la production capitaliste des logements à...
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La production capitaliste des logements à Bruxelles
Promotion immobilière et division sociale de l’espace
Alice Romainville
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Le système de la production des logements
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Plan
Le fonctionnement du promoteur
Portrait des promoteurs bruxellois
« Stratégies spatiales » des promoteurs
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A A’M
Produire un logement : le rôle du promoteur
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A A’M
Définition d’un produit vendable
Libération d’un terrain
Rassemblement des capitaux
Production proprement dite
Commercialisation
Produire un logement : le rôle du promoteur
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L’étude de faisabilité : calcul à rebours
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Chiffres d’affaires = prix unitaire du logement * quantité de logements
Le chiffres d’affaires d’une opération
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Le prélèvement du tribut foncier par le propriétaire d’un terrain, en vertu de son titre de propriété, sur lesactivités qui se déroulent sur ce terrainest le mécanisme par lequel les différents usages du sol sont, en permanence, mis en concurrence.
(Théorie de la rente foncière / du tribut foncier)
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Produire toujours plus et toujours plus cher...
mais sous contrainte
contraint
contraint
actualise
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La plusvalue foncière
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La plusvalue foncière
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La plusvalue foncière
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Produire toujours plus et toujours plus cher...
mais sous contrainte
contraint
contraint
actualise / transforme
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Un portrait des promoteurs bruxellois : méthodeOpérations
Promoteurs
Actionnaires
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Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode
Une classification des promoteurs selon...
• la taille• la structure actionnariale
Société « indépendante »
Filiale de groupe de constructionFiliale de groupe d’activités commerciales et financières
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Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode
Une classification des promoteurs selon...
• la taille• la structure actionnariale• le secteur d’activité
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Un portrait des promoteurs bruxellois : méthode
Une classification des promoteurs selon...
• la taille• la structure actionnariale• le secteur d’activité• l’origine géographique
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Du côté des sociétés les moins « productives », 50 % des sociétés produisent seulement 5 % des logements ; de l’autre, 4 % des sociétés produisent à elles seules 50 % des logements.
1. Un grand nombre de sociétés, mais une production très concentrée
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1. Un grand nombre de sociétés, mais une production très concentrée
« Le facteur limitant ? c'est la finance. (...) Je suis tout petit. (...) Je n'ai pas des moyens illimités. (...) Il y a plein d'opportunités que je dois laisser passer (...) Sur une opération comme cet immeuble de 15 appartements (...) avec mon partenaire on doit mettre chacun 1/2 million sur la table et... il faut aller les chercher partout » (entretien, promoteur 1, petite société).
« Je ne serai pas compétitif dans un projet de 30 logements au Châtelain. J'ai 35 collaborateurs, faut qu'ça tourne » (entretien, promoteur 3, très grande société).
« Parfois le groupe nous dit, cette année vous allez réaliser autant d’opérations(...) Nous, le groupe nous demande une certaine rentabilité » (entretien, promoteur 4, filiale d’une très grande société).
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2. Un secteur connecté au reste de l’économieNombre de sociétés
( % du total général)
Nombre d'opérations immobilières
( % du total général)
Nombre de logements
( % du total général)
Taille moyenne des opérations
Sociétés déclarant une activité immobilière uniquement
249
(37%)
273
(31%)
1693
(15%)
6
Sociétés déclarant une autre activité économique
463
(63%)
525
(60%)
8523
(77%)
16
dont : sociétés actives dans le secteur des
services aux entreprises (conseil de gestion, conseil juridique et
comptable, publicité, études de marché,
auxiliaires financiers, autres services n.c.a.)
144
(20%)
183
(21%)
2999
(27%)
16
dont : sociétés actives dans le secteur de la
construction de bâtiments
56
(8%)
91
(10%)
3278
(30%)
36
dont : sociétés actives dans le secteur financier
(intermédiation financière ou assurances)
65
(9%)
131
(15%)
3679
(33%)
28
dont : sociétés actives dans un autre secteur
économique
258
(36%)
317
(36%)
4432
(40%)
14
Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)
717
(100%)
875
(100%)
11 036
(100%)
13
“ Le marché immobilier c'est un pôle sur leplan financier. Ça a toujours été comme ça. Quand vous pouvez faire 12, 13, 14 % sur les marchés boursiers, et que dansl'immobilier vous pouvez faire du 3040 %, c'est normal, ça donne des idées” (entretien, promoteur 5).
“ Parmi mes clients j'avais des gens qui faisaient dans l'immobilier. Moi j'étais leur assureur [i.e. courtier en assurances]. Je connaissais toutes les données du calcul : la valeur d'entrée, le coût de la construction, le prix de vente. J'ai pris les trois pôles, j'ai calculé leur marge et je me suis dit "là il y a moyen de faire quelque chose" »(entretien, promoteur 5).
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3. Promoteurs étrangers à Bruxelles
Nombre de sociétés
( % du total général)
Nombre d'opérations immobilières
( % du total général)
Nombre de logements
( % du total général)
Taille moyenne des opérations
Sociétés 100 % belges 645(90%)
743(85%)
6831(62%)
9
Sociétés étrangères 72(10%)
132(15%)
4205(38%)
32
dont : sociétés luxembourgeoises ou filiales de société luxembourgeoise
18
(3%)
36
(4%)
699
(6%)
19
dont : sociétés néerlandaises ou filiales de société
néerlandaise
13(2%)
24(3%)
589(5%)
25
dont : sociétés françaises ou filiales de société française
12(2%)
31(4%)
1985(18%)
64
dont : sociétés britanniques ou filiales de société
britannique
7(1%)
6(1%)
148(1%)
25
dont : autres nationalités 25(3%)
34(4%)
1374(12%)
40
Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)
717
(100%)
875
(100%)
11 036
(100%)
13
VINCI (FR) : 1987
EIFFAGE (FR) : 1993
IMMO BAM (NL) : 2001
NEXITY (FR) : 2002
BOUYGUES IMMOBILIER (FR) : 2004
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3. Promoteurs étrangers à BruxellesVINCI (FR) : 1987
EIFFAGE (FR) : 1993
IMMO BAM (NL) : 2001
NEXITY (FR) : 2002
BOUYGUES IMMOBILIER (FR) : 2004
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4. Origine régionale des promoteurs belges
Nombre de sociétés
( % du total général)
Nombre d’opérations immobilières
(% du total général)
Nombre de logements
( % du total général)
Taille moyenne des opérations
Sociétés 100 % bruxelloises 443(68%)
524(68%)
4391(52%)
8
Sociétés belges non bruxelloises
206(32%)
247(32%)
4021(48%)
16
dont : flamandes 141(22%)
175(23%)
3484(41%)
20
dont : wallonnes 65(10%)
72(9%)
537(6%)
7
Total (toutes sociétés ayant produit des logements en 2003, 2007, 2008 et 2011)
645
(100%)
771
(100%)
8412
(100%)
11
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Un petit promoteur : RONCLAU BVBA
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Un grand promoteur : ATENOR SA
Le capital d’ATENOR en 2013
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Un grand promoteur : ATENOR SA
MEDIA GARDENS : 285 logements (20092011)
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Un grand promoteur : ATENOR SA
UPSITE : 252 logements (2014)
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Des stratégies spatiales différentes
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Des stratégies spatiales différentes Pousser le chiffre d’affaires vers le haut =
réaliser une grande opération
produire des logements chers
réaliser des plusvalues foncières
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Et après...
Poursuivre le travail de collecte et d’analyse de données sur les acteurs privés de la production de logements ?
La crise du logement : sortir de l’impasse d’une production privée qui ne répond pas aux besoins des Bruxellois ?