Ministerio .de Justiciay"Derechos Humanos

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APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - 9be - 2013 - SUNARP-TR-L •Lima, O7 JUN.1013

MARCO ANTONIO VIDAl ZAPATA225448 del 7/3/2013.HTD. N° 26855 del 4/4/2013.Predios de Lima.Declaración de fábrica, reglam"ento interno eindependización

SUMlllA

DISCREPANCIA ENTRE PLANOS Y MEMORIA"Ante la discrepancia existente entre la información contenida en los planos deubicación-localización e independización con la memoria descriptiva de ladeclaratoria de fábrica e independización, debe prevalecer la contenida en losplanos".

~.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante la presentación del titulo venido en grado se solicita la inscripciónde la declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización, elecciónde la junta directiva, junta de propietarios y modificación de área. de lasunidades de propiedad exclusiva, referido al inmueble inscrito en la partidaW 12722491 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto adjunta los siguientes documentos:

- Solicitud de calificación de titulo en custodia suscrita por Marco AntonioVidal Zapata.~ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 600-2012-SGPUC-GDU-MSS del 12/3/2012, emitido por la Municipalidad Distrital deSurco.- Formulario Registral W 2 - Ley 27157, suscrito por Josefa MarleneFuentes Ouijandria y por el Arquitecto Constantino Canales Enciso, confirmas certificadas por Notario de Lima Igor Sobrerilla Donayre y LorenaCáceres Otoya, respectivamente.- Informe técnico de verificación suscrito por el Arquitecto ConstantinoCanales Enciso, con firma certificada por la Notaria de Lima LorenaCáceres atoya.- Solicitud de independización suscrita por Josefa Marlene FuentesOuijandria y par el Arquitecto Constantino Canales Enciso, con firmascertificadas por Notario de Lima Igor Sobrerilla Donayre y Lorena Cáceresatoya, respectivamente.- Memoria descriptiva de declaratoria de fábrica suscrita por el ArquitectoConstantino Canales Enciso, con firma certificada por la Notaria de LimaLorena Cáceres atoya.

•

_ Reglamento interno suscrito por Josefa Marlene Fuentes Quijandria confirma certificada por Notario de Lima Igor Sobrerilla Donayre,_ Plano de ubicación - localización suscrito por el Arquitecto ConstantinoCanales Enciso, con firma certificada por la Notaria de Lima LorenaCáceres Otoya._ Plano de arquitectura - distribución suscrito por el Arquitecto ConstantinoCanales Enciso, con firma certificada por la Notaria de Lima LorenaCáceres Otoya._ Plano de arquitectura - propiedad horizontal suscrito por el ArquitectoConstantino Canales Enciso, con firma certificada por la Notaria de LimaLorena Cáceres Otoya.- Escritos de subsanación del 20/3/2013.

~ _1~~'~~;C~~i~t~a::U:ú:::Adel Registro de Predios de Lima Clotilde sal~mé Jo~ •.~~ a denegó la inscripción formulando la siguiente observación:~q

-. -- "Señor(es):REINGRESADO el presente título v reasumiendo competencia laRegistradora que suscribe la presente, se pone en su conocimiento queSUBSISTE la Esquela de Observación del 19-3-2013. Dejamos constanciaque atendiendo a lo indicado en su escrito subsanatorio, se ha vuelto arevisar la documentación obrante en el Título (en custodia) N' 1008960 del9-11-2012 remitido este Despacho por la Oficina Zonal de Villa El Salvador,y se advierte que en él no consta la documentación subsanatoriapresentada a efectos de salvar las observaciones efectuadas en la anteriorpresentación. Cabe precisar que la búsqueda de dichos documentos se ha

tefectuado inclusive en las copias para el usuario y para la municipalidad, sin

. éxito.Estando a lo expuesto, a pesar de haberse tachado el Título N' 1008960por falta de pago de la liquidación, no resultaría de aplicación en el presentecaso, el Art. 33' a.2) del TUO del Reglamento General de los RegistrosPúblicos; por cuanto en la documentación obrante no constl:ln losdocumentos subsanatorios correspondientes.

En tal sentido se REITERA:

DECLARA TORIA DE FÁBRICA:1.- Se advierte discrepancia, respecto del área libre del predio a regularizar,por cuanto en el cuatro del FOR N' 2 se consigna 155.05 m2, en el planode ubicación y localización 155,15 m2. Aclarar,

2.- En los datos de la fábrica consignados en el ítem 4 del FOR, se declaraun área techada en la azotea de 8.25 m2, no coincidiendo con el cuadro deáreas del plano de localización y ubicación, en el cual no se consigna áreatechada para dicho nivel, Aclarar.

3.- La memoria descriptiva de la fábrica resultante contenida en el anexoadjunto al FOR, no ha sido suscrita por la solicitante propietaria JOSEFAMARLENE FUENTES QUIJANDRIA. Aclarar. (Literal e) del Art, 5 del D,S.N' 035-2006-VIVIENDA)

t

INDEPENDIZACiÓN y REGLAMENTO INTERNO:4.- En el Art. 4° del reglamento interno (asimismo en la memoria descriptivade independización del reglamento interno), se describe entre las áreas

. '

11I.

RESOLUCIÓN No. - 9bre - 2013 - SUNARP-TR-L

comunes del primer piso: área de uso común 1, lo cual discrepa con elplano de independización (en el cual no consta dicha área común). Aclarar.

5. - Confrontada la memoria descriptiva de independización con el respectivo •plano, se advierten las siguientes discrepancias:5.1.- Respecto de la Unidad Inmobiliaria 1 (primer piso) en la memoria en lacolindancia por el fondo se indica: UI. 1, en tanto que en el plano se graficacon UI. 2. Aclarar.5.2.- Respecto de la UI. 3 (segundo piso) en la memoria en la colindanciapor la derecha se indican 3 tramos, discrepando con el plano (5 tramos).Aclarar.5.3.- Respecto de la UI. 5 (azotea) en la memoria en la colindancia por laderecha se indican 5 tramos, discrepando con el plano (19 tramos). Aclarar.5.4- Respecto del Hall (segundo piso) en la memoria en la colindancia por laizquierda se consigna 15.80 mi, en tanto que el plano se proyecta 8.95 mI.Aclarar.5.5.- Respecto de la escalera (azotea), en la memoria descriptiva se indicacomo área techada: 8.25 m2, discrepando con el plano (0.00 m/). Aclarar.

6.- En el Art. 3 respecto de las secciones de propiedad exclusiva, sírvaseaclarar el uso de la Unidad Inmobiliaria 5, toda vez que al no contar conárea techada, debería corresponder: Futura vivienda. Aclarar. ,

•FORMALIDAD:Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberáefectuarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado eldocumento original. Por tanto la modificación o corrección de los FOR,Informe Técnico de verificación y planos deberá efectuarse medianteAnexos, Informe Técnico aclaratorio y nuevos planos, en un original y doscopias, en aplicación de los Arts. 29° Y 31 ° del Decreto Supremo N" 035-2006-Vivienda, con las formalidades de ley (legalización de firmas).Los datos que obren en los documentos que se adjunten en via desubsanación deberán ser concordantes entre si y con los ya presentados, ydeberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la ResoluciónN" 992-2008-SUNARP- TR-L del 12/09/2008.Se deja constancia que toda aclaración realizada a los artículos delReglamento Interno, debe ser aclarado realizando la redacción íntegra(completa) del artículo para efectos de su clara publicidad registral. (. ..)"

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

- El 9/11/2012 se ingresó mediante Título N° 1008960-2012 el expedientemateria de calificación sobre declaratoria de fábrica, independización ydemás actos ínscribibles. Dicho título contaba con última fecha de reingresoy pago de mayor derecho el día 31/1/2013, asi como fecha de vencimientoel 7/2/2013; es el caso que al reingresar la subsanación de lasobservaciones advertidas mediante esquela de observación de fecha21/11/2012, se levantaron las mismas y se procedió a la' liquidación deltítulo con fecha 5/2/2013 lo cual como se podrá apreciar no permitiócancelar la liquidación. Por tales motivos el título ingresado bajo el N"1008960-2012 fue tachado por vencimiento sin haber cancelado el mayorperecho y conservado en custodia por la oficina registral correspondiente.

,•

_ El 7/3/2013 se presentó nuevo ingreso bajo el título 225448-2013,adjuntando al formulario de inscripción la solicitud de título en custodia asícomo el formulario primigenio del título W 1008960-2012 con el fin de queal haber sido calificado y obtenido la liquidación respectiva se proceda aemitir nuevamente la esquela de liquidación para proceder al pago delmayor derecho y ulterior inscripción de los actos solicitados de conformidadcon lo establecido en el artículo 33 a.2) del Reglamento General de losRegistros Públicos. Sin embargo mediante esquela de observación del13/3/2013 y siguientes, desconociendo arbitrariamente que esta calificaciónderivaba de un título en custodia el cual ya había sido ca,lificadopreviamente obteniendo una liquidación y habiéndose procedido a la tacha

I¡~ por caducidad de vigencia del asiento de presentación por no haberse\ pagado la totalidad de los derechos registrales, se solicitó se presente

ex:. -o. o ;documentación subsanatoria y se reiteró las observaciones ya subsanadast,' ,ten el título N° 1008960-2012. .~AR?/

""-. - Es claro que el Registrador, ha incurrido en un grave error pues ademásde no haber liquidado el títvlo, en mérito a lo estipulado en él reglamento, elcual le impone reglas y límites a su calificación, bajo responsabilidad, ésteha calificado el título como si fuera un ingreso sin antecedente y sin lagarantía de la custodia e intangibilidad de la documentación que otorga elregistro y sus funcionarios correspondientes, violando de esta forma loslímites expresamente señalados en el artículo 33 ya que no se le permite ensu calificación más que una liquidación, extendiendo asi indebidamente losalcances de su calificación.

- Se han realizado observaciones que fueron subsanadas debidamente enel reingreso del título primigenio, las cuales constaban en el mismoexpediente. El título fue subsanado en debida oportunidad, cumpliendo conla legalidad y formalidades requeridas en la primigenia calificaciórf, exigirnuevamente la presentación de documentación implicaría daños y perjuiciospues además de no estar en la capital la titular del inmueble yencontrándose en un delicado estado de salud, es imposible legalizarnuevamente toda la docum",ntación y es más no corresponde.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El inmueble ubicado en el lote 25 de la Manzana "F-1" de la urbanización"Las Casuarinas Sur" en el distrito de Santiago de Surco, provincia ydepartamento de Lima, se encuentra inscrito en la partida W 12722491 delRegistro de Predios de Lima, siendo su titular registral Josefa MarleneFuentes Qujiandria, según consta en el asiento C 00002.

•

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

- ¿Procede aplicar las reglas o límites de la calificación registral a que serefiere el articulo 33 del T.U.O. del RGRP, en la evaluación de un títulopresentado con anterioridad y que se encuentra en custodia, cuando laintegridad de éste se ha visto perjudicada?

RESOLUCiÓN No. - e¡(,¿ - 2013 - SUNARP-TR-Lt

- ¿Qué información debe prevalecer ante la discrepancia existente entre lainformación contenida en los planos y la contenida en la memoriadescriptiva de la declaratoria de fábrica e independización?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen integral' que efectúa elRegistrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segundainstancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulospresentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo delarticulo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidadde los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad delos otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte delcontenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de losasientos de los Registros Públicos. .1/,,'

~~ .

;( 'ta.~afa)~ . En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Títúlo.' ~~ Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece,.s'U/VAfI\" que la calificación comprende la verificación del cumplimiento 'de las

~ formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como lavalidez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa einmediata de la ínscripción. Seguidamente, precisa la mencionada normaque la calificación también comprende la verificación de los obstáculos quepudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible delacto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del títulopresentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al títulopresentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en elRegistr01

.

3. Sin embargo, dicha calificación registral presenta determinados límitesque deben tener en cuenta tanto el Registrador como el Tribunal Registral,en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresadospara su inscripción, los mismos que se encuentran señalados en el artículo33 del reglamento antes referido, siendo estos:

1 A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que el Registrador y el Tribunal Registral. en susrespectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción,deberán: ta) Confrontar la adecuación de los titulas con los asientos de inscripción de la partida registral en la que sehabrá de practicar ia inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a lamisma, sin pe~uiciode la legitimación de aquéllos. ( ... );b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción,así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente lainscripción.c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato. asi como la formalidad del titulo 'en el queéste consta y la de los demás documentos presentados;d) Comprobar que el acto o derecho inscribible,asi como los documentos que conforman el título, se ajustan alas disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;e) Verificar la competencia del funcionario administrativoo Notario que autorice o certifique el título;f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partida registral vinculada al actomateria de inscripcióny complementariamente de sus respectivos antecedentes; asi como de las partidas delRegistro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a laverificación de los actos que son objeto de inscripciónen ellos;g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del titulo. de la partida registralvincuiada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Juridicas y del Registro deMandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto deinscripciónen dichos registros;h) Efectuar la búsqueda de los datos en los indices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle alusuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los RegistrosPúblicos;i) Rectificar de oficio o disponer la rectificaciónde los asientos registrales'donde haya advertido la existenciade errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto decalificación. (...)"

t

t

"a) En la primera instancia:a.1) Cuando el Registrador conozca un título que previamente haya sidoliquidado u observado por otro Registrador, salvo lo dispuesto en el literalc), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos yacalificados. No obstante, podrá dejar sin efecto las formuladas conanterioridad.(...)Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento depresentación, solo se aplicará lo dispuesto en este literal cuando el título esnuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a lanotificación de la tacha y siempre que el presentan te no hubiera retirado alos documentos que forman parte del título.(...)"

Por su parte, el literal c) del referido Reglamento establece excepciones a\.. ¡, las limitaciones en la calificación registral, siendo aplicables en los, "<,_ siguientes supuestos:

o.<rJ .-\~\ .'ra. ~ la f'c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el~ ,}- ">.Artículo 42 de este Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal~~_,,'?/ Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el título o

disponer la tacha, respectivamente.

c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa ytaxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuyainscripción se solicita. t

c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que noexistían al calificarse el título primigenio. "

4. Como podemos apreciar, los preceptos legales glosados, buscangarantizar la predictibilidad y uniformidad en los criterios y decisiones de lasinstancias registrales.2 .

Tanto el Principio de Uniformidad como el de Predictibilidad, tienen porfinalidad favorecer la previsibilidad de la ciudadanía, respecto de lasexigencias en los procedimientos, los que deben parecerse lo más posible;de modo que "genere confianza legítima y le retire el riesgo de laincertidumbre sobre el cómo actuará o resolverá su situación sometida a laAdministración"a

5. Cabe agregar, que si bien existe una limitación a la calificación queefectúa el Registrador en el sentido que si conoce un título que previamentehaya sido liquidado u observado por otro Registrador, no podrá formularnuevas observaciones a los documentos ya calificados, salvo lasexcepciones señaladas en el literal c), debe tenerse presente que deconformidad con lo dispuesto en el artículo 39 del mismo cuerporeglamentario "(...) Podrán formularse nuevas observaciones sólo si sefundan en defecto de los documentos presentados para subsanar laobservación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 33".

2 Ley W 27444, A,t. 1.15: Principio de Predictibilidad: La autoridad administrativa deberá brindar a losadministrados o sus representantes información veraz, completa y confiable sobre cada trámite, de modo talque a su inicio, el administrado pueda tener una conciencia bastante certera de cuál será el resultado final quese obtendrá.3 MORON URSINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. GacetaJuridica. 4ta. Edición. 2005. p. 84, 85.

RESOLUCiÓN No. - 9b(,,' - 2013 - SUNARP-TR-L

6. En el presente caso, se solicita la inscripción de la declaratoria defábrica, reglamento interno e independización, sobre el inmueble matrizubicado en el lote 25 de la manzana "F-1" de la urbanizaCión CasuarinasSur, distrito de Santiago de Surco, el cual corre inscrito en la partida N°12722491 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador observó el título indicando una serie de defectos, a lo cual eladministrado interpone recurso de apelación señalando que el titulo nodebió ser observado, toda vez que con ocasión de una anteriorpresentación, bajo el N° 1008960 del 9/11/2012, el acto rogado fue objetode tacha por vencimiento del plazo del asiento presentación para el pagodel mayor derecho registral, exigiendo la aplicación del artículo 33 delReglamento General de los Registros Públicos,

7. Efectuada la búsqueda en el sistema de consulta registral, se ~precia. que, efectivamente, en una anterior presentación bajo el título N° 1008960

1. ""G;' del 9/11/2012 se solicitó al Registro la inscripción de los mismos actos a_ 3 ~ ue se contrae el título venido en grado.o:: ra. S a :D~ b .\ 'oS' ," Seguido el trámite normal del título en mención, luego de efectuadas.~'i"? observaciones por la primera instancia, finalmente el título fue liquidado

para el pago de un mayor derecho el 5/2/2013, Sin embargo, nohabiéndose abonado los derechos registra les dentro del plazo del asientode presentación, conforme al artículo 43 del Reglamento General de losRegistros Públicos el 13/1/2012 se formuló la tacha procesalcorrespondiente,

Realizada la búsqueda en el sistema de consulta registral, se aprecia que elestado del título N° 1008960 es el de tachado, pronunciamiento que seefectuó el 18/2/2013, sin que conste haberse entregado o devuelto losdocumentos que conformaban dicho título, al usuario.

Asimismo, en el formulario "solicitud de inscripción de título" N° 1008960 del9/11/2012, luego de haberse efectuado la tacha por caducidad eI13/~/2012,no consta ningún sello de entrega de los documentos que conformaban eltítulo tachado.

Asimismo, en la solicitud de inscripción del título N° 22548 del 7/3/2013venido en grado de apelación, se ha adjuntado la solicitud de calificaciónde título en custodia, señalándose expresamente que el título 1008960 del9/11/2012 se encuentra en custodia de la oficina receptora de Villa ElSalvador.

8. Por lo expuesto, se verifican los supuestos que contempla la normareglamentaria para proceder a calificar restrictivamente el título venido engrado. En ese sentido, en la medida que el título apelado ha sidopresentado teniendo en consideración el titulo tachado N° 1008960 del9/11/2012, dentro del plazo de 6 meses de notificado la tacha procesal y sinque los documentos haya sido retirados de mesa de partes, la calificacióndel Registrador Público con ocasión del título venido en grado debió serefectuada en forma restrictiva de acuerdo a lo señalado en el artículo 33 delReglamento General de los Registros.

Sin embargo, de la revisión de los documentos obrantes en ~I títuloseñalado, no se aprecia los documentos que dieron méríto a la subsanaciónde los defectos advertidos en su primera calificación.

•

Además verificada la información contenida en el titulo venido en grí'ldo, seaprecia' el Memorándum N" 809-2013-Z.R.N"IX-SEDE LIMA-VES del11/3/2013, mediante el cual el Jefe de la Oficina Receptora de Villa ElSalvador, Héctor Raúl Cacho Rodríguez, remite al despacho de laRegistradora Clotilde Salomé Jo Luza, el título tachado N° 1008960-2012 elcual se hallaba en su custodia, haciendo hincapié en que se enviaba eltítulo completo para su califícación. Del mismo modo, mediantecomunicación del 31/5/2013 el mencionado Jefe de la Oficina Receptoraseñaló a esta instancia, que "realizada la búsqueda de lo solicitado debocomunicarle que no se ha hallado ningún otro documento respecto del títulosolicitado (1008960-2012)".

..' L'. Por tanto, si bien en un principio es aplicable lo señalado en el artículo 33..~..~ "~'- del Reglamento General de los Registros Públicos, en el presente caso, la

.l), '. ~. integridad del título en custodia se ha visto comprometida, lo que,... . Sal" fimposibilita que en la presente calificación pueda hacerse efectivo la.'<\'& .. ". calificación bajo los parámetros del citado articulo 33, debido a que tal'",,~AR"/proceder implicaria permitir el acceso al Registro de un título que adolece

de defectos subsanables. En ese sentido procede calificar el presente títulode forma plena.

9. Respecto a la posible pérdida de parte de los documentos del título encustodia, esta instancia considera conveniente informar a la GerenciaRegistral a efectos de que se lleven a cabo las diligencias pertinentes quepermitan establecer responsabilidades.

10. En virtud de lo señalado, corresponde determinar la procedencia de lasobservaciones señaladas por la Registradora.

Mediante la Ley N" 271574 "Ley de Regularización de Edificaciones, delProcedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de unidadesInmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común", se reguló elprocedimiento para la regularización de edificaciones realizadas sin contarcon licencia de obra, certificado de conformidad de obra, o que no cuentencon declaratoria de fábrica.

Asimismo, comprende el procedimiento para la regularización del régimende secciones de propiedad exclusiva y propiedad común, mediante elotorgamiento del respectivo reglamento interno, así como el saneamientode la titulación.

Al amparo de dicha norma, a efectos de registrar la declaratoria de fábricaen vía de regularización, se ha adjuntado memoria descriptiva de ladeclaratoria de fábrica como anexo al FOR W 2, yen la que se aprecia quela misma no cuenta con la firma de la propietaria del inmueble sino s610 conla firma certificada del verificador; al respecto, cabe señalar que dichamemoria, al haber sido presentada en calidad de anexo al formularioseñalado debe tener las mismas formalidades de este último, en esesentido debe estar firmado no sólo por el verificador responsable sinotambién por el propietario, siendo que dichas firmas deben ser certificadaspor notario, conforme lo establece el Artículo 5 literal (e) del DecretoSupremo N° 035-2006-VIVIENDA5 mediante el cual se aprueba el TUO del

4 Publicada el 20/7/1999.5 Publicado el 8/11/2006.

RESOLUCIÓN No. - Cj(, e - 2013 - SUNARP-TR-LReglamento de la Ley N° 27157. En ese sentido, se confirma el punto 3de la observación.

11. Asimismo, conjuntamente con el FOR N° 2 se ha presentado el plano deubicación y localización. La registradora ha observado la declaratoria defábrica en los puntos 1 y 2 de la esquela, observaciones referidas a ladiscrepancia existente entre la información contenida en el FOR W 2 (rubro4) y el plano de ubicación -localización, señalando que el primero indica unárea libre de 155.05 m2 y un área techada en la azotea de 8.25 m2,mientras que el plano señala los valores de 155.15 m2 y O m2 po3ra losmismos. parámetros, situación que se verifica de la confrontación de losmismos datos.

Al respecto debe tenerse en cuenta la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN6 que regula la Adecuación del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N° 29090, cuyosarticulo 50-C sobre anotación preventiva de declaratoria d~ fábrica y 50-Jsobre inscripción de declaratoria de fábrica, han establecido que en caso dediscrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y elrespectivo plano, prevalecerán los que aparecen en el plano.

Debe tenerse en cuenta que si bien la citada Resolución ha regulado lossupuestos de declaratoria de fábrica mediante licencia municipal y no ladeclaratoria de fábrica en vía de regularización, el espiritu de la norma esque debido a que es muy frecuente las discrepancias entre plano ymemoria, éstas no impidan el acceso al registro, dando como solución queprimen los datos del plano.

Asimismo, la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN7, que aprobó laDirectiva N° 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para lacalificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común, haestablecido en el numeral 5.12, que los planos presentados para lainscripción de declaratoria de fábrica e independización que cuenten con elrespectivo visado municipal o del verificador según el caso, no podrán serobjeto de observación ni rechazo registra!. En el presente caso, el plano dedistribución se encuentra autorizado por el verificador.

Así, antes las discrepancias advertidas entre el FOR N° 2 Y el plano deubicación y localización, debe prevalecer la información contenida en elplano. Por lo tanto corresponde revocar las observaciones 1 y 2 de laesquela de observación.

12. Conforme al articulo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios, para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a losregímenes establecidos en la Ley N° 27157, se debe presentar lossiguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privadosuscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que sedescriba el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones dedominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Regl~mentoInterno; y e) Plano de independización que grafique las unidades dedominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesionalcompetente con firma certificada por notario.

6 Publicada el 26/12/2008.7 Publicada el 26/1212008.

Al amparo de dicha norma, se ha solicitado la inscripción del ReglamentoInterno e independización de las unidades inmobiliarias sujetas al r~gimende propiedad exclusiva y común. La registradora ha observado elreglamento interno y la independización en el numeral 4 de la esquela,indicando que el reglamento interno (Articulo 4), señala como áreascomunes del primer piso los siguientes ambientes:

- Área de uso común N° 1.- Estacionamiento.~Escalera.- Pasadizo.

Sin embargo, revisado el plano de independización no se aprecia elambiente descrito en el Reglamento Interno como área de uso común N" 1,solicitando que se aclare o establezca la existencia de ese ambiente.,

\ a S -~, . ala Asimismo, la registradora también ha observado la independización, según~ consta de los numerales 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 Y 5.5 de la esquela, por existir

-- varias discrepancias entre la memoria descriptiva y el plano deindependización en cuanto a la descripción de los linderos de las unidadesde propiedad exclusiva y en las áreas de uso común que se describen acontinuación:

- Unidad Inmobiliaria 1 (primer piso): la memoria indica qu~ la colindanciapor el fondo es con la Unidad Inmobiliaria 1 (U.1. 1), en tanto que el planografica que colinda con la Unidad Inmobiliaria 2 (U.1.2).- Unidad Inmobiliaria 3 (segundo piso): la memoria señala que por laderecha tiene un lindero de línea quebrada de 3 tramos (5.55 mi, 0.65 mi y5.45 mi) mientras que el plano señala que tal lindero cuenta con 5 tramos(5.55 mi, 0.85 mi, 0.65 mi, 0.85 mi y 5.45 mi).- Unidad Inmobiliaria 5 (azotea): en la memoria se señala que la colindanciapor la derecha cuenta con 5 tramos (5.55 mi, 0.65 mi, 5.45 mi, 3.70 mi y9.85 mi), sin embargo el plano señala que son 19 tramos (5.55 mi, 0.85 mi,0.65 mi, 0.85 mi, 5.45 mi, 4.40 mi, 2.65 mi, 5.35 mi, 1.50 mi, 3.30 mi, 2.50mi, 0.15 mi, 2.35 mi, 1.85 mi, 2.35 mi, 1.30 mi, 2.55 mi, 2.35 mi y 7.20 mi).- Hall (segundo piso): se presenta la discrepancia en cuanto a la colindanciapor la izquierda debido a que la memoria señala 15.80 mi, en tanto' que el •plano se proyecta 8.95 mI.- Escalera (azotea): se presenta la discrepancia en cuanto al área techadaque en la memoria se indica 8.25 m2 y en el plano no se le asigna áreatechada. Cabe mencionar que este punto guarda relación con el punto 2 dela observación, debido a que hace referencia a la discrepancia del áreatechada.

Al respecto debe tenerse en cuenta nuevamente la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN citada en el numeral 11 que antecede, cuyos articulo31-0 sobre anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana, 31-Fsobre pre-independización y 31-1sobre recepción de obras, han establecidoque en caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoriadescriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en elplano.

Debe tenerse en cuenta que si bien la citada Resolución ha regulado lossupuestos de independización de lotes a través del procedimiento dehabilitación urbana y no la independización de unidades inmobiliariassujetas al régimen de propiedad exclusiva y común, el espíritu de la' norma

RESOLUCiÓN No. - 9((; - 2013 - SUNARP-TR-L

es que debido a que es muy frecuente las discrepancias referidas a linderosy medidas entre el plano de independización y la memoria descriptiva, estasdiscrepancias no impidan el acceso al registro, dando como solución queprimen los datos del plano.

Asimismo, será también de aplicación el numeral 5.12 de la Resolur-ión N°340-2008-SUNARP/SN, citada en el numeral 11 que antecede, en elsentido que los planos presentados para la inscripción de independizaciónque cuenten con el respectivo visado municipal o del verificador según elcaso, no podrán ser objeto de observación ni rechazo registra!. En elpresente caso, el plano de independización se encuentra autorizado por elverificador.

Así, ante las discrepancias advertidas entre la memoria descriptivacontenida en el Artículo 4 del Reglamento Interno y la memoria descriptivade la independización, con la información contenida en el plano deindependización, debe prevalecer la información contenida en el plano. Por!o tanto corresponde revocar las observaciones 4 y 5 (todos losnumerales) de la esquela de observación.

13. Por último, la Registradora manifiesta que al no exístir área techada enla azotea, el uso señalado en el reglamento interno para la unidadinmobiliaria 5 (vivienda) resulta inadecuado, debiendo corresponder el usode futura vivienda.

Con relación al uso, el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, ha .establecidb en elartículo 153, que el Reglamento Interno debe contener, entre otrosaspectos, el uso al que estará destinado cada sección de propiedadexclusiva, señalando además en el artículo 131 que las secciones depropiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por lasnormas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en elReglamento Interno De ello podemos concluir que el uso de una unidadinmobilíaria integrante de una edificación es un aspecto que únícamentecompete al propietario, por lo que resulta improcedente exigir la variaciónde tal uso. Por lo tanto se revoca el punto 6 de la observación.

14. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del ReglamentoGeneral de los Registros Públicos que establecía que el Tribunal Registraldebía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto,compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar losderechos que correspondan.

Con la intervención de la Vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes autorizadamediante Resolución N° 127-2013-SUNARP/PT del 13/5/2013. •

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

1. CONFIRMAR el punto 3 y REVOCAR los puntos 1, 2, 4, 5 Y 6 de laobservación formulada por la Registradora al título referido en elencabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de lapresente resolución.

2. Poner en conocimiento de la Gerencia Registral el presente caso aefectos de que se verifique la responsabilidad por la supuesta pérdida departe de la documentación integrante del presente título, a que se refiere elnumeral 9 del presente análisis.

Reg.strese y comuní

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A UEZTORRESdel Tribunal Registral

Resoluciones 2013/225448-2013.docois \

Rocío zJ A PEÑA FUENTESVocal ) del Tribunal Registral

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