restrukturisasi kredit sektor porperti dan real estate

Restrukturisasi Kredit Sektor

Porperti dan Real Estate

Muryati Marzuki

Abstract

The discussion about restructurization for property credit and reaiestate is one of interesting issue to be discussed from the jurisdical view. Recently, the government haveprovided various kinds ofrestructurization for property credit andreaiestate which is thebest step tosolvenonperformance loan. However, the solution ofloanmustbe put into inaction by considering forthe persistence ofbusiness forpropertysector and real estate.The consequency of restructurization is enabled the changes of position and role forcapital management and loan stmcture.

Pendahuluan

• Sektor properti dan perbankan nasionaldibangun di atas pondasi yang sangat rapuhdengan paradigma salah kaprah sejak 1980-an. Pemerintah, pengembang dan pihakperbankan sejak lama terjebak, melihat bisnisproperti hanyadarisisipenawaran, sedangkansisi permintaan diabaikan. Perumahansebagai kebutuhan pokok, dilihat sebagallahan bisnis yang sangat menjanjikan olehpara investor. Prospek usaha sektor properti,ditambah keyakinan akan kuatnya pondasiekonomi nasional,^ sebeium terjadinya krisis

ekonomi yang berawal pada pertengahan1997, mendorong sikap kaiangan bisnisswasta berlomba-lomba mencari kredit luar

negeri dengan bunga yang lebih murah tanpaadanya upaya hedging.

Ekspektasi yang berlebihan terhadapkondisi properti Indonesia, mengakibatkanpihak perbankan dengan mudahmengucurkan kredit ke sektor properti di luarbatas kendali. Berdasarkan catatan Dewan

Pimpinan Pusat Real Estate Indonesia, utangdi sektor properti dan real estate mencapai

. Angka pertumbuhan ekonomi tinggi, tingkat inflasi relatif rendah, nilai tukar rupiah terhadap Dollar AmerikaSerikat dapatdianggapstabil untuk kurun waktu yang panj'ang, sehingga menjadikan arusmasuk modal dari luarnegeri berupa kredit sektorswasta dianggap lebih murah dibandlngkan dengan kredit rupiah dalam negeri.

64 JURNAL HUKUM. NO. 19 VOL. 9. FEBRUARI2002: 64 - 80

Muryati Marzuki. Restrukturisasi Kredit Sektor Porperti dan Real Estate

Rp 70 Triliun. Dari jumlah tersebut yangtergolong kredit iancar hanya mencapai Rp25.4Triliun atau36,3%, selebihnya merupakankredit bermasaiah.^Sebagian besar danajangka pendek digunakan untuk membiayaibisnis properti yang merupakan bisnis yangbersifat jangka panjang.^

Rekomendasi yang dapat ditawarkanuntuk menyeiesaikan krisis di sektor propertiadaiah restrukturisasi. Kesepakatan demikebaikan bersama akan tercapai, apabiiadebitor dan para kreditor mau dan beranlduduk bersama untuk menyetujuipenyeiesaian utang piutang. Program inimerupakan aiternatlf untuk memperkuat sektorriii, ktiususnya sektor properti dalam rangkamembangun kembaii perekonomian nasional,yang pelaksanaannya harus menjadi skaiaprioritas dan terintegrasi. Restrukturisasi kredithanya dapat diiakukan dengan pendekatananaiisis ekonomi dalam hukum. Hukummempengaruhi sesuatu meiaiui sanksi,seperti penjara atau ganti kerugian. Untuk itu,bagaimana restrukturisasi kredit properti danreal estate dilaksanakan untuk menyeiesaikannon performance loans7 Bagaimana akibathukum restrukturisasi kredit properti dan realestate terhadap kreditor bank maupun debitorpengembang?

Perkembangan Industri Propertidi Indonesia

Perkembangan properti di Indonesiatermasuk masih baru. industri real estate muiaiada sejak pemerintahan orde lama, yangdilaksanakan oleh pemerintah daerah. Industriproperti mengalami perkembangan pesatpada 1980-an, seteiah Indonesia memasukiPembangunan Lima Tahun ill.

Sama seperti yang terjadi di negara lain,industri properti di Indonesia berkembangseteiah pemerintah memberikan perhatiankhusus bidang perumahan dengandibentuknya Menteri Perumahan Rakyat.Pemerintah merupakan pihak pertama yangmelakukan program pembangunanperumahan, meiaiui program yang disebutPerumahan Nasional atau disingkat denganPerumnas.^

Perkembangan industri properti di Indonesia dari sisi demand, mengalami boomingbersamaan dengan semakin meningkatnyakemampuan daya beii masyarakat. Dari sisisupply semakin banyak dana yang tersediabagi industri properti yang disediakan oiehpihak perbankan, terutama seteiahdikeluarkannya paket dereguiasi di bidangperbankan. Jumiah bank di Indonesiabertambah banyak, hingga mencapai lebihdari 200 bank.

=Lukman Pumomosidi. "Restrukturisasi Hutang Pengembang RS/RSS". Makalah Seminar NasionalProspek InvestasI PropertiPasca RekapitulasI Perbankan. Semarang. Jawa Tengah: Dewan PimpinanDaerah Real EstateIndonesia. 15April 1999. Him. 1-10.

IheoL. Sambuaga. Makalah Pidato Pengarahan Seminar Nasional ProspekInvestasiPropertiPascaRekapitulasi Perbankan. Semarang. Jawa Tengah: Dewan Pimpinan Daerah Real Estate Indonesia. 15 April1999.Him.3. ,

•'Sambutan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Seminar Nasional RekapitalisasiPerbankan NasionaidanRestrukturisasi Kredit Sektor Properti. Jakarta. 25 Februarl 1999. Him. 1.

65

Bersamaan dengan kondisi booming,semakin banyak pengusaha yang bergerak dibidang industri properti, bagaikan jamur yangtumbuh subur di musim hujan, sehinggamengakibatkan over supply. Kondisi ini tidakdidukung oleh persiapan dan perencanaanyang matang, sehingga terjadi persainganyang tidak sehat. Praktek-praktek yang penuhdengan nuansa Korupsi Kolusi Nepotismemenimbulkan banyak kasus, khususnya dibidang pertanahan.®

Kondisi pasar yang masih barumengakibatkan banyak pula pengusaha mudayang pada dasarnya belum slap dan Tmatang"untuk memasuki industri ini, sehingga hanyamelahirkan banyak enferpreneur yang tidaktahan uji dantahan banting. Akibatnya, banyaksocial cost terhamburkan yang harusditanggung oleh masyarakat. Cost ofproduction menjadi tinggi, sehingga harga rumah jugatidak dapat ditekan, dan efisiensi industrirendah.®

. Struktur pengusaha industri propertididominasi oleh pengusaha menengah dankecil yang hampir dari segala segi bisniskurang slap dalam menghadapl badai krisisekonomi; meskipun pada perkembangannyaindustri ini telah dimasuki segenap iapisanpengusaha, tidak hanya pengusaha yangtergolong pengusaha lemah, namunpengusaha bermodal sangat kuat pun ikutmeramaikan bisnis ini.

Sejak awal industri properti terkesanadanya perencanaan lokasi dan peruntukanlahan yang kurang matang, sehingga tidak

'Ibid. Him. 2.

terjadi diversifikasi produk yang baik,mengakibatkan produk yang mengarah padamass product, dan menghilangkan faktorkeunggulan-keunggulan tertentu. Akibat lebihlanjut menimbulkan persaingan yang tidaksehat. Pendekatan mass producf mengakibatkanpula kelumpuhan bersama khususnya setelahterjadinya krisis moneter 1997.

Dari struktur industri, terutama segipermintaan (demand), menunjukkan elastisitasindustri properti terhadap kondisi ekonomimakro hampir mendekati satu.Artinya, apabilakondisi ekonomi makro membaik, makaindustri ini juga akan membaik. Sebaliknya.apabila kondisi ekonomi makro menurun.maka industri ini akan mengalami penurunan.Hai ini mengakibatkan banyaknya faktordependen atau ketergantungan industriproperti terhadap kondisi perekonomlansecara keseluruhan. Untuk mengatasi hai ini,jalansatu-satunyaadalah melalui diversifikasi,baik dari segi pendanaan, produk, danpengusaha. Sayangnya, industri properti di Indonesia tidak sempat mengembangkan faktorini dengan baik.

Di antara 1.709 perusahaan pengembang,80% atau 1.470 perusahaan pengembangbergerak di bidang perumahan, dan 14%bergerak di bidang non perumahan, sepertiGedung Perkantoran, Pusat Perbelanjaan.Apartemen, Kondominium, Kawasan Industri,Hotel, Golf. Pengembang perumahan padaumumnya memiliki utang Rupiah, sedangkanpengembang non perumahan pada umumnyamemiliki utang Dollar Amerika Serikat.

66 JURNAL HUKUM. NO. 19 VOL 9. FEBRUARI 2002: 64 - 80


Di antara 1.470 perusahaan pengembangperumahan, sebanyak 80% atau 1.205 (seribudua ratus lima) perusahaan adalahpengembang Rumah Sederhana atau RumahSangat Sederhana, selebihnya 18% atausebanyak 245 perusahaan merupakanpengembang Rumah Menengah Mewah. Dari1.470 perusahaan pengembang perumahan,pada umumnya memiliki utang antara Rp 750juta hingga di atas Rp 50 miliar. Namun dari1.470 perusahaan, sebanyak 1.205perusahaan merupakan pengembang RumahSederhana atau Rumah Sangat Sederhana,yang pada umumnya memiiiki utang antaraRp 750 juta hingga Rp. 10 miliar. Sebagianbesardari pengembang memiiiki utang di bankBank Tabungan Negara^

Data Bank indonesia 1993 sampai dengan'1997 atau sebelum krisis moneter,

pertumbuhan kredit untuk industri properti danreal estate menunjukkan rata-rata pertumbuhansebanyak 62,3%. Jumlah kredit propertisampai dengan September 1998 dari kreditperbankan telah mencapai Rp 72,692 Triiiunatau sekitar 15,9%, dari jumlah ini, tergolongnon-performing loans sebanyak 56%.

Sampai dengan akhir 1998 total kreditsektor real estate sebesar Rp 72 Triiyun,dengan komposisi 27% atau Rp 20 Triiyunutang Kredit Perumahan Rakyat, dan sejumlahRp 52 Triiyun atau 73% adalah utangpengembang. Data awal 1999, menunjukkanposisi kredit konstruksi dan real estate 1.502Perusahaan Pengembang Perumahan diIndonesia yang berada di bawah Rp 100

Milyar total kredit macet mencapai Rp 5.164Millar.^

Perusahaan properti dan real estate yangsahamnya tercatat di bursa sebanyak 288perusahaan, dan jumlah emiten yang tercatatdi bursa mencapai 25perusahaan. Dari ju'miahtersebut, jumlah emiten yang harga sahamnyadi bawah hilai nominal Rp 500 sebanyak 22perusahaan atau 88%. Dari segi persentase,dibandingkan dengan industri iainnya, industriproperti dan real estate menduduki peringkatpaling tinggi yang diikuti oleh' industrikeuangan yang mencapai 84,74%. Data yangada menunjukkan dari 59 perusahaan dibidang industri keuangan, sebanyak 50perusahaan mengalami nilai pasar sahamyang lebih rendah dari nilai nominal. Emitendi bidang industri properti dan real estatejugamenduduki ranking tertinggi yang melaporkanpendapatan bersih (net income) negatif, yaitusebanyak 20 perusahaan atau 80%.Sementara jumlah emiten di bidang industriproperti dan real estate yang melaporkan totalequity yang negatif terdapat sebanyak 3perusahaan atau sekitar 12%®

Persoalan Mendasar Bisnis Properti danReal Estate

Anggapan pemerintah indonesia bahwapembangunan kawasan perumahan skalabesarakan menciptakan efisiensi padaindustriperumahan nasional terbukti keiiru. Begitupula pandangan pihak pengembang danperbankan yang menganggap bahwa dari

^PT Panangian Simanungkalit&Ass. (1999).®Sambutan Ketua Badan Pengawas PasarModal. Op. Cit Him. 3.

67

kalkulasi bisnis, proyek properti skala besarakan lebih menguntungkan dibandingkandengan proyek skaia kecil, ternyata keliru.Secara logika, semakin besar sebuah proyekproperti, maka semakin iuas tanah yangdibebaskan pengembang. Dengan demikian,semakin besar dana jangka panjang yangharus disedlakan oleh plhak perbankan.Apalagi dengan tingkat suku bunga Indonesiayang sangat tinggi, sehingga dapat dipastikanbeban biaya bunga {cost of funcf} yang harusdibebankan pengembang pada harga rumahakan semakin besar pula. ,

Dengan perkataan iain, semakin besarproyek properti akan semakin tinggi,hargatanah dan harga rumah dijuai ke pasar. Hal iniberarti, semakin kecii puia pangsa pasamya.Sebuah perekonomian dengan suku bungatinggi, tidak pernah iayak mendukung bisnisproperti skaia besar. Proyek properti skalabesar di indonesia mengandung risikopermodaian, risiko iikuiditas, dan risiko pasaryang sangat tinggi, berkaitan denganlemahnya permodaian dan tingglnya sukubunga perbankan di indonesia.

Industri properti dan real estateyang sejakawai mengandalkan pendanaan konvensional,yaitu perbankan, menyebabkan parapengusaha tidak pernah berusaha untukmencari sumber dana jangka panjang. Hai inimengakibatkan terjadinya mismatch yangsangat besar, yaitu sumber pembiayaan yangbersifat jangka. pendek digunakan untukinvestasi. Jangka panjang. Mismatchpembiayaan ini mengakibatkan strukturneraca

keuangan industri properti sangat iemah,karena kurang didukung oleh permodaianyang memadai dan kurangnya sumberpembiayaan jangka panjang. Kondisi inimengakibatkan kurang tahannya perusahaanproperti dalam menghadapi krisis.

Proyek properti skaia besar dengansumber dana dalam negeri belum iayakdigarap di indonesia. Kecuali dengan modallangsung yang dibawa masuk oleh investorasing. Prakteknya, justru pihak perbankan yangbegitu getol membiayai proyek properti skaiabesar. Bahkan, terbukti sebagian besarpemilikbank ikut bermain di sektor properti skalabesar.®

. Sejak satu dekade terakhir, perbankannasiona! dimanfaatkan sebagai akses untukmenarik utang luar negeri berjangka pendek,dan digunakan sebagai basis pembiayaansektor- properti yang bersifat jangka panjangsecara besar-besaran. Hai ini merupakansalah satu pemicu krisis multi dimensi dankehancuran perekonomian Indonesia.Penyalahgunaan penggunaan dana sektorperbankan-nasionai dan utang iuar negerijangka pendek pada akhirnya bermuara padacrash sektor properti dan sektor perbankan itusendiri.

Awai 1993 merupakan pergeseran aiokasikredit dari sektor produktif (industri), ke sektorkonsumtif dan spekuiatif (properti). Ekspansikredit perbankan menjadi tidak terkendaii kesektor properti, dan jauh melampaui laju kreditsektor industri.^® Gejala ini di satu sis! telahmemperlemah kinerja ekspor, namun di sisi

®Panangian Simanungkalit. "Rekapitulasi Perbankan dan Restrukturisasi Kredit Properti". Makalah SeminarRekapitalisasiPerbankan Nasionai. (Jakarta: Intact Consulting Indonesia. 25 Februari 19990). Him. 7.

"/f)/d.Him.5.



lain justru meningkatkan laju impor, berupabahan bangunan, yang akhirnya bermuarapada pengurasan devisa nasional. Akibatnyanampak tanda-tanda pemanasan ekonomi(over heating), yaitu meningkatnya tingkatinflasi pada 1995.

Sejak saat itu arah perekonomian Indonesia mulal bergeser darl export ledeconomyke consumption driven economy. Kenyataanmembuktikan bahwa kekhawatiran banyakpihak terhadap angka defisit neraca transaksiberjalan semenjak 1994, terbukti terusmeningkat hingga 1996, dan akhirnyamencapai angka 4% darl nilai ProdukDomestik Brute pada 1997." Selanjutnya,ketika spekulan mata uang menguji kekuatanfundamental perekonomian Thailand padaDesember 1996, dengan berkeyakinan bahwafondasi perekonomian Indonesia lebih kokohdibandingkan dengan Thailand, hampirsemua elit poiitik Indonesia mengatakanbahwa goncangan krisis ekonomi Thailand,mesklpun dapat terjadi di Indonesia, namuntidak akan separah yang dialami Thailand.

Paparan di atas menyisakan pertanyaan,bagaimana dan di mana sebenarnya peranpara ekonom senior Bank Indonesia selakuotoritas moneter dalam merancang sistempengendalian ekonomi makro selama ini.Disamping itu Pemerintah Daerah dan BadanPertanahan Nasional seakan-akan bekerjatanpa konsep, perencanaan, danpengendalian dalam bidang tata ruang danpertanahan. Ijin lokasi dalam jumlah ratusan

diberikan dengan sangat mudah, bahkanribuan hektar kepada konglomerat yang tidakmempunyai reputasi di bidang proyekperumahan skala besar. Padahal denganiogika ekonomi sederhana, penguasaantanah besar-besaranakan menciptakan pasartanah yang bersifat oiigopoiistik, sehinggamuncul distorsi pasar. Bahkan sepanjangsejarah, penguasaan tanah secara besar-besaran oieh pihak swasta di manapun didunia, tidak akan mungkin secara efisienmenghasilkan keuntungan, tetapi hanyamelahirkan high cost economy pada industriperumahan.

Pemerintah Daerah dan BadanPertanahan Nasional terkesan hanyamemandang persoalan sektor properti darl sisiadministrasi, tanpa meiihat dari perspektifekonomi makro dan mikro. indikasi kuatnyatarikan kepentingan pribadi para oknumpejabat pemerintah Daerah dan BadanPertanahan Nasional yang bercokoi kuat dibalik ekspansi bisnis properti, menyebabkanpiiihan kepentingan pribadi akhirnyamengalahkan kepentingan negara.

Restrukturisasi: Analisis Ekonomidalam Hukum

Restrukturisasi perusahaan merupakanperubahan bentuk hukum, susunanorganisasi maupun modal . suatuperusahaan.^2 Melalui restrukturisasi, suatuperusahaan berupaya untuk merubah kinerja

''Ibid. „ ^"John D. Martin, et. al. 1995. Dasar-dasar Manajemen Keuangan. Jakarta: Raja Grafindo Persada.

Him. 484. Lihat pula Heindjrachman Ranu Pandojo. et. al. Pengantar Ekonomi Perusahaan. Ycgyakarta:BPFE.1981 Him. 189.

69

perusahaan menjadi lebih baik. BambangRiyanto berpendapat suatu restrukturisasidibedakan dalam tiga bentuk:' Pertama,Restrukturisasi yuridis, perusahaan meiakukanperubahan bentuk hukum. Kedua,Restrukturisasi intern, perusahan meiakukanperubahan struktur organisasi perusahaan.Ketiga, Restrukturisasi keuangan, perusahaanmeiakukan perubahan menyeiuruh terhadapstruktur modai karena perusahan tidaksoivabei.

Restrukturisasi kredit hanya dapatdiiakukan dengan pendekatan analisisekonomi daiam hukum. Hukum mempengaruhisesuatu melaiui sanksi, seperti penjara atauganti kerugian. Aspek memaksa dari hukummengasumsikan orang tahu mengenaikonsekuensinya. Kewajiban dari hukum tidaklain dari prediksi bahwa jika seseorang berbuatatau menghindarkan diri dari sesuatu, akanmengalami penderitaan atau kesusahan,misainya akibat keputusan pengadiian."

. Legislator dan hakim percaya bahwaorang akan menjawab ancaman denganmemodifikasi tingkah lakunya untukmeminimailsasi ongkos dari ketaatan dansanksi. Disadari bahwa dunia ekonomi mulaidengan perdagangan.bebas, dan duniahukum mulai dengan peraturan. Dua disiplinini seialu melahirkan different prescriptionmengenai interaksi sosial.^®

Analisis ekonomi menentukan piiihandalam kondisi keiangkaan {scarcity). Daiamkeiangkaan, ekonomi mengasumsikan bahwaindividu atau masyarakat akan atau harusberusaha untuk memaksimalkan apa yangingin capai dengan meiakukan sesuatu sebaikmungkin daiam keterbatasan sumber daya.Daiam hubungan dengan positive anaiysisdanhukum, pertanyaan yang muncul adaiahapabiia kebijakan hukum dilaksanakan,prediksi apa yang dapat dibuat yangmempunyai akibat ekonomi. Orang akanmemberikan reaksi terhadap insentif ataudisentif dari kebijakan (hukum) tersebut.

Pendekatan analisis ekonomi dalamhukum di negara-negara c/V/Z/aw bukan tanpaprospek. Para ahii hukum semakin terbukakepada pemikiran bam daiam mengembangkanhukum, antara lain dengan memakaipendekatan baru ini. Penegakan hukum tidaksemata-mata didasarkan pada perasaankeadilan, tetapi juga pada perhitungan cost-benefit ratio.^^

Penyelesaian kredit bermasaiah sangattergantung itikad debitor dan kreditor sebagaikunci bagi terseienggaranya perundingankembali bagi penyelesaian utang debitorkepada kreditor. Upaya penyelesaian utangpengembang properti dapat diiakukan denganpenjadwaian kembali, melaiui penundaanpembayaran utang secara kontraktuai {con-

"Bambang Riyanto dalam Hidjrachman Ranupandojoet. ai. 1989. PengantarEkonomiPerusatiaan.Buku 2. Yogyakarta: BPFE. Him. 189.

" Erman Rajagukguk. "Analisis Ekonomi dalam Hukum Kontrak." Maka/a/i. Tanpa Tahun. Him. 36.Ibid. Mengutip dari HEasterbook. The Inevitability of Law and Economics". LegalEducation Review.

Voi 1 No. 1 Tahun 1989. Him. 3-4.

Ibid. H\m. 39.

70 JURNAL HUKUM. NO. 19 VOL 9. FEBRUARI2002: 64 - 80

Muiyati Marzuki. Restrukturisasi Kredit Sektor Porperti dan Real Estate

tractual moratorium). Upaya ini dapat ditempuhterutama apabila ada cukup alasan bahwadebitor mempunyal track record bagus dalammentaati semua ketentuan perjanjian kredityang telah dibuat pada masa sebelumterjadinya krisis moneterJ^

Restrukturisasi kredit merupakan salahsatu alternatif yang dipandang cocok bagipenyeiesaian masalah kredit macet di sektorriil. Namun demikian alternatif ini harusditempuh dengan beberapa pertimbangan:Pertama, Untuk keiangsungan kehidupan dankesehatan perbankan dimana sumber utamaoperasi atau pendapatan bank^® berasal daribunga pinjaman, sehingga apabila tidakdiambil langkah-langkah pembenahan, makaakan semakin memperburuk kinerja bank.Bahkan, program rekapitalisasi perbankantidak akan berhasil, yang berakibat fatal bagieksisitensi bank."

Kedua, Untuk keiangsungan perusahaandebitor. Ketika perusahaan dalam keadaanberhenti membayar utang-utangnya kepadabank, maka harus diputuskan apakah debitorakandimohonkan untuk dinyatakan pailit, atautetap dipertahankan melalui reorganisasi.Keputusan ini pada dasarnya sangattergantung pada pilihan mana yang terbaik,dalam arti tindakan itu akan memberikanmanfaat terbesar untuk kepentingan kreditor

dan debitor.^®Apapun tindakan yang diambil terhadap

debitor, doktrin dasar keadilan [fairness] yangmenyatakan bahwa kiaim harus diakui urutanprioritasnya menurut hukum dan perjanjianharus dilaksanakan.^^ Perlindungan terhadapdebitor (pengembang propertl) harus diiakukandengan memperhatikan kepentingan parastake holder dari debitor yang masihmenghendaki keiangsungan hidup perusahaandebitor, mengingat banyak pihak yang terlibatdalam restrukturisasi kredit sektor properti.

Mengingat ,banyaknya kepentingan yangterlibat dengan debitor, alternatif gunamemberikan kesempatan kepada perusahaan-perusahaan yang tidak mampu membayarutang-utangnya dibutuhkan, sehinggaperusahaan debitor dapat kembaii beradadalam keadaan mampu membayar utang-utangnya.^

Ketentuan Dewan Pimpinan Pusat RealEstate Indonesia mensyaratkan pengembangproperti harus berbentuk Perseroan Terbatas,sehingga ketentuan dalam Undang-UndangNomor 1 Tahun 1995 tentang PerseroanTerbatas merupakan landasan utama bagirestrukturisasi kredit sektor properti. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1995 tentangPerseroan Terbatas mengakui para pihakyang berkaitan dengan perseroan adalah:

"FredB.G. Tumbuan. Op. Cit Him. 13-14.'®Sekitar 65%-80% (enam puluh lima persen sampai dengan deiapan puluh persen).i®Ri]anto. Op. CitHim. 3. ....^J. Fred Watson dan Eugene F. Brigham. Terjemahan Alfons Srinita. 1994. Dasar-dasar Manajamen

Keuangan. Jakarta; Erlangga. Him. 321.

22Sutan Remy Sjahdeini. "Periindungan Debiturdan Kreditur, Dampak Undang-Undang Kepaiiitan teriiadapPerbankan". Artikel Jurnal Hukum Bisnls. Vol. 5/1999. Him. 6.

71

kepentingan perseroan, kepentinganpemegang saham minoritas, kepentingankaryawan perseroan, kepentingan masyarakat,kepentingan persaingan sehat dalammelakukan usaha.^^

Kepentingan masyarakat berkaitandengan resrtukturisasi kredit di bidang propertidan real estate, yang apabila tidak berhasildilaksanakan dengan baik dan benarmerasakan dampaknya secara langsung,antara lain: Pertama, Masyarakat pencarikerja. Berdasarkan catatan satuan tugas RealEstate Indonesia sebuah Rumah SangatSederhana mampu memberikan pekerjaanpada sepuluh juta orang tenaga kerja. Kedua,Masyarakat pemasok barang dan jasa sertamasyarakat yang tergantung hidupnya daripasokan barang danjasa debitor. Berdasarkancatatan satuan tugas Real Estate Indonesiasektor ini mampu menggerakkan seratusempat usaha terkait.^^ Ketiga, Para pemegangsaham pada perusahaan properti, terutamaperusahaan publik.^®

Negara pun berkepentingan untuk tidakkehilangan sumber pajak yang berasal dariperusahaan properti dan real estate. Olehkarena itu, negara berkepentingan agarperusahaan properti dan real estate tetapterjaga eksistensinya. Disamping itukebutuhan perumahan yang merupakan

kebutuhan dasar masih jauh dari cukup,sehingga pembangunannya tidak hanyamenjadi tanggung jawab seluruh masyarakat,namun pemerintah berkewajibanmenciptakan ikiim pembangunan kondusifbagi terselenggaranya pembangunanperumahan berkelanjutan.

Tawaran Penyeiesaian Kredit SektorProperti

Secara teknis maupun konvensionalapabila ada tanda-tanda deviasi yangmenimbulkan kredit bermasalah dalam duniaperbankan, maka manajemen bank akansegera melakukan penlnjauan kembaliterhadap kredit yang diberikan {loan review)atas variabel-variabel yang menjadi sumbersinyal tersebut. Sumber masalah dapatberasal dari kondisi keuangan, kondisikegiatan debitor, sikap debitor, sikap bankir,dan lingkungan perbankan, yang dilanjutkandengan kredit identifikasi, sehingga diketahuiintensitas deviasinya. Apabila masih dalamjangkauan penyelamatan atau penyehatankredit, maka langkah strategisnya adalahpenyelamatan kredit. Apabila tidak berhasil,maka manajemen bank segera memutuskanuntuk melakukan strategi pemutusan kreditberupa:^® Pertama, Negosiasi bank dengan

23 Ibid.

2^ Lukman Pumomosidi. "Restmkturisasi Utang Sektor Real Estate menuju Pemullhan Ekoncml". MakalahSeminar Nasional RekapitalisasI Perbankan dan Restrukturlsasi Kredit Sektor Properti. Jakarta: 25Februari1999. Him. 8.

25 Data statistik di Pasar Modal Indonesia menunjukkan sampai 31 Desember 1998, dari 288 emiten, 25diantaranya merupakan perusahaan properti dan real estate.

28 H. Muh. Tjoekam. 1998.Perkred/fan Bisnislntidan Komers/a/. Jakarta: Gramedia Pustaka UtamaHim. 292.


Muryati Marzuki. Restruktun'sasi Kredit Sektor Porperti dan Real Estate

kreditor. Bank dapat melakukan penguasaanhasii usaha, baik seluruhnya atau sebagian,sewa barang agunan, atau mencarikan mitrausaha yang berjalan baik. Semua basil inidigunakan untuk menurunkan utang debitor.

Kedua, Pengambilalihan manajemenperusahaan. dimana bank bersama nasabahmencari perusahaan' yang mampumengambii aiih, baik berupa anak angkat, jointventure, aliansi, akuisisi maupun merger.Kemungkinan lainnya adalah melikuidasiagunan yang tidak terkait dengan prosesusaha. Ketiga, Penyerahan hak penagihanpiutang kepada badan-badan resml yangsecara yuridis berhak menagih piutang. sepertiPanitia Urusan Piutang Negara, PengadilanNegeri. Badan Arbitrase Nasional Indonesia.Keempat, Debitor macet dinyatakan pailitkarena berhenti membayar utang-utangnya(insolvency) melaiui pangajuan permohonanpernyataan pailit ke Pengadilan Niaga.

krategi penyeiesaian kredit bermasaiahsebagaimana dipaparkan di atas tidakselamanya membuahkan hasil seperti yangdiharapkan. Menarik untuk dikemukakanpeneiitian H.P. Panggabean berkaitan denganperanan pengadilan terhadap kredit macetperbankan.2' Hasil peneiitian menunjukkanbahwa peranan pengadilan dl bidang nonlitigasi seperti sommasi, fiat eksekusi, perintahpengosongan dan penetapan sita tidak

menunjukkan tingkat kuantitas tinggi. Dari3.648 perkara yang ditangani sepuluhPengadilan Negeri seiama iima tahun,pelaksanaan lelang eksekusi hanya mencapaijumlah 1,67%, dan untuk pengosongan hanyasejumlah 0,14%. Berdasarkan data tersebut,Panggabean mengilustrasikan bahwaperanan pengadilan dalam menangguiangimasalah perjanjian kredit tidak potensiai untukmendukung perbankan mengatasi masalahkredit macet.^®

Paparan di atas menunjukkanperkembangan kredit bermasaiah (non performing loans) sektor properti yang semakinmemburuk, dan kondisi ekonomi makro yangbelum membaik, sehingga kebijakan otoritasmoneter menyadari bahwa programrekapitalisasi bank tidak akan berhasil apabilatidak disertai dengan program restrukturisasiperkreditan.2s gggi perusahaan denganprospek usaha yang masih baik, biasanya tidakserta merta mengajukan permohonanpernyataan pailit, karena dengan cara inikreditor belum tentu dapat memperolehpengembalian atas pinjaman yang diberikankepada debitor.Restrukturisasi utangpengembang seharusnya ditempuhberdasarkan inisiatif dan itikad baik antarapihak pengembang bersama pihak perbankanuntuk menyelesaikan, secara bilateral denganprinsip win-win atau lose-lose solution.

"H.P. Panggabean. "Berbagai Masaiah Yuridis yang Dihadapi Perbankan Mengamankan PengembalianKredit yang Disalurkannya". Varia Peradilan. No. 80 Tahun 1992. Him. 104-125.

^^Ibid.

^Rijanto. "Rekapitalisasi Perbankan." Makaiah Seminar Nasional Rekapitalisasi Perbankan danRestrukturisasi Kredit Properti. Jakarta: Impact Consulting Indonesia. 25 Februari 1999. Him. 1.

^Sri Indrastuti &Christian Theo. "Debt Conversion {Kompensasi Utang." JurnaiPenyeiesaian Utang.Jakarta: No.04.17 Maret1999.

73

Industri properti dan real estate juga harusdapat melepaskan ketergantungan dirinya darisumber pembiayaan konvenslonal (kreditperbankan), melalui sumber-sumberpembiayaan lainnya yang lebih bersifat jangkapanjang. Salah satu financial engineering(rekayasa keuangan) yang dapatdipertimbangkan adalah melalui pengetatankebijakan dalam pengucuran kredit, sehinggamismatch pembiayaan yang telah terjadi dapatdijembatani, sehingga antara sumberpembiayaan dan investasi menjadi seimbang.

Kebijakan untuk melakukan restrukturisasiterhadap industri perbankan oleh pemerintahdiambil dengan tujuan sebagai berikut;Pertama, Menjaga agar sistem pembayarandi dalam perekonomian dapat berjalan. Kedua,Menggerakkan kembali dunia usaha,sehingga sektor riil dapat melakukan kegiatanbisnis. Ketiga, Mengembaiikan kepercayaanterhadap perekonomian nasional terutama dimata investor asing dan lender.

Namun demikian, upaya DPP REI padaJanuari 1999 dalam rangka restrukturisasiutang para pengembang dengan membentuktim Satgas khusus untuk penyelesaian utang,belum menunjukkan hasil memuaskan.Perusahaan pengembang yang mendaftarkandiri pada Program Prakarsa Jakarta baru 120,padahal jumlah pengembang yang memilikipersoaian utang tidak kurang dari 1.470perusahaan.

Kebijakan Bank Tabungan Negara dalamRestrukturisasi Kredit Sektor Propertidan Real Estate

Bank Indonesia pada Nopember 1998mengeluarkan surat Keputusan tentangRestrukturisasi Kredit yang harus dilaksanakan

oleh perbankan nasional dengan tujuhalternatif, yaitu: Pertama, Penurunan sukubunga kredit. Kedua, Pengurangan tunggakanbunga kredit. Ketiga, Pengurangan tunggakanpokok kredit. Keempat, Perpanjangan jangkawaktu kredit. Kelima. Penanaman fasilltaskredit. Keenam, Pengambilalihan asetpengembang sesuai ketentuan. Ketujuh,Konversi kredit menjadi penyertaan modalsementara pada perusahaan pengembang.

Surat Keputusan Bank Indonesiamenegaskan restrukturisasi kredit hanya dapatdiiakukan terhadap pengusaha yang masihmemiliki prospek usaha. namun mengalamlkesulitan pembayaran utang pokok ataubunganya. Untuk menilai apakah sebuahproyek yang dikelola sebuah perusahaanmasih memiiiki prospek, pihak bankmemerlukan bantuan jasa Konsuitan PropertiIndependen.

Menurut pendapat PSPi, dalam rangkarestrukturisasi kredit, untuk dapatmenyelesaikan utang piutang secara cepatdan efektif, maka pengelompokan sektorusaha merupakan alternatif terbaik. Mengingatsetiap sektor bisnis memiliki karakter yangkhas sehingga dengan membahas persoaianmasing-masing sektor usaha, pihakperbankan dapat mengetahui secara jelassebab-sebab kesulitan debitor.

Sebagai contoh penyelesaian utang sektorproperti perbankan di masa lalu justru palinggencar mengucurkan kredit ke sektor propertikarena, agunan sektor properti dinilai aman.Padahal sektor properti sangat rentan terhadapgejolak perekonomian, apalagi dengan sukubunga tinggi dan pihak bank juga harus sadarterlalu berani berekspansi di sektor propertidengan modal dana jangka pendek. Sekarangsetelah sektor properti terpuruk begitu dalam.



pihak Bank seakan-akan tidak mau ikutmenanggung risiko.

Skema penyelesaian kredit bermasalahsektor properti dari perspektif pihak perbankandisebut sebagai Property. Bad Debt Restructuring (PBDR). Skema ini secara teknis tetapmengacu pada Surat Keputusan Bank Indonesia Nomor 31/150/KEP/DIR yang mulaiberlaku 31 Desember 1998.

Secara garis besar langkah-langkahPBDR yang diusulkan terbagi dalam sembilantahap: Pertama, Pembentukan tim PBDR.Kedua, Penilaian Kriteria Kredit dan StatusProyek. Ketiga, Pelaksanaan Audit Proyek danPenilaian Aset. Keempat, RekomendasIKonsuitan Kepada Pihak Bank. Keiima,Restrukturisasi Paket A.Keenam,RestrukturisasiPaket B. Ketujuh, Pengawasan Proyek.Kedelapan, Pembentukan Aset ManajemenUnit. Kesembilan, Property. Selling andMarketing

Kebijakan penyelesaian utang sektorproperti danreal estateyang dllaksanakan olehBank Tabungan Negara dalam rangkarestrukturisasi meliputi: novasi, subrogasi,penjualan jaminan kredit, penagihan utangmelaiui pengadilan negeri, penagihan piutangmelalui BUPLN, pelelangan agunan kreditlangsung dengan kurator lelang, upaya hukumterhadap jaminan pribadi (bortgtocht), dankepailitan.

Novasi

Novasi (pembaruan utang) adalah suatuperjanjian dimana perikatan yang sudah adadihapuskan sekaligus diadakan suatu

perikatan baru. Berdasarkan Pasal 1413 KitabUndang-Undang Hukum Perdata, novasiterjadi daiam tiga bentuk:^^ Pertama, Debitordan kreditor mengadakan perjanjian baru, danperjanjian lama dihapuskan {novasi objektif).Kedua, Apabila terjadi penggantian debitor,maka debitor lama dibebaskan dari

perikatannya (novasi subjektif pasif). Keempat,Apabila terjadi penggantian kreditor, makakreditor lama dibebaskan dari perikatannya(novasi subjektif aktif) •

Pasal 1414 sampai dengan Pasai 1418Kitab Undang-Undang Hukum Perdatamengatursyarat-syarat novasi, yaitu; Pertama,Novasi dilakukan oleh^ orang yang cakapmengadakan perikatan. Kedua, Kehendakdanpelaksanaan novasi dinyatakan secara tegasdengan sebuah akta. Ketiga, Penunjukandebitor baru. Keempat, Pemindahan ataudelegasi yang mengikat dirinya terhadapkreditor. Keiima, Kreditor tidak dapat menuntutdebitor dari dibebaskannya utang.

Dalam restrukturisasi industri properti danreal estate, novasi merupakan pengalihanutang ataukewajiban debitor (berikut aset) balksebagian atau seluruhnya kepada pihak lain(transferofborrowerataualih debitor). Langkahini ditempuh dengan tujuan mengganti debitoryang sudah tidak mampu melanjutkanproyeknya dengan debitor baru yang memilikikemampuan dan kredibilitas balk, sehinggausaha debitor menjadi balkdan sehat kembali.

Kriteria yangharus diterapkan bag! debitorbaru adalah: Pertama, Debitorbaru harus nyata-nyata memiliki Itikad balk untuk memenuhikewajiban kepada bank. Kedua, Debitor baru

'Mariam Darus Badruizaman. et.al. Kompilasi Hukum Perikatan. (Bandung: Citra Aditya Bakti. 2001).Him. 133.

75

tidak terafiliasi dengan debitor lama. Ketiga,Prospek usaha debitor baru tergolong baik.Keernpat, Kualitas kolektibilitas kredit adalahsub standard (kurang baik), doubtful(diragukan), dan bad debt (macet).

Subrogasi

Subrogasi adalah penggantlan kedudukankreditor oleh pihak ketiga. Pasal 1400 KitabUndang-Undang Hukum Perdata mengaturpenggantian terjadi dengan pembayaran yangdiperjanjikan atau karena ditetapkan olehundang-undang.

Apablla pihak ketiga melunaskan utangdebltpr kepada kreditor yang asli, makalenyaplah hubungan hukum antara debiturdengan kreditor asli. Namun, pada saat yangsama hubungan hukum tersebut beralihkepada pihak ketiga yang melakukanpembayaran kepada kreditor asli. Denganpembayaran ini, perikatan .tidak lenyap, namunterjadiiah pergeseran kedudukan kreditorkepada orang lain.

Subrogasi adalah penggantlan hak-hakbank oleh pihak ketiga berdasarkan aktanotarls, karena pihakketigamembayarseluruhutang debitor kepada pihak ketiga yangmenggantikan kedudukan bank. Debitor ataupihak ketiga mengajukan permohonanpembaharuan utangsecara tertulis. Tujuannyaadalah mengalihkan hak taglh kreditor kepadapihak ketiga dengan kompensasi tunal ataudalam bentuk lainnya.

Kriteria bagi debitor yang digantikan hak-haknya adalah: Pertama, Debitor tidakkooperatif. Kedua, Usaha debitortidakmemllikiprospekyang baik. Ketiga, Kualitas kolektibilitaskredit adalah sub standard (kurang lancar),doubtful (diragukan), dan loss (macet).

Penjualan Jaminan Kredit

Penjualan jaminan kredit merupakankesepakatari antara bank dengan debitor untukmerijual sebagian dan atau seluruh jaminankepada pihak ketiga sebagai pelunasansebagian dan atau seluruh kredit.

Tujuan penjualan jaminan kredit adalahagar kreditor mendapatpelunasanseluruhdanatau sebagian kewajiban debitor denganpembayaran tunai dari penjualan jaminandebitor; kreditor terhindar dari tuntutan debitor

atas penjualan jaminan kreditor; kreditormendapatkan fresh money, kolektibilitaskreditor menjadi baik.

Kriteria yahg ditetapkan bagi penjualanjaminan kredit adalah: Pertama, Diutamakanjaminan tambahan. Kedua; Agunan atau asetyang tersisa masih mengcover terhadap totalkewajiban sesuai dengan ketentuan bank.Ketiga, Kualitas kolektibilitas aset adalah subsfancfarcf (kurang lancar), doubffu/(diragukan),dan loss (macet).

Sedangkan persyaratan penjualanjaminan kredit meliputi: Pertama, Hashpenjualan agunan langsung digunakan untukmembayar sebagian dan atau seluruhkewajiban dengan urutan prioritas"pembayaran sesuai dengan ketentuan bank.Kedua, Pelepasan hak atau penyerahandokumen jaminan setelah pembayaran hasilpenjualan efektif mengurangi dan ataumelunasi kewajibannya.

Penaglhan Utang melalui PengadllanNegeri

Upaya penagihan piutang melaluipengadllan negeri berupa eksekusi haktanggungan terhadap jaminan kredit yang


Muiyati Marzuki. Restrukturisasi Kredit Sektor Porperti dan Real Estate

pembebanan hak tanggungannya telah diikatsempurna dengan petitum dilakukan eksekusijaminan kredit melalui lelang atau dijualsendiri oleh bank. Dalam ha! jaminan kredittidak dibebani hak tanggungan dengansempurnai maka upaya penyelesaian kreditbermasalah melalui Pengadiian Negeridimaksud dalam bentuk gugatan perdatabiasa.

Tujuan penagihan utang melaluiPengadiian Negeri adalah:,Pertama, Kreditormendapat pelunasan seluruh dan atausebagian kewajiban debitor denganpembayaran tuna! dari penjualan jaminandebitor. Kedua, Kreditor terhindar dari tuntutandebitor atas penjualan jaminan kreditor. Ketiga,Kreditor mendapat dana segar. Keempat,Meningkatkan kualitas portofoiio kreditormenjadi balk.

Kriteria penagihan utang melalui PengadiianNegeri adalah debitor tidak kooperatif, prospekusaha debitor tidak balk, dan kualitaskolektibilitas kredit golongan loss (macet).

Persyaratan'penagihan utang melaluipengadiian negeri adalah: Pertama, Telahdilakukan upaya-upaya penagihan melaluisurat peringatan atas wanprestasi debitor.Kedua, Kreditor mengajukan gugatanwanprestasi kepada debitor melaluipengadiian negeri atas kelalaian sebagian danatau seluruhkewajiban debitor. Ketiga, Kreditormeminta bantuan pengadiian negeri untukmelakukan sita jaminan debitor yang telahdiikat secara sempurna dan' dilampiri dengansalinan: Akta perjanjian kredit yang dibuat didepan notaris di Indonesia,-Rekening Korandebitor, Akta pembebanan hak tanggungan,Sertifikat hak tanggungan yang sampulnyaberkepala "Demi keadilan berdasarkanKetuhanan Yang Maha Esa", Sertifikat tanah.

Izin Mendirikan Bangunan yang berada di atastanah yang dijaminkan.

Penagihan Piutang melalui BUPLN

Merupakan upaya penyelesaian kreditbermasalah yang pelaksanaannya dilakukanoiek KP3N, yang dapat dilakukan meskipunkredit belum dibebani hak tanggunganmaupun telah dibebani hak tanggungan.

Tujuan yang diharapkan dari kebijakan iniadalah: Pertama, Kreditor dapat pelunasanseluruh atau sebagian kewajiban debitordengan pembayaran tunai dari penjualanjaminan debitor. Kedua, Kreditor terhindar darituntutan debitor atas penjualan jaminankreditor. Ketiga, Kreditor mendapatkan danasegar. Keempat, Meningkatkan portofoiiokreditor menjadi balk.

Kriteria penagihan utang melalui BUPLNadalah debitor tidak kooperatif, prospek usahadebitor tidak baik, dan kualitas kolektibilitaskredit golongan loss (macet), sedangkanpersyaratan yang harus dipenuhi adalah telahdiupayakan penagihan melalui suratperingatan atas wanprestasi debitor dandokumen pokok lengkap.

Peielangan Agunan Kredit Langsungdengan Kurator Lelang

Eksekusi atau lelang jaminan dapatlangsung dengan kantor lelang tanpa melaluiPengadiian Negeri dan atau BUPLN, dengantujuan: Pertama, Kreditor mendapat pelunasanseluruh dan atau sebagian kewajiban debitordengan pembayaran tunai dari penjualanjaminan debitor. Kedua, Kreditor terhindar darituntutan debitor atas penjualan jaminankreditor. Ketiga, Kreditor mendapatkan freshmoney.

77

Persyaratan pelelangan agunan kreditoleh kurator lelang adalah: Pertama, Jaminankredit telah dlikat dengan sempurna atau haktanggungan, artiriya telah dipasang haktanggungan (APHT) dan telah terbit SertifikatHakTanggungan (SHI). Kedua, Dalam APHTharus dimuat suatu janji menjual ataskekuasaan sendiri {beding van eigen matigeverkoop).

Kriteria penagihan utang melaluipelelangan agunan kredit oleh kurator lelangadalah debitor tldak kooperatlf, prospek usahadebitor tldak balk, dan kualitas kolektlbilltaskredit golongan loss (macet).

Upaya Hukum terhadap Jaminan Pribadi(Borgtocht)

Para penjamin atau penjamln yang telahmengikatkan diri kepada bank yang secarategas termuat dalam akta borgtocht termasuktelah melepaskan hak-hak istlmewanyaberkewajiban membayar seluruh utangdebitor manakala. debltur cidera janji.Tujuannya adalah agar kreditor mendapatpelunasan seluruh dan atau sebaglankewajiban debitor dengan pembayaran tunaidarl penjamin atau penanggung utang; dankreditor mendapat fresh money.

Kriteria dilaksanakannya kebljakan iniadalah debitor tidak kooperatif, prospek usahadebitor tldak baik, kualitas kolektlbilltaskreditnya macet.Sedangkan persyaratan yangharus dipenuhi mellputi: Penjamin ataupenanggung utang telah dlikat dengansempurna, .artinya telah dipasang aktaborgtocht, dan dapat diketahui secara past!kekayaan penjamin atau penanggung utang.

Kepailltan

Dalam hal debitor mempunyai utangkepada kreditor lain selain di bank dan utangtersebut jatuh tempo dan dapat ditagih, makadapat ditempuh upaya melalui permohonanpenyataan pailit ke Pengadilan Niaga. Tujuandari kebljakan inl adalah untuk mencegahsitaan dan eksekusi oleh seorang kreditor ataulebih secara perseorangan atau untukmenghentikan sitaan atau eksekusi tersebut.Sitaan atau eksekusi {boedel} dibagi-bagikansecara adil di antara para kreditor, denganmengingat hak-hak para pemegang hakistlmewa yaitu gadai dan hak tanggungan.

Kriteria kepailltan bagi debitor adalah:Pertama, Prioritas pertama adalahmanajemen debitor yang mempunyai itikadbaik dan jaminan kredit telah dlikat sempuma.Kedua, Debitor dengan itikad baik, jaminankredit belum diikat sempurna, namunmencukupi. Ketiga, Debitor denganitikad baik,memiliki aset yangtidak dijaminkan ke kreditoratau bank dijaminkan ke kreditor lain.Keempat, Kualitas kolektlbilltas kredit adalahmacet.

Apabila yang dipllih perusahaan propertiadalah mekanlsme kepailltan, maka akibathukum yang akan muncul adalah: Pertama,Perusahaan akan kehilangan hak untukberbuat bebas terhadap kekayaan yangtermasuk dalam kepailltan terhitung muiai darlpernyataan pailit. Kedua, Segala perlkatanyang terbit sesudah pernyataan pailit tidakdapat dibayar dari harga pailit; sehingga parapihak harus berhatl-hati dalam berhubungandengan badan usaha yang dinyatakan pailit.Ketiga, Dilakukan penjualan harta pailit dalampelelangan, dan hasilnya digunakan untukmemenuhi tuntutan utang para kreditor.



Simpulan

Pemerintah, khususnya Bank TabunganNegara telah menyediakan berbagai macamrestrukturisasi kredit properti dan real estateyang merupakan langkati terbaik bagipenyelesaian non performance loank Namundemikian, penyelesaian utang dengan harusdilaksanakan dengan mempertimbangkankeberlangsungan bisnis sektor properti danreal estate. Konsekuensi dari-restrukturisasidimungkinkan adanya perubahan kedudukandan peran kepengurusan, permodalan danstruktur utang.

Cost benefit analysis, dan prinsip keadllanbagi penyelesaian "lahan tidur" mutlakdilaksanakan dengan mempertiatikankebutuhan masyarakat secara luas. Untuk itu,jiwa enterpreneurship harus dikembangkanbagi kemandirian sektor properti dan real estate, sehingga profesionalisme pelaku usahadapat terjamin. •

Daftar Pustaka

Badrulzaman, Mariam Darus. et. al. 2001.Kompilasi Hukum Perikatan.Bandung: Citra Aditya Bakti.

Data Statistlk. 31 Desember 1998.

Easterbook, H. "The Inevitability of Law andEconomics." Legal Education Review. Vol 1 No. 1 Tahun 1989.

Indroyono, Gatot. "Celah Orang Berutang". Media Indonesia. 20 September 1998.

Martin, John D. et. al. 1995. Dasar-dasarManajemen Keuangan. Jakarta: RajaGrafindo Persada.

Media Indonesia. 20 September 1998.

Pandojo, Heindjrachman Ranu. et. ai. 1982.Pengantar Ekonomi Perusahaan.Yogyakarta: BPFE.

Panggabean, H.P. "Berbagai Masalah Yuridisyang Dihadapi Perbankan Mengaman-kan Pengem'balian Kredit yangDisalurkannya". Varia Peradllan. No.80 Tahun 1992.

Purnomosidi, Lukman. "Restrukturisasi UtangSektor Real Estate menuju PemulihanEkonomi". Makalah Seminar NasionalRekapitalisasi Perbankan danRestrukturisasi Kredit Sektor

Properti. Jakarta. 25 Februari 1999.

Panangian Simanungkalit. "RekapitulasiPerbankan dan Restrukturisasi Kredit

Properti". Makalah SeminarRekapitalisasi Perbankan Nasional.Jakarta: Intact Consulting Indonesia. 25Februari 1999.

Rajagukguk, Erman. Tanpa Tahun. "AnalisisEkonomi dalam Hukum Kontrak.."

Makalah.

Riyanto, Bambang dalam HidjrachmanRanupandojo et. al. 1989. PengantarEkonomi Perusahaan. Buku 2.

Yogyakarta: BPFE. Rijanto. "RekapitalisasiPerbankan." Makalah SeminarNasional Rekapitalisasi Perbankandan Restrukturisasi Kredit Properti.Jakarta; Intact Consulting Indonesia.25 Februari 1999.

Sambutan Ketua Badan Pengawas PasarModal Seminar Nasional RekapitalisasiPerbankan Nasional dan

79

Restrukturisasi Kredit Sektor

Properti. Jakarta: Intact ConsultingIndonesia. 25 Februarl 1999.

Sambuaga, Theo L. Makalah PidatoPengarahan Seminar Nasional ProspekInvestasi Properti Pasca RekapitulasiPerbankan. Semarang: Dewan PimpinanDaerah Real Estate Indonesia Jawa

Tengah. 15 April 1999.

Sjahdeini, Sutan-Remy."Perlindungan Debitordan Kreditur. Dampak Undang-UndangKepailitan terhadap Perbankan". ArtikelJurnal Hukum BIsnis. Vol. 5/1999.

Theo, Sri Indrastuti, Christian. "Debt Conversion(Kompensasi Utang)." JurnalPenyelesaian Utang. No. 04. Jakarta.17 Maret 1999.

Tjoekam, H. Muh. 1998. Perkreditan BisnisIntidan Komersiai Jakarta: Gramedia

Pustaka Utama.

Watson, J. Fred & Eugene F. Brigham.Terjemahan Alfons Srinita. 1994.Dasar-dasar Manajemen Keuangan.Jakarta: Eriangga.

® & &


restrukturisasi kredit sektor porperti dan real estate

Documents