PROGRESSIVE BUILDINGS

constructo

Índice de contenido1 INTRODUCCION.................................................................................................................................................................................... 32 ¿QUE ES PROGRESSIVE BUILDINGS?.............................................................................................................................................. 33 VENTAJAS COMPETITIVAS.................................................................................................................................................................. 3

3.1 PROGRESSIVE DIMENSION (SUPERFICIES UTILES)............................................................................................................. 33.2MODELO DE GESTION (PROJECT MANAGEMENT)................................................................................................................ 3

3.2.1 GESTION PATRIMONIAL..................................................................................................................................................... 43.2.2ESTUDIO LEGAL................................................................................................................................................................... 43.2.3ESTUDIO ECONOMICO........................................................................................................................................................ 4

3.2.3.1COMPRADOR............................................................................................................................................................... 43.2.3.2PRODUCTOR................................................................................................................................................................ 5

3.3 INCREMENTAL SURFACES (ACABADOS)................................................................................................................................ 53.4 SISTEMAS PLUS (INCREMENTO DE PRESTACIONES)......................................................................................................... 53.5MODELO DE COMERCIALIZACION (PRODUCT MANAGEMENT)............................................................................................. 5

3.5.1NICHOS DE MERCADO ICWOO.......................................................................................................................................... 53.5.2GESTION DINAMICA EN FUNCION DE DEMANDA............................................................................................................ 63.5.3ESTUDIO MERCADOANALISIS DE DEMANDA................................................................................................................... 6

3.5.3.1FACTORES FAMILIARES............................................................................................................................................. 63.5.3.2FACTORES LABORALES............................................................................................................................................. 63.5.3.3FACTORES ECONÓMICOS......................................................................................................................................... 73.5.3.4FACTORES SOCIALES................................................................................................................................................ 73.5.3.5FACTORES PERSONALES.......................................................................................................................................... 7

3.5.4ESTUDIO VIABILIDAD ARQUITECTONICA.......................................................................................................................... 73.6 NOMO Evolution............................................................................................................................................................................ 83.7MODELO DE EDIFICACION LEAN CONSTRUCTION (CONSTRUCTION MANAGEMENT).......................................................8

3.7.1MODULACION....................................................................................................................................................................... 83.7.2 PREFABRICACION (REDUCCION TIEMPO EJECUCION).............................................................................................. 83.7.3 INDUSTRIALIZACION ....................................................................................................................................................... 8

4METODOLOGIA...................................................................................................................................................................................... 85 AGENTES............................................................................................................................................................................................... 8

5.1INVERSOR PATRIMONIAL............................................................................................................................................................ 85.1.1MIGRACION DE LA INVERSION HACIA LA PERIFERIA......................................................................................................9

5.2CLIENTES...................................................................................................................................................................................... 9

Índice de ilustracionesIlustración 1: Evolución de demanda de superficie. Fuente: NOMO Concept.......................................................................................... 4Ilustración 2: Régimen de vivienda. Fuente: NOMO Concept.................................................................................................................. 6Ilustración 3: Salario medio España. Fuente: INE..................................................................................................................................... 6Ilustración 4: Fuente: INE.......................................................................................................................................................................... 7

PROGRESSIVE BUILDINGS

1 INTRODUCCIONLa vivienda de rigida composicion no se adapta a las necesidades familiares que evolucionan a lo largo del tiempo.

Pese a que en distintas normativas se fja la vida útil de un edifcio residencial en 50 años y uno público en 100 años, es obvio que la vida útil de un edifcio es mayor que la vida media de las tecnologías en él implementadas y que el tiempo de utilización por un núcleo familiar. Un edifcio sirve de soporte a actividades cambiantes en el tiempo, por tanto, cuanto mayor sea la adaptabilidad del edifcio mayor será su valor.

Resulta obvio que el proyecto de una edifcación que tiene en cuenta las posibles actualizaciones de usos, instalaciones y necesidades de los usuarios, controlando desde la fase de proyecto los costes derivados de estos cambios, incrementa el valor y la versatilidad de la inversión.

Por tanto, el análisis de viabilidad del proyecto debe hacerse teniendo en cuenta no solo la construcción sino también los costes de mantenimiento, actualización y valor residual.

2 ¿QUE ES PROGRESSIVE BUILDINGS?Progressive buildings es un sistema de edifcación de viviendas integral que permite atender a las necesidades familiares en materia de vivienda durante toda la duracion de la vida familiar.

Progressive buildings atiende el problema desde los siguientes puntos de vista:

Evolución de necesidades superfciales

Capacidad inversión

Evolución estetica

Gestion fnanciera familiar

Se fundamenta en la capacidad de agregacion y segregacion de unidades de vivienda a la vivienda principal, para ello realizamos un estudiado sistema compositivo y de gestion que permite estos cambios con muy bajo coste de adaptacion. El tiempo de conversion puede oscilar entre 1 hora y una semana de forma que este dinamismo permite la modifcación de la oferta de forma muy efciente.

3 VENTAJAS COMPETITIVAS

3.1 PROGRESSIVE DIMENSION (SUPERFICIES UTILES)Las necesidades superfciales de las familias evolucionan a lo largo del tiempo y por tanto la vivienda debe evolucionar con ellas. La creación de unidades primarias combinables permite la evolución dimensional de la vivienda de forma que se solventa la brecha entre las necesidades familiares y las capacidades de la vivienda.

La estructura compositiva de los edifcios progressive buildings permite una combinacion variada de estos elementos que abarca todo el espectro dimensional sin generar la idea de elementos duplicados.

Esta combinatoria superfcieal es posible tanto en la misma planta como en plantas sucesivas. Aunque por racionalidad de producto se ha limitado, despues de haber analizado las variables de mercado, a la planta inicial y

las inmediatamente superior e inferior.

Por los mismos criterios y dado que el proyecto analiza el mercado objetivo en todos sus aspectos se optimiza la combinatoria a unidad inicial y las 8 perimetrales. Obviamente se ha analizado la posibilidad de generar una vivienda de planta completa y por extensión de acuerdo con los cirterios establecidos una vivienda de 3 plantas completas.

3.2 MODELO DE GESTION (PROJECT MANAGEMENT)Es obvio que el mercado fnanciero, desde la crisis del 2007 y en adelante, no va a seguir fnanciando promociones inmobiliarias

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sin una garantia real del promotor y siempre limitará, salvo en determinados casos muy especifcos, la fnanciacion a un intervalo entre el 60 y el 80% de la Hipotesis de Edifcio Terminado (HET). Por tanto se hace evidente la irrupción necesaria de un tipo de promotor que durante mucho tiempo ha sido residual como es el patrimonial.

Los edifcios, en general, no deberan ser producidos como un bien de construcción y venta sino que deberan ser concebidos como inversión como un edifcio de alquiler que, puede o no, ir evolucionando hacia una venta progresiva. Por tanto la visión de una promocion que parte de unos elementos en venta y otros en alquiler y la gestion de ellos es la mas inteligente, de acuerdo con la actual situacion del mercado (y esto no parece que vaya a acambiar durante muchos años)

3.2.1 GESTION PATRIMONIAL

Este nuevo escenario se aprovecha mediante una gestión patrimonial de las promociones, (en lugar del tradicional esquema de producción-venta) en que una parte de la promoción se destine a venta y otra a alquiler.

Estas viviendas destinadas a alquiler, mediante contratos limitados en el tiempo, servirán de reserva de superfcie a agregar a las viviendas vendidas con anterioridad.

Un sistema de compromisos de opción de compra permite incrementar el valor total de la promoción y genera una curva de rentabilidad más tendida y por tanto una fscalidad menor.

El proyecto se plantea con esta premisa y se resuelve técnicamente permitiendo los cambios de forma sencilla y económica. Sirva como ejemplo que para duplicar superfcie tan solo es necesario eliminar 5 metros lineales de tabique.

3.2.2 ESTUDIO LEGAL

El sistema de gestión tan solo requiere, en España, de la inclusión, en los estatutos de constitucion de la propiedad horizontal, de una clausula que permita la agregación y segregación de unidades. Dichas operaciones de agregacion y segregacion son elevables a publico en la actualidad y forman parte de una practica habitual en terrenos, tanto rusticos como urbanos. Su materialización, por tanto, en inmuebles no es extraña.

3.2.3 ESTUDIO ECONOMICO

El estudio economico tiene distintas vertientes. Por un lado se encuentra la del comprador y por otra la del productor. Las cuestiones economicas del resto de la cadena, aunque signifcativas, no son prioritarias ya que se enmarcan en las tradicionales del agente inmobiliario y el administrador de fncas (fguras ambas que necesitan de un “total reset” en España)

3.2.3.1 COMPRADOR

Para el comprador PROGRESSIVE BUILDINGS supone un cambio de paradigma, ya que en lugar de tener que comprar necesariamente un bien que no necesita e hipotecarse para ello hasta 40 años y asumir unos gastos fnancieros que pueden alcanzar, facilmente, en 150% del precio del venta del inmueble, puede establecer una hipoteca mucho menor (entorno al 40% de la habitual en España y asumir de esta forma un coste mucho menor de gastos fnancieros) y generar un fondo de reserva con esta cantidad que podrá ser utilizado en la adquisición de la unidad o unidades de ampliación.

El coste de las reservas de adquisición se realiza en forma de gasto parcial y aval de forma que no se produce una descapitalización en este aspecto.

El ahorro de intereses puede rondar el 50% en determiandas operaciones.

Por otro lado se producen varios escenarios de liquidez y renta en la fase de desinversión cuando la vivienda no es necesaria.

Unidad alquilada que deja de ser utilizada: ahorro del alquiler y los costes de habitabilidad correspondientes.

Unidad en propiedad que se alquila: ingreso del alquiler y eliminacion de los costes de habitabilidad

Unidad en propiedad que se vende: ingreso del total de va venta y eliminacion de los costes de habitabilidad

Unidad en propiedad que se reserva: ingreso de la reserva y posibilidad de negociacion de los costes de habitabilidad

A esta posición se añade una muy importante que es la capacidad de deshacer posiciones y afrontar problemas de liquidez de forma sencilla frente a la situación de embargo hipotecario por impago aunque sea de una pequeña parte. La familia en caso de no poder hacer frente a la hipoteca de alguna de las unidades puede optar por liquidar o bien vender para, de esta forma, obtener liquidez y reducir su nivel de endeudamiento.

Esta es la mejor forma de eliminar un problema acuciante como es el de las familias que se quedan sin hogar por embargo de su

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vivienda habitual.

Esta CELULA PROTEGIDA, podria tener, por parte de la administración, un carácter especial y ser protegida por la legislación como se ha hecho con los depositos bancarios.

3.2.3.2 PRODUCTOR

Para el productor el sistema supone un cambio de mentalidad (en España) e induce a una gestion de inversion, fnanciera y fscal distinta en que los ingresos corrientes proceden de la renta de los alquileres y de la gestión (product management) y los ingresos extraordinarios provienen de la venta de los inmuebles.

Por otro lado se genera una linea de negocio adicional como es el mantenimiento del edifcio que debe ser asumido por todos los propietarios y que situal al productor del edifcio en una ventaja de negociacion ya que posee la mayoria de las partes.

Otros ingresos no habituales hasta la fecha derivan de la gestion patrimonial y las reservas, ademas de los alquileres de corta estancia que se producen en una parte de las viviendas con opcion de compra o alquiler

3.3 INCREMENTAL SURFACES (ACABADOS)La generación de un proyecto muy cuidado permite analizar la evolución del edifcio en las cuestiones de acabados, instalaciones y revestimientos y por tanto se puede graduar la inversion inicial genereando unidades de venta con un nivel basico de acabados que se irá modifcando e incrementando a medida que el propietario quiera.

Hemos establecido 3 niveles de INCREMENTAL SURFACES:

-NOW WE START

-GROWING

-LUXING

cada uno de ellos implica soluciones especifcas a las condiciones de habitabilidad y son escalables, de modo que se puede, mediante un estudio previo realizado, pasar de unas a otros niveles generandose una inversion creciente en que no hay perdidas económicas.

3.4 SISTEMAS PLUS (INCREMENTO DE PRESTACIONES)Hemos desarrollado un sistema de incremento de prestaciones de la vivienda en función de la evolucion familiar y este sistema permite generar espacios especifcos para determinadas actividades personales y familiares en condiciones optimas. Estas son algunas de las soluciones especifcas:

PLUS private wellness

PLUS urban garden

PLUS sport

PLUS working area

PLUS climate

PLUS cook & fun

PLUS epicure

PLUS car show room

PLUS sound & video

PLUS domotic

PLUS accesibility

3.5 MODELO DE COMERCIALIZACION (PRODUCT MANAGEMENT)

3.5.1 NICHOS DE MERCADO ICWOO

PROGRESSIVE BUILDINGS permite que determinados nichos de mercado y grupos sociales que no tienen atendidas sus

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necesidades puedan contar con una oferta acorde con sus necesidades.

Desde familias numerosas, estudiantes o empleados expatriados a grupos sociales numerosos ( clanes familiares, grupos religiosos) pueden optar a una vivienda que cumple con sus expectativas fuera de la oferta convencional.

3.5.2 GESTION DINAMICA EN FUNCION DE DEMANDA

La rapida modifcacion de espacios y la capacidad de realización economica del sistema permite al vendedor o gestor poner en oferta productos en funcion de la demanda de forma muy dinamica, incluso para eventos esporadicos como competiciones deprotivas o culturales multitudinarias

3.5.3 ESTUDIO MERCADOANALISIS DE DEMANDA

La demanda de los usuarios fnales respecto a la vivienda evoluciona a lo largo del tiempo. Esta evolución no solo tiene que ver con gustos estéticos, sino sobre todo por necesidades de adecuación de espacio y superfcie. Los motivos, entre otros, son los siguientes:

• Familiares.

• Laborales.

• Economicos.

• Sociales.

• Personales.

Tomando como referencia la vivienda tpica española NOMO Concept ha estudiado esta evolución y los resultados de este análisis son inquietantes acerca de la estructura del mercado inmobiliario.

3.5.3.1 FACTORES FAMILIARES

Partiendo de la adquisición de la vivienda por parte de una persona, la formación de una familia y su evolución hasta el fnal de la vida del propietario, llevan a determinar que:

La superfcie de la vivienda adquirida nunca satsfará la demanda.

La evolución de la demanda de superfcie útil de superfcial de una vivienda habitada inicialmente por una persona sola y con la evolución a vivienda de una pareja con dos hijos y la situación tras la emancipación de estos, genera la siguiente curva:

A partir del 10º año la vivienda tendrá un défcit superfcial entre un 33% y un 50%. Este défcit ira decreciendo hasta suponer un exceso de superfcie demandada del 30%.

Se comprueba pues que la mayoría de las viviendas existentes en el mercado no satsfacen las necesidades de los compradores.

3.5.3.2 FACTORES LABORALES

La inversión en una vivienda en propiedad, pese al evidente benefcio patrimonial, implica la “atadura” profesional al lugar de residencia ya que muchos de ellos están “anclados a su hipoteca”. Además el coste hipotecario se torna inasumible en muchos casos en épocas de crisis.

La inmovilidad geográfca laboral en España, por fn, se comienza a percibir como una perdida de oportunidades y ,comparativamente con el resto de la Unión Europea, puede servir para explicar una de las razones de la falta de competitividad de España.

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Ilustración 1: Evolución de demanda de superficie. Fuente: NOMO Concept

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1015

2025

3035

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EVOLUCION DE NECESIDADES

Matrimonio con 2 hijos

SUMATORIO SUPERFICIES MINIMAS VIVIENDA

Tiempo desde la adquisicion (años)

Sup

erfic

ie m

ínim

a (m

2)

Ilustración 2: Régimen de vivienda. Fuente: NOMO Concept

EUROPAESPAÑA

ALEMANIA

0,00%20,00%40,00%60,00%80,00%

100,00%

REGIMEN DE VIVIENDAS

ALQUILER

PROPIEDAD

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Cada vez más trabajadores, sobre todo profesionales y ejecutivos, perciben que su futuro profesional depende de su movilidad geográfca.

En la ilustración 2 se puede apreciar el enorme diferencial de vivienda en alquiler entre España y sus socios comunitarios.

Asi pues las promociones que sean coherentes con este planteamiento deberán contener una cantidad sufciente de viviendas en stock para poder atender a la demanda de alquiler.

3.5.3.3 FACTORES ECONÓMICOS

La evolución de ingresos de la mayoría de las familias tiene una forma parabólica, por tanto cuanto más se adecue la inversión en un bien de elevado precio como es la vivienda, a esa curva, la familia tendrá mayor estabilidad fnanciera.

Resulta obvio pues que no tiene sentido económico invertir una gran cantidad de dinero en las fases iniciales de la incorporación de las parejas jóvenes al mercado de trabajo y paradójicamente es lo que sucede en la gran mayoría de familias.

3.5.3.4 FACTORES SOCIALES

La evolución profesional y el incremento de recursos económicos derivado suele implicar un cambio de domicilio familiar o al menos un necesidad de incrementar la superfcie de la vivienda, dado que la falta de adecuación de la superfcie de la vivienda a las necesidades de la familia está en la base del problema planteado, esto no es posible en la actualidad.

Por otro lado se constata que a medida que se escala socialmente se aprecia en mayor medida la relevancia de ostentación de la riqueza en la vivienda familiar. Esta inversión en la vivienda tiene que ver con ligeras modifcaciones compositivas pero un alto incremento del valor de las instalaciones y revestimientos.

Este incremento debe ser contemplado desde proyecto y puede ser programado fnancieramente.

3.5.3.5 FACTORES PERSONALES

La evolución vital conlleva una perdida progresiva de capacidades fsicas, fundamentalmente motoras que hacen necesario que la vivienda se adapte a estas nuevas necesidades.

Pero también es necesario tener en cuenta que se requiere de un cuidado de las personas mayores que conlleva que los núcleos familiares deban readaptarse a esta situación , creándose las condiciones de habitabilidad apropiadas.

3.5.4 ESTUDIO VIABILIDAD ARQUITECTONICA

Se han realizado numerosos estudios de viabilidad arquitectonica tanto en edifcios en altura como en viviendas de baja densidad.

Estos estudios, obviamente, quedan fuera del ambito de esta preentacion. Estan disponibles de acuerdo con determinadas condiciones, mas info en info@nomoconcept.com

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Ilustración 3: Salario medio España. Fuente: INE

Ilustración 4: Fuente: INE

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3.6 NOMO EvolutionEs la empresa de servicios que proporciona al comprador fnal, durante toda la vida útil del edifcio, todos los servicios que requiera en el mantenimiento y adaptación de la vivienda, apoyándole en cada aspecto técnico y de desarrollo de la propiedad que aparezca a lo largo del tiempo.

Se trata de prestar al usuario fnal cualquier servicio que pueda requerir en su vivienda, desde el mantenimiento a la prestación de servicios como, catering o cuidadores familiares.

3.7 MODELO DE EDIFICACION LEAN CONSTRUCTION (CONSTRUCTION MANAGEMENT)

3.7.1 MODULACION

La modulación, como elemento basico de produtividad ha sido analizada de forma exhaustiva tanto para elementos unitarios de habitacion (baños, cocinas, dormitorios, etc) como en viviendas compuestas

3.7.2 PREFABRICACION (REDUCCION TIEMPO EJECUCION)

PROGRESSIVE BUILDINGS desde el punto de vista constructivo contempla estos elementos como sistema de optimizacion global y de incremento de la calidad

3.7.3 INDUSTRIALIZACION

Todo el sistema de mobiliario ha sido analizado desde el punto de vista modular y de empleo de productos efcientes

4 METODOLOGIAEl análisis del mercado utilizará los datos publicados por el organismo estadístico de cada país, las relaciones de $/ m2 para cada tipología (unifamiliar aislada, unifamiliar adosada, propiedad horizontal baja densidad, propiedad horizontal en altura) y área en la estructura urbana (anillo periferia, anillo suburbio, anillo residencial, centro, esferas alto nivel).

Para los estudios numéricos se utilizarán la siguientes hojas de cálculo en su última versión, (en caso de no encontrar el vinculo buscar otra versión posterior):

analisis de demanda de tipologias por pais

analisis de tipologias en funcion del ciclo de vida

Considerando el mercado objetivo medio en todos sus parámetros, superfcies mínimas por persona, número de miembros de la familia e ingresos familiares, la situación es la siguiente:

5 AGENTES

5.1 INVERSOR PATRIMONIALPara el inversor supone una línea de negocio sostenida en el tiempo y de regularidad en la facturación, con las ventajas que esto supone desde el punto de vista contable, fnanciero y fscal.

El carácter patrimonial supone un cambio de modelo de negocio que se percibe como estable, ya que el rendimiento del producto perdura en el tiempo y abre una ventana de liquidez extra a medida que el entorno gana valor.

El nivel de acabados bajo demanda produce una inversión menor, ya que serán los propietarios los que lo incrementarán de acuerdo con su poder adquisitivo.

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5.1.1 MIGRACION DE LA INVERSION HACIA LA PERIFERIA

Existe un sistema de analisis de oportunidad y evolucion zonal que excede esta presentacion

5.2 CLIENTESPara el comprador supone una carga menor ya que adquiere superfcie a medida que aparece la necesidad y esta suele ser acorde con el incremento natural de renta de la familia con el paso del tiempo. Además los gastos fnancieros y los gastos generales de la operación son menores. Desde el punto de vista de bien adquirido se cumple la expectativa con una pérdida de liquidez menor.

La desagregación de la propiedad supone la posibilidad de adquisición de otros activos que dan variedad al patrimonio familiar, lo que supone, a su vez, mayor facilidad a la hora de refnanciación mediante hipoteca.

Para el inquilino supone la posibilidad de, mediante la opción a compra, recuperar parte del gasto de alquiler.

Otro cliente objetivo de este tipo de viviendas son las empresas privadas con alta movilidad de su personal que pueden hacer un uso interno para ubicación de sus empleados desplazados, en combinación con alquiler de corto plazo como servicio a otras empresas (despachos amueblados y equipamiento informático técnico). Se genera de esta manera un activo que puede ser negociado a medida que la evolución zonal incremente sustancialmente el valor del activo.

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DESIGNED IN VALENCIA BY NOMO Concept

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