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Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
Pablo BenlliureVice Director, Urban Planning and Market Assesment, desarrolladora Metropolitana A. C.
Bando dos
URBAN AGE MEXICO CITY CONFERENCEFEBRUARY 2006
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SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN LA ZMVM 2000-2005
“EL BANDO 2”
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Introducción• Desarrolladora Metropolitana (DeMet) realiza
desde hace 8 años un levantamiento de campo trimestral de todos los desarrollos inmobiliarios privados, nuevos de mas de 5 viviendas en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), que incluye ardedor de 40 datos por proyecto. Precios, tamaño, acabados, ventas, etc.
• Los datos de cada desarrollo se han georeferenciado e introducido en un sistema de información geográfica de la ZMVM. Los resultados de 2000 a 2005 se presentan aquípara que sirvan de base en la discusión sobre el tema de vivienda en este seminario.
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MiguelHidalgo
Cuauhtemoc
BenitoJuarez
VenustianoCarranza
AlvaroObregon
Coyoacan
Iztapalapa
Xochimilco
Tlahuac
Milpa Alta
Tlalpan
La MagdalenaContreras
Cuajimalpa
AzcapotzalcoGustavo A. Madero
IztacalcoHuixquilucan
Naucalpan de Juarez
Jilotzingo
Atizapan de Zaragoza
Tlalnepantla de Baz
Ecatepec de Morelos
Nezahualcoyotl
Atenco
Chimalhuacan
La Paz
Valle de Chalco Solidaridad Chalco
Ixtapaluca
Chicoloapan
Texcoco
Tenango del Aire
Juchitepec
Ayapango
Ozumba
Isidro Fabela
Nicolas Romero TultitlanCoacalco de BerriozabalCuautitlan Izcalli
ZonaDistrito FederalMunicipios conurbadosEstado de México
Delegaciones del Bando 2
Límite municipal o delegacional
Límite Bando 2
Vialidades Principales
Límite del Distrito Federal
SIMBOLOGÍA
Delegaciones Bando 2 o “Ciudad central”
Superficie total DF(*) 148,316.22 ha 100%Superficie urbanizada (**) 79,533.28 ha 54%Superficie "Bando 2" (***) 13,901.60 ha 9%
Breves antecedentes
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• Población 1970-2000 en la “Ciudad Central”
DELEGACION 1970 1980 1990 1995 2000BENITO JUÁREZ 576,475 480,741 407,811 369,956 360,478CUAUHTÉMOC 923,182 734,277 595,960 540,382 516,255MIGUEL HIDALGO 605,560 501,334 406,868 364,398 352,640VENUSTIANO CARRANZA 749,483 634,340 519,628 485,623 462,806CIUDAD CENTRAL 2,854,700 2,350,692 1,930,267 1,760,359 1,692,179FUENTE: INEGI, CENSOS DE POBLACION Y VIVIENDA 70, 80, 90 Y 2000; CONTEO 1995
Breves antecedentes
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Breves antecedentes
Decrecimiento de la población en la “Ciudad Central”
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500000
1000000
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2000000
2500000
3000000
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000
014 BENITO JUÁREZ
015 CUAUHTÉMOC
016 MIGUEL HIDALGO
017 VENUSTIANOCARRANZA
CIUDAD CENTRAL
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Políticas e instrumentos utilizados para revertir este fenómeno:
•Programa de ordenación territorial del ZMVM
• Programa general de desarrollo urbano del DF 1997 y sus normas generales de ordenación
• Programas de desarrollo urbano de las Delegaciones y Programas Parciales
• Bando n°2 del Gobierno del DF
• Programa general de desarrollo urbano del DF revisión 2002 y sus normas generales de ordenación
Breves antecedentes
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“El Bando 2”• Es un Bando Informativo de gobierno, que busca:
• Revertir la tendencia de despoblamiento de los últimos 30 años en las delegaciones centrales no permitiendo la construcción de grandes desarrollos fuera de estas.• Adicionalmente, pretende contener el crecimiento de las delegaciones periféricas y la ocupación de las áreas de recarga acuífera.
• A pesar de su “debilidad jurídica” frente a otros ordenamientos legales que no restringen el desarrollo a las cuatro delegaciones centrales se convirtió, incluso por encima de los Programas de Desarrollo Urbano, en el instrumento de política urbana más importante de la actual administración, regulando, orientando y restringiendo la actividad inmobiliaria en todo el Distrito Federal.
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“El Bando 2”
•Su fuerza reside en la voluntad política de no permitir desarrollos inmobiliarios de alto impacto fuera de las delegaciones centrales, mediante NO otorgar las factibilidades de servicios del Sistema de Aguas de la Ciudad de México (antes DGCOH) fuera de estas delegaciones. Pero a la vez que es su fuerza, también es su debilidad, pues el otorgamiento de las factibilidades de servicios se convierte en un hecho discrecional.
• Esta situación fue corregida al incorporar el “Bando 2” en la revisión y aprobación del Programa General de Desarrollo Urbano del DF durante el año 2002.
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El “Bando 2”
• A pesar de restringir los desarrollos inmobiliarios a sólo 4 delegaciones, el “Bando 2” tiene la enorme virtud de dar claridad y certeza a los agentes y desarrolladores inmobiliarios en cuanto a la factibildad de servicios y por tanto a la seguridad de obtener una licencia de construcción. Esta situación que parece sencilla, resulta de vital importancia si se compara con lo que sucedía anteriormente, donde sólo la autoridad (léase DGCOH) conocía y/o definía donde existía en la ciudad factibilidad de servicios de agua y por lo tanto, cuando se compraba un predio para construir vivienda, no se tenía la certeza de su factibilidad de desarrollo.
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El “Bando 2”: Datos
1. Concentración de la oferta de vivienda en las cuatro delegaciones de la Ciudad Central.
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
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•En el año 2000 sólo el 30% de la oferta privada de vivienda se encontraba en la zona “Bando 2”, para el segundo trimestre de 2005, 66% de la oferta total privada se ubica en las Delegaciones del “Bando 2” y 72% de la oferta (nueva) que se ha generado en 2005 también se concentra en esta zona.
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
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El “Bando 2”: Datos
2. Incremento del precio del suelo en la zona
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El “Bando 2”: Datos
• Los precios del suelo para viviendas vis y “popular” en las cuatro delegaciones centrales, se han incrementado según nuestros datos en 205% en pesos corrientes. En pesos constantes ha sido de 150%.
• La causa principal es la reducción del suelo urbanizado ofertable disponible y con factibilidad para el desarrollo de conjuntos de vivienda a sólo las cuatro delegaciones del Bando 2.
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CUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOCCUAUHTEMOC
MIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGOMIGUEL HIDALGO
XOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCOXOCHIMILCO
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BENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZBENITO JUAREZ
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VENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZAVENUSTIANO CARRANZA
AZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCOAZCAPOTZALCO
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ALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGONALVARO OBREGON
MAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERASMAGDALENA CONTRERAS
GUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADERO
TLALPANTLALPANTLALPANTLALPANTLALPANTLALPANTLALPANTLALPANTLALPAN
MILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTAMILPA ALTA
DistritoDistrito FederalFederalDelegacionesDelegaciones, Norma 26 y , Norma 26 y PotencialPotencial de de ReciclamientoReciclamiento
DELEGACION NORMA 26POTENCIAL DE
RECICLAMIENTO AMBAS Total Delegación
ALVARO OBREGON 79.46 297.60 8.66 368.40 7,682AZCAPOTZALCO 1,608.78 811.95 210.09 2,210.64 3,278BENITO JUAREZ 260.60 417.83 2.17 676.26 2,682COYOACAN 252.81 735.32 1.81 986.32 5,363CUAJIMALPA 543.21 0.00 0.00 543.21 7,002CUAUHTEMOC 1,399.23 2,086.62 600.49 2,885.36 3,278GUSTAVO A. MADERO 1,474.74 1,751.47 44.56 3,181.65 8,790IZTACALCO 1,250.60 0.00 2.38 1,248.21 2,235IZTAPALAPA 2,260.65 96.30 2.14 2,354.82 11,323MAGDALENA CONTRERAS 466.13 0.00 0.00 466.13 6,257MIGUEL HIDALGO 260.72 784.69 10.95 1,034.46 4,690TLAHUAC 847.19 763.51 126.46 1,484.25 9,982TLALPAN 1,270.35 0.00 0.00 1,270.35 30,840VENUSTIANO CARRANZA 478.39 1,177.71 43.82 1,612.29 3,278Totales 12,452.86 8,923.01 1,053.52 20,322.36 106,680
SUPERFICIE ( en Hectáreas)
Límite de División Política
Norma 26
Potencial de Reciclamiento
Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF
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162162162162162162162162162
163163163163163163163163163
164164164164164164164164164 165165165
165165165165165165
166166166166166166166166166167167167
167167167167167167
168168168168168168168168168
169169169169169169169169169170170170
170170170170170170
171171171171171171171171171
172172172172172172172172172
173173173173173173173173173
174174174174174174174174174
175175175175175175175175175
176176176176176176176176176
177177177177177177177177177
178178178178178178178178178
179179179179179179179179179
180180180180180180180180180
181181181181181181181181181 182182182
182182182182182182 183183183
183183183183183183
184184184184184184184184184
185185185185185185185185185
186186186186186186186186186
187187187187187187187187187
188188188188188188188188188
189189189189189189189189189
190190190190190190190190190
191191191191191191191191191
192192192192192192192192192
193193193193193193193193193
194194194194194194194194194
195195195195195195195195195196196196196196196196196196
197197197197197197197197197
198198198198198198198198198
199199199199199199199199199
200200200200200200200200200
201201201201201201201201201
202202202202202202202202202
203203203203203203203203203
204204204204204204204204204
205205205205205205205205205
206206206206206206206206206
207207207207207207207207207
208208208208208208208208208
209209209209209209209209209
210210210210210210210210210
211211211211211211211211211
212212212212212212212212212
213213213213213213213213213
214214214214214214214214214
215215215215215215215215215
216216216216216216216216216
217217217217217217217217217
218218218218218218218218218
219219219219219219219219219
220220220220220220220220220221221221
221221221221221221
222222222222222222222222222
223223223223223223223223223
224224224224224224224224224
225225225225225225225225225226226226
226226226226226226
227227227227227227227227227
228228228228228228228228228
229229229229229229229229229
230230230230230230230230230
231231231231231231231231231
232232232232232232232232232
233233233233233233233233233
234234234234234234234234234
235235235235235235235235235
236236236236236236236236236
LLíímite de Coloniasmite de Colonias
Norma 26Norma 26
Potencial de ReciclamientoPotencial de Reciclamiento
Zonas de ConservaciZonas de Conservacióón Patrimonialn Patrimonial
Traza UrbanaTraza Urbana
ColoniasColonias, Norma 26, , Norma 26, PotencialPotencial de de ReciclamientoReciclamiento y y
Zonas de ConservaciZonas de Conservacióón Patrimonialn Patrimonial
• La superficie propicia para el desarrollo de conjuntos con vivienda de interés social y popular se redujo de 20,324 en todas las delegaciones a sólo 6,478.37 ha. en el “Bando 2” (4.37% de la superficie total del D.F.), de las cuales 4,028.00ha son patrimoniales.
Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF
2626
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
2727
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
3. Disminución de la oferta privada de vivienda de “interés social y popular” y aumento en la oferta de vivienda media
2828
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
15,9
4115
,809
14,8
03 17,0
0718
,638
17,9
2414
,276
13,9
5015
,050
14,6
8014
,001
13,6
9512
,777
11,7
5411
,992
11,3
3511
,211 13,2
33 15,9
0215
,202
16,6
08 20,2
61
24,6
1928
,915
19,223
9,692
22,6
2223
,188
42,083
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
1t99 2t99 3t99 4t99 1t00 2t00 3t00 4t00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05
N° v
ivie
ndas
Vivienda media Total VIS* Oferta VIS Y VM Oferta VIS y VM c/fovissste Oferta Total c/+2M
El “Bando 2”: Datos
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
Oferta trimestral de viviendas nuevas en el DF
2929
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
4. Disminución de las superficies construidas por vivienda e incremento de densidad en los conjuntos habitacionales
3030
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
50.0 49.949.1
48.6 48.9
47.8 47.7 47.4 47.5
46.6
45.6
50.5 50.4 50.751.1
49.1 49.2 49.2 49.2
44.2 43.9 43.9
42.2 42.3
60.159.7
58.5
57.4
55.3 55.356.0
56.7
50.050.951.3
51.0
52.253.353.7
50.5
51.551.050.9
55.3
53.353.253.7
52.653.3
49.6 49.949.5
48.9
42.842.7 42.543.1
55.4
56.356.9
40.0
45.0
50.0
55.0
60.0
1t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05
VIS B a ja VIS Alta VIS S /D e Me t VIS m in VIS m a x
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VIS y Popular
• Los desarrolladores han incrementado las densidades en los conjuntos habitacionales, mediante la reducción del tamaño de las viviendas y de las áreas libres. Las densidades han pasado de 350 viv/ha en 2000 a más de 650 viv/ha en los desarrollos actuales.
3131
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
61.6
87.6 91
.5
91.3 96
.4
90.4
87.1
83.9
84.2
83.4
135.7
146.3 147.1
126.2119.8
114.6120.5 118.4
110.1
78.0
58.3 56.6 55.851.2 51.9 51.9
144.8
183.2 185.2
156.6
148.1
136.7141.5
144.3
122.3
61.461.0 62.6 62.5 64.1 64.6 63.4 61.0
79.470.8
75.4 77.883.1
78.7 79.2
76.7
51.9 54.6 54.4
40.0
60.0
80.0
100.0
120.0
140.0
160.0
180.0
200.0
4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04
VM Baja VM Media VM alta VM VM min VM max
Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VM
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
3232
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
Milpa Alta
Tlalpan Xochimilco
Tlahuac
La MagdalenaContreras
Coyoacan
Iztapalapa
AlvaroObregon
BenitoJuarez
Cuajimalpa
Iztacalco
VenustianoCarranza
Cuauhtemoc
MiguelHidalgo
Azcapotzalco Gustavo A. Madero
Cocotitlan
ChalcoValle deChalco
Tlalmanalco
La PazIxtapaluca
Chicoloapan
Huixquilucan
Chimalhuacan
Nezahualcoyotl
NaucalpanTexcoco
Jilotzingo
Tlalnepantla
IsidroFabela
Atenco
Chiautla
Tezoyuca
Atizapande Zaragoza
TepetlaoxtocEcatepec
Tultitlan
Coacalco Acolman
TultitlanTultepec
NicolasRomero
CuautitlanIzcalli
MelchorOcampo
Otumba
Teotihuacan
Nextlalpan
San Martinde las
PiramidesTepotzotlan
Teoloyucan
Tecamac
Coyotepec
Villa delCarbon
Huehuetoca Temascalapa
Zumpango
TequixquiacHueypoxtla
S.P.U. v2Desarrolladora Metropolitana S.A. de C.V.
S.P.U. v2
2do Trimestre 2005 - "Metros Promedio"
¯
SIMBOLOGÍALímites Estatales
Límites Municipales
Límite del Distrito Federal
VialidadVialidad Primaria
Carretera Estatal
Carretera Federal
Carretera Otro
Vía Férrea
2tr05 Metros Promedio30 - 50
50.1 - 65
65.1 - 80
80.1 - 100
100.1 - 125
125.1 - 150
150.1 - 200
200.1 - 250
250.1 - 350
350.1 - 458
0 3,800 7,600 11,400 15,2001,900
Mts
3333
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
5. Incremento del precio de la vivienda
3434
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
$376,572
$398,059 $400,186$406,058 $406,406 $402,501
$408,744 $410,080 $412,856 $416,307 $419,759
$488,518
$508,522$503,378
$491,181 $489,622 $490,225 $493,146 $495,872 $497,808$503,135
$508,462
$365,611$357,843
$398,531 $398,781$405,162 $407,256
$464,006$471,921
$479,836
$458,049$455,317
$344,921
$450,865$443,558$441,097$446,656
$387,809
$449,673
$300,000
$350,000
$400,000
$450,000
$500,000
$550,000
1t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05
VIS Baja VIS Alta VIS s/DeMet
(*) En diciembre de 2000 había 178 viviendas por conjunto en promedio, hoy son 57 viv./conjunto
•Los precios promedio de VIS y “popular” en el Distrito Federal, se han incrementado en cuatro años y medio en 43% (28% en pesos constantes), debido al incremento del precio del suelo no contrarrestado por el aumento de densidad, los costos administrativos/logísticos (*), asícomo al incremento en los costos de construcción (por arriba de la inflación).
Precio promedio por unidad
3535
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
TlalpanXochimilco
Tlahuac
La MagdalenaContreras
Coyoacan
IztapalapaAlvaroObregon
BenitoJuarez
Cuajimalpa
Iztacalco
VenustianoCarranza
Cuauhtemoc
MiguelHidalgo
Azcapotzalco Gustavo A. Madero
ChalcoValle deChalco
Tlalmanalco
La Paz Ixtapaluca
Chicoloapan
Huixquilucan
Chimalhuacan
Nezahualcoyotl
Naucalpan Texcoco
Jilotzingo
Tlalnepantla
IsidroFabela
Atenco
Chiautla
Tezoyuca
Atizapande Zaragoza
TepetlaoxtocEcatepec
Tultitlan
Coacalco Acolman
TultitlanTultepec
NicolasRomero
CuautitlanIzcalli
MelchorOcampo
Otumba
Teotihuacan
Nextlalpan
San Martinde las
PiramidesTepotzotlan
Teoloyucan
Tecamac
Coyotepec
Villa del Carbon
Huehuetoca
TemascalapaZumpango
S.P.U. v20 3,200 6,400 9,600 12,8001,600
Mts
S.P.U. v2Desarrolladora Metropolitana S.A. de C.V.
"Precio Promedio por Vivienda para el 4to Trimestre del 2005'"SIMBOLOGÍA
Miles de PesosHasta 240,000
240,000.0001 - 320,000
320,000.0001 - 450,000
450,000.0001 - 550,000
550,000.0001 - 650,000
650,000.0001 - 850,000
850,000.0001 - 1,350,000
1,350,000.001 - 1,650,000
1,650,000.001 - 2,000,000
Más de 2'000,000
3636
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
6. Aceleramiento de la expulsión de la oferta privada de vivienda de interés social a los municipios metropolitanos.
3737
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
• En el periodo 1996-2000, el INFONAVIT otorgó 84,382 para trabajadores registrados en el DF, pero 57% de estos se ejercieron en viviendas ubicadas en la ZMVM del Edo.Mex.
• De 2001 a agosto de 2005, este instituto ha otorgado 122,317 créditos para trabajadores registrados en el DF, de estos, 71% fueron para comprar vivienda en el Edo. Mex.
• En 2005 este porcentaje subió hasta el 80%.
• Los precios promedio de las viviendas fueron de $200,000 en 2001 a 256,000 en 2005.
El “Bando 2”: Datos
3838
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
54,6
99
62,9
23
66,3
46
64,1
19
47,6
29
61,9
18
60,5
14
62,5
34
66,0
20
64,1
40
58,6
90
61,9
86
61,0
25
60,4
82
55,6
72
55,4
28
72,2
33
89,8
96 96,0
33
112,
589
118,
074
117,
973
116,
171
103,
675
80,329
24,199
11,643
112,808
63,170
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05
Oferta Total Oferta Total VIS Oferta Total Viv. popular Oferta Total Viv. media Viv. autorizadas
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
Oferta de vivienda nueva en los MMVM
3939
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4040
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
4141
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
4242
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
4343
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
El “Bando 2”: Datos
4444
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4545
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4646
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4747
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4848
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
4949
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
5050
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
Precios de la vivienda nueva en los MMVM41
2,81
5
442,
689
438,
812
466,
722
379,
063
368,
684
363,
971
366,
770
337,
102
365,
904
409,
158
384,
053
378,
518
387,
121
393,
503
395,
693
390,
757
394,
704
387,
398
386,
635
376,
597
366,
558
358,
714
358,
116
760,
902
816,
792
873,
635 1,
021,
113
973,
593
1,18
5,56
4
1,11
8,03
7
1,13
1,30
6
1,03
9,71
8
1,12
3,06
0
1,09
7,74
0
1,14
5,85
8
1,06
7,68
7
978,
179
1,01
4,38
1
997,
246
986,
565
949,
113
982,
733
880,
322
894,
950
909,
578
919,
628
948,
257
140,000
340,000
540,000
740,000
940,000
1,140,000
1,340,000
1T'0
0
2T'0
0
3T'0
0
4T'0
0
1T'0
1
2T'0
1
3T'0
1
4T'0
1
1T'0
2
2T'0
2
3T'0
2
4T'0
2
1T'0
3
2T'0
3
3T'0
3
4T'0
3
1T'0
4
2T'0
4
3T'0
4
4T'0
4
1T'0
5
2T'0
5
3T'0
5
4T'0
5
VIS Popular Media
5151
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
172,955
181,360
174,257
181,046
199,989
203,639
206,356
207,972
262,735
256,977
209,356
216,831
221,598
229,241
235,704
238,390
245,209
246,199
253,164
256,916
256,105
255,122
255,766
256,411
195,561
205,340214,500
222,133230,225
256,079
140,000
160,000
180,000
200,000
220,000
240,000
260,000
280,000
1T'0
0
2T'0
0
3T'0
0
4T'0
0
1T'0
1
2T'0
1
3T'0
1
4T'0
1
1T'0
2
2T'0
2
3T'0
2
4T'0
2
1T'0
3
2T'0
3
3T'0
3
4T'0
3
1T'0
4
2T'0
4
3T'0
4
4T'0
4
1T'0
5
2T'0
5
3T'0
5
4T'0
5
VIS crédito neto infonavit
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
Precios de la vivienda nueva en los MMVM
5252
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
53.05
52.76
52.30
53.03
56.20
56.13
55.68
55.52
55.48
56.90
56.97
57.82
56.63
56.86
56.39
56.48
54.89
54.80
53.81
52.78
52.17
51.56
51.28
51.01
90.7
9
90.0
4
88.5
9
88.1
4
75.9
8
79.4
1
81.7
8
81.8
2
71.3
6 77.3
9
75.3
1
71.5
2
74.4
1
75.6
3
72.2
5
72.2
7
71.2
8
71.1
8
69.5
9
69.3
2
67.0
5
64.7
7
63.8
9
63.0
0
128.
21
130 .
00
128.
43
128.
75
122.
68
141.
02
135.
64
134.
77
128.
15
128 .
26
127.
45
127.
72
120.
64
114.
16
115.
40
114.
96
112 .
2 2
109.
67
108.
85
101.
92
101.
90
101.
88
102.
44
103.
00
40.00
60.00
80.00
100.00
120.00
140.00
1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05
IS Popular Media
Superficie promedio por unidad (sin indivisos) de la vivienda nueva en los MMVM
Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, 1997-2005
5353
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
1. El “bando 2” ha logrado reorientar la construcción de vivienda hacia la ciudad central que estaba perdiendo rápidamente población. Durante los años de aplicación de este bando se han vendido por parte de los desarrolladores privados 47,328 viviendas nuevas(*), de las cuales corresponden aproximadamente 37,800 a las cuatro delegaciones del “bando 2”. •Lo anterior significa que se han quedado a vivir o han regresadoa esta área de la ciudad cerca de 135,000 habitantes, a los cuales habrá que sumar el esfuerzo realizado por el gobierno a través del INVI. Es un resultado alentador, pero sólo después de conocer los resultados del próximo Conteo de Vivienda en 2005 podremos saber si se ha revertido realmente la tendencia de despoblamiento de la ciudad central.
Hipótesis
(*) en conjuntos de mas de 5 viviendas y hasta $2’000,000 en precio
5454
Desarrolladora Metropolitana, S.A. de Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.VC.V..
2. El “Bando 2” ha tenido varios efectos negativos, fundamentalmente disminución de la oferta de vivienda de interés social y popular en relación con la vivienda media, incremento del precio del suelo, aumento de densidad y disminución del tamaño de los departamentos.
3. Los grandes ganadores de la aplicación del “Bando 2” han sido los propietarios de la tierra, cuyos precios han crecido en205%; en contraposición, los compradores de vivienda de interés social y popular ahora viven en áreas con inmejorable infraestructura y servicios pero en conjuntos con densidades al doble de las que tenían en 2000 y en departamentos más pequeños y más caros.
Hipótesis