etude immobilier durable novethic ademe partie1

8/8/2019 Etude Immobilier Durable Novethic Ademe Partie1

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CONSTRUIRE DURABLE

UNE QUESTION DENERGIEET DE FINANCEMENT ?

mai 2007


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Sommaire

PRESENTATION & SYNTHESE DE LETUDE.........................................................................4Objectifs de ltude .................................................................................................................................................................5

Moyens et contenus de ltude................................................................................................................................................6Principaux enseignements de ltude ......................................................................................................................................7

I LES ENJEUX DE DEVELOPPEMENT DURABLE DU SECTEUR IMMOBILIER.................11Les enjeux majeurs pour construire un immobilier durable selon les parties prenantes........................................................12Les 4 principaux enjeux identifis.........................................................................................................................................13Urbanisme : composer avec les contraintes du territoire pour intgrer le btiment ..............................................................14Cot global : approche pertinente mais sous-utilise............................................................................................................16Les prix de limmobilier : le foncier et la construction, obstacles la durabilit..................................................................18Changement climatique : le secteur immobilier en premire ligne .......................................................................................20Sant / qualit de lair intrieur : limmobilier, secteur risque?..........................................................................................22Systme de Management Environnemental : une mthode pour grer la complexit...........................................................24La prservation de leau : un enjeu nglig...........................................................................................................................25Dchets : intgrer la problmatique dans toute la chane ......................................................................................................26Dvelopper des comptences spcifiques sur le dveloppement durable..............................................................................28Mixit sociale : un dfi..........................................................................................................................................................30Sensibilisation des utilisateurs : condition sine qua non dun immobilier durable................................................................32Salaires et conditions de travail : dvelopper lattractivit des mtiers du BTP ?.................................................................34Certification / labellisation : quelle valorisation financire ?................................................................................................36Ancrage Territorial : penser global / agir local......................................................................................................................38Sant / Scurit des salaris : mtiers risques.....................................................................................................................40Prservation du patrimoine culturel ......................................................................................................................................42Corruption, travail clandestin : les limites des rglementations ............................................................................................44Biodiversit : un enjeu majeur encore mal compris dans limmobilier .................................................................................46Dveloppement conomique / Emploi : prosprit et recrutement........................................................................................48

II RESULTAT DE LENQUETE DE PERCEPTION NOVETHIC / ADEME..............................50

Les investisseurs financiers identifient les bons enjeux mais reconnaissent leur faible performance .............................55Les performances que les investisseurs estiment atteindre....................................................................................................56Risque potentiel dans lcart entre la reconnaissance de limportance de lenvironnement et le degr de prise en comptedes investisseurs....................................................................................................................................................................59Les positions des investisseurs ne sont pas homognes ........................................................................................................60

Les promoteurs immobiliers ont une perception juste des enjeux et considrent leurs performances honorables........61Les promoteurs estiment leurs performances honorables......................................................................................................62Grand cart sur la sensibilisation des personnes, le rchauffement climatique et le marketing vert ...............................64Les nergies renouvelables font consensusmais ne sont pas utilises...............................................................................64

Les constructeurs et fabricants de matriaux focaliss sur les enjeux sociaux ..................................................................65Les constructeurs sestiment bons sur le social mais encore faibles sur lenvironnement ....................................................66Un grand cart entre enjeux et ralisation sur lenvironnement............................................................................................68Des nuances entre constructeurs et fabricants.......................................................................................................................68

Les gestionnaires de parcs immobiliers sont en phase avec les parties prenantes.............................................................69Les gestionnaires sestiment efficaces, surtout en matire sociale et de ressources humaines..............................................70Des carts entre perception et pratiques, surtout vis--vis du changement climatique..........................................................71Entre eux, les gestionnaires interrogs divergent sur trois points : .......................................................................................72

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Quel partage des responsabilits pour aller vers un immobilier durable ?........................................................................73Enjeux sociaux et socitaux ..................................................................................................................................................74Enjeux conomiques .............................................................................................................................................................76Enjeux environnementaux.....................................................................................................................................................78

III LES INVESTISSEURS RESPONSABLES PEUVENT-ILS INFLUENCERLIMMOBILIER ? .....................................................................................................................80

Emergence de lInvestissement Socialement Responsable dans limmobilier....................................................................82LISR Immobilier : une question qui monte..........................................................................................................................82Quels rfrentiels et quels indicateurs pour un immobilier durable ? ...................................................................................85

Les premiers fonds dinvestissement immobilier ISR..........................................................................................................87Conclusion : quel avenir pour lISR immobilier ? ................................................................................................................88Dossier I Les initiatives sectorielles sur linvestissement immobilier responsable ............................................................89Dossier II Les fonds dinvestissement immobilier ISR......................................................................................................91Etude de cas : le fonds Igloo de Morley................................................................................................................................98

Les notations dagences en matire dimmobilier durable................................................................................................101

ANNEXE METHODOLOGIQUE ............................................................................................107

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Prsentation & synthse de ltude

Lapproche dveloppement durable dans le secteur immobilier pose de trs nombreuses et trscomplexes problmatiques. La prsente tude, fruit dune collaboration entre Novethic et lADEME,

ne prtend pas en faire le tour, prfrant renvoyer aux nombreux travaux et sources pertinentes1

.En revanche, elle se veut une contribution innovante aux rflexions des acteurs franais surdeux points :

une enqute exclusive auprs dentreprises et de parties prenantes une analyse de ce que pourrait tre un investissement responsable dans

limmobilier.

La construction et la gestion des btiments gnrent des impacts si considrables que lon neconoit pas de progrs substantiels au plan global de lconomie et de la plante sans desmodifications profondes des processus et produits de ce secteur, qui est lorigine de:

plus de 40% de consommations dnergie et des missions de gaz effet de serre plus de 40% des dchets produits une part importante de laugmentation du transport routier base dnergie fossile des impacts multiformes du mal-urbanisme sur le plan environnemental et social.

Les prvisions de croissance concernant tant les consommations de ressources que les dchetssont de lordre de 30% dici 10 ans.

Or, paradoxe, alors que des techniques de construction efficientes sont disponibles et pourraient,selon certaines tudes, permettre datteindre trois fois les objectifs du protocole de Kyotopar la seule action sur le bti2, la construction durable ne se dveloppe pas lchelleindustrielle et la France accuse un retard particulier.

Il est donc intressant dexaminer dans quelle mesure le secteur immobilier franais estaujourdhui en situation (ou non) de raliser le scnario Facteur 4 , c'est--dire ladivision par 4 des missions de gaz effet de serre dici 2050.

En filigrane se pose la question des rles et responsabilits des acteurs dune chanecomplexe au sein de laquelle le fait datteindre loptimum conomique se traduit par unreport de la responsabilit vers dautres acteurs (le fournisseur, lutilisateur, les pouvoirspublics etc. Ceci un peu la manire dun cercle vicieux entre offre et demande, tel quil a tformalis par David Cadman (voir schma ci-dessous).Le refus ou limpossibilit dinternaliser certains des cots ou des investissements ncessaires pourconstruire durable tout au long de la chane (du financeur aux utilisateurs du btiment), sontmaintes fois mis en avant. Par exemple :

pas besoin disoler au mieux les btiments, car ce sont dautres (les futurs occupants) quipaieront les factures dnergie,

pas besoin de rduire les matriaux de construction nergivores (ciment etc.) ds lors quils

sont disponibles un prix abordable, pourquoi tenir compte des impacts sant ou de la desserte en transports en commun

puisquils relvent dautres dispositifs et quilibres conomiques (scurit sociale oupollution des transports) ?

1 En particulier la Sustainable Buildings and Construction Initiative (SBCI) du Programme des Nations Unies pourlEnvironnement (PNUE), le Livre Blanc de Building Design+Construction de novembre 2006 aux Etats-Unis, les travaux duCSTB en France

2 Voir le rapport de la SBCI-PNUE Btiment et changement climatique selon certaines estimations prudentes, une politiquedefficacit nergtique plus agressive pourrait viter lmission de plus de 2 milliards de tonnes de CO2, soit prs de troisfois le volume de rduction prvu par le Protocole de Kyoto

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Occupants / UtilisateursNous aimerions des btiments durables

mais il y en a trs peu sur le march

Promoteurs

Nous dvelopperions des

btiments durables, mais les

investisseurs nen paieront pasle prix

Constructeurs Nous savons construiredes btiments durables,

mais les promoteurs ne

nous le demandentpas

Investisseurs

Nous voudrionsfinancer des btimentsdurables, mais il ny a

pas de demande Cercle vicieux du

reproche

de David Cadman

Objectifs de ltude

Prsenter les principaux enjeux environnementaux et sociaux du secteurimmobilier, de manire synthtique, en indiquant quelles sont les principales questionsposes par lintgration du dveloppement durable, et en renvoyant vers des travaux etsources pertinents (19 fiches enjeux);

Interroger les entreprises du secteur de limmobilier sur leur vision des enjeux dedveloppement durable (enqute laquelle ont rpondu 15 entreprises rparties en 4mtiers) ;

Confronter cette vision des acteurs conomiques avec ce quen pense un groupe

de parties prenantes (7 collectivits locales, matres douvrage, experts, ONG) ;

Mettre en lumire autant que possible les responsabilits respectives desdiffrents acteurs en termes de dveloppement durable : pour chaque enjeu(consommation dnergie, qualit des matriaux, sant des occupants, etc.) quelle part deresponsabilit assument-ils et quels degrs de performance estiment-ils atteindre ?

Analyser le rle que la sphre financire pourrait jouer afin dacclrer la prise encompte du dveloppement durable dans la construction immobilire : lesinvestisseurs peuvent-ils susciter une volution similaire celle constate dans la gestionactions, intgrer des critres extra financiers dans la gestion de leurs portefeuillesimmobiliers et faire natre ainsi un vritable Investissement Socialement Responsable (ISR)dans leur domaine ?

Par ailleurs, la prsente tude se veut aussi une bote outils pour lamlioration de latransparence des principales entreprises du secteur sur leurs impacts et rsultats enmatire de dveloppement durable. Elle propose donc un recensement des bonnes pratiquesde reporting des entreprises cotes intgres lindice SBF 120 rfrences comme exerantdans le secteur de limmobilier concernant les critres ESG (Environnement, Social etGouvernance). Ce panorama a t fait, via lanalyse des rapports annuels ou dveloppementdurable et des sites internet. Un Baromtre de ce reporting, centr sur le critre performancenergtique , a t tabli partir de ce travail et fait lobjet dune publication spcifique.

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Moyens et contenus de ltude

Une synthse et une hirarchisation des enjeuxReprenant en synthse de nombreuses tudes rcentes, la partie I prsente les enjeuxdveloppement durable du secteur immobilier, hirarchiss selon une grille tablie par les partiesprenantes interroges.

Une enqute exclusive par questionnairesUn questionnaire dtaill (voir partie II) t adress deux types dacteurs : 24 entreprisesdirectement impliques et rparties en quatre principaux mtiers ; 12 parties prenantes exprimantun point de vue plus extrieur que le monde conomique sur les enjeux. 14 entreprises y ontrpondu ainsi que 7 parties prenantes (en gras dans le tableau)

Primtre de ltude

Investisseurs Promoteurs Constructeurs etfabricants de matriaux

Gestionnaires

AXA REIM

BNP Paribas

Euler Hermes

Natixis AM

Socit Gnrale

Bouygues Immobilier

Gecina

Icade

Klepierre

Nexity

Unibail holding

Eiffage immo.

Bouygues Construction

Ciments Franais

Eiffage construction

Imerys

Lafarge

Saint-Gobain

Vinci

Accor

Club Med

Pierre&Vacances

Carrefour

Casino

PPR

Parties prenantes interroges (celles qui ont rpondu sont en gras)

Ville dIssy les Moulineaux, EPA Seine Arche, un expert de lassociation HQE,Rseau Action Climat (RAC), CLCV, association Fondaterra, Centre Scientifique etTechnique du Btiment (CSTB), Amis de la Terre, WWF France, Association des Mairesde France, Association des Rgions de France, Union Sociale pour lHabitat (USH)

La partie II sattache rendre compte des rsultats de cette enqute en croisant les rponses auquestionnaire prsentes en regroupant les opinions exprimes par catgories dacteurs :investisseurs, promoteurs, constructeurs et gestionnaires.

Une enqute auprs de trois agences de notation extra financire sur leur analysespcifique du secteur immobilierTrois agences de notation extra financire dentreprises, le groupe franais Vigeo, le nordamricain Innovest et lallemand Oekom ont expliqu comment ils valuaient les entreprises dusecteur immobilier sur les enjeux lis au dveloppement durable. Leurs rponses sont intgres la partie III sur le rle de linvestisseur financier.

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Une analyse approfondie du reporting des entreprises du SBF 120Cinq ans aprs lentre en vigueur de la loi NRE portant obligation dintgrer au rapport de gestiondes entreprises cotes des informations et des indicateurs extra-financiers, les documents publicset sites internet refltent assez fidlement la stratgie des entreprises en matire dedveloppement durable. Lanalyse faite sur le reporting des entreprises du panel a permisdenrichir le travail sur les enjeux (partie I), dclairer certaines rponses au questionnaire (partieII), de mesurer ce que les entreprises souhaitent dire aux investisseurs financiers (partie III) et,

bien entendu, de raliser un recensement des meilleures pratiques de reporting dveloppementdurable (partie IV).

Principaux enseignements de ltude

Enjeux de dveloppement durable dans limmobilier

La problmatique de limmobilier durable est porteuse dau moins une vingtainedenjeux cls pour la socit et lconomie, allant de lurbanisme aux missions de gaz effet de serre, du prix du foncier au cot global etc.

Quatre enjeux majeurs mergent : la matrise urbaine, la consommation dnergiedirectement corrle la question du rchauffement climatique, la pression des prix quioriente acteurs et march et le calcul du cot global sur la dure de vie du btiment.

Enqute sur les responsabilits respectives des diffrents acteurs

En ce qui concerne la prise en compte des problmatiques de dveloppement durable, chacune descatgories dacteurs de la filire recenses dans ltude identifie les enjeux les plus importants etestime le degr de performance quelle atteint.

Logiquement, les investisseurs financiers sattribuent une bonne performance surles dimensions conomiques (qualit, desserte). Ils reconnaissent leurs lacunes surpresque tous les aspects environnementaux :

Les enjeux les plus importants Les enjeux conomiques, la corruption, la certificationcologique des btiments

L o ils sestiment les meilleurs Qualit, desserte, frais dexploitation, sant des occupants,questions RH

L o ils sestiment faibles La plupart des enjeux environnement (missions de GES,recours aux Energies renouvelables, managementenvironnemental...)

Divergences entre investisseurs Importance de la mixit sociale, ralisations sur les conomies

deau, adaptation au changement climatique

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Les promoteurs immobiliers jouent un rle cl, en amont, en mettant sur le marchdes produits plus ou moins performants sur le plan de la durabilit. Ils partagent lediagnostic sur les enjeux tabli par les parties prenantes et estiment leurs performanceshonorables :

Les enjeux les plus importants Prix du foncier, formation, GES, sant occupants, corruptionL o ils sestiment les meilleurs Desserte transports, prix foncier, scurit au travail et travail

clandestin, prvention corruptionL o ils sestiment faibles Anticipation changement climatique, valorisation commerciale

du DD, sous-traitants, mixit sociale, matriaux locauxDivergences entre promoteurs Degr de communication sur la dmarche DD, formation du

personnel, recours aux Energies renouvelables (EnR)

Les constructeurs et fabricants de matriaux considrent que les enjeux lesconcernant sont surtout sociaux - et lis aux ressources humaines. Ils sestimentperformants dans ce domaine mais savouent en retard sur les questionsenvironnementales :

Les enjeux les plus importants Prcarit, sous-traitants, travail clandestin, scurit,pnibilit et chantier propre (seul enjeu environnement)

L o ils sestiment les meilleurs Enjeux RH-sociaux (prcarit, sous-traitants, travailclandestin, scurit, pnibilit)

L o ils sestiment faibles Energies Renouvelables, adaptation changement climatique,consommation deau, valorisation commerciale du DD

Les gestionnaires de parcs ont la vision des enjeux la plus en phase avec lesparties prenantes. Leur vision est quilibre entre les diffrents champs dudveloppement durable mais oriente vers les mesures gnrant des conomies directes(nergie, eau) :

Les enjeux les plus importants Foncier, qualit, efficacit nergtique, missions de GES,frais dexploitation, confort et sant

L o ils sestiment les meilleurs Intgration urbaine durable, lutte contre la discrimination,travail clandestin et prcarit, protection patrimoine, scurit

L o ils sestiment faibles Energies Renouvelables, systme de managementenvironnemental, certification des btiments, anticipation duchangement climatique

Divergences entre gestionnaires Importance des transports, certification de leurs btiments,mobilit de leurs salaris

Rle des investisseurs pour un ISR Immobilier

Limmobilier durable est incontestablement un sujet qui monte au sein de lasphre financire, soucieuse danticiper sur les risques mergents. La croissancedes investissements immobiliers est considrable (+100% depuis 2003) et atteint 668 Mden 2006. Le poids des actifs immobiliers augmente aussi au sein des compagnies. Celareprsente par exemple 31 Md sur un total de 1000 Md pour AXA. Limportance desrisques environnementaux et la monte en puissance des rglementations (performancenergtique, accs aux handicaps, problmes lis aux matriaux) font que lesgestionnaires de portefeuilles immobiliers sinterrogent sur lintgration de critres extrafinanciers. Ceci est en train de faire merger une dynamique dInvestissement SocialementResponsable (ISR) spcialement ddie limmobilier, la manire de celle qui concernedautres actifs (actions et obligations dentreprises).

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Le dispositif actuel de lISR (notation des entreprises par les agences et utilisationdes notes par les investisseurs) ne parat pas adapt la croissance dun ISRImmobilier. Pour limmobilier, les caractristiques de responsabilit sociale sont, certes,attaches aux entreprises concernes, mais surtout aux caractristiques des produits (lesbtiments). Les investisseurs ont donc un double besoin : ils doivent disposer desnotation extra financire des entreprises actives dans limmobilier mais aussidune notation spcifique des projets.

Les rfrentiels et indicateurs pour noter ces projets sont encore au stade desexprimentations, mais ils accordent dj une place dterminante laperformance nergtique des btiments, point sensible sur un plan environnementalmais aussi financier. Les autres critres cls sont les caractristiques des btiments, lessites de revitalisation urbaine , les consommations deau, le recours aux matriaux sainsou produits proximit des lieux de construction

Les premiers fonds ISR Immobilier qui apparaissent sappuient soit sur desrfrentiels quils dveloppent eux-mmes, soit sur des certifications de btimentsralises par des organismes externes (LEED aux Etats-Unis notamment). Le fondsanglais Igloo (Morley-Aviva, 2002) qui investit dans les zones dfavorises des grandesvilles anglaises via sa propre liste de 21 critres est dans le premier cas, le fonds Calpers-

Hines (2006) qui ninclut dans ses acquisitions que des immeubles ayant obtenus lacertification LEED est dans le second cas.

Un groupe de travail du Programme des Nations-Unies pour lEnvironnementrunit, depuis octobre 2006, de trs importants investisseurs immobiliers (Morley,Herms, Axa, Prudential, Calvert) pour accentuer cette dynamique. Il rendra unpremier rapport sur les Meilleures pratiques, rentables ou neutres sur le panfinancier, de la gestion immobilire responsable lors dune runion du PNUE Melbourne, le 25 octobre 2007.

Il est quasi certain que les immeubles de qualit environnementale - ou durables -seront bientt diffrencis dans les actifs immobiliers, et quils seront mieuxvaloriss financirement. Les surinvestissements ncessaires pour les construiretrouveront leur quilibre de prix. En attendant il est intressant de noter que,beaucoup doprations concernent les immeubles o le propritaire est galementoccupant, et donc soucieux de bnficier directement des avantages et conomiesdun btiment durable (Siges construits par la Socit Gnrale, Bouygues,Axa,).

Pratiques de reporting des entreprises du SBF 120 concernes par les enjeux delimmobilier durable

Les gestionnaires de parcs immobiliers importants (grande distribution, tourisme) sont

les entreprises qui font un effort pour que leur reporting apporte des informations chiffres,en particulier sur les consommations dnergie et deau ; On trouve, en revanche, peudlments sur la question des dessertes et de la localisation.

Les informations des constructeurs et fabricants de matriaux sont plus (Lafarge etImrys) ou moins (Bouygues Construction) dveloppes et assez htrognes : ellesportent surtout sur les questions RH, un peu sur la problmatique chantier propre etlnergie. Gros metteur de Gaz Effet de Serre, Lafarge communique beaucoup sur lechangement climatique.

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Les promoteurs, cots en bourse, produisent un reporting encore trs financier,quelques lments sont abords sans dtails (frais dexploitation, efficacit nergtique,sensibilisation du personnel et des utilisateurs) ; la volont dinsertion dans un urbanismedurable est mieux dcrite. Bouygues Immobilier a commenc mettre en avantlinformation concernant le dveloppement durable.

Linformation fournie par les investisseurs dans limmobilier est quasi-nulle. Ce qui

reflte limmaturit de lISR Immobilier c'est--dire de lintgration de critres extrafinanciers ce type de gestion. Il est difficile de trouver une information sur la politiquedinvestissement immobilire au regard du dveloppement durable au sein du SBF 120franais, contrairement Morley (R-U) par exemple. Seul AXA fournit quelques lments.

Un Baromtre de linformation sur lco-performance des btiments

Dvelopp loccasion de cette tude par Novethic et lAdeme, le Baromtre servira doutil poursuivre laffichage des entreprises sur LE critre qui merge en matire dimmobilier durable : laperformance nergtique des btiments. Il englobe linformation fournie par les principalesentreprises, impliques dans limmobilier et cotes au SBF 120. Aprs une anne test, leBaromtre pourra tre appel voluer. Ldition 2007 montre notamment que :

Aucune entreprise ne sinscrit dans la perspective de rduction globale et chiffredes consommations dnergie pour raliser le facteur 41 attitude qui serait en phaseavec les impratifs de lutte contre le changement climatique et les objectifs nationaux.(niveau 4 du Baromtre)

Seules 3 entreprises atteignent un bon niveau dinformations sur la performancenergtique des btiments (2 gestionnaires et 1 producteur de matriaux) : elles disentavoir analys lenjeu et fournissent des lments chiffrs (niveau 3 du Baromtre).

Plus de la moiti des entreprises (14 sur 24) proposent des informations trslacunaires ou compltement inexistantes sur la notion de performance nergtique(niveau 0 2).

Les gestionnaires de parcs immobiliers importants, directement concerns par lesconomies dnergie des btiments quils occupent, semblent les plus impliqus et fontla communication la plus tendue en terme de primtres.

Les constructeurs et fabricant de matriaux sont, par mtier, amens communiquer sur les nouveaux matriaux plus efficients sur le plan nergtique.

Les promoteurs affichent un intrt variable mais cela semble progresser.

Les investisseurs constituent la catgorie la plus en retard sur laffichage de la priseen compte des performances nergtiques des btiments quils vendent ou achtent. Elles

semblent absentes de leur proccupation, au moins dans leur reporting.

1 Division par 4 des missions de Gaz Effet de Serre (GES) dici 2050.

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I Les enjeux de dveloppementdurable du secteur immobilier

Les enjeux de limmobilier en matire de dveloppement durable sont tout fait considrables. Leprsent chapitre :

prsente les enjeux hirarchiss selon une grille tablie par Novethic et lADEME ;

donne le classement tabli par les parties prenantes interroges par Novethic etlAdeme sur les responsabilits respectives de chacun des acteurs de la chaneimmobilire ; la rpartition des responsabilits fait lobjet dune analyse beaucoup plusdtaille dans la deuxime partie o chaque groupe dacteurs dresse son tour unpanorama de la rpartition des responsabilits ;

met en avant les 4 enjeux clefs identifis parmi une liste dune vingtaine prsents dans ce

chapitre;

expose une quinzaine dautres enjeux pour mmoire (sans prtendre lexhaustivit)qui font lobjet de fiches comprenant :

o une brve dfinitiono les impacts principaux en termes de dveloppement durableo quelques sources pour aller plus loino la perception de chacun des acteurs sur la rpartition des responsabilits sur cet

enjeu

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Les enjeux majeurs pour construire un immobilier durable selon les parties prenantes

La moyenne des rponses des parties prenantes quant limportance accorde aux enjeux permetdtablir un classement. Les enjeux sont prsents du plus important au moins important, dans lesens des aiguilles dune montre :

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

urbanisme

cout global

les prix de l'immobilier

rchauffement climatique

sant / qualit de l'air intrieur

Systme de Management Environnemental

Eau

Dchets

comptences spcifiques sur le dveloppement durable

mixit sociale

sensibilisation des utilisateurs

salaires et conditions de travail

certification / labellisation

ancrage territorial

sant/scurit des salaris

prservation du patrimoine culturel

corruption, travail clandestin

biodiversit

Les fiches sont prsentes dans cet ordre. La fiche concernant le dveloppement conomique ,qui ne faisait pas lobjet de question aux parties prenantes, est prsente en dernier.

LES PARTIES PRENANTES CONSULTEES :Collectivits locales

La Ville dIssy-les-MoulineauxOrganismes publics et parapublics

LEPA Seine Arche Le Centre Scientifique et Technique du Btiment (CSTB)

Associations / Organisation Non Gouvernementales Lassociation Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV) Lassociation Fondaterra Le vice prsident de lassociation HQE

Organisations professionnelles : LUnion sociale pour lHabitat (USH)

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Les 4 principaux enjeux identifis

En synthse, au regard des rponses des parties prenantes et des entreprises du panel on voit 4enjeux majeurs merger :

problmatique du cot global des btiments (construction, utilisation, entretien,

dconstruction)

matrise urbaine (y compris les lgislations affrentes)

consommation et la performance nergtiques

pression des prix du foncier qui surdterminent les acteurs

Sans surprise, le principal enjeu li au changement climatique est prsent travers la notion deperformance nergtique, mais le fait marquant de lmergence de ces enjeux est quilsncessitent tous, pour atteindre de bonnes performances, une relle concertation entre acteurs dela chane immobilire. La recherche doptimisation des oprations immobilires en cot global(incluant la problmatique nergtique) tout comme les enjeux de matrise urbaine et dergulation des prix du foncier dpendent de lensemble des acteurs conomiques et des pouvoirspublics intervenant dans limmobilier.

Ces quatre principaux enjeux font lobjet des quatre premires fiches. Les suivantes sontprsentes dans lordre dimportance attribu par les parties prenantes interroges.

Chaque fiche est construite selon le modle suivant : Prsentation rapide de lenjeu Dtail / explications des principaux lments Recours, dans certains cas, un exemple ou une pratique illustrant le propos Prcision des responsabilits des diffrentes entreprises du secteur immobilier la lumire

des rsultats de lenqute Novethic / Ademe Prcisions sur les sources

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Urbanisme : composer avec les contraintes du territoire pour intgrer le btiment

La rflexion urbanistique vise concevoir lorganisation spatiale de lamnagement duterritoire. Cette approche transversale fournit un cadre qui doit permettre uneintgration adquate des enjeux de limmobilier aux contraintes et opportunits dunterritoire. Ne se limitant pas au seul btiment, la rflexion urbanistique doit permettre

dintgrer, en tenant compte des volutions probables long terme, les ensemblesimmobiliers dans un contexte gographique et environnemental qui conditionne certainsflux via lemplacement dinfrastructures (de transport notamment) ou de structuressociales.

De mme que lapproche dun projet immobilier par la notion de cot global tendu permet denapprcier les caractristiques sociales et environnementales (sous un angle conomique),lapproche urbanistique devrait permettre aux amnageurs, investisseurs et promoteurs deconcevoir un projet en intgrant lensemble de ses caractristiques spatiales, environnementales(biodiversit, paysage, pollution locale, efficacit nergtique), sociales (implantation, transports,mixit sociale, qualit urbaine et patrimoine culturel) et conomiques (dveloppement local, cotglobal, cohrence des infrastructures). Cette analyse se dcline diverses chelles articules pourconcevoir au mieux les relations dynamiques entre les espaces amnags, urbains ou non : auniveau europen, avec le Schma de Dveloppement de lEspace Communautaire (SDEC), commeau niveau national (appel projets de la DATAR pour le dveloppement des aires mtropolitaines),au niveau rgional dans la cadre dagenda 21 par exemple, et au niveau local, avec le ProjetdAmnagement et de Dveloppement Durable (PADD), document constitutif du dossier

et du dossier du .Schma de

COhrence Territoriale (SCOT) Plan Local d'Urbanisme (PLU)Si cette approche est efficace pour la conception du cadre de limmobilier durable, sa complexit etsa difficult de mise en uvre nont pas favoris son dveloppement auprs des oprateurs privset seules les grandes agglomrations pour lesquelles la cohrence spatiale est une problmatiqueimportante, ou les territoires ruraux pour lesquels la protection de lenvironnement est un enjeu depremier plan comme pour les communes des parcs naturels, ont dvelopp une approcheurbanistique globale.

Toutefois, cette approche est favorise, dune part via des formations spcifiques (plusieursmasters durbanisme durable sont proposs par des universits franaises) et dautre part via desoutils dexpertises qui simplifient laccs la conception dun urbanisme durable comme lApprocheEnvironnementale de lUrbanisme (AEU) dveloppe par lADEME.

Les co-quartiers, test des villes futuresDes co-quartiers, qui visent concevoir des ensembles urbains conomes en nergie et aussi peumetteurs en gaz effet de serre que possible, se dveloppent en Europe, de Londres (Bedzed), Stockholm, Malm ou Fribourg. La Ville de Hanovre a galement dvelopp un co quartier degrande taille avec la construction dun nouveau quartier de 3000 logements pour lequel un soinparticulier a t port aux questions durbanismes. La qualit environnementale du bti et du site,sa bonne intgration la ville et son rseau dinfrastructures en font un exemple durbanismedurable. En France, les communes de Lille et Chlons-sur-Sane ont annonc leur intention de

concevoir un co-quartier. A Paris, une association dfend un projet similaire.

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http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121015092777http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121015092777http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121311103539http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121311103539http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121015092777http://www.lyon.cci.fr/site?module=cms&action=get&id=2004121015092777


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QUEN PENSENT LES ACTEURS ?

Quels acteurs pour lintgration de limmobilier un urbanisme durable ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics

selon les entreprises

selon les parties prenantesSource : enqute Novethic / ADEME, fvrier 2007

Qui doit prendre en compte la proximit des services et des transports ?Partage des responsabilits selon Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics


selon les parties prenantes

Source : enqute Novethic / ADEME, fvrier 2007

Trs important Assez important Peu important

Sources http://www.areneidf.org/HQE-urbanisme/pdf/qde-exp-europe.pdf Walter Bouvais, L'urbanisme durable existe, Hanovre l'a mis en uvre, 13 fvrier 2003,

www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=32698&dos=75125 Quest-ce que lurbanisme durable ? compte rendu du sminaire technique des Parcs Naturels

Rgionaux de France, 17 et 18 mai 2005, PNR des Ballons des Vosges, http://parcs-naturels-regionaux.tm.fr/upload/doc_telechargement/grandes/CR%20sem%20Urbanisme.pdf

L'urbanisme durable www.suden.org/francais/themes_actions/urbanisme.htm

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http://www.areneidf.org/HQE-urbanisme/pdf/qde-exp-europe.pdfhttp://www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=32698&dos=75125http://parcs-naturels-regionaux.tm.fr/upload/doc_telechargement/grandes/CR%20sem%20Urbanisme.pdfhttp://parcs-naturels-regionaux.tm.fr/upload/doc_telechargement/grandes/CR%20sem%20Urbanisme.pdfhttp://www.suden.org/francais/themes_actions/urbanisme.htmhttp://www.suden.org/francais/themes_actions/urbanisme.htmhttp://parcs-naturels-regionaux.tm.fr/upload/doc_telechargement/grandes/CR%20sem%20Urbanisme.pdfhttp://parcs-naturels-regionaux.tm.fr/upload/doc_telechargement/grandes/CR%20sem%20Urbanisme.pdfhttp://www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=32698&dos=75125http://www.areneidf.org/HQE-urbanisme/pdf/qde-exp-europe.pdf


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Cot global : approche pertinente mais sous-utilise

La notion de cot global vise rpertorier et intgrer lensemble des cots dunbtiment1 durant son cycle de vie : sa conception, sa construction, son exploitation et sadestruction. Dans le secteur immobilier, les cots sont ports par les acteurs selon lemoment du cycle de vie du btiment auquel ils interviennent. On peut ainsi distinguer,selon la phase concerne, un cot initial, des cots diffrs et des cots doccupation.

Cot global tendu :Distribution des cots de limmobilier par niveau de conception

Le cot global inclut le cot initial (la construction) et les cots diffrs (fonctionnement,entretien et destruction) :

Le cot initial inclut des frais qui incombent directement, ou sont rpercuts, surlacqureur du bien immobilier :

o les cots dapproche (frais de recherche, frais de mutation, frais dtudes),o les cots de ralisation (acquisition foncire, cot des travaux, frais financiers).

Les cots diffrs correspondent :o au fonctionnement du btiment (consommation dnergie, consommation deau),o sa maintenance (rparations, remplacement dlments, renouvellement

dquipement).

Les cots diffrs sont fortement dtermins par les caractristiques initiales dubtiment (isolation thermique et acoustique, orientation, type dhabitat etc.).

Lintrt dune analyse en cot global est de pouvoir optimiser la rentabilit dun projet surlensemble de son cycle de vie. Certains surinvestissements (hausse du cot initial) peuvent trecompenss par une baisse des cots diffrs et amliorer la rentabilit globale du projet.

1 Cf. Ouvrages publiques et cot global, Mission interministrielles pour la qualit des constructions publiques, janvier 2006

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Une notion de cot global tendu permet de prendre en compte les externalits du btit qui nesont pas incluses dans le cot global1 avec dune part les cots doccupation supports par legestionnaire et les occupants, et dautre part les cots largis lis lenvironnement et limpactsocial de la construction :

Les cots doccupation comprennent des lments lis la localisation (transports, prixde leau, fiscalit locale).

Les cots largis incluent les impacts sociaux et environnementaux du btiment qui ne

sont pas rpercuts sur le propritaire, le gestionnaire ou les occupants du bien immobiliertels que les missions de gaz effet de serre et autres polluants atmosphriques, lesdchets, leau, la pollution des sols et les consquences de loccupation du sol.

Cette notion de cot global tendu permet de considrer dun point de vue complet la valeur dunbien immobilier et den apprhender la conformit un projet de dveloppement durable.

Une approche de la durabilitLanalyse du cot global des projets immobiliers peut permettre de justifier certainssurinvestissements. Lapproche du cot global largi va plus loin dans la considration des enjeuxde dveloppement durable. En effet, une construction durable procure des bnfices collectifs diffrentes chelles depuis le voisinage (limite la pollution locale, la pression sur le milieu naturel,amliore la sant des occupants) jusquaux phnomnes globaux (prise en compte du changement

climatique). Ces bnfices sont difficiles quantifier sur le plan comptable, mais ils reprsententun potentiel valoriser.Toutefois, les approches par cot global sont peu ou pas utilises dans les grands projetsimmobiliers ds lors que les frais ne sont pas supports par les mmes intervenants et que lesamliorations du btiment par linvestisseur, le promoteur ou le constructeur ne sont pasvalorises auprs des clients ou des locataires. Dans le parc de logement social, la difficultdaugmenter un loyer si les charges sont plus faibles est un obstacle supplmentaire. Cest dautantplus vrai pour les cots largis : les panneaux antibruit qui protgent les habitations des nuisancessonores des transports, par exemple, sont pris en charge par les collectivits locales et les socitsconcessionnaires. Ces amliorations pourraient tre rpercutes sur les taxes foncires en raisonde lamlioration de la valeur du foncier. Cette pratique inciterait les collectivits territoriales lutter contre le bruit puisquelles pourraient rcuprer au moins en partie leurs investissements.

Retour dexprience : le Lyce Lonard de Vinci de CalaisEn France, la dmarche HQE a initialement intress les Conseils Gnraux et les rgions pour laconstruction de collges et de lyces. En raison de lorganisation administrative des budgets de cescollectivits publiques, il est apparu plus ais de minimiser les cots diffrs, grce uneaugmentation du cot initial. Le Lyce Lonard de Vinci, Calais, construit ds 1998 en est unexemple. Le cot initial du projet tait de 15% suprieur celui d'un lyce habituel mais les cotsdiffrs ont t rduits de 30% grce la rduction des consommations en nergie et en eau 2. Lesurinvestissement devrait pouvoir tre rentabilis par la diminution des frais dexploitation duLyce sur une dure infrieure ou gale la dure de vie du btiment et de ses installations.


Quel acteur doit utiliser lanalyse en cot global ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics



Source : enqute Novethic / ADEME, fvrier 2007Trs important Assez important Peu important

1 Voir ce sujet le travail de dfinition du projet Cot Global dans le cadre de la formation MOBat de Grenoble et encollaboration avec le Conseil Gnral de l'Isre : http://www.projetcoutglobal.free.fr/projet/plan.php2 Cf. http://www.chez.com/hqe/hqe.htm

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http://www.projetcoutglobal.free.fr/projet/plan.phphttp://www.chez.com/hqe/hqe.htmhttp://www.chez.com/hqe/hqe.htmhttp://www.projetcoutglobal.free.fr/projet/plan.php


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Les prix de limmobilier : le foncier et la construction, obstacles la durabilit

Les prix de limmobilier, dpendant du prix du foncier et des cots de construction, ontune influence directe sur la structure urbanistique et sociale du territoire. Au croisementde ces enjeux logent des problmatiques environnementales complexes lies la qualitdes constructions dans un contexte o les prix sont dj tendus et o le besoin de

mobilit des personnes entrane des cots dpendant de leur lieu dhabitation.

Une trs forte demandeLa demande de biens immobiliers est forte depuis plusieurs annes et elle a tendance tirer lesprix vers le haut ; les indices des prix dachats et de la location sont en moyenne suprieurs linflation depuis laprs guerre, avec des effets plus marqu sur certaines parties du territoirecomme lle de France. Cette demande soutenue est le fruit du croisement de plusieursphnomnes. Tout dabord, laugmentation constante de la population franaise lie notamment laugmentation de lesprance de vie. Cette volution est complte par des modificationssignificatives des murs - les couples se sparent plus souvent que par le pass, ce qui ncessiteplus de logements et contribue la hausse des besoins immobiliers et par lurbanisationconstante (tendance qui pourrait en partie sinverser avec le papy boom). Cette nouvelle demandegnre galement une hausse des besoins en logements de tailles moyennes et grandes, qui sontde plus en plus occups par des clibataires ayant besoin de loger occasionnellement des enfants.La pression foncire est donc globalement de plus en plus importante, mais ce phnomnesaggrave surtout en ville. Par ailleurs, la conjoncture de taux bancaires particulirementintressants sur les prts long terme ces dernires annes ont incit de nombreux mnages investir dans des biens immobiliers. Ce facteur tire galement les prix du foncier la hausse.Un autre lment contribuant la hausse des prix est, dans le cas de limmobilier neuf, la haussedu cot de construction, notamment du fait du renforcement de certaines lgislations (notammentsur les ascenseurs, laccessibilit des logements pour les handicaps et sur les performancesthermiques). Ce dernier facteur traduit une hausse de la qualit et de la durabilit desconstructions, mais reste faible compar aux impacts du prix du foncier.

Une offre insuffisante

Loffre actuelle ne satisfait pas la demande trs forte de biens immobiliers (achat et location). Au-del des questions de volumes qui trouvent leurs explications par la dmographie croissante et lafaiblesse des constructions pendant les dernires dcennies, la structure de loffre ne correspondpas bien la structure de la demande. Les divergences sont aussi bien lies la gographie de lademande quaux caractristiques de surface et agencement des appartements recherchs.Cette distorsion entre offre et demande gnre des effets sociaux et urbanistiques dlicats. Faceau manque de logements, de grands programmes de constructions sont lancs, notamment dansle logement social ou dans le cadre des programmes daccession sociale la proprit, ainsi quesur le march priv. La pression foncire fait que les programmes destins des populations ayantdes revenus modestes se montent dans des zones priurbaines - concentrant parfois dj denombreuses difficults conomiques et sociales - ce qui engendre des frais de transport significatifspour les rsidents qui travaillent souvent dans les grands centres urbains. De plus, ce phnomneexpose les populations les plus fragiles au risque marqu de forte hausse des cots du transport

individuel qui resteront lis aux prix du ptrole pour quelques dcennies encore.

Les ImpactsLes disparits du prix du foncier entre les communes et entre les zones constructibles structurentles choix dimplantation des projets immobiliers, lhabitat des populations et la localisation desentreprises. Ces choix ont des rpercussions importantes en terme :

dorganisation de lamnagement du territoire et de mobilit des populations (talementurbain),

de mixit sociale,

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de morcellement du territoire (rosion de la biodiversit), dincitation et dopportunit dinstallations propices au dveloppement durable (le cot lev

du foncier incite rduire le cot de construction au maximum), daccession la proprit.

Ingnierie financire et intervention des pouvoirs publics pour prserver la dynamiquedaccession la proprit

Des montages financiers en soutien laccession la proprit tentent de matriser les cots dufoncier pour lacqureur grce lallgement de leur endettement. Le Pass foncier en placedepuis le 1 janvier 2007, port par lUESL et la Caisse des Dpts, permet de payer la constructiondu logement mais de diffrer de 18 25 ans lacquisition du foncier. Le nouveau propritaire peutaussi choisir de louer le foncier. Ce modle doit permettre de maintenir les opportunitsdaccession la proprit pour les populations aux revenus moyens1.Le programme de maison 100.000 , lanc par le ministre de la cohsion sociale fin 2005,sinscrit galement dans une dynamique doffre bon march pour laccession la proprit. Faitintressant, ces constructions atteignent une assez bonne performance nergtique (suprieure la rglementation thermique en vigueur) dmontrant que cet objectif peut-tre atteint y comprisdans des oprations financirement trs serres.Ces deux dispositifs se veulent complmentaires de loffre de logement social, aujourdhuiinsuffisante et mal rpartie gographiquement sur le territoire.

QUEN PENSENT LES ACTEURS ?Qui influence le plus le prix du foncier ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Qui rpond de la disponibilit du foncier et des contraintes des PLU ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics





Sources http://www.cohesionsociale.gouv.fr/IMG/pdf/dp_20051208_maison-a-100000-euros.pdf Indice du cot de la construction des immeubles dhabitation, Insee, disponible sur

http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/historique_icc.pdf Philippe Marini, les perspectives d'volution du march immobilier et son contexte macroconomique,

commission des Finances, du contrle budgtaire et des comptes conomiques de la Nation, Snat, 5octobre 2005, disponible sur http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0060.html

Jean-Michel Pour, Bulle immobilire, Mythes et croyances de l'immobilier, Avril 2005 actualisergulirement depuis sur http://www.bulle-immobiliere.org/fr

Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement, Rapport d'information n 442 (2004-2005) de MM. Thierry REPENTIN et Dominique BRAYE, fait au nom de la commission des affairesconomiques, dpos le 29 juin 2005, disponible sur http://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-442.html

Laccession sociale la proprit, dcembre 2006, surhttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/Acces_propriete-2.pdf

l'indice de rfrence des loyers sur http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp

1 Cf. http://www.caissedesdepots.fr/IMG/pdf/Fiche_accession_sociale.pdf

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http://www.cohesionsociale.gouv.fr/IMG/pdf/dp_20051208_maison-a-100000-euros.pdfhttp://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/historique_icc.pdfhttp://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0060.htmlhttp://www.bulle-immobiliere.org/frhttp://www.senat.fr/senfic/repentin_thierry04090l.htmlhttp://www.senat.fr/senfic/braye_dominique95013a.htmlhttp://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-442.htmlhttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/Acces_propriete-2.pdfhttp://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asphttp://www.caissedesdepots.fr/IMG/pdf/Fiche_accession_sociale.pdfhttp://www.caissedesdepots.fr/IMG/pdf/Fiche_accession_sociale.pdfhttp://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asphttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/Acces_propriete-2.pdfhttp://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-442.htmlhttp://www.senat.fr/senfic/braye_dominique95013a.htmlhttp://www.senat.fr/senfic/repentin_thierry04090l.htmlhttp://www.bulle-immobiliere.org/frhttp://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0060.htmlhttp://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/historique_icc.pdfhttp://www.cohesionsociale.gouv.fr/IMG/pdf/dp_20051208_maison-a-100000-euros.pdf


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Changement climatique : le secteur immobilier en premire ligne

Le secteur immobilier est responsable de prs du quart des missions de gaz effet deserre franaises. Lensemble des acteurs de la filire sont ou seront concerns demanire trs directe, soit travers la valorisation financire des btiments les plusperformants, soit travers leur sobrit nergtique qui rduit les frais dexploitation.Lenjeu est dautant plus sensible que le parc immobilier a une inertie trs importante

(environ 1% de renouvellement par an). Pour atteindre les objectifs ambitieux dufacteur 4, cest ds aujourdhui que les acteurs devraient sengager construire etrnover les btiments avec des exigences trs fortes.

Limmobilier metteur de prs du quart des missions de gaz effet de serreEn France les btiments rsidentiels et tertiaires consomment 43% de lnergie finale1, soit uneaugmentation de 24% sur les trente dernires annes2. Limmobilier, par sa consommationnergtique principalement, est galement responsable de 21 % des missions de Gaz Effet deSerre (GES) en France.Au-del des missions directement lies aux usages des btiments, sajoutent les missions lies lentretien du btiment, au transport des usagers de limmeuble qui dpendent directement de sonemplacement, sa construction et la fabrication de ses matriaux, et enfin sa destruction.

Lutte contre le changement climatiqueInvestisseurs, promoteurs, constructeurs, producteurs de matriaux et gestionnaires disposent deplusieurs leviers pour minimiser les missions de GES des btiments :

rduire, par une conception adquate, les besoins en nergie pour lensemble des usages(chauffage et production deau chaude, refroidissement, lectromnager, informatique,clairement),

rduire les missions associes la fabrication des matriaux de construction et la gestiondes chantiers, en plus de recourir des matriaux ayant des proprits thermiquesadaptes au projet de construction,

recourir des sources dnergie renouvelables, que ce soit pour la production de chaleur,de froid ou dlectricit,

recourir au bois comme matriaux de construction, favorisant ainsi la capture de CO2, optimiser le fonctionnement des appareils et sensibiliser les utilisateurs en fonction de leursbesoins rels.

Pour sinscrire dans lobjectif franais de division par quatre des missions de GES dici 2050(facteur 4), il faudrait abaisser la consommation nergtique du rsidentiel et du tertiaire 50kWh/m2/an au lieu dune moyenne avoisinant 230 kWh/m2/an aujourdhui3. Latteinte du niveaude performance appel basse consommation dans les btiments est donc incontournable moyen terme. Certains acteurs, comme le prsident du CSTB, nhsitent pas en confrence qualifier dirresponsable toute construction neuve natteignant pas dores et dj ce niveau. Encoreplus ambitieux, les btiments nergie positive , capable de produire plus dnergie quils nenconsomment et donc dalimenter le rseau lectrique reprsentent une forme daboutissementpour les techniques de construction.

Evolution rglementaireLa rglementation thermique pour la construction neuve, dsormais renforce tous les 5 ans, vientdtre complte par une rglementation pour les btiments existant qui sappliquera, compterde janvier 2008, sur les rnovations. Cette nouvelle tape tmoigne de la volont des pouvoirspublics de rendre progressivement incontournables les actions damlioration thermique desbtiments.

1 Chiffres 20042 Source : IFEN, Lenvironnement en France, dition 2006, p. 433 Source : IFEN, Lenvironnement en France, dition 2006, p. 43

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Par ailleurs, laction Btiment et co habitat du plan Climat prvoit une rduction de 11,7 MteqCO2, soit 16% de lobjectif franais total de rduction des missions de CO2. Lamlioration dubtiment y est prsente comme incontournable pour lutter efficacement contre le changementclimatique () Cest leffet cumul de toutes ces actions qui permettra de sengager sur la voiedune division par 4 5 des missions de GES .

Adaptations aux consquences du changement climatique

La conception des btiments comme les exigences rglementaires tiennent compte de linfluencedu climat. Des zones climatiques sont dfinies dans le cadre de la rglementation thermiquefranaise. Cependant, lvolution possible du climat dans les prochaines dcennies nest pas encoreprise en compte dans la conception des btiments. Le manque de qualit du confort dt dans lesbtiments construits dans certaines rgions pourrait conduire lmergence de nouveaux besoinsde refroidissement qui, sils sont prvus posteriori sur un btiment, se rvlent trs nergivores.Par ailleurs, limage des infrastructures, les btiments doivent commencer intgrer le fait quecertains vnements climatiques exceptionnels pourraient devenir plus frquents et plus extrmes(temprature, vent, etc.)


Quels acteurs peuvent favoriser lefficacit nergtique des btiments ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Et la performance des btiments en termes dmissions de gaz effet de serre ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics





Sources Plan Climat: face au changement climatique, agissons ensemble, ministre de lcologie et du

dveloppement durable, Paris, 2004. Les politiques de lurbanisme et de lhabitat face aux changements climatiques, Conseil Economique et

Social, avril 2006 Lutte contre leffet de serre dans le secteur de la construction, Direction Gnrale de lUrbanisme, de

lHabitat et de la Construction, Ministre de lemploi, de la cohsion sociale et du logement, 2006. Prise en compte de lenvironnement et de sa rglementation dans les chantiers de btiment, Direction

Gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la Construction, Ministre de lemploi, de la cohsion

sociale et du logement, 2006.

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Sant / qualit de lair intrieur : limmobilier, secteur risque?

La qualit de lair intrieur des btiments et son impact sur la sant des occupants estun des principaux enjeux du secteur immobilier et un des plus sensibles dans lopinionpublique. Les facteurs de risques sont multiples et peuvent avoir des consquencesvaries (risques dallergies ou lments cancrognes). Les taux de concentration desproduits risque sont dterminants. Face ces problmatiques, les rfrentiels de

certification des greens buildings tiennent gnralement compte de cet enjeu et lemarch tertiaire amricain y est de plus en plus sensible. Le syndrome des sickbuilding , c'est--dire des btiments qui rendent malades leurs occupants, estdsormais reconnu et pris en compte par de nombreuses entreprises pour limiterlabsentisme et assurer la productivit de leurs employs.

Les facteurs de risquesLes risques sanitaires associs au btiment rsultent de combinaisons de facteurs allant du choixdes matriaux de construction (revtements notamment) la qualit de la ventilation et ltat dusol sur lequel le btiment est construit

Les problmatiques des matriaux de construction : les biocontaminants correspondent aux sources bactriennes, fongiques, virales et levures

pathognes dont le dveloppement est favoris par les matriaux et conditions intrieures(humidit, temprature) ; les lgionelloses sont lexemple le plus connu ;

les Composs Organiques Volatiles (COV) qui peuvent tre prsents dans les solvants depeintures, colles et autres peuvent provoquer des ractions allergiques, des irritations etinfections des voies respiratoires ;

les fibres minrales artificielles (qui servent notamment pour lisolation) telles que le verreou les cramiques peuvent provoquer des symptmes similaires, parfois galement desirritations importantes. Certaines fibres telles que lamiante sont cancrignes.

Autres sources de polluants : le monoxyde de carbone d une mauvaise combustion dnergies fossiles (gaz, fioul,

charbon, bois) est un gaz toxique inodore qui provoque des intoxications ou la mort par

asphyxie au-del de certaines concentrations ; certains risques sont lis la localisation de la construction et la pollution des sols, par

exemple le radon, gaz naturel radioactif cancrigne produit surtout par certains solsgranitiques, et qui peut diffuser et s'accumuler l'intrieur des btiments.

Autres nuisances pouvant affecter la sant des occupants : La qualit de lclairage naturel et lexposition au bruit sont deux lments trs importants

du confort intrieur des btiments qui peuvent avoir des effets indirects sur la sant desutilisateurs. Rappelons que le bruit est la premire nuisance environnementale dont seplaignent les Franais.

Importance de la ventilation : La qualit de la ventilation dun logement, quelle soit naturelle ou mcanique, est un

lment essentiel (et rglement) de la qualit de lair intrieur. En gnral, la qualit delair est meilleure lextrieur des btiments qu lintrieur. Mme sans filtration, un bonniveau de renouvellement de lair permet donc damliorer la qualit de lair intrieur. Cetenjeu doit tre abord avec le souci de prserver, entre autre, la performance thermique dubtiment.

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Moyens de prventionsLes moyens de prvention des risques sanitaires dans limmobilier sont prendre en compte chaque tape de la vie du bti. Lors de la conception et de la construction, le choix des matriaux,lisolation et laration, la dpollution du sol si ncessaire, lisolation et laration des sous-sols,sont autant de moyens efficaces pour la rduction des risques.Cible n12 de la dmarche HQE, qui en compte 14, la sant des usagers est galement favorisepar la conception dun espace habitable plus facile nettoyer (organisation des espaces et types de

revtements) de mme que la facilitation de lvacuation des dchets.


Qui peut assurer la prservation de la sant des occupants ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics





Source: Btiment et sant, Prvention et gestion des risques sanitaires dans le btiment, Ministre de lemploi,

de la cohsion sociale et du logement, juillet 2006, www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/batiment_sante-bis180706.pdf

Observatoire de la qualit de lair intrieur, Etat de la qualit de lair dans les logements franais,novembre 2006, http://kheops.champs.cstb.fr/oqai/userdata/documentation/document_133.pdf

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http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/batiment_sante-bis180706.pdfhttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/batiment_sante-bis180706.pdfhttp://kheops.champs.cstb.fr/oqai/userdata/documentation/document_133.pdfhttp://kheops.champs.cstb.fr/oqai/userdata/documentation/document_133.pdfhttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/batiment_sante-bis180706.pdfhttp://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/batiment_sante-bis180706.pdf


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Systme de Management Environnemental : une mthode pour grer la complexit

Le Systme de Management Environnemental (SME) est un outil de gestion qui doitpermettre le pilotage environnemental dune entreprise ou dune opration. Danslimmobilier, le SME consiste en une mthode de gestion qui prend en compte l'impactenvironnemental de la construction ou des travaux (entretien, rhabilitation,dmolition), value cet impact, et tente de le rduire de manire coordonne.

Une mthode complexe mais efficaceLa bonne prise en compte des enjeux du dveloppement durable dans limmobilier exige lacoordination de nombreuses techniques, qui interagissent, chaque tape du cycle de vie dubtiment. La gestion de cette complexit ncessite la mise en place dun systme de pilotage quipermet doptimiser les actions et de les rendre cohrentes. Cette organisation est donc mettre enplace ds la conception du projet et appliquer sur le chantier. Elle ninclut pas les propritsphysiques du btiment, qui relvent de la conception de limmeuble pour minimiser son impactenvironnemental en fonctionnement, mais le Systme de Management Environnemental (SME) vise minimiser limpact de la construction de limmeuble. Le SME est alors port par le matredouvrage.Celui-ci visera des objectifs relatifs aux dchets, aux consommations et lvacuation des eaux, lutilisation des machines, la consommation dnergie, le transport et les dplacements, le bruit, etles poussires, tout en respectant les dlais de construction. Pour y parvenir, le SME dfinit desprocdures de concertation des acteurs et de coordinations des actions.La mise en place dun SME implique :

la conception du SME et dun calendrier la conception et le suivi dindicateurs de performance la formation des collaborateurs et des parties prenantes

Une exigence pour les certificationsInitialement mis en place dans la dfinition des critres de la norme ISO 14001, la notion de SME at reprise par lassociation HQE pour la dfinition de cette dmarche dimmobilier durable. Letravail ralis au sein de lassociation HQE a permis dadapter la conception du SME aux enjeux

spcifiques de limmobilier.


Quels acteurs pour mettre en place un Systme de Management Environnemental sur lesoprations immobilires ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Sources : Association HQE, Du systme de management environnemental pour le matre douvrage concernant

des oprations de construction, adaptation ou gestion des btiments, www.assohqe.org/docs/sme.pdf Outil daide a la mise en uvre du Systme de Management dOpration, ADEME, juin 2003 Systme de management environnemental appliqu aux oprations de construction

www.urbanisme.equipement.gouv.fr/actu/ip/n3/contenu/dossier.htm

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http://www.assohqe.org/docs/sme.pdfhttp://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/actu/ip/n3/contenu/dossier.htmhttp://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/actu/ip/n3/contenu/dossier.htmhttp://www.assohqe.org/docs/sme.pdf


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La prservation de leau : un enjeu nglig

La consommation deau est un enjeu sur lequel le btiment a un rle jouer. A chaquetape de la vie des btiments, des actions peuvent tre entreprises. Pas encore assezdveloppe en France o le stress hydrique ne concerne, dans lesprit du grand public,que peu de rgions, la gestion de leau est un vrai dfi. Les risques lis aux changementsclimatiques, ainsi que le cot croissant de la ressource en eau (potabilisation et

traitement des eaux uses) devraient cependant inciter concevoir dores et dj desbtiments optimisant leurs besoins en eau.

Les rductions de consommation deauLa rduction des consommations deau concerne de manire directe plusieurs tapes de la vie dunbtiment. Tout dabord, laspect le plus important est la consommation deau de la phasedutilisation du btiment. Du comportement de lutilisateur aux lments technologiquespermettant de limiter les dbits des diffrentes installations, les marges de manuvre sontnombreuses pour limiter les consommations deau.Par ailleurs, comme pour lnergie, le bti peut tre conu comme un site dcentralis de gestionde leau. Le cot conomique du m3 peut justifier des investissements pour la rcupration deseaux de pluie, destine aux espaces verts et aux sanitaires. Rappelons quenviron les deux tiers denos consommations deau nexigent pas que leau soit potabilise.Une autre partie de la vie dun btiment permettant des amliorations est la phase de constructiondes matriaux. Loptimisation des usages de leau dans leur fabrication est un enjeu nonngligeable, tout comme le choix de matriaux moins gourmands en eau.

La gestion des risques de pollutionsSur les chantiers eux-mmes, leau utilise (ciment, bton, pltre, nettoyage des outils et desvhicules, humidification des sols contre les poussires) peut entraner la dissmination oulinfiltration dans les sols et dans les eaux de polluants issus des chantiers. Ce risque peut trelimit en dfinissant une zone impermable avec bac de rcupration ou vacuation pour lestches de nettoyage importantes.Durant lutilisation dun btiment, une installation de phytopuration adapte, si elle exige dedisposer dun espace appropri, permet demployer une mthode durable pour traiter les eaux

uses et de ne pas librer des polluants dans le milieu naturel. Par ailleurs, cette mthode est trsfavorable la prservation de la biodiversit.


Quels acteurs peuvent amliorer la performance des btiments en termes de consommationdeau ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Sources rfrentiels de lassociation HQE, www.assohqe.org/documents_referentiels.php lAgence de lEnvironnement et de la Matrise de lEnergie,

http://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=12624 Technique pour une ville durable, IF-Consult, http://if-c.eu/plaquette26septembre2006.pdf www.objectif21.org/21cle/gestion.html

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http://www.assohqe.org/documents_referentiels.phphttp://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=12624http://if-c.eu/plaquette26septembre2006.pdfhttp://www.objectif21.org/21cle/gestion.htmlhttp://www.objectif21.org/21cle/gestion.htmlhttp://if-c.eu/plaquette26septembre2006.pdfhttp://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=12624http://www.assohqe.org/documents_referentiels.php


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Dchets : intgrer la problmatique dans toute la chane

De la conception de btiments leur utilisation, la production et la gestion des dchetsest un enjeu clef, en raison des dchets que le btiment gnre en lui-mme (de lafabrication des matriaux et la construction jusqu la dmolition), mais aussi parce quele tri des dchets gnrs par les usagers du bti sera plus ou moins ais selon lamanire dont le btiment aura t conu.

Les dchets propres au secteur immobilierCes dchets relvent de deux niveaux distincts : les dchets de fabrication de matriaux dune partet les dchets de chantier dautre part. Les dchets issus de la fabrication des matriaux deconstructions peuvent tre valoriss comme remblais, comme combustibles, ou enfin remployscomme matire premire. Pour les seuls dchets de chantier ce sont 30 millions de tonnesannuelles de dchets et dexcdents de chantier qui sont produits par lindustrie du btiment et280 millions par les travaux publics. Par comparaison, la France produit 26 millions de tonnesdordures mnagres chaque anne dont le tri et le traitement incombent aux municipalits. Pourle BTP en revanche, tout producteur de dchet est responsable de ses rebuts et des conditionsdans lesquelles ils sont collects, transports, limins ou recycls. Lentreprise de BTP est doncresponsable de leur limination. Les acteurs du secteur, en partenariat avec les pouvoirs publics,ont mis en place des plans de gestion dpartementaux. Ces dchets restent problmatiques,lorganisation du secteur souffre encore de manque de coordination, particulirement pour lesartisans et les petits oprateurs. Des innovations technologiques dans le traitement de ces dchetsparfois complexe sont dvelopper. La gestion de ces dchets tend samliorer puisquen plus dela prise de conscience du grand public des enjeux environnementaux, la lgislation volue et seulsles dchets qui nauront pas pu tre valoriss (recycls ou incinrs avec rcupration dnergie)pourront tre mis en dcharge. Enfin, le tri, lorsquil est techniquement ralisable, rduit demanire significative les cots relatifs llimination des dchets et facilite donc leur action.

Les dchets domestiquesLa question des dchets peut galement tre intgre la conception du bti de plusieursmanires :

en choisissant des matriaux recycls afin de valoriser des dchets, en choisissant des matriaux et en optimisant la conception de limmeuble pour limiter les

dchets produits lors de la dmolition grce des matriaux recyclables et une structureconome,

en intgrant la facilitation de la gestion et du tri des dchets pour les utilisateurs dubtiment. La place des locaux prvus cet effet ou leurs fonctionnalits peuvent faciliter lerespect des consignes de recyclage et participer la salubrit gnrale des locaux,

en intgrant le btiment dans son contexte urbanistique afin de favoriser le regroupementde la gestion des dchets et en linscrivant dans des circuits de collecte existants. Larduction de ltalement urbain comme le dveloppement de logements collectifs pluttquindividuels permettent de rduire les cots de collecte et de tri des dchets.

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QUEN PENSENT LES ACTEURS ?Quels responsables pour la minimisation des dchets sur les oprations immobilires ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Quels acteurs pour optimiser la gestion des dchets pendant la vie du btiment ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics





Sources Mieux grer les dchets de chantiers de btiment, Le tri des dchets : un acte majeur pour la matrise

des cots dlimination, la Fdration Franaise du Btiment et lAdeme, 2003, sur www.dechets-chantier.ffbatiment.fr/PDF/MieuxGerer.pdf

Prorecyclage, www.prorecyclage.com/filieres/batiment/index.html Le BTP et les dchets de chantier, Yannick Arrieux, 14 mai 2003, Novethic,

www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=34675

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http://www.dechets-chantier.ffbatiment.fr/PDF/MieuxGerer.pdfhttp://www.dechets-chantier.ffbatiment.fr/PDF/MieuxGerer.pdfhttp://www.prorecyclage.com/filieres/batiment/index.htmlhttp://www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=34675http://www.novethic.fr/novethic/site/dossier/index.jsp?id=34675http://www.prorecyclage.com/filieres/batiment/index.htmlhttp://www.dechets-chantier.ffbatiment.fr/PDF/MieuxGerer.pdfhttp://www.dechets-chantier.ffbatiment.fr/PDF/MieuxGerer.pdf


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Dvelopper des comptences spcifiques sur le dveloppement durable

La complexit des enjeux de dveloppement durable pour le secteur immobilier et lerecours des innovations techniques et managriales pour un immobilier durablencessitent lappropriation par les acteurs de nouvelles comptences et ladoption dunmanagement adapt.

PilotageLa prise en compte des enjeux de dveloppement durable dans les mtiers de lentreprisencessite souvent la mise en place dune structure ddie ayant une fonction transversale. Eneffet, la multitude des enjeux et leur complexit ne permet pas une appropriation et une monteen comptence directe dans chacun des mtiers. Le rle dune structure transversale danslentreprise runissant des experts sur les enjeux du dveloppement durable et de limmobilierpermet dassurer une veille et une cohrence des actions entreprendre dans lentreprise afindamliorer sa performance globale, de limiter ses risques financiers et dimage, entres autres, etdassurer par exemple une mission de veille rglementaire et / ou concurrentielle.La dfinition dune stratgie, porte par la direction gnrale, est un lment essentiel lefficacitde la dmarche engage. Souvent, la mise en place dun rseau de collaborateurs de chacun desmtiers de lentreprise ou du groupe permet de diffuser linformation et danimer la dmarche deprogrs. Le recours de nouvelles formations sur des comptences techniques et managrialesspcifiques (expertise thermique, systme de management environnemental, bilan carbone etc.)est un des relais de limpulsion stratgique souhaite.

Relation avec les fournisseurs / sous traitants / autres acteurs du secteurLa relation avec la chane de sous traitance ou avec les fournisseurs est un lment essentiel desdmarches dveloppement durable des grandes et moyennes entreprises. Souvent, les PME et TPE,par manque de sensibilisation, de moyen et de visibilit ne sont pas incites la prise en comptedes enjeux sociaux et environnementaux. Leurs donneurs dordres sont alors gnralement lesseuls acteurs pouvant inciter ces entreprises progresser, en les accompagnants dans leurdmarche et en incluant des exigences sociales et environnementales dans leurs contrats.Les relations avec les autres acteurs de la chane immobilire (de linvestisseur au gestionnaire ou

au particulier) sont rinventer afin doptimiser la performance sociale et environnementale de lachane immobilire, pour que la valeur cre par certains acteurs ne se fasse pas au dtrimentdautres acteurs ou des enjeux sociaux et environnementaux. La rflexion sur le cot global (voirfiche correspondante) illustre bien cela.

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Pour quels acteurs de la chane de limmobilier la formation et la sensibilisation du personnel auxenjeux de dveloppement durable est-elle un enjeu?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics




Quels acteurs sont confronts des enjeux forts vis--vis de la chane de sous traitance?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics





Sources Exemple de formation de lassociation HQE : formation continue Amnagement Durable, dmarches

et Techniques en Urbanisme et Architecture ,http://www.assohqe.org/docs/formation_ecosphere.pdfPle de comptence formation dveloppement durable

Formation au dveloppement durable des services dconcentrs de lEtat (Hors dispositif national deformation lco-responsabilit), Quel appui peut fournir lIFORE en 2007 ? L'Institut de Formation del'Environnement,http://www.ifore.ecologie.gouv.fr/_upload/446.doc

Former les acteurs du cadre de vie sur le dveloppement de lco-construction et de la qualitenvironnementale des btiments, ordre des architectes,http://www.architectes.org/formations/hqe%20initiale2

PME et Dveloppement Durable, Assemble des Chambres Franaise de Commerce et dIndustrie,septembre 2004, http://www.acfci.cci.fr/environnement/documents/PMEetDD.pdf

Le dveloppement durable et les PME/PMI franciliennes du secteur de la construction : retards etbonnes pratiques, Centre Rgional dObservation du Commerce, de lIndustrie et des Services de laCCIP, juin 2005, http://www.crocis.ccip.fr/publications/enjeux/enjeux83.pdf

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http://www.assohqe.org/docs/formation_ecosphere.pdfhttp://www.ifore.ecologie.gouv.fr/_upload/446.dochttp://www.architectes.org/formations/hqe%20initiale2http://www.acfci.cci.fr/environnement/documents/PMEetDD.pdfhttp://www.acfci.cci.fr/environnement/documents/PMEetDD.pdfhttp://www.architectes.org/formations/hqe%20initiale2http://www.ifore.ecologie.gouv.fr/_upload/446.dochttp://www.assohqe.org/docs/formation_ecosphere.pdf


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Mixit sociale : un dfi

La mixit sociale constitue un des plus grands enjeux des politiques durbanisme et dedveloppement / rnovation densembles immobiliers. Le regroupement dans une mmezone gographique de personnes issues de catgories socioprofessionnelles, de cultures,de conditions et d'origines diffrentes est considr aujourdhui comme un excellent

facteur dintgration et de cohsion sociale. Cependant, le dveloppement dunevritable mixit sociale dans un quartier, une ville ou une agglomration est frein parles prix du foncier, lhritage urbanistique et les rticences de certaines catgoriessocioculturelles. Pouvoirs publics, amnageurs, investisseurs et promoteurs immobiliersdoivent donc dvelopper des moyens communs pour rquilibrer certains territoires.

Aprs la sectorisation, la mixit sociale senvisage par la dissminationLe modle des villes nouvelles et des cits dHabitations Loyer Modr a montr ses limites. Lemodle de rpartition des populations dans lespace urbain en Europe devient, pour limiter leseffets ngatifs du modle des cits HLM, celui de la mixit, c'est--dire la cohabitation depopulations diverses dans les mmes quartiers, avec une homognisation de lensemble urbain,plutt que la conception de quartiers identifis comme relevant de telle ou telle situation sociale.La volont politique de mixit sociale se confronte une situation historique, culturelle etconomique qui favorise une forme durbanisme communautariste. Le standing des biensimmobiliers tout autant que leur implantation (quartier rsidentiel, bons rseaux de transports,voisinage immdiat) dtermine le cot du foncier et le prix la location de telle sorte que les villesont tendance sectoriser les populations. Pour lutter contre ce phnomne, les pouvoirs publicsimposent un nombre minimal de logements sociaux par commune, dans certains cas au sein dunmme quartier ou dun mme immeuble. Mais dune part, cette volont politique nest passystmatiquement relaye dans les projets durbanismes ou les programmes immobiliers et dautrepart, les oprateurs privs nont pas dvelopp de stratgie spcifique pour la mixit sociale.Dautres facteurs pour la mixit sont progressivement pris en compte : la superficie et le typedhabitat. Les ensembles de logements uniformes en termes de superficie et de nombre de piceattirent le mme type de foyer par tranche dge et par catgorie sociale, tandis quune offre delogements diversifis permet une meilleure rpartition des gnrations et des provenances. La

question des logements adapts aux handicaps ou aux personnes ges se pose aussi en cestermes.Pourtant, denjeu social contraignant, la mixit pourrait devenir une opportunit conomique forte.En effet, lintgration de lensemble dune ville sa dynamique conomique et une rpartitionspatiale plus quilibre des populations, doit permettre de revaloriser lensemble des quartiers etdonc de dvelopper le secteur immobilier, condition de matriser les prix en cohrence aveclaccessibilit dun nombre suffisant de logements dans chaque quartier aux populations les moinsaises.

Un enjeu fort pour les grandes agglomrations : lexemple de lIle de FranceLa problmatique de la mixit sociale est particulirement importante en Ile de France et dans laville de Paris. En effet, le dficit en logements sociaux et leur mauvaise rpartition (concentrationsur les arrondissements priphriques et dans certaines banlieues de la capitale) tendent

amplifier les diffrences socioculturelles de population et les structures de prix du foncier entre lesquartiers et villes de la rgion.

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Quels acteurs sont responsables des problmatiques de mixit sociale urbaine ?Partage des responsabilits Investisseurs Promoteurs Constructeurs Gestionnaires Pouvoirs Publics


selon les parties prenantesSource : enqute Novethic / ADEME, fvrier 2007


Sources Zone Urbaine Gnrale - Mesures en faveur de la mixit sociale

www.paris.fr/portail/Urbanisme/Portal.lut?page_id=6580&document_type_id=5&document_id=917&portlet_id=14950

Bertrand Delano, maire de Paris : "la mixit sociale, un objectif dcisif pour lidentit de Paris",Propos recueillis par Nathalie Moutarde le 30 novembre 2006, surwww.lemoniteur-expert.com/btp/interview/bertrand_delanoe_maire_paris_la.htm

La mixit sociale dans le logement, 2006www.ena.fr/index.php?page=ressources/rapports/seminaire_logement/mixite

mixit sociale et sgrgation : les ralits d'hier et d'aujourd'hui et les actions publiques,www.iaurif.org/fr/savoirfaire/etudesenligne/mixite_sociale_segregation/exemples.htm

Marion Desjardins, Renouvellement urbain, lurbanisme au service du social, disponible surhttp://i.ville.gouv.fr/divbib/doc/renouvurb.pdf

Christine Lelvrier, la mixit sociale et les politiques urbaines , dossier : pourquoi les villes sont-elles en crise ?, Revue Passages, n109-110, Mai-Juin 2001, pp. 29-32.

Travaux dadaptation du logement pour les personnes ges, Agence Nationale pour lAmnagementde lHabitat, avril 2001, surhttp://www.meylan.fr/uploads/Document/WEB_CHEMIN_2341_1121855661.pdf

Concevoir un espace public accessible tous, voirie, logement collectifs, ERP, lieux de travail, CentreScientifique et Technique du Btiment, surhttp://boutique.cstb.fr/dyn/cstb/upload/fichiers/Sommaire_hand.pdf

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http://www.paris.fr/portail/Urbanisme/Portal.lut?page_id=6580&document_type_id=5&document_id=917&portlet_id=14950http://www.paris.fr/portail/Urbanisme/Portal.lut?page_id=6580&document_type_id=5&document_id=917&portlet_id=14950http://www.lemoniteur-expert.com/btp/interview/bertrand_delanoe_maire_paris_la.htmhttp://www.ena.fr/index.php?page=ressources/rapports/seminaire_logement/mixitehttp://www.iaurif.org/fr/savoirfaire/etudesenligne/mixite_sociale_segregation/exemples.htmhttp://i.ville.gouv.fr/divbib/doc/renouvurb.pdfhttp://www.meylan.fr/uploads/Document/WEB_CHEMIN_2341_1121855661.pdfhttp://boutique.cstb.fr/dyn/cstb/upload/fichiers/Sommaire_hand

etude immobilier durable novethic ademe partie1

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