: g : e b l b q ? k h ; a j u f h k d h < g h < h k l j ......уровня 9,56%, по...

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА МОСКОВСКИХ

НОВОСТРОЕК БИЗНЕС-И ПРЕМИУМ-КЛАССА

III квартал 2018

Москва | Жилая недвижимость

Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International2

ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НОВОСТРОЕК БИЗНЕС- И ПРЕМИУМ-КЛАССА ПО ИТОГАМ III КВАРТАЛА 2018

ПОКАЗАТЕЛЬ БИЗНЕС ПРЕМИУМ

Изменение показателя к II кв.

2018

к III кв.

2017

к II кв.

2018

к III кв.

2017

Объем предложения по площади в экспозиции, м² 1 374 600 301 000

-3% -8% -20% 6%

Объем предложения по кол-ву лотов в экспозиции, шт. 18 139 2 933

-2% -8% -19% 15%

Объем нового предложения, III кв. 2018, м² 170 000 5 500

25% -19% -87% -79%

Объем нового предложения, I-III кв. 2018, м² 525 000 116 000

-30% к I-III кв. 2017 -7% к I-III кв. 2017

Количество проектов в активной фазе реализации, шт. 93 30

4% 1% -6% 15%

Средняя площадь лота, м², сент. 2018 75,8 102,6

-0,3% 0% -3% -7%

Средневзвешенная цена предложения, руб./м², сент. 2018 246 300 502 500

1% 0% 6% 3%

Средний бюджет предложения, млн руб. 18,7 51,4

0% -2% 3% -10%

Объем поглощения, III кв. 2018, м² 280 000 22 000

13% 72% -25% 22%

Годовой объем поглощения, с начала года, м² 727 000 79 000

59% к I-III кв. 2017 44% к I-III кв. 2017

Основные индикаторы рынка московских новостроек*

бизнес- и премиум-класса. III квартал 2018

Общие тенденции рынка московских новостроек III квартал 2018

*Первичное предложение от застройщиков

Источник: Colliers International

> Активизация девелоперов

После небывалого роста активности девелоперов на рынке,

которые старались получить максимальное количество

разрешений на строительство до вступления в силу нового

Федерального закона, ужесточающего правила деятельности

застройщиков на рынке в рамках долевого строительства,

динамика выдачи разрешений в III квартале была

зафиксирована на рекордно низком уровне. Так, за июль-

сентябрь 2018 было выдано всего 32 разрешения на

строительство жилья на территории Москвы, что в 6 раз

меньше чем за II квартал и на треть ниже чем за аналогичный

период 2017.

> Переход рынка на новые правила деятельности

С вступлением в силу закона о новых правилах

финансирования строящегося жилья, российские банки

запустили новые инструменты кредитования. Так, с 1 июля

Сбербанк России запустил два новых продукта для

застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу

и банковское сопровождение.

На данный момент действует добровольный период перехода

на новые правила финансирования и ряд девелоперов уже

успели им воспользоваться в своих новых проектах. Так,

крупнейший застройщик Москвы – «Группа Компаний ПИК» и

Банк ВТБ заключили первую сделку по проектному

финансированию строительства, а именно для нового проекта

застройщика – ЖК «Дмитровский парк». Эта сделка оказалась

первой для ГК ПИК и крупнейшей в целом в РФ по проектному

финансированию строительства новостроек. Кроме того ряд

сделок подобного финансирования прошли в регионах в III

квартале 2018 и анонсированы на ближайшую перспективу.

Например, компания Udevelopment в новом проекте на

Шаболовке планирует открыть продажи с эскроу-счетами.

> Рост ипотечного рынка

По итогам отчетного периода средневзвешенная ставка по

ипотечным жилищным кредитам достигла исторического

минимума, опустившись относительно июня на 0,11 п.п. - до

уровня 9,56%, по данным ЦБ РФ. Положительная динамика

снижения ставок сказалась на увеличении выдачи ипотечных

кредитов, которых с начала года было выдано 1 млн. займов,

что в 1,4 раза больше чем за аналогичный период 2017.

Однако в конце сентября был аннулирован основной фактор

смягчения условий ипотечного кредитование – поступательное

снижение ключевой ставки, которое было прервано ее ростом

на 0,25 п.п до 7,75% решением ЦБ РФ. Однако решение было

принято в конце III квартала, что никак не сказалось на уровне

ипотечных ставок и спросе за отчетный период.

> Рост объемов реализованного спроса

Доступность ипотечного кредитования является одним из

главных факторов роста спроса на рынке. Так, по данным

Росреестра, в III квартале 2018 на рынке новостроек Москвы (с

учетом присоединенных территорий) всех классов было

зарегистрировано 19,97 тыс. договоров долевого участия, что

превышает прошлогодний показатель на 56%.

Всего за 9 месяцев 2018 было зарегистрировано 53,9 тыс.

сделок по ДДУ, что на 47% больше чем за I–III квартала 2017.

> Рост объемов ввода жилья

Всего в Москве за январь-сентябрь 2018 было введено в

эксплуатацию 1,8 млн м2 жилья, что на 28% больше чем за

аналогичный период 2017 года. Всего за I–III кварталы 2018

было введено 53% жилья от запланированного на 2018 (3,4

млн. м2). В сегменте высокобюджетного жилья было введено 3

ЖК бизнес-класса («20&20», «Дом MID», «РГ. Воронцовский

парк») и 1 апарт-комплекс премиум-класса («Современник»).


Новостройки Москвы бизнес- и премиум-класса

на стадии активных продаж

█ Старт продаж проектов до 2018

█ Новые проекты бизнес-класса в 2018

█ Новые проекты премиум-класса в 2018

Проекты в рамках ММДЦ

«Москва-Сити»

1. ОКО

2. IQ-Квартал

3. Федерация

4. Меркурий Сити

5. Neva Towers



Предложение

> Общие сведения

Третий квартал подряд объем поглощения на рынке

превышает объем нового предложения, в связи с чем

объем текущего предложения снизился до уровня начала

2017 года.

В сентябре 2018 объем предложения на первичном рынке жилья

бизнес-класса составил 1,37 млн м2 (-3% к II кварталу 2018), или

18 140 лотов. В активной фазе реализации было представлено

93 комплекса.

С июля по сентябрь 2018 рынок пополнился 4 новыми проектами

бизнес-класса: Bauman House, Big Time, D1 и «Рихард». При

этом за аналогичный период 2017 года на рынок вышло шесть

новых проектов. На долю новых проектов в III квартале 2018

пришлось 15% объема нового предложения. Основная причина

– небольшой масштаб проектов, а также стратегия девелоперов

по постепенному выводу предложения на рынок. Основная часть

нового предложения – в уже известных рынку проектах, где

продажи стартовали в новых корпусах и очередях («Лефорт»,

«Сити Парк», Life-Кутузовский, «РГ. Октябрьское поле»), а в

проекте «Западный Порт» были возобновлены продажи от

нового владельца - ГК ПИК. Кроме того, в двух проектах в

продажу поступил новый пул квартир в уже экспонируемых

очередях - на новых этажах и секциях («Береговой», Prime

Park).

Суммарный объем нового предложения составил порядка 170

тыс. м2, что на 25% больше, чем в предыдущем квартале, и на

19% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Несмотря на рост нового предложения на рынке (по

сравнению со II кварталом) рекордный за последние 3 года

объем спроса в бизнес-классе сказался на сохранении

тренда по снижению объема предложения на рынке.

В среднесрочной перспективе ожидается возобновление

тренда по увеличению предложения за счет выхода на

рынок новых проектов, разрешения на которые были

получены в массовым порядке в течение II квартала 2018, а

также открытия новых очередей и объемов в существующих

объектах. Так, только потенциальный объем новых

проектов (с учетом возобновления продаж в ЖК «Западный

порт»), невыведенного на рынок, составляет порядка 330

тыс. м2.

Динамика объема предложения на рынке новостроек бизнес-класса

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

0

100

200

300

400

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

2015 2016 2017 2018

мл

н м

2

тыс. м

2

Объем предложения (правая шкала)

Объем нового предложения

Объем поглощения

-8,9%

%

Изменение объема

предложения по

итогам квартала

Анализ предложения, спроса и цен на рынке новостроек бизнес-класса

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ БИЗНЕС-КЛАССА, ПОСТУПИВШИЕ В ПРОДАЖУ В III КВАРТАЛЕ 2018

Название АдресФормат

недвижимостиДевелопер

Кол-во лотов

по проектуГод ввода

Bauman HouseЦАО, Басманный район

Новая Дорога ул., вл. 11А, 11Б, корп.1-3квартиры Capital Group 342 2021

Big TimeСЗАО, Хорошево-Мневники

Мневники ул., вл. 5, корп. 1-3квартиры Tekta Group 670 2020

D1САО, Тимирязевский район

Дмитровское шоссе, вл. 1, корп.3квартиры MR Group 1072 2021

РихардСАО, Хорошевский район

Зорге ул., вл. 9квартиры ФСК Лидер 802 2021




9%

8%

6%

5%

5%

5%

5%4%4%4%

45%

Capital Group

МонАрх

MR Group (в т.ч. совместные проекты с ВТБ)

Донстрой

ЛСР

Tekta Group

Галс-Девелопмент (в т.ч. совместный проект с "Волей Гранд")

Флэт и Ко

Эталон-Инвест

Главстрой Девелопмент

Другие

> Основные девелоперы

Лидерами по объему предложения в III квартале стали такие

компании, как Capital Group, «МонАрх» и MR Group (учитывая

совместные проекты с ВТБ). На долю указанных компаний

приходится от 6% до 9% первичного рынка жилья бизнес-класса.

При этом стоит отметить, что за счет выхода новых проектов

Capital Group и MR Group удалось улучшить свои позиции на

рынке. Так, Capital Group возглавил рейтинг девелоперов, за счет

нового проекта Bauman House, а MR Group удалось войти в

тройку топ-девелоперов после открытия продаж в проекте D1. В

10-ке крупнейших застройщиков бизнес-класса по итогам

квартала появился новичок – Tekta Group.

> Структура предложения по формату недвижимости

Принадлежность новых проектов III квартала 2018 к

классическому формату жилой недвижимости (с квартирами в

составе) сказалось на изменении в структуре предложения по

формату недвижимости, где доля апартаментов снизилась на 2

п.п. до 22%. Структура предложения по местоположению

> Структура предложения по местоположению

В III квартале 2018 за счет выхода новых проектов на рынок

традиционно престижных локации запада и севера столицы

укрепили свою долю в структуре следующие округа: Северный

округ (на 1 п.п. за счет ЖК D1 и «Рихард») до 23%, Западный (на 1

п.п. за счет нового объема в ЖК «Береговой») и СЗАО (на 1 п.п. за

счет Big Time) до 17%. Всего на эти три округа приходится

суммарно почти 60% предложения, что говорит о сохранении на

рынке Москвы ярко выраженных территориальных особенностей

в развитии высокобюджетной недвижимости. При этом в

долгосрочной перспективе такие диспропорции будут только

увеличиваться. Так, Западный округ в перспективе имеет все

предпосылки к тому, чтобы стать лидером по объему

предложения жилых новостроек бизнес-класса за счет активного

освоения района Раменки, в том числе крупными проектами

компаний «Донстрой» и «Интеко»

> Структура предложения по стадии строительной

готовности

Темпы строительства подавляющего большинства комплексов

бизнес-класса оцениваются как высокие. Новые проекты

выводятся на рынок постепенно, а темпы реализации на

начальной стадии продаж высоки. В связи с этим, несмотря на

постоянный выход на рынок нового предложения на старте, доля

предложения на начальных стадиях строительства не превышает

18%, снизившись отн. июня 2018 на 1 п.п.

Структура предложения на рынке новостроек

бизнес-класса по девелоперам, сентябрь 2018, %



бизнес-класса по округам, сентябрь 2018, %


бизнес-класса по стадии строительной готовности,

сентябрь 2018, %

23%

18%

17%

14%

11%

7%

6%

2% 2%

САО

ЗАО

СЗАО

СВАО

ЦАО

ЮАО

ЮЗАО

ВАО

ЮВАО

2%

16%

24%

31%

27%

Подготовка площадки

Котлован, работы подземного уровня

Монтаж надземных этажей

Фасадные и внутренние отделочные работы

Введен в эксплуатацию

Источник: Colliers InternationalИсточник: Colliers International


> Структура предложения по площади

квартир/апартаментов

Средняя площадь лотов в экспозиции на рынке новостроек

бизнес-класса продолжила сокращаться. Девелоперы в новых

проектах ориентируются на среднюю площадь лотов 60-65 м2,

прорабатывая максимально функциональные планировки с

целью оптимизировать бюджет покупки, а также

предусматривают возможность объединения лотов для

расширения целевой аудитории.

По итогам квартала средняя площадь лотов в экспозиции

снизилась незначительно (-0,3% к июню 2018) и в конце

сентября 2018 составила 75,8 м2.

Средняя площадь квартир составила 76,9 м2, в сегменте

апартаментов традиционно более компактная нарезка – на 6%

меньше (72,1 м2).

Наиболее популярные лоты в предложении 2- и 1-комнатные

юниты средней площадью 70 и 47 м² соответственно.

> Структура предложения по наличию отделки

В течение III квартала новое предложение выходило на рынок в

основном в состоянии «без отделки».

Исключение – проект D1 от MR Group, где в корпусе №3

квартиры реализуются с отделкой «под ключ», представленной в

трех дизайнерский вариантах, а также корпус №1 ЖК Life-

Кутузовский с отделкой в двух разных стилях (темное или

светлое исполнение).

Остальные проекты и новые очереди вышли на рынок с

квартирами и апартаментами в состоянии без отделки.

В течение III квартала 2018 доля квартир с отделкой

существенно не изменилась в структуре предложения. Так, доля

предложения с отделкой «под ключ» на рынке новостроек

бизнес-класса составила 6% (81,5 тыс. м2).

В состоянии white box* предлагалось 87,6 тыс. м2 – 6%

предложения на рынке.


Динамика структуры предложения на рынке

новостроек бизнес-класса по площади лотов, %

без отделки

88%

под ключ6%

white box* 6%с отделкой

12%

Структура предложения на рынке новостроек бизнес-

класса по наличию и типу отделки, сентябрь 2018, %


* Выполнена стяжка, возведены перегородки, разведены

коммуникации, стены и потолок подготовлены под финишные

отделочные материалы

5% 7% 7%7%

24% 25% 26% 29%

24%29% 27%

27%

16%

16% 18%17%

14%

11% 11% 10%10%

7% 6% 6%7% 6% 5% 4%

0%

25%

50%

75%

100%

2015 2016 2017 III кв. 2018

До 40 40–60 60–80 80–100 100–120 120–140 Более 140


Средние цены предложения в новостройках бизнес-класса по округам, сентябрь 2018, руб. за м2


Динамика структуры предложения квартир

и апартаментов в новостройках бизнес-класса

по бюджету, %


Спрос

Объем реализованного спроса в III квартале 2018 на 70% превысил прошлогодний показатель. Высокий уровень спроса связан с

увеличением количества новых проектов на рынке, в том числе в районах, испытывающих дефицит нового предложения, а также с

действием выгодных условий приобретения, в частности низких ставок по ипотеке.

Объем поглощения в сегменте новостроек бизнес-класса в III квартале 2018 оценивается на уровне 280 тыс. м², что на 11% больше,

чем в предыдущем, и на 72% больше, чем в III квартале 2017.

Доля апартаментов в структуре спроса составила около 10%.

Средняя площадь реализованных лотов составила 68 м2, снизившись за квартал на 3%. Для квартир средняя площадь в спросе

составила 70 м2, для апартаментов – 56 м2.

Лидерами по объемам продаж стали такие комплексы, как «Зиларт», «Символ», «Небо», «Береговой» и «Царская площадь», для

которых спрос в среднем превысил показатель 40 лот./мес. по итогам квартала.

210 600

214 600

216 000

219 800

224 500

227 100

239 500

288 400

315 400

СВАО

ЮВАО

ЗАО

ЮАО

СЗАО

ВАО

ЮЗАО

САО

ЦАО

17% 16% 19%18%

25%27%

27% 26%

18% 20%22% 24%

12%15%

14% 15%9%7%

7% 8%18% 15% 11% 9%

0%

25%

50%

75%

100%

2015 2016 2017 III кв. 2018

До 10 млн руб. 10–15 млн руб. 15–20 млн руб.

20–25 млн руб 25–30 млн руб. Более 30 млн руб.

Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса


237 800

276 500

246 300

200 000

220 000

240 000

260 000

280 000

300 000

I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв.

2015 2016 2017 2018

руб./м2

Квартиры Апартаменты Квартиры+апартаменты

Цены

Средняя цена предложения на рынке новостроек бизнес-класса незначительно выросла по итогам квартала. Рост средних цен за

счет повышения строительной готовности объектов и высокого уровня спроса на рынке был в некоторой степени сдержан выходом

на рынок нового предложения по стартовым ценам.

Без учета нового предложения средняя цена на рынке незначительно выросла (+2,6%) за счет умеренного повышения цен на лоты в

отдельных наиболее успешных комплексах, а также вымывания наиболее ликвидного предложенияс низкими ценами.

В сентябре 2018 средняя цена предложения составила 246 300 руб./м² (+1,1% к II кварталу 2018, -0,3% к III кварталу 2017). Квартиры

в среднем стоили 237 800 руб./м², апартаменты на 16% больше - 276 500 руб./м², что обусловлено их более центральным

расположением (ввиду дефицита площадок под новое строительство ЖК в центре), более высокую стадию стр-ва и более короткий

срок возведения, а также более частое наличие отделки в комплексах апартаментов чем в комплексах квартир в среднем.

Стандартный уровень дисконта при 100%-ной оплате или оформлении ипотеки в среднем находился на уровне 2-3% и достигал 10–

15% на отдельные акционные лоты.

Средний бюджет предложения по итогам квартала остался без изменений и составил 18,7 млн. руб., при этом продемонстрировав

небольшое снижение относительно аналогичного периода 2017 года (-2%).


0

50

100

150

200

250

300

350

400

0

10

20

30

40

50

60

70

80

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

IV кв.

I кв. II кв.

III кв.

2015 2016 2017 2018

тыс.

м2

Объем предложения (правая шкала)

Объем нового предложения

Объем поглощения


Общие сведения

Впервые за последние 2 года объем нового предложения,

выведенного на рынок по итогам квартала оказался меньше чем

объем поглощения, за счет чего впервые с 2016 года снизился

объем экспозиции на рынке

В сентябре 2018 объем предложения в сегменте составил 2933

лотов общей площадью 301 тыс. м2, снизившись на 20% к июню

2018, однако превышая на 6% показатели аналогичного периода

2017 года. В активной фазе реализации было представлено 30

комплексов.

Снижение объема предложения обусловлено приостановкой

продаж в крупном проекте класса премиум – ЖК «Нескучный

Home & SPA», низким объемом нового предложения, а также

завершением продаж в ряде объектов (например, в комплексе

«Современник»).

В течение квартала на рынок вышел всего 1 премиальный объект:

Chkalov от Ikon Development. Объем нового предложения в III

квартале составил 5,5 тыс. м2, что на 87% меньше, чем в

предыдущем квартале, и на 79% - по сравнению с аналогичным

периодом прошлого года.

Динамика объема предложения на рынке новостроек премиум-класса


-20%

Изменение объема предложения по итогам квартала

Анализ предложения, спроса и цен на рынке новостроек премиум-класса

%

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ ПРЕМИУМ-КЛАССА, ПОСТУПИВШИЕ В ПРОДАЖУ В III КВАРТАЛЕ 2018

НАЗВАНИЕ АДРЕС ФОРМАТ ДЕВЕЛОПЕР

КОЛИЧЕСТВО

ЛОТОВ ПО

ПРОЕКТУ

ГОД ВВОДА

ChkalovЦАО, Басманный район

Курского вокзала пл.апартаменты Ikon Development 396 2020



> Основные девелоперы

Лидерство по объему предложения на рынке новостроек премиум-

класса по-прежнему принадлежит компании Capital Group,

расширившей свое присутствие на рынке еще в конце 2017 года

за счет вывода двух новых проектов: «Кутузовский 12» и Capital

Towers. В ближайшей перспективе компания еще больше укрепит

свое место за счет заявленных до конца 2018 года новых

проектов.

По итогам III квартала единственное значимое изменение в

структуре – это переход проектов компании O1 Properties

(«Большевик» и A-Residence) в портфель новой компании RWB

development and asset management (RWB Group), которая была

создана бывшими топ-менеджерами O1 Properties.

> Структура предложения по формату недвижимости

Доля апартаментов в суммарном объеме предложения по итогам

III квартала выросла с 53% до 61% за счет выхода на рынок

нового апарт-комплекса Chkalov, а также приостановки продаж

квартир в крупном ЖК «Нескучный Home & SPA».

> Структура предложения по местоположению

Уход с рынка компании Gorn Development также отразился и на

территориальной структуре предложения. Так, вместо Донского

района, где располагается ЖК «Нескучный Home & SPA», в тройку

крупнейших районов по объему предложения вошел район

Замоскворечье.

В лидерах по-прежнему Пресненский район, в границах которого

концентрируется половина рынка премиум-класса в основном за

счет продажи апартаментов в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити».

> Структура предложения по стадии строительной

готовности

По итогам III квартала 2018 доля предложения на завершающей

стадии строительства (стадия отделки или построенные объекты)

увеличилась на 12 п.п. и превысила отметку 50% в структуре

предложения.

Также выросла доля предложения на начальной стадии – стадии

подготовки строительной площадки за счет выхода в продажу

апартаментов в комплексе Chkalov.


премиум-класса по девелоперам, сентябрь 2018, %


премиум-класса по районам, сентябрь 2018, %

Источник: Colliers International Источник: Colliers International


премиум-класса по стадии строительной готовности,

сентябрь 2018, %


22%

17%

12%8%

7%

6%

4%

3%

3%2%

16%

Capital Group Renaissance Development

Tekta Group Интеко

Донстрой Галс-Девелопмент

БСК AEON-Development

Трансстройинвест RWB Group

Другие

15%

12%

21%

13%

39%

Подготовка площадки

Котлован, работы подземного уровня

Монтаж надземных этажей

Фасадные и внутренние отделочные работы

Введен в эксплуатацию

50%

12%

6%

5%

5%

5%

17%


> Структура предложения по наличию отделки

Доля предложения без отделки растет второй квартал

подряд и по итогам июля-сентября 2018 достигла уровня в

54%.

В сентябре 2018 с отделкой «под ключ» экспонировалось 86,2

тыс. м² (839 лотов) – 29% суммарного объема предложения на

рынке («ОКО», Capital Towers, A-Residence, «Резиденция

Тверская», Edison House, «Дом Наркомфина», Chkalov,

частично «Меркурий Сити Тауэр», «Звезды Арбата», также

лоты с отделкой появились в «Резиденция Монэ»).

В состоянии «под чистовую отделку» предлагалось 83,9 тыс. м²

(829 лотов) – 17% предложения на рынке (Neva Towers,

«Усадьба Manor», «Розмарин»). В ряде проектов имеется опция

– отделка от застройщика под заказ, например в ЖК «Реноме».


Динамика структуры предложения на рынке

новостроек премиум-класса по площади лотов, %


премиум-класса по наличию и типу отделки, %

без отделки54%

под ключ29%

white box17%

с отделкой 46%


2% 2% 1% 4%4% 4%

13%19%10% 9%

18%

18%27% 29%

20%

17%14% 13%

14%12%12% 14%

11%10%10% 9%

10% 7%21% 20%

12% 12%

0%

25%

50%

75%

100%

2015 2016 2017 III кв. 2018

До 40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 Более 160

> Структура предложения по типам и площади

квартир/апартаментов

По итогам квартала средняя площадь лотов в экспозиции

снизилась за счет вывода большого объема апартаментов

мелкой нарезки в Chkalov.

В сентябре 2018 средняя площадь лотов в предложении

составила 103 м² (-3% к предыдущему кварталу), при этом

показатель снизился не только в сегменте апартаментов (до 105,5

м²), но также был отмечен и для ЖК с квартирами (до 98,5 м²), в

сегменте которых с рынка ушли крупногабаритные квартиры в ЖК

«Нескучный Home & SPA».

Наиболее популярные лоты в предложении 2- и 3-комнатные

юниты средней площадью 75 и 127 м² соответственно.

Средние цены предложения в новостройках

премиум-класса по районам, сентябрь 2018, руб. за м2

*Район Войковский не учитывается ввиду нерепрезентативности выборки.

Динамика структуры предложения квартир и

апартаментов в новостройках премиум-класса по

бюджету, %

3% 3%7%

4%

16%29%

33% 34%16%

32%

29% 31%

17%

15%

16% 17%

8%

7%5% 6%

32%

6%4% 3%8% 8% 5% 4%

0%

25%

50%

75%

100%

2015 2016 2017 III кв. 2018

До 20 млн. руб. 20–40 млн руб. 40–60 млн руб.

60–80 млн руб. 80–100 млн руб. 100–120 млн руб.

Более 120 млн руб. 316 200

355 700

412 811

426 400

485 576

479 000

479 300

507 100

536 200

581 300

625 700

677 700

679 300

825 500

Очаково-Матв. (ЗАО)

Щукино (СЗАО)

Басманный (ЦАО)

Раменки (ЗАО)

Таганский (ЦАО)

Хамовники (ЦАО)

Замоскворечье (ЦАО)

Беговой (САО)

Пресненский (ЦАО)

Мещанский (ЦАО)

Дорогомилово (ЗАО)

Якиманка (ЦАО)

Тверской (ЦАО)

Арбат (ЦАО)

Источник: Colliers InternationalИсточник: Colliers International


Спрос

Спрос в сегменте новостроек премиум-класса в III квартале 2018 находился на более низком уровне в сравнении с предыдущим

кварталом за счет снижения объема предложения и как следствие выбора на рынке, отсутствия большого количества нового

предложения и роста цен.

В III квартале 2018 объем поглощения оценивается на уровне 22 000 м², что на 25% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 22%

превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Доля апартаментов в структуре спроса составила 45%.

Средняя площадь реализованных лотов составила 80 м2 (квартиры – 89 м2, апартаменты – 71 м2).

Лидерами продаж остаются как прежние знаковые проекты для рынка (Neva Towers, Capital Towers, «Садовые кварталы»), так и

новые проекты 2018 года (Spires).

Цены

Основное влияние на положительную динамику средней цены на рынке (+6%) оказало повышение строительной готовности ряда

объектов, за счет которой застройщики подняли по этим объектам цены.


Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса, руб./

В сентябре 2018 средняя цена составила 502 500 руб./м² (+6% к II кварталу 2018, +3% к III кварталу 2017) без учета скидок.

Квартиры в среднем стоили 440 900 руб./м², апартаменты – 544 800 руб./м².

Выход нового проекта – Chkalov по ценам на 28% ниже среднерыночных в данном сегменте не сказался на коррекцию цен в

сторону понижения ввиду небольшого объема нового предложения.

В течение квартала отмечалась разноплановая ценовая политика в объектах: с одной стороны дисконт цен в наименее

востребованных комплексах или комплексах на завершающих стадиях продаж, например, в сданных комплексах «Воробьев Дом»

и «Долина Сетунь» цены на остаточное предложение было снижено на 4-6%. С другой стороны в ряде активно строящихся

комплексов цены выросли на 10-15% за квартал, речь идет в частности о таких комплексах как «Цвет 32», «Оливковый Дом».

Однако большинство прайс-листов не претерпела значительных изменений.

Размер базовой скидки остался на уровне 3–5%, на отдельные лоты дисконт достигал 9–12%. Например, скидка в 12%

предоставлялась в сданных комплексах «Сады Пекина» и «Алые паруса».

Средний бюджет предлагаемых квартир/апартаментов по итогам квартала составил 51,4 млн руб., показав рост на 3% по

сравнению с предыдущим кварталом за счет роста средней цены, в то же время снизившись за год на 10% за счет снижения

средней площади лота в реализации.

440 900

544 800

502 500

350 000

400 000

450 000

500 000

550 000

600 000

650 000

700 000

I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв.

2015 2016 2017 2018

руб./м2

Квартиры Апартаменты Квартиры+апартаменты



> На рынке новостроек наблюдалось снижение девелоперской

активности в виде уменьшения выдачи разрешений на

строительство, что обусловлено большим запасом новых

разрешений у застройщиков, выданных по «старым» правилам

рынка.

> Особенности экспозиции в новых объектах на рынке, когда

девелоперы выводят на рынок лишь небольшую часть от

проектного объема в новых проектах. Так, новое предложение

составило всего треть от проектного объема объектов. Одна

из возможных причин – нежелание девелоперов затоваривать

рынок, а также стратегия по диверсификации предложения по

стадиям строительства.

> Снижение объема предложения на рынке за счет превышения

спроса над объемом нового предложения.

> Консолидация рынка – новые проекты выводятся на рынок в

основном крупными застройщиками, которые наращивают

свою долю на рынке.

Спрос

> Ажиотажные показатели спроса на рынке новостроек, в том

числе высокобюджетных на фоне перехода рынка на новые

правила и ожидание покупателей в связи с этим значительного

повышения цен. Дополнительным подспорьем в росте спроса

стали выгодные условия по ипотеке, а именно самый низкий

уровень ставок по ипотеке за всю историю рынка

> Цены и условия реализации

> Положительная динамика цен, особенно в сегменте премиум

новостроек, связанное как с уходом с рынка наиболее

дешевых лотов, так и за счет непосредственного повышения

цен в прайс-листах новостроек (до 10-15% в отдельных ЖК).

> В целом сохранение на прежнем уровне среднего бюджета

предложения в бизнес- и премиум классе за счет продолжения

тренда по оптимизации планировочных решений и как

следствие уменьшение средней площади лота.

> Сдерживание резкого роста среднерыночных цен за счет

выхода нового предложения по ценам ниже среднерыночных

цен, а также коррекция цен в сторону снижения в ряде

сданных проектов для ускорения реализации остаточного

предложения

> Сохранение благоприятных условий по ипотечному

кредитованию, снижение средних ставок до исторических

минимумов за всю историю

Выводы и прогнозы

> Рынок новостроек бизнес- и премиум-класса стабильно

пополняется новыми объектами, однако темпы пополнения не

столь высоки, нежели в 2016-2017 гг. До конца года

анонсирован выход ряда крупных проектов в

высокобюджетном сегменте, наиболее крупные из которых это

проекты компании Wainbridge Property, Vesper, «Донстрой» и

Hutton Development.

> Повышение ЦБ РФ ключевой ставки, произошедшее в конце

сентября 2018, должно отразиться на рынке в виде

постепенного повышения ставок ипотечного кредитования.

Однако возникающие ожидания по росту ставок кредитования

и росту цен, ввиду законодательных изменений на рынке,

будут стимулировать в краткосрочной перспективе

потенциальных покупателей к более быстрой реализации

спроса на рынке.

> Таким образом, ожидается, что повышенный спрос будет

характерен и в 4 квартале 2018, он по прогнозам Colliers

International по-прежнему будет превосходить объемы

выводимого на рынок предложения, что скажется на

дальнейшем снижении объема экспозиции на рынке.

> При сохранении текущего соотношения спроса/предложения и

ожиданий на рынке в среднесрочной перспективе наиболее

вероятен сценарий стабильного роста средней цены

предложения в размере 1-3% за квартал.

Основные тенденции III квартала 2018

: g : e b l b q ? k h ; a j u f h k d h < g h < h k l j ......уровня 9,56%, по...

Documents