marché locatif du quartier central des affaires 1er trimestre 2016
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LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA (Quartier Central des Affaires)
1ER TRIMESTRE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Cartographie Source : Knight Frank
70 800 62 700
94 600 102 400 125 700
79 500 79 400
101 800 98 700
75 000 85 100
91 200 107 500
119 800 94 400
90 000
115 400
2012 2013 2014 2015 2016
En
m²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
321 600
377 600
424 000
345 100 +23% : Le Quartier Central des Affaires confirme son rôle
moteur à l’échelle régionale et réalise le meilleur
démarrage observé depuis 2007
Même si la progression du QCA est moins forte que la
moyenne régionale (+47%), sa performance n’en est pas
moins remarquable puisqu’elle se fait sur la base des
résultats de 2015, qui étaient déjà très bons
Le QCA concentre 22% de l’activité transactionnelle
régionale au 1er trimestre 2016, surpassant sa performance
de 2015 (20%) et la part moyenne qui est la sienne sur 10
ans (17%)
Le segment des grands utilisateurs a pris une importance
inédite sur le QCA, avec 25% de l’activité transactionnelle.
Cette performance s’explique en partie par la vente
utilisateur à Chanel des 17.200m² du 39 Cambon. En dépit
de cet épiphénomène, les utilisateurs de petites et
moyennes surfaces restent toutefois prédominants sur le
marché locatif du QCA.
Au cours des prochains mois, le QCA pourrait avoir des
difficultés à maintenir un rythme d’activité transactionnelle
aussi élevé, en raison d’un déficit d’offre : le résultat de
2015 (meilleure performance en 5 ans avec plus de
400.000m²) sera difficile à égaler
Demande placée
125 700 m² Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
20% 25% 23%
29% 24%
33%
39% 37%
38%
31%
24%
21% 20%
21%
24%
23% 15%
20% 12%
21%
2012 2013 2014 2015 1T 2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
Île-de-France
41% 42% 35%
42% 45%
43% 43%
45%
44% 30%
10% 15%
14%
14%
25%
6% 6%
2012 2013 2014 2015 1T 2016
Quartier Central des Affaires
Taille des transactions Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État de l’immeuble
BAP 144-150 avenue des Champs Elysées, 8ème Janv. 2016 906 m² NC État d’usage
Primonial 51 rue François 1er, 8ème Fév. 2016 890 m² 660 € État d’usage
EREN 96-98 avenue d’Iéna, 16ème Mars 2016 874 m² 600 € État d’usage
Confidentiel 108-112 avenue de Wagram, 17ème Fév. 2016 847 m² NC Neuf
Orchestra Premaman 15-17 rue Auber, 9ème Mars 2016 844 m² 535 € État d’usage
Groupe Castel 51 rue François 1er, 8ème Fév. 2016 751 m² 690 € État d’usage
IMG Models 20 rue de la Baume, 8ème Fév. 2016 712 m² NC Neuf
Lantourne et Associés 3 rue Cimarosa, 16ème Janv. 2016 662 m² 480 € État d’usage
Bfinance France 49 avenue d’Iéna, 16ème Mars 2016 621 m² 545 € État d’usage
Confidentiel 52 avenue Hoche, 8ème Janvier 2016 580 m² 650 € État d’usage
Latour Capital Management 104 avenue des Champs Elysées, 8ème Fév. 2016 533 m² 604 € État d’usage
Synchrone Technologies 5 rue Scribe, 9ème Mars 2016 506 m² NC État d’usage
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Exemple de transactions ≤ 1 000 m² Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État de l’immeuble
L’Etat coréen 20-20bis rue La Boétie, 8ème Fév. 2016 3 332 m² VU Neuf
Viel & Cie Vendôme Saint Honoré, 1er Fév. 2016 3 062 m² 800 € Neuf
GE Le Centorial, 2ème Mars 2016 2 619 m² 650 € Seconde main
Banco Santander Central Vendôme Saint Honoré, 1er Fév. 2016 1 793 m² 790 € Neuf
Squire Patton Boggs 7 rue du Général Foy, 8ème Fév. 2016 1 716 m² 580 € État d’usage
Etude Wargny Katz et Associé 9-15 avenue Matignon, 8ème Fév. 2016 1 264 m² 730 € État d’usage
Indeed Washington Plaza, 8ème Fév. 2016 1 050 m² 675 € Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Exemple de transactions de 1 000 à 5 000 m² Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Exemple de transactions > 5 000 m² depuis 2015 Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État de l’immeuble
Chanel 39-41 rue Cambon, 1er Février 2016 17 200 m² VU État d’usage
BPI International Shiseido Carré Saint-Honoré, 8ème Février 2016 7 400 m² 700€ Restructuré
Sopra Steria 4-6 avenue Kléber, 16ème Mars 2016 6 900 m² NC Restructuré
Cartier 33 rue La Fayette, 9ème Janvier 2015 12 000 m² 680€ État d’usage
(assimilable Grade A)
Exane #Cloud, 2ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760€ Neuf
Sisley 3-5 avenue de Friedland, 8ème Septembre 2015 10 000 m² VU Restructuré
Comuto Blablacar #Cloud, 2ème Nov. 2015 9 750 m² 720€ Neuf
BPI Banque Publique
d’Investissement 24-30 rue Drouot, 9ème Août 2015 9 330 m² 660€ Restructuré
25%
7%
22%
37%
13%
3%
4%
12%
26%
15%
8%
29%
32% 46% 31%
26%
24%
21% 12% 17% 6%
8%
5% 4% 11%
5%
4% 4% 3%
15%
2011 2012 2013 2014 2015
Autres
Luxe & mode
TMT
Industrie
Public, para-public, organisations professionnelles et internationales
Activités juridiques, audit & conseil
Banques, finance & assurance
52%
21%
59%
45%
20%
12% 35%
26%
18%
40%
17% 10% 15%
12%
19%
11% 10%
43%
7%
27%
2011 2012 2013 2014 2015
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
4,5
7,1
11,8
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012 2013 2014 2015 2016
En
%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
Le QCA continue d’afficher un très faible taux de
vacance, significativement inférieur à la
moyenne régionale (7,1%), au point de pouvoir
être considéré en situation de sous-offre
Les disponibilités y sont de surcroît en
régression depuis plus d’un an
L’attractivité du QCA auprès des entreprises se
mesure au travers de cette situation : la crise
économique n’y a jamais entraîné d’inflation
significative des surfaces vacantes
La situation actuelle est pourtant porteuse de
menace sur l’activité transactionnelle à venir :
l’offre créé en partie la demande sur un marché
tel que le QCA, comme l’a démontré la bonne
absorption des nombreux programmes
immobiliers livrés en 2015. Inversement,
l’absence d’offre est susceptible de contraindre
des utilisateurs à se détourner de ce marché
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Offre disponible
4,5% Sources : Knight Frank, ORIE
12%
Paris QCA
Neuf ou restructuré Seconde main
14%
Ile-de-France
La rareté de l’offre de Grade A (neuve ou
restructurée) n’est pas pire qu’elle ne l’était
un an plus tôt, puisque la proportion de
Grade A dans l’offre n’a pas bougé : 12%
Le QCA, plus encore que le reste de la
région parisienne, est très clairement en
situation de carence en offre de Grade A.
Rappelons en effet l’appétence des
utilisateurs pour ce type de surfaces, qui
permettent des démarches de rationalisation
des coûts immobiliers et de l’organisation du
travail : en 2015, 100% des surfaces
consommées sur le QCA au travers des
grandes transactions sont de Grade A
Le déficit qualitatif de l’offre est donc un frein
potentiel à l’activité transactionnelle sur le
QCA
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Offre Grade A
12% Source : Knight Frank
760
529
300
400
500
600
700
800
900
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012 2013 2014 2015 2016
En
€/m
²/an
/HT
/HC
Loyer haut de gamme Loyer moyen
Si certaines valeurs plus élevées ont été observées
dès 2015, le loyer haut de gamme considéré
comme représentatif du QCA s’établit à 760€ au
terme du 1er trimestre 2016
C’est la première inflexion à la hausse après une
longue période de stabilisation, inaugurée il y a
près de 3 ans
Pour l’heure, la hausse est limitée et cette sagesse
des prix est une des clefs des très belles
performances obtenues par le QCA sur le marché
locatif depuis 2014
La tendance haussière devrait toutefois prendre de
l’ampleur au cours des prochains mois, avec la
signature de quelques transactions à des niveaux
inédits (autour de 800€)
La transaction Exane sur #Cloud en 2015 marque
un autre glissement significatif: les valeurs haut de
gamme, jusqu’ici réservées à l’Ouest du QCA
(Triangle d’Or), font désormais leur apparition sur la
Cité Financière, à l’Est de l’Opéra
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Loyers
760 € /m²/an HT HC
Loyer haut de gamme Source : Knight Frank
Loyer moyen par tranches de surfaces
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
200 300 400 500 600 700 800 900
Su
rface lo
ué
e (
en
m²)
Loyer de prise à bail (en € HC HT / m² / an)
Lo
yer
mo
yen
au
1T
2016
529€
Rapport taille/loyer Source : Knight Frank
200 300 400 500 600 700 800 900
693€
607 €
508 €
> 5 000 m²
de 1 000 m² à 5 000 m²
< 1 000 m²
36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
5 700 2 100
39 200 27 500
112 900
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
En
m²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
35 300
79 600
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
Consommation moyenne de bureaux neufs
ou restructurés (2010/2015) :
51 000 m²
69 700
La sous-production d’offre neuve ou restructurée
observable depuis 2010 a conduit à une baisse
de la consommation annuelle moyenne de
surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe
désormais à 51 000 m², contre 75 000 m² il y a
3 ans
Le modèle dominant sur le QCA reste la
commercialisation après livraison de l’immeuble :
sur les 70 000 m² livrés en 2015, seulement
7 000 m² (soit 10%) sont encore disponibles
Les précommercialisations, si elles restent des
exceptions, réalisent une progression remarquée
en ce début 2016 : elles comptent désormais pour
16% des volumes attendus d’ici fin 2018 (alors
qu’elles ne représentaient que 6% de ces
surfaces il y a 3 mois)
2016 va amplifier le fléchissement du volume des
surfaces livrées, accentuant les carences
actuelles en offre de Grade A et encourageant les
tensions haussières sur les loyers de ce type de
surfaces
152 100
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Livraisons futures
16% Taux de précommercialisation
à fin 2018 Source : Knight Frank
1er trimestre
2016
1er trimestre
2015
Évolution
annuelle
Île-de-France
1er trimestre 2016
Part du QCA
en Île-de-France
Parc 6 658 081 m² 6 623 181 m² +1% 53 876 120 m² 12%
Demande placée 125 700 m² 102 400 m² +23% 569 000 m² 22%
Offre immédiate 301 000 m² 357 700 m² -16% 3 833 000 m² 8%
Taux de vacance 4,5% 5,4% -90pdb 7,1% -
Loyer moyen 529 €/m²/an 521 €/m²/an +2% 325 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 760 €/m²/an 750 €/m²/an +1,2% 760 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
PARIS QCA
Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE