informe de avaluo comercial urbano lote - … avaluo lote hospital.pdf · carrera 4ª no. 15 - 17...

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Municipal Tel. 4210585 - Cel. 301-5245440

Email: [email protected] Santa Marta, Colombia

INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO

LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

SANTA MARTA

Solicitado por

CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS

NIT 830035364

Elaborado por:

Arq. ALBERTO R. CABAS BARROS

SANTA MARTA, JULIO 29 DE 2010



ASPECTOS GENERALES

ITEM OBSERVACIONES

SOLICITANTE:

CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS CALLE 118 N.15A – 29 BOGOTA – TEL. 6196808 NIT. 830035364 REP. LEGAL: GERMAN CASTRO BAONA

TIPO DE INMUEBLE: LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO CINCO PISOS.

LOCALIZACION GEOGRAFICA:

Localizado en la Ciudad de Santa Marta que se encuentra a orillas del Mar Caribe en las estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta en el Departamento del Magdalena. Coordenadas Geográficas: 11º14´50” de latitud Norte y 74º12´06” de latitud oeste. Altura Promedio: 2 msnm. Con una diferencia de altura que va en el territorio del municipio desde el nivel del mar hasta los 5.775 msnm en el Pico Cristóbal Colon que es mas elevado de toda Colombia. Santa Marta dista de Bogotá 918 Km., de Riohacha 166 Km., de Barranquilla 93 Km. y Cartagena a 209 Km., el perímetro limita por el Norte y el Oeste con el Mar Caribe, por el Oeste con el Departamento de la Guajira, por el sur con los Municipios de Ciénaga y Aracataca. En el contexto Urbano pertenece a la Comuna No. 7 Gaira-Rodadero, se encuentra localizado al sur de la Ciudad en el Balneario el Rodadero a unos 10 Kilómetros aproximadamente y el sector donde se ubica puntualmente esta denominado Balneario el Rodadero, el cual es una zona de características Turísticas y Hoteleras con edificaciones de Apartamentos para estrato 4, 5 y 6.



FOTO AEREA:

TOMADA DE GOOGLE EARTH

DEPARTAMENTO: Magdalena

MUNICIPIO: Distrito Santa Marta.

SECTOR: Centro Histórico de Santa Marta.

DIRECCION: Carrera 2ª No. 21 - 02

DESTINACION ACTUAL:

.-Lote de terreno contiguo al Antiguo Hospital San Juan de Dios, hoy Centro Cultural San Juan de Dios, sin uso específico. .-Edificio donde funcionó la Caja Nacional de Previsión CAJANAL., igualmente sin uso y en proceso de adecuacion.

USO E HISTORIA DE UTILIZACION

LOTE DE TERRENO.- El predio en estudio corresponde a un lote anexo al Antiguo Hospital San Juan Dios, hoy Centro Cultural San Juan de Dios, el cual funcionó como Hospital siendo el mas antiguo de la Ciudad, en el área que se estudia existen algunos elementos constructivos en ruinas donde funcionó la lavandería y el cuarto de maquinas de la institución y el convento del cual solo quedan algunos muros no representativos patrimonialmente que da hacia la carrera 2. Es preciso anotar que el inmueble fue declarado Bien de Interés Cultural Nacional, declarado Monumento Nacional según Resolución Número 0358 del 16 de Abril de 1999 del Ministerio de Cultura. EDIFICIO 5 PLANTAS.- Construcción de cinco niveles construido el Departamento del Magdalena y donado para uso exclusivo de la sede de la Caja Nacional De Previsión CAJANAL en el año 1.976, posteriormente es entregado a Cajanal S.A. EPS en Liquidación en el año 2005. En el Año 2007 es adquirido por el Departamento del Magdalena según



escritura Publica No. 1983, actualmente en proceso de readecuación con obras paralizadas, sin uso totalmente desalojado y en custodia por una empresa de vigilancia.

INFORMACION CATASTRAL

ÁREA DEL PREDIO LOTE DE TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS. (información tomada de Carta Catastral Urbana)

2.936 M2

ÁREA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL ÁREA DEL LOTE: ÁREA DE CONSTRUCCION:

427 M2 1.530 M2

CERTIFICADO DE TRADICION:

OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE SANTA MARTA

MEDIO AMBIENTE CIRCUNDANTE:

Las áreas a su alrededor mas cercano cuenta con árboles de abundante follaje, almendros y robles. CLIMA: La temperatura promedio es de 28º C y predomina un ambiente seco debido a las brisas provenientes de la Sierra Nevada. Los principales meses de lluvia son Junio, Julio, Septiembre y octubre, las precipitaciones en esta región varían de 12 a 975 mm mensuales. ATMOSFERA: existe una atmosfera de características combinadas, entre lo Urbano y lo Marino.

CONDICIONES TOPOGRAFICAS:

El área en general es totalmente plana con una altitud de 2 metros sobre el nivel del mar.

ACCIDENTES GEOTECNICOS:

Santa Marta es una de las ciudades de menor amenaza sísmica dentro del mapa sísmico Colombiano. No obstante de que esta delimitación se haya obtenido de la historia conocida de eventos ocurridos en el pasado, es importante tener presente la advertencia de los especialistas en el tema, en el sentido de que en zonas donde han ocurrido sismos seguramente se podrán esperar con certeza eventos fuertes en el futuro y que en zonas donde no se han reportado eventos esto podrían presentarse. Igualmente es importante destacar que varias de las poblaciones y regiones calificadas como de amenaza sísmica baja e intermedia, cuentan desafortunadamente con una alta vulnerabilidad debida a la baja calidad de sus edificaciones. Las nuevas edificaciones son sismo resistentes, pero las mas antiguas fueron diseñadas sin cumplir al 100% con las Normas y por lo tanto con sismos incluso de baja magnitud pueden ofrece un alto riesgo, es decir un alto nivel de consecuencias sociales y económicas potenciales.

TITULACION E INFORMACION JURIDICA

PROPIETARIO: DEPARTAMENTO DEL MAGDALENA.



TITULO DE ADQUISICION: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS TITULO DE ADQUISICION: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

Escritura 4846 Notaria Segunda del Circulo de Santa Marta, del tres de Agosto de 1.991 Escritura 1983 de la Notaria Treinta y Siete (37) de Bogota D.C. del 17 de Marzo de 2007.

MATRICULA INMOBILIARIA: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS. MATRICULA INMOBILIARIA: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

080 – 34750 080 - 6469

INSCRIPCION CATASTRAL: CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS INSCRIPCION CATASTRAL: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

01-01-206-0003-000 010102060001000

DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

DELIMITACION DEL SECTOR:

NORTE: Estructura Urbana del Centro Histórico de Santa Marta. SUR: Estructura Urbana de Santa Marta sector ESTE: Estructura Urbana Centro Histórico de Santa Marta.. OESTE: Playas Balneario de Santa Marta – Mar Caribe

ACTIVIDAD PREDOMINANTE:

En el sector se desarrollan Proyectos Arquitectónicos con características Turísticas, las existentes de igual forma presentan las mismas actividades, con todas las paralelas que genera la llamada industria sin chimeneas, Restaurantes, Estaderos, recreación, baño de mar, playa, actividades náuticas, comercio informal en gran escala.

ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA: Estrato 4

VIAS DE ACCESO:

Vías principales en Concreto rígido Calle 22 o Avenida Santa Rita, Carrera Primera que comunica con el resto de la Ciudad, Vía de acceso directo Carrera Segunda en trayecto sur – Norte, Calle 20 en sentido Este - Oeste.

VALORIZACION:

El predio posee todas las características de tipo socio-económico, urbano, dentro del Centro Histórico de la Ciudad, con un alto grado de Valorización, generado por las actividades turísticas, comerciales y de inversión que se realizan en el sector.

REGLAMENTACION URBANISTICA:

ACUERDO 005 DEL 2000.- Por el cual se expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Marta “JATE MATUNA” 2000 – 2009. ARTICULO 754. Operación de Cualificación de Áreas Consolidadas. Buscan mejorar la dinámica del tejido residencial consolidado, apuntando



a su mayor eficiencia y funcionalidad mediante la cualificación de su sistema soporte. Toda la normatividad en cuanto a intervenciones, adecuaciones, construcciones se deben regir a lo consignado en el PLAN ESPECIAL DE MANTENIMIENTO Y PROTECCION del Centro Histórico de la Ciudad.

DESCRIPCION DE LOS PREDIOS

UBICACIÓN:

Ubicados en el Centro Histórico de Santa Marta en un sector de características turísticas, con la generación de sitios de alojamiento, restaurantes y sitios de diversión. El lote de terreno contiguo al Centro Cultural San Juan de Dios corresponde a los patios donde anteriormente se desarrollaban actividades concernientes a las actividades de antiguo hospital, presenta acceso directo sobre la carrera segunda entre calles 20 y 22. Igualmente el edificio donde funcionó la Caja Nacional de Previsión queda adosado al lote de terreno del Centro Cultural San Juan de Dios, ubicado en la Esquina de la Carrera Segunda con Calle 20.

ÁREA DEL PREDIO LOTE DE TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS. (información tomada de Carta Catastral Urbana) ÁREA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL ÁREA DEL LOTE: ÁREA DE CONSTRUCCION:

2.936 M2 427 M2 1.530 M2

TOPOGRAFIA Y RELIEVE:

Plano a nivel de la Av. Tamaca en la parte Este del predio, al oeste plano a 2. M.L - SNM

SERVICIOS PUBLICOS:

Al predio llegan los servicios públicos así: AGUA: Atendido por la Empresa METROAGUA ALCANTARILLADO: Atendido por la Empresa METROAGUA. ENERGIA ELECTRICA: Atendida por la Empresa ELECTRICARIBE. TELEFONIA, TELEVISION E INTERNET: Hoy en día este servicio es atendido en la Ciudad por los Operadores TELECOM Y TELMEX. GAS DOMICILIARIO: Servicio prestado por GASES DEL CARIBE. TRANSPORTE PUBLICO: Empresas de bus urbano RODAMAR, RODATUR, COOTRANSMAG, BASTIDAS Y Cooperativas de TAXIS.

CARACTERISTICAS GENERALES Y CONSTRUCCIONES DEL LOTE DE TERRENO: EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL:

El lote se encuentra delimitado por las construcciones aledañas: Hospital San Jun de Dios, edificio antiguo Cajanal, vivienda particular y se observan muros en deterioro que correspondian a las areas de lavanderia y cuartos de maquinas del antiguo hospital, actualmente lleno de vegetación y de árboles frondosos. Mampostería en ladrillo, pisos en cemento, cubiertas en tejas, laminas onduladas de asbesto cemento y laminas de zinc. Construcción de cinco plantas actualmente en proceso de adecuación, pero paralizadas, donde se observa el acondicionamiento de muros con



estucos, intervención en cielos rasos hasta el cuarto nivel, pisos en baldosas de granito en regular estado y sueltos en algunos sectores por efectos de remodelaciones, no presenta instalación eléctrica alguna, sin unidades sanitarias amobladas ni enchapadas, ventanearía metálica y vidrios transparentes en regular estado, equipos de ascensor ausente, cubierta en placa de concreto impermeabilizada en buen estado, sin puertas en instancias donde son requeridas, área de parqueadero sin definir, ni acabados,

METODO DE AVALUO

METODO UTILIZADO:

Se utilizó el Método Comparativo, consultando el Banco de Datos de la División Lonja Inmobiliaria de la Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional Magdalena, Avaluadores con Matriculas del Registro Nacional de Avaluadores RNA vigente, sobre predios semejantes (Uso, Características, Área) además de:

Ø Uso actual Ø Ubicación sobre vía principal Ø Topografía del terreno Ø Ubicación en el casco Urbano Ø Oferta y demanda.

CONSIDERACIONES GENERALES:

Ø Para determinar el valor del terreno se tuvo en cuenta el método del costo para la tierra en una zona de características netamente Turística

Ø El Lote posee una perfecta ubicación, facilidad de acceso, una orientación acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto Arquitectónico.

Ø Es un lote con unas excelentes características panorámicas tanto en altura como a nivel visual bajo por su cercanía a la playa del balneario El Rodadero.

Ø En cuanto a su seguridad, no existe ningún tipo de problemas, se cuenta con la estación de policía muy cercana.

INVESTIGACION ECONOMICA

INVESTIGACION DIRECTA (Consultas de Avaluos realizados en el sector) VALOR M2 DE TERRENO

Arq. Alan Guerra Buendia M2 650.000,00$

Arq. Javier Henrriquez M2 550.000,00$

Arq. Pedro Segrera Jaramillo M2 550.000,00$

Arq. Roberto Galofre Sanchez M2 600.000,00$

Arq. Alberto Cabas Barros M2 600.000,00$

VALOR PROMEDIO 590.000,00$

VALOR ADOPTADO:

Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el siguiente valor: Valor del Terreno M2: $590.000.00



RESULTADO DEL AVALUO

DESCRIPCION UN. CANT. VR/M2 VR TOTAL

AREA LOTE CONTIGUO AL EDIFICIO DEL ANTIGUO HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS

M2 3.068,00 590.000,00$ 1.810.120.000,00$

EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

AREA DEL TERRENO M2 427,00 590.000,00$ 251.930.000,00$

AREA DE CONSTRUCCION M2 1.530,00 550.000,00$ 841.500.000,00$

2.903.550.000,00$ VALOR TOTAL DEL AVALUO

AVALUO COMERCIAL: $2.903.550.000,00

SON: DOS MIL NOVECIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS.

Atentamente, ALBERTO R. CABAS BARROS Arquitecto MP 08700-21221 Del Atlântico Avaluador Profesional R.N.A. SIC # 02113137 Lonja Inmobiliaria Sociedad Colombiana de Arquitectos



ANEXOS

REGISTRO FOTOGRÁFICO



REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS

FOTO ÁREA DEL LOTE

FOTO VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR

VISTA CONSTRUCCIONES EXISTENTES

VISTA INTERIOR



REGISTRO FOTOGRAFICO EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL

VISTA DESDE LA CARRERA SEGUNDA

VISTA DESDE LACALLE 20

VISTA EXTERIOR CARRERA SEGUNDA

VIS TA ACCESO CARRERA SEGUNDA



VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR

informe de avaluo comercial urbano lote - … avaluo lote hospital.pdf · carrera 4ª no. 15 - 17...

Documents