kontak bba vs mm

7/31/2019 Kontak Bba vs Mm

1/7

Perbandingan Kon tak Al Bay Bithaman Ajil (Bba ),Dan Kontrak Musharakah Mutanaqisah DalamPembiayaan Perumahan Di Malaysia

Oleh

Mohd zahid bin rashid

Um

Abstrak

Keperluan rumah sudah menjadi keperluan yang sangat penting kepada setiap manusia.denganmeningkatnya zaman,begitu juga membawa kepada penngkatan permintaan kepada pertumbuhanperumahan.dalam memenuhi keperluan asasi ini,institusi perbankan memainkan peranan pentingdalam membiayai harga rumah yang semakin hari semakin meningkat.Institusi perbankan malaysia

menawarkan dua kategori,iaitu perbankan konvensional dan perbankan islam(full-fledge islaminbanks). Institusi kewangan islam di malaysia mampu menyediakan kaedah pembiayaan pemilikan

rumah yang mematuhi yariah dan kompetitif,antaranya iala h Al Bay Bithaman Ajil (Bba), Musharakah Mutanaqisa(mm),ijarah thumma al- bay(aitab sewa beli).kajian ini akan menerangkan

perbandingan antara Al Bay Bithaman Ajil (Bba) dan Musharakah Mutanaqisa h(mm). Dapatankajian juga menunjukkan bahawa

kesan penggunaan instrumen Mutanaqisah Musharakah adalah lebih baik daripada kontrakterdahulu seperti BBA.

Pengenalan

Malaysia adalah diantara negara yang terawal mengamalkan dan mengembangkan sistemkewangan islam bermula dengan penubuhan bank islam malaysia berhad (bimb).bimb telahdiperbadankan dibawah akta syarikat 1965 pada 7 april 1983 1. Oleh itu, dengan tertubuhnyaBank Islam Malaysia Berhad dan diikuti dengan pelaksanaanSistem Perbankan Tanpa Faedah (SPTF), keperluan rakyat Malaysia terutamanya yang beragama

Islam terhadap pembiayaan perumahan secara Islam dapat dipenuhi dan direalisasikan.

Bagi membezakan antara produk-produk pinjaman perumahan konvensional,perbankan islammenggunakan konsep-konsep syariah yang telah digunakan dari zaman rasulullah saw dan para

1 Sila rujuk Bai Bithaman Ajil Yang Dilaksanakan Di Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB)daripada Maznah Ali & Nurul Ain Othman,(utm),di ms 1


2/7

sahabat,sehinggalah kepada kontrak-kontrak gabungan(hibrid) 2 yang digunakan pada masasekarang.kontrak-kontrak tersebuat antaranya ialah murabahah(kos tambahuntung),wadiah(simpanan), Al Bay Bithaman Ajil (Bba), Musharakah Mutanaqisa(mm), ijarahthumma al- bay(aitab sewa beli),wakalah (agensi),dan hibah(hadiah) .

Namun terdapat beberapa isu,cabaran,dan potensi masalah didalam pelaksanaan kontrak-kontrakini yang harus diselesaikan.antaranya ialah isu pemilikan rumah yang masih dalampembinaan,keingkaran dan kegagalan pelanggan membayar unsuran bulanan dan lain-lain lagi.

1.0 Skema pembiayaan perumahan syariah

1.1 Kontak Al Bay Bithaman Ajil (Bba)

Kontrak ini merupakan yang pertama diperkenalkan dalam pembiayaanperumhaan secara islam di malaysia. dari maksud bahasa,perkataan bay bererti jualbeli,bithaman beerti harga manakala ajil bermaksud tertangguh.bba dari segi istilahbermaksud kontrak jualan dengan harga tertangguh di mana penjual menjual sesuatudengan disegerakan penyerahan barang yang dijual kepada pembeli danditamgguhkan bayaran ke suatu tempoh yang ditetapkan dengan bayaran secaraberansur-ansur 3.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah,Bank Negara Malaysia, kerana ia tidak mengandungi unsur riba

sebagaimana yang diharamkan di dalam islam,berdasarkanfirman allah dalam surah albaqarah ayat 275:

2 Sila rujuk Musharakah Mutanaqisah Home Financing Products: An ImplementationAnalysis,Product Advantages and Issues at Citibank (Malaysia) Berhad daripada Mohd Sollehudin

bin Shuib, Joni Tamkin Borhan &Azizi Abu Bakar 2009,di ms2 3 Konsep syariah dalam sistem perbankan islam,1998,bimb institute of research and training sdn bhd (birt),dims 44


3/7

275. Orang-orang Yang memakan (mengambil) riba itu tidak dapat berdiri betulmelainkan seperti berdirinya orang Yang dirasuk Syaitan Dengan terhuyung-hayang keranasentuhan (Syaitan) itu. Yang demikian ialah disebabkan mereka mengatakan: "BahawaSesungguhnya berniaga itu sama sahaja seperti riba". padahal Allah telah menghalalkanberjual-beli (berniaga) dan mengharamkan riba. oleh itu sesiapa Yang telah sampai kepadanyaperingatan (larangan) dari Tuhannya lalu ia berhenti (dari mengambil riba), maka apa Yangtelah diambilnya dahulu (sebelum pengharaman itu) adalah menjadi haknya, dan perkaranyaterserahlah kepada Allah. dan sesiapa Yang mengulangi lagi (perbuatan mengambil riba itu)maka itulah ahli neraka, mereka kekal di dalamnya.

Jumhur ulamak telah bersetuju bahawa penetapan harga jualan dari bank ke pembeli

dengan harga yang lebih tinggi secara bayaran tertangguh bukanlah riba kerana ianya berlakudi dalam akah jual beli murabahah (kos tambah untung).kontrak jual beli mengharuskanpengambilan untung daripada penangguhan harga jualan selagi ianya dipersetujuioleh dua pihak iaitu penjual dan pembeli 4.

Mengenai bayaran tertunggak,para fuqaha telah menetapkan beberapasyarat yang mesti dipenuhi 5,iaitu:

Kedua pihak pembeli dan penjual mesti menetukan secara jelas danpasti harga jualan yang telah dipersetujui bersama ketikaberlakunya akad jual beli

Disebabkan penangguhan bayaran,penjual dibenarkan menetapkan

harga yang lebih tinggi daripada harga belian tunai,denganpersetujuan pihak pembeli.walaubagaimanapun,penjual iaitu bank tidak dibenarkan menaikkan harga pada masa hadapan disebabkankenaikan harga pasaran,ataupun pembeli meminta memanjangkantempoh bayaran.ine kerana ia menjerumuskan kepada riba nasiah.

Setelah akad jual beli selesai,pembeli diibaratkan berhutang kepadabank,justeru bank berhak mendapat sekuriti terhadap hutangtersebut.contohnya gadaian harta pembeli dan jaminan(dhaman)daripada pihak ketiga.

1.1.1Skema pembiayaan Al Bay Bithaman Ajil (Bba)

Langkah 2

Langkah 4

Langkah 3 Langkah 1

4

Engku rabiah adawiyah,aplikasi prinsip syariah kepada produk pembiayaan Al Bay BithamanAjil(bba)sebagaimana amalan perbankan islam malaysia beserta kajian kes hipotetikal (2007),di ms 25 Ibid,di ms 4

bank Pembeli/pelanggan


4/7

Langkah 1

Pembeli atau pelanggan telah mengenal pasti rumah yang ingin dibeli.pelanggan akan membayar10% daripada harga jualan yang menjadi uruf(kebiasaan) amalan pembiayaan perumahan dimalaysia sebagai deposit.kemudian kontrak jual beli antara pelanggan dan pemaju ditandatangani.

Langkah 2

Pelanggan akan menghubungi bank yang menawarkan bba bagi mendapatkan pembiayaan baki jualan yang belum selesai dibayar.pihak bank akan meminta dokumen-dokumen berkaitan danseterusnya menilai kelayakan pembeli.antaranya ialah mengenalpasti samada nama pelanggantersenarai di dalam senarai hitam bank (blacklist)atau tidak. Kemudian, Bank juga akan lihatsekiranya pemohon ada membuat bayaran lain seperti bayaran kenderaan atau harta lain, makacara bayaran pelanggan akan diteliti sama ada pembayaran dilakukan secara teratur atautidak.kemudian permohonan akan dibincangkan oleh pengurus cawangan bank samada diterimaatau ditolak 6.sekiranya diterima,pelanggan akan mendapat surat tawaran daripada bank.

Langkah 3

Pihak bank akan membeli rumah daripada pemaju dengan harga tunai,dengan membayar baki90% daripada harga jualan.

Langkah 4

Setelah persetujuan pihak pelanggan,pihak bank akan menghubungi peguam untuk menyediakandua kontrak iaitu perjanjian pembelian rumah dan perjanjian penjualan rumah.seterusnya bank akan menjual rumah itu dengan harga yang lebih tinggi dengan bayaran tertangguh.

1.1.2Skema perhitungan Al Bay Bithaman Ajil (Bba)

Skema perhitungan kontrak ini dapat digambarkan di dalam contoh berikut. pelanggan A inginmembeli rumah berharga RM200,000. Kebiasaannya pelanggan akanmembayar 10 peratus iaitu RM20,000 sebagai deposit kepada pemaju.Pelanggan A akan menandatangani perjanjian Sale and Purchase (S&PAgreement) dengan pihak pemaju dan kemudian akan mendapatkan

6

Sila rujuk Bai Bithaman Ajil Yang Dilaksanakan Di Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB)daripada Maznah Ali & Nurul Ain Othman,(utm),di ms 4

Penjualrumah/pemaju


5/7

pembiayaan daripada pihak bank. Jika Pelanggan A layak membuatpembiayaan maka pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripadapelanggan tadi dengan harga RM180,000 setelah ditolak 10 peratusdeposit yang telah dibayar tunai oleh Pelanggan A. Maka rumah tadi telahbertukar hak milik kepada pihak bank setelah semua proses pemilikan keatas rumah itu telah diselesaikan. Pihak bank akan menjualkan rumah(yang telah dibelinya tadi) itu kepada pelanggan yang sama dengan hargabaru disebut sebagai harga jualan iaitu RM350,000 yang boleh dibayar olehpelanggan secara ansuran bulanan dalam tempoh 240 bulan (20 tahun)atau lebih, bergantung kepada persetujuan.maka bayaran bulanan yangmesti dibayar pelanggan kepada bank selama 240 bulan ialah (RM350,000 RM20,000 240) RM1375.00.

3)bank menjual rumah dengan harga rm350000

4)pelanggan membayar bulanan rm1350

2)bank membeli

Dengan harga rm180,000 1)pelanggan memilih rumah

Dan membayar rm20,000

1.1.3 Isu dan potensi masalah dalam bba

Jika dilihat secara zahir,bba ini adalah hampir serupa dengan kontrak pinjaman perumahankonvensional,namun yang membezakankannya adalah proses akad jual beli dan murabahah

Didalamnya.potensi masalah adalah kesalahan menjalankan dokumentasi,kerana rumah harusdibeli oleh bank terlebih dahulu dan menjadi milik bank,kemudian barulah dijual kepadapelanggan dan ditukar hakmilik.dan pelanggan mestilah diberi kefahaman konsep bba ini dengan

jelas bukan sekadar menandatangani dokumen semata-mata.

bank Pembeli/pelanggan

Penjualrumah/pemaju


6/7

Antara lain isunya adalah timbul persoalan bahawa kadar keuntungan yang diambil bank dalamakad bba tinggi.namun dalam satu kajian di bank islam malaysia berhad(bimb) 7,menyatakanbahawa kadar keuntungan yang diambiloleh BIMB sebelum ini adalah sebanyak 5.0% daripada jumlah pembiayaan. Namun, bermuladaripada 16 Mac 2009, kadar BFR(base financing rate) bagi pembiayaan perumahan cara Islam di

bawah produk BBAadalah 4.05%. Menurut Pegawai Pinjaman Perumahandi BIMB, Bank Negara Malaysia telah menetapkan kadar BFR sebanyak 5.55%. Namun yangdemikian, BIMB telah memberi rebat sebanyak 1.5% menjadikan BFR yang diambil hanyalah4.05%sahaja yang dianggap kadar yang terendah pada masa kini.

1.2 kontrak Musharakah Mutanaqisa(mm)

Dari segi bahasa,musharakah ia berasal daripada perkataan sharikah yang bermaksudperkongsian.manakala mutanaqisah berasal dari naqasa bererti berkurang.apabila dicantumkanmenjadi mutanaqisah ia membawa maksud berkurangan secara timbal balik. 8 Dari segiistilahmusharakah mutanaqisah merupakan satu bentuk perkongsian di mana salah seorang rakankongsi berjanji untuk membeli bahagian pemilikan rakan kongsi yang lain secara beransur-ansursehingga ia memiliki sepenuhnya objek perkongsian 9

Antara dalil yang mengharuskan kontrak mm ialah dari ayat 1 surah almaidah :

1. Wahai orang-orang Yang beriman, penuhi serta sempurnakanlah perjanjian-perjanjian. Dihalalkan bagi kamu(memakan) binatang-binatang ternak (dan sebagainya), kecuali apa Yang akan dibacakan (tentang haramnya)kepada kamu. (Halalnya binatang-binatang ternak dan sebagainya itu) tidak pula bererti kamu boleh

menghalalkan perburuan ketika kamu Dalam keadaan berihram. Sesungguhnya Allah menetapkan hukum apaYang ia kehendaki.

Walaupun ayat ini secara umum menyuruh supaya menyempurnakan janji ataupun kontrak,tetapi secara tidak langsung menjadi dalil keharusan kontrak mm,kerana ia tidak mengandungi unsur riba,gharar dan maisir yang

7 Sila rujuk Bai Bithaman Ajil Yang Dilaksanakan Di Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB)daripada Maznah Ali & Nurul Ain Othman,(utm),di ms 5

8 Abdul Rashid haji dali.(1994).bank islam,Selangor:pustaka rashfa dan anak-anak sdn bhd9 Bank Negara Malaysia,shariah resolutions in islamic finance 2007 di ms 57


7/7

dilarang.jadi,mm yang sempurna unsur-unsur asasnya iaitu sighah(tawaran dan penerimaan),dua orang yangberakad,barang yang diakadkan,subjek akad dan sempurna syarat-syaratnya 10

Manakala kumpulan penyelidikan instrumen islam (KPII) dalam mesyuarat ketujuh pada 1 disember 1995 telahmemutuskan bahawa mm sebagai satu kontrak yang boleh digunakan untuk membentuk instrumen dalampasaran modal 11

Kemudian pada 6 februari 2006 ,majlis penasihat syariah bank negara telah memutuskan bahawaproduk pembiayaan berdasarkan mm adalah dibenarkan 12

1.2.1 Skema pembiayaan Al Bay Bithaman Ajil (Bba)

Pengaplikasian kontrak mm dalam pembiayaan perumahan di malaysia berasaskan konsep pemilikan bersamadan sewaan.misalnya,seorang pembeli membayar pendahuluan 10%,dia akan memiliki 10% pemilikan rumahitu,manakala bank akan membayar 90% dan memiliki 90% pemilikan.maka,setiap bulan bayaran ansurandaripada pembeli kepada bank dipecahkan kepada dua bahagian,iaitu sebahagian untuk membayar sewa kepadabank kerana memiliki 90% pemilikan,sebahagian lagi adalah untuk membeli sebahagian pemilikan rumahdariada bank.proses ini akan berterusan sehiggalah pembeli membeli sepenuhnya pemilikan rumah daripadabank.berkaitan dengan kadar sewa,ia ditentukan oleh kadar semasa,lokasi dan jenis kediaman.

10 Zuhaili.(1989).al fiqh al-islami wa al-adillatuhu,jilid 4,c.2,damshik:dar al-fikr11

Securities commission,2006(2nd

ed)resolution of the securities commission shariah advisory council kualalumpur, securities commission,di ms 1412 Bank Negara Malaysia ,2007,shariah resolution in Islamic finance,kuala lumpur di ms 20

kontak bba vs mm

Documents