abussanra jorge-art2009-a forma segue a funcao o marketing imobiliario

5/24/2018 ABUSSANRA Jorge-Art2009-A Forma Segue a Funcao o Marketing Imobiliario

1/4

. . . l l , l- 329

A forma segue a funo, a legislaoe o marketingimobilirio

*

ResumolA legislao urbanstica evolui de forma equivocada para um manual de implantao do edifciono terreno. O marketing imobilirio passa a ser decisrio na estratgia mercadolgica das incorporadoras.O edifcio torna-se produto, com variveis previamente controladas. Somam-se duas frmulas: mximoaproveitamento do terreno e impresso de uma imagem vendvel. A arquitetura submete-se a resolveruma equao antes matemtica do que crtica ou projetual. H ento que se fortalecer o papel do arquitetonesta lgica imobiliria, e inform-lo, j na graduao, para atuar com conhecimento dentro do mercadoe interagir com maior fora na produo da cidade.

Palavras-chave l

Title lForm follows function, legislation and real estate marketing

Abstract lTe urban legislation evolves mistaken for a manual deployment of the building on theground. Te real estate market is now making the marketing strategy of the incorporators. Te buildingbecomes a product, previously controlled variables. Joined by two methods: maximum utilization ofland and marketable impression of an image. Te architecture undergoes solve a math equation insteadof a critical or projectual one. Ten there is a need to strengthen the role of the architect in this logicalproperty, and inform him, since graduation, to work with inside knowledge of the market and interactwith greater force in the production in the city.

Keywords l

Data de recebimento: 08/06/2009.Data de aceitao: 15/08/2009.* Arquiteto pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (1983),

mestre pela USJ e professor de graduao na Faculdade deArquitetura dessa mesma Universidade, scio diretor do escritrioJNA Arquitetos SS Ltda., atua principalmente no segmento deedifcios residenciais e comerciais.E-mail: [email protected].

Curiosa e verdadeira a forma pela qual a Lei de

Zoneamento de 1972 bloqueia a perspectiva de

um zoneamento que estabelea um dilogo e uma

troca entre o edifcio e o tecido urbano. A Lei

7.805 de 1972 caracteriza o tratamento do lote e do

edifcio a ser inserido neste, isolados no contexto

da cidade. Em oposio predominante ocupa-

o no alinhamento e na ausncia de recuos nos

edifcios das dcadas de 1950 e 1960, a partir de

1970 os recuos frontais, de fundos, laterais, faixas de

ventilao e iluminao A1 e A2 e posteriormente, a

partir de 1982, faixas I e A, alm dos crculos de

lazer (dimetro de 16,00 m, caractersticos da

Zona 2 ), tornam-se fortes condicionantes na im-

plantao e formatao dos edifcios no lote urba-

no. Observe-se que as faixas A1 e A referem-se

aerao, podendo alterar os recuos mnimos

laterais da edificao medida que se aumente a

sua altura. J as faixas A2 e I referem-se a espaos

livres de insolao e ventilao igualmente condi-

cionados altura da edificao.

O cdigo de obras de 1974 e a lei do zonea-

mento de 1972 so muito mais um manual de

como implantar e projetar edifcios do que um

conjunto de orientaes gerais para os arquite-

tos desenvolverem seus projetos. Foi um erro,

pois a repetio e a falta de originalidade, pro-

porcionada pela legislao, estimularam a que-

da vertical da qualidade geral dos projetos, na

medida em que a camisa de fora da legislao

O projeto usa um cdigo e promove o edifcio.

Hoje em dia o arquiteto pensa o projeto, no o

edifcio (S, 1986, p. 85)


2/4

330 lMarketing imobilirio

dificultava sobremaneira o exerccio da inventi-

vidade, visto que, no final, tudo terminava nos

ndices e taxas que a lei impunha (F,

2004, p. 140).

A orientao solar que caracteriza a implanta-

o de muitos edifcios na dcada de 1960 e incio

dos anos 1970, que optavam por voltar banheiros

ou empena cega da planta tipo para a frente e fun-

dos, desenhando toda a organizao de sala e

dormitrios para as laterais, em parte se benefi-

ciava da no existncia at ento do aumento das

medidas das faixas de iluminao e ventilao, na

medida em que o edifcio verticalizava-se. Ainda

sobre essa fundamental questo, constata-se quea importncia nas ltimas duas dcadas se volta

mais para a necessidade de esgotar o total mximo

a ser construdo equacionado nas regras de im-

plantao do Cdigo de Obras, em detrimento da

orientao solar.

O raciocnio bsico da legislao de uso e

ocupao do solo na cidade de So Paulo segue o

princpio segundo o qual quanto mais eu ocupo

ou maior for minha taxa de ocupao (O

porcentagem ocupada do lote pela projeo doedifcio), menos eu verticalizo ou menor ser

meu coeficiente de aproveitamento (CA fator de

multiplicao pela rea do terreno, que definir

as reas computveis mximas de construo

permitidas pela municipalidade). Quanto mais eu

verticalizo, maior sero os valores de minhas fai-

xas de iluminao e ventilao, ou os meus afasta-

mentos laterais e frontais.

O mesmo cdigo permite o que se denomina

escalonamento dessas faixas, de forma que seja

permitido ao edifcio, caso no possa obedecer aos

valores de recuos ou o aumento do valor das faixas

a partir de determinados andares, ter seu desenho

alterado ou seu andar tipo diminudo de uma

determinada altura em diante.

Mas o que prevaleceu, e prevalece, principal-

mente desde os anos 80, a busca pelo esgotamen-

to do potencial construtivo, o que se torna muito

simples de entender-se, com base na diminuio da

oferta e o aumento do custo por metro quadrado de

lotes inseridos em bairros consagrados de boa infra-

estrutura e, portanto, de fcil comercializao do

futuro edifcio a ser implantado. a partir dos

anos 1980 que o marketing imobilirio inicia seu

desenvolvimento de maneira acentuada, a ponto

de, j de meados da dcada de 1990 em diante,

exercer uma influncia decisria na estratgiamercadolgica das incorporadoras. Curiosa tam-

bm a presena de profissionais de marketingque

se integram equipe de construtoras e incorpora-

doras desde a segunda metade da dcada de 1990.

Esse profissional acompanha o trabalho de pes-

quisa feito preliminarmente pela comercializadora

para a definio do produto a ser lanado no ter-

reno, definindo:

nmero de dormitrios, rea til da unidade e

imagem do edifcio.

No incio dos anos 1980, o arquiteto recebia uma

consulta acompanhada de um croquisdo terreno,

muitas vezes j adquirido, por parte do incorpo-

rador e, desse momento em diante, deveria res-

ponder confirmando ou apontando o zoneamento

e o coeficiente de aproveitamento, com uma con-

ta muito singela e aproximada da rea total a ser

comercializada.Ao final dos anos 1990, o terreno ofertado, antes

de ser adquirido, tem seu zoneamento e potencial

construtivo definido em consulta ao arquiteto e

pesquisa solicitada comercializadora, que defini-

r o programa, ou melhor, o produto esperado.

Em seguida, fica a planta do andar tipo resolvida

e implantada pelo arquiteto, e muitas vezes, em caso

de terrenos pequenos, desenhado seu subsolo, para

a definio precisa do nmero de vagas e do total de

rea a ser construdo.

Para o arquiteto, a equao muito mais mate-

mtica, no incio do processo, do que uma natural

vontade projetual. Assim, por exemplo, recebido

um terreno com rea de 1.400,00 m para implan-

tao de um edifcio residencial e coeficiente de

aproveitamento (CA) 4, teremos:

1.400,00 m x 4 = 5.600,00 m de rea computvel

total permitida.

Essa rea computvel refere-se to somente ao

andar tipo dependendo da categoria de uso, ou


3/4

. . . l l , l- 331

seja, o andar tipo excluindo-se vazios, poos de

elevador e terraos. Note-se que aqui se inclui uma

curiosidade resultante das normas de legislao

nas quais se caracteriza a rea de servio como

terrao de servio (portanto no computvel),desde que este no possua caixilho, apenas o vo

para iluminao e ventilao. Com base nisso,

todo projeto de prefeitura, principalmente em

apartamentos de 01, 02 e 03 dormitrios, no

possui indicador de janelas nessas reas. A cons-

trutora, porm, entregar esses mesmos vos com

contramarcos para posterior colocao das jane-

las aps o habite-se.

Ora, se a circulao do pavimento tipo compu-

tvel, apesar de no comercializada, evidente queo incorporador espera por parte do projeto uma

grande racionalizao desta rea, pois far diferen-

a no total de rea computvel e, portanto, na rea

a ser vendida, ou no VGV (valor geral de venda).

Se o arquiteto no mercado imobilirio torna-se

figura preponderante a partir dos anos 1980, e sua

importncia vai acentuar-se, como de fato ocorreu,

em direo aos anos 2000, esta importncia deve-se

primordialmente ao conhecimento sobre a legisla-

o urbana e o zoneamento, utilizado no momentode implantar o empreendimento, esgotar o poten-

cial construtivo ou alcanar o VGV necessrio

viabilidade comercial, adequando o programa s

redues gradativas dos espaos e reas teis.

o somente isso, pois desde os anos 1990 se

consolida o papel do arquiteto como agente domarketing das comercializadoras, e esta situao

resultado do enfraquecimento do papel de deci-

so do arquiteto ocorrido durante os 30 anos ante-

riores. Esta mesma deciso passou s incorporadoras

e construtoras, que assumiram o papel da produ-

o imobiliria, e, por ltimo e mais recentemente,

s comercializadoras, que, diante do acirramento

das ofertas e dificuldades de comercializao, as-

sumiram claramente o papel de condutoras do

processo.

A solicitao do estudo feito ao arquiteto vem

acompanhada j de um nmero mnimo de uni-

dades esperado pela incorporadora para que aconta de viabilidade financeira chegue a um bom

resultado ou, como se diz no jargo do mercado,

para que a conta feche.

O resultado numrico inicial feito pelo incor-

porador com base no estudo das reas totais de

venda e construo elaborado pelo arquiteto de-

cisivo para o passo inicial que a aquisio do

terreno. tarefa que no permite erros ou equ-vocos sobre o zoneamento consultado e sobre as

reas apresentadas, pois os valores envolvidos so

altssimos. amanha a responsabilidade por

parte do arquiteto, que curiosa e lamentavelmente

tem sua remunerao muito abaixo das verbas

destinadas publicidade, simples montagem dostandde vendas ou ainda do fundamental aparta-

mento decorado para exposio.

Da que, antes mesmo de traar uma linha sobre

o papel ou entrar em seu programa de desenho, oraciocnio do arquiteto ligado a esse segmento imo-

bilirio simplesmente numrico, pois j estima

pela prtica a rea de circulao prevista para 04, 06,

08 ou mais apartamentos por andar. Ele sabe, pelas

regras de ocupao previstas na legislao munici-

pal de uso e ocupao do solo, qual a rea possvel

de terraos no computveis que ir compor a rea

til de venda. Concentra-se sobretudo na possibi-

lidade de implantao, no total a ser apurado de

rea til de venda, e, claro, far a conta de viabili-

dade padro antes mesmo de enviar o estudo.

A conta de viabilidade do empreendimento,

com o consequente desenvolvimento do projeto,

simplesmente se resume na equao:

VGV - (IP + V.o + P.t) = P.t um terreno de

resultado (valor mnimo esperado de retorno).

Sendo: VGV (valor geral de venda ou total de

rea til apurada x custo por m avaliado para

venda), IP (impostos e comercializao, que equi-

valem a aproximadamente 15% do VGV), V.o

(valor geral da obra), P.t (custo do terreno).

Paralelamente matemtica financeira e s

condicionantes de implantao, resta a incrvel

tarefa de convencer o comprador sobre a moder-

nidade e a praticidade de morar-se em 49,00 m,

com 02 dormitrios, sendo 01 sute. Sobre as

vantagens de receber os amigos em um exclusivoEspao Gourmet, logo aps o Lounge de entra-

da, com p-direito duplo. Um grande esforo para

evitar a tentativa de colocar 06 pessoas sentadas


4/4

332 lMarketing imobilirio

mesa de jantar dentro da unidade. Um incrvel

trabalho de marketing,sofisticadssimo, alis, pois

o apartamento converteu-se em produto de difcil

comercializao, dado o aumento dos custos de

terreno e excesso de oferta, a restrio do poten-cial construtivo caracterstico desse ltimo Plano

Diretor, equivocado e fortemente arrecadatrio, e

os poucos recursos do comprador mdio, apenas

para citar alguns percalos atuais.

Mas o que esperar da formao do arquiteto, j

que o espao de deciso foi tomado pelas incor-

poradoras e imobilirias? Que faa, especificamen-

te, uma leitura do mercado imobilirio, detendo-se

sobre o papel, o conhecimento do arquiteto e sua

hoje pouca influncia sobre as foras que produ-zem a imagem e a ocupao da cidade.

Ao contrrio de outras faculdades, de outras

disciplinas, que se preocupam cada vez mais em

estabelecer um elo consolidado entre o aluno e o

mercado de trabalho, o ensino de Arquitetura dis-

tancia-se da leitura ou do entendimento do merca-

do imobilirio no qual ter sua prtica. O tempo

passou rpido, perdemos a conduo da cidade,

j que esta feita principalmente pelos agentes de

produo, e no somente pelos legisladores. A for-mao do arquiteto deve contemplar um entendi-

mento mais amplo da produo imobiliria, pois

desta forma voltaremos a interagir e quem sabe

alterar os rumos atuais e corrigir as distores.

Referncias bibliogrficas

FONSECA, A. C. P. da.A promoo imobiliria privada e a

construo da cidade de So Paulo. ese de Doutorado

em Arquitetura e Urbanismo. Orientador: prof. dr. E. G.Dente. So Paulo: FAU-USP, 2004.

PMSP Prefeitura do Municpio de So Paulo. Lei 8.266, de

20 de junho de 1975. Cdigo de Edificaes.

__________. Lei 11.228, de 26 de junho de 1992. Cdigo de

Edificaes.

__________. Regulamentao-Decreto 32.329, de 28 de

setembro de 1992.

__________. Cdigo de obras do municpio de So Paulo

Legislao de uso e ocupao do solo na cidade de

So Paulo/Lei 7805/72 e suas alteraes em 1992.

SROEER, J. R.Arquitetura & teorias. So Paulo: Nobel,

1986.

abussanra jorge-art2009-a forma segue a funcao o marketing imobiliario

Documents