anuario do mercado imobiliario 2015 completopdf

7/25/2019 Anuario Do Mercado Imobiliario 2015 Completopdf

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A N U R I O

DO MERCADO

IMOBILIRIO

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

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PALAVRA DO PRESIDENTE

PALAVRA DO ECONOMISTACHEFE

ECONOMIA

MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE SO PAULO

MERCADO IMOBILIRIO NAS OUTRAS CIDADES DA REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO

ESTUDOS DO MERCADO IMOBILIRIO DO INTERIOR DO ESTADO DE SO PAULO

PROJETOS PROTOCOLADOS E APROVADOS PELO GRAPROHAB

PREOS DE IMVEIS DE TERCEIROS NA CIDADE DE SO PAULO

LOCAO RESIDENCIAL NA CIDADE DE SO PAULO

NDICE DE CUSTOS CONDOMINAIS ICON

DADOS DO MERCADO IMOBILIRIO NACIONAL

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL

GLOSSRIO

N D I C E


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CLAUDIO BERNARDES

Osetor imobilirio um dos segmentos com

maior capacidade de aquecer a economia e

impulsionar o crescimento do PIB (Produto

Interno Bruto). Porm, gerar riquezas e empregos no

o isenta de sofrer os efeitos das intempries polticas e

econmicas e de passar por momentos de retrao.

Aps pouco mais de uma dcada de acelerado crescimento

movimento iniciado em 2002 e com pice em 2013 , o

volume de lanamentos e vendas comeou a encolher em

2014 com o registro dos primeiros ndices preocupantes de

queda de desempenho. A desconfiana do consumidor e

do empreendedor com os rumos internos da economia, o

aumento da inflao e da taxa de juros foram alguns dos

causadores desse comportamento.

O ano da Copa foi tambm o das eleies majoritrias, cujo

processo foi desgastante, conturbado e imprevisvel. Com

o povo nas ruas em todas as partes do Brasil, a queda na

autoestima do Pas do futebol aps a derrota vergonhosa

por 7 a 1 para a Alemanha, a morte trgica de Eduardo

Campos, forte candidado a presidncia da Repblica, a

reeleio da Dilma Rousseff, em uma das mais disputadas

eleies presidenciais da histria democrtica brasileira,

agravaram a insegurana do mercado imobilirio.

Com uma ponta de esperana de retomada da produo

e das vendas, iniciamos 2015 em meio ao agravamento

da crise econmica, que alimentou a tenso poltica. O

travamento de pautas importantes no Congresso Nacional

e o pedido de impeachment da presidente Dilma ecoaram

negativamente no Pas e no mundo, e como o nosso

mercado espelha o desempenho da economia e do PIB, o

ano foi um desastre para a construo civil e imobiliria!

Sabedor da necessidade de o empresrio ter o mximo de

informao para decidir seus negcios, resolvi investir em

Inteligncia de Mercado. Assim, a equipe de profissionais

do Departamento de Economia e Estatstica do Sindicato

desenvolveu novos indicadores, segmentou informaes por

faixa de preo, regies geogrficas e fase de obra e aprimorou

outros ndices, a fim de dar suporte ao setor e aumentar a

credibilidade da PMI* (Pesquisa do Mercado Imobilirio).

Ainda movido pela competncia daqueles que fazem a PMI

(Celso Petrucci e equipe e os profissionais do GeoSecovi),

sugeri e apoiei a criao do Anurio do Mercado Imobilirio.

Aqui est a primeira edio, que marca o ltimo ano de minha

gesto como presidente do Secovi-SP!

Espero que as informaes contidas nesta publicao sejam,

de fato, valiosas.

Claudio Bernardes, presidente do Conselho

Consultivo do Secovi-SP e ex-presidente do Sindicato

(gestes 2012/2014 e 2014/2016)

*A PMI foi elaborada em 1982 e mudou a sua metodologia em 2004.


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ANOS DE AJUSTE

Quando 2015 comeou, sabamos que o

comportamento do mercado de imveis

novos continuaria seu processo de ajuste

de oferta iniciado em 2012 e mais fortemente percebido

em 2014.

Nos melhores anos do setor entre 2007 e 2011, as

incorporadoras ofertaram uma mdia de 36,4 mil unidades/

ano e comercializaram, em mdia, 33,8 mil unidades/ano

somente na cidade de So Paulo. Fato surpreendente,

pois, a partir do segundo semestre de 2008, a economia

mundial amargou uma crise financeira quase to aguda

quanto a de 1929. Porm, o Brasil atravessava um perodo

auspicioso em sua economia e, no setor imobilirio em

particular, o lanamento do programa Minha Casa, Minha

Vida em 2009 propiciou a construo e a venda de

milhares de unidades populao de baixa renda.

De 2012 a 2015, com a economia se deteriorando e o

governo federal insistindo em alavancar o crescimento do

Pas s custas de recursos subsidiados do Tesouro Nacional,

o mercado da cidade de So Paulo j se encontrava em

outro patamar. Os lanamentos registraram uma reduo

de 19% em relao ao perodo anterior (29,5 mil unidades/

ano) e as vendas tiveram uma retrao mais acentuada, de

24,7% (25,5 mil unidades/ano).

Este ajuste nacional foi potencializado na capital paulista

pela aprovao do novo Plano Diretor Estratgico (PDE),

que reduziu drasticamente o potencial de aproveitamento

dos terrenos da cidade e que, no tempo, levar os imveis a

um aumento de preo ainda imensurvel para ns, analistas

de mercado. Pior, a conta ir para os consumidores, que

pagaro mais caro para morar na cidade ou tero de

comprar nos municpios do entorno com preos reduzidos

em at um tero, acentuando os problemas de mobilidade.

O ano de 2016 permanacer difcil, em funo da crise

econmica, poltica e de confiana que assola o Pas

Este setor tem um ciclo de produo de longo prazo.

Um novo empreendimento significa para a empresa, no

mnimo, quatro anos de investimentos. Para o comprador

o risco do desemprego leva a postergao da compra de

um bem de alto valor agregado, que exige o sacrifcio da

famlia. O cenrio desalentador.

Assim, diante do atual quadro econmico e de demanda

permanente, a perspectiva de que o mercado acompanhe

o mesmo comportamento de 2015, com manuteno das

vendas e lanamentos em So Paulo. Porm, o ambiente

de instabilidade tambm nos recomenda prever uma

reviso dos nmeros ao longo do ano. Afinal, precauo

nunca demais.

Celso Petrucci, economista-chefe do SecoviSP


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ECONOMIA


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Quando o desempenho de uma economia

medido em termos de renda e produto, o que se

faz aferir a riqueza produzida pela sociedade

por meio da atividade econmica.

No Brasil, o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia

e Estatstica) o rgo da administrao pblica

federal responsvel pela produo e disseminao

dos dados que retratam a realidade econmica do

Pas. Isto se d por meio dos resultados do Sistema

de Contas Nacionais, que apresenta informaes

sobre a gerao, a distribuio e o uso da renda.

Considerando as taxas de crescimento do PIB

(Produto Interno Bruto) e da atividade da Cons-

truo Civil, observa-se a importncia do setor.

No ano de 2009, o PIB brasileiro apresentou

retrao de 0,1%, e o setor da Construo Civil

cresceu 6,9%, ajudando o Pas a atravessar a cri-

se financeira mundial por meio da manuteno

e criao de novas vagas de emprego, garantin-

do dinamismo na atividade econmica brasileira.

J em 2014, com as crises poltica e econmica

no Pas, a Construo Civil foi um dos primeiros

setores a apresentar variao negativa, demitin-

do 109 mil trabalhadores formais. E em 2015,

houve aprofundamento da recesso econmi-

ca, com o IBC-BR (ndice de Atividade Econmi-

ca do Banco Central), indicador antecedente do

PIB, registrando queda de 4,1%.

Atividade Econmica

Crescimento real (%) PIB e Construo Civil

Fonte: IBGE

*Acumulado em 12 meses (4T14 a 3T15)


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A inflao um fenmeno econmico e pode

ser interpretada como uma variao (aumento)

contnua nos preos gerais da economia.

O IPCA (ndice Nacional de Preos ao Consumi-

dor Amplo) foi selecionado pelo CMN (Conse-

lho Monetrio Nacional) como referncia para o

sistema de metas de inflao, implementado no

Brasil em 1999 e calculado pelo IBGE (Instituto

Brasileiro de Geografia e Estatstica).

Em 2015, o IPCA variou 10,7% no ano, ndice

acima da meta mxima de 6,5% estipulada pelo

Banco Central do Brasil, e a maior variao re-

gistrada desde 2002, quando atingiu 12,5% no

acumulado do ano.

A elevao do ndice de inflao deve-se ao

processo de ajustes dos preos administrados

(energia eltrica, gs, gasolina) e do realinha-

mento dos preos domsticos em relao aos

internacionais.

A alta da inflao, combinada com o desem-

penho de outros indicadores da economia,

potencializou a reduo do poder de compra

da populao.

O Banco Central do Brasil, em carta aberta ao

Ministrio da Fazenda (8/1/2016), assegurou que

adotar medidas para o cumprimento do regime

de metas, ou seja, ir circunscrever a inflao aos

limites estabelecidos pelo CMN, em 2016, e fazer

convergir para o centro da meta de 4,5%, em 2017.

O controle da inflao fundamental para o

crescimento e o desenvolvimento econmi-

co de qualquer pas, principalmente para as

atividades que possuem ciclo longo, como o

setor imobilirio.

Inflao

Taxa de inflao - IPCA

Fonte: IBGE


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O COPOM (Comit de Poltica Monetria), vincu-

lado ao Banco Central, tem o objetivo principal

de estabelecer as diretrizes da poltica monetria

e definir a meta da taxa de juros, que servir de

referncia ao mercado financeiro e definida,

no Brasil, pela taxa Selic .

A taxa Selic iniciou o ano de 2015 com a meta de

11,75% a.a. e encerrou com 14,25% a.a.

O Copom reuniu-se oito vezes ao longo do ano

de 2015. Nas primeiras cinco reunies, houve

aumentos sucessivos de 0,5% na meta da taxa

de juros. Nas demais, optou-se pela manuten-

o da meta.

O presidente do Banco Central, Alexandre Tom-

bini, reafirmou, em Carta aberta, seu compro-

misso com uma politica monetria vigilante,

por meio do cumprimento do regime de metas,

a fim de assegurar a estabilidade do poder de

compra da moeda e manter o sistema financeiro

slido e eficiente.

Para o ano de 2016, analistas de mercado, por

meio da pesquisa Focus do Banco Central, do

dia 26/2/2016, projetaram a meta da taxa Selic

em 14,25% a.a. e, para o ano de 2017, uma taxa

de 12,75% a.a.

Taxa Selic (Meta) - COPOM

Meta taxa selic (% a.a.) - COPOM

Fonte: Bacen


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A Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE (Institu-

to Brasileiro de Geografia e Estatstica), produz in-

dicadores mensais sobre a fora de trabalho. Ela

tem como rea de abrangncia as regies me-

tropolitanas de Recife, Salvador, Belo Horizonte,

Rio de Janeiro, So Paulo e Porto Alegre.

A taxa de desocupao calcula a proporo de

pessoas desocupadas em relao populao

economicamente ativa, considerando amostra

de domiclios das seis regies metropolitanas.

De acordo com o resultado da pesquisa, o ms

de dezembro de 2015 encerrou com taxa de de-

socupao estimada em 6,9%, que corresponde

a populao de 1,7 milho, contingente 42,5%

superior mdia de 2014 (1,2 milho de pessoas).

O rendimento mdio real da populao ocupada

em 2015 foi de R$ 2.265, uma reduo de 3,7%

quando comparado com o rendimento do ano

anterior, de R$ 2.353. Essa foi a primeira queda

desde 2004.

Taxa de Desocupao

Taxa mdia de desocupao PME

Fonte: IBGE


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O Ministrio do Trabalho e Emprego a insti-

tuio responsvel por gerar estatsticas con-

junturais do mercado de trabalho, por meio

do Caged (Cadastro Geral de Empregados e

Desempregados).

Institudo pela Lei n 4.923, de 23 de dezembro

de 1965, o Caged foi criado como instrumento

de acompanhamento e fiscalizao do proces-

so de admisses e de dispensa de trabalhadores

regidos pela CLT (Consolidao das Leis do Tra-

balho), com o objetivo de assistir os desempre-

gados e apoiar medidas contra o desemprego,

constituindo importante fonte de informao

nacional, com periodicidade mensal.

No ano de 2015, foram perdidos 1,5 milho de

postos de trabalho, resultado da diferena de

17,7 milhes de admisses e de 19,2 milhes

de demisses.

O saldo negativo impressiona, pois anulou os

empregos que foram criados nos anos de 2013

e 2014 que, juntos, geraram aproximadamente

1,5 milho de novos postos.

O efeito da crise impactou todas as regies

do Brasil, tendo sido a Sudeste a mais afetada,

com 891 mil postos a menos, seguida pela

regio Nordeste, que perdeu 254 mil vagas.

Em seguida, vm as regies Sul, com 229 mil

postos fechados, Norte, com menos 100 mil,

e Centro Oeste , com 67 mil postos de traba-

lho encerrados.

Saldo de Empregos Formais - Brasil

Saldo de Emprego Formais Brasil (em milhares)

Fonte: M.T.E.


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Um dos primeiros setores a sentir a desacele-

rao da economia foi a construo civil, que

registra demisses desde outubro de 2014.

Em 2015, foram demitidos 417 mil trabalhado-

res formais. Somados aos nmeros de 2014,

chega-se ao fechamento de meio milho de

postos de trabalho.

Todas as regies do Brasil reduziram o nmero

de trabalhadores, sendo o Sudeste o mais afe-

tado, com 186 mil. Em seguida, vm as regies

Nordeste, com 112 mil, Norte (47 mil), Sul (40

mil) e Centro Oeste, 32 mil

A construo civil um setor estratgico, pois

interage com diversos segmentos da economia

e tem grande volume de mo de obra, colo-

cando no mercado, em curto prazo, um grande

contingente de trabalhadores.

Seu efeito multiplicador pode contribuir para

amenizar a crise atual, assim como aconteceu

em 2009, quando foi lanado o programa Minha

Casa, Minha Vida.

Saldo de Empregos Formais Brasil Construo Civil

Saldo de Empregos Formais Brasil (em milhares)

Fonte: M.T.E.


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O ICC (ndice de Confiana do Consumidor)

procura demonstrar a inteno de gastos e pou-

panas futuras, com questionrios sobre ten-

dncias destinados a saber, por exemplo, se as

compras aumentaro, ficaro estveis ou dimi-

nuiro. Assim, so construdos indicadores que

expressam, em nmeros, o sentimento de con-

sumidores ou empresrios em relao a econo-

mia, condio financeira, decises de poupana,

consumo, entre outros.

O ICC atingiu o menor nvel da srie histrica,

demonstrando o quanto os consumidores esto

insatisfeitos com a situao atual e pessimistas

em relao ao futuro.

A queda do indicador reflete a piora da percep-

o em relao situao financeira e acelera-

o da inflao; ao aumento da taxa de desem-

prego, alta do dlar e s dificuldades para a

reduo do grau de endividamento.

ndice de Confiana do Consumidor

ndice de Confiana do Consumidor com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV


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O ICST (ndice de Confiana da Construo), da

FGV (Fundao Getlio Vargas), tem como obje-

tivo retratar o estado atual do setor e gerar sina-

lizaes para a evoluo dos prximos meses.

De abrangncia nacional, o ICST analisa seis

principais atividades do setor:

1 Preparao do terreno;

2 Construo de edifcios e obras de engenharia;

3 Obras de infraestrutura para engenharia el

trica e para telecomunicao;

4 Obras de instalaes;

5 Obras de acabamento;

6 Aluguel de equipamentos de construo e

demolio, com operador.

O ICST atingiu 68,9 pontos, o mais baixo da s-

rie histrica.

A confiana do setor vem sofrendo grande in-

fluncia, por conta do enfraquecimento do n-

vel de atividades. Segundo a pesquisa, o nvel de

demanda foi apontado como o principal motivo

para o ambiente de negcios no melhorar.

ndice de Confiana da Construo

ndice de Confiana da Construo com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV


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A Sondagem Conjuntural da Indstria de Transfor-

mao, da Fundao Getlio Vargas, realizada

desde 1996, fornecendo indicaes sobre a situa-

o atual e as tendncias de curto prazo do setor

industrial brasileiro.

Na sondagem da indstria, os setores so seg-

mentados em quatro:

1 Bens de consumo;

2 Bens de capital;

3 Materiais de construo;

4 Bens intermedirios;

O ndice da indstria registrou 75,9 pontos, um

dos mais baixos da srie.

O NUCI (Nvel de Utilizao da Capacidade

Instalada), que mede o percentual de ocupa-

o dos fatores de capital e trabalho, chegou

a 75,1%, em dezembro, ficando 0,5 ponto per-

centual acima do mnimo histrico, registrado

em novembro de 2015.

ndice de Confiana da Indstria

ndice de Confiana da Indstria com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV


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No ano de 2015, foram lanadas 21,4 mil unida-

des residenciais na cidade de So Paulo, uma

reduo de 37%, (-12,5 mil unidades) em relao

a 2014, quando houve o lanamento de 34 mil

unidades.

A quantidade de lanamentos no ano foi a me-

nor registrada na srie histrica aps a mudana

de metodologia da Pesquisa do Mercado Imobi-

lirio do Secovi-SP, e ficou abaixo da mdia de

31,9 mil unidades do perodo de 2004 a 2014.

A reduo do total lanado em 2015 j era espe-

rada para equilibrar a oferta de imveis na cidade

de So Paulo. As empresas concentraram os es-

foros nas vendas de unidades, principalmente

nos empreendimentos lanados anteriormente

e nos produtos com preos mais acessveis.

O cenrio de insegurana que o Pas atravessa

e as dificuldades em viabilizar novos projetos

em razo dos empecilhos criados pelo novo

Plano Diretor Estratgico (PDE) foram determi-

nantes para a reduo dos lanamentos.

A adaptao do mercado imobilirio s regras

do PDE uma questo crucial e que definir

o potencial de crescimento do setor na cidade

de So Paulo. Se no for resolvida, o dficit ha-

bitacional ser agravado e os compradores de

imveis migraro para as cidades do entorno da

Capital, agravando, entre outros problemas, a

mobilidade urbana.

Lanamentos Residenciais por ano - Cidade de So Paulo

Lanamentos de Imveis Residenciais

Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP


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Os meses com as maiores quantidades de lan-

amentos, costumeiramente, so os do ltimo

trimestre do ano. Isso ocorre porque as empresas

buscam os consumidores que receberam o 13

salrio, alm de ser o perodo de fechamento das

metas anuais das companhias de capital aberto.

Em 2014, esse efeito sazonal foi potencializado

pelas mudanas do novo Plano Diretor Estratgi-

co da cidade de So Paulo. As empresas procu-

raram aprovar projetos e lanar empreendimen-

tos dentro dos padres da legislao anterior,

cujos parmetros de construo so menos

restritivos do que os da lei aprovada.

Nos meses de novembro e dezembro de 2015

houve forte retrao no volume de lanamen-

tos, resultando na reduo de 5,7 mil unidades

em relao ao mesmo perodo do ano anterior.

O ltimo bimestre do ano foi responsvel por

45% da retrao anual, de 12,5 mil unidades.

Com a reduo nos lanamentos e uma for-

te elevao na matriz de custos impulsionada,

principalmente, pelos novos valores de outorga

onerosa, a tendncia para os prximos anos de

aumento nos preos dos imveis.

Lanamentos Residenciais por ms - Cidade de So Paulo





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Historicamente, unidades de 2 dormitrios sem-

pre foram as responsveis pela maior participa-

o no mercado, com uma mdia de 40% do

total lanado de 2004 a 2014.

Em 2015, os imveis de 2 dormitrios, totaliza-

ram 12,0 mil unidades ou 56% dos lanamentos

do ano. O aumento na participao do mercado

justificado, pois essa tipologia permite aos in-

corporadores lanarem produtos mais acessveis

e aderentes maior parte da demanda.

Em relao aos lanamentos de imveis de 1

dormitrio que cresceram nos anos de 2013 e

2014, voltaram a um patamar mais equilibrado

em 2015, com 5,6 mil unidades, o equivalente a

26% do total lanado no ano.

A maior queda percentual ficou com os imveis

de 4 dormitrios, cujos lanamentos diminuram

64% em relao a 2014.

Unidades Lanadas por Tipologia Cidade de So Paulo

Unidades Lanadas por Tipologia

Unidades Lanadas - Participao por Tipologia



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Unidades Lanadas por Faixa de m rea til

Unidades Lanadas - Participao por Faixa de m de rea til

Do total lanado em 2015, 8.119 unidades (38%)

foram de imveis com menos de 45 m e 9.300

unidades (43%) com rea til entre 45 m a 65

m. Ou seja, 81% dos lanamentos do ano corres-

ponderam a imveis com at 65 m, percentual

acima de 2014, que chegou a 70% do total.

Alguns fatores contriburam para o aumento

dos lanamentos de unidades com metragens

menores, como, o ajuste do preo do imvel

renda do consumidor e a reduo da quanti-

dade de pessoas por famlia, devido aos novos

arranjos familiares.

Unidades Lanadas por rea til Cidade de So Paulo



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A anlise dos lanamentos por faixa de valor pas-

sa a integrar os novos indicadores da Pesquisa

do Mercado Imobilirio.

Os preos dos imveis lanados so baseados

nos dados da Embraesp (Empresa Brasileira de

Estudos de Patrimnio) e foram segmentados em

seis faixas, que esto listadas na tabela abaixo.

A Faixa A dos preos vai at R$ 225 mil e re-

presenta os imveis do programa Minha Casa,

Minha Vida (faixas 2 e 3) na cidade de So Paulo.

A Faixa C representa o limite de preos de im-

veis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de

Habitao), atualmente fixado em R$ 750 mil.

Unidades Lanadas por Faixa de Preo

Fonte: Secovi-SP


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Unidades Lanadas - Participao por Faixa de Preo

Apesar da reduo no nmero de unidades lan-

adas em 2015, a Faixa A (imveis com preo

de at R$ 225 mil) apresentou crescimento em

comparao com os lanamentos do mesmo

perodo em 2014, representando um ajuste dos

empreendimentos lanados populao de

menor renda, faixa que concentra a maior parte

da demanda da cidade, e apropriados s neces-

sidades de primeira moradia.

Em 2015, do volume lanado, 4.924 unidades

(23%) tinham preos at R$ 225 mil; 11.298 uni-

dades (53%) estavam na faixa de R$ 225 mil a R$

500 mil; e 3.148 unidades (15%) naquela desti-

nada aos imveis de R$ 500 mil e R$ 750 mil.

Essas trs faixas, que representaram os imveis

enquadrados no SFH, somaram 90% do total de

lanamentos no ano, percentual acima do regis-

trado em 2014 (84%).

Unidades Lanadas por Faixa de Preo - Cidade de So Paulo



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Unidades Lanadas por Zona da Cidade

Unidades Lanadas - Participao por Zona da Cidade

A zona Leste, por ser uma das maiores regi-

es da cidade e ter preos de terrenos e de

imveis mais acessveis, recebeu a maioria dos

lanamentos em 2015, com 7.397 unidades

(34% do total).

Esse comportamento contribuiu para o aumen-

to da oferta de unidades com preos inferiores

a R$ 500 mil.

A zona Sul, que em 2014 foi a regio com a

maior quantidade lanada, registrou 5.268 uni-

dades residenciais novas em 2015, volume 37%

inferior em comparao ao ano anterior.

Lanamentos por Zona da Cidade de So Paulo



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O mapa abaixo mostra a concentrao dos lan-

amentos de 2015 por zona da cidade. Quanto

mais escuro estiver no mapa, maior a quantida-

de de unidades lanadas.

Das 21.445 unidades residenciais lanadas no

ano, 34% esto localizadas na zona Leste, 25% na

zona Sul, 16% na Zona Norte, 15% na Regio Cen-

tral da cidade e, por fim, 11% na zona Oeste.

Lanamentos por Regio Geogrfica

Concentrao dos Lanamentos por Zona da Cidade de So Paulo



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Distritos com mais Unidades Residenciais Lanadas

A administrao do municpio de So Paulo di-

vidida em 32 subprefeituras (Lei no 13.399/2002).

Cada uma delas foi repartida em distritos.

O municpio no tem a diviso oficial por bairros,

portanto, os distritos foram usados para analisar a

dinmica dos lanamentos de imveis residenciais.

Tanto em 2014 quanto em 2015, o distrito que

recebeu a maior quantidade de lanamentos re-

sidenciais foi a Repblica, localizado na regio

central. Foram 1.829 unidades lanadas em 2014

e 1.254 unidades em 2015, em funo dos bene-

fcios da Operao Urbana Centro.

Somados, os dez distritos do ranking de lana-

mentos em 2015 representam 39% das 21.445

unidades lanadas na cidade.

Ranking de Lanamentos por Distritos da Cidade de So Paulo


2014 2015


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O mapa mostra a concentrao das unidades

lanadas em 2015, distribudas nos 96 distritos

da cidade.

Os cinco distritos em destaque no mapa (Re-

pblica, Sade, Jos Bonifcio, Belm e Santa

Ceclia) tiveram 5.091 unidades residenciais lan-

adas no ano, o que representa 24% do total de

lanamentos na cidade.

Ranking de Lanamentos por Distritos da Cidade de So Paulo

Concentrao de Unidades Lanadas por Distrito da Cidade - 2015



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Apesar de o novo Plano Diretor Estratgico da

cidade ter sido aprovado no segundo semestre

de 2014, 58% das unidades lanadas em 2015 es-

tavam localizadas fora das reas de incentivo ao

desenvolvimento urbano. A grande maioria dos

projetos lanados foi aprovada seguindo par-

metros do PDE anterior.

Esses lanamentos fora das zonas de estrutura-

o dificilmente sero repostos no mercado fu-

turo, pois a nova legislao dificulta a viabilidade

de projetos nessas reas e causa aumento de

preos nesass regies.

Lanamentos por Regio do PDE Cidade de So Paulo

Unidades Lanadas Participao por zona do PDE

Unidades Lanadas por Zona do PDE



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De acordo com os dados da Embraesp o preo

mdio do m de imveis residenciais verticais

lanados na cidade de So Paulo fechou 2015

com queda nominal de 8,33% em 12 meses.

os preos mdios esto sujeitos a sofrer influ-

ncia de acordo com a tipologia dos lanamen-

tos no perodo.

O ndice Fipe/ZAP, que mede o preo de im-

veis prontos anunciados, registrou variao de

2,51% nos mesmo perodo.

Apesar da diferena entre as metodologias dos

indicadores, ambos apresentaram variao

abaixo da inflao.

Comparativo entre variao de preos Embraesp versus FIPE/ZAP(12 meses)

Variao Preo Mdio do m de rea til Residencial Vertical Cidade de So Paulo

Fonte: Embraesp e Fipe/ Elaborao: Secovi-SP


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32

O preo mdio dos empreendimentos residen-

ciais verticais lanados em 2015 foi de R$ 8,4 mil.

Em relao ao preo de 2014, houve variao

nominal de -8,3%. Se considerarmos a inflao

do perodo (INCC-DI/FGV), a reduo real foi de

14,7%, demonstrando que existem boas oportu-

nidades no mercado.

O preo calculado pela diviso do VGL (Valor

Global de Lanamento) pelo total de rea til

lanada no perodo. A reduo do preo mdio

tambm foi influenciada pela mudana de tipo-

logia e regies dos imveis.

Preo Mdio Anual da Embraesp por m de rea til

Fonte: Embraesp, FGV / Elaborao: Secovi-SP

Var % do Preo e Var % Real em relao ao ano anterior Cidade de So Paulo


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33

Analisando os ltimos 12 anos de lanamentos re-

sidenciais na cidade de So Paulo notam-se algu-

mas mudanas de tipologias ocorridas no perodo.

A tabela abaixo segmenta os lanamentos em pe-

rodo de quatro anos.

De 2004 a 2007, em mdia, 30,9% dos lana-

mentos na cidade eram de empreendimentos

de 4 dormitrios. Essa participao veio caindo

com o passar dos anos e, na mdia do ltimo

perodo (2012 a 2015), a tipologia respondeu por

apenas 6,3% dos lanamentos.

Em contrapartida, os lanamentos de imveis de

1 dormitrio, que representavam 3,9% de 2004 a

2007, passaram a representar 26% das unidades

de 2012 a 2015.

J os imveis de 2 e 3 dormitrios, por serem

produtos mais tradicionais, apresentaram meno-

res oscilaes no perodo.

Histrico dos LanamentosPesquisa do Mercado Imobilirio da Cidade de So Paulo

LANAMENTOS - Unidades e Participao (%)



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MERCADO IMOBILIRIONA CIDADE DE SO PAULO

COMERCIALIZAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS


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36

Se compararmos as vendas mensais de 2014

com as de 2015 verifica-se comportamento at-

pico nos meses de junho e setembro reflexo

da Copa do Mundo no Brasil, evento que levou

os possveis compradores a adiarem a deciso

de adquirir o imvel para setembro.

O mercado continuou apresentando caracte-

rsticas sazonais em 2015. Os meses de junho,

novembro e dezembro apresentaram os maio-

res volumes de vendas no ano, que foram po-

tencializados pelos lanamentos de imveis de

tquete mais baixo.

Comercializao por ms Cidade de So Paulo

Comercializao de Imveis Residenciais Novos


Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP


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38

Das 20 mil unidades comercializadas em 2015,

34% corresponderam a unidades com menos de

45 m, e 42% foram unidades com metragem

entre 45 m e 65 m de rea til. Ou seja, 76%

das unidades comercializadas tinham at 65 m.

As unidades com metragem abaixo de 45 m ga-

nharam espao nas vendas. E essa foi a nica

faixa a apresentar aumento no total de imveis

comercializados em 2015. Ela passou de pouco

mais de 6,0 mil unidades vendidas em 2014, para

quase 7 mil unidades em 2015.

O tamanho uma das principais variveis na

composio do preo do imvel. A alta nas ven-

das de unidades menores demonstra que os

consumidores esto procurando produtos mais

adequados ao bolso.

Unidades Comercializadas por rea til - Cidade de So Paulo

Unidades comercializadas por Faixa de m de rea til

Unidades comercializadas - Participao por Faixa de m de rea til



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39

A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-SP

passar a divulgar indicadores de vendas seg-

mentadas por faixas de preo, com atualizao

dos valores analisados pelo INCC-DI/FGV (ndice

Nacional de Custo da Construo).

Do total comercializado em 2015, 22% das uni-

dades tinham preo mdio abaixo de R$ 225

mil. No ano anterior, esse percentual era de 12%.

Essa foi a nica faixa de preo que registrou au-

mento em relao ao ano anterior.

Em 2015, 87% dos imveis comercializados tinham

preo de at R$ 750 mil, valores enquadrados na

faixa do SFH (Sistema Financeiro de Habitao).

Comercializao por Faixa de Preo - Cidade de So Paulo

Unidades Comercializadas por Faixa de Preo

Unidades Comercializadas Participao por Faixa de Preo



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40

A anlise do mercado imobilirio da cidade de

So Paulo de imveis novos por regio geogrfi-

ca tambm integra os novos indicadores da Pes-

quisa do Secovi-SP.

Os dados demonstram que a zona Leste da ci-

dade foi a regio com maior volume de imveis

comercializados em 2015, com 6,9 mil unidades.

A zona Leste apresentou crescimento de 23,1%

em relao a 2014 e a sua participao nas ven-

das passou de 26%, em 2014, para 34%, em 2015.

A segunda regio com mais unidades vendidas no

ano foi a zona Sul da cidade, com 4,9 mil neg-

cios e uma fatia de 24% do total comercializado.

Na zona Norte tambm houve crescimento. Com

3,3 mil unidades vendidas, ela superou em 14,7%

as 2,9 mil unidades comercializadas em 2014.

Comercializao por Zonas da Cidade de So Paulo

Unidades Comercializadas por Zona da Cidade

Unidades Comercializadas Participao por Zona da Cidade



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41

O mapa abaixo mostra o total de unidades resi-

denciais vendidas em 2015 por zona da cidade.

Das 20.148 unidades comercializadas no ano,

34% estavam localizadas na zona Leste, 24% na

Sul, 16% na Norte e 13% na Oeste. Por fim, a re-

gio Central da cidade de So Paulo participou

com 12% do total de unidades vendidas.

Unidades Comercializadas por Zonas da Cidade de So Paulo

Total de Unidades Comercializadas por Zonas da Cidade de So Paulo



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42

Com o desenvolvimento dos novos indicadores

da Pesquisa do Mercado Imobilirio, o Secovi-SP

passa a segmentar as unidades vendidas por fase

de obra do empreendimento.

A fase de obra foi classificada conforme o crono-

grama dos empreendimentos, que pode estar na

planta, em construo ou em estoque (pronto).

A fase com o maior nmero de unidades vendi-

das , tradicionalmente, a dos imveis na planta,

pois h maior esforo de marketing no lana-

mento do empreendimento. Em 2015, foram co-

mercializadas 13,3 mil unidades na planta, o que

representou reduo de 17,8% em relao a 2014.

A retrao das vendas de imveis na planta foi

compensada pela comercializao de unidades

na fase de construo, que registrou aumento de

41,5% em relao ao ano anterior. Essa alta pode

ser explicada pelo aumento do esforo das em-

presas em vender unidades de empreendimentos

lanados em anos anteriores.

Comercializao por Fases de Obra Cidade de So Paulo

Unidades Comercializadas por Fase de Obra

Unidades Comercializadas Participao por Fase de Obra



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43

A Pesquisa do Secovi-SP no poderia deixar de

incluir a anlise do mercado sob a tica do novo

Plano Diretor Estratgico da cidade de So Pau-

lo. A partir de sua implantao, o mercado sofre-

r profundas mudanas, que podero ser detec-

tadas pela pesquisa.

O Secovi-SP georreferenciou os dados e os

agregou em 5 principais segmentos: ZEIS 5

(Zonas Especiais de Interesse Social tipo 5, que

permite uma produes mais diversificadas),

Operaes Urbanas, ZEU (Zona Eixo de Estru-

turao da Transformao Urbana Existente),

ZEUP (Zona Eixo de Estruturao da Transfor-

mao Urbana Previsto) e outras zonas (demais

reas da cidade).

Atualmente, 64% do mercado imobilirio con-

centram-se nas chamadas outras zonas. Nessas

regies, com o novo Plano Diretor Estratgico, o

coeficiente de aproveitamento foi reduzido a 1 e

o custo das contrapartidas para o poder pblico

aumentaram, fatores que inviabilizaro os lana-

mentos de futuros empreendimentos.

Comercializao por Regio do PDE - Cidade de So Paulo

Unidades Comercializadas por Zona do PDE

Unidades Comercializadas Participao por Zona do PDE



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44

O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta) demons-

tra o percentual de vendas em relao oferta

disponvel. O indicador calculado por meio da

diviso das vendas mensais pela quantidade de

imveis ofertados (imveis no comercializados

nos meses anteriores + lanamentos).

O VSO, por ser um nmero relativo, facilita a

anlise temporal do desempenho do mercado.

Em 2015, o nmero registrado foi o menor des-

de 2004. O fraco desempenho deveu-se a dois

fatores: queda nas vendas e aumento da oferta.

A conjuno de fatores econmicos e polti-

cos negativos levou queda nas vendas. J a

implantao do PDE da cidade de So Paulo

no ano de 2014 influenciou no aumento da

oferta de imveis.

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mensal Cidade de So Paulo

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mdia no ano

Cidade de So Paulo



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45

O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 12 meses usa a

mesma metodologia de clculo do mensal. A di-

ferena consiste na somatria das vendas e dos

lanamentos de um perodo de 12 meses para a

realizao do clculo.

Com um perodo de meses maior na frmula,

as variaes tendem a apresentar um com-

portamento mais linear, minimizando os efei-

tos sazonais.

O VSO de 12 meses tambm teve, em 2015, o

menor desempenho da srie histrica, com ndi-

ce de 41,5%. Nos anos em que o mercado estava

superaquecido, como 2010, o VSO de 12 meses

chegou a 75,7%.

Apesar de 2015 registrar o menor VSO da srie

histrica, a velocidade de vendas de 41,5% em

12 meses ainda pode ser considerada razovel

principalmente na atual conjuntura , e no pre-

ocupa tanto o mercado.

O indicador poder aumentar nos prximos

anos, se no houver reposio de lanamentos

de novos empreendimentos na cidade.

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Cidade de So Paulo

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Mdia do ano

Cidade de So Paulo



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46

O histrico dos lanamentos e das vendas da pes-

quisa demonstra que o mercado imobilirio da ci-

dade de So Paulo atingiu o seu auge em agosto

de 2008, perodo potencializado pela abertura de

capital de diversas empresas de incorporao.

poca, foram 45,6 mil unidades lanadas e 43,1

mil vendidas em 12 meses.

No final de 2008, o mercado nacional foi aba-

lado pela crise financeira internacional, com a

quebra de diversos bancos estrangeiros. Entre-

tanto, em 2009, com o lanamento do progra-

ma Minha Casa, Minha Vida, o mercado reagiu

positivamente e, em abril de 2010, as vendas su-

peraram o volume de lanamentos.

Naquele ano, a crescente demanda por imveis

provocou grande reduo da oferta disponvel

que, aliada ao aumento da matriz de custos,

resultou na elevao dos preos dos imveis,

causando queda nas vendas e gerando um de-

sequilbrio na quantidade de lanamentos e no

volume vendido em 2011.

Em 2013, o mercado voltou a se recuperar, prin-

cipalmente por conta do grande nmero de lan-

amentos de imveis compactos de 1 dormitrio.

No ano seguinte, foram registradas 12 mil uni-

dades lanadas a mais do que o total vendido.

J em 2015, as quantidades de lanamentos e

vendas voltaram a se equilibrar.

Comparativo de Lanamentos e Vendas acumulado 12 mesesCidade de So Paulo

Lanamentos e Vendas - Acumulado em 12 meses

Cidade de So Paulo em mil unidades

Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP


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50

A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-

-SP acompanha a quantidade de imveis novos

ofertados na cidade de So Paulo.

Para serem considerados novos, os empreendi-

mentos devem ter at 36 meses de atividade. Ou

seja, a data do lanamento at a data da pesqui-

sa no pode ultrapassar 36 meses.

A oferta final calculada agregando os lana-

mentos na quantidade de imveis que no fo-

ram comercializados no perodo anterior (oferta

inicial) e subtraindo as vendas lquidas (vendas

menos distratos).

A oferta final abrange os empreendimentos

em todas as fases planta, construo e esto-

que (pronto).

O menor nvel de oferta foi registrado no ms de

agosto de 2010, com 7,8 mil unidades.

Em 2014, a oferta subiu a um dos maiores pata-

mares, em virtude da mudana do Plano Diretor

Estratgico de So Paulo, conforme demonstra-

do em outros indicadores da pesquisa, e perma-

neceu estvel em 2015.

Oferta final de Imveis Residenciais novos na Cidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais - Cidade de So Paulo

Mil Unidades



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52

A quantidade de imveis novos ofertados na cida-

de de So Paulo terminou 2015 em relativa estabi-

lidade. Realizada a anlise por tipologia, verifica-se

aumento na oferta de imveis de 1 e 2 dormitrios.

Em contrapartida, as unidades de 3 e 4 ou mais

dormitrios tiveram a participao reduzida.

O maior aumento foi verificado nas unidades de

1 dormitrio, com uma variao de 10,6%.

A maior reduo na oferta foi registrada no seg-

mento de 4 ou mais dormitrios, que no ano

caiu 26,2%.

Oferta Final de Imveis Residenciais por TipologiaCidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Tipologia

Oferta Final Participao por Tipologia



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Analisando a oferta final por faixas de rea til,

em 2015 houve aumento na quantidade de im-

veis disponveis com menos de 45 m, que pas-

saram de 6,8 mil unidades, em 2014, para 8,2 mil

unidades em 2015. Este foi o maior nvel histri-

co de oferta para imveis com essa metragem.

A participao percentual das unidades com

menos de 45 m no total dos imveis em oferta

passou de 25% em 2014, para 30% em 2015.

Por outro lado, oferta de imveis com reas

maiores do que 65 m apresentou reduo, de-

vido retrao nos lanamentos e s dificulda-

des de viabilizao de imveis desse tipo.

Oferta Final por rea til Cidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de m rea til

Oferta Final Participao por Faixa de m rea til



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54

Com os novos indicadores, a Pesquisa do Mer-

cado Imobilirio do Secovi-SP passa a contar

com informaes do total de imveis ofertados

segmentados por faixa de preo e atualizados

pelo INCC-DI/FGV.

No ano de 2015, a quantidade de imveis oferta-

dos com preos inferiores a R$ 225 mil aumen-

tou em 631 unidades. Isso significa uma variao

de 42,8% em relao a 2014. Apesar do aumen-

to, esse tipo de imvel tem uma participao

percentual de apenas 8% do total ofertado.

Oferta Final por Faixa de Preo Cidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de Preo

Oferta final Participao por Faixa de Preo



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O mapa abaixo mostra a oferta final em 2015 por

zonas da cidade.

Das 27.055 unidades disponveis para venda em

dezembro de 2015, 31% estavam localizadas na

Zona Sul da cidade, 24% na Zona Leste, 20% na

Zona Oeste, 13% na regio Central e, por fim, 11%

na Zona Norte de So Paulo.

Oferta Final por Zonas da Cidade de So Paulo

Oferta Final por Zonas da Cidade de So Paulo



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A exemplo do que foi feito com as unidades lan-

adas e vendidas, o Secovi-SP georreferenciou

os dados de oferta final e agregou em 5 princi-

pais segmentos: ZEIS 5 (Zonas Especiais de Inte-

resse Social tipo 5, destinadas para uma produ-

o mais diversificada), Operaes Urbanas, ZEU

(Zona Eixo de Estruturao da Transformao

Urbana Existente), ZEUP (Zona Eixo de Estrutura-

o da Transformao Urbana Previsto) e outras

zonas (demais reas da cidade).

Atualmente, 54% dos imveis ofertados esto

nas chamadas outras zonas, que so reas

onde o coeficiente bsico de aproveitamento

do terreno foi reduzido a 1 e o custo da outor-

ga aumentou de forma excessiva, inviabilizando

novos empreendimentos. Por tais motivos, difi-

cilmente essa oferta ser reposta.

Essa situao poder levar o mercado imobilirio

a aumentar os preos dos imveis nessas zonas,

que encolhero gradativamente e prejudicaro

os consumidores.

Oferta Final por Regio do PDE Cidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Zona do PDE

Oferta Final de Imveis Residenciais Participao Unidades por Zona do PDE



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59

Em 2015, o movimento de reduo de lana-

mentos influenciou a disposio dos imveis

ofertado em termos de fase de obra. Unidades

na planta apresentaram reduo de 49,5% em

relao a 2014, passando de 11,3 mil unidades

para 5,7 mil unidades disponveis para venda.

Enquanto a quantidade de imveis na planta re-

duziu na Capital, o total de imveis na fase de

construo e em estoque (prontos) aumentou,

principalmente em virtude da evoluo dos lan-

amentos de anos anteriores.

Um fato importante quanto Pesquisa que so

tabulados somente os empreendimentos com

at 36 meses de oferta no mercado.

Oferta Final por Fases de Obra Cidade de So Paulo

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Fase de Obra

Oferta Final Participao por Fase de Obra



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A Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)

composta por 39 municpios, incluindo a capi-

tal paulista. a principal regio metropolitana

do Pas e, segundo dados do Seade (Fundao

Sistema Estadual de Anlise de Dados), no ano

base 2013, possua 20,1 milhes de habitantes

e PIB (Produto Interno Bruto) de R$ 947,6 bi-

lhes, o que representa 55% do PIB do Estado

de So Paulo.

Devido importncia da RMSP, a partir de 2010,

a Pesquisa do Mercado Imobilirio, elaborada

pelo departamento de Economia e Estatstica do

Secovi-SP, com base nos lanamentos captados

pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos

de Patrimnio), passou a acompanhar as cida-

des do entorno da capital paulista que possuem

mercado imobilirio ativo.

Os dados apontam que, no ano de 2015, foram

lanadas 35.162 unidades residenciais na RMSP,

volume 37% inferior s 55.549 unidades lana-

das em 2014.

As cidades do entorno da Capital tambm apre-

sentaram queda no total lanado em 2015. Fo-

ram registradas 13.717 unidades novas, o que re-

presenta reduo de 36,5% em relao a 2014

(21.594 unidades).

Lanamentos por ano Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)


Regio Metropolitana de So Paulo, em mil unidades



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A exemplo da cidade de So Paulo, em 2015 as

demais cidades da RMSP tiveram lanamentos

concentrados em produtos destinados fatia

com maior demanda habitacional, que so, tra-

dicionalmente, imveis de 2 dormitrios com

valores mais acessveis.

No ano passado, das 13.717 unidades residenciais

lanadas nas outras cidades, 67% (9.185 unida-

des) eram imveis de 2 dormitrios. A participa-

o dessa tipologia no total lanado aumentou

3 pontos percentuais em relao a 2014, ano em

que o ndice de imveis com 2 quartos foi de

64% do total.

Os imveis de 4 ou mais dormitrios registraram

a maior queda em termos percentuais em rela-

o a 2014, com reduo de 73% e apenas 320

unidades da tipologia lanadas nas cidades do

entorno da Capital.

Unidades Lanadas por tipologia - Outras cidades da RMSP

Unidades Lanadas por Tipologia

Unidades Lanadas - Participao por Tipologia



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66

Dos lanamentos registrados em 2015 nas de-

mais cidades da RMSP, 31% foram de imveis da

faixa A, com valor de at R$ 225 mil.

A maior concentrao foi na faixa B, cujos im-

veis esto entre R$ 225 mil a R$ 500 mil, com

representao de 57% dos lanamentos.

A soma dos imveis novos nas faixas A, B e C

(imveis de at R$ 750 mil e enquadrveis no

SFH - Sistema Financeiro de Habitao), resulta

em 97% de representao do volume total lan-

ado em 2015. Apenas 3% das unidades tinham

valores acima de R$ 750 mil.

Unidades Lanadas por Faixa de Preo Outras cidades da RMSP


Unidades Lanadas - Participao por Faixa de Preo



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67

Os cinco municpios/regies do entorno da

Capital que tiveram mais unidades lanadas em

2015 foram:

1 Osasco 4.566 unidades

2 Barueri/Alphaville/Tambor 1.691 unidades

3 Cotia 1.471 unidades

4 So Bernardo do Campo 1.374 unidades

5 Santo Andr 1.341 unidades

Juntas, essas cidades totalizaram 10.443 unida-

des lanadas no ano passado, nmero que re-

presenta 76% dos lanamentos registrados nos

outros municpios e 30% das 35.162 unidades

lanadas na Regio Metropolitana, incluindo a

cidade de So Paulo.

Lanamentos por Municpio da Regio Metropolitana de So Paulo

Concentrao de Lanamentos por Municpio da RMSP



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68

O VGL (Valor Global de Lanamento) representa

a somatria dos valores das unidades lanadas.

Nas outras cidades da Regio Metropolitana, o

VGL fechou 2015 com total de R$ 4,7 bilhes

em lanamentos residenciais, reduo de 43%

em relao a 2014, quando o volume atingiu R$

8,3 bilhes ambos os valores atualizados pelo

INCC-DI/FGV de dezembro de 2015.

A mdia de valor lanado de 2004 a 2015 de

R$ 7,2 bilhes em lanamentos ao ano.

Alm da queda de 36% no nmero de unidades

lanadas, a grande concentrao de lanamen-

tos de 2 dormitrios com metragem e valores

mais baixos e a retrao dos lanamentos de

imveis de alto padro potencializaram a redu-

a do VGL.

VGL (Valor Global de Lanamento) por ano Outras cidades da RMSP

VGL Valor Global de Lanamentos de Imveis Residenciais

Outras cidades da RMSP, em R$ bilho atualizado pelo INCC-DI de dezembro/2015



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Devido ao tamanho do mercado da cidade de

So Paulo, a Pesquisa do Secovi-SP analisa a Ca-

pital segmentada das outras cidades da RMSP.

No acumulado de 2015, a Pesquisa Secovi com-

putou a venda de 13,0 mil imveis nas outras ci-

dades da RMSP, com queda de 34% em relao s

19,7 mil unidades comercializadas em 2014.

A anlise mensal das vendas demonstra que, nas

outras 38 cidades da RMSP, houve uma forte re-

trao no ltimo trimestre de 2015, comparado

ao mesmo perodo do ano anterior.

Os trs ltimos meses responderam por 62% da

queda de 6,7 mil unidades verificada no ano.

Alm da crise poltica e econmica do Pas, outro

fator que contribuiu para o resultado de queda na

comercializao foi a reduo no volume de lan-

amentos tambm no ltimo trimestre.

Comercializao por Ms Outras Cidades da RMSP

Comercializao de Imveis Residenciais Novos

Outras cidades da RMSP, em mil unidades



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73

Das 13 mil unidades comercializadas nas ou-

tras cidades da Regio Metropolitana em 2015,

70% corresponderam a imveis de 2 dormit-

rios. O percentual superior aos dos 62% re-

gistrados em 2014.

Em segundo lugar entre os mais vendidos fica-

ram os imveis de 3 dormitrios, diferentemente

do que ocorreu na capital paulista, onde ocupa-

ram esta posio os imveis de 1 dormitrio.

Em 2015, nas demais cidades da RMSP, todas as

outras tipologias perderam espao no mercado

para os imveis de 2 dormitrios. Tal movimento

demonstra que os consumidores esto em bus-

ca de produtos voltados primeira moradia e

com preos mais acessveis.

Unidades Comercializadas por Tipologia Outras Cidades da RMSP

Unidades comercializadas por Tipologia

Unidades comercializadas - Participao por Tipologia



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A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-SP

passa por constante aperfeioamento, a fim de

incrementar o nmero de informaes ofereci-

das. Entre as inovaes introduzidas, esto os

dados de vendas das outras cidades da Regio

Metropolitana de So Paulo, segmentados por

faixas de preo. Os valores analisados esto atu-

alizados pelo INCC-DI/FGV (ndice Nacional da

Construo Civil, da Fundao Getlio Vargas).

Das 13 mil unidades comercializadas no ano,

30% possuam preo mdio abaixo de R$ 225

mil. Em 2014, esse percentual era de 29%.

Imveis com valores enquadrados na faixa do

SFH (Sistema Financeiro de Habitao), com pre-

os de at R$ 750 mil, corresponderam a uma

fatia de 97% do total comercializado.

Comercializao por Faixa de Preo Outras Cidades da RMSP

Unidades Comercializadas por Faixa de Preo

Unidades comercializadas - Participao por Faixa de Preo



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76

Com os novos indicadores, a pesquisa do Se-

covi-SP tambm passa a segmentar as unidades

vendidas nas outras cidades da Regio Metropo-

litana por fase de obra do empreendimento.

A fase de obra foi classificada de acordo com o

cronograma do empreendimento, que pode ser

na planta, em construo ou estoque (pronto).

Assim como na capital paulista, o maior nme-

ro de unidades vendidas concentrou-se nos

imveis na planta, fase com maior esforo de

marketing de lanamento.

Em 2015, a comercializao de imveis na plan-

ta totalizou 8,9 mil unidades, com reduo de

38,8% em relao ao ano de 2014.

A queda das vendas de imveis na fase de cons-

truo foi menor, com variao negativa de 11%

em relao a 2014. Esse comportamento de-

monstra que a estratgia de concentrar os es-

foros na comercializao de empreendimentos

lanados no ano anterior ocorreu tambm nas

outras cidades da RMSP.

Comercializao por Fases de Obra Outras Cidades da RMSP

Unidades Comercializadas por Fase de Obra

Unidades Comercializadas - Participao por Fase de Obra



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78

O VSO de 12 meses usa a mesma metodologia

de clculo do VSO mensal. A diferena est na

somatria de vendas e lanamentos do perodo

de 12 meses para a realizao do clculo.

Em 12 meses, o VSO das outras cidades da RMSP

tambm registrou, em 2015, o menor desempe-

nho da srie histrica (49,4%).

Apesar do fraco comportamento, a velocida-

de de vendas de 49,4% em 12 meses ainda est

acima do indicador registrado na cidade de So

Paulo, que foi de 41,5%, em mdia, no ano.

A expectativa de que o indicador poder au-

mentar nos prximos anos, em razo da falta de

reposio de estoque de novos empreendimen-

tos na capital paulista, fazendo com que os com-

pradores migrem para as outras cidades da RMSP.

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Outras Cidades da RMSP

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Mdia do ano

Outras cidades da RMSP



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O mercado imobilirio, quando acompanhado

ms a ms, apresenta comportamento influen-

ciado pela sazonalidade do perodo. A fim de

dirimir esse efeito sazonal da srie histrica, o

Secovi-SP analisa o desempenho do mercado

acumulando os dados em 12 meses.

O histrico de lanamentos e vendas da pesqui-

sa em 12 meses, que teve incio em 2010, de-

monstra que o mercado imobilirio das outras

cidades da RMSP apresenta maior equilbrio en-

tre a quantidade lanada e comercializada, sem

grandes oscilaes no perodo.

Visualmente, verifica-se que a diferena entre as

unidades vendidas e lanadas menor do que o

observado na cidade de So Paulo nos anos de

2011 e 2014. Enquanto a maior diferena nas ou-

tras cidades foi de 5,8 mil unidades em novem-

bro de 2011, na cidade de So Paulo o mximo

atingiu 12,7 mil em fevereiro de 2015.

A diferena entre a Capital e os demais muni-

cpios demonstra que a dinmica do mercado

muda regionalmente. O mercado do municpio

de So Paulo mais concorrido e o das outras

cidades permite maior oferta de produtos en-

quadrados no programa Minha Casa, Minha Vida.

Lanamentos e Vendas Acumulado 12 mesesOutras Cidades da RMSP

Lanamentos e Vendas acumulado em 12 meses

Outras cidades da RMSP em mil unidades



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80

No ano de 2015, foram lanadas 13,7 mil unida-

des residenciais nas outras cidades da RMSP e

vendidos 13,0 mil imveis.

A diferena de menos de mil unidades no ano en-

tre lanamentos e vendas no preocupa o setor.

O mais preocupante o patamar de vendas e lan-

amentos das outras cidades em 2015, que repre-

sentou menos da metade do registrado em 2010,

porque assim como na Capital, as outras cidades

encontram dificuldades na aprovao de projetos

habitacionais e dificuldade de equilibrar os custos

com os preos de mercado.

Comparativo de Lanamentos e Vendas por AnoOutras Cidades da RMSP

Comparativo de Lanamentos e Vendas




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MERCADO IMOBILIRIOOUTRAS CIDADES DA

REGIO METROPOLITANA

DE SO PAULOOFERTA FINAL DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS


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84

A oferta final das outras cidades da RMSP no

ano de 2015 foi de 15,1 mil unidades, ficando

praticamente estvel em relao a dezembro

de 2014, quando existem 15,2 mil unidades dis-

ponveis para venda.

A oferta final de imveis no comercializados

nas outras cidades no registrou muitas altera-

es diferente da capital que apontou aumento

da oferta de imveis devido a implementao

do Plano Diretor Estratgico em 2014.

Oferta Final de Imveis Residenciais 2014/2015

Oferta Final de Imveis Residenciais




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Analisando a oferta final das outras cidades da

RMSP por faixas de rea til, em 2015 no houve

mudanas significativas nas participaes.

Os imveis com o maior nmero de oferta fo-

ram aqueles com rea til de 45 m a 65 m,

representando 47% do total ofertado em 2015.

No ano anterior, o percentual foi de 46%.

A participao dos imveis com reas entre 65

m e 85 m ficou prxima dos imveis com me-

nos de 45 m, nos anos de 2014 e 2015.

Oferta Final por rea til Outras Cidades da RMSP

Oferta Final de imveis Residenciais Unidades por Faixa de m rea til

Oferta Final Participao por Faixa de m de rea til



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87

Com os novos indicadores, a Pesquisa do Merca-

do Imobilirio do Secovi-SP passa a contar com

as informaes do total de imveis ofertados

nas outras cidades da RMSP e segmentados por

faixa de preo. A faixa A corresponde a imveis

com preos at R$ 225 mil e a faixa E refere-se

a imveis com preos acima de R$ 1 milho

todos os valores atualizados pelo INCC-DI/FGV.

Em 2015, a quantidade de imveis ofertados

com preos at R$ 225 mil teve um incremento

de 852 unidades, correspondendo a uma varia-

o de 31,2% em relao a 2014. A participao

percentual desse tipo de imvel nas outras cida-

des da RMSP alcanou 24% em 2015, resultado

superior ao registrado em 2014, que foi de 18%.

Oferta Final por faixa de preo Outras Cidades da RMSP

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de Preo

Oferta Final Participao por Faixa de Preo



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88

Assim como na cidade de So Paulo, o movi-

mento de reduo de lanamentos influenciou,

na oferta final de 2015, outras cidades da RMSP.

A quantidade de imveis na planta passou de

4,5 mil, em 2014, para 3,5 mil unidades em 2015,

uma reduo de 21,3%.

Em compensao, o nmero de imveis ofer-

tados na fase de construo passou de 9,3 mil

unidades, em 2014, para 10,4 mil em 2015, um

aumento de 11,8%. A oferta de imveis prontos

reduziu 16,3% no perodo.

A maioria dos imveis em oferta em 2015 estava

na fase de construo, com participao percen-

tual de 69%. Imveis na planta participaram com

23% e imveis prontos (estoque), com 8%.

Um fato importante em relao pesquisa que

so tabulados somente os empreendimentos

com at 36 meses de atividade no mercado.

Oferta Final por fases de obra - Outras Cidades da RMSP

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades segmentadas por Fase de Obra

Oferta Final Participao por Fase de Obra



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89

A Pesquisa do Mercado Imobilirio engloba os

empreendimentos residenciais com at 36 me-

ses de atividades.

Para ter uma viso mais abrangente da distribui-

o da quantidade de imveis ofertados por fase

de obra, o Secovi-SP ampliou o prazo de anlise

da pesquisa para at 48 meses

Considerando esse perodo, a oferta final das

outras cidades da RMSP passou de 15.113 unida-

des disponveis para venda para 17.561 unidades.

O estoque de imveis prontos em dezembro de

2015, apurado em 48 meses pela pesquisa, de

2,9 mil unidades, o que representa 16% das 17,6

mil unidades em oferta final.

Oferta Final - comparao 36 meses e 48 meses por fase de obraOutras Cidades da RMSP

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades segmentadas por Fase de Obra

Oferta Final (dezembro/2015) Participao por Fase de Obra



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A presena das Regionais do Secovi-SP fortale-

ceu ainda mais a representatividade do Sindicato

da Habitao em diversos polos econmicos do

Interior do Estado de So Paulo.

Das nove regionais/representaes do Sindica-

to, sete possuem estudos do mercado imobili-

rio, elaborados com o auxlio do departamento

de Economia e Estatstica do Secovi-SP e dois

desenvolvidos por equipes prprias de pesquisa

(Grande ABC e So Jos dos Campos).

Regionais do Secovi-SP

Baixada Santista

Bauru

Campinas

Grande ABC

Jundia

Piracicaba

RM Vale do Paraba

So Jos do Rio Preto

Sorocaba

Os estudos acompanham a dinmica do mer-

cado imobilirio de lanamentos e vendas de

imveis residenciais, considerando o perodo

de 36 meses.

O cronograma de divulgao anual, e as cida-

des tm diferentes datas de fechamento.

Regionais e Representantes do Secovi-SP no Estado de So Paulo

Cidades Representadas pelas Regionais do Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP


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92

O potencial de desenvolvimento e as oportunida-

des de investimento no mercado imobilirio do

interior paulista ganharam destaque nos ltimos

anos. A participao dessa regio no PIB (Produto

Interno Bruto) nacional cada vez maior, impul-

sionada pela indstria automobilstica, agricultura,

logstica e, tambm, pelo setor imobilirio.

Estima-se que um milho de viagens dirias

so feitas nas rodovias que ligam So Paulo s

cidades prximas da Capital. Isso demonstra a

importncia desses municpios. Juntas, as cida-

des representadas pelas Regionais do Secovi-SP

correspondem a 40,4% do PIB do Estado de So

Paulo (Seade/IBGE 2012), num valor correspon-

dente, poca, de R$ 1,4 trilho.

Com a consolidao dos estudos do interior,

foi possvel agregar a base dos lanamentos

nos anos de 2012 a 2014 para os municpios da

Baixada Santista (Guaruj, Praia Grande, San-

tos e So Vicente), Bauru, Campinas, Jundia,

Piracicaba, So Jos do Rio Preto e Sorocaba,

que, juntos, totalizaram 79,2 mil unidades, vo-

lume correspondente a 82% do total lanado

no mesmo perodo na cidade de So Paulo,

com 96,6 mil unidades. Essas cidades do in-

terior superaram os outros 38 municpios que

compem a Regio Metropolitana de So Paulo

(RMSP), cujo total de unidades lanadas atingiu

75,4 mil unidades.

A mdia dos lanamentos das 10 cidades pau-

listas (26,4 mil imveis) foi superior dos outros

municpios da RMSP, com 25,1 mil unidades, e

inferior s 32,2 mil unidades lanadas na cidade

de So Paulo.

Interior


Fonte: EMBRAESP e Robert Michel Zarif


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O estudo da Baixada Santista engloba as cidades

de Santos, Praia Grande, Guaruj e So Vicente,

e o levantamento refere-se aos lanamentos re-

sidenciais do perodo de julho de 2012 a junho

de 2015 (36 meses).

Lanamentos:14,5 mil unidades lanadas, com

destaque para as residncias de 2 dormitrios,

que participam com 57%, dos quais 3% so im-

veis econmicos, com valores de at R$ 190

mil. Em seguida, despontam as unidades de 1

dormitrio (23%), 3 dormitrios (19%) e 4 dor-

mitrios (1%).

Comercializao: 8,7 mil unidades vendidas,

com destaque para as de 2 dormitrios, cuja

participao foi de 58% do total. Imveis eco-

nmicos com valores de at R$ 190 mil repre-

sentaram 3% das vendas, seguidos por unidades

de 1 dormitrio (24%), 3 dormitrios (17%) e 4

dormitrios (1%).

Oferta Final:Em junho de 2015, haviam 5,8 mil

unidades disponveis, distribudas entre as fases

de lanamento, construo e prontas.

Preo Mdio (R$/m): R$ 5,5 mil foi a mdia

para os imveis de 1 dormitrio; R$ 5,4 mil para

os de 2 dormitrios; R$ 6,2 mil para os de 3 dor-

mitrios; e R$ 7,9 mil para os de 4 dormitrios.

Baixada Santista

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais

Perodo: Julho/2012 a Junho/2015

Fonte: Robert Michel Zarif

Em Unidades


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Bauru


Perodo: Dezembro de 2015

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais

Perodo: Dezembro de 2015


Em Unidades


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97

O estudo refere-se aos lanamentos residenciais

do perodo de agosto de 2012 a julho de 2015

(36 meses).


destaque para as de 2 dormitrios, com 43% do

total, dos quais 14% de imveis econmicos de

at R$ 190 mil. Esse tipo de imvel foi seguido

por aqueles de 3 dormitrios (35%), 1 dormitrio

(17%) e 4 dormitrios (5%).

Comercializao:5,7 mil unidades vendidas, com

destaque para os imveis de 2 dormitrios, cuja

participao foi de 42%, dos quais 15% de unida-

des econmicas, com preo de at R$ 190 mil.

Depois, vm os imveis de 3 dormitrios (33%),

de 1 dormitrio (20%) e de 4 dormitrios (5%).

Oferta Final: Em julho de 2015, haviam 3,0 mil



Preo Mdio (R$/m): R$ 7,2 mil para imveis de

1 dormitrio; R$ 6,4 mil para os de 2 dormit-

rios; R$ 6,8 para os 3 dormitrios; e R$ 7,6 mil

para os de 4 dormitrios.

Campinas


Perodo: Agosto/2012 a Julho/2015


Em Unidades


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99

O estudo refere-se aos lanamentos residenciais

do perodo de novembro de 2012 a outubro de

2015 (36 meses).


destaque para as de 2 dormitrios, com partici-

pao de 51% do total, dos quais 18% de im-

veis econmicos de at R$ 190 mil. Em seguida,

vm as unidades de 3 dormitrios, com 34%; de

1 dormitrio Flat, com 10%; 1 dormitrio com 2%

e 4 dormitrios com 3% do total.


com destaque para as unidades de 2 dormit-

rios, cuja participao foi de 51% (19% de im-

veis econmicos de at R$ 190 mil). Em seguida,

aparecem as unidades de 3 dormitrios, com

33%; de 1 dormitrio Flat, com 11%: de 4 dormi-

trios, com 3%, e de 1 dormitrio, com 2%.

Oferta Final: Em outubro de 2015, haviam 2,7 mil




1 dormitrio; R$ 5,2 mil para os de 2 dormit-

rios; R$ 5,3 mil para os de 3 dormitrios; e R$ 7,0

mil para os de 4 dormitrios.

Jundia


Perodo: Novembro/2012 a Outubro/2015


Em Unidades


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100

Jundia


Perodo: Outubro de 2015


Perodo: Outubro de 2015


Em Unidades


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101

O estudo refere-se aos lanamentos residen-

ciais do perodo de abril 2012 a maro 2015

(36 meses).

Lanamentos: 7,9 mil unidades lanadas, com

destaque para as de 2 dormitrios, cuja partici-

pao foi de 71%, das quais 57% de imveis eco-

nmicos de at R$ 190 mil. Em seguida, vm as

unidades de 3 dormitrios, com 18% do total; de

1 dormitrio, com 7% (3% econmicas) e de 4

dormitrios, com 4%.


com destaque para as de 2 dormitrios, com

participao de 76% (64% de imveis econmi-

cos de at R$ 190 mil). Em seguida, aparecem

as unidades de 3 dormitrios, com 13%; as de 1

dormitrio, com 8% (3% de econmicas) e as de

4 dormitrios, com 3%.

Oferta Final: Em maro de 2015, haviam 1,7 mil




1 dormitrio; R$ 4,3 mil para os de 2 dormitrios;

R$ 5,1 mil para os 3 dormitrios e R$ 6,9 mil para

os de 4 dormitrios.

Piracicaba


Perodo: Abril/2012 a Maro/2015


Em Unidades


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102

Piracicaba


Perodo: Maro de 2015


Perodo: Maro de 2015


Em Unidades


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103


ciais do perodo de junho de 2012 a maio de

2015 (36 meses).

Lanamentos: 8,2 mil unidades lanadas, com

destaque para os imveis de 2 dormitrios, com

participao de 65%, dos quais 42% econmicos

de at R$ 145 mil, seguidos por aqueles de 1 dor-

mitrio, com 19% (8% de econmicos), de 3 dor-

mitrios, com 15%, e de 4 dormitrios, com 1%.


com destaque para os imveis de 2 dormitrios,

cuja participao foi de 60% (37% de unidades

econmicas de at R$ 145 mil), seguidos pelos

de 1 dormitrio, com 22% (8% de econmicos),

e os de 3 dormitrios, com 18%.

Oferta Final:Em maio de 2015, haviam 2,2 mil




1 dormitrio; R$ 4,7 mil para os de 2 dormitrios;

R$ 4,5 mil para os de 3 dormitrios e R$ 5,4 mil

para os de 4 dormitrios.

So Jos do Rio Preto


Perodo: Junho/2012 a Maio/2015


Em Unidades


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104

So Jos do Rio Preto


Perodo: Maio de 2015


Perodo: Maio de 2015


Em Unidades


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105


ciais do perodo de outubro de 2012 a setem-

bro de 2015 (36 meses).


destaque para os imveis de 2 dormitrios,

com participao de 74%, dos quais 60% de

econmicos de at R$ 190 mil. A seguir, vm as

unidades de 3 dormitrios, com 18% do total, as

de 1 dormitrio, com 7% (2% de econmicos) e

a de 4 dormitrios, com 1%.


com destaque para os imveis de 2 dormit-

rios, cuja participao foi de 74%, do quais 60%

de econmicos de at R$ 190 mil. A seguir, vm

as unidades de 3 dormitrios, com 16%, as de 1

dormitrio, com 9% (3% de econmicos), e as

de 4 dormitrios, com 1%.

Oferta Final: Em setembro de 2015, haviam 5,5

mil unidades disponveis, distribudas entre as

fases de lanamento, construo e prontas.

Preo Mdio (R$/m):R$ 5,6 mil para imveis

de 1 dormitrio, R$ 3,8 mil para os de 2 dormi-

trios, R$ 4,4 mil para os de 3 dormitrios e R$

5,8 mil para os de 4 dormitrios.

Sorocaba


Perodo: Outubro/2012 a Setembro/2015


Em Unidades


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106

Sorocaba


Perodo: Setembro de 2015


Perodo: Setembro de 2015


Em Unidades


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PROJETOSPROTOCOLADOS

E APROVADOS

PELO GRAPROHAB


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108

Criado em 1991, o GRAPROHAB Grupo de

Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais

do Estado de So Paulo tem por objetivo cen-

tralizar, agilizar e, sobretudo, organizar os pro-

cedimentos administrativos de licenciamento do

Estado para implantao de empreendimentos

de parcelamentos do solo para fins residenciais.

O GRAPROHAB formado por um colegiado,

que rene: SH (Secretaria da Habitao), Cetesb

(Companhia Ambiental do Estado de So Paulo),

Sabesp (Companhia de Saneamento Bsico do

Estado de So Paulo), Emplasa (Empre

anuario do mercado imobiliario 2015 completopdf

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