Tornabuoni 1300 2500Piazza degli Antinori 1300 2500Via Strozzi 1600 2600Via Roma 1000 2900Via Calzaiuoli 1100 3400Via Frattina 1000 1600Via dei Giubbonari 850 1600Via Cola di Rienzo 700 2000Via Borgognona 1600 2500Via del Babuino 2000 2700Piazza di Spagna 3000 5000Via del Corso 2500 6000Via dei Condotti 3700 6400

Via Toledo 700 1100Corso Umberto 750 1200Via Filangieri 1000 1350Via Calabritto 900 1400Via dei Mille 1250 1600Via Argiro 600 1150Corso Vittorio Emanuele 500 1150Corso Cavour 800 1200Via Sparano 750 1700Via La Passeggiata 1300 1800Piazzetta 1600 2400Via Ruggero Settimo 900 1650Via Libertà 700 1800Corso Italia 250 460Via Etnea 120 470


Corso Garibaldi

Brera

Piazza Republica

Corso XX marzo

Corso di Porta Vittoria

Via Paolo Sarpi

Zona

Centro

Stori

co

Corso Buenos AiresVia della SpigaVia MontenapoleoneCanoni: 4000-6700 €/m²/anno

Esempio brand presenti

Bulgari - Armani

Gucci - PRADALouis Vuitton - Cartier

Giada - Valentino

Canoni: 3500-5000 €/m²/anno


Stuart Weitzman Dolce&Gabbana - Falconeri

Roberto Cavalli - Tod's Alan Journo-Giorgio Armani

Canoni: 500-1600 €/m²/anno

Esempio brand presenti,Calvin Klein - Sisley

Muji - Benetton - Lacoste

Zara - Mango - H&MAdidas - Bershka

Prime (High Street) Secondary

Milan’s Retail High Streets Source: World Capital

Duomo

Via TorinoCorso Vercelli Corso Vittorio EmanuelePrezzi: 550-1200 €/m²/anno

Esempio brand presenti,

LacosteHogan - Luca

KiKoSwatch Store

Prezzi: 900-2500 €/m²/anno

Esempio brand presenti,

Intimissimi - ZaraRossella Carrara

Guess - KiKo

Accessorize - Boxer

Via DantePrezzi: 1000-3500 €/m²/anno

Esempio brand presenti,Yamamay - Lush

Foot LockerSwarovski - Elena Miro

Max & Co.

Prezzi: 3000-4500 €/m²/anno

Esempio brand presenti,H&M - Zara - Celio

Massimo Dotti - Douglas

Disney - Marilena

Calzedonia - Liu-Jo

Piazza Diaz


Colosseo

Città del Vaticano

Zona Centro Storico

Via FrattinaCanoni: 1000-1600 €/m²/anno

Esempio brand presentiLuisa Spagnoli

PINKO - ARMANIGUESS - HUGO BOSS

PENNYBLACK STEFANEL

Prime (High Street) Secondary

Rome’s Retail High StreetsSource: World Capital

Via Cola di RienzoCanoni: 700-2000 €/m²/anno


DIESEL - SWAROVSKI

MaxMara - Calvin Klein ZARA - TimberlandGUESS - STEFANEL

Via dei CondottiCanoni: 3700-6400 €/m²/anno

Esempio brand presentiDolce & Gabana - Dior

PRADA - Burberry FURLA - GUCCI - TOD’S

Valentino - Armani

Piazza di SpagnaCanoni: 3000-5000 €/m²/anno


Roberto Cavalli - VERSACE

GUCCI - Dolce & Gabbana Yves Saint Laurent -FENDI MOSCHINO - Laura Biagiotti

Via del CorsoCanoni: 2500-6000 €/m²/anno


ZARA - TALLY WEIJL

BENETTON - DIESEL H&M - LIU - JO - GUESS

GAP - LACOSTE - SISLEY

Via del BabuinoCanoni: 2000-2700 €/m²/anno

Esempio brand presentiMIU MIU, PINKO

ARMANI - DIESEL ICEBERG - MOSCHINO

CHANEL - STONE ISLAND GARAGE - KITON

Via dei GiubbonariCanoni: 850-1600 €/m²/anno


LORO PIANALIU-JO

IMMAGINE GIUBBONARI - LAGASH

Via BorgognonaCanoni: 1600-2500 €/m²/anno


Louis Vitton - Hogan Roberto Cavalli - GUCCI

Moschino - Loro Piana

Calvin Klein - Marina Rinaldi


Intervista con Gianni BattistoniPresidente dell’Associazione Via Condotti (Roma)

1) Come nasce l'Associazione, quale il suo obiettivo e le sue iniziative?L’Associazione Via Condotti nasce nel 1963 per volere di 43 aziende operanti sulla strada e si pone come obiettivo la valorizzazione di via Condotti attraverso tre iniziative fondamentali: lo sviluppo turistico e commerciale della strada, la tutela degli interessi morali, economici e commerciali delle categorie dei soci e la promozione e l’organizzazione di tutte le opere che possono migliorare l’estetica dell’ambiente nell’interesse dei soci e a vantaggio del pubblico. Durante questi anni, l’attività dell’ Associazione ha portato avanti con costante e puntiglioso impegno la lotta contro il dilagante degrado del centro storico riuscendo a ottenere risultati soddi- sfacenti.L’Associazione espleta attività promozionali organizzando manifestazioni che portano nel mondo l’immagine della strada e delle aziende che vi operano come il Premio Via Condotti, Concerti, Mostre, Festa dell’Estate etc.

2) Qual'è il �usso pedonale nella via e quanti gli esercizi insediati?Via Condotti ha una posizione strategica nel centro del “ Centro Storico” ai piedi della Scalinata di piazza di Spagna, meta di turisti provenienti da tutto il mondo. Quotidianamente via Condotti è visitata da migliaia di stranieri e cittadini italiani poichè, chiunque transiti per qualche motivo a Roma, passa per via Condotti. Il �usso è pertanto altissimo.Gli esercizi commerciali sono circa quarantacinque e nel tempo la tendenza è stata quella di creare negozi sempre più grandi.Infatti, le grandi multinazionali (ormai la maggioranza) hanno via via accorpato locali di aziende che chiudevano per creare grandi spazi, negozi a più piani e a più vetrine.

3) Perchè un commerciante dovrebbe scegliere la street del più prezioso shopping romano?Consiglieremmo l’apertura di un negozio in via Condotti proprio per l’ altissimo �usso pedonale, per la bellezza del luogo e per la possibilità di stare tra le più grandi e importanti aziende del mondo. Certo vi sono i pro e i contro e tra questi ultimi non è inin�uente l’altissimo valore della locazione degli immobili che fa sì che sulla via aprano sempre più facilmente aziende multinazionali che hanno punti vendita in tutto il mondo e rendono più problematica l’apertura di aziende individuali.

PAROLA ALL’ESPERTO


Intervista con Guglielmo MianiPresidente dell’Associazione MonteNapoleone (Milano)

1) Chi rappresentate, quali i vostri �ni e le vostre iniziative?Lo scopo dell’Associazione MonteNapoleone è promuovere tutte le iniziative utili all’incremento e alla quali�cazione del commercio e dei servizi di via MonteNapoleone, Sant’Andrea e Verri, sia nell’interesse degli associati che in quello dei suoi fruitori. Per fare questo, l’associazione studia e realizza iniziative culturali e promozionali di utilità per la via, gli associati e la città. L’associazione incoraggia la formazione di un autentico, leale spirito di solidarietà e collaborazione fra tutti gli operatori commerciali e turistici della Via. Non ha scopo di lucro ed è apolitica. Iniziative dell’Associazione: • valorizzazione della cultura e della storia di via MonteNapoleone e di Milano, informando i turisti sugli eventi che animano la città e la via, mediante la distribuzione di materiale divulgativo; • organizzazione, pianificazione e attuazione di eventi di varia natura: culturali, benefici e commer-ciali, al �ne di promuovere la Via nella vita cittadina e internazionale; • collaborazione con hotel a 5 stelle, tour operator e società di servizi, per offrire un’accoglienza di alto livello e favorire l’incremento del turismo; • coordinamento tra i negozi per accrescere la qualità del servizio e dell’offerta al fine di consoli-dare, sempre più, il primato della via nel mondo; • partnership con importanti brand dei più svariati settori per creare sinergie innovative e vincenti, proposte ed erogazione di servizi centralizzati;• contatti e collaborazioni con le istituzioni cittadine, regionali e nazionali;• relazioni e aggiornamenti con i media nazionali e stranieri; • coordinamento aperture straordinarie delle boutique.

2) Qual'è il �usso pedonale che caratterizza via MonteNapoleone?Un passaggio giornaliero di 25.000 persone su una via lunga 451 metri.

3) Perchè consigliereste l'apertura di un negozio nel cuore del distretto fashion milanese?Perchè ci sono tutti i più importanti marchi internazionali del lusso, quindi è un must esserci. Perchè Milano è lo shopping nel mondo, quindi è meta di visitatori che cercano e vogliono fare esclusivamente shopping, sono determinati e hanno un'illimitata capacità di spesa. Perchè è un piccolo mall all'aperto situato in una cornice storica, dove tutto è raggiungibile nell'arco di pochi minuti e pochi passi, i brand sono selezionati e si trova solo un certo livello di o�erta con per- sonale e servizi all'altezza. Perchè il made in Italy fa impazzire il mondo e Milano lo rappresenta in tutti i suoi aspetti. Perchè non c'è richiesta che Milano non possa soddisfare, dalla moda alla cucina, dall'antiquariato al design più innovativo. Perchè Milano è Expo 2015!

PAROLA ALL’ESPERTO


Propensione all’Aquisto - Worldwide Milioni di €2013-2014 Source: Trading Economies

15.981,20

22.850,86

32.315,27

48.658,28

48.810,90

49.288,00

68.170,13

97.518,90

116.293,86

117.775,56

123.178,00

198.776,40

244.397,90

263.976,00

299.205,60

351.940,00

2.236.720,10

7.892.833,00

0 100000 200000 300000 400000

Qatar

China

Hong Kong

Sweden

Austria

Belgium

Switzerland

South Korea

UAE

India

Russia

Italy

Brazil

France

United Kingdom

Germany

Japan

USA


®

FASE 1Individuazione esigenze:

location dell’immobilie

FASE 2RICERCA E SELEZIONE:Una rete di immobiliari locali in-

in a r criteri di ricerca r di immobiliari -

noni e terr tra di le r re al Cliente.

FASE 3

VALUTAZIONE E CONCLUSIONEDEL CONTRATTO:

Il Cliente le delmer r re ade-

alle r e fo re la r di o Il

Cliente alla del contratto de�nitivo.

FASE 4

INVESTIMENTO IMMOBILIARE:Ultimata la World

in di l’in-r fondo immo-

biliar etc.) inter o o

FASE 5ALLESTIMENTI, PROGETTAZIONE, REALIZZAZIONE E SERVIZI COMPLEMENTARI:World for del

tec-nica e relativa all’immobile.

La nostra competenzaal servizio del

tuo business

A G E N C Y - C O N S U L T IN G - P R O P E R T Y - IN V E S T M E N T

WORLD CAPITAL IN THE WORLDMILAN – SHANGHAI – BEIJING – MOSCOW – MUMBAI – NEW YORK – SAO PAULO – PRAGUE – LONDON – BUENOS AIRES

Viale F. Restelli, 3/7 (MI) 20124 Milano

Tel. +39 02 95305886 Fax. +39 02 95305209

Neda AghabeglooHead of Research Department

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