büroflächen · office space marktreport 2015/2016 · frankfurt

Büroflächen · Office SpaceMarktreport 2015/2016 · Frankfurt

Büromarkt FrankfurtOffice market Frankfurt

Büroflächen Marktreport 2015/2016 • Frankfurt

Take-up - 392.000 m² In 2015 a take-up of office premises of 392,000 m² was registered on the office space market in Frankfurt. In comparison with the previous year’s value, this indicates a positive rise by around 10 %. Nevertheless, the result does not yet reach the average letting figures of previous years that lay well over the 400,000 mark.

Only one large-space DealCharacteristic for the market activity is the minimal number of transactions for large-space deals of over 10,000 m². In this size category the only concluded deal was that by the Deutsche Vermögensberatung (DVAG) in Windmühlstraße in the station quarter with around 32,000 m². After successful modernisation during the current year the company is planning to merge its pre-mises in the Central Business District (CBD) as these are so far distributed throughout Frankfurt. The two next largest take-ups in the ranking were two leases for over 7,000 m² by the FCA Germany AG (Fiat) in Ostend and for 6,810 m² by GIZ GmbH in Eschborn. On the whole only 22 % of the total take-up were registered in the ca-tegory above 5,000 m². In comparison the small-space business was very lively. 88 % of all deals were conclu-ded for spaces of up to 1,000 m². With 46 % almost half of the total take-up was registered in this amalgamated size category (< 500 m² and 500 m² – 1,000 m²). With this development in the background the first shortages of modern, high-quality premises are becoming apparent.

High demand by service -providerThanks to the DVAG transaction financial service-provi-ders are in the lead once again with a share of just un-der 25 %. However, a slightly higher demand came from the multi-layered group of business support service-pro-viders who lie in first place with a share of more than 25 %, followed in the next places with a significant gap

Bedeutende Flächenumsätze – Frankfurt* Significant take-ups – Frankfurt*

Mieter (Große Flächenumsätze) User Fläche Space Bürolagen Office area

Deutsche Vermögensberatung AG 32.000 m² CBD

FCA Germany AG (Fiat) 7.000 m² Ostend

GIZ GmbH 6.810 m² Eschborn

Kion Group AG 6.620 m² Airport

Atos IT Solutions and Services GmbH 6.320 m² Airport

* Jahr 2015/year 2015Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Flächenumsatz - 392.000 m²Auf dem Büroflächenmarkt in Frankfurt wurde im Jahr 2015 ein Büroflächenumsatz von 392.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis ist das ein erfreu- licher Anstieg um rd. 10 %. Trotzdem knüpft das Resultat noch nicht an die durchschnittlichen Vermietungszahlen der Vorjahre an, die deutlich über der 400.000er Marke lagen.

Nur ein GroßabschlussKennzeichnend für das Marktgeschehen ist die mini-male Transaktionszahl bei großflächigen Abschlüssen über 10.000 m². In dieser Größenklasse erfolgte ledig-lich der Abschluss der Deutschen Vermögensberatung (DVAG) in der Windmühlstraße im Bahnhofsviertel mit rd. 32.000 m². Im Central Business District (CBD) plant das Unternehmen nach erfolgter Sanierung im laufenden Jahr ihre bislang in Frankfurt verteilten Flächen zusam-menzuführen. Die beiden im Ranking nächst größeren Flächenumsätze waren zwei Mietverträge über 7.000 m² durch die FCA Germany AG (Fiat) im Ostend und mit 6.810 m² durch die GIZ GmbH in Eschborn. Insgesamt wurden nur 22 % des gesamten Flächenumsatzes in der Kategorie über 5.000 m² registriert. Sehr lebhaft war demgegenüber das kleinteilige Geschäft. 88 % aller Ab-schlüsse erfolgten bei Flächen bis zu 1.000 m². In dieser zusammengefassten Größenklasse (< 500 m² und 500 m² – 1.000 m²) wurde mit 46 % fast die Hälfte des gesam-ten Flächenumsatzes registriert. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung zeigen sich in der Größenordnung 250 m² erste Verknappungen bei modernen, hochwer- tigen Flächen.

Hohe Nachfrage durch unternehmensnahe DienstleisterAufgrund der DVAG-Transaktion stehen Finanzdienst-leister mit einem Anteil von knapp 25 % wieder mal in einer führenden Position. Eine geringfügig höhere Nach-frage ging allerdings von der vielschichtigen Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister aus, die mit einem An-

Spitzenmiete/Prime rentDurchschnittsmiete/Average rent

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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Büromieten (EUR/m²)Office rents (EUR/m²)

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2015201420132012201120102009

20,00 19,0020,00 19,00 17,75 17,75 17,75

37,0036,50 36,00 36,0038,00 38,00 38,50

Leerstandsquote/Vacancy rateLeerstand/Vacancies


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1.690 1.6641.500 1.420

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1.5951.750

* Prognose/Forecast

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²FlächenumsatzTake-up


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2016*2015201420132012201120102009

350

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420

380


Gesundheits- und Sozialwesen 9%

Information und Kommunikation 9 %

Ö�entliche Hand, Verwaltung 8%

sonstige Dienstleister 2%

unternehmensnahe Dienstleister 25 %

* Jahr 2015/Year 2015

Medien, Werbung 2%

Finanzwesen 25%

Industrie, Verwaltung 9 %

Bauwesen: Vermietung,Verpachtung 3%

Sonstige 5 %

Handel 3%

Verbände, Interessensvertretungen 3%

Transport, Verkehr, Post u. Kurier 2%

Flächenumsatz – Branche*Take-up – segment*

500–1.000 m²

1.001–2.000 m²

2.001–5.000 m²

> 5.000 m²

< 500 m²


Flächenumsatz – Größenklassen*Take-up – size categories*

* Jahr 2015/Year 2015

21 %

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18 %

22 %

25 %

0 % 10 % 20 % 30 %


Flächenumsatz – Lage*Take-up – location*

2015 – Gesamtjahr

CBD

City-West

Ostend

Eschborn

Sachsenhausen

Niederrad

Mertonviertel

West

Europaviertel/Messe

sonstige Stadtgebiete

Airport

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0

49 %

3 %

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2 %

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4 %

6 %


Bauprojekte – Fertigstellung 2016/2017 (Auswahl) New constructions – completion in 2016/2017 (selection)

Projektname Project name Projektentwicklung Project developmentInvestor Investor

Fläche Space Bürolage Office area

T8 (Credit Suisse) CS Euroreal 28.860 m² CBD

Neubau KVH Lang & Cie / Groß & Partner 18.500 m² Europaviertel/Messe

MainZero (Händlerzentrum Deutsche Bank) Tishman Speyer 16.000 m² CBD

Turmcenter Benson Elliot Private Equity 15.000 m² Nord

Bürogebäude Vista Groß & Partner

Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH7.200 m² CBD


by Health and Social Services with slightly more than 9 % and the sector “Information and Communication” with just under 9 %. However, this sector is responsible for more than 15 % of the leases since there tends to be more demand for small spaces.

Less demand in CBDThe emphasis of demand remains on the CBD segment with a share of 49 %. In comparison with 2014 (60 %) this figure was considerably lower. This shows that the letting of numerous large spaces of over 2,000 m² has taken place in the other office locations with a lower price level. In particular the Airport region has grown in significance due to two deals for 5,000 m² each.

Rise in top rentThe average rent continues to lie at a stable level of 17.75 euros/m². Thanks to some major, high-price deals in the CBD region for new or as new properties, the top rent has risen by 50 cents and lies at 38.50 euros/m². On the whole, some office locations outside of the CBD re-gion that from an infrastructural point of view have been well upvalued, will be in stronger demand. These include, e.g. both the Mayfarth Quarter and the Lindley Quarter in the Ostend. Altogether high rents are still being paid in top projects, according to which the highest rent has a further increase potential, but also newly developing, central locations such as the Mainzer Landstraße, whe-re the commercial law firm Beiten Burkhardt rented just under 3,300 m² in the new building “Vista”, are attractive for many companies.

Significant vacancy decrease It is particularly noticeable in Frankfurt that the persis-tent fall in the vacancy rate is also due to conversions of older office premises into residential space not only in central locations but also, for example, in Niederrad.

teil von etwas über 25 % auf dem ersten Rang liegt. Auf den weiteren Plätzen folgen mit deutlichem Abstand Ge-sundheit und Sozialwesen mit etwas über 9 % sowie der Bereich „Information und Kommunikation“ mit knapp 9 %. Diese Branche stellt aber aufgrund der tendenzi-ell eher kleinen nachgefragten Flächen, über 15 % der Mietverträge.

CBD weniger gefragtZentrum der Nachfrage bleibt der CBD-Bereich mit ei-nem Anteil von 49 %. Im Vergleich zu 2014 (60 %) ist das allerdings erheblich weniger. Hier zeigt sich, dass die Vermietung zahlreicher größerer Flächen über 2.000 m² in den anderen Bürolagen mit niedrigerem Preisniveau stattgefunden hat. Insbesondere der Bereich Airport hat aufgrund zweier Abschlüsse über 5.000 m² wieder an Be-deutung zugenommen.

Spizenmiete gestiegen Die Durchschnittsmiete liegt weiter stabil bei 17,75 EUR/m². Aufgrund einiger großer, hochpreisiger Abschlüsse im CBD-Bereich für neue bzw. neuwertige Flächen ist die Spitzenmiete um 50 Cent angestiegen und liegt bei 38,50 EUR/m². Insgesamt werden einige nicht im CBD-Bereich liegende Bürolagen, die infrastrukturell gut aufgewertet wurden, stärker nachgefragt. Hierzu zählt z.B. sowohl das Mayfarth-Quartier als auch das Lindley-Quartier im Ostend. Insgesamt werden in Top-Projek-ten weiterhin hohe Mietpreise erzielt, wonach die Spit-zenmiete weiteres Steigerungspotenzial hat. Aber auch sich neu entwickelnde zentrale Lagen, wie die Mainzer Landstraße, wo die Wirtschaftskanzlei Beiten Burkhardt knapp 3.300 m² im Neubau „Vista“ mietete, sind für viele Unternehmen attraktiv.

Deutlicher LeerstandsabbauDer Leerstand nimmt gerade in Frankfurt auch durch Umwandlungen von älteren Büroobjekten in Wohnraum nicht nur in zentralen Lagen weiter ab, sondern auch beispielsweise in Niederrad. Er beträgt gegenwärtig


350

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geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/pre-let

Büroflächen NeuzugängeOffice space completion

Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial

* Prognose/Forecast

2016*

107,0

42,4

2006

156,4

2007

30,8

2008

37,0

2013

164,0

2014 2015

293,0

2011

241,8

2012

82,3

2009

260,9

2010

285,0

129,0

ca. 1.250.000 m², womit die Leerstandsrate aktuell bei 11,9 % liegt und somit 0,4 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr beträgt. Dies ist die niedrigste Leerstandsrate seit zehn Jahren. Das Neubauvolumen wird 2016 mit etwa 110.000 m² Fläche, von denen bereits schon 40 % einen Mieter oder Nutzer haben, gering ausfallen. Mit Spannung erwartet Frankfurt nicht nur neue Bürohochhausprojekte, wie den Marienturm, oder das Tishman Speyer-Projekt auf dem ehemaligen Metzler-Areal in der Neuen Main-zer Straße, sondern auch die zahlreichen Wohnhochhaus- projekte, die die Skyline weiter bereichern werden.

Ausblick 2016Für das Gesamtjahr 2016 rechnet Engel & Völkers mit einem Flächenumsatz, der die Marke von 400.000 m² wieder übertrifft. Die dynamische Nachfrage nach klein-teiligen Flächen wird auch 2016 stabil bleiben und eine solide Basis für die Flächennachfrage darstellen. Die Preise bewegen sich auf dem erreichten Niveau fort. Der Leerstandsabbau wird sich weiter fortsetzen.

At present vacancies amount to approx. 1,250,000 m², leading to a current vacancy rate of 11.9 % and therefo-re totals 0.4 percentage points less than in the previous year. This is the lowest rate recorded over the past ten years. In 2016 the new construction volume of about 110,000 m², of which 40 % already have a tenant or user, will be low. Frankfurt is eagerly awaiting not only new office tower projects such as the Marienturm or the Tish-man Speyer project on the former Metzler site in Neue Mainzer Straße, but also the numerous residential high- rise projects that will enhance the skyline even further.

Outlook 2016For the whole of the year 2016 Engel & Völkers reckons with a take-up that again exceeds the 400,000 m² mark. The dynamic demand for small-space premises will also remain stable in 2016 and will present a solid basis for the demand for spaces. The prices will continue to move on the level already reached. The reduction in vacancies will continue to progress.

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Engel & Völkers Main-Taunus GmbHLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Taunusanlage 18 · 60325 Frankfurt/MainTel. +49-(0)69-24 75 75 50 · [email protected]

© Engel & Völkers Commercial

Bürolagen FrankfurtOffice locations in Frankfurt

Bankenviertel*CBD16,00 - 42,00 EUR/m²

Westend*Westend14,00 - 37,00 EUR/m²

Europaviertel/MesseEuropaviertel16,50 - 35,00 EUR/m²

GewässerWaters

Nord North11,00 - 18,00 EUR/m²

Innenstadt*City Center14,00 - 34,00 EUR/m²

Bahnhofsviertel*Bahnhofsviertel10,00 - 17,00 EUR/m²

WestWest9,00 - 18,00 EUR/m²

AirportAirport14,00 - 28,00 EUR/m²

SachsenhausenSachsenhausen9,50 - 16,00 EUR/m²

sonstige StadtgebieteOther municipal area

City-WestCity-West11,00 - 17,00 EUR/m²

WesthafenWesthafen17,50 - 24,50 EUR/m²

CBDCBD

OstendEastend9,00 - 15,50 EUR/m²

Eschborn Eschborn8,00 - 15,50 EUR/m²

NiederradNiederrad8,00 - 14,50 EUR/m²

Mertonviertel Mertonviertel9,50 - 13,00 EUR/m²

Kaiserlei/Offenbach Kaiserlei8,00 - 12,50 EUR/m²

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