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DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISE DA RECICLAGEM E REQUALIFICAÇÃO DOS EDIFÍCIOS MARIA PAULA, RISKALLAH JORGE E BRIGADEIRO TOBIAS NO
CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO
Rosío Fernández Baca Salcedo Arquiteta, Profª. Drª. do Departamento de Arquitetura, Urbanismo e Paisagismo da Universidade Estadual
Paulista (UNESP), Av. Luiz Edmundo Carrijo Coube, 14-01, Vargem Limpa, CEP. 17-033-360, telefone: (14) 31036059, e-mail: [email protected]
DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISE DA RECICLAGEM E REQUALIFICAÇÃO DOS EDIFÍCIOS MARIA PAULA, RISKALLAH JORGE E BRIGADEIRO TOBIAS NO
CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO RESUMO
O presente trabalho faz parte do projeto intitulado "Métodos de Intervenção nos Espaços Urbanos dos Centros Históricos. Estudo de caso: São Paulo- Programa Morar no Centro", realizado junto ao Departamento de Arquitetura, Urbanismo e Paisagismo da Universidade Estadual Paulista. A Prefeitura de São Paulo, gestão de 2000-2004, em parceria com a Caixa Econômica Federal, visando reciclar e requalificar as edificações desocupadas do centro e atender a demanda por habitação social, implementou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), para a população com renda entre três e seis salários mínimos. Dentro desta modalidade foram reciclados os prédios: Maria Paula, Riskallah Jorge e Brigadeiro Tobias. O edifício Maria Paula foi construído na década de cinquenta para abrigar 13 residências para a classe alta da sociedade, desocupado, foi reciclado pelo PAR para abrigar 75 apartamentos, entregues a população em 2004. O edifício Riskallah Jorge foi projetado na década de quarenta para ser o Hotel Pingüim, foi sede do grupo Votorantim por 20 anos, até ser vendido nos anos 70 à Beneficência Portuguesa, seus 17 andares foram reciclados pelo PAR, para abrigar 167 apartamentos, entregues a população em 2003. O Edifício Brigadeiro Tobias foi projetado na década de quarenta para escritórios, desocupado, seus nove pavimentos foram reciclados pelo PAR, para abrigar 84 apartamentos, entregues a população em 2005. O presente trabalho tem por objetivos a documentação histórica, métrica e fotográfica dos projetos original e de reciclagem, e analisar o grau de preservação dos edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge e Brigadeiro Tobias. Metodologia: abordaram-se questões referentes ao patrimônio arquitetônico e ambiência, documentação, restauração, reabilitação e reciclagem. Documentaram-se histórica, métrica e fotograficamente os projetos originais e de reciclagens dos edifícios Riskallah Jorge, Brigadeiro Tobias e Maria Paula. Os resultados foram analisados para identificar o grau de preservação das tipologias destes edifícios. O trabalho ressalta a importância da documentação dos projetos originais e de reciclagens das edificações ecléticas e modernas para a preservação do patrimônio arquitetônico, da memória e da história da cidade.
Palavras chave: centro histórico, documentação, requalificação.
DOCUMENTATION AND ANALYSIS OF THE RECYCLING AND REQUALIFICATION OF THE BUILDINGS MARIA PAULA, RISKALLAH JORGE AND BRIGADEIRO TOBIAS
IN THE HISTORICAL DOWNTOWN AREA OF SÃO PAULO
ABSTRACT
The present work is part of the project entitled “Intervention methods in Urban Spaces of Historical Downtown Areas. Case study: São Paulo – Living downtown program”, accomplished with the Department of Architecture, Urbanism and Landscaping of the Universidade Estadual Paulista (Paulista State University). The São Paulo City Hall, 2000-2004 administration, in partnership with the Caixa Econômica Federal (Federal Bank), aiming to recycle and to improve the unoccupied buildings of the downtown area and to attend the demand of social housing, implemented the Programa de Arrendamento Residencial – PAR – (Residential Leasing Program) to the population with incomes from three to six minimum wages. Amongst this modality the buildings Maria Paula, Riskallah Jorge and Brigadeiro Tobias were recycled. The Maria Paula building was built during the fifties to shelter 13 residences to the high society, unoccupied it was recycled by the PAR to shelter 75 apartments, delivered to the population in 2004. The Riskallah Jorge building was designed during the forties to be the Pingüim Hotel, it was the Vototantim Group Head Office for 20 years, until it was sold in the seventies to the Beneficiência Portuguesa (Hospital), its 17 floors were recycled by PAR to shelter 167 apartments, delivered to the population in 2003. The Brigadeiro Tobias building was designed in the forties for offices, unoccupied its nine pavements were recycled by PAR to shelter 84 apartments delivered to the population in 2005. The present work has as objective the historical, metric and photographic documentations of the recycling and original projects, and to analyze the degree of preservation of the Maria Paula, Riskallah Jorge and Brigadeiro Tobias buildings. Methodology: questions referring to the architecture patrimony and adaptation, documentation, restoration, re-inhabitation and recycling. The original and recycling projects of the Riskallah Jorge, Brigadeiro Tobias and Maria Paula buildings were historically, metrically and photographically documented. The results were analyzed to identify the degree of preservation of the typologies of these buildings. The work highlights the importance of the original and recycling documentation of the eclectic and modern buildings to the preservation of the architecture patrimony, the memory and the city history.
Key words: historical downtown areas, documentation, requalification.
DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISE DA RECICLAGEM E DE REQUALIFICAÇÃO DOS EDIFÍCIOS MARIA PAULA, RISKALLAH JORGE
E BRIGADEIRO TOBIAS NO CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO
1. INTRODUÇÃO
No século XXI, os centros históricos da América Latina estão caracterizados pela crescente
concentração do comércio, serviços e finanças, pelo congestionamento do trânsito, sua
deterioração e descaracterização e, às vezes, pela destruição do patrimônio arquitetônico. Muitos
dos centros históricos das cidades de porte médio e das metrópoles, em especial, apresentam um
crescente número de edificações desocupadas e deterioradas. Diante disso, formularam-se
programas e projetos na escala nacional, estadual e local com o propósito de requalificar o centro
urbano, restaurar, reabilitar e reciclar as edificações existentes nos centros históricos, bem como
sua ambiência. A importância que se dá à preservação das edificações é necessária para evitar a
demolição e a conseqüente destruição do patrimônio arquitetônico, assim como a expansão
desnecessária da área urbana.
O centro histórico de São Paulo compreende os distritos da Sé e da República e nesta se
encontram os edifícios reconhecidos como patrimônio arquitetônico pelo CONDEPHAAT e
COMPRESP e em sua ambiência encontram-se edificações, muitas delas deterioradas e
desocupadas.
Nas décadas de 50 e 60, do século XX, com a crescente concentração do comércio, serviços,
finanças e congestionamento do trânsito, o centro histórico de São Paulo torna-se saturado e
abandonado por uma parcela da população, as classes média, média-alta e alta, que migraram
para o eixo sudoeste e esta área é ocupada por outros grupos sociais de menor renda. Na década
de 80, o surgimento de novos pólos econômicos, centro de negócios, que inicialmente aparecem
na Avenida Paulista, para depois se prolongarem para o eixo formado pela Faria Lima, Marginal
Pinheiros e Berrini, agravou a tendência à desvalorização imobiliária do centro, resultando na
desocupação de vários prédios e de seu completo abandono. Assiste-se, também, a uma forte
inflexão do padrão de crescimento. O tecido urbano adensa-se. O centro cresce mais que as
franjas periféricas. Diminui a pobreza relativa da periferia, para onde se dirige uma classe média
empobrecida. A população de baixa renda que trabalha no centro procura alugar um cubículo em
bairros do centro. Na década de 90, a carência de moradia no centro e a existência de cortiços
acarretaram a ocupação organizada dos prédios desocupados pelos grupos sem teto. Essas
ocupações foram instrumentos de reivindicação junto ao poder público para moradia dessa
população. A Prefeitura de São Paulo, na gestão de 2001 a 2004, em convênio com a Caixa
Econômica Federal, implementou o Programa de Arrendamento Residencial para a população
com renda entre três e seis salários mínimos, por meio da reabilitação e reciclagem de edifícios
deteriorados e desocupados no centro histórico e sua ambiência.
Nos dias atuais, os centros históricos estão a merecer estudos que levem a analisar os impactos
urbanos, arquitetônicos e sociais de suas intervenções, que são realizadas por empreendimentos
públicos ou privados, e que resultem na proposta de melhorias da qualidade de vida, da
permanência dos moradores e da salvaguarda do patrimônio cultural. Para tanto, torna-se
extremamente relevante abordar os conceitos que se têm sobre os centros históricos, bem como
seus métodos de intervenção, quais sejam: a restauração, a reabilitação e a reciclagem.
Os centros históricos representam principalmente o traçado inicial da cidade; são estruturas
urbanas e arquitetônicas que expressam as manifestações políticas, econômicas, sociais,
culturais e tecnológicas das formações sociais dos diferentes períodos históricos (SALCEDO,
2003).
O “Proyecto Regional de Patrimonio Cultural Andino”, no “Coloquio sobre la preservación de los
Centros Históricos” ante o crescimento das cidades contemporâneas, realizado no Quito
(Equador), em 1977, define como Centros Históricos:
(...) todos aquellos asentamientos humanos vivos, fuertemente condicionados por una
estructura física proveniente del pasado, reconocibles como representativos de la evolución
de un pueblo.
Como tales se comprenden tanto asentamientos que se mantienen íntegros, desde aldeas a
ciudades, como aquellos que a causa de su crecimiento, constituyen hoy parte o partes de
una estructura mayor.
Los Centros Históricos, por sí mismo y por el acervo monumental que contienen,
representan no solamente un incuestionable valor cultural sino también económico y social.
Los Centros Históricos no sólo son patrimonio cultural de la humanidad sino que pertenecen
en forma particular a todos aquellos sectores sociales que los habitan.
Remete-se fundamentalmente às categorias administrativa, histórica, social, econômica, urbana,
arquitetônica e ambiental (SALCEDO, 2003). Segundo a categoria arquitetônica, os centros
históricos, desde sua origem apresentam os diversos estilos (colonial, neoclássico, art-deco, art-
nouveau, eclético, moderno, pós-moderno, entre outros), que pela sua relevância arquitetônico-
histórica e cultural são reconhecidos como patrimônio cultural pelas instituições de preservação
(IPHAN, CONDEPHAAT, COMPRESP, entre outras).
Os edifícios analisados (Riskallah Jorge, Brigadeiro Tobias e Maria Paula), construídos nas
décadas de 40 e 50, do século XX, expressam uma arquitetura eclética e moderna. Os edifícios
Riskallah Jorge e Brigadeiro se encontram na Área do Vale de Anhangabaú, tombado pelo
Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de
São Paulo – CONPRESP, segundo Resolução n° 37/92. Já o edifício Maria Paula se encontra no
Bairro Bela Vista tombado também pelo CONPRESP segundo Resolução n° 22/2002.
A arquitetura eclética surge como uma conciliação entre os estilos, ou seja, “a liberdade no uso
das formas, veículo para os recursos construtivos” (REIS FILHO, 1995, p.181). No Brasil, o
ecletismo aparece como veículo da dependência cultural e material em relação ao mercado
externo.
A arquitetura moderna começa com o uso do concreto, vidro e ferro. Para Koch (1996, p. 63),
estes materiais:
são experimentados ao longo do século XIX pelos engenheiros e, por volta de 1900,
adotados pelos construtores. Os elementos arquitetônicos do estilo Liberty, plasmados com
finalidade ornamental, e, em parte, também, as realizações do Expressionismo, ainda
estavam voltados para a união das decorações e da estrutura estática. Já os inovadores do
século XX teorizam uma nova estética, cuja divisa é formulada desde 1896 por L. H.
Sullivam: “Form follows function” (a forma deriva da função). A isso corresponde a recusa da
ornamentação (Otto Wagner: “O ornamento é um crime”) em todas as partes do edifício em
que não seja componente essencial da construção. A estrutura é evidenciada como valor
estético em si. Privilegiam-se o cubo e o ângulo reto. Edifícios compostos por elementos
pré-fabricados, arranha-céus residenciais e de escritórios sem adornos e funcionais,
edifícios religiosos, assim como grandes obras de engenharia em concreto, aço e vidro
evidenciam a marca da arquitetura moderna.
A concepção projetual na arquitetura moderna despoja-se de todo elemento ornamental. Tais
elementos empregados devem ter uma função: a organização dos espaços internos e de sua
relação com o contexto, bem como o uso da nova tecnologia: concreto, ferro e vidro, tendo-se em
vista a relação usuário/espaço, entre outros.
Sendo a arquitetura a expressão de uma cultura, deveria ela ser conservada, restaurada,
reciclada, reabilitada, requalificada para preservar a história, a identidade, a memória dos
cidadãos, tanto das gerações presentes como das futuras. Entenda-se a restauração como:
(...) uma operação que deve ter caráter excepcional. Tem por objetivo conservar e revelar os
valores estéticos e históricos do monumento e fundamenta-se no respeito ao material
original e aos documentos autênticos. Termina onde começa a hipótese; no plano das
reconstituições conjeturais, todo trabalho complementar reconhecido como indispensável
por razões estéticas ou técnicas destacar-se-á da composição arquitetônica e deverá
ostentar a marca do nosso tempo. A restauração será sempre precedida e acompanhada de
um estudo arqueológico e histórico do monumento”. (ICOMOS, Carta de Veneza, 1964. In:
IPHAN: Caderno de Documentos n° 3: Cartas Patrimoniais, 1995, p.110-111).
É importante destacar os princípios, sobre a restauração, defendidos por Boito. Segundo ele, “a
diferencia do estilo entre o novo e o velho, a diferença de materiais de construção, a supressão
dos ornatos, permanência dos elementos originais do monumento, colocação em alguma parte a
data do restauro, descrição do monumento, descrição e fotografia dos diversos períodos do
trabalho” (SALCEDO, 2000). Além disso, cabe mencionar alguns princípios expressos por Brandi
(2004, p.47) sobre a restauração: “O primeiro é que a integração deverá ser sempre e facilmente
reconhecível; mas sem que por isso se venha a infringir a própria unidade que se visa a
reconstruir”. A intervenção deve ser discretamente diferenciada do material original de modo a não
se perder a unidade da obra. Outro princípio importante, a ser considerado na restauração, na
reabilitação, na reciclagem e na requalificação, refere-se ao “futuro: ou seja, prescreve que
qualquer intervenção de restauro não torne impossível, mas, antes, facilite as eventuais
intervenções futuras” (BRANDI, 2004, p.48), isto é, os acréscimos como divisórias, escadas,
rampas, entre outros, devem ser realizados com materiais de fácil remoção, de maneira a facilitar
futuras intervenções nas edificações tombadas.
Na América Latina foram restauradas principalmente as edificações públicas, deixando-se de lado
as construções de caráter privado. Não existe financiamento para a restauração; assim, muitas
construções sofrem a degradação por ação do tempo, da natureza e do homem, sem passar por
nenhum reparo.
Na Europa, na década de 60 e na precedente, diante da experiência de que as técnicas de
renovação urbana levavam a um alto custo social e econômico e, principalmente, à destruição de
complexos urbanos nas áreas históricas, surge a reabilitação como medida de preservação,
revitalização e modernização, mantendo as funções, o tecido urbano e social, e fixando nas
residências o grupo social que aí mora (COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE MADRID,
1985, p.105). Vários são os países da Europa que, preocupados com a preservação e com a
revitalização do patrimônio, principalmente no que concerne às residências nos centros históricos,
promulgam uma legislação para a reabilitação do patrimônio.
Entenda-se a reabilitação como: “uma ação que preserva, o mais possível, o ambiente construído
existente (pequenas propriedades, fragmentação no parcelamento do solo, edificações antigas) e
dessa forma também respeita os usos e a população moradora. A reforma necessária na infra-
estrutura existente para adaptá-la a novas necessidades procura não descaracterizar o ambiente
construído herdado. Nos edifícios, busca-se fazer “intervenções mínimas”, indispensáveis para
garantir o conforto ambiental, a acessibilidade e a segurança estrutural” (MARICATO, 2001,
p.126). Na América Latina, poucas intervenções foram realizadas nesse sentido. Somente no
século XXI, alguns países como México e Brasil formularam programas nacionais de reabilitação
das áreas centrais. No Brasil foi criado o Programa de Arrendamento Residencial, por Lei n
10.188, de 12 de fevereiro de 2001, para atendimento exclusivo de moradia da população de
baixa renda, e em sua coordenação estão presentes o Ministério das Cidades e a Caixa
Econômica Federal.
A reciclagem aparece como um meio eficaz de colocar um freio à substituição abusiva de nosso
ambiente construído. Ela corresponde mais freqüentemente a uma necessidade social, a um
desejo de preservação do patrimônio ou a uma opção política. Segundo Simard (1981, p. 611); na
reciclagem, é importante conhecer os princípios, que não são apenas de ordem econômica ou
técnicas, mas que fazem referência ao processo mesmo de transformação dos edifícios
existentes, desde sua avaliação até a escolha de uma nova finalidade. Há diversos tipos de
intervenção, assim como certas noções diretamente ligadas à operação da reciclagem, quais
sejam: a capacidade de adaptação, a duração de vida, a obsolência, a compatibilidade, as
relações e o conteúdo/continente. Além desses imperativos, é necessário levar em conta, na
orientação da política futura, sua possibilidade de integração num quadro muito mais vasto,
investigando os domínios financeiros, jurídicos e urbanísticos.
Na intervenção dos edifícios são vários os métodos a serem utilizados, desde a restauração,
quando se conserva e revela os valores estéticos e históricos do monumento, a reabilitação,
quando se pretende manter o uso original e a população que neles habita, até a reciclagem,
quando há a adequação do edifício a um uso diferente do original. A restauração ou a reciclagem,
e às vezes ambos os métodos, foram utilizadas na adequação dos edifícios para uso residencial,
implementados pelo PAR, no centro histórico de São Paulo. Diante do exposto, o presente
trabalho tem por objetivos a documentação histórica, métrica e fotográfica do projeto original e dos
projetos de intervenção e a análise do grau de preservação dos edifícios Riskallah Jorge,
Brigadeiro Tobias e Maria Paula, pois é relevante à salvaguarda e à documentação desse valioso
patrimônio para a preservação de sua história, identidade e memória.
2. RECICLAGEM E REQUALIFICAÇÃO DOS EDIFÍCIOS MARIA PAULA, RISKALLAH JORGE E BRIGADEIRO TOBIAS
Os edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge e Brigadeiro Tobias, localizados no centro histórico de
São Paulo, foram construídos entres as décadas de 40 e 50, com finalidade de residência,
hospedagem e escritórios, respectivamente, tombados pelo CONPRESP. Abandonados, e em
estado de deterioração, foram ocupados pelo Movimento Sem teto do Centro da cidade. A
Prefeitura de São Paulo, na gestão 2001-2004, em convênio com a Caixa Econômica Federal, e
através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), reabilitou, reciclou e requalificou os
prédios para uso residencial das famílias que moravam e trabalhavam no centro, com renda
mensal entre três e seis salários mínimos.
O custo da restauração e da requalificação, e mesmo da reciclagem dos prédios, implementados
pelo PAR, esteve em função do valor máximo de aquisição da unidade de habitação para a região
metropolitana de São Paulo. De 24/01/2001 até 31/12/2001, o valor estimado era de R$25.000,00
(CAIXA ECONÔMICA FEDERAL); a partir de 31/12/2001, o valor do programa passou a ser de
R$35.000,00 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL); e a partir de 08/07/2005, o valor chega a ser de
R$ 40.000,00 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL,site acessado em 25/09/2006).
Compõem os custos de cada unidade de habitação aqueles relativos ao pagamento de serviços
preliminares, infra-estrutura, supra-estruturas, paredes e painéis, revestimento e pintura,
pavimentação, instalações e aparelhos, e complementações. Mais de 50% dos custos de
requalificação dos prédios foram gastos com instalações e aparelhos, revestimentos e pintura,
paredes e painéis. “Se consideramos o valor máximo de R$ 40.000,00 financiado pela CEF para
esses tipos de projetos temos que o valor de reforma pode chegar a 75% do valor total do
financiamento” (MCT/FINEP/FVA-HABITARE 2004). O alto custo da intervenção do prédio pode
ser atribuído à construção de paredes, por motivos de segurança à nova instalação das redes
elétricas, hidráulicas, gás, e extintores e hidrantes, assim como à reparação de elevadores ou
aquisição de novos elevadores, principalmente.
O projeto de intervenção teve que considerar a especificação mínima em relação área útil privativa
para cada unidade de habitação (34,00 m²), bem como suas especificações técnicas: pé-direito,
banheiro, forro, cobertura, esquadrias e ferragens, louças/metais, revestimento interno,
revestimento externo, revestimentos áreas molhadas e das áreas comuns (Caixa Econômica
Federal: Especificações Mínimas PAR. Sudeste). Tratando-se de restauração, reciclagem e
requalificação de prédios, os projetos de intervenção tiveram que preservar os materiais que
estavam em boas condições, restaurar aqueles elementos que poderiam ser recuperados e
acrescentar paredes, pisos, forros, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, quando
ausentes, conforme o projeto. Cada intervenção ocorreu em função das características de cada
prédio (tipologia, estilo arquitetônico, uso original e o estado de conservação dos materiais).
2.1. EDIFÍCIO MARIA PAULA
2.1.1. Histórico
Localizado na Rua Maria Paula, 161, do Bairro Belavista, do centro histórico de São Paulo, foi de
propriedade de Dirce de Azevedo Soares B. Pimentel e outros. O terreno compreende uma área
de 500m2 com 24,26m de testada. O prédio de quatorze pisos e um subsolo foi projetado pelo
Escritório Técnico A. B. Pimentel, para abrigar as residências da classe média, numa área
construída perfazendo um total de 3.910 m2, em 1956.
Posteriormente, o prédio foi abandonado pelos moradores, devido à falta de garagens. Ele esteve
abandonado até 1997, quando foi ocupado pelo Fórum de Cortiços (CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL-SP, 2007). Em 2002, foi tombado com Nível de Preservação 3 (NP3) pelo Conselho
Municipal de Preservação de São Paulo (COMPRESP), mediante Resolução n° 22, de 2002,
devido a sua importância arquitetônica, histórica e cultural.
Segundo o Artigo 7 da Resolução n° 22/2002, o Nível de Preservação 3 (NP3) está definido como
a Preservação parcial do bem tombado. Ressalta que: “Quando se tratar de imóvel deverão ser
mantidas as características externas, a ambiência e a coerência com o imóvel vizinho classificado
como NP1 e NP2, bem como deverá estar prevista a possibilidade de recuperação das
características arquitetônicas originais”. Ainda o Artigo 9° expressa: “com relação aos imóveis
classificados com NP3 serão admitidos reparos externos visando conservação e manutenção do
bem tombado, sem modificação de vãos, estrutura ou material utilizado”.
Através do Programa de Arrendamento Residencial, a Prefeitura de São Paulo (gestão 2001-
2004), em convênio com a Caixa Econômica Federal (CEF), reciclou e adequou o prédio para 75
unidades residenciais, para uma população com renda entre três e seis salários mínimos. O
projeto de restauração e reciclagem esteve a cargo do Escritório de Arquitetura: Fábrica Urbana e
Projetos da Cidade e a construção foi realizada pela 3RD. O valor pago pelo imóvel foi de R$
1.000.000,00 e o da operação foi de R$ 1.980.596,69 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007).
Terminada a obra, o edifício foi entregue aos beneficiários desse programa em 2004.
2.1.2. Prédio original
Originalmente, o prédio Maria Paula é de quatorze pisos e um subsolo, abrigando, no pavimento
térreo, o quarto do zelador, com cozinha e banheiro; saguão de acesso aos apartamentos, com
portaria, depósito e elevador social; um elevador de serviço; uma loja, com depósito e banheiro; e
uma segunda loja com banheiro.
Do 1° ao 10° pavimento abriga-se um apartamento por piso, e, por sua vez, cada apartamento
compreende um hall, um elevador social, um elevador de serviços, sala, sala de jantar, lavabo
social, três dormitórios, banheiro, terraço, copa, cozinha, despensa, banheiro de serviços,
lavanderia.
Do 11° ao12° pavimento abriga-se um único apartamento e uma escada interna que interliga o 11°
pavimento do 12° pavimento. Tem-se acesso a este apartamento por um elevador social e outro
de serviços. O apartamento do pavimento inferior compreende o hall, o living room, o salão com
lareira, sala de jantar, banheiro social, terraço coberto, área de serviço, copa, cozinha, lavanderia
e banheiro de serviço. O pavimento superior (12° pavimento) abrigava um dormitório, banheiro,
uma suíte, sala de costura, rouparia e terraço.
Ao 13°, o acesso se dava através do elevador de serviço e da escada. Este pavimento abrigava
dois quartos de empregada, um terraço, um banheiro, a rouparia e a sala de máquinas (Figura 1).
2.1.3. Reciclagem do prédio
A Prefeitura de São Paulo, em convênio com a Caixa Econômica Federal e com recursos do PAR,
reciclou o prédio Maria Paula. Este foi adquirido pelo valor de R$ 1.000.000,00 (CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). A data de contrato para sua reciclagem é de15 de maio de
2001. O custo da obra (aquisição do prédio, reforma e legalização) foi orçado em R$ 1.980.596,69
(CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). O projeto de arquitetura e de adequação para uso
residencial do prédio foi realizado pelo arquiteto Juan Luís Rodrigues Gonzáles do Escritório da
Fábrica Urbana. A construção foi realizada pela 3RD.
Os treze andares, o térreo e o subsolo existentes abrigam 75 unidades residenciais para uma
população com renda entre três e seis salários mínimos. No subsolo estão a área para reuniões
do condomínio, a área de recreação infantil, o reservatório de água, a casa de bomba, o abrigo de
medidores, duas escadas e dois espaços livres para jardim. No pavimento térreo estão: o hall, a
recepção, duas unidades residenciais para deficientes físicos, a lavanderia coletiva, dois
elevadores, duas escadas que levam ao mezanino e uma escada e dois elevadores que fazem a
interligação do térreo com os pavimentos superiores. Do 1° ao 12° pavimento, abrigam-se 6
apartamentos conjugados (sala/dormitório, copa/cozinha e banheiro). O 13° pavimento conta com
um departamento com dois dormitórios, sala/copa, cozinha, depósito e banheiro (Foto1, e Figuras
1, 2 e 3).
Foto1. Fachada principal Edifício Maria Paula Figura 1. Planta do subsolo do Edifício Maria Paula
Fonte: Salcedo, 2006 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001
Figura 2.Planta pavimento térreo, Edifício Maria Paula Figura 3.Planta pavimento tipo, Edifício Maria Paula
Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001
2.2. EDIFÍCIO RISKALLAH JORGE
2.2.1. Histórico
O edifício Riskallah Jorge, localizado na Rua Riskallah Jorge n° 50, esquina com a Avenida
Prestes Maia, do Bairro Santa Ifigênia do distrito da República, no centro histórico de São Paulo,
foi de propriedade da Companhia Antarctica Paulista, projetado no estilo eclético, na década de
40, para hospedagem e denominado, à época, Hotel Pinguin (SILVA E SALCEDO, 2005, p.31).
Tal edifício foi sede do grupo Votorantim por 20 anos, até ser vendido nos anos 70 para a Real e
Benemérita Sociedade Portuguesa de Beneficência. A partir daí, esteve vazio e em processo de
deterioração.
O edifício Riskallah se encontra na Área do Vale de Anhangabaú, tombado no Nível de Proteção 3
(NP-3) pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da
Cidade de São Paulo – CONPRESP, segundo Resolução n° 37/92. Segundo o Artigo 2° da
Resolução CONPRESP 37/92 o Nível de Proteção 3 (NP-3): “corresponde a bens de interesse
histórico, arquitetônico, paisagístico ou ambiental, determinando a preservação de suas
características externas”. Também o Artigo 4° ressalta que “Todos os bens tombados são
passíveis de restauração, reciclagem, revitalização e reformas, visando sua adequação funcional,
devendo os projetos serem submetidos à prévia aprovação do CONPRESP”.
O prédio vazio foi ocupado pelo Movimento de Moradia do Centro (MMC) e, após a expulsão do
grupo, através do PAR, a Prefeitura de São Paulo em convênio com a Caixa Econômica Federal,
restaurou e reciclou o prédio para adequar 167 apartamentos para a população com renda mensal
entre três e seis salários mínimos.
Esse projeto de restauração e reciclagem esteve a cargo do Escritório de Restauro Helena Saia e
a construção foi realizada pela Cury Empreendimentos Imobiliários Ltda. O valor pago pelo imóvel
foi de R$ 2.100.000,00 e o da operação foi de R$ 4.117.938,38 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-
SP, 2007), tendo ele sido entregue aos beneficiários desse programa em janeiro de 2003.
2.2.2. Prédio original
O terreno de forma triangular, com duas frentes, tem uma área total de 518,70 m², medindo a
frente principal 42,20m (COHAB-SP, 2004). A construção abrange a totalidade do terreno, com
uma área construída perfazendo um total de 7.472,90 m² (COHAB-SP, 2004), compreendendo-se
o subsolo, o térreo e 17 pavimentos. Para o acesso aos pavimentos havia três elevadores e duas
escadas.
2.1.3. Restauração e reciclagem do prédio
A Prefeitura de São Paulo em convênio com a Caixa Econômica Federal e com recursos do PAR,
reciclou o prédio. O custo da obra (aquisição do prédio, reforma e legalização) foi orçado, em
fevereiro/2001, em R$ 4.117.938,38 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). O projeto de
adequação para uso residencial foi realizado pelo Escritório de Restauro Helena Saia.
Os 17 andares foram adequados para abrigar 167 unidades residenciais em 167 apartamentos
conjugados ou quitinetes (sala-copa-dormitório, cozinha) com banheiro, sendo 2 deles
apartamentos com um dormitório, sala/copa/cozinha e banheiro.
No subsolo estão os reservatórios de água, elevadores e escada. O pavimento térreo abriga a
recepção, um apartamento com um dormitório, cozinha e banheiro, um salão comunitário de usos
múltiplos, depósito de lixo, centro de medição de gás, dois banheiros, sendo um masculino e outro
feminino, três elevadores e duas escadas.
O 1° pavimento abriga 11 apartamentos conjugados, lavanderia coletiva, corredor, três elevadores
e duas escadas. O 2° abriga 11 apartamentos conjugados, três elevadores, corredor e duas
escadas. Do 3° ao 11°andar, abrigam, em cada piso, 11 apartamentos conjugados, três
elevadores e uma escada.
Do 12° ao 13° pavimentos, abrigam, cada um, 9 apartamentos conjugados por piso. O
14°pavimento abriga 9 apartamentos conjugados, três elevadores e uma escada. O 15° pavimento
abriga 8 apartamentos conjugados, três elevadores e uma escada. O 16° pavimento abriga 3
apartamentos, cada um com sala-copa-cozinha, um dormitório e banheiro, sendo dois
apartamentos conjugados, três elevadores e uma escada.
O 17° pavimento abriga 3 apartamentos, cada um com sala-cozinha, um dormitório e um banheiro,
dois apartamentos conjugados, uma escada e casa de máquinas do elevador. Na cobertura fica a
caixa de água (Foto2, e Figuras 4, 5, 6, 7, 8).
Foto 2. Fachada principal Edifício Riskallah Jorge Figura 4. Planta subsolo Edifício Riskallah Jorge
Fonte: Salcedo, 2006 Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Figura 5. Planta térreo Edifício Riskallah Jorge Figura 6. Planta 1° pavimento Edifício Riskallah Jorge
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001 Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Figura 7. Planta 2° pavimento Edifício Riskallah Jorge Figura 8. Planta 3° ao 11° pavimentos
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001 Edifício Riskallah Jorge
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Foram recuperadas as cores originais da parede externa, as janelas, as portas de ferro e as
ferragens antigas que estavam em bom estado. Os elementos originais do saguão, o piso, as
colunas e as paredes em mármore de Carrara foram restaurados. No acabamento interno foram
recuperados os pisos de taco, as soleiras e os peitoris em mármore. Para a divisão das unidades
de habitação utilizaram-se blocos de concreto celular.
Três dos quatro elevadores originais foram mantidos, só um deles foi desativado por atender
apenas até o 2° pavimento. Em janeiro de 2003 o prédio foi entregue à população.
2.3. EDIFÍCIO BRIGADEIRO TOBIAS
2.3.1. Histórico
O edifício Brigadeiro Tobias ou Labor está localizado na Rua Brigadeiro Tobias, n° 300, do Bairro
Santa Ifigênia do distrito da República, no centro histórico de São Paulo. Pertenceu à Fundação
Rede Ferroviária de Seguridade Social (REFFESA). No terreno de 1096,22 m², medindo a frente
principal 18,60m, e foi projetado no estilo moderno, sendo um prédio para escritórios da Rede
Ferroviária Federal, em 1944 (CÂMARA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, SET DE 2001). O edifício
compreendia então subsolo, térreo e oito pavimentos, perfazendo um total de 4.090,9 m² de área
construída (TARRAF CONSTRUTORA LTDA, 2002). O prédio foi desocupado na década de 90.
O edifício Brigadeiro se encontra na Área do Vale de Anhangabaú, tombado como Nível de
Proteção 3 (NP-3) pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e
Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP, segundo Resolução n° 37/92. Segundo o
Artigo 2° da Resolução CONPRESP 37/92 o Nível de Proteção 3 (NP-3): “corresponde a bens de
interesse histórico, arquitetônico, paisagístico ou ambiental, determinando a preservação de suas
características externas”. Também o Artigo 4° ressalta que “Todos os bens tombados são
passíveis de restauração, reciclagem, revitalização e reformas, visando sua adequação funcional,
devendo os projetos serem submetidos à prévia aprovação do CONPRESP”.
O prédio Brigadeiro Tobias foi ocupado pela União dos Movimentos de Moradia (UMM-Oeste), em
novembro de 1999. As quarenta famílias que o ocuparam vieram de cortiços ou pagavam aluguel
em outros imóveis e, sob ameaça de despejo, acabaram por ocupar esse prédio. (CÂMARA
MUNICIPAL DE SÃO Paulo, Set de 2001).
Por meio do Programa de Arrendamento Residencial, a Prefeitura de São Paulo (gestão 2001-
2004), em convênio com a Caixa Econômica Federal (CEF), reciclou o edifício acima citado para
84 unidades residenciais, para uma população cuja renda mensal orça entre três e seis salários
mínimos.
A responsável pelo desenvolvimento desse projeto foi a arquiteta Walkíria Maria Pires de Freitas
Gois e pelo desenvolvimento dos projetos e estudos de engenharia, o engenheiro Marcelo Kehdi
Gomes Rodrigues (TARRAF, 2002. Memorial de Obras). A construção foi realizada pela Tarraf
Construtora Limitada. O valor pago pelo imóvel foi de R$ 420.000,00 e o da operação foi de R$
2.388.578,39 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, Simone, 2007), sendo a obra entregue aos
beneficiários desse programa em 2005.
2.3.2. Prédio original
No terreno de 1.096,22 m² foi construído um prédio para escritórios de estilo moderno. O edifício
compreendia subsolo, térreo e oito pavimentos.
2.3.3. Reciclagem do prédio
A Prefeitura de São Paulo, em convênio com a Caixa Econômica Federal e com recursos do PAR,
reciclou o prédio para a população com renda mensal entre três e seis salários mínimos. Este foi
adquirido pelo valor de R$ 420.000,00 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). A data de
contrato da reciclagem é de 02 de agosto de 2002. O custo da obra (aquisição do prédio, reforma
e legalização) foi orçado em R$ 2.388.578,39 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007).
O projeto de arquitetura de adequação para uso residencial foi realizado pela arquiteta Walkíria
Maria Pires de Freitas Gois e o desenvolvimento dos projetos e o estudo de engenharia foram do
engenheiro Marcelo Kehdi Gomes Rodrigues (TARRAF, 2002. Memorial de Obras). A construção
foi realizada pela Tarraf Construtora Limitada
Os oito andares existentes e a construção do nono andar abrigam 84 apartamentos conjugados
(sala-copa-dormitório, cozinha) com banheiro. No Pavimento térreo, uma área de lazer -
comumente utilizada pelas crianças – 3 apartamentos para pessoas idosas ou portadoras de
deficiências físicas, 3 outros comuns, um Hall com uma área de circulação abrangente, duas
lavanderias coletivas e, no fundo do lote, a administração e a zeladoria, localizadas em um outro
bloco, o centro comunitário. No subsolo do bloco do centro comunitário existem uma cozinha
comunitária e banheiros coletivos, masculino e feminino. Já no subsolo do bloco principal,
depósito, lixeira e áreas de lazer condominiais.
O edifício ainda possui um mezanino - com 6 apartamentos conjugados e duas lavanderias.
Também possui 8 pavimentos tipo e um 9.º pavimento, cada um com duas lavanderias coletivas e
8 apartamentos conjugados. O 9º pavimento é diferenciado e foi criado posteriormente. Na
cobertura encontram-se a caixa d’água e a casa de máquina.
A laje superior é protegida com telhas de fibrocimento. A circulação vertical conta com dois
elevadores e uma escada servindo todo o prédio. A reforma teve um aumento de área,
modificando o uso e desmembrando parte do lote. A área do terreno possui 1096,22 m2 sendo
que a área construída era de 4090,9 m2. Para a reciclagem, a área a construir foi de 621,61m2 e
a demolir cerca de 189,58 m2, perfazendo uma área total de 4522,93 m2 (Foto3, e Figuras 9, 10,
11, 12).
Foto 3. Edifício Brigadeiro Tobias
Fonte: Salcedo, 2006
Figuras 9 e 10. Planta térreo e subsolo, Edifício Brigadeiro Tobias
Fonte: TARRAF, 2002
Figuras 11 e 12. Planta pavimento tipo e planta mezanino, Edifício Brigadeiro Tobias
Fonte: TARRAF, 2002
A reciclagem do prédio, em geral, preservou suas fachadas originais, e acrescentou um pavimento
superior (nono pavimento). Esta obra foi destinada a 84 unidades residenciais e a espaços
coletivos. As alterações realizadas no prédio foram: execução de reforços na fundação, demolição
das lajes do térreo e do subsolo, construção de escadas e paredes de alvenaria e painéis
internos, esquadrias metálicas e de madeira, portas (INCOMBUSTÍVEIS?), cobertura,
revestimentos e pintura, pavimentações, instalações e aparelhos (TARRAF CONSTRUTORA
LTDA., 2002).
A execução de reforços na fundação foi realizada de acordo com laudo técnico sobre as
fundações do edifício.
Houve a demolição de parte da estrutura de concreto armado, já existente no edifício (duas lajes
do térreo e subsolo), para criar um fosso de iluminação. Também foram executados dois
mezaninos, um na parte frontal do térreo, outro na parte posterior do térreo, em laje pré-fabricada
treliçada mista, com pilaretes de apoio em estrutura metálica ou moldada “in loco” (concreto
armado), duas escadas metálicas ou de concreto na área comum, conforme o projeto.
O nono pavimento foi construído em alvenaria estrutural, com elementos estruturais leves e seus
respectivos reforços (pilaretes, travamentos, cimentados e outros), até as divisas de fachada
frontal e posterior, sendo o forro de laje treliçada.
As alvenarias internas foram construídas em blocos cerâmico de vedação de 9 cm ou em concreto
celular, com espessura 7cm, para todos os andares, até a altura do pé direito. Foram executadas
vergas, contra-vergas e cintas nos vãos livres como portas, janelas e outros.
As instalações hidráulicas e de esgoto foram refeitas, com tubulações e conexões de esgoto e de
água fria em PVC.
Para o combate a incêndio, foram utilizadas redes de hidrantes já existentes e a instalação de
novas mangueiras, bem como a manutenção dos abrigos. Em cada bloco estão dispostos um
extintor com pó químico de 4 Kg e um de CO2 de 6kg, com carga, totalizando dois extintores por
andar (dois blocos) e ainda duas mangueiras de água por andar.
A instalação de gás foi realizada através de uma rede de distribuição externa ao edifício (fosso de
iluminação) em tubulação de cobre, com rede secundária embutida na laje. O abrigo dos
medidores de gás fica ao lado da entrada do edifício e foi construído em alvenaria e com
prateleiras internas de argamassa armada. A medição de gás é individual.
Houve a instalação mecânica de elevador e de exaustores mecânicos nos dois shafts dos
pavimentos tipo, para exaustão dos banheiros anexos a estes shafts.
Há um equipamento comunitário composto de depósito de lixo, abrigo de gás, creche, cozinha
comunitária, banheiros masculino e feminino, área de lazer condominial e administração.
A cozinha comunitária possui suas instalações completas com azulejos, pisos, bancada, cuba. A
área de lazer condominial é composta de espaços para festas, lazer, jogos, reuniões, assembléias
do movimento e do condomínio. A creche tem espaço integrado à área de lazer condominial.
Em 2005 esta obra foi entregue à população
A responsável pelo desenvolvimento do projeto arquitetônico foi a arquiteta Walkíria Maria Pires
de Freitas Gois e pelo desenvolvimento dos projetos e estudos de engenharia, o engenheiro
Marcelo Kehdi Gomes Rodrigues (TARRAF, 2002. Memorial de Obras).
CONCLUSÕES
Os edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge e Brigadeiro Tobias, localizados no centro histórico de
São Paulo, foram construídos entres as décadas de 40 e 50, para usos residêncial, hospedagem e
escritórios, respectivamente. Foram tombados pelo CONPRESP como Nível de Preservação 3
(NP3), que compreende a preservação volumétrica dos prédios. Abandonados e em estado de
deterioração foram ocupados pelo Movimento Sem teto do Centro da cidade.
A Prefeitura de São Paulo, na gestão 2001-2004, em convênio com a Caixa Econômica Federal, e
através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), reabilitou, reciclou e requalificou os
prédios para uso residencial das famílias que moravam e trabalhavam no centro, com renda
mensal entre três e seis salários mínimos.
Os projetos de requalificação dos prédios Maria Paula, Riskallah Jorge e Brigadeiro Tobias
compreendem projetos de restauração e reciclagem. Restauração e conservação das fachadas e
dos acabamentos dos pisos, paredes, forros e esquadrias, que estavam em bom e regular estado
de conservação. Reciclagem do edifico com adequação a um novo uso: residencial.
Reorganização dos espaços internos e construção de paredes de alvenaria e painéis,
revestimento externo, revestimentos áreas molhadas e das áreas comuns. Aquisição de aparelhos
sanitários, equipamentos para a cozinha e lavanderias coletivas e elevadores. Por motivos de
segurança se fez uma nova instalação das redes elétricas e hidráulicas, e se acrescentaram as de
gás, extintores e hidrantes.
Em geral, as intervenções de requalificação preservaram a volumetria externa dos prédios.
Porém, os acréscimos realizados, como a construção de paredes de alvenaria para a divisão dos
ambientes, sobrecarregou o edifício e por ser materiais de difícil remoção impossibilitam futuras
intervenções. Para a divisão dos espaços internos deveriam ser consideradas matérias termo
acústicos leves de fácil remoção (BRANDI, 2004). Além de que o acréscimo de elementos novos
deveria ter a marca de nosso tempo (SALCEDO, 2002). Faltam pesquisas que levem a criação de
novas tecnologias termo acústicas elaboradas com materiais sustentáveis para dividir espaços
internos na requalificação de edificações nos centros históricos.
Sendo o desafio do século XXI a sustentabilidade, ou seja, a preservação das edificações
existentes, principalmente nos centros históricos, é transcendental documentar, preservar,
restaurar e requalificar as edificações existentes dos diversos estilos arquitetônicos, adequando-
as as necessidades contemporâneas. Nesse sentido, o presente trabalho pretende contribuir com
a documentação histórica, métrica, fotográfica das intervenções realizadas nas edificações
ecléticas e modernas no centro histórico de São Paulo.
Agradecimentos
À Fapesp pelo auxílio à pesquisa e a participação no evento.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS
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