towards a better city design for asia afrika (vol.2)

Towards a Better City Design for Asia-AfrikaBandungIndonesiaProgram Analysis and Urban Design StrategiesMastersʼ Degree ProgramArchitecture DepartmentInstitut Teknologi Bandung

Volume 2

PROGRAMMING ANALYSISHighest and Best Use Model for Program Insertion for Asia-Afrika, Bandung

1. Physically Possible – will the new programs respond to the site effectivelywith respect to the surrounding physical context?

2. Legally Permissible – will the new programs permitted by the rules andregulations enforced by the city council and the national law?

3. Financially Feasible – will the new programs create interest for investors andpotential prospects to participate?

4. Maximal Productivity – will the new programs produce highest net return tothe investors and the society at large?

Direct Urbanism = CREATING A COMPETITIVELY INTERACTIVE SPATIAL PROGRAMMING

PROGRAMMING ANALYSISFacilitating a Self-Organized Urbanism Strategy for Asia-Afrika, Bandung

1. Commercial – stimulating and generating income for the local and city-scaleeconomy, as well as supporting and encouraging the development ofcommunal-based economic system

2. Institutional – integrating public interest with local government’s policiesthrough the allocation of institutional-based programs

3. Hotel and Tourism – positioning Bandung potential as a tourism destinationby manipulating its unique characteristic of historical, creative-based andmanufacturing background

4. Housing – integrating land use distribution with housing programs to create aself-sustaining compact city

5. Educational – creating a viable neighborhood with the provision of relatededucational services within the proximity of the new development

6. Recreational – providing public spaces to define the city value by providingsocial spaces for civic and cultural cohesion for the whole city

COMMERCIAL

Highest and Best Use Model for Commercial Programming

12/20

14/20


18/20

16/20


18/20

20/20

INSTITUTIONAL

Highest and Best Use Model for Institutional Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

Museum• Museum belum menjadi tujuan yang menarik untuk dikunjungi• bukan merupakan fasilitas yang bisa menghidupkan site

• Peruntukan Lahan sesuai RTRW

• Daya tarik Investor sangat minim• masih mengharapkan peran pemerintahdalam mewujudkannya

• intensitas penggunaan fasilitas rendah• Financial Productivity rendah

7/20

Keseluruhanindikator

memperlihatkankehadiran museumdalam site kurang

potensial

Jumat, 05/03/201014:19 WIBPradipta Nugrahanto -detikBandung

Bandung - Untukmeningkatkan minatkunjungan masyarakatterhadap museumDepartemenKebudayaan danPariwisata(Depbudpar)mencanangkan VisitMuseum Year 2010.Untuk itu, hinggatahun 2014 akandilakukan revitalisasisejumlah museum diseluruh Indonesia.

DENPASAR--MI: Sekitar 90%dari 500 museum di Indonesiatidak layak dikunjungi karenatidak terurus. Akibatnya, tingkatkunjungan ke museum sangatrendah.Hal tersebut dikatakan MenteriKebudayaan dan Pariwisata(Menbudpar) Jero Wacik saatmeluncurkan program TahunKunjungan Museum 2010 untukProvinsi Bali di Museum NyomanGunarsa, Sabtu (27/2).

Menurutnya, peluncuran TahunKunjungan Museum 2010 untukIndonesia dan untuk ProvinsiBali tersebut merupakanpekerjaan yang cukupmenantang bagi KementerianKebudyaan dan Pariwisata."Dikatakan pekerjaan yang beratdan menantang karena selamaini museum menjadi tempatpajangan barang-barang antikdan kuno yang tidak terurusdengan baik," ujarnya.

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

ExhibitionHall &

InformationCenter

• Dapat mendukung Site sebagai kawasan wisata

• Sebagai sarana promosi komersial


• Punyai daya tarik Investasi

• intensitas penggunaan fasilitas tinggi

• Financial Productivity prospektif

17/20Keseluruhan

indikatormemperlihatkanExhibition Hall &

Information Centerpunya potensidimasukan ke

dalam site

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

GovernmentInstitution

• bukan merupakan fasilitas yang menarik untuk dikunjungi• bukan merupakan fasilitas yang bisa menghidupkan site


• sumber dana APBN dalam mewujudkannya

• penggunaan fasilitas untuk birokrasi

• bukan merupakan Financial Productivity

8/20

Keseluruhanindikator

memperlihatkankehadiran institusipemerintah dalamsite tidak potensial

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

HOTEL AND TOURISM

Hotel Programming: Issues

Stop Atau Tambah Hotel Baru di Bandung?Andrian Fauzi - detikBandung

Bandung - Selama musim liburan, pengusaha hotel di Bandung boleh sumringah karena kamar mereka penuh. Namun jika hari-hari biasa,rata-rata okupansi kamar hotel terhitung kecil. Salah satunya penyebabnya karena banyak bermunculan hotel baru.Tercatat, hingga2010 akan muncul 20 hotel baru di Kota Bandung.

Berdasarkan catatan detikbandung, rata-rata okupansi hotel di weekend hanya berkisar 60-80 persen.Sedangkan weekday jauh lebih kecil, dibawah 40 persen.

Dikatakan oleh Kepala Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kota Bandung Priana Wirasaputra detikbandung, masalah okupansi jangan hanyadilihat dari sisi banyaknya hotel semata. Faktor persaingan harga dan lokasi juga mempengaruhi."Ada banyak faktor. Jangan hanya dilihat pada banyaknya hotel baru semata," ungkapnya usai acara Grand Launching Hotel Golden Flowerdi Jalan Asia Afrika No 15-17, Rabu (1/7/2009) malam.

Ditanya soal pernyataan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata (Menbudpar) Jero Wacik mengenai Kota Bandung akan teruskekurangan hotel, pria yang sebelumnya menjabat sebagai Kepala Satpol PP Kota Bandung ini mengaku sepakat dengan usulandari Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), beberapa waktu lalu yang menginginkan adanya kajian tentang jumlah hotel dankamar di Bandung.

"Bagi saya soal kurang atau lebih, saya sepakat dengan usulan kawan-kawan PHRI. Yakni perlu adanya kajian tentang jumlah hotel dankamar yang sebaiknya ada saat ini. Perlu tambah hotel atau stop pembangunan hotel," paparnya.

Sampai saat ini, imbuhnya, dirinya sudah memberikan usulan untuk melakukan kajian tersebut kepada Kamar Dagang Indonesia (Kadin) KotaBandung. Dalam hal ini melalui Dewan Pertimbangan Ekonomi (DPE) Kota Bandung. Namun sejauh mana tindak lanjut dari usulan tersebut,Priana mengaku tidak mengetahui.

"Yang jelas sudah saya usulkan. Dan oleh mereka (DPE - red) bilang akan ditampung. Kalau saya sih inginnya langsung ditindaklanjuti.Bukan ditampung," tegasnya.

Priana mengaku, saat ini hingga tahun 2010 ada sekitar 20 hotel baru yang akan dibangun atau sedang dibangun di Kota Bandung.


Jumlah Kamar Hotel di Bandung 2010 Bertambahkompas.com

Bandung - Jumlah kamar hotel di Bandung yang saat ini berjumlah 12,700 unit pada tahun 2010 akan bertambahmenjadi 14,000 unit. Dampaknya, persaingan diperkirakan menjadi tak sehat karena terjadi perang tarif hotel.Menurut Ketua Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Jawa Barat, Herman Muchtar di Bandung, Rabu (18/11), jumlah kamar diBandung terus meningkat dibandingkan tahun 2008 sekitar 11.500 unit. Peningkatan disebabkan investor yangmasih menganggap bisnis hotel sebagai peluang.

Herman mengatakan, peningkatan jumlah kamar hotel pada tahun 2010 sekitar 10 persen itu dinilaitimpang dengan kenaikan jumlah wisatawan ke Kota Bandung yang hanya enam persen.Akan tetapi, jumlah kamar hotel belum dapat dianggap berlebihan."Soalnya, harus ada survei dulu , sudah jenuh atau tidak. Kalau hari kerja memang tidak penuh tapi kalau akhir pekan, Bandung kekurangankamar hotel," katanya. Oleh karena itu, Pemerintah Kota Bandung perlu melakukan survei itu.

Tingkat okupansi rata-rata hotel di Bandung saat ini sekitar 60 persen. Menurut Herman, angka yang cukup baik sebesar 70 persen. "Malah,ada hotel yang okupansinya hanya 20-30 persen. Tingkat okupansi hotel di Jabar pun hanya sekitar 45-50 persen," katanya.

Pemerintah kabupaten/kota perlu lebih sering mengadakan acara pertemuan, insentif, konvensi, dan pameran terutama di daerah-daerahseperti Purwakarta, Kuningan, dan Karawang dengan okupansi cukup rendah. Herman mengatakan, pemerintah daerah juga harusmembenahi infrastruktur di berbagai kawasan wisata di Jabar agar tingkat okupansi hotel naik.

"Kalau di Bandung, masalah kemacetan dan kualitas jalan harus diatasi seiring denganpenambahan kamar hotel," ujarnya.


Bandung Mayor Told to Limit New HotelsYuli Tri Suwarni - The Jakarta Post, Bandung

Bandung - The Bandung chapter of the Indonesian Hotel and Restaurant Association (PHRI) has called on the mayor to limitpermits for new hotels to create a more competitive climate. Currently hotel operators have to struggle with

1,500 empty rooms on weekdays on average.

According to data from Bandung's tourism agency, 10 new hotels with at least 2,410 additional rooms havesprung up and the Bandung Spatial Planning and Housing Agency has issued licenses foranother 22. Bandung has currently 252 registered hotels, both unstarred and rated, with 10,442rooms."Right now we are all competing on quality and service. But we're afraid if no limits are set, hotels in Bandung will start waging a price war," Edisaid. "We hope it won't come to that. If it does, it means hotel operators are facing unhealthy competition."

Bandung Mayor Dada Rosada, Vice Mayor Ayi Vivananda and Aston International president and CEO Charles Brookfield were also present at theceremony.

Responding to the issue, Dada said the city still needed investors to construct new hotels becauseoccupancy was down to between only 35 and 50 percent during weekdays. However, he added, during

weekends Bandung hotels enjoyed high occupancy rates of generally 85 percent and often enough100 percent."We will examine why some hotels suffer from low occupancy. It could be they are failing to draw in customers to stay there."

The hotel business had contributed significantly to Bandung's revenue. He estimated the city revenue thisyear increased to Rp 60.2 billion (US5.73 million) up from Rp 51.85 billion last year. Tourism data records that 38,406 foreign and 457,901Indonesian guests visited Bandung this year.

Bojonagara

Karees

Cibeunying

Tegallega

Occupancy Rate Average Room Rate

Bandung Hotel Market: an Overview

Source: Collier International Indonesia

Hotel Category Distribution Hotel Location Distribution

Occupancy Rate Analysis ARR Comparison Analysis

Bandung Hotel Market: Occupancy Rates

Occupancy Rates

Competition Mapping Between Hotels

Santika

Kedaton

Topas Galeria

Permata International

Holiday Inn

Panghegar

Jayakarta Suite

Horison

Savoy Homann

Papandayan

Malya

Sheraton

Grand Aquila

Hyatt Regency

Grand Preanger

Source: Collier International Indonesia

Compared to 4-star hotels, 5-star hotels achieved betterperformance. With higheraverage room rate (ARR), 5-star hotels enjoyed higheroccupancy rates.

With the almost similar ARR,most of the 3-star hotels alsoenjoyed higher occupancyrates than those 4-star hotels.

Bandung Hotel Market: Occupancy Rates

Hotels Occupancy Rates

Occupancy Rates (%) Room Rates (Rp.)

1. There were 147 additional rooms, forming three, four and five-star hotel in Bandung

2. Current total rooms: 1420 rooms

3. Occupancy rate due to increasing room numbers: from 68.35% to 66.35%

4. Average room rate: Rp. 437,440 per night

Source: Commercial Property Survey, Government of Indonesia

Bandung Hotel Market: List of Popular Hotels

5-Star Hotels1. Aston Pasteur Hotel2. G.H. Universal Hotel3. Grand Aquila Hotel4. Grand Hotel Preanger5. Hilton Hotel Bandung6. Hyatt Regency Hotel7. Royal Panghegar Hotel8. Sheraton Hotel Bandung

4-Star Hotels1. Aston Tropicana Hotel2. Aston Bandung Hotel3. Holiday Inn Hotel4. Garden Permata Hotel5. Grand Pasundan Hotel6. Hotel Horison Bandung7. Hotel Jayakarta8. Hotel Papandayan9. Marbella Dago Pakar10. Novotel Hotel Bandung11. Puteri Gunung Hotel

3-Star Hotels1. Anggrek Hotel2. Bali World Hotel3. Grand Hotel Lembang4. Hotel Endah Parahyangan5. Hotel Geulis6. Hotel Gumilangsari7. Hotel Imperium8. Hotel Istana9. Hotel Karang Setra10. Hotel Kedaton11. Hotel Lembang Asri12. Hotel Lingga13. Hotel Malya14. Hotel Mutiara15. Hotel Nyland16. Hotel Santika17. Hotel Sukajadi18. Hotel Talagasari19. Hotel Topas Galeria20. The Luxton Hotel

Others1. Hotel Batu2. Hotel Cemerlang3. Hotel Rorompok4. Hotel Sawunggaling

Source: www.bandungtourism.com

Highest and Best Use Model for Hotel Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

DevelopmentOpportunities

Districts andNeighborhoods:City CenterOld and NewUrban Fabric

Districts andNeighborhoods:City Land UseHeritageTourism Industry

Districts andNeighborhoods:InvestorsRate and LocationCompetitiveness

Districts andNeighborhoods:Occupancy RateSustainabilityEconomic Support

17/20

Good potential forhotel/ touristicdevelopment

programs

DevelopmentCharacter andImpact on Site

Built Form:Heritage and CulturalExtension of the CityHybrid Hotel Typology

Contribution tothe City:AccessibilityTrafficPlot Ratio

Cross-programmingPotentials:Supporting IndustryExternal and InternalRevenues

Cross-programmingPotentials:Creating NewPotentials forSynergized Programs

17/20

Good potential toimprove the character

and contribution tothe positive impact of

the area

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 51 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

Hotel Type:Heritage Hotel

Districts andNeighborhoods:ScaleFine GrainDevelopment

Districts andNeighborhoods:ScaleConservation

Program andCharacteristics:Thematic ApproachUniqueness

Districts andNeighborhoods:Specific ChoiceSupporting LocalMarket

18/20

Most suitable forHeritage-type hotel

development

Hotel Type:Business Hotel

Districts andNeighborhoods:ScaleTransit andConnectivity


Program andCharacteristics:Investment PotentialsDestinationCongestion


11/20

Business-type hotelmust be re-examineto suit the context of

the area

1 2 3 4 5 1 2 3 4 51 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

Hotel Type:Boutique Hotel



Program andCharacteristics:Thematic ApproachUniqueness


13/20

Boutique hotels needspecial characteristic/strategic approach tobe feasibly developed

Hotel Type:Budget Hotel

Districts andNeighborhoods:ScaleVolumeAppearance


Program andCharacteristics:Investment PotentialsDemandsTarget Groups


13/20

Budget hotels canonly be developed ifthere are potential

supporting programsto be synergized with

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

SupportingPrograms:

Transit Hub


Land Use:ScaleConservation

Necessities andDiversions:CapacityCoverage

Districts andNeighborhoods:CapacityCoverage

18/20

A diversity oftransport

infrastructure isessential to supportthe main program of

the site

SupportingPrograms:

Commercial

Districts andNeighborhoods:ScaleVolumeImpact


Necessities andDiversions :Economic DemandMarket TrendContribution

Districts andNeighborhoods:Economic DemandMarket TrendContribution

16/20

Commercial area isvery important but

must be re-defined toprotect public rights

and to securepolitically-correct

development

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

SupportingPrograms:

Social Spaces

Districts andNeighborhoods:RTHCivic Square

Land Use:Political AgendaScaleConservation

Necessities andDiversions:City Function andDevelopers’Responsibility

Districts andNeighborhoods:City Function andPatterns

17/20

Social spaces will bethe most importantprogram of all but

must be developed in-hand with other cross

programmaticdevelopment

SupportingPrograms:

Entertainment

Districts andNeighborhoods:ScaleVolumeImpact


Necessities andDiversions :Economic DemandMarket TrendContribution

Districts andNeighborhoods:Economic DemandMarket TrendContribution

17/20

Entertainment areawill turn the site into a

vibrant area for thecity but must be

developed within acontrolled perimeter

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

Highest and Best Use Model for Hotel Programming:Potential Programs Development

HYBRID TOURISM-BASED INDUSTRY

Main Program: Supporting Programs:

HOTELS TRANSIT HUB COMMERCIAL ENTERTAINMENTHeritage Hotel Angkot Shopping FamilyBusiness Hotel Inter-city Bus Service AdultBoutique Hotel Taxi Hybridized-type Hybridized-typeBudget Hotel

SOCIAL SPACEPublic ParkCivic SquareLibraryInstitutional(museums, expo, etc)

OTHER PROGRAMSFlexible allocation forother potential programs insertion

Highest and Best Use Model for Hotel Programming:Stimulating Creative Economy

CREATIVE ECONOMY SECTORS

Film IndustryDesign IndustryMusic IndustryFashion IndustryWeb IndustryGaming IndustryWriting/ Publishing IndustryCreative Manufacturing IndustryOthers

NEW SYNERGIZED PROGRAMMING

TourismCommercialTransportationEntertainmentCreative Economy SectorsSocial Spaces

URBAN INTEGRATION SYSTEM

HOUSING

A

B

1. Physically possible –will the new programsrespond to the siteeffectively with respect tothe surrounding physicalcontext?

2. Legally permissible –will the new programspermitted by the rules andregulations enforced by thecity council and thenational law?

3. Financially feasible –will the new programscreate interest for investorsand potential prospects toparticipate?

4. Maximal productivity –will the new programsproduce highest net returnto the investors and thesociety at large?

A: SiteB: Housing

PROGRAMMINGANALYSISHighest and Best UseModel for ProgramInsertion for Asia-Afrika,Bandung

Site terletak dipusat inti kota

Bandung dengantata guna lahan

mayoritas sebagaizona perdagangan

Housing Programming: RTRW Kota Bandung

Highest and Best Use Model for Housing Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

HorisontalDevelopment:

Landed House

Pemukiman di areasekitar tapak sudahpadat dan sesakdengan Landed House.Penambahan kembalitidak akan membantupenataan areapemukiman di sekitartapak.

Dalam RUTR Bandung2013, daerah tapakmerupakan daerahpusat inti kota dandirencanakan sebagaidaerah urban renewaldan revitalisasi denganKDB eksisting sebesar80-90%. Sehingga tidakmemungkinkan adanyapemukiman tipe ini.

Penambahan area disekitar tapak dinilai tidakmenguntungkan karenaharga lahan di sekitartapak tinggi.

• Tidak secara langsung memberikan kontribusi ekonomi pada kawasan.• Pengguna perumahan bisa menjadi konsumen area komersil di sekitar tapak.

Tidak diusulkan ada didalam tapak

pengembangan.

Mixed Development:Studio Office -

Home Office(SoHo)

Dalam RUTR Bandung2013, daerah tapakmerupakan daerahpusat inti kota dandirencanakan sebagaidaerah urban renewaldan revitalisasi denganKDB ksisting sebesar80-90%. Tipeperumahan seperti inibisa menjadi salah satupoin untukmemperbaharui tipeperumahan yang lebihbaik.

Menurut RUTR Bandung2013:Pembangunan kembalikota (urbanredevelopment ) adalahpengaturan danpembangunan kembalilahan kota untukmeningkatkan manfaatlahan bagi masyarakatmaupun pemerintahkota.

Dengan adanya mix program, office dan housing, makan kemungkinan akan menguntungkan kawasan. Kawasan tapak dikelilingi oleh area perkantoran. Dalam RUTR Bandung 2013 direncanakan sebagai urban renewal dan revitaliasai.

Penggabungan 2program dapatmemberikan pemasukankawasan. Office yang di-mix dengan hunian bisamenggiatkan kegiatanekonomi menengah.Selain itu di Bandung jugapemanfaatan lahanrumah sebagai areakerja/kantor masihdilegalkan.

Pengembangan tipeSoHo ini bisa menjadisalah satu usulan yang

baik pada tapak.

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4

5/20

14/20

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

Low-Rise:Rented House

Pertimbangan dilihatdari banyaknya areaperkantoran di sekitartapak. Kemungkinanrumah sewa akanditempati oleh karyawandi area perkantoran Asia-Afrika.

Rumah sewa/rumahkontrakan masihmerupakan tipe hunianhorisontal dengankepemilikan swastasehingga untukpengaturan lebih lanjutmasih sulit.

Tipe pemilikan rumahsewa/ rumah kontrakanadalah kepemilikanswasta. Sehinggapembangunan dankelangsungannyatergantung pada sektorswasta.

Tipe hunian ini sedikitmemberi pemasukanpada kawasan secaralangsung.

Kehadiran bangunantipe hunian yang

dimiliki oleh sektorswasta akan sulit

ditata dankemungkinanmenambah

ketidakteraturankawasan karena tipe

hunian ini berkembangsecara organik.

Middle-Rise:Town Houses

Tipe perumahan TownHouses ini merupakanperpaduan tipe hunianhorisontal dan vertikal.Dengan ketinggiansampai 4 lantai, tipehunian ini sesuaidengan kebutuhanhunian di sekitarkawasan dan denganketinggian sampai 4lantai dapatmenampung lebihdibanding denganhunian tipe horisonta.

Tipe perumahan TownHouses bisa dijadikansalah satu opsi untukmengatur tipe hunianbaru dengan konsepurban renewal danrevitalisasi yang diusungpada RUTR Bandung2013.

Pengadaan tipe hunian inibergantung padakeberadaan parapengembang hunian.Dengan konsep baru,urban renewal,diharapkan parapengembang tertarikpada kawasan ini.

Pembangunan tipehunian ini akanmenambah nilai padakawasan sekitar site.Penataan Town Houseyang teratur danpemenuhan fasilitashunian akan seiringdengan konsep urbanrenewal.

Town House bisamenjadi pilihanwalaupun lebih

diusulkan tipe hunianvertikal dengan

ketinggian lebih dari 4lantai.

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4

8/20

15/20


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

VerticalDevelopment:

Rusunawa andRusunami

Kebutuhan akan hunianvertikal yang tinggi dankejenuhan akan hunianhorisontalmemunculkanrusunawa danrusunami.

Pengadaan bangunanini didukung penuh olehPemkot Bandungdengan kebijakanperumahan secaravertikal.

Tipe hunian ini di supportsecara finansial olehpemerintahan.

Mengingat pengadaanRusunawa danRusunami ini lebihdiarahkan padamasyarakat menengah kebawah, makakemungkinan untukmemberi net return padakawasan kurang.

Pengadaan Rusunawadan Rusunami ini

merupakan salah satupilihan untuk

merealisasikanprogram perbaikan

dan penataanpemukiman di

Bandung.

VerticalDevelopment:

Apartment

Hunian tipe apartment dikawasan adalah BragaCity Walk Apartment danpengadaan kembali tipehunian ini masihmemungkinkan karenamasih tingginyapermintaan akan tipehunian ini di pusatkawasan.

Menurut RUTR lahan dikawasan inidiperuntukan untuk zonaperdagangan, sehinggakemungkinan tipehunian akandigabungkan denganprogram lain yangbersifat komersil,misalnya hotel ataupedestrian mall.

Kemungkinanpembangunan apartmentdi tapak akanmenguntungkan dari segifinansial dan kawasanmengingat tingginyakebutuhan akan hunianyang berkelas di kawasanhistoris. Adanyapenambahan apartmentdi tapak akan memberinilai tambah padakawasan.

Apartment such as BragaCity Walk has a hugepotential to return to abusiness andentertainment center inBandung city, whosestrategic location makes iteasy to reach from anydirections. Sehinggapenambahan tipe hunianini sangat diusulkan padatapak.

Kemungkinanpembangunan

apartment diusulkankarena memberi nilai

tambah pada kawasankomersil.

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4

51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4


16/20

16/20

Hunian Pola Vertikal Pilihan Jaga Kualitas LingkunganSenin, 31 Agustus 2009

Padatnya penduduk disertai pesatnya pertumbuhan bangunan hunian konvensional berpola horizontal,berpotensi timbulkan kawasan pemukiman kumuh perkotaan, menekan berat sediaan lahan ruang terbukahijau (RTH), turunnya kualitas lingkungan beserta daya dukungnya.

"Bagi Kota Bandung, kehadiran bangunan hunian horizontal benar-benar sudah mencapaititik jenuh. Jika ini terus dipaksakan dan tidak ada upaya menatanya, kota ini akan menjadi tempat huniankumuh tidak sehat," kata Wali Kota Bandung dalam kesempatan upacara bendera yang dirangkaikan denganperingatan hari perumahan nasional (Hapernas) Tahun 2009 tingkat Kota Bandung, di Plaza Balaikota, JalanWastukancana 2, Senin (31/08/09).

Pemerintah Kota (Pemkot) Bandung selama ini, dikatakan Dada, program perbaikan dan penataanpemukiman secara perlahan telah merekonstruksi kawasan pemukiman yang lebih baik dan sehat. Namunkebijakan rekonstruksi ini tidak cukup untuk menyelesaikan kesulitan masyarakat dalam pemenuhankebutuhan papan.

Menurutnya, statistik komposisi hunian sangat tidak memadai, masih ada 5 kepala keluarga menghuni 1(satu)unit rumah ukuran kecil. Warga memiliki sarana air bersih juga baru 74,21 %, punya jamban 60,61 %, punyapembuangan sampah 50,66 %. "Ini menunjukkan gambaran, kebutuhan sarana kesehatan secara umumbelum meningkat,".

Dada menambahkan, Pemkot Bandung dalam lima tahun terakhir telah melaksanakan kebijakan perumahanhunian secara vertical berupa rumah susun sederhana sewa Rrusunawa) dan rumah susun sederhana milik(rusunami). "Hanya saja karena keterbatasan kemampuan, penyediaannya masih terbatas. Sampai saatini, jumlah hunian rusunawa dan rusunami yang telah dan sedang dibangun barumencapai 4.740 unit hunian".

Populasi penduduk Kota Bandung 2,3 juta jiwa dibanding jumlah bangunan rumah tinggal yang telah ada425.608 unit ditambah 4.740 unit, dikatakannya, Kota Bandung kekurangan kebutuhan rusunawadan rusunami 21.172 unit hunian atau 220 twin blok. "Meski kekurangan unit hunian cukup besartermasuk lahan dan nilai investasinya, saya optimis pemenuhan bangunan rusunawa dan rusunami dapatterpenuhi,".

Dada mengimbau, masyarakat menyikapinya dengan baik dalam arti yang telah memiliki rumah jangan lagiikut-ikutan. Berspekulasi mengajukan permohonan rusunawa atau rusunami sehingga memonopolikepentingan rakyat kecil. "Saya juga mengimbau BUMN, BUMD, Swasta, Koperasi dan real estate Indonesia(REI), sungguh-sungguh membantu pekerjanya dan masyarakat dalam penyediaan hunian sehat danterjangkau,".

Terhadap kawasan tertentu yang cenderung jenuh dan kumuh. Seluruh kawasan di Kota Bandung memilikifungsi dan keunggulan maksimal dalam berbagai aspek kehidupan. Kebijakan pembangunan perumahandikataknnya harus benar-benar realistis. Kebutuhan rumah hunian warga terpenuhi tapi juga tidakmengganggu keseimbangan alam dan lingkungan hidup. "Bangunan hunian vertical merupakan pilihan jikakualitas lingkungan hdup kota ini ingin tetap terjaga," pungkasnya.

BRAGA CITY WALK APARTMENTAND CONDOTELCelebration of a Cultural Heritage

Braga City Walk Is the first project built by Agung PodomoroGroup at Jalan Braga No. 99–101 that belongs to CBD areain Bandung. Braga City Walk is a mix-useddevelopment comprising 3-storey retail stores with thenet leaseble area of 14.528 m2 that provides foremosttenants currently in operation, such as, among others,Carrefour, Fun World, ’21’ theatre (Braga 21), Gold’s Gym,Herman Dexter, Food Court, Es Teller, Wendy’s, Kid X andmany others.

There is an apartment tower and a Condotel(Condominium Hotel) tower under the management ofAston Hotel. Braga CityWalk Apartment and Hotel Astonconsist of 1 BR, 2 BR and 3 BR units. Braga has a hugepotential to return to a business andentertainment center in Bandung city, whosestrategic location makes it easy to reach fromany directions.

Meanwhile, its historically located environment opens theopportunity to become a beautiful, unique and interestingplace to visit. As the only multi-function project in JalanBraga, it includes the construction of retail facility, apartment,hotel and public facilities. The character it wishes to provideis the shopping nuance like those in Europe, that is, the ArtDeco memorial.

Source: www.skyscrapercity.com

RTRW Bandung 2013Termasuk Pusat Primer Inti Pusat Kota yang melayani Pusat sekunder Setrasari dengan kebijakan dasar pengembanganadalah urban renewal.Rancacili termasuk Wilayah Pengembangan Gedebage, kecamatan Margacinta, termasuk wilayah Bandung Timur yang relatif belumterbangun dan merupakan wilayah perluasan kota. Termasuk Pusat Primer Gedebage yang melayani Pusat sekunder Margasaridengan kebijakan dasar pengembangan urban development.Keduanya merupakan titik kawasan kumuh di bandungTahapan pengembangan Prioritas I untuk permukiman kepadatan tinggi di Jalan Industri DalamTahapan pengembangan Prioritas II untuk permukiman kepadatan sedang di Gede Bage

Peruntukan:Pengembangan pemanfaatan ruang untuk WP Bojonegara adalah dengan mengendalikan perkembanganSedangkan pengembangan pemanfaatan ruang untuk WP Gedebage adalah dengan mengarahkan dan memprioritaskanperkembanganArahan pengembangan kawasan perumahan termasuk fasilitas pendukung seperti fasum fasos adalah:1.membatasi kawasan perumahan 60% dari luas lahan kota2. mendorong perkembangan perumahan di wilayah bandung timur dengan pola kasiba dan lisiba yang berdiri sendiri3. mengembangkan perumahan secara vertikal untuk kawasan yang padat penduduk dengan memperhatikan ketersediaanprasarana yang ada yaitu jalan dan air bersih4. meremajakan dan merehabilitasi lingkungan yang sudah mengalami penurunan kualitas dengan membangun rusunawa5. melestarikan lingkungan perumahan lama yang mempunyai karakteristik khusus6. membatasi luas lantai bangunan perumahan yang diperbolehkan untuk kegiatan usaha dengan menyediakan sarana parkir yangmemadai

Pusat Sekunder Bojonegara:Fungsi : permukiman , industri teknologi tinggi, lindung, perdagangan dengan skala kota/ bagian kotaPusat Sekunder Gedebage :Fungsi : permukiman , industri , jasa dengan skala kotaPeruntukan untuk Industri Dalam dan Rancacili adalah perumahan

Source: www.bandung.co.id

RTRW Bandung 2013Transportasi:Untuk melengkapi sistem jaringan jalan maka direncanakan pengembangan jalan-jalan alternatif dengan pembuatan jalan-jalantembus yang sudah direncanakan sesuai fungsinya. Diupayakan peningkatan akses melalui pembangunan jalan bebas hambatandalam kota dan rencana akses Utara Selatan di Bandung Timur.Untuk sistem jaringan kereta api direncanakan pengembangan sistem jaringan kereta api yang berfungsi sebagai penghubungkegiatan primer dan antar pusat primer dan rencana pemantapan stasiun kereta api kebon kawung dan stasiun Kiara condongsebagai stasiun regional. Pembangunan terminal terpadu yang terdiri dari teminal peti kemas, terminal angkutan jalan raya danstasiun kereta api direncanakan di Gedebage.Kecamatan Cicendo : dilewati oleh rencana Koridor Jalan Layang Pasteur- Cibiru dan Pasir Kaliki – KopoKecamatan Margasari : dilewati oleh rencana Koridor Jalan Layang Pasir Koja-Sukarno Hatta – Cibiru dan Ujung Berung- Gede Bage

Intensitas:Kebijakan pembangunan secara vertikal diterapkan pada kawasan perumahan di sekitar Inti Pusat kota yang merupakankawasan sangat padat dan daerah kumuh (slum area) dengan KDB eksisting sebesar 80-90%. Pada daerah kumuh ini akandilakukan urban renewal dan revitalisasi dengan cara pendekatan konsolidasi lahan atau sharing lahan.Peremajaan kota (urban renewal) adalah kegiatan memperbaiki daerah kota agar dapat meningkatkan pemanfaatan daerah-daerahyang dirasakan kurang menguntungkan bagi kehidupan sosial dan penghidupan ekonomi kota.Pembangunan kembali kota (urban redevelopment ) adalah pengaturan dan pembangunan kembali lahan kota untukmeningkatkan manfaat lahan bagi masyarakat maupun pemerintah kota.Untuk perumahan Bangunan tinggi (lebih dari 8 lantai) :Fungsi jalan arteri : KDB : 25% , KLB : 4,0Fungsi jalan kolektor : KDB : 20%, KLB : 2,4Fungsi jalan lokal : KDB : 15%, KLB : 1,5

Untuk Perumahan Bangunan Sedang ( 4-8 lantai ):Fungsi jalan arteri : KDB : 25% , KLB : 1,25Fungsi jalan kolektor : KDB : 25%, KLB : 1,25Fungsi jalan lokal : KDB : 25%, KLB : 1,25

Source: www.bandung.co.id

Revitalisasi di Kawasan Konservasi Braga, BandungMay 20, 2009 by redaksi.com

Braga menjadi kebanggaan masyarakat Bandung yang ramai di kunjungi dan menjadi daya tarik tersendiri sebagai tempat belanja. Menurut kuncen Bandung, Almarhum

Haryoto Kunto, Braga berasal dari bahasa Sunda Ngabraga yang diartikan bergaya, nampang, b isa juga mejeng. Braga waktu itu memang jadi the place to see and to be

seen. Ruas jalan yang tidak terlalu panjang itu, tempo dulu, memang menjadi tempat rendezvous sambil jalan-jalan dan belanja. Karena pada saat itu di Kota Bandung,

jalan Bragalah satu-satunya tempat shopping paling bergengsi. Daya tarik lainnya adalah kenyamanan bagi pejalan kaki sehingga bukan hanya pengunjung yang ingin

berbelanja saja yang tertarik datang tetapi juga pengunjung yang hanya sekadar ingin berjalan-jalan atau melakukan ‘window shopping”.

Orang-orang ondernoming (perke-bunan) di sekitar Bandung dengan para pribumi, mojang geulis, dan jajaka kasep bercampur. Mereka biasa berakhir pekan di Braga,

yang sebelumnya bernama Jalan Pedati, penghubung Jalan Pos dengan “ Koffie Pakhuis” (Gedung Kopi Milik Tuan Andries de Wilde) .Nama Braga yang mulai dipakai

pada 1810 dan dipelopori pada 1887 oleh Tonil Braga. Nama Braga saat itu semakin terkenal, tidak saja di Indonesia tetapi juga di luar negeri sebagai satu-satunya

tempat untuk menunjukkan lifestyle (gaya hidup) sehingga muncullah istilah Paris Van Java. Model pembangunannya yang menganut paham Urban Revita-lisation akan

mengembangkan proyek dengan berpijak pada karakter memorialnya. Identitas Braga dengan Art Deco-nya akan dikembangkan menjadi tema arsitektural Braga City

Walk. Direncanakan Braga City Walk dapat menjadi tempat rendevouz berbagai tataran waga kota, yang akhirnya diharapkan dapat menjadi ciri baru (new landmark) tujuan

wisata khas kota Bandung. Fasilitas retail akan mengadopsi konsep lifestyle Center. Lifestyle shopping adalah trend terbaru cara masyarakat berbelanja setelah trend

shopping center (tahun 80-an) dan trend Malleisure space nya. Oleh karenanya Lifestyle Center bukan saja akan menjadi tempat belanja yang nyaman tapi juga menjadi

pusat akulturasi budaya lokal dan lokal budaya metropolis. Luas lifestyle Center ini meliputi 20.000 m², yang tersebar di 3 lantai bangunan. Kekhasan Braga City Walk yang

akan menjadi daya tarik utama masyarakat adalah disediakannya plaza terbuka (open-air plaza) yang dapat digunakan untuk berbagai acara. Plaza terbuka ini

direncanakan seperti plaza terbuka kota-tua di Eropa.

Profil Kawasan Perbelanjaan BragaBraga adalah salah satu jalan di pusat Kota Bandung. Pada masa kolonial jalan ini sangat prestisius. Seperti halnya Ochard Road di Singapura atau Ginza di Tokyo. Ketika

itu jalan Braga yang khas seperti kota kota tua di Eropa menjadi daya tarik tersendiri bagi pelancong yang berkunjung ke Bandung. Sejak jaman kolonial hingga akhir 70-an

Braga dikenal sebagai CBD-nya Bandung. Jalan Braga dikenal sebagai kawasan berbelanja paling elit di Bandung. Namun kini kepopulerannya mulai surut. Braga kalah

bersaing dengan pusat belanja baru lainnya. Seperti Bandung Super Mall, Bandung Indah Plaza, atau Istana Plaza.Namun sebenarnya Braga memiliki potensi yang sangat

besar untuk kembali menjadi CBD-nya Kota Bandung. Lokasinya yang strategis pada lingkungan historis memberikan peluang untuk menjadi bukan saja tempat yang

indah (Beautiful Place) tapi juga menjadi tempat yang menarik (interesting place). Ruang Jalan Braga sebagai sebuah kawasan pertokoan elit. Dengan kondisi lingkungan

yang nyaman bagi pejalan kaki baik untuk tujuan belanja maupun sekadar jalan-jalan. Proporsi ruang yang terbentuk menurut Dibyo Hartono dkk, adalah sebuah proporsi

yang sangat baik dengan perbandingan ketinggian di dua sisi Jalan dan lebar jalannya proposional terhadap skala manusia.Sepanjang jalan ruang Braga terdapat

berbagai peninggalan karya arsitektur dalam bentuk bangunan dengan berbagai gaya (style). Tetapi mempunyai proporsi dan harmonisasi yang baik, sehingga

menimbulkan kesan sebagai satu kesatuan yang dinamis.

Memudarnya Surga Eropa di Kota TropisMarch 23rd, 2004

SEJARAH tua Kota Bandung dengan segala keindahan dan “keromantisannya” adalah sebuah masa yang amat menarik untuk ditelusuri kembali. GedungMerdeka di JalanAsia Afrika Bandung, tempat lahirnya sejumlah peristiwa penting dunia. Persoalannya, tidak semua pihak memandang semua modal keindahan kota yang telah dimiliki itusebagai sebuah produk sosio-kultural yang harus dipelihara. Kapitalisme ekonomi dengan segenap “dogma” keuntungan finansial secepat mungkin, seringkali memangtidak pernah seiring dengan gerakan humanisme kultural. Padahal, sejatinya di sana masih tersisa ruang yang tidak saling menegasikan satu sama lain.Memang, dari teknis penulisan buku itu amat enak dibaca, mengalir dalam kebersahajaan tuturan bahasa. Namun, justru semakin menjadi daya pikat dua buku itu. Akantetapi, bobot kemenarikan itu senyatanya semakin mengental karena secara substansial apa yang disajikan buku itu sudah memberi daya pikat tersendiri. RomantismeBandung tempo doeloe adalah daya pikat sejati dari apapun tulisan yang menjadikannya sebagai objek. Apalagi, jika kemudian paparan sejarah (historiografi) KotaBandung lama itu dikomparasikan dengan situasi Bandung kontemporer. Sungguh, sebuah kerinduan bakal mengendap membayangkan imaji Bandung yang masihterbebas dari hiruk-pikuk sosok Kota “modern” dengan segudang persoalan sosial di dalamnya.

Salah satu dari daya pikat utama Bandung di masa lalu, yang semestinya terus dihidupkan adalah bangunan-bangunan kuno yang menjadi contoh karya masterpice paraarsitek terdepan dunia di masa itu. Dokumentasi yang disusun organisasi pelestarian bangunan-bangunan bersejarah di Kota ini, Bandung Heritage menulis bahwa padamulanya, Kabupaten Bandung berada di bawah kekuasaan Mataram. Namun pada Oktober 1677, Kabupaten Bandung jatuh ke tangan VOC akibat Perjanjian I Mataram-Kompeni. Seiring dengan berakhirnya kekuasaan VOC di Indonesia pada Desember 1799, kekuasaan diambil alih Pemerintah Hindia Belanda dengan Gubernur Jenderalpertama Herman Willem Daendels (1808-1811). Tatkala Kabupaten Bandung dipimpin Bupati R.A.A. Wiranatakusumah II (1794-1829), terjadi pemindahan ibu kotakabupaten dari Karapyak yang berada di bagian selatan daerah Bandung ke Kota Bandung yang terletak di bagian tengah wilayah tersebut. Saat itu, perubahan kondisisosial di Bandung termasuk lamban. Perubahan fisik Kota Bandung berawal dari peresmian berdirinya Kota yang dilakukan oleh Deandels dengan surat keputusan (besluit)tanggal 25 September 1810.

Ada suatu cerita, ketika Deandels meresmikan pembangunan jembatan Cikapundung (jembatan di Jalan Asia Afrika dekat Gedung PLN sekarang), Bupati Bandung beradadisana. Deandels bersama Bupati melewati jembatan itu kemudian mereka berjalan ke arah timur sampai disuatu tempat (depan Kantor Dinas PU Jalan Asia Afrikasekarang). Di tempat itu Deandels menancapkan tongkat seraya berkata, “Zorg, dat als ik terug kom hier een stad is gebouwd!” (usahakan, bila aku datang kembali ke sini,sebuah Kota telah dibangun!). Rupanya Deandels menghendaki pusat Kota Bandung dibangun di tempat itu. Tak heran jika di daerah tersebut cukup banyak dibangun pusat-pusat perkantoran, perhotelan dan pertokoan yang sangat indah dan menarik. Daerah ini telah menjadi pendukung pariwisata yang sangat penting pada waktu itu. KotaBandung didirikan oleh dan atas kebijakan Bupati Bandung keenam, R.A.A. Wiranatakusumah II. Oleh karena itu, dapatlah dikatakan bahwa Bupati R.A. Wiranatakusumah IIadalah pendiri (the founding father) Kota Bandung. Akan tetapi, memang Daendelslah yang mempercepat proses tersebut.

Berkembangnya Kota Bandung dan letaknya yang strategis di bagian tengah Priangan, telah mendorong timbulnya gagasan Pemerintah Hindia Belanda untukmemindahkan ibu kota Keresiden Priangan dari Cianjur ke Bandung pada tahun 1856. Gagasan tersebut karena berbagai hal baru direalisasikan pada tahun 1864. Denganadanya perpindahan Kota keresidenan ini, Bandung menjadi lebih ramai dan pertumbuhan Kotanya sangat hidup, apalagi setelah Bandung dijadikan sebagai pusattransportasi kereta api Jalur Barat. Masa inilah yang menjadi era keemasan pembangunan fisik Kota Bandung. Gedung Pakuan yang kini merupakan kediaman resmiGubernur Kepala Daerah Propinsi Jawa Barat menjadi saksi bisu peristiwa kepindahan tersebut. Pembangunan gedung yang sejak jaman kolonial telah menjadi tempatpersinggahan tamu-tamu penting dan tokoh dunia ini dibangun pada tahun 1864 dan berakhir pada 1867. Bentuk arsitekturnya yang anggun dan monumental menunjukkanlanggam Indische Empire Style yang juga diterapkan pada bangunan Sakola Raja yang kini menjadi Kantor Polwiltabes Bandung Jalan Merdeka (1866).

Hingga waktu itu, Kota Bandung dinilai masih gundul dan belum banyak ditumbuhi pepohonan. Hal inilah yang medorong Asisten Wedana Bandung, Pieter Sijthof untukmenggalakkan penghijauan di Bandung. Pada saat itu pula, Kota Bandung masih sering dilanda banjir sehingga Bupati R.A.A Martanegara (1893-1918) membangunbeberapa irigasi, bendungan air, jembatan dan juga taman seperti Taman Merdeka (Pieterspark), Taman Nusantara (Insulindepark), Taman Maluku (Molukenpark), TamanGanesha (Ijzermanpark) dan sebagainya. Kota Bandung menjadi jauh lebih berkembang sejak ada rencana pemindahan ibuKota dari Batavia ke Bandung.

Dengan adanya rencana ini, beberapa pembangunan baik untuk perkantoran maupun tempat tinggal mulai dilakukan. Pembangunan Gedung Sate yang kini berfungsi sebagaiKantor Gubernur Kepala Daerah Propinsi Jawa Barat sangat erat kaitannya dengan rencana tersebut.Sebenarnya, pembangunan Gedung Sate hanyalah merupakan bagian kecil atau sekitar 5% dari “Kompleks Pusat Perkantoran Instansi Pemerintah Sipil” Hindia Belanda yangmenempati lahan Bandung Utara seluas 27.000 meter persegi yang disediakan oleh Gemeente Van Bandoeng lewat Raadbesluit yang disahkan pada tanggal 18 Desember1929. Sayangnya, akibat resesi ekonomi (malaise) tahun 1930an, rencana boyong ibuKota negara beserta bangunan-bangunan pemerintah pusat dari Batavia ke Bandungtidak terlaksana.Selain Gedung Sate, ada beberapa gedung yang sudah dirampungkan diantaranya, Hoofdbureau PTT (Kantor Pusat Pos dan Giro), Laboratorium dan Museum Geologi sertabangunan Pensioen Fonds (Dana Pensiun) yang kini menjadi gedung Dwi Warna.

Sejak tahun 1920-an, Kota Bandung mengalami penataan yang lebih komprehensif. Beberapa kawasan perumahan dibangun dengan rancangan yang menarik, misalnya didaerah Cipaganti. Awalnya, daerah ini hanya sampai perempatan Jalan Pasteur namun terus berkembang ke arah utara hingga rumah villa Pangeran Siam yang pada waktu itudisebut Bunderan Siam. Selain daerah Cipaganti, pembangunan perumahan juga dilakukan di daerah Jalan Arjuna, Jalan Riau (R.E Martadinata), di sekitar Gedung Sate, danlain-lain. Pada tahun ini juga, langgam gaya arsitektur art deco mencapai puncaknya sebagai ganti langgam arsitektur Indische Empire Style. Salah satu diantaranya adalahGedung Bumi Siliwangi yang kini menjadi Kantor Rektorat Universitas Pendidikan Indonesia (UPI).

Gedung yang dirancang oleh Prof Wolf P. Schoemaker, guru besar arsitektur di Technische Hogeschool, kini Institut Teknologi Bandung (ITB), memiliki bentuk yang menyerupaikapal laut. Langgam arsitektur art deco lainnya bisa dijumpai di sepanjang jalan Braga, berbaur dengan langgam arsitektur lainnya. Beberapa bangunan peninggalan masakolonial lainnya antara lain Masjid Cipaganti di jalan Cipaganti, Gedung Merdeka di jalan Asia Afrika, Gedung Jaarbeurs yang pada jaman Belanda digunakan sebagai tempatpenyelenggaraan pasar malam (kini Markas Komando Pendidikan dan Latihan (Kodiklat) TNI J1. Aceh), Gereja Kathedral St. Petrus Jl. Merdeka, dan beberapa rumah tinggal dikawasan Ciumbeuleuit yang dulunya diperuntukkan sebagai villa dengan sebutan bloemen. Selain itu, masih banyak rumah tinggal peninggalan jaman kolonial maupun rumahtinggal bergaya etnik Cina dan Sunda yang tersebar di seluruh daerah Bandung.

Tren Eropa

Menurut staf pengajar Jurusan Arsitektur dari Unikom Bandung, Salmon Priaji Martana, S.T, M.T dalam artikelnya bertajuk Bandung, Sejarah dan Konsep “Urban HeritageTourism”, apa yang dilakukan para arsitek yang mengerjakan pembangunan gedung-gedung berbagai pusat kegiatan di awal perkembangan Kota Bandung adalah menjiplaklanggam yang sedang menjadi tren di Eropa, seperti Art Nouveau (dibawa oleh arsitek P.A.J. Moijen sekira tahun 1905) dan Art Deco yang lebih fungsional (dibawa oleh arsitekgenerasi berikutnya setelah tahun 1920-an). “Akibatnya, wajah Kota Bandung kala itu benar-benar merupakan jiplakan wajah Eropa, seperti yang masih dapat kita saksikan sisa-sisanya di pertokoan Jalan Braga dan sekitarnya,” tulis Salmon.

Inilah salah satu daya tarik Bandung, yang sering dingkapkan kerap membuat “kesengsem” para sinyo dan noni Belanda. Mereka rela untuk mengembuskan napas terakhirmereka di tengah semilir angin tropis “cekungan Bandung”, namun juga mengandung sepenggal romantisme gothic Eropa di beberapa sudut wajah Kotanya.Yang menarik, gedung-gedung itu tidak semata menyontek habis gagasan arsitektural Eropa. Pada perkembangan berikutnya terjadi semacam “akulturasi arsitektural” antaralanggam gedung Eropa dengan kultur bangunan setempat. Bukankah dalam khazanah budaya Sunda juga dikenal istilah-istilah julang ngapak, parahu kumereb, atau tagoganjing? Ini menunjukkan kultur setempat juga memiliki kultur arsitektural yang tidak kalah.

Bangunan-bangunan seperti Kampus Institut Teknologi Bandung (ITB), Gedung Asia Africa Cultural Centre (AACC/dulu Bioskop Majestic), Hotel Preanger, atau bahkan GedungSate adalah bukti nyata akulturasi semacam itu. Sebuah proses praktik antarbudaya yang semakin memperkaya khazanah dinamika sosio-kultural Kota.Persoalannya, tidak semua pihak memandang semua modal keindahan Kota yang telah dimiliki itu sebagai sebuah produk sosio-kultural yang harus dipelihara. Kapitalismeekonomi dengan segenap “dogma” keuntungan finansial secepat mungkin, seringkali memang tidak pernah seiring dengan gerakan humanisme kultural. Padahal, sejatinya disana masih tersisa ruang yang tidak saling menegasikan satu sama lain.

Keuntungan ekonomi sebetulnya bisa muncul dari kerja keras pemegang otoritas untuk mempertahankan keaslian wajah Kotanya. Kuncinya –meminjam pernyataan GuruBesar Antropologi Universitas Padjadjaran (Unpad) Bandung, Prof. Dr. Kusnaka Adimihardja– jangan melihat sesuatu dari keuntungan finansial jangka pendek (tangible).Mempertimbangkan keuntungan intangible (tidak serta-merta/kasat mata) itulah pertanda kebijaksanaan (wisdom) pemegang otoritas sebuah Kota

Sumber: Pikiran Rakyat, Selasa, 23 Maret 2004.

EDUCATIONAL

Educational Programming: Context

Educational Programming: RTRW Kota Bandung

Educational Programming : Issues

DPRD Jabar Belum Bersikap02 Mar 2010 Nasional Pikiran Rakyat

DPRD Provinsi Jabar belum menentukan sikap atas penggunaan lahan Gedung Palaguna di kawasan Alun-alun Bandung. Selain menunggu kajianmengenai peruntukan lahan, sikap DPRD Jabar juga masih menunggu proses hukum berkaitan dengan PD Jasa Pariwisata, sebagai pengelolaGedung Palaguna. "Ketika keputusan hukum keluar atau ada celah hukum yang kita bisa melakukan sesuatu, akan kita lakukan. Artinya, kalau adawanprestasi, ada celah dalam kontrak, kita lakukan. Yang jelas apa yang kita lakukan untuk masyarakat banyak," kata Ketua DPRD Jabar IrfanSuryanagara ditemui saat melakukan kunjungan ke Gedung Palaguna, Senin (i/3). Dia mengatakan, saat ini DPRD Jabar masih melakukan kajian

mengenai sejumlah gagasan yang mengemuka. Namun, kecenderungannya peruntukan lahan Palaguna ini akan digunakan sebagai

kawasan pendidikan sekaligus ruang terbuka hijau (RTH).

"Ada wacana pendidikan dengan konsep perpustakaan hijau, perpustakaan dan ada taman juga. Nanti mungkin tarafhya akan internasional," ujaraIrfan. Lebih lanjut dia mengatakan, guna menindaklanjuti gagasan ini, DPRD Jabar akan meminta pendapat sejumlah perguruan tinggi. Tak hanyarektorat, kajian ini juga akan melibatkan dialog dengan kalangan mahasiswa.

Nasib pedagang Hanya gagasan tersebut masih harus mempertimbangkan nasib sedikitnya 30 pedagang yang saat ini masih bertahan di Palaguna.Kompensasi akan diberikan kepada mereka jika pengalihan fungsi Palaguna direalisasikan sebelum kontrak berakhir. "Kontrak saya habis nanti, 2014.Tapi setiap pedagang kontraknya berbeda, ada yang habis 2015 juga," ujar salah seorang pedagang, Nicko. Diberitakan sebelumnya, Pemerintah KotaBandung bersikeras menjadikan Gedung Palaguna di kawasan Alun-alun Bandung sebagai RTH. Meskipun Gubernur Jawa Barat belum mengeluarkankeputusan resmi, sempat mencuat usulan dari anggota DPRD Jabar yang menginginkan bekas pertokoan itu kembali dijadikan mal.

Sikap ini masih dipegang Pemkot Bandung. "Sesuai perintah undang-undang, ruang terbuka hijau harus 30 persen. Olehkarena itu, kita berusaha mencapai angka 30 persen itu dengan meminta kepada pemerintah provinsi agar tanah ini (Palaguna) menjadi ruang terbukahijau," kata Wakil Wali Kota Bandung, Ayi Vivananda. Di sisi lain, dia mengemukakan, Pemkot Bandung selama ini kerap mendapat kritik mengenaiterlalu banyaknya pusat perbelanjaan di Kota Bandung. Terlepas dari proses hukum yang tengah berlangsung, Ayi merespons positif sikap politikDPRD Jabar. Sementara itu, Ketua DPRD Kota Bandung Erwan Setiawan mengatakan, dirinya masih akan membahas bersama DPRD Jabarmengenai kelanjutan Palaguna. Namun, dia mengharapkan, sedikitnya 70 persen lahan tersebut nantinya akan menjadi RTH.

Highest and Best Use Model for Educational Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

SekolahPemerintah /

Swasta :SD/SMP/SMA

Tingkat efektifitasbagi kawasan kurangapabiladiperuntukkan untukSekolah Lokal/Daerah

Konsentrasi untuk kearah pendidikanformal kurangmemenuhi untukkawasan ini

Sumber dana datangdari pemerintahataupun yayasan yangsulit untukdikembangkan

Terbatas untukpromosi ke luardaerah danmeningkatkankualitas kawasan site

11/20

Kawasan ini kurangberpotensi untuk

sekolah skala lokal /daerah

Kampus :Universitas /

Institut

Hadirnya kampussebagai alternatiffasilitas pendidikanmemungkinkan untukmenumbuhkankualitas kawasan

Secara peruntukkanKota Bandungdipusatkan sebagaikawasan komersialsedangkan untukkawasan pendidikandipusatkan diJatinangor

Adanya kampusdimungkinkan dapatmenumbuhkanekonomi masyarakatsekitar kawasan

Urban universitysebagai programfasilitas pendidikanyang dihadirkan dikawasan site

15/20

Potensial untukmempromosikan

lokasi danmenjadikan Kampus

sebagai pusatpendidikan di tengah

kota

1 2 3 4 5

1 2 3 4 51 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 51 2 3 4 5

1 2 3 4 5

Highest and Best Use Model for Educational Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

PerpustakaanNasional /

Internasional

Program fasilitasuntuk melengkapikawasan dari segipendidikan

Peruntukan kawasanmemenuhi sebagaikawasan pendidikan

Perpustakaan yangmemungkinkandiprogramkan berskalatinggi dengan fasilitasdigital dan pendekatanhi-tech

Komponen Fasilitaspendukung kawasan

16/20

Berpotensi baiksebagai programpendukung untukmempromosikan

kawasan

PendidikanInformal /

Edutainment:Miniatur Kota

Bandung,Permainan

Keprofesian

Pendekatanpendidikan informaldenganmenghadirkansuasanaentertainment

Program didesainuntuk menumbuhkankembali areakawasan dengansuasana edukasi

suasana edukasi yangbersifat permainandapat dijadikanalternatif programkawasan

Alternatif programedukasi denganmenghadirkansuasana permainansebagai daya tarikpengunjung kekawasan

19/20

Berpotensi tinggidengan adanya

program Edutainmentdi dalam kawasan

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 51 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5

RECREATIONAL

Kemungkinan program rekreasi pada kawasan:• Rekreasi bangunan bersejarah• RTH• Piazza & arcade• Eateries• River promenade

RekreasiKegiatan rekreasi adalah pengalaman (jiwa dan raga) yang menyenangkan berupa hiburan, kegiatan olahraga,tantangan atau pun hanya istirahat menikmati suasana.

TujuanMenghidupkan kembali kawasan ex-Palaguna

StrategiKegiatan rekreasion sebagai strategi dalam menciptakan ruang publik (making places) yang diharapkan menjadi‘trigger to start a chain reaction’ yang akan menghidupkan kawasan ex-Palaguna.

Kenapa Harus Rekreasi?• Rekreasi sebagai daya tarik untuk mengundang orang datang yang akan mendukung kegiatan komersial.• Beberapa program rekreasi mendukung kegiatan bisnis, (lunch break dll).• Rekreasi juga bisa disisipi kegiatan edukatif.• Karena rekreasi berkaitan dengan semua aktifitas yang ada di kawasan diharapkan dapat menjadi ‘trigger’.

Recreational Programming: Objectives

Pusat Rekreasi KotaAmaludin Wiartakusumah - Kompas Jawa Barat

Tempat rekreasi di luar ruang di Kota Bandung masih dapat dihitung dengan jari. Kenyataan ini ditambah denganmasih sangat minimnya lahan berupa taman. Dengan begitu, kehadiran taman rekreasi luar ruang di dalam kotaBandung masih potensial. Kawasan timur Alun-alun, bekas Miramar, Palaguna dan di lahan kosong sisi timursungai Cikapundung ideal untuk taman seperti itu.

Sepotong badan sungai Cikapundung di belakang gedung Palaguna, dapat diperluas ke lahan kosong di sisitimur sehingga menciptakan situ kecil yang dapat dijadikan wahana rekreasi air semacam arung jeram, kano atauperahu kecil. Untuk kenyamanan pengunjung yang memarkir mobil di bawah alun-alun, dapat dibuat terowonganke Gedung Palaguna.

Kehadiran taman rekreasi jenis itu selain akan menghidupkan kembali Gedung Palaguna dan memanfaatkanlahan di sisi timur Cikapundung yang bertahun-tahuan terbengkalai, juga dimungkinkan tersedia ruang bagikawasan hijau dengan pohon peneduh.

Recreational Programming: Issues

Highest and Best Use Model for Recreational Programming

PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

PotensiPengembangan

Terhadap kawasan :

Memungkinkan untukdibangun pada site danmemperbaik keadaanfisik kawasan

Terhadap kawasan :

Tata ruang kawasandiarahkan ke bisnis dankomersial

Terhadap kawasan :

Penataan landscape

Terhadap kawasan :

Beberapa sarana rekreasitidak menghasilkan(publik space), namunmenjadi potensi untukmengundang masyarakatyang manamenguntungkan padaprogram komersial

15/20

Memungkinkan danbaik untuk tujuan

making places, namundibutuhkan program

lain untuk mendukungincome

DevelopmentCharacter andImpact on Site

Bentukan

Sarana rekreasi berupapublik spacememungkinkan tapitidak untuk sarana yangberbentuk wahana

Bentukan

Bentukan ke arah RTHmendukung tata ruang

Bentukan

Tidak membutuhkanbudget yang besar namunmengorbankan lahan

Bentukan:

Tidak mendapat timbalbalik yang langsung tapimendukung program lain

15/20


making places, namundibutuhkan program

lain untuk income

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

RekreasiBangunanBersejarah

Terhadap kawasan :

Bangunan bersejarahpada site hanya 20%,namun mendukungbangunan bersejarahdisekitarnya

Terhadap kawasan :

Tata ruang sebagai areapreservasi bangunanbersejarah

Terhadap kawasan :

Layak

Terhadap kawasan :

Tipe rekreasi ini tidakmenghasilkan namunmenjadi potensimengundang masyarakatke kawasan

17/20


making places,namun dibutuhkanprogram lain untukmendukung income

Piazza & Arcade

Terhadap kawasan :

Keseimbangan antarapublik space dankomersial

Terhadap kawasan :

Masih sesuai dengantata ruang kota

Terhadap kawasan :

Layak

Terhadap kawasan :

Kegiatan komersial padapiazza diharapkan dapatmensubsidi silang ruangpublik

17/20

Mendukungkegiatan

placemaking jugaseimbang dengan

komersial

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5


PROGRAMS/COMPONENTS

PHYSICALLYPOSSIBLE

LEGALLYPERMISSIBLE

FINANCIALLYFEASIBLE

MAXIMALPRODUCTIVITY

OVERALLPOTENTIAL

Eateries

Terhadap kawasan :

Penggunaan sebagiandari publik space untukmendukung komersial

Terhadap kawasan :

Masih sesuai dengantata ruang kota

Terhadap kawasan :

Layak

Terhadap kawasan :

Peruntukan sebagai foodcourt dapat meraihincome dari publik space

18/20


making places,namun dibutuhkanprogram lain untukmendukung income

River Promenade

Terhadap kawasan :

Memungkinkan untukdibangun pada s ite danmemperbaik keadaanfisik kawasan

Terhadap kawasan :

Dapat disesuaikandenga spadan sungai

Terhadap kawasan :

Penataan landscape

Terhadap kawasan :

Beberapa sarana rekreasitidak menghasilkan(publik space), namunmenjadi potensi untukmengundang masyarakatyang manamenguntungkan padaprogram komersial

15/20

Mendukungkegiatan

placemaking jugaseimbang dengan

komersial

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

CONCEPT AND ZONING

Planning Concept: Open Source Fabric

To new planning proposal sees a potential for the site to be developed into a

self-generating micro city that would trigger chain reactions to revitalizethe site into a new kind of sustainable development for Bandung.

By approaching the area with strategic design and phasing plans, it

is hoped that the development would become a new prototype microcity and set a new example for future urban development in Bandung.

The proposal will offer a permeable, flexible and reflexive micro-city formation by mediating a spectacle mobilization of human flow,resources, transportation and activities.

The generated programming and zoning promote permeable urban intervention that

reflects its condition as a new open source micro-city for Bandung.

Phasing Plans: Flexibility in Implementation Process

1. Allow Access/ Movement from Alun-alun

2. Recreational Zone

3. Commercial Zone

4. Convention Area and Offices

5. Hotel

6. Housing

7. Educational

8. Other Supporting Programs

Schematic Land Use Zoning

Towards a Better City Design for Asia-Afrika, program analysis and urbandesign strategies compiled and published by Chichi Asda, Edy Subangkit, Enzeline Fransiska,Grade Banirohim, Arie Manu and Hafiz Amirrol. Institut Teknologi Bandung, Indonesia, 2010.

towards a better city design for asia afrika (vol.2)

Documents

best use model

programming analysis

commercial programming

new programs

tourism hotel programming

based programs hotel

museum nyoman gunarsa

untuk itu