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Visión General del Mercadoy de Inversiones InmobiliariasCorporativas 2018

Enero 2018

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y ColCapital, es de carácter informativo. Lainformación contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta enque fue recibida. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de lainformación presentada, misma que no puede ser revelada a entidades externas sin previa autorización.Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieranpresentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios quepudiera surgir. Este reporte y otros documentos de publicación pueden ser encontrados en nuestra páginaweb www.colliers.com/colombia.

http://www.colliers.com/colombia

Objetivo

Presentar una visión general del mercado inmobiliario corporativo y sustendencias para generar un contexto de introducción al primer reporte deinversión, buscando abrir las puertas a la generación de informaciónrelevante a este mercado.

4

Índice

Resumen del Reporte de Mercado Corporativo a Diciembre de 20171.

Reporte de Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa Primera Aproximación

2.

Resumen del Reporte de Mercado Corporativo a Diciembre de 2017

Cierre de año 2017

Mercado de OficinasDiciembre 2017

Comportamiento Histórico Nacional por Tipo de EdificioInventario de Oficinas

A+23%

A34%

B43%

2010

3’553.600 m2389 Edificios

4´447.000 m2433 Edificios

2’140.000 m2250 Edificios

A+24%

A46%

B30%

2017

A+28%

A47%

B25%

2020

Inventario: 3´553.400 m²

BOGOTÁ

2´521.200 m²

71%

MEDELLÍN657.300 m²

19%

BARRANQUILLA

225.000 m²

6%

CALI

149.900 m²

4%

Nueva Oferta: 897.100 m²

82%733.700 m²

11%102.700 m²

3%24.300 m²

4%36.400 m²

(+) Oferta Actual: 445.400 m²

+ 305.000 m²

+ 72.000 m²

+ 58.700 m²

+ 9.700 m²

Absorción 5 años132.700 m²




Ocupación 8 AÑOS

Ocupación 6 AÑOS

Ocupación 6 AÑOS

Ocupación 8 AÑOS

Distribución Histórica por Tipo de Edificio

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

m²

A+ A B Tasa de Disponibilidad

• Durante los últimos 7 años el inventario competitivo de la ciudad de Bogotá ha crecido un 64% , la clase que lideradicho aumento, son los edificios A duplicando la cifra registrada en el 2010.

• La tasa de disponibilidad registrada al cierre del año es de 12,1%, registrando una tendencia alcista desde losúltimos tres años, comportamiento relacionado con la dinámica de mercado que ha presentado la ciudad.

BOGOTÁ: Inventario de Oficinas

Inventario vs. Absorción vs. Tasa de Disponibilidad con Proyecciones

Se estima que el inventario total ascenderá a los 3.156.000 metros cuadrados para el 2020, por lo que alcanzaría uncrecimiento del 25%. Así mismo, se espera que en todas las clases se logre una mayor absorción a medida que losindicadores económicos mejoren el panorama del país

0%

5%

10%

15%

20%

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020*

m²

Inventario Absorción Neta Tasa de Disponibilidad

BOGOTÁ: Proyección de Crecimiento

Comportamiento Histórico Precios de Renta por Clase

$ 25.000

$ 40.000

$ 55.000

$ 70.000

$ 85.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CO

P/m

²

A+ A B

$ 20.000

$ 40.000

$ 60.000

$ 80.000

$ 100.000

Andino Córdoba Av.Chile

SantaBárbara

Chicó Calle100

Salitre Cedros CentroInter.

Otros

CO

P/m

²

Rango Precios de Renta por Corredor (A+ y A)

Los precios de Bogotá continúan en una tendenciadecreciente equivalente a una caída del 11%,cerrando en un precio promedio de $57.200 (USD$19,26) por metro cuadrado.

Los precios registran un crecimiento del 12% desde el2010, sin embargo durante los últimos tres años se haevidenciado una tendencia considerable a la baja comoresultado de la oferta creciente, igualando sus nivelesal 2012.

BOGOTÁ: Comportamiento de Precios

12

Ciclo Inmobiliario LatamOficinas

Mercado IndustrialDiciembre 2017

Distribución por Clase de Parque Industrial en Colombia

Inventario Industrial

6´406.000 m2 6´883.000 m22´987.000 m2

A+8%

A36%

B29%

ZF27%

2017

A51%

B17%

ZF32%

2010A+

10%

A36%

B28%

ZF26%

2020

Inventario: 6’407.300 m²

BOGOTÁ

3´898.400 m²

61%


11%

BARRANQUILLA

1´257.800 m²

19%

CALI

563.600 m²

9%

Nueva Oferta: 476.700 m²

32%148.400 m²

4%35.800 m²

62%285.500 m²

2%7.000 m²

(+) Oferta: 918.500 m²

+ 696.000 m²

+ 69.600 m²

+ 91.600 m²

+ 61.300 m²





Ocupación 13 AÑOS

Ocupación 5 AÑOS

Ocupación 9 AÑOS

Ocupación 8 AÑOS

Distribución Histórica por Tipo de Parque IndustrialBOGOTÁ: Inventario de Parques Industriales

El comportamiento del inventario competitivo de Bogotá y la Sabana, presenta un crecimientopermanente de espacios desde el año 2012. Vale la pena resaltar la participación y crecimiento deZonas Francas y la clase A+, registran un incremento promedio anual del 21%.

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

m²

A+ A B ZF

Absorción vs. Tasa de Disponibilidad

El comportamiento de la oferta para el cierre del año 2017 mantiene un crecimiento sostenido, en lasbodegas de Clase B se observa un crecimiento en promedio del 35% aproximadamente desde el año2015 siendo las de mayor registro.

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

m²

A+ A B ZF

BOGOTÁ: Comportamiento de Oferta

Comportamiento Histórico Precios de Renta por ClaseBOGOTÁ: Comportamiento de Precios

Durante los últimos 2 años, los precios promedio de renta se mantienen estables, las bodegasclase A, registran pequeñas variaciones en los últimos 4 años, reportando un decrecimiento del3% para el cierre de 2017.

$ 0

$ 5.000

$ 10.000

$ 15.000

$ 20.000

$ 25.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CO

P/m

2

A+ A B ZF

19

Ciclo Inmobiliario LATAMIndustrial (Logística)

Mercado de Centros ComercialesDiciembre 2017

Distribución por Tipo de Centro Comercial en Colombia

2’307.000 m2 2’940.000 m2 4’266.000 m2

29%

28%

27%

8%

3% 1% 4%

2014

34%

29%

22%

6%

3%2%

4%

2017

Super Regional Regional Comunitario Vecindario Centro Especializado Outlet Estilo de Vida

34%

28%

26%

5%

1% 2%4%

2020

Inventario Centros Comerciales

Inventario: 2’940.990 m²

BOGOTÁ

1´531.190 m²


BARRANQUILLA

315.000 m²

CALI

389.800 m²

46 Centros Comerciales52%

24 Centros Comerciales

24%

13 Centros Comerciales 11%

11 Centros Comerciales13%

45%608.343 m²

53%705.578 m²

12%161.200 m²

8%117.877 m²

Nueva Oferta:1´592. 948 m²


2020


2020


2020


2020

+ 97.500 m²

+ 25.300 m²+ 23.200 m²

+ 17.417 m²

(+) Oferta: 163.417 m²

23

Ciclo Inmobiliario LATAMCentros Comerciales

TendenciasCamino a la Competitividad

El ingreso de capital del ahorro público nacional e internacional a través de inversionistas institucionales, ha dinamizado proyectos de magnitudes importantes, aumentando considerablemente el inventario y la oferta de la mano de los constructores.

¿Qué busca un inquilino corporativo hoy?

Renta neta efectiva más baja sobre área útil

El inquilino es un objetivo del negocio inmobiliario por lo que frente almercado actual los arrendadores están buscando ofertas creativas paraatraer nuevos ocupantes para disminuir la vacancia

Renegociación periódica de renta

Administrador de la propiedad como facilitador

Primera opción sobre áreas disponibles

Aportes para adecuaciones

$ por m2

Construcciones a la medida Arriendo con mobiliario y

adecuaciones Cláusulas de terminación anticipada Alternativas de transporte

Competencia equitativa

Placas de mayor tamaño

Redundancia en conectividad

Arriendo basado en:% de ventas/ utilidad/ ocupación

Tendencias de sostenibilidad y cuidado al medio ambiente hacen parte del mercado inmobiliario del país, sin embargo las certificaciones internacionales están siendo reevaluadas en cuanto a su aplicabilidad y en especial, durante la operación de los inmuebles en el largo plazo.

Los espacios corporativos deben adaptarse a las nuevas generaciones que demandan conectividad, flexibilidad, posibilidad de transporte multimodal (bici), espacios que unen la productividad y el entretenimiento.

El lobby, la fachada y las zonas comunes de la propiedad se vuelven elementos diferenciadores.

La búsqueda de flexibilidad de los inquilinos ha impulsado el negocio de espacios “virtuales” tanto de oficinas como de bodegas, para atender requerimientos temporales y la llegada de nuevas empresas. Por su parte los proveedores de estos servicios se han convertido en aliados importantes de los desarrolladores y arrendadores.

Los planes de infraestructura detonarán nuevas oportunidades en sitios no convencionales para el desarrollo de proyectos en todos los mercados.

* Fuente: Bodegas San Francisco

Formas de TrabajarTendencia Reciente: Regresan Elementos Fundamentales

* Fuente: Gensler Arquitectura

Colaborativo

Enfocado

Aprendizaje

Sociable

Adquieren conocimiento de un tema o habilidad a través de la educación o experiencia

Trabajo individual que implique concentración y atención dedicada a una tarea o proyecto en particularTrabajo con otra persona o

grupo en persona, a través de tecnología o combinadas, para cumplir un objetivo Interacciones que creen confianza,

vínculos y valores comunes, identidad colectiva y relaciones profesionales productivas

Productividad Creatividad

El Futuro:Los espacios corporativos deben representar la cultura de la empresa y el espacio de trabajo debe ser una proyección del hogar del ejecutivo, buscando su bienestar como soporte a su creatividad y productividad.

Reporte de Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa Primera Aproximación

Cierre de año 2017

Factores Determinantes

Profesionalización

Coyuntura Económica Favorable

Cambios Normativos

Gran Desempeño

2

1 1 1

4

3 3

4

3

6

4

0

5

10

15

20

25

30

35

0

1

2

3

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5

6

7

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cantidad Vehículos de Inversión

Vehiculos Series2Crecimiento Vehículos Inv.

-

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

01/12/09 01/12/10 01/12/11 01/12/12 01/12/13 01/12/14 01/12/15 01/12/16 01/12/17

Millo

nes

Valor Patrimonial

Valor Patrimonial

Prom: 4 Vehículos x Año CAGR: 25,73%

2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010Rent. Mercado Inmobiliario 7,68% 13,93% 12,70% 16,76% 10,13% 10,03% 10,78% 11,03%

Vol. Mercado Inmobiliario 1,24% 2,55% 2,97% 0,91% 0,92% 0,82% 1,24% 1,52%

Desempeño Vehículos de Inversión

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia

0

50

100

150

200

250

300

Desempeño Mercados

RV. Local RV. Latinoamerica RF. Local RF. Emergente Indice RE Colombia

Rentabilidad Volatilidad SharpeRatio

RV. Local 1,28% 0,1401 -0,416 RV. Latinoamerica -4,58% 0,2306 - 0,507

RF. Local 7,81% 0,0395 0,177 RF. Emergente 7,44% 0,0500 0,065

Indice RE Colombia 11,62% 0,0170 2,645 Tasa Libre Riesgo 7,12%

Desempeño Vehículos de InversiónFrente a otros Mercados

Oficinas37%

Comercial34%

Industrial20%

Otros9%

Composición por Segmento Vehículos de Inversión

Bogotá58%

Medellín8% Otros

24%Cali6%

Barranquilla4%

Composición Geográfica

$0$100.000$200.000$300.000$400.000$500.000$600.000$700.000$800.000$900.000

2016 2017

Millo

nes

Volumen Transaccional por Segmento

Industrial Comercial Oficinas Otros

$0$100.000$200.000$300.000$400.000$500.000$600.000$700.000$800.000$900.000

2016 2017

Millo

nes

Volumen Transaccional por Zona Geográfica

Bogotá Cali Medellín Barranquilla Otros

Vehículos de Inversión: Composición y Dimensión

Cap Rates - ColombiaDiciembre 2017

Metodología

Captura de Información transacciones

Información publicada por los gestores

Reuniones con vehículos de inversión

Noticias y medios públicos

Cruce Información reportes de mercado Inmobiliario

Promedios ponderados en función del valor de adquisición

Variables de mercado Inmobiliario : Valores Históricos

Cálculos Cap Rates

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Industrial

Industrial Promedio Idustrial

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Comercial

Promedio Comercial Cap Rate Comercial

Cap Rates por Segmento

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

10,5%

11,0%

11,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Oficinas

Oficinas Promedio Oficinas

$ 45.000

$ 50.000

$ 55.000

$ 60.000

$ 65.000

$ 70.000

7,0%

7,5%

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8,5%

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11,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Oficinas Vs Precio Renta

Oficinas Promedio Oficinas Precio Renta Oficinas Promedio

Cap Rates Oficinas 11.6%

$ 6.000.000

$ 6.500.000

$ 7.000.000

$ 7.500.000

$ 8.000.000

$ 8.500.000

$ 9.000.000

$ 9.500.000

$ 10.000.000

7,0%

7,5%

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11,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Oficinas Vs Precio Venta

Oficinas Promedio Oficinas Precio Venta Oficinas Promedio

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

6,0%

7,0%

8,0%

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11,0%

12,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Proyección de Cap Rate Vs Abs Neta

Cap Rate Oficinas Abs Neta

- 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000

6,0%

7,0%

8,0%

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10,0%

11,0%

12,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Proyección de Cap Rate Vs Nueva Oferta

Cap Rate Oficinas Oferta

Cap Rates Industrial

$1.300.000

$1.400.000

$1.500.000

$1.600.000

$1.700.000

$1.800.000

$1.900.000

$2.000.000

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

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10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Industrial Vs Precios de Venta

Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Venta

$5.000

$7.000

$9.000

$11.000

$13.000

$15.000

$17.000

6,0%

6,5%

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8,5%

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10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Industrial Vs Precios de Renta

Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Renta

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

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10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Cap Rates Industrial Vs Nueva Oferta

Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Renta

-100.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

6,0%

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7,0%

7,5%

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10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Industrial Vs Abs Neta

Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Abs Neta

Cap Rates Comercial

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

6,0%

6,5%

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7,5%

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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Cap Rates Comercial Vs Nueva Oferta

Promedio Comercial Cap Rate Comercial Oferta

-20.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

6,0%

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10,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Comercial Vs Abs Neta

Promedio Comercial Cap Rate Comercial Abs Neta

$50.000

$70.000

$90.000

$110.000

$130.000

$150.000

$170.000

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

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10,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Comercial Vs Precios de Renta

Promedio Comercial Cap Rate Comercial Precios de Renta

$0

$5.000.000

$10.000.000

$15.000.000

$20.000.000

$25.000.000

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

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9,5%

10,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Comercial Vs Precios de Venta

Promedio Comercial Cap Rate Comercial Precios de Venta

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

10,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Industrial Vs Cap. Rate Implícito

Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Cap Rate Implicito

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap. Rates Comercial Vs Cap. Implícito

Cap Rate Comercial Promedio Comercial Cap Rate Implicito

Cap Rates Vs Cap Rates Implícitos

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

10,5%

11,0%

11,5%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Cap Rates Oficinas Vs Cap Rate Implicito

Oficinas Promedio Oficinas Cap Rate Implicito

Por ProductoTasas de Capitalización LATAM

Oportunidades y Retos

Cierre de año 2017

Dinámica del mercado inmobiliario (Cap Rates) y búsqueda de nuevos productos y mercados

Profesionalización(Transparencia para un mercado eficiente)

Desaceleración Económica vs Liquidez(Confianza inversionista)

Mejora normativa continua del sector

Retos en el Mediano Plazo

186 Billones de pesos

Renta Variable Local15%

Renta Variable Internacional

15%

Renta Fija Local25%

Renta Fija Internacional

25%

Alternativos Locales e

Internacionales20%

Moderado

Renta Variable Local…

Renta Variable Internacional

20%

Renta Fija Local

15%

Renta Fija Internacional

20%

Alternativos Locales e

Internacionales25%

Mayor Riesgo

FCP Inmobiliario en

el Exterior15%

FCP Infraestructura

15%

Hedg Funds15%

Otros Activos Alternativos

15%

FIC inmobiliarias

20%

FCP Inmobiliario

20%Otros40%

Total Sub-fondos

Inversionistas Institucional

50%

Inversionistas Retail50%

Participación Mercado por Inversionista

15 Billones de pesos 30 Billones de pesos

3.48% del PIB3X la Industria Actual

Liquidez


Liquidez

0,77%

8,66%

6,73%

83,85%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

FIC inmobiliarias

FCP Inmobiliario

FCP Inmobiliario en el Exterior

Otros Activos Alternativos

Atribución por Tipo de Vehiculo


50.000

70.000

90.000

110.000

130.000

150.000

170.000

190.000

8.000.000

9.000.000

10.000.000

11.000.000

12.000.000

13.000.000

Crecimiento Subtotal Activos Alternativos FPO´s

Moderado Mayor Riesgo


$0

$2.000.000

$4.000.000

$6.000.000

$8.000.000

$10.000.000

$12.000.000

$14.000.000

$0

$200.000

$400.000

$600.000

$800.000

$1.000.000

$1.200.000

$1.400.000

1/01/2015 1/06/2015 1/11/2015 1/04/2016 1/09/2016 1/02/2017 1/07/2017

Crecimiento por Clase de Activo

FIC inmobiliarias FCP Inmobiliario FCP Inmobiliario en el Exterior Subtotal Activos Alternativos

Liquidez

Mercado Informal

MercadoSemiformal

Mercado Formal

Mercado Especializado

Participantes Muy pocosLocales

Pocos (Locales e Internacionales)

Varios(Locales e

InternacionalesMuchos

Normatividad No existente General General y Especifica Eficiente

Información Privada Semipública Pública Pública y Relevante

Conocimiento Básico Intermedio Alto Especializado

Tamaño Pequeño Mediano Grande Muy Grande

Profesionalización

Indi

cado

res

Mix

tos Participación de mercado

Metros cuadrados por segmento en los vehículos de inversión como porcentaje del inventario competitivo.

Tasa de VacanciaVacancia física de los vehículos de inversión Vs Vacancia del mercado en los diferentes segmentos.

Mkt Value to Asking PriceRelación valor de mercado de los activos y el precio promedio de lista en el segmento y la zona de ubicación del inmueble .

Spread sobre TesorosRelación de inversión en activos inmobiliarios e inversiones en activos con tasa libre de riesgo.

Indicador de Duración Duración Promedio ponderado de los contratos de arrendamiento de los vehículos de inversión. Comparable con el mercado de renta fija.

Cap Rate ImplícitoRelación de valor de adquisición o de mercado y valores promedio de renta en el segmento y la zona de ubicación del inmueble.

Volúmen transaccionalAnálisis cruzado de volúmenes transaccionales y la nueva oferta esperada por segmento y zona geográfica.

Dividend YieldDistribución de rendimientos y/o capital de los vehículos de inversión. Comparable con mercado accionario.

Muchas gracias.

visión general del mercado y de inversiones … · colliers international excluye cualquier...

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