IN THE HIGH COURT OF SOUTH AFRICADURBAN AND COAST LOCAL DIVISION 

           13120/2007

BVHT PROPERTIES (PTY) LTD T/A THE BOAT HOUSE        APPLICANT

versus     

BALLITO SKI BOAT CLUB   FIRST RESPONDENT

KWADUKUZA MUNICIPALITY          SECOND RESPONDENT

THE MEC OF AGRICULTURE AND ENVIRONMENAL AFFAIRSKWA­ZULU NATAL PROVINCIALGOVERNMENT THIRD RESPONDENT

THE MINISTER FOR ENVIRONMENTALAFFAIRS AND TOURISM         FOURTH RESPONDENT

THE LIQUOR BOARD KWA­ZULU NATAL  FIFTH RESPONDENT

RESERVED JUDGMENTDelivered on:  14 December 2007 

NTSHANGASE, J

[1] In this matter the relief sought by the applicant is for an order:

i) That the application be heard as one of urgency in accordance 

with the provisions of Rule 6(12) of the Uniform Rules, and that 

non­compliance with the rules relating to the form and manner of 

service and time periods be condoned;

ii) That the first respondent be ordered to forthwith and at its own 

cost remove the pre­fabricated structure erected on the beachfront 

  1

directly   in   front   of   Erf   1639   BALLITOVILLE   KWAZULU 

NATAL;

iii) Alternatively    to paragraph (ii) above, that the second respondent 

be ordered to remove the pre­fabricated structure erected on the 

beachfront   directly   in   front   of   Erf   1639   BALLITOVILLE 

KWAZULU NATAL;

iv) Further alternatively    that the Sheriff of the Court be authorised to 

remove the structure and the first and second respondents to pay 

the costs thereof;

v) That the first and second respondents be prohibited from erecting 

a   building   as   defined   in   Section   1   of   the   National   Building 

Regulations and Building Standards Act, Act 103 of 1977 on the 

beachfront   directly   in   front   of   Erf   1639   BALLITOVILLE 

KWAZULU NATAL, until  all   the applicable provisions of the 

National Building Regulations and Building Standards Act, Act 

103 of 1977 and the regulations issued in terms of the said Act or 

the  applicable   regulations   issued  in   terms of   the  said Act  had 

been complied with, as well as all the applicable provisions of the 

National Environmental Management Act, Act No. 107 of 1998 

and the applicable regulations issued in terms of Section   44 of 

the said Act;

vi) That the first respondent be prohibited to erect a marquee tent or 

any similar structure on the beachfront directly in front  of Erf 

1639 BALLITOVILLE KWAZULU NATAL;

  2

vii) That the first respondent and all its members be prohibited from:

(a) consuming alcoholic beverages on the beachfront in front of 

the applicant’s property as described above; 

(b) allowing   any   of   their   guests   to   so   consume   alcoholic 

beverages in front of applicant’s property as described above;

(c) urinating on the land and beachfront in front of applicant’s 

property   and   against   applicant’s   fence   bordering   the 

beachfront;

(d) intimidating and verbally abusing applicant’s employees and 

guests;

(e) playing loud music in front of applicant’s property.

viii) That the second respondent be ordered to take the necessary steps 

against  any persons  including members of  the  first   respondent 

who contravene the National Building Regulations and Building 

Standards Act, No. 103 of 1977  and the regulations thereto;

ix) Alternatively     to paragraph (ii) to (viii) above that the orders set 

out   in   paragraphs   (ii)   to   (viii)   above   be   issued  pendente   lite 

pending finalisation of an action to be instituted by the applicant 

within 30 days from date hereof against respondents for the relief 

set forth in paragraphs (ii) to (viii) above, or similar or ancillary 

relief;

x) That the first respondent through its members, a list of which the 

second   respondent   is  ordered   to   furnish   forthwith,   jointly   and 

severally with second respondent be ordered to pay the costs of 

the application on an attorney and own  client scale, jointly and 

  3

severally with any of the other party to the proceedings opposing 

the relief sought.

No orders are sought against the third, fourth and fifth respondents cited 

insofar   as   they   have   an   interest   in   the   activities   on   the   beachfront 

concerned, except in the event of opposition. 

[2] Prayer (v) was later amended to delete reference to second respondent; 

prayer (vi) was also later amended to read:

“That the first respondent be prohibited to erect a marquee tent or 

any   similar   structure  without   permission   of   the   second 

respondent in front of Erf 1639 Ballitoville KwaZulu Natal; 

while 8 was abandoned.

Prayer (viii) was abandoned.

[3] The two grounds which found the applicant’s claim for relief are the 

pre­fabricated structure erected on the seaside boundary of its property 

and the nuisance associated with the operation and management of the 

launch site.

[4] The application is opposed by first and second respondents both as to 

urgency and on the merits.   I found in favour of the applicant on the 

issue of urgency after hearing argument and furnished brief reasons for 

that   decision.     Indeed,   as   will   become   apparent   later,   the   second 

respondent   itself   regarded   and   treated   the   matter   as   one   of   urgency 

insofar as it itself required an immediate removal of the pre­fabricated 

structure   by   the   first   respondent.     The   other   items   of   relief,   being 

ancillary   to   the   issue   of   the   pre­fabricated   structure,   also   warranted 

urgent consideration.

  4

[5] The application on the merits is opposed on the basis that no case has 

been made out for a final nor an interim interdict.

[6] The applicant is the registered owner of the property described as Erf 

1639, Ballitoville, Kwazulu Natal on which is situated the business of a 

boutique hotel of four star rating, restaurant and conference venue called 

the Boat House.  It is also licensed to sell alcoholic beverages.  Viewed 

from   Annexures   “E”   and   “F”   it   is   a   picturesque   edifice   whose 

undisputed value has been given as fifty million rand (R50 000 000). It 

has a beachfront view.  I shall refer to it as applicant’s property.

[7]  Adjacent   to   applicant’s   property   is   a   boat­launching   site   for   the 

operation whereof the KwaDukuza Municipality, the second respondent, 

is the licensed operator in terms of Regulation 7(4)(e) of the Regulations 

in terms of the National Environmental  Management Act No. 107 of 

1998 (“NEMA”).   It is operated by the Ballito Ski­Boat Club, the first 

respondent, as the second respondent’s agent for the time being.

[8] On 3 November 2007, as averred by the applicant, the first respondent 

erected a pre­fabricated structure measuring approximately forty square 

metres with the back thereof approximately two metres from the seaside 

boundary  of   the  applicant’s  property.    Save  that   the   first   respondent 

contends that it was deposited and not erected within the meaning of that 

word in Section 1 of the National Building Regulations and Building 

Standards Act, Act No. 103 of 1977 [“the NBRBS Act”], there is no 

other dispute over this. The structure is depicted in various Annexures 

including “I”, “J”, “K’ and “L” to applicant’s founding affidavit.  It is to 

serve as a club­house in replacement of  the previous one which was 

  5

washed away in a storm,  in March 2007.     It   is  depicted as a brown 

structure with first respondent’s name and “AIDA” in Annexure “F” to 

applicant’s   founding   affidavit   located   on   the   side   of   applicant’s 

property.   There is some controversy about its area which is given as 

twelve   square   metres   by   applicant   and   the   second   respondent 

contending, without providing detail of its size but suggesting it to have 

been “far larger than claimed by the applicant.”

[9] The applicant complains about  the positioning of the structure which 

obscures the front seaside view of its property and contends, as does the 

second respondent that the presence of the pre­fabricated structure on 

the   site   is   illegal   as   it   was   not   preceded   by   steps   and   approvals 

prescribed by the NBRBS Act and regulations issued in terms of such 

Act.   This appears to refer to Section 4(1) of the NBRBS Act which 

prohibits   erection   of   a   building   in   respect   of   which   plans   and 

specifications   are   to   be   drawn   and   submitted   in   terms   of   that   Act, 

without the prior approval in writing of the local authority, in this case 

the  second respondent.     It   is  an approval  given after   the   interests  of 

neighbouring properties have been taken into account.

[10] Mr Goddard for first respondent argued with reference to the definition 

of “erection” in Section 1 of the NBRBS Act that the structure was not 

“erected” within the meaning of that word in Section 1 of the Act as the 

structure   “was   built   in   accordance   with   a   South   African   Bureau   of 

Standards certification elsewhere and merely brought to and placed on 

the site,” and that it was but a temporary structure.

[11] I am of the view that the Bureau of Standard’s certification is irrelevant 

insofar   as   the   Bureau’s   requirements   for   certification   may   not 

  6

necessarily  meet  those of   the  local  authority  whose prior  approval   is 

given upon it being satisfied that the application for approval complies 

with the requirements of the NBRBS Act and any other applicable law. 

Section 4(1) of the NBRBS prohibits erection of any building in respect 

of which plans and specifications are to be drawn and submitted in terms 

of the NBRBS Act without prior approval in writing of a local authority. 

Subsection (2)  prescribes   the  manner  of  application  while  subsection 

3(a)   prescribes   what   the   application   to   be   made   must   contain   and 

subsection (3)(b) what should accompany such application. 

[12] I do not agree that the pre­fabricated structure was not  erected  on the 

site.  Section 1 of the NBRBS Act defines erection as follows:

“Erection,   in   relation   to   a   building,   includes   the 

alteration,   conversion,   extension,   rebuilding,   re­

erection, subdivision of or addition to, repair of any part 

of   the  structural   system of,  any building;  and “erect” 

shall have a corresponding meaning.”

A building is defined to include a structure of temporary nature..

[13] Even if the first respondent were correct in stating that the pre­fabricated 

structure which had been assembled elsewhere was merely deposited on 

site, my view would be that such could properly be defined as an act of 

erection.  To hold otherwise would, in my view, lead to an absurdity or 

to something which is repugnant to the intention of the legislature in 

enacting the provisions of Section 7 of the NBRBS Act whose purpose 

would be defeated. Section 7(1) provides:

  7

“If a local authority,  having considered a recommendation 

referred to in section 6(1)(a)

a) is  satisfied that  the application in question complies 

with   the   requirements   of   this   Act   and   any   other 

applicable  law,  it  shall  grant  its  approval  in respect 

thereof 

b)    (i) is not so satisfied; or

(ii) is  satisfied  that   the building  to  which  the 

application in question relates – 

aa) is to be erected in such manner or will 

be of such nature or appearance that – 

(aaa) the area in which it   is   to be 

erected   will   probably   or   in 

fact be disfigured thereby;

(bbb) it will probably or in fact be unsightly or objectionable;(ccc) it will probably or in fact derogate from the value of adjoining or neighbouring properties;

(bb) will probably or in fact be dangerous 

to   life   or   property   such   local 

authority   shall   refuse   to   grant   its 

approval in respect thereof and give 

written reasons for such refusal:

… ”

The absurdity or the repugnance to the intention of the legislature lies in 

the result that any structure, if assembled elsewhere and deposited on 

site would pass muster as proper to erect when, if assembled on site that 

  8

selfsame   structure   would   attract   disapproval   if   it   does   not   meet   the 

requirements stipulated in section 7 of the NBRBS Act.

In my view the word “erection” would need to be accorded its ordinary 

meaning which is an act of setting up1 a building which is not expressly 

excluded by what the word “erection” is denoted to include in relation to 

a building in the definition of that word in section 1 of the NBRBS Act.

It simply is an act of setting up a building as one would a tent2 which 

requires no process of assembling on site.

[14] Even   if   I   am   wrong   in   this,   Annexure   “U”   to   applicant’s   founding 

affidavit does depict the process of assembling the structure on site as 

does   Annexure   “AC”   to   applicant’s   founding   affidavit   which   shows 

plumbing in progress.   Accordingly the contention advanced on behalf 

of the first respondent that as the first respondent did not erect the pre­

fabricated structure it was not legally obliged to take steps and make 

application   for   approval   in   terms  of   the  NBRBS Act,   and   that   it   is 

therefore not in breach of such Act, must fail.

[15] In regard to the challenge to the applicant’s locus standi in approaching 

the   court   on   an   issue   of   breach   of   the   NBRBS   Act,   Mr   Chadwick 

advanced an argument with reference to bases upon which the applicant 

would be entitled to do so as enunciated in various authorities he cited 

and submitted that the applicant does not fall within a specific class of 

persons which the NBRBS Act was designed to protect nor does the 

applicant fall within any specific class of persons which the National 

Environmental Management Act No. 107 of 1998 or its regulations was 

1 The shorter Oxford Dictionary, Third Edition Vol. I, A Markworthy at 6772 See Markworthy op.cit.P.1954: “set­up” as defined under “J” is “to erect and make ready for use; to pitch (a tent); to erect (a building)

  9

designed to protect, and that such legislation was enacted for the general 

public interest.  I do not agree.  Clearly “(e)veryone has the right … to 

protect himself by appeal to a court of law against loss caused to him by 

the doing of an act by another, which is expressly prohibited by law.”3 

In   my   view   the   applicant   makes   no   proposition   which   purports   to 

contend that he seeks to derive the relief he seeks from the protection as 

one   of   the   class   of   such   persons   as   contemplated   in   such   laws.     I 

understand his reference to such legislation as intended to point to the 

fact that but for the breach of these laws his rights would not have been 

infringed, and that had the first respondent complied with the provisions 

of the NBRBS Act a process would have been set in motion to attract 

the approval of the local authority upon being satisfied that the building 

was   to  be  erected   in   such  manner  or  would  be  of   such  a  nature  or 

appearance   that   it   would   not   probably   or   in   fact   be   unsightly   or 

objectionable   nor   probably   or   in   fact   derogate   from   the   value   of 

adjoining or neighbouring properties.4  The applicant therefore does not, 

in my view, make reference to breaches of the provisions of the Act as 

would an unaffected bystander who arrogates unto himself  a  duty of 

policing over violations thereof.

[16] The first respondent perceives no infringement of the applicant’s rights 

and refers to its presence on the site as pre­dating the commencement of 

applicant’s  business  on   its  property.     It   is   also   argued   that   the   first 

respondent has, in fact, done no more than to replace the old existing 

club­house.  Now, whereas in the past the first respondent was served by 

a  club­house structure  of  approximately   twelve square  metres  with a 

minimal obstruction to the view from applicant’s property, it has now 

replaced  it  with a grotesque forty  square metre  structure erected  two 

3 Patz v Greene & Co 1907 TS 427 at 4334 s. 7 (b) (bbb) and (ccc) of the NBRBS Act.

  10

metres   from the seaside boundary  of  applicant’s  property,  a   fact  not 

disputed in first respondent’s answering affidavit by Dudley Boswell. 

The unreasonable positioning of the pre­fabricated structure appears to 

be a deliberate obstruction which unreasonably obstructs the view from 

the   applicant’s   property’s   gazebo   as   depicted   in   Annexure   “J”.   I 

consider it to be beyond reasonable contention that its placement where 

it   is,  as  well  as the act  of planting unsightly and objectionable poles 

depicted in Annexure “O and P” to applicant’s founding affidavit, not 

only unreasonably deprives the property of applicant of the amenity of 

the view, it  also detracts from the aesthetic profile  of the applicant’s 

property, and also does derogate from the value of its property.

[17] It does violence to the profile of the applicant’s property whose force of 

attraction of patrons lies largely in its capacity to provide a serene and 

tranquil   destination   with   pleasant   aesthetic   surroundings   to   holiday­

makers.    The structure unreasonably interferes with the view enjoyed 

from applicant’s property before its erection.   Before the demolition of 

the previous structure, despite its existence, a largely uninterrupted view 

was enjoyed from applicant’s property as Annexure “M” to applicant’s 

founding   affidavit   shows.     The   loss   thereof   by   reason   of   first 

respondent’s illegally erected structure diminishes the property’s force 

of   attraction   to   present   and   potential   patrons   on   each   day   that   the 

obtrusive   structure   remains   positioned   where   it   is.     It   is   beyond 

reasonable contention that it has negative financial implications for the 

property’s   earning   capacity   as   a   highly   rated   beachfront   hotel   from 

where it now lies hidden behind the obtrusive structure.

[18] The   pre­fabricated   structure’s   two   metre   proximity   to   the   seaside 

boundary of applicant’s property poses a potential danger to persons on 

  11

applicant’s   property   as   its   safety   has   not   been   established.     Second 

respondent   itself   in  Annexure  “AF”  to  applicant’s   founding  affidavit 

addressed to first respondent stated:

“Therefore   the   safety,   stability   and   appropriateness   of   the 

structure as erected have not been established …”

The structure is also placed too close to applicant’s property to avoid 

harm to applicant’s property from debris in the event of flooding similar 

to   one   which   washed   away   the   previous   structure.     Mr   Goddard’s 

argument  that  such flooding  incidents  are rare provides cold comfort 

because of the unpredictability of the occurrence of flooding.

[19] The second ground upon which the applicant seeks relief relates to what, 

according to the applicant, constitutes a nuisance which unreasonably 

interferes with his rights and impacts negatively on its business.   That 

includes   the   erection   of   a   marquee   on   the   beachfront   in   front   of 

applicant’s   property,   from   which   alcoholic   beverages   are   sold   and 

consumed, urinating on the land and beachfront in front of applicant’s 

property, intimidating and verbally abusing applicant’s employees and 

guests and playing loud music in front of applicant’s property by users 

of the launch site.   The first respondent claims entitlement to some of 

these   activities   in   which   they   have   engaged   on   site   while   denying 

responsibility for others which the applicant identifies.   Both the first 

and second respondents argue that  the applicant is not entitled to the 

relief sought as its claim relies on events which occurred in December 

2006.

[20] In regard to the erection of a marquee which I shall deal with first, the 

first respondent’s affidavit by Dudley Boswell [Boswell] conveys that it 

  12

will not erect a marquee during the 2007/2008 period and that there is 

therefore no need for the relief sought by the applicant in paragraph (vi) 

of its prayer.  This would provide cold comfort to the applicant when a 

letter from Attorneys De Wet Schulz Incorporated on behalf of the first 

respondent  would  not  give   an  undertaking  not   to   erect   the  marquee 

when   the   applicant   sought   such   an   undertaking.     Indeed   the   first 

respondent   appears   to   regard   the   erection   of   the   marquee   and   the 

activities within it to be a lawful annual event.   In that regard the first 

respondent’s affidavit by Boswell reads:

“The   first   respondent   obtained   permission   from   the 

second respondent to have a New Year’s Eve party at 

the end of 2006.   Because the 31st of December 2006 

fell on a Sunday, it was necessary to erect the marquee 

to   be   used   for   the   party   in   advance.     Alcoholic 

beverages  were   in  accordance  with  an  events   licence 

held by the supplier of the beverages.  The event was, to 

the   best   of   my   knowledge   conducted   in   an   entirely 

lawful and proper manner, bearing in mind that it was a 

New Year’s party.”

I fail to understand how permission could have been granted by second 

respondent for that event in the light of the regulatory Clause 3.5.1 of 

the “Environmental Management Plan [EMP] for the management and 

operation of the Salmon Bay Launch site Ballito, Kwa Dukuza” which 

reads:

“The launch site and the areas adjacent to it shall not be 

regarded as a Recreational Use Area, or used as such 

  13

unless specifically designated at a future date.”

There   is  no  evidence   in   these  proceedings   that   such  designation  has 

occurred.     Therefore   the   erection   of   the   marquee   and   the   activities 

within and around it were a clear transgression of EMP5  which is an 

integral part of  the Record of Decision [ROD] in terms of regulation 

13(1) of Government Notice No. 1399 of 21 December 2001 and the 

provisions  of  section  44  of   the  National  Environmental  Management 

Act No. 107 of 1998 with regard to the boat launch site.  It is therefore 

reasonable for the applicant to apprehend that the illegal erection of the 

marquee and related activities will again take place in the present and 

other festive seasons.

[21] Associated   with   the   illegal   activities   related   to   the   marquee   are   the 

activities  which occur   in   the  club house  in   regard  to  which  the   first 

respondent in the affidavit of Boswell states:

“Clearly a club house is meant as a meeting place and 

there   will   always   be   a   social   aspect   attached   to   a 

voluntary   (and   sporting)   association   such   as   the   first 

respondent.   This is not only natural and desirable as a 

means of social intercourse, but is necessary in order to 

generate sufficient funds to fulfil the objects of the first 

respondent,   and   to   allow   the   launch   site   to   operate 

safely and efficiently.”

This clearly misconceives the purpose for which the club house is to be 

used, in the light of Clause 3.5.1 of EMP, although Boswell elsewhere in 

the affidavit correctly states:

5 Annexure “AE” to applicant’s founding affidavit

  14

“… it is essential that the first respondent have a clearly 

established club house which can operate as a command 

post, house personnel, store equipment and ensure that 

the facility for the operation of a safe launch site is in 

place.”

[22] Another misconception in regard to permissible activities on the launch 

site is evident from what follows in the affidavit by Boswell:

“Associated with the foregoing, and I concede an aspect 

of healthy existence of the club, is a social aspect, and 

one   aspect   of   this   is   that   when   conditions   allow, 

members will congregate, braai freshly caught fish and 

have a few drinks.”

This again occurs in violation of Clause 3.5.1 of EMP.  In terms of the 

provisions of Clause 3.5.1 social functions may be conducted anywhere 

but on the launch site and the areas adjacent to it.

[23] The provisions of EMP define a strict and orderly code of conduct to be 

observed on the launch site.  To maintain the tranquil nature of the area, 

clearly   in  deference  to  the  rights  of  adjoining property users,  Clause 

5.4.1 provides:

“Noise on the site must be kept to a minimum”

It is therefore not clear how the noise associated with a New 

Year’s Eve Party could be permitted on the launch site.

  15

Defining again the activities to be conducted on the launch site 

Clause 2.1.2 of EMP provides:

“The launch site and slipway at Salmon Bay shall 

be   utilised   for   the   sole   purpose   of   launching 

motorised  watercraft   into   the   sea   for  purposes  of 

leisure   and   also   in   the   pursuance   of   emergency 

activities”

All   users   of   the   launch   site   are   obliged   to   abide   by   the 

regulatory conditions for the use of the launch site: 

Clause 2.2.1 of EMP provides:

“Users of the launch site, whether members of the 

club,   family   members,   friends,   visitors   or   other 

legally permitted users are required to abide by the 

conditions as laid down in this EMP”

[24] All these conditions for use of the launch site serve the purpose 

of measuring the activities to alleviate interference with rights 

of others in the neighbourhood.   Heralding the resumption of 

operations by erection of the illegal structure on 3 November 

2007   to   replace   one   washed   away   in   March   2007   provided 

reasonable cause for the applicant to apprehend it as ushering a 

resumption of the hive of activity like the New Year’s Eve party 

which endures through the night on the launch site and other 

unauthorised activities referred to earlier which previously,  in 

utter   disregard   of   rights   of   neighbours,   and   which   attracted 

  16

complaints   not   only   from   the   applicant   but   also   from 

applicant’s hotel guests, one of whom, according to Annexure 

“R7” to applicant’s replying affidavit, remarked:

“3. Members of the Ballito Ski Club were holding 

continuous parties, having braai's, a large number 

of men were drinking beer and playing loud music

4. It  was   so  unbearable   that   I   could  not  open   the 

windows   to   my   room   because   of   the   noise 

emanating from the parties held.”

Another guest complained:

“I was a guest at the Boathouse from Wednesday 17th 

to Saturday 20th October.  We left early as we could not 

deal   with   the   racket   being   made   by   the   “fishing   or 

canoeing club” outside the guest house.”

The negative financial implications to the business enterprise of 

the applicant is evident from this.   There was also evidence of 

physical abuse of applicant’s Manager Childsmith all  flowing 

from   the   abusive   conduct   on   the   launch   site   and   the 

undisciplined use and management thereof.

[25] The  second  respondent’s   answering  affidavit   by  Deran   Janse 

van Rensburg [Janse van Rensburg] takes issue with what he 

refers to as the applicant’s failure for eleven months to approach 

the   court   for   relief.     This   seems   to   overlook   that   after   the 

clubhouse had been washed away in March 2007, a curtailment 

  17

of activity on site gave little cause for complaint.   It was when 

the   first   respondent,   on   3   November   2007   illegally   resumed 

operations by the illegal erection of the pre­fabricated structure 

that   cause   for   complaint   again   arose   to   result   in   the  present 

proceedings.

[26] It appears from Janse van Rensburg’s answering affidavit that 

the   second   respondent   itself   granted  permission   for   the  New 

Year’s Eve party to take place, illegally in the light of Clause 

3.5.1 of EMP.  This, despite the following provisions of Clause 

4.1.1 of EMP.

“The operator, KwaDukuza Municipality and its service 

provider,   namely   the   Ballito   Ski­Boat   Club,   [BSC], 

licensed   in   terms   of   Regulation   7(4)(e)   of   the 

Regulations   in   terms   of   the   National   Environmental 

Management Act No. 107 of 1998 (NEMA) – control of 

vehicle   in   the   coastal   zone,  is   responsible   for  

compliance with this EMP.” (my emphasis)

[27] It   appears   from   Janse   van   Rensburg’s   affidavit   that   the 

management of second respondent does not exercise an intimate 

supervision   of   the   launch   site   to   inform   itself   of   causes   for 

complaints related to the use of the launch site.  It appears from 

his answering affidavit that apart from the illegal erection of the 

pre­fabricated   structure   and   the   unsightly   poles   the   second 

respondent regards all else to be well on the launch site.  Second 

respondent states it has received no complaints according to its 

files   about   any  of   the   improper  behavioural   activities  of   the 

  18

nature   complained   of   by   the   applicant   and   the   guests   of   its 

establishment   whose   complaints   were   quoted   earlier   as 

examples.   It appears from this that the second respondent has 

divested   itself   of   intimate   supervision   and   management 

responsibility of the site and that it depends on complaints to be 

made to it  to be informed about conditions on site instead of 

itself  engaging   in   intimate  management  of   the   launch site   to 

inform   itself   about   activities   thereon   to   ensure   for   proper 

conduct   by   all   persons   on   site   as   is   provided   for   in   Clause 

9.3.1.9 of the “Record of Decision” that the Municipality as the 

licensed operator “maintains the current good practices for the 

management of multiple user groups.”

[28] The second respondent contends that there is, for the applicant, 

an   adequate   alternative   remedy   in   the   form   of   criminal 

complaints  with   the  South  African  Police   services  or   second 

respondent’s Protection Services.   This suggests that each time 

and day that members of first respondent or their guests in their 

large numbers commit a nuisance the applicant shall forever be 

burdened with the despatch of reports to the police or Protection 

Services of the second respondent to abate such nuisance which 

the second respondent, in terms of the conditions of license, and 

in particular Clause 4.1.5 of EMP, should take responsibility to 

prevent from occurring by intimate management of all people 

and activities on the launch site.  It is as extremely unrealistic to 

expect   this  of   the   applicant   as   it   is   for  him   to   assume  as   a 

legitimate burden, to virtually manage and police the launch site 

on behalf of the second respondent.   It is also not clear what 

assistance the Police Services would provide to him where, as 

  19

happens,  the members of first  respondent and their  guests,   in 

violation of the provisions of EMP hold parties, “braai’ fish and 

consume   alcohol   and   when   they   fail   to   keep   the   noise   to   a 

minimum all of which second respondent ought to eradicate by 

proper management measures.  

[29] In   my   view   there   exists   for   applicant   no   other   reasonable 

alternative   remedy.   The   failed   consultations   in   which 

applicant’s management attempted to engage with management 

of the second respondent clearly show that he exhausted every 

other remedy which was reasonably open to him to protect his 

rights against the illegal acts of the second respondent’s agent, 

the first respondent.   It must be clear to the second respondent 

even   from   first   respondent’s   defiance   of   the   instruction   of 

second   respondent,   its   principal,   to   remove   the   illegal   pre­

fabricated   structure,   that  no   amount  of   effort   from  applicant 

would prevail upon the first respondent to resolve with him the 

issues on which applicant has had to approach the court.

[30] By reason of the foregoing the application must succeed and I 

accordingly make the following order:

1. That  the first  respondent forthwith and at   its  own cost 

remove   the   pre­fabricated   structure   erected   on   the 

beachfront   directly   in   front   of   Erf   1639   Ballitoville 

KwaZulu Natal;

2. Alternatively that the Sheriff be and is hereby authorised 

to remove the structure and the first respondent to pay the 

  20

costs thereof;

3. That the first respondent be prohibited from erecting a 

building as defined in Section 1 of the National Building 

Regulations   and   Building   Standards   Act,   Act   103   of 

1977   on   the   beachfront   directly   in   front   of   Erf   1639 

BALLITOVILLE   KWAZULU   NATAL,   until   all   the 

applicable   provisions   of   the   National   Building 

Regulations   and   Building   Standards   Act,   Act   103   of 

1977 and the regulations issued in terms of the said Act 

or the applicable regulations issued in terms of the said 

Act had been complied with, as well as all the applicable 

provisions  of   the  National  Environmental  Management 

Act, Act No. 107 of 1998 and the applicable regulations 

issued in terms of Section  44 of  the said Act;

4. That the first respondent be prohibited to erect a marquee 

tent  or  any similar  structure  without  permission of   the  

second respondent on the beachfront directly in front of 

Erf 1639 BALLITOVILLE KWAZULU NATAL;

5. That   the   first   respondent   and   all   its   members   be 

prohibited from:

a) urinating on the land and beachfront in front of applicant’s 

property   and   against   applicant’s   fence   bordering   the 

beachfront;

b) intimidating and verbally abusing applicant’s employees and 

guests;

  21

c) playing loud music in front of applicant’s property.

6. The first and second respondents to pay the costs of this 

application.

  22

Date of Hearing: 30 November 2007 

Date of Judgment: 14 December 2007

Counsel for the applicant: Adv P Nel

Instructed by: Mark Efstratiou Incorporatedc/o Cox Yeats Attorneys

Counsel for the first respondent: Adv G Goddard 

Instructed by: De Wet Schulz Incorporatedc/o Goodrickes Attorneys

Counsel for the second respondent: Mr AIJ Chadwick 

Instructed by: Shepstone and Wylie Attorneys

  23