powerpoint プレゼンテーション...5 ポートフォリオ（2018年9月30日現在）...

証券コード：8958

2019年1月14日

ＳＭＢＣ日興Ｊ－ＲＥＩＴセミナー

1

次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しております。

「ＧＯＲ」グローバル・ワン不動産投資法人

「ＧＡＲ」グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社

「大手町」大手町ファーストスクエア

「平河町」平河町森タワー

「銀座」銀座ファーストビル

「南青山」ＴＫ南青山ビル

「仙石山」アークヒルズ仙石山森タワー

「錦糸町」アルカセントラル

「品川」品川シーサイドウエストタワー

「横浜」横浜プラザビル

「さいたま」明治安田生命さいたま新都心ビル

「御堂筋」明治安田生命大阪御堂筋ビル

「淀屋橋」淀屋橋フレックスタワー

数値は、特に記載しない限り、金額については記載未満の桁数を切捨て、比率等は四捨五入して表示しております。

本資料において「分割後」又は「分割後換算」とある場合は、以下の投資口分割による影響をいずれも加味しております。

・2014年4月1日効力発生日投資口1口→2口に分割

・2018年4月1日効力発生日投資口1口→4口に分割

• 基本情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2p

• グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）とは・・ 3p

• 近新大の優位性／ポートフォリオ戦略・・・・・・・・ 4p

• ポートフォリオ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5p

• 環境への取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7p

• スポンサー・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9p

• 分配金の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10p

• （参考）オフィス系REITの分配金利回り・・・・・・・ 11p

• 内部成長：稼働の状況・・・・・・・・・・・・・・・ 12p

• 内部成長：賃料改定・・・・・・・・・・・・・・・・ 13p

• 内部成長：マーケット賃料・・・・・・・・・・・・・ 15p

• 内部成長：明治安田生命大阪御堂筋ビル・・・・・・・ 16p

• 内部成長：ＴＫ南青山ビルのリーシング・・・・・・・ 17p

• 外部成長の軌跡・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18p

• 資産入替の検討・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19p

• 外部成長への取組み・・・・・・・・・・・・・・・・ 20p

• 財務運営の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21p

• 含み益の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22p

• 分配金実績値・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23p

• 投資口分割・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24p

• 投資口価格の相対推移・・・・・・・・・・・・・・・ 25p

• 年間スケジュール＆情報開示・・・・・・・・・・・・ 26p

• まとめ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27p

• 参考資料・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28p

目次

決算期

上場日

資産規模

投資対象

スポンサー

投資口価格

１口当たりNAV

１口当たり分配金

分配金利回り

3月・9月（分配金支払い：6月・12月）

2003年９月26日

11物件 1,824億円

オフィスビル

明治安田生命、三菱ＵＦＪ銀行/三菱ＵＦＪ信託銀行、近鉄グループホールディングス

119,900円（2018年12月28日終値）

125,207円（2018年9月期末）

2,136円（2018年9月期実績）

3.6％（2,136円×2÷119,900円）2

基本情報

運用実績15年のオフィス特化型リート

グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）とは

都心を中心に優良大型オフィスビルに厳選投資

近利便性の高い立地

築年数の浅い物件

大大型のオフィスビル

3

（注1) 「他オフィス系REIT」とは、ポートフォリオ全体の70％以上（取得価格ベース）を主たる用途がオフィスビルである商業用不動産に投資することを投資方針として掲げる J-REIT（GORを除く）をいい、平均の数値は2018年9月30日時点で確認できる各社の最新の決算開示資料に記載された数値を基に算出しています。

（注2）直近期の事務所以外の用途を含む賃料共益費収入（内訳不明の場合は賃貸事業収入）を期末の総賃貸面積と月数で除して算出した概算です。

15.7年

21.4年

GOR 他オフィス系REIT平均

165億円

87億円


11,261

㎡

8,959

㎡

GOR 他オフィス系平均

100％

最寄駅直結・

徒歩５分内

比率

平均築年数

1物件当たり平均取得価格 1物件当たり平均総賃貸可能面積

（2018年9月30日現在）

21,184

円/坪15,685

円/坪


平均賃料単価（注2）

他オフィス系REIT平均

79.2％

GOR

新

4

近新大の優位性／ポートフォリオ戦略

社会的要因を背景とした優良オフィスビルに対するニーズの高まり

市場競争力が高く中長期的に収益の維持・向上が可能

⚫ 大都市のオフィスワーカーは駅近を選好

⚫ 駅近ビルへの豊富なテナント需要

⚫ 高い耐震性、空調性能、省エネ性能

⚫ テナントのBCPニーズに対応

⚫ 区画割の柔軟性、拡張ニーズへの対応

⚫ 充実した共用施設

近（駅近）：高い利便性新（築浅）：ハイスペック大（大型）：ハイグレード

➢ 人手不足への対応：人材確保のために利便性・築年・グレードを重視

➢ 働き方改革の推進：働きやすくレイアウト自由なオフィス環境づくりへの対応

➢ ESG意識の高まり：環境に配慮したビルを選好する動き

近新大の3要素を重視して優良不動産に投資

BCP：「Business Continuity Plan」の略で、災害などへの対応を定めた事業継続計画のことです。

近年はテナントに、停電時も非常用電源を確保することで事業継続を図るニーズが増えています。

ESG：「Environment, Society and Governance」の略で、企業や機関投資家が持続可能な社会の形成に寄与するために

配慮すべき3つの要素とされる「環境・社会・企業統治」を示す語です。

5

ポートフォリオ（2018年9月30日現在）

大手町ファーストスクエア（東京都千代田区）

取得時期：2003年12月

取得価格：

23,495百万円

総賃貸可能面積：

8,131.75㎡

平河町森タワー（東京都千代田区）


取得価格：

18,200百万円


9,843.52㎡

TK南青山ビル（東京都港区）


取得価格：

35,000百万円


14,012.64㎡

■都心5区

質の高いポートフォリオを構築

都心５区

53.4%

その他都内23区

15%

東京周辺都市部

22.3%

大阪市

9.3%

■投資比率

マーケットにおける優位性を持った競争力の高い

優良不動産への重点投資

物件のクオリティと成長スピードを

バランス良く両立させる投資スタンス

取得価格の総額

11物件

1,824億円

最寄駅直結

または

徒歩5分以内

※都心５区＝千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区

6

品川シーサイドウエストタワー（東京都品川区）


取得価格：

12,000百万円


12,255.39㎡

横浜プラザビル（神奈川県横浜市）


取得価格：

17,950百万円


14,148.34㎡

明治安田生命さいたま新都心ビル（埼玉県さいたま市）


取得価格：

22,700百万円


21,704.32㎡

淀屋橋フレックスタワー（大阪府大阪市）


取得価格：

7,834百万円


7,432.28㎡

明治安田生命大阪御堂筋ビル（大阪府大阪市）


取得価格：

9,200百万円


8,778.77㎡

アルカセントラル（東京都墨田区）

取得時期：2014年3月、2014年5月

取得価格：

15,391百万円


15,746.41㎡

アークヒルズ仙石山森タワー（東京都港区）


取得価格：

8,423百万円


3,937.95㎡

銀座ファーストビル（東京都中央区）


取得価格：

12,282百万円


7,886.72㎡

■その他都内23区

■東京周辺都市部 ■大阪市

■トップレベル事業所認定（アークヒルズ仙石山森タワー）

7

環境への取組み

省エネルギー、テナント満足に資する取組みを実施

⚫ 東京都より、地球温暖化対策の推進の程度が「極めて優れた」事業所として、平成29年度、優良特定地球温暖化対策事業所の「トップレベル事業所」に認定されました。

⚫ トップレベル事業所に認定された事業所は、東京都の環境確保条例に基づく温室効果ガス排出総量削減義務が2分の1に軽減されます。

⚫ 2018年3月31日現在、オフィスビルで、トップレベル事業所に認定されているのは22事業所、準トップレベル事業所は19事業所です。

（注）東京都環境局のホームページ「トップレベル事業所等の認定実績」に掲載

されている資料に基づきGARが集計

2017－T2030

＜審査委員の評価＞

都心の既存のサンクンガーデンを改修したプロジェクトである。利用

者であるオフィスワーカーを巻き込んだワークショップなどを通して、

今日の都市の庭のありかたを模索した。公開空地の存続や更新のあり方

として優れた手法を示した。民間による都市の庭はこのように時代に応

じて更新されてよい。

■2018年度グッドデザイン賞受賞（大手町

ファーストスクエア）

8

★★★★★国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」

がなされたビル

★★★★極めて優れた

「環境・社会への配慮」がなされたビル

■ DBJ Green Building 認証の取得

平河町森タワー

（千代田区平河町二丁目16番1号）

延床面積：51,094.82㎡

（GOR持分割合約26.2%）

階数：地下3階付24階建

建築時期：2009年12月

アークヒルズ仙石山森タワー

（港区六本木一丁目9番10号）

延床面積：140,667.09㎡

（GOR持分割合5.6％）



横浜プラザビル

(横浜市神奈川区金港町2番6)

延床面積：19,968.20㎡

（GOR持分割合100％）



＜DBJ Green Building認証とは＞

DBJ Green Building認証制度は、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。

対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しているとされています。

9

スポンサーグループのノウハウを最大限活用

金融系スポンサーが支える安定的な財務基盤

不動産投資・管理

ノウハウの提供

金融・信託業務


不動産投資・管理


スポンサー

格付（ＪＣＲ）

ＡＡ－(安定的)

1,839 1,873 1,966

2,041

2,136 2,145 2,170

1,000

1,500

2,000

2,500

第26期'16.9期

第27期'17.3期

第28期'17.9期

第29期'18.3期

第30期'18.9期

第31期'19.3期（予想）

第32期'19.9期（予想）

10

分配金推移

■1口当たり分配金（4分割後換算）の推移

2,000円台での安定分配、当面の目標は2,250円

（円）

（注）第31期及び第32期の予想の前提条件の詳細は、2018年11月14日公表の2018年9月期決算短信をご覧ください。

11

（参考）オフィス系REITの分配金利回り

（証券コード）投資法人名直近1口当たり分配金実績：①

2018年12月28日終値：②

分配金利回り：①×2÷②

（8951）日本ビルファンド 2018.06期 9,650円 691,000円 2.8％

（8952）ジャパンリアルエステイト 2018.09期 9,495円 616,000円 3.1％

（8958）グローバル・ワン不動産 2018.09期 2,136円 119,900円 3.6％

（8972）ケネディクス・オフィス 2018.10期 13,458円 700,000円 3.8％

（8975）いちごオフィスリート 2018.10期 2,014円 96,800円 4.2％

（8976）大和証券オフィス 2018.05期 11,150円 691,000円 3.2％

（8987）ジャパンエクセレント 2018.06期 2,800円 148,300円 3.8％

（3227）MCUBS MidCity 2018.06期 1,684円 86,800円 3.9％

（3298）インベスコ・オフィス・ジェイリート

2018.10期 439円 15,340円 5.7％

（2018年12月28日時点）

12

内部成長：稼働の状況

稼働率は高位安定で推移

60%

70%

80%

90%

100%

4月末

2017年

5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末

2018年

2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末

大手町平河町銀座南青山

仙石山錦糸町品川横浜

さいたま御堂筋淀屋橋ポート全体

2018年9月期末時点のポートフォリオ全体の稼働率

98.8％

第28期末第29期末第30期末

（’17.9末）（’18.3末）（’18.9末）

大手町ファーストスクエア 98.5% 98.5% 99.8%

平河町森タワー 100.0% 100.0% 100.0%

銀座ファーストビル 100.0% 100.0% 100.0%

ＴＫ南青山ビル 100.0% 100.0% 100.0%

アークヒルズ仙石山森タワー 98.5% 100.0% 100.0%

アルカセントラル 100.0% 98.2% 100.0%

品川シーサイドウエストタワー 89.4% 98.2% 98.2%

横浜プラザビル 94.8% 93.8% 93.6%

明治安田生命さいたま新都心ビル 98.7% 98.1% 98.4%

明治安田生命大阪御堂筋ビル 99.9% 99.9% 99.9%

淀屋橋フレックスタワー 100.0% 100.0% 100.0%

ポートフォリオ全体 98.0% 98.4% 98.8%

5.6%

7.0%9.3% 8.0% 8.7% 7.7% 8.7%

6.0%

10.6%

-20%

-10%

0%

10%

20%

平均増減率

13

内部成長：賃料改定（現在の状況）

（注1）平均増減率は共益費を除く賃料のみの比率で、据置を除く増減があった賃料について「改定後賃料÷改定前賃料-1」として算出

しております。

（注2）第31期見込は2018年10月末時点の確定・内定分です。

優良ビルの優位性を活かし9期連続で増額改定見込

第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期

’15.3期 ’15.9期 ’16.3期 ’16.9期 ’17.3期 ’17.9期 ’18.3期 ’18.9期 ’19.3期

（注２）

（注１）

33.3% 35.5% 17.8% 12.0%

1.3%

マーケット賃料 ≧ 現行賃料マーケット賃料＜現行賃料

⚫増額改定で現行賃料が上昇し乖離の一部が解消する一方、

マーケット賃料の上昇により乖離が拡大

⚫乖離額は、現行賃料（月額751百万円）の7.3％に相当

14

内部成長：賃料改定（今後の見通し）

・乖離率は、マーケット賃料に対する現行賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現行賃料÷マーケット賃料-1」として算出。

・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2018年8月現在で査定した想定新規成約賃料（共益費込）を採用。

・現行賃料には、2018年10月末確定、内定分を含む。

（注）

マーケット賃料が現行賃料を上回り増額改定継続の見通し

■マーケット賃料と現行賃料との乖離状況

◆マーケット賃料に対する乖離率（注）と賃貸借面積の割合 ※事務所のみ

増額改定を目指す現行賃料水準維持に努める

7.3%

4.3%


乖離額の現行賃料に対する比率

86.7％ 13.3％

※マーケット賃料と現行賃料の乖離等のデータを開示している他オフィス系REITは一部であり、算出方法は各社によって異なる可能性があります。

■－10％超 ■－10％以内 ■±0％

■＋10％以内 ■＋10％超

※

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

第18期

'12.8

第19期

'13.2

第20期

'13.8

第21期

'14.2

第22期

'14.8

第23期

'15.2

第24期

'15.8

第25期

'16.2

第26期

'16.8

第27期

'17.2

第28期

'17.8

第29期

'18.2

第30期

'18.8

大手町

平河町

銀座

南青山

仙石山

錦糸町

品川

横浜

さいたま

御堂筋

淀屋橋

15

内部成長：マーケット賃料

（注）各物件の想定新規成約賃料（共益費込／シービーアールイー株式会社査定）は以下の時点を100として指数化

■保有物件のマーケット賃料の推移

保有物件のマーケット賃料は上昇基調

旺盛なテナント需要によりマーケット賃料が上昇

・横浜（2014年8月取得）： 2014年8月時点・御堂筋（2017年3月取得）： 2017年2月時点

・錦糸町（2014年3月取得）： 2014年2月時点・品川（2017年3月取得）： 2017年2月時点・上記以外の物件： 2013年2月時点

16

■スポンサーが開発した淀屋橋駅直結・御堂筋沿いのプライム物件

所在地大阪市中央区伏見町四丁目1番1号

取得価格 9,200百万円

鑑定評価額 10,000百万円

NOI利回り 4.2％（2018年9月期NOI×2÷取得価格）

稼働率、テナント数 99.9％、14社

最寄駅御堂筋線「淀屋橋駅」直結京阪本線「淀屋橋駅」徒歩4分

建築時期 2001年7月

構造鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付14階建

延床面積 32,997.60㎡（建物全体）

総賃貸可能面積 8,778.77㎡（50％持分）

（2018年9月30日時点）

近最寄駅直結

新築年数 17.3年

大 481坪

基準階

貸室面積

明治安田生命より共有持分50％を2017年3月に取得し、同社と共同運用

・淀屋橋駅直結、御堂筋沿いに立地

・整形で無柱構造の貸室、天井高2,800mm

・免震構造、車寄せを有する

・マーケット賃料が現行賃料を上回り、今後の賃料増額が期待可能

・淀屋橋エリアの空室率は1.3％で需給が逼迫（シービーアールイー株式会社、2018年8月時点）

内部成長：明治安田生命大阪御堂筋ビル

17

■オフィステナントの変遷と現況

（注1）南青山の総賃貸可能面積：14,012.64㎡

（注2）GORの総賃貸可能面積：123,890.49㎡

◆オフィステナントの状況（2018年10月末現在）

● ’18/3/9 東急不動産株式会社より本社機能を移転する方向との連絡

● ’18/11/8 同社より契約満了日後の再契約を行わない意向との

書面受領（2019年８月頃を目途に本社を渋谷に移転）

取得以来稼働率は100％を維持（二度のオフィステナント入替時の空室発生無し）

取得時点

(2005.10.21）

(～2010.10.20）

(2010.10.21～2015.5.31）

(2015.6.1～2020.5.31）

現時点(2019.1.14）

◆テナントリーシング状況（2018年10月末現在）

●「マルチテナント」or「一棟貸」の両面で検討し、総合的に条件の良い方を選択

● 多数の引き合い有りマルチテナント前提 16件一棟貸前提 12件

● 既に商談進行中ＴＫ南青山ビルの立地・スペック・希少性等から、

現行賃料を上回る条件を提示する複数のテナント候補有り

ソニー・コンピューターエンタテインメントワールド

東急不動産

内部成長：ＴＫ南青山ビルのリーシング

現在の定期借家契約の期間満了は1年4ヶ月後

賃貸面積 12,243.57㎡

南青山の総賃貸可能面積（注１）に占める割合

87.4％

GORの総賃貸可能面積（注2）に占める割合

9.9％

契約満了日 2020年5月31日

上記テナントが移転(2019年8月頃目途）

1,057

1,284 1,302 1,302 1,302 1,302 1,302 1,302

1,484 1,484 1,484 1,484 1,569 1,569

1,485

1,668 1,612 1,612 1,612 1,612

1,824 1,824 1,824 1,824

5 6

7 7 7 7 7 7 8 8 8 8

9 9 9 10

9 9 9 9

11 11 11 11

第7期末

'07.3末

第8期末

'07.9末

第9期末

'08.3末

第10期末

'08.9末

第11期末

'09.3末

第12期末

'09.9末

第13期末

'10.3末

第14期末

'10.9末

第15期末

'11.3末

第16期末

'11.9末

第17期末

'12.3末

第18期末

'12.9末

第19期末

'13.3末

第20期末

'13.9末

第21期末

'14.3末

第22期末

'14.9末

第23期末

'15.3末

第24期末

'15.9末

第25期末

'16.3末

第26期末

'16.9末

第27期末

'17.3末

第28期末

'17.9末

第29期末

'18.3末

第30期末

'18.9末

資産規模（億円）（取得価格ベース）物件数

明治安田生命

さいたま新都心ビル

淀屋橋

フレックスタワー

平河町

森タワー

アークヒルズ

仙石山森タワー

アルカ

セントラル

横浜

プラザビル明治安田生命

大阪御堂筋ビル

品川シーサイド

ウエストタワー

スフィアタワー

天王洲②

近鉄

新名古屋ビル

売却

物件数 11物件

資産規模 1,824億円（取得価格ベース）

売却

スフィアタワー

天王洲①

売却

外部成長の軌跡

18

厳選投資・資産入替による質の高い外部成長を実現

19

＜戦略的な資産入替の実績＞

淀屋橋フレックスタワー

近鉄新名古屋ビル

アルカセントラルスフィアタワー天王洲②(67％持分)


スフィアタワー天王洲①(33％持分)

‘07年10月売却

‘13年12月売却

‘14年3,10月売却

‘08年1月取得

‘14年3,5月取得

‘14年8月取得

◆売却益の実現

◆ポートフォリオの地域分散の推進

◆築年数の若返り

◆売却益の実現


◆競争力低下懸念のある物件を売却

◆売却益と売却損を同時期に実現（合算でプラス）


＜資産入替の検討ポイント＞

◆ポートフォリオの質の向上

◆時機を捉えた資産入替

✓ 中長期的に収益性の成長や安定につながるか

✓ 築年数の若返りにより修繕費や資本的支出の削減につながるか

✓ 売却資産と取得資産それぞれのエリアの市場動向、競合状況はどうか

✓ テナント分散・地域分散・リース形態等から収益安定化につながるか

✓ マーケットサイクルから売却好機といえるか

✓ 十分な売却益が見込まれ、投資主還元につながるか

✓ 適正価格での代替資産の取得が可能か

✓ 資産入替により1口あたりNAVはどう変化するか

資産入替の検討

戦略的な資産入替を検討中

397億円

1,612億円1,824億円

2,000億円

グローバル・インデックス入り

上場時 2016年9月期末現在マイルストーン将来

20

外部成長への取組み

収益安定化のための資産規模拡大

新規物件取得＋212億円

＋13％

■物件取得ルート

■取得価格合計

● 多様な情報ルートを駆使

● 優良オフィスビルの取得機会を確実に捕捉

スポンサー・主要株主ルート

独自ルート

計５物件 820億円（構成割合：44.9％）

計６物件 1,004億円（構成割合：55.1％）

ポートフォリオの

着実な成長と

安定した収益を確保

上場時 2016年９月期末現在当面の目標将来

4.7 5.0 5.5 5.6 5.6 5.6 5.5

6.1 6.1

6.3

1.10% 1.01%

0.93% 0.91% 0.91% 0.90%

0.80% 0.77% 0.73% 0.72%

0.50%

1.00%

3.0

4.0

5.0

6.0

第21期末

'14.3末

第22期末

'14.9末

第23期末

'15.3末

第24期末

'15.9末

第25期末

'16.3末

第26期末

'16.9末

第27期末

'17.3末

第28期末

'17.9末

第29期末

'18.3末

第30期末

'18.9末

80.1 81.0 88.2 88.2 88.2 88.2 80.5 89.5 89.9 89.9

19.9 19.0 11.8 11.8 11.8 11.8

19.5 10.5 10.1 10.1

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

第21期末

'14.3末

第22期末

'14.9末

第23期末

'15.3末

第24期末

'15.9末

第25期末

'16.3末

第26期末

'16.9末

第27期末

'17.3末

第28期末

'17.9末

第29期末

'18.3末

第30期末

'18.9末

変動金利比率

固定金利比率

21

財務運営の推移

■金利の固定化

（年）

■長期化と財務コスト削減

将来の金利上昇リスクに備えた安定的な財務運営

平均調達期間

平均調達利率

変動金利比率

固定金利比率

（年率）

100

80

60

40

20

0

（％）

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

第1期末

'04.3末

第2期末

'04.9末

第3期末

'05.3末

第4期末

'05.9末

第5期末

'06.3末

第6期末

'06.9末

第7期末

'07.3末

第8期末

'07.9末

第9期末

'08.3末

第10期末

'08.9末

第11期末

'09.3末

第12期末

'09.9末

第13期末

'10.3末

第14期末

'10.9末

第15期末

'11.3末

第16期末

'11.9末

第17期末

'12.3末

第18期末

'12.9末

第19期末

'13.3末

第20期末

'13.9末

第21期末

'14.3末

第22期末

'14.9末

第23期末

'15.3末

第24期末

'15.9末

第25期末

'16.3末

第26期末

'16.9末

第27期末

'17.3末

第28期末

'17.9末

第29期末

'18.3末

第30期末

'18.4末

0

100

200

300

400

500

含み益含み益率

22

上場以来15年、常に「含み益」を維持

含み益の推移

（注1）すべて期末の数値です。

（注2）含み益＝物件の評価額 – 物件の帳簿価額、含み益率＝含み益 ÷ 物件の帳簿価額、詳細は32ページをご参照ください。

（億円）

■ポートフォリオの含み益・含み益率の推移

売却益８億円

売却益38億円

売却益11億円

売却損益11億円

第１期‘04.3

第２期‘04.9

第3期‘05.3

第4期‘05.9

第5期‘06.3

第6期‘06.9

第7期‘07.3

第8期‘07.9

第9期‘08.3

第10期‘08.9

第11期‘09.3

第12期‘09.9

第13期‘10.3

第14期‘10.9

第15期‘11.3

第16期‘11.9

第17期‘12.3

第18期‘12.9

第19期‘13.3

第20期‘13.9

第21期‘14.3

第22期‘14.9

第23期‘15.3

第24期‘15.9

第25期‘16.3

第26期‘16.9

第27期‘17.3

第28期‘17.9

第29期‘18.3

第30期’18.9

256億円28,971円

14.8％

含み益：１口当たり含み益：

含み益率：

2,265 2,344

1,343

1,896

2,522

2,451 2,395

2,451

2,391

2,747 2,614

2,567

2,609

1,767

1,473 1,395

1,737 1,642

1,810

1,660

1,189

1,513

1,174 1,197

1,387

1,839 1,873 1,966

2,041 2,136

1,368

4,902

1,231 1,251

125

25

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

7,000

7,500

第1期

'04.3期

第2期

'04.9期

第3期

'05.3期

第4期

'05.9期

第5期

'06.3期

第6期

'06.9期

第7期

'07.3期

第8期

'07.9期

第9期

'08.3期

第10期

'08.9期

第11期

'09.3期

第12期

'09.9期

第13期

'10.3期

第14期

'10.9期

第15期

'11.3期

第16期

'11.9期

第17期

'12.3期

第18期

'12.9期

第19期

'13.3期

第20期

'13.9期

第21期

'14.3期

第22期

'14.9期

第23期

'15.3期

第24期

'15.9期

第25期

'16.3期

第26期

'16.9期

第27期

'17.3期

第28期

'17.9期

第29期

'18.3期

第30期

'18.9期

不動産等売却損益・圧縮積立金取崩額を除いた金額不動産等売却損益圧縮積立金取崩額

7,293

2,425

1,3221,412

23

分配金実績値

(注1) 分割後換算した1口当たりの分配金等を記載しております。

(注2) 第1期（2004年3月期）の計算期間は2003年4月16日から2004年3月31日でしたが、実質的な運用期間は、実際に資産を取得して運用を開始した

2003年9月26日から2004年3月31日までの188日間（6ヶ月5日間）です。

（円）

2,711

2,420

第1～30期分配金累計額

67,309円

上場時発行価格

63,750円

＞

分配金累計額は上場時発行価格を超過

（※分割後換算）

投資口分割

24

個人投資家様への更なる投資機会の提供※投資口価格40万円で4分割した場合、分割後の投資口価格は10万円

少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）の浸透等を踏まえ、

投資口の分割によって投資口の投資単位当たりの金額

を引き下げることにより、投資家の皆様が投資しやす

い環境を整える

より一層の

投資家層の拡大

投資口の

流動性の向上

分割割合１口につき4口

基準日 2018年3月31日

効力発生日 2018年4月１日

発行済投資口の総口数

分割前 221,421口

分割後 885,684口

■概要

■目的

投資家層

流

動

性

95%

100%

105%

110%

115%

120%

125%

130%

135%

11/1 11/24 12/15 1/11 2/1 2/23 3/16 4/9 5/1 5/24 6/14 7/5 7/27 8/17 9/7 10/2 10/24 11/14 12/6 12/28

東証REIT指数ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ﾜﾝ不動産投資法人東証REITオフィス指数

25（注1）グラフを作成する際に用いた投資口価格は終値ベースです。

（注2） 2017年11月1日の終値（分割後換算92,625円）を100％としております。尚、2018年12月28日の終値は119,900円です。

期間：2017年11月1日～2018年12月28日

2017年 2018年

投資口価格の相対推移

直近１年2ヶ月の投資口価格は指数を大きく上回る

11/15 自己投資口取得を公表

26

４月５月６月７月８月９月

決算期日分配金支払開始決算発表

決算短信

資産運用報告

有価証券報告書

10月 11月 12月１月２月３月

決算期日分配金支払開始決算発表

決算短信

資産運用報告

有価証券報告書

年間スケジュール＆情報開示

◆本投資法人では、ホームページを通じて的確かつ迅速な情報提供に努めております。

◆ホームページでは本投資法人の特徴・投資運用方針・不動産ポートフォリオ概要・

プレスリリース・決算情報・分配金・開示資料等について掲載しておりますので、是非ご活用下さい。

ホームページアドレス http://www.go-reit.co.jp/

27

まとめ

グローバル・ワン不動産投資法人（グロワン）は、

優良大型オフィスに厳選投資し、安定と成長を追求

します

明治安田生命・ＭＵＦＧ・近鉄をスポンサーとし、

安定的な財務基盤と豊富な不動産運用ノウハウを

有します

賃料増額改定と高稼働を続け、分配金が着実に成長

しています（8期連続増配見込）

◆

◆

◆

28

参考資料

120,344 125,022 126,666 124,090 124,300 125,207

50,000

100,000

150,000

第25期末

'16.3末

第26期末

'16.9末

第27期末

'17.3末

第28期末

'17.9末

第29期末

'18.3末

第30期末

'18.9末

1,873 1,966

2,041 2,136

2,145 2,170

1,000

1,500

2,000

2,500

第27期

'17.3期

第28期

'17.9期

第29期

'18.3期

第30期

'18.9期

第31期

'19.3期

（予想）

第32期

'19.9期

（予想）

1口当たり分配金（DPU,分割後換算）の推移

■4分割後はDPU2,000円台で巡航、当面の目標は2,250円（4分割前9,000円）

（注1）1口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益）÷発行済投資口の総口数

（注2）NOI利回り＝各期の NOI×2 ÷ 取得価格

（注3）LTV（簿価）＝有利子負債額 ÷ 期末総資産額

（注4）LTV（時価）＝有利子負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）

（注5）業績予想において、未確定のテナントの想定入居は見込んでおりません。

（注6）1口当たりNAV＝（期末純資産額－分配金総額+含み損益）÷発行済投資口の総口数

（円）

（円）

1口当たりＮＡＶ（注6,分割後換算）の推移

第29期‘18年3月期

第30期‘18年9月期

第31期予想‘19年3月期

（注5）

第32期予想

‘19年9月期

（注5）

損益・分配金

営業収益＝賃貸事業収益

百万円 5,110 5,202 5,196 5,302

営業利益（賃貸事業損益）

百万円2,258

(2,767)2,320

（2,819)2,334

(2,849)2,357

(2,873)

当期純利益百万円 1,807 1,891 1,900 1,922

発行済投資口の総口数口 221,421 885,684 885,684 885,684

1口当たりFFO（注1）円 12,164 3,028 3,052 3,096

1口当たり分配金円 8,164 2,136 2,145 2,170

ポートフォリオ

NOI利回り（注2）％ 4.0 4.0 4.0 4.0

期末稼働率％ 98.4 98.8 99.2 98.4

その他

期末総資産額百万円 190,209 190,752

有利子負債額百万円 94,500 94,500

含み損益百万円 24,856 25,659

LTV（簿価）（注3）％ 49.7 49.5

LTV（時価）（注4）％ 43.9 43.7

決算概要

29

金融機関別借入金残高

借入先残高

（百万円）シェア

●三菱UFJ銀行 35,400 46.9％

●日本政策投資銀行 13,500 17.9％

●三井住友銀行 5,250 7.0％

●福岡銀行 4,750 6.3％

●明治安田生命保険 3,500 4.6％

●伊予銀行 2,300 3.0％

●農林中央金庫 1,600 2.1％

●七十七銀行 1,500 2.0％

●百五銀行 1,500 2.0％

●南都銀行 1,400 1.9％

●オリックス銀行 1,000 1.3％

●足利銀行 1,000 1.3％

●損害保険ジャパン日本興亜 800 1.1％

●常陽銀行 ●第四銀行●東日本銀行●東京海上日動火災保険

2,000 2.6％

合計 75,500 100.0％

スポンサー

51.5%

スポンサー以外の

資産運用会社の株主

9.9%

その他金融機関

38.5%

金融機関

計17社

◇2018年8月22日 JCRコメント

『スポンサーを含むレンダーフォーメーションにより安定性のある資金調達が継続されており、

現在の財務構成に関して特段の懸念事項は無い。』

投資法人債の格付

信用格付業者格付内容

株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）

長期発行体格付： AA-

格付の見通し：安定的

債券格付： AA-

◼ スポンサーを中心とする安定したバンクフォーメーション

◼ＪＣＲ格付：ＡＡー安定的

（注）2018年4月16日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の国内法人貸出等業務は、

株式会社三菱ＵＦＪ銀行に承継されております。

借入と投資法人債格付の状況（2018年9月30日現在）

30

31

ポートフォリオ戦略

基本方針

◆中長期的な観点から、本投資法人の資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行い、堅実な財務運営を

組み合わせて「投資主の最大利益」を目的とした運用を行います。

優良不動産への重点投資

◆【近】(利便性の高い)【新】(築年数が浅い)【大】(大型) の３要素を重視し、マーケットにおける優位性をもった

中長期的競争力の高い優良不動産を慎重に選定して投資を行います。

運用資産のクオリティと成長スピード

◆成長スピードのみに目を奪われ「投資主の最大利益」を損なうような投資を行うことが無いように注意を払い、

クオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、中長期保有を前提とした不動産を取得する方針です。

管理・運営

◆高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、テナントの満足度を確保しつつ、管理コストの適正化を追求

するため、物件の管理運営の仕様の維持とコスト削減のバランスを常に最適化するための運用を行っていく方針です。

32

期末物件価額一覧（2018年9月30日現在）

物件名取得価格

(百万円)

鑑定評価額(百万円）（注1）前期比増減

(百万円)

直接還元法還元利回り

(％)(注2)

ＤＣＦ法

取得時第28期末第29期末第30期末割引率

(％)(注2)

最終還元利回り(％)

(注2)

大手町ファーストスクエア 23,495 23,500 28,800 28,300 27,800 △500 2.9 2.4 2.9

平河町森タワー 18,200 18,800 23,700 23,700 23,700 ー 3.1 2.9 3.3

銀座ファーストビル 12,282 12,500 12,200 12,200 12,400 200 3.4 3.2 3.6

ＴＫ南青山ビル 35,000 35,040 33,600 33,600 33,900 300 3.3 3.2 3.3

アークヒルズ仙石山森タワー 8,423 8,610 11,000 11,000 11,000 ー 3.1 2.9 3.3

アルカセントラル（注3）① 15,031 ① 16,600

18,200 18,200 18,200 ー 3.9 3.7 4.1② 360 ② 403

品川シーサイドウエストタワー 12,000 12,650 12,900 12,900 12,900 ー 4.0 3.8 4.2

横浜プラザビル 17,950 17,980 20,300 20,300 20,300 ー 4.0 3.6 4.2

明治安田生命さいたま新都心ビル 22,700 22,820 22,000 22,150 22,350 200 4.7 4.5 4.8

明治安田生命大阪御堂筋ビル 9,200 9,590 9,730 9,730 10,000 270 3.8 3.9 4.0

淀屋橋フレックスタワー 7,834 7,940 7,180 7,000 7,000 ー 4.1 3.9 4.3

ポートフォリオ全体 182,476 186,433 199,610 199,080 199,550 470

（注1）各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、以下

の通りです。

大手町・横浜【一般財団法人日本不動産研究所】

平河町・銀座・仙石山・錦糸町・淀屋橋【大和不動産鑑定株式会社】南青山・さいたま【株式会社中央不動産鑑定所】

（注2）各利回り、割引率は、第25期末鑑定評価額算出に用いられた数値を記載しておりま

す。

（注3）アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年

5月30日（第22期）に追加取得（②）しております。

5年ごとに取得しております

各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、

以下の通りです。

大手町・横浜【一般財団法人日本不動産研究所】

平河町・銀座・仙石山・錦糸町・品川・淀屋橋【大和不動産鑑定株式会社】

南青山・さいたま【株式会社中央不動産鑑定所】

御堂筋【株式会社谷澤総合鑑定所】

各利回り、割引率は、第30期末鑑定評価額算出に用いられた数値を記載して

おります。

アルカセントラルは、2014年3月28日（第21期）に取得（①）し、2014年

5月30日（第22期）に追加取得（②）しております。

物件名

第30期末鑑定評価額

(百万円)①

第30期末帳簿価額(百万円)

②

含み損益(百万円)

③=①－②

帳簿価額比（％）③/②

大手町ファーストスクエア 27,800 23,349 4,450 19.1

平河町森タワー 23,700 17,360 6,339 36.5

銀座ファーストビル 12,400 11,840 559 4.7

ＴＫ南青山ビル 33,900 33,373 526 1.6

アークヒルズ仙石山森タワー 11,000 8,095 2,904 35.9

アルカセントラル（注3） 18,200 16,058 2,141 13.3

品川シーサイドウエストタワー 12,900 12,011 888 7.4

横浜プラザビル 20,300 17,509 2,790 15.9

明治安田生命さいたま新都心ビル 22,350 18,133 4,216 23.3

明治安田生命大阪御堂筋ビル 10,000 9,525 474 5.0

淀屋橋フレックスタワー 7,000 6,632 367 5.5

ポートフォリオ全体 199,550 173,890 25,659 14.8

1口当たり含み損益 28,971円

33

物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第30期（2018年9月期））

（注）大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開示を差し控えております。

大手町平河町銀座南青山仙石山錦糸町品川横浜さいたま御堂筋淀屋橋11物件

合計

Ａ．不動産賃貸事業収益百万円 490 535 339 761 241 521 378 497 893 309 232 5,202

賃貸事業収入百万円 535 339 761 241 521 378 497 893 309 225 5,194

その他賃貸事業収入百万円－－－－－ 0 0 0 0 7 8

Ｂ．不動産賃貸事業費用百万円 254 191 182 305 90 241 187 244 406 150 127 2,383

外部委託費百万円 80 35 62 39 75 43 51 93 36 15 583

水道光熱費百万円 11 32 48 4 24 51 27 80 27 20 340

公租公課百万円 30 48 80 12 58 34 31 60 46 19 528

保険料百万円 0 0 1 0 2 0 0 1 0 0 9

修繕費百万円 0 27 26 0 0 9 7 31 7 5 123

減価償却費百万円 68 38 86 33 79 46 126 138 31 64 790

固定資産除却損百万円－－－－－－－ 0 －－ 0

その他賃貸事業費用百万円 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）百万円 236 344 156 456 150 279 191 252 486 159 105 2,819

Ｄ．ＮＯＩ（Ｃ＋減価償却費）百万円 313 413 194 542 183 358 237 379 625 190 169 3,610

Ｅ．取得価格百万円 23,495 18,200 12,282 35,000 8,423 15,391 12,000 17,950 22,700 9,200 7,834 182,476

Ｆ．ＮＯＩ利回り（Ｄ×２÷Ｅ）％ 2.7 4.5 3.2 3.1 4.4 4.7 4.0 4.2 5.5 4.2 4.3 4.0

Ｇ．償却後利回り（Ｃ×２÷Ｅ）％ 2.0 3.8 2.6 2.6 3.6 3.6 3.2 2.8 4.3 3.5 2.7 3.1

（注）

（注）

34

上位テナント（2018年9月30日現在）

テナント

（パススルーの場合はエンドテナント）業種名物件名称賃貸面積（㎡）

総賃貸面積に占める

賃貸面積の割合（％）

（注1）

1 東急不動産株式会社（注2）不動産業、物品賃貸業ＴＫ南青山ビル 12,243.57 10.00

2 三菱総研DCS株式会社情報通信業品川シーサイドウエストタワー 7,301.32 6.0

3 パナソニック株式会社エコソリューションズ社製造業横浜プラザビル 3,499.39 2.9

4 NSユナイテッド海運株式会社運輸業、郵便業大手町ファーストスクエア 3,422.58 2.8

5 三菱ケミカル株式会社製造業明治安田生命大阪御堂筋ビル 2,441.31 2.0

6 （注3）卸売業、小売業銀座ファーストビル、横浜プラザビル、明治安田生命さいたま新都心ビル

2,329.93 1.9

7 株式会社アルビオン製造業銀座ファーストビル 2,327.01 1.9

8 埼玉労働局公務明治安田生命さいたま新都心ビル 2,151.63 1.8

9 独立行政法人水資源機構サービス業明治安田生命さいたま新都心ビル 2,120.48 1.7

10 （注3）金融業、保険業淀屋橋フレックスタワー 2,022.57 1.7

合計 39,859.78 32.60

（注1）2018年9月30日現在の「総賃貸面積」は、122,385.91㎡です。

（注2）2018年11月8日付で当該テナントより定期建物賃貸借契約の再契約は行わない意向との書面を受領しており、賃貸借契約は期間満了により2020年5月31日に終了する予定です。

（注3）当該テナント名称を開示することについてテナントの承諾が得られていないため記載しておりません。

製造業 19.4%

情報通信業16.2%

不動産業、物品賃貸業

15.6%

卸売業、小売業13.8%

サービス業8.8%

金融業、保険業8.6%

学術研究、専門・技術サービス業

4.4%

運輸業、郵便業3.7%

公務 3.2%

宿泊業、飲食サービス業 2.1%

建設業 1.8%

医療、福祉 0.9% 教育、学習支援業 0.6%

その他 0.5%

電気・ガス・熱供給・水道業 0.3%

定期建物賃貸借契約

52.5%

期間内中途解約禁止契約

1.9%

期間内

解約金規定

（注２）

12.4%

安定的契約以外

33.2%

安定的契約

66.8％

35

テナントの業種比率と安定的契約比率（2018年9月30日現在）

業種比率安定的契約比率

（注１）比率は、契約面積ベースで算出しております。また、パススルーの場合は、エンドテナントの業種及び賃貸借契約形態で算出しております。

（注２）「期間内解約金規定」とは、中途解約時に賃料の３ヶ月分以上の解約ペナルティを課している賃貸借契約をいいます。

テナント総数

190社

36

銀座ファーストビルＴＫ南青山ビル



ポートフォリオの特徴【近】

明治安田生命さいたま新都心ビル



アルカセントラル

最寄駅直結

または

徒歩5分以内

大手町ファーストスクエア

品川シーサイドウエストタワー

明治安田生命大阪御堂筋ビル

37

ポートフォリオの特徴【新】（2018年9月30日現在）

築年数

天王洲

大森

普通契約

安定的な賃貸契約

（注1） 2018年9月30日時点における経過築年数で作成しております。

（注2）ポートフォリオ平均の数値は、総賃貸可能面積により加重平均して算出しております。

26.7

8.8

20.2

15.4

6.2

21.6

14.2

8.7

16.6 17.3

11.9

15.7

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

大手町平河町銀座南青山仙石山錦糸町品川横浜さいたま御堂筋淀屋橋ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ

平均

1.3

2.7

4.8

3.3

1.7 2.2 2.1

4.4 3.6

0.5

5.4

1.9

0.0

5.0

10.0

15.0


全体

（％）（年）

（注）応用アール・エム・エス株式会社の地震リスク分析報告によります。

ポートフォリオ平均の築年数ポートフォリオ全体のPML値

15.7年 1.9％

2010年３月

専有部貸室・共用部

リニューアル

ＰＭＬ値（Probable Maximum Loss：地震による予想最大損失率）

234

182

122

350

84

153

120

179

227

92 78

165

0

100

200

300

400

500


平均

38

141,228

51,094

12,479

20,958

140,667

49,753

38,645

19,968

78,897

32,997

10,997

54,335

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000


平均

ポートフォリオの特徴【大】（2018年9月30日現在）

（注）表示桁数未満は切捨てて表示しております。

（㎡）

延床面積（共同所有の場合は、一棟全体の面積）

大森

（億円）


（注1）「投資比率」は、取得価格の総額に対する当該不動産関連資産の取得価格の比率をいいます。

（注2）「東京都心5区」は、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。

取得価格投資比率

その他3大都市圏

9.3％東京都心5区

53.4％

その他東京都内23区

15.0％

東京周辺都市部

22.3％

1物件当たり平均延床面積

54,335㎡

取得価格の総額

11物件 1,824億円

1物件当たり平均取得価格

165億円

大手町

12.9%

平河町

10.0%

銀座

6.7%

南青山

19.2%

仙石山

4.6%

錦糸町

8.4%

品川

6.6%

横浜

9.8%

さいたま

12.4%

御堂筋

5.0%

淀屋橋

4.3%

150,000

（㎡）

総賃貸可能面積（共同所有の場合は、ＧＯＲ持分面積）


1物件当たり平均総賃貸可能面積

11,261㎡

8,131 9,843

7,886

14,012

3,937

15,746

12,255 14,148

21,704

8,778 7,432

11,261

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000


平均

39

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格

取得時の鑑定評価額

期末鑑定評価額

総賃貸可能面積

稼働率

契約形態

備考

大手町ファーストスクエア

----------以下、ＧＯＲ持分について記載----------

千代田区大手町一丁目5番1号

（土地） 10,998.97㎡

（建物）141,228.06㎡ / 延床面積

（ＧＯＲ専有面積割合：約9.1％）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根

地下5階付23階建

（1期､Ｗ棟）1992年2月

（2期､Ｅ棟）1998年2月

2003年12月25日

23,495百万円（百万円未満切捨）

23,500百万円（2003年7月1日時点）

27,800百万円（2018年9月30日時点）

8,131.75㎡（2018年9月30日時点）

99.8％（2018年9月30日時点）

普通借家契約（一部、定期建物賃貸借契約）

2010年3月に、区分所有持分（18階から22階）の

大規模リニューアル工事が完了

40

大手町ファーストスクエア（建物概念図）

（注2）ＧＯＲが直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は、

不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。

（注1) 共有部分についてのＧＯＲ持分

部分

区分本投資法人

持分割合 3,178,247分の320,431

23 F22 F21 F20 F19 F18 F17 F16 F15 F14 F13 F12 F11 F10 F9 F8 F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 F

B1 FB2 FB3 FB4 FB5 F

共有

共有

共有

ウエストタワーイーストタワー

アトリウム

共有

共有

部分

区分本投資法人

持分割合 1,000万分の988,726

ＧＯＲＧＯＲ

41


千代田区平河町二丁目16番1号

（土地） 5,592.19㎡

（建物）51,094.82㎡ / 延床面積

（ＧＯＲ持分割合：約26.2％）



2009年12月

2011年3月1日

18,200百万円

18,800百万円（2011年1月14日時点）

23,700百万円（2018年9月30日時点）

9,843.52㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）

普通借家契約

森ビル株式会社へマスターリース

当初の固定賃料期間が終了し、

2014年4月1日よりパススルー

----------以下、ＧＯＲ持分について記載----------

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

備考

42

平河町森タワー（建物概念図）

（注2）ＧＯＲが直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は、不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。

（注1) ＧＯＲ持分

　　　　　　　　　　　部分　（区分所有権）

23 F22 F21 F20 F19 F18 F17 F16 F15 F14 F13 F12 F11 F10 F9 F8 F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 F

B1 FB2 FB3 F

屋上

(店舗)ロビー

屋上（ルーフガーデン）

（事務所）

（事務所）

（事務所）2F～13F

（住宅）14F～23F

43

銀座ファーストビル

中央区銀座一丁目10番6号

（土地） 1,404.64㎡

（建物）12,479.45㎡ / 延床面積

（ＧＯＲ専有面積割合：約92.1％）

鉄骨・鉄筋コンクリート・

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付11階建

1998年8月

2005年3月29日

12,282百万円

12,500百万円（2004年11月30日時点）

12,400百万円（2018年9月30日時点）

7,886.72㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）


所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

----------以下、ＧＯＲ持分について記載----------

44

ＴＫ南青山ビル

港区南青山二丁目6番21号外

（土地） 3,039.08㎡

（建物）20,958.79㎡ / 延床面積



2003年5月

2005年10月21日

35,000百万円

35,040百万円（2005年7月31日時点）

33,900百万円（2018年9月30日時点）

14,012.64㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）

定期建物賃貸借契約（一部、普通借家契約）

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

45

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

備考


港区六本木一丁目9番10号

（土地） 15,367.75㎡

（建物）140,667.09㎡ / 延床面積


鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・

鉄筋コンクリート造

陸屋根地下4階付47階建

2012年8月

2012年11月20日


8,610百万円（2012年10月5日時点）

11,000百万円（2018年9月30日時点）

3,937.95㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）

普通借家契約

森ビル株式会社へマスターリース

当初の固定賃料期間が終了し、

2015年12月1日よりパススルー

32階～47階の16フロアを他の区分所有者と

共同運用

----------以下、ＧＯＲ持分について記載----------

46

アークヒルズ仙石山森タワー（建物概念図）



（注2) ＧＯＲ持分以外の共同運用区画

　部分

　部分　（区分所有権）

PH

47 F

46 F

45 F

44 F

43 F

42 F

41 F

40 F

39 F

38 F

37 F 事務所

36 F

35 F

34 F

33 F

32 F

31 F

30 F

29 F

28 F

27 F

26 F プレミアムオフィス

25 F スカイラウンジビューラウンジ

24 F

・

・

3 F

2 F 　　オフィス店舗

1 F 　　エントランス店舗

B1 F 駐車場 B１Ｆエントランス駐車場店舗

B2 F 駐車場店舗

B3 F 駐車場

B4 F

住宅

プレミアムオフィス

ルーフデッキ展望回廊

森ビル株式会社、明治安田生命保険相互会社及びＧＯＲの区分所有者三者の共同の利益を実現することを目的として、32階から47階までの16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組み（共同運用スキーム）を採用

ＧＯＲの保有は2フロアであるものの、本スキームの採用により、固定賃料期間経過後も収益の安定化に寄与

47

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

アルカセントラル

墨田区錦糸一丁目2番1号

（土地）18,100.41㎡（第3街区全体）

（建物）49,753.92㎡ /延床面積


鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造

陸屋根地下3階地上22階建塔屋1階

1997年3月

2014年3月28日、2014年5月30日


17,003百万円

（2014年2月20日及び2014年5月1日時点）

18,200百万円（2018年9月30日時点）

15,746.41㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）

普通借家契約

----------以下、ＧＯＲ持分について記載----------

48

アルカセントラル（建物概念図）



　部分　（区分所有権）

22 F

21 F

20 F

19 F

18 F

17 F

16 F

15 F

14 F

13 F 事務所

12 F

11 F

10 F

9 F

8 F

7 F

6 F

5 F

4 F

3 F

2 F 学校・店舗

1 F 事務所

B1 F

B2 F

B3 F

エントランス

品川区東品川四丁目12番2号

（土地） 5,935.08㎡

（建物）38,645.33㎡ / 延床面積

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・

鉄筋コンクリート造

陸屋根地下1階付18階建

2004年8月

2017年3月24日

12,000百万円

12,650百万円（2017年2月1日時点）

12,900百万円（2018年9月30日時点）

12,255.39㎡（2018年9月30日時点）

98.2％（2018年9月30日時点）

普通借家契約

49

品川シーサイドウエストタワー

----------以下、ＧＯＲ持分（準共有持分50％）について記載----------

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

50


横浜市神奈川区金港町2番地6

（土地） 2,720.30㎡

（建物）19,968.20㎡ / 延床面積



2010年2月

2014年8月1日

17,950百万円

17,980百万円（2014年6月5日時点）

20,300百万円（2018年9月30日時点）

14,148.34㎡（2018年9月30日時点）

93.6％（2018年9月30日時点）


所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

51

明治安田生命さいたま新都心ビル

さいたま市中央区新都心11番地2

（土地） 7,035.05㎡

（建物）78,897.42㎡ / 延床面積



2002年3月

2007年4月25日

22,700百万円

22,820百万円（2007年2月1日時点）

22,350百万円（2018年9月30日時点）

21,704.32㎡（2018年9月30日時点）

98.4％（2018年9月30日時点）


所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

----------以下、ＧＯＲ持分（共有持分50％）について記載----------

52

明治安田生命大阪御堂筋ビル

----------以下、ＧＯＲ持分（共有持分50％）について記載----------

大阪市中央区伏見町四丁目1番1号

（土地） 2,992.26㎡

（建物）32,997.60㎡ / 延床面積



2001年7月

2017年3月24日

9,200百万円

9,590百万円（2017年2月1日時点）

10,000百万円（2018年9月30日時点）

8,778.77㎡（2018年9月30日時点）

99.9％（2018年9月30日時点）


所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

53


大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号

（土地） 1,692.51㎡

（建物）10,997.50㎡ / 延床面積

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根


2006年11月

2008年1月31日

7,834百万円

7,940百万円（2007年11月1日時点）

7,000百万円（2018年9月30日時点）

7,432.28㎡（2018年9月30日時点）

100.0％（2018年9月30日時点）

普通借家契約

所在地

面積

構造

建築時期

取得日

取得価格




稼働率

契約形態

54

資産運用会社の概要

グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社

金融商品取引業者関東財務局長（金商）第322号

（一社）投資信託協会会員、（一社）日本投資顧問業協会会員

代表者の役職氏名代表取締役社長和田康

本店の所在の場所東京都千代田区麹町四丁目1番地

設立 2002年7月1日

資本の額 4億円

各スポンサー企業グループの役割

スポンサー企業グループ名役割

明治安田生命保険グループ人的資源及び不動産投資・

管理ノウハウの提供

三菱UFJフィナンシャル・グループ人的資源及び金融・

信託業務ノウハウの提供

近鉄グループ人的資源及び不動産投資・

管理ノウハウの提供

組織図

株主総会

取締役会

監査役

投信運用部

投信業務部

企画総務部

調査部

代表取締役社長

コンプライアンス室

ファンド運用

マネジメント部

投信部門

投資情報室

不動産運用

マネジメント部

◼ 本資料は、情報提供を目的としたものであり、グローバル・ワン不動産投資法人（以下「本投資法人」とい

います。）の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありま

せん。本投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問合せください。

◼ 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに付随す

る政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではありませ

ん。また、かかる法律等に基づき作成された開示書類又は資産運用報告において記載を求められるものと同

一ではありません。

◼ 本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報に鑑みてなされた

一定の仮定及び判断に基づくものであり、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しており、かかる

リスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがあります。従って、かかる将来予想

は将来における本投資法人の業績、経営結果、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる

将来予想に関する記述の存在により明示的又は黙示的に示される将来における業績、経営結果、財務内容等

と大きく異なる場合があります。

◼ 本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証

するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承

ください。

事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を禁止します。

ご照会先グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社

投信業務部 TEL 03-3262-1494

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