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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

Twitter: @HRRATINGS

Grupo GICSA, S.A.B. de C.V. Programa de CEBURS de LP

GICSA

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Corporativos 28 de diciembre de 2017

Calificación Programa de LP HR AA- Perspectiva Estable Contactos José Luis Cano Director Deuda Corporativa / ABS [email protected] Luis R. Quintero Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

Definición

La calificación de largo plazo, en escala local, que determina HR Ratings para el Programa de LP de GICSA es de HR AA- con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación se considera de alta calidad crediticia y ofrece gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantienen muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. El signo negativo representa una posición de debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación.

HR Ratings ratificó la calificación de HR AA- con Perspectiva Estable para el Programa de Largo Plazo de GICSA. La ratificación en la calificación del Programa de CEBURS de LP (el Programa) de GICSA1 se basa en la calificación corporativa. La calificación se basa en los sanos indicadores operativos que presenta la Empresa al cierre del tercer trimestre del 2017 (3T17, en términos del factor de ocupación y tasa de renovación de sus contratos. Además, la Empresa ha sido capaz de presentar un aumento en su nivel de NOI y FLE, gracias a la incorporación de nuevas propiedades al portafolio total de GICSA, así como por un sano desempeño operativo de su Portafolio Estabilizado. Por otro lado, la concentración en términos de la generación de NOI ha venido cayendo en periodos recientes, gracias a la incorporación de nuevas propiedades, así como por el buen desempeño por parte del resto de las propiedades del portafolio total de la Empresa; esta misma situación reduce el riesgo operativo de GICSA. Actualmente el portafolio de propiedades en desarrollo es de nueve propiedades, lo cual implicará un alza en los niveles de deuda total por una fuerte erogación de CAPEX hacia los siguientes periodos, así como por una alta complejidad operativa. Debido a lo anterior, la Empresa ha venido trabajando en el reperfilamiento de su servicio de deuda para 2018, logrando refinanciar la mayor parte de sus vencimientos, con lo cual sus niveles esperados de DSCR y DSCR con caja inicial habrán de alcanzar niveles sólidos para los siguientes dos años. El Programa de Certificados Bursátiles de largo plazo se colocó por un monto de hasta P$6,000m a un plazo de 5 años a partir de la autorización por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) el 7 de diciembre de 2015. En fechas recientes el Programa se amplió hasta P$9,000m. A continuación se muestran los detalles del Programa:

1 Grupo GICSA, S.A.B. de C.V. y/o GICSA y/o la Empresa

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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos

gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.


GICSA

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28 de diciembre de 2017

Principales Factores Considerados La ratificación en la calificación de GICSA se apoya en el sano factor de ocupación que ha presentado el portafolio estabilizado, cerrando en niveles de 93.2% al 3T17 (vs. 90.8% al 3T16), y una tasa de renovación de 98.3% en sus contratos, lo cual le ha permitido mejorar su generación de FLE al cierre del 3T17 alcanzando niveles de P$230m (vs. -P$562m al 3T16). Adicionalmente, la Empresa ha presentado un menor ritmo de consumo de CAPEX, cerrando en niveles de P$6,111m (vs. P$10,540m en el escenario base de 2016), lo cual ha evitado que los niveles de deuda neta alcancen nuestras proyecciones pasadas cerrando con una deuda neta de P$16,786m (vs. P$18,967m en el escenario base de 2016). Adicionalmente, se estima que la Empresa aumente su generación de FLE en los siguientes tres años, debido al desarrollo de un proyecto residencial que se encuentra actualmente en proceso de comercialización, mismo que habría de beneficiar la generación de FLE vía los Anticipos de Clientes, en conjunto con la entrega de los distintos proyectos que tiene en desarrollo. De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizaron proyecciones financieras de la Empresa en donde se evalúan sus métricas financieras y de efectivo disponible, bajo un escenario base y un escenario de estrés. Las proyecciones abarcan desde el 4T17 hasta el 4T20. A continuación se muestran los resultados proyectados:

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Sana diversificación en términos de NOI generado por propiedad. El portafolio total tiene una sana diversificación, donde su propiedad más relevante representa el 20.5% del NOI de los primeros nueves meses al 3T17 (vs. 21.6% al 3T16), producto de la incorporación de dos propiedades en 2016. Esta concentración disminuirá paulatinamente en los siguientes periodos por los nuevos proyectos entregados.

Sano factor de ocupación y tasa de renovación entre el Portafolio Estabilizado. Al cierre del 3T17 la Empresa presenta un factor de ocupación de 90.4% para su portafolio total, así como un factor de renovación de 98.3% (vs. 90.7% y 98.5% al 3T16). La caída en el factor de ocupación obedece a un proceso de llenado más lento para las nuevas propiedades; sin embargo, GICSA sigue presentando un sano factor de ocupación entre su portafolio estabilizado de 93.2% (vs. 90.7% al 3T16).

Mayor generación de FLE al 3T17 cerrando en niveles de P$230m (vs. -P$562m al 3T16). Al cierre del 3T17 la Empresa ya fue capaz de generar un FLE

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positivo; sin embargo hacia los siguientes años se espera que su generación mejore en medida que se vayan integrando los distintos proyectos y gracias a la ejecución del proyecto residencial durante el 2018 – 2020.

Menor nivel de endeudamiento con relación al proyectado por HR Ratings. El atraso en la generación de FLE se ha visto compensado por un menor ritmo de endeudamiento y mayor caja, presentando una deuda neta de P$16,786 millones (m) al 3T17 (vs. P$18,967m en el escenario base de 2016).

Riesgo operativo por la ejecución simultánea de nueve proyectos inmobiliarios. Actualmente la Empresa se encuentra desarrollando nueve proyectos que representan una SBA de 534,184m2, equivalente a un crecimiento de 75.3% con relación a su SBA al 3T17. Esto implica una logística operativa compleja y una necesidad elevada de recursos financieros que presionará los niveles futuros de deuda total de la Empresa.

La Empresa cuenta con una integración vertical. Esta integración abarca desde el diseño del proyecto, atravesando por la construcción del mismo, así como la comercialización y posterior administración del proyecto vía sus distintas empresas subsidiarias. Esta estructura le permite evitar gastos adicionales y agilizar el proceso de ejecución y desarrollo de algún nuevo proyecto.

En el 4T16 se incorporaron dos nuevas propiedades al portafolio total de GICSA, mismas que han servido para aumentar la diversificación entre la generación de ingresos y NOI por propiedades. Sin embargo, aún se encuentran en proceso de estabilización dichas propiedades, por lo que sus resultados han afectado los márgenes operativos del portafolio total. En la medida que vayan mejorando sus factores de ocupación y que se incorporen nuevas ubicaciones al portafolio total, se esperaría que el riesgo de concentración disminuya de manera más rápida. Es importante mencionar que uno de los principales factores de riesgo es que actualmente la Empresa se encuentra desarrollando 9 proyectos de manera simultánea, implicando una necesidad elevada de recursos financieros para la conclusión de dicho portafolio. Analizando la evolución del NOI y EBITDA de los últimos nueve meses al 3T17, la Empresa presentó un NOI y EBITDA por P$2,092m y P$1,926m (vs. P$1,930m y P$2,029m al 3T16). Lo anterior representaría un incremento de 8.4% en términos de la generación de NOI, mientras para el EBITDA representaría una caída de -5.1%. Esta situación se explica en parte por gastos extraordinarios correspondientes con la puesta en marcha de los nuevos desarrollos que se incorporaron durante el 4T16, mismos que cada vez tendrán un menor impacto sobre la generación de NOI y EBITDA del portafolio total hacia los siguientes años. En términos de la concentración del NOI por propiedad, Paseo Arcos Bosques sigue siendo la propiedad más relevante en términos de generación de NOI, seguida por Paseo Interlomas y Fórum Buenavista. Esta situación se mantiene al cierre del 3T17, aun considerando el tema del reacomodo de locatarios en Fórum Buenavista, así como el proceso de ampliación de Paseo Interlomas que ha conllevado una reubicación de ciertos locatarios. En los UDM hemos observado una mejora en la generación de FLE, cerrando en niveles de P$230m al 3T17 (vs. -P$562m al 3T16), lo cual nos habla de la mejora operativa que la Empresa ha mostrado. Sin embargo, se espera que esta generación de FLE comience a ser más dinámica en los siguientes años, conforme las nuevas propiedades se integren al portafolio total de GICSA y comiencen a presentar un proceso de maduración más acelerado. HR Ratings dará seguimiento a dicho proceso, debido a que el crecimiento en la generación de FLE se ha alargado por el atraso en el plan de desarrollo de los distintos inmuebles de GICSA. Es importante mencionar que para el

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escenario base se estima que la generación de FLE anual alcance niveles promedio de P$4,832m, en parte como resultado de la entrega de nuevas propiedades, así como por el proyecto residencial que implicará un aumento en términos de FLE por la etapa de preventa que ocurrirá entre 2018 y 2020. Al cierre del 3T17, la deuda total de GICSA cerró en niveles de P$20,440m (vs. P$15,848m al 3T16) representando un aumento de 29.0%. Lo anterior se debe al avance que el portafolio en desarrollo presenta, lo cual ha generado un mayor consumo de CAPEX. Considerando los niveles de efectivo y equivalentes, podemos observar niveles de deuda neta por P$16,786m al 3T17 (vs. P$9,909m al 3T16), representando un crecimiento de 69.4%. Es importante señalar que a la par del aumento en los niveles de deuda neta, la proporción de deuda de corto plazo aumentó, sin embargo, la Empresa ya llevó a cabo el refinanciamiento de la mayoría de su servicio de deuda para 2018 durante el 4T17. Lo anterior habrá de implicar una mejora en los niveles futuros de DSCR y DSCR con caja inicial para GICSA. De acuerdo con el proceso de reperfilamiento que llevó a cabo GICSA para su deuda de corto plazo, se espera que los niveles de DSCR y DSCR con caja inicial bajo el escenario base alcancen niveles de 1.3x y 5.0x en 2017, así como niveles de 1.7x y 3.0x en 2018. Posteriormente, los niveles de DSCR y DSCR con caja inicial descenderán a niveles por debajo de la unidad, debido al vencimiento esperado de GICSA 15 durante el 2019, por lo que se esperaría que la Empresa comience a revisar opciones de refinanciamiento una vez que se acerque dicho vencimiento.

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Anexos – Escenario Base

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Anexos – Escenario de Estrés

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HR Ratings Alta Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Álvaro Rangel +52 55 8647 3835


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected] Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

Luis Quintero +52 55 1500 3146 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


José Luis Cano +52 55 1500 0763

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817

[email protected]

[email protected]

Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

mailto:[email protected]

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Programa LP : HR AA- / Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación Programa LP : 22 de noviembre de 2016

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

2012 – 3T17

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna e información anual dictaminada por PWC.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014.

Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

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