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www.loganvaluation.com
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REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
REPORTE DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES COLOMBIA 2020
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2020
Publication Date: October 2020/ Fecha de publicación: Octubre 2020Survey Conducted: 2020/ Encuesta realizada: 2020Next Survey: 2021/ Próxima encuesta: 2021
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2020
CONTENTS / CONTENIDOS
INTRODUCTION / INTRODUCCIÓN
LP SURVEY / ENCUESTA LP
• Management Fee Expectations / Expectativas de Honorarios de Gestores
• Annual Return Expectation / Expectativas de Retorno Anual (TIR)
• % AUM Per Fund Strategy / % Activos por Estrategia de Fondo
• Manager Selection Criteria Ranking / Clasificación de Criterios para Selección de Gestor
• Investment Plans 2020 / Planes de Inversión 2020
• Real Estate Investment Focus 2020 / Foco de Inversión en Bienes Raíces 2020
• Drivers of Fund Performance Ranking / Clasificación de Factores de Desempeño de Gestor
• Investment Experience/ Experiencia de Inversión
MARKET TRENDS/ TENDENCIAS DE MERCADO
• Assets Under Management (AUM) / Activos Bajo Administración (AUM)
• Geographic Investment Allocation / Distribución Geográfica de la Inversión
• Investment Allocation By Sector / Distribución de la Inversión por Sector
• Going In Cap Rate Evolution by Sector/ Evolución de las Tasas de Capitalización de Entrada por Sector
• Evolution of Cap Rates and Bond Yields/
Evolución de las Tasas de Cap y Retornos
de Bonos
• Market Cap /
Capitalización de Mercado (Usd)
• Investment Allocation /
Distribución de la Inversión (Usd)
• Cap Rate /
Tasas De Capitalización
GP SURVEY / ENCUESTA GP
• Rent Growth (5 Year Average) /
Crecimiento de Renta (Promedio 5 Años)
• Discount Rate/
Tasa de Descuento
• Cap Rates, Rental Growth And Discount Rates /
Tasas de Capitalización, Crecimiento de
Renta y Tasas de Descuento
• Construction Discount Rate /
Tasa de Descuento de Construcción• Construction Risk Premium /
Prima de Riesgo de Construcción
• Risk Premiums /
Primas de Riesgo
• Residential Discount Rate /
Tasa de Descuento Residencial
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INTRODUCTION /INTRODUCCIÓN
Report purpose: For use in benchmarking, re-
porting, and investment decisions of the parti-
cipants. To help provide deeper understanding
of real estate market / investment dynamics.
Sections:
A. LP Survey - investor responses
B. Market Trends - market info, transactions
C. GP Survey - manager responses
Sources: LOGAN database (transactional,
market information) and survey responses of
participants.
Propósito del informe: para uso en evaluación
comparativa (benchmarking), producción de
informes y ayuda en la toma de decisiones de
inversión de los participantes. También, con-
tribuir a una comprensión más profunda de la
dinámica del mercado inmobiliario.
Secciones:
A. Encuesta LP - Respuestas de inversionistas
B. Tendencias del Mercado
C. Encuesta de GP - Encuesta de gestores
Fuentes: Base de datos de LOGAN (transac-
cional, información de mercado) y respuestas
de encuestas a los participantes
PARTICIPANTS /PARTICIPANTESFUND MANAGERS / GESTORES• BTG Pactual (Ahora VISUM Capital)• Corredores Davivienda• Fondo Inmobiliario Colombia (FIC)• Inmoval (Credicorp Capital)• Inverlink (Ahora VISUM Capital)• Kiruna Capital Partners• Nexus Capital Partners• Pactia • PEI Asset Management• Pentaco/ Titularizadora • Plentia Capital
INVESTORS/ INVERSIONISTAS• Global Seguros• Old Mutual• Porvenir• Protección• Seguros Bolívar• Sura
DEVELOPMENT / DESARROLLO• Avenida Capital (Ashmore) • 7 Bridges• Cimento• Constructora Colpatria• Grupo Éxito• LatAm Logistic Properties• Pactia• Sura Asset Management• TC Latin America Partners• Terranum Corporate Properties• Yellowstone Capital Partners
HOTEL / HOTELES• Boston Andes Capital• Regenera
MULTIFAMILY / VIVIENDA PARA RENTA• CCLA
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Management Fee Expectations / Expectativas de Honorarios de GestoresWhat are your management fee expectations? /¿Cuáles son las expectativas de honorarios para los gestores?
2018 2019 2020
1.4%
1.6% 1.6%
1.4% 1.4%
1.1%
1.3%1.2%
Opportunistic/Oportunista
Value-add/Valor añadido
Core
MANAGEMENT FEE EXPECTATIONS / EXPECTATIVAS DE HONORARIOS DE GESTORES
LP SURVEY / ENCUESTA LP
Investor responses indicate an increased understanding of the differentiation of strategies, notably of Opportunistic.
Las respuestas de los inversionistas indican una mayor comprensión de la diferenciación de estrategias, en particular de la Oportunista
What are your management fee expectations? / ¿Cúales son las expectativas de honorarios de gestores?
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2018 2019 2020
11.5%
13.2%
12.4%
18.6%
17.1%
14.9%
9.7% 9.5%8.9%
Core
Opportunistic /Oportunista
Value-add /Valor Añadido
Annual Return Expectations / Expectativas de Returno Anual (TIR)What is your total annual return expectation for each strategy? /¿Cuáles son las expectativas de retorno anual (TIR) para cada tipo de estrategia?
ANNUAL RETURN EXPECTATION / EXPECTATIVAS DE RETORNO ANUAL (TIR)
Consistent return expectations over the last three years indicate an understanding of the risk/return dy-namics of strategies on behalf of investors. The slight decrease in expectations of Value-add and Core strategies is in line with the decline in discount rates and interest rates during the past three years.
Las expectativas de retorno consistentes durante los últimos tres años indican una comprensión de las dinámicas de riesgo/retorno de las estrategias por parte de los inversionistas. La ligera disminución en las expectativas de las estrategias de Valor Agregado y Core está en línea con la disminución de las tasas de descuento y las tasas de interés durante los últimos tres años.
What is your total annual return expectation for each strategy? / ¿Cuáles son las expectativas de retorno anual (TIR) para cada tipo de estrategia?
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% AUM per Fund Strategy / % Activos por Estrategia de FundoWhat % of total AUM is currently invested in these investment strategies? /¿Qué % del total de AUM invierte actualmente es estas estrategias de inversión?
Core Opportunistic/ Value-add/0%
1%
2%
3%
Aver
age
/ Pr
omed
io (%
)
0.5%
2.0%
3.6%
Oportunista Valor añadido
% AUM PER FUND STRATEGY / % ACTIVOS POR ESTRATEGIA DE FONDO
Investors indicate that Core and Opportunistic
account for most of investment. Value-add strate-
gies are not explicitly defined in Colombia – as
Core funds often undertake projects that require
repositioning or lease-up.
Los inversionistas indican que las estrategias
Core y Oportunista representan la mayor
parte de la inversión. Las estrategias de Va-
lor Agregado no están explícitamente defini-
das en Colombia, ya que los fondos Core a
menudo emprenden proyectos que requieren
reposicionamiento o arrendamiento.
What % of total AUM is currently invested in these investment strategies? / ¿Qué % del total de AUM se invierte actualmente en estas estrategias de inversión?
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Manager Selection Criteria Ranking / Criterios para la Selección del GestorRank the following characteristics in order of importance - manager selection /Clasifique en orden de importancia las siguientes características al momento de seleccionar el gestor
Pivot Field Names 2019
Track record / Histórico deinversión
Operational expertise /Experiencia operacional
Working realtionship /Relación de trabjao
Other LP part / Participaciónde otros LPs
Amount GP contributes tofund / Contribión de unainversión del GP
5
4
3
2
1
2018 2019 2020
1 1 1
2 2 2
3 3 3
4
5
4
5
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5
MANAGER SELECTION CRITERIA RANKING /CLASIFICACIÓN DE CRITERIOS PARA SELECCIÓN DE GESTOR
Track record will become even more important this year, according to investors, as well diversified port-
folios and more agile managers will better adapt to the current COVID-19 crisis.
La trayectoria será aún más importante este año, según los inversionistas, a medida que las carteras
bien diversificadas y los gestores más ágiles se adaptarán mejor a la crisis actual del COVID-19.
Rank the following characteristics in order of importance - manager selection /Clasifica en orden de importancia las siguientes características cuando estás seleccionando un gestor
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Investment Plans 2020 / Planes de Inversión 2020Investment plans in 2020 to invest in real estate /Planes de Inversión en bienes raices en Colombia
Expand investing / Expandir las inversiones
.
Decrease or stop / Disminuir o pararla inversión
10%
.
Find partner and invest / Encontrar unsocio e invertir
0%
.
Initiate investments / Comenzarinversiones
30%
INVESTMENT PLANS 2020 / PLANES DE INVERSIÓN 2020
LPs indicate interest in expanding investment
in real estate in order to facilitate new invest-
ment opportunities the crisis has brought forth
– distressed projects, sale-lease-back opportu-
nities, and recapitalization of retail and hotel
portfolios.
Los LP indican interés en expandir la inversión
en bienes raíces con el fin de facilitar nuevas
oportunidades de inversión que ha generado
la crisis: proyectos con dificultades, oportuni-
dades de sale-lease-back y recapitalización
de carteras de comercio y hoteleras.
Investment plans in 2020 to invest in real estate /Planes de inversión en bienes raíces en Colombia en 2020
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Real Estate Investment Focus 2020 / Foco de Inversiones en Bienes Raíces 2020Where will real estate investment be focused in 2020?/¿Dónde va a estar enfocada la inversión en bienes raíces en 2020?
45%
More foreign funds / Más fondos extranjeros
27%
.
Equal in foreign and local/Igual en extranjero y local
18%
.
Only local funds/ Sólofondos locales
9%
.
More local funds/ Másfondos locales
0%
.
Only foreign funds/ Sólofondos extranjeros
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REAL ESTATE INVESTMENT FOCUS 2020 / FOCO DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES 2020
LPs continue to be more focused on foreign in-
vestment – or in both foreign and local funds.
Some indicated that the crisis had generated
under-valued opportunities in the US and Eu-
rope.
Los LP continúan enfocándose más en la in-
versión extranjera, o en fondos tanto extranjeros
como locales. Algunos indicaron que la crisis
había generado oportunidades subvaloradas
en Estados Unidos y Europa.
Where will real estate investment be focused in 2020?/ ¿Dónde va a estar enfocada la inversión en bienes raíces en 2020?
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Drivers of Fund Performance Ranking / Clasificación de los Factores de DesempeñoRank the expected drivers that will affect the fund performance /Clasifique los factores que espera tengan el mayor impacto en el rendimiento de los fondos
2019 2020
1 1
3
2
5
3
2
44
5
6 6
Pivot Field Names 2019
GP Ability / Habilidaddel GP
Entry pricing / Preciosde entrada
Economic growth /Crecimiento económico
Use leverage / Uso delapalancamiento
Market conditions /Condiciones de
mercado
Exchange rate / Tasa decambio
6
5
4
3
2
1
DRIVERS OF FUND PERFORMANCE RANKING / CLASIFICACIÓN DE FACTORES DE DESEMPEÑO DE GESTORES
LPs have begun to view economic growth and market conditions as more important drivers of fund per-
formance – as the current crisis has demonstrated.
Los LP han comenzado a ver el crecimiento económico y las condiciones del mercado como los impul-
sadores más importantes del rendimiento del fondo, como lo ha demostrado la crisis actual.
Rank drivers that you expect to have the biggest impact on fund performance / Clasifique los factores que espera tengan el mayor impacto en el rendimiento de los fondos
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Investment Experience / Experiencia de InversiónHow would you rank the experience with GPs and investment in 2019 /¿Cómo calificaría lo la experiencia con los gestores y la inversión durante el 2020?
Risk of return /Riesgo de retorno
Appreciation /Valoración
Returns / Retorno
Transparency /Transparencia
Below average / Debajo del promedio In-line with expctations / Acorde con expectativas Exceeded expectations / Superó expectativas20192020
INVESTMENT EXPERIENCE /EXPERIENCIA DE INVERSIÓN
LPs appear to recognize increased risk associated with investment. Although this crisis is unique
and likely a once-in-a lifetime event, it has demonstrated that properties with the highest profitability
also are more volatile and carry additional risk.
Los LP parecen reconocer un mayor riesgo asociado con la inversión. Aunque esta crisis es única
y probablemente un evento de una sola vez en la vida, ha demostrado que las propiedades con
la mayor rentabilidad también son más volátiles y conllevan un riesgo adicional.
How would you rate the following aspects in 2020 in terms of the experience with GPs and investments? / ¿Cómo calificaría los siguientes aspectos con relación a la experiencia con gestores e inver-siones en 2020?
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Assets Under Management (AUM) / Activos Bajo Administración (AUM)Core GPs / Gestores Core, YE 2019
0B
3B
6B
9B
12B
15B
18B
21B
(CO
P)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 20190%
30%
60%
90%
YoY
Gro
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/C
reci
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Anu
al
17%23% 23%
42%32%
24%32%
TC Latin American PartnersKiruna Capital PartnersUltrabursatilesPentaco / TitularizadoraPlentia CapitalSura AMSkandiaInverlinkC. DaviviendaBTG PactualNexusCredicorp CapitalTerranum CPConconcretoPactiaFICPEI AM
ASSETS UNDER MANAGEMENT (AUM) /ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓNCore GPs, YE 2019 /Gestores Core, Cierre 2019
INVESTMENT MARKET TRENDS / TENDENCIAS DE MERCADO DE INVERSIÓN
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2019 represented a recovery in AUM growth of Core GPs
against 2018. We believe that 2020 will be a slow year for
fund raising but could represent an opportunity for funds that
are well-capitalized to make strategic investments at attractive
prices. The growing retail investor will become important.
2019 representó una recuperación en el crecimiento de acti-
vos administrados por gestores frente a 2018. Creemos que
2020 será un año lento para la recaudación de fondos, pero
podría representar una oportunidad para que los fondos bien
capitalizados realicen inversiones estratégicas a precios at-
ractivos. El creciente inversionista tipo retail se volverá impor-
tante.
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Source/Fuente: Colcapital, public information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
Geographic Investment Allocation / Distribución de Inversion GeograficaCore GPs / Gestores Core, YE 2019
© 2020 Mapbox © OpenStreetMap
City Investment / Inversión por CiudadBy GP/ Por Gestor
Bogota Medellin Cali B/quilla Other0B
2B
4B
6B
8B
10B
12B
14B
(CO
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$13B58%
$3B13% $2B
10%
$3B13%
$1B6%
Total Investment / Inversión TotalBy City / Por Ciudad
Bogota
Medellin
16%44%
Cali
Barranquilla
17%
24%
43%
28%
15%
32%
39%
14%14%
19%
26%
PEI AMTerranum CPPactiaFICCredicorp CapitalInverlinkSkandiaBTG PactualC. DaviviendaSura AMPlentia CapitalPentaco / TitularizadoraKiruna Capital PartnersUltrabursatilesTC Latin American Partners
GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN
Bogota continues to be the focal point of in-vestment for managers. The city remains to be the engine of the Colombian economy and represents an opportunity for investment in all property types. The corridors of 26 in Bogota for office/ mixed use and Calle 80 for industri-al will be the long-term growth corridors for the country during the next decade.
Bogotá continúa siendo el punto focal de la in-versión de los gestores. La ciudad sigue siendo el motor de la economía colombiana y repre-senta una oportunidad de inversión en todos los tipos de propiedades. Los corredores de la 26 de Bogotá para oficinas/uso mixto y Calle 80 para industrial serán los corredores de cre-cimiento a largo plazo para el país durante la próxima década.
Core GPs, YE 2019 / Gestores Core, Cierre 2019
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Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
Geographic Investment Allocation / Distribución de Inversion GeograficaCore GPs / Gestores Core, YE 2019
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80%
100%
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16%
20% 13
%
76%
74%
10%
26%
66%
13%
10%
16%
15%
15%
79%
21%
11% 30
%
12%
11%
34%
52%
45%
46%
94%
76%
71% 79
%
92%
65%
8%
7%
9%
7%8%
7%9%
Investment Allocation / Distribución de la InversiónBy GP / Por Gestor
B/quilla6%
Cali10%
Medellin13%
Bogota58%
Other13%
Investment Allocation / Distribución de la InversiónBy City / Por Ciudad
BogotaMedellinCaliB/quillaOther
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN
Managers which funds hold industrial have
more geographic diversification as distribu-
tion centers are spread throughout the country.
Conversely, managers with larger office hold-
ings tend to be more invested in Bogota and
Medellin.
Los gestores cuyos fondos tienen participación
industrial tienen una mayor diversificación
geográfica ya que los centros de distribución
se encuentran repartidos por todo el país. Por el
otro lado, los gestores con mayor participación
de oficinas tienden a estar más enfocados en
Bogotá y Medellín.
Core GPs, YE 2019 / Gestores Core, Cierre 2019
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Investment Allocation by Sector / Distribución de Inversion por SectorCore GPs / Gestores Core, YE 2019
Special use / U. especial5%
Industrial / Industrial
24%
Retail / Comercio34%
Office / Oficinas
37%
Investment Allocation / Distribución de la InversiónBy Sector / Por Sector
PEI A
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BTG
Pac
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20%
40%
60%
80%
100%
100%
100%
18%
40%
17% 10
%
12%
27%
34%
41%
41%
70%
37%
88%
16%
55%
26%
42% 46
%
37%
16%
32%
28%
68%
15%
15%
34%
73%
20%
12%
38%
38%
20%
59%
26%
55%
25%
25%
69%
30%
8%
9%7% 7%
7%
Investment Allocation / Distribución de la InversiónBy GP / Por Gestor
Office / OficinasRetail / ComercioIndustrial / IndustrialSpecial use / U. especial
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
INVESTMENT ALLOCATION BY SECTOR /DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN POR SECTOR
There is very little specialization amongst the
major managers – almost every manager has
investments in 3 or more asset classes. This is
likely due to the lack of quality assets available
and relatively immaturity of the market.
Existe muy poca especialización entre los prin-
cipales gestores: casi todos los gestores tienen
inversiones en 3 o más clases de activos. Esto
probablemente se deba a la falta de activos de
calidad disponibles y a la relativa inmadurez
del mercado.
Core GPs,YE 2019 /Gestores Core, Cierre 2019
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GOING IN CAP RATE EVOLUTION BY SECTOR /EVOLUCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE ENTRADA POR SECTOR
Limited cap rates comparables or major sales have been executed during the current crisis – however,
strong competition will remain between institutional buyers for Core assets. The lower threshold of cap
rates has been tested recently in 2019 by large well-positioned Core office complexes. Due to the
COVID-19 pandemic, new opportunities are emerging and possible large transactions could occur
before year-end.
Durante la crisis actual se han evidenciado limitados comparables de tasas de capitalización o ventas
importantes; sin embargo, seguirá existiendo una fuerte competencia entre los compradores institucio-
nales por activos Core. El umbral más bajo de las tasas de capitalización ha sido evidenciado recien-
temente en 2019 por grandes complejos de oficinas Core bien posicionados. Debido a la pandemia
del COVID-19, están surgiendo nuevas oportunidades y podrían ocurrir grandes transacciones antes
del fin de año.
Transactions 1Yr. Moving Avg. /Transacciones Prom. Móvil 1 Año
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Property Ty..
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Office /Oficinas
Industrial /Industrial
Retail /Comercio
5%
10%
15%
5%
10%
15%
5%
10%
15%
10.3%9.1% 8.9% 8.8% 8.7%
9.5%8.6%8.6%
8.3% 8.4% 8.3% 8.3% 8.4%8.4%8.3% 8.4%
10.7%
8.6%8.9% 8.5% 8.4% 8.2% 8.2%8.2%
Going In CAP Rate Evolution / Tasa de CapitalizaciónTransactions 10yr. Moving Avg. / Prom. Móvil 10 Años Transacciones
19
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Year
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Yiel
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Ret
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(%)
6.0%
3.6%
3.6%
2.6%
0.4%
1.8%
-0.7%
0.1%
1.0%
1.9%
0.6%
1.5%
1.7%
Evolution of Cap Rates and Bond Yield /Evolución de Tasas de Capitalización y Retorno de BonosSpread over 10-yr. CO Bond / Diferencia Sobre el Retorno de Bonos Colombianos a 10 Años
Cap Rate/Tasa de CapitalizaciónCOL 10-Yr. Bond/ COL Bono a 10 AñosSpread CAP vs TES COL / Diferencia CAP vs TES COLUS 10-Yr. Bond/ US Bono a 10 Años
EVOLUTION OF CAP RATES AND BOND YIELD/EVOLUCIÓN DE TASAS DE CAPITAIZACIÓN Y RETORNO DE BONOS
The recent dropping of the COL Bonds has increased the CAP-TES COL spread to levels not seen since
2014-2015. As the current crisis abates, we believe interest rates will eventually rise, and the spread
will return to normal levels of around 1%.
La caída reciente de los Bonos COL ha aumentado el diferencial CAP-TES COL a niveles no vistos
desde 2014-2015. A medida que la crisis actual disminuya, creemos que las tasas de interés even-
tualmente subirán y el diferencial volverá a niveles normales de alrededor del 1%.
Spread over 10yrs./ Diferencia sobre el retorno de bonos colombianos a 10 años
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Market Cap / Capitalización de Mercado (USD)Residential Development GPs / Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
Gp Name
0M 50M 100M 150M 200M 250M 300M 350M 400M
(USD)
Yellowstone
Avenida Ashmore
TC Latin American P
Jamestown
Quadras
Paladin
Peninsula
Credicorp Capital
Nexus
20%
46%
72%
17%
89%
24%
0%
0%
100%
80%
54%
83%
Capital Distribution / Distribución del CapitalBy GP / Por Gestor
Year of Year
0M 50M 100M 150M 200M 250M 300M 350M 400M 450M 500M
(USD)
2019
2018
$447M
$445M
Total Available Market Cap / Capital Disponible TotalBy Year / Por Año
Available Capital / Capital Disponible Invested Capital / Capital Invertido
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
MARKET CAP/ CAPITALIZACIÓN DE MERCADO (USD)
There have been significant amounts of cap-
ital raised in 2019 for residential develop-
ment. Notably, Yellowstone Capital Partners
is well-capitalized for master-planned of Lagos
de Torca (MPC), and Proscenio (PUD), among
others.
Se han recaudado cantidades significativas de
capital en 2019 para el desarrollo residencial.
En particular, Yellowstone Capital Partners está
bien capitalizado para planes los maestros de
Lagos de Torca (MPC) y Proscenio (PUD), entre
otros.
Residential Development GPs / Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
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Investment Allocation / Distribución de la Inversión (USD)Residential Development GPs / Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
High / Alto11%
Middle / Medio
48%
Low / Bajo
39%
By Demographic Segment / Por Demográfia
Primary / Primarias67%
Secondary / Secundarias
24%
Terciary / Terciarias9%
By Geographic Segment / Por Geografía
Foreign / Extranjera41%
Local / Local
59%
By Source of Capital / Por Fuente del Capital
Middle / Medio
35%
Low / Bajo
46%
High / Alto17%
Primary / Primarias68%
Secondary / Secundarias
24%
Terciary / Terciarias9%
Foreign / Extranjera53%
Local / Local
48%
2019
2018
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
INVESTMENT ALLOCATION / DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN (USD)
Residential development funds continue to be focused on lower income housing in primary
markets and are increasingly being funded by local investors. Government support due the cri-
sis has provided additional support for low-income and some middle-income segments. These
segments are leading the recovery while higher-sector segments will take time to recover.
Los fondos de desarrollo residencial continúan enfocándose en viviendas de bajos ingresos
en los mercados principales y son cada vez más financiados por inversionistas locales. El
apoyo del gobierno debido a la crisis ha proporcionado apoyo adicional a los segmentos
de ingresos bajos y algunos de ingresos medios. Estos segmentos están liderando la recu-
peración, mientras que los segmentos de ingresos altos tardarán en recuperarse.
Residential Development GPs /Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
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Cap Rates / Tasa de Capitalización (Class A, Bogota)GP Survey / Encuesta a Gestores
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
Office / Oficinas
Industrial / Industrial
Retail / Comercial
Hotel (Full Service) /Hotel (Todo Incluido)
Hotel (Limited Services) /Hotel (Servicios Limitados)
9.5%
10.4%
8.6%
8.1%
7.9%
9.5%
9.2%
8.1%
8.6%
8.4%
9.2%
9.8%
8.6%
8.3%
8.2%
8.9%
10.3%
8.1%
8.5%
8.3%9.5%
7.0%
9.0%9.0%
9.0%
7.5% 7.3% 7.5%
11.0%9.8%
10.5%10.0%
7.3%7.8%7.0%
10.0%9.6% 9.0%
7.0%7.0% 7.5%7.0%
10.0%
10.0%11.0%11.0% 13.0%
8.5% 8.5%8.5%9.6%
12.0%11.0%10.5%
8.0%
12.0%
7.8%8.5%
7.2%
2017 2018 2019 20202020
Trend / Tendencia
8.0%
CAP RATES /TASAS DE CAPITALIZACIÓN
The effects of decreasing interest rates and increased perceived risk will have an offsetting effect in cap
rates for Class A - Core assets. Some exceptions may be retail and hotel – which have been adversely
affected by the Covid-19 shutdowns. The resilience of industrial and office sectors during the pandemic
has created increase investor interest.
Los efectos de la disminución de las tasas de interés y el aumento del riesgo percibido tendrán un
efecto de compensación en las tasas de capitalización de activos Core Clase A. Algunas excepciones
pueden ser Comercio y Hotel, que se han visto afectados negativamente por los cierres de Covid-19.
La resiliencia de los sectores industrial y de oficinas durante la pandemia ha creado un mayor interés
de los inversionistas.
GP Survey / Encuesta a Gestores
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Rent Growth (5 yr. Average) / Crecimiento de Rentas (Promedio 5 Años)GP Survey / Encuesta a Gestores
2018 2019 2020
-0.5%
4.0%
0.0%
1.0%1.5%
0.5%
4.0%
-0.5%
1.0% 1.5%
0.0%0.0%
2.5%4.0%
1.0%
0.0%0.0% 0.0%
2.5%2.0%1.0%
0.0%0.0% -0.5%
4.0%1.0%
2.0%
-0.5%0.0% 0.0%
2.5%
-1.0%
2.5%2.0%
-0.5%-0.5%
2020Trend / TendenciaPivot Field Names 2018 2019 2020
Office / Oficinas
Industrial / Industrial
Retail / Comercial
Hotel (Full Service) /Hotel (Todo Incluido)
Hotel (Limited Service) /Hotel (Servicios Limitados)
Multifamily /Vivienda para Renta
0.8%
0.0%
-0.1%
0.5%
0.6%
0.5%
0.1%
0.5%
0.4%
0.8%
0.5%
0.5%
0.7%
1.6%
2.1%
0.7%
1.0%
0.8%
RENT GROWTH (5 YEAR AVERAGE) /CRECIMIENTO DE RENTAS (PROMEDIO 5 AÑOS)
Respondents indicate lower expectations in terms of hotel and retail rents due to lower demand. Ques-
tions remain, however, what will supply look like post-crisis. Will some hotels and retail centers not
reopen or have major vacancy problems? Could this decrease the supply and help reduce the impact
of decreased demand?
Los encuestados indican menores expectativas en términos de alquileres de hoteles y comercio debido
a una menor demanda. Sin embargo, quedan preguntas sobre cómo se verá la oferta después de la
crisis. ¿Algunos hoteles y centros comerciales no volverán a abrir o tendrán problemas importantes de
vacancia? ¿Podría esto disminuir la oferta y ayudar a amortiguar el impacto de la disminución de la
demanda?
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Discount Rate / Tasa de DescuentoGP Survey / Encuesta a Gestores
2018 2019 20202020
Trend / Tendencia
8.0%
14.5%13.0% 13.0%12.0%
10.0% 9.4%9.0%
12.5%13.5% 12.5%14.5%
10.0% 9.5%8.5% 9.0%
13.0%14.0%14.0%13.5%
8.0% 10.5% 10.0%8.0%
15.0%
10.0% 10.0%10.0%11.4%
16.0%16.0%
15.0%15.0%15.0%13.0%
10.0%10.0%10.0% 10.9%
12.5% 13.0% 16.0%
10.0%10.0% 10.0%10.5%
2017Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
Office / Oficinas
Industrial / Industrial
Retail / Comercial
Hotel (Full Service) / Hotel(Todo Incluido)
Hotel (Limited Service) / Hotel(Servicios Limitados)
Multifamily /Vivienda para Renta
11.6%
13.5%
15.0%
11.8%
11.0%
10.8%
11.3%
12.5%
12.1%
11.4%
11.3%
11.4%
11.4%
12.1%
12.8%
12.0%
11.5%
11.5%
10.5%
11.3%
12.3%
11.0%
11.1%
11.2%
DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO
Survey responses indicate a ‘flight to quality’ to Core class A assets in Bogota and Medellin. Core as-
sets often have the most diversified and financial strong tenants with long-term leases and/or staggered
lease expirations that would limit potential negative impacts the crisis. That being said, prolonged
restrictions quarantines continue to further hamper recovery in retail properties – uncertainty will continue
to create elevated perception of risk and asset managers ability to manage vacancies and adapt/
reposition spaces will be key to value preservation.
Las respuestas de la encuesta indican un “vuelo hacia la calidad” hacia activos tipo Core clase A en
Bogotá y Medellín. Los activos ore a menudo tienen los inquilinos más diversificados y sólidos desde
el punto de vista financiero con arrendamientos a largo plazo y/o vencimientos escalonados de renta
que limitarían los posibles impactos negativos de la crisis. Dicho esto, las cuarentenas de restricciones
prolongadas continúan obstaculizando aún más la recuperación en las propiedades de Comercio: la
incertidumbre continuará creando una percepción elevada de riesgo y la capacidad de los gestores
para administrar las vacancias y adaptar / reposicionar los espacios será clave para la preservación
del valor.
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Cap Rates + Rent Growth vs. Discount Rate /Tasa de Capitalización + Crecimiento de Rentas vs. Tasas de Descuento
Discount rates / Tasas de descuentoRent growth / Crecimiento de rentasCap Rates / Tasas de capitalización
Type of Property (copy)
Office / Oficinas
Industrial / Industrial
Retail / Comercio
Hotel (Full Service) / Hotel(Todo Incluido)
Hotel (Limited Service) /Hotel (Servicios Limitados)
10.4%
2.0%
2.1%
2.0%
1.4%
1.5%
7.9%
8.1%
8.6%
9.5%
10.8%
11.0%
11.8%
15.0%
13.5%
9.9%
10.2%
10.6%
11.9%
11.0%
2018 2019 2020
2.9%3.0%3.3%
2.9%2.7%3.2%
3.2%3.3%3.4%
4.6%2.9%2.9%
4.0%3.0%2.9%
Spread Discount Rate - Cap Rate /Diferencial TD - Tasa de Capitalización
Note / Nota: Rent growth based on 1.5% inflation / Crcimiento de rentas basado en inflación de 1.5%
CAP RATES, RENTAL GROWTH AND DISCOUNT RATES /TASAS DE CAPITALIZACIÓN, CRECIMIENTO DE RENTA Y TASAS DESCUENTO
CAP rates responses plus rental growth expectations are compared with discount rate responses in the
graphic. Generally, the latter appears to be consistently lower – which could indicate that either CAP
rates or rental growth are over-estimated, or that discount rates are under-estimated. Generally, howe-
ver, the average discount rate responses for the majority of assets classes declined from last year.
Las respuestas relacionadas a las tasas de capitalización y a las expectativas de crecimiento de las
rentas se comparan con las respuestas de tasas de descuento presentadas en el gráfico. En general,
este último parece ser consistentemente más bajo, lo que podría indicar que las tasas de capitalización
o el crecimiento de las rentas están siendo sobreestimados, o que las tasas de descuento están siendo
subestimadas. En general, sin embargo, las respuestas sobre tasas de descuento promedio para la
mayoría de las clases de activos disminuyeron con relación al año pasado.
GP Survey / Encuesta a Gestores
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Construction Discount Rate / Tasa de Descuento de ConstrucciónGP Survey / Encuenta a Gestores
2018 2019 20202017
19.0%17.0%17.0%
20.0%
12.0% 10.0%11.1% 10.0%
18.0%17.5%15.0%
18.0%
11.0% 9.8%10.0%11.3%
20.0% 20.0% 20.0%
11.5%9.5%10.5% 9.5%
25.0%
22.5%20.0% 20.0%
12.5% 11.4%12.5%
2020Trend / Tendencia
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
Office / Oficinas
Industrial /Industrial
Retail / Comercial
Multifamily /Vivienda paraRanta
15.3%
15.8%
12.4%
13.9%
14.7%
14.1%
12.8%
14.2%
14.9%
14.3%
13.1%
14.0%
14.5%
14.0%
15.0%
CONSTRUCTION DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO DE CONSTRUCCIÓN
Uncertainty of the length and severity of the pandemic has had a negative effect on retail and hotel
discount rates. These often confusing restrictions add to the uncertainty and will have greater impact on
multi-owner centers, as the owners cannot offer rent relief packages that wholly owned centers can. Re-
covery will begin with less demand from consumers but may also have less supply as some multi-owner
Class B quality centers may have to be repositioned due to mounting vacancy and collapsing traffic.
Most GP’s own wholly owned centers and portfolios, which should weather the storm well.
La incertidumbre sobre la duración y gravedad de la pandemia ha tenido un efecto negativo en las
tasas de descuento de Comercio y Hoteles. Estas a menudo confusas restricciones se suman a la in-
certidumbre y tendrán un mayor impacto en los centros de múltiple propietario, ya que los propietarios
no pueden ofrecer paquetes de ayuda para alquileres que los centros de único propietario si pueden
ofrecer. La recuperación comenzará con una menor demanda de los consumidores, pero también
puede representar menor oferta, ya que algunos centros Clase B de múltiple propietario pueden tener
que ser reposicionados debido a la creciente desocupación y la disminución de tráfico. La mayoría de
los centros y portafolios de único propietario de los gestores, deberían capear bien la tormenta.
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Construction Risk Premium / Prima de Riesgo de ConstrucciónGP Survey / Encuenta a Gestores
DR Stabilized / TD Estabilizado DR Construction / TD ConstrucciónIRR DEV - IRR
Office /Oficinas
Industrial /Industrial
Retail /Comercio
Multifamily /Vivienda para
Renta372 bps
398 bps
143 bps
311 bps10.8%
11.0%
11.8%
11.6%
13.9%
12.4%
15.8%
15.3%
..
CONSTRUCTION RISK PREMIUM /PRIMA DE RIESGO DE CONSTRUCCIÓN
Retail shows the highest construction risk premium – most likely due to the inability to evaluate retail de-
mand during the crisis. Multifamily also shows a large premium – we expect this to drop over time as
examples of the product are developed and leased up. The first multifamily project has been completed
in Bogota by CCLA in early 2020 and preliminary lease up - during the crisis - appears to be strong.
Industrial is the lowest and some respondents indicated a minimal spread for single-tenant build-to-suits.
Comercio muestra la prima de riesgo de construcción más alta, probablemente debido a la incapaci-
dad de evaluar la demanda minorista durante la crisis. Multifamily también muestra una gran prima;
esperamos que esto disminuya con el tiempo a medida que se desarrollan y alquilan más ejemplos del
producto. CCLA completó el primer proyecto de Multifamily en Bogotá a principios de 2020 y el arren-
damiento preliminar, durante la crisis, parece ser sólido. Industrial es el más bajo y algunos encuestados
indicaron un margen mínimo para BTS de un solo inquilino.
GP Survey / Encuesta a Gestores
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Risk Premiums / Primas de RiesgoGP Survey / Encuenta a Gestores
2018 2019 202020172020
Trend / Tendencia
3.0%2.0% 2.0%
0.0%0.5%
0.0% 0.0%
2.0%
4.0%3.5%3.0%3.0%
1.0%1.0%
3.0%
0.0% 0.0%
Pivot FieldNames 2017 2018 2019 2020
2nd Tier. /Secundarias
3rd Tier /Terciarias
2.0%
0.9%
1.8%
1.2%
2.1%
0.9%
2.1%
1.2%
Stab
ilize
d /
Esta
biliz
ado
Pivot Field Na..
2nd Tier. /Secundarias
3rd Tier /Terciarias
2.4%
1.4%
2.1%
1.2%
1.7%
0.9%
2.2%
1.2%
3.0%
2.0% 2.0%
0.5%0.0%0.5%
0.0%
3.0%
3.0%3.5% 3.0% 3.0%
0.5%
3.0%
1.0%0.0% 0.0%
Dev
elop
men
t / D
esar
rolla
do
RISK PREMIUMS /PRIMAS DE RIESGO
Risk premiums appear to be relatively stable, how-
ever, certain respondents indicated no interest in
investing in tertiary markets at all (and their respons-
es were not registered). Larger, more diverse cities
can better withstand the impact of a downturn.
Las primas de riesgo parecen relativamente es-
tables, sin embargo, algunos encuestados indic-
aron que no tenían ningún interés en invertir en
los mercados terciarios (y sus respuestas no se
registraron). Las ciudades más grandes y diversas
pueden resistir mejor el impacto de una recesión.
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Construction Discount Rate / Tasa de Descuento de ConstrucciónResidential Develpment / Construcción Residencial
2018 2019 202020172020
Trend / Tendencia
22.0% 20.0%20.0%19.0%
12.0%15.0%
12.0%14.0%
20.0%
16.0%
18.0%24.0%21.0%
12.0%18.0%15.0%15.0%
20.0% 20.0%23.5%
15.0%8.0%
27.0%
16.0% 16.5%20.0%
22.0% 22.0%
15.0%2.0%
25.0% 24.0%
16.0%16.0%
25.0%
15.0%
28.0%
8.0%
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
VIS
Est. 3-4
Est. 5-6
VIS (On Equity)
Est. 3-4 (OnEquity)
Est. 5-6 (OnEquity)
19.6%
18.9%
18.2%
17.9%
15.9%
15.7%
20.2%
19.7%
15.5%
17.0%
17.5%
17.0%
21.5%
19.3%
16.5%
19.2%
17.7%
16.3%
RESIDENTIAL DISCOUNT RATE /TASA DE DESCUENTO RESIDENCIAL
Sales risk and construction risk are the two main components of the discount rate in a for-sale residential
project. Low-income housing due to government support and considerable demand has received the
majority of attention from investors. Uncertainty of the demand in middle-income and high-income will
likely control any new inventory for some time until balance is restored. Due to the pandemic, interest in
home ownership has risen and will help sales recover.
El riesgo de venta y el riesgo de construcción son los dos componentes principales de la tasa de des-
cuento en un proyecto residencial en venta. La vivienda para personas de bajos ingresos, debido al
apoyo del gobierno y una demanda considerable, ha recibido la mayor parte de la atención de los
inversionistas. La incertidumbre de la demanda en los ingresos medios y altos probablemente controlará
cualquier inventario nuevo durante algún tiempo hasta que se restablezca el equilibrio. Debido a la
pandemia, el interés por la vivienda propia ha aumentado y ayudará a que las ventas se recuperen.
GP Survey / Encuesta a Gestores
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Bryan L. Dragoo, MAI, RICSPartner +57 (313) [email protected]
Robert L. Dragoo, MAI, RICSManaging Partner+57 (310) [email protected]
Diego RodríguezRegional Director Market Reseach and Consulting+57 (314) [email protected]
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COLOMBIA: Calle 81 # 11-55, Edificio Ochenta 81 Torre Norte, Piso 6, Of. 601, Bogotá DC. +571 467.4717PERÚ: Calle Mayor Armando Blondet 217 Of. 901 San Isidro, Lima. +511 314.7780
MÉXICO: Cuernavaca 57 Int 1 Col. Condesa Del Cuauhtémoc C.P. 06140, CDMX . +52 55.4164.9855
En Alianza con ColCapital
Paula DelgadilloDirectora Ejecutiva57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]
Juanita GonzálezCoordinadora Comercial y de Proyectos57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]
Daniela HurtadoCoordinadora Económica57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 [email protected]