1

ПРОЕКТЕ.С.Озерова

в новой редакции, базирующейся на Проекте МСО 2011,с учетом предложений С.А.Смоляка по первой редакции

РОССИЙСКИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЕСТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

(РФСО 2011)

Санкт-Петербург2011

2

ОглавлениеЧасть 1. Общие стандарты................................................................................ 3Введение ............................................................................................................... 3ФСО 1.1. Общие понятия и принципы оценки ................................................... 6ФСО 1.2. Кодекс компетентности и этики оценщиков .................................... 17ФСО 1.3. Объекты оценки и базы стоимости .................................................. 44ФСО 1.4. Методология оценки .......................................................................... 66ФСО 1.5. Документальное сопровождение оценки .......................................... 89Часть 2. Стандарты оценки недвижимой собственности ......................... 101ФСО 2.1. Оценка недвижимой собственности ............................................... 101ФСО 2.2. Оценка объектов биоресурсной собственности ............................. 133ФСО 2.3. Оценка объектов собственности в добывающих отраслях ............ 155ФСО 2.4. Оценка объектов исторической собственности ............................. 172ФСО 2.5. Оценка инвестиционной собственности при незавершенном

строительстве .................................................................................... 182Часть 3. Стандарты оценки движимой собственности ............................ 190ФСО 3.1. Оценка установок, машин и оборудования .................................... 190ФСО 3.2. Оценка движимого (личного) имущества....................................... 203ФСО 3.3. Оценка транспортных средств (в разработке) ......................................Часть 4. Стандарты оценки нематериальной собственности ................. 210ФСО 4.1. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных

активов .............................................................................................. 210ФСО 4.2. Оценка интересов и прав аренды .................................................... 228ФСО 4.3. Оценка финансовых инструментов ................................................. 242ФСО 4.4. Оценка финансовых активов и обязательств (в разработке)... ............Часть 5. Стандарты оценки бизнеса и ценных бумаг ............................... 253ФСО 5.1. Оценка бизнеса и интересов в бизнесе ........................................... 253ФСО 5.2. Оценка собственности, связанной с торговлей .............................. 276ФСО 5.3. Оценка акций и долей в уставном капитале (в разработке) ................Часть 6. Методические руководства по оценке (МРО) ............................ 282МРО 1. Кадастровая оценка недвижимой собственности ............................. 282МРО 2. Управление рисками в оценке (в разработке) .........................................МРО 3. Экспертиза отчета об оценке .............................................................. 294Приложение 1. Использованные публикации и материалы ................... 300Приложение 2. Проект МСО 2011 (перевод с английского) .................... 301

3

Часть 1. Общие стандарты

ВведениеПроект Российских Федеральных стандартов оценки (далее РФСО)

подготовлен путем редактирования и дополнения текста Международныхстандартов оценки, принятых МКСО в 2007 г. (далее МСО), проекта МСО2011, опубликованного МССО для обсуждения 02.06.2010 и переведенногона русский язык (Приложение 2), а также ФСО №№ 1,2,3, утвержденных в2007г. – с включением в структуру РФСО положений некоторых проектовдокументов и предложений экспертов, принимавших ранее участие вподготовке и обсуждении проектов нормативных документов по оценке(ссылки – в Приложении 1).

Структура свода стандартов РФСО близка к структуре МСО 2011, ноимеет и свои особенности. Первая часть РФСО (Общие стандарты) включаетФедеральные стандарты оценки (далее ФСО): ФСО 1.1 Общие понятия ипринципы оценки (на базе МСО 101 из Проекта МСО 2011), ФСО 1.2 Кодекскомпетентности и этики, а также три стандарта (ФСО 1.3-1.5),переработанные из ФСО №№ 1-3 и МСО 102-105 из Проекта МСО 2011.

Четыре следующие части РФСО содержат Федеральные стандартыоценки четырех типов объектов гражданских прав: недвижимойсобственности, движимой собственности, нематериальной собственности ибизнеса. При этом стандарты, представленные в частях 2-5, базируются натекстах Проекта МСО 2011 и свода стандартов МСО 2007 – с изменениями идополнениями, учитывающими особенности развития теории и практикиоценки в РФ.

Часть 6 РФСО включает в себя методические руководства по оценке иэкспертизе отчетов.

В Приложении 2 представлен перевод с английского языка ПроектаМеждународных стандартов оценки (МСО 2011), часть стандартов которого(стандарты-применения МСО 201.01 - МСО 202.01) рассматриваются каксоставная часть РФСО, представляющая требования к оценке объектовгражданского оборота для целей финансового учета и отчетности.

Отметим, что в РФСО – в отличие от проекта МСО 2011 – неисключается документ, касающийся этики оценщиков: взамен Кодексаповедения из МСО 2007 в РФСО представлен Кодекс компетентности иэтики (такой Кодекс должен быть представлен в национальных стандартах),при этом внесение в название ФСО 1.2 понятия компетентностипредполагает возможность отражения в соответствующем разделе стандартатребований к образованию оценщиков.

Оставлен и полезный для Российской практики оценки Стандарт,посвященный оценке движимого (личного) имущества (ФСО 3.2). В сводеРФСО – в отличие от проекта МСО 2011 – материалы МСО 104 и МСО 105объединяются в один стандарт ФСО 1.5 Документальное сопровождение

4

оценки (стандарт МСО 104 предполагает включение перечисленных в немтребований в отдельный документ, однако имеет смысл представить этитребования в задании на оценку, утверждаемом заказчиком по согласованиюс оценщиком).

РФСО отличается от МСО 2011 предложением разработки Стандартовоценки транспортных средств, финансовых активов и обязательств.

Как следует из перечня разделов РФСО, в отличие от предложений МСО2011, в РФСО кроме Стандартов оставлены – в статусе Методическихруководств – документы, касающиеся отдельных вопросов методологииоценки и экспертизы ее результатов. В частности, в этой группе документовпредставлено Методическое руководство по кадастровой оценке недвижимойсобственности (уместное для свода национальных стандартов), а такжепредложенное в МСО 2007 руководство по экспертизе отчетов. В эту частьРФСО планируется включить дополнительно разрабатываемое руководствопо управлению рисками при оценке.

В тексте проекта РФСО 2011 уточняются некоторые положенияпереведенных на русский язык текстов МСО 2007 и Проекта МСО 2011,исключаются излишне многословные комментарии и многочисленныедублирования определений понятий в разных разделах, в Стандарты оценкии в Методические руководства по оценке включаются дополнения,обоснованные достижениями теории и практики оценки в РФ. Отметим здесьнаиболее важные нововведения, оставляя возможность представленияпояснений по принципиально важным деталям в комментариях по ходуизложения текста РФСО.

В РФСО приведены уточненные определения понятий «оценка» и«оценочная деятельность». Исправлены ошибки переводчиков текста МСОна русский язык: по тексту перевода документа пакет имущественных правименуется имуществом, в тексте перевода недвижимостью называетсясовокупность материальных субстанций (земля, улучшения и пр.), в то времякак недвижимым имуществом именуется совокупность прав и интересов внедвижимости, что противоречит формулировкам статей ГражданскогоКодекса РФ (далее ГК) и Толкового словаря русского языка.

В РФСО предлагается новая система понятий для всех типов объектовгражданского оборота, рассматриваемых в качестве объектов оценки,согласованная с формулировками, введенными в ГК. Здесь «разведены» попризнанным оценщиками группам объектов оценки три разные группыобъектов, отнесенные в ГК к недвижимости (земля с улучшениями,транспортные средства с государственной регистрацией, предприятия). Этазадача решается предложением именовать объекты оценки, включающие всебя материальную, юридическую, экономическую и социальную сущности,объектами недвижимой, движимой, нематериальной собственности, атакже объектами бизнеса (как совокупности всех или части указанных трехтипов собственности).

5

В РФСО предложены изменения принятых ранее документов,вследствие чего структура собственно стандартов оценки ФСО 1.3-1.5отличается от структуры ФСО №№1-3 и МСО 102-105.

в ФСО 1.3 Объекты оценки и базы стоимости представленынормативные требования к описанию объектов и предмета оценочнойдеятельности, включая перечень и определения понятий всего наборастоимостей;

в ФСО 1.4 Методология оценки описаны принципы, подходы ипроцедуры оценки, т. е. нормативы собственно оценочной деятельности;

в ФСО 1.5 Документальное сопровождение оценки регламентируетсясоставления задания на оценку и оформление результатов оценочнойдеятельности.

Здесь, в отличие от МСО 2007 и 2011, предусмотрено нормированиепринципов, подходов и процедур оценки в отдельном стандарте (в МСО 2007принципы и подходы к оценке кратко представлены в ОППО, в МСО 2011 вотдельный стандарт вынесено только краткое представление подходов коценке). При этом обосновывается неприемлемость предложения МССО овключении интеллектуальной собственности и нематериальных активов вгруппу объектов бизнеса, не используется и предложение МССО овыделении финансовых интересов в отдельную группу объектов оценки.

В РФСО применяется группировка видов стоимости, предложенная вПроекте МСО 2011, но с дополнением полезных в отечественной практикеоценки типов стоимости, отнесенных в МСО к компетенции отдельныхгосударств и представленных в ФСО 1.3 группой «Вспомогательныестоимости». При этом более обстоятельно – в сравнении с МСО и сутвержденными ФСО – изложено определение понятия рыночной стоимости.

Представляется полезным введение в оценочную практику понятиясправедливой стоимости, но с расширенным толкованием в сравнении сМСФО: эта стоимость становится ключевой в отсутствие сделок собъектами-аналогами объекта оценки, когда нет смысла говорить о рынкеданного типа объектов и вместо рыночной стоимости объекта оценкиследует определять справедливую стоимость.

В РФСО устанавливается обязательность анализа рисков, оговариваетсятребование согласования между собою результатов оценки, полученныхразными подходами и методами, с учетом неточностей, неизбежнодопускаемых при использовании этих методов, приводится требованиепредставления итогового результата с указанием доверительного интервала(интервала доверия или интервала неопределенности).

Предлагаемый проект РФСО 2011 будет дорабатываться в процессеосвоения проекта и утвержденного варианта МСО 2011, но уже в даннойредакции может послужить основой для коллективного творчества порешению проблемы совершенствования нормативного обеспеченияоценочной деятельности в Российской Федерации.

6

ФСО 1.1. Общие понятия и принципы оценки (ОППО)(на основе МСО 101 из МСО 2011 [2],[3] и работы [7])

Содержание Страница1.0. Общие положения ...................................................................................... 62.0. Цена, затраты, стоимость ........................................................................... 63.0. Об определении понятий «оценка» и «объект оценки» ........................... 94.0. Рынок ........................................................................................................ 105.0. Активность рынка ..................................................................................... 126.0. Участники рынка ............................................................................................. 137.0. Специфические факторы юридического лица ............................................. 138.0. Совмещение активов ...................................................................................... 149.0. Основы методологии оценки ................................................................... 149.1. Требования к оценщикам ......................................................................... 169.2. Дата введения в силу ................................................................................ 16

1.0. Общие положения1.1. Как указано в МСО 2007, опыт профессиональных оценщиков

объектов гражданского оборота и профессиональный диалог между разнымистранами в рамках Международного совета по стандартам оценки (МССО)продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существуетобщее согласие в отношении фундаментальных основ теории и практикиоценки как самостоятельной дисциплины. На этих основах построены всестандарты оценки и стандарты-применения, но, чтобы не повторятьформулировки базовых положений в тексте каждого из указанныхдокументов, они сосредоточены в одном стандарте ФСО 1.1, обеспечиваяпонимание оценки как профессии и облегчая применение стандартов.

2.0. Цена, затраты, стоимость2.1. Цена – это термин, использованный для определения денежной

суммы, которую запрашивают, предлагают или уплачивают за товар илиуслугу. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересовконкретного покупателя или продавца, цена, заплаченная за товары илиуслуги, может отличаться от стоимости, которая могла бы быть отнесена куказанным товарам или услугам иными субъектами рыночных отношений.Тем не менее, цена обычно является индикатором стоимости,устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/илипродавцом при конкретных обстоятельствах.

2.2. Затраты – это денежная сумма, требуемая для создания илипроизводства товара (услуги). Когда процесс создания этого товара или услугизавершается, затраты на это создание становятся фактом. Цена связана сзатратами, потому что денежная сумма, уплаченная покупателем за товар илиуслугу, становится для него затратами на их приобретение.

7

2.3. Общие затраты, относимые на объект собственности, включают всебя все прямые и косвенные затраты на его создание. Если послеприобретения покупатель осуществил дополнительные капитальные затраты,допускаемые правилами бухгалтерского учета и отчетности, то прибухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам наприобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затратони могут найти или не найти свое отражение в рыночной стоимости этогоимущества.

2.4. Расчет затрат для объекта собственности может основываться нарасчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения.

2.4.1. Затраты воспроизводства – это затраты создания точной копииоцениваемого объекта с использованием тех же (идентичных) материаловили, в случае недоступности идентичных материалов, с использованиемсхожих материалов.

2.4.2. Расчетная величина затрат замещения рассматриваетсовременный эквивалент оцениваемого объекта с примерно равной (поэкспертной оценке) полезностью, созданный с применением конструктивныхрешений, технологий и материалов, которые используются на рынке внастоящее время.

2.5. Стоимость представляет собой предполагаемую цену, которая, помнению оценщика, могла бы быть уплачена в гипотетической сделке стоварами или услугами в конкретный момент времени, именуемый датойоценки, или мерой экономической выгоды обладания на дату оценкиуказанными товарами или услугами их собственником или бенефициарием –все в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. При этомгипотеза, на основе которой проводится оценка, задается принятой базойоценки.

2.6. Из 2.5. следует, что при определении понятия стоимости объектагражданских прав следует различать стоимость в пользовании и стоимость вобмене.

2.6.1. Под стоимостью в пользовании понимается денежная сумма,которая считается соответствующей уровню полезности объектагражданских прав для его собственника или конкретного пользователя – безвыставления этого объекта на открытый рынок. Этот вид стоимостиосновывается на вкладе, вносимом объектом гражданских прав в стоимостьтого предприятия, частью которого он является, безотносительно к наиболееэффективному использованию этого объекта или к величине денежнойсуммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Определениестоимости в пользовании может осуществляться при оценке активовпредприятий, при принятии решения о целесообразности заменыоборудования в составе действующего предприятия или при реорганизациипредприятий.

2.6.2. Стоимость в обмене – это расчетная (гипотетическая,предполагаемая) денежная сумма, которую потенциальные покупатель ипродавец могут считать достаточной для обмена на оцениваемый объект

8

гражданского оборота в моделируемой оценщиком коммерческой сделке, вконкретный момент времени, но без необходимости учета условия обобязательной продаже оцениваемого объекта по цене, равной определяемойстоимости, для установления величины этой стоимости. Экономическоепонятие стоимости в обмене отражает взгляд рынка на выгоды, получаемыетем, кто является собственником оцениваемого товара или пользуетсяоцениваемыми услугами на дату оценки.

2.6.3. Из разнообразных видов стоимости в обмене и в пользовании дляцелей оценки важно выделить две группы стоимостей:

- экономические (рыночно-ориентированные) виды стоимости,определяемые только экономическими интересами и закономерностями,отражающие взгляды рынка на выгоды, получаемые тем, кто является илиможет стать собственником объекта на дату оценки;

- нормативные (социально-ориентированные) виды стоимости,рассчитываемые для рыночных условий, но по правилам, устанавливаемымгосударственными, муниципальными, ведомственными органамиуправления, обремененные интересами этих органов – с учетомпользы/выгод/ущерба, получаемых обществом в целом (например, дляопределения величины экологических ущербов или потерь, возникающихпри закрытии градообразующих предприятий).

2.7. Экономическая стоимость в обмене создается и поддерживается засчет взаимодействия факторов, которые связаны с любым товаром. Этимифакторами являются: полезность, ограниченность предложения,(дефицитность), наличие платежеспособного спроса (желательностьприобретения и покупательная способность, т.е. наличие средств напокупку). Для объектов, подлежащих государственной регистрации,дополнительным фактором существования экономической стоимостивыступает возможность передачи прав на объект от продавца покупателю.

2.8. Упомянутая в п. 2.5 база оценки определяется как заявление офундаментальных принципах измерения в рамках установления стоимостиобъекта оценки на определенную дату. Она определяет характергипотетической сделки, если объект выставляется на рынке, а такжепредполагаемую мотивацию и поведение сторон при сделке или приопределении характера и меры экономической выгоды обладания объектом.База оценки не является описанием метода или подхода, использованногопри получении величины стоимости, она не описывает статус оцениваемоготовара (связанного или не связанного со сделкой и с другими активами,функционирующего или резервного…). База оценки должна сопровождатьсядополнительными допущениями, чтобы давать адекватное определениепринятой оценочной гипотезы. Разные допущения могут привести к разнымстоимостям для одного и того же объекта оценки, поэтому важно, чтобы онибыли ясно поняты и выражены.

2.9. Стоимость в самом широком смысле определяется как связь междучем-либо, находящимся в собственности, и лицом или лицами, которыежелают иметь это в собственности. Чтобы провести различие между

9

широкими субъективными связями, которые могут возникать среди людей,оценщики должны выделить в качестве базы любой оценки конкретный типстоимости. Наиболее общим типом стоимости является рыночная стоимость,однако существуют также и базы оценки, отличные от рыночной стоимости(см. ФСО 1.3).

2.10. Когда целью оценки является установление рыночной стоимостиили стоимости, отличной от рыночной, оценщик должен применятьподходящее определение стоимости и применять определения, процедуры иметоды, регламентируемые ФСО 1.3−1.5, а также соответствующим дляданного случая стандартом оценки конкретного типа собственности.Обязанность оценщика состоит в том, чтобы избежать недоразумений иневерного применения оценочного расчета в ситуациях, когда целью оценкиявляется установление стоимости, отличной от рыночной. Удовлетворениеэтой обязанности обычно гарантируется в отчете об оценкесоответствующим раскрытием данных, идентификацией и определениемтерминов и заявленными ограничениями на применимость оценки.

2.11. В ФСО 1.3 предусмотрена системность в определении наборапонятий стоимости с использованием понятия рыночной стоимости вкачестве базового: важнейшие положения, отличающие рыночную стоимостьот других стоимостей, представляются не в комментариях к этомуопределению, а в самом определении понятия рыночной стоимости. Понятиерыночной стоимости раскрывается однозначно и исчерпывающе полно, такчто любой другой вид экономической стоимости рассматривается какчастный случай рыночной стоимости: в указанных «частных случаях»отсутствуют или изменены какие-либо признаки из полного наборахарактерных признаков рыночной стоимости.

2.12. Рыночная стоимость объекта собственности отражает егополезность, признанную рынком, а не только его физическое, юридическое,экономическое или социальное состояние. Полезность активов для даннойорганизации или для отдельного индивидуума может отличаться от ихполезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли. Финансоваяотчетность требует использования методов, основанных на рыночнойстоимости, − с проведением четкого различия между ними и методами,связанными с базами стоимости, отличными от рыночной стоимости.

3.0.Об определении понятий «оценка» и «объект оценки»3.1. Оценкой называется процесс определения стоимости объекта

гражданского оборота и гражданских отношений, потенциально способногоприносить или реально приносящего пользу, выгоды или убытки, вотношении которого законодательством Российской Федерации установленавозможность получения указанных пользы и выгоды или возмещенияубытков и который в таком процессе именуется объектом оценки. При этомимеется в виду, что собственно оценка объекта гражданского оборота игражданских отношений составляет основу оценочной деятельности,которая, как следует из ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее ФЗ ОД),

10

означает «профессиональную деятельность субъектов оценочнойдеятельности, направленную на установление в отношении объектов оценкирыночной или иной стоимости», а также (в соответствие с ФСО 1.1)выполнение работ, обеспечивающих контроль качества и эффективноеиспользование результатов оценки.

3.2. Применительно к российской практике оценки можно говорить обобъекте оценочной деятельности (деятельность направлена на объектгражданских прав) и о предмете этой деятельности (в результатедеятельности определяется стоимость объекта гражданских прав). Изсказанного следует некорректность использования словосочетания «оценкастоимости», поскольку термин «valuation» трактуется либо как процессопределения стоимости, либо как стоимость − результат оценки1.

4.0. Рынок4.1. Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги

переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынкаподразумевает возможность торговли товарами и/или услугами междупродавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность.При этом имеется в виду, что каждая из сторон действует в соответствии ссоотношением спроса и предложения, с учетом других факторовценообразования, принимая решения в соответствии со своимивозможностями, познаниями и представлениями о сравнительной полезностиданных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальныхпотребностей и желаний.

4.2. Чтобы определить стоимости, основанные на предполагаемой цене,которая была бы заплачена за актив, весьма важно представить себе рыночноепространство, на котором указанный актив мог бы обращаться. Это являетсяпричиной того, что цена, которая может быть получена, будет зависеть отчисла покупателей и продавцов на специфическом рынке на фактическуюдату. Чтобы добиться результата, основанного на определенной цене, упокупателей и продавцов должен быть доступ к указанному рынку. Рынкиразличаются:

- типами товаров или услуг, которые обращаются на рынке (на рынкенедвижимости, например, обращаются права собственности или права арендына земельные участки − свободные или с улучшениями);

- масштабом или ограничениями распределения товаров или услуг,например, у изготовителя товаров может отсутствовать инфраструктурараспределения или маркетинга, обеспечивающая эффективную продажу, аконечным пользователям, возможно, не требуются товары в том объеме, вкотором они произведены изготовителем;

- географией, например, рынок для подобных товаров или услуг можетбыть местным, региональным, национальным или международным.

1 Проект МСО 2011, МСО 101, параграф 4: «Слово «valuation» может быть использованоприменительно к установленной стоимости (заключению по оценке) или применительно кпроцедуре установления стоимости (акту оценивания)».

11

В документах и в практической деятельности следует использоватьсловосочетания «определение (установление) стоимости...объекта...» или«оценка ….объекта…».

4.3. Хотя в любой момент времени рынок может быть самодостаточными быть лишь немного под влиянием деятельности на других рынках, в течениедлительного промежутка времени рынки будут влиять друг на друга.Например, на любую дату цена актива в одном государстве может быть выше,чем она могла бы быть для идентичного актива в другом государстве. Еслипроигнорированы какие-нибудь возможные негативные последствия торговыхограничений или налоговой политики, инициированные правительством,поставщики в течение долгого времени увеличили бы поставку товара вгосударство, где можно было бы получить более высокую цену, и уменьшилибы поставку товара в государство, где цена была бы ниже, обеспечивая, такимобразом, тенденцию сближения цен.

4.4. По различным причинам рынки редко функционируют совершенно,с постоянным равновесием между спросом и предложением, а также спостоянным уровнем активности. Общие недостатки рынка включаютнарушения поставки, внезапные увеличения или уменьшения спроса, а такжеасимметрию знаний (информированности) между участниками рынка.Поскольку участники рынка реагируют на эти причины, в установленный срокрынок, скорее всего, будет приспосабливаться к любому изменению, котороевызвало нарушение равновесия. Оценка, которая имеет своей цельюустановление цены на рынке, должна отразить условия на соответствующемрынке на дату оценки (дату, к которой относится определяемая стоимость), ноне приспособленную или приглаженную цену, основанную на воображаемомвосстановлении равновесия.

4.5. Особое место в классификации рынков занимают рынкинедвижимости, которые отличаются типом собственности,местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичнымихарактеристиками арендаторов, отношением и мотивацией типичныхинвесторов. Рынки недвижимости подвержены влиянию широкого кругафакторов социального, экономического, государственного и экологическогохарактера. В сравнении с рынками товаров или ценных бумаг рынокнедвижимости характеризуется относительно неэластичным предложением,невысокой ликвидностью и фиксированным местоположением. Инвестиции внедвижимость связаны с крупными суммами денег и для них нелегкополучить подходящее финансирование.

4.6. На рынках объектов гражданского оборота предложениепредставляет собой количество имущества, имеющееся для продажи илисдачи в аренду по различным ценам на данном рынке в данный период.Спрос составляется из числа возможных покупателей или арендаторов,ищущих определенные типы имущественных интересов по различным ценамна данном рынке в данный период времени в предположении, что другиефакторы, такие как количество населения, доход, будущие цены ипредпочтения, потребителей остаются постоянными.

12

4.7. Полезность, для удовлетворения которой производятся товар илиуслуга, и дефицитность или ограниченность наличного объема товара илиуслуги обычно считаются факторами, связанными с предложением.Предпочтения потребителей и их покупательная способность, которыеотражают желание получить товар или услугу и определяют доступность ихпо средствам, обычно считаются факторами, связанными со спросом.

4.8. Колебания цен во времени являются результатом общих испецифических экономических и социальных воздействий. Общиевоздействия могут вызывать изменения общего уровня цен и относительнойпокупательной способности денег. Специфические воздействия (например,технологические изменения), обладающие своими собственнымидвижущими силами, могут приводить к сдвигам в спросе и предложении и кзначительным изменениям цен.

4.9. Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятиеи коллективные действия участников рынка, и является основой для оценкибольшинства ресурсов в экономике рыночного типа. Профессиональнополученное значение рыночной стоимости является объективной оценкойустановленных прав собственности на определенный объект собственностина конкретную дату. В этом определении подразумевается понятие «рынка вцелом», обобщающее деятельность и мотивацию множества участников, ане заранее представленный взгляд или инвестиционные интересыконкретного физического лица. Рыночная стоимость − это величина,подкрепленная данными рынка и полученная в соответствии с настоящимистандартами.

4.10. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельностирынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом ипредложением приводит к ценам, не соответствующим понятию рыночнойстоимости, оценщик может столкнуться с трудностями. По мере того, каквозможность и степень применимости рыночных данных снижаются, заданиепо оценке может потребовать большей компетентности, опытности и болеевысокого уровня осмотрительности, бдительности и суждений оценщика.

5.0. Активность рынка5.1. Степень активности на любом рынке будет колебаться. Хотя

возможно идентифицировать нормальный уровень деятельности задлительный период, на большинстве рынков будут периоды, когда активностьбудет значительно выше или ниже, чем эта норма. Уровни активности могутбыть выражены только в относительных сроках, например, рынок являетсяболее или менее активным, чем это было на предыдущую дату. Нет никакойясно определенной линии между рынком, который является активным, ирынком не активным.

5.2. Когда спрос превышает предложение, цены, как можно было быожидать, вырастут, что способствовало бы привлечению на рынок большегочисла продавцов и активизации рынка. Обратное имеет место, когда спроснизок и цены падают. Однако, различные уровни активности − это скорее

13

реакция на изменения цены, а не причина этих изменений. Сделки могутпроисходить и действительно происходят на рынках, которые являются внастоящее время менее активными, чем нормальные рынки, и также важно,что потенциальные покупатели будут иметь в виду цену, при которой они былибы готовы выйти на рынок.

5.3. Иногда утверждается, что ценовая информация от неактивногорынка не может хорошим свидетелем стоимости, потому что единственныепродавцы были бы «вынужденными продавцами». Это – существенноеупрощение. В период падающих цен, вероятно, можно будет видеть какуменьшение уровня активности, так и увеличение частоты продаж, которыеможно назвать принудительными. Однако, на падающих рынках естьпродавцы, которые не действуют под принуждением и отклонениесвидетельств о ценах, реализованных такими продавцами, равносильноигнорированию реалий рынка.

6.0. Участники рынка6.1. Ссылки в МСО на участников рынка относятся к совокупности

людей, компаний или других юридических лиц, которые вовлечены вфактические сделки, или кто собирается вступать в сделки. Готовностьторговать и любые признаки, приписанные участникам рынка, являютсятипичными для таковых из большинства покупателей и продавцов, иливозможных покупателей и продавцов, действующих на рынке в день оценки, ане к любому специфическому человеку или юридическому лицу.

6.2. При выполнении оценки, базирующейся на рыночных данных,фактические обстоятельства текущего владельца не значимы, потому чтозаинтересованный продавец − гипотетическое физическое или юридическоелицо с признаками типичного участника рынка. Концептуальная основарыночной стоимости исключает любой элемент специальной стоимости илилюбой элемент стоимости, который не был бы доступен для общностиучастников рынка.

7.0. Специфические факторы юридического лица7.1. Параметры, которые являются характерными для юридического лица

и недоступны для участников рынка, обычно исключаются из данных,используемых в оценке на основе рынка. К таким параметрам, например,относятся:

- существование или создание портфеля активов, подобных объектуоценки, являющееся причиной проявления приращения стоимости;

- синергетические эффекты, возникающие между оцениваемым активоми другими активами, принадлежат юридическому лицу;

- законные права или ограничения;- налоговые льготы или налоговые обременения;- исключительная принадлежность способности эксплуатировать актив

именно юридическому лицу.7.2. Актив, принадлежащий юридическому лицу, не может быть продан

14

как автономная единица и никакие его синергетические связи с группойсвязанных активов не могут перейти к участникам рынка без продажи всейгруппы. Являются ли такие факторы специфическими для юридического лицаили они могли бы быть доступными для других участников рынка,определяется на индивидуальной основе.

7.3. Если базой стоимости не является рыночная стоимость, тоспецифические факторы юридического лица могут быть приняты во внимание.Если цель оценки состоит в том, чтобы определить стоимость дляопределенного владельца (стоимость в пользовании), то специфическиефакторы юридического лица непременно учитываются при оценке актива.Ситуации, в которых требуется определить стоимость для специфическогособственника, включают следующие примеры:

- тестирование активов или групп активов на устаревание в соответствиис МСФО, со ссылкой на их стоимость в пользовании;

- поддержка инвестиционных решений;- рассмотрение работы актива.

8.0. Совмещение активов8.1. Стоимость отдельного актива часто зависит от его ассоциации с

другими связанными активами. Примеры:- совмещение активов и пассивов в портфеле финансовых инструментов;- портфель свойств, которые дополняют друг друга, предоставляя

возможному покупателю критическую массу или присутствие встратегических позициях;

- группа машин в поточной линии, или программное обеспечение,требуемое для управления машиной или машинами;

- рецепты и патенты, которые поддерживают торговую марку (брэнд).8.2. Там, где требуется оценка активов, которые находятся в соединении

с другими дополнительными или связанными активами, важно четкоопределить, является ли объект оценки группой (портфелем), или оцениваютсяиндивидуальные активы. Если верно последнее, то важно установить, долженли каждый актив быть оценен как часть целой группы (портфеля), или:

- как отдельный объект, но в предположении, что другие активыдоступны, или

- как индивидуальный объект, но в предположении, что другие активынедоступны.

9.0. Основы методологии оценки.9.1. Данные стандарты устанавливают принципы выполнения оценки.

Применение этих принципов к определенным ситуациям потребуетприменения суждения. Это суждение должно быть применено должнымобразом, и не должно использоваться для того, чтобы преувеличить илипреуменьшить результат оценки. Надлежащее осуществление суждениядолжно всегда соответствовать целям, установленным стандартамиприменительно к оценке.

15

9.2. Оценка объекта гражданских прав осуществляется на основаниисовокупности экономических принципов, позволяющих определить степеньвоздействия различных факторов на ценность этого объекта. Указанныепринципы объединены в группы, различающиеся источниками иособенностями зависимости стоимости объекта оценки от характеристик ивзаимосвязей компонентов в составе этого объекта, от взаимосвязей объектас рыночной средой, от особенностей интересов пользователей этого объекта.В РФСО все принципы оценки рассматриваются подробно в стандарте ФСО1.4 Методология оценки. Аспекты учета и специфические особенностиалгоритмов использования принципов оценки рассматриваются в Стандартахоценки различных видов собственности и бизнеса.

9.3. Для определения стоимости, обусловленной соответствующейбазой оценки, оценщику требуется применить один или несколько подходовк оценке. Термин подход к оценке означает общепринятую аналитическуюметодологию. При оценках, основанных на данных рынка, обычноиспользуют один или большее число подходов к оценке, применяяэкономический принцип замещения, в котором используются рыночныеданные. Этот принцип утверждает, что расчетливое лицо не будет платить затовар или услугу больше, чем затраты на приобретение или создание стольже удовлетворительного заменителя этого товара или услуги − приотсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств.Наименьшие затраты по наилучшему альтернативному варианту, будь тозаменитель или оригинал, так или иначе свидетельствуют о рыночнойстоимости.

9.4. Подходы к оценке на основе рынка включают:- подход сравнения продаж, при котором рассматриваются продажи

аналогичных (или заменяющих) объектов собственности и соответствующиеданные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредствомпроцесса, предусматривающего сравнение объекта оценки с аналогичными(или заменяющими) объектами, проданными на рынке (могут такжеизучаться и данные о предложении подобных объектов);

- доходный подход, в рамках которого рассматриваются данные одоходах и расходах, относящиеся к оцениваемому объекту собственности, ирассчитывается стоимость посредством процесса капитализации, т.е.пересчета (преобразования) будущих доходов в стоимость на дату оценки;

- затратный подход, в рамках которого рассматривают возможностьтого, что в качестве альтернативы покупке данной собственности, можносоздать или приобрести современный эквивалентный актив, которыйобеспечит равную полезность.

9.5. Каждый подход к оценке включает альтернативные методы егореализации. Для определения того, какой метод или методы должныприменяться, требуется свести воедино знания, опыт и подготовку оценщика,Российские стандарты, требования рынка и имеющиеся в наличии данные.Довод в пользу применения альтернативных подходов и методов состоит втом, чтобы обеспечить оценщику совокупность аналитических процедур,

16

результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованыдля получения окончательной величины рассматриваемого типа стоимости.

9.6. Подходы и методы оценки, подробно рассматриваемые в ФСО 1.4,являются общими для всех типов объектов собственности, включаянедвижимую, движимую и нематериальную собственности, а также бизнес.Тем не менее, оценка различных типов собственности связана с различнымиисточниками данных, которые надлежащим образом отражаютсоответствующий рынок, применительно к которому должна оцениватьсясобственность (услуги, бизнес).

9.7. Результат оценки любого объекта гражданского оборота долженоформляться в виде отчета. Отчет об оценке должен содержать ясноеуказание целей и предполагаемого использования результатов оценки.Помимо других требований в отношении отчетов в случае, когда речь идет офинансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретноопределен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или инойоцениваемый объект. По поводу каждого из классов активов должны бытьданы точные пояснения.

9.8. Определение стоимости собственности и активов, составлениеотчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действиепредставленных здесь стандартов оценки, соответствующих методическихруководств и стандартов применения оценки. Стиль отчета об оценке долженбыть приспособлен к сущности задания на оценку и потребностям клиента, ипри этом отвечать определенным требованиям в отношении структуры исодержания. Указные требования представлены в ФСО 1.5 Документальноесопровождение оценки.

10.0. Требования к оценщикам.10.1. Задачи определения различных видов стоимости объектов

гражданского оборота смогут решать только профессиональные оценщикисобственности, активов и бизнеса − специалисты, занимающиесяэкономической деятельностью, связанной с подготовкой и составлениемсоответствующих отчетов об оценке, обладающие глубокими знаниямирынка объектов оценки, понимающие механизм взаимодействия участниковрынка, способные судить о наиболее вероятных ценах, о которых могутдоговориться покупатели и продавцы на этом рынке.

10.2. Профессиональные оценщики должны соответствовать жесткимтребованиям по уровню образования, специальной подготовки,компетентности и профессиональных навыков. Они должны неуклоннопридерживаться стандартов профессиональной практики оценочнойдеятельности, следуя рекомендациям, изложенным в настоящем стандарте ив ФСО 1.2.

11.0. Дата вступления в силу10.1. Настоящий Федеральный стандарт оценки вступил в силу.. 2011 г.

17

ФСО 1.2. Кодекс компетентности и этики оценщиков(на основе Кодекса поведения МСО 2007 и проекта Кодекса [12])

Содержание Страница1.0. Общие положения ..................................................................................... 172.0. Определения понятий ................................................................................ 193.0. Компетентность .......................................................................................... 214.0. Профессиональное представление результатов оценки ........................... 225.0. Этика ........................................................................................................... 246.0. Конфликты интересов ................................................................................ 277.0. Этические требования при разрешении особых ситуаций....................... 308.0. Этика отношений ........................................................................................ 359.0. Контроль соблюдения Кодекса.................................................................. 4210.0. Дата вступления в силу ............................................................................. 43

1.0. Общие положения1.1. Для использования Российских Федеральных стандартов оценки,

базирующихся на Международных стандартах оценки, принципиальноезначение имеет то, что оценка, осуществляемая при соблюдении требованийРФСО, должна выполняться честными и компетентнымипрофессиональными оценщиками, свободными от предвзятости илисвоекорыстия, отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будутраскрывать все аспекты, существенные для надлежащего пониманиярезультатов оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению исохранению общественного доверия к своей профессии.

1.2. Настоящий Кодекс компетентности и этики (именуемый далееКодекс) разработан в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации», с учетом Кодекса поведения МСО,Кодекса этичной практики Европейской Группы Ассоциаций Оценщиков,Кодекса этики Единых стандартов профессиональной практики оценкиСША, в части, не противоречащей нормам российского законодательства имеждународных договоров Российской Федерации. В Кодексе использованыотдельные положения кодексов деловой этики российскихсаморегулируемых организаций оценщиков и некоторых другихпрофессиональных объединений.

1.3. Основными задачами Кодекса являются:- обеспечение высокого качества работы оценщиков и компаний;- повышение престижа и авторитета оценочной деятельности;- определение нравственных ориентиров в деятельности оценщиков и

компаний;- обеспечение единообразного и правильного исполнения оценщиками

и компаниями норм профессиональной этики.1.4. Кодекс устанавливает правила поведения оценщиков и определяет

основные принципы, которые должны соблюдаться оценщиками приосуществлении профессиональной деятельности. Он является обязательным

18

к применению при осуществлении оценочной деятельности и рекомендуетсядля использования оценочными компаниями − юридическими лицами(именуемыми далее компаниями), которые намерены заключать сзаказчиками договоры на проведение оценки.

1.5. Кодекс является сводом норм деловой и профессиональной этикиоценщиков и компаний, то есть сложившихся и широко применяемых приведении их деятельности правил поведения, не предусмотренныхзаконодательством. Кодекс содержит лишь базовые нормы и принципы,поскольку не представляется возможным определить нормы деловой ипрофессиональной этики для всех ситуаций и обстоятельств, с которымимогут столкнуться оценщики и компании (далее тандем «оценщик икомпания» будет обозначаться как «оценщик»).

1.6. Кодекс составлен исходя из следующих базовых принципов:1.6.1. деятельность оценщиков всегда осуществляется при

неукоснительном соблюдении норм российского законодательства имеждународных договоров Российской Федерации;

1.6.2. оценщики поддерживают свободную конкуренцию и проводятсправедливую открытую политику;

1.6.3. оценщики всегда действуют в соответствии с самыми высокимиэтическими стандартами;

1.6.4. оценщики нетерпимы к коррупции и взяточничеству;1.6.5. оценщики сотрудничают с общественными организациями;1.6.6. оценщики всегда стремятся к достижению максимальных

результатов в своей деятельности при условии оптимального использованияинтеллектуальных, финансовых и других ресурсов;

1.6.7. оценщики постоянно разрабатывают и внедряют, в рамкахреализуемых ими проектов и программ, новейшие технологии, всегдаиспользуя при этом наиболее эффективные решения;

1.6.8. при выполнении проектов и задач оценщики активно применяютметоды управленческого, технологического и информационного анализа наоснове современных научных знаний и практического опыта;

1.6.9. оценщики стремятся к постоянному расширению взаимодействияс партнерами, государственными органами и СМИ;

1.6.10. оценщики должны обладать следующими качествами: иметьглубокие знания по своей специальности, быть ответственными,добросовестно относиться к своим обязанностям, качественно исвоевременно выполнять поставленные задачи, постоянно совершенствоватьсвой профессиональный уровень;

1.6.11. оценщики ценят и уважают своих партнеров и клиентов,дискриминация и притеснение любого рода противоречат данному Кодексу исоставляют неприемлемое поведение;

1.6.12. оценщики не должны участвовать в деятельности, котораяоказывает или может оказать негативное влияние на их честность,объективность и репутацию профессии и в результате стать не совместимой спредоставлением профессиональных услуг.

19

1.7. Оценщики соблюдают РФСО по собственному выбору либо всилу требования, которое к ним предъявляет закон, нормативный акт,инструкции клиента или инструкции предполагаемых пользователей.Оценка, претендующая на то, чтобы считаться выполненной в соответствии сРФСО, обязывает оценщика следовать настоящему Кодексу.

1.8. Кодекс не имеет формальной силы закона и является дополнениемк правилам, уставным нормам и положениям саморегулируемых организацийоценщиков (далее СРО), осуществляющих контроль и мониторингдеятельности оценщиков.

1.9.Результаты оценки, полученные в соответствии с РФСО, будутприемлемыми для конечных пользователей только в случае, если ониподготовлены прошедшим профессиональное обучение членом признаннойСРО, которая сама обеспечивает соблюдение стандартов квалификации,компетенции, опыта, этики и раскрытия данных при оценке.

2.0. Определения понятий2.1. Деловая этика − правила и нормы служебного поведения.2.2. Демпинг – занижение оценщиком стоимости оценочных услуг

относительно стоимости, рассчитанной на основании «Минимальныхнормативов при планировании оценочных работ в Российской Федерации»,утвержденных Национальным Советом по оценочной деятельности,имеющее целью получение необоснованных конкурентных преимуществ засчет снижения качества оказываемых услуг. 2.3. Допущения − предположения, принимаемые как истинные. Онисвязаны с фактами, условиями или обстоятельствами, влияющими на объектоценки или подход к ее осуществлению, но которые невозможно проверитьили которые не заслуживают такой проверки. Они представляют собойзаявления, которые должны быть приняты при интерпретации оценок. Вседопущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Все процедуры и результаты оценки в какой-то степени зависят отпринятия допущений. В частности:

- определение рыночной стоимости включает в себя допущения,принимаемые для того, чтобы гарантировать непротиворечивость подходов;

- оценщик может столкнуться с необходимостью принятия дальнейшихдопущений в отношении фактов, которые не могут быть известными, илифактов, которые можно было бы установить.

2.4. Квалификация специалиста − степень профессиональнойподготовленности к выполнению конкретных видов работы, определяемаяналичием знаний, умений, профессиональных навыков, опыта.Квалификация специалиста устанавливается в виде категории.

2.5. Национальный совет по оценочной деятельности −некоммерческая организация, которая создана саморегулируемымиорганизациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченнымфедеральным органом, осуществляющим функции по надзору задеятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами

20

которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемыхорганизаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всехоценщиков.

2.6. Ограничительные условия − это ограничения, налагаемые наоценку. Ограничительные условия могут быть наложены:

- заказчиками (например, там, где оценщику не разрешается полностьюисследовать один или большее число значимых факторов, которые,возможно, повлияют на оценку);

- самим оценщиком (например, там, где клиент не может опубликоватьвесь отчет об оценке, какую-либо его часть или сертификат оценки безпредварительного письменного одобрения оценщиком формы и контекста, вкотором сертификат может быть опубликован);

- местным законодательством.2.7. Оценочные компании (компании) −