AÑO 3, 4to TRIMESTRE 2006 10

+ Homologando la homologación

+ Influencia de las antenas de transmisióny bases de telefonía celular en los

Bienes Raíces+ Decálogo del Valuador

+ Foro Normas de Valuación

+ Propuesta de un Modelo Mexicanode Arbitraje de la Valuación

+ El Impuesto Predial en México+ XLIII Convención Nacional de Valuación

+ Justipreciación de la Renta por los tres enfoques+ Curso de Valuación de Negocios

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DIRECTIVA FECISVALPRESIDENTE

VICEPRESIDENTE

SECRETARIO

TESORERO

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSION

COMISARIO

GERENTE

Esp en Val. Ing. Manuel Bazua Ledón

Ing. César Servando Cantú Martínez

Mtr. en Val. Ing. Oscar Martínez Jamed

Esp. en Val. Ing. Marco Antonio HernándezRamírez

M. en Val. Arq. Cecilia Yolanda Vega Ponce

Ing. Francisco Bolado Laurents

Esp. en V. Arq. Francisco Javier Mijares O.

Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez

Esp. en V. Arq. Gustavo De la Cerda Lemus

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

SECRETARIO DE ACCION GREMIAL

NOTA ACLARATORIA:En la revista anterior: Valuador ProfesionalNo. 9, en el artículo "El futuro de laProfesión Valuatoria", páginas 3 y 4. Seomitió el permiso: “Reprinted withpermission from The Appraisal Journal(October 2003)© by the Appraisal Institute,Chicago, Illinois. All rights reserved.”

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CONTENIDO DIRECTORIO

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Homologando la homologaciónPropuesta de un Modelo Mexicanode Arbitraje de la Valuaciónprimera parteInfluencia de las antenas de transmisión ybases de telefonía celular en losBienes RaícesEl Impuesto Predial en MéxicoDecálogo del ValuadorXLIII Convención Nacional de ValuaciónForo Normas de ValuaciónJustipreciación de la Rentapor los tres enfoquesCurso de Valuación de NegociosDirectorios FECISVAL

PresidenteEsp. en Val. Ing. Manuel Bazua LedónSecretario de Relaciones y DifusiónEsp. en Val. Arq. Francisco J. MijaresOrtizColaboradores en esta ediciónEnrique Ververa MuñozFidel Alvarez GonzálezJosé Luis Camarillo AlonsoOscar Javier Rodríguez AguirreFernando Vázquez ChagoyaLeoncio Angulo ValenzuelaDirección EditorialLuz Capistrán BolioArte y DiseñoJosé Luis Betancourt

Calle Asturias 59, Piso 2, ColoniaInsurgentes Mixcoac, Río Churubusco eInsurgentes Sur, CP 03920, México, D.F.Tel. (55) 5611-8246Fax (55) 5598-7428

La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo dela FECISVAL, es una publicación trimestral con un tirajede 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenidode los artículos es responsabilidad exclusiva de los autoresy no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitudde título y reserva al título en Derechos de Autor entrámite. Se permite la reproducción total y/o parcial delos artículos contenidos en esta publicación, previaautorización escrita del autor. Editor responsable Arq.Esp. en V. Francisco J. Mijares Ortiz. Impreso en Cancún,Q. Roo., México.

Amigos y compañeros hoy tocaremos el tema de la homologación, concepto que crea controversia porque cada valuador, unidad de valuación o institución, desea tener la verdad única y perfecta y con ello, demostrar a los demás que no piensen como ellos, con todos los términos negativos que se puedan imaginar, desde malos valuadores hasta corruptos, pero iniciando y atacando, como siempre, por el hilo mas delgado que es el valuador independiente y que dejaremos en la mesa de análisis este artículo para que quede como tema de reflexión.Después de observar durante un tiempo el por qué se genera en la mayoría de las veces, discusiones y controversias en los resultados de los avalúos, he visto que uno de los temas de mayor peso que genera esas controversias ha sido el empleo de la homologación y esto es originado por las siguientes razones:

porqué tenemos que homologar el conocimiento; ya que no todos estudiamos en la misma universidad, la misma licenciatura y los mismos postgrados con sus diferentes alcances y cantidades.

porqué tenemos que homologar

Primero:

Segundo:

Por: Arq. Enrique Cervera MuñozCédula No. 504293, Especialista en Valuación de Bienes Cédula No. 3816273Especialista en Sistema de Información Geográfica, Cédula en trámite,Instituto Mexicano de Valuación de Veracruz A.C. No. IMVS V-01, Consejo Técnico FECISVAL

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a homologación es una herramienta que se ha estado empleando en los últimos años para la realización de los avalúos inmobiliarios del sistema financiero en nuestro país, en especial para el crédito de vivienda, pero que al usarse en forma exagerada y sin análisis, tenemos como resultado, avalúos tendenciosos manipulados desde las fórmulas del formatito único que el valuador no puede meter mano, debido al bloqueo de celdas de dicho formato que le proporcionan para realizar avalúos, llevando la homologación como dice un colega a definirla así: “Si a un elefante le cortas sus patas, le tuerces la cola y le reduces la trompa, entonces tendrás un puerquito y viceversa”

la experiencia; hay colegas que tienen un año de valuar, otros 5 años, otros 15 y otros más de 25 años, la pregunta es: ¿tendremos el mismo punto de vista? ¿Que pasa cuando “revisa” uno de 5 años a uno de 15 años?

habría que homologar el currículum vitae; hay colegas que han sido burócratas toda la vida, otros (para valuar inmuebles), jamás han construido obras con recursos propios, otros han construido obras bajo la responsiva de terceros, otros han estado toda la vida en la docencia, otros nada mas han sido supervisores, otros han tenido diferente actividad y ajena al valuador y la valuación... ¿Se imaginan esta torre de babel?, ¿Nos pondremos honestamente de acuerdo?, ¿Quién tiene la verdad absoluta?.Los tres factores antes citados sin considerar otros factores como son patrones culturales, patrones de educación, patrones de conducta, etc. es nada mas para empezar, sostendría que son las variables que hacen que no nos pongamos de acuerdo de cómo valuar, y que si pudiéramos medirlo, fácilmente habría un rango amplio y opuesto en puntuación, que pasaríamos también varios años discutiendo el tema.

Tercero:

Entrando al capitulo de la homologación de un avalúo, veremos primero: ¿Qué es la homologación? expresa el diccionario: Acción y efecto de homologar y ¿homologar? Equiparar, poner en relación de igualdad dos cosas. ¿Esto quiere decir que se cumple la definición de nuestro colega al principio del artículo?Analicemos pues el formato en el capitulo de homologación de predios; Primero veamos ¿Por qué crecen o se extienden las ciudades? Exacto! Porqué en una de esas respuestas nos dice que no hay predios!! ¿Entonces de donde salen tanto comparables y en especial para conjuntos habitacionales para no repetirse en los avalúos? Y ¿además que no se utilicen como datos después de 6 meses? Pero como siempre no faltarán los “eruditos” que digan “en mi ciudad si hay” está bien… ¿pero igualitos?, ¿6 fraccionamientos sin construir? ¿Para que no haya una desviación de un mas menos 20%? ¿Y que me dicen cuando los notarios hacen división de una fracción de predio? que llegan hasta ¿“predios” de 5 x 10 mts? ¿Cuántos predios de esos hay realmente en un radio de menos de 2 kms? y eso que todavía no entramos en materia de precios, formas, tamaños, zonas, ubicación, topografía y que al aplicar los factores no excedan de ¿0.70 ó 1.20? queda la pregunta ¿Dónde encuentran ustedes fraccionamientos de predios duplex? Me dirán “hay UN predio en la colonia equis a 2 kms”. ¿Es eso un comparable para un fraccionamiento duplex de 200 o más viviendas? ¡Por favor!Lo anterior lo verán exagerado pero son resultado de los factores del formato que hacen que “no haya mercado” desde ese diseño para que existan comparables o también dependiendo de las viseras de quienes revisan los avalúosVeamos ahora los comparables de inmuebles en venta; todo mundo habla del

Homologando la homologación

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coeficiente de ocupación de suelo COS y el coeficiente de uso de suelo CUS, pero cuando ya nos sentamos con la gente revisora derivado de una objeción que reportó supuestamente el formato, vemos con mucha pena que esos revisores hasta ese momento, para empezar, saben que es el COS y CUS. Lo anterior se deriva en por qué el formato exige que debe homologarse los inmuebles con vivienda en venta; esta bien, pero ¿contra quién?; ¿Contra la vivienda misma? ¿Con lo establecido en escrituras de todas las propiedades actoras?, ¿Con la zona? ¿Con la colonia? ¿Con la Ley? Después que me hayan dicho una respuesta porque el formato no acepta desviaciones importantes, la pregunta seguirá, quién manda ¿La Ley? ¿El mercado? ¿Los comparables? ¿Las escrituras? ¿La zona? ¿La colonia? Ah! ya sabemos que manda, lo que diga el revisor porqué el valuador independiente no tendrá la razón. Al igual que los predios esto es sin entrar en materia de precios, zona, diseños, edades, etc.Por eso insisto que debemos seguir l u c h a n d o p o r s e r v a l u a d o r e s independientes, que se respete nuestra cédula profesional de postgrado; ya sabemos que las unidades no las podremos quitar por los intereses que han creado con el sistema financiero, en especial las del mismo grupo de la banca para prestarse a si mismos en las operaciones de créditos, pero que respeten la Ley del ejercicio libre de profesión.Amigos: cuando escuchamos “el Presidente de México se reunió con su Homologo de Estados Unidos” significa que se reunió también con un Presidente, y que al igual que el nuestro, quiere decir que es la máxima autoridad de representación de un país, hasta ahí nada más. Pero de eso a que si uno de ellos está en el poder 6 años y el otro 4 años, factor 1.5 ó 0.66 no tiene nada que ver para que no sea comparable, así como que si el de Estados Unidos se reeligió y aquí en México no se puede por nuestras leyes, dirían los revisores en especial los de corte bancario, “no es comparable, y por lo tanto no surte efecto la homologación”.Regresando al análisis de homologación en los avalúos, vemos que este estudio no incide en el valor físico, porqué aun cuando no aplique un resultado de valor de mercado producto de homologar, insisten los revisores en buscar mercado para concluir en valor homologado y no concluir

en el valor físico si ese fuera el camino para concluir ¿Entonces para qué analizar el valor físico en un avalúo?Pero el riesgo mas grave que yo veo en una homologación es que La Banca, Sofoles, el S i s tema F inanc ie ro , todos e l lo s encabezando el criterio y después unidades de valuación que están en contubernio, le están dando mucha importancia a los coyotes de inmuebles aunque sean S.A. DE C.V. porque equivale a que los estudios de postgrado incluyendo los que tienen doctorado o van para allá NO SIRVEN ¿por qué? Porque lo primero que expresan cuando revisan un avalúo es: “el coyote , S.A de C.V. líder en ventas de inmuebles tiene inmuebles que van de tal a tal” y ese avalúo no tiene los comparables que la “empresa” tiene.Veamos.- ¿Cuántas de esas empresas tienen en su staff profesionistas con postgrado inmobiliario? La mayoría tienen staff, que si bien les va, terminaron sus estudios básicos.- Luego ¿en que sustentan sus ventas que identifican los bancos como mercado? Ah!, pues que llegó el maestro chómpiras que les dijo “vendan mi casa en tanta lana, que incluye su comisión del 3 al 9% (según el prestigio del coyote) y una vez que el intermediario inmobiliario ha cerrado el trato, lo acumulan a una lista (bolsa inmobiliaria) de 50 maestros chómpiras que les dieron a vender también su propiedad ¿En eso debe sustentar el valor de la propiedad el valuador profesional independiente? porque si no, ¿No vale el avalúo que realiza?….¡háganme el favor!. Y ya ni se diga que el valuador entreviste al maestro chómpiras que no tiene teléfono porque entonces resulta que ese dato no es ”profesional” ¿Entonces?. Esto lo expongo, porque sería en analogía a un ginecólogo que no pudiera atender un parto porqué una institución de salud le dijera “a ver que opinan las comadronas y parteras para que atiendas el parto y puedas recetar”Miren amigos: es tiempo que les expliquemos al sistema financiero, primero: para que estamos, segundo: para que están ellos y tercero: porqué deben contar con un valuador con cédula profesional en sus filas. La respuesta sería a s í : N o s o t r o s c o m o v a l u a d o r e s independientes (como persona física o moral, otra historia) realizamos un avalúo, que de acuerdo a cada caso, usamos todas

las herramientas en materia de avalúos y disciplinas profesionales que se dispongan para sustentar nuestro trabajo y que puede usarse o no, un estudio de homologación; algunos revisores han expresado “la ciudad que no tenga comparables no puede ni debe valuarse ni una propiedad porqué el formatito exige que se cumpla ese capítulo”. ¿Me pregunto, estarán bien de la cabeza?, porque es como decirle a esa población “se cierran los créditos porque no hay avalúos sustentados en ventas hechas por coyotes, que no desvíen la homologación en un factor de 1.10 a 0.90”.

la homologación solo debe ser usada si el valuador lo considera útil al caso y si así fuera, que determine su número de comparables razonando el uso de la homologación en texto o fórmula matemática.

Liberar la opinión de cada valuador independiente para que el valuador del staff de la institución que otorga un crédito, dictamine y opine de la propiedad valuada, asumiendo la misma Institución y su valuador staff la responsabilidad del crédito y del avalúo por los años que ellos mismos se impongan.

Homologar nada mas un contenido mínimo de capítulos en un avalúo, ya que quienes han hecho la prueba de realizar un mismo avalúo en varias unidades de valuación verán que no se obtiene el mismo resultado y la respuesta es simple, no existe tal homologación en los formatos únicos.

Dejar en libertad al valuador profesional independiente para que busque innovar sus avalúos (ver revista Fecisval numero 9) ya que si nos volvemos empleados de las unidades de valuación (como actualmente funciona) ¿Qué sentido tienen los colegios, universidades, congresos, asociaciones, etc. Si el formato único no admite cambios? Un verdadero insulto para el postgraduado y mas para los que tienen doctorado.Recuerden lo que dijo un día Benjamín Franklin "No hay inversión más rentable que la del conocimiento". Entonces utilicémoslo y no acartonemos nuestro potencial de experiencia, conocimientos, habilidades, etc. En un formato único ¿no creen?.

En conclusión homologuemos:Primero:

Segundo:

Tercero:

Cuarto:

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Propuesta de un Modelo Mexicano deArbitraje de la Valuación (primera parte)

Por: Fidel Alvarez GonzálezIngeniero Civil, Maestría en Valuación, Maestría en Administración, Candidato al Doctorado en AdministraciónCoordinador del Posgrado en Valuación de la Universidad Autónoma de Zacatecas, Presidente del Colegio de Especialistasen Valuación de Estado de Zacatecas, A.C, Ex–Presidente del Consejo Directivo de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL) 2002-2003

aciendo una exploración de las experiencias y reglamentaciones existentes, queremos realizar un ejercicio de propuesta a través de legislación comparada, en particular basándonos en el Modelo Mexicano de Arbitraje Médico.Los cambios que se han registrado en los últimos 15 años en el ejercicio de la actividad y la profesión de la valuación, requerimos reflexionar sobre la trascendencia de la evolución en la prestación de este servicio profesional.

En tal sentido, en materia de valuación el único compromiso que debemos tener es con la sociedad, garantizándole seguridad, confianza, transparencia, profesionalismo, calidad, ética, honestidad, justicia y competitividad entre muchos otros preceptos que mantenemos no como una meta, sino como una característica permanente del ejercicio de la profesión. En la prestación de los servicios profesionales de valuación podrán presentarse controversias entre los profesionales de la valuación y sus clientes, las que debemos dirimir objetiva e imparcialmente, además de influir positivamente en la mejora de la práctica valuatoria pública y privada en nuestro país.El espectro del modelo que reglamentaba con excesos el control de las actividades de valuación que de manera enraizada se vivía hace una década, hoy se hace presente nuevamente intentando conducir de manera unilateral aspectos profesionales, técnicos, éticos y normativos, etc., dificultando la existencia de una autonomía combinada; por lo que está latente de manera permanente el riesgo conjugado de los derechos más elementales de las partes (valuador y cliente), se violenta el respeto mutuo, la colaboración y la justicia; que se sustenta en una relación jurídica-

contractual en la que coexisten derechos, obligaciones y cargas recíprocas.La interpretación de estos derechos supone el surgimiento de puntos de vista e intereses discordantes y por ello, es innegable que el propio desarrollo del proceso en los servicios profesionales de va l uac i ón , nece s i t an ó r gano s y procedimientos ad hoc para la solución de posibles controversias.Por otro lado se está forjando un entorno que tiende a la desconfianza y falta de credibilidad que afecta a la imagen de los profesionales de la valuación por parte de algunas instituciones oficiales que le regulan, lo que se puede traducir en un incremento importante en el número de quejas o inconformidades incongruentes, las cuales se pretenden disipar de manera a i s l ada po r e s ta s dependenc ia s gubernamentales que certifican al profesional de la valuación, ignorando a las o r g a n i z a c i o n e s d e v a l u a d o r e s profesionales, como si estas no existieran dentro del marco normativo del sistema educativo nacional. Se hace urgente la participación de una instancia especializada en materia de valuación, que evite a toda costa los esquemas de enfrentamiento de las partes y el uso de estrategias que al aplicarse rompen el sentido humanista, de buena fe, colaboración y confianza que caracterizan a la relación valuador cliente. El impacto negativo de esta tendencia en el incremento de la falta de comunicación y respeto entre la institución gubernamental con las organizaciones de profesionales de la valuación con representación nacional, puede modificar la práctica de la valuación, tornándola defensiva, tanto en actitud como en los hechos, encareciendo el costo y promoviendo la aplicación irracional de solicitudes de servicios valuatorios

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adicionales; además de favorecer el uso de esquemas de aseguramiento para contener los posibles riesgos de denuncias con reclamación de daños, muchas veces sujetos a la discrecionalidad.Por todo lo anterior, resulta necesario crear el arbitraje de la valuación como vía alternativa a la civil o judicial para la resolución de conflictos valuador-cliente, con cobertura en el ámbito nacional, promoviendo un modelo que de certidumbre y confianza a la sociedad; que atienda las inconformidades con reglas claras que garanticen el impulso a la transparencia y el combate a la corrupción.

Es así, que de acuerdo con los compromisos contraídos entre la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL), en particular con la Secretaría de la Función Pública del Gobierno Federal, aunado con un organismo importante relacionado con la enseñanza profesional de la valuación como lo es la Asociación Nacional de Instituciones de Educación Superior que Ofrecen el postgrado en valuación, A.C. (ANIESPVA), y en el marco de la cruzada nacional del impulso a la transparencia y el combate a la corrupción, se debe instrumentar la conformación de un cuerpo de arbitraje de la valuación, en el que se establezcan los objetivos y estrategias para consolidar un m o d e l o ú n i c o d e a t e n c i ó n d e inconformidades, bajo un enfoque de calidad y eficiencia, que sea aplicado en todo el territorio nacional, alcanzando así, una óptima resolución de conflictos con eficiencia, uniformidad y satisfacción de los usuarios por el servicio ofrecido, contribuyendo con ello a mejorar la calidad de los servicios que ofertamos a la población.Para cumplir con este propósito se hará necesario plantear nuevos retos y establecer vínculos y grandes acuerdos como estrategia de colaboración y coordinación en un marco de absoluto respeto con las instituciones encargadas de regular las actividades de la valuación al nivel nacional y con las entidades federativas.

Propuesta de un Modelo Mexicano de Arbitraje de la Valuación

Ante este panorama es preciso fundar la Comisión Mexicana de Arbitraje de la Valuación (COMAV), como instancia de coordinación de acciones de las instituciones públicas que regulan la actividad en la materia en México, con las instituciones de educación superior que ofertan los postgrados en valuación y con las organizaciones de valuadores profesionales, a fin de promover actividades conjuntas que permitan mejorar la práctica de la valuación y elevar la calidad de la prestación del servicio que se brinda a la ciudadanía en los ámbitos federal, estatal y municipal, así como ubicar a la COMAV como el centro nacional de referencia para dirimir controversias en su área.El operar con un proceso arbitral único, como producto del consenso de las políticas en esta materia en el seno de la Comisión Nacional de Arbitraje de la Valuación, permitirá su perfeccionamiento continuo, la creación de referentes, fortalecer esquemas que nos identifiquen en el proceder, a efecto de disponer en el nivel nacional de procedimientos estandarizados y servicios homogéneos que respondan con eficacia a los requerimientos de la sociedad.

Entre muchos otros objetivos podemos mencionar algunos como:

Conciliar y establecer criterios y políticas en materia de arbitraje de la valuación.

Objetivos generales de Modelo Mexicano de Arbitraje de la Valuación

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Crear el modelo mexicano de arbitraje de la valuación.

Instituir y promover el análisis técnico, metodológico y jurídico de los procesos de arbitraje.

Establecer compromisos y acciones conjuntas para estandarizar el modelo.

Garantizar a la sociedad un modelo técnicamente soportado, jurídicamente justificado e inquebrantablemente transparente.

Cobertura nacional de este tipo de atención.

Integrar un cuerpo de profesionales que presenten un frente colegiado, de pares y experto en la materia.

Promover la mejoría de la calidad de los servicios profesionales de la valuación.

Reducir la resolución litigiosa de controversias en la valuación.

Posicionar al arbitraje de la valuación como una oportunidad de resolución administrativa y/o extrajudicial.

Part ic ipación de profesionales altamente calificados con reconocimiento nacional en el ámbito de la valuación con características multidisciplinarias y pluri-institucionales. Continuará...

Por: Esp. en Val. Ing. José Luis Camarillo AlonsoMiembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonoray Ex-Consejero Técnico de la FECISVAL

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l vertiginoso desarrollo de la tecnología nos ha sorprendido en más de una vez con los cambios que sin duda ayudan a que el hombre tenga un mejor nivel de vida, una mejor calidad de vida.Todos los valuadores profesionales, durante el ejercicio de nuestra profesión, hemos observado que existen influencias muy diversas sobre algunos bienes a valuar, las cuales debemos tomar en cuenta con el fin de que nuestro dictamen sea más preciso. Estos factores externos son conocidos como el principio de exterioridades que señala que “factores externos a una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo respecto a su valor” a.

Influencia de las antenas de transmisión ybases de telefonía celular en los Bienes Raíces

Se da el caso de un fraccionamiento muy bien localizado, con muy buen proyecto y que tuvo una aceptación muy grande entre la población; sin embargo, posteriormente se construyó en su colindancia un supermercado que pertenece a una cadena de nivel regional y sucede que por descuido de dicha empresa, las casas del fraccionamiento están invadidas por una plaga de ratas que tienen atemorizadas a las familias; “causando una pérdida de valor, esto es una depreciación” b.Estas desean vender su propiedad para buscar unas condiciones de higiene óptimas para sus hijos y no encuentran quien compre dicha propiedad, ya que en el medio se conoce la existencia de la plaga mencionada y no pierden tiempo en buscar esa alternativa de vivienda por el influjo de ese factor externo que demerita su valor; “las preferencias de los consumidores han cambiado” c.Dentro de la misma línea, el tema de la presente colaboración es el impacto que causan en los bienes raíces las instalaciones de torres o antenas de comunicación para teléfonos celulares, dentro de las poblaciones y ciudades, conocidas como

antenas de transmisión de teléfonos celulares (CPTAs, por sus siglas en inglés) y estaciones base de teléfonos celulares (CPBS, por sus siglas en inglés).Dada la alta demanda que existe para el uso de teléfonos celulares, las antenas son muy necesarias para que la comunicación se realice con eficiencia. Dentro de las ciudades en donde realizamos nuestra labor profesional, encontramos que se han construido de la noche a la mañana y lo más seguro es que para su construcción no se efectuó una encuesta. Esta acción causa desconcierto y enojo entre los vecinos del lugar y se inician las protestas.

Los vecinos protestan porque intuyen que dicha antena es un riesgo o un peligro para la salud de las familias.

Los medios de comunicación captan la situación y los periódicos publican que están en pie de lucha para que se retire dicha antena de telefonía, pero sin embargo el plan municipal de desarrollo urbano no prevé nada al respecto, en la mayoría de los casos.

Lo que sucede es que las autoridades municipales, estatales y federales al tener conocimiento de lo anterior aducen que no es de su competencia y la antena sigue funcionando a pesar de las protestas, y las empresas “con responsabilidad social” propietarias de esas antenas saben que con el t iempo las protestas se irán desvaneciendo por el cansancio de los vecinos y la antena ahí perdurará, con los consiguientes riesgos para la salud.

¿Por qué protestan los vecinos?

¿Qué sucede enseguida?

¿Y qué pasa?

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¿Cómo afectan las radiaciones a la salud humana?Algunos estudios científicos descubren que existe una correlación positiva entre los tiempos largos de exposición a los campos electromagnéticos a4 y ciertos tipos de cáncer.Las antenas emiten una radiación horizontal en pequeñas cantidades de radiofrecuencias que inciden directamente a nivel de tierra sobre los hombres.Las grandes exposiciones se producen en el frente de la antena y cerca de las bases de dichas torres, la exposición es mínima.Reportes científicos ponen en evidencia que las radiaciones de teléfonos celulares tienen varios efectos, como la alteración de la actividad cerebral, pérdida de memoria y fatiga d.Otros científicos concluyen en que existe una evidencia más fuerte acerca de los riesgos que afectan algunos tipos de cáncer, enfermedades del corazón, síntomas neurológicos y otros efectos.Efectos en las áreas de influencia de las antenas de transmisión y bases de teléfonos celulares en los bienes raíces.

En Nueva Zelanda se efectuaron estudios en diez suburbios, en cinco casos de estudio hasta 300 mt de distancia de la torre y otros cinco casos de áreas hasta 1 km de distancia de la torre igualmente sufrieron influencia negativa en la venta de los bienes raíces.Es lógico que tanto en Nueva Zelanda como en México o en cualquier otro país del Mundo, se tengan efectos negativos en la venta de los bienes raíces ante la presencia de un factor de riesgo.En el caso de las investigaciones en Nueva Zelanda, las propiedades tenían un efecto de pérdida de valor por la influencia de la torre, de un 21%. Este 21% es un parámetro que se detectó en Nueva Zelanda y nos toca a los valuadores profesionales mexicanos, tomar en cuenta este nuevo factor externo, para que no lo ignoremos y lo detectemos oportunamente.Sin embargo, como en muchas otras ocasiones tendremos que remar contra corriente, ya que el propietario de un inmueble, no va a aceptar una disminución del valor del mismo dentro de un rango del 21 o 30% de su propiedad, aún cuando esté perfectamente consciente del riesgo que para la salud de su familia está produciendo dicha antena de telefonía celular.

Los datos que se anotan de pérdida de valor en los bienes raíces, son resultado de estudios de mercado efectuados, con modelos estadísticos.

Esta colaboración tiene como objeto que sirva para ampliar nuestro acervo como valuadores profesionales y tomemos en cuenta la presencia de las antenas de transmisión y bases de teléfonos celulares como factor externo que demerita con su presencia la valuación de inmuebles urbanos.

a. Página 39, Capítulo Tres, Los Cimientos del Avalúo del Libro titulado El Avalúo de Bienes Raíces publicado por Appraisal Institute, XII Edición en español.

b. Obra citada.c. Obra citada.d. K. Mann and J. RÔschke, “Effects of Pulsed High-Frequency

E l e c t r o m a g n e t i c F i e l d s o n H u m a n S l e e p , ” Neuropsychobiology 33, No. 1 (1996): 41-47; Krause et al.; Alexander Bordely et al., “Pulsed High-Frequency E lect romagnet ic F ie ld A f fect s Human S leep Electroencephalogram”, Neurosci Let, 275, No. 3 (1999): 207-210.

Conclusión:

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Por: Lic. Oscar Javier Rodríguez AguirreDocente Investigador Universidad Autónoma de Zacatecas

l impuesto predial es un gravamen que se aplica a los terrenos y edificaciones. Este impuesto lo administran los gobiernos municipales, quienes son los responsables de la cobranza y del mantenimiento del registro de las características y valor de las propiedades (el catastro). Sin embargo son las legislaturas estatales quienes determinan características como las tasas y descuentos.Tradicionalmente, el predial ha sido un impuesto que no representa una carga importante para el sujeto. Esto se debe a que los valores de los inmuebles en el catastro eran mucho menores las tasas impositivas bajas y la evasión muy extensa.

I. La propiedad y posesión de predios urbanos y rústicos; y sus construcciones.

II. La propiedad y posesión ejidal y comunal en los términos de la legislación agraria.

III. La propiedad o posesión de plantas de b e n e f i c i o y e s t a b l e c i m i e n t o metalúrgicos, sobre el valor de las construcciones.

I. Los propietarios, copropietarios, poseedores y coposeedores de predios urbanos o rústicos y sus construcciones.

II. Los núcleos de población ejidal o comunal.

III. Los dueños o concesionarios de plantas de beneficio y establecimientos metalúrgicos.

IV. Los arrendatarios poseedores o usufructuarios de predios federales, del estado o de los municipios.

I. Los propietarios de predios que hubieren prometido en venta o hubieren vendido con reserva de dominio.

II. Los empleados de las tesorerías municipales que dolosamente formulen

Elementos del ImpuestoObjeto - Es objeto del impuesto predial:

Sujeto - Son sujetos del impuesto predial:

Son sujetos con responsabilidad solidaria.

El Impuesto Predial en México

certificaciones de no adeudo.III. Los representantes de los ejidatarios,

comuneros, colonos y de sociedades de crédito agrícola y ganadero.

IV. Las instituciones bancarias que otorguen créditos con garantía hipotecaria, sin haber exigido a los beneficiarios el certificado de no adeudo del impuesto predial.

V. Los funcionarios y notarios públicos que autoricen algún acto o contrato que modifique la propiedad inmobiliaria, sin que se haya cubierto el pago de este impuesto.

Es base del impuesto predial, la superficie y construcción de los inmuebles, tomando en consideración la zona de su ubicación, uso y tipo, aplicándose las cuotas que señale la ley de ingresos.- La zona de ubicación, uso y tipo de los

predios se determinará por la autoridad catastral.

- T r a t á n d o s e d e p l a n t a s y establecimientos metalúrgicos, el avalúo que ordene y practique la autoridad catastral.

- Los propietarios de predios que resulten afectados por resoluciones agrarias, deberán notificarlo por escrito a la tesorería municipal para que se determine el nuevo impuesto.

- El pago del impuesto deberá efectuarse en la tesorería municipal correspon-diente, dentro de los primeros veinte días del primer mes de cada bimestre,

De la base

El Pago

con excepción de la cuota mínima, cuyo pago se hará por anualidades durante los meses de enero y febrero.

- El pago del impuesto podrá hacerse por anualidad correspondiente al año fiscal, sin perjuicio del cobro de diferencias por cambio de las bases gravables o de las tasas del impuesto.

- En los casos de predios no empadro-nados por causa imputable al contri-buyente, se hará el recobro por cinco años atrás a la fecha del descubrimiento del predio por las autoridades fiscales.

- En los casos de construcciones o edificaciones que no se hayan manifes-tado sobre predios sí registrados, y si no se pudiera precisar la fecha desde que se viene omitiendo el impuesto, se hará el recobro correspondiente de cinco años anteriores a la fecha del descubri-miento de la omisión, de acuerdo con el valor en vigor.

- Están exentos de este impuesto los bienes de dominio público de la federación, del estado y del municipio, o que formen parte del patrimonio de los organismos descentralizados de carácter federal, estatal y municipal siempre que se destinen a la infraes-tructura, reserva, unidades industriales o estén directamente asignados o afectos a la exploración, explotación, transformación distribución o que se utilicen en las actividades específicas que tengan encomendadas conforme a sus respectivos objetivos relacionados con la explotación de recursos naturales y la prestación de servicios, así como de los partidos políticos en los términos del Código Federal Electoral.

No quedan comprendidos entre los bienes a que se refiere el párrafo anterior los i n m u e b l e s q u e l o s o r g a n i s m o s descentralizados utilicen para oficinas administrativas, o en general para propósitos distintos a los de su objeto.

Exenciones

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Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos mis actos, así como el debido decoro e integridad en mi vida social, familiar y profesional.Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas del derecho vigente.No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad sin solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente.No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten nexos de parentesco, beneficio personal, o que tenga un interés pasado, presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay conflicto de intereses.Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con mis conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en el momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar mi criterio, sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna especie.Lucharé por la independencia profesional y económica del valuador, para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo.No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni interferiré en los trabajos del mismo.Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no involucrando otras actividades.Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos.La violación de cualquiera de estos preceptos, que sea la sociedad quien me lo demande.

Decálogo del Valuador

Para ser leído en el protocolo antes de cualquier Asamblea, como un compromiso personal y renovado.Nota: Adaptado del Código de Etica Profesional del Valuador, en el boletín No. 2 de León, Gto.

Por: Esp. en Val. Arq. Fernando Vázquez ChagoyaRepresentante Regional No. VI de la FECISVAL

10

11

a Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL) y el Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A.C. Invitan a todos los profesionales de la valuación, profesionales inmobiliarios, contadores y corredores públicos a participar en la XLIII Convención Nacional de Valuación a celebrarse los días 24, 25, 26 y 27 de Octubre del 2007 en Puerto Vallarta, Jalisco.

XLIII Convención Nacional de Valuación

tribuciones en Materia de NormalizaciónPromover la expedición de normas oficiales mexicanas en materia de vivienda, considerando los procesos de generación, edificación, comercialización y mantenimiento, así como las diversas modalidades productivas, en los términos de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización.Participar en la elaboración, revisión y aprobación de las Normas Mexicanas que correspondan de acuerdo a su competencia y de conformidad a las disposiciones jurídicas aplicables.Promover y apoyar la constitución y operación de organismos de certificación y normalización, unidades de verificación y laboratorios de prueba a fin de contar con las normas y mecanismos que coadyuven a la habitabilidad, seguridad y calidad de las viviendas y desarrollos habitacionales, de conformidad con las disposiciones aplicables.

Foro Normas de Valuación Comisión Nacional de Vivienda

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Coordinación y Participación

CoordinadordelCTCNNVocalEMA

Integrantesde laCNNPresidentedelCCONNSSE

Coordinador del Grupo Redactorde la NOM“Edificación de la Vivienda”

ComisiónNacionaldeVivienda

Objetivo del Código de Edificación de Vivienda

Objetivos Particulares

Contar con un instrumento que incorpore la reglamentación para el desarrollo de una construcción segura, confiable y habitable en un contexto urbano, y sobre todo evite riesgos en la población. Asimismo, que permita homologar los conceptos y criterios técnicos, administrativos y jurídicos de la normatividad para la construcción respetando las características locales.

- Contar con una guía denominada Código de Edificación para Vivienda, que incorpore la reglamentación para el desarrollo de una construcción segura, confiable y habitable en un contexto urbano.

- Que las autoridades locales cuenten con una herramienta para normar y hacer más eficiente la producción de vivienda de una manera regular.

- Fomentar que los gobiernos locales cuenten con la normatividad necesaria para el desarrollo y construcción de vivienda, actualizable.

- Establecer parámetros de calidad en los diferentes procesos para la edificación de vivienda.

- Incorporar los temas “nuevos” como son: accesibilidad en la vivienda, sustentabilidad, fuentes alternas de energía, procesos de certificación de materiales y servicios, etc.

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- Establecer los parámetros técnicos que apoyen la reconstrucción y regenera-ción de áreas en casos de desastres naturales así como su mitigación. (como ha sido el caso de Estados Unidos a través de los códigos de la ICC).

- Contar con recomendaciones técnicas que permitan a l constructor, autoconstructor y a la sociedad que participa en el desarrollo habitacional garantizar la calidad y seguridad en las construcciones.

Prevalece, en México una situación muy diversa con respecto a los reglamentos de construcción: - Estos instrumentos son de carácter

local, por lo que a nivel nacional existe una gran diversidad en la normatividad, niveles de atención, así como de actualización.

- El nivel de cobertura de los reglamentos existentes es variable. Algunos reglamentos no abarcan los temas necesarios que regulen la construcción y ofrezcan seguridad, por lo que para subsanar esta situación adoptan otros reglamentos.

- Existen reglamentos de construcción que no han sido actualizados en mucho tiempo, por lo tanto no están vigentes o que se contraponen con lo establecido en otro tipo de ordenamientos jurídicos como las leyes de desarrollo urbano o de asentamientos humanos.

(licencia): Es el instrumento que describe las característi-cas de la obra que se va a realizar, indi-cando los aspectos técnicos de la obra, que están integrados en el proyecto ejecutivo.Se utiliza para que la instancia local, vigile el cumplimiento de los códigos de construcción, o equivalente.Establece las responsabilidades técnicas del proyecto ante la autoridad local y el propietario del inmueble.

Antecedentes

Acciones de fortalecimiento para garantizar la aplicación y cumplimiento del códigoPermiso de Construcción

Puede constituir un documento que tenga una validez ante los organismos financieros para la emisión del avalúo, así como para las Compañías Aseguradoras.

Inspección durante el proceso de edificación en las diferentes etapas, para vigilar que éstas se apeguen a lo establecido en las licencias de construcción.La inspección se realiza a través de los profesionistas responsables certificados, pertenecientes a la instancia local responsable. Al terminar la edificación se comprueba que la obra final esté habitable, cumpla con las características que establece la licencia para emitir un

(o equivalente).

Inspecciones:

Certificado de Ocupación o Habitabilidad

Desarrollo Temático

Código de Edificación

Estructuradel Código Modelo

Desarrollo parametrostécnicos urbanos deedificación y temasespeciales

Disposiciones Generales- Objetivo- Ambito de Aplicación

- Requisitos básicos de edificación de vivienda: ámbito urbano y edificación.- Recomendaciones temáticas: vivienda accesible, sustentable, emergente, nuevas tecnologías.

- Permisos y licencia.- Agentes en la edificación- Responsabilidades y garantías.- Sistemas de actualization.- Profesionalización, certificación, supervisión.Instrumentación

Integración de uncomité técnicoespecializado(nivel profesional)y las autoridadesen la materia.

- Requisitostécnicos yadministrativos- Tarifas- Formatos

- Edificación nueva- Ampliacion- Crecimiento- Reparaciones- Mejoramientos

- -

-

- Ejecución de las obras- Edificación nueva- Ampliacion- Crecimiento- Reparaciones- Mejoramientos

-

Regula los aspec-tos esenciales delproceso de la edi-ficación de vivien-da, para contarcon una construc-ción segura, con-fiable y habitable.

Inspecciones

Certificadode Ocupación ode Habitabilidad

Permisos yLicencias

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Acciones de fortalecimiento para garantizar la aplicación y cumplimiento del códigoLa importancia del avalúo de la vivienda de interés social- Las diferencias del valor de la vivienda y

los c r i ter ios ap l icados en la con fo rmac ión de l o s ava lúo s determinan en cierta forma la movilidad del mercado habitacional y sobre todo en vivienda de interés social.

- Al efecto, la realización de avalúos otorga seguridad jurídica a los entes financieros, ya que es utilizado para

determinar la garantía hipotecaria al momento de la titulación. Así mismo, brinda al adquirente la posibilidad de conocer y actualizar el valor de su patrimonio.

- El avalúo genera mecanismos de movilidad que deben tomarse en cuenta, puesto que el valor en el mercado incide significativamente en la vivienda de interés social.

- Por tanto, es necesario conocer otras alternativas en materia de valuación y

El impacto del valor en el mercado de la vivienda de interés social

Cadena de Valor de la Vivienda

la forma de aplicación del avalúo, para generar mecanismos de movilidad ya que hay experiencias a nivel internacional que han dado la pauta a implementar programas alternativos para reactivar el mercado de vivienda usada, agilizar procesos de compra- venta, la bursatilización de carteras hipotecarias y fomentar la producción habitacional.

- Implementar programas alternativos para reactivar el mercado de vivienda usada, agilizar procesos de compra- venta, de carteras hipotecarias y fomentar la producción habitacional.

ehirata@conafovi.gob.mxVP

Terreno ProyectoUrbanoConjuntoProyectoArquitectónicoVivienda

Construcción Controlde Obra EntregaRecepción

Prefactibilidad deldesarrollo:- Criterios dediseño- Criterios deasentamiento- Característicassísmicas- Diferentescategorías- Definicionescentro urbano,- conjunto urbano

- - - - -

Formalización dela adquisición

Gestión deinfraestructura yconexión deservicios

Desarrollo deobras y autoriza-ción de modifica-ciones

Autorización de laurbanización:- Equipamientourbano- Areas d/donación- Vialidades- Densidades- Infraestructura- Electrificación- Usos mixtos- Manejo áreasexterior- Lotificación- Telecomunica-ciones- Mobiliario urbano- Estacionamiento- Criteriosaccesibilidad

-

-

-

-

Permisos yLicencias Autorización deobras Supervisión Habitabilidad yEntrega

CumplimientoNOM's, materialesy procedimientosCumplimientoNOM's, materialesy procedimientos

CERTIFICADO DEOCUPACION O DEHABITABILIDAD

CumplimientoNMX y supervisión

Autorización deventa

Titulación de lavivienda

Entrega de obrasal Municipio

Acciones de fortalecimiento para garantizar la aplicación y cumplimiento del códigoDepartamento de obras o equivalenteEn el marco de su jurisdicción, su prin-cipal función es garantizar el cumpli-miento y aplicación de la normatividaden materia de construcción.

Oficina de trámites para la edificación- Recepción de solicitudes- Revisión de expedientes- Otorgamiento de permisos de cons-trucción- Registro de responsables de Obra- Supervisión-

Responsable de la autorizaciónEs responsable principalmente de orga-nizar, planear, dirigir, controlar, revi-sar y representar a la comunidad comoel experto en la aplicación y cumpli-miento de los códigos, así como suadministración.

Certificado de ocupaciónAsegura al propietario que el edificioha sido inspeccionado y cumple contodos los requerimientos, estructurales,de instalaciones, ofreciendo la seguri-dad física de la construcción, requisitoprevio a ser ocupado.

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Por: Ing. Esp. en Val. Leoncio Angulo ValenzuelaMiembro del Instituto Mexicano de Valuación de Sinaloa A.C.Miembro del Ex-consejo Técnico de la FECISVAL

Justipreciación de la Rentapor los tres enfoques1.- Enfoque Físico2.- Enfoque de Mercado Terreno3.- Enfoque de Ingresos Area común 2,800.00 m2

Indiviso 2.9933%Valor unitario ?

Tipo Tipo apreciado Area Edad EC VUT Precio Unitario1 Moderna calidad, privativa 144.00 m2 5 9.5 60 $5,200.002 Moderna calidad, común 514.00 m2 5 9 60 $5,200.003 Moderna económica, común 160.00 m2 5 9 60 $3,500.00

Tipo Tipo Cantidad Edad EC VUT Precio Unitario1 Elevador 1.00 lote 4 9 30 $550,000.002 Equipo contra incendio 1.00 lote 4 9 30 $280,000.003 Subestación 1.00 lote 4 9 30 $240,000.00

Rentabilidad ? m2/Mes estimarlo mediante comparablesVacíos 2.50% de las oficinas en renta en la zona están vacíasMantenimiento 2.00% del VRN se aplica en mantenimiento cada 3 añosPredial $7,488.00 anual, según boleta predialAdministración 5.00% sobre los ingresos anuales efectivosSeguro 0.75% sobre el Valor de Reposición Nuevo de construcciones y accesoriosDepreciación fiscal 5.00% sobre el Valor Neto de Reposición de construcción y accesoriosPropietario Persona físicaPTU 10.00% para causantes donde participan los trabajadores en las utilidadesTasa real 3.00% anualTiempo de venta 12.00 mesesGastos de venta 10%

Sujeto Oficina en condominioSV 144.00 m2 Superficie vendibleST m2 Superficie del terrenoVUM Valor unitario de mercadoUDC 95 Muy bueno Ubicación dentro de la coloniaCSP 95 Muy bueno Calidad de servicios públicosEC 95 Muy bueno Estado de conservaciónPRO 100 Excelente ProyectoDCE 95 Muy bueno Disponibilidad de cajones de estacionamientoOYD 0.95 Nivel de oferta y demanda

Sujeto TerrenoST 2,800.00 m2 Superficie del terrenoVUM ? Valor unitario de mercadoUDC 95 Muy bueno Ubicación dentro de la coloniaCSP 95 Muy bueno Calidad de servicios públicosTOP 95 Muy bueno TopografíaFOR 95 Muy bueno FormaTS 90 Bueno Tipo se suelo

DATOS PARA EL VALOR FISICO

CONSTRUCCIONES

ACCESORIOS Y OBRA COMPLEMENTARIA, COMUNES

VALOR DE CAPITALIZACION

DATOS PARA EL VALOR DE MERCADO

VALOR FISICO - COMPARABLES DE TERRENOS

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COMPARABLE 1 COMPARABLE 2

COMPARABLE 4 COMPARABLE 5

VALOR DE MERCADO UNITARIO DEL TERRENO

TERRENO

CONSTRUCCIONES

ACCESORIOS Y OBRA COMPLEMENTARIA

Feb-06 Terreno ubicado en zona similar Feb-06 Terreno ubicado en zona similarST 2,520.00 m2 ST 2,660.00 m2VUM $1,900.00 VUM $1,805.00NEG 1.00 Venta NEG 1.00 VentaUDC 100 Excelente UDC 100 ExcelenteCSP 90 Bueno CSP 95 Muy buenoTOP 95 Muy bueno TOP 95 Muy buenoFOR 95 Muy bueno FOR 90 BuenoTS 90 Bueno TS 85 Regular

Feb-06 Terreno ubicado en zona similarST 3,080.00 m2VUM $2,090.00NEG 1.00 VentaUDC 95 Muy buenoCSP 95 Muy buenoTOP 95 Muy buenoFOR 95 Muy buenoTS 95 Muy bueno

HomologaciónNUM ST VUM NEG UDC CSP TOP FOR TS F.R. ValorSujeto 2,800.00 $ 95 95 95 95 90

1 2,520.00 1,900.00 1.00 100 90 95 95 901.00 0.95 1.06 1.00 1.00 1.00 1.003 $1,905.282 2,660.00 1,805.00 1.00 100 95 95 90 851.00 0.95 1.00 1.00 1.06 1.06 1.062 $1,916.493 2,940.00 1,995.00 0.95 95 95 95 90 950.95 1.00 1.00 1.00 1.06 0.95 0.950 $1,895.254 3,080.00 2,090.00 1.00 95 95 95 95 951.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.947 $1,980.005 3,080.00 2,185.00 1.00 95 95 95 95 951.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.947 $2,070.00Tendencia $1,942.45Valor Unitario de Mercado del terreno $1,942.45

Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario ValorIntegro 2,800.00 m2 2.9933% $1,942.45 $162,801.48Suma terreno $162,801.48

Tipo Superficie Unidad Indiviso P.U. VRN Edad EC VUT %DEM FEC VUR VNR1 144.00 m2 100% $5,200.00 $748,800.00 5 9.5 60 7.9% 0.921 55 $689,420.052 514.00 m2 2.9933% $5,200.00 $80,004.92 5 9 60 12.8% 0.872 52 $69,783.653 160.00 m2 2.9933% $3,500.00 $16,762.48 5 9 60 12.8% 0.872 52 $14,620.94VRN $845,567.40 Suma construcciones $773,824.64

Tipo Cantidad Unidad Indiviso P.U. VRN Edad EC VUT %DEM FEC VUR VNR1 1.00 Lote 2.9933% $550,000.00 $16,463.15 4 9 30 15.4% 0.846 25 $13,934.432 1.00 Lote 2.9933% $280,000.00 $8,381.24 4 9 30 15.4% 0.846 25 $7,093.893 1.00 Lote 2.9933% $240,000.00 $7,183.92 4 9 30 15.4% 0.846 25 $6,080.48

$32,028.31 Suma Accesorios $27,108.79VRN $800,933.43%D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10)) x 100FEC = 1 - %D VRN $877,595.71VUR = VUT X FECVNR = VRN X FEC Valor Físico $963,734.91

COMPARABLE 3Feb-06 Terreno ubicado zona similarST 2,940.00 m2VUM $1,995.00NEG 0.95 Demanda altaUDC 95 Muy buenoCSP 95 Muy buenoTOP 95 Muy buenoFOR 90 BuenoTS 95 Muy bueno

Feb-06 Terreno ubicado en zona similarST 3,080.00 m2VUM $2,185.00NEG 1.00 VentaUDC 95 Muy buenoCSP 95 Muy buenoTOP 95 Muy buenoFOR 95 Muy buenoTS 95 Muy bueno

17

COMPARABLES PARA VALOR DE MERCADOFeb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similarSV 158.40 m2 SV 174.24 m2ST 100.00 m2 ST 120.00 m2VUM $8,000.00 VUM $8,800.00NEG 1.00 Venta NEG 0.95 Demanda altaUDC 95 Muy bueno UDC 100 ExcelenteCSP 95 Muy bueno CSP 90 BuenoEC 90 Bueno EC 90 BuenoPRO 90 Bueno PRO 90 BuenoDCE 95 Muy bueno DCE 85 Regular

Feb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similarSV 150.48 m2ST 90.00 m2VUM $9,200.00NEG 1.00 VentaUDC 100 ExcelenteCSP 100 ExcelenteEC 100 ExcelentePRO 95 Muy buenoDCE 90 Bueno

COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

COMPARABLE 4 COMPARABLE 5

SV 166.32 m2ST 90.00 m2VUM $9,600.00NEG 0.90 Demanda mediaUDC 95 Muy buenoCSP 95 Muy buenoEC 100 ExcelentePRO 100 ExcelenteDCE 95 Muy bueno

SV 142.56 m2ST 105.00 m2VUM $9,360.00NEG 0.85 Demanda bajaUDC 100 ExcelenteCSP 95 Muy buenoEC 95 Muy buenoPRO 95 Muy buenoDCE 90 Bueno

HomologaciónNUM SV VUM NEG UDC CSP EC PRO DCE F.R. ValorSujeto 144.00 $ 95 95 95 100 95

1 158.40 $8,000.00 1.00 95 95 90 90 951.00 1.00 1.00 1.06 1.11 1.00 1.173 $9,382.722 174.24 $8,800.00 0.95 100 90 90 90 850.95 0.95 1.06 1.06 1.11 1.12 1.249 $10,988.903 166.32 $9,600.00 0.90 95 95 100 100 950.90 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.855 $8,208.004 150.48 $9,200.00 1.00 100 100 100 95 901.00 0.95 0.95 0.95 1.05 1.06 0.953 $8,764.285 142.56 $9,360.00 0.85 100 95 95 95 900.85 0.95 1.00 1.00 1.05 1.06 0.897 $8,398.00Tendencia $9,147.97

Nivel de Oferta y Demanda del sujeto 0.95Tipo Superficie Unidad Valor Unit. Mercado Valor Unitario de Mercado $8,690.58Integro 144 m2 $8,690.58 Valor de Mercado $1,251,442.86

Sujeto Oficina en condominio CSP 95 Muy bueno Calidad de servicios públicosSR 144 m2 Superficie rentable EC 95 Muy bueno Estado de conservaciónRUM ? Renta unitaria mensual PRO 100 Excelente ProyectoUDC 95 Muy bueno Ubicación en la colonia DCE 95 Muy bueno Cajones de estacionamientoCOMPARABLES DE OFICINAS EN RENTAFeb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similarSR 144.00 m2 SR 129.60 m2 SR 136.80 m2RUM $65.00 RUM $61.75 RUM $61.75UDC 95 Muy bueno UDC 100 Excelente UDC 95 Muy buenoCSP 90 Bueno CSP 95 Muy bueno CSP 95 Muy buenoEC 95 Muy bueno EC 100 Excelente EC 95 Muy buenoPRO 90 Bueno PRO 90 Bueno PRO 95 Muy buenoDCE 90 Bueno DCE 95 Muy bueno DCE 95 Muy bueno

AVALUO DE MERCADO

VALOR DE CAPITALIZACION

1- Estimar el área rentable 144.00 m22- Estimar la renta unitaria de mercado $70.983- Ingresos anuales potenciales,(área rentable x renta/m2/mes x 12) $122,655.254- Vacíos, (Porcentaje de vacíos x ingresosanuales potenciales) $3,066.385- Ingreso anual efectivo, (Ingreso anualpotencial menos vacíos) $119,588.876- Predial, (Obtenerlo de la boleta predial) $7,488.007- Mantenimiento, (Porcentaje x VRN de construc-ciones y accesorios entre numero de años) $5,850.648- Administración, (% x Ingreso anual efectivo) $5,979.449- Seguro, (Prima x VRN de construc y accesorios) $6,581.9710- Depreciación fiscal,(Porcentaje x VNR deconstrucción y accesorios) $40,046.6711- Suma de deducciones fiscales, (Predial +Mantenimiento + Administración + Seguro + $7,488.00Depreciación Fiscal) $5,850.64$5,979.44$6,581.97$40,046.67$65,946.7212- Deducción fiscal opcional(Porcentaje x Ingresos anuales efectivos)Personas físicas 35% Uso habitacional35% Uso comercialPersonas morales No aplica $41,856.1013- Deducción fiscal mayor, ( Se toma la mayorentre la suma de deducciones fiscales yla deducción opcional) $65,946.7214- Utilidad antes de impuestos, ( Ingreso anualefectivo menos deducción fiscal mayor) $53,642.1515- Impuesto sobre la rentaPersonas morales ISR = 32% x UAIPersonas físicas ISR = (UAI - LI) x % + CF16- Participación de las utilidades de los trabajadores,(Porcentaje x Utilidad antes de impuestos). Esteporcentaje se aplica a causantes con un ingresomínimo anual efectivo de $300,000.00

17- Deducciones, (Predial + Mantenimiento + $7,488.00Administración + Seguros + ISR + PTU) $5,850.64$5,979.44$6,581.97$2,828.81$28,728.8518- Ingreso neto anual(Ingreso anual efectivo menos deducciones) $90,860.0119- Tasa de capitalización,(Tasa real + Tasa de liquidez + Tasa de recuperación)3.00%3.33% TL =TR X (TV/12) / (1-GV)1.81% Trec=(1/VUR)x1008.14%20- Tasa de capitalización, enfoque mercado(Ingreso neto anual entre el valor de mercado) 7.26%21- Tasa de capitalización seleccionada(Tomar la mayor de las dos tasas) 8.14%22- Valor de Capitalización.(Capitalización aperpetuidad: Ingreso neto anual entreTasa de capitalización) $1,115,729.73

Valor Físico $963,734.91Valor de Mercado $1,251,442.86Valor de Capitalización $1,115,729.73 Valor Comercial $1,251,000.00Porcentaje Deducciones 25.92%Tasa neta de Capitalización 7.26%Tasa bruta de Capitalización 9.80%%D = (Vacíos + ADM + Predial + MAN + SEG + ISR + PTU) / IAPIAP = Ingreso anual potencialTBC = TNC / (1 - %D) TBC = Tasa bruta de Capitalización

Enfoque de costos $7,871.39Enfoque de mercado $10,221.27Enfoque de ingreso $9,112.82

RESUMEN DE VALORES

RENTA JUSTIPRECIADA MENSUAL

18

Feb-06 Oficina ubicada en zona similar Feb-06 Oficina ubicada en zona similarSR 151.20 m2 SR 158.40 m2 RUM $68.25 RUM $71.50 UDC 100 Excelente UDC 100 ExcelenteCSP 95 Muy bueno CSP 95 Muy buenoEC 95 Muy bueno EC 90 BuenoPRO 90 Bueno PRO 95 Muy buenoDCE 95 Muy bueno DCE 95 Muy bueno

HomologaciónNUM SV RUM UDC CSP EC PRO DCE F.R. ValorSujeto 144.00 $ 95 95 95 100 95

1 144.00 $65.00 95 90 95 90 901.00 1.06 1.00 1.11 1.06 1.238 $80.472 129.60 $61.75 100 95 100 90 950.95 1.00 0.95 1.11 1.00 1.003 $61.923 136.80 $61.75 95 95 95 95 951.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.053 $65.00 4 151.20 $68.25 100 95 95 90 950.95 1.00 1.00 1.11 1.00 1.056 $72.045 158.40 $71.50 100 95 90 95 950.95 1.00 1.06 1.05 1.00 1.056 $75.47

Tendencia $70.98Valor Unitario de Mercado de la renta por mes $70.98

VALOR UNITARIO DE MERCADO DE RENTA

1319

CursoValuaciónde NegociosImpartido por el Ing. Julio E. TorresCoto Mazier en la Ciudad deTijuana, B.C.N.11 y 12 de Agosto del 2006.

INSTITUTOFECISVAL-COVAMEX

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.I.M.V. DE MEXICALI

I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C.I.M.V. DE SINALOA CENTRO

I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFE- SIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)I.M.V. DE COSTA DE SONORA

I.M.V. DE SUR DE SONORA

I.M.V. de COAHUILA

INSTITUTO Y COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.I.M.V. DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.

I.M.V. de JALISCO

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS, A.C.COLEGIO MICHOACANO DE VALUADORES, A.C.

I.M.V. DE QUERETARO

I.M.V. DE SAN LUIS POTOSI

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INST. MEX. DE VALUACION DE GTO. CENTRO, A.C.COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.

I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.I.M.V XALAPA

COLEGIO E INSTITUTO DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ. A.C.COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.

I.M.V. DE QUINTANA ROO

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE YUCATAN "ING. HERNAN PEREZ VEGA", A.C.I.M.V. DE TABASCO

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE MEXICO, A.C.

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PRESIDENTEESP. EN V. ING. MANUEL BAZUA LEDONING. VICTOR JAVIER AGÜERO SOLISARQ. CARLOS LUIS YARZA GONZALEZING. MIGUEL MAYOL VERDUGO

ING. JUAN ANTONIO ZEPEDA RODRIGUEZING. JESUS ALEJANDRO SALIDO ONTIVEROSING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBEING. FERNANDO GARCIA REYES

ING. MARCELO AGUILARGONZALEZING. BERNANRDO ARTURO ESCALERA GUTIERREZING. RICARDO A. CANTU GARZA

ARQ. RAFAEL GODARD SANTANDERING. MIGUEL JUAREZ FLORES

ING. RUBEN ANGEL VALERO SOLISARQ. ROBERTO LOZANO VALENCIAARQ. SUSANA ISABEL BARSSE NAVARROING. ALEJANDRO FIERRO MURILLOM. EN V. ING. ALBERTO GUI-LLERMO HERMOSILLO MORALESING. EDUARDO CARRILLO ARIAS

M. EN C. ING. FERNANDO GARCIA SOTOM. EN VAL. ARQ. ARTURO A. LOPEZ PERALESESP. EN VAL. ING FIDEL ALVAREZ GONZALEZING. ARQ. JORGE ROMERO MORENOM. EN C. HECTOR SANTANA HERNANDEZING. CESAR FERNANDO CORDOVA CASANOVAARQ. VICTOR RENE ROCHA GONZALEZING. JAIME VAQUEIRO GONZALEZING. LUIS ALEJANDRO LOPEZ PELAYOM. EN V. ING. MARIO MARQUES CONTRERASARQ. ALFONSO MORALES HOYOSMTRO. ING. EDUARDO LOPEZ BONILLAMTRO. ING. DAVID SANCHEZ JIMENEZARQ. CARLOS E. VELASCO CORONELING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETOE. EN V. ING. HEIDE ZETINA RODRIGUEZING. MANUEL ANTOINIO PEREZ CARAVEOING. JOEL ELI NANGULLASMU SANCHEZARQ. ROBERTO ARTURO ESTRADA BARCENASING. GUSTAVO RANGEL GUZMANARQ. SERGIO ALFONSO TELLEZ LOPEZING. ARQ. ARMANDO ALVARO ARROYO MENDOZAMTRO. EN VAL. ING. ALFREDO ZENDEJAS MAYA

DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100, MEXICALI, B.C.DURAZNO No. 19, FRACCIONAMIENTO MORENO, TIJUANA, B.C.N., C.P. 22630AV. CARROCEROS No. 1690-6, COL. INDUSTRIAL, C.P. 21010, MEXICALI, B.C.N.VALENTIN GOMEZ FARIAS 4133, E/Q. ROO E ISLA DEL CARMEN COL. LOS RESIDENCIALES LORETO, LA PAZ, BCS.ALLENDE 454 NTE., C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA

AV. JUAN CARRASCO No. 160 SUR, COL. CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN, SIN.NAYARIT 227, COL. COUNTRY CLUB, HERMOSILLO, SONORA, CP 83200AV. ALFONSO IBERRI No. 65, EDIFICIO PORLAMAR, INTERIOR 205, GUAYMAS, SON.TETABIATE 730 PT., COL. UNIDAD TETABIATE, CP 85040, SONORABLVD. HAROLD R. PAPE 800, LOCAL 14, PLAZA INN, MONCLOVA, COAHUILACORONADO No. 103, COL. MITRAS CENTRO, C.P. 64460, MONTERREY, N.L.CAMELIAS 110, COL. FLORES, CP 89200, TAMPICO, TAMAULIPASGUATEMALA No. 2802 Y OCAMPO ESQUINA, COL. JUAREZ, NUEVO LAREDO, TAMPS.CALLE MICHOACAN No. 444 OTE., FRACC. VALLE DE AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.CORONADO No. 303 PTE., ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGR.INSURGENTES 5902-02, ALAMOS DE SAN LORENZO

CALLE 7a No. 2203, COL. CENTRO, C.P. 31000, CHIHUAHUA, CHIH.CALZADA COLON No. 551 NORTE, COL. CENTRO, C.P. 27000AV. JUAN PALOMAR ARIAS No. 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.C. CORREGIDORA 275, LOC 24, "PLAZA PORTALES" COL. JARD. DE LA CORREGIDORA, CP 28030, COLIMA, COL.NICOLAS BRAVO No. 135, CENTRO

BLVD. JOSE LOPEZ PORTILLO No. 746-9, FRACC. BOULEVARES, C.P. 98064, ZACATECAS, ZAC.JOSE MARIA IGLESIAS No. 297, CHAPULTEPEC OTE., MORELIA, MICH.CALLE ESTADIO No.114, COL. CENTRO SUR, C.P. 76090, QUERETARO, QRO.TECALI No. 227, VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.PASEO CAMPECHE 3096, FRACC. VILLAS DE IRAPUATO, GTO.VALLE DE OLIVOS No. 207, VALLE DEL CAMPESTRE, C.P. 37150, LEON, GTO.AV. IGNACIO ZARAGOZA No. 1902-A1, COL. PALMA SOLA, COATZACALCOS, VERACRUZAVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, CORDOBA, VERACRUZPROLONGACION POPOCATEPETL No. 10, COL. MIRADOR

2 DE ABRIL 634-21, COL. ZARAGOZA, VERACRUZ, VER.

BENITO JUAREZ OTR No. 645, COL.SAN FELIPE HUYOTLILPAN, C.P. 72030, PUEBLA, PUE.CALLE MITLA NO. 111-A, INTERIOR 1

SM. 92, MZ 22, EDIFICIO 2, DEPTO. 1, FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA", CANCUN, QUINTANA ROOCALLE 21-A No. 821 x 21-DIAG, JARD. DE MERIDA, C.P. 97735, MERIDA, YUC.LINO MERINO No. 218, COL. CENTRO, C.P. 86000, VILLAHERMOSA, TAB.PRESA CECILIO DEL VALLE 688, PALMAS ELECTRICISTAS, TUXTLA GUTIERREZ, CHIS.AV. CUAUHTEMOC NUMERO 12, DESPACHO 301, COLONIA CENTRO, C.P. 39300, ACAPULCO, GUERREROBENITO JUAREZ No. 55-5, CENTO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOSTEXCATLIPOCA No. 262, AQUILES SERDAN, C.P. 42040, PACHUCA, HGO.AV. INSURGENTES No. 348 - 6to. PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MEXICO, D.F.AYENDE SUR No. 1307-1, COL. UNIVERSIDAD, TOLUCA, ESTADO DE MEXICO

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E-MAILpbazua@bvl.net

victor@ace-mx.com

yarzarq@prodigy.net.mx

miguelm64@prodigy.net.mx

salatier@lmm.megared.net.mx

jaz_zepeda@hotmail.com

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cantuquiroga@prodigy.net.mx

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eli_valero@hotmail.com

vinsaenz@terra.comvinsaenz@prodigy.net.mxbarseasa@prodigy.net.mx

fierro7@prodigy.net.mx

hermosil@internetual.com.mx

imvj@ infosel.net.mxvaltecpro@infosel.net.mxsegaso417@hotmail.com

lopezperales@yahoo.comisabelglz@yahoo.comconsuava@prodigy.net.mx

romeromoreno@yahoo.com.mxinmoreno@yahoo.com.mxsantanaconstrucciones@yahoo.com.mxfernandocordova@infosel.comfernandocordocac@prodigy.net.mxinstvalgtocentro@hotmail.com

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lalejandrolopezp@hotmail.comlalejandrolopezp@prodigy.net.mxproincor@prodigy.net.mx

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CARGOPRESIDENTE

VICEPRESIDENTE

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

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SECRETARIO DE ACCION GREMIAL

SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSIONCOMISARIO

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NOMBREESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON

ING. CESAR SERVANDO CANTU MARTINEZ

MTR. EN VAL. ING. OSCAR MARTINEZ JAMED

ESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZM. EN VAL. ARQ. CECILIA YOLANDA VEGA PONCE

ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS

ARQ. ESP. EN VAL. FRANCISCO JAVIER MIJARES ORTIZESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ

ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

NOMBREESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ

ESP. EN VAL. ING. F. HORACIO CANTU QUIROGA

M. EN VAL. ING. HECTOR AMERICO NIÑO VALDIVIA

M. C. ING. HUGO SAUCEDO ACOSTA

M. EN C. ING. EDUARDO S. SIBAJA LOPEZ

ESP. EN VAL. ARQ. FERNANDO VAZQUEZ CHAGOYA

ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO

ESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100, MEXICALI, B.C.N.AV. LAZARO CARDENAS No. 821-A PTE., COL. V. DEL MIRADOR, C.P. 64750, SAN PEDRO, GARZA GARCIA, N.L.AV. FLORES MAGON No. 1517 ESQUINA VALENCIA, COL. ZARAGOZA, C.P. 91910, VERACRUZ, VERACRUZAV. UNIVERSIDAD No. 21 B ALTOS, FRACC.RODRIGO DE TRIANA, ACAPULCO, GUERRERO, CP 39679 ALFREDO LEWIS No. 1006, COL. CIRCUNVALACION NTE., C.P. 20020, AGUASCALIENTES, AGS.MEXICO 809, COL. PETROLERA, C.P. 89110, TAMPICO, TAMAULIPASAV. NADER No. 39 P.B., MZA. 07, SM. 2-A, C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROOCALLE CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ No. 109-4, COL. REFORMA, C.P.86080, VILLAHERMOSA, TABASCOASTURIAS No. 59, 2do. PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.

DIRECCIONCALLE 22, AVENIDA 16-A No. 89, COL. CENTRO, GUAYMAS, SONORACORONADO 103, COL. MITRAS, CENTRO, C.P. 64010, MONTERREY, NUEVO LEONAV. ABASOLO No. 35 PONIENTE, 2do. PISO, INTERIOR 10, C.P. 27000, TORREON, COAHUILAIGNACIO TORRES GUTIERREZ 131, FRACCIONAMIENTO PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMAMELCHOR OCAMPO No. 18 SUR, C.P. 76000, QUERETARO, QRO. JUAREZ 149-B, COL. CENTRO, MINATITLAN, VERACRUZ

CALLE CEIBO, LOTE 13, MZA. 49, SM. 23, DEPTO. 12, P.B., C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROOASTURIAS No. 59 2do. PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.

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TELEFONO222-21-88

8333-21-248348-49-51712-91-12712-91-02311-29-29

224-30-07

223-86-75

887-09-72

5611-82-465598-74-28

E-MAILmanuelbazua@blv.net

cesarcantu@webtelmex.net.mxagropek@prodigy.net.mxgrupomarjam@hotmail.comivesa@prodigy.net.mxmarcoahr@prodigy.net.mx

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