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LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015
PARIS QCA
Evolution de la demande placée en m²
� -0,7% : l’activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa stabilité et sa solidité au 1er semestre 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-22% par rapport au 1er semestre 2014)
� Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segments des petites surfaces (moins de 1 000 m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+12%, en un trimestre)
� En dépit de 2 transactions de plus de 5 000 m² (exclusivement dans la Cité Financière), l’activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1er semestre 2014 avait été exceptionnel en la matière (5 transactions)
� La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs aux valeurs de commercialisation modérées
� Le QCA concentre 12% de l’activité transactionnelle régionale au 1er semestre 2015.
94 50070 800 62 700
94 600 99 400
100 700
79 500 79 400
101 800 95 800
115 500
75 000 85 100
91 200
85 200
119 80094 400
90 000
2011 2012 2013 2014 2015
321 600
377 600
195 200
395 900
345 100
Ile-de-France Quartier Central des Affaires
40% 41% 42%35%
49%
38%43% 43%
45%
40%
17% 10%15%
14%11%5% 6% 6%
2011 2012 2013 2014 1S2015
25% 20% 25% 23%
41%
34%33%
39% 37%
42%19%
24%
21%20%
8%22% 23%15% 20%
9%
2011 2012 2013 2014 1S2015
Très grandes surfaces(≥ 20 000 m²)
Grandes surfaces(de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces(de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces(≤ 1 000 m²)
Taille des transactions
Demande placée
195 200 m²
(Source : Knight Frank)
(Source : Knight Frank)
T1 T2
T3 T4
2
RESEARCH PARIS QCA 1S 2015
Transactions inférieures ou égales à 1 000 m² (Source : Knight Frank)
Preneur Adresse Date designature
Surface Loyer Etat de l’immeuble
China Construction Bank Europe SA 86 boulevard Haussmann - Paris 8ème Avril 2015 800 m² NC Rénové
Interparfums 1 Rd-Pt des Champs-Elysées - Paris 8ème Avril 2015 755 m² 645 € Rénové
Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9ème Mars 2015 993 m² 460 € Etat d’usage
Ecovadis 43/47 ave. de la Grande Armée - Paris 17ème Mars 2015 930 m² NC Etat d’usage
Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9ème Mars 2015 808 m² 420 € Rénové
Tagerim 76/78 ave. des Champs-Elysées - Paris 8ème Mars 2015 730 m² 550 € Etat d’usage
Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17ème Fév. 2015 861 m² 475 € Neuf
Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8ème Fév. 2015 690 m² 560 € Etat d’usage
Société du secteur de l’assurance 38 avenue de l’Opéra - Paris 2ème Janv. 2015 897 m² NC Rénové
Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9ème Janv. 2015 582 m² NC Rénové
NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16ème Janv. 2015 567 m² 440 € Etat d’usage
Transactions de 1 000 m² à 5 000 m² (Source : Knight Frank)
Preneur Adresse Date designature
Surface Loyer Etat de l’immeuble
Un groupe français 15 avenue d’Iéna - Paris 16ème Juin 2015 2 500 m² NC Rénové
Sungard Financial Systems 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 2 900 m² NC Rénové
Néoxam 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 2 070 m² NC Rénové
Finance Active 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2ème Mai 2015 1 500 m² NC Rénové
Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8ème Mars 2015 3 000 m² NC Rénové
Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8ème Mars 2015 2 100 m² 540 € Neuf
Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1er Mars 2015 2 090 m² 516 € Rénové
Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17ème Fév. 2015 2 090 m² NC Etat d’usage
Klépierre 94 rue de Provence - Paris 9ème Fév. 2015 1 530 m² 500 € Rénové
Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2ème Janv. 2015 3 555 m² 565 € Rénové
Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8ème Janv. 2015 2 180 m² NC Rénové
Transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank)
Preneur AdresseDate designature
Surface LoyerEtat de l’immeuble
Exane # Cloud - Paris 2ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 € Neuf
Cartier 33 rue La Fayette - Paris 9ème Janv. 2015 12 000 m² 680 € Etat d’usage
Exemples de transactions
3
RESEARCH PARIS QCA 1S 2015
Ile-de-France Quartier Central des Affaires
11%
52%
21%
59%
45%24%
12%35%26%
34%
40%
17%10%
25%15%
12%
7% 11% 10%7%
27%
2010 2011 2012 2013 2014
19%25%
7%
22%
37%9%
11%18% 12%
26%
15%
8%
9%
32%32% 46%
31%
26%
18%21% 12% 17% 6%
11%
2010 2011 2012 2013 2014
5%4%
3%
3%
4%3%2%
4%3%
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)(Source : Knight Frank)
� Le QCA continue d’afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%)
� L’attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n’a jamais entraîné d’inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années
� Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en Ile-de-France, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l’approche statistique du parc
� L’offre tend à créer la demande sur le QCA : l’inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d’entraîner une brusque remontée de l’offre. Il n’en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l’être
� Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d’afficher une des plus faibles vacances d’Europe
Evolution du taux de vacance en %
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2011 2012 2013 2014 2015
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
5,3%
7,5%
12,9%
Offre disponible
5,3%Taux de vacance
(Sources : Knight Frank, ORIE)
Industrie TMT Luxe/Mode AutresPublic/Para-public/Organisations professionnelleset internationales
Activités juridiques/Audit/Conseil
Banque/Finance/Assurance
4
RESEARCH PARIS QCA 1S 2015
300 €
400 €
500 €
600 €
700 €
800 €
900 €
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2011 2012 2013 2014 2015
Loyer haut de gamme Loyer moyen
750 €
511 €
� L’offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 mais aussi par la rareté des transactions > 5 000 m² ce semestre. Elle passe ainsi à 19% des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014
� Le QCA a ainsi dépassé la moyenne observée à l’échelle régionale (17%),
� Cette bouffée d’oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n’est que relative : seule la moitié des surfaces prises à bail en Ile-de-France sont neuves ou restructurées au 1er semestre 2015
� La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l’ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s’aggraver au cours des 2 dernières années
� Le manque d’offre est un frein potentiel à l’activité transactionnelle future sur le QCA
Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles
19%
17%
Quartier Central des Affaires
Ile-de-France
� Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 € dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d’Anjou
� Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1er trimestre 2015, par celle d’Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 € pour certains des plateaux concernés)
� La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable au 1er
semestre 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d’autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1er semestre 2015
� Les prémices d’une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d’année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 €)
� La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu’ici réservées à l’Ouest du QCA (Triangle d’Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière
Evolution des loyers en € HT HC/m²/an
Les loyers
OffreGrade A
750 € HT HC/m²/anLoyer haut de gamme
19%
(Source : Knight Frank)
(Source : Knight Frank)
Neuf ou restructuré
Seconde main
5
RESEARCH PARIS QCA 1S 2015
1 000 m²
2 000 m²
3 000 m²
4 000 m²
5 000 m²
6 000 m²
7 000 m²
8 000 m²
9 000 m²
10 000 m²
11 000 m²
12 000 m²
13 000 m²
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €
Loye
r m
oye
n au
1S
201
5511 €
Surface louée
Loyer de prise à bail (€/m²/an HT HC)
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €
494 €572 €
> 5 000 m²
de 1 000 à 5 000 m²
< 1 000 m²
Loyer moyen par tranches de surfaces *
Rapport taille/loyer(Source : Knight Frank)
* Pas assez de références pour afficher un loyer moyen sur les surfaces de plus de 5 000 m²
� La sous-production d’offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 59 000 m², contre 75 000 m² il y a 2 ans
� Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l’immeuble : les précommercialisations restent une exception
� Sur les 63 000 m² attendus en livraison en 2015, seulement 17 000 m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l’offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées
� 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l’activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers
Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA
36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
36 400
10 000
8 400 6 100
16 900
51 100
116 900
20 000 m²
40 000 m²
60 000 m²
80 000 m²
100 000 m²
120 000 m²
140 000 m²
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
59 500
22 100
123 000
63 300
Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : 59 000 m²
Livraisons futures
13%Taux de précommercialisation à fin 2018
(Source : Knight Frank)
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
6
RESEARCH PARIS QCA 1S 2015
Cartographie
Av. Gabriel
Quai des Tuileries
Rue de Rivoli
Rue Saint-Honoré
Avepéra
R. du Petits Champs
Boulevard Hauss
Boulevard Malesh
e Tr
onch
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Rue Saint-Lazare
rue
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Bd des CapucinesR.
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Avenue M
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Avenue de la Grande Armée
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Avenue des Champs-Elysées
Avenue Ca
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s
Trocadéro
Arc deTriomphe
Charles de Gaulle - Etoile
Champs-ElyséesConcorde
Madeleine
Saint-Lazare
Opéra
Bourse
Louvre
Avenue de Friedand
16ème
9ème
2ème
1er
17ème
Paris QCA1S 2015
Paris QCA1S 2014
Paris QCAEvolution
sur 1 an
Ile-de-France1S 2015
Part du QCA en
Ile-de-France
Parc 6 625 481 m² 6 781 473 m² -2,3% 53 227 320 m² 12,5%
Demande placée 195 200 m² 196 491 m² -0,7% 912 600 m² 21,0%
Offre immédiate 348 000 m² 357 000 m² -2,5% 4 002 000 m² 9,0%
Taux de vacance 5,3% 5,3% - 7,5% -
Loyer moyen 511 €/m²/an 502 €/m²/an +1,8% 316 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 750 €/m²/an 750 €/m²/an - 750 €/m²/an -
(Sources : Knight Frank, ORIE)
Synthèse
RESEARCH
© Knight Frank SNC 2015Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers.
Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques.
La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source.
Contacts au sujet des analyses de marché
Cyril RobertEtudes & Recherche+33 (0)1 43 16 55 [email protected]
Nadège PieczynskiAnalyste+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Contacts commerciaux
Philippe PerelloCEO Paris OfficePartner Knight Frank LLP+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Julien BonnefoyCapital Markets FrancePartner Knight Frank LLP+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Aymeric SevestreBureaux+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Laurence KarsentiCommerce+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Guylène BrossartGestion Locative+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
Aron ShadboltKnight Frank Valuation+33 (0)1 43 16 88 [email protected]
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