59196-02-16ת. פר"ק בבית המשפט המחוזי בקשה מס' ____ בתל אביב-יפו

איתן השופט כב' הנשיאה, סגן בפני אורנשטיין

להלן: ) 1999חוק החברות, התשנ"ט- :בעניין("חוק החברות"

1983פקודת החברות )נוסח חדש(, התשמ"ג- :ובעניין)להלן: "פק' החברות"(

-51-370857. אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ ח.פ 1:ובעניין ]בפירוק זמני[8

]בפירוק זמני[51-395570-8. גריני סיטי בע"מ ח.פ 2 ]בפירוק זמני[51-414430-2. מרום סיטי בע"מ ח.פ. 3 ]בפירוק זמני[51-500884-5. אור בקונגרס בע"מ, 4 51-518521-3. מגדלאור מקבוצת ענבל אור בע"מ ח.פ. 5

]בפירוק זמני[ ]בפירוק זמני[51-431038-2. אליאנה אור בע"מ ח.פ 6 ]בפירוק זמני[51-414072-2. מציצים נדל"ן בע"מ, ח.פ. 7 51-461351-2. אור-סיטי הנדסה ניהול ופיקוח בע"מ, ח.פ. 8

]בפירוק זמני[ )להלן:

"החברות"(

]בכינוס נכסים זמני[033017930ענבל אור-גרינפלד, ת.ז. :ובעניין

ע"י ב"כ עו"ד אילן בומבך תל אביב2מרח' ויצמן

03-6932091; פקס: 03-6932090טל': להלן: )

"("החייבת

עו"ד איתן ארז בתפקידו כמפרק זמני לחברות:ובעניין

document.docx1

51-370857-8. אור סיטי נדל"ן קבוצת ענבל אור בע"מ ח.פ 151-395570-8. גריני סיטי בע"מ ח.פ 251-414430-2. מרום סיטי בע"מ ח.פ. 351-500884-5. אור בקונגרס בע"מ, 451-518521-3. מגדלאור מקבוצת ענבל אור בע"מ ח.פ. 5

51-431038-2. אליאנה אור בע"מ ח.פ 651-414072-2. מציצים נדל"ן בע"מ, ח.פ. 751-461351-2. אור-סיטי הנדסה ניהול ופיקוח בע"מ, ח.פ. 8

ובתפקידו ככונס נכסים זמני לנכסי החייבת ענבל אור- גרינפלד

ע"י ב"כ עוה"ד יואב בן פורת ו/או אטי אברהמי –ארזו/או רז מנגל ו/או יואב רז ו/או רעות שחם

6618356, תל אביב 23מדרך מנחם בגין (13)מגדל לוינשטיין, קומה

03-5669001; פקס: 03-5669002טל: ( "המפרק להלן:

"(הזמני

כונס הנכסים הרשמי:ובענייןע"י עו"ד אילון בריל

תל אביב2מרח' השלושה 03-6899728 פקס: 03-6899695טל:

להלן:) "הכנ"ר"(

:ובעניין. בנק מזרחי טפחות בע"מ1: הנושים המהותיים

ע"י ב"כ עו"ד עמית פינסמשרד עו"ד ברקמן וקסלר ושות'

, תל אביב 23רח' יהודה הלוי 03-5119394, פקס: 03-5119393טל:

רשות המיסים . 2היחידה לפירוקים, כינוסים וגבייה קשה באגף מכס ומע"מ

באמצעות עו"ד יעל נווה ו/או אורית רם, לוד2, בית הטרמינל 18מרח' אבא הלל סילבר

08-6833380, פקס: 08-6833388טל:

. עובדי חב' אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור3ע"י ב"כ עו"ד חיות גרינברג

, תל אביב98מרח' יגאל אלון 03-6960486, פקס: 03-6090976טל:

document.docx2

055483549. שלמה נרקיס ת.ז. 4052755030. יוסי דינה ת.ז. 5 3. קבוצת הרוכשים בפרויקט "אור בשדרה" בשד' הילד 6

ברמת גן

שלושתם ע"י ב"כ עוה"ד מימון אביטןו/או עזרא- ליאור כדורי ו/או דני רזניקוב ו/או גילת בנדר

(, ר"ג53 )מגדל משה אביב, קומה 7מרח' ז'בוטינסקי 03-7267401, פקס: 03-7267400טל:

ועוד קבוצה של 7 עזגד שלמה בפרויקט104. רוכשים בר"ג104ז'בוטינסקי

ע"י ב"כ עוה"ד אלון פלס ו/או גל אראל, רמת גן7מדרך מנחם בגין

03-5755229, פקס: 03-5755228טל:

בר"ג20. קבוצת רוכשים בפרויקט אלוף הניצחון 8

ע"י ב"כ עו"ד אביעזר גרואר שוהם20מרח' יזרעאל

03-5232205, פקס: 03-5232201טל:

וע"י ב"כ עו"ד רבקה אורמן, נתניה24מרח' שמואל הנציב

09-8611943, פקס: 09-8611942טל:

ארלוזורוב9 רח' "השניים" בפרויקט הרוכשים נציגות . ב' בר"ג13

ע"י ב"כ עו"ד עדי בראונשטייןמשרד עו"ד חיים צדוק ושות'

, תל אביב20רח' לינקולן 03-6254040, פקס: 03-6254000טל:

3-5. קבוצת רוכשים בפרויקט אור בעטרות- רח' חורגין 10ר"ג

6. נציגות הרוכשים בפרויקט צ'לנוב 11

ע"י ב"כ עו"ד אילן שרקוןשרקון, בן עמי, אשר ושות' משרד עו"ד

, בני ברק. 23, בר כוכבא V-Towerמגדל 03-5662801 פקס:03-5662808טלפון:

document.docx3

. בעלי הקרקע בפרויקט פועלי הרכבת בגבעתיים12

ע"י ב"כ עו"ד עפרה קיים, רמת גן6רח' המרגנית

03-7517952, פקס: 03-7512067טל:

ז'בוטינסקי 13 ברח' פינת שד' הילד74. בעלי הקרקע בר"ג

ע"י ב"כ עו"ד מנחם גרון ד' פתח תקוה2רח' ההסתדרות

03-9130600, פקס: 03-9043018טל:

3-5. קבוצת רוכשים בפרויקט אור בעטרות- רח' חורגין 14ר"ג

ע"י ב"כ עו"ד יגאל דורון ו/או בת אל כהן אח', תל אביב8משד' שאול המלך

03-7556998, פקס: 03-7556999טל:

3-5. בעלי קרקע בפרויקט אור בעטרות- רח' חורגין 15ר"ג

ע"י עו"ד עודד מור, רמת גן11מדרך מנחם בגין

03-6488854 , פקס:03-6120378 טל:

בפרויקט16 קרקע בעלת בע"מ- לנדמרק גלובל חב' . אלוף הניצחון בר"ג

ע"י עו"ד גיל נבו, ר"ג 7מרח' ז'בוטינסקי

03-5667665, פקס: 03-5668665טל:

. חברת קנית ניהול השקעות וניהול17

ע"י עו"ד גיל צבע, תל אביב64מרח' ה' באייר

03-5444052 , פקס:03-5444115 טל:

בר"ג91-93. רוכשי זכויות בפרויקט הירדן 18

ע"י עו"ד כפיר אוליאל, תל אביב2מרח' ייגע כפיים

077-5530208טל:

document.docx4

בת"א18. רוכשי זכויות בבניין ברח' הושע 19

אצל עו"ד עופר שפיראממשרד עו"ד שפירא ושות'

, תל אביב27, המגדל המרובע, קומה 5מרכז עזריאלי 03-776699, פקס: 03-7766999טל:

036539486. עופר )רפאל( לוזון ת.ז. 20

ע"י ב"כ עוה"ד גיא קינן ו/או אייל רוזן ואח', רמת גן155רח' ביאליק

03-6139966, פקס: 03-6138855טל:

. הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ21

ע"י ב"כ ב.י. מנוח ושות' עורכי דיןבתל אביב37משד' שאול המלך

03-6096098 פקס: 03-6096511טל:

" בת"א5. נציגות הרוכשים בפרויקט "פוריה 22

ע"י עו"ד גדעון גולדשטייןפרל כהן צדק לצר ברץ, משרד עורכי דין

, הרצליה פיתוח5מרח' שנקר 09-9728001, פקס: 09-9728000טל:

דו"ח מטעם המפרק הזמני של קבוצת אור סיטינדל"ן

וכונס הנכסים הזמני לנכסי החייבת ענבל אור

מתכבד בזאת הח"מ,7.4.2016 ומיום 5.4.2016בהתאם להחלטות בית המשפט הנכבד מיום וככונס נכסים זמני לנכסי החייבת ענבל אור, בתפקידו כמפרק זמני לקבוצת אור סיטי נדל"ן

ועד למועד הגשת דו"ח זה. 5.4.2016להגיש דו"ח לבית המשפט הנכבד בדבר פעולותיו מיום

מבואא.

document.docx5

דו"ח זה מהווה למעשה דו"ח המשך לדו"ח הקודם שהוגש מטעם הח"מ )בכובעו כנאמן.1ביום הליכים( בדיקת המצב31.3.2016בהקפאת בעיקרו היווה הדו"ח הראשון כאשר

ובחינת האפשרות להיתכנות הליך הקפאת הליכים ואילו דו"ח זה מהווה בעיקרו דיווח על פעולות הח"מ החל ממועד צו הפירוק הזמני וכן המלצות ראשוניות בנוגע לפרויקטים השונים.

במהלך תקופת דו"ח זה, המשיך הח"מ וצוותו בסדרת פגישות ושיחות עם המעורבים בתיק.2 לרבות בעלי קרקע, עורכי דין המייצגים קבוצות רוכשים, עורכי דין המייצגים נושים מהותיים,

5 על מנת לייעל את העבודה חולקה העבודה בתיק זה ל-עורכי דין של רשויות המס ועוד. עורכי דין ממשרד הח"מ ומתמחה, כאשר לכל פרויקט הוקצה עו"ד ספציפי המטפל באופן שוטף בכל הנדרש ופרט לצורך מתן מענה מיטבי לפונים למיניהם, בין אם נושים ובין אם בעלי

קרקע או רוכשי זכויות.

עורכי דין שייצגו את החייבת במישור חדלות5יצוין כי רק במהלך תקופת דו"ח זה, התחלפו .3 הודיע עו"ד בילט על התפטרותו כאשר עו"ד נובהארי5.4.2016הפירעון )בתום הדיון מיום

המשיך לייצג את החייבת עוד מס' ימים עד אשר נכנס לתפקיד עו"ד שלמה טופז ולאחר מכןהתבשר26.4.2016הייתה בקשר עם משרד הח"מ עו"ד נוספת בשם ולרי נחמיאס. ביום

את ההתנהלות הח"מ כי עו"ד אילן בומבך התחיל לייצג את החייבת(. עובדה זו כמובן מקשה מול החייבת, קבלת הנתונים הנדרשים ממנה, הגשת תגובות במועד )עקב בקשות לאורכות

חוזרות ונשנות( וכיו"ב.

בימים האחרונים נרשם הפירוק כעוסק מורשה במע"מ וכן נפתח תיק ניכויים וזאת על מנת.4 לאפשר מכירת נכסים והעסקת עובדים. עוד יצוין, כי כל המידע שהיה אצור בשרתי החברה הועבר לשליטת המפרק הזמני. בשרת זה מצוי מידע רב שעדיין יש לנתחו באון מעמיק, עניין זה מצריך זמן ומן הסתם יטופל בשבועות הקרובים. כך גם ייבחנו מאות הקלסרים שהועברו ממשרדי החברות למשרד החלופי מטעם המפרק הזמני. עותק של כל הקבצים המצויים

בשרת הועבר לב"כ החייבת לבקשתו.

דו"ח זה מתחלק לשני חלקים עיקריים: חלק הנוגע לחברות שבפירוק זמני ונכסיהן כמו גם.5הפרויקטים השונים ולחלק הנוגע לנכסים האישיים של החייבת.

פעולות המפרק הזמני בכל הקשור לנכסי החברות :

: פיטורי עובדי החברהב.

document.docx6

מיליון ₪ בהתאם1.5 לאחר שהחייבת לא הפקידה את הסך של 27.3.16נזכיר כי עוד ביום .6 עובדים13 בקשה להתיר לו לפטר 27.3.2016להחלטת ביהמ"ש הנכבד, הגיש הח"מ ביום

[. 54284-03-16בפר"ק 8בקשה מס' ]

פירוט של עלויות שכר העובדים28.3.2016בהתאם להחלטת ביהמ"ש הנכבד, הוגש ביום .7 ותפקידיהם בחברות. חלק מן העובדים שפוטרו נהנו ממשכורות מופרזות לפי כל קנה מידה

הוגשה ע"י הח"מ28.3.2016כמפורט בדו"ח הקודם שהוגש מטעם הח"מ. מכיוון שביום בקשה לצרף את חברת אור-סיטי הנדסה ניהול ופיקוח בע"מ לקבוצת החברות שבהקפאת

הליכים, התבקש גם אישור לפטר את שלושת עובדיה.

פוטרו כל עובדי 5.4.2016 ביום בסופו של יום, עם הינתן צו פירוק זמני לקבוצת החברות .8 החברה ע"י המפרק הזמני. יצוין כי לאור מצב קופת הפירוק שאיננה משופעת נכון לרגע זה

מיליון ₪ שהובטחו למימון תקופת1.5 ₪ במקום 111,000בסכומים ניכרים )שכן הופקדו רק ההקפאה(, אזי לא ניתן היה לפרוע את משכורות העובדים לתקופת ההקפאה במלואן. עד

משכרם בגין עבודתם בתקופת ההקפאה. היתרה תשולם80%כה שולם לעובדי החברה לעובדים בקרוב.

להעסיק 10.4.2016ביום .9 הנכבד בקשה לבית המשפט הגיש המפרק הזמני מעובדי2 החברה בשכר מופחת, מר דרור גלעדי והגב' יוליה סולוביי למשך ימים ספורים וזאת לשם קבלת אינפורמציה אודות מסמכים שונים המצויים במחשבי החברה כמו גם לצורך הכנת

בקשה לעובדי החברה ]161דו"חות לפרויקטים השונים עבור המפרק הזמני והוצאת טפסי בת. פר"ק 30מס' באותו היום ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד:[.59196-02-16

, אזי בהינתן שיקול דעתו של12.4.16ככל שלא תוגש הסתייגות הכנ"ר עד ליום " ." עובדים אלו סייעו לח"מ לצורךהמפרק הזמני ומטעמי הבקשה אני מאשר כמבוקש

הפקת דו"חות שונים בגין הפרויקטים והנפקת מסמכים הדרושים לעובדים ועבודתם הסתיימה לאחר ימים ספורים. יצוין כי היה קושי רב בקבלת הנתונים והפקת הדו"חות עקב מגבלות שונות לרבות חקירות שערך מע"מ במשך ימים שלמים הן למר גלעדי והן לגב' יוליה סולוביי. כמו כן, עפ"י הוראות המשטרה נאסר על מר גלעדי ליצור קשר עם חלק מעובדות מחלקת

הנה"ח, דבר שהקשה על ביצוע בירורים שונים.

הגיש המפרק הזמני בקשה להעסקתו של מר יצחק אביעד כסמנכ"ל תפעול5.4.2016ביום .10 ₪ ברוטו וכן לשכור משרד קטן בדמי שכירות חודשיים10,000בשכר חודשי שלא יעלה על

₪ וזאת במקום משרדי החברה ואשר שכה"ד בגינם עמד ע"ס של כ-7,000שלא יעלו על 80,000[ ₪ לחודש בת. פר"ק 44בקשה מס' ניתנה[.54284-03-16 היום באותו

document.docx7

אני מאשר כמבוקש וככל שאין לכנ"ר הסתייגות לבקשההחלטת בית המשפט הנכבד: "..." שעות מקבלתה24שאם קיימת תוגש תוך

: מכירת הציוד שבמשרדי החברה ומעבר למשרד חליףג.

מ"ר527כמפורט בדו"ח הראשון, קבוצת החברות החזיקה משרדים אשר השתרעו על כ- .11 ₪ למ"ר בצירוף דמי ניהול וארנונה.120במגדלי עזריאלי בדמי שכירות חודשיים גבוהים בסך

מיד לאחר הינתן צו הפירוק הזמני החל המפרק הזמני בשורת פעולות מידיות שנועדו להקטיןאת הוצאות הפירוק.

הגיש המפרק הזמני בקשה לשכור את שירותיו של שמאי שיישום את שווי5.4.2016ביום .12 5.4.2016 ביום [.54284-03-16 בת. פר"ק 43בקשה מס' הציוד שבמשרדי החברה ]

נערכה שמאות לציוד אישר בית המשפט הנכבד את המבוקש בבקשה. בהתאם לאמור, שבמשרדי החברה ע"י חב' שמכל.

והציוד9.4.2016ביום .13 הריהוט למכירת הצעות להציע הזמנה הזמני המפרק פרסם לאפריל 12-14שבמשרדי החברה. בימים , הגיעו מציעים פוטנציאליים לראות את2016

הציוד במשרדי החברה.

הצעות )כאשר כל מציע מסר למשרד9בתום המועד להגשת הצעות, הוגשו למשרד הח"מ .14 ₪ כערובה( כאשר ההצעה הגבוהה שבהן הייתה הצעתה של10,000הח"מ שיק בנקאי ע"ס

₪. גובה יתר ההצעות עמד בממוצע75,000חב' קיוביק דיזיין בע"מ אשר עמדה ע"ס של ₪. 50,000ע"ס של כ-

קיים הח"מ התמחרות במשרדו. בתחילת ההתמחרות הובהר למציעים כי19.4.2016ביום .15בקשה תוגש ההתמחרות בתום וכי המכירה הליכי את להשהות בקשה הגישה החייבת מתאימה לאישור המכר. עוד נמסר למציעים כי לבקשת רשויות החוק על הח"מ להשאיר

₪ מגובה1,000בידיו את השרת )שנכלל תחילה בציוד הנמכר( ומשכך הוסכם על הפחתת . 74,000₪ההצעה הגבוהה, באופן בו ההצעה הגבוהה תעמוד ע"ס של

בסיום ההתמחרות, לא שיפר אף מציע את הצעתו, כך שההצעה הזוכה הייתה הצעתה של.16 . 74,000₪חב' קיוביק דיזיין בע"מ שעמדה כאמור ע"ס

בקשה הוגשה לבית המשפט הנכבד בקשה לאישור מכירת הציוד ]19.4.2016משכך, ביום .17בת. פר"ק 45מס' וביום [59196-02-16 אישר בית המשפט הנכבד את20.4.2016

₪. יש לציין כי החייבת הגישה מספר התנגדויות74,000מכירת הציוד לקונה תמורת סך של

document.docx8

החייבת התנגדה בכלל מדוע ברור לא לח"מ נדחו. שכולן ולהשהייתה המכירה לביצוע למכירה ומה היה האינטרס שלה לעכב את מכירת הציוד בייחוד בהינתן העובדה שהיא מצויה

בכינוס נכסים זמני ואיננה יכולה לנהל עסק כלשהו.

בתיאום עם חב' קנית – הבעלים של המשרדים, במהלך חוה"מ פסח פינה הקונה את הציוד.18 ממשרדי החברה כאשר במקביל, צוות של משרד הח"מ ארז במסודר את כל הקלסרים

6,000₪לצורך העברתם למשרד קטן שנשכר באישור בית המשפט הנכבד בעלות של כ- שאוזכרה לעיל[.44ראה בקשה מס' בת"א ]14בלבד ברח' ראול ולנברג

. קרטונים 80 על מאות קלסרים שנארזו ב- על מנת לסבר את האוזן יצוין כי מדובר .19 כאשר בימים הקרובים תתבצע4.5.2016העברת הקלסרים למשרד החליף הושלמה ביום

החזרה מסודרת של המשרדים לחב' קנית –בעלת המשרדים בעזריאלי. עם השלמת מסירת המשרדים לחב' קנית, תתבצע התחשבנות מול חב' קנית המחזיקה בפיקדון בסך של כ-

₪ )יחד עם זאת נראה כי מן הסתם קיים חוב דמי שכירות וחובות נוספים בגין120,000 המושכר אשר יבדקו ע"י הח"מ(.

: מכירת המניות בחברה הציבוריתד.

בהקשר זה נזכיר כי בהתאם למבוקש בבקשה להקפאת ההליכים, אמורות היו החייבת וכן.20 חברת מגדלאור מקבוצת ענבל אור בע"מ למכור את אחזקותיהם בחברה הציבורית אור סיטי

מיליון ₪ נטו. טיוטה של1.9 מיליון ₪ ברוטו ובעצם 2.9אחזקות בע"מ לצד שלישי תמורת לבקשה להקפאת הליכים. מדובר בחוזה שנוסח על ידי עו"ד11חוזה המכר צורפה כנספח

ויקטור תשובה ב"כ הקונים, כאשר איש מטעם החברות, לרבות החייבת כלל לא קרא אותו .27.3.16עד ליום

בשעות הבוקר התברר כי הקונים ביקשו להקטין את27.3.2016בכל מקרה, ביום ראשון, .21 ש"ח וכן התברר כי העסקה טעונה אישור של מצגים רבים המפורטים200,000התמורה ב-

להסכם המכר, מצגים שהמפרק הזמני לא יכול היה לאשר. 5-7בסעיפים

הגיש הח"מ בקשה למתן הוראות להתיר לו למכור את אחזקותיה של20.4.2016ביום .22 (20.46%( ושל החייבת ענבל אור )47.72%חברת מגדל אור מקבוצת ענבל אור בע"מ )

. עוד התבקש בית המשפט52-0043928בחברה הציבורית אור סיטי החזקות בע"מ ח.צ. 860,000הנכבד להתיר לח"מ למכור את זכויותיה של החייבת בשטר הון צמית בסך של כ-

. [59196-02-16 בת. פר"ק 48בקשה מס' ₪ אשר הנפיקה החברה הציבורית לחייבת ]

document.docx9

."5.5.2016לתגובות עד ליום באותו היום ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד: ".23

: פירוט הפרויקטיםה.

ראשית לשם הנוחיות, נציג את רשימת הפרויקטים בטבלה ולאחר מכן נתייחס בפירוט לכל.24פרויקט ופרויקט.

תיאור הפרויקט כפי שתוכנן במקור ע"ישם הפרויקט ומיקומומס'

החברה ,16"אור על הפארק" רח' אחד העם .1

, חלק מחלקה6141רמת גן - גוש (.2 )מגרש 89

קומות + קומה טכנית .27מגדל מגורים בן קומות מרתף לחניה ואחסון.3 יח"ד ו- 100

" –מתחם התחנה5פרויקט "פוריה .2.181, חלקה 7016גוש . תל אביב

יח"ד21 קומות ובו 5תוכנן בנין מגורים בן ומקומות חניה.

13פרויקט "השניים" -רח' ארלוזורוב .3.232, חלקה 6127ב' ר"ג. גוש

. קומות מעל קומת עמודים8.5תוכנן בניין בן יח"ד, חניות ומחסנים45כולל קומת גג ובו מ"ר )כולל שטחי7,290.5בשטח בנוי של כ-

שירות ומרפסות(. 102-104פרויקט ברח' ז'בוטינסקי .4

בר"ג יח"ד. מדובר180תוכנן פרויקט לבניית כ-

בשתי חלקות סמוכות ברחוב ז'בוטינסקי רמת בגוש92 חלקה גדולה )חלקה 104גן,

.102( וחלקה 6125 ,158מגדלי הצעירים- רח' מנחם בגין .5

ת"א החברה יצאה מהפרויקט. לילדיה של החייבת

יש זכויות לשתי דירות בפרויקט שמצויבהתחלת בניה

פרויקט "אור בקונגרס" - רח' הירדן.6

,ר"ג.88

יח"ד50 קומות ובו 9תוכנן בנין מגורים בן ומקומות חניה

-3פרויקט "אור בעטרות"- רח' חורגין .7 ר"ג.5

יח"ד ,58 קומות ובו 9תוכנן בנין מגורים בן מקומות חניה וגן ילדים.

-1 שד' הילד פרויקט "אור בשדרה"- .8 בר"ג, גוש75 פינת ז'בוטינסקי 3

.142 חלקה 6127

יחידות דיור ושטחי108תוכנן מגדל מגורים בן מסחר, מרתפי חניה ומבנה לשימור עם שטחי

מסחר. בר"ג.20פרויקט ברח' אלוף הניצחון .9

.6158, בגוש 1033חלקה יח"ד וחניות.21תוכנן מגדל מגורים בן

12 קומות ובו 7תוכנן פרויקט לבניית בניין בן , גבעתיים,25פרויקט ברח' הרכבת .10

document.docx10

.38יח"ד לפי תמ"א .378, חלקה 6168גוש יח"ד ושטחי22תוכנן פרויקט לבניית בניין ובו תל אביב6פרויקט ברח' צ'לנוב .11

מסחר ומרתף וחניה.-91 ברח' הירדן 38/2פרויקט תמ"א .12

בגוש172 ו- 171חלקות ר"ג.936180

תוכנן ושווק פרויקט מבלי שהחברה חתמה עלהסכם לרכישת זכויות בקרקע

פרויקט "מגדל מציצים"- ברח' הושע.13 ת"א18

דירות על19 קומות הכולל 9בן  תוכנן מגדל מ”ר4,000פני שטח כולל של כ-

יח"ד21 וחצי קומות הכולל 8תוכנן בניין בן ר"ג1פרויקט הדר .14 בר"ג33 פינת פני הגבעה 1ברח' הדר

ר"ג, חלקה4פרויקט ברח' חיבת ציון .15.6158 בגוש 1210

יח"ד. עסקינן בפרויקט מסוג35תוכנן בנין ובו אשר שווק לרוכשים שונים מבלי38/2תמ"א

שהחברה חתמה על הסכם לרכישת זכויותבקרקע

: , ר"ג 16 פרויקט "אור על הפארק" אחד העם .25

יח"ד ו- 100 קומות + קומה טכנית. 27: מגדל מגורים בן תיאור הפרויקט.25.1 קומות3 רלוונטית: ואחסון. חברה אור סיטי נדל"ןמרתף לחניה גוש . , חלק6141מיקום:

בר"ג.16( המצוי ברח' אחד העם 2 )מגרש 89מחלקה

– אכלוס צפוי16.12.2015: שלבי בניה מתקדמים, עפ"י חוו"ד שמאי מיום סטאטוס.25.2 . קבלן מבצע: מצלאווי. קיים ליווי של בל"ל.2016ברבעון השלישי של שנת

12( ולדירה בקומה 99 )דירה מס' 26: לחייבת, ענבל אור, זכות לדירה בקומה זכויות.25.3( בפרויקט. 48)דירה מס'

מס' בקומה 99 דירה של : 26 בשטח גדולה דירה בתוספת 250 מ"ר מ"ר200 דיירי הפרויקט הגב' ענבל אור דרשה להכניס לדירה שינויים רבים מרפסות. לטענת

שעלותם חברת1-2מאוד המבצע, לקבלן אישרו הם הדיירים, לטענת .₪ מיליון מצלאווי, לבצע את השינויים הללו על מנת שלא לעכב את המשך בניית הפרויקט ואולם הגב' ענבל אור לא שילמה בגין השינויים הללו. עניין זה יתברר בעתיד. שוויה של הדירה

מיליון ₪ אם וכאשר הדירה תיבנה בסטנדרט גבוה.7יכול שיהא ניכר ויתכן שיעלה על מיליון ₪ וכן קיימת בבנק לאומי מסגרת3בגין דירה זו קיים חוב לבנק לאומי בסך של

₪ נוספים. 400,000אשראי לא מנוצלת בסך של

document.docx11

מה"ה שלום ועדי2015 הגב' ענבל אור רכשה בחודש יוני : 12 בקומה 48 דירה מס' כאשר בגין דירה זו אין חוב לבנק ומופקדים כספים12 בקומה 48אוחיון את דירה מס'

בנאמנות לזכות הזוג אוחיון.

: המפרק נפגש עם נציגות הרוכשים, וכן עם הפרות/טענות והמלצות המפרק הזמני.25.4 נציגי בנק לאומי ובנק לאומי למשכנתאות וכן עם עוה"ד של הפרויקט ממשרד עמר רייטר ז'אן - עורכי דין. לדיירים טענות שונות כלפי הגב' ענבל אור בקשר עם הפרת הסכמי השיתוף על ידה, דבר שגרם לכך שהקבלן המבצע מעלה טענות שונות מצידו. בנוסף לכך, סבורים הדיירים כי יש להם "שעבוד שלילי" על הדירות של ענבל אור וזכותם להיפרע מדירות אלה בגין נזקים שנגרמו להם ובשל קיומם של חובות כלפי הועד. הבנק

והמפרק הזמני חולקים על טענה זו.

מכל מקום, המפרק הזמני סבור שרצוי להוציא למכירה באופן מידי את שתי הדירות.25.5 על מנת שקונים חיצוניים ייכנסו בנעלי הגב' אור וימשיכו את השלמת הבניהAS-ISבמצבן

יוער כי כל עוד לא נמכרו הדירות הן צוברות חובות לוועד הדיירים מהר ככל שניתן. וריביות לבנק. עוד סבור המפרק הזמני כי ניתן יהיה לנהל הליך משפטי או בוררות לאחר מכן לגבי שאלת חלוקת הכספים. בנק לאומי תומך בעמדת המפרק הזמני ביחס למכירה מהירה של הדירות תוך שהוא עומד על שמירת זכויותיו כנושה מובטח. במידה ולא יושג

הסדר בעניין זה בהקדם, תוגש ככל הנראה בקשה מתאימה לבית המשפט הנכבד.

בנוסף, הוגשה תביעת בוררות של חלק מחברי קבוצת הרכישה שרכשו זכויות לדירות.25.6 מגורים בפרויקט המתנהלת בשלב זה בפני עו"ד אהרון פולק ממשרד עו"ד עמית פולק מטלון. הנתבעים בתביעה הינם חברים נוספים בקבוצת הרכישה והינה זכאים לדירות שונות בפרויקט. נתבעות נוספות הינן בעלת השליטה הגב' ענבל אור וכן חב' אור סיטי נדל"ן כפי שארגנה את הקבוצה )למרות שאיננה צד להסכם השיתוף(. המדובר בתביעה

)המונה 7שהגישו הרכישה קבוצת מחברי חלקם100 כי סבורים אשר רוכשים( בהשתתפות בהוצאות הקבוצה ביחס לעלויות הקרקע גדול מכפי השיעור היחסי בו הם

ביום לטענתם. להשתתף בת"א20.3.2016אמורים לבית המשפט המחוזי הוגשה בקשה מטעם המבקשים/התובעים למתן צווים שונים42766-03-16במסגרת הפ"ב

לרבות חיוב כל חברי הקבוצה בניהול הליך הבוררות בפני הבורר וכדומה.

קבוצת3.5.2016ביום .25.7 ע"י שהוגש ההגנה כתב הזמני המפרק במשרד התקבל הרוכשים הנתבעים המיוצגים ע"י משרד מנשה, דורסט ושות' – עורכי דין במסגרת הליך הבוררות הנ"ל. במסגרת כתב הגנה זה נטען, בין היתר, כי אין מקום לבצע איזון ברכיב

document.docx12

הקרקע בין הרוכשים השונים וככל שיש טענה בעניין יש להפנותה כלפי המארגנת – היא החברה ו/או גב' ענבל אור. כפי שהבהיר ב"כ המפרק הזמני לב"כ התובעים, המפרק הזמני עומד על זכותו לעכב את ההליכים כנגד החברה וכנגד גב' ענבל אור בעניין זה,

בין אם יתנהל במסגרת הליך בוררות ובין אם יתנהל בפני בית המשפט המוסמך לכך.

: " – מתחם התחנה תל אביב 5 פרויקט "פוריה .26

קומות ובו 5תכנון לבניין מגורים בן : תיאור הפרויקט.26.1 יח"ד ומקומות חניה ברח'21 בגוש 181, הידוע כחלקה 5פוריה . נציגות הקבוצה מיוצגת ע"י עו"ד אהרון7016

חברה רלוונטית: אליענה אורברדה ובהליך הפירוק מיוצגת ע"י עו"ד גדעון גולדשטיין. בע"מ.

לצורך קבלת החלטה ובחינה מדויקת ומיטבית של הפרויקט וזכות החברה בפרויקט,.26.2 הזמין המפרק הזמני חוות דעת שמאית של גב' עדינה גרינברג לשום את זכויותיה של

(."חווה"ד"חברת אליענה אור בפרויקט )להלן:

, הרי24.4.2016בהתאם לחוות דעת שמאית של גב' עדינה גרינברג מיום סטאטוס:.26.3 התקבל היתר בניה לפרויקט, בוצעה הריסה של הבניין שהיה21.4.2016שנכון ליום

ביצוע בשלבי נמצא א' קומה ושלד הקרקע לקומת שלד בוצע הקרקע על קיים - אחוז ביצוע הנדסי באתר עומד על14.2.2016מתקדמים. עפ"י חוו"ד שמאי מיום

19% .

בפרויקט, בשטח נטו של כ-20רשומות זכויות ביחידה מס' לחברת אליענה אור: זכויות.26.4 מ"ר ומרפסת דרומית בשטח של כ-24 מ"ר בתוספת מרפסת צפונית בשטח של כ- 87 זכויותיה של חברת( מעל ק"ק בצד מערב, בתוספת מקום חניה. 4 מ"ר, )בקומה 45

מיליון1.2אליענה אור משועבדות לבנק מזרחי טפחות בגין משכנתא בסך של כ- ₪ .

והודיעה לו כי27.3.2016נציגות קבוצת הרכישה פנתה למפרק ביום : הפרות/טענות.26.5בנק3.3.2016ביום הפרויקט, את המלווה מהבנק מכתב הנציגות קיבלה

מזרחי-טפחות המורה לה להחליף את הרוכש - חב' אליענה אור בע"מ, בעקבות אי עמידה בתשלומי ההון העצמי והחזרת השיקים שנמסרו ע"י החברה. בעקבות קבלת המכתב, שלח עוה"ד של הקבוצה מכתב התראה לחברת אליענה אור בע"מ, להסדיר

document.docx13

ימי עסקים, אחרת תאלץ הנציגות לפעול לפי נוהל5את תשלום החוב מול הבנק תוך דייר מפר, ע"פ הסכם השיתוף. הסיכונים לפרויקט, המתוארים במכתב זה הינם עצירת כל הליווי ופגיעה בפרויקט כולו. עד למועד שנקצב במכתב לא התקבלה כל הודעה

לאור זאת החליטהמהבנק על כי חברת אליענה אור בע"מ הסדירה את תשלומיה. הנציגות בהתאם להסכם השיתוף, להוציא לחברת אליענה אור בע"מ הודעה כי

.היא מתחילה במהלך למכירת זכויותיה בפרויקט

הנציגות פרסמה בעיתונות הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות של חברת אליענה אור.26.6אשר הזכויות, לרכישת הדרישות של פרוט קיבלו למכרז הפונים בפרויקט. בע"מ ועל צפי ועל עלויות הבניה עבורן שילמה אליענה אור התבססו על עלויות הקרקע

על פי מידע מהבנק, הסכומים שהוצאו עלויות הבניה עד לשלב הנוכחי של הפרויקט.( עצמי הון תשלום על )  918,873התבססו לסילוק הלוואות יתרות + ש"ח(

₪( על מנת לכסות את עלויות הזכויות של אליענה אור בפרויקט.1,191,982 ביום  תם מועד המכרז ובידי הנציגות שתי הצעות רכישה.24.3.2016

עתרה לבית המשפט הנכבד נציגות הפרויקט באמצעות עו"ד גדעון31.3.2016ביום .26.7 גולדשטיין בבקשה למתן הוראות בעניין השלמת מכירת זכויותיה של חברת אליענה אור

( מס' בפרויקט בפר"ק 26בקשה קבע(54284-03-16 הנכבד המשפט בית . כי "הבקשה תידון לאחר ובכפוף להחלטה בדבר המשך31.3.2016בהחלטתו מיום

ניתן כאמור צו פירוק זמני לחברות. יצוין כי5.4.2016הקפאת הליכים לחברות". ביום עו"ד נובהארי הגיש בשם החייבת התנגדות למימוש הזכויות ובכך לטענת הנציגות, גרם

לעיכוב הפרויקט.

קיים המפרק הזמני פגישה במשרדו עם ב"כ הנציגות וחברי הנציגות.17.4.2016ביום .26.8 הנציגות ביקשה מן המפרק הזמני להשלים את תהליך מכירת הזכויות בתוך הזמן הקצרלשלם שבפירוק החברה נדרשת אותם אשר ביניים תשלומי )לאור האפשרי ביותר כחברה בקבוצה(, להשיב לחברה שבפירוק את מלוא סכום השקעותיה בניכוי הוצאות המכירה והחובות לבנק מזרחי ולהעביר את חבות האשראי לרוכש הזוכה. יוער כי בנק מזרחי טפחות המלווה את הפרויקט כולו, הודיע כי לאור הפרות של חברת הקבוצה

בביצוע תשלומים נשקלת האפשרות להפסיק את הליווי הבנקאי הניתן לפרויקט.

הזמני.26.9 המפרק והמלצות הפרויקט המתנהל: היתכנות בפרויקט ועסקינן הואיל באמצעות נציגות עצמאית של קבוצת הרכישה, סבור המפרק הזמני כי לטובת יתר חברי הקבוצה, לאור הפרות חוזרות ונשנות של החברה שבפירוק את הסכם השיתוף, לאור

document.docx14

לבקשת שהוכנה לחווה"ד בהתאם בפרויקט הבניה השלמת לצורך הנדרש הסכום המפרק וכן לטובת הנושים יש מקום למכור את זכויות החברה שבפירוק בפרויקט.

פינס אשר הגיעו.26.10 עו"ד עמית מזרחי-טפחות, ב"כ בנק ודברים עם בדין המפרק בא

למסקנה כי הדרך הנכונה תהא לפנות לבית המשפט הנכבד בבקשה לאכיפת השעבוד הרובץ על הזכות של החברה שבפירוק. במקרה כגון דא, תיבחן האפשרות שהבנק יבצע את התשלומים הנדרשים ע"י קבוצת הרכישה לצורך קידום הבנייה וזאת עד להשלמת

בהתאם לחווה"דהליך המכירה כאשר תשלומים אלו ייפרעו מהתמורה של המכירה. מסכום התמורה בניכוי החובות, עשוי להתקבל סכום משמעותי לקופת הפירוק.

יצוין כי, המפרק הזמני בחן בהתאם לנתונים שצוינו בחוות הדעת של השמאית עדינה.26.11 גרינברג אפשרות להעמדת מימון להשלמת הבניה של הדירה בפרויקט, אך נמצא כי אפשרות זאת איננה כדאית וזאת בשים לב לזמן שיחלוף עד השלמת הבניה, לסכומים אשר יידרשו )אשר אינם וודאיים(, לסיכונים הקיימים בקבוצת רכישה המשפיעים על גובה התשלומים ועיכובים בהשלמת הבניה וכן לאור נימוקים נוספים. זאת אף מבלי להתייחס

לבקשת הבנק לאכיפת השעבוד.

החברה.26.12 זכות את לממש יש כי הזמני המפרק סבור לעיל, לאמור בהתאם בפרויקט.

: ב' ר"ג 13 פרויקט "השניים" רח' ארלוזורוב .27

45 קומות מעל קומת עמודים כולל קומת גג ובו 8.5בניין מגורים בן : תיאור הפרויקט.27.1 מ"ר )כולל שטחי שירות ומרפסות(.7,290.5יח"ד, חניות ומחסנים בשטח בנוי של כ-

ב' בר"ג, גוש 13מיקום: רח' ארלוזורוב חברה רלוונטית: אור. 232, חלקה 6127 סיטי נדל"ן.

.החלו עבודות חפירה ודיפון. יש היתר בניה בתוקף: סטאטוס.27.2

מיליון ₪ בתוספת מע"מ מהרוכשים3.7לטענת החברה, יש לה זכות לקבלת : זכויות.27.3 בגין דמי שיווק. כמו כן נמסר כי לחברת אור סיטי נדל"ן יש זכויות לדירות בגין תיווך

כמפורט להלן:

document.docx15

מ"ר, ומרפסת שמש בגודל89 בקומה ראשונה ששטחה כ- 9זכות לדירה מס' )זמני( - מ"ר.13של כ-

מ"ר, ומרפסת שמש בגודל130 ששטחה כ- 9 בקומה 44 מס' )זמני( גגזכות לדירת -. מ"ר40של כ-

יש לציין כי בדו"ח חובות ונכסים הכלילה החייבת את הזכויות לשתי הדירות הללו- על אף שכאמור מדובר"דירות בנויות"כזכויות אישיות שלה תוך מתן שווי לזכויות כ

בפרויקט שנמצא בשלבי חפירה ודיפון בלבד !

עוד- לו נמכרה הפנטהאוז דירת למפרק, שפנה גרשון יוסף בשם אדם לטענת ₪ כאשר בין הצדדים100,000 מיליון ₪ בגינם שילם כבר 3 תמורת 2014בפברואר

היה צריך להיחתם הסכם מכר מסודר.

: כל המשתתפים/המבקשים בפרויקט )למעט החברה( אושרו על ידי בנק הפרות/טענות.27.4 . אולם, ממועד זה ואילך2015ירושלים בע"מ כלווים בפרויקט כבר בחודש נובמבר שנת

כי העובדה בשל מהותיים נזקים נגרמים לרוכשים כאשר במקום, עומד הפרויקט הפרויקט אינו מתקדם, עקב אי אישור החברה כלווה בפרויקט על ידי בנק ירושלים. ברי כי כיום, בשל היקלעותה של החברה להליכי חדלות פירעון, אין סיכוי כי בנק ירושלים

יאשר את החברה כלווה.

יצוין כי נציגות הפרויקט חתמה על הסכם עם קבלן ראשי שיבנה את הפרויקט, ולאור.27.5 ההבנה כי הבנק המלווה אישר את הקבוצה לליווי בנקאי, החל הקבלן בבניית הפרויקט וביצוע עבודות חפירה ודיפון. אולם עם היוודע לקבלן כי החברה לא מקבלת את אישור הבנק המלווה, הוא הפסיק את עבודות הבניה והקבוצה ניצבת מול שוקת שבורה עד

לפתרון בעיית החברה מול הבנק המלווה.

לטענת הנציגות, חב' אור סיטי נדל"ן חייבת כספים לחברי הקבוצה בגין כתב התחייבות.27.6 עליו חתמה לשאת בחריגות בגין מסירת הפרויקט באיחור. לטענת הדיירים ענבל אור

מיליון ₪ לפרויקט.7חייבת

: לאחר פגישות ושיחות שהתקיימו עם היתכנות הפרויקט והמלצות המפרק הזמני.27.7 עו"ד עדי בראונשטיין המייצג את נציגות הפרויקט עולה כי הפתרון שיחלץ את הפרויקט

.מימוש מהיר של זכויות החברה בפרויקטויביא לאישור הליווי הבנקאי הינו

document.docx16

בנסיבות אלה ומתוך רצון להציל את הליווי הבנקאי לכלל הקבוצה )שאלמלא כן הנזק.27.8 שיגרם לקבוצה מוערך בעשרות מיליוני שקלים(; ועל מנת לצמצם את נזקי הקבוצהכתוצאה מהעיכובים המפורטים לעיל, שכן הקבלן המבצע של ונגרמים נגרמו אשר

₪ + מע"מ50,000הפרויקט אינו ממשיך בעבודות הבניה ומחייב את הקבוצה בסך של תקורות בגין כל חודש עיכוב; לנוכח מינוי המפרק הזמני, וממילא נוכח ההפרות החוזרותהצדדים הגיעו השיתוף, בהסכם כמשתתף התחייבויותיה את החברה של והנשנות יחדיו יפעלו הנציגות וב"כ הזמני כך שהמפרק למימוש הנכסים להסכמות עקרוניות לרכישת הצעות להציע הזמנה פרסום באמצעות בפרויקט החברה זכויות למכירת הנכסים בפיקוחו של בית המשפט הנכבד. כספי תמורת הנכסים יופקדו לחשבון ייעודי אשר יפתח על שם המפרק הזמני וב"כ הנציגות. לאחר מכירת הזכויות וקבלת התמורה )נטו( תיערך התחשבנות בין המפרק הזמני והנציגות, בדבר אופן חלוקת תמורת מכירת

הרוכשים זכאים לקזז את חובה של החברה כלפיהם מסכוםהנכסים. לטענת הנציגות תמורת מכירת הנכסים.

והנציגות להגיש בימים הקרובים לביהמ"ש.27.9 בכל מקרה בכוונת המפרק הזמני . הנכבד בקשה מתאימה למימוש זכויות החברה ו/או החייבת בפרויקט

: בר"ג 102-104 ז'בוטינסקי .28

אור סיטי מנהלת יח"ד. החברה הרלוונטית: 180פרויקט לבניית כ- : תיאור הפרויקט.28.1וחב' גריני סיטי מנהלת בחלקה 104בחלקה זהו אחד משני הפרויקטים. 102

העיקריים של החברות והוא עמוס לעייפה בעיות משפטיות. מדובר בשתי חלקות סמוכותדונם לאחר הפקעה1.943 חלקה גדולה בשטח של 104ברחוב ז'בוטינסקי רמת גן,

בגוש 92)חלקה חלקה קטנה בשטח של 102( ו-6125 מ"ר לאחר הפקעה0.22 (. המפרק הזמני ביקר בשטח. מרבית בעלי הקרקע של חלקה6125 בגוש 266)חלקה

אינם מיוצגים102 מיוצגים על ידי עו"ד אלון פלס ומרבית בעלי הקרקע של חלקה 104נוף. הן בז'בוטינסקי והנאמן הינו עו"ד גיא והן102ע"י עו"ד. עוה"ד של הפרויקט

נרשמו הערות אזהרה לטובת רוכשים.104בז'בוטינסקי

 : בשלבי טרום תכנון. בשלב זה לא מתקיים הליך של איחוד וחלוקה. סטאטוס.28.1

יש : זכויות.28.2 כפי שהובעה בבקשת להקפאת הליכים, מיליון 109₪לטענת החברה מיליון20 לדעת המפרק הזמני, אור סיטי וגריני סיטי זכאיות לסך של כ- מכירות צפויות.

מהתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות בחלקות₪15% בגין הפרויקט או לחילופין לכ- מ"ר מסחרי250)ברוטו(. זכות זו נובעת גם מהעובדה שלחברה זכויות בקרקע להקמת

document.docx17

ז'בוטינסקי כ-102ברח' שילמה שהחברה העובדה לאור וכן לבעלי7.5 ₪ מיליון פלס עו"ד ע"י המיוצגים הרוכשים קבוצת עם זה בעניין מחלוקת קיימת הקרקע.

חלקה של בקרקע זכויות לחברות אין תמורות104לטענתם לקבל זכאיות ואינן השיתוף במסגרת הסכם כי יוער, הזכויות. יופקדוממכירת כספי הרוכשים כי נקבע

בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט. המפרק הזמני פנה לנאמן – עו"ד גיא נוף לשם קבלת עדכון בדבר מצבו של חשבון הנאמנות, אולם האחרון לא הסכים למסור את הנתונים המבוקשים בנימוק שהמותבים הם הרוכשים ולא החברה. בנסיבות אלו, נכון למועד זה אין בידי המפרק הזמני מידע בדבר הכספים המצויים בחשבון הנאמנות וככל שהדבר

יידרש, תוגש בעניין זה בקשה לבית המשפט הנכבד.

בפרויקט הפרות/בעיות.28.3 קיימת קשה: להיתכנותבעיה מעבר יחידות מכירת של התב"ע הנוכחית מאפשרת בניית התכנונית של הפרויקט. דירות בחלקה 12-20 102

דירות בחלקה 82-96ובניית . החברה פנתה לפורום תכנון של הועדה המקומית104 קומות המחולק לשני נפחים המחוברים30של ר"ג בנוגע להצעה להקמת פרויקט בן

יח"ד. בפועל, במסגרת פורום תכנון שהתקיים בעיריית ר"ג )אגף250בלובי והכולל הנדסה – לשכת מהנדסת העיר( הוחלט שתיערך בדיקה לתמהיל יח"ד ובכל מקרה מס'

יח"ד – כל זאת כאשר אין130-140 לא יעלה על 102-104יח"ד בפרויקט ז'בוטינסקי באמור כדי לחייב את הועדה המקומית לאשר את המבוקש. חברת אור סיטי נדל"ן

יח"ד בחלקה 124מכרה בפועל בין 104 גריני סיטי מכרה וחברת ל-57 יח"ד62 המיוצגים ע"י עו"ד פלס, גריני104. לטענת מרבית הרוכשים של חלקה 102בחלקה

תוך שהיא נסמכת על עודפי זכויות הבנייה של102סיטי מכרה את הדירות בחלקה לטובת בנק מזרחי.102 )ככל שקיימים( ואף שעבדה את הזכויות של חלקה 104חלקה

את הפרה החברה כי פלס עו"ד ע"י שמיוצגים הרוכשים קבוצת טוענת בנוסף התחייבויותיה על פי הסכם השיתוף.

שלח עו"ד פלס הודעה על הפרה יסודית של הסכמי המכר והסכמי25.3.2016ביום .28.4 ההודעה נובעת גם מן העובדה שעל החברה לשלם למרשיו של הביטול עם לקוחותיו.

, דבר שהוא בלתי אפשרי בנסיבות31.5.2016עו"ד פלס עשרות מיליוני שקלים עד ליום יוער, כי מרשיו של עו"ד פלס מבקשים לקבל בחזרה את כספם כאשר העניין. עוד

יותר מ- ניתן לתת להם ממה100%המפרק הזמני הבהיר להם שבשום מקרה לא ששילמו.

צו איסור28.3.16המפרק הזמני )בכובעו כנאמן בהקפאת הליכים( ביקש וקיבל ביום .28.5 .[6דיספוזיציה כנגד בעלי הקרקע כדי למנוע מהם לממש את הקרקע ]בקשה מס'

document.docx18

מבדיקות שערך המפרק הזמני עולה בוודאות כי עדיף עשרות מונים למכור את שתי.28.6)ז'בוטינסקי וז'בוטינסקי 102החלקות ולא למכור כל אחת( 104 כמקשה אחת

הינה קטנה מאוד102. למסקנה זו סיבות רבות והעיקרית שבהן הינה שחלקה בנפרד ומכירה נפרדת שלה תיצור בזבוז של זכויות בנייה עקב צורך בקווי בניין. עוד יוער כי גם

.104 משתלבת בתוך חלקה 102בתכנון המקורי חלקה

מיליון ₪ ואולי100שווי הקרקע בשתי החלקות במאוחד יחד הינו גבוה ועשוי להגיע עד .28.7 אף יותר, כאשר הקרקע היא בבעלות הדיירים ולא בבעלות החברה, אם כי לחברה זכויות רבות בקרקע, הן בשטחים המסחריים והן מכוח תשלומים שהחברה ביצעה והן

מכוח הייזום.

רישום המקרקעין של חלקה .28.8 יולי 102נסח כי בחודש מעלה נרשמה הערת2012 ואילך נרשמו הערות אזהרה2012אזהרה לטובת גריני סיטי והחל מחודש אוקטובר

נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק מזרחי2014לטובת הרוכשים. בנוסף, בחודש מאי )א( ו-11 נרשמה הערה לפי סעיפים 2015על זכויותיה של גריני סיטי ובחודש אוקטובר

לפקודת המיסים לטובת מע"מ תל אביב על זכויותיה של גריני סיטי. לטענת בעלי12 הקרקע, אסור היה לחברה לשעבד את זכויותיה לבנק המזרחי לאור איסור שקיים על

שעבוד כזה בהסכם השיתוף.

עולה כי בחודש מרץ 104מעיון בנסח רישום המקרקעין של חלקה .28.9 נרשמה2012 ואילך נרשמו2012הערת אזהרה לטובת עו"ד גיא נוף )בנאמנות( והחל מחודש נובמבר

2016הערות אזהרה לטובת הרוכשים, לרבות אור סיטי נדל"ן. יוער, כי בחודש מרץ רשמה אור סיטי נדל"ן אינספור הערות אזהרה לטובתה, זאת ככל הנראה לנוכח ביטול ההסכמים ע"י הרוכשים לאחר שהחברה הפרה לטענתם את ההסכמים. יחד עם זאת, לנוכח העובדה שהחברה לא החזירה לרוכשים את כספם, נראה שאין להערות האזהרה

הנ"ל כל תוקף.

הגיש עו"ד פלס תגובה וביקש שלא להאריך את הצו לאיסור דיספוזיציה30.3.16ביום .28.10 . בתגובת עו"ד פלס נפרשת מסכת עגומה בדבר התנהלות החברות3.4.16מעבר ליום

ובעלת השליטה מול דיירי הפרויקט.

המפרק הזמני וצוותו קיימו פגישות רבות : היתכנות הפרויקט והמלצות המפרק הזמני.28.11 ועו"ד גיא נוף )הנאמן(102, ב"כ רוכשים של חלקה 104עם ב"כ הרוכשים של חלקה

חלקה של הרוכשים נציגות להיתכנות102ועם שונות אפשרויות הועלו במהלכן

document.docx19

עוד נעיר,הפרויקט באופן שייטיב עם כל הצדדים המעורבים ויצמצם את הפגיעה בהם. כי מטבע הדברים מפרק זמני ודיירים אינם בנויים למהלך תכנוני של שינוי תב"ע נקודתית או של פנייה לוועדה מחוזית לתכנון ובניה ועדיף שמהלכים תכנוניים שכאלה יבוצעו ע"ייזמים רוכש שיקנה את הקרקע. בפני המפרק הזמני הועלתה גם העובדה שקיימים שונים שמעוניינים לרכוש את שתי החלקות במאוחד ופנו לבעלי הזכויות, אך המפרק הזמני הבהיר להם שכל מכירה של הזכויות תבוצע אך ורק בהליך מסודר של פרסוםהמשפט בית אישור קבלת ולאחר בשמאות הסתייעות תוך הצעות להציע הזמנה לפרסום הזמנה שכזו. יתכן שבהליך כזה יהיה צורך לצרף כמשיבים בעלי הערות אזהרה

שמסרבים לאפשר את מכירת הקרקע.

)רובם104כפי שנמסר למפרק הזמני ע"י עו"ד פלס, ב"כ קבוצת הרוכשים של חלקה .28.12 המכריע(, רוכשים אלו מעוניינים למכור את זכויותיהם בחלקה לצד ג'. בפגישה שנערכה

נמסר למפרק הזמני כי הרוכשים חלוקים ביניהם102עם נציגות הרוכשים של חלקה בדבר המשך הפרויקט כאשר חלקם מעוניינים בהשלמתו וחלקם מעוניינים למכור את

זכויותיהם בחלקה.

בחלקה .28.13 פרויקט הקמת כי סבור הזמני לנוכח102המפרק אפשרית איננה בלבד העובדה שהתב"ע שהוגשה ע"י החברות להגדלת מס' יח"ד מתבססת על הקמת פרויקט

נסמכו על זכויות הבניה של102 יח"ד בחלקה 57-62משותף על שתי החלקות, כאשר אינם מעוניינים בהשלמת הפרויקט ומכאן104. במקרה זה, רוכשי חלקה 104חלקה

בלבד.102שאין כל דרך להוציא אל הפועל את הפרויקט בחלקה

לנוכח העובדה שהרוכשים הם בעלי הקרקע וחברת אור סיטי נדל"ן וחברת גריני סיטי.28.14הקרקע בעלי שרוב העובדה ולנוכח המנהלות החברות אלא הקרקע בעלות אינן מעוניינים במכירת זכויותיהם בפרויקט, סבור המפרק הזמני כי יש למכור את הזכויות

בפרויקט לצד ג' באחת מבין האפשרויות הבאות:

:בשני מהלכים נפרדים: מכירת הזכויות בפרויקט אופציה פחות מומלצת.28.14.1בלבד לצד ג' כאשר תמורת המכר )נטו(104האחד, מכירת הזכויות בחלקה

102. השני, מכירת הזכויות בחלקה 104תחולק לקבוצת הרוכשים של חלקה ולבנק102לצד ג' כאשר התמורה )נטו( תחולק לקבוצת הרוכשים של חלקה

מזרחי מכוח השעבוד שנרשם לטובתו )ככל שהוא תקף( וכן למס' רוכשים בחלקהשנרשמה102 לאחר ביטול בהסכמי החברה עם העסקה את ביטלו אשר

לטובתם הערת אזהרה, אך השיקים שנמשכו לטובתם ע"י החברה לא נפרעו

document.docx20

במלואם והערות האזהרה נותרו בעינן. יש לציין, כי אפשרות זו הועלתה על ידיבעיקר בשל החשש שתמורת המכר של שתי החלקות יחדיו104רוכשי חלקה

ותביא לפגיעה בהם. המפרק102תשמש לפירעון החובות הרובצים על חלקה הטמון הפוטנציאל את תממש לא זו בדרך החלקות מכירת כי סבור, הזמני

בפרויקט ותביא למכירת הזכויות במחיר נמוך.

לצדבמאוחד 102 ובחלקה 104: מכירת הזכויות בחלקה אופציה מועדפת.28.14.2 וקבוצת104ג' כאשר תמורת המכר )נטו( תחולק בין קבוצת הרוכשים של חלקה

בחלוקה שתיקבע מראש. מכירה זו תתאפשר בכפוף102הרוכשים של חלקה לטובת בנק מזרחי )ככל שהוא תקף(102לשחרור השעבוד שרובץ על חלקה

ולמחיקת הערות האזהרה שרשומות לטובת הרוכשים שביטלו את ההסכמים עם גריני סיטי אך לא שולמו להם מלוא כספם. במידה ולא יושג מראש הסדר בין בעלי הזכויות בשתי החלקות ביחס לאופן חלוקת התמורה נטו, ניתן יהיה לנהל על כך

הליך משפטי נפרד בעתיד.

דירה.28.14.3 בעתיד להם שתהא שמעוניינים זכויות בעלי מס' וקיימים הואיל להציע הצעות שתפורסם, מההזמנה אפשרות שכחלק לשקול ניתן בפרויקט, יתחייב הקבלן הרוכש למכור למס' מצומצם של בעלי זכויות דירה במחיר קבוע

מראש ולפי מפרט קבוע מראש.

בקשה מתאימה תוגש לבית המשפט הנכבד בהמשך, אליה יצורפו כמשיבים כל הצדדים.28.15 מס' הרוכשים, בנק מזרחי ו104 ו-102המעורבים, לרבות קבוצת הרוכשים בז'בוטינסקי

שביטלו את העסקה לאחר שנרשמה לטובתם הערת אזהרה, אשר לא102בז'בוטינסקי . שולם להם מלוא כספם

: מגדלי הצעירים )פרויקט שאיננו רלוונטי עוד(.29

מגדלי מגורים בני 2 תיאור הפרויקט שתוכנן:.29.1 יח"ד, מגדל אחד בן 486 קומות41 קומות מגורים. שניהם מעל 35מגורים והשני בן קומות מסחר ומשרדים, ומעל 5 5

חברה בתל אביב. 158 ברחוב מנחם בגין 6110 בגוש 404קומות מרתפי חניה. חלקה רלוונטית: אור סיטי נדל"ן וכן גב' ענבל אור.

, כך שהואהחברה יצאה מהפרויקט בהסכם מול קבוצת חג'ג' בבנייה.: סטאטוס.29.2למעשה איננו רלוונטי עוד כ"פרויקט פעיל".

document.docx21

זכויות: זכויות החברה.29.3 כל אין נדל"ן סיטי אור לחב' הזמני, ידיעת המפרק למיטב בפרויקט ו/או זכויות לקבלת כספים.

דירות2: לאחר בירור שערך המפרק הזמני נמצא כי בפרויקט זה יש זכויות החייבת.29.4 בנותיה הקטינות של הגב' ענבל אור. 2שרשומות ע"ש זכויותיהן של בנותיה בעניין

לבקשת המפרק29.3.2016הקטינות של הגב' אור, ניתן צו איסור דיספוזיציה ביום בתיק הקפאת ההליכים[. 14בקשה מס' הזמני ]

קבוצת20.4.2016ביום .29.5 ע"י הוראות למתן בקשה הנכבד המשפט לבית הוגשה ושות' לפיה ויינשטין הרכישה של הפרויקט המיוצגת ע"י משרד עוה"ד חג'ג', בוכניק

וזאת לאורמבוקש לממש את זכויותיהן של הקטינות בפרויקט בהתאם להסכם השיתוף כך שהחייבת היא זאת שפעלה בשם הקטינות וביצעה את התשלומים העיתיים

)עבורן מס' בפש"ר 27בקשה ביום 29664-03-16 בית20.4.2016(. קבע המשפט הנכבד כי הנו נעדר סמכות עניינית לדון בבקשה בשים לב שהבקשה עוסקת בענייניהן של קטינות ולא של החייבת. בהתאם לכך נראה כי קבוצת הרכישה תנקוט

בהליכים למימוש זכויותיהן של הקטינות בהתאם להסכם השיתוף ולדין.

0.211% שאוזכרה לעיל, לקטינה אחת זכות חכירה של 27בהתאם לנטען בבקשה מס' .29.6 מהמקרקעין במושע, אשר על פי הסכם השיתוף משקפים זכות להקמה ורישום של דירת

חדרים בכיוון מערב-צפון, קומה מס' 3מגורים רעיונית בת )דירה25 בבניין הצפוני זכות חכירה של 138 מהמקרקעין במושע, אשר על פי0.219%(. לקטינה אחרת

חדרים3הסכם השיתוף משקפים זכות להקמה ורישום של דירת מגורים רעיונית בת (. 152 בבניין הצפוני )דירה 27בכיוון מערב-צפון, קומה מס'

עוד נטען בבקשה כי החייבת ביצעה את כל התשלומים עבור הקטינות וכן ייצגה את.29.7

דירות בפרויקט כי הזכויות לשתי נראה פניו הקטינות בקבוצת הרכישה. לפיכך, על ולפיכךהרשומות על שם קטינות ו/או של החברות נרכשו בכספיה של החייבת

. יעתור הכונס הזמני בבקשה מתאימה בעניין

עו"ד יצחק חג'ג' הודיע למפרק הזמני כי מימוש הזכויות בשתי היחידות הנ"ל הינו דחוף.29.8 על מנת לקדם את בניית הפרויקט. עוד הודיע עו"ד חג'ג' כי מכח הסכם השיתוף בין בעלי הזכויות בפרויקט, הוא זכאי לשיטתו להוציא את הזכויות למכירה ללא הליך שיפוטי ובכוונתו לעשות כן באופן מידי. בגין הזכויות נרשם צו איסור דיספוזיציה כאשר המפרק הזמני דרש כי היתרה שתיוותר לאחר המכר תישמר בנאמנות ויקוים לגביה דיון נפרד

אליו יוזמנו כל המעורבים לרבות האפוטרופוסים הטבעיים של הקטינות.

document.docx22

: , ר"ג 86-88 פרויקט אור בקונגרס - רח' הירדן .30

קומות ובו 9בנין מגורים בן : תיאור הפרויקט שתוכנן.30.1 יח"ד ו-50 מקומות חניה51 בגוש261 ו- 257,259 מ"ר בחלקות רציפות 1,173ומרתף. הממוקם על מגרש בשטח

6181 . למעשה אין חובות בפרויקט, חברה רלוונטית: חב' אור בקונגרס בע"מ. קיימת היתכנות תכנונית ואין כל מניעה להמשיכו ללא קשר לחברה באשר היא כבר לא

צד.

אשר הוכן ע"י השמאית גב' עדינה גרינברג1.7.15בהתאם לדו"ח אפס ליום סטאטוס:.30.2וביום 2016הביצוע יחל ברבעון השלישי לשנת הוגשה בקשה לקבלת היתר21.5.15

בניה לפרויקט, אולם טרם התקיים דיון בבקשה. אדריכל הפרויקט הנו מר דני מועלם.הושלמה. הקרקע קלנסקי. רכישת ויובל דוידוב אבי עוה"ד ע"י מטופל הפרויקט

מהשלב התכנוני. 15%הפרויקט נמצא ב-

זכויות: זכויות.30.3 כל אין לחייבת ו/או לחברה כי עולה הזמני מבדיקה שערך המפרק דירות49 מסתמן שנמכרו 16.2.16בפרויקט זה. בהתאם לדו"ח כללי לפרויקט מיום

הדירות בפרויקט וכי בכספי התמורה נעשה שימוש לרכישת הקרקע ורישום50מתוך הערות אזהרה ע"ש הקונים ויתר הכספים מוחזקים בחשבון נאמנות בבנק מזרחי.

: אילו חברת אור סיטי ניהול ופיקוח בע"מ דמי ניהול ופיקוח והמלצות המפרק הזמני.30.4 )בפירוק זמני( המנהלת ומפקחת עבור הרוכשים את הפרויקט הנ"ל, לא הייתה נקלעת להליכי חדלות פירעון הרי שהייתה זכאית לדמי ניהול ופיקוח חודשיים בהתאם להסכם

₪ עד לסיום הפרויקט. ברם, הואיל ואין1,062,000הניהול והפיקוח בסך כולל של כ- ביכולתה של החברה הנמצאת בפירוק זמני להמשיך להעניק את שירותיה אשר עד כה

ממליץ20%ביצעה לקבוצה, הנאמנים ע"י שולם שכרה וכאשר התכנוני מהשלב ולצורך קידום הפרויקט להגיע להסכמות עם נאמני המפרק הזמני לטובת הרוכשים הקבוצה לסיום ההתקשרות בדבר ניהול ופיקוח באופן המיטבי לשני הצדדים תוך עריכת

התחשבנות והעברת ניהול ופיקוח הפרויקט לחברה אחרת אשר תיבחר ע"י הנציגות.

: ר"ג 3-5 רח' חורגין "- פרויקט "אור בעטרות.31

יח"ד, מקומות חניה וגן ילדים.58 קומות ובו 9בנין מגורים בן : תיאור הפרויקט שתוכנן.31.1דירות8. קרקע זו רשומה על שם בעלים של חברה רלוונטית: מרום סיטי בע"מ

document.docx23

שבנויות כיום על הקרקע בשני בניינים שונים. מדובר ברחוב קטן ליד שדרות ירושלים רכשה חברת מרום סיטי את הקרקע בעסקת מזומן תמורת סך2014ברמת גן. בשנת

מיליון ₪. על חשבון התמורה שילמה חברת אור מרום כ- 21של כ- מהתמורה80% עסקאות מכר שנחתמו8 ₪. יש לציין, כי מבין 5,008,091ונותרה לתשלום יתרה של

בעלי הקרקע, הושלמו במלואן שתי עסקאות מכר. בעלי הקרקע מיוצגים על ידי8עם רוכשי היחידות מיוצגים על ידי עו"ד יגאל דורון ועוה"ד של הפרויקט הואעו"ד עודד מור,

עו"ד אילן שרקון.

זה סטאטוס.31.2 ובכלל מן הכוח אל הפועל, להוציא את הפרויקט כדי תכנון. : בשלבי יח"ד על בסיס תכנית מופקדת רג/58לאפשר בניית , צריכה להיות מוגשת תב"ע53

בסמכות מקומית.

בפגישה שהתקיימה בין ב"כ המפרק הזמני לבין מר דני מועלם, אדריכל הפרויקט, מסר.31.3 יח"ד וזאת על בסיס58מר מועלם כי הוכנה על ידו בקשה לשינוי תב"ע נקודתית לבניית

( בניית2, מאפשר אזור הפרויקט )אזור 53. בהתאם לתכנית רג/53תכנית מופקדת רג/ )על פי נספח אזורי המכפיל(, כאשר במקרה זה מס'1:3.5מס' יח"ד לפי מכפיל של

(53 )א( לתכנית רג/6.2.4 דירות )לפי סעיף 6יח"ד המותר יחושב כאילו קיימות בהיתר יח"ד )לפי חישוב של 42ובסה"כ 2X 3.5 X 6 ד( ו-)ה(5.2.4(. בנוסף לכך, סעיפים(

כל תוספת בגין איחוד חלקות למגרש ששטחו עולה על16%מאפשרים שתי תוספות של מ"ר ובגין ייעוד שטח לצרכי חינוך )גן ילדים לדוג'( כבענייננו, כך שבסה"כ ניתן יהיה900

טרם אושרה, אך בפועל53 יח"ד. בעניין זה הבהיר מר מועלם, כי תכנית רג/58לבנות הוועדה המקומית ברמת גן פועלת על פיה וכל היתר שניתן לאחר מועד הפקדת התכנית

( ניתן על פי תכנית זו ושלמעשה, לא ניתנים היתרים המנוגדים לתכנית הנ"ל. כפי2014) שנמסר למפרק הזמני, התב"ע כלל לא הוגשה לאישור לנוכח התנגדות רוכשים להקמת

מאפשרת בין53גן ילדים בפרויקט. כפי שנמסר למפרק הזמני, אף על פי שתכנית רג/ יח"ד )לכל היותר, במידה שהתב"ע תאושר ויינתנו התוספות לפי סעיפים58 יח"ד ל- 42

יח"ד. 65)ד( ו-)ה( לתכנית(, מכרה החברה 6.2.4

לחברת מרום סיטי הייתה זכות לנהל לא ידוע על זכויות של החברה בפרויקט.: זכויות.31.4 ולפקח על בניית הפרויקט אולם לאור המצב הנוכחי, בכוונת הנציגות לשלול ממנה את

הזכות הזו.

document.docx24

כ- הפרות/טענות.31.5 של חוב קיים לעיל, כאמור לצורך5: הקרקע לבעלי ₪ מיליון שלמעשה כך חוללו השיקים אולם החוב להשלמת שיקים ניתנו הרכישה. השלמת

מהתמורה בלבד.80%שולמה לבעלי הקרקע כ-

מיליון ₪ בגין מס שבח שהחברה התחייבה1.176-בנוסף לאמור לעיל, קיים חוב של כ.31.6לשלם במקום המוכרים.

יחידות שלגביהן נחתמו הסכמי ביטול במסגרתם ביטלו7 רוכשים של 7כמו כן, קיימים .31.7 את החוזה בהסכמה וקיבלו שיקים מעותדים ע"ח ההשבה, שיקים אשר חלקם נפרעו, חלקם חוללו וחלקם טרם הגיע מועד פירעונם. היתרה לתשלום לכל שבעת המבטלים

טרם משפחות המבטלים 7 מיליון ₪ שטרם שולמו. הערות האזהרה לטובת 2.6הינה כ-שווקו בשנית לשבע משפחות חדשות. ואולם למרבה הצער הדירות נמחקו

אנשים35יתר על כן, התקבלה במשרד המפרק הזמני פנייה של נציגת קבוצה בת .31.8 ₪ בגין ביטול עסקאות על ידם - חלקם עם100,000שהחברה חייבת לכל אחד מהם

פניה נוספת בקשר לפרויקט זה נעשתה ע"י גב'שיקים שחוללו וחלקם ללא שיקים. ₪ כמקדמה אולם משהתברר לה כי הדירה100,000בשם יאנה צ'רניאק ששילמה

בעבורה היא חתמה על טופס הצטרפות כבר נמכרה למישהו אחר, ביקשה לבטל אתהעסקה וטרם קיבלה את כספי המקדמה בחזרה.

מסר עו"ד עודד מור24.4.2016: ביום היתכנות הפרויקט והמלצות המפרק הזמני.31.9 למפרק הזמני הודעה בדבר ביטול חלק מהסכמי המכר עם בעלי הקרקע בשל הפרות יסודיות של ההסכמים, אי תשלום התמורה, אי פירעון השיקים שנמסרו לבעלי הקרקע

בגין התמורה עבור הדירה והיכנסות החברה להליכי פירוק.

בנסיבות אלו, סבור המפרק הזמני כי ישנן שתי אפשרויות בעניין פרויקט זה:.31.10

ביטול הסכמי המכר עם הרוכשים ומכירת הדירות שהעסקאות בגינן.31.10.1 : במסגרת זו יוחזרו כספי התמורה לרוכשים בניכוי פיצוי מוסכם שישולםהושלמו

מיליון ₪( וכן יוחזרו17לבעלי הקרקע שהעסקה עימם לא הושלמה )מוערך בכ- המיסים בגין העסקאות שלא הושלמו )ככל ששולמו(. במצב זה ניתן יהיה להשיב

₪ וכל רוכש יהיה זכאי כמובן לנקוט בכל300,000לכל רוכש סך משוער של כ- האמצעים המשפטיים העומדים לרשותו כלפי כל צד ג' לשם קבלת פיצוי בגין נזקים שנגרמו להם, וכן להגיש הוכחות חוב כנגד החברה בגין יתרת החוב שתיוותר

כלפיהם.

document.docx25

ניתן יהיה : השלמת העסקאות והוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל.31.10.2 לבצע חלופה זו במידה ובעלי הקרקע יביעו נכונות להשלים את עסקאות המכר והרוכשים שיישארו בפרויקט יזרימו כספים נוספים על מנת להוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל. רוכשי הדירות המיוצגים ע"י עו"ד יגאל דורון הביעו נכונות לשלם סכומים נוספים ולכסות את החובות כך שניתן יהיה לצאת לבנייה. המפרק הזמני מעריך כי על פי אפשרות זו יהיה על כל רוכש שיישאר בפרויקט להוסיף סך

₪ או סכום אחר שייקבע, כאשר מתוך מלוא הכספים הנוספים250,000של כ- ₪ לרוכשים שלא יוכלו להיכלל בפרויקט בשל מכירת130,000שיוזרמו יחולקו כ-

כי סכומים אלה הינם משוערים בלבדדירות מעבר למקסימום המותר. יודגש, .בשלב זה

המפרק הזמני סבור כי בנסיבות העניין האפשרות שתיטיב עם הצדדים היא השלמת.31.11 הפרויקט תוך הזרמת כספים נוספים על ידי הרוכשים שיוותרו בפרויקט. בעתיד תוגש

בקשה מתאימה לבית המשפט.: בר"ג 3 פרויקט "אור בשדרה"- שד' הילד .32

יחידות דיור ושטחי מסחר, מרתפי חניה108: מגדל מגורים בן תיאור הפרויקט שתוכנן.32.1 : חברת גריני סיטי בע"מ. מיקום:החברה הרלוונטיתומבנה לשימור עם שטחי מסחר.

. זהו למעשה הפרויקט142 חלקה 6127 בר"ג, גוש 75 פינת ז'בוטינסקי 1-3שד' הילד השני העיקרי של החברות וגם הוא עמוס לעייפה בעיות משפטיות שייתכן ויולידו הליכים משפטיים עתידיים. מדובר בקרקע במקום יוקרתי ושקט ברמת גן אשר רשומה על שם

בעלי קרקע המיוצגים על ידי עוה"ד מוטי גירון ורענן בלטנר.

יחידות דיור, הוגשה תב"ע ל-74: בשלבי תכנון. בנוסף בקשה להיתר לבניית סטאטוס.32.2יח"ד שמתוכן אושרו 108 .16.5.2016 בלבד והוגש ערר אשר דיון בו נקבע ליום 90

יח"ד14 יח"ד בפרויקט )בנוסף ל – 97נוכח העובדה, כי קבוצת חברות אור מכרה כ- אותן התחייבה קבוצת אור למסור לבעלי הקרקע( כאשר על שתי יח"ד מתוכן נרשמו הערות אזהרה לטובת שני רוכשים שונים )הערות אזהרה כפולות על אותה יחידה( יש

יח"ד לפחות. 111 ל – 74צורך לאשר תכנית חדשה להגדלת מספר יחידות הדיור מ -

יח"ד, תוכנית108הוועדה המקומית לתכנות ובניה אישרה בעבר תוכנית להפקדה של .32.3 אשר נפלה מסיבות כאלו ואחרות ובשלב מאוחר יותר התוכנית הוגשה שוב. נכון להיום,

document.docx26

אושרה להפקדה על ידי הועדה המקומית בעיריית רמת גן תכנית להגדלת מספר יח"ד יח"ד(.108 יח"ד בלבד )ולא ל-90במקרקעין ל-

מישורים: האחד,.32.4 בשני בירן ענת עו"ד נציגות הקבוצה באמצעות פועלת זה בעניין באמצעות ערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב להגדלת

)כפי שכבר אושר בעבר( כאשר 108מספר היחידות בהתאם לתב"ע ל- יח"ד ביום עתיד להתקיים דיון בעניין בוועדת הערר. השני, הנציגות בודקת אפשרות16.5.2016

להגיש תכנית חדשה לוועדה המקומית בעיריית רמת גן ובמסגרתה לבקש להגדיל את יח"ד בין היתר באמצעות צמצום שטחי מסחר בפרויקט. 112מספר היחידות לכ-

לטענת חב' אור סיטי נדל"ן וכמפורט בדו"ח הקודם יש חובות לגבייה בסכומים: זכויות.32.5 מיליון ₪ שחלקם בגין דמי תיווך לענבל אור וחלקם בגין שכר יועצים. לטענת4.5של כ-

הרוכשים, מדובר בדרישות חסרות כל בסיס הן לאור העובדה כי לא כל הרוכשים חתמו על הסכם תיווך והן לאור העובדה כי לא מדובר בהסכם תיווך כלל. עוד נטען כי הדרישה

דירות המאושרות בתב"ע,74 דירות )מתוך 60לדמי תיווך יכולה להתייחס לכל היותר ל- מיועדות עבור בעלי הקרקע(. 14מתוכם

: חברת אור סיטי התקשרה עם בעלי הקרקע המיוצגים ע"י עורכי הדין הפרות/בעיות.32.6 דירות בנויות14מנחם גירון ורענן בלטנר בעסקת קומבינציה לפיה הם יהיו זכאים לקבל

יחידות קרקע בגובה14וכן ערבויות ביצוע – בשלב זה יש חובות לערבות ביצוע לאותן מיליון ₪ . 11של כ-

מיליון ₪ בגין מס1.5לטענת אנשי הכספים של החברה, קיימים חובות בסך של כ- .32.7 מיליון ₪ בגין התחייבויות לביצוע הקלוזינג. 1.5רכישה וכ-

של נציגות קבוצת הרוכשים המיוצגת ע"י עו"ד מימון אביטןטענות קשותבנוסף יש .32.8 74 יח"ד על אף שהתב"ע מאפשרת בניית 112כלפי החברה היזמית לפיה היא מכרה

הובטח לה על ידי עיריית רמת גן להתיר כמות2011יח"ד בלבד. לטענת החברה, בשנת גדולה של דירות אולם העיריה גררה את החברה בלך ושוב . עוד טוענים אנשי החברה כי עקב בחירות בעיריית רמת גן ועקב ההליכים נגד ראש העיר הקודם החלטות העיריה השתנו חדשות לבקרים. לבסוף החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה להתיר בניה של

דירות. בעניין זה נוצרה אפוא בעיה112 דירות בלבד, אלא שבינתיים שיווקה החברה 74חמורה של מכירת דירות מעבר למכסה התכנונית המותרת.

document.docx27

בפרויקט זה ישנן מספר קבוצות של נפגעים נוספים ובהם:.32.9

רוכשים שחתמו על הסכם ביטול, הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתם.32.9.1נמחקה והם טרם קיבלו את התמורה.

מספר יחידה

רעיונית

הסכם ביטולרוכש נכנסרוכש יוצא

מאיר ימיני.44 נמחקה הערת

אזהרה.

אלי מנחםאחזקות בע"מ.

עם הערת אזהרה

נפדו.2 המחאות, 15קיבל

צביקה מוזס.93 נמחקה הערת

אזהרה.

אביחי חסיד.עם הערת אזהרה

צ'קים.12קיבל לא הופקדו.9 חזרו, 3

של אישית ערבות קיבל ענבל.

מתייעץ עם עורך דין שלו.ניסים מרום.108

נמחקה הערתאזהרה

איגור בירנבויםעם הערת אזהרה

שווים.10קיבל צ'קים הראשון נפרע השני חזר.

רוכשים ששילמו את מלוא התמורה ונותרו ללא הערת אזהרה- מדובר על.32.9.2 מיליון ₪. 5.5מספר רוכשים שהעבירו לגב' אור סכומים מצטברים של כ-

מספר יחידהרעיוני

ת

רוכש יוצא שנותר עם

הערתאזהרה

רוכש נכנס ללא הערתאזהרה

הערות

היחידה נרכשה ע"י נינה ניצןאלון דן18 סוטו. טרם הושלמה עסקת

הביטול.

765,000₪שילם לכיסה של ענבל.

אסף55משולם

יקיר אבדייב.יהיחידה נרכשה ע"טרם הושלמה עסקת הביטול.

800,000₪שילם לכיסה של ענבל.

דרורית56 ראובן וערןלוי צדק

היחידה נרכשה ע"י גדעון ופלורט רוזוליו. טרם הושלמה

עסקת הביטול

705,000₪שילמו לכיסה של ענבל.

אין בעלים.61יחידה פנויה

נרכשה ע"י עופר לוק ביולי , בפברואר חתם על2015

הסכם ביטול

₪.770,000שילם הועבר לפרויקט אלוף

הניצחון ושילם עוד340,000.₪

עידן בן76אריה

היחידה נרכשה ע"י סיסיליה ופני סיבוני. טרם הושלמה עסקת

הביטול.

625,000₪שילמה לכיסה של ענבל. ועוד

₪ לאור סיטי100,000נדלן.

יהוא אבן87זהב

היחידה נרכשה ע"י ניצן יפרח.

טרם הושלמה עסקת הביטול. 250,000₪שילם

לכיסה של ענבל. לא השלים את הרכישה

document.docx28

והועבר לפרויקט אחר. יהוא אבן87

זהב היחידה נרכשה ע"י חגי משולם

ואירית וברק בסטר. טרםהושלמה עסקת הביטול.

820,000₪שילם לכיסה של ענבל.

מסיקה גיא107וויאינה

היחידה נרכשה ע"י ענת סיבוני.טרם הושלמה עסקת הביטול.

725,000₪שילם לכיסה של ענבל.

32.9.3.( יחידות2קיימות לפחות רוכשים עם רישום כפול של הערות אזהרה !(. רעיוניות שיש בגינן רישום כפול של הערות אזהרה

מספר יחידהרעיוני

ת

הערותהסכם ביטולרוכש נכנסרוכש יוצא

אהוד בר דוד50 עם הערתאזהרה

טל דינאלקרויטורו. עם הערתאזהרה

קיבל דוד בר חצי בערך

3/7מהכסף. צ'קים.

קרויטורו שילם725,000₪

לכיסה של ענבל.

דינה דשבסקי59 עם הערתאזהרה

אברהם ענו עם הערתאזהרה

אין כרגע נתונים לגבי הסכם

הביטול

שילם ענו אברהם 680,000₪

לכיסה של ענבל.

יש לציין כי בפרויקט זה טרם קיבל המפרק הזמני תמונה מסודרת על כספים המצויים.32.10 באי אלו חשבונות נאמנות. יש לציין כי פרויקט זה לווה ע"י משרד עו"ד קסוטו- נוף עד

. מאוחר יותר הועבר הליווי לעוה"ד דוידוב קלנסקי. עו"ד נוף לא הסכים61ליחידה ה- למסור לח"מ נתונים אודות חשבונות נאמנות בפרויקט זה בטענה כי הנהנים בחשבונות

הינם חברי הקבוצה שהם לקוחות משרדו ולא קבוצת החברות ו/או הגב' ענבל אור.

קיבל המפרק הזמני מכתב מעוה"ד המייצגים את בעלי הקרקע לפיו28.3.2016ביום .32.11 הגברת ענבל אור הפרה את הסכמי המכר בכך שלא עמדה בתשלומים ולא הנפיקה

. לטענת2015ערבויות שהיה עליה להנפיק מכח "הסכמי קלוזינג" שנחתמו בחודש יוני בעלי הקרקע, הם לא יימסרו את הקרקע לרוכשי היחידות עד שלא יתמלאו תנאי הסכםשל סך על פיקדון חילוט על גירון עו"ד הקרקע, בעלי ב"כ הודיע עוד הקלוזינג.

₪ שנועד להבטחת התחייבויותיה של חברת גריני סיטי בע"מ.200,000

לטענת נציגות קבוצת הרוכשים, בעלי הקרקע התנהלו בחוסר תום לב ולא חתמו על.32.12 כתבי שיפוי דבר שהביא לכך שהתב"ע לא אושרה בזמנו. לטענת הנציגות, בעלי הקרקע

כשהיא פנויה אולם לא פונו2014היו צריכים למסור את הקרקע כבר בחודש פברואר ממנה פולשים וצדדי ג'.

document.docx29

:עניינים נוספים הנוגעים לפרויקט זה

בהתאם לטיוטת חוות דעת שנערכה על ידי משרד השמאים גרינברג אולפינר לבקשת.32.13 נציגות הקבוצה, עולה כי הואיל ועל פי התב"ע הקיימת בנוגע למקרקעין, מאושרות

יח"ד108 יח"ד הרי שהיה ותאושר התוכנית להגדלת מספר היחידות ל- 74לבניה רק 10,440,000₪הדבר יצריך תשלום נוסף בגין היטל השבחה בסך של כ- כאמור,

.– עניין אליו תידרש נציגות הקבוצה בשלב מאוחר יותר

32.14.- בין שנע סכום של הפרש קיים השמאית, הדעת חוות לטיוטת בהתאם בנוסף, ש"ח בין עלות יח"ד אחת בפועל לבין עלות ליח"ד אחת אליה800,000 ל – 600,000

ברי, כי להשלמת הפרויקט קבוצת הרוכשיםהתחייבה קבוצת אור )כמחיר סופי!( תידרש לגיוס כספים נוסף מאת חברי קבוצת הרוכשים להשלמת סכומים הגבוהים

בהרבה מהסכומים אליהם התחייבה מלכתחילה קבוצת אור.

הזמני.32.15 המפרק והמלצות הפרויקט מס' : היתכנות קיימות זה לפרויקט בנוגע אפשרויות:

בעלי.32.15.1 יקבלו התמורה, מתוך כאשר ג' לצד במגרש הזכויות כל מכירת אופציה זוהקרקע את חלקם והיתרה תחולק בין קבוצת הרוכשים בפרויקט.

.איננה מקובלת על נציגות הרוכשים

מיליון ₪. יצוין כי30-33הוצאת בעלי הקרקע מן התמונה תמורת סך של .32.15.2 מפגישה שנערכה עם ב"כ בעלי הקרקע הודיעו האחרונים כי הם מעוניינים לקבל

דירות בנויות להן הם זכאים לטענתם עפ"י העסקה14את התמורה בגין אותן מיליון ₪. 3.5המקורית + יתרת חוב של כ-

השלמת העסקה במתכונתה המקורית. בפגישה שנערכה עם נציגות קבוצת.32.15.3 הרוכשים הודיעה הקבוצה כי ברצונה ובכוונתה להשלים את רכישת הקרקע נשואהדרושים הכספים לגיוס פועלת הנציגות הרכישה השלמת לשם הפרויקט.

(. מיליון 15₪בסך של כ- להשלמת עסקת הרכישה של המקרקעין )

המפרק הזמני סבור כי בפרויקט זה יש לעשות מאמץ לצורך שינוי.32.15.4 התב"ע והשלמת העסקה עם בעלי הקרקע כאשר בשלב מתקדם יהיה צורך לבחון את מנגנון הוצאת הרוכשים אשר לא יוכלו לקבל דירות בפרויקט

document.docx30

עוד סבור המפרק הזמני כי גם בעלי הקרקע. לאור המגבלות התכנוניות יצטרכו בסופו של יום לתרום את חלקם להשגת הסדר. ברור כי תהליך זה

ייקח זמן.

: בר"ג 20 פרויקט אלוף הניצחון .33

יח"ד וחניות. החברה הרלוונטית: 21מגדל מגורים בן : תיאור הפרויקט.33.1 חברת אור הניצחון סיטי נדל"ן. מיקום: רח' אלוף ר"ג, חלקה 20 בגוש 1033 ביום6158, . נחתם הסכם בין חב' גלובל לנדמרק- אלוף הניצחון בע"מ לבין חב' אור30.12.2015

סיטי נדל"ן. החברה המוכרת מיוצגת ע"י עו"ד גיל נבו. עפ"י ההסכם התמורה הכוללת נרשמה הערת אזהרה לטובת אור4.2.16ביום . ₪ + מע"מ16,380,000עומד ע"ס סיטי נדל"ן.

שלב קבלת היתר.: סטאטוס.33.2

מיליון ₪. כמו כן יש4.5לטענת אור סיטי נדל"ן קיימים חובות לגביה בסך של כ- : זכויות.33.3 יחידות )שנובעות מביטולי עסקאות(3החברה יכולה למכור עוד זכויות לדירות למכירה-

אבל החובות שלה לבעלת הקרקע גבוהים בהרבה משווי הקרקע של אותן יחידות.

עפ"י הסכם המכר בין הצדדים, הרוכשת צריכה הייתה לעמוד בלוח: הפרות/טענות.33.4תשלומים כמפורט להלן:

₪ בתוספת מע"מ ישולם במעמד החתימה על ההסכם.700,000סכום של .33.4.1סכום זה שולם ע"י החברה.

ישולם למוכר תוך 938,000סכום של .33.4.2 ₪ בתוספת מע"מ ימים ולא60 זה של 1.3.2016יאוחר מיום כי סכום נזכיר ₪ שולם למוכר רק938,000.

1בעקבות אחת מבקשות הפירוק, כאשר בית המשפט הנכבד הורה על הפקדת מיליון ₪ לבעלת הקרקע כתנאי למחיקת בקשת הפירוק. כידוע, הכסף להפקדת

מיליון ₪ הושג ממכירת דירה בפרויקט ברחוב הושע בתל אביב למר עופר1ה- אשר לרכיבלוזון )הדירה עליה נרשמה הערת אזהרה לטובת מר שלי נרקיס(.

.אשר חולל 14.4.2016המע"מ בגין התשלום השני, ניתן למוכר שיק ליום בנסיבות אלה כבר עתה מצויה למעשה הרוכשת, חב' אור סיטי נדל"ן בהפרה שכן

שלח עו"ד גיל נבו18.4.2016אין ביכולתה לשלם את רכיב המע"מ. יצוין כי ביום מכתב מתאים ובו הוא נותן הודעה על ההפרה ודורש את תיקון ההפרה.

document.docx31

בסך .33.4.3 התמורה מע"מ 14,742,000יתרת בתוספת ₪ להיות צריכה ד ליום חודשים מיום חתימת ההסכם דהיינו ע5משולמת למוכר עד ולא יאוחר מ-

30.5.2016 .

17.3הנה כי כן, לחברה יש למעשה יתרת חוב להשלמת רכישת הקרקע בסכום של כ- .33.5 יש לציין כי מבדיקה. מיליון ₪ בלבד1.7 שולם עד כה ע"ח רכישת הקרקע כ- .מיליון ₪

וכי אין כל כספים חשבון אין לפרויקט חשבון נאמנותשערך המפרק הזמני עולה כי .נאמנות כלשהו המיועד לפרויקט זה

יצוין כי בפרויקט ישנם גם מספר נפגעים נוספים שהעסקאות עימם בוטלו ובהם:.33.6

אותה חסויה, בשם שושנה ארוילי שבנה, עו"ד משה ארבלי אשר פעל.33.6.1 ₪ לצורך רכישת דירה בפרויקט. נזכיר764,000כאפוטרופוס שלה שילם סך של

כי לטענתו של עו"ד ארבלי, ניתנה הוראה מפורשת לשמור על כספי החסויה עדלו הובטח כי ידו על נטען עוד הדירה. לרכישת בית המשפט אישור לקבלת ביום נאמנות. בחשבון ישמרו הכספים כי החברה מטעם עו"ד ע"י במפורש

בית המשפט לענייני משפחה ביטל את חוזה קניית הדירה ע"י החסויה.7.3.2016לאחר הכספים בחזרה. וביקש את עו"ד ארבלי לחברה פנה לאמור בהתאם

שיקים כאשר השיק הראשון ע"ס3מאמצים העבירה ענבל אור לעו"ד ארבלי ₪ לא כובד וברור כי גם שני השיקים הנוספים לא יכובדו. 400,000

בביהמ"ש לענייני18.4.2016בעניינה של החסויה ארוילי, התקיים דיון ביום .33.6.2 [.23475-10-15א"פ משפחה בת"א אליו התייצבה גם נציגת המפרק הזמני ]

באותו דיון לא חסך בית המשפט הנכבד )כב' השופט ארז שני( את ביקורתו על כל המעורבים בעסקה לרבות בנה של החסויה, החברה וגם הבנק. בצעד חריג, הורה

בית המשפט לענייני משפחה לפרסם את החלטתו.

נוסף בשם דוד נחמיאס,.33.6.3 נושה זה פנה למשרד המפרק הזמני בפרויקט ₪ כתשלום עבור רכיב הקרקע600,000המיוצג ע"י עו"ד פיינה, שהעביר לדבריו

כאשר לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה ואף לא נחתם עמו הסכם מכר בשלכי למחרת העברת הכסף התפוצצה פרשת ענבל אור. כנגד העברת העובדה

הכספים, נמסרה למר נחמיאס ערבות אישית של הגב' ענבל אור.

עוד קיימים מספר רוכשים שביטלו עסקאות ושילמו סכומים שונים:.33.6.4

document.docx32

₪ וביטלו את העסקה. 100,000חיים וריטה מילגרום שילמו .33.6.4.1 ₪ וביטל את העסקה. 100,000בן זנתי שילם .33.6.4.2 ₪ וביטלו את העסקה. 100,000לודמילה וסמיון גרבר שילמו .33.6.4.3 ₪ וביטל את העסקה. 250,000ציון פז שילם .33.6.4.4 ₪ וביטל את העסקה. 170,000ארז גנור שילם .33.6.4.5

הזמני.33.7 המפרק והמלצות הפרויקט הפרויקט: היתכנות היתכנות בחינת במסגרת נערכו מספר פגישות הן עם בעלי הזכויות הקרקע באמצעות ב"כ עו"ד גיל נבו והן עם

עוה"ד המייצגים את רוכשי הזכויות בפרויקט.

מהיר.33.7.1 ימצא מתווה לא כי באם הוא סבור הזמני, לדאבונו של המפרק ביטול אחת: התוצאה תהא הרוכשים, ע"י והן הקרקע בעלי ע"י הן שיוסכם ההסכם ע"י בעלי הזכויות בקרקע והשבת הכספים ששולמו עד עתה ע"ח רכישת

מיליון ₪( בניכוי פיצוי מוסכם. 1.7הקרקע )כ-

לעניות דעתו של הח"מ האפשרות של ביטול ההסכם הינה ריאלית הרבה.33.7.2 יותר בנסיבות המקרה וזאת לאור הפערים הגדולים בין הצדדים שנובעים מכך

10 כ-שלמרות שהחברה אמנם גבתה סכומים ניכרים מהרוכשים ע"ח התמורה ) מיליון ₪ שולם לבעלי הקרקע. נדגיש כי1.7, רק חלק קטן של כ- מיליון ₪ !!!(

מלבד העובדה כי גם כיום מצויה למעשה החברה בהפרה )עקב אי תשלום רכיב קרי 2016 לסוף חודש מאי המע"מ על התשלום השני(, הרי שעפ"י ההסכם עד

מיליון ₪, דבר17.3בתוך כשלושה שבועות – על החברה לשלם סכום של כ- שאינו סביר בנסיבות שנוצרו.

משיחות והתכתבויות עם מספר רוכשים הוצע על ידם מתווה מסוים שלעניות.33.7.3מיליון ₪ בגין3.1דעתו של הח"מ אינו מעשי. מתווה זה כולל תשלום של כ-

של תשלום הוספת הפירעון. זמן הגיעו שטרם ו/או שבוטלו רוכשים תשלומי ₪ לפי 200,000 יחידות –מהווה תוספת של כ- 17 מיליון ₪ ומכירת יתר3.4

מיליון ₪. 7-9 דירות( בתמורה כוללת של כ- 4הדירות בפרויקט )

יגויס סכום של כ- .33.7.4 -13.5מעבר לעובדה כי גם בהערכה אופטימית שכזו מיליון ₪ הדרוש להשלמת הרכישה. שהרי17.3 מיליון ₪ לעומת סכום של 15.5

על התבססה הדירות למכירת "הערכה" בנויותאותה "זכויותדירות על ולא לבניה". לצורך בניית הדירות - יש צורך במימון להשלמת הבניה – דבר שכיום אין

לו פתרון.

document.docx33

קיימו פגישה עם4.5.2016למרות זאת, הרוכשים לא אמרו נואש וביום .33.7.5 וביצוע רכישת הקרקע לבחון השתלבותם בהשלמת מנת מיתר על ח. חברת

דירות4 דירות שלא נמכרו+ 4 דירות )8הבניה תוך שינוי המתווה על ידי הצעת ימים נוספים על מנת לבצע את כל90של דיירים(. הרוכשים מבקשים שהות של

הבדיקות הדרושות להשלמת תהליך המתווה.

יום המבוקשת על ידי90הגם שהח"מ איננו מתנגד למתן אותה אורכה של .33.7.6הרוכשים, הרי שהדבר דורש הסכמה של בעלי הקרקע.

: פרויקט פועלי הרכבת, גבעתיים.34

38 יח"ד לפי תמ"א 12 קומות ובו 7: פרויקט לבניית בניין בן תיאור הפרויקט שתוכנן.34.1הרכבת גוש 25ברח' גבעתיים, חלקה 6168, וחלקה 378/1, החברה378/2 .

עו"ד עופרה קיים מייצגת את בעלי הקרקע.. חברת אור סיטי נדל"ןהרלוונטית:

יצוין כי הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובת אור סיטישלבי היתר ותכנון.: סטאטוס.34.2 מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר שהופקד בידי בעלי הקרקע 23.3.2016נדל"ן נמחקה ביום

מבעוד מועד למטרה זו.

מיליון ש"ח בגין פרויקט זה3.2לטענת החברה, היא זכאית לקבל סך של כ- : זכויות.34.3מיליון ₪ ששולם על ידה לבעלי הקרקע על חשבון הסכמי2.5המורכב מסך של כ-

₪ בגין החזר מס רכישה ששילמה450,000המכר שלא הושלמו, ומסך של כ-כי החברה מנתונים שהתקבלו במשרד המפרק הזמני עולה החברה לרשויות המס.

מיליון2.5 ₪ בגין מס רכישה ובסה"כ כ-450,000 מיליון ₪ ו-2שילמה מקדמה של כ- .₪

אשר נחתם בין הצדדים10.11.2015: עפ"י נספח להסכם המכר מיום הפרות/טענות.34.4ביום 10.3.2016ביום במקור להתבצע אמורים שהיו תשלומים נדחו9.3.2016,

בכפוף להגדלת סכום הפיצוי המוסכם לסך10.4.2016בהסכמת הצדדים וזאת ליום ₪. עוד נדחו מועדים לתשלום מע"מ ומס שבח. הואיל והחברה לא1,750,000של

עמדה גם במועדים המוארכים )שיקים שניתנו למס שבח חוללו(, בוטל ההסכם ע"י בעלי 23.3.2016הקרקע אשר מבקשים כיום למכור את הזכויות בפרויקט וכן נמחקו ביום

)יום אחד בלבד לפני מתן צו הקפאת ההליכים( הערות האזהרה שהיו רשומות לטובתהחברה.

document.docx34

יש לציין, כי התקבלו במשרד המפרק הזמני פניות מטעם רוכשים אשר רכשו מהחברה.34.5 ₪.100,000יחידות רעיוניות בפרויקט זה ושילמו דמי הצטרפות בסך של

כאמור לעיל, הסכמי המכר בין בעלי הקרקע לחברה בוטלו : המלצות המפרק הזמני.34.6 ונמחקה גם הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת החברה. עו"ד קיים הודיעה למפרק הזמני כי בכוונת מרשיה להוציא את הקרקע למכירה. המפרק הזמני שיגר לעו"ד קיים

במסגרתו טען כי לחברת אור סיטי מגיע מן המכירה27.3.16מכתב בעניין זה ביום מיליון ₪ )בגין הכספים ששולמו ע"י החברה לבעלי הקרקע( ונענה ביום2.2החזר של כ-

ע"י עו"ד קיים כי בכוונתה לקדם את מכירת המגרש לצד ג'. הסכום המדויק28.3.16שיוחזר לקופת הפירוק שנוי במחלוקת בדבר גובה הפיצוי המוסכם.

הגישה עו"ד קיים לתיק הפירוק של אור סיטי נדל"ן בקשה למתן14.4.2016ביום .34.7 הוראות במסגרתה ביקשה לאשר את ביטול הסכם המכר עם החברה ולהשיב לידי קופת

₪ בלבד מתוך התקבולים ששולמו לרוכשים ע"י צד ג' עבור250,000הפירוק סך של מס' )בקשה בפר"ק 34רכישת המקרקעין כן התבקש כבוד בית59196-03-16 .)

המשפט להורות למיסוי מקרקעין לבטל את עסקת המכר ולהשיב לקופת הפירוק את מלוא הסכום ששולם ע"י החברה בגין מס שבח ולהורות על ביטול החיוב במס רכישה. בנוסף התבקש כבוד בית המשפט להורות למע"מ להשיב לקופת הפירוק את סכום

6.4.2016המע"מ ששולם ע"י החברה, ככל ששולם. במסגרת הבקשה צוין, כי ביום 11.5חתמו בעלי הקרקע על הסכמים למכירת הקרקע לצד ג' בתמורה לסך כולל של

3מיליון ₪. לטענת עו"ד עופרה קיים, הרוכש החדש אף הפקיד בידיה פיקדון בסך של מיליון ₪ על חשבון התמורה.

, על המפרק הזמני להגיש תגובה לבקשה זו עד18.4.2016בהתאם להחלטה מיום .34.8 . המפרק הזמני סבור שמכירת הקרקע בפזיזות לא תביא למקסום15.5.2016ליום

מיליון ₪ אינו ממצה את הפוטנציאל11.5התמורה ושלמעשה, סכום התמורה בסך של התקיימה פגישה במשרדו של המפרק17.4.2016שבקרקע. בהקשר זה יצוין, כי ביום

הזמני בנוכחותה של עו"ד קיים ועו"ד אלי סומך המייצג צד ג' שהתעניין ברכישת הקרקע מיליון ₪. כפי שנמסר לב"כ המפרק הזמני ע"י עו"ד קיים, לאחר13בתמורה לסך של

שהעבירה לעו"ד סומך טיוטה של הסכם מכר, הצעה זו ירדה מן הפרק. על אף שהצעה מיליון ₪ אינו משקף11.5זו לא השתכללה לכדי הסכם, ניתן להסיק מכך שהסך של

את שוויה האמתי של הקרקע ושניתן להשיא את התמורה באמצעות מינוי המפרק הזמני ועו"ד קיים ככונסי נכסים במינוי משותף, פרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הקרקע

וקיום הליך התמחרות כדין אשר יביא למקסום התמורה.

document.docx35

המפרק הזמני יגיש תגובה מפורטת ומנומקת לבית המשפט הנכבד בתוך המועד שנקבע.34.9לכך.

כספי.34.10 כי יוצע בעלי הקרקע, לבין החברה בין כספי התמורה חלוקת לאופן באשר התמורה יופקדו בחשבון נאמנות שייפתח על ידי כונסי הנכסים ולאחר מכירת הקרקע לצד ג' באישור בית המשפט הנכבד, תוגש בקשה מתאימה בדבר גובה הפיצוי המוסכם

שיחולט מסכום ההחזר שמגיע לחברה מבעלי הקרקע.

הכספים שיתקבלו בגין פרויקט זה ישמשו להחזר הכספים )כולם או חלקם( לרוכשים.34.11ידי על להם הוחזר לא וכספם בפרויקט רעיוניות יחידות עבור כספים שילמו אשר

החברה, הכל באישור בית המשפט הנכבד.

: תל אביב 6 פרויקט צ'לנוב .35

יח"ד ושטחי מסחר ומרתף וחניה בממוקם22פרויקט לבניית בניין ובו תיאור הפרויקט:.35.1בגוש 5בחלקה מדוברמגדלאור מקבוצת ענבר אור.. החברה הרלוונטית: 8941

. הבעלים הינה חברת עתידים38במגרש עליו קיים מבנה להריסה בהתאם לתמ"א הגדוד העברי בע"מ אשר מכרה את הקרקע לחברי קבוצת הרכישה אשר מינו בהסכםעו"ד אילן שרקון כנאמן הקבוצה. קבוצת הרכישה אורגנה השיתוף את משרדו של

ונוהלה ע"י החברה.

שלבי אישור היתר בנייה. : סטאטוס.35.2

מיליון ₪. לא ידוע למפרק הזמני1.5לטענת החברה, יש לה זכות לקבלת כ- : זכויות.35.3על זכויות נוספות.

מגדלאור אשר הפרות/בעיות.35.4 לחברת שניתנה אופציה מומשה הפרויקט, במסגרת : צריכה הייתה התמורה לתוקף, שנכנס המכר הסכם לפי הקבוצה, לחברי סוחרה להשתלם בשלושה תשלומים. הראשון והשני שולמו אך התשלום השלישי נדחה ולבסוף

ידי חברת מגדלאור.5.5לא שולם. סך של . מיליון שקלים היה אמור להשתלם על . 29.2.16הקלוזינג היה אמור להתקיים ביום

document.docx36

דמי.35.5 בעבור ופנטהאוז חנויות שלוש עם להישאר אמורה הייתה מגדלאור חברת . אחד הרוכשים הסכים לרכוש את הזכויות בקרקע בגיןאשר לא שולמוההצטרפות

לרכישת השלישי התשלום את להחמיץ שלא מנת על החנויות ושלושת הפנטהאוז נסגרה העסקה בצורה שונה כך שכל אחד מן הרוכשים2016הקרקע. בתחילת מרץ

בהסכם נאלץ להשלים ממקורותיו הוא את החלק היחסי בתשלום שחברת מגדלאורהייתה אמורה לשלם.

. מיליון שקל אך שיקים אלה5.1חברת מרום סיטי העמידה שיקים להבטחת החוב של .35.6מיליון שקל שמורכבים מחוב של 2.8חוללו. חוב זה הצטמצם לסך של כ- מיליון2.3

שקל התחייבות שמגדלאור התחייבה להפקיד אצל500,000שקל ובתוספת חוב של רוכשים שביטלו4קיימים בא כח בעלי הקרקע עו"ד רועי מקוב בגין פיקדון למיסים.

מיליון שקל. 1.5עסקאות ועלולים לטעון לחוב של

התקיימה פגישה במשרדי המפרק עם עו"ד אילן שרקון המשמש כנאמן18.4.16ביום .35.7במידע בהתאם אומת הזמני אשר נמסר מהמפרק למידע אשר הפרויקט. בהתאם

לספרי החברה, לחברות אין זכויות בפרויקט ואף לא זכות לניהול ופיקוח.

הנ"ל מנוהל באופן עצמאי ע"י: הפרויקט היתכנות הפרויקט והמלצות המפרק הזמני.35.8ימשיך הפרויקט אילן שרקון. לפיכך, עו"ד ובאמצעות המפרק הזמני חברי הקבוצה להתנהל באופן זה והמפרק הזמני יושיט כל סיוע שיידרש ויעביר את ניהול הפרויקט

לחברת ניהול ופיקוח שתיבחר על ידי הקבוצה ולאחר התחשבנות מסודרת.

: ר"ג 91-93 פרויקט "אור בירדן" - הירדן .36

ברח' הירדן 38/2עסקינן בפרויקט תמ"א : תיאור הפרויקט שתוכנן.36.1 בר"ג,91-93 . בעלי הקרקע מיוצגים ע"י משרד עו"ד הרצוג, פוקס6180 בגוש 172 ו- 171חלקות

נאמן. הפרויקט שתוכנן, אילו הייתה נרכשת הקרקע, הנו הריסה של המבנה הקיים יח"ד .55ובניה מחדש תוך איחוד חלקות ובניית בנין בן

למעשה לא נחתם הסכם עם בעלילאחר בחינת המסמכים הרבים ברור כי : סטאטוס.36.2ביום הקרקע בעלי6.1.15!!! בין אופציה( )הסכם בלעדיות הסכם נחתם

הדירות/הקרקע לבין חברת אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ לצורך ביצוע

document.docx37

. התקיים מו"מ מתקדם כולל החלפת טיוטות אולם בסופו של דבר38/2פרויקט תמ"א עקב התפוצצות הפרשה במס הכנסה, ההסכם לא נחתם עם החברה שבפירוק.

כאמור, אין לחברות שבפירוק או לחייבת זכויות במקרקעין. זכויות:.36.3

: כאמור לעיל, לא נחתם כלל הסכם למרות שנוהל מו"מ מתקדם. הסכם הפרות/בעיות.36.4נרכשה לא הקרקע ואולם לעת מעת הוארך סיטי אור לחברת שניתן הבלעדיות והאופציה פקעה. בין לבין שיווקה החייבת והחברה שבפירוק דירות רעיוניות בפרויקט

דמי הצטרפות בסך שונים מרוכשים ₪ כל אחד. כאמור, החברה100,000וגבתה שיווקה זכויות בפרויקט לרוכשים מבלי שבכלל נחתם הסכם מול בעלי הקרקע. יוער כינוספות בפרויקט. דירות חלק מבעלי הדירות שילמו אף הם דמי הצטרפות לרכישת בכוונת החייבת היה לחתום על ההסכם עם בעלי הקרקע בשם החברה הציבורית, אור

סיטי החזקות בע"מ - ובכך לבצע את העסקה.

המפרק הזמני קיים פגישה עם מספר רוכשים ובעלי דירות בפרויקט אשר מיוצגים ע"י.36.5 עו"ד כפיר אוליאל. בהתאם למידע המצוי בידי המפרק הזמני, החברה שיווקה בשלב

דירות בפרויקט וגבתה דמי הצטרפות בסך 33ראשון ₪ מכל אחד. דהיינו,100,000 מיליון ₪ אשר יועדו לבעלי הקרקע אך "נבלעו" בקופת חברת אור סיטי נדל"ן.3.3

שלא ביטלו את הצטרפותם לפרויקט. ודוק, עסקינן ברוכשים

מעבר לכך, אצל המפרק הזמני התקבלו פניות רבות נוספות ביחס לפרויקט זה. מסתבר.36.6 )פרט רוכשים נוספים113כי החברה שיווקה את הפרויקט הנ"ל באופן אינטנסיבי ל-

₪ ואשר ביטלו לפני100,000 שצוינו לעיל( אשר שילמו כ"א דמי הצטרפות בסך 33ל- לאמור, בחזרה. כספם את לקבל וביקשו לפרויקט חודשים את הצטרפותם מספר

מיליון ₪ לעיל, סך של 3.3החברה חייבת מעבר ל- ₪ נוספים11,300,000 לרוכשים אשר ביטלו את הצטרפותם לפרויקט ולא קיבלו את כספם בחזרה. כמו כן, קיימים רוכשים שונים אשר מציגים אישורים על תשלומי דמי הצטרפות ושמם כלל לא מצוין במסמכי החברה שמי שהצטרפו לפרויקט. כך שעד למועד הגשת תביעות חוב

ובירור מעמיק לא ניתן להעריך מה חוב החברה בגין פרויקט זה.

החייבת חתמה ערבות אישית לעשרות רבות של רוכשים אשר שילמו דמי הצטרפות בסך.36.7100,000 .₪

document.docx38

לפחות .36.8 "נמכרו" זה בפרויקט ונגבו146דהיינו, לזכויות הבטחות בסך זה פרויקט בגין הצטרפות דמי ששילמו מהנפגעים

14,600,000₪ לפחות רצ"ב הופקדו. היכן ידוע לא אשר לדו"ח זה טבלה מרכזת את כמות הרוכשים / הנפגעים המינימלית של

הנפגעים בפרויקט זה. עד שהתבררה עובדה זו סברו המפרק146 משפחות נפגעו מקריסת קבוצת500 עד 450הזמני ואנשי צוותו שכ-

כמות כי כיום ברור זו, עובדה התבררות לאור נדל"ן. סיטי אור משפחות. 600הנפגעים בכלל הפרויקטים עולה על

1 כנספח העתק טבלת הרוכשים ששילמו דמי ההצטרפות בפרויקט הירדן, מצ"ב לדו"ח זה.

: ברור כי אין כל היתכנות לפרויקט זה. באופן תיאורטי ניתן לתבוע היתכנות הפרויקט.36.9

פיצויים מבעלי הקרקע בהתאם לחוק החוזים )תרופות בשל הפרת חוזה(, התשל"א-1970.

: 18 פרויקט מציצים- הושע .37

הפרויקט.37.1 הושע תיאור ברח' פרויקט בבקשה. 18: במקור נכלל לא זה פרויקט שהגישה בזמנו החברות. פרויקט זה מצוי במקום יוקרתי הקרוב לשפתלהקפאת הליכים

ידי חברת מציצים הים בצפון תל אביב. מדובר בקבוצה של רוכשים שהתארגנה על נדל"ן בע"מ, אשר לא צורפה מלכתחילה לבקשה להקפאת הליכים. הקרקע רשומה

כיום על שם חברי הקבוצה אשר מיוצגים כיום ע"י עו"ד עופר שפירא.

כאשר ספק אם9.7.2016 שעתיד לפקוע ביום 2015 קיים היתר בניה מיולי : סטאטוס.37.2ניתן יהיה לחדשו לאחר מכן.

יש לציין כי עסקינן בפרויקט שאמנם אורגן על ידי הגב' אור ו/או מי מחברותיה זכויות:.37.3 אולם ארגון הקבוצה הסתיים לפני מספר שנים כאשר הזכויות בקרקע נרשמו כבר על

מיליון ₪ מהפרויקט. כמו כן לגב'8-9שם הרוכשים. לחברה יש זכות לקבל סך של כ- שכבר נמכרה על ידה לכאורה7ענבל אור זכות רעיונית לדירת מיני פנטהאוז בקומה

למר נרקיס וכן למר עופר לוזון.

document.docx39

מיליון 7.5₪: יש דירה בפרויקט שנמכרה הן לשלי נרקיס כנגד חוב של הפרות/טענות.37.4 מיליון ₪.ניתן לקרוא לדירה3ולאחר מכן לעופר לוזון שכבר שילם ע"ח התמורה סך של

זו "דירת המריבה". הפרטים בעניין זה כבר הובאו לידיעת בית המשפט הנכבד במהלך בקשה שהגיש מר לוזון. השווי המדויק של הזכויות של הזכויות בדירת המריבה כיום איננו

מיליון שקלים. הזכויות אף משועבדות לכאורה בשעבוד8-10ידוע אך ייתכן והוא נע בין מיליון ₪. ברור כי מכירה של הזכות נכון2.5ראשון לבנק הבינלאומי בסכום של כ-

להיום לא תוכל לכסות את כל החוב הנטען על ידי ה"ה נרקיס ולוזון ואת החוב לבנקהבינלאומי המיוצג ע"י עו"ד רמי מנוח.

מציצים נדל"ן בע"מ. כמו כן יש הליכים של אדם בשם יוסי דינה כנגד ענבל אור וחב'.37.5ידי בעלת השליטה מדובר בישראלי המתגורר בארה"ב אשר טוען כי הולך שולל על

מיליון ₪ בגין עסקה למכירת זכויות בבניין ברחוב הושע 25ותובע ממנה סך של 18 ברמת גן. הסכסוך הועבר לבוררות לפני כבוד השופט בדימוס אורי שטרוזמן. מר דינה מגולל בתביעתו מסכת של מעשי מרמה שבוצעו לטענתו ע"י הגב' ענבל אור כאשר עד

מיליון שקל והבנייה טרם החלה. 13.7כה שילם כ-

והמלצות המפרק הזמני.37.6 בית המשפט: היתכנות בפני ועומדת תלויה בימים אלה הנכבד בקשה דחופה למתן הוראות שהגישה נציגות הפרויקט בעניין מכירת זכויות הגב'

-29664-03 בת. פש"ר 14בקשה מס' ענבל אור לפי הסכם השיתוף במקרקעין ]יצא לדרך במהירות[.16 יש היתכנות גבוהה להשלמת הפרויקט בתנאי שהפרויקט

והיתר הבניה לא יפקע. המפרק הזמני הציע לנציגות הדיירים לצאת מיד לדרך תוך כדי ש"דירת המריבה" תשתתף בפרויקט כדירה לכל דבר ועניין תוך מימון עלויות הבניה ע"י ה"ה נרקיס ולוזון באופן יחסי. עוד הציע המפרק הזמני כי הדירה תמומש בהמשך לאחר

ששוויה יאמיר אם וכאשר הבניה תתקדם.

אפשרות אחרת הינה שקופת הפירוק תקבל בהקדם מנציגות הדיירים והבנק המלווה סך.37.7 מיליון ₪ המגיע לקופת הפירוק וקופת הפירוק תצא מהתמונה לחלוטין תוך8.5של כ-

אופציה זו הינה לכאורה האופציהשהבניין ייבנה בשיתוף עם בעלי דירת המריבה. המיטבית עבור קופת הפירוק.

בשלב זה אישר בית המשפט הנכבד אורכה לצדדים להגשת תגובות לבקשה וזאת עד.37.8בית8.5.2016ליום לכותלי מחוץ להסדר להגיע ניסיונות נעשים במקביל, כאשר

נשכרים יצאו המשפט הנכבד שיאפשר את המשך הפרויקט באופן שבו כל הצדדים

document.docx40

לרבות שני הטוענים שיקבלו את מלוא כספם ואף קופת הפירוק. ככל שניסיונות אלה לאיצלחו, לא יהיה מנוס אלא לדון בבקשה שהוגשה.

: רמת גן 1 פרויקט הדר .38

פרויקט ברח' הדר תיאור הפרויקט שתוכנן.38.1 פני הגבעה 1: פינת הידוע33 בר"ג וחצי קומות מעל קומה מפולשת8 להקמת בנין מגורים בן 6205 בגוש 137כחלקה חברות רלבנטיות: אור פסגות נדל"ן יח"ד, מקומות חנייה ושטחי שירות. 21הכולל כ-

.הפרויקט הנ"ל לא נזכר בבקשה להקפאת הליכים בע"מ ואור סיטי הנדסה. חברת אור פסגות נדל"ן בע"מ הינה חברה שמלוא מניותיה מוחזקות ע"י החייבת והיא מנוהלת על ידיה. המקרקעין נרכשו ע"י אור פסגות נדל"ן בע"מ במסגרת פירוק שיתוף

.11164-05-13במקרקעין המכר אושר ע"י בית משפט השלום בת"א במסגרת ת.א. יח"ד21 והחברה מכרה 2015לטענת נציגי החברה, העסקה הושלמה בחודש דצמבר

לרוכשים שונים ואף נרשמו הערות אזהרה לטובתם. עוה"ד של הפרויקט הינו עו"ד אילןשרקון.

בשלבי תכנון. נכון למועד זה הבניין לא רשום כבית משותף. החברה הזמינה: סטאטוס.38.2 יח"ד, אך לא הוגשה בקשה לשינוי תב"ע מאחר שהתכנון לא היה סופי. גם21תכנון ל-

]ראה לעניין זה פרויקט חורגין[.53פרויקט זה מתבסס על תכנית מופקדת רג/

לחברת אור סיטי הנדסה בשלב זה לא ידוע על זכויות של מי מהחברות בקרקע. זכויות:.38.3 הייתה זכות לנהל ולפקח על הפרויקט. יחד עם זאת, לאור המצב הנוכחי מעוניינים

הרוכשים להחליף חברת ניהול.

רישומי הפרות/טענות.38.4 פי על לרוכשים נמכרו בפרויקט יח"ד מלוא לעיל, כאמור : את שביטלו מהרוכשים חלק בקרקע. זכויות לחברה שאין שנראה כך החברה,

השתתפותם בפרויקט לא קיבלו את מלוא כספם חזרה.

: כאמור לעיל, נראה שלחברת אור פסגות אין זכויות בקרקע ומטבע היתכנות הפרויקט.38.5 הדברים אין באפשרות חברת אור סיטי הנדסה לספק שירותי ניהול. כפי שנמסר למפרק

של "משק סגור". המפרק הזמניהזמני, הרוכשים מעוניינים להשלים את הפרויקט בדרך מוכן להעביר את ניהול הפרויקט לחברת ניהול ופיקוח שתיבחר על ידי הקבוצה לאחר

התחשבנות מסודרת.

document.docx41

: רמת גן 4 פרויקט חיבת ציון .39

בגוש1210 בר"ג הידוע כחלקה 4: פרויקט ברח' חיבת ציון תיאור הפרויקט שתוכנן.39.1ובו 6158 בנין להקמת תמ"א 35 מסוג בפרויקט עסקינן יח"ד. שווק38/2 אשר

הצטרפות. דמי בעבור שונים בע"מ.לרוכשים סיטי מרום רלבנטית: גם חברה . כן יוער כי בכוונת החייבת היההפרויקט הנ"ל לא נזכר בבקשה להקפאת הליכים

לחתום על ההסכם עם בעלי הקרקע בשם החברה הציבורית, אור סיטי החזקות בע"מ -ובכך לבצע את העסקה.

התקיים מו"מ וחילופי טיוטות בין בעלי הדירות לבין החברה שבפירוק. ביום: סטאטוס.39.2 נשלח מכתב מאת ב"כ בעלי הדירות, עו"ד גדיאל בלושטיין לפיו בעלי הדירות6.9.15

מודיעים על הפסקת המשא ומתן אשר התנהל בינם לבין החברה לאור שינוי תנאיםביום כבר ניתנה המו"מ על הפסקת הודעה )לטענתו ע"י החברה צדדי חד באופן

נשלח מכתב תשובה מאת ב"כ החברה, עו"ד רמי קוגן לפיו19.11.15. ביום 26.7.15 הפסקת המו"מ באופן חד צדדי מהווה ניהול מו"מ בחוסר תום לב וזאת לאחר שהחברה השקיעה מאמצים רבים ושעות עבודה רבות בפרויקט. בין הצדדים המשיכו להתנהל

נכון לדו"ח זה לא נחתם כלחילופי מכתבי התראה שונים בגין ניהול מו"מ בחוסר ת"ל. הסכם עם בעלי הדירות.

לחברה או לחייבת אין זכויות בקרקע. זכויות:.39.3

: כאמור לעיל לא נחתם כל הסכם עם בעלי הקרקע. אף על פי שנוהל הפרות/טענות.39.4 מו"מ מתקדם ביותר והצדדים היו כפסע מחתימה על הסכם מוגמר. החברה שיווקה לרוכשים שונים את הדירות בפרויקט בטרם חתמה על הסכם עם בעלי הדירות. עסקינן

₪ כ"א בגין פרויקט זה100,000 רוכשים שונים אשר שילמו דמי הצטרפות בסך 54בכ- וביטלו את השתתפותם. הנתונים המדויקים אינם ידועים למפרק בשלב זה לאור מחסור

5,400,000₪במסמכים המצויים בידי הרשויות, אך אין ספק כי עסקינן בחוב של ידוע להיכן הועברו כל כספי דמי לפחות לרוכשים שונים. כאמור, למפרק הזמני לא

ההצטרפות.

החייבת חתמה ערבות אישית לעשרות רבות של רוכשים אשר שילמו דמי הצטרפות בסך.39.5100,000 .₪

הצער, המפרק איננו רואה אפשרות להיתכנות הפרויקט. : למרבה היתכנות הפרויקט.39.6

document.docx42

: נכסים של החברותו.

יצוין כי לחברות השונות יש מספר נכסי נדל"ן ו/או זכויות לנכסים אשר רובם משועבדים לטובת.40בנק מזרחי טפחות והכל כמפורט בטבלה שלהלן:

מס'

הערותתיאורנכס

חדרים5דירת פנטהאוז, 1 אור אליאנהבבעלות חברת

בע"מ.

52דירה ברח' הל"ה ;חלקה6154בגבעתיים )גוש

444)

קיימת ה"א לשלי נרקיס מיליון ₪ + משכנתא1.5

ללא הגבלת סכום לטובתבנק מזרחי

בקרקע בבעלות חברתזכות2 נדל"ן מקבוצת ענבלאור סיטיאור בע"מ

ה"א על זכות במושע 50במקרקעין ברח' בוגרשוב

חלקה6907בת"א )גוש 115)

הליך מתנהל זה בעניין לופוס חב' מול משפטי בפרק שיפורט השקעות ההליכים אודות המשפטיים בהם מעורבת

החברה.

חדרים בבעלות חברת5דירת 3 בע"ממרום סיטי

12-14דירה ברח' בן אליעזר (113 חלקה 6186ר"ג )גוש

ממדרגה משכנתא הגבלת ללא ראשונה סכום לטובת בנק מזרחי

בבעלות חברהזכות לדירה4 בע"מאליענה אור

בת"א )גוש5פרויקט פוריה (181 חלקה 7016

החברה זכאית למיני פנטהאוז

משכנתא ללא הגבלת סכום לטובת בנק מזרחי.

זכויות אלו עתידות להימכר במצבן הנוכחי

כמפורט לעיל בפרק העוסק בפרויקט

"פוריה".

דירות ושטחי מסחר2ל-זכות 5 אור סיטיומחסנים לחברת

נדל"ן

פרויקט "השניים" ארלוזורוב 6127 גבעתיים )גוש 13

(232חלקה

זכויות אלו עתידות להימכר במצבן הנוכחי

כמפורט לעיל בפרק העוסק בפרויקט

"השניים".

בגבעתיים 52 לדירה ברח' הל"ה באשר .41 יצוין כי ביום הוגשה בקשה מטעם17.4.2016 .[31465-04-16תיק מס' בנק מזרחי טפחות בע"מ לאכיפת השיעבוד הקיים על הנכס ]

עפ"י בקשת הבנק היתרה לסילוק ההלוואה המובטחת באמצעות המשכון עומדת ע"ס של לתגובת החייבת ורשות המיסים ₪. באותו היום ניתנה החלטת בית המשפט: 1,470,466

document.docx43

. בינתיים ניתנה אורכה להגשת תגובת החייבת עד ליום12:00 בשעה 27.4.2016עד ליום 10.5.2016 .

ביום .42 כי יצוין זו לדירה בהולה14.4.2016בקשר בקשה הנכבד המשפט לבית הוגשה בקשה מס'בהסכמת בנק מזרחי טפחות לצו האוסר על כניסת החייבת לדירה וכן לסילוק יד ]

. יודגש כי הבקשה הוגשה לאחר שעו"ד יואב רז ממשרד[59196-02-16 בת. פר"ק 33 הח"מ שביקר בנכס על מנת לתפוס ולשמרו לרבות להחליף את המנעול בו, גילה כי במקום נמצאת עובדת זרה שלדבריה עובדת עבור החייבת וכי הדירה מלאה בקרטונים עם ציוד של

החייבת.

הוגשה תגובת המפרק20.4.2016 הוגשה תגובת החייבת למתן הצו וביום 18.4.2016ביום .43 הוגשה עמדת הכנ"ר אשר תומך בבקשה21.4.2016הזמני לתגובת החייבת. יוער כי ביום

יכולתה את וההולמת משפחתה לצרכי המתאימה מגורים דירת לשכור לחייבת וממליץ . בסופו של יום, לאחר1.5.2016הכלכלית הנוכחית. דיון בבקשה זו היה אמור להתקיים ביום

11:30 בשעה 1.5.2016מספר בקשות לאורכות ו/או החלטות של בית המשפט הנכבד, ביום עת היה אמור להתקיים הדיון, לא התייצבה החייבת לדיון )בא כוחה הוזעק לדיון מדיון אחר(.

בשעה 5.5.2016בכל מקרה, הדיון נדחה בלית ברירה ליום . התקיים דיון בבקשה8:30 במהלכו נחקרה החייבת על תצהירה, הצדדים סיכמו בעל פה את טענותיהם ובית משפט

הנכבד קבע כי החלטתו בבקשה תינתן בהמשך.

הוגשה בקשה17.4.2016יצוין כי ביום בר"ג 12-14לדירה ברח' בן אליעזר גם בנוגע .44 -31464-04תיק מס' מטעם בנק מזרחי טפחות בע"מ לאכיפת השעבוד הקיים על הנכס ]

עפ"י בקשת הבנק גובה היתרה לסילוק ההלוואה המובטחת באמצעות המשכון עומדת[.16 ₪ על8,246,032 ₪ כאשר לטענת הבנק קיימת משכנתא נוספת ע"ס 897,846ע"ס של

כלל נכסיה של אור סיטי נדל"ן. באותו היום ניתנה החלטת בית המשפט: לתגובת החייבתבשעה 27.4.2016ורשות המיסים עד ליום . בינתיים ניתנה אורכה להגשת תגובת12:00

. 10.5.2016החייבת עד ליום

: תביעות משפטיות מהותיות שהוגשו על ידי החברהז.

7.5: תביעה אחת על סך 2015החברה הגישה שתי תביעות מהותיות בחודשים אפריל-מאי .45 מיליון ₪ הוגשה ע"י אור בנמל בתל אביב הקטנה בע"מ ואור סיטי נדל"ן כנגד חברת צפון

במסגרת תביעה זו חויבה החברה על ידי[.3628-04-15ת"א הירקון בע"מ ישרוטל בע"מ ]₪ עד ליום 450,000בית המשפט העליון להפקיד ערובה בסך וכן חויבה הגב'30.4.16

document.docx44

₪. כרגע אין400,000ענבל אור לערוב באופן אישי להוצאות הנתבעים עד לסכום של ₪. 450,000ביכולת המפרק הזמני להפקיד ערובה של

לאחר בחינת הנושא עם עו"ד רמי קוגן שייצג את החברות בהליך זה, הוסכם כי בשלב זה.46 לתקנות סדר הדין154 חודשים, בהתאם לתקנה 6תוגש בקשה על הפסקת התביעה למשך

– ובלא חיוב1984האזרחי תשמ"ד זו בלא תנאי יהא לחדשה בתוך תקופה , כך שניתן בהוצאות.

מיליון ₪ אשר סיכוייה, וכן סיכויי הגביה אינם ברורים5תביעה כנגד סיגלית שוורץ ואח' על סך .47 גם במקרה זה לאחר בחינת הנושא עם עו"ד רמי קוגן[.18952-05-15]ת"א בשלב זה

שייצג את החברות בהליך זה, הוסכם כי בשלב זה תוגש בקשה על הפסקת התביעה לפרק . ביום1984 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד – 154 חודשים, בהתאם לתקנה 6זמן של

בנסיבות שנוצרו ניתנה החלטת בית המשפט )כב' השופט אורן שוורץ( לפיה: "15.4.2016 ולפי בקשת התובעות ובאישור הנאמן, אני מורה על הפסקת התביעה, מכח תקנה

.."1984 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד -154

ע"עבנוסף מנהלת חב' אור סיטי נדל"ן והחייבת בביה"ד הארצי לעבודה בירושלים ערעורים ].48 כנגד חיובן בתשלומים שונים לעובדים לשעבר דן[30808-12-15 וע"ע 30730-12-15

623,313טבקמן, רותם זילברמן, שרון אהרוני ורונן סוקולסקי. הסכום הכולל בערעור הינו ₪ עוכב284,979 ₪ כאשר תשלום היתרה בסך ₪338,334 מתוכו שולם בפועל סך של

עפ"י החלטת בית הדין עד להכרעה בערעור.

בימים אלה בוחן המפרק הזמני את המשך ההליכים תוך הגעה להסדר עם משרד עו"ד.49ביום זה בשלב כי יצוין לעבודה. בביה"ד החייבת ואת החברה את שייצג שמר אריאל

בשים לב למצב המשפטי הנוכחי של המערערות ניתנה החלטת ביה"ד כי "17.4.2016 הרי שההליכים בתיק דנן מעוכבים, אולם אין מקום למחוק את הערעורים בשלב זה. נוכח האמור ובהעדר אישור מבית המשפט המחוזי להמשיך בניהול ההליך ממילא אין

".מקום להגשת סיכומי תשובה והמועד להגשתם מושהה ממלא...

בנוסף לאמור לעיל, במסגרת תביעה שהוגשה כנגד החייבת וגרושה אהוד גרינפלד ע"י בנימין.50זה מיוצגים החייבת ומר ומר גרינפלד תביעה שכנגד. במסגרת הליך פרץ הגישה החייבת בדבר המשך גיבש המפרק הזמני עמדה לא זה, בשלב נובהארי. דן עו"ד ע"י גרינפלד

ההליכים המשפטיים הנ"ל.

document.docx45

חתמה חב' אור 2016: למפרק הזמני נודע כי בחודש ינואר הליך משפטי עם אביב נופר.51 סיטי נדל"ן על הסכם פשרה עם מר אביב נופר, במסגרתו ישלם מר נופר לחברה סך של

תשלומים. עוד נודע למפרק הזמני כי לפני6 בהמחאות לפקודתה בפריסה של 65,000₪ מס' ימים, יצרה החייבת קשר עם מר אביב נופר וביקשה ממנו להחליף לה את השיקים

מתוךשנמסרו לחברה ואשר טרם נפרעו בשיקים חליפיים תוך הותרת שם המוטב פתוח )(.כוונה ברורה לעשות שימוש בכספים הללו לצרכיה ומבלי לדווח למפרק הזמני

ודברים עם בא כוחו של מר נופר, הגיש המפרק הזמני בקשה מוסכמת למתן.52 דין לאחר הוראות להורות למר נופר למסור לידי המפרק הזמני שיקים חליפיים לפקודתו עפ"י הסכם הפשרה וזאת במקום שיקים שניתנו על ידו לחברה ואשר טרם נפרעו עד כה )מדובר על סך

בת. פר"ק 40בקשה מס' ₪ שטרם נפרע( ]40,000כולל של ביום[.59196-02-16 התקבלו במשרד הח"מ שיקים3.5.2016 אישר בית המשפט את הבקשה וביום 18.4.2016

₪. 40,000בסך כולל של

תביעות משפטיות שהוגשו נגד החברה והגשת בקשות לעיכובח. :הליכים

במסגרת תפקידו, פעל המפרק הזמני להגשות בקשות לעיכוב הליכים בתביעות שמתנהלות.53נגד החברה כמפורט להלן:

מדובר בתביעה כספית ע"ס: תומר פרנסא נ' אור סיטי נדל"ן 14970-03-16 ת"ק .53.1 הוגשה מטעם המפרק הזמני בקשה3.5.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה. ביום 33,800

מתאימה לעיכוב הליכים בתיק זה. נ' אור סיטי נדל"ן 11881-03-16 ת"ק .53.2 ליאור ברקוביץ ד"ר מדובר בתביעה:

הוגשה מטעם המפרק3.5.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה. ביום 29,500כספית ע"ס הזמני בקשה מתאימה לעיכוב הליכים בתיק זה.

מדובר בתביעה כספית ע"ס: אלעד מניצר נ' אור סיטי נדל"ן 27828-01-16 ת"ק .53.3 הוגשה מטעם המפרק הזמני בקשה3.5.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה. ביום 1,000

מתאימה לעיכוב הליכים בתיק זה.

נדל"ן 29203-03-16 ת"א .53.4 סיטי אור נ' אויגן ראובן כספית: בתביעה מדובר עוכבו ההליכים בתביעה זו.29.3.2016שהוגשה נגד החברה. ביום

document.docx46

גיא נוף וענבל אור 15274-12-15 ת"ק .53.5 תומר גדי נ' עו"ד ביום : 11.4.2016 הוגשה הודעה ובקשה לעיכוב הליכים.

נ' אור סיטי נדל"ן 56544-03-16 ת"ק .53.6 גלי שרון מדובר בתביעה כספית ע"ס: הורה בית המשפט הנכבד על עיכוב2.4.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה. ביום 101,008

ההליכים עד להחלטה אחרת.

מדובר בתביעה כספית: מנשה ציקו )ז'ק( נ' אור סיטי נדל"ן 31767-08-15 ת"ק .53.7שהוגשה נגד החברה.

נדל"ן 42532-03-16 ת"ק .53.8 סיטי נ' אור זמיר חן מדובר בתביעה כספית ע"ס: הוגשה מטעם המפרק הזמני בקשה3.5.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה. ביום 45,000

מתאימה לעיכוב הליכים בתיק זה.

צילה נדן נ' מרום סיטי וענבל אור 44657-03-16 ת"ק .53.9 מדובר בתביעה כספית: הוגשה מטעם המפרק3.5.2016 ₪ שהוגשה נגד החברה והחייבת. ביום 100,000ע"ס

הזמני בקשה מתאימה לעיכוב הליכים בתיק זה.

מדובר בתביעה כספית שהוגשה: מוטי קפלן נ' אור סיטי נדל"ן 8876-11-15 ת"ק .53.10 הוקפאו ההליכים. 28.3.2016נגד החברה. ביום

: מדובר עכבר הכפר מלאכת מחשב בע"מ נ' אור סיטי נדל"ן 18122-10-15 ת"צ .53.1 עוכבו ההליכים בתיק זה. 4.5.2016בתביעה כספית שהוגשה נגד החברה. ביום

: מדובר בתביעה כספית אונית אוסלנדר נ' אור סיטי נדל"ן 68499-12-15 תא"מ .53.2 עוכבו ההליכים בתיק זה. 25.4.2016שהוגשה נגד החברה. ביום

משרד הח"מ ממשיך לקבל כמעט מידע יום מידע על תביעות נוספות התלויות ועומדות נגד מי.54מהחברות ו/או החייבת ופועל להגשת בקשות מתאימות לעיכוב הליכים.

לופוס השקעות ) 14862-04-15 ת.א. בנוסף לאמור לעיל, מתנהל הליך נוסף במסגרת .55 אשר צפוי להניב לקופת הפירוק כספים בסך מוערך שנע ( בע"מ נ' אור סיטי נדל"ן 1996

$ לבין 70,000בין $, כפי שיפורט להלן. מדובר בתביעה לפירוק שותפות ו/או100,000 בתל אביב50לאכיפת הסכם במקרקעין ו/או מתן צו עשה ביחס למגרש ברחוב בוגרשוב

(, אשר הוגשה לאחר שאור סיטי20%( ואור סיטי נדל"ן )80%אשר נרכש ע"י חברת לופוס )

document.docx47

נדל"ן לא שילמה את חלקה במס השבח. חברת לופוס מעוניינת לרכוש את חלקה של אור סיטי במגרש. בשלב זה מתנהל מו"מ בין המפרק הזמני לבין ב"כ חברת לופוס, עו"ד פז יצחקי – וינברגר, לשם סיום בפשרה ובכלל זה לקביעת סכום התמורה עבור מכירת חלקה

של אור סיטי לחברת לופוס, אשר תהא כפופה כמובן לאישור בית המשפט הנכבד.

פעולות המפרק הזמני בכל הקשור לנכסי החייבת :ענבל אור

בכל הנוגע לחייבת באופן אישי פועל הח"מ במספר מישורים עיקריים:.56

בקשות שונות הנוגעות לרכוש שלה לרבות רכב ותכשיטים. .56.1

בקשות נגד גורמים המקורבים לה החייבים כספים. .56.2

נכסים אישיים שלה המשועבדים לטובת.56.3 בקשות משותפות עם בנק המזרחי למימוש הבנק.

בקשות הנוגעות לרכוש של החייבת לרבות רכב ותכשיטים:

[:29664-03-16 בת. פש"ר 13בקשה מס' ] תפיסת רכבה של החייבת.57

הגיש הח"מ בקשה למתן הוראות לאשר לו לתפוס את הרכב שבבעלות7.4.2016ביום .57.1.5475578החייבת –רכב מסוג ריינג' רובר מ.ר.

ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד, לאחר קבלת עמדת החייבת ובנק13.4.2016ביום .57.2 מזרחי טפחות לפיה ניתנת אורכה לחייבת להפקיד את הרכב במגרש לא יאוחר מיום

, לא תעשה כן, יהיה כונס הנכסים הזמני מוסמך לתפוס את12:00 בשעה 19.4.2016הרכב בכל מקום שהוא נמצא ולאחסנו במגרש מכוניות.

גם לאחר החלטת בית המשפט הנכבד, הגישה החייבת בקשות לאורכות אשר נדחו על.57.3 עיינתי בבקשה הנוספת של המשיבה ולא ראיתיידי בית המשפט הנכבד בקובעו כך: "

מיום ובהחלטתי המשיבה לקראת באתי לה. בבקשה13.4.2016להיעתר , נתתי בידה ארכה מעל לסביר להפקיד את הרכב עד7.4.2016שהוגשה ביום

."להיום, וסבורני שאין מקום לדחות את המועד

document.docx48

נמסר הרכב לידי כונס הנכסים הזמני והוא מאוחסן19.4.2016בסופו של יום, ביום .57.4 במגרש של חב' א.ט. שירותים משפטיים.

שרשום.57.5 השעבוד למימוש מתאימה בקשה טפחות מזרחי בנק יגיש הקרובים בימים לטובתו על הרכב.

: [ 29664-03-16 בת. פש"ר 19 ו- 17 ]בקשות מס' תכשיטים של החייבת .58

הגיש הח"מ בקשה למתן הוראות להורות לחייבת למסור לידיו דו"ח19.4.2016ביום .58.1 מפורט אודות כל התכשיטים שברשותה ו/או היו ברשותה בשנתיים האחרונות. כמו כן,כל התכשיטים את לידי הח"מ למסור לחייבת להורות הנכבד בית המשפט נתבקש

בת. פש"ר 19בקשה מס' שברשותה ] [. באותו יום ניתנה29664-03-16 " בית המשפט הנכבד: ליום החלטת זה."2.5.2016לעמדת המשיבה עד מועד

על המפרק הזמני להגיש4.5.2016. על פי החלטה מיום 4.5.2016הוארך עד ליום וזו תוגש במועד.10.5.2016תשובה מטעמו עד ליום

ביום2.5.2016ביום .58.2 כי שהתברר לאחר וזאת הח"מ מטעם עדכון הודעת הוגשה ניסתה החייבת להחליף בקניון רמת אביב בחנות פדני תכשיטים המצויים1.5.2016

בידה. גם על נושא זה על החייבת להגיב.

לוי.58.3 דן מר נגד שהוגשה בקשה הינה החייבת של לתכשיטים הנוגעת נוספת בקשה שעון רולקס, שעון שאנל, שני צמידיםשהחייבת מכרה לו חלק מהתכשיטים שלה )

וזאת בתמורה לסךמשובצי יהלומים, טבעת יהלום וזוג עגילים משובץ יהלומים( $ ארה"ב63,000כולל של [ בת. פש"ר 17בקשה מס' ביום[.29664-03-16

לתגובות המשיב והחייבת עד ליום ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד: "18.4.201628.4.2016".

ניתנו אורכות להגשת תגובות כמפורט להלן:1.5.2016בהחלטה נוספת שניתנה ביום .58.4 להגשת תגובתו של דן לוי. אורכה עד ליום 5.5.2016אורכה עד ליום 10.5.2016

להגשת תגובת החייבת.

תכשיטים נוספים של החייבת מושכנו על ידה ומצויים בחנות בשם יאנוש תכשיטים בר"ג..58.5 המפרק הזמני הגיע להסדר עם יאנוש תכשיטים לפיו תכשיטים של החייבת המצויים בידו

כ- תמורת ידה על בשעתו נרכשו כאשר177,000ואשר ימכרו מע"מ בצירוף ₪

document.docx49

₪ והיתרה תועבר לקופת הפש"ר. בקשה75,000מהתמורה שתתקבל יועבר ליאנוש לאישור ההסדר, תוגש לאישור בית המשפט הנכבד בימים הקרובים.

היא ציינה שברשותה תכשיטים1.5.2016בדו"ח חובות ונכסים שהגישה החייבת ביום .58.6 )2.5בשווי של מיליון ₪ .מבלי ליתן פירוט אודות התכשיטים ומקום הימצאם(

הבסיס העובדתי לדיווח זה של החייבת איננו ברור לח"מ ומכל מקום, עד ליום הגשתדו"ח זה לא נמסר לח"מ ולו תכשיט אחד.

[: 59196-02-16 , בת. פר"ק 41 ]בקשה מס' השבת שיקים שבידי החייבת.59

הגיש הח"מ בקשה למתן הוראות להורת לחייבת למסור לידיו את כל18.4.2016ביום .59.1ההמחאות המצויות בידה ואשר נלקחו על ידה ממשרדי החברה.

מאשר כמבוקש. החייבת תמסורבאותו היום ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד: ".59.2בשעה 20.4.2016למפרק הזמני לא יאוחר מיום את כלל ההמחאות12:00

."מושא החברה. ככל שאלה אינם בידה, תודיע היכן נמצאות..

הגישה החייבת הודעה כי תשיב את כל ההמחאות שבידיה ואכן נמסרו20.4.2016ביום .59.3במשרד המפרק הזמני שיקים שונים.

בקשות שונות הנוגעות לגורמים המקורבים לחייבת ואשר חייבים :כספים לחברות

-59196-02 בת. פר"ק 42 בקשה מס' ] בקשה למתן הוראות נגד חיים קריאף.6016 ] :

הגיש הח"מ בקשה למתן הוראות נגד חיים אור קריאף, אחיה של18.4.2016ביום .60.1 אשר הוא חייב לחברה עפ"י נתוני324,861החייבת, להשיב לקופת הפירוק סך של

הנה"ח של החברה.

60.2." הנכבד: המשפט בית החלטת ניתנה היום ליוםבאותו עד המשיב לתגובת 16.5.2016".

: [ 59196-02-16 בת. פר"ק 43 בקשה מס' ] בקשה למתן הוראות נגד א'.61

document.docx50

הגיש הח"מ בקשה חסויה למתן הוראות להורות למשיב, להחזיר19.4.2016ביום .61.1 לקופת הפירוק הזמני כספים ששולמו לו ע"י החברה. בשלב זה פרטי הבקשה חסויים

ולכן לא יפורטו במסגרת דו"ח זה.

"19.4.2016ביום .61.2 הנכבד: בית המשפט ניתנה החלטת ליום עד לתגובת המשיב בית20.5.2016 קבע הבקשה פרסום איסור צו לסוגיית בהתייחס כי לציין יש ."

ספק אם יש מקום לחסות את כל ההליכים מושא הבקשההמשפט הנכבד כך: "התייחסתי בהחלטה כבר עניינים מסוימים הימנה שאליהם על בהבדל מחסוי קודמת. לעניין זה אבהיר שעסקינן בהליך קולקטיבי כאשר על בעל תפקיד ליידע

עם זאת בטרם החלטה סופית בעניין. את הנושים על ההליך, תוצאותיו וכדומהחיסיון צו ניתן זה בשלב ומשכך והכנ"ר המשיב עמדת תתבקש החיסיון,

."כמבוקש

פירוט נכסי נדל"ן אישיים של החייבת ובקשות למימוש ע"י בנק :מזרחי טפחות

במסגרת פרק זה, יפרט הח"מ את נכסי הנדל"ן האישיים של החייבת כפי שידועים לו נכון.62זה. דו"ח ביוםלמועד הנכבד המשפט לבית החייבת שהגישה בדו"ח כי לציין יש

היא ציינה את השווי המוערך של נכסיה המוצהרים עפ"י ערכם 1.5.2016 כבנויים וזאת למרות שחלקם בכלל אפילו לא במצב של "שלד". לעניות דעת הח"מ וצוותו,

הנתונים שפירטה החייבת בדו"ח שהגישה רחוקים מאד מהמציאות.

ידי - זכויות לדירות ב"מגדלי הצעירים 1 נכס מס' .63 על דווח זה נכס כי יצוין ." על אף שמדובר בפרויקט שמצוי כ"בנוי"החייבת בשוויו יצוין כיבשלבי חפירה בלבד . עוד

הזכויות רשומות ע"ש ילדיה הקטינים של החייבת ושתי הדירות הללו אינן משלמות לפרויקטאת הוצאות הבניה.

משכנתא/שיעבוד/הערותתיאורפרטי הנכס נכס הידוע

6110כגוש חלק מחלקה

)לשעבר404

דירה בבניין- הצפוני בקומה

ע"ש נועה )27 גרינפלד-

הזכויות בנכס רשומות בחברה המשכנת )חברת אחים-חג'ג'(.

נרשמו שני משכונות לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ- על זכויות בנותיה הקטינות של גב' אור, גרינפלד

document.docx51

380חלקות (,381ו-

,600מגרש בדרך מנחם

בתל158בגין אביב

(קטינה דירה בבניין-

הצפוני בקומה )ע"ש הילי25

גרינפלד( נכס בבניין-

הדרומי בקומה46

[ והילי גרינפלד27נועה ]דירה בבניין הצפוני בקומה [.25]דירה בבניין הצפוני בקומה

בנוסף מושכנו ע"י גב' אור זכויות בנכס בבניין הדרומי- לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ.46בקומה

ניתן צו איסור דיספוזיציה על זכויות29.3.2016ביום - הגב' אור ו/או בנותיה הילי ונועה גרינפלד בנכסים

(.14אלו )בקשה מס'

: בר"ג 13 - זכויות לדירות בפרויקט "השניים" ברח' ארלוזורוב 2 נכס מס' .64זה מדובר על בלבדזכויות לדירות גם במקרה שכן הפרויקט נמצא במצב של חפירות

גם במקרה זה, מצאה החייבת לנכון לציין בדו"ח מטעמה את שווי הדירות כ"בנויות".. בשטחזכויות אלו צוינו גם בפרק המתייחס לנכסי החברות.

נכס הידוע 6127כגוש

232חלקה ברחוב 13ארלוזורוב ברמת גן

4דירה בת - חדרים בפרויקט

"השניים".בשלבי תכנון

פנטהאוז- בפרויקט"השניים"

בשלבי תכנון

נרשמו זכויות בעלות לטובת26.4.2015ביום - חברת ענבל אור עתיד המגורים של חברה ישראל

בע"מ. נרשמו שתי משכנתאות לטובת18.1.2016ביום -

1,849,144בנק ירושלים בע"מ, האחת על סך של ₪.₪860,228 והשנייה על סך של

נרשמו זכויות חכירה לטובת גב'26.4.2015ביום - מירב גרינפלד, גיסתה לשעבר של גב' אור. בשלב זה לא ידוע האם זכויות אלו שייכות לגב' אור אם

לאו. נרשמה משכנתא לטובת בנק6.3.2016ביום -

881,791₪ירושלים בע"מ על סך של

ברמת גן- הוגשה בקשה 56 - פנטהאוז ברחוב נווה יהושע 3 נכס מס' .65

:לאכיפת שיעבוד

נכס הידוע 6181כגוש

688חלקה

5פנטהאוז בן מ"ר.250חדרים,

נרשמה הערת אזהרה לטובת גב'23.2.2016ביום -אור.

נרשמה משכנתא לטובת בנק23.2.2016ביום -

document.docx52

ברחוב נווה 56יהושע

ברמת גן

לקראת קבלת טופס4.

₪.2,375,139מזרחי טפחות בע"מ על סך של ניתן צו איסור דיספוזיציה על29.3.2016ביום -

(.14זכויות הגב' אור בנכס )בקשה מס'

הוגשה בקשה מטעם בנק מזרחי טפחות בע"מ לאכיפת השעבוד הקיים על17.4.2016ביום .66[ מס' הנכס ההלוואה[31452-04-16תיק לסילוק היתרה גובה הבנק בקשת עפ"י .

₪. באותו היום ניתנה החלטת בית2,339,941המובטחת באמצעות המשכון עומדת ע"ס של . בינתיים12:00 בשעה 27.4.2016לתגובת החייבת ורשות המיסים עד ליום המשפט:

.10.5.2016ניתנה אורכה להגשת תגובת החייבת וזאת עד ליום

: ברמת גן 14 - פנטהאוז ברחוב הסנה 4 נכס מס' .67

נכס הידוע 6158כגוש

314חלקה ברחוב הסנה

ברמת גן14

בשלב זה הנכס מוקפא לרישום ולא ניתן להפיק-פנטהאוז בנוי ומושכר נסח מלשכת רישום המקרקעין. אך בהתאם למידע שמצוי בידי המפרק הזמני עולה כי לטובת הגב' אור

רשומה הערת אזהרה בנכס. ממידע שהגיע לידי המפרק הזמני, קיימת משכנתא-

מיליון ₪.1.63לטובת בנק איגוד בע"מ על סך של מידע זה טרם אומת.

ניתן צו איסור דיספוזיציה על29.3.2016ביום -(.14זכויות הגב' אור בנכס )בקשה מס'

ברמת גן- הוגשה בקשה לאכיפת 34 - פנטהאוז ברחוב ריינס 5 נכס מס' .68

:שיעבוד

נכס הידוע 6161כגוש

616חלקה ברחוב ריינס

ברמת גן34

נרשמו לטובת גב' אור זכויות בעלות21.7.11ביום -פנטהאוז בנוי ומושכר בנכס. זכויות נוספות נרשמו לטובתה ביום

28.10.15. נרשמו31.12.15 ו-20.12.15, 21.7.11בימים -

הלוואות מובטחות במשכנתא על הזכויות בנכסלטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ ללא הגבלת סכום.

נרשמה הערת אזהרה לטובת צדדים29.2.16ביום -שלישיים על זכויותיה של גב' אור.

document.docx53

ניתן צו איסור דיספוזיציה על29.3.2016 ביום -(.14זכויות הגב' אור בנכס )בקשה מס'

הוגשה בקשה מטעם בנק מזרחי טפחות בע"מ למימוש השעבוד הקיים על17.4.2016ביום .69גובה היתרה לסילוק המשכנתא[.31522-04-16]תיק מס' הנכס עפ"י בקשת הבנק

₪. עוד עולה מבקשת הבנק כי החוב של אור סיטי2,211,905הראשונה עומדת ע"ס של של ע"ס עומד נוספת משכנתא באמצעות ומובטח הבנק ע"י שניתן אשראי בגין נדל"ן

₪. באותו היום ניתנה החלטת בית המשפט: לתגובת החייבת ורשות המיסים עד8,246,032בשעה 27.4.2016ליום להגשת10.5.16. בינתיים ניתנה לחייבת אורכה עד ליום 12:00

תגובה.

בעניין נכס זה ברח' ריינס תלויה ועומדת בקשה בהולה למתן הוראות שהגישו ה"ה אבי ליאור.70עם החייבת לצורך רכישת2016וארז גנור לפיו המבקשים התקשרו בסוף חודש פברואר

מיליון ₪ ע"ח התמורה ]2.4הדירה ואף שילמו לטענתם סך של בתיק22בקשה מס' ניתנה החלטת בית המשפט הנכבד19.4.2016ביום [. 29664-03-16 לתגובות לפי":

. פגרה הפסח אינה במניין.."241תקנה

: יצוין כי נכס זה בתל אביב 18 - זכויות למיני פנטהאוז ברח' הושע 6 נכס מס' .71 על אף שמדובר בפרויקט שטרם החלו העבודות בו והיתרכ"בנוי"דווח על ידי החייבת בשוויו

. 2016 ועלול לפקוע בחודש יולי 2015בניה ניתן בחודש יולי

נכס הידוע 6962כגוש

ו-84חלקות ברחוב85

18הושע בת"א

210מיני פנטהאוז, מ"ר

טרם החלה הבנייה.

נרשמו לטובת גב' אור זכויות17.3.2013ביום -בנכס כמכר ללא תמורה.

נרשמה משכנתא לטובת הבנק17.3.2013ביום - הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ בסך של

4,019,000.₪ נרשמו6.3.2016 ו-3.3.2016, 26.3.2013בימים -

הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים על זכויות גב'אור בנכס.

,26.4.2015, 21.1.2015, 26.12.2013בימים - נרשמו הערות אזהרה לטובת הגב' אור על זכויות

צדדים שלישיים בנכס. ממידע שהגיע לידי המפרק הזמני, קיימת משכנתא-

document.docx54

2לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ על סך של מיליון ₪. מידע זה טרם אומת.

ניתן צו איסור דיספוזיציה על29.3.2016ביום -(.14זכויות הגב' אור בנכס )בקשה מס'

: נכס זה לא אוזכר בדו"ח –נכס ברח' איתמר פינת רח' יואב בר"ג 7 נכס מס' .72 צוותו של הח"מ עודנו פועל לקבלת פרטים אודות הנכסחובות ונכסים שהגישה החייבת.

. המדובר

נכס הידוע 6206כגוש

77חלקה ברחוב איתמר

פינת יואבבר"ג.

נרשמו שתי הערות אזהרה על14.10.2012ביום - זכויות צדדים שלישיים בנכס לטובת גב' אור ולטובת

חברת אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ. נרשמה הערת אזהרה לטובת גב'8.10.2015ביום -

בנכס.12 בקומה 48אור על יחידה ניתן צו איסור דיספוזיציה על29.3.2016ביום -

(.16זכויות הגב' אור בנכס )בקשה מס'

: -פנטהאוז ודירה בפרויקט "אור על הפארק" 8 נכס מס' .73

נכס הידוע 6141כגוש

89חלקה ברח' אחד

16העם בר"ג

זכות לדירה בקומה וזכות לדירה26

12בקומה

מיליון ₪ לבל"ל בגין הדירה3קיימת יתרת חוב בסך 300,000. בנוסף קיים חוב בסך של כ- 26שבקומה

₪ לוועד הדיירים.

: במסגרת דו"ח חובות ונכסים ציינה החייבת כי יש לה - מגרש בבאר שבע 9 נכס מס' .74 אינםזכויות במגרש בב"ש. יוער כי פרטי הגוש והחלקה של המגרש שצוינו בדו"ח החייבת

שעות את פרטי24 נדרשה החייבת ע"י המפרק הזמני למסור בתוך 3.5.2016. ביום נכוניםהגוש חלקה הנכונים של הנכס. עד למועד הגשת דו"ח זה לא התקבל המידע המבוקש.

document.docx55

הגיש הח"מ לביהמ"ש הנכבד בקשה למתן צו2.5.2016ביום : נכס בניו יורק, ארה"ב.75( שימוש הגבלת / דיספוזיציה דיספוזיציהMarevaאיסור מכל להימנע לחייבת יורה אשר )

"( ובזכויותיההנכס )להלן: "st81 /Ave. Central Park, Manhattan, NYS, USAבזכויותיה בנכס שכתובתו: בת. פש"ר31בקשה מס' , וזאת על מנת למנוע הברחת נכסים ]Or City USA Incבחברת

יצוין כי בקשה זו הוגשה לאחר שבשרת החברה אותרה תעודת התאגדות[. 29664-03-16 וכן בעקבות כתבה שפורסמה באתר האינטרנט "גלובס" ביוםOr City USA Incשל חברה בשם

במנהטן, ניו יורק,81 בה הצהירה החייבת ואף צוטטה, כי רכשה בניין ברחוב 20.10.2014 החייבת הגיבה והסנטרל פארק". 81 כבר בניין אחד, על קניתי וכדבריה: "...ארה"ב,

לבקשה תוך שהיא מכחישה כי קנתה בניין בניו יורק.

ולהודיע אם10.5.2016בית המשפט הנכבד הורה למפרק הזמני להשיב לתגובתה עד ליום .76 הוא עומד על הבקשה. המפרק הזמני ישיב כמובן במועד. בעניין זה נעיר רק כי החייבת בתגובתה התעלמה לחלוטין מן העובדה כי הצהירה וצוטטה בעיתון "גלובס" שקנתה את הנכס ואף לא צירפה כל אסמכתא לתמיכה בטענותיה והסתירה את דבר קיומה של חברת

OR CITY USA Inc.המפרק הזמני משוכנע כי מרגע שעיתון "גלובס" פרסם את דבריה של , אין ספק כי היא אכן מסרה אותם לעיתונאית. מעבר לכך, ישיבכציטוטהחייבת

המפרק הזמני לתגובה במועד.

נושאים נוספים הנוגעים לחייבת ואשר בעניינם פעל ו/או פועל :המפרק הזמני

: החייבת בת"א 17 השבת החזקה לבעלי הנכס ברח' דימיטרי שוסטקוביץ' .77בתל אביב עפ"י הסכם שכירות עם17שכרה בית צמוד קרקע ברח' דימיטרי שוסטקוביץ'

. בהתאם להסכם השכירות, תקופת השכירות החלה14.4.2015בעל הקרקע שנחתם ביום ומסתיימת ביום 30.6.2015ביום . יש לציין כי דמי השכירות הועמדו ע"ס של29.6.2016

₪ לכל התקופה ששולמו ע"י החייבת מראש. 276,000 ₪ לחודש ובסה"כ 23,000

לטענת בעלי הנכס, החייבת הפרה פעם אחר פעם את הסכם השכירות, הן ביצירת.77.1 חובות בגין השימוש בנכס ובכללם לעיריית תל אביב ולחברת חשמל. עוד ביצעה החייבת שינויים למכביר בנכס ללא הסכמת הבעלים. בין היתר התקינה החייבת במרפסת תלויהנעלמו אשר יקר בג'קוזי מדובר ועוד. קונסטרוקטור של אישור ללא יוקרתי ג'קוזי

עקבותיו.

document.docx56

נטשה החייבת את הנכס ללא התראה וללא תיאום עם2016במהלך חודש אפריל .77.2 הבעלים עקב העובדה שחברת החשמל ניתקה את אספקת החשמל לנכס בגין חוב בסך

קיים נציג המפרק הזמני19.4.2016 ₪, בהותירה הרס רב בנכס. ביום 24,000של כ- ביקור בנכס יחד עם הבעלים ונתגלתה בפניהם תמונה קשה. לאחר סיור בבית התברר כי קירות הבית הושחתו כאשר קירות הגבס נשברו במקומות שונים ונעשו בהם חורים )ככל הנראה מבעיטות(. על קירות הבית קיימות כתובות צבע שנעשו ככל הנראה על ידי ילדים, קירות בחדר בקומת המרתף הושחתו באמצעות צבע כחול. בדלי סיגריות היורצפות הפרקט בחדרים. מצלמות הביטחון כובו על וחלקם אף מפוזרים בכל עבר במעגל סגור בנכס נתלשו ממקומן כמו גם טלוויזיות שהיו במקום והותירו חורים בקיר. ציוד קבוע של המושכר כמו כיריים חשמליות ווילונות יוקרתיים נעלם. בעל הנכס טוען כי הכיריים החשמליות שנלקחו ממנו הותקנו ע"י החייבת בדירה ברח' הל"ה בגבעתיים אליה פלשה. כמו כן נתלש מארון החשמל בנכס ציוד הטלוויזיה במעגל סגור אשר שייך למושכר. ודוק, עסקינן בבית חכם והמערכת הושחתה לגמרי. חלק מדלתות החדרים בבית נותקו ממקומם, חלקם על ידי שבירת צירי הדלתות. לטענת בעל הנכס, הנזק

₪.100,000שנגרם לדירה לרבות חובות חשמל וארנונה עולה על

בתום הסיור בבית ברח' שוסטקוביץ', החליף נציג המפרק הזמני בסיוע חברת הרמטיקס.77.3אחרת. להחלטה עד הנכס את לשמר ודאג במושכר המנעול את ביוםבע"מ

הגיש בעל הנכס בקשה דחופה למתן הוראות להשיב את החזקה בנכס21.4.2016 באותו היום אישר בית המשפט[.29664-03-16 בת. פר"ק 28בקשה מס' לידיו ]

הועברה החזקה בדירה1.5.2016הנכבד את השבת החזקה כמבוקש בבקשה. ביום לידי בעליה ונערך פרוטוקול מסירה מסודר בין המפרק הזמני לבין ב"כ בעלי הנכס.

: כספים מיובנק.78

במסגרת ההליכים נשוא תיק זה ואף במסגרת הדיון שהתקיים בבית המשפט הנכבד ביום.78.1 טענו מספר גורמים ובהם גם בנק מזרחי טפחות כי החייבת טענה בפניהם5.4.2016

מיליון ₪ ביובנק. 28ואף הציגה צילום מסך לפיו לזכותה כספים בסך

document.docx57

ב"כ הבנק, עו"ד עמית פינס הציג בפני בית המשפט הנכבד צילום מסך אותו הציגה.78.2 28 ובו כביכול יש לזכותה יתרה בסך כ- 2016החייבת בפני נציגי הבנק באמצע פברואר

מיליון ₪.

על מנת לבחון את המידע, פנה משרד הח"מ ליובנק על מנת לקבל יתרות בחשבון.78.3. 2016שע"ש החייבת וכן לקבל תדפיסי תנועות מחודש ינואר

בסופו של דבר ולאחר קבלת הנתונים מיובנק אודות חשבונותיה של החייבת, התברר כי.78.4 מיליון ₪, אלא שהחשבון היה מצוי בחודשים ינואר28לא זו בלבד שלא קיימים בחשבון

ביתרת חובה. 2016–פברואר

: סוף דבר

ויעדכן את בית המשפט הנכבד בכל התפתחות בהתאם להוראות כבוד בית.79 הח"מ ימשיך המשפט ויגיש בקשות שונות ברוח ההמלצות המופיעות בדו"ח זה.

אשר על כן, יתבקש בית המשפט הנכבד להואיל ולרשום לפניו את הדו"ח..80

2016 לחודש מאי 5ת"א, היום

________________________ איתן ארז, עו"ד

המפרק הזמני של קבוצת החברות וכונס הנכסים הזמני לנכסי

החייבת

document.docx58

1 נספח מס'

טבלת ריכוז משתתפיםבפרויקט "אור בירדן"

document.docx59