the european group of valuers’ associations 2012.nl.pdfeva3 vastgoedtaxatie ten behoeve van...

EUROPESE TAXATIESTANDAARDEN

The European Group of Valuers’ Associations


2012

ZEVENDE EDITIE

www.tegova.org

http://www.tegova.org/

Zevende editie

ISBN 9789081906005

© TEGoVA

Drukkerij: Gillis nv/sa, België

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................... 5 Inleiding ....................................................................................................... 7 DEEL 1 - EUROPESE TAXATIESTANDAARDEN EN TOEPASSINGEN .............. 13 1A - EUROPESE TAXATIESTANDAARDEN ................................................... 15 EVS1 Marktwaarde ................................................................................. 17 EVS2 Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde .................................. 41 EVS3 De bevoegde taxateur .................................................................... 47 EVS4 Het taxatieproces ........................................................................... 55 EVS5 Rapportage inzake taxatie .............................................................. 63 1B - EUROPESE TAXATIETOEPASSINGEN ................................................... 69 EVA1 Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving ............................ 71 EVA2 Taxatie ten behoeve van kredietverlening ....................................... 83 EVA3 Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie ................................ 93 EVA4 Beoordeling van de verzekerbare waarde ......................................... 95 EVA5 Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers .... 107 EVA6 Grensoverschrijdende taxatie ........................................................ 111 EVA7 Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn ............................ 117 EVA8 Vastgoedtaxatie en energie-efficiëntie ........................................... 123 DEEL 2 - EU-WETGEVING EN VASTGOEDTAXATIE ..................................... 135 1. Algemene inleiding ...................................................................... 136 2. De Europese interne markt ............................................................ 141

A. Interne markt - bepalingen inzake vastgoedtaxatie ................... 141 A.1 Vastgoedtaxatie ten behoeve van de

vennootschappelijke jaarrekening .................................... 141 A.2 Vastgoedtaxatie ten behoeve van financiële instellingen ... 143 A.3 Vastgoedtaxatie in het kader van de staatssteunregels...... 144

B. Interne markt - belastingwetgeving .......................................... 146 B.1 BTW en vastgoed ............................................................ 146

3. Gezondheid en veiligheid ................................................................. 155

4. Energie .......................................................................................... 156 5. Milieu ............................................................................................. 158

5.1 Algemeen ............................................................................... 158 5.2 Milieueffectbeoordelingen en strategische

milieubeoordelingen ............................................................... 161 5.3 Water ..................................................................................... 162 5.4 Vervuilde grond en milieuaansprakelijkheid .............................. 165 5.5 Vervuiling ............................................................................... 167 5.6 Asbest en andere stoffen ......................................................... 167 5.7 Biodiversiteit en instandhouding ............................................. 168

6. Gemeenschappelijk landbouwbeleid ................................................ 170 DEEL 3 - OVERIGE TECHNISCHE DOCUMENTEN ........................................ 177 TEGoVA Beroeps- en Gedragscode ............................................................. 179 Samenvatting van de minimum opleidingsvereisten van TEGoVA ................ 183 Samenvatting van de TEGoVA-regeling Recognised European Valuer (REV) ....................................................................................................... 185 Informatiebrochure - Duurzaamheid en taxatie ........................................... 187 Norm voor meting van afstand, oppervlakte en inhoud ............................... 205 Informatiebrochure - Verdeling van waarde over grond en gebouwen ........... 219 Informatiebrochure - Certificering van taxateurs ......................................... 225 Europese vastgoed- en marktbeoordeling: Handleiding voor taxateurs ........ 229 Profiel van de European Mortgage Federation voor risicogerelateerde criteria voor taxaties ................................................................................ 243 Classificatie van technische documenten van TEGoVA ................................. 247 Woordenlijst ............................................................................................. 251 Leden van de Raad voor Europese Taxatiestandaarden ............................... 255 TEGoVA-leden .......................................................................................... 257

Voorwoord 5 ______________________________________________________________________________________

Voorwoord

Vaak wordt gezegd dat vastgoed geen EU-domein is. Dit is grotendeels juist, aangezien huisvestingsbeleid en vastgoedrecht niet onder de bevoegdheid van de EU vallen. Er hangt een sterk lokaal aspect aan een groot deel van de regulering op het gebied van vastgoed, die inderdaad zo dicht mogelijk bij de burger moet staan, vaak op een lager niveau dan landelijk. En toch zijn er zeer belangrijke redenen waarom vastgoed ook aan de kern van de Europese politiek raakt en Europese Taxatiestandaarden er zeer bijtijds voor hebben gezorgd dat ons werk en onze doelstellingen onderdeel vormen van de inhoudelijke taxatiepraktijk.

In de gehele Unie zijn alle vastgoedmarkten, die sterk afhankelijk zijn van bankfinanciering, getroffen door de crisis en in sommige gebieden zijn ze zelfs deel van het systemische probleem geweest. Het Europees Parlement heeft vooropgelopen bij de golf aan EU-wetgeving die bedoeld is om ervoor te zorgen dat een dergelijk domino-effect van omvallende markten niet eenvoudig weer zal kunnen optreden. Taxatie is duidelijk een sleutelonderdeel van de veiligheid en beveiliging van de vastgoedmarkt. Daarom is het goed dat de Europese Taxatiestandaarden specifieke toepassingen bevatten voor taxatievraagstukken die naar voren zijn gekomen uit de Dienstenrichtlijn en de Abi-richtlijn.

Grond en gebouwen zijn ook verreweg het belangrijkste aspect van het duurzaamheidsdebat. Gebouwen alleen zijn al verantwoordelijk voor 36% van de Europese koolstofvoetafdruk en ook het grondgebruik is een belangrijke klimaatfactor. Grond en gebouwen vormen de matrix van het EU-beleid op het gebied van bodembescherming, overstromingsrisicobeheer, waterbesparing, milieuaansprakelijkheid, milieu-effectbeoordeling, strategische milieubeoordeling, duurzame bronnen en energie-efficiëntie. Maar EU-wetgeving kan haar doelen niet bereiken zonder de juiste uitvoering en een efficiënte omzetting van EU-richtlijnen in nationaal recht is daar slechts een deel van. Het wordt steeds belangrijker om te zorgen voor echt inzicht in en het nemen van verantwoordelijkheid voor doelstellingen van EU-beleid door burgers. Ook hier is het prijzenswaardig dat de Europese Taxatiestandaarden een specifieke toepassing bevatten waarmee taxateurs hun opdrachtgevers kunnen

6 Europese Taxatiestandaarden 2012 _______________________________________________________________________________________

helpen alles te halen uit de kansen die de Richtlijn energieprestatie gebouwen biedt.

Ik ben voorzitter van de Interfractiewerkgroep URBAN van het Europees Parlement. Een van de doelstellingen van die werkgroep is om de gevolgen van EU-beleid voor de stedelijke omgeving te volgen en te bespreken, zodat parlementariërs, ambtenaren van de Europese Commissie en het maatschappelijk middenveld zich bewuster worden van de onderlinge relaties, gevolgen en compromissen tussen verschillende beleidsregels. Europese burgers zouden van een dergelijke holistische benadering profiteren. Daarom ben ik blij met het onderdeel van de Europese Taxatiestandaarden waarin een uitgebreid overzicht wordt gegeven van de relevante EU-wetgeving die van toepassing is op vastgoed.

Jan Olbrycht MEP Voorzitter Interfractiewerkgroep URBAN Europees Parlement

Deel 1 - Europese Taxatiestandaarden en toepassingen 7 ______________________________________________________________________________________

Inleiding

Net als de vorige edities is dit boek bedoeld om te voorzien in de behoeften van taxateurs die lid zijn van de 45 verenigingen van taxateurs in 26 landen die tezamen het ledenbestand van TEGoVA vormen. Ter bevordering van de transparantie en om opdrachtgevers te helpen inzicht te krijgen in het kader van deze standaarden is er ook een digitale versie beschikbaar op de website van TEGoVA (www.tegova.org).

EVS heeft zich altijd onderscheiden door de oorsprong in de EU-wetgeving te belichten van de basisbegrippen van het taxateursberoep, zoals 'marktwaarde' en 'hypotheekwaarde', of de Europese definitie van 'taxateur' in het kader van de staatssteunregels, of wederom, op grond van de Richtlijn kapitaalvereisten, de begrippen 'onafhankelijk taxateur' en taxatierapportage in het kader van toezicht op en rapportage van de waarde van vastgoed dat wordt gebruikt als onderpand. Maar EVS 2012 tilt de werkingssfeer van en het inzicht in de invloed van de EU op vastgoed en taxatie naar een geheel nieuw plan.

Naast het onvermijdelijke bijwerken en de bijbehorende herschrijving biedt deze editie meer dan alleen standaarden en hun toepassing. Dit boek is verdeeld in drie delen. Deel I bevat Europese Taxatiestandaarden en hun toepassing, in Deel II wordt de EU-wetgeving besproken die van belang is voor vastgoedtaxaties, en in Deel III treft u een reeks technische documenten aan.

Deze zevende editie van de Europese Taxatiestandaarden treedt met ingang van 1 juni 2012 in de plaats van de vorige editie.

Deel IA - Europese Taxatiestandaarden

In de volgende alinea's wordt een aantal inhoudelijke wijzigingen in EVS1 t/m EVS5 beschreven.

De definitie van "Marktwaarde" in EVS1 is gelijk aan die in zowel EVS 2009 als de

Richtlijn kapitaalvereisten, behalve dat nu breder wordt verwezen naar het "actief" dan naar

het "vastgoed" en dat het begrip "valuation date" [in het Nederlands: "waardepeildatum"]

wordt gebruikt in plaats van "date of valuation", aangezien dat laatste begrip tot wat internationale verwarring bleek te leiden. Deze wijzigingen zijn niet van invloed op de uitleg van het begrip voor vastgoed. De definitie van "Markthuur" blijft verwijzen naar een



"vastgoed", aangezien het hier gaat om de canon voor een erfpachtbelang. Er wordt een aantal "Uitgangspunten" en "Bijzondere Uitgangspunten" vermeld die kunnen gelden bij het opstellen van een Marktwaardeadvies en er wordt bevestigd dat de "Gedwongen Verkoopwaarde" geen taxatiegrondslag is, hoewel dit begrip, zodra alle relevante beperkingen zijn vastgesteld, kan worden gezien als een marktwaardebeoordeling onder het bijzondere uitgangspunt van een vastgestelde maar beperkte periode voor de verkoop van het vastgoed. In een uitgebreid commentaar wordt het begrip "meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik" verduidelijkt, waarbij wordt uitgelegd dat het hier gaat om het op de waardepeildatum toegestane gebruik dat de hoogste waarde oplevert op basis van redelijke verwachtingen.

Aangezien de toepassing van "Reële Waarde" wordt gehanteerd in twee specifieke maar verschillende contexten, worden in EVS2 twee aparte definities gegeven. Een "Algemene Definitie" die dient als taxatiegrondslag voor een onroerende zaak in de relatie tussen specifieke deelnemers in een (potentiële) transactie wordt gegeven om weer te geven dat het resultaat vaak een waarde kan opleveren die afwijkt van de marktwaarde van een vastgoedobject. Een "Boekhoudkundige" definitie volgt; specifiek vastgesteld als begrip op grond van de International Financial Reporting Standards dat, zij het met enigszins bredere uitgangspunten dan de volledige definitie van Marktwaarde, vaak dezelfde resultaten kan opleveren als de Marktwaarde.

In EVS3 zijn alle "Bevoegde Taxateurs" en hun vertegenwoordiging door beroeps- of technische organisaties thans verplicht zich te houden aan de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode, die is opgenomen in Deel III van dit boek.

EVS4 geeft een overzicht van de te volgen procedurele stappen bij het opstellen van een taxatierapport. In dit deel worden gedetailleerde opdrachtvoorwaarden gegeven die schriftelijk overeengekomen dienen te worden met de opdrachtgever alvorens een taxatierapport over te leggen, waarbij wordt benadrukt dat het hier gaat om minimumvoorwaarden. Naast de voordelen voor de taxateur van een duidelijk en beknopt document dat vóór aanvang van de opdracht is opgesteld en afgestemd, zorgt dit nieuwe voorschrift ervoor dat de opdrachtgever en diens adviseurs weten wat ze kunnen verwachten en kunnen beoordelen of wat ze krijgen is wat ze wilden en verwachtten.

Aangezien in een "Taxatierapport" alle aangelegenheden die binnen de opdrachtvoorwaarden zijn beschreven afdoende dienen te worden gerapporteerd, meldt EVS5 thans dat deze voorwaarden in feite een afspiegeling dienen te zijn van de hoofdstukken van het rapport, en worden in dit deel aanvullende voorschriften gegeven, waaronder een beschrijving van de taxatiemethodiek en -analyse die worden gebruikt bij het bepalen van de waarde.


Deel IB - Europese Taxatietoepassingen

EVS 2012 bevat acht taxatietoepassingen; drie meer dan de vorige editie. Alle toepassingen binnen EVS 2009 zijn bijgewerkt dan wel vervangen, waarbij de reikwijdte van elke toepassing duidelijk is vermeld.

In de nieuwe toepassingen komen specifieke kwaliteiten en vaardigheden aan bod waarover taxateurs moeten beschikken voor grensoverschrijdende taxaties, evenals Europese taxatieregels voor hedgefondsen, daaronder begrepen vastgoedfondsen, en de specifieke taxatieproblematiek van de Richtlijn energieprestatie gebouwen.

EVA6 - Grensoverschrijdende taxatie

De Europese verdragen en de Dienstenrichtlijn staan garant voor de vrijheid van taxateurs om overal binnen de Europese Unie diensten te verlenen, maar ze bevatten geen bepalingen inzake de specifieke vaardigheden en kwaliteiten waarover taxateurs moeten beschikken indien zij buiten hun eigen land actief zijn. EVA6 biedt richtlijnen voor de taxateur die een taxatie uitvoert in een andere lidstaat. EVA6 is een aanvulling op de Dienstenrichtlijn en geeft een beschrijving van de vereisten op het gebied van ervaring, competenties en rapportage bij de uitvoering van een grensoverschrijdende taxatie. In deze toepassing komen kwalificaties, professionele ervaring en marktkennis, de opdrachtvoorwaarden, naleving van lokale regels, belangenverstrengeling, ethiek, verzekering en het rapport aan de orde.

EVA7 - Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn

De crisis heeft geleid tot een aanzienlijke aanscherping van controle van toezichthouders en regelgevers op de financiële markten en een massale verschuiving van die controle van nationaal naar EU-niveau. Een van de resultaten is de nieuwe Abi-richtlijn die onder meer van toepassing is op vastgoedfondsbeheerders en die een gedetailleerd taxatieartikel bevat. EVA7 herziet de voorschriften van de Richtlijn inzake de onafhankelijkheid van de taxateur, professionele registratievoorschriften, de criteria met betrekking tot de procedures voor correcte taxatie van de activa, de professionele garanties die de taxateur moet kunnen geven om de taxatiefunctie doelmatig te kunnen uitoefenen, en de frequentie van taxatie.


EVA8 - Vastgoedtaxatie en energie-efficiëntie

Een andere belangrijke speerpunt van de EU zijn maatregelen tegen het broeikaseffect. Aangezien gebouwen verantwoordelijk zijn voor 40% van de gehele Europese koolstofvoetafdruk, is het geen verrassing dat de EU uiterst dwingende wetgeving heeft opgesteld inzake de energieprestatie van gebouwen. EVA8 biedt een richtlijn voor alle aspecten van de Richtlijn energieprestatie gebouwen die van belang zijn voor taxaties, zoals hoe men opdrachtgevers het best kan adviseren over of een renovatie die nodig is voor het te taxeren gebouw, voldoende groot is om te komen tot een betere energieprestatie van het gebouw dan de minimum energieprestatie die vereist is op grond van de Richtlijn in geval van een 'ingrijpende renovatie'. Er wordt nader advies gegeven om te komen tot een objectieve beoordeling van de eventuele gevolgen die de waardering en aanbevelingen die voortvloeien uit het door de Richtlijn voorgeschreven energieprestatiecertificaat hebben voor de rapportage door de taxateur van zijn advies met betrekking tot de waarde van het vastgoed.

Deel II: Algemene kennis van het EU-beleid inzake vastgoed en taxatie

Er is een nieuw Deel II "EU-wetgeving en vastgoedtaxatie", apart van de standaarden en toepassingen, waarin taxateurs voor het eerst een uitgebreid overzicht krijgen van de EU-wetgeving die van toepassing is op vastgoed, en dat bedoeld is om taxateurs in het algemeen te helpen in hun professionele hoedanigheid. Hierin wordt uitgelegd dat, hoewel de EU geen regels geeft voor huisvesting, vastgoedrecht of de relaties tussen huurder en verhuurder, de algemene sociaal-economische bepalingen rechtstreeks gevolgen hebben voor vastgoed. In het bijzonder laat dit deel zien hoe dertig jaar van inspanningen om de Europese interne markt rond te krijgen ook hebben geleid tot een 'interne vastgoedmarkt', waar vrij verkeer van kapitaal ten grondslag ligt aan de vrijheid om zonder obstakels vastgoed te kopen en te verkopen in de gehele Unie, terwijl de vrijheid van dienstverlening met of zonder vestiging heeft gezorgd voor vrij verkeer van het taxateursberoep.

Specifieke Europese interne marktbepalingen inzake de taxatie van vastgoed, daaronder begrepen taxatie van vastgoed ten behoeve van de vennootschappelijke jaarrekening, financiële instellingen en staatssteunregels, alsmede een overzicht van de belastingwetgeving op de interne markt, met inbegrip van BTW en vastgoed, worden onder de loep genomen. Daarna volgt een overzicht van vastgoed- en taxatieaspecten van het EU-beleid op het gebied van gezondheid en veiligheid, energie, milieu, met inbegrip van gebieden die relevant zijn voor vastgoed en taxatie zoals milieu- en strategische effectbeoordelingen, water en milieuaansprakelijkheid voor vervuilde grond, vervuiling, asbest, biodiversiteit en behoud. Ook het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid wordt bestudeerd, aangezien toegang tot en beperkingen op GLB-


uitkeringen van belang zijn voor zowel kapitaalwaardes als huren van betrokken vastgoedobjecten.

Deel III: Technische documenten

Dit deel bevat 11 afzonderlijke hoofdstukken. Hierin zijn TEGoVA-codes opgenomen met betrekking tot ethiek en gedrag en meting van afstand, oppervlakte en inhoud, alsmede overzichten van de "Minimum Opleidingsvereisten" van TEGoVA en de "Regeling Recognised European Valuer". Ook zijn drie Informatiebrochures opgenomen met betrekking tot duurzaamheid en taxatie, de verdeling van waarde over grond en gebouwen en certificering van taxateurs. De laatste hoofdstukken bevatten een "Classificatie van TEGoVA's technische documenten", een bijgewerkte handleiding voor taxateurs inzake "Vastgoed- en marktbeoordeling" die een gestandaardiseerde en objectieve risicobeoordeling van vastgoedobjecten mogelijk maakt; een kopie van het "Profiel voor risicogerelateerde criteria voor taxaties" van de European Mortgage Federation en ten slotte een woordenlijst.

De noodzaak om een en ander kort te houden belet een uitgebreide bestudering van deze documenten, maar specifiek wordt verwezen naar de "TEGoVA Beroeps- en Gedragscode" en de Informatiebrochure inzake "Duurzaamheid en taxatie".

TEGoVA Beroeps- en Gedragscode

Altijd als de ogen gericht zijn op het taxateursberoep worden vraagstukken die te maken hebben met ethisch gedrag van taxateurs belicht. Om dit aan de orde te stellen heeft TEGoVA een code goedgekeurd die alle lidorganisaties moeten overnemen als minimumvereiste. Deze code omvat persoonlijke verantwoordelijkheid, verantwoord ondernemerschap en verantwoordelijkheid jegens de beroepsgroep. De kernwaarden die in de Code zijn verankerd zijn onder meer getrouwheid, correct professioneel respect voor anderen en voor normen, verantwoordelijkheid en betrouwbaarheid. De kernvereisten van de Code zijn onder meer integer handelen, erkenning van persoonlijke belangen en het onderhouden van competenties. Die professionele normen gaan verder dan de wettelijke vereisten waar ze een balans inhouden tussen transparantie, openheid, beroepsgeheim en externe communicatie met opdrachtgevers, belanghebbenden en eenieder jegens wie men een vastgestelde zorgplicht heeft. Deze beginselen versterken de behoefte aan professionalisme, verantwoording en klantgerichtheid.


Informatiebrochure - Duurzaamheid en taxatie

De druk vanuit zowel de economie als het openbaar beleid heeft geleid tot meer aandacht voor een reeks vraagstukken omtrent hulpbronnen, waarbij velen het concept van duurzaamheid hebben omarmd. De verwachting is dat als gevolg van zowel regelgeving als marktsentiment de vraagstukken inzake milieuprestatie en duurzaamheid steeds belangrijker zullen worden voor diegenen die zich bezighouden met vastgoed en gebouwen, en dus, voor zover van belang, met taxaties. De informatie die dit hoofdstuk biedt, gaat zowel breed als uitgebreid in op maatschappelijk verantwoord ondernemen, milieubeheersystemen, "groene gebouwen", "groen huren" en "groene beoordelingsinstrumenten". Duurzaamheid wordt vooral beschouwd in het kader van de milieubegrippen die in het hedendaagse debat in het oog springen, samen met andere praktische vraagstukken omtrent de aanpasbaarheid en flexibiliteit van het vastgoed en de ruimte en voorzieningen die het biedt om bruikbaar te blijven zonder al te grote wijzigingen.

Tot slot …

De publicatie van EVS 2012 is het sluitstuk van een operatie die onmiddellijk na publicatie van de vorige editie van start is gegaan. Het streven naar uitmuntendheid heeft leden van vele lidorganisaties gedreven, en het eindeloze werk van de European Valuation Standards Board (EVSB) zelf is het resultaat van feedback, commentaar, vragen en verzoeken om meer informatie en richtlijnen. We hopen dat het product van dit werk zijn doel van bevordering van het taxatieberoep door heel Europa bereikt, zodat taxaties die worden uitgevoerd in overeenstemming met deze standaarden een consistente kwaliteit bieden waarop men kan vertrouwen - een gemeenschappelijk ijkpunt voor beleggers, de financiële sector, opdrachtgevers en taxateurs in de hele EU en daarbuiten.

TEGoVA is dank verschuldigd aan de leden van de EVSB en aan Michael MacBrien, Gabriela Cuper en Francois Isnard van het TEG0VA-secretariaat voor hun rol bij het opstellen en publiceren van dit boek. Hoewel hij waarschijnlijk niet apart van andere leden van de EVSB wil worden genoemd, gaat speciale dank uit naar Jeremy Moody voor zijn tijd om zijn auteursvaardigheden te demonstreren, om een grote bijdrage te leveren aan de teksten en om zijn wijsheid te delen.

John Hockey Voorzitter, EVS-bestuur mei 2012


DEEL 1

EUROPESE TAXATIESTANDAARDEN EN

TOEPASSINGEN

INHOUDSOPGAVE

1A - Europese Taxatiestandaarden

EVS1 Marktwaarde EVS2 Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde EVS3 De bevoegde taxateur EVS4 Het taxatieproces EVS5 Rapportage inzake taxatie

1B - Europese Taxatietoepassingen

EVA1 Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving EVA2 Taxatie ten behoeve van kredietverlening EVA3 Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie EVA4 Beoordeling van de verzekerbare waarde EVA5 Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele

beleggers EVA6 Grensoverschrijdende taxatie EVA7 Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn

EVA8 Vastgoedtaxatie en energie-efficiëntie

EVS1 - Marktwaarde 15 ______________________________________________________________________________________

Deel 1A

Europese Taxatiestandaarden

EVS1 Marktwaarde Tenzij de wet anders vereist, dienen taxateurs de volgende definitie van marktwaarde te hanteren:

"het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld."

EVS2 Waarderingsgrondslagen anders dan marktwaarde De taxateur dient het doel vast te stellen waarvoor de taxatie nodig is alvorens een andere waarderingsgrondslag te hanteren dan de marktwaarde.

Behoudens voor zover dat in een specifiek geval is voorgeschreven op grond van Europese en nationale weten regelgeving, mag de taxateur uitsluitend erkende waarderingsgrondslagen hanteren die in overeenstemming zijn met het doel van de taxatie, en dient hij daarbij de beginselen van transparantie, samenhang en consistentie te respecteren.

Het is mogelijk dat die andere waarderingsgrondslagen moeten worden gehanteerd in overeenstemming met de vereisten van de wet, de omstandigheden of de aanwijzingen van een opdrachtgever, voor zover de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de marktwaarde, niet gekwalificeerd zijn of daaraan niet kan worden voldaan. Het resultaat is geen marktwaarde.

EVS3 De bevoegde taxateur Elke taxatie die plaatsvindt in overeenstemming met deze Standaarden dient te worden uitgevoerd door of onder strikt toezicht van een bevoegde taxateur.

Taxateurs dienen te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit te hanteren en hun werkzaamheden te verrichten op een wijze die niet schadelijk is voor hun opdrachtgevers, het publiek, hun beroepsgroep of de desbetreffende nationale beroepsorganisatie voor taxateurs.

De taxateur moet kunnen aantonen dat hij beschikt over professionele vaardigheden, kennis en competenties die passen bij het soort en de omvang van de taxatie, en dient elke factor bekend te maken die in de weg zou kunnen staan aan een objectieve beoordeling. Alle bevoegde taxateurs en hun vertegenwoordiging door professionele of technische organisaties dienen zich te houden aan de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode en de Gedragscode van hun lidorganisatie.


EVS4 Het taxatieproces De opdrachtvoorwaarden en de grondslag voor de taxatie dienen schriftelijk te worden vastgelegd en afgestemd alvorens over te gaan tot rapportage inzake de taxatie. De taxatie dient te worden onderzocht, opgesteld en schriftelijk gepresenteerd volgens een professionele standaard. EVS5 Rapportage inzake taxatie De taxatie dient te worden gepresenteerd in een duidelijke schriftelijke vorm volgens een professionele standaard, transparant voor wat betreft de opdracht, het doel, de grondslag, de methode, de conclusie en het beoogde gebruik van de taxatie.

EVS1 - Marktwaarde 17 ______________________________________________________________________________________

EVS1 Marktwaarde

1. Inleiding 2. Toepassingsgebied 3. Door TEGoVA goedgekeurde definitieve van marktwaarde 4. Definities van marktwaarde in EU-wetgeving 5. Opmerkingen

EUROPESE TAXATIESTANDAARD 1

Tenzij de wet anders vereist, dienen taxateurs de volgende definitie van marktwaarde te hanteren:

“Het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”


1. Inleiding

1.1 Marktwaarde is een belangrijk begrip bij het vaststellen van een onderbouwde verwachting voor de prijs van een zaak; een die neutraal is in de relatie tussen koper en verkoper. De aard van de markt waarin die waarde wordt bepaald zal afhangen van het voorwerp van de handel, terwijl marktomstandigheden zullen variëren onder invloed van het veranderend evenwicht tussen vraag en aanbod, veranderende kennis, mode, regels, verwachtingen, kredietomstandigheden, winstverwachtingen en andere omstandigheden. "Waarde" betekent niet een specifieke prijs - de daadwerkelijke som die uiteindelijk wordt betaald bij een bepaalde transactie tussen specifieke partijen. Op individueel niveau geeft de waarde van een actief voor een persoon het nut van dat actief voor die persoon weer afgezet tegen zijn middelen en mogelijkheden. In het kader van een markt met concurrerende partijen is de waarde eerder een schatting van het bedrag waarvan in redelijkheid kan worden verwacht dat het wordt betaald; de meest waarschijnlijke prijs onder de marktomstandigheden op de waardepeildatum. Hoewel het actief in kwestie verschillende waarden kan hebben voor verschillende personen die daarnaar op zoek zijn, is de marktwaarde van dat actief de geschatte prijs in de huidige markt op basis van uitgangspunten die doelbewust neutraal zijn om tot een standaard beoordelingsgrondslag te komen voor zowel kopers als verkopers. Deze uitgangspunten worden hierna in artikel 4 nader bezien.

1.2 Onder de "marktwaarde" van een actief wordt verstaan de "dagwaarde, de gangbare waarde" (vertaald uit Oxford English Dictionary) van dat actief, ongeacht de daadwerkelijke partijen. Voor een taxatie wordt hiermee bedoeld de datum waarvoor het waardeadvies geldt.

1.3 De ultieme toets voor de marktwaarde, hoe die ook wordt bepaald, is of de partijen op de markt in de praktijk daadwerkelijk kunnen worden geacht de vastgestelde waarde te betalen. Daarom is het zo belangrijk om waar dat voorhanden is hoogwaardig vergelijkingsmateriaal aan een degelijke analyse te onderwerpen. Een taxatie die wordt bereikt op puur theoretische basis moet deze eindtoets ondergaan. Dit geldt vooral voor taxaties van vastgoed, gezien de gebruikelijke aard van de betrokken activa en markten, in het bijzonder wanneer die volop in beweging zijn.

2. Toepassingsgebied

2.1 In EU-wetgeving wordt meermalen verwezen naar de "marktwaarde". De meeste van die verwijzingen betreffen financiële instrumenten of de totale kapitalisatie van ondernemingen. Deze zijn in het algemeen gebaseerd op transactieprijzen of -waarden die door officiële beurzen en andere markten worden gerapporteerd voor, in het algemeen, homogene, fungibele en veel verhandelde activa die vaak onmiddellijk tegen een bepaalde prijs kunnen worden verkocht.

EVS1 - Marktwaarde 19 _______________________________________________________________________________________

2.2 In deze Standaard wordt specifiek ingegaan op de toepassing van de marktwaarde voor:

• vastgoed en verwante eigendomsrechten die als beleggingscategorie minder homogeen zijn en waarvoor die directe, liquide en gerapporteerde marktomstandigheden slechts zelden bestaan, maar waarvoor marktwaarden vaak moeten worden vastgesteld;

• die courant zijn, dat wil zeggen juridisch en fysiek verkoopbaar.

2.3 Geheel anders dan veel financiële instrumenten is vastgoed gewoonlijk individueler van zowel juridische als fysieke aard, wordt vastgoed minder vaak verhandeld, heeft vastgoed kopers en verkopers met verschillende motieven, gelden voor vastgoed hogere transactiekosten, duurt het langer om vastgoed te verkopen en te kopen, en is het moeilijker om samen te voegen of te splitsen. Deze kenmerken maken de taxatie van vastgoed tot een kunst die zorg vereist, evenals ervaring op de specifieke markt, onderzoek en het gebruik van marktbewijs, objectiviteit, inzicht in de vereiste uitgangspunten en beoordelingsvermogen - kortom: professionele vaardigheden.

2.4 De door TEGoVA goedgekeurde definitie van marktwaarde in paragraaf 3.1 is gebaseerd op de reeks uitgangspunten die in artikel 5 nader worden bezien.

3.2 Net als in EVS 2009 adviseert TEGoVA om haar definitie van marktwaarde, die praktisch identiek is aan die van Richtlijn 2006/48/EG, te gebruiken als basisdefinitie en om die uit te leggen in overeenstemming met het hierna in artikel 5 opgenomen commentaar, behoudens indien de wetgeving specifiek anders vereist.

3. De door TEGoVA goedgekeurde definitie van marktwaarde

3.1 Tenzij de wet anders vereist (zie hierna), wordt onder "marktwaarde" verstaan:

“Het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”


3.3 In het verlengde daarvan en onder toepassing van de definitie van marktwaarde op erfpachtbelangen luidt de door TEGoVA goedgekeurde definitie van "markthuur", gewoonlijk uitgedrukt in een jaarcijfer:

"Het geschatte bedrag van de huur waartegen een vastgoed tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden verhuurd op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld."

4. Definities van marktwaarde in EU-wetgeving

4.1 In EU-wetgeving worden verschillende definities van marktwaarde gehanteerd, elk voor een eigen specifiek doel. Er wordt geen algemene definitie gegeven in EU-wetgeving. Na analyse en bestudering van jurisprudentie en andere uitspraken voortvloeiend uit deze bepalingen (in het bijzonder de Staatssteunregels 1997 (zie hierna onder 4.3.1) als de relevante regelgeving die het nauwst door Europese instanties zijn geanalyseerd in praktische situaties), worden deze definities geacht in de praktijk volledig consistent te zijn met de definitie van EVS1.

4.2 De Richtlijn kapitaalvereisten

4.2.1 In EU-wetgeving is marktwaarde in essentie in het kader van de uitvoering van de Basel 2-overeenkomst gedefinieerd ten behoeve van de beoordeling van de waarde van vastgoed als onderpand voor een kredietinstelling. Richtlijn 2006/48/EG betreffende de toegang tot en de uitoefening van de werkzaamheden van kredietinstellingen (herschikking), paragraaf 63 in 1.5.1(a) [Zekerheden in de vorm van onroerend goed] van Deel 3 van Bijlage VIII, Kredietrisicolimitering. De definitie luidt:

"Het geraamde bedrag waartegen het goed op de dag van de taxatie door een willige verkoper op marktconforme wijze zou kunnen worden verkocht aan een willige en onafhankelijke koper na een deugdelijke verkoopprocedure waarbij elk van de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en zonder dwang heeft gehandeld."

4.2.2 De Richtlijn kapitaalvereisten wordt thans herzien en zal naar verwachting worden vervangen door een EU-verordening inzake bedrijfseconomische vereisten voor kredietinstellingen en beleggingsmaatschappijen, waarbij Basel III wordt omgezet in Europees recht. Als gevolg daarvan zullen de aangehaalde artikelnummers wijzigen.

4.2.3 Van deze definitie wordt uitgegaan voor artikel 84 t/m 89 van de Richtlijn waarin, onder Titel V (Beginselen van en technische instrumenten voor bedrijfseconomisch toezicht en openbaarmaking), Hoofdstuk 2 (Technische

EVS1 - Marktwaarde 21 _______________________________________________________________________________________

instrumenten voor bedrijfseconomisch toezicht), Afdeling 3 (Minimumvereisten inzake het eigen vermogen voor kredietrisico), als Onderafdeling 2 het Europese juridisch kader voor de Interne-ratingbenadering (IRB-benadering) wordt gegeven. Artikel 76 bepaalt dat deze benadering kan worden gebruikt voor het berekenen van de "risicogewogen posten" van een instelling waartegenover op grond van artikel 75 ten minste een gelijk bedrag aan eigen vermogen moet staan. Op grond van artikel 91 kan deze IRB-benadering ook van belang zijn voor kredietrisicolimitering. Aldus zijn deze regels, indien een kredietinstelling gelden uitleent met vastgoed als zekerheid, van groot belang voor zowel het bedrag aan kapitaal dat zij op haar balans moet aanhouden, als voor haar kredietrisicobeheer.

4.2.4 Deze definitie wordt in dezelfde paragraaf van de Richtlijn kapitaalvereisten onmiddellijk gevolgd door de bepaling dat "[d]e marktwaarde op doorzichtige en heldere wijze [wordt] gedocumenteerd". Dit wordt meer gezien als een procedureel voorschrift van de richtlijn dan als een factor die wordt gebruikt bij het vaststellen van de marktwaarde van een vastgoed, zodat dit hierna in EVS5 aan de orde komt.

4.3 De definitie in de Mededeling staatssteun en in de Richtlijn Jaarrekening Verzekeringsondernemingen

4.3.1 De definitie die wordt gehanteerd in zowel de Mededeling staatssteun als de Richtlijn Jaarrekening Verzekeringsondernemingen - Deze tweede definitie wordt gebruikt in de EU-wetgeving op het gebied van:

• de regels voor de beoordeling of een verkoop van vastgoed door een openbare instantie in de Europese Economische Ruimte aan een onderneming, die de internationale mededinging zou kunnen verstoren, mogelijk ongeoorloofde staatssteun betreft. Deze regels zijn neergelegd in de Mededeling van de Commissie inzake staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Pb C 209, 10/07/1997, p0003-0005 - 31997Y0710(01)) en zijn uitgebreid naar EVA-landen in het Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 275/99/COL van 17 november 1999 houdende invoering van richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties en twintigste wijziging van de formele en materiële regels op het gebied van overheidssteun;

• de financiële verslaggeving voor verzekeringsondernemingen waarin de marktwaarde voor "gronden en gebouwen" moet worden opgenomen zoals voorzien in Richtlijn 91/674/EEG van 19 december 1991 betreffende de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van verzekeringsondernemingen;

en vermeldt in dat verband: "Onder marktwaarde wordt verstaan de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken


goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen." Mededeling staatssteun II.2.(a) (laatste paragraaf) en Richtlijn 91/674/EEG, artikel 49 lid 2.

4.3.2 Tot 2006 werd deze definitie ook gehanteerd voor de beoordeling van vastgoed als zekerheid voor kredietverlening op onderpand door kredietinstellingen. In dit kader werd de definitie in 2006 vervangen door de thans gehanteerde definitie zoals die hiervoor is overgenomen als de TEGoVA-definitie van marktwaarde.

4.3.3 In de Mededeling staatssteun geldt dat, voor zover tot een relevante waarde is gekomen door middel van een "Verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure", die verkoop moet plaatsvinden na:

"een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod per definitie met de marktwaarde overeenstemt."

4.4 De BTW-definitie - Een derde definitie wordt gegeven in het kader van de BTW. BTW kan van toepassing zijn op vastgoed op grond van artikel 135 en 137 van de Richtlijn van de Raad van 28 november 2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (2006/112/EG) waarin BTW-wetgeving, met inbegrip van de Zesde BTW-richtlijn (77/338/EEG) is geconsolideerd met de artikelen 13A en 13B daarvan. Artikel 72 daarvan (zijnde Hoofdstuk 1 (Definitie) van Titel VII (Maatstaf van heffing) biedt een algemene definitie van de normale waarde voor het BTW-systeem.

"Voor de toepassing van deze richtlijn wordt als „normale waarde” beschouwd het volledige bedrag dat een afnemer, om de desbetreffende goederen of diensten op dat tijdstip te verkrijgen, in dezelfde handelsfase als waarin de goederenlevering of de dienst wordt verricht, op het tijdstip van die verrichting en bij vrije mededinging zou moeten betalen aan een zelfstandige leverancier of dienstverrichter op het grondgebied van de lidstaat waar de verrichting belastbaar is."

Aangezien deze definitie wordt gegeven voor alle BTW-doeleinden en dus geldt voor alle goederen of diensten, is deze niet specifiek opgesteld voor vastgoed. Deze definitie wordt echter geacht te voorzien in de belangrijkste punten van het uitgangspunt van een transactie tussen zakelijke, concurrerende, hypothetische partijen voor een daadwerkelijk vastgoed.

4.5 De EU Verslaggevingsdefinitie - Een nadere bepaling wordt gegeven voor de eigen interne verslaggeving in de EU bij de waardering van materiële vaste activa (uitdrukkelijk met inbegrip van terreinen en gebouwen) voor de jaarrekening van een EU-

EVS1 - Marktwaarde 23 _______________________________________________________________________________________

instelling. Een actief dat om niet wordt verkregen dient te worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, die wordt gedefinieerd als:

"De prijs die een eventuele koper ervoor zou willen betalen, rekening houdend met de staat en de ligging van het goed en uitgaande van de veronderstelling dat het goed in gebruik zou blijven."

in artikel 19, lid 2 van de Verordening van de Raad (EG) nr. 2902/2000 van 29 december 2000 betreffende het boekhoudkundig beheer van de niet-financiële vaste activa van de Europese Gemeenschappen.

5. Toelichting

5.1 Het voordeel van de definitie zoals die wordt gehanteerd in EVS1 boven andere beschikbare EU-definities is dat in de definitie van EVS1 duidelijker uiteengezet wordt wat de belangrijkste relevante concepten zijn, namelijk:

• het resultaat;

• het te taxeren vastgoed;

• de transactie;

• de waardepeildatum;

• de bereidwillige en concurrerende aard van de hypothetische partijen;

• de benodigde marketing;

• de tegenprestatie van partijen;

• overige. In deze toelichting wordt elke zinsnede van de definitie apart onder de loep genomen en wordt onderzocht wat de betekenis daarvan is voor de vaststelling van de marktwaarde van vastgoed.

5.2 De definitie in EVS1:

• is gelijk aan die in zowel EVS 2009 als de Richtlijn kapitaalvereisten 2006, behalve dat nu breder wordt verwezen naar het "actief" dan naar het "vastgoed" en dat het begrip "valuation date" [In het Nederlands: "waardepeildatum"] wordt gebruikt in plaats van "date of valuation", aangezien dat laatste begrip tot wat internationale verwarring bleek te leiden. Deze wijzigingen zijn niet van invloed op de uitleg van het begrip voor vastgoed;

• Hoewel de bewoordingen van deze definitie afwijken van die van de nieuwe definitie in IVS 2011, is er geen inhoudelijk verschil voor de taxatie van vastgoed. IVS spreekt van de waarde van "een actief of passief" (maar gaat er ook vanuit dat onder "actief" tevens "passief" wordt begrepen), terwijl EVS1, die gericht is op vastgoed, uitsluitend spreekt van de waarde van "het actief", aangezien een "passief" meer van belang wordt geacht voor boekhoudkundige concepten. In de


Engelse tekst van de IVS 2011 is ook het woord "wherein" vervangen door "where", maar dit levert geen inhoudelijke wijziging op;

• komt overeen met de meeste definities van marktwaarde in Europese landen; en

• kan worden gehanteerd als basisdefinitie van marktwaarde voor algemene toepassing.

Dezelfde punten gelden in essentie voor de door TEGoVA goedgekeurde definitie van "markthuur", zoals hiervoor onder 3.3. uiteengezet. Aangezien het hier gaat om de huur voor een erfpachtbelang blijft EVS1, net als IVS, verwijzen naar een "vastgoed". Omdat deze definitie is ontwikkeld op basis van de definitie in EVS1, zijn er kleine afwijkingen in de bewoordingen ten opzichte van de definitie die wordt gehanteerd in IVS 2011, maar ook hier leveren die geen inhoudelijke verschillen op.

5.3 Het resultaat

5.3.1 "Het geraamde bedrag…" - Dit duidt op een prijs, uitgedrukt in geld (gewoonlijk in de plaatselijke valuta), die verschuldigd is voor het actief bij een zakelijke markttransactie. De marktwaarde wordt gemeten als de meest waarschijnlijke prijs die in redelijkheid kan worden verkregen op de markt op de waardepeildatum in overeenstemming met de definitie van marktwaarde. Het gaat hier om de beste prijs die in redelijkheid door verkoper kan worden verkregen, en de voordeligste prijs die in redelijkheid door koper kan worden verkregen.

5.3.2 Deze raming sluit uitdrukkelijk een geraamde prijs uit die kunstmatig wordt verhoogd of verlaagd door bijzondere voorwaarden of omstandigheden, zoals ongebruikelijke financiering, sale-and-leaseback-regelingen, bijzondere tegenprestaties of concessies die worden verleend door een van de bij de verkoop betrokken partijen, of elementen van bijzondere waarde.

5.3.3 Bijzondere waarde wordt besproken bij verwante kwesties onder EVS2 - 'Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde'.

5.3.4 Toepassing in de praktijk van de EU-regels inzake staatssteun 1997 kan betrekking hebben op bijzondere waarde, hetzij specifieke synergetische waarde hetzij anderszins.

5.4 Het te taxeren vastgoed

5.4.1 "… een actief…" - Dit is waar het vastgoed zelf, met zijn juridische, fysieke, economische en andere waarden, moet worden geanalyseerd, met alle daadwerkelijke mogelijkheden en moeilijkheden. Dit begrip wordt in de hiervoor onder 3.3 vermelde

EVS1 - Marktwaarde 25 _______________________________________________________________________________________

definitie van markthuur geïntroduceerd door de noodzaak om rekening te houden met de voorwaarden van een huurovereenkomst.

5.4.2 Taxateurs moeten goed in de gaten houden of de koopsom van een vastgoed tevens bijkomende zaken omvat, of het nu gaat om toebehoren, roerende zaken, prikkels om tot koop over te gaan of andere zaken.

5.4.3 De marktwaarde van een actief is een afspiegeling van het volledige potentieel van dat actief voor zover het wordt erkend door de afzetmarkt. Aldus kan daarbij rekening worden gehouden met het mogelijke gebruik van het actief dat kan worden ontsloten door wijzigingen die daarop van invloed zijn. Daarbij kan het gaan om nieuwe toestemmingen op grond van ontwikkelingsbeheersing, de relevante infrastructuur, marktontwikkelingen of andere mogelijkheden.

5.4.4 Het begrip gehoopte waarde (ook genoemd toekomstige waarde) wordt gebruikt om een stijging van de waarde te beschrijven die de markt bereid is te betalen in de hoop dat een gebruiks- of ontwikkelingsmogelijkheid met een hogere waarde gerealiseerd kan worden dan die thans is toegestaan op grond van de ontwikkelingsbeheersing, bestaande infrastructurele beperkingen of andere thans geldende beperkingen. Dit begrip weerspiegelt hoe waarschijnlijk de markt het acht dat dat gebruik of die ontwikkeling met die hogere waarde wordt gerealiseerd, alsmede de kosten en de tijd die daarmee waarschijnlijk gemoeid zullen zijn, en alle overige daarmee samenhangende factoren. In wezen wordt hierdoor rekening gehouden met de mogelijkheid dat het beoogde gebruik niet wordt gerealiseerd. Hoewel het die waardestijging beschrijft, gaat het niet om een aparte waarde; de gehoopte waarde geeft mede de marktwaarde van het vastgoed aan die moet worden beoordeeld op basis van het beschikbare bewijs, net als elk ander onderdeel van de taxatie. De gehoopte waarde is geen bijzondere waarde, aangezien dit begrip een afspiegeling is van de redelijke verwachtingen van de afzetmarkt met betrekking tot de mogelijkheden die het vastgoed biedt.

5.4.5 Als factor die wordt meegenomen in de marktwaarde, houdt de gehoopte waarde geen element in van bijzondere waarde die van bepaalde kopers zou kunnen worden verkregen.

5.4.6 Het concept van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik wordt in een aantal landen gehanteerd, en het kan zijn dat sommige taxateurs in Europa wordt gevraagd om een vastgoedobject te taxeren op basis van het uitgangspunt van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik daarvan. In essentie is dat het gebruik dat is toegestaan op de waardepeildatum en dat de hoogste waarde biedt op basis van redelijke verwachtingen. Goedbeschouwd wordt hiermee de gehoopte waarde die de markt toekent aan de mogelijkheden van een vastgoed die nog niet beschikbaar zijn, uitgesloten. Hoewel het hier gaat om een beoordeling van een vastgoedobject per


waardepeildatum, is het geen beoordeling van het meest doeltreffende gebruik dat de markt op die datum in redelijkheid mogelijk zou kunnen achten voor dat object.

5.4.7 Het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is formeler gedefinieerd in verschillende formuleringen, zoals:

"het gebruik van een actief dat zijn productiviteit maximaliseert en dat fysiek mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is." (International Valuation Standards 2011, p. 22)

en

"het redelijk waarschijnlijke en wettelijk toelaatbare gebruik van een vastgoed dat fysiek mogelijk, correct ondersteund en financieel haalbaar is, en dat resulteert in de hoogste waarde." (The Appraisal Institute of Canada)

5.4.8 Hier dient te worden opgemerkt dat er specifieke definities kunnen zijn van meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik die gelden op grond van de wet of het gebruik in individuele landen.

5.4.9 Belangrijke componenten van de gebruikelijke definities voor het concept van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik, die moeten worden beoordeeld per waardepeildatum, zijn:

• het gaat om het in redelijkheid meest waarschijnlijke gebruik - dus met voorbijgaan aan specialistisch gebruik dat een individuele bieder voor ogen kan hebben;

• dat wettelijk toelaatbaar is - dit is misschien wel het belangrijkste punt als het gaat om marktwaarde. Hoewel een gewone definitie vereist dat het gebruik "wettelijk toelaatbaar" moet zijn, blijkt uit de toelichtingen dat dit geldt binnen bestaande bestemmingsplannen of toestemmingen, en dus met voorbijgaan aan een eventuele gehoopte waarde of toekomstige waarde die de markt zou kunnen betalen voor de mogelijkheid om nieuwe toestemmingen te realiseren. Hoewel de meeste discussie betrekking heeft op de op dat moment toegestane ontwikkeling, geldt dezelfde wettelijke beperking waar het vastgoed wordt verhuurd maar de markt wellicht voor ogen heeft dat mogelijke latere verhuring of nieuw gebruik een potentiële gehoopte waarde oplevert die wordt uitgesloten door de beperkingen van het uitgangspunt van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik;

• fysiek mogelijk - ook dit lijkt een beoordeling in te houden van de fysieke omstandigheden van het vastgoed per waardepeildatum zonder rekening te houden met mogelijke ontwikkelingen (zoals een nieuwe weg of een regeling voor bescherming tegen overstromingen) die zouden kunnen optreden en op

EVS1 - Marktwaarde 27 _______________________________________________________________________________________

zichzelf kansen zouden kunnen bieden waarvoor sommige bieders extra waarde zouden willen betalen;

• ondersteund door bewijs;

• financieel haalbaar;

• en dat de hoogste waarde oplevert voor het vastgoed. Dit laatste punt wordt soms besproken in het kader van het gebruik dat het hoogste netto rendement oplevert, als het gebruik waarbij tegenover het voordeel van een hogere waarde hogere kosten staan als een gebruik met een lagere waarde een hoger bod kan ondersteunen.

5.4.10 Dat gebruik hangt af van de specifieke aard van het vastgoed in kwestie en kan dus veranderen als het vastgoed voor de taxatie wordt samengevoegd met andere vastgoedobjecten. Waar men in de praktijk uitgaat van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik, geeft dit aan welke vastgoedobjecten het best vergelijkbare bewijs kunnen bieden ter ondersteuning van hun taxatie en van invloed kunnen zijn op de keuze van de taxatiemethode.

5.4.11 Behoudens andersluidende aanwijzingen is het de taak van de taxateur om de marktwaarde van de grond of het vastgoed te bepalen in overeenstemming met de volledige analyse van marktwaarde in EVS1. De hypothetische verkoper zal niets minder voor zijn vastgoed accepteren en de hypothetische koper zal niet meer willen bieden dan hij zou betalen voor een gelijkwaardig actief dat hetzelfde nut voor hem oplevert. Aangezien elk punt van de definitie van meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (met uitzondering van de bewijseis) een bepaalde beperking oplegt aan de definitie van marktwaarde, levert het uitgangspunt van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik niet noodzakelijkerwijs dezelfde waarde op als de marktwaarde, zij het dat die hoger kan uitvallen dan de waarde op grond van het bestaande gebruik. Het meest voor de hand liggende punt van verschil ligt in de uitsluiting van mogelijke toestemmingen of andere toekomstige mogelijkheden die de markt zou kunnen uitdrukken in gehoopte waarde, waarmee zij een oordeel geeft over de vooruitzichten, risico's en kosten van die toekomstige mogelijkheid.

5.4.12 Indien specifieke voorwaarden aan de verkoop worden verbonden, zullen de staatssteunregels de aanbieding alleen zien als 'onvoorwaardelijk' als alle potentiële kopers aan die verplichting zouden moeten, en kunnen, voldoen, ongeacht of zij een bedrijf hebben en ongeacht de aard van dat bedrijf.

5.4.13 De staatssteunregels 1997 voor een onvoorwaardelijke aanbieding luiden als

volgt: “ ... indien het om het even welke bieder, ongeacht of deze een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf, in het algemeen vrijstaat om gronden en gebouwen aan te kopen en deze voor eigen doeleinden te gebruiken. Er mogen beperkingen worden opgelegd om overlast te voorkomen, om het milieu te


beschermen, of om te vermijden dat er een louter speculatief bod wordt uitgebracht. Beperkingen in verband met de ruimtelijke ordening die voor het gebruik van de gronden en gebouwen de eigenaar ervan overeenkomstig nationaal recht worden opgelegd, doen aan het onvoorwaardelijk karakter van een aanbieding geen afbreuk." Mededeling Staatssteun II.1.(b)

5.5 De transactie

5.5.1 "…zou worden overgedragen…" - Het gaat om een geraamd bedrag en niet om een vooraf bepaalde of daadwerkelijke verkoopprijs. Het is de prijs waartegen de markt verwacht dat een transactie zal worden afgerond per waardepeildatum, die voldoet aan alle andere elementen van de definitie van marktwaarde.

5.5.2 Uit het gebruik van "zou" blijkt dat gevoel van redelijke verwachting. De taxateur mag geen onrealistische uitgangspunten doen over marktomstandigheden of uitgaan van een marktwaarde die meer bedraagt dan wat redelijk kan worden verkregen.

5.5.3 De definitie zoals die wordt gehanteerd in de staatssteunregels gaat ervan uit dat de prijs het bedrag is waartegen de gronden en gebouwen "bij onderhandse overeenkomst … zouden kunnen worden verkocht". Uit het gebruik van "zouden kunnen" blijkt de hypothetische aard van de transactie. Dit wordt niet geacht de best mogelijke prijs te zijn die men zich kan voorstellen, maar eerder de redelijke verwachting van de overeen te komen prijs.

5.5.4 De hypothetische verkoop vindt plaats "bij onderhandse overeenkomst" en

geldt dus onder voorbehoud van onderhandelingen.

5.6 De waardepeildatum

5.6.1 "… op de waardepeildatum…" - Dit vereist dat de geschatte marktwaarde tijdspecifiek is op een bepaalde datum. Gewoonlijk is dit de datum waarop de hypothetische verkoop geacht wordt plaats te vinden. Dat is dus gewoonlijk niet de datum waarop de taxatie daadwerkelijk wordt opgesteld. Aangezien markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de geraamde waarde op een ander moment onjuist of ongepast zijn. Het taxatiebedrag weerspiegelt de daadwerkelijke staat en omstandigheden van de markt op de effectieve waardepeildatum - niet op een eerdere of latere datum.

De waardepeildatum en de datum van het taxatierapport kunnen verschillen, maar de laatstgenoemde datum kan niet vóór de eerstgenoemde liggen. De definitie gaat ook uit van gelijktijdige uitwisseling en afronding van de koopovereenkomst zonder enig verschil in prijs dat anders in een marktwaardetransactie zou kunnen optreden.

EVS1 - Marktwaarde 29 _______________________________________________________________________________________

5.6.2 De marktwaarde is uitdrukkelijk geen beoordeling van de waarde op langere termijn, maar uitsluitend op het moment van de hypothetische transactie.

5.6.3 De begrippen 'date of valuation' en 'valuation date' [in het Nederlands: 'waardepeildatum'] worden gebruikt voor de datum waarop de taxatie wordt beoordeeld of vastgesteld (en waarvoor het ondersteunende bewijs relevant is), en niet voor de, gewoonlijk later liggende, datum waarop de taxatie wordt opgesteld en bestudeerd met het op dat moment voor de opdrachtgever afgeronde taxatierapport. De afronding van het taxatierapport vindt nooit plaats vóór de waardepeildatum, aangezien er dan omstandigheden in ogenschouw zouden worden genomen die nog niet hebben plaatsgevonden en die wellicht niet zullen plaatsvinden en waarvoor nog belangrijk bewijs kan worden gevonden.

5.6.4 De waardepeildatum ligt nooit na de datum van het Rapport. Door te bepalen dat de hypothetische uitwisseling van overeenkomsten geacht wordt plaats te vinden op de waardepeildatum wordt ervoor gezorgd dat de taxatie gebaseerd is op die factoren die partijen verwachten voor wat betreft de waarde op dat moment. Op grond van nationale regelgeving kan echter vereist zijn dat de waardepeildatum onder specifieke omstandigheden kan samenvallen met een latere referentiedatum ten behoeve van de beoordeling van de kwaliteit en de ligging van het vastgoed (zoals openbare compensatieregelingen).

5.7 Partijen - hypothetisch, bereidwillig en concurrerend

5.7.1 "… tussen een bereidwillige koper …" - Dit veronderstelt een hypothetische koper, niet de daadwerkelijke koper. Die persoon is gemotiveerd, maar niet verplicht, om het vastgoed te kopen. Deze koper is niet al te gretig om te kopen noch vastbesloten om te kopen tegen elke prijs.

5.7.2 Deze koper is ook een koper die koopt in overeenstemming met de realiteit van de actuele markt met actuele marktverwachtingen, en niet een die koopt op een denkbeeldige of hypothetische markt, waarvan het bestaan niet kan worden aangetoond of aangenomen. De hypothetische koper zou geen hogere prijs betalen dan die welke de markt van hem verlangt. Onder de personen die de markt uitmaken, is ook de huidige eigenaar van het actief begrepen.

5.7.3 Evenzo mag van de gemotiveerde koper niet worden verondersteld dat hij terughoudend of onwelwillend is. Hij gaat met de situatie om als een praktisch zakenman.

5.7.4 De staatssteunregels spreken van een van de verkoper onafhankelijke "zakelijke koper".


5.7.5 "… en een bereidwillige verkoper…" - Ook hier gaat het om een hypothetische verkoper, en niet om een daadwerkelijke eigenaar. Ook deze wordt niet geacht al te gretig te zijn noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, maar ook niet een die bereid is net zo lang te wachten totdat hij een prijs krijgt die op de markt van dat moment niet redelijk geacht wordt. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het actief op marktconforme voorwaarden te verkopen tegen de beste prijs die hij op de vrije markt kan krijgen na behoorlijke marketing, wat die prijs ook is. De feitelijke omstandigheden van de daadwerkelijke eigenaar maken geen deel uit van deze beschouwing, omdat de 'bereidwillige verkoper' een hypothetische eigenaar is.

5.7.6 Zodoende zijn de veronderstelde koper en verkoper, hoewel het te taxeren actief moet worden getaxeerd in overeenstemming met de echte wereld, hypothetische partijen, zij het dat zij handelen onder de op dat moment geldende marktomstandigheden. De eis dat zij beiden bereidwillig moeten zijn om de transactie aan te gaan, creëert tussen hen de spanning waarbinnen de marktwaarde kan worden beoordeeld.

5.7.7 Aldus is de marktwaarde onafhankelijk van, en wordt deze niet beïnvloed door, de doelstellingen van de opdrachtgever van de taxatie.

5.7.8 "... in een zakelijke transactie…" - Een zakelijke transactie is een transactie tussen partijen die niet in een bepaalde of bijzondere relatie tot elkaar staan (zoals moeder- en dochterondernemingen, of huurder en verhuurder), waardoor het prijsniveau niet kenmerkend zou zijn voor de markt of die dat prijsniveau kunstmatig zou verhogen als gevolg van een element van bijzondere waarde. De marktwaardetransactie wordt geacht plaats te vinden tussen niet-verwante partijen die onafhankelijk van elkaar optreden.

5.8 De marketing

5.8.1 "… na behoorlijke marketing…" - Het actief moet op de meest geëigende wijze in de markt worden gezet om te kunnen worden vervreemd tegen de beste prijs die in redelijkheid kan worden gerealiseerd in overeenstemming met de definitie van marktwaarde. De periode dat het actief op de markt is, kan afhangen van marktomstandigheden, maar moet voldoende zijn om ervoor te zorgen dat het actief onder de aandacht wordt gebracht van een voldoende aantal potentiële kopers. De marketingperiode ligt vóór de waardepeildatum.

5.8.2 Op grond van het richtsnoer voor toepassing van de EU-regels inzake staatssteun dient aan het vastgoed:

EVS1 - Marktwaarde 31 _______________________________________________________________________________________

"gedurende een redelijk lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekendheid [te worden] gegeven in de nationale pers, in onroerend goed- of andere daartoe geschikte bladen, en in makelaarskantoren die een breed gamma van potentiële kopers bereiken, zodat het aanbod onder de aandacht van alle potentiële kopers kan worden gebracht." II.1.(a), 1e paragraaf

Aangezien de EU-regels bedoeld zijn om ervoor te zorgen dat transacties tegen marktwaarde plaatsvinden, dient aan het vastgoed volgens die regels tevens, indien de verkoop internationale bieders zouden kunnen aantrekken, als zodanig bekendheid te worden gegeven en dient daaraan:

"ook bekendheid te worden gegeven via makelaars die zich op klanten op Europees of op internationaal niveau richten."

II.1.(a), 2e paragraaf

5.8.3 De staatssteunregels zijn specifiek waar zij bepalen dat de verkoop geacht wordt plaats te vinden onder omstandigheden die een "regelmatige transactie" mogelijk maken, dat wil zeggen dat er geen ongepaste spoed wordt opgelegd waardoor de correcte toetsing van de markt wordt beperkt of de eigenaar verplicht wordt overijld te verkopen. De regels spreken van een "normaal tijdsbestek" om over de verkoop te onderhandelen, in aanmerking nemende de "aard van de gronden en gebouwen".

5.8.4 Deze factoren die de algemene reeks bieders toetsen die zich zouden kunnen melden, dienen (onder voorbehoud van de marktomstandigheden die de marktwaarde sowieso kaderen) te resulteren in de kwaliteiten die vereist zijn van de hypothetische koper.

5.9 Overweging van de zaak door partijen

5.9.1 "… waarbij de partijen met kennis van zaken zouden hebben gehandeld…" - Dit veronderstelt bij zowel de bereidwillige koper als de bereidwillige verkoper redelijke kennis van zaken met betrekking tot de aard en de kenmerken van het vastgoed, het daadwerkelijke en het potentiële gebruik daarvan, en de staat van de markt op de waardepeildatum.

5.9.2 Partijen zullen aldus beoordelen wat op die datum in redelijkheid voorzienbaar is. In het bijzonder kan de hypothetische koper beter op de hoogte zijn voor deze beoordeling dan sommige of alle daadwerkelijke bieders. Het gaat hier niet alleen om kennis van het vastgoed maar ook van de markt en dus van het bewijs (met inbegrip van alle beschikbare vergelijkbare objecten) op basis waarvan de waarde van het vastgoed moet worden beoordeeld.

5.9.3 "…prudent…" - Elk der partijen wordt verondersteld te handelen in zijn eigen belang met die kennis, en prudent de beste prijs voor zijn eigen positie in de transactie te


bewerkstelligen. Die prudentie wordt beoordeeld op basis van de staat van de markt op de waardepeildatum, niet achteraf bezien op een latere datum. Een verkoper is niet per definitie niet prudent als hij een vastgoedobject verkoopt op een markt met dalende prijzen die lager liggen dan voorgaande marktniveaus. In die gevallen, net als bij andere koop- en verkoopsituaties op markten met fluctuerende prijzen, zal de prudente koper of verkoper handelen in overeenstemming met de beste marktinformatie die op dat moment beschikbaar is.

5.9.4 "… en zonder dwang…" - Hiermee wordt vastgesteld dat elk der partijen gemotiveerd is, maar niet onder dwang of ongepaste druk staat, om de transactie aan te gaan.

5.10 Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, alternatieve gebruikswaarde en gedwongen verkoopwaarde

5.10.1 Uitgangspunten

5.10.1.1 De taxatieopdracht kan meebrengen dat de taxateur zich moet baseren op een uitgangspunt, bijvoorbeeld over de tijd die beschikbaar is voor marketing in het kader van een taxatie bij gedwongen verkoop (zie hierna onder 5.10.4). De taxateur kan bepaalde uitgangspunten moeten doen om de taxatie doelmatig af te ronden, vaak bij gebrek aan bepaalde informatie. In beide gevallen dienen die uitgangspunten duidelijk te worden vermeld.

5.10.1.2 De taxateur baseert zich op een uitgangspunt indien hij iets aanneemt (of opdracht krijgt om iets aan te nemen) over een feit waarvan hij niet zeker is of kan zijn of zich niet in redelijkheid kan vergewissen.

5.10.1.3 De taxateur dient keuringen en onderzoeken uit te voeren voor zover die nodig zijn om een taxatie op te leveren die professioneel toereikend is voor het doel daarvan. Indien de verstrekte of beschikbare informatie beperkt is, kan het nodig zijn dat de taxateur uitgangspunten doet om zich een oordeel te kunnen vormen over de te rapporteren waarde bij gebrek aan volledige gegevens of kennis. Uitgangspunten kunnen betrekking hebben op feiten, omstandigheden of situaties die van invloed zijn op de taxatie en zijn, aangezien zij worden gedaan bij gebrek aan volledige informatie, die welke het meest waarschijnlijk worden geacht. Voor zaken als eigendomsrecht of asbest, die de taxateur wellicht niet zelfstandig kan controleren, kan het uitgangspunt vergezeld gaan van een advies aan de opdrachtgever om de feiten te laten vaststellen door adviseurs die wel over de juiste vaardigheden beschikken. Indien uitgangspunten vervolgens onjuist blijken te zijn, kan het nodig zijn dat de taxateur de gerapporteerde cijfers herziet en aanpast en dat hij die mogelijkheid in het rapport vermeldt.

EVS1 - Marktwaarde 33 _______________________________________________________________________________________

5.10.1.4 Hieronder volgt een indicatieve, maar niet uitputtende, lijst van zaken die kunnen worden gerapporteerd als zaken waarbij uitgangspunten zijn gedaan om te komen tot een waardeadvies:

(i) Het is mogelijk dat er geen gedetailleerd rapport inzake het eigendomsrecht, waarin alle eventuele lasten, beperkingen en aansprakelijkheden zijn vermeld die van invloed kunnen zijn op de waarde van het vastgoed, beschikbaar is. In dat geval zou de taxateur moeten uitgaan van de positie die hij het meest waarschijnlijk acht, onder vermelding van het feit dat hij geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaardt voor de juiste interpretatie van de juridische eigendom.

(ii) De reikwijdte van de keuring dient duidelijk in het rapport te worden vermeld, in overeenstemming met de aard van de opdracht en het type vastgoed. Het kan nodig zijn om zich te baseren op het uitgangspunt dat er, hoewel zichtbare gebreken zijn vermeld, ook sprake kan zijn van andere gebreken die een nader onderzoek behoeven of de benoeming van deskundigen om verslag uit te brengen van hun bevindingen. Dit kan worden gevolgd door een toelichting dat het vermelde waardeadvies is gebaseerd op de omstandigheden zoals die zijn gerapporteerd en dat naar aanleiding van eventuele andere bestaande gebreken de cijfers moeten worden gewijzigd.

(iii) Uitgangspunten kunnen nodig zijn met betrekking tot de noodzakelijke wettelijke toestemmingen voor de bestaande gebouwen en het bestaande gebruik, op basis van eventuele beleidsregels of voorstellen van wetgevende instanties die de waarde positief of negatief zouden kunnen beïnvloeden.

(iv) De bevoegdheid van de taxateur om potentiële risico's van vervuiling of de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen te rapporteren moet worden overwogen. Het kan nodig zijn om er bij het verstrekken van een waardeadvies van uit te gaan dat er geen sprake is van dergelijke risico's dan wel dat de taxateur uitgaat van informatie die is opgesteld door specialistische adviseurs.

(v) De taxateur kan zich in voorkomend geval moeten baseren op het uitgangspunt dat alle nutsvoorzieningen operationeel zijn en voldoende zijn voor het beoogde gebruik.

(vi) Het kan nodig zijn om zich te baseren op een uitgangspunt met betrekking tot de vraag of het vastgoed al dan niet is overstroomd dan wel naar verwachting zal overstromen of dat andere milieuaangelegenheden van invloed kunnen zijn op het waardeadvies.


(vii) Indien het vastgoed verhuurd is, kan het nodig zijn om ervan uit te gaan dat uit gedetailleerde onderzoeken naar de financiële status van huurders geen zaken naar voren zouden komen die van invloed zouden kunnen zijn op de taxatie.

(viii) Het kan nodig zijn dat de taxateur ervan uitgaat dat er geen voorstellen voorliggen met betrekking tot ruimtelijke ordening of de aanleg van snelwegen, waarbij gebruik zou kunnen worden gemaakt van wettelijke bevoegdheden of die anderszins rechtstreeks van invloed zouden kunnen zijn op het vastgoed.

(ix) Het kan nodig zijn dat de taxateur ervan uitgaat dat installaties en machines die normaalgesproken worden geacht deel uit te maken van de gebruiksinstallaties van een gebouw, met het vastgoed zouden overgaan.

(x) De uitgangspunten die noodzakelijk zijn indien een taxatie zonder keuring wordt verlangd, komen aan de orde in EVS4, onder 6.4.

5.10.2 Bijzondere uitgangspunten

5.10.2.1 Ter onderscheiding van een uitgangspunt waarop de taxateur zich moet baseren om zijn taak te kunnen uitvoeren, baseert de taxateur zich op een bijzonder uitgangspunt indien hij - meestal op aanwijzing - uitgaat van bepaalde feiten of omstandigheden die afwijken van de op de waardepeildatum verifieerbare feiten en omstandigheden. Het resultaat is een marktwaarde op basis van dat bijzondere uitgangspunt.

5.10.2.2 Dit kan vaak het geval zijn om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van de gevolgen van gewijzigde omstandigheden voor de taxatie. Voorbeelden hiervan, waarbij de taxateur opdracht krijgt om zich op een bijzonder uitgangspunt te baseren met betrekking tot de waarde van het vastgoed, zijn onder meer:

• het bijzondere uitgangspunt dat het vastgoed onbewoond zou zijn, terwijl het vastgoed in werkelijkheid verhuurd is;

• het bijzondere uitgangspunt dat een bouwvergunning voor een bepaald gebruik moet worden verkregen.

De gedwongen verkoopwaarde is een voorbeeld van een marktwaarde op basis van een bijzonder uitgangspunt met betrekking tot een marketingperiode.

5.10.2.3 Op grond van specifiek dwingend recht kunnen bijzondere uitgangspunten moeten worden gedaan, bijvoorbeeld voor taxaties voor bepaalde belastingen of in het kader van onteigening.

EVS1 - Marktwaarde 35 _______________________________________________________________________________________

5.10.2.4 Indien bijzondere uitgangspunten moeten worden gedaan, dienen deze in de opdrachtvoorwaarden en in het taxatierapport te worden vastgelegd (zie ook EVS4, onder 5.9).

5.10.3 Alternatieve gebruikswaarde

5.10.3.1 Definitie - Dit betekent de marktwaarde van het vastgoed zonder te veronderstellen dat het huidige gebruik wordt voortgezet.

5.10.3.2 Toelichting - Waar de marktwaarde de best beschikbare waarde aangeeft voor een vastgoed, ongeacht het gebruik daarvan, kan het voor sommige taxaties nodig zijn om uitsluitend van het bestaande gebruik uit te gaan, bijvoorbeeld als een onderneming wordt beoordeeld als lopend bedrijf. Als het van wezenlijk belang is om alternatieve gebruiksvormen voor het vastgoed in overweging te nemen, waarbij het bestaande bedrijf wellicht niet wordt voortgezet, dan zou dat de alternatieve gebruikswaarde van het vastgoed zijn, een marktwaarde. In die waarde is geen rekening gehouden met eventuele kosten van bedrijfsstaking.

5.10.3.3 Deze grondslag kan ook van belang zijn als uitgegaan wordt van een gecorrigeerde vervangingswaarde.

5.10.4 Gedwongen verkoopwaarde

5.10.4.1 Definitie - Een som die zou kunnen worden verkregen voor het vastgoed indien aan de verkoper om wat voor reden dan ook beperkingen zijn opgelegd als gevolg waarvan het vastgoed moet worden vervreemd.

5.10.4.2 Toelichting - De noodzaak van een taxatie kan zich voordoen indien de verkoper verplicht is tot verkoop over te gaan of wanhopig wenst te verkopen, of indien er een andere strikte tijdslimiet is opgelegd. Deze situatie kan zich vooral voordoen indien de periode waarbinnen het vastgoed moet worden verkocht, te kort is om de behoorlijke marketing mogelijk te maken die nodig is om verzekerd te zijn van de beste biedingen. Meer in het algemeen kunnen potentiële kopers zich ervan bewust zijn dat aan de verkoper beperkingen zijn opgelegd en dus hun biedingen matigen in vergelijking met wat zij anders zouden hebben geboden. De aard van deze specifieke beperkingen bepaalt de situatie waarin de hypothetische overdracht plaatsvindt - zonder die beperkingen zou het gewoon gaan om de marktwaarde.

5.10.4.3 De gedwongen verkoopwaarde is geen taxatiegrondslag. Zodra alle relevante beperkingen zijn vastgesteld, kan dit begrip worden gezien als een marktwaardebeoordeling onder het bijzondere uitgangspunt van een vastgestelde maar beperkte periode voor de verkoop van het vastgoed.


De taxateur dient dus geen taxatieopdracht aan te nemen op basis van gedwongen verkoop maar op basis van de marktwaarde, onder vastgestelde specifieke bijzondere uitgangspunten die van belang zijn in het desbetreffende geval.

5.10.4.4 De taxateur dient te weten welke tijd beschikbaar is voor verkoop en welke relevante beperkingen zijn opgelegd aan de verkoper en deze te vermelden. Aangezien de waarde die zeer specifieke omstandigheden van het opgelegde uitgangspunt zullen weerspiegelen, dienen ze te worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden en in het taxatierapport. Het resultaat is geen marktwaarde, aangezien het hier niet gaat om een hypothetische bereidwillige verkoper, maar om een daadwerkelijke verkoper met daadwerkelijke beperkingen.

5.11 Overige

5.11.1 Documentatie - Hoewel de marktwaarde onafhankelijk van documentatie bestaat, dient een professionele taxatie op grond van deze standaard correct en schriftelijk te worden vastgelegd op een wijze die doorzichtig en helder is voor de opdrachtgever in overeenstemming met EVS4 en voor ieder ander die daarop in redelijkheid een beroep wil doen of deze wil beoordelen.

5.11.2 De definitie van marktwaarde dient zowel in de opdrachtvoorwaarden als in het taxatierapport te worden vastgelegd.

5.11.3 Transactiekosten en belastingen - De marktwaarde is de geschatte waarde van een vastgoed en dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.

5.11.4 In het bijzonder is de marktwaarde de waarde vóór alle belastingen die van toepassing kunnen zijn op een daadwerkelijke transactie met betrekking tot het te taxeren vastgoed. Het feit van transactiebelastingen of BTW, zoals deze van invloed kunnen zijn op (sommige) potentiële partijen, maakt deel uit van het bredere kader van de markt en is dus, tezamen met alle andere factoren, van invloed op de waarde; de specifieke belasting die verschuldigd is over een transactie geldt echter bovenop de marktwaarde daarvan.

5.11.5 De stellingname op dit punt kan echter verschillen (misschien wel in het bijzonder in het kader van verslaggeving) voor verschillende nationale wetgeving. Onder bepaalde omstandigheden hanteert ook de EU-wetgeving een andere benadering.

EVS1 - Marktwaarde 37 _______________________________________________________________________________________

Artikel 49 lid 5 van Richtlijn 91/674/EEG van 19 december 1991 betreffende de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van verzekeringsondernemingen bepaalt:

'Wanneer op de dag waarop de jaarrekening wordt opgesteld, terreinen en gebouwen zijn verkocht of het voornemen bestaat deze op korte termijn te verkopen, wordt de overeenkomstig de leden 2 en 4 berekende waarde verminderd met de gemaakte of geraamde realisatiekosten.'

5.11.6 In die gevallen kan de taxateur ervoor kiezen de marktwaarde te vermelden zowel vóór als na deze kosten van vervreemding. In beide gevallen dient hij duidelijk te maken of die kosten in mindering zijn gebracht en, zo ja, te specificeren hoeveel hij in mindering heeft gebracht voor elk van de gespecificeerde kosten.

EVS2 -Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde 39 _______________________________________________________________________________________

EVS2 Taxatiegrondslagen anders dan

marktwaarde

1. Inleiding 2. Toepassingsgebied 3. Grondslag voor de waarde 4. Reële waarde 5. Bijzondere waarde 6. Beleggingswaarde 7. Hypotheekwaarde 8. Verzekerbare waarde 9. Gecorrigeerde vervangingswaarde


De taxateur dient het doel vast te stellen waarvoor de taxatie nodig is alvorens een andere taxatiegrondslag te hanteren dan de marktwaarde.

Behoudens voor zover dat in een specifiek geval is voorgeschreven op grond van Europese en nationale weten regelgeving, mag de taxateur uitsluitend erkende taxatiegrondslagen hanteren die in overeenstemming zijn met het doel van de taxatie en dient hij daarbij de beginselen van transparantie, samenhang en consistentie te respecteren.

Het is mogelijk dat die andere taxatiegrondslagen moeten worden gehanteerd in overeenstemming met de vereisten van de wet, de omstandigheden of de aanwijzingen van een cliënt, voor zover de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de marktwaarde, niet gekwalificeerd zijn of daaraan niet kan worden voldaan. Het resultaat is geen marktwaarde.


1. Inleiding

Hoewel de meeste professionele taxaties zullen plaatsvinden op basis van marktwaarde, kan er sprake zijn van omstandigheden waarin andere grondslagen noodzakelijk of meer geëigend zijn. Het is van essentieel belang dat zowel de taxateur als de gebruikers van taxaties duidelijk begrijpen wat het onderscheid is tussen de marktwaarde en andere taxatiegrondslagen, alsmede wat de gevolgen kunnen zijn van verschillen tussen deze concepten bij het opstellen en afgeven van taxaties.


In deze Standaard worden taxatiegrondslagen anders dan de marktwaarde gedefinieerd, toegelicht en onderscheiden.

3. Grondslag voor de waarde

3.1 Definitie - Een overzicht van de fundamentele uitgangspunten voor het beoordelen van een taxatie voor een gedefinieerd doel.

3.2 Toelichting

3.2.1 Een grondslag voor waarde bij wijze van overzicht dient te worden onderscheiden van de methoden of technieken die worden gehanteerd om een gekozen grondslag door te voeren. Vastgestelde begrippen en methoden zoals die worden gebruikt bij de taxatie dienen te worden gedefinieerd in het taxatierapport.

3.2.2 Indien geen van de grondslagen in EVS 2012 geschikt zijn voor de uitvoering van een opdracht, dient een duidelijke en heldere definitie van de gehanteerde grondslag uitdrukkelijk te worden vermeld, en dient de taxateur toe te lichten waarom hij afwijkt van een erkende grondslag. Indien de resulterende taxatie geen som weergeeft die gelijk te stellen zou zijn aan een op basis van de marktwaarde opgestelde taxatie, dient dit te worden vermeld. Alle (bijzondere) uitgangspunten die zijn gehanteerd dienen te worden vermeld in het taxatierapport.

3.2.3 Anderzijds is een taxatiegrondslag (of een taxatiebenadering) een methodiek die kan worden gebruikt om een taxatie op basis van het beschikbare bewijs vast te stellen. De inkomsten-, kosten- en gecorrigeerde vervangingswaardebenaderingen zijn aldus in beginsel methoden om te komen tot een taxatie en geen taxatiegrondslagen.

4. Reële waarde

4.1 Definitie - Het begrip reële waarde wordt in twee specifieke, maar onderscheiden, contexten gebruikt, waarbij het verschillende toepassingen heeft:

(i) Een algemene definitie - De reële waarde kan in het algemeen worden gebruikt als taxatiegrondslag voor onroerende zaken in de relatie tussen specifieke deelnemers aan een (potentiële) transactie in plaats van op basis van het uitgangspunt van een bredere


marktplaats met mogelijke bieders. Als zodanig kan de reële waarde vaak resulteren in een andere waarde dan de marktwaarde van een vastgoedobject. In dit kader wordt het begrip als volgt gedefinieerd:

"De prĳs die ontvangen zou worden bĳ de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bĳ het overdragen van een verplichting in een ordelĳke transactie tussen marktpartĳen met volledige kennis van alle relevante feiten, die hun beslissing nemen in overeenstemming met hun respectieve doelen."

Deze definitie heeft betrekking op algemene markttransacties waarbij een advies over de reële waarde niet geacht wordt gelijk te zijn aan een advies met betrekking tot de marktwaarde.

(ii) Boekhoudkundige definitie - Het begrip reële waarde wordt specifiek vastgesteld als begrip op grond van de International Financial Reporting Standards dat, zij het met enigszins bredere uitgangspunten dan de volledige definitie van marktwaarde, vaak dezelfde resultaten kan opleveren als de marktwaarde. Dit komt uitgebreider aan de orde in EVA1. In dit kader wordt het begrip als volgt gedefinieerd:

"De prĳs die ontvangen zou worden bĳ de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bĳ het overdragen van een verplichting in een ordelĳke transactie tussen marktpartĳen op waarderingsdatum" (International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13, par. 1).

Deze nieuwe definitie is in mei 2011 geïntroduceerd door IFRS 13 'Fair Value Measurement' en treedt in de plaats van de vorige definitie uit IAS 16 van 1 januari 2013. Tot die datum werd reële waarde gedefinieerd als "het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld in een zakelijke objectieve transactie tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn" (IAS16, par. 6).

4.2 Toelichting

4.2.1 Als grondslag voor waarde is het begrip reële waarde minder specifiek en strak in zijn uitgangspunten dan de marktwaarde. In het bijzonder is er geen sprake van een eis dat het vastgoed op de vrije markt moet worden gebracht. Er zijn veel situaties waarin de reële waarde wordt gebruikt om de waarde van een vastgoedobject te duiden.

4.2.2 De reële waarde van een niet-financieel actief, zoals een onroerende zaak, houdt rekening met het vermogen van een marktdeelnemer om economische voordelen te behalen met het actief bij het meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik daarvan, d.w.z. het gebruik van het actief dat per waardepeildatum fysiek mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is (zie hiervoor onder EVS5 4.6-10). In deze niet-financiële context zal de reële waarde waarschijnlijk afwijken van een taxatie die is opgesteld in overeenstemming met de definitie van marktwaarde (zie EVS1). Dit kan het gevolg zijn van het feit dat die wordt beoordeeld in de relatie tussen specifieke deelnemers, zoals een huurder en een verhuurder.

4.2.3 In het kader van financiële verslaggeving (zie EVA1) is de reële waarde een erkende en toelaatbare taxatiegrondslag die in overeenstemming is met International Financial Reporting Standards (IFRS), onder voorbehoud van aanvullende omstandigheden, hoewel gerapporteerde cijfers vaak niet te onderscheiden zullen zijn van de marktwaarde. De accountants van een onderneming zullen echter de gevolgen van ontwikkelingspotentieel waarvoor nog geen bouwvergunning is afgegeven willen uitsluiten, in welk geval de reële waarde van een


vastgoedobject zou kunnen afwijken - in sommige gevallen misschien zelfs aanzienlijk - van de marktwaarde daarvan. Waar IFRS de gehoopte waarde uitsluit, kan de reële waarde van een vastgoedobject in de buurt komen van de marktwaarde, uitgaande van het uitgangspunt van het meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik.

4.2.4 De Amerikaanse Financial Accounting Standards Board (FASB) heeft in zijn Accounting Standards Update nr. 2011-04, gepubliceerd in mei 2011, benadrukt dat om te komen tot gewone 'Fair Value Measurement and Disclosure Requirements' in U.S. GAAP en IFRS, "de reële waarde een op de markt gebaseerde meting [is], en geen entiteit-specifieke meting". Het doel is "om de prijs vast te stellen waartegen een ordelijke transactie zou plaatsvinden ter verkoop van het actief tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum en onder de actuele marktomstandigheden" (FASB, Topic 820-10-05-1B). De reële waarde wordt gemeten aan de hand van de uitgangspunten die marktdeelnemers zouden doen bij de vaststelling van de prijs voor het actief (FASB, 820-10-05-1C).

4.2.5 Een belangrijk gevolg van de minder specifieke uitgangspunten voor de reële waarde is dat dit concept de mogelijkheid biedt om de individuele waarde op te nemen die een vastgoedobject kan hebben voor een specifieke bieder. Dit komt aan de orde bij het concept Bijzondere waarde.

5. Bijzondere waarde

5.1 Definities

5.1.1 Bijzondere waarde wordt gedefinieerd als een waardeadvies waarbij rekening wordt gehouden met kenmerken die een specifieke waarde hebben voor een bijzondere koper.

5.1.2 Een bijzondere koper is een koper die het nut van een actief kan optimaliseren ten opzichte van andere marktdeelnemers en wiens opvatting van de prijs gelijkstaat aan een bijzondere waarde.

5.2 Toelichting

5.2.1 Indien één verkrijgende partij specifieke kwaliteiten of kenmerken van een vastgoedobject hoger taxeert dan de marktwaarde, kan die partij worden beschreven als een bijzondere koper en vertegenwoordigen gerapporteerde cijfers die overeenkomen met een som die de opvatting van die koper van waarde weergeven, een bijzondere waarde.

5.2.2 Bijzondere waarde zou kunnen worden geassocieerd met elementen van de waarde als lopend bedrijf. De taxateur dient ervoor te zorgen dat die criteria worden onderscheiden van de marktwaarde, onder duidelijke vermelding van eventuele bijzondere uitgangspunten.

5.3 Synergetische waarde

5.3.1 Dit is een specifieke categorie van bijzondere waarde die taxateurs vaak zullen tegenkomen.

5.3.2 Dit begrip wordt gedefinieerd als "een aanvullend element van waarde dat ontstaat door de combinatie van twee of meer activa of belangen waarbij de gecombineerde waarde meer


bedraagt dan de som van de afzonderlijke waarden" (IVSC, 2011, p. 12).

5.3.3 Toelichting - Indien een bijzondere waarde ontstaat waarbij een combinatie van belangen resulteert in een hogere waarde dan het totaal van die belangen bij afzonderlijke taxatie, wordt deze waarde vaak beschreven als een synergetische waarde die voortvloeit uit de "synergetische winst". In de opdrachtbeschrijving en de taxatierapporten dient duidelijk te worden gespecificeerd waar die waarden nodig zijn of zich voordoen, en ook de marktwaarde dient te worden gerapporteerd om het verschil tussen de twee grondslagen aan te geven.

5.3.4 Dit kan zich vaak voordoen in situaties waarin de verkrijging van een vastgoedobject, meestal een naastgelegen object, extra waarde voor de koper oplevert. Dit kan van belang zijn voor transacties tussen huurder en verhuurder. Indien een vastgoedobject echter synergetische waardemogelijkheden biedt voor verschillende potentiële bieders (doordat het een of meer van hen schaalvergroting biedt), dan zal dit eerder een functie van de marktwaarde zijn.

6. Beleggingswaarde

6.1 Definitie - "Beleggingswaarde is de waarde van een actief voor de eigenaar of een potentiële eigenaar voor individuele beleggings- of operationele doeleinden" (IVSC, 2011, p. 12).

6.2 Toelichting

6.2.1 Dit subjectieve concept heeft betrekking op een specifiek vastgoedobject voor een specifieke belegger, groep van beleggers of entiteit met vast te stellen beleggingsdoeleinden en/of -criteria. Aangezien taxaties op deze grondslag een beoordeling vormen van wat een individuele koper zou kunnen willen bieden, zijn zij geen maatstaf voor de algehele beoordeling van het vastgoed op de markt. Aldus worden ze niet geacht in overeenstemming te zijn met of gelijkwaardig te zijn aan taxaties op een andere grondslag, zoals de marktwaarde. Dergelijke taxaties:

• dienen ter vaststelling van de waarde voor een specifieke individuele belegger met zijn eigen daadwerkelijke aandachtspunten, en niet voor een hypothetische partij;

• gaan niet uit van het uitgangspunt van overdracht van het vastgoed tussen partijen.

6.2.2 De toepassing van deze definitie komt aan de orde in EVA5.

7. Hypotheekwaarde

7.1 Definitie - De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame langetermijnaspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Bij de beoordeling van de hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren.

7.2 Toelichting

7.2.1 Bovenstaande definitie was opgenomen in Bijlage VIII, paragraaf 64, bij Richtlijn


2006/48/EG (de Richtlijn Kapitaalvereisten) in het kader van zekerheid in de vorm van onroerende zaken voor de kapitaalvereisten en het kredietrisicobeheer van kredietinstellingen. Deze Richtlijn wordt in 2012 vervangen door een nieuwe Verordening betreffende prudentiële vereisten voor kredietinstellingen en beleggingsondernemingen waarbij het Basel III-akkoord wordt omgezet in Europees recht. De concept Verordening is gepubliceerd op 20 juli 2011 (COM (2011) 452 definitief) en de definitie van hypotheekwaarde is opgenomen in artikel 4 lid 51 daarvan.

7.2.2 Zowel de Richtlijn als de ophanden zijnde EU-verordening erkennen onroerende zaken als zekerheid, al dan niet ter beperking van het risico waardoor een lager risicogewicht ontstaat, zodat lagere kapitaalvereisten moeten worden toegewezen door kredietinstellingen. De Richtlijn en de concept Verordening bepalen:

"De waarde van het goed wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld op of onder de marktwaarde. In lidstaten die in hun wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen strenge criteria voor de berekening van de hypotheekwaarde hebben vastgesteld mag de waarde van het goed echter door een onafhankelijke taxateur worden vastgesteld op of onder de hypotheekwaarde." (Bijlage VIII, Deel 3, paragraaf 62 van de Richtlijn en artikel 224 van de concept Verordening).

7.2.3 Zowel Richtlijn 2006/48/EG als de concept Verordening vereisen uitdrukkelijk dat vastgoedtaxaties worden uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

7.2.4 Het concept hypotheekwaarde (Mortgage Lending Value of MVL) is vooral van waarde in bepaalde Europese landen in het kader van programma's voor langetermijnleningen. Het is een taxatiebenadering op basis van het risico om de risicopositie van kredietinstellingen te beheersen, rekening houdend met bijzondere veiligheidseisen. Bankentoezichthouders zien dit als een instrument voor risicobeheer. Anderzijds wordt het concept marktwaarde algemeen gezien als een weerspiegeling van een contante waarde, een marktbeoordeling van de waarde op een bepaald moment (zie EVS1 en EVA2). 8. Verzekerbare waarde

8.1 De 'verzekerbare waarde' van een vastgoedobject is het in de verzekeringsovereenkomst vermelde bedrag dat geldt voor dat vastgoed als de aansprakelijkheid van de verzekeraar indien de verzekerde schade en financieel verlies lijdt als gevolg van het optreden van een in de verzekeringsovereenkomst gespecificeerd risico met betrekking tot dat vastgoed. Indien de taxateur opdracht krijgt om een verzekerbare waarde af te geven, dient hij het bedrag vast te stellen dat passende verzekeringsdekking voor het vastgoed biedt.

8.2 Toelichting - Indien de verzekerbare waarde lager blijkt te liggen dan de geleden schade en financiële verliezen bij het optreden van een risico, is er sprake van een onverhaalbaar verlies voor de verzekerde.

8.3 De toepassing en beoordeling van deze taxatiegrondslag komt aan de orde in EVA4, Beoordeling van de verzekerbare waarde.

9. Gecorrigeerde vervangingswaarde

9.1 De gecorrigeerde vervangingswaarde (Depreciated Replacement Cost of DRC) wordt


erkend als een methode om de marktwaarde te duiden bij gebrek aan beter bewijs.

9.2 Definitie - De gecorrigeerde vervangingswaarde is de actuele kostprijs van vervanging van een bestaand actief door een fictief modern en gelijkwaardig actief, na passende correcties in verband met fysieke, functionele en technische veroudering.

9.3 Toelichting

9.3.1 De gecorrigeerde vervangingswaarde, ook wel de 'aannemersmethode' genoemd, kan worden gehanteerd om een waarde toe te kennen aan vastgoedobjecten waarvoor geen relevante rechtstreekse vergelijkingsobjecten op de markt voorhanden zijn, op basis van een breder scala aan bewijs op de markt. Het gaat hier vaak om vastgoedobjecten met afwijkende, ongebruikelijke of onderscheidende kenmerken voor wat betreft bouw, ligging, locatie of andere kenmerken van ruimtelijke ordening.

9.3.2 In sommige landen wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde erkend als taxatiegrondslag, hoewel dit begrip algemeen wordt gezien als een taxatiebenadering die resulteert in de marktwaarde. De theoretische onderbouwing, namelijk dat er een verband kan zijn in de relatie tussen kostprijs en waarde, is geen veilige propositie, aangezien de kostprijs de enige factor is om vraag en aanbod vast te stellen en men er niet veilig van kan uitgaan dat de desbetreffende kosten verantwoord en met succes zijn gemaakt. Derhalve dient deze methode uitsluitend te worden gehanteerd indien het bij gebrek aan vraag of vergelijkingsbewijs niet mogelijk is om een andere methode te hanteren, of voor taxaties die nodig zijn voor zaken die verband houden met nationale belastingheffing.

9.3.3 De taxateur dient een onderbouwd advies inzake de marktwaarde te geven met betrekking tot de gronden en gebouwen zoals die op dat moment worden gebruikt plus de hypothetische kosten voor verstrekking van een soortgelijk vastgoed met bijbehorende terreinwerkzaamheden. Op dit bruto bedrag worden bedragen in mindering gebracht voor zaken die de waarde van een bestaand vastgoed zouden beïnvloeden, in vergelijking met een vervangend vastgoedobject. Daarbij wordt rekening gehouden met factoren als afschrijving, leeftijd, conditie en economische en functionele veroudering.

9.3.4 De toepassing van deze methode vereist onder meer praktische kennis van geldende regelgeving op het gebied van bouwen woningtoezicht, actuele bouwkosten en relevante regelgeving op het gebied van gezondheid en veiligheid.

9.3.5 De keuze van het afschrijvingspercentage is ter beoordeling van de taxateur.

9.3.6 In Duitsland wordt deze methode soms ook de vermogenswaardemethode genoemd, op basis waarvan de taxateur een definitieve correctie aanbrengt die een weerspiegeling is van zijn professioneel oordeel over wat de uitkomst van een transactie op de hypothetische voorwaarden zou moeten zijn, hetgeen resulteert in de marktwaarde.

EVS3 -De bevoegde taxateur 47 _______________________________________________________________________________________

EVS3

De bevoegde taxateur

1. Inleiding


3. Algemeen

4. De bevoegde taxateur

5. Toelichting


Elke taxatie die plaatsvindt in overeenstemming met deze Standaarden, dient te worden

uitgevoerd door of onder strikt toezicht van een bevoegde taxateur.

Taxateurs dienen te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit te

hanteren en hun werkzaamheden te verrichten op een wijze die niet schadelijk is voor

hun opdrachtgevers, het publiek, hun beroepsgroep of de desbetreffende nationale

beroepsorganisatie voor taxateurs.

De taxateur moet kunnen aantonen dat hij beschikt over professionele vaardigheden,

kennis en competenties die passen bij het soort en de omvang van de taxatie, en dient

elke factor bekend te maken die in de weg zou kunnen staan aan een objectieve

beoordeling.

Alle bevoegde taxateurs en hun vertegenwoordiging door professionele of technische

organisaties dienen zich te houden aan de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode en de

Gedragscode van hun lidorganisatie.


1. Inleiding

Een opdrachtgeverkan alleen vertrouwen op een taxatie als die professioneel is opgesteld door een taxateur die beschikt over passende vaardigheden, competenties, ervaring en objectiviteit.


In deze Standaard wordt besproken wie de verantwoordelijkheid dient te nemen voor een taxatie, waarbij de eis is dat het taxatierapport wordt goedgekeurd door een bevoegde taxateur die daarvoor de verantwoordelijkheid draagt. Alle taxateurs die bijdragen aan een rapport dienen te beschikken over voldoende deskundigheid en te werken volgens professionele normen en, voor zover zij taxatievraagstukken bestuderen, te voldoen aan de verwachtingen van deze Standaard.

3. Algemeen

3.1 Een taxatie dient te worden opgesteld door een bevoegde taxateur en dient te voldoen aan de eisen van een professionele dienst. Die persoon zal gewoonlijk een natuurlijke persoon zijn, maar incidenteel en in sommige landen kan een taxatie ook worden uitgevoerd door een onderneming met rechtspersoonlijkheid, in welk geval de desbetreffende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd door personen met passende kwalificaties die door die onderneming worden ingeschakeld.

3.2 De taxateur moet kunnen aantonen dat hij beschikt over professionele vaardigheden, kennis en competenties die passen bij het soort en de omvang van de taxatie, en dient elke factor bekend te maken die in de weg zou kunnen staan aan een objectieve beoordeling.

3.3 De voorwaarden voor de opdracht aan de taxateur dienen te worden afgestemd en schriftelijk te worden vastgelegd alvorens over te gaan tot rapportage inzake de taxatie (zie EVS4 voor nadere informatie).

3.4 Taxaties die openbaargemaakt zullen worden of waarop derden zich zullen baseren, worden veelal beheerst door wet- of regelgeving. Vaak gelden er specifieke eisen waaraan een taxateur moet voldoen om geschikt geacht te worden om een waarlijk objectief en onafhankelijk oordeel te geven. Voor de meeste taxaties gelden echter geen specifieke criteria en het is aan de taxateurs om ervoor te zorgen dat zij op de hoogte zijn


van mogelijke belangenverstrengelingen.

4. De bevoegde taxateur

4.1 Definitie - Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van en het houden van toezicht op taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt en die worden opgenomen in jaarrekeningen en voor andere toegestane doeleinden, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die kan aantonen:

(i) ofwel:

• in het bezit te zijn van een universitaire graad, een postacademisch diploma, of een ander erkend getuigschrift van een universiteit of hogeschool met betrekking tot taxaties in overeenstemming met de Minimum Opleidingsvereisten (Minimum Educational Requirements of MER) van TEGoVA, alsmede ten minste twee jaar werkervaring op het gebied van taxatie van vastgoed, en zijn professionele kennis te hebben bijgehouden en vergroot door middel van een relevant programma voor permanente educatie; ofwel

• te beschikken over langdurige relevante ervaring; ofwel

• ten minste twintig schriftelijke taxatierapporten met betrekking tot vastgoed te hebben opgesteld in de afgelopen twee jaar; dan wel anderszins te voldoen aan de eisen van de Regeling Recognised European Valuer van TEGoVA (zie de website van TEGoVA);

(ii) te beschikken over voldoende plaatselijke kennis en ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken;

(iii) voor zover dat is vereist op grond van nationale weten regelgeving, in het bezit te zijn van een benodigde vergunning om het taxateursberoep te mogen uitoefenen of een lidmaatschap van een beroepsorganisatie;

(iv) alle weten regelgeving en ethische en contractuele eisen met betrekking tot de taxatie na te leven;

(v) te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit te zullen hanteren en zijn werkzaamheden te verrichten op een wijze die niet schadelijk is voor zijn


opdrachtgevers, het publiek, de beroepsgroep of de desbetreffende nationale beroepsorganisatie voor taxateurs. Alle bevoegde taxateurs en hun vertegenwoordiging door professionele of technische organisaties dienen zich te houden aan de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode en de Gedragscode van hun lidorganisatie;

(vi) te beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering die passend is voor de taxatiewerkzaamheden die hij op zich heeft genomen (tenzij de Lidorganisatie dat niet voorschrijft en die verzekering niet commercieel beschikbaar is in het land waar de taxateur werkzaam is).

4.2 Europese definitie van een taxateur in het kader van de staatssteunregels

4.2.1 De regels van de Europese Commissie van 1997 geven een definitie van een "taxateur" ten behoeve van taxaties die in het kader van die regels worden uitgevoerd (Mededeling van de Commissie inzake staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Pb C 209, 10/07/1997, p0003-0005 - 31997Y0710) en zijn uitgebreid naar EVA-landen in het Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 275/99/COL van 17 november 1999 houdende invoering van richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties en twintigste wijziging van de formele en materiële regels op het gebied van overheidssteun.)

4.2.2 Op grond van deze regels van 1997 dient de taxateur "een te goeder naam en

faam bekendstaand persoon" te zijn "die:

• het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd,

• relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naargelang de ligging en de categorie ervan."

Indien in een lidstaat geen erkende universitaire opleiding bestaat, moet de taxateur: "zijn aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie die zich met de taxatie van onroerend goed bezighoudt, en ofwel:

• zijn aangewezen door een rechterlijke instantie of door een gelijkwaardige, onafhankelijke instantie, ofwel

• tenminste over een erkend diploma van middelbaar/secundair onderwijs beschikken en voldoende beroepsscholing met aansluitend tenminste drie jaar praktijkervaring in een kennis van het taxeren van grond van gebouwen in de betrokken streek.

• De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. Taxatiebureaus van de staat, ambtenaren of ander overheidspersoneel worden als onafhankelijk beschouwd zolang een ongepaste invloed op hun taxatie daadwerkelijk wordt uitgesloten."


Mededeling Staatssteun II.2.(a)

4.3 Nationale wetgeving - Verschillende Europese staten hanteren specifieke certificeringsystemen voor het toekennen van bevoegdheid aan taxateurs op grond van nationale wet- of regelgeving. Certificeringregelingen komen nader aan de orde in de informatiebrochure over dit onderwerp in Deel 3. De Europese Standaard EN45013, de Europese Standaard voor certificerende instellingen die certificering van personen uitvoeren, is in 1990 gepubliceerd. De Europese overeenkomst voor wederzijdse erkenning van accreditaties ondersteunt de wederzijdse erkenning van diploma's. Een diploma wordt erkend op grond van deze standaard als voldaan is aan de eisen op het gebied van opleiding, inachtneming van beroepsethiek, toezicht op naleving van standaarden en periodieke hercertificering. De eisen op het gebied van diploma's en kennis voor taxateurs worden vervolgens op nationaal niveau gedefinieerd door de desbetreffende certificerende instelling. In 2006 is EN45013 de wereldwijde standaard ISO/IEC 17024 geworden.

4.4 Recognised European Valuer (REV) - TEGoVA heeft de regeling Recognised European Valuer (REV) ontwikkeld om individuele taxateurs via hun beroepsorganisaties een verhoogde status te kunnen toekennen boven de Minimum Opleidingsvereisten van TEGoVA, om opdrachtgevers, met name die uit andere landen, te verzekeren van hun deskundigheid op het gebied van taxatie.

De REV-regeling wordt samengevat in de informatiebrochure in Deel 3. Een gedetailleerder overzicht van de eisen van de regeling is te vinden op de website van TEGoVA.

4.5 Minimum Opleidingsvereisten (MER) van TEGoVA - In het kader van haar opleidingsstrategie ter ondersteuning van standaarden van beroepsdeskundigheid stelt TEGoVA Minimum Opleidingsvereisten (MER) die haar lidorganisaties aan hun bevoegde leden moeten opleggen, zodat deze gelden voor iedere taxateur die na 1 januari 2003 zijn beroep uitoefent. De Minimum Opleidingsvereisten van TEGoVA worden samengevat in de informatiebrochure in Deel 3. Een gedetailleerder overzicht daarvan is te vinden op de website van TEGoVA. Veel lidorganisaties stellen strengere eisen.

4.6 Permanente educatie - De bevoegde taxateur dient die deskundigheid bij te houden door op de hoogte te blijven van alle relevante ontwikkelingen in de wetgeving, techniek of anderszins, die van invloed zijn op opdrachten die moeten worden uitgevoerd, zodat hij blijft beschikken over de commerciële en professionele deskundigheid die nodig is voor het opstellen en afgeven van taxaties.


5. Toelichting

5.1 Algemeen - Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht.

5.2 Belangenverstrengelingen

5.2.1 De eisen die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever te vragen alle andere belanghebbende of verbonden partijen op te geven, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden.

5.2.2 Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport.

5.2.3 Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren.

5.3 Onafhankelijkheid van de taxateur

5.3.1 Hoewel de taxateur altijd objectief en professioneel te werk moet gaan bij zijn beoordeling van de waarde, zal het in veel gevallen noodzakelijk en professioneel zijn dat de taxateur (en indien van toepassing een taxatiebureau) aantoont dat hij onafhankelijk is van enige partij die belang heeft bij de uitkomst van de taxatie. Alle dergelijke verbondenheden, andere mogelijke belangenverstrengelingen of andere gevaren voor de onafhankelijkheid en objectiviteit van de taxateur dienen schriftelijk aan de opdrachtgever te worden meegedeeld en te worden vastgelegd in het taxatierapport.

5.3.2 Indien gezamenlijke taxateurs worden benoemd, gelden voor elk van hen afzonderlijk dezelfde eisen met betrekking tot onafhankelijkheid en objectiviteit als die welke hiervoor zijn vermeld.


5.3.3 Er zijn verschillende omstandigheden waarin de relatie met de opdrachtgever of een andere partij vereist dat de taxateur niet alleen in staat moet zijn en moet worden geacht te zijn op te treden, maar ook onafhankelijk moet zijn en niet verwikkeld in potentiële daadwerkelijke of mogelijke belangenverstrengelingen die niet bekendgemaakt zijn en die konden worden voorzien op het moment van acceptatie van de opdracht.

5.3.4 Indien een land nationale regels heeft op het gebied van objectiviteit en onafhankelijkheid, dan moeten ook die regels worden nageleefd en moeten die in het rapport worden vermeld.

5.3.5 EU-definities - Richtlijn 2006/48/EG definieert, waar het toezicht op de waarden van vastgoed dat wordt gebruikt als zekerheid voor kredietinstellingen aan de orde komt, een "onafhankelijke schatter" in Bijlage VIII, Deel 2, 1.4, paragraaf 8(b) als:

"een persoon die over de nodige kwalificaties, bekwaamheid en ervaring beschikt om een taxatie uit te voeren en die geen enkele rol vervult in het kredietacceptatieproces".

5.3.6 De Staatssteunregels 1997 bepalen dat "de taxateur onafhankelijk te werk [dient] te gaan bij de uitvoering van zijn taken" (voor de volledige tekst zie hiervoor onder 4.2.2).

5.4 Aansprakelijkheid van de taxateur

5.4.1 De taxateur heeft opdracht gekregen om een professionele taak uit te voeren, waarbij hij een advies geeft over de waarde van vastgoed waarop de opdrachtgever geacht mag worden zijn beslissing te kunnen baseren. Aldus is de rol van de taxateur er een die aansprakelijkheid meebrengt en kunnen onvolkomenheden leiden tot verlies voor de opdrachtgever en rechtsmaatregelen tegen de taxateur.

5.4.2 Afhankelijk van de omstandigheden en het nationale rechtssysteem kan die aansprakelijkheid optreden indien een verlies het gevolg is van verzuim om vaardigheden en zorg te betrachten, schending van de overeenkomst of anderszins.

5.4.3 De omvang van die aansprakelijkheid kan zijn bepaald door de schriftelijke instructies en de opdrachtvoorwaarden, alsmede door het opstellen van en de voorbehouden in het taxatierapport.

5.4.4 De taxateur kan trachten zijn aansprakelijkheid te beperken in de voorwaarden van zijn overeenkomst met de opdrachtgever. Tenzij duidelijk is dat een derde inzage moet hebben in het rapport (bijvoorbeeld indien het vastgoed moet dienen als zekerheid), zou het gebruik daarvan kunnen worden beperkt tot de opdrachtgever en zou aansprakelijkheid jegens derden uitdrukkelijk kunnen worden uitgesloten.


5.4.5 In een aantal landen gelden echter strikte (wettelijke) beperkingen voor de beperking van aansprakelijkheid. Taxateurs wordt dan ook aangeraden, alvorens te trachten daartoe strekkende bepalingen op te stellen, juridisch advies in te winnen over de waarschijnlijke gevolgen van beperkende bepalingen.

5.4.6 Als beroepsbeoefenaar heeft de taxateur allereerst een plicht jegens zijn opdrachtgever. Beperkingen van zijn aansprakelijkheid mogen niet ten koste gaan van de professionaliteit van de taxatie.

5.4.7 De taxateur dient taken op zich te nemen die binnen zijn competentie vallen en deze professioneel binnen de grenzen van zijn instructies uit te voeren, waarbij hij het vastgoed beoordeelt en al het relevante bewijsmateriaal tracht te vinden alvorens over te gaan tot vaststelling van de waarde, en deugdelijke bescheiden bijhoudt en op professionele wijze rapporteert.

5.4.8 Erken beperkingen aan de deskundigheid - De taxateur mag geen opdrachten aannemen op gebieden waarop hij niet deskundig is. In complexere gevallen is het mogelijk dat de taxateur incidenteel niet over de nodige specialistische deskundigheid beschikt om de opdracht correct tot een goed einde te kunnen brengen. Men denke bijvoorbeeld aan geologie, milieuvraagstukken, mineralen, accountancy of een juridische kwestie. Onder die omstandigheden dient de taxateur de opdrachtgever daarvan op de hoogte te stellen en specialistische professionele assistentie in te roepen om de opdracht af te ronden. Om verwarring omtrent verantwoordelijkheden en mogelijke problemen op het gebied van contractuele aansprakelijkheid te voorkomen, wordt taxateurs aangeraden om de opdrachtgever, waar mogelijk, de deskundige rechtstreeks opdracht te laten geven in plaats van dat de taxateur de deskundige opdracht geeft.

5.4.9 Beroepsaansprakelijkheidsverzekering - Aangezien de omvang van de aansprakelijkheid voor de taxateur, die kan voortvloeien uit een taxatie (samen met kosten van daarmee samenhangende rechtsmaatregelen of rente die hangende een geschil wordt opgebouwd) vaak groter kan zijn dan het persoonlijke of zakelijke vermogen van de taxateur, is het in veel landen mogelijk om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Omdat zij erkennen dat die dekking de opdrachtgever zekerheid biedt, stellen veel beroepsorganisaties het aanhouden van passende dekking als voorwaarde voor bevoegd lidmaatschap. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is echter niet overal beschikbaar en wordt niet in alle landen waar ze beschikbaar is vereist.

EVS4 -Het taxatieproces 55 _______________________________________________________________________________________

EVS4

Het taxatieproces

1. Inleiding


3. Opdrachtvoorwaarden

4. Contacten met adviseurs en accountants van opdrachtgever en anderen

5. Toelichting

6. Onderbouwing van de taxatie

7. Taxatiebeoordelingen


De opdrachtvoorwaarden en de grondslag voor de taxatie dienen schriftelijk te worden vastgelegd en afgestemd alvorens over te gaan tot rapportage inzake de taxatie.

De taxatie dient te worden onderzocht, opgesteld en schriftelijk gepresenteerd volgens een professionele norm.


1. Inleiding Een taxatie dient professioneel te worden uitgevoerd, waarbij het vastgoed wordt beoordeeld en al het beschikbare bewijs wordt meegewogen, zodat het resultaat verdedigbaar is in geval van betwisting.

2. Toepassingsgebied In deze Standaard komen de procedurele stappen aan de orde die worden gevolgd bij het opstellen van het Taxatierapport - te beginnen met de opdrachtvoorwaarden. Vervolgens komen de beoordeling en de inspectie van het vastgoed aan de orde en daarna wordt het Taxatierapport onder de loep genomen. Ten slotte worden de mogelijke overwegingen besproken indien men opdracht krijgt om een bestaande taxatie te beoordelen.

3. Opdrachtvoorwaarden De opdrachtvoorwaarden dienen schriftelijk en gedetailleerd te worden vastgelegd. Als het gaat om kredietverstrekking, andere financiële opdrachten of opdrachten in verband met curatele, dienen de voorwaarden schriftelijk te worden overeengekomen alvorens de taxatie aan de opdrachtgever wordt overgelegd. De optimale werkwijze is om de schriftelijke instemming van de opdrachtgever met de opdrachtvoorwaarden te verkrijgen alvorens een taxatie over te leggen.

4. Contacten met adviseurs en accountants van opdrachtgever en anderen Het kan nodig zijn dat de taxateur contact heeft met andere adviseurs van de opdrachtgever om de benodigde informatie te verzamelen. Indien de taxatie nodig is voor opname in jaarrekeningen, is het van belang om nauw contact te onderhouden met de accountants om er zeker van te zijn dat de uitgevoerde werkzaamheden overeenkomen met wat nodig is en om zich te verzekeren van consistentie en het gebruik van passende taxatiegrondslagen.

5. Toelichting 5.1 Taxateurs hebben een absolute verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen:

(i) dat zij (kunnen worden geacht te) beschikken over competenties en kwalificaties en niet gehinderd worden door een daadwerkelijke, potentiële of in de beleving bestaande belangenverstrengeling, of anderszins hebben verklaard dat er sprake is van een daadwerkelijke of schijnbare tekortkoming, en maatregelen hebben genomen om die te verhelpen, zodat zij de voorgenomen opdracht kunnen uitvoeren;

(ii) dat hun benoeming duidelijk is vastgelegd in ondubbelzinnige bewoordingen, waarbij alle voorwaarden aan de orde komen die van belang zijn voor de opdracht en die in overeenstemming zijn met de behoeften van de opdrachtgever en de vereisten van weten regelgeving, fictieve fiduciaire verantwoordelijkheid en beroepsethiek; de benoeming dient uitdrukkelijk tussen beide partijen te zijn overeengekomen alvorens over te gaan tot acceptatie van nieuwe of herhaalde opdrachten; en


(iii) dat enige afwijking van de Standaarden op verzoek van de opdrachtgever ondubbelzinnig in de instructiebrief en het taxatierapport wordt vermeld. Daarnaast is het van belang om ervoor te zorgen dat eventuele dergelijke afwijkingen niet naar alle waarschijnlijkheid de gebruiker van het rapport zullen misleiden of verwarren als gevolg van de voorbehouden die nodig zijn of de uitgangspunten die zijn gedaan.

5.2 In het kader van goede bedrijfspraktijk dient de taxateur de behoeften en vereisten van de opdrachtgever exact vast te stellen. De overeengekomen schriftelijke opdrachtvoorwaarden dienen als bijlage bij het rapport te worden gevoegd. In de voorwaarden dient het volgende te worden opgenomen:

• de identiteit van de opdrachtgever en of het gaat om een zakelijke of persoonlijke identiteit;

• het doel van de taxatie en het belang van beperking van het gebruik van de taxatie voor het vermelde doel;

• de exacte omvang van het vastgoed/belang dat wordt getaxeerd op basis van een plan of ander vast object;

• de taxatiegrondslag(en);

• een specifieke waardepeildatum, niet "per waardepeildatum";

• een eventuele eerdere betrokkenheid bij het vastgoed of de betrokken partijen;

• de status van de taxateur en of deze handelt in een externe en onafhankelijke hoedanigheid, onder vermelding van zijn zakelijke of persoonlijke identiteit, of als interne taxateur;

• alle (bijzondere) uitgangspunten die bij het opstellen van het rapport worden gedaan;

• de reikwijdte en omvang van onderzoeken die worden uitgevoerd en controles die verlangd worden door de opdrachtgever of diens vertegenwoordigers, tezamen met de bevestiging dat de taxateur in staat is de opdracht uit te voeren;

• door de opdrachtgever, diens vertegenwoordigers of derden verstrekte informatie waarvan wordt uitgegaan;

• eventuele beperkingen op publicatie van (enig deel van) de overgelegde taxatie;

• de mate waarin er sprake is van een zorgplicht, onder vermelding van alle uitsluitingen met betrekking tot partijen of zaken die de taxateur vaststelt of vereisten van verzekeraars;

• naleving, indien van toepassing, van de Europese Taxatiestandaarden, 7e editie; en

• de grondslag voor de in rekening te brengen vergoeding, zoals vastgesteld door de taxateur of voorgeschreven door derden of door de wet.

Zaken die zich voordoen na overlegging van de opdrachtvoorwaarden als gevolg waarvan wijzigingen in die voorwaarden nodig zijn, dienen schriftelijk te worden vastgelegd om misverstanden en daaruit voortvloeiende geschillen te voorkomen.

5.3 Onverwachte gebeurtenissen, zoals juridische geschillen, kunnen zich nog vele jaren na afronding van de oorspronkelijke taxatieopdracht voordoen. De historische context en de motivering achter bijzondere voorwaarden kunnen dan moeilijk te achterhalen zijn, tenzij deze op


hetzelfde moment schriftelijk zijn vastgelegd. Uit die vastlegging blijkt dan ook of de taxatie is gebruikt voor andere doeleinden dan die waarvoor de taxatie was opgesteld.

5.4 Naast de voordelen voor de taxateur van een duidelijk en beknopt document dat vóór aanvang van de opdracht is opgesteld en afgestemd, zorgt dit ervoor dat de opdrachtgever en diens adviseurs weten wat ze kunnen verwachten en kunnen beoordelen of wat ze krijgen is wat ze wilden en verwachtten.

5.5 Uitbestede taxaties - Het uitbesteden van werkzaamheden aan andere specialistische taxateurs of het inroepen van aanzienlijke professionele assistentie van derden behoeft de voorafgaande goedkeuring van de opdrachtgever. Die goedkeuring van de opdrachtgever dient schriftelijk te worden vastgelegd en in het taxatierapport te worden opgenomen.

5.6 Taxaties die aan een derde worden doorgegeven - Het risico bestaat dat taxaties die voor het ene doel worden opgesteld worden doorgegeven aan een derde en gebruikt voor een ander doel dat daarvan losstaat. Daarom moet in de opdrachtvoorwaarden elke aansprakelijkheid jegens derden worden uitgesloten en de beperkte aard van de taxatie, die uitsluitend bedoeld is voor het doel van de opdrachtgever, worden vermeld.

5.7 Taxaties die in strijd zijn met de Standaarden - Indien een taxateur wordt gevraagd een taxatie uit te voeren op een grondslag die niet in overeenstemming is of die in strijd is met de Standaarden, dient de taxateur de opdrachtgever bij aanvang van de opdracht op de hoogte te stellen dat het rapport geldt onder het voorbehoud van afwijking van de Standaarden.

5.8 Taxaties die worden uitgevoerd met beperkte informatie - Er kan zich een situatie voordoen waarin beperkte informatie, ontoereikende inspectiemogelijkheden of beperkte tijd beschikbaar is voor de taxateur. In sommige gevallen kan het rapport nodig zijn voor intern gebruik door het management, terwijl het in andere gevallen nodig kan zijn in verband met een fusie of overname, waarbij de factor tijd van essentieel belang is. In die gevallen dient de taxateur ervoor te zorgen dat het rapport niet wordt gepubliceerd door bij aanvang van de opdracht een overeenkomst te sluiten.

5.9 Taxaties waarvoor bijzondere uitgangspunten nodig zijn - Een taxateur kan bijzondere uitgangspunten moeten doen of de opdrachtgever kan van hem verlangen dat hij de taxatie uitvoert op basis van bijzondere uitgangspunten. Men denke bijvoorbeeld aan:

• het uitgangspunt van bezit in onbewoonde staat waar het vastgoed verhuurd is;

• taxatie op basis van het uitgangspunt van een bouwvergunning die afwijkt van de daadwerkelijke vergunning;

• uitgangspunten waarbij een grondslag wordt geboden voor de taxatie van vastgoed met brandschade;

• bijzondere uitgangspunten bij de taxatie van verhandelbaar vastgoed.


Onder die omstandigheden is het van essentieel belang dat in de opdrachtvoorwaarden duidelijk wordt vermeld dat in het taxatierapport, en alle publicaties op basis daarvan, in duidelijke bewoordingen de instructies moeten worden opgenomen in verband met de taxatie en het doel en de context van die taxatie, de mate van beperking van de inlichtingen en de gedane uitgangspunten, de afhankelijkheid van de juistheid van de gebruikte informatiebronnen, het advies dat de taxatie weergeeft en de mate van afwijking van de Standaarden.

5.10 In uitzonderlijke gevallen kan het passend en raadzaam zijn om publicatie van taxaties die passende voorbehouden bevatten goed te keuren in situaties waarin de volgende beperkte omstandigheden gelden:

(i) de taxateur heeft het desbetreffende vastgoed reeds geïnspecteerd en is bekend met dat vastgoed en met de markt en de ligging daarvan; of

(ii) de taxateur heeft voldoende gedetailleerde aanvullende informatie ontvangen van het management en/of interne taxateurs van de onderneming om de hiaten in de eigen inlichtingen van de taxateur te ondervangen.

6. Onderbouwing van de taxatie

6.1 Voor een professionele taxatie is het nodig dat de taxateur het desbetreffende vastgoed in de context beoordeelt en onderzoek doet naar alle zaken die van belang zijn voor de waarde van het vastgoed en deze controleert. De kwaliteit van de taxatie hangt deels af van de kwaliteit van de informatie die wordt gebruikt bij het opstellen daarvan, zodat de taxateur alle bronnen en de datum van die informatie zal moeten controleren. Ook de marktomstandigheden die van belang zijn voor het desbetreffende vastgoed moeten worden bestudeerd, aangezien die, als ze deugdelijk zijn beoordeeld, deel uitmaken van de grondslag waarop beslissingen kunnen worden genomen.

6.2 Vastgoedinspectie - In het kader van het verkrijgen van persoonlijke kennis van het desbetreffende vastgoed dient de taxateur het zelf te gaan bezichtigen. Daarbij zullen gewoonlijk het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving worden geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang lijken te zijn voor de waarde van het vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperktere inspectie plaatsvinden of kan de taxateur toestemming krijgen om uit te gaan van een inspectierapport dat is opgesteld door een derde. Dit dient dan in elk geval wel in het taxatierapport te worden vermeld. Een taxatie die uitgaat van een inspectie door een derde brengt risico's mee voor wat betreft de kwaliteit van die inspectie en de interpretatie daarvan door de taxateur. De taxateur dient onder de aandacht te brengen dat zijn conclusie anders zou kunnen zijn geweest als hij het vastgoed persoonlijk deugdelijk had geïnspecteerd.


6.3 De aard van de inspectie op locatie hangt af van het vastgoed en nationale wetgeving, gebruiken en praktijken, maar de taxateur dient de belangrijkste kenmerken van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde vast te leggen.

6.4 De aard en de omvang van de vastgoedinspectie(s) zullen afhangen van het doel van de taxatie en de met de opdrachtgever overeengekomen grondslag. Er kunnen zich omstandigheden voordoen, zoals de verstrekking van een portefeuilletaxatie, waarbij het passend is om de inspectie(s) te beperken, bijvoorbeeld tot alleen de buitenzijde en de ligging of een bureautaxatie. Indien er geen inspectie heeft plaatsgevonden, of indien die niet deugdelijk heeft plaatsgevonden waarbij alle benodigde informatie kon worden verzameld, moet dit worden vastgelegd in het taxatierapport of de verklaring, onder vermelding van de reden voor de beperking, aangezien factoren die van aanzienlijke invloed zouden kunnen zijn op de waarde van het vastgoed wellicht niet zijn aangegeven.

6.5 Voorts dient aandacht te worden gegeven aan het vaststellen van relevante punten van financiële, juridische of regelgevende aard met betrekking tot het vastgoed, zoals de op grond van Richtlijn 2010/31/EU vereiste Energieprestatiecertificaten inzake de energieprestatie van gebouwen en andere factoren die zich voordoen naar aanleiding van milieuregelgeving.

6.6 Na inspectie van het vastgoed dienen taxateurs te trachten beschikbare (te koop respectievelijk te huur staande) vergelijkingsobjecten te vinden en te bestuderen, en deze uitgebreid te analyseren op een gewone grondslag voor wat betreft bewijs van prijzen en/of rendementen.

6.7 Indien de taxateur op de hoogte is van marktonzekerheid, volatiliteit of andere aangelegenheden die een risico meebrengen voor de waarde, dienen deze te worden bestudeerd en in de beoordeling te worden gerapporteerd.

7. Taxatiebeoordelingen

7.1 Om verschillende redenen, waaronder een mogelijke rechtszaak of andere gevoelige kwesties, kan een taxateur worden gevraagd een taxatie die door een andere taxateur is opgesteld te beoordelen. In sommige gevallen kan het daarbij gaan om taxaties achteraf. Als gevolg daarvan zal de taxateur bijzondere zorg moeten betrachten alvorens ermee in te stemmen het werk van een andere taxateur te beoordelen. Er kunnen zich ook omstandigheden voordoen waarbij een dergelijke beoordeling vertrouwen kan geven of twijfel kan wegnemen of verminderen.

7.2 Bij omstandigheden waarin de taxateur betrokken kan zijn bij een beoordeling moet men bijvoorbeeld denken aan de situatie waarin:

• de taxatie dient ter ondersteuning van een intern uitgevoerde taxatie;

• de taxateur het werk van teams van onafhankelijke taxateurs wenst te coördineren; en


• een representatieve steekproef van vastgoedobjecten dient ter controle van de algehele nauwkeurigheid van de taxatie.

7.3 De opdracht aan de beoordelende taxateur kan variëren van een behoefte aan algemene opmerkingen over de methodiek en de naleving van standaarden tot een specifieke en grondige beoordeling van een individuele taxatie.

7.4 Incidenteel kan een taxateur worden gevraagd een taxatie te beoordelen die is uitgevoerd door het management of een interne taxatie van de opdrachtgever of een andere partij, dan wel om een hertaxatie uit te voeren met betrekking tot vastgoedobjecten die reeds bekend zijn bij de taxateur. In die gevallen dient de taxateur vooraf schriftelijk, in onderling overleg, de opdrachtvoorwaarden, de opgelegde beperkingen en de daaruit voortvloeiende aard van het voorbehoud voor het taxatierapport uiteen te zetten. Normaal gesproken is het raadzaam dat de taxateur de zaak bespreekt met de oorspronkelijke taxateur, hoewel dit soms niet mogelijk zal zijn, bijvoorbeeld in een gerechtelijke procedure. De beoordelende taxateur dient in de opdrachtvoorwaarden duidelijk met de opdrachtgever af te spreken of hem dit wel of niet is toegestaan. In het rapport dient duidelijk te worden aangegeven of besprekingen met de oorspronkelijke taxateur hebben plaatsgevonden.

7.5 Een taxatierapport voor een dergelijke beoordeling kan soms beperkt zijn tot opmerkingen over de vraag of de gehanteerde grondslag passend was of, na een steekproeftaxatie van een representatieve dwarsdoorsnede, tot een algemenere verklaring omtrent de algehele nauwkeurigheid van de totale taxatie of de vraag of de Europese Taxatiestandaarden in acht zijn genomen. 7.6 De beoordelende taxateur dient (ten minste) te beschikken over alle feiten en gegevens die relevant zijn met betrekking tot de waardepeildatum waarvan de eerste taxateur is uitgegaan. Net als bij een eerste taxatie is een dergelijke beoordeling beter onderbouwd als hij een persoonlijke inspectie heeft uitgevoerd en alle juiste inlichtingen heeft ingewonnen. Als hij niet over deze informatie beschikt dan dient die beperking, hoewel zijn zienswijze nuttig kan zijn voor de opdrachtgever, te worden aangetekend en mogen de daaruit voortvloeiende zienswijzen niet verder worden verspreid (tenzij dit verplicht is in het kader van een geschillenoplossingsproces). Kritische opmerkingen die niet deugdelijk onderbouwd zijn, zouden lasterlijk kunnen zijn.

EVS5 -Rapportage inzake taxatie 63 _______________________________________________________________________________________

EVS5

Rapportage inzake taxatie

1. Inleiding


3. Rapportage inzake taxatie - definities

4. Het taxatierapport of de verklaring


De taxatie dient te worden gepresenteerd in een duidelijke schriftelijke vorm volgens een professionele norm, transparant voor wat betreft de opdracht, het doel, de grondslag, de methode, de conclusie en het beoogde gebruik van de taxatie.


1. Inleiding

De taxatie, zoals die is vastgesteld door de taxateur, dient duidelijk en effectief aan de opdrachtgever te worden overgebracht. Het taxatierapport is het document waarvan de opdrachtgever zal uitgaan bij zijn besluitvorming, zodat het van belang is dat het exact is, zowel voor wat betreft de inhoud als voor wat betreft de voorbehouden die daarvoor gelden.


In deze Standaard wordt het taxatierapport besproken waarin de taxateur de opdrachtgever op de hoogte stelt van de vastgestelde waarde.

3. Rapportage inzake taxatie - definities

3.1 Na zowel de marktwaarde als de hypotheekwaarde te hebben gedefinieerd, bepaalt de Richtlijn Kapitaalvereisten nr. 2006/48/EG in de volgende volzin van dezelfde paragraaf:

"De marktwaarde wordt op doorzichtige en heldere wijze gedocumenteerd." en "De hypotheekwaarde wordt op doorzichtige en heldere wijze

gedocumenteerd."

3.2 Dit gebeurt in het taxatierapport of, in voorkomend geval, een taxatieverklaring.

3.3 Onder een taxatierapport wordt verstaan een document waarin de reikwijdte, de belangrijkste uitgangspunten, de taxatiemethoden en de conclusies van een opdracht gedetailleerd worden weergegeven. Het rapport geeft een onderbouwd advies over de waarde, ondersteund door een of meer erkende grondslagen binnen het kader van de Europese Taxatiestandaarden.

3.4 De begrippen 'taxatieverklaring' en 'waardeverklaring' hebben specifieke betekenissen in bepaalde staten bij het duiden van wettelijke documenten. Eén gemeenschappelijke factor is het feit dat de documenten een eenvoudige bevestiging van de prijs of de waarde vereisen, zonder dat de context, de fundamentele uitgangspunten of analytische processen achter het genoemde cijfer behoeven te worden beschreven.


4. Het taxatierapport of de verklaring

4.1 Algemeen

4.1.1 Een taxatierapport dient schriftelijk te worden opgesteld en te worden gepresenteerd op een wijze die betrouwbaar en begrijpelijk is voor gebruikers en opdrachtgevers. Dit is vereist op grond van de definitie van marktwaarde in EVS1 en is geëigend voor alle andere taxatiegrondslagen, zodat er duidelijkheid bestaat tussen taxateur en opdrachtgever.

4.1.2 In het taxatierapport dienen de instructies voor de opdracht, de grondslag en het doel van de taxatie en de resultaten van de analyse die heeft geleid tot het waardeoordeel te worden vastgelegd, alsmede, voor zover van toepassing, gedetailleerde gegevens van gebruikte vergelijkingsobjecten. Ook kan in het taxatierapport worden toegelicht welke analytische processen zijn uitgevoerd ten behoeve van de taxatie en kan de ondersteunende informatie worden gepresenteerd.

4.1.3 Het taxatierapport dient een duidelijk en eenduidig oordeel inzake de waarde per waardepeildatum (zie hiervoor onder EVS1 5.6.3) te bevatten, met voldoende details om er zeker van te zijn dat alle zaken die met de opdrachtgever zijn overeengekomen in de opdrachtvoorwaarden en alle andere belangrijke gebieden aan de orde zijn gekomen, en dat er geen sprake kan zijn van misverstanden omtrent de daadwerkelijke situatie van het vastgoed.

4.1.4 Het rapport of de verklaring dient objectief te zijn. Op basis daarvan kunnen beslissingen worden genomen en fondsen worden toegezegd of ingetrokken. De taxateur mag niet worden beïnvloed door druk vanuit de opdrachtgever of een derde om een bepaald resultaat te bereiken voor wat betreft de taxatie of een ander daarmee verband houdend advies. In voorkomend geval dient de taxateur de opdracht te weigeren, als zijn reputatie op het gebied van objectiviteit waarschijnlijk in gevaar komt. Indien de taxateur opdracht heeft gekregen ondanks een belangenverstrengeling, dient die belangenverstrengeling te worden vermeld, onder overlegging van een document waaruit blijkt dat die aan de opdrachtgever bekendgemaakt is.

4.1.5 Het rapport of de verklaring mag niet dubbelzinnig zijn, mag de lezer geenszins misleiden en mag geen verkeerde voorstelling van zaken geven. Om deze en andere redenen dient het rapport of de verklaring schriftelijk te worden vastgesteld in bewoordingen die een persoon zonder kennis van het vastgoed of van taxaties kan begrijpen.


4.2 Inhoud van een taxatierapport

4.2.1 De vorm en gedetailleerdheid die worden gehanteerd voor het rapport zijn ter beoordeling van de taxateur, maar dienen te voldoen aan de specifieke instructies van de opdrachtgever aan de taxateur en rekening te houden met het doel van de taxatie en het gebruik dat de opdrachtgever voornemens is daarvan te maken.

4.2.2 In een taxatierapport dienen alle zaken die uiteengezet zijn binnen de opdrachtvoorwaarden afdoende te worden gerapporteerd (zie EVS4, 5.2).

4.2.3 Een taxatierapport dient in het algemeen het volgende te omvatten:

• de instructies voor de opdracht;

• de kwalificaties van de taxateur;

• de grondslag en het doel van de taxatie;

• de waardepeildatum (zie hiervoor onder EVS1 5.6.3);

• een beschrijving van het vastgoed, onder vermelding van de grondslag voor de meting van oppervlakken;

• een overzicht van het juridisch kader (pachtverhouding, huurovereenkomsten, ontwikkelingsbeheer, enz.);

• een toelichting van de markt voor het vastgoed;

• een beschrijving van de taxatiemethodiek en analyse;

• eventuele uitgangspunten;

• eventuele beperkingen aan het rapport; die leiden tot en eindigen in een oordeel inzake de waarde van het vastgoed, alsmede, voor zover van toepassing, gedetailleerde gegevens van gebruikte vergelijkingsobjecten. Ook kan in het taxatierapport worden toegelicht welke analytische processen zijn uitgevoerd ten behoeve van de taxatie en kan de ondersteunende informatie worden gepresenteerd.

4.2.4 Bij taxaties voor commerciële zekergestelde leningen en andere soorten activa dient rekening te worden gehouden met aanvullende of andere eisen van de kredietgever, waaronder een verwijzing naar de geschiktheid van het desbetreffende vastgoedobject voor de beoogde lening. Voor zover de voorwaarden voor de lening niet bekend gemaakt zijn, dient de taxateur een oordeel te geven op basis van normale leningsvoorwaarden, rekening houdend, voor zover van toepassing, met het profiel voor risicogerelateerde criteria voor taxaties zoals gepubliceerd door de European Mortgage Federation (zie hierna in Deel 3).

4.2.5 (Bijzondere) uitgangspunten in verband met taxaties voor zekergestelde leningen, zoals vastgelegd in het kader van de opdrachtvoorwaarden, vereisen gewoonlijk een verwijzing naar onder meer:


• het huidige toegestane gebruik, een eventuele bouwvergunning of potentiële bouwvergunning voor een alternatief gebruik, daaronder begrepen de (potentiële) gevolgen voor de waarde op de gespecificeerde waardepeildatum;

• eventuele bestaande bijzondere of synergetische waarde en, voor zover aanwezig, of die waarde bij inbezitneming beschikbaar is voor de kredietnemer en, indien noodzakelijk, voor de kredietgever;

• de marktomstandigheden op de gespecificeerde waardepeildatum en of rekening is gehouden met een eventuele taxatieonzekerheid in verband met te weinig vergelijkingsbewijs, opvallende volatiliteit of andere gespecificeerde factoren, of dat deze zijn genegeerd bij het opstellen van het waardeoordeel; en

• eventuele recente of voorgenomen wijzigingen in het vastgoed, de onmiddellijke of plaatselijke omgeving of wetgeving, die van invloed kunnen zijn op de waarde, en voor zover dergelijke gevolgen zijn gerapporteerd, de omvang van die gevolgen. Zaken die in het kader van deze categorie zouden kunnen worden opgenomen zijn onder meer (potentiële) vervuiling, schadelijke materialen of eigendomsrechten.

4.2.6 In het rapport dienen aanvullende van belang zijnde zaken of stukken te worden opgenomen indien het vastgoed als beleggingsobject wordt of zal worden gehouden (zie EVA5), volledig is uitgerust als handelsentiteit of het voorwerp is van (potentiële) ontwikkeling, renovatie of modernisering.

4.2.7 De taxateur dient te bevestigen of hem bij de uitvoering van de opdracht zaken ter kennis zijn gekomen die van invloed zouden kunnen zijn op de gerapporteerde cijfers. Men denke aan potentiële vervuiling van of nabij het desbetreffende vastgoed, de aanwezigheid van schadelijke materialen of eigendomsrechten.

4.2.8 Voor zover de markt voor het te taxeren vastgoed wordt beïnvloed door onzekerheid en dit van belang is voor de taxatie, dient de taxateur met zorg te werk te gaan en de opdrachtgever daarvan op de hoogte te stellen.

4.2.9 Het kan nuttig zijn dat de taxateur rekening houdt met en melding maakt van de periode waarna de taxatie wordt geacht te zijn vervallen. Dit kan vooral van belang zijn in tijden waarin waarden fluctueren. Dit kan worden gespecificeerd in nationale wetgeving in bepaalde landen of in de eisen van de overeenkomst.

4.2.10 Het verdient aanbeveling om in alle taxatierapporten een verklaring op te nemen dat de bevoegde taxateur jegens de opdrachtgever verantwoordelijk is voor de taxatie en heeft voldaan aan de eisen van deze Europese Taxatiestandaarden, onder vermelding van de mate van en de redenen voor afwijking of de reden waarom enig belangrijk deel van het taxatieproces achterwege is gebleven.


4.3 Taxatieverklaring

4.3.1 De taxateur kan worden gevraagd een taxatieverklaring af te geven, met daarin de summiere conclusie van de taxateur met betrekking tot de waarde van het vastgoed per waardepeildatum (zie EVS1 5.6.3). Die verklaring kan een afzonderlijk document zijn of kan zijn opgenomen in het taxatierapport, waarvan het een samenvatting kan vormen.

4.3.2 In uitzonderlijke gevallen zal die verklaring, in landen waar op grond van de wet of de praktijk is bepaald dat een taxateur een verklaring dient af te geven van het bedrag van de taxatie van het vastgoed, gewoonlijk een korte brief zijn waarvan de inhoud het volgende omvat:

• naam en adres van de opdrachtgever;

• gegevens van het vastgoedobject;

• de waardepeildatum;

• het doel van de opdracht;

• de datum van de verklaring;

• eventuele uitgangspunten waarop de taxatie is gebaseerd;

• naam, adres en kwalificaties van de taxateur.

4.3.3 Dezelfde basiseisen die gelden voor een taxatierapport gelden ook voor die verklaring of brief. De verklaring dient objectief, ondubbelzinnig en duidelijk te zijn opgesteld, in bewoordingen die een persoon zonder kennis van het vastgoed of van taxaties kan begrijpen. De verklaring mag niet misleidend zijn of een verkeerde voorstelling van zaken geven, en dient te voldoen aan de instructies van de opdrachtgever. In de verklaring dient melding gemaakt te worden van en rekening gehouden te worden met het doel van de taxatie en het gebruik dat de opdrachtgever van die taxatie beoogt te maken.

4.4 Conceptrapporten Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin het passend is om alvast een concept van een taxatierapport te verstrekken of een update in verkorte vorm, waarbij niet is voldaan aan deze Europese Taxatiestandaard. In die gevallen dient [melding] te worden gemaakt van het bestaan van een toekomstig gedetailleerd rapport of een eerdere uitgebreide verklaring, onder verwijzing naar dat rapport of die verklaring.

4.5 BTW Voor zover van belang dient in de taxatie melding te worden gemaakt van het BTW-tarief dat van toepassing is op het vastgoed per waardepeildatum. Daarbij dient te worden vermeld dat eventueel over een transactie met betrekking tot het vastgoed verschuldigde BTW geldt bovenop de gerapporteerde taxatie.

Deel 1B - Europese Taxatietoepassingen 69 _______________________________________________________________________________________

Deel 1B

Europese Taxatietoepassingen

EVA1 Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving

EVA2 Taxatie ten behoeve van kredietverlening

EVA3 Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie

EVA4 Beoordeling van de verzekerbare waarde

EVA5 Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers

EVA6 Grensoverschrijdende taxatie

EVA7 Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn


EVA1 - Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving 71 _______________________________________________________________________________________

EVA1 Taxatie ten behoeve van financiële

verslaggeving

1. Inleiding


3. Kader voor het opstellen en presenteren van jaarrekeningen

4. Rubricering van activa

5. De keuze van consistente taxatiegrondslagen

6. Reële waarde

7. Verdeling over grond en gebouwen

8. Publicatiebepalingen

1. Inleiding

1.1 Om te komen tot consistentie en vergelijkbaarheid in financiële verslaggeving heeft de Europese Unie gedurende een periode van ruim 25 jaar een reeks verslaggevingsregels ontwikkeld, welke zijn neergelegd in Richtlijn 78/660/EEG, 83/349/EEG, 86/635/EEG en 91/674/EEG betreffende de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van bepaalde vennootschapsvormen, banken en andere instellingen en verzekeringsondernemingen.

1.2 Verordening (EG) nr. 1606/2002 bepaalt dat beursgenoteerde ondernemingen die onder het recht van een lidstaat vallen, hun geconsolideerde jaarrekening voor elk boekjaar beginnend op of na 1 januari 2005 moeten opstellen overeenkomstig de internationale standaarden voor jaarrekeningen zoals die zijn goedgekeurd door de Europese Commissie. De International Accounting Standards (IAS) en de International Financial Reporting Standards (IFRS) zijn ontwikkeld door de International Accounting Standards Committee (IASC, tot april 2001) en de International Accounting Standards Board (IASB, sinds april 2001) in het openbaar belang om te komen tot één pakket hoogwaardige, consistente en eenvormige standaarden voor verslaggeving.

1.3 De EU heeft sindsdien de meeste van de International Accounting Standards (IAS) en de International Financial Reporting Standards (IFRS) ingevoerd bij latere


Verordeningen van de Commissie, waarvan de meest recente geconsolideerde tekst is gepubliceerd als Verordening (EG Nr. 1126/2008) van de Commissie van 3 november 2008 tot goedkeuring van bepaalde internationale standaarden voor jaarrekeningen overeenkomstig Verordening (EG) 1606/2002.

1.4 IAS/IFRS die van toepassing zijn op vastgoed of vastgoedgerelateerde activa zijn:

• IAS 2: Voorraden

• IAS 11: Onderhanden projecten in handen van derden

• IAS 16: Materiële vaste activa

• IAS 17: Leaseovereenkomsten

• IAS 40: Vastgoedbeleggingen

• IAS 41: Landbouw

• IFRS 6: Exploratie en evaluatie van minerale hulpbronnen

1.5 De EU heeft niet geprobeerd om afzonderlijke Europese verslaggevingsstandaarden te geven voor de taxatie van vastgoed, maar heeft de voorkeur gegeven aan het dulden van de overname van of de consistentie met de International Accounting Standards of de International Financial Reporting Standards.

1.6 Taxateurs die taxaties uitvoeren die worden opgesteld ten behoeve van jaarrekeningen, dienen, in overleg met de directie en de accountant van de opdrachtgevende onderneming, rekening te houden met EU-richtlijnen, nationale weten regelgeving, (inter)nationale verslaggevingsstandaarden, de strategie van de onderneming en het operationele doel en de daaruit voortvloeiende classificatie van het desbetreffende vastgoedobject.


2.1 Deze Toepassing geldt voor de taxatie van vastgoedobjecten en belangen in vastgoed ten behoeve van financiële verslaggeving. De grondslagen voor het opstellen van jaarrekeningen en de taxatiegrondslagen worden uiteengezet, en er worden richtlijnen gegeven voor de taxatie van vastgoed op basis van de reële waarde.

2.2 Deze Toepassing kan niet dienen ter vervanging van kennis van de geldende IAS/IFRS. Taxateurs die een taxatie uitvoeren ten behoeve van financiële verslaggeving dienen inzicht te hebben in het "Conceptuele Kader", zoals dat in april 2001 is vastgesteld door de IASB, en herzien in september 2010, waarin de grondslagen voor het opstellen van jaarrekeningen zijn uiteengezet.


3. Kader voor het opstellen en presenteren van jaarrekeningen (uittreksel uit de IFRS technische samenvattingen zoals gepubliceerd op 1 januari 2011)

3.1 Het doel van financiële verslaggeving voor algemene doeleinden is om financiële informatie te verstrekken over de verslaggevende entiteit, die nuttig is voor (potentiële) beleggers, kredietverstrekkers en andere crediteuren bij het nemen van beslissingen met betrekking tot het verstrekken van middelen aan die entiteit. Die beslissingen betreffen bijvoorbeeld het kopen, verkopen of houden van aandelenkapitaal en schuldbewijzen, en het verstrekken of aflossen van leningen en andere kredietvormen. Jaarrekeningen worden gewoonlijk opgesteld op basis van het uitgangspunt dat de entiteit een lopend bedrijf is en in de voorzienbare toekomst operationeel blijft.

3.2 Kwalitatieve kernmerken bepalen het nut van informatie in jaarrekeningen. Dit zijn begrijpelijkheid, relevantie, betrouwbaarheid en vergelijkbaarheid.

3.3 Opname en waardering van activa. De elementen die rechtstreeks betrekking hebben op de waardering van een vermogenspositie, zijn activa, passiva en eigen vermogen.

(i) Een actief is een middel dat uit gebeurtenissen in het verleden is voortgekomen en waarover de entiteit de zeggenschap heeft en waaruit naar verwachting toekomstige economische voordelen naar de entiteit zullen vloeien.

(ii) Een passief is een bestaande verplichting van de entiteit die voortvloeit uit gebeurtenissen in het verleden waarvan de afwikkeling naar verwachting resulteert in een uitstroom uit de entiteit van middelen die economische voordelen in zich bergen.

(iii) Eigen vermogen is het restbelang in de activa van de entiteit na aftrek van al haar passiva.

Waardering is het proces van vaststelling van de geldbedragen waartegen de elementen van de jaarrekening moeten worden verantwoord en op de balans en de verlies- en winstrekening moeten worden opgenomen. Dit vereist de keuze voor een bepaalde waarderingsgrondslag.

4. Rubricering van activa

4.1 De rubricering van activa heeft zowel invloed op de taxatiegrondslag als op de presentatie van taxatierapporten. Grond en gebouwen worden in het kader van jaarrekeningen gewoonlijk ondergebracht in een van de volgende vijf categorieën:


A.voor eigen gebruik ten behoeve van de onderneming, specialistisch dan wel algemeen;

B. belegging ten behoeve van het genereren van inkomsten of vermogenswinsten;

C. overschot ten opzichte van de behoeften van de onderneming;

D. handelsvoorraad, aangeduid als vlottende activa; en

E. leaseovereenkomsten.

4.2 Materiële vaste activa - In IAS 16 worden deze gedefinieerd als "materiële posten die worden aangehouden voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan anderen of voor bestuurlijke doeleinden en waarvan men verwacht dat ze gedurende langer dan één periode zullen worden gebruikt". IAS 16 is van toepassing op vastgoedobjecten voor eigen gebruik die worden gedefinieerd in de toelichting bij IAS 40 als onroerende zaken die (door de eigenaar of door de lessee op grond van een financiële lease) worden aangehouden voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden.

4.3 Vastgoedbeleggingen - In IAS 40 worden deze gedefinieerd als "Onroerende zaken (gronden of gebouwen - of deel van een gebouw - of beide) die (door de eigenaar of door de lessee op grond van een financiële lease) worden aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide te realiseren, en niet voor:

• gebruik in de productie of levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden; of

• verkoop in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening;" Vastgoedbeleggingen worden opgenomen als actief indien:

• de toekomstige economische voordelen die aan de vastgoedbeleggingen verbonden zijn, naar waarschijnlijkheid naar de entiteit zullen vloeien; en

• de kosten van de vastgoedbeleggingen op betrouwbare wijze kunnen worden gemeten.

4.4 Overtollig vastgoed ten opzichte van de operationele behoeften - Dit is grond met of zonder gebouwen die overtollig is ten opzichte van de voorzienbare toekomstige behoeften van de onderneming en die gewoonlijk wordt aangehouden voor verkoopdoeleinden.

4.5 Handelsvoorraad - Bepaalde vastgoedobjecten kunnen zijn gekocht voor handelsdoeleinden en in het kader van de balans niet als vaste activa worden geclassificeerd maar als vlottende activa.


4.6 Leaseovereenkomsten - IAS 17 is bedoeld om de voorschriften te geven voor lessees en lessors voor het juiste verslaggevingsbeleid en de juiste publicaties die gelden in verband met leaseovereenkomsten.

4.7 Een leaseovereenkomst wordt geclassificeerd als financiële lease indien bij die overeenkomst nagenoeg alle risico's en opbrengsten worden overgedragen die samenhangen met eigendom. Alle overige leaseovereenkomsten worden geclassificeerd als operationele lease. Een leaseovereenkomst dient bij aanvang te worden geclassificeerd (IAS 17.4, 17.13). Of een leaseovereenkomst een financiële lease of een operationele lease is, hangt af van de inhoud van de transactie en niet van de vorm van de leaseovereenkomst. Waar bijvoorbeeld bij de leaseovereenkomst tegen het einde van de leaseperiode de eigendom van het vastgoed overgaat op de lessee of een koopoptie ten gunste van de lessee is opgenomen tegen een prijs die naar verwachting lager zal liggen dan de reële waarde op de datum waarop die optie kan worden uitgeoefend, leidt dit gewoonlijk tot rubricering van een leaseovereenkomst als financiële lease.

4.8 In een leaseovereenkomst met betrekking tot grond en gebouwen dient de rubricering van elk element als financiële of als operationele lease afzonderlijk plaats te vinden. Bij de vaststelling of het grondelement een operationele of een financiële lease is, is een belangrijke overweging dat grond gewoonlijk een onbepaalde levensduur heeft (IAS 17.15A).

4.9 Indien dat nodig is om een leaseovereenkomst met betrekking tot grond en gebouwen te classificeren en op te nemen, worden de minimale huurbetalingen verdeeld over de grond en de gebouwelementen naar evenredigheid van de relatieve reële waarde van de leasebelangen in beide elementen per aanvang van de leaseovereenkomst (IAS 17.16).

5. De keuze van consistente taxatiegrondslagen

5.1 In de International Accounting Standards worden thans twee modellen gehanteerd voor opname van vastgoedactiva op de balans:

• het Kostenmodel: na opname als actief" wordt een materieel vast actief opgenomen tegen kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen" (IAS 16.28); en

• het Reële-waardemodel: op basis van de prijs waartegen het vastgoed kan worden verhandeld in een zakelijke objectieve transactie tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn (IAS 40). In IFRS 13, Fair Value Measurement, wordt een nieuwe definitie gegeven die met ingang van 1 januari 2013 geldt (zie hierna onder 6.1, Fair Value Measurement).


5.2 De drie belangrijkste International Accounting Standards die van toepassing zijn op vastgoedtaxaties ten behoeve van financiële verslaggeving zijn IAS 16 (Materiële vaste activa voor eigen gebruik), IAS 17 (Leaseovereenkomsten) en IAS 40 (Vastgoedbeleggingen). Hieronder volgt een toelichting op deze drie Standaarden.

5.3 IAS 16 - Materiële vaste activa

5.3.1 Waardering bij eerste opname - Een materieel vast actief dat in aanmerking komt voor opname als actief, wordt gewaardeerd tegen kostprijs. Deze kostprijs is de gelijkwaardige contante prijs van de zaak per opnamedatum en omvat de koopsom, invoerrechten en niet voor restitutie in aanmerking komende belastingen over de koop, na aftrek van handelskortingen en rabatten.

5.3.2 Waardering na opname - Een entiteit dient het kostenmodel dan wel het herwaarderingsmodel te kiezen als haar stelsel van verslaggeving en dat stelsel toepassen op een volledige categorie materiële vaste activa.

5.3.3 Het herwaarderingsmodel bepaalt dat "een materieel vast actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden vastgesteld, wordt opgenomen tegen een geherwaardeerd bedrag, zijnde de reële waarde van dat actief per datum van herwaardering minus latere cumulatieve afschrijvingen en latere bijzondere waardeverminderingen. Herwaardering vindt voldoende regelmatig plaats om er zeker van te zijn dat het opgenomen bedrag niet materieel afwijkt van het bedrag dat zou zijn vastgesteld op basis van de reële waarde per balansdatum" (IAS 16.31).

5.4 IAS 17 - Leaseovereenkomsten

5.4.1 Bij aanvang van de leaseperiode verantwoorden lessees financiële leases als activa en verplichtingen tegen de reële waarde van het actief of, indien die lager is, de contante waarde van de minimale huurbetalingen (IAS 17.20). Het afschrijvingsbeleid voor activa die worden aangehouden op grond van financiële leases, dient overeen te komen met dat voor activa voor eigen gebruik. Als er geen redelijke zekerheid is dat de eigendom aan het eind van de leaseovereenkomst overgaat op de lessee, dient het actief te worden afgeschreven over de leaseperiode of, indien die korter is, de economische levensduur van het actief (IAS 17.27).

5.4.2 Voor operationele leases dienen de huurbetalingen in de verlies- en winstrekening tijdsevenredig over de leaseperiode als kosten te worden opgenomen,


tenzij een andere systematische grondslag representatiever is voor het tijdpatroon van het voordeel van de gebruiker (IAS 17.33).

5.5 IAS 40 - Vastgoedbeleggingen

5.5.1 IAS 40 is van toepassing op gronden en gebouwen die worden aangehouden voor huuropbrengsten, een vermogensvermeerdering, of beide. Vastgoedbeleggingen worden in eerste instantie aangehouden tegen kostprijs. De transactiekosten dienen te worden opgenomen in de eerste waardering. Na opname worden vastgoedbeleggingen tegen kostprijs dan wel tegen de reële waarde opgenomen. Indien een entiteit kiest voor het kostenmodel, dient zij niettemin de reële waarde van haar vastgoedbeleggingen te vermelden.

5.5.2 Een vastgoedbelang dat wordt aangehouden door een lessee op grond van een operationele lease, kan worden geclassificeerd en opgenomen als vastgoedbelegging indien het vastgoed anders zou voldoen aan de definitie van vastgoedbeleggingen en de lessee het reële-waardemodel hanteert (IAS 40.6).

5.6 IAS 41 - Landbouw - Veel agrarische bedrijven zullen onder de drempel vallen waarboven het gebruik van IAS verplicht is. Voor zover IAS 41 van toepassing is, worden daarin geen nieuwe grondslagen geïntroduceerd voor de taxatie van grond die wordt gebruikt voor landbouw, tuinbouw, bloementeelt, aquacultuur of bosbouw. Aldus dient IAS 16 of IAS 40 te worden gevolgd naargelang de omstandigheden. IAS 41 is van invloed op de behandeling van groeiende planten die fysiek verbonden zijn met de grond en die worden beheerd ten behoeve van hun producten of voor transformatie in verdere planten. Of het nu gaat om eenjarige gewassen, zoals tarwe of aardappelen, meerjarige gewassen, zoals vruchtenstruiken, boomgaarden en wijngaarden, of langetermijngewassen, zoals bosbouw, deze activa worden geclassificeerd als biologische activa en dienen te worden gewaardeerd tegen hun reële waarde verminderd met de geschatte kosten van verkoop daarvan afzonderlijk van de grond. Dit is dus anders dan de gewone behandeling van voorraden op basis van kostprijs op grond van IAS 2. In IAS 41 wordt erkend dat dit moeilijk kan zijn en worden verschillende opties geboden om hiermee om te gaan, waaronder een inkomstenbasis of verdeling van de gerealiseerde prijzen voor grond die wordt verkocht tezamen met groeiende gewassen. Voor zover de reële waarde niet betrouwbaar kan worden vastgesteld, kan een kostenbasis worden gehanteerd. Voor zover, bijvoorbeeld bij sierbosland, groeiende planten niet worden beheerd ten behoeve van hun biologische potentieel, worden ze niet meegerekend.


6. Reële waarde

6.1 Project Fair Value Measurement

6.1.1 In september 2005 heeft de IASB het project Fair Value Measurement (reële-waardebepaling) aan zijn agenda toegevoegd. Door de wereldwijde financiële crisis werd het belang benadrukt van gemeenschappelijke eisen voor reële-waardebepaling en publicatie. Daarom hebben in juni 2010, als convergentieproject met de Amerikaanse (US) Financial Accounting Standards Board (FASB), beide normeringsinstanties hun conceptversie gepubliceerd. Het doel van dit project was om de complexiteit te verminderen en om de consistentie bij de toepassing van de grondslagen voor reële-waardebepaling te verhogen door te komen tot één reeks eisen voor alle waarderingen tegen reële waarde.

6.1.2 Op 12 mei 2011 heeft de IASB IFRS 13, Fair Value Measurement, uitgegeven. IFRS 13 is van belang voor IAS 16, IAS 40 en IAS 41, maar deze standaard is nog niet goedgekeurd in de Europese Unie. Naar verwachting zal goedkeuring plaatsvinden in het derde kwartaal van 2012. Daarom zullen vervolgens alle standaarden die van belang zijn voor waardering van vastgoed tegen reële waarde, aan de orde komen.

6.2 IAS 16 - Materiële vaste activa - Op grond van IAS 16 luidt de toelichting op reële waarde als volgt (geldig tot 31 december 2012):

• "De reële waarde van grond en gebouwen wordt gewoonlijk vastgesteld op basis van bewijs uit de markt door middel van een taxatie die gewoonlijk wordt uitgevoerd door professionele bevoegde taxateurs." (IAS 16.32);

• "Als er geen bewijs uit de markt voorhanden is voor de reële waarde in verband met de specialistische aard van het vastgoedobject … en het object zelden wordt verkocht, behalve als onderdeel van een lopend bedrijf, kan een entiteit de reële waarde moeten vaststellen aan de hand van een benadering op basis van inkomsten of gecorrigeerde vervangingswaarde." (IAS 16.33).

6.3 IAS 40 - Vastgoedbeleggingen - Op grond van IAS 40 dient de reële waarde van een vastgoedobject een afspiegeling te zijn van de marktomstandigheden per einde verslagperiode (IAS 40.38). Het beste bewijs voor de reële waarde wordt geboden door de actuele prijs op een actieve markt voor een soortgelijk vastgoedobject met dezelfde ligging en in dezelfde staat waarvoor soortgelijke lease- en andere overeenkomsten lopen (IAS 40.45).


6.4 Bij gebrek aan actuele prijzen op een actieve markt dient een taxateur informatie uit verschillende bronnen te beoordelen, zoals:

(i) actuele prijzen op een actieve markt voor vastgoedobjecten van een andere aard, in een andere staat of met een andere ligging (of waarvoor andere huurvoorwaarden of andere contracten gelden), met een correctie voor die verschillen;

(ii) recente prijzen voor soortgelijke vastgoedobjecten op minder actieve markten, met correcties voor eventuele wijzigingen in de economische omstandigheden sinds de datum van de transacties die tegen die prijzen hebben plaatsgevonden; en

(iii) prognoses voor de contante waarde van toekomstige kasstromen op basis van betrouwbare schattingen van toekomstige kasstromen, ondersteund door de voorwaarden van eventueel bestaande lease- en andere overeenkomsten en (voor zover mogelijk) door extern bewijs, zoals actuele markthuren voor soortgelijke vastgoedobjecten met dezelfde ligging en in dezelfde staat, en met gebruikmaking van huurkortingen waaruit de beoordelingen op de actuele markt van de onzekerheid over het bedrag en de tijdsplanning van de kasstromen blijkt (IAS 40.46).

Verkoopkosten dienen niet in mindering te worden gebracht maar kunnen afzonderlijk worden verantwoord.

6.5 IFRS 13 - Fair Value Measurement

6.5.1 Op 12 mei 2011 heeft de IASB IFRS 13, Fair Value Measurement, uitgebracht. IFRS 13 is ingegaan op 1 januari 2013. In deze standaard wordt een verhelderende definitie gegeven van reële waarde, alsmede verdere richtlijnen voor Fair Value Measurement. Ook wordt hierin de transparantie verhoogd door middel van verbetering van gedetailleerde publicaties over uit modellen afgeleide reële-waardebepaling. Het moge duidelijk zijn dat deze standaard uitsluitend antwoord geeft op de vraag 'hoe te bepalen' en niet op de vraag 'wat te bepalen'.

6.5.2. De reële waarde van een actief of passief wordt gedefinieerd als de prĳs die ontvangen zou worden bĳ de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bĳ het overdragen van een passief in een ordelĳke transactie tussen marktpartĳen op waarderingsdatum (IFRS 13.9). In vergelijking met de hiervoor genoemde standaarden verwijst deze definitie naar de zogenoemde uitstapkoers van een actief onder de actuele marktomstandigheden. Daarnaast wordt de reële waarde vastgesteld op basis van de


prijs op de belangrijkste markt voor het actief of passief of, bij gebrek aan een belangrijkste markt, de voordeligste markt voor het actief of passief (IFRS 13.15). In geval van niet-financiële activa wordt bij reële-waardebepaling rekening gehouden met het vermogen van een marktdeelnemer om economische voordelen te genereren door het meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik te maken van het actief of door het te verkopen aan een andere marktdeelnemer die het meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik van het actief zou maken (IFRS 13.27).

6.5.3 In IFRS 13 worden drie taxatietechnieken besproken: de marktbenadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering (IFRS 13.62). De marktbenadering wordt gehanteerd als er marktprijzen beschikbaar zijn. De inkomstenbenadering wordt gehanteerd als er direct vast te stellen kasstromen aanwezig zijn (bijvoorbeeld de contante waarde van toekomstige kasstromen). De kostenbenadering wordt gehanteerd als er geen identieke marktprijzen voorhanden zijn, prijzen moeten worden aangepast of er niet direct inkomsten worden gegenereerd (bijvoorbeeld vervangingskosten). In sommige gevallen zal één enkele taxatietechniek geëigend zijn, terwijl in andere gevallen meer dan een taxatietechniek geëigend zullen zijn (IFRS 13.63). Taxatietechnieken dienen te worden toegepast met als doel het kiezen van de meest geëigende techniek onder de omstandigheden, waarvoor voldoende gegevens beschikbaar zijn om de reële waarde vast te stellen, waarbij zo veel mogelijk gebruik wordt gemaakt van relevante waarneembare inputparameters en zo min mogelijk gebruik wordt gemaakt van niet-waarneembare inputparameters (IFRS 13.67).

6.5.4 IFRS 13 biedt een 'hiërarchie voor reële waarde', waarbij de bij de taxatietechnieken gebruikte inputparameters op drie niveaus wordt geclassificeerd. Deze hiërarchie geeft de hoogste prioriteit aan ongecorrigeerde geoffreerde prijzen op actieve markten voor identieke activa of verplichtingen en de laagste prioriteit aan niet-waarneembare inputparameters (IFRS 13.72), waarbij een actieve markt wordt gedefinieerd als een markt waarop voldoende vaak voldoende grote transacties voor het actief of de verplichting plaatsvinden om op voortdurende basis prijsinformatie te bieden (IFRS 13, Bijlage A).

• Inputparameters op niveau 1 zijn geoffreerde prijzen op actieve markten voor identieke activa of verplichtingen waarin de entiteit inzage heeft op de waarderingsdatum (IFRS 13.76).

• Inputparameters op niveau 2 zijn inputparameters niet zijnde geoffreerde marktprijzen die vallen onder niveau 1, die direct dan wel indirect waarneembaar zijn voor het actief of passief (IFRS 13.81).

• Inputparameters op niveau 3 zijn niet-waarneembare inputparameters voor het actief of passief (IFRS 13.86). Het kiezen van een taxatietechniek en de bijbehorende inputparameters leidt tot de reële waarde.

6.5.5 In IFRS 13 worden de publicatie-eisen betreffende de kenmerken en risico's van de beleggingscategorie, de taxatietechnieken, het niveau van de


reëlewaardehiërarchie en de gebruikte inputparameters verbeterd. Specifieke publicaties zijn voorgeschreven voor waarderingen tegen reële waarde met gebruikmaking van aanzienlijke niet-waarneembare inputparameters op niveau 3 (IFRS 13.91). Nieuwe eisen waaraan moet worden voldaan zijn aansluiting van het begin- op het eindsaldo alsmede een uitgebreide beschrijving van het gehanteerde taxatieproces.

6.6 Evenals de IVSC (IVS 2011, IVS 300, G2) is TEGoVA van mening dat aan de eis van de reële waarde in beginsel wordt voldaan door de taxateur die uitgaat van de marktwaarde (EVS1), maar dat reële waarde en marktwaarde niet synoniem zijn, vooral onder omstandigheden waarin de marktwaarde niet direct vast te stellen is of waar specifieke kenmerken van een actief zich laten vertalen in een bijzondere waarde voor de betrokken partij.

7. Verdeling over grond en gebouwen

Een verdeling van de waarde over de grond en de gebouwen daarop kan nodig zijn om deugdelijke opname van afschrijvingen mogelijk te maken en aldus ten behoeve van het opstellen van jaarrekeningen. Deze technische taak dient te worden onderscheiden van taxatie. EU-richtlijnen en (inter)nationale verslaggevingsstandaarden schrijven alle een verdeling ten behoeve van afschrijving voor. Nationale regels kunnen onder omstandigheden prevaleren. Nadere richtlijnen in dit verband worden gegeven in het Technisch Document, de Informatiebrochure - Verdeling van waarde over grond en gebouwen, in Deel 3.

8. Publicatiebepalingen

Taxaties ten behoeve van jaarrekeningen dienen duidelijk te worden gepresenteerd en ten minste de volgende informatie te bevatten:

• de instructies, de datum en het doel van de taxatie;

• de grondslag van de taxatie, met inbegrip van het soort en de definitie van de waarde;

• pachtverhouding van het vastgoed en de rubricering daarvan als actief;

• vaststelling van het vastgoedobject en de ligging daarvan;

• datum en omvang van de inspectie;

• toezichtskader;

• eventuele bijzondere uitgangspunten en beperkende omstandigheden;

• materiële vaste activa;


• verklaring omtrent naleving van de Europese Taxatiestandaarden (niet vereist door IAS/IFRS);

• gehanteerde taxatiemethoden; en

• andere zaken die van belang zijn voor de taxatie. De inhoud van het taxatierapport wordt nader besproken in EVS5.

EVA2 - Taxatie ten behoeve van kredietverlening 83 _______________________________________________________________________________________

EVA2

Taxatie ten behoeve van kredietverlening

1. Inleiding


3. Toelichting op categorieën grond en vastgoed

4. Gebruikelijke waardegrondslagen

5. Toepassing van hypotheekwaarde

6. Gedwongen verkoop en liquidatieverkoop

1. Inleiding 1.1 Kredietinstellingen baseren zich op verantwoorde taxaties; niet alleen om voor de hand liggende redenen met betrekking tot commerciële voorzichtigheid bij het verstrekken van krediet, maar ook op grond van de regels met betrekking tot hun kredietstructuren uit hoofde van de Basel II & III-overeenkomsten (zoals die gelden voor kredietinstellingen in de EU op grond van de Richtlijn Kapitaalvereisten 2006/48 en de ophanden zijnde Europese Verordening inzake prudentiële vereisten voor kredietinstellingen en beleggingsondernemingen, waarbij Basel III wordt omgezet in Europees recht). 1.2 Deze twee factoren betekenen dat de taxatie van vastgoed ten behoeve van kredietverlening een hoge mate van fiduciaire verantwoordelijkheid meebrengt. Daarbij moet rekening worden gehouden met onder meer:

• het doel van de taxatie;

• de door de opdrachtgever verlangde grondslag;

• de objectieve beoordeling van vastgoedspecifieke risicofactoren die verband houden met de structuur en de duur van het voorgenomen krediet;

• potentiële toekomstige vraag op de markt naar het desbetreffende vastgoed en helderheid in de rapportage van de waardepeildatum, de marktcontext en de netto kasstromen.

1.3 Indien financieringsregelingen zekergesteld worden door specifiek vastgoed, wordt taxateurs gewoonlijk gevraagd om de taxatie op te stellen op basis van de marktwaarde (zie EVS1). In sommige landen kan een beoordeling van de hypotheekwaarde (zie EVS2) vereist zijn.



2.1 Deze Toepassing geldt voor alle situaties waarin taxateurs wordt gevraagd om te adviseren of te rapporteren aan instellingen en anderen die geld uitlenen op basis van vastgoedtaxaties, en waar het doel van de taxatie betrekking heeft op leningen, hypotheken of schuldbrieven.

2.2 EVA2 is van toepassing op taxaties die worden opgesteld vóór en ten behoeve van een nieuwe lening, een verlenging of een aanvullende lening. Verder geldt deze Toepassing voor analoge situaties waarin een zekergestelde kredietverstrekker inbeslagname of benoeming van een curator overweegt in geval van verzuim en/of waarin aanwijzingen voor vervreemding van een vastgoedobject worden geformuleerd.

2.3 De taxateur moet waar nodig kunnen adviseren over vergelijkbare vastgoedobjecten en sectorgerelateerde risico's. In het algemeen is het de taak van de kredietverstrekker om het risico te beoordelen voor zover dat betrekking heeft op de financiële situatie van de kredietnemer of in de context van de algehele geografische en sectorspecifieke omstandigheden en de vooringenomenheid van de opdrachtgever. Een taxateur kan echter worden geraadpleegd over elk van deze zaken in verband met zijn specialistische kennis. De kwalificaties van de taxateur worden nader besproken in EVS3.

2.4 Voor wat de taxatie betreft, houden deze zaken verband met en hangen ze af van het soort vastgoed op basis waarvan de lening wordt zekergesteld, de geografische of sectorcontext van het vastgoed, de vooringenomenheid van de opdrachtgever en in het bijzonder de gevolgen van liquidatieprocedures in het land waar het vastgoed zich bevindt.

3. Toelichting op categorieën grond en vastgoed

3.1 De vijf verschillende categorieën zijn:

• vastgoedbeleggingen;

• vastgoed voor eigen gebruik;

• ontwikkelingsvastgoed;

• vastgoed dat gewoonlijk wordt getaxeerd op basis van het handelspotentieel;

• slijtende activa - minerale activa, etc. Specialistisch vastgoed is gewoonlijk niet geschikt als zekerheid voor leningen anders dan op een grondslag waarbij rekening wordt gehouden met alternatief gebruik van het vastgoed.


3.2 Vastgoedbeleggingen - Opbrengstgenererende vastgoedbeleggingen worden individueel getaxeerd. In geval van een portefeuille kan de taxatie daarnaast worden uitgevoerd en gerapporteerd als een beoordeling van de contante waarde van het desbetreffende vastgoed als ware het verkocht als onderdeel van een beleggingsportefeuille als weergave van de geldende marktkorting of premie. Het onderscheid tussen de twee waardes dient duidelijk te worden toegelicht. In onder druk staande marktsituaties is het mogelijk dat een portefeuilleverkoop en/of marktpremie niet haalbaar is.

3.3 Vastgoed voor eigen gebruik - Dit dient te worden getaxeerd op basis van de marktwaarde of de hypotheekwaarde, als stond het vastgoed leeg en ware het te huur of te koop, ongeacht potentiële kosten van het op de markt brengen of verhuren van het vastgoed. De laatste uitgangspunten gelden echter in het algemeen niet voor eengezinswoningen waarbij ervan wordt uitgegaan dat deze bij overdracht in gebruik kunnen worden genomen.

3.4 Ontwikkelingsvastgoed

3.4.1 Als advies moet worden gegeven over ontwikkelingsgrond of in ontwikkeling zijnde grond en gebouwen, hangt de taxatie af van de vraag of de kredietverstrekker uitsluitend gelden zal voorschieten indien een bouwvergunning is verkregen en of de kredietverstrekker voornemens is om de koop van het terrein of de latere ontwikkeling te financieren. In het laatste geval is de thans geschatte waarde van de beoogde ontwikkeling na oplevering nodig.

3.4.2 Ontwikkelingsvastgoed levert een aantal problemen op voor taxateurs; geadviseerd wordt om uit te gaan van een haalbaarheidsanalyse. De volatiliteit van ontwikkelingswaarden na wijzigingen in een van de achterliggende uitgangspunten van huur, opbrengst, kosten en tijdsplanning dienen aan de kredietverstrekker te worden toegelicht in het kader van de risicobeoordeling. Het is wenselijk om de taxatiemethoden expliciet aan te geven en om ervoor te zorgen dat kasstromen, de contante waarde van toekomstige kasstromen, restwaarden en een vergelijkende beoordeling alle, voor zover van toepassing, duidelijk worden aangegeven met een passende toelichting.

3.5 Vastgoed dat gewoonlijk wordt getaxeerd op basis van het handelspotentieel

3.5.1 Hieronder vallen bijvoorbeeld hotels, cafés en bars, particuliere zorginstellingen en de meeste vormen van recreatievoorzieningen. Dit soort vastgoed wordt gewoonlijk getaxeerd op basis van een zorgvuldige beoordeling van het duurzame niveau van de netto inkomsten zoals dat wordt afgeleid uit administratieve gegevens of prognoses. Hieronder valt geen goodwill op grond van een exploitant met


bovengemiddelde managementvaardigheden. In dat geval dient de kredietverstrekker op de hoogte te worden gesteld van het aanzienlijke verschil in waarde dat ontstaat tussen een operationeel bedrijfsonderdeel en een waarvan bijvoorbeeld licenties/certificaten, franchiseovereenkomsten of vergunningen worden afgenomen of die in gevaar zijn of waarbij andere omstandigheden afbreuk kunnen doen aan de toekomstige financiële resultaten.

3.5.2 De taxateur dient te adviseren over potentiële toekomstige schommelingen in de status van het vastgoed als zekerheid, en eventuele gevoeligheid voor wijzigingen in eigenaar, mode en het toezichtkader en voor culturele verschuivingen.

3.5.3 Kredietverstrekkers verwachten van taxateurs dat deze de courantheid van het vastgoed en/of de geschiktheid daarvan voor gebruik door derden beoordelen. In bepaalde gevallen kan een beoordeling op basis van de alternatieve gebruikswaarde of de gedwongen verkoopwaarde nodig zijn. Als die operationele vastgoedobjecten worden (her)ontwikkeld met geleend geld, dient de tijd die nodig is om alle benodigde vergunningen en licenties te verkrijgen en om een duurzaam niveau van handel op te bouwen alsmede de commerciële risico's te worden beoordeeld, en dient de kredietverstrekker op de hoogte te worden gesteld van de dynamiek van de branche.

3.6 Slijtende activa - In bepaalde rechtsgebieden mogen slijtende activa niet worden gebruikt als zekerheid voor leningen. Indien deze beleggingscategorie wel als zekerheid mag worden gebruikt, zijn er bepaalde problemen verbonden aan de taxatie. Daarom vormen mineraalproducerende vastgoedobjecten en andere slijtende activa geen beleggingscategorie die kredietverstrekkers graag zien. In geval van een voorgenomen lening dient bijzondere aandacht te worden geschonken aan de duur en het financiële profiel van de lening, met inbegrip van de rente en aflossingsdata, aangezien deze betrekking hebben op de levensduur van het slijtende actief en het geplande programma voor de winning of het productieve gebruik daarvan.

4. Gebruikelijke waardegrondslagen

4.1 De marktwaarde, als de belangrijkste grondslag voor waarde, is uitgebreid besproken in EVS1, waarbij de door TEGoVA vastgestelde definitie, alsmede andere definities voor zover die zijn gegeven in EU-wetgeving, aan de orde zijn geweest.

4.2 De hypotheekwaarde, zoals gedefinieerd in EU-wetgeving, is met een korte toelichting besproken in EVS2. Hier dient te worden opgemerkt dat, zoals besproken in EVS2, die taxaties niet voldoen aan de definitie van marktwaarde. De toepassing van de hypotheekwaarde komt hieronder nader aan de orde (par. 5).


4.3 In situaties waarin een taxateur wordt gevraagd taxaties te verrichten op een andere grondslag dan de marktwaarde, dient de taxateur daarmee uitsluitend van start te gaan als die taxatie niet in strijd is met plaatselijke wet- of regelgeving en niet anderszins misleidend zal zijn. Onder die omstandigheden is het gebruikelijk dat taxateurs een beoordeling van de marktwaarde of andere passende informatie opnemen met betrekking tot de mate waarin een waarde op een andere grondslag kan afwijken van de marktwaarde.

4.4 Aangezien de waardegrondslag van land tot land kan verschillen, wordt geadviseerd de landspecifieke hoofdstukken op de TEGoVA-website te raadplegen.

5. Toepassing van hypotheekwaarde

5.1 De hypotheekwaarde is vooral van belang als een goedgekeurde grondslag voor de beoordeling van de waarde van onroerende zaken als zekerheid voor kredietinstellingen. Daarmee wordt een beoordeling gegeven van de duurzame waarde van de zekerheid, die kan worden gebruikt om richting te geven aan interne bankbeslissingen in het kredietbeoordelingsproces waar het gaat om zaken als de beleningsgraad, de afschrijvingsstructuur, de duur van de lening, financiering of risicobeheer. De hypotheekwaarde dient als grondslag voor de beoordeling of een verhypothekeerd vastgoed voldoende zekerheid biedt om een lening voor langere tijd te dekken. Kredietverstrekkers kunnen er ook voor kiezen om dit rechtstreeks aan te pakken in hun keuze van de juiste beleningsgraad.

5.2 De hypotheekwaarde onderscheidt zich van de marktwaarde doordat eerstgenoemde bedoeld is als schatting van de waarde van het vastgoed over een langere periode. De marktwaarde is slechts een beoordeling per waardepeildatum. 5.3 Er zijn aldus belangrijke verschillen tussen de marktwaarde en de hypotheekwaarde. De marktwaarde wordt internationaal erkend als beoordeling van de waarde van een vastgoed op een bepaald moment. Hiermee wordt de prijs geschat die zou kunnen worden verkregen voor een vastgoedobject per waardepeildatum, niettegenstaande het feit dat die waarde in de loop van de tijd, soms zelfs heel snel, zou kunnen veranderen. Het beoogde doel van de hypotheekwaarde daarentegen is om een duurzame waarde aan te geven als een stabiele grondslag voor de beoordeling van de geschiktheid van een vastgoedobject als zekerheid voor een hypothecaire lening die blijft voortbestaan door mogelijke marktschommelingen heen. In het kader van voorzichtigheid en rekening houdend met de mogelijkheid van marktschommelingen op de korte termijn zal de hypotheekwaarde waarschijnlijk, onder de meeste marktomstandigheden, onder de marktwaarde liggen, maar biedt deze een richtlijn voor verwachte achterliggende langetermijntrends op de markt.


5.4 Op zeer stabiele markten kan het zijn dat er geen verschil kan worden gemaakt tussen de hypotheekwaarde en de marktwaarde. Op meer volatiele markten is echter een opmerkelijk verschil tussen de marktwaarde en de hypotheekwaarde te verwachten, maar er is geen eenvoudige, standaard of duurzame verhouding tussen de twee grondslagen aan te geven. 5.5 De hypotheekwaarde kan op een aantal manieren worden gehanteerd als maatstaf voor risicobeheer in het kader van:

• leningen die zijn zekergesteld op basis van onroerende zaken;

• kapitaalvereisten voor kredietinstellingen zoals nader uiteengezet in het Europese toezichtkader;

• financiering van hypothecaire leningen door middel van gedekte obligaties die zijn zekergesteld op basis van onroerende zaken als dekkingsactiva;

• de ontwikkeling van kapitaalmarktproducten waarbij onroerende zaken en zekerheid in de vorm van onroerende zaken worden omgezet in verhandelbare activa (zoals door hypotheek gedekte effecten zoals besproken in EVA3).

5.6 Het concept hypotheekwaarde wordt zowel in EU-wetgeving als, in sommige landen, in nationale weten regelgeving gedefinieerd (zie hiervoor onder EVS2).

5.7 De hypotheekwaarde kan, afhankelijk van het soort vastgoed en eventuele specifieke juridische, historische of andere kenmerken van de markt waar het vastgoed is gelegen, worden beoordeeld na juist gebruik van de drie internationaal erkende taxatiemethoden op basis waarvan de marktwaarde kan worden beoordeeld:

• de transactievergelijkingsmethode;

• de inkomstenkapitalisatiemethode;

• de kostenmethode.

5.8 De hypotheekwaarde verschilt van de marktwaarde in die zin dat het niet gaat om een contante waarde maar om een uitdrukking van voorzichtige verwachtingen met betrekking tot de waarde op langere termijn. Dit vereist een aantal stappen om marktvolatiliteit op de korte termijn of tijdelijke markttrends uit te sluiten. De taxateur dient de volgende belangrijke zaken te overwegen bij de vaststelling van de hypotheekwaarde van een vastgoed:

(i) De toekomstige verkoopbaarheid van het vastgoed dient zorgvuldig en voorzichtig te worden beoordeeld. Het achterliggende tijdperspectief gaat verder dan de kortetermijnmarkt en geldt voor langere termijn.

(ii) In beginsel de duurzame aspecten van het vastgoed, zoals de kwaliteit van de ligging, de bouw en de indeling.


(iii) De inkomstenstroom uit het vastgoed zoals die wordt gehanteerd bij deze taxatie mag niet meer bedragen dan de duurzame netto huur die het soort vastgoed dat wordt getaxeerd, gewoonlijk in de loop van de tijd op de specifieke lokale markt opbrengt, exclusief een eventueel daadwerkelijk overhuur-element en andere aanvullende ongebruikelijke of bijzondere kasstromen. Dit betekent dat het duurzame rendement wordt beoordeeld op basis van een beoordeling van historische en huidige markttrends op de lange termijn, waarbij geen rekening wordt gehouden met eventuele onzekere elementen van mogelijke toekomstige inkomstengroei.

(iv) De keuze van kapitalisatiefactoren dient ook te worden gebaseerd op markttrends op de lange termijn, zonder rekening te houden met alle verwachtingen voor het beleggingsrendement op de korte termijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het duurzaam inkomstengenererend vermogen van het vastgoed, gebruik voor meerdere doeleinden of passend alternatief gebruik, alsmede de toekomstige verkoopbaarheid van het vastgoed.

(v) De taxateur dient administratiekosten volledig af te trekken en rekening te houden met veroudering, herbelegging, jaarlijks onderhoud, het risico van leegstand, een huurder die niet voldoet aan zijn verplichtingen, en andere risico's met betrekking tot de huur.

(vi) De duurzaamheid van de vergelijkingswaarden door toepassing van passende kortingen waar nodig indien de hypotheekwaarde wordt afgeleid aan de hand van vergelijkingsobjecten of de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde.

(vii) De hypotheekwaarde is in het algemeen gebaseerd op het huidige gebruik van het vastgoed. De hypotheekwaarde mag alleen onder bepaalde omstandigheden worden berekend op basis van een beter alternatief gebruik, bijvoorbeeld als er sprake is van een aangetoond voornemen om het vastgoed te renoveren of anders te gaan gebruiken. In essentie is speculatief of tijdelijk gebruik uitgesloten.

(viii) Het juridisch kader voor de berekening van de hypotheekwaarde wordt aangevuld met nadere eisen, bijvoorbeeld met betrekking tot naleving van nationale standaarden, transparantie, inhoud en begrijpelijkheid van de taxatie.

5.9 Sommige van deze beginselen behoeven een nadere toelichting:

(i) Toekomstige verkoopbaarheid - De taxateur dient situaties vast te stellen waarin contante waarden een afspiegeling zijn van de vraag op korte termijn als gevolg van onvolkomenheden van de markt die zich bijvoorbeeld kunnen voordoen in de ontwikkelingscyclus (schaarste van een soort vastgoed gevolgd door overaanbod)


of waarin aanwijsbare factoren zoals de smaak van de consument een markt verstoren waardoor de toekomstige verkoopbaarheid gevaar loopt.

(ii) Normale en lokale marktomstandigheden - Voor sommige vastgoedobjecten kan de taxateur de potentiële gevolgen van bredere economische en sociale factoren moeten onderzoeken. Voorbeelden hiervan zijn een analyse van demografische gegevens, vermogenspatronen, inkomstenverhoudingen, werkgelegenheid en sociaal-culturele uitgavenpatronen binnen het verzorgingsgebied, de openbaarvervoersinfrastructuur, juridische en politieke risico's, alsmede de kosten van financiering en de onderlinge relatie met kapitaalmarkten, koersschommelingen en verwachtingen voor de economische groei. Taxateurs zullen verantwoordelijk zijn voor het ontwikkelen of verkrijgen, aanhouden en gebruiken van gezaghebbende informatie over lokale trends en duurzame waarden ter onderbouwing van hun taxaties, waarbij zij uitsluitend die gegevens verwerken die uitzonderlijk gerechtvaardigd zijn onder de omstandigheden. Als die informatie niet voorhanden is, dient de taxateur niettemin aan te tonen dat de taxatie gebaseerd is op marktgegevens.

(iii) Huidig gebruik - Aangezien het niet ongebruikelijk is dat vastgoed een hogere waarde heeft bij alternatief gebruik, dienen kredietverstrekkers op de hoogte te worden gesteld van een eventueel potentieel om de waarde te verbeteren. De hypotheekwaarde is echter primair gebaseerd op het bestaande gebruik van het vastgoed, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals ophanden zijnde herontwikkeling, waardoor een taxatie op basis van alternatief gebruik realistischer wordt.

(iv) Eliminatie van speculatieve elementen - De taxateur dient uitdrukkelijk alle fenomenen op de huidige markt vast te stellen die niet duurzaam zijn, bijvoorbeeld waar een stijgende of dalende trend die niet langer wordt ondersteund door fundamentele ontwikkelingen, aan het eind van een cyclus wordt uitvergroot.

(v) Heldere en doorzichtige documentatie - De kredietverstrekker moet vertrouwen hebben in de taxatie. Daarom dienen doorzichtige en helder geformuleerde taxatiemethoden in het rapport van de taxateur te worden vastgesteld en helder te worden uitgedrukt. Alleen erkende taxatiemethodieken mogen worden gebruikt. De meest gebruikelijke zijn de inkomstenkapitalisatiemethode (beleggingsmethode) of de vergelijkingsmethode. Een kostenmethode wordt vaak gebruikt in sommige rechtsgebieden (bijvoorbeeld voor eengezinswoningen of twee-onder-een-kap-woningen) of waar slechts beperkte marktinformatie beschikbaar is. Hoewel dit taxateurs helpt op stabiele markten die gedomineerd worden door eigenaren-bewoners, dient dit eerder te worden gebruikt als extra controle dan als een eerste taxatiemethode. De behoefte om gebruik te maken van


een kostenmethode kan wijzen op een specialistisch vastgoed van een soort dat niet gewoonlijk wordt gekocht en verkocht, en dus mogelijk op een vastgoed dat niet geschikt zou worden geacht in het kader van een lening (of securitisatie).

5.10 De taxateur die opdracht heeft gekregen om de hypotheekwaarde van een vastgoedobject vast te stellen dient ook de marktwaarde van dat object te rapporteren en zorgvuldig toe te lichten waar het eventuele verschil in waarde in gelegen is. Zoals blijkt uit de toelichting op het beoordelen van de hypotheekwaarde, is er geen enkele reden om ervan uit te gaan dat er sprake is van een standaard verhouding tussen de twee grondslagen - het gaat niet aan om de een met een simpele percentageaanpassing af te leiden van de ander.

6. Gedwongen verkoop en liquidatieverkoop

6.1 Taxateurs kan worden gevraagd door kredietverstrekkers om een taxatieoordeel te geven waar het vastgoedobject niet correct op de vrije markt is gebracht of waar een verkorte hypothecaire marketingperiode in de gerapporteerde cijfers moet worden weergegeven.

6.2 In een dalende of verstoorde markt kan het voorkomen dat eigenaren geen bereidwillige verkopers zijn en dat zij verplicht zijn een prijs te accepteren die wordt geacht onder de marktwaarde te liggen (zie EVS1) als gevolg van de aan hen opgelegde beperkingen. Die beperkingen kunnen een weergave zijn van de kenmerken van het vastgoed of van de omstandigheden van de eigenaar en dienen duidelijk in het rapport te worden aangegeven.

6.3 Bij gerapporteerde cijfers dient te worden vermeld dat ze onderhevig zijn aan specifieke bijzondere uitgangspunten die schriftelijk overeengekomen dienen te worden en in de opdrachtvoorwaarden dienen te worden opgenomen (zie EVS4). Het resultaat dient een marktwaarde te zijn, maar een op basis van de genoemde bijzondere uitgangspunten. De gerapporteerde cijfers zullen uitsluitend gelden per waardepeildatum als gevolg van mogelijke wijzigingen in de marktomstandigheden. 6.4 De gedwongen verkoopwaarde is geen taxatiegrondslag en mag niet worden gebruikt, tenzij men daartoe duidelijk opdracht heeft gekregen.

EVA3 - Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie 93 _______________________________________________________________________________________

EVA3

Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie

1. Inleiding


3. Definities

4. Beschrijving van de Toepassing

5. Toelichting

N.B.: Voor nadere informatie zie Deel 3, "Europese vastgoed- en marktbeoordeling:

Handleiding voor taxateurs"

1. Inleiding

1.1 De securitisatie van vastgoed is een belangrijke bron van financiële instrumenten geworden op kapitaalmarkten en een manier voor kredietinstellingen en andere betrokkenen om zichzelf van financiering te voorzien. Vastgoedsecuritisatie laat zich definiëren als het proces van omzetting van vastgoedgerelateerde activa in verhandelbare papieren effecten door schulden of vermogensbelangen in onroerende zaken (zoals hypothecaire leningen) te bundelen tot een vorm die kan worden verkocht waarbij de inkomstenstroom uit die belangen wordt toegekend aan beleggers. Degene die het actief in het leven roept (gewoonlijk een kredietinstelling), draagt de belangen over aan een speciaal daartoe opgerichte entiteit (SPV) die vervolgens effecten uitgeeft op de kapitaalmarkten waar deze gewoonlijk zullen worden gekocht door financiële instellingen (zoals verzekeringsondernemingen, pensioenfondsen of kredietinstellingen).

1.2 Degene die de effecten in het leven roept, profiteert van de verwijdering van vastgoedgerelateerde activa van zijn balans. Hiermee kunnen zijn financiële ratio's en zijn rendement op kapitaal worden verbeterd, en naleving worden bereikt van op risico gebaseerde kapitaalstandaarden (zoals de Basel-overeenkomsten, de Richtlijn Kapitaalvereisten 2006/48 en nationale regelgeving).

1.3 Deze effecten bieden hun kopers de mogelijkheid om hun financiering te spreiden en een betere aansluiting te vinden tussen de looptijd van hun leningen en die van hun financiering.


1.4 Voor zover op vastgoed gebaseerde effecten tot stand zijn gekomen uit hypotheken (of daarvan gebruikmaken als zekerheid), ondervinden beleggers vooral gevolgen van wijzigingen in:

• de achterliggende waarde van vastgoedobjecten die dienen tot zekerheid voor de hypotheken; en

• de inkomsten uit die hypotheken.

Beleggers gaan daarom gewoonlijk uit van extern toegekende kredietbeoordelingen voor de beoordeling van de kredietkwaliteit, de structurele integriteit en andere kenmerken van een bepaalde zekerheid.

1.5 Aangezien elke beleggingsbeslissing gebaseerd is op het vermogen van een vastgoedobject om op de lange termijn, tot aan de vervaldatum van de zekerheid, opbrengsten te genereren, is vastgoedtaxatie van essentieel belang voor vastgoedsecuritisatie.


2.1 Deze Toepassing geldt voor vastgoedtaxaties ten behoeve van de waardering van deze effecten, zowel voor diegenen die ze in het leven roepen, als voor hun potentiële kopers. Hierbij is de waardering van de effecten zelf niet aan de orde. De toepassing geldt allereerst in het kader van die effecten die in het leven worden geroepen op basis van hypotheken, maar dezelfde beginselen gelden in het algemeen voor andere vormen van vastgoedsecuritisatie. De signalering van markten vastgoedgerelateerde risico's is van cruciaal belang. Deze EVA geldt ook voor hertaxaties van die vastgoedobjecten en voor reguliere controle (toezicht) op de zekerheid waarmee relevante wijzigingen in de waarde kunnen worden vastgesteld.

2.2 De taxaties die van belang zijn voor vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's, vastgoeddepots e.d.) worden besproken in EVA1, Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving, en EVA5, Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers.

2.3 De beoordeling van andere risico's in verband met de activa, zoals betalingscapaciteit en kredietkwaliteit van de kredietnemer, valt niet onder de werkzaamheden van een taxateur en komt derhalve niet aan de orde in deze EVA.

3. Definities

3.1 Vastgoedsecuritisatie is het proces van het scheppen en op de markt brengen van financiële activa die worden verzameld uit schulden en vermogensbelangen in


onroerende zaken die worden beheerd door financieel adviseurs en aan de effectenmarkten worden genoteerd.

3.2 Property-related Asset-backed Securities (PRABS's) zijn beleggingsinstrumenten die worden gedekt door combinaties van kasstroomgenererende activa en worden verkocht aan een speciaal daarvoor opgerichte entiteit waarop een eventueel faillissement binnen het concern weinig tot geen gevolgen heeft (bankruptcy-remote special purpose vehicle (SPV)). Die instrumenten kunnen door hypothecaire schuldvorderingen gedekte effecten (mortgage-backed securities (MBS)) zijn of effecten met vastgoed als onderpand waarbij het actief het vastgoed zelf is. Bij sommige instrumenten zullen die twee soorten worden gecombineerd, zoals bij PRAB's op basis van opbrengsten uit een vastgoedproject. In het algemeen gesproken zijn er twee soorten MBS, wat neerkomt op een onderscheid tussen particuliere en grootzakelijke portefeuilles:

• Effecten met woninghypotheken als onderpand (Residential mortgage-backed securities (RMBS)) op basis van woninghypotheken;

• Effecten met hypotheken op commercieel vastgoed als onderpand (Commercial mortgage-backed securities (CMBS)) op basis van hypotheken op commercieel vastgoed.

3.3 Een Special Purpose Vehicle (SPV) is een entiteit die speciaal is opgericht voor het verkrijgen en financieren van specifieke activa. Een SPV wordt doorgaans opgericht door de instelling die de achterliggende activa houdt. Een SPV kan gewoonlijk een speciaal ontworpen rechtsvorm hebben om haar verplichtingen zeker te stellen, zelfs als de moedermaatschappij failliet gaat. In dat geval wordt gesproken van een "bankruptcy-remote" entiteit.

3.4 De netto intrinsieke waarde is een waardering van de totale contante waarde van activa minus alle passiva.

3.4.1 Soms wordt een duurzame netto intrinsieke waarde of duurzame vermogenswaarde geschat. Dit is een weergave van de duurzame waarde die een actief naar verwachting op lange termijn zal krijgen of behouden. Dit concept wordt gehanteerd door diegenen die die effecten in het leven roepen, kredietbeoordelingsbureaus, beleggers en portefeuilleverzekeraars. Deze waarde wordt geschat op basis van de hypotheekwaarde dan wel op basis van correcties op de marktwaarde, afhankelijk van de fase in de marktcyclus en potentieel destabiliserende factoren, zoals marktvolatiliteit en speculatieve activiteiten. De schatting dient het verwachte verloop van de cyclus weer te geven, alsmede verwachtingen met betrekking tot volatiliteit en speculatie die specifiek zijn voor de desbetreffende markt. Als concept lijkt de duurzame netto intrinsieke waarde op de hypotheekwaarde.


3.5 Marktwaarde is gedefinieerd in EVS1.

3.6 Hypotheekwaarde is gedefinieerd in EVS2.

3.7 Een risicoprofiel is in deze context een gedetailleerd overzicht van de risico's die verbonden zijn aan een tot zekerheid verbonden vastgoedobject of een groep vastgoedobjecten. De belangrijkste risicocategorieën laten zich als volgt duiden:

• marktrisico's;

• vastgoedgerelateerde risico's, waaronder die welke betrekking hebben op de ligging en eventueel voorgenomen ontwikkeling van het vastgoed;

• fiscale en juridische risico's;

• financiële risico’s.

De rol van de taxateur zal gewoonlijk een afweging meebrengen van de eerste twee risico's: die welke betrekking hebben op de markt en op het vastgoed.


4.1 Indien de taxatie wordt gebruikt voor het zekerstellen van een lening op basis van een vastgoedobject of een portefeuille van vastgoedobjecten bedoeld als zekerheid voor een gesecuritiseerd instrument, gebeurt dit normaalgesproken op basis van de marktwaarde van het vastgoed. In sommige rechtsgebieden kan hiervoor ook de hypotheekwaarde worden gehanteerd.

4.2 Bij de uitvoering van een taxatie ten behoeve van securitisatie dienen taxateurs zich te richten op de markten vastgoedgerelateerde risico's die betrekking hebben op de te verhypothekeren vastgoedobjecten, zodat belanghebbenden inzicht hebben in:

• de marktwaarde (en/of de hypotheekwaarde) van de afzonderlijke vastgoedobjecten;

• de netto intrinsieke waarden of de duurzame vermogenswaarden voor een portefeuille;

• de bijbehorende markten vastgoedrisico's, zodat portefeuilles van hypothecaire leningen, portefeuillebeoordelingen en beleggersbeslissingen mogelijk worden gemaakt.

4.3 TEGoVA adviseert taxateurs om hun taak in twee fasen uit te voeren: de conventionele taxatie van het vastgoed en een beoordeling van het specifieke vastgoedrisicoprofiel. Als een portefeuille van vastgoedobjecten wordt beoordeeld, dienen de taxatie en de risicobeoordelingen betrekking te hebben op de gehele portefeuille.


5. Toelichting

5.1 De eerste stap is het beoordelen van de afzonderlijke achterliggende vastgoedobjecten. De taxateur dient de marktwaarde (en/of de hypotheekwaarde) vast te stellen op het moment waarop de hypotheek wordt gevestigd op het afzonderlijke vastgoedobject, na EVA1 en EVA2. Als een dergelijke beoordeling niet is uitgevoerd toen die eerste hypotheek werd overeengekomen, dient deze plaats te vinden voor elk vastgoedobject op het moment waarop de hypothecaire leningen worden verkocht aan de speciaal daarvoor opgerichte entiteit. Kredietbeoordelingsbureaus kunnen hun eigen bijzondere voorwaarden opleggen, die moeten worden meegenomen in de taxatie en het te geven oordeel.

5.2 De taxateur dient een gestructureerde risicobeoordeling op te stellen (waarbij rekening wordt gehouden met zowel de markt- als de vastgoedrisico's) voor elk vastgoedobject in portefeuilles voor hypothecaire leningen op het moment dat de desbetreffende hypotheken werden gevestigd. Als deze beoordeling niet is uitgevoerd toen de afzonderlijke vastgoedobjecten werden gefinancierd, dient deze voor het eerst plaats te vinden op het moment waarop de hypothecaire leningen worden verkocht aan de speciaal daarvoor opgerichte entiteit.

5.3 Taxaties en risicobeoordelingen worden uitgevoerd binnen de context van de markt. Daarom dient eventuele ongebruikelijke volatiliteit in de waarde van de desbetreffende vastgoedobjecten of op de markt voor vergelijkbare objecten in het taxatierapport te worden vermeld. In sommige rechtsgebieden kan het vaststellen van die volatiliteit meebrengen dat de taxatiewaarde moet worden verlaagd.

5.4 De tweede stap bij de beoordeling van een portefeuille van vastgoedobjecten is het beoordelen van de gehele portefeuille, waarbij de netto intrinsieke waarde en/of de duurzame vermogenswaarde daarvan wordt vastgesteld.

5.5 Taxatie van portefeuilles van hypotheken op woonhuizen die worden gehouden door particuliere beleggers, dient plaats te vinden door middel van een analyse van groepen soortgelijke vastgoedobjecten ("clusteranalyse") op basis van de ouderdom van de vastgoedobjecten, soortgelijke inkomstenstromen, ligging of andere kenmerken. De waarden van de afzonderlijke vastgoedobjecten binnen een cluster kunnen worden onderzocht aan de hand van een vereenvoudigde methode (zoals een bureautaxatie), rekening houdend met die factoren die de meeste kans hebben om waarden te beïnvloeden.

Als er nog geen eerdere taxatie van de vastgoedobjecten heeft plaatsgevonden, dan dienen ze in dit stadium te worden beoordeeld. De taxaties van de afzonderlijke vastgoedobjecten worden vervolgens samengevat als de waarde van het cluster,


waarvoor ook een risicobeoordeling wordt uitgevoerd. Ten slotte worden de waarden van de afzonderlijke clusters gebruikt om te komen tot de netto intrinsieke waarde voor de gehele portefeuille, waarvoor ook een risicobeoordeling plaatsvindt.

5.6 Bij het taxeren van portefeuilles van hypotheken op woonhuizen en commercieel vastgoed of combinatievastgoed, die worden gehouden door commerciële of institutionele beleggers, dient de geldigheid van de marktwaarde van de afzonderlijke vastgoedobjecten te worden gecontroleerd op basis van de eerste taxatie. Indien nodig kan deze worden gecorrigeerd op basis van de huidige marktsituatie en eventueel voorzienbare veranderingen in de markt op de lange termijn. Indien de marktwaarden nog niet eerder zijn berekend, dienen ze in dit stadium te worden geschat. Ook is een risicobeoordeling van de afzonderlijke vastgoedobjecten nodig. De netto intrinsieke waarde en het risicoprofiel voor de gehele portefeuille worden afgeleid uit de waarden van de afzonderlijke vastgoedobjecten.

5.7 Deze procedures kunnen worden gehanteerd voor een schatting van de duurzame netto intrinsieke waarde respectievelijk de hypotheekwaarde.

5.8 Een kredietverstrekker kan een nieuwe taxatie nodig hebben als uit informatie blijkt dat de waarde van het vastgoed aanzienlijk gedaald kan zijn in vergelijking met algemene marktprijzen.

5.9 (Her)taxaties van onroerende zaken die dienen als zekerheid voor gesecuritiseerde belangen zijn in sommige rechtsgebieden gereguleerd. In geval van twijfel of strijdigheid prevaleert nationaal recht boven deze Toepassing.

EVA4 - Beoordeling van de verzekerbare waarde 99 _______________________________________________________________________________________

EVA4 Beoordeling van de verzekerbare waarde

1. Inleiding


3. Definities

4. Aanbevelingen

5. Beoordelingsmethodiek

6. Overige

N.B.: EVA4 betreft de beoordeling van de waarde van gebouwen ten behoeve van

verzekeringsdekking tegen schade of vernietiging. Deze Toepassing geldt waar dit het

primaire doel is van de op grond van de opdracht te verstrekken waarde (zie paragraaf 1.6).

EVA4 heeft geen betrekking op andere verzekeringen die nodig kunnen zijn tegen andere

risico's die voortvloeien uit die schade of vernietiging of de bijkomende verstoring van de

bedrijfsactiviteiten of andere verzekeringen die gewoonlijk worden afgesloten door

vastgoedbeheerders.

1. Inleiding

1.1 Een verzekeringsovereenkomst is een zakelijke overeenkomst. Als zodanig is een verzekeringsovereenkomst een juridisch bindende overeenkomst tussen partijen, waarbij aan de verzekeraar premies worden betaald om de verzekerde schadeloos te stellen in geval van verliezen tot een of meer vastgestelde bedragen als gevolg van een of meer specifieke risico's. De dekkingsgrondslag is gebaseerd op de voorwaarden van de overeenkomst.

1.2 Een verzekeringsovereenkomst is een overeenkomst van uitzonderlijk goede trouw (uberrimae fidei). Alle factoren die naar waarschijnlijkheid van invloed zullen zijn op de risico's dienen bekendgemaakt te worden (ongeacht of die informatie gevraagd wordt). Verzuim om informatie bekend te maken die van invloed zou kunnen zijn op de beslissing van de verzekeraar om dekking te bieden, kan laatstgenoemde het recht geven om de overeenkomst te annuleren.


1.3 De maximale aansprakelijkheid van een verzekeraar is gelijk aan de verzekerde som, hoewel dit soms niet overeenkomt met volledige schadeloosstelling. In geval van 'total loss' zouden de verzekeraars maximaal de verzekerde som uitkeren. Het is daarom van belang om dat bedrag zorgvuldig en regelmatig te herzien.

1.4 In geval van gedeeltelijk verlies (bijvoorbeeld in geval van vernietiging van slechts een deel van een gebouw) zullen verzekeraars conventioneel maximaal een bedrag uitkeren dat overeenkomt met de verzekerde som als percentage van de correcte verzekerbare waarde. Dit wordt averij of een averijclausule genoemd.

1.5 In het algemeen geldt dat het verstandig is om de dekking (en dus de premies) te baseren op de volledige nieuwbouwwaarde, hoewel incidenteel premier risque-polissen kunnen worden afgegeven als beide partijen weten en aanvaarden dat de verzekerde som minder bedraagt dan de totale risicowaarde.

1.6 Een potentiële kredietverstrekker kan een beoordeling van de verzekerbare waarde verlangen in het kader van een rapport inzake de geschiktheid van het vastgoed als zekerheid voor een lening, zodat de kredietverstrekker kan verlangen dat de verpande zekerheid afdoende wordt verzekerd. Indien de opdracht mede een verzoek omvat om een indicatie van de herbouwwaarde, in aanvulling op het primaire doel van de taxatie ten behoeve van zekerheid, dient de opdrachtgever erop te worden gewezen dat een dergelijk bedrag uitsluitend geldt als leidraad (tenzij het volledig in overeenstemming met deze EVA tot stand is gekomen), zodat als een volledige taxatie van de verzekerbare waarde nodig is daarvoor specifiek opdracht kan worden gegeven.

1.7 Een beoordeling kan ook nodig zijn in verband met expertise na een claim op basis van een bestaande polis en vaststelling van eventuele schade in verband met de aanleiding voor de claim. De nieuwbouwcriteria kunnen worden gedefinieerd in de verzekeringsovereenkomst. Hoewel het kader van deze EVA in het algemeen van belang is voor expertise, gelden voor deze specialistische werkzaamheden de eisen zoals neergelegd in EVS3 met betrekking tot passende deskundigheid.

1.8 Indien de dekkingsgrondslag de volledige nieuwbouwwaarde moet zijn, dient de taxateur de volledige omvang van een mogelijk verlies te beoordelen, gewoonlijk op basis van reconstructie van het beschadigde vastgoed, hetgeen in essentie neerkomt op een beoordeling van de kosten in plaats van de waarde van het vastgoed. Aangezien een dergelijk verlies gewoonlijk schade aan gebouwen zal betreffen, dient de taxateur deskundig te zijn op het gebied van gebouwen en bouwtechnieken, beperkingen en kosten, naast passende taxatievaardigheden, om een juiste beoordeling te geven van de nieuwbouwwaarde.

1.9 Een beoordeling van de verzekerbare waarde wordt in sommige landen beschreven als een "Taxatie ten behoeve van verzekering".



Deze Toepassing betreft de beoordeling door een taxateur van de verzekerbare waarde van gebouwen in het kader van de aansprakelijkheid van een gebouwverzekeraar in geval van beschadiging of vernietiging van die gebouwen. Deze Toepassing heeft geen betrekking op andere verzekeringen die nodig kunnen zijn tegen andere risico's die voortvloeien uit die schade of vernietiging of de bijkomende verstoring van de bedrijfsactiviteiten of andere verzekeringen die gewoonlijk worden afgesloten door vastgoedbeheerders.

3. Definities

3.1 De 'verzekerbare waarde' van een vastgoedobject is het in de verzekeringsovereenkomst vermelde bedrag dat geldt voor dat vastgoed als de aansprakelijkheid van de verzekeraar indien de verzekerde schade en financieel verlies lijdt als gevolg van het optreden een in de verzekeringsovereenkomst gespecificeerd risico met betrekking tot dat vastgoed. Als een taxateur opdracht krijgt om een verzekerbare waarde te verstrekken, dient hij het bedrag vast te stellen dat passende verzekeringsdekking voor het vastgoed biedt. Dit is niet alleen van belang voor de verzekerde en de verzekeraar, maar ook voor anderen, zoals een partij die een lening heeft waarvoor het vastgoed tot zekerheid dient.

3.2 Indien de nieuwbouwwaarde de grondslag voor de beoordeling is, gaat het in beginsel om vervanging van wat zou kunnen worden beschadigd of vernietigd, in dezelfde staat als vóór de gebeurtenis. Het gaat daarbij niet om dekking van verbeteringen of aanbouw, behalve als die wijzigingen op dat moment op grond van wet- of regelgeving vereist zijn.

3.3 Reconstructie in geval van vernietiging van vastgoed houdt in de herbouw van het vastgoed in een staat die gelijk is aan, maar niet beter of uitgebreider dan, nieuwstaat.

3.4 Reconstructie in geval van beschadiging van vastgoed houdt in de reparatie van schade en herstel van het beschadigde deel van het vastgoed in een staat die grotendeels gelijk is aan, maar niet beter of uitgebreider dan, nieuwstaat.

3.5 Herbouw, reparatie en herstel in het kader van reconstructie houdt in vervanging met methoden of materialen die voldoen aan de op dat moment geldende bouw-, brand- en andere weten regelgeving.


3.6 Onder vastgoed wordt verstaan grond en gebouwen op, onder of boven de oppervlakte, met inbegrip van leidingen, kabels en andere installaties die met vastgoed verbonden zijn.

3.7 Op deze basis wordt bij de verzekerbare waarde rekening gehouden met de totale kosten van herbouw tezamen met eventuele aanvullende factoren. Voor verzekeringsdekking die beperkt is tot gebouwen ('opstalverzekering'), zijn alle machines en installaties, handelsinrichtingen en andere materialen die geen integraal deel uitmaken van de constructie, maar die gewoonlijk door andere verzekeringen van de gebruiker of een andere relevante persoon gedekt zijn, uitgesloten van dit bedrag.

3.8 Het bedrag dient mede een schatting van de kosten van sloop, ontruiming van de locatie, ondersteuning en stutten te omvatten, tezamen met alle professionele en wettelijk verplichte vergoedingen die worden gemaakt bij de reconstructie.

3.9 Als de taxateur opdracht krijgt, of als het geëigend is, om de gecorrigeerde vervangingswaarde te hanteren, dient de taxateur de nieuwwaarde te beoordelen en vervolgens een bedrag in mindering te brengen voor veroudering en slijtage van de constructie. Deze dekking kan gelijkgesteld worden met vervanging van het gebouw in de staat waarin het verkeert, niet met vervanging door een nieuw gebouw.

4. Aanbevelingen

4.1 Bij het opstellen van een beoordeling van de verzekerbare waarde dient de taxateur zich bewust te zijn van risico's die uitgesloten kunnen zijn van verzekeringsdekking.

4.2 Uitsluiting van dekking doet niet af aan de verantwoordelijkheid om alle zaken die van invloed zouden kunnen zijn op een beslissing van de verzekeraar te rapporteren. Zaken die uitgesloten kunnen zijn van dekking (maar wel moeten worden meegenomen in een beoordeling) of waarvoor dekking specifiek kan zijn beperkt op grond van de overeenkomst zijn bijvoorbeeld:

• asbest en andere schadelijke materialen;

• schade als gevolg van overstroming, in het bijzonder als het terrein gelegen is binnen een uiterwaard en al eerder overstroomd is geweest;

• mogelijke stormschade aan omheiningen;

• de staat van alle dakbedekking, aangezien verzekeraars stormschade kunnen uitsluiten als deze slecht is;

• brandschade kan uitgesloten zijn als de elektrische installatie niet gecertificeerd is of als er sprake is van onvoldoende brandbeveiliging (zoals blusapparaten);


• voor terreinen met sprinklersystemen zou waterschade uitgesloten kunnen zijn, tenzij dekking voor sprinklerlekkage wordt afgenomen;

• in gebieden waar vaak bodemverzakkingsproblemen voorkomen, kan dekking voor bodemverzakking worden uitgesloten zijn;

• aardbevingen kunnen in bepaalde gebieden een uitgesloten risico zijn;

• huurderving, alternatief onderdak en bijkomende risico's.

4.3 Tenzij het tegendeel duidelijk bewezen is of de taxateur specifieke instructies heeft gekregen, wordt ervan uitgegaan dat de aard van het gebouw en de staat van de grond op het terrein geen aanleiding geven voor bijzondere bouwtechnieken, zoals plaatfunderingen, damwanden, etc. en dat er geen sprake is van vervuilde grond waardoor de kosten van reconstructie hoger zouden uitvallen. Geadviseerd wordt om een verklaring van die strekking op te nemen in een beoordelingsrapport.

4.4 Als BTW verschuldigd is over de nieuwbouwwaarde, is het goed gebruik om die als afzonderlijk bedrag op te nemen, naast de nieuwbouwwaarde exclusief BTW. Het is aan de opdrachtgever om vast te stellen in hoeverre hij die BTW kan verrekenen.

4.5 Waar het gaat om appartementengebouwen hebben de appartementeigenaren een financieel belang in het gehele gebouw alsmede in de gebouwelementen binnen hun eigen appartement. Hoewel een appartementeigenaar niet het gehele gebouw hoeft te verzekeren, verlangen verzekeraars van een individueel appartement een passende mate van schadeloosstelling. Lokale regels of gebruiken kunnen bepalend zijn voor de omvang van de dekking die nodig is naast de beoordeling van de verzekerbare waarde van de specifieke wooneenheid. Geadviseerd wordt om de kleine lettertjes van de verzekeringspolis door te nemen om er zeker van te zijn dat dekking wordt geboden in overeenstemming met de eisen van de verzekeraar. Daarnaast wordt taxateurs geadviseerd om inlichtingen in te winnen met betrekking tot specifieke eisen van verzekeraars waar overstroming van een bepaald appartementengebouw gevolgen kan hebben voor het individuele appartement, ongeacht of de structuur van een appartement wordt aangetast door de overstroming.

4.6 Indien het gehele vastgoed meer dan één wooneenheid omvat, is het gebruikelijk dat alle eenheden worden verzekerd op één polis, met inbegrip van gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende extra woonruimte. Taxateurs dienen zich te verzekeren van het feit dat de verzekerbare waarde een goede weergave is van verschillende waarden die kunnen bestaan binnen het totale gebied en van de gevolgen die risico's als overstroming kunnen hebben op een bepaald deel van het vastgoed.


5. Beoordelingsmethodiek

5.1 Bouwoppervlakten worden vaak berekend op basis van het bruto inpandig oppervlak voor bedrijfs- en industriële panden en op basis van het bruto uitwendig oppervlak voor woonhuizen. In sommige landen worden bouwoppervlakten berekend op basis van het bruto uitwendig oppervlak, ongeacht het gebruik. Er zijn richtlijnen gepubliceerd die de normale bouwkosten voor elke verschillende bouwvorm aangeven. Een taxateur dient zich ervan te verzekeren dat de gehanteerde waarderingsgrondslag overeenkomt met de grondslag die is vastgesteld door de auteurs van erkende richtlijnen en de in het desbetreffende land geldende praktijk.

5.2 Het conventionele doel van verzekeringsdekking is compensatie voor het verlies als gevolg van de schade. Een beoordeling van de verzekerbare waarde dient gebaseerd te zijn op de volledige kosten van vervanging, en niet op de marktwaarde of enige andere grondslag, tenzij de taxateur specifiek andere instructies heeft gekregen, in welk geval uit het rapport moet blijken dat de verstrekte waarde geen beoordeling vormt van de nieuwbouwwaarde.

5.3 De herbouwkosten worden beïnvloed door een aantal verschillende factoren, waaronder het soort vastgoed, het bouwtype, de kwaliteit van de constructie en de ligging van het vastgoed, in het bijzonder in de zin van de nabijheid van omliggende vastgoedobjecten en eventuele beperkingen met betrekking tot bouwactiviteiten binnen de grenzen.

5.4 De bouwkosten zullen vaak aanzienlijk hoger liggen dan de daadwerkelijke kosten van een recent opgeleverd gebouw op een ontruimd terrein. Uit de nieuwbouwkosten blijkt dat het terrein niet bebouwd was en dat de aannemer efficiënte terreinbouwmethoden kon hanteren. Als het om herbouw gaat, kan het terrein vaak aan beperkingen onderhevig zijn door andere gebouwen die reeds op het terrein staan en andere omliggende gebouwen die sindsdien zijn ontwikkeld. Voor een gebouw dat met een ander vastgoed verbonden is, kan tijdelijke ondersteuning en bescherming tegen de weersomstandigheden nodig zijn.

5.5 De taxateur dient een beoordeling uit te voeren en een afdoende beschrijving te geven van:

• de ligging en het gebruik van zowel het desbetreffende vastgoed als naastgelegen vastgoedobjecten;

• de accommodatie, het aantal verdiepingen, nutsvoorzieningen en toegang;

• interne en externe voorzieningen, waaronder een opgave van de bouwgegevens, afmetingen, aard- en nagelvaste zaken en gebruik, ondersteund door een uitgebreid fotografisch overzicht. Hierbij dient specifiek rekening te worden gehouden met materialen of kenmerken die niet gebruikelijk zijn voor


soortgelijke vastgoedobjecten of waarbij de vervangingswaarde hoger zou uitvallen dan normaal;

• relevante bouwvergunningen, licenties en goedkeuringen;

• de staat van het vastgoed, met inbegrip van een beoordeling van eventuele verslechtering als gevolg van schade, ouderdom, gebreken of achterstallig onderhoud;

• de specificatie van de herbouwkosten tezamen met de benodigde aanvullende kosten in verband met reconstructie;

• het mogelijke vereiste om de vastgestelde kosten te verhogen indien de verzekerde BTW-plichtig is maar geen voorheffing kan aftrekken.

5.6 De aanleiding voor een claim voor totale reconstructie kan een catastrofale brand of explosie zijn. Daarom dienen voorzieningen te worden getroffen voor de kosten van sloop van de bestaande constructie alsmede eventuele werkzaamheden die nodig zijn om naastgelegen en aangrenzende gebouwen te beschermen. Afhankelijk van de aard of de omvang van de schade kan het sloopproces gevaarlijker zijn dan anders. In extreme gevallen kunnen ook de funderingen moeten worden verwijderd.

5.7 Een voorziening dient te worden getroffen voor de kosten van verwijdering van eventueel puin en ander afvalmateriaal van het terrein alvorens tot herbouw te kunnen overgaan. De kosten die verband houden met afvalstorting op stortplaatsen of vuilnisbelten, zijn de laatste jaren aanzienlijk gestegen, vooral als het gaat om schadelijke of vervuilde materialen.

5.8 Rekening dient te worden gehouden met de kosten die verband houden met verbetering van de energieprestatie van een daarvoor in aanmerking komend gebouw. De Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010/31/EU vereist verbeterde energieprestatie in geval van een "ingrijpende renovatie", waaronder wordt verstaan:

"de renovatie van een gebouw waarbij de totale kosten van de renovatie met betrekking tot de bouwschil of de technische bouwsystemen hoger zijn dan 25% van de waarde van het gebouw exclusief de grond, of meer dan 25% van de oppervlakte van de bouwschil een renovatie ondergaat".

5.9 Rekening dient te worden gehouden met honoraria van architecten, landmeetkundigen, ingenieurs en andere relevante honoraria, alsmede vergoedingen en kosten die verband houden met de bouwvergunning en goedkeuringen op grond van bouwverordeningen.

6. Overige

6.1 In bepaalde specialistische gevallen kan het nodig zijn om voor ogen te houden dat het in geval van total loss onrealistisch of misschien onnodig of onrendabel


kan zijn om de constructie zoals die bestond, te herbouwen. Dit doet zich vooral voor als het verzekerde vastgoed was gebouwd met materialen die nu niet meer zouden worden gebruikt of met methoden of volgens normen die nu achterhaald zijn. Een voorbeeld zou zijn een gebouw dat is gebouwd met traditionele materialen en volgens een ontwerp op grond van achterhaalde processen. In die situaties is het wellicht niet nodig om de constructie zoals die was te herbouwen en kan het goedkoper en beter zijn om de herbouw te laten voldoen aan de voorschriften zoals die gelden en voorzienbaar zijn op het moment van beoordeling, met moderne methoden, materialen en normen. De taxateur kan worden gevraagd om een taxatie te geven op basis van het concept van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

6.2 De kostenmethode (of de aannemersmethode) wordt gehanteerd om de vervangingskosten en de gecorrigeerde vervangingswaarde te beoordelen (zie EVS2).

6.3 Bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient alleen rekening te worden gehouden met de waardedaling als gevolg van fysieke verslechtering, maar niet met functionele of economische veroudering, aangezien het doel is om te vervangen wat fysiek verloren kan gaan. De beoordeling van de gecorrigeerde vervangingswaarde hangt onder meer af van de ouderdom, de verwachte resterende levensduur, de bouw, het gebruik en het onderhoud van het gebouw.

6.4 De ondergrond behoeft niet te worden getaxeerd, tenzij daarvoor een vastgesteld risico geldt dat wordt gedekt door de verzekeringspolis (zoals overstroming, vervuiling of een modderstroom).

6.5 Een beoordeling van de verzekerbare waarde van monumenten vereist specialistische kennis van bouwgegevens, passende vervangingskosten en voorschriften van een overheidsinstantie of planologische dienst. Tenzij de taxateur erkend is als specialist op dit gebied, mag een beoordeling niet worden opgeleverd zonder assistentie van een deskundige op het gebied van het type en het ontwerp van het desbetreffende vastgoed. Indien assistentie wordt ingeroepen, dient de opdrachtgever daarvan op de hoogte te worden gesteld en dient deze in te stemmen met de benoeming.

EVA5 - Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers 107 _______________________________________________________________________________________

EVA5 Toepassing van de beleggingswaarde voor

individuele beleggers

1. Inleiding


3. Definities

4. Toelichting

5. Analysemethode

1. Inleiding

EVA5 is van toepassing op de beoordeling van de maximale koopsom die een belegger zou kunnen betalen voor een vastgoed, rekening houdend met de voordelen die die specifieke belegger zal verkrijgen uit het bezit daarvan en met zijn operationele doelstellingen.


In deze Toepassing komt de grondslag voor de waarde aan de orde, alsmede de methode voor analyse die wordt gehanteerd bij de beoordeling van de beleggingswaarde van een vastgoed voor een individuele belegger.

3. Definities 3.1 Alle taxatiegrondslagen in EVA5 zijn gedefinieerd in EVS2 (Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde).

3.2 Levensduur van vastgoed: De periode gedurende welke het vastgoed effectief kan worden gebruikt voor zijn doel.


4. Toelichting

4.1 Waardegrondslag - Deze taxaties dienen te worden uitgevoerd op de grondslag van Beleggingswaarde (zie EVS2). Het taxatierapport, dat wordt opgesteld in overeenstemming met EVS5, dient hiervan melding te maken en toe te lichten dat het uitsluitend is opgesteld voor die belegger (met zijn eisen en uitgangspunten) en niet om zekerheid te bieden aan derden.

4.2 Informatie - De taxateur moet de volgende informatie van de belegger verkrijgen:

• alle specifieke kenmerken van zijn onderneming of beleggingsportefeuille die van invloed kunnen zijn op de toekomstige kasstromen die zullen worden gegenereerd door het te taxeren vastgoed;

• de beleggingscriteria van de belegger (zoals het doelrendement of de duur van de belegging);

• huurcontracten;

• verwachte begrotingen voor het financiële resultaat;

• vergunningen;

• kadastrale documenten;

• onderhoudskosten; en daarnaast, meestal van anderen, informatie met betrekking tot:

• marktgegevens in verband met het vastgoed;

• rentepercentages en verwachte wijzigingen;

• potentieel voor vervreemding van het vastgoed;

• juridische en ontwikkelingsbeheervraagstukken die van invloed zijn op het vastgoed;

• de huidige en de verwachte inflatie.

4.3 Vastgoedcategorieën

4.3.1 Vastgoedbeleggingen kunnen in drie categorieën worden ondergebracht:

• vastgoedobjecten die worden gehouden als belegging ten behoeve van hun rendement als actief voor het genereren van inkomsten en/of vermogenswinst;

• vastgoedobjecten in ontwikkeling;

• vastgoedobjecten die worden gehouden voor toekomstige ontwikkeling.

4.3.2 Onder vastgoedobjecten die worden gehouden als belegging worden gewoonlijk die vastgoedobjecten begrepen waarvan de bouwwerkzaamheden reeds zijn opgeleverd en die in eigendom worden gehouden ten behoeve van verhuur, waarbij ze huuropbrengsten opleveren waarover zakelijke onderhandelingen worden gevoerd met

EVA5 - Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers 109 _______________________________________________________________________________________

derden. Soms kunnen deze vastgoedobjecten ook worden gehouden voor het genereren van inkomsten uit direct gebruik door de belegger.

4.3.3 Onder vastgoedobjecten in ontwikkeling worden begrepen vastgoedobjecten die in onbewoonde staat zijn verkregen, om te trachten het object zo snel mogelijk op zakelijke voorwaarden te verhuren aan een derde, ongeacht of er nog reparatie- of verbeteringswerkzaamheden nodig zijn. Naast vastgoedobjecten waarbij de werkzaamheden daadwerkelijk onderhanden zijn, vallen onder deze categorie ook alle vastgoedobjecten waarbij de start van de werkzaamheden aanstaande is, en waarvoor alle geëigende toestemmingen en vergunningen zijn verkregen en een aannemingsovereenkomst is uitgewisseld.

4.3.4 Onder vastgoedobjecten die worden gehouden voor toekomstige ontwikkeling, worden begrepen vastgoedobjecten die zijn verkregen ten behoeve van herontwikkeling op een later tijdstip (al dan niet met andere objecten die nog niet zijn verkregen) en die niet in een van de andere twee categorieën vallen.

5. Analysemethode

5.1 Om de beleggingswaarde te kunnen vaststellen, zal de taxateur zich gewoonlijk baseren op de methode van de contante waarde van toekomstige kasstromen of gelijkwaardige technieken. Incidenteel kan de residuele methode geëigend zijn.

5.2 Kasstromen en kosten moeten worden geschat voor de periode gedurende welke de belegger geacht wordt het vastgoed te houden, rekening houdend met alle factoren die daarop van invloed zouden kunnen zijn. Na beoordeling van de inkomsten en kosten en de risico's voor beide voor de periode gedurende welke het vastgoed door de belegger zal worden gehouden, is de laatste post in de kasstroom:

• voor gebouwen die worden gehouden ten behoeve van verhuur aan derden of voor eigen gebruik door de belegger: de verwachte opbrengst voor de belegger bij de uiteindelijke verkoop van het vastgoed; of

• als het vastgoed zal worden gehouden door de belegger tot aan het einde van de levensduur van het object: een beoordeling van de toekomstige marktwaarde, minus verkoopkosten, van de ondergrond op die datum als er gegronde reden is (en niet slechts een ongemotiveerde verwachting) om aan te nemen dat wijzigingen in omstandigheden zullen leiden tot een wijziging van de waarde van het vastgoed op de markt; of

• als het vastgoed zal worden verkocht door de belegger vóór het einde van de levensduur van het object: een beoordeling van de verwachte marktwaarde daarvan op de datum van de toekomstige verkoop minus verkoopkosten.

5.3 Als een vastgoedobject wordt of zal worden ontwikkeld, dient de taxateur zich


een oordeel te vormen over de data waarop vergunningen worden verkregen, de bouw wordt opgeleverd, het vastgoed wordt verhuurd en de eerste huurpenningen worden ontvangen.

5.4 De rekenrente die wordt toegepast op toekomstige inkomsten en kosten is die welke door de belegger wordt gekozen en waaruit zijn eisen blijken.

EVA6 - Grensoverschrijdende taxatie 111 _______________________________________________________________________________________

EVA6 Grensoverschrijdende taxatie

1. Inleiding


3. Kwalificatie van taxateurs

4. Professionele ervaring en marktkennis


6. Naleving van lokale regels

7. Onafhankelijkheid en belangenverstrengeling

8. Ethiek

9. Verzekering

10. Het rapport

1. Inleiding

1.1 Met de globalisering van het financieel verkeer, de opening van wereldmarkten en de ontwikkelende interne markt in de EU hebben opdrachtgevers steeds vaker behoefte aan grensoverschrijdende vastgoedtaxaties. De Regeling Recognised European Valuer (REV) van TEGoVA maakt het mogelijk voor opdrachtgevers en hun taxateurs om bevoegde praktiserende taxateurs in andere landen te vinden die opdracht kunnen krijgen om deze werkzaamheden uit te voeren. Evenzo kunnen ook taxateurs zelf ervaring hebben met taxaties in andere landen en kunnen zij daartoe opdracht krijgen, misschien wel vooral daar waar specifieke vastgoedmarkten thans de nationale grenzen overschrijden. Als gevolg van de verschillende marktomstandigheden, wetgeving en praktijken in elk land moet bijzondere zorg worden besteed aan een taxatie die wordt uitgevoerd in een ander land.

1.2 Richtlijn 2006/123/EG betreffende diensten op de interne markt (de Dienstenrichtlijn) is bedoeld om de obstakels voor de ontwikkeling van grensoverschrijdende diensten weg te nemen. Met deze Richtlijn wordt het recht uit hoofde van het Verdrag van dienstverleners om hun activiteiten binnen de interne markt te ontwikkelen door een praktijk op te zetten in een andere lidstaat of door daar diensten aan te bieden vanuit hun land van herkomst verbeterd. Het juridisch kader van de Richtlijn biedt voordelen voor een breed scala aan diensten, waaronder vastgoeddiensten en -taxatie.


1.3 Hoewel de Richtlijn het recht garandeert voor taxateurs om taxaties buiten hun land van herkomst uit te voeren, komen daarin niet de professionele kwalificaties, vaardigheden en praktijken van taxateurs aan de orde die noodzakelijk zijn om op markten in andere landen actief te zijn.

1.4 In EVA6 worden de basisvereisten uiteengezet waaraan taxateurs moeten voldoen als zij vastgoedtaxaties willen uitvoeren in andere landen dan hun land van herkomst. Deze vereisten zijn gebaseerd op:

• kwalificatie;

• professionele ervaring;

• marktkennis;

• naleving van lokale regels;

• transparantie;

• onafhankelijkheid;

• vermijding van belangenverstrengeling. TEGoVA is van mening dat deze uitgangspunten niet alleen van fundamenteel belang zijn voor taxaties die worden uitgevoerd door taxateurs op hun eigen markt, maar ook volledig van toepassing zijn op grensoverschrijdende taxaties.


Deze Toepassing biedt richtlijnen voor een taxateur die een taxatie uitvoert in een ander land (het gastland) dan zijn eigen land (het land van herkomst). EVA6 geldt in aanvulling op de Dienstenrichtlijn voor wat betreft grensoverschrijdende taxatiediensten binnen de Europese Economische Ruimte (EER) - ter vergroting van de vrijheid van taxateurs om over landsgrenzen heen actief te zijn zonder bestuurlijke obstakels - door de vereisten met betrekking tot ervaring, competenties en rapportage te bespreken die nodig zijn bij het opstellen van een grensoverschrijdend taxatierapport.

3. Kwalificatie van taxateurs

3.1 Taxateurs moeten professioneel in staat zijn om taxaties in het desbetreffende land uit te voeren. Een taxateur mag een taxatie in een ander land alleen uitvoeren als die binnen de reikwijdte van zijn professionele en persoonlijke kwalificaties valt. Deze kwalificaties dienen in het taxatierapport te worden vermeld.


3.2 Ook het beschikken over specifieke relevante kwalificaties van erkende beroepsorganisaties en langdurige professionele ervaring kan opdrachtgevers overtuigen van deze vaardigheden.

4. Professionele ervaring en marktkennis

4.1 Taxateurs dienen aan te tonen dat zij in staat zijn in het gastland te praktiseren. Zij dienen te beschikken over:

• actuele informatie;

• een grondige kennis van de Europese Taxatiestandaarden;

• professionele ervaring op de vastgoedmarkt met betrekking tot het soort vastgoed dat moet worden getaxeerd;

• kennis van de vastgoedmarkt en het vastgoedrecht in het gastland.

4.2 Taxateurs dienen hun kennis van vastgoedmarkten en vastgoedtaxaties in het gastland op te doen en uit te breiden door regelmatig deel te nemen aan programma's voor permanente educatie die worden georganiseerd door beroepsorganisaties in het gastland of andere bevoegde en erkende aanbieders.

4.3 In situaties waarin het gastland niet alleen het land is waar het te taxeren vastgoed gelegen is maar ook het land van de opdrachtgever, dienen taxateurs effectief te kunnen communiceren met de opdrachtgever over aangelegenheden van lokale professionele relevantie. Hieronder wordt verstaan alle vragen die van belang zijn voor de waarde, alsmede alle professionele vraagstukken met betrekking tot de uitoefening van de activiteiten door de taxateur.


5.1 Als de taxateur opdracht krijgt om vastgoedobjecten te taxeren die buiten het land van herkomst van de taxateur gelegen zijn (en mogelijk ook buiten het land waar de opdrachtgever gevestigd is), wordt de taxateur geadviseerd vóór aanvang van de opdracht te overleggen met de opdrachtgever (met inbegrip van diens directeuren en functionarissen indien de opdrachtgever een vennootschap is) en, voor zover van toepassing, met de professionele adviseurs van de opdrachtgever (waaronder diens accountants) en opdrachtvoorwaarden overeen te komen.

5.2 Indien de taxateur niet over de noodzakelijke passende ervaring of competenties beschikt met betrekking tot de waardering van vaste activa op de locatie en in de categorie van het actief, dient hij de opdrachtgever daarvan op de hoogte te


stellen en, met instemming van de opdrachtgever, te trachten die onvolkomenheid op te lossen door samen te werken met een correct bevoegde taxateur of, waar van toepassing, met andere door de opdrachtgever benoemde adviseurs in de plaats waar het desbetreffende vastgoed gelegen is. De professionele assistentie die wordt geboden, dient uitdrukkelijk in het taxatierapport te worden vermeld. Om zekerder te zijn van hoogwaardige lokale assistentie dient de taxateur die assistentie zoekt in het gastland, de ondersteuning in te schakelen van een competente lokale taxateur, zoals een Recognised European Valuer (REV).

6. Naleving van lokale regels

6.1 Afwijking van EVS en/of bijzondere uitgangspunten teneinde aan de wettelijke vereisten, taxatiestandaarden of andere taxatiebepalingen in het gastland te voldoen, dienen duidelijk in het taxatierapport te worden vermeld. Indien van toepassing, dienen taxateurs zich te houden aan de algemeen erkende grondslagen in dat land met betrekking tot de vorm en inhoud van taxatierapporten.

6.2 In geval van verschillen in verslaggevingsrecht en -praktijken, of waar de daaruit voortvloeiende taxatieprocedures aanzienlijk afwijken van de praktijken in het land van de opdrachtgever, prevaleren de regels betreffende jaarrekeningen die gelden in het rechtsgebied waar de opdrachtgever gevestigd is. De taxateur dient bij de rapportage van zijn bevindingen die verschillen te belichten.

7. Onafhankelijkheid en belangenverstrengeling

Om belangenverstrengeling te voorkomen en professionele objectiviteit te handhaven, dienen taxateurs strikte professionele onafhankelijkheid van hun opdrachtgevers te bewaren bij de uitvoering van hun werkzaamheden, zodat zij hun professionele verantwoordelijkheid kunnen uitvoeren, ongeacht de persoonlijke omstandigheden van de taxateur.

8. Ethiek

Taxateurs dienen zich te houden aan de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode, zoals vereist door hun beroepsorganisatie van taxateurs.


9. Verzekering

Taxateurs zijn er zelf voor verantwoordelijk dat zij een afdoende beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten en aanhouden voor hun mogelijke aansprakelijkheid jegens hun opdrachtgevers en derden in alle landen waar zij actief zijn.

10. Het rapport

10.1 Hoe minder bekend de opdrachtgever is met de markt waar het vastgoed gelegen is, des te belangrijker is het dat uit het taxatierapport alle gegevens en verklaringen blijken in een duidelijk begrijpelijke en controleerbare vorm, zodat de opdrachtgever inzicht kan krijgen in de ontwikkeling van het taxatierapport uit de vastlegging van voor de waarde van belang zijnde gegevens, door middel van toepassing van de juiste methoden voor de beoordeling van de resultaten.

10.2 Indien de opdrachtgever in een derde land gevestigd is, dient het taxatierapport ook een duidelijke verwijzing te bevatten naar eventuele aanzienlijke verschillen in recht of gebruik tussen het land van de opdrachtgever en het land waar het desbetreffende vastgoed gelegen is.

10.3 Het rapport inzake een grensoverschrijdende taxatie dient duidelijk de gegevens te vermelden waarop het is gebaseerd. Taxateurs dienen de bron van de gegevens aan te geven, zodat de kwaliteit en de gevolgen daarvan voor de verklaringen van de taxateurs kunnen worden beoordeeld.

EVA7 - Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn 117 _______________________________________________________________________________________

EVA7 Vastgoedtaxatie in het kader

van de Abi-richtlijn

1. Inleiding


3. Definities


5. Toelichting

1. Inleiding

1.1 Als gevolg van de financiële crisis heeft de Europese Unie Richtlijn 2011/61/EU van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen (de 'Abi-richtlijn') aangenomen. De Abi-richtlijn voorziet in regelgeving en toezicht voor entiteiten die zich bezighouden met het beheer van alternatieve beleggingsfondsen (abi-beheerders). De Richtlijn stelt een geharmoniseerd Europees kader vast voor zeggenschap over en toezicht op het risico dat abi-beheerders opleveren voor hun beleggers, wederpartijen, andere financiële marktdeelnemers en voor de financiële stabiliteit.

1.2 In de bepalingen komt een groot aantal risico's aan de orde, zoals hefboomrisico's, zwakke risicobeheersystemen, slechte beleggersbescherming of handelsonvolkomenheden. Grote abi-beheerders met een hoge hefboomfinanciering kunnen blootstaan aan grotere marktschommelingen, waardoor ze hebben bijgedragen aan de instabiele situatie op de financiële markten in de gehele EU.

1.3 Om de ontwikkeling van de interne markt mogelijk te maken, is een abi-beheerder die in zijn eigen lidstaat bevoegd is, ook gerechtigd om zijn fondsen te verhandelen aan professionele beleggers op het grondgebied van een andere lidstaat (Europees paspoort). Dit paspoort geldt niet voor verhandeling van abi's aan kleine beleggers, hoewel in sommige lidstaten verhandeling van abi's aan kleine beleggers in hun eigen land toegestaan is.


1.4 De fondsen die onder het toepassingsgebied van de Richtlijn vallen, zijn gedefinieerd als alle fondsen die niet zijn gereguleerd op grond van de ICBE-richtlijn, zoals hedgefondsen, private-equityfondsen, grondstoffenfondsen, infrastructuur- en vastgoedfondsen.

1.5 Artikel 19 van de Richtlijn bevat uitgebreide regels voor waardering van activa.

abi-beheerders dienen passende en consistente procedures vast te stellen ten behoeve

van het accuraat en onafhankelijk waarderen van activa. Beheerders van

beleggingsfondsen dienen ten minste één maal per jaar de intrinsieke waarde van de

activa per deelneming te berekenen in overeenstemming met de toepasselijke nationale

wettelijke bepalingen en de regels voor abi-beheerders.

1.6 De Richtlijn stelt het beginsel van passende en consistente

waarderingsprocedures vast en geeft een definitie van 'externe taxateur', maar biedt

geen taxatiestandaarden of enige vorm van technische richtsnoeren, en bevat geen

bepalingen inzake taxatiemethoden die moeten worden toegepast op de activa van het

fonds.

1.7 De Europese Commissie zal op basis van advies van de Europese Autoriteit

voor effecten en markten (EAEM) maatstaven vaststellen waarin het volgende wordt

gespecificeerd:

• de criteria met betrekking tot taxatieprocedures en de berekening van de

intrinsieke waarde per deelneming;

• de professionele garanties die externe taxateurs moeten kunnen bieden om de

taxatiefunctie te kunnen vervullen;

• de frequentie van waarderingen door abi's van het open-end-type.

1.8 Op 16 november 2011 heeft de EAEM haar advies uitgebracht.


2.1 Deze Toepassing betreft de taxatie van vastgoedactiva van abi's in het kader

van de Abi-richtlijn. abi's die beleggen in vastgoedactiva kunnen behoren tot het open-

end-type of tot het closed-end-type.

2.2 Onderstaande Toelichting is gebaseerd op de Richtlijn en het advies van de

EAEM. Waarderingsregels en procedures voor de berekening van de intrinsieke waarde


die abi's volgen, worden gewoonlijk uiteengezet in prospectussen van abi's of in hun

oprichtingsdocumenten.

3. Definities

3.1 De definities 3.2 t/m 3.4 zijn ontleend aan de Abi-richtlijn.

3.2 Onder een "abi-beheerder" wordt verstaan een rechtspersoon waarvan de

normale werkzaamheden bestaan in het beheren van een of meer abi's (artikel 4

onder b).

3.3 Onder een "Alternatief beleggingsfonds" wordt verstaan een instelling voor

collectieve belegging die bij een reeks beleggers kapitaal ophaalt om dit overeenkomstig

een bepaald beleggingsbeleid in het belang van deze beleggers te beleggen (artikel 4

onder a).

3.4 Onder een "externe taxateur" wordt verstaan hetzij een natuurlijke persoon,

hetzij een rechtspersoon, die onafhankelijk is van de abi, de abi-beheerder en om het

even welke andere persoon die nauw verbonden is met de abi of de abi-beheerder

(artikel 19 lid 4 onder a).

3.5 De "intrinsieke waarde" van een abi is gedefinieerd in EVA3 onder 3.4 als een

waardering van de totale contante waarde van activa minus alle passiva.


4.1 De intrinsieke waarde van een abi wordt gewoonlijk uitgedrukt per

deelneming. In het geval van vastgoedfondsen wordt de intrinsieke waarde in het

algemeen berekend op basis van de totale waarde van de vastgoedportefeuille na aftrek

van de kosten van vervreemding.

4.2 Aangezien abi-beheerders verschillende methodieken en systemen hanteren

voor de waardering van activa - afhankelijk van de activa en markten waarin zij

voornamelijk beleggen - dient de professionele taxateur op de hoogte te zijn van

nationale en wettelijke abi-waarderingsregels. Hij dient de procedures en beleidsregels


van de abi-beheerder te raadplegen om een goed beeld te krijgen van zijn taken, de

regels en de toepasselijke taxatiemethoden.

4.3 Taxaties dienen normaal gesproken te worden uitgevoerd op basis van de

marktwaarde van elk vastgoedobject. Als een taxateur opdracht krijgt om een

vastgoedportefeuille te taxeren, dient elk object in de portefeuille afzonderlijk te worden

getaxeerd. Afwijkingen van de Europese Taxatiestandaarden dienen in het taxatierapport

te worden vermeld.

5. Toelichting

5.1 Algemeen

5.1.1 Noch de Richtlijn noch de EAEM geeft algemeen toepasselijke procedures of

taxatiestandaarden voor de berekening van de waarde van de activa van een abi. De

regels die gelden voor de waardering van activa, zijn vastgelegd in het recht van het land

waar een abi is gevestigd, en/of in de abi-regels of de oprichtingsakten.

5.1.2 De abi-beheerder is zelf verantwoordelijk voor correcte waardering van de

activa in een abi. Daarom adviseert de EAEM een abi-beheerder om schriftelijke

beleidsregels en procedures op te stellen met een overzicht van de rol en de taken van

alle betrokkenen bij het waarderingsproces, een transparante en verantwoorde

waarderingsprocedure, alsmede de toepasselijke methoden.

5.1.3 Gezien de veelheid aan abi-beleggingscategorieën en uiteenlopende nationale

tradities biedt de Richtlijn een flexibel regime voor de personen die taxaties uitvoeren. De

taxatiefunctie kan worden vervuld door externe taxateurs dan wel door de abi-beheerder

zelf.

5.2 Interne of externe taxatie

5.2.1 TEGoVA is van mening dat abi-beheerders die beleggen in vastgoed, altijd een externe taxateur moeten benoemen om de taxatiefunctie te vervullen.

5.2.2 De abi-beheerder kan de waardering van de activa echter zelf uitvoeren, op voorwaarde dat de waarderingstaak functioneel onafhankelijk is van het portefeuillebeheer en het beloningsbeleid, en mits andere maatregelen garanderen dat


belangenconflicten en ongepaste beïnvloeding van werknemers verhinderd worden (zie artikel 19 lid 4 van de Richtlijn).

5.2.3 Aangezien de waardering van de activa van een abi geacht wordt een taak te zijn van de abi-beheerder, wordt de waardering van activa door een externe taxateur gezien als een overdracht van taken aan een derde op grond van strenge aanvullende eisen.

5.2.4 Indien een externe taxateur (zie de definitie hiervoor onder 3.4) de waarderingsfunctie vervult, geldt dat hij:

(i) professioneel geregistreerd moet zijn in overeenstemming met de wet of zich moet houden aan bepalingen van wet- of regelgeving of professionele gedragsregels;

(ii) verzocht wordt voldoende professionele garanties te bieden om de waarderingsfunctie effectief te kunnen vervullen;

(iii) de waarderingsfunctie niet mag overdragen aan een andere partij.

5.2.5 In overeenstemming met het advies van de EAEM dienen de over te leggen professionele garanties bewijs te bevatten van de kwalificatie van de externe taxateur en het feit dat deze in staat is de waardering uit te voeren met:

(i) voldoende personeel en technische middelen;

(ii) toereikende procedures die een correcte en onafhankelijke waardering waarborgen;

(iii) toereikend(e) kennis en inzicht.

5.2.6 De aansprakelijkheid van de taxateur is verankerd in de Richtlijn. Artikel 19 lid 10 bepaalt dat de externe taxateur aansprakelijk is jegens de abi-beheerder voor alle schade die de abi-beheerder ondervindt doordat de externe taxateur zijn taken met opzet of door nalatigheid niet uitvoert (zie EVS3 voor nadere informatie).

5.2.7 Taxateurs dienen zich bewust te zijn van de verplichting van de abi-beheerder om hun aanstelling ter kennis te brengen van de bevoegde autoriteiten van hun lidstaat van herkomst (artikel 19 lid 7 van de Richtlijn). Lidstaten kunnen die aanstelling weigeren en eisen dat een andere taxateur wordt voorgedragen.


5.3 Frequentie van de taxatie en herziening van individuele waarden

5.3.1 Hoewel de Richtlijn stelt dat het uitgangspunt is dat niet-financiële activa ten

minste één maal per jaar moeten worden gewaardeerd, is bepaald dat de waardering van

die activa in fondsen van het open-end-type moet worden verricht met een frequentie die

passend is in het licht van de activa en van het uitgifte- en terugbetalingsbeleid ervan (zie

artikel 19 lid 3 van de Richtlijn).

5.3.2 Dit biedt vastgoedfondsen van het open-end-type de mogelijkheid om

regimes op maat toe te passen en de waarderingsfrequentie op te voeren indien dat

relevant is. Dit is van toepassing wanneer de laatst vastgestelde waarde niet langer reëel

en/of correct is. Het is de taak van de taxateur om de interne beleidsregels en procedures

van de abi-beheerder hierop na te slaan.

5.3.3 In het geval van fondsen van het closed-end-type dienen waarderingen ook

plaats te vinden indien de abi tot een kapitaalverhoging of -verlaging overgaat

(artikel 19 lid 3). Daarnaast dienen individuele activawaarden te worden herzien als er

sprake is van bewijs dat deze niet langer passend zijn. Deze situatie kan zich zowel op

volatiele als op illiquide markten voordoen. De abi-beheerder dient systemen te hanteren

die geschikt zijn voor de verwerking van de waardering van de activawaarden in de abi.

EVA8 - Vastgoedtaxatie en energie-efficiëntie 123 _______________________________________________________________________________________


1. Inleiding


3. Definities


5. Toelichting

1. Inleiding

1.1 Energie is vaak een van de grootste kostenposten bij het gebruik van vastgoed en een die over het algemeen de afgelopen jaren gestegen is. De eisen aan verwarming, verlichting en steeds vaker ook airconditioning hangen samen met de eisen van diensten, van de keuken tot de lift, en de energie die nodig is voor de processen waarvoor het gebouw wordt gebruikt. Potentiële kopers en huurders zijn meestal, in elk geval om praktische redenen, geïnteresseerd in de beschikbaarheid en de kosten van energie die voldoet aan hun behoeften. Voor sommigen kan het belangrijk zijn dat er een bepaalde besparing wordt gerealiseerd of dat de energie uit duurzame bronnen afkomstig is.

1.2 Aangenomen wordt dat gebouwen verantwoordelijk zijn voor 36 procent van de CO2-uitstoot in de Europese Unie, zodat energievraagstukken thans een belangrijke drijvende factor zijn achter wetgeving die van invloed is op vastgoed. Zowel de EU als individuele landen trachten vastgoedgebruikers te bewegen hun gedrag te veranderen, het verbruik terug te dringen, zuiniger om te gaan met energie en meer gebruik te maken van duurzame energiebronnen. Daarbij hebben gebouwen een duidelijk langere levenscyclus dan apparatuur of installaties. Veel vastgoedobjecten, met name woonhuizen, zijn meer dan een eeuw oud en het grootste deel van de woningvoorraad in 2050 is reeds gebouwd.

1.3 In Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen wordt de benadering van zijn voorganger 2002/91 verder uitgewerkt. In de Overwegingen staat:

"De sector breidt zich uit, waardoor haar energieverbruik vanzelfsprekend toeneemt",


en dus dat "vermindering van het energieverbruik en het gebruik van energie uit hernieuwbare bronnen in de bouwsector belangrijke maatregelen (zijn) die nodig zijn om de energieafhankelijkheid en de broeikasgasemissies van de Unie te doen dalen". (Overweging 3)

"Het is nodig om concretere acties vast te stellen teneinde het aanzienlijke, nog niet gerealiseerde potentieel voor energiebesparingen in gebouwen te benutten en de grote verschillen tussen de resultaten van de lidstaten in deze sector te verminderen." (Overweging 7)

1.4 De professionele taxateur dient zijn oordeel over de waarde van het vastgoed op grond van zijn opdracht aan de opdrachtgever te rapporteren op basis van het hem ter beschikking staande bewijs. Daaronder valt ook het bewijs van waarden uit de markt. Dit is van essentieel belang voor het begrip "marktwaarde". Energiekosten en -efficiëntie maken deel uit van deze matrix en zijn dus een van de vele thema's waarmee de taxateur te maken heeft.


Deze Toepassing geldt voor de afweging van vraagstukken op het gebied van energie-efficiëntie bij de taxatie van vastgoed en in het bijzonder voor de gevolgen van de door de EU-lidstaten op grond van de Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010/31/EU te nemen maatregelen. Onderstaande Toelichting is gebaseerd op de Richtlijn. Taxateurs dienen zich ervan bewust te zijn dat, hoewel lidstaten gehouden zijn de Richtlijn te implementeren, het hun vrij staat om strengere normen te stellen.

3. Definities

3.1 Tenzij anders is aangegeven, zijn onderstaande definities ontleend aan de Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010/31/EU (hierna te noemen: de "Richtlijn").

3.2 "'gebouw' betekent een overdekte constructie met muren waarvoor energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;" (artikel 2 lid 1). N.B. - Deze definitie sluit een aantal constructies uit die normaalgesproken als gebouwen zouden kunnen worden aangeduid, in het bijzonder die waarvoor geen inspanningen worden verricht om ze te verwarmen of te koelen, van de normen voor energieprestatie en de stelsels voor Energieprestatiecertificaten (EPC's).

3.3 "'energieprestatiecertificaat' betekent een door een lidstaat, of een door deze lidstaat aangewezen persoon erkend certificaat waarin het resultaat van de berekening


van de energieprestatie van een gebouw of gebouwunit is opgenomen, welke is berekend volgens een overeenkomstig artikel 3 goedgekeurde methodologie"; (artikel 2 lid 12)

3.4 "'energieprestatie van een gebouw' betekent de berekende of gemeten hoeveelheid energie die nodig is om aan de vraag naar energie te voldoen die verband houdt met een normaal gebruik van het gebouw, waaronder energie die wordt gebruikt voor verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening en verlichting;" (artikel 2 lid 4).

3.5 "'bijna-energieneutraal gebouw' betekent een gebouw met een zeer hoge energieprestatie, zoals vastgesteld volgens bijlage 1. De dichtbij nul liggende of zeer lage hoeveelheid energie die is vereist, dient in aanzienlijke mate te worden geleverd uit hernieuwbare bronnen, en dient energie die ter plaatse of dichtbij uit hernieuwbare bronnen wordt geproduceerd, te bevatten;" (artikel 2 lid 2).

3.6 "'technische bouwsysteem' betekent de technische uitrusting voor verwarming, koeling, ventilatie, warmwatervoorziening, verlichting, of een combinatie daarvan, van een gebouw of gebouwunit;" (artikel 2 lid 3).


4.1 De professionele taxateur dient zijn oordeel over de waarde van het vastgoed op grond van zijn opdracht aan de opdrachtgever te rapporteren op basis van het hem ter beschikking staande bewijs. De energie-efficiëntie van een gebouw kan van belang zijn voor de waarde van een vastgoed, maar vormt, tezamen met de bijbehorende energiekosten, slechts één onderdeel van deze beoordeling.

4.2 Indien een taxatie moet worden opgesteld in een context waarin bouw, verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder van belang is, dan dienen de EPC-classificatie en alle saillante aanbevelingen die daarin worden gedaan te worden gerapporteerd en, naar goeddunken van de taxateur, te worden meegewogen in de taxatie.

4.3 In het bijzonder geldt:

• bij het beoordelen van een vastgoed met een energieprestatiecertificaat dient de taxateur de classificatie en aanbevelingen voor zover die van belang zijn mee te wegen, rekening houdend met de marktomstandigheden, bij het geven van zijn oordeel omtrent de waarde van het vastgoed op basis van een erkende taxatiegrondslag;

• wanneer een taxateur wordt gevraagd een oordeel te geven omtrent, of te assisteren bij de vaststelling of werkzaamheden een "ingrijpende renovatie"


vormt in een lidstaat die de optie op basis van kosten en waarde hanteert, dient de taxateur die die opdracht krijgt:

(i) te beoordelen of de renovatie die het gebouw moet ondergaan, voldoende is om te leiden tot een hogere waardering van de minimaal vereiste energieprestatie van het gebouw;

(ii) overeenkomstig zijn vaardigheden en opdracht, een schatting te maken, dan wel een betrouwbare schatting te verkrijgen, dan wel de opdrachtgever te adviseren een schatting te verkrijgen van de kosten met betrekking tot die opwaardering, zodat de opdrachtgever een weloverwogen beslissing kan nemen.

5. Toelichting

5.1 Algemeen

5.1.1 Als de belangrijkste maatstaven voor taxatie van vastgoed vereist de Richtlijn onder meer dat de lidstaten het volgende vaststellen:

• geïntegreerde normen voor energieprestatie, op basis van zowel de thermische kenmerken van elk gebouw als de duurzame energiesystemen daarvan, die:

- door elke lidstaat moeten worden vastgesteld voor alle gebouwen; en

- niet alleen voor nieuwe gebouwen moeten worden gehandhaafd, maar ook voor bestaande gebouwen die een "ingrijpende renovatie" ondergaan; alsmede

• energieprestatiecertificaten (EPC's).

Daarnaast bepaalt de Richtlijn dat vóór 2021 alle nieuwe gebouwen aan de eis moeten voldoen dat ze "bijna-energieneutraal" zijn en wordt daarin een stelsel opgelegd voor periodieke keuring van grotere verwarmings- en airconditioninginstallaties met de daaruit voortvloeiende aanbevelingen.

5.1.2 De taxateur dient inzicht te hebben in de bepalingen die gelden in de lidstaat waar het vastgoed gelegen is.

5.2 Nieuwe gebouwen - bijna-energieneutraal

5.2.1 "De lidstaten zien toe op het volgende:

a. uiterlijk 31 december 2020 zijn alle nieuwe gebouwen bijna-energieneutrale gebouwen, en


b. na 31 december 2018 zijn nieuwe gebouwen waarin overheidsinstanties zijn gehuisvest die eigenaar zijn van deze gebouwen, bijna-energieneutrale gebouwen."

Artikel 9 lid 1.

5.2.2 Dit is een strenge verplichting, hoewel artikel 9 lid 6 lidstaten de mogelijkheid biedt om deze niet toe te passen in "specifieke te rechtvaardigen" gevallen waarin de kosten-batenanalyse over de economische levensduur van het betrokken gebouw negatief is.

5.3 Bestaande gebouwen en "ingrijpende renovatie"

5.3.1 Hoewel er normen voor energieprestatie moeten worden vastgesteld voor bestaande gebouwen, vereist de Richtlijn niet dat deze worden gehandhaafd, behalve wanneer dit wordt ingegeven door een "ingrijpende renovatie".

5.3.2 "Ingrijpende renovaties" - In de Overwegingen wordt opgemerkt dat "(i)ngrijpende renovaties van bestaande gebouwen, ongeacht hun omvang, een gelegenheid (vormen) om kostenefficiënte maatregelen te nemen ter verbetering van de energieprestatie." (Overweging 16).

5.3.3 "De lidstaten nemen de noodzakelijke maatregelen om ervoor te zorgen dat wanneer bestaande gebouwen een ingrijpende renovatie ondergaan, de energieprestatie van het gebouw of van het gerenoveerde deel daarvan tot (…) minimumeisen inzake energieprestatie wordt opgevoerd (…)" (artikel 7).

5.3.4 Een taxateur zou opdracht kunnen krijgen van een opdrachtgever die zich zorgen maakt over of voorgenomen werkzaamheden een "ingrijpende renovatie" vormen met de bijbehorende eis op grond van de Richtlijn om te voldoen aan de huidige normen voor energieprestatie. De Richtlijn biedt twee opties waaruit elke lidstaat zijn toets dient te selecteren om vast te stellen of werkzaamheden een "ingrijpende renovatie" vormen:

"'ingrijpende renovatie': de renovatie van een gebouw waarbij:

a. de totale kosten van de renovatie met betrekking tot de bouwschil of de technische bouwsystemen hoger zijn dan 25% van de waarde van het gebouw exclusief de grond; of

b. meer dan 25% van de oppervlakte van de bouwschil een renovatie ondergaat. De lidstaten kunnen ervoor opteren om mogelijkheid (a) of (b) toe te passen." Artikel 2 lid 10.

5.3.5 Indien een taxateur hierover een oordeel moet geven, dient hij te weten voor welke optie in de desbetreffende lidstaat is gekozen.


5.3.6 Of een aanbouw een renovatie vormt (welk begrip, bij gebrek aan een nadere definitie, wordt geacht beperkt te zijn tot de gebruikelijke betekenis daarvan) kan een kwestie van interpretatie zijn in het licht van de feiten van een bepaald geval.

5.3.7 Voor optie (a) geeft de Richtlijn geen specifieke grondslag voor de beoordeling van de "waarde" - bij gebreke daarvan wordt dit geacht de "marktwaarde" te zijn, beoordeeld in overeenstemming met EVS1, tenzij er een goede reden is om een andere grondslag te hanteren (hoewel Overweging 16 van de Richtlijn zowel de "actuariële waarde" als de heropbouwkosten noemt als mogelijke grondslag). De pachtverhouding van het gebouw lijkt niet van belang te zijn voor deze beoordeling. Het gaat om een vergelijking tussen de kosten van de voorgenomen werkzaamheden en de waarde van het gebouw, met uitsluiting van de waarde van de grond waarop het gebouw zich bevindt. De toets vraagt niet om een verdeling van waarde, maar om uitsluiting van de waarde van de grond. Dit betekent dat deze toets in de meeste gevallen twee taxaties lijkt te vereisen voor elk gebouw dat gewoonlijk tezamen met de ondergrond zou worden verkocht:

• een van het gebouw zoals het zou worden verkocht tezamen met de grond;

• en een van de ondergrond zonder het gebouw (waarschijnlijk met het voordeel van een eventuele ontwikkelingswaarde).

Het daaruit voortvloeiende nettobedrag dient vervolgens te worden vergeleken met de kosten van de voorgenomen werkzaamheden. Aangezien de kostprijs een ander begrip is dan waarde, zeker voor aanpassing van gebouwen, kan deze toets vaak meebrengen dat de energieprestatie van het gebouw moet worden opgevoerd indien de toegevoegde waarde die voortvloeit uit de werkzaamheden, minder bedraagt dan 25 procent van de aan het gebouw toegedeelde waarde.

5.3.8 Optie (b) lijkt een beoordeling te vereisen van:

• de totale uitwendige oppervlakte van het gebouw, met inbegrip van muren en daken; en

• hoeveel van die oppervlakte een renovatie zou moeten ondergaan.

Dit kan betekenen dat een puur interne renovatie niet onder optie (b) valt, maar onder optie (a).

5.3.9 Als de renovatie "ingrijpend" blijkt te zijn op grond van de door de lidstaat vastgestelde toets, geeft de Richtlijn elke lidstaat de vrijheid om te beslissen of het opvoeren van de minimumnormen voor energieprestatie het gehele gebouw of alleen het gerenoveerde deel daarvan betreft. De taxateur dient op de hoogte te zijn van de lokale regels die hiervoor gelden.


5.3.10 Aangezien optie (a) betrekking heeft op de waarde, dient de taxateur die die opdracht krijgt, indien deze optie door de lidstaat is gekozen:

(i) te beoordelen of de renovatie die het gebouw moet ondergaan, voldoende is om te leiden tot een hogere waardering van de minimaal vereiste energieprestatie van het gebouw;

(ii) overeenkomstig zijn vaardigheden en opdracht, een schatting te maken, dan wel een betrouwbare schatting te verkrijgen, dan wel de opdrachtgever te adviseren een schatting te verkrijgen van de kosten met betrekking tot die opwaardering, zodat de opdrachtgever een weloverwogen beslissing kan nemen.

5.4 Energieprestatiecertificaten (EPC's)

5.4.1 In een EPC moet door een goedgekeurde inspecteur een beoordeling worden vastgelegd van de energie-efficiëntie van een gebouw op basis van een standaardclassificatie, met behulp van vergelijkingen en aanbevelingen voor de verbetering daarvan. In de classificatie worden de thermische kenmerken van het gebouw en de mate waarin het gebouw afhankelijk is van energie uit hernieuwbare bronnen, in één letter of cijfer samengevat, in overeenstemming met de Richtlijn energie uit hernieuwbare bronnen 2009/28/EG. Een EPC is maximaal tien jaar geldig. Certificaten die zijn afgegeven op grond van de eerdere richtlijn uit 2002, blijven geldig. De gerapporteerde efficiëntieclassificatie dient te blijken uit advertenties waarmee het vastgoed op de markt wordt gebracht, en het EPC dient te worden overhandigd aan de toekomstige koper of huurder. 5.4.2 Het hebben van een geldig EPC is een wettelijk vereiste voor de bouw, verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder van de meeste gebouwen en voor alle gebouwen waarin overheidsinstanties zijn gehuisvest met een bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 500 m2. "(H)et energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan (wordt) aan de toekomstige nieuwe huurder of koper getoond en aan de toekomstige koper of nieuwe huurder overhandigd." Artikel 12 lid 2.

5.4.3 Het beleidsdoel van het EPC bij het informeren van de vastgoedmarkt wordt beschreven in de Overwegingen van de Richtlijn:

"De toekomstige koper of huurder van een gebouw of gebouwunit dient via het energieprestatiecertificaat correcte informatie te krijgen over de energieprestatie van het gebouw, alsmede praktisch advies over hoe die kunnen [sic.] worden verbeterd. … In het certificaat dient ook informatie te worden verstrekt over de feitelijke effecten van verwarming en koeling op de energiebehoeften van het gebouw, op


het primaire energieverbruik daarvan en op de kooldioxide-uitstoot daarvan." (Overweging 22)

5.4.4 Is een EPC noodzakelijk? - Als een gebouw wordt beoordeeld in het kader van vastgoedtaxatie zal de taxateur gewoonlijk willen vaststellen of een EPC daarvoor vereist is en, zo ja, of een geldig EPC is verkregen.

5.4.5 Onder voorbehoud van onderstaande uitzonderingen is een EPC verplicht voor:

• gebouwen die worden:

- gebouwd

- verkocht

- verhuurd aan een nieuwe huurder;

• gebouwen waarin een overheidsinstantie is gehuisvest en die regelmatig worden bezocht door het publiek. De minimumafmeting van 500 m2 wordt per 9 juli 2015 verlaagd tot 250 m2.

Lidstaten kunnen de toepassing van EPC's voor afzonderlijke gebouwunits (zoals flats in een gebouw) die worden verhuurd, uitstellen tot 31 december 2015.

5.4.6 Tenzij de taxateur daartoe opdracht krijgt, is hij niet verantwoordelijk voor het verkrijgen van het EPC of een rapportage omtrent technische bouwsystemen.

5.4.7 Gebouwen waarvoor geen EPC nodig is - Op grond van de definitie in de Richtlijn van een gebouw is een EPC niet vereist voor gebouwen waar geen inspanningen worden verricht om het klimaat te regelen. Deze vallen buiten de EPC-regeling. Hieronder kunnen bepaalde opslag- en veel gebouwen van landbouwbedrijven vallen.

5.4.8 Verder staat het lidstaten vrij om de volgende categorieën gebouwen vrij te stellen van de verplichting tot afgifte van een EPC:

a. gebouwen die officieel beschermd zijn als onderdeel van een daartoe aangewezen omgeving dan wel vanwege hun bijzondere architectonische of historische waarde, voor zover de toepassing van bepaalde minimumeisen inzake energieprestatie hun karakter of aanzicht op onaanvaardbare wijze zou veranderen;

N.B. - Deze uitsluiting geldt alleen voor zover toepassing het karakter of het aanzicht van het gebouw zou veranderen, bijvoorbeeld een verandering van het aanzien van een monument als gevolg van dubbele beglazing of uitwendige isolatie.

b. gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten; N.B. - Onder gebouwen die worden gebruikt voor religieuze activiteiten kunnen bijvoorbeeld ook worden verstaan plaatsen als kloosters en voorzieningen voor


rituele wassing. Het lijkt hierbij niet van belang dat dergelijke gebouwen ook op andere wijze kunnen worden gebruikt.

c. tijdelijke gebouwen die niet langer dan twee jaar gebruikt worden, industriepanden, werkplaatsen en niet voor bewoning bestemde gebouwen van landbouwbedrijven met een lage energiebehoefte en niet voor bewoning bestemde gebouwen van landbouwbedrijven die in gebruik zijn bij een sector die onder een nationale sectorovereenkomst inzake energieprestatie valt;

N.B. - Deze uitsluiting lijkt in drie delen uiteen te vallen:

- Onder tijdelijke gebouwen kunnen die gebouwen vallen die worden gebruikt op bouwplaatsen en voor specifieke evenementen, alsmede die waarvoor tijdelijke bouwvergunningen gelden.

- De uitsluiting op grond van "lage energiebehoefte" lijkt niet alleen te gelden voor niet voor bewoning bestemde gebouwen van landbouwbedrijven maar ook voor industrieterreinen en werkplaatsen. Een "lage energiebehoefte" wordt in de Richtlijn niet gedefinieerd. Sommige lidstaten zouden dit wel kunnen doen.

- Sectorovereenkomsten inzake energieprestatie voor gebouwen van landbouwbedrijven zullen hoogstwaarschijnlijk gelden voor varkens- en pluimveehouderijen en bepaalde tuinbouwbedrijven.

d. residentiële gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, respectievelijk bedoeld zijn om minder dan vier maanden per jaar te worden gebruikt of gedurende een beperkte gebruikstijd per jaar en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van wat het jaarlijkse energiegebruik zou opleveren;

N.B. - Dit geldt hoogstwaarschijnlijk voor seizoensbewoning, voor vakantie dan wel voor werk.

e. alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m2.

5.4.9 Bij het taxeren van een gebouw dat in een van deze categorieën zou kunnen vallen, dient de taxateur, indien van toepassing, te controleren of het gebouw in het desbetreffende rechtsgebied vrijgesteld is van energieprestatiecertificering (alsmede de renovatievereisten zoals hiervoor besproken).

5.4.10 Gebruik van een EPC - De Richtlijn geeft geen gemeenschappelijke vorm voor het EPC in de hele EU. EPC's variëren van lidstaat tot lidstaat, en soms zelfs daarbinnen. De Richtlijn geeft de Europese Commissie wel opdracht om een vrijwillige regeling voor Europese Uniecertificering vast te stellen voor niet voor bewoning bestemde gebouwen


(artikel 11 lid 9). Taxateurs kunnen aldus EPC's in verschillende nationale vormen en EPC's op grond van de vrijwillige gemeenschappelijke EU-regeling tegenkomen

5.4.11 Indien een taxatie dient plaats te vinden op basis van de marktwaarde (zie EVS1) of van belang is ten behoeve van een verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder van een daarvoor in aanmerking komend gebouw, dient daarbij rekening te worden gehouden met een geldig en actueel EPC. Onder deze omstandigheden zal gewoonlijk mede worden verstaan een taxatie ten behoeve van een gedekte lening, aangezien de hypotheekhouder gewoonlijk ook geïnteresseerd is in de vervreemdingswaarde van een vastgoed.

Het gewicht dat eventueel aan het EPC wordt gegeven, is ter professionele beoordeling van de taxateur. Het is mogelijk dat er in sommige landen te zijner tijd aanvullende eisen zullen gelden voor of aansprakelijkheden bij de verkoop of verhuur van vastgoedobjecten met een slechte EPC-classificatie.

5.4.12 De taxateur dient het EPC in te zien (en de leverancier, registratiereferentie, gerapporteerde energieclassificatie en vervaldatum vast te leggen) en vast te stellen dat het gaat om een actueel EPC in het kader van de opgedragen taxatie. Wijzigingen in het gebouw na afgifte van een EPC kunnen afbreuk doen aan de relevantie daarvan.

5.4.13 Indien een EPC vereist is, kan de gerapporteerde efficiëntieclassificatie gevolgen hebben voor de waarde. De taxateur dient dit op basis van zijn kennis van de markt te beoordelen.

5.4.14 De taxateur dient de opdrachtgever op de hoogte te stellen indien er geen of geen betrouwbaar EPC beschikbaar is, en de situatie voor zijn rapport te beoordelen op basis van wat geëigend lijkt onder de omstandigheden en met de beschikbare kennis.

5.4.15 De mogelijkheid voor gebouwen om hun energie-efficiëntie op te voeren door middel van modernisering kan meegewogen worden in hun marktwaarde. Evenzo kunnen de mogelijke kosten van werkzaamheden die duurder zijn, de waarden drukken. Onder die omstandigheden kan de taxateur het belang en de gevolgen van de aanbevelingen in het EPC ter verbetering van de efficiëntie van het gebouw beoordelen.

5.4.16 Het is aan de taxateur om zijn professioneel oordeel te geven over de vraag of en, zo ja, hoe, er nog iets meer dan alleen het bestaan van het EPC in de taxatie wordt gerapporteerd.

5.4.17 Ook met eventuele belangrijke aanbevelingen in rapportages met betrekking tot technische bouwsystemen kan rekening worden gehouden, indien die relevant zijn.


5.4.18 Incidenteel kan de taxateur opdracht krijgen om de opdrachtgever te assisteren bij het verkrijgen van de hoogst mogelijke waarde op basis van het EPC. De taxateur dient dit uitsluitend te doen indien dit binnen zijn professionele bevoegdheid valt. Indien de taxateur deze taak op zich neemt, is het doel daarvan om gebruik te maken van de analyse van het EPC om de opdrachtgever te helpen zich een oordeel te vormen in verband met zijn mogelijke benadering van de gerezen kwesties. Gebruikelijke kernpunten op dit gebied kunnen zijn:

• de voor het gebouw gerapporteerde energieclassificatie (op een schaal van A tot G dan wel van 0 tot 100);

• de jaarlijkse energiebehoefte;

• de kosten van dat jaarlijkse energieverbruik;

• een vergelijking met bestaande relevante normen;

• de staat van de technische installaties in het gebouw;

• de maatregelen te verbetering van de efficiëntie zoals aanbevolen in het EPC

• met de bijbehorende kosten en rendementen; en

• alle andere waarden die haalbaar zijn in geval van een andere classificatie indien dat, volgens nationale regels, de verkoop of verhuur van een vastgoedobject zou vergemakkelijken.

5.4.19 De taxateur dient de classificatie en aanbevelingen voor zover die van belang zijn mee te wegen, rekening houdend met de marktomstandigheden, bij het geven van zijn oordeel omtrent de waarde van het vastgoed op basis van een erkende taxatiegrondslag.

DEEL 2 - EU-wetgeving en vastgoedtaxatie 135 _______________________________________________________________________________________

DEEL 2

EU-WETGEVING EN VASTGOEDTAXATIE

INHOUDSOPGAVE

1. Algemene inleiding

2. De Europese interne markt A. Interne markt - bepalingen inzake vastgoedtaxatie A.1 Vastgoedtaxatie ten behoeve van de

vennootschappelijke jaarrekening A.2 Vastgoedtaxatie ten behoeve van financiële

instellingen A.3 Vastgoedtaxatie in het kader van de staatssteunregels B. Interne markt - belastingwetgeving B.1 BTW en vastgoed

3. Gezondheid en veiligheid

4. Energie

5. Milieu

5.1 Algemeen 5.2 Milieueffectbeoordelingen en strategische

milieubeoordelingen 5.3 Water 5.4 Vervuilde grond en milieuaansprakelijkheid 5.5 Vervuiling 5.6 Asbest en andere stoffen 5.7 Biodiversiteit en instandhouding

6. Gemeenschappelijk landbouwbeleid


N.B. - Deze tekst is opgesteld als kort, algemeen overzicht van EU-wetgeving zoals die van toepassing kan zijn op vastgoed. Dit deel is bedoeld als algemeen richtsnoer voor taxateurs in hun professionele hoedanigheid - niet in enige andere rol, zoals eigendom van vastgoed - en is gebaseerd op inzicht in de wet per januari 2012.

Dit deel kan niet uitputtend zijn of ingaan op specialistische onderwerpen. Indien een vraagstuk van belang is voor een taxatie, dient de taxateur nadere, specifieke en betere informatie in te winnen op de desbetreffende punten.

In het bijzonder betreft dit deel een overzicht van EU-wetgeving, in het bijzonder in richtlijnen, wat inhoudt dat lidstaten gewoonlijk hun eigen wetgeving hebben gebruikt om die te implementeren. Het is dan ook te verwachten dat er belangrijke lokale kenmerken zijn en dat er een onderlinge samenhang is met ander nationaal recht.

1. Algemene inleiding

1.1 Wetgeving van de Europese Unie (EU-wetgeving) heeft steeds belangrijkere gevolgen voor het gebruik, het beheer, de bijbehorende kosten en de ontwikkelingsmogelijkheden van vastgoed en dus op de waarde daarvan. In sommige gevallen worden daarin specifieke bepalingen opgenomen voor de taxatie daarvan.

1.2 Hoewel de oprichtingsverdragen van de EU niet ingaan op vastgoedrecht of erfpachtverhoudingen, een gevoelig gebied dat aan de lidstaten wordt overgelaten, hebben hun algemene economische bepalingen wel gevolgen voor vastgoed. Aldus heeft de EU-wetgeving al vanaf een relatief vroeg stadium gevolgen gehad voor de taxatie van vastgoed ten behoeve van de jaarrekening van de desbetreffende vennootschappen. Een en ander is voor kredietinstellingen uitgewerkt in opvolgende Richtlijnen Kapitaalvereisten.

1.3 Evenzo geldt dat, hoewel onroerende zaken, omdat ze nu eenmaal 'onroerend' zijn, niet vallen onder EU-wetgeving die het vrij verkeer van goederen binnen de Europese Unie garandeert, het EU-verdrag en de EU-wetgeving wel het vrij verkeer van kapitaal garanderen en dus de mogelijkheid om vastgoed overal binnen de EU te kopen of te verkopen.

1.4 Ook hier geldt dat, hoewel het huisvestingsbeleid niet onder de EU-wetgeving valt, de EU wel actief is op het gebied van wetgeving op een groeiend aantal beleidspunten die van invloed zijn op vastgoedmarkten en beroepsgroepen die met vastgoed te maken hebben. Hieronder vallen onder meer energie-efficiëntie, milieubescherming, discriminatie door verhuurders, oneerlijke contractbepalingen, regulering van detailhandeldiensten, zoals ontwikkeling van winkelcentra, veiligheid op


de bouwplaats, bouwproducten, bouwen aanverwante kartels, staatssteun aan sociale woningbouwmaatschappijen die concurreren op de markt voor huurders met een middeninkomen, hypothecaire leningen, kapitaalvereisten voor de verstrekking van hypothecaire leningen, hervormingen op de financiële markt, verlaagde BTW-tarieven voor renovatie en reparatie van woonhuizen, en witwassen. Een paar hiervan worden in dit hoofdstuk belicht.

1.5 Hoewel belastingen ook overgelaten worden aan de lidstaten, bieden EU-richtlijnen een gemeenschappelijk kader voor de BTW. BTW kent een specifiek regime voor belangen in vastgoed op basis van hun vrijstelling en de mogelijkheid om daarvan afstand te doen. Dit heeft gevolgen voor transacties en voor diegenen die de BTW niet volledig kunnen aftrekken.

1.6 De Europese staatssteunregels hebben steeds meer regulering opgeleverd voor overheidsinstanties die zich met allerlei activiteiten bezighouden om verstoring van de markt te beperken. Hieronder vallen onder meer regels voor vastgoedtaxatie.

1.7 De afgelopen dertig jaar zijn twee specifieke gebieden van EU-beleid enorm ontwikkeld, en wel zodanig dat dit gevolgen heeft voor vastgoed:

• het programma van de interne markt;

• het milieubeleid. Gedurende deze periode heeft het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid gevolgen gehad voor vastgoed op het platteland.

1.8 Het programma van de interne markt voor het vrij verkeer van goederen en diensten, arbeid en kapitaal door heel de Europese Economische Ruimte (de EER, oftewel de EU en IJsland, Liechtenstein en Noorwegen). De wetgeving van het programma valt onder het toezicht van het Europese Hof van Justitie (het Hof) en uit de rechtspraak blijkt hoe dit programma veranderingen teweeg kan brengen op beleidsgebieden die anders buiten de formele bevoegdheid van de EU zouden vallen - zo heeft de Jäger-zaak (C-256/06 [2008]) geleid tot wijzigingen in de fiscale behandeling van vastgoed in zowel Duitsland als het Verenigd Koninkrijk, zodat nationale belastingwetgeving niet langer een obstakel was voor het vrij verkeer van kapitaal.

1.9 Het Verdrag van Rome was vanaf het begin bedoeld om een eenheidsmarkt voor goederen en diensten, arbeid en kapitaal te bevorderen. Dit lag ten grondslag aan de nadruk in de wetgeving op harmonisering van normen en regels om eerlijke mededinging mogelijk te maken, met minder verstoring door nationale maatregelen.

1.10 Het concept heeft een vergaande ontwikkeling doorgemaakt in het programma van de interne markt op grond van de Europese Akte 1987 waarin een


krachtige stimulans werd gegeven aan intracommunautaire handel en die ruimte bood voor het creëren van nieuwe, grensoverschrijdende economische patronen.

1.11 De inhoudelijke opzet van de eenheidsmarkt (thans de interne markt) heeft gevolgen gehad voor vastgoedmarkten, zowel qua vraag naar vastgoed als qua beschikbaarheid van financiering voor vastgoed. Dit is op zijn beurt weer van invloed geweest voor zaken die van belang zijn voor taxaties. Daarnaast hebben ook de geest en de regels van de interne markt gevolgen gehad voor vastgoed.

1.12 Het feit dat de grenzen tussen lidstaten grotendeels zijn verdwenen ten behoeve van het vrij verkeer van kapitaal heeft de vraagpatronen voor alle soorten vastgoed, zowel bedrijfspanden als woonhuizen, een nieuwe invulling gegeven.

1.13 Grensoverschrijdende beleggingen zijn sterk toegenomen van verwaarloosbare niveaus halverwege de jaren negentig en stonden, zelfs na de financiële crisis en de bijbehorende algemene afname van beleggingen, in 2010 op € 36,2 miljard (€ 21,4 miljard binnen de EU en nog eens € 14,8 miljard van buiten de EU; Bron: DTZ Research). Hoewel het daarbij oorspronkelijk ging om het behoud van grote, vaak beursgenoteerde, vastgoedbeleggingsondernemingen en fondsen die zich richten op eersteklas activa in hoofdsteden, heeft dit zich ontwikkeld en uitgebreid tot ook kleinere vastgoedondernemingen die beleggen op nichemarkten.

1.14 Bij de implementatie van het beleid voor de interne markt was de Dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123 betreffende diensten op de interne markt) het formele instrument voor het openen van de EU-markt voor diensten. Hieronder vallen ook taxatiediensten, zodat deze ook in andere lidstaten kunnen worden verricht. De meeste 'grensoverschrijdende' taxatiewerkzaamheden worden echter uitgevoerd door lokale taxateurs die met hun specialistische kennis buitenlandse beleggers bedienen. Dat wil zeggen dat het meestal de buitenlandse belegger is die het grensoverschrijdende element vormt, en niet de taxateur. Deze beleggers zijn vaak voor het eerst actief op een onbekende markt en hebben vooral behoefte aan lokale taxateurs die bevoegd zijn volgens een erkende Europese standaard. In dit kader biedt de Regeling Recognised European Valuer (REV) van TEGoVA ook een kant-en-klare oplossing voor wie taxatiediensten in een ander land nodig heeft om bevoegd praktiserende taxateurs te vinden die taxaties in die andere staat aanbieden.

1.15 Het toenemende belang van de EU bij het aansturen van milieubeleid en maatregelen naar aanleiding van de klimaatverandering is van invloed op het beleid op het gebied van bescherming van hulpbronnen, energievraagstukken, water, vervuiling (bijvoorbeeld door asbest) en biodiversiteit. Veel van deze thema's hebben gevolgen voor vastgoed. Artikel 5 van dit deel geeft een overzicht van de belangrijkste regimes voor zover die van belang kunnen zijn voor vastgoed, maar er zijn ook bepalingen die van


toepassing zijn op individuele sectoren en die voortvloeien uit het beheer van bepaalde chemicaliën of zaken die van belang kunnen zijn voor specifieke vastgoedobjecten.

1.16 Eerst werd dit ingegeven door de zorg voor een veilige omgeving, vooral naar aanleiding van incidenten zoals de blootstelling in 1976 van de bevolking van Seveso en aangrenzende dorpjes nabij Milaan aan dioxine na een incident bij een chemische fabriek. Deze zorg bleek onder meer uit drinkwaterwetgeving. Thans wordt er steeds meer van uitgegaan dat vastgoed niet alleen belangrijke problemen oplevert op het gebied van consumptie en inefficiëntie die op die gebieden moeten worden aangepakt, maar ook oplossingen biedt op het gebied van grondbeheer, beperking van de klimaatverandering en duurzame energie.

1.17 Beleid inzake de bescherming van planten diersoorten kan gevolgen hebben voor zowel het potentieel als de kosten van ontwikkeling. Ook de classificatie van grond ten behoeve van natuurbehoud en subsidies is van invloed op de taxatie van het desbetreffende vastgoed.

1.18 Bijna vanaf de start van de Europese Unie heeft het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid gevolgen gehad voor veel vastgoedobjecten op het platteland. Eerst vond deze beïnvloeding indirect plaats door middel van ingrijpen op de markt voor landbouwproducten, waarbij prijzen werden ondersteund, maar sindsdien heeft een en ander zich ontwikkeld als ondersteuningsbeleid dat steeds meer beschikbaar is gekomen door een gedefinieerde relatie met en het gebruik van specifieke grond, alsmede als beleid voor plattelandsontwikkeling.

1.19 Over het geheel genomen kent de invloed van wetgeving op vastgoed twee aspecten:

• waar die wetgeving van toepassing is op de activiteit op een gebieds- of bouwplaatsspecifieke basis, het scheppen van kansen of het opleggen van beperkingen al naargelang de locatie; en

• waar die wetgeving van toepassing is op vastgoed of activiteiten die nauw samenhangen met de eigendom, de bewoning of het gebruik van dat vastgoed.

1.20 De toenemende rol van de Europese Unie in het economisch beleid kan een grotere invloed hebben op de vastgoedmarkt. Het zich ontwikkelende kader voor Economisch Bestuur in de EU/Eurozone omvat procedures voor de afstemming van nationaal economisch en budgettair beleid, waarmee de bredere macro-economische achtergrond wordt beïnvloed. In het bijzonder omvatten voorstellen van de Commissie ook verhoging van de belasting op vastgoed, vooral vastgoed met een hogere waarde, om de belastingdruk op arbeid te verlichten. Zo kunnen er maatregelen worden genomen waarbij de belasting op woonhuizen wordt verschoven van transacties naar een periodieke basis, en waarbij de belastingaftrek van de hypotheekrente onder de loep


wordt genomen. Schommelingen in de huizenprijzen worden gezien als een probleem voor een aantal lidstaten, en die in de Eurozone kunnen boetes tegemoet zien als ze die schommelingen niet aanpakken.

De aard van EU-wetgeving

1.21 Veel van dit gemeenschappelijke kader en de toenemende invloed is niet direct duidelijk voor velen die actief zijn op hun lokale markt.

1.22 De meeste EU-wetgeving die hier aan de orde komt, is het gevolg van Richtlijnen die lidstaten moeten implementeren in hun eigen wetgeving. Zodra een Richtlijn overeengekomen is, is deze voor de lidstaten "verbindend ten aanzien van het te bereiken resultaat". De kracht hiervan bleek in de uitspraak van het Hof in Commissie v VK (C-337/89 [1992]) waarin het Hof oordeelde dat naleving van de Drinkwaterrichtlijn een absolute verplichting was - het was niet voldoende om alle praktische maatregelen te nemen. Indien een Richtlijn een resultaat voorschrijft, zoals een bepaalde kwaliteit van het water, dan dient dat resultaat te worden bereikt (Commissie v VK (C-56/90 [1993]) inzake de Badwaterrichtlijn). Het effect van een Richtlijn hangt aldus af van de formulering daarvan. Het kan zijn dat het vaststellen of een lidstaat heeft voldaan aan een algemenere "kader"richtlijn waarin niet zo duidelijk resultaten zijn gespecificeerd meer betrekking heeft op de benadering die daarin is gehanteerd (zie Commissie v Italië (C-365/97 [2003]) – de zaak San Rocco Valley).

1.23 Voorts heeft het Hof in Marleasing SA tegen La Comercial Internacional de Alimentación (C-106/89 [1991]) geoordeeld dat nationale wetgeving zodanig moest worden uitgelegd dat die aansloot bij het doel van de richtlijn:

"De nationale rechter die het verzoek krijgt om nationaal recht uit te leggen, dient bij de toepassing van dat nationale recht, ongeacht of het daarbij gaat om bepalingen die dateren van eerdere of latere datum dan de richtlijn, dit recht zoveel mogelijk uit te leggen in het licht van de bewoordingen en het doel van de richtlijn, teneinde het hiermee beoogde resultaat te bereiken."

1.24 Hoewel EU-verordeningen rechtstreekse werking hebben in lidstaten, worden ze vaak opgenomen in nationale wetgeving. Soms wordt dit gedaan ten behoeve van doelmatige implementatie, waarbij nadere operationele zaken aan de orde komen.

1.25 In sommige gevallen zullen de Europese eisen onderling samenhangen met andere bestaande nationale regimes of naast andere nationale maatregelen worden geïmplementeerd.

1.26 Het feit dat veel EU-wetgeving door middel van nationale wetten wordt toegepast, doet niet af aan de belangrijke plaats van de EU als bron voor veel wetgeving


die van invloed is op vastgoedtaxatie. Men dient een duidelijk inzicht te hebben in deze rol, een die is gegroeid en zich aanzienlijk lijkt te ontwikkelen.

1.27 Indien een EU-richtlijn of verordening van belang is voor de taxatie van een vastgoedobject, dient de taxateur de desbetreffende nationale of lokale, gedetailleerde bepalingen waarmee de achterliggende EU-wetgeving is geïmplementeerd, te raadplegen en te begrijpen. Gezien de variëteit en schaal van de EU-wetgeving kan deze tekst niet uitputtend zijn in de bespreking van de Richtlijnen en Verordeningen die van invloed kunnen zijn op de taxatie van specifieke vastgoedobjecten, maar komen hier slechts de belangrijkste gebieden waaraan meer in het algemeen moet worden voldaan, op hoofdlijnen aan de orde.

2. De Europese interne markt

A. Interne markt - bepalingen inzake vastgoedtaxatie

A.1 Vastgoedtaxatie ten behoeve van de vennootschappelijke jaarrekening

2.1 De eisen die in Europese wetgeving worden gesteld aan vastgoedtaxatie ten behoeve van de vennootschappelijke jaarrekening, zijn in Deel 1 genoemd in EVA1.

2.2 In Richtlijn 78/660 zoals die van toepassing is op de jaarrekening van naamloze vennootschappen (maar niet van financiële instellingen en verzekeringsondernemingen) zijn de basisvereisten geschetst voor de opname van activa. Deze dienden oorspronkelijk te worden gewaardeerd op basis van de kostprijs van inkoop of productie. De taxateur dient te rapporteren welke methode hij heeft gehanteerd. Een andere benadering op basis van nationaal recht diende bekendgemaakt te worden.

2.3 Die benadering werd:

• uitgebreid met geconsolideerde jaarrekeningen in Richtlijn 83/349;

• toegepast op banken en andere financiële instellingen in Richtlijn 86/635;

• toegepast op verzekeringsondernemingen in Richtlijn 91/674.

2.4 In het geval van verzekeringsondernemingen kon de contante waarde op grond van 91/674 worden beoordeeld op basis van de "marktwaarde", die werd gedefinieerd als:

"… de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden


aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen."

Dit is hiervoor besproken in EVS1 onder 4.3.

2.5 Deze richtlijnen zijn sindsdien een aantal malen gewijzigd (zie hierna onder het kopje Wetgeving), waarvan de belangrijkste zijn:

• Richtlijn 2001/65 voor naamloze vennootschappen en banken, waarbij waardering mag plaatsvinden tegen de "reële waarde";

• Verordening 2909/2000, waarin is bepaald dat voor verantwoording van niet-financiële vaste activa:

"De marktwaarde van een actief de prijs (is) die een eventuele koper ervoor zou willen betalen, rekening houdend met de staat en de ligging van het goed en uitgaande van de veronderstelling dat het goed in gebruik zou blijven."

• Verordening 1606/2002 en 1725/2003, waarin is bepaald dat met ingang van 2005 alle geconsolideerde jaarrekeningen van beursgenoteerde vennootschappen moeten worden opgesteld in overeenstemming met internationale standaarden voor jaarrekeningen. Hieronder vallen niet alleen de International Accounting Standards (IAS) maar ook de International Financial Reporting Standards (IFRS) en de Standing Interpretations (vaste uitleg) daarvan;

• Richtlijn 2003/51, waarin de hiervoor genoemde vier belangrijkste Richtlijnen werden gewijzigd en de "reële waarde" in het algemeen als taxatiegrondslag werd toegestaan.

2.6 Het begrip "reële waarde" is besproken in EVS2. Voor boekhouders kan dit begrip een andere betekenis hebben dan voor taxateurs.

Wetgeving Vierde Richtlijn betreffende de jaarrekeningen van bepaalde vennootschapsvormen 78/660 Zevende Richtlijn betreffende de geconsolideerde jaarrekening 83/439

• Deze Richtlijnen zijn gewijzigd bij Richtlijnen voor:

- de uitzonderingen voor kleine en middelgrote vennootschappen en openbaarmaking van de jaarrekening in ecu 90/604;

- de uitbreiding van de vennootschapsvormen 90/605;

- de wettelijke controles van jaarrekeningen en geconsolideerde jaarrekeningen 2006/43, zoals gewijzigd bij 2008/30.

Richtlijn betreffende de jaarrekening en geconsolideerde jaarrekening van banken en andere financiële instellingen 86/635


• Gewijzigd bij Aanbeveling van de Commissie 2000/408 - Verstrekking van informatie over financiële instrumenten en andere posten

Richtlijn tot wijziging van de Richtlijnen 78/660/EG, 83/349/EEG en 86/335/EEG met betrekking tot de waarderingsregels voor de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van bepaalde vennootschapsvormen evenals van banken en andere financiële instellingen - 2001/65 Richtlijn betreffende de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van verzekeringsondernemingen 91/674

Richtlijn tot wijziging van de Richtlijnen 78/660/EG, 83/349/EEG, 86/335/EEG en 91/674/EEG met betrekking tot de waarderingsregels voor de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van bepaalde vennootschapsvormen evenals van banken en andere financiële instellingen - 2003/51

Verordening 2909/2000 betreffende het boekhoudkundige beheer van de niet-financiële vaste activa Verordening 1606/2002 betreffende de toepassing van internationale standaarden voor jaarrekeningen Verordening 1725/2003 tot goedkeuring van bepaalde internationale standaarden voor jaarrekeningen overeenkomstig Verordening 1606/2002

A.2 Vastgoedtaxatie ten behoeve van financiële instellingen

2.7 In de internationale Basel-overeenkomsten, die bedoeld zijn om een voorzichtig kader op te leggen voor bancaire diensten, worden kredietinstellingen verplicht om kapitaal aan te houden en wordt uiteengezet hoe dit kapitaal moet worden berekend. Het benodigde bedrag wordt bepaald aan de hand van een verhouding voor elke categorie van beschikbaar kapitaal, al naargelang de aard daarvan. Aldus wordt er specifiek voorzien in de benadering voor het vaststellen van waarden voor dit doel voor vastgoed waarvoor de lening is zekergesteld.

2.8 Ook de EU heeft deze zaken aan de orde gesteld in opvolgende Richtlijnen Kapitaalvereisten, waarvan de meest recente Richtlijn 2006/48 is, zoals gewijzigd (en zoals die thans wordt omgewerkt). Dit is hiervoor besproken in Deel 1, bij EVS1 onder 4.2.

2.9 In deze richtlijn worden kredietinstellingen gereguleerd en het kader gecreëerd voor hun activiteiten op de interne markt. De vereisten van de Basel-overeenkomsten worden hierin toegepast. Gezien de nadruk die wordt gelegd op de waardering van activa:

• worden daarin de definities van "marktwaarde" gegeven, zoals uiteengezet in EVS1 onder 4.2.1, en van "hypotheekwaarde", zoals uiteengezet in EVS2 onder 7, beide in Deel 1 hiervoor;


• wordt de definitie gegeven van een "onafhankelijk taxateur" - zie hiervoor in Deel 1, bij EVS3 onder 5.3.5.

2.10 In sommige functies kunnen taxateurs in de Vastgoed- en Marktbeoordeling van TEGoVA een nuttig hulpmiddel vinden (zie hierna in Deel 3).

Wetgeving Richtlijn betreffende de toegang tot en de uitoefening van de werkzaamheden van kredietinstellingen 2006/48/EG Gewijzigd bij Richtlijn 2007/18/EG, 2007/44/EG, 2007/64/EG en 2008/24/EG Richtlijn inzake de kapitaaltoereikendheid van beleggingsondernemingen en kredietinstellingen 2006/49

Overige instellingen

2.11 In de nieuwe Abi-richtlijn worden regels geïntroduceerd voor de waardering van activa die worden gehouden door hedgefondsen (waaronder vastgoedfondsen) en andere soortgelijke instellingen. Deze dienen te worden gewaardeerd op basis van de netto intrinsieke waarde, zoals hiervoor besproken in Deel 1, bij EVA7.

Wetgeving Richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen ("Abi-richtlijn") 2011/61

A.3 Vastgoedtaxatie in het kader van de staatssteunregels

2.12 Het EU-beleid is gericht op bevordering van een open interne markt. Daartoe wordt getracht de mate waarin overheden en overheidsinstanties zowel uitdrukkelijke als impliciete subsidies kunnen gebruiken als een protectionistisch middel, om de vrije werking van die markt te verstoren, te reguleren. Een belangrijk onderdeel van dit beleid zijn de Staatssteunregels geweest. Daarin wordt een juridisch kader geboden waarin die maatregelen in lidstaten kunnen worden gereguleerd, goedgekeurd of verboden. Deze regels werken in de gehele EER en zijn gebruikt om de taxatie van vastgoed, de methoden voor vervreemding van vastgoed en het beheer van vastgoed in staatshanden of gesubsidieerd vastgoed te reguleren.

2.13 Staatssubsidie voor sociale woningbouw - Dit laatste punt wordt geïllustreerd door het ingrijpen door de Commissie in zowel Nederland als Zweden om beperkingen te stellen aan de mogelijkheden voor sociale of gemeentelijke woningcorporaties om door de staat gesubsidieerde leegstaande vastgoedobjecten te huur aan te bieden op de open markt en zo oneerlijk te concurreren met de particuliere huursector - wat gezien wordt als gebruik van staatssubsidies om te beleggen in bedrijfsvastgoed.


2.14 Op grond van de Beschikking van de Commissie van 14 juli 2005 mag de Nederlandse staat alleen subsidies verlenen aan woningcorporaties die sociaal kansarme huishoudens bedienen. Als gevolg daarvan heeft de Nederlandse overheid een inkomensgrens van € 37.000,= vastgesteld voor huishoudens die recht hebben op een sociale woning. Aangezien de Nederlandse sociale woningcorporaties ook overtollig staatssteunkapitaal hadden gebruikt om te beleggen in bedrijfsvastgoed, besloot de Commissie tevens dat alle exploitatie van overheidsdiensten moest plaatsvinden op marktconforme voorwaarden.

2.15 In Zweden werden huren in de particuliere sector op grond van het 'nutswaarde'-systeem effectief gesteld op de niveaus van vergelijkbare gemeenteflats, waarbij de gemeentelijke woningbouwcorporaties echter staatssteun ontvingen en concurreerden met de particuliere sector om dezelfde huurders. Informele maatregelen van de Commissie op grond van de Staatssteunregels maakten in 2011 een eind aan dit systeem. (Bron: European Property Federation)

2.16 Taxatie van publiek vastgoed - De EU-staatssteunregels bieden voorts een basis voor de taxatie van publiek vastgoed ten behoeve van vervreemding, zodat er geen sprake kan zijn van staatssteun, door verkoop tegen een onderwaarde of aan voorkeurskopers. Deze regels zijn hiervoor besproken in Deel 1, bij EVS1 onder 4.3 t/m hoofdstuk 5.

2.17 In deze regels wordt dezelfde definitie gehanteerd van "marktwaarde" als in Richtlijn 91/674 (de jaarrekening van verzekeringsondernemingen):

"… de prijs waartegen de terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen."

2.18 Daarin worden de kwalificaties van een voor dit doel geschikte taxateur gedefinieerd - zie hiervoor in Deel 1, bij EVS3 onder 4.2 en 5.3.6.

Wetgeving Mededeling van de Commissie 97/C 209/03 betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.


B. Interne markt - belastingwetgeving

B.1 BTW en vastgoed

2.19 BTW, een belasting op de toegevoegde waarde bij de levering van goederen en diensten, is een fundamenteel aspect van de werking van de EU en de invoering daarvan vormt een belangrijk onderdeel van het toetredingsproces voor nieuwe lidstaten. BTW is de enige belasting die door lidstaten op nationale basis wordt geheven waarvoor de EU uitdrukkelijk een gemeenschappelijk kader biedt, zij het dat BTW geen EU-brede belasting is. Dat kader van EU-wetgeving biedt een gemeenschappelijke achterliggende structuur voor de wijze waarop BTW wordt toegepast, de uitzonderingen en de tarieven, hoewel de uitwerking van de wijze waarop BTW binnen dit kader wordt doorgevoerd van lidstaat tot lidstaat verschilt. Geschillen over BTW worden uiteindelijk doorverwezen naar het Europese Hof van Justitie (Hof). De beslissingen van het Hof bepalen (naast de Richtlijnen en Verordeningen) wat lidstaten kunnen doen.

2.20 Vastgoed vormt vaak de op een of twee na grootste kostenpost voor een onderneming. De koop of verkoop van een vastgoedobject kan de grootste transactie zijn die een onderneming aangaat. Hoewel over salarissen en financiering geen BTW wordt geheven, kan de BTW, indien die wordt geheven over een vastgoedtransactie, op verschillende manieren een aanzienlijke factor zijn:

• hoewel de meeste ondernemingen de in aanmerking komende BTW-voorbelasting volledig kunnen aftrekken, drukt de BTW nog steeds op de kasstroom;

• indien een partij bij een transactie niet BTW-plichtig is, kan zij de voorbelasting niet aftrekken. Behalve voor consumenten is dit vaak ook een factor voor financiële en andere ondernemingen waarvan de omzet geacht wordt te zijn vrijgesteld;

• BTW vormt een complex rechtsgebied, met veel jurisprudentie, wat het belangrijk maakt om inzicht te hebben in hoe BTW werkt bij elke transactie. Zoals blijkt uit de grote hoeveelheid jurisprudentie, is dit niet altijd mogelijk, wat leidt tot nog meer onzekerheid en potentiële risico's in bepaalde situaties.

2.21 BTW is voor het eerst ingesteld bij richtlijn in 1967 (Richtlijn 67/227). De actuele EU-wetgeving is de Zevende BTW-richtlijn 2006/112, hoewel veel van de Hof-zaken die hier worden genoemd, zijn beslecht op grond van de voorganger van die richtlijn, de Zesde Richtlijn 77/388.

2.22 Deze Richtlijn bevat specifieke bepalingen met betrekking tot de vaststelling van waarde waar nodig (zie hiervoor in Deel 1, bij EVS1 onder 4.4).


2.23 De BTW-richtlijn voorziet specifiek in belangen in vastgoed, door middel van vrijstellingen en verlaagde tarieven.

2.24 Vrijstellingen - De vrijstelling van BTW voor verkopen, verhuren en andere gelijkwaardige transacties op het gebied van vastgoed wordt geregeld in artikel 135 lid 1 onder:

(j) de levering van een gebouw of een gedeelte ervan en van het bijbehorende terrein, met uitzondering van de in artikel 12, lid 1, punt a) bedoelde levering;

(k) de levering van onbebouwde onroerende goederen, met uitzondering van de in artikel 12, lid 1, punt b) bedoelde levering van een bouwterrein;

(l) de verhuur en verpachting van onroerende goederen. De gelijkwaardige bepaling van de Zesde Richtlijn stond in artikel 13 onder B. Hoewel de verwijzingen naar artikel 12 nieuwe gebouwen uitsluiten van de vrijstelling (d.w.z. ze belastbaar maken), biedt artikel 371 lidstaten een "overgangs"recht om vooralsnog vrijstelling van BTW te behouden voor nieuwe gebouwen en bouwterreinen en staat artikel 370 lidstaten toe andere gebouwen te blijven belasten volgens het standpunt dat door het Hof is bevestigd in Norbury Developments Ltd (C-136/97).

2.25 Op grond van artikel 137 kan afstand gedaan worden van de vrijstellingen van artikel 135 lid 1 onder j t/m k indien de lidstaat daarin voorziet en de belastingplichtige vervolgens de noodzakelijke keuze maakt. Indien afstand wordt gedaan van die vrijstelling, is de levering van vastgoed door middel van verkoop, verhuur of gelijkwaardige transacties, met inbegrip van de afkoop en overdracht van huurovereenkomsten, belast met BTW. Indien een onderneming zowel met BTW belaste als vrijgestelde leveringen verricht, valt die onderneming onder de gedeeltelijke vrijstellingsregels voor de berekening van de BTW-voorbelasting die zij kan terugvorderen.

2.26 In sommige vastgoedgerelateerde situaties kan het moeilijk zijn om te beoordelen of de transactie één enkele levering betreft of afzonderlijke leveringen die wellicht onder verschillende BTW-regelingen vallen. Op dit punt heeft het Hof criteria vastgelegd in Card Protection Plan (C-349/96 [1999]):

• Wordt er economisch gesproken één dienst verleend die niet kunstmatig uit elkaar moet worden gehaald?

• Is het essentiële kenmerk van de transactie één levering?

• Zijn sommige elementen bijkomende elementen bij het hoofddoel van de levering? Dit is het geval indien deze elementen geen doel op zich vormen voor de afnemer maar eerder een middel om meer genot te hebben van de geleverde dienst.

Indien er sprake is van één levering die grond omvat en indien die grond het belangrijkste element is, kan de hele transactie vrijgesteld zijn maar, indien de verkoop of verpachting van grond bij deze toets een bijbehorend element bij een belastbare levering blijkt te


vormen, kan deze worden behandeld in overeenstemming met de BTW-status van die levering.

2.27 Verlaagde tarieven voor werkzaamheden aan vastgoed - Bij Richtlijn 2009/47/EG werd de Zesde BTW-richtlijn gewijzigd om lidstaten de vrijheid te geven verlaagde BTW-tarieven vast te stellen (tot zelfs 5 procent) op een klein aantal zaken, waaronder "renovatie en herstel van particuliere woningen, met uitzondering van materialen die een beduidend deel vertegenwoordigen van de waarde van de verstrekte diensten". (artikel 106 en Bijlage IV onder 2 van de Zevende Richtlijn).

2.28 Dit is een optie die elke lidstaat naar eigen goeddunken kan opnemen. Taxateurs dienen bekend te zijn met het tarief in de staat waar zij de taxatie uitvoeren.

2.29 Artikel 110 van de Zesde Richtlijn bevat een uitzondering op de formele structuur daarvan, op basis waarvan lidstaten die vrijstellingen of verlaagde tarieven mogen behouden die zij op 1 januari 1991 toepasten. In ten minste een paar lidstaten kunnen deze betrekking hebben op vastgoed of werkzaamheden aan vastgoed, hoewel de Richtlijn ook een beperkt aantal specifieke nationale uitzonderingen bevat.

2.30 Vastgoedtaxatie en BTW - De taxateur dient, waar dat van toepassing is, inzicht te hebben in de BTW-status van het vastgoed dat wordt getaxeerd, of zich daarover te laten informeren. Is het vastgoed vrijgesteld of is er afstand gedaan van die vrijstelling? Als het vastgoed belast is, welk BTW-tarief geldt er dan voor transacties? Gezien de aanzienlijke BTW-tarieven die in veel landen gelden, zou verzuim om rekening te houden met de gevolgen van de BTW, vooral op markten waar sommige kopers die BTW niet (geheel) kunnen aftrekken, afbreuk kunnen doen aan de taxatie.

BTW en de levering van gronden en gebouwen

2.31 Natuurlijk valt onder levering een duidelijke vervreemding, maar artikel 15 lid 2 biedt lidstaten de mogelijkheid om het volgende ook te behandelen als levering van goederen:

(a) bepaalde belangen in onroerende zaken;

(b) zakelijke rechten die de houder het recht van gebruik geven met betrekking tot onroerende zaken;

(c) aandelen of het equivalent daarvan die de houder juridische of feitelijke rechten van eigendom of bezit geven met betrekking tot onroerende zaken of delen daarvan.

2.32 Betekenis van "grond" en "gebouwen" - Lidstaten verschillen van mening over de vraag of gebouwen in eigendom kunnen worden gehouden onafhankelijk van de ondergrond. In dit kader is "grond" ongedefinieerd, maar lijkt dit begrip niet ook


gebouwen te omvatten, aangezien deze hun eigen vrijstelling hebben. De vrijstelling van artikel 135 lid 1 onder k voor de levering van gebouwen geldt echter wel ook voor de ondergrond. In artikel 12 lid 2 wordt geen "gebouw" gedefinieerd als "ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden".

BTW en verhuur

2.33 Artikel 135 lid 1 onder l (voorheen 13(B)(b) van de Zesde Richtlijn) vereist dat lidstaten de "verhuur en verpachting van onroerende zaken" vrijstellen op voorwaarden die zij daarvoor moeten vaststellen. Aangezien dit een belangrijk onderscheid inhoudt voor de fiscale behandeling van vastgoed, heeft het al tot een aantal zaken voor het Hof geleid.

2.34 Wat wordt in EU-wetgeving verstaan onder "verpachting"? In overeenstemming met de Marleasing-uitspraak, blijkt uit uitspraken van het Hof duidelijk dat dit een begrip is dat moet worden geanalyseerd naar EU-recht, niet naar het uiteenlopende nationale vastgoedrecht van lidstaten. Dit kan vooral problemen opleveren op een gebied dat zo individueel is in de lidstaten als grondrecht.

2.35 De vier uitzonderingen in artikel 135 lid 2 op de vrijstelling van artikel 135 lid 1 onder l kan enig licht werpen op de betekenis van "verhuur of verpachting".

(a) het verstrekken van accommodatie in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van vakantiekampen of kampeerterreinen;

(b) verhuur van parkeerruimte voor voertuigen;

(c) verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines; en

(d) verhuur van safeloketten. Deze diensten zijn belast met BTW. Hoewel het niet is toegestaan om de vrijstelling uit te breiden, mogen lidstaten wel nadere uitzonderingen op die vrijstelling toevoegen. Deze vrijheid gaat zelfs zo ver dat het Hof heeft goedgekeurd dat Spanje alle verhuur en verpachting belastbaar heeft gesteld, met uitzondering van voor bewoning bestemd vastgoed (Miguel Amengual Far v Juan Amengual Far (C-12/98)). Aangezien deze uitzonderingen, gezien hun context, anders zouden vallen onder de "verhuur of verpachting van onroerende zaken", hebben zij hun nut bewezen bij de interpretatie van die zinsnede, zoals hierna besproken.

2.36 In Stichting Goed Wonen (C-326/99 [2001]) merkte het Hof op dat in de overweging bij de Zesde Richtlijn het doel van het op uniforme wijze innen van de middelen van de Gemeenschap in alle lidstaten werd vastgesteld: "vrijstellingen dienen autonome communautaire rechtsbegrippen te zijn". De Conclusie van de Advocaat-Generaal in Maierhofer v Finanz Augsburg-Land (C-315/00 [2003] luidde dat deze vrijstellingen "hun eigen betekenis moeten hebben die in beginsel onafhankelijk moet


zijn van de civielrechtelijke begrippen van individuele lidstaten". In het bijzonder stelde hij dat "het begrip dat wordt gebruikt om de vrijstelling in artikel 13(B)(b) te specificeren een communautaire definitie moet krijgen".

2.37 In Breitsohl (C-400/98), merkte het Hof terzijde op dat:

"het begrip … grond niet kan worden gedefinieerd op basis van het nationale recht dat van toepassing is op de hoofdprocedure, gezien het doel van de Zesde Richtlijn, die zich richt op de uniforme vaststelling van de grondslag voor de BTW volgens communautaire regels. Een dergelijk begrip, dat bijdraagt aan de vaststelling van de personen die door lidstaten kunnen worden gezien als belastingplichtigen op grond van artikel 4 lid 3 onder a van de Richtlijn, moet derhalve op uniforme wijze worden uitgelegd in alle lidstaten."

In deze zaak werd geconcludeerd dat de vrijstelling of de optie voor een belaste transactie zou gelden voor grond en de daarop opgerichte gebouwen tezamen - ze zouden niet apart kunnen worden behandeld.

2.38 Is de zaak onroerend? In Maierhofer waren voorgefabriceerde gebouwen met bouten verbonden aan een betonnen grondoppervlakte en vervolgens verhuurd voor gebruik als tijdelijke huisvesting voor asielzoekers. De gebouwen konden door acht personen in tien dagen tijd worden ontmanteld en vervolgens elders weer opgebouwd. De Advocaat-Generaal oordeelde dat deze gebouwen nagelvast met de grond verbonden waren.

In de uiteindelijke uitspraak van het Hof stond: "Het antwoord op de …. vraag moet derhalve zijn dat de verhuur van een gebouw dat is opgebouwd uit voorgefabriceerde onderdelen, die op een zodanige wijze zijn verbonden met of in de grond dat ze niet eenvoudig kunnen worden ontmanteld of eenvoudig kunnen worden verplaatst, verhuur inhoudt van een onroerende zaak in de zin van artikel 13B(b) van de Zesde Richtlijn, ook als het gebouw na afloop van de verhuur zal worden verwijderd en opnieuw zal worden gebruikt op een andere locatie."

De huurbepalingen waren in dit kader niet doorslaggevend. De feiten van Maierhofer onderscheidden zich van die in EG Commissie v Frankrijk C-60/96 [1999], waarin (sta)caravans, tenten en bouwwerken met een licht frame geacht werden roerend te zijn. In de Nederlandse zaak Coffeeshop Siberie (C-158/98) was de Advocaat-Generaal van mening dat de verhuur van een tafel in een koffieshop voor de verkoop van drugs geen verhuur van een onroerende zaak inhield.

2.39 Als gevolg van Maierhofer kan de verhuur van aard- en nagelvaste zaken, als die op grond van specifieke feiten geacht wordt een afzonderlijke levering te zijn, vrijgesteld zijn.

2.40 Wat is "verhuur of verpachting"? In EG Commissie v Verenigd Koninkrijk (C-359/97 [2000]) merkte het Hof op dat, op specifieke uitzonderingen na


"… de formulering van artikel 13B(b) … geen licht werpt op de omvang van de begrippen 'verhuur of verpachting van onroerende zaken'. De definitie van "verhuur van onroerende zaken" op grond van die bepaling is op sommige punten zeker breder dan die welke is verankerd in diverse nationale wetten. Zo worden in het artikel genoemd, als uitzondering op de vrijstelling, een contract voor een hotelkamer …, hetgeen, gezien het overduidelijke belang van de diensten die de hotelier verleent en de zeggenschap die hij behoudt over het gebruik van het pand door gasten, in sommige nationale wetgeving niet wordt beschouwd als een huurcontract."

2.41 In zijn Conclusie in Lubbock Fine stelde de Advocaat-Generaal:

"Naar mijn mening omvat verhuur in het kader van het Gemeenschapsrecht verpachting, licentie, 'un bail' of een 'convention d'occupation précaire'."

Dit is duidelijk geen uitputtende lijst en in de praktijk blijft het begrip zich in de jurisprudentie ontwikkelen naarmate in opvolgende uitspraken van het Hof mogelijke toetsen aan de orde komen.

2.42 Hoewel het grondrecht in de lidstaat van belang is om inzicht te krijgen in de rechten die zijn toegekend, is dit niet van belang voor de uitleg van de wijze waarop het BTW-stelsel vervolgens op die rechten van toepassing is. Ook niet van belang zijn:

• een eventuele kunstmatige presentatie van de transactie - de kwestie betreft het essentiële doel daarvan;

• de duur van de levering (de huur- of pachtperiode);

• of de transactie ook de grond waarop de onroerende zaak is opgericht, omvat (Maierhofer).

"Verhuur of verpachting" kan niet door een persoon aan zichzelf plaatsvinden (Seeling (C-269/00).

2.43 De uitleg van deze vrijstelling van het BTW-stelsel is uitgebreid onder de loep genomen door het Hof in EG Commissie v Verenigd Koninkrijk (C-359/97 [2000]), in welke zaak, net als de parallelle zaak C-358/97 inzake Ierland, de BTW-status van tolheffingen op wegen betrof (met inbegrip van de potentiële reikwijdte van dit onderwerp). Daarin werd bevestigd dat de Richtlijn, vooral omdat het hier ging om een mogelijke vrijstelling van belastingheffing, strikt moest worden uitgelegd.

2.44 Eerst werd opgemerkt dat de duur van de levering niet van belang is voor de interpretatie van deze vrijstelling:

"transacties van zo korte duur als het gebruik van een hotelkamer voor één nacht of de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen vallen op het eerste gezicht onder de definitie van verhuur of verpachting."

Voorts werd gesteld dat exclusief bezit niet vereist was:


"de begrippen 'verhuur' en 'verpachting' … houden geen recht van exclusief gebruik in of een vaste duur voor het recht om gebruik te maken van de goederen in kwestie. Elke andere interpretatie is onverenigbaar met artikel 13(B)(2) … waaruit duidelijk blijkt dat de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen op het eerste gezicht verhuur of verpachting is in de zin van die bepaling. Een dergelijk contract houdt geen exclusief gebruik in van de parkeergarage of zelfs van een bepaalde plaats in de parkeergarage."

In dat geval werd "verhuur of verpachting" geacht een afspraak te vereisen over de duur, welke duur in de berekende prijs tot uitdrukking moest komen.

2.45 Het Hof nam een strenger standpunt in over exclusief bezit in Stichting Goed Wonen en begon de toets van "verhuur of verpachting" te ontwikkelen als een passieve activiteit die geen toegevoegde waarde genereert. Als vastgoed beschikbaar wordt gesteld aan een belastingplichtige, valt het echter binnen het economische stelsel dat bijdraagt aan de productie van goederen en diensten waarvan de kosten in hun prijs worden doorberekend. De Nederlandse woningbouwcorporatie had terecht BTW in rekening gebracht over de vestiging van een recht van vruchtgebruik voor 10 jaar op een huizencomplex. Het vruchtgebruik werd geacht:

"aan betrokkene het recht te verlenen, gedurende een afgesproken periode en tegen betaling, om gebruik te maken van vastgoed als ware die persoon de eigenaar, met uitsluiting van elke andere persoon van het genot van een dergelijk recht".

In economische zin heeft een recht van vruchtgebruik kenmerken gemeenschappelijk met verhuur, zodat lidstaten het als zodanig kunnen behandelen, ongeacht zijn eigen juridische aard.

2.46 Deze benadering is echter herzien door het Hof in Belgische Staat v Temco Europe SA (C-284/03 [2005]). Temco bood ruimte aan ondernemingen die panden deelden, zonder vastgestelde duur, waarbij de huur deels gekoppeld was aan de omzet en het aantal medewerkers. Net als in Stockholm Lindopark (C-150/99) (zie hierna) werd in de uitspraak van het Hof het criterium van passiviteit benadrukt als "verhuur- of verpachtings"-overeenkomsten:

"die tot essentieel doel (hebben) het op passieve wijze tegen betaling beschikbaar stellen van panden of gedeelten van gebouwen gekoppeld aan het verloop van de tijd."

De afwezigheid van exclusiviteit en een afgesproken periode was niet fataal. Bij deze standpuntwijziging lichtte het Hof toe dat:

• exclusiviteit kon worden gedeeld en alleen beschikbaar hoefde te zijn jegens "alle andere personen die niet rechtens of contractueel bevoegd waren tot uitoefening van een recht met betrekking tot de zaak.";

• eerdere uitspraken de duur hadden meegewogen bij het onderscheid tussen verhuur en industriële en commerciële activiteiten waarbij eerder de verlening


van een dienst dan "het eenvoudigweg beschikbaar stellen van een zaak" werd geacht een activiteit te zijn "die eenvoudigweg gekoppeld was aan het verloop van tijd zonder enige noemenswaardige toegevoegde waarde te genereren".

2.47 Het Hof heeft deze benadering vervolgens ook gehanteerd in Fonden Marselisborg Lystbådehavn (C-428/02), waarin werd aangenomen dat overeenkomsten voor het aanmeren en de opslag van boten vrijgestelde "verhuur of verpachting" inhielden, ook al werd de aanlegsteiger, als de boot meer dan een dag weg was, vervolgens zonder vergoeding aangeboden aan bezoekers, aangezien

"een dergelijk incidenteel gebruik geen schade veroorzaakt voor de huurder en niet kan worden geacht een verandering in de relatie teweeg te brengen…".

2.48 Wat is het belangrijkste kenmerk van de levering? In het kader van de BTW was het zaak om het karakter van de hoofdlevering vast te stellen. Daartoe onderscheidt het Hof activiteiten die in essentie de levering van diensten inhouden en niet het eenvoudigweg beschikbaar stellen van vastgoed.

2.49 In Mirror Group plc (C-409/98 [2001]) stelde de Advocaat-Generaal:

"Naar mijn mening is dit idee dat de kenmerken van de verhuur of verpachting in een contract moeten overheersen, wil het contract onder de vrijstelling vallen, hoogst onbelangrijk in dit kader. Daarmee zouden contracten die, hoewel ze een aantal kenmerken gemeen hebben met contracten tot verhuur of verpachting, zich primair richten op de levering van bijkomende diensten bij het gebruik van het vastgoed, uitgesloten zijn. … Om de belangrijkste kenmerken van een contract vast te stellen, dienen we echter verder te gaan dan alleen een abstracte of puur formele analyse. Het economisch doel van het contract moet worden vastgesteld, d.w.z. de precieze wijze waarop de prestatie tegemoetkomt aan de belangen van partijen. Met andere woorden: we moeten het element vaststellen dat in de juridische tradities van verschillende Europese landen wordt aangeduid als het doel van het contract en wordt gezien als het economisch doel, dat is berekend op het realiseren van de belangen van elk der partijen, en dat het hart vormt van het contract. In het geval van verhuur … bestaat dit in de overdracht door de ene partij aan de andere van een exclusief recht tot genot van een onroerende zaak gedurende een overeengekomen periode."

Ten slotte benadrukte hij het belang van de duur van het recht tot gebruik van de onroerende zaak.

2.50 In Stockholm Lindopark exploiteerde een Zweedse ontwikkelingsmaatschappij een golfbaan voor exclusief gebruik door ondernemingen die hun medewerkers en cliënten de mogelijkheid konden bieden om golf te spelen. Het Hof oordeelde dat:

• de activiteit van het exploiteren van een golfbaan in het algemeen niet alleen de passieve activiteit inhield van het beschikbaar stellen van de baan maar ook een aantal commerciële activiteiten en doorlopend onderhoud.


De verpachting van een golfbaan zal niet gauw de hoofddienst zijn die wordt geleverd;

• de toestemming om de baan te gebruiken zal waarschijnlijk beperkt zijn voor wat betreft doel en gebruiksperiode. De periode van genot van een onroerende zaak vormt een essentieel element van verhuur.

2.51 In Sinclair Collis (C-275-01) oordeelde het Hof dat het commerciële doel van de installatie van sigarettenautomaten op een terrein waarvoor een ander een vergunning had, was om sigaretten te verkopen. Hoewel in de overeenkomst concurrenten werden uitgesloten, kon het hier niet gaan om "verhuur of verpachting" van een onroerende zaak, hoezeer de automaten ook verbonden waren met het terrein, aangezien slechts beperkte bezits- en beheersrechten werden verleend.

Betalingen inzake huurovereenkomsten tussen verhuurders, huurders en rechtverkrijgenden

2.52 Een betaling is vrijgesteld als het een betaling betreft voor een vrijgestelde levering. Indien een huurder een betaling verricht in verband met een verhuur, is deze vrijgesteld, ongeacht of het gaat om huur of om een vergoeding. Varianten op verhuur zullen gewoonlijk vrijgesteld zijn.

2.53 Servicekosten zijn uitsluitend vrijgesteld als de desbetreffende diensten behoren bij een vrijgestelde levering van vastgoed en worden geleverd door de verhuurder, en niet door een derde.

2.54 Omgekeerde betalingen - Een omgekeerde betaling is vrijgesteld als niet alleen blijkt dat het een levering betreft maar ook dat het gaat om de levering van grond. BTW is verschuldigd over de levering van goederen en diensten, niet over een betaling. Als een levering wordt vastgesteld, is het een kwestie van analyse om te zien of die levering onder de vrijstellingen van artikel 135 valt. De belangrijkste zaken van het Hof in dit verband zijn Mirror Group plc en Cantor Fitzgerald International (C-108/99 [2001]), waarin een eerdere uitspraak in Lubbock Fine (C-63/92 [1994]) werd verworpen.

2.55 Indien:

• een verhuurder een huurder betaalt om een huurovereenkomst aan te gaan, kan het zijn dat er geen sprake is van levering door de huurder of dat deze BTW-plichtig is - zie Mirror Group plc, bijvoorbeeld indien de betaling bouwwerkzaamheden betreft;

• de huurder de verhuurder betaalt om akkoord te gaan met de afkoop van een huurovereenkomst, kan daarover BTW verschuldigd zijn;


• een vertrekkende huurder de rechtverkrijgende betaalt in verband met de overname van de huurovereenkomst, kan dat een BTW-plichtige levering door de nieuwe huurder zijn - zie Cantor Fitzgerald.

Overige BTW-vraagstukken die van belang zijn voor vastgoed

2.56 Overdracht van een lopend bedrijf - Op grond van artikel 19 van de Richtlijn kunnen lidstaten zich op het standpunt stellen dat de overdracht van een "algemeenheid van goederen" geen levering van goederen vormt, maar dat de nieuwe eigenaar eenvoudigweg wordt beschouwd als de rechtverkrijgende van de overdragende partij.

Zo kan een onderneming worden overgenomen zonder dat hierover BTW verschuldigd is.

2.57 Kapitaalgoederenregeling - Artikel 187 t/m 191 van de Richtlijn kunnen van toepassing zijn op duurzame goederen, zoals gebouwen of substantiële werkzaamheden daaraan, waardoor de aftrek van voorbelasting over verschillende jaren wordt uitgesmeerd.

Wetgeving Zevende BTW-richtlijn 2006/112 Richtlijn 2009/47 tot wijziging van Richtlijn 2006/112 wat verlaagde btw-tarieven betreft.

3. Gezondheid en veiligheid

3.1 De wetgeving van de Europese Unie inzake gezondheid en veiligheid op de werkplek kan gevolgen hebben voor het gebruik van vastgoed en dus voor de waarde daarvan. De wetgeving op het gebied van gevaarlijke activiteiten kan aanzienlijke beperkingen meebrengen voor het gebruik of het ontwikkelingspotentieel.

3.2 Gevaarlijke activiteiten - Op grond van Richtlijn van de Raad 96/82/EG betreffende de beheersing van gevaren van zware ongevallen zijn lidstaten verplicht planologische strategieën in te voeren voor het gebruik van grond rondom locaties waar gevaarlijke activiteiten plaatsvinden. Deze richtlijn is bekend als de Seveso II-richtlijn, omdat ze oorspronkelijk is ingevoerd naar aanleiding van het vrijkomen van dioxine bij een ongeval bij een chemische fabriek nabij Seveso. De richtlijn is in 1997 gewijzigd en vervolgens uitgebreid in Richtlijn 2003/105/EG naar aanleiding van industriële ongevallen in Toulouse, Baia Mare en Enschede. Het doel is om "er zorg voor (te dragen) dat de ten doel gestelde preventie van zware ongevallen en beperking van de gevolgen van dergelijke ongevallen in hun beleid inzake de bestemming of het gebruik van de grond en/of in andere toepasselijke takken van beleid in aanmerking worden genomen". De


maatregelen die moeten worden genomen om deze doelstellingen te verwezenlijken omvatten onder meer toezicht op nieuwe ontwikkelingen rond bestaande gevaarlijke inrichtingen en op de vestiging van nieuwe gevaarlijke inrichtingen. De uitbreidingen uit 2003 betroffen risico's die voortvloeiden uit opslag- en verwerkingsactiviteiten in de mijnbouw, uit pyrotechnische en explosieve stoffen en uit de opslag van ammoniumnitraat en ammoniumnitraatmeststoffen.

3.3 Die planologische strategieën voor gebruik van grond kunnen beperkingen meebrengen voor het gebruik van grond nabij grote industriële inrichtingen, zoals chemische fabrieken en olieraffinaderijen, maar hun toepassingsgebied kan nog veel verder strekken. In het Verenigd Koninkrijk kunnen ze bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de grond langs een hogedruk-gasleiding. Die beperkingen op ontwikkelingspotentieel kunnen van invloed zijn op de waarde en kunnen taxaties nodig maken in verband met schadevergoeding of -beperking.

3.4 Onlangs is de Seveso II-richtlijn herzien. Een nieuwe, vervangende richtlijn zal naar verwachting in juni 2015 in werking treden. De belangrijkste voorstellen zijn verdergaande openbaarheid van informatie en verhoogde inspectienormen.

Wetgeving Richtlijn van de Raad 96/82/EG betreffende de beheersing van gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken (Seveso II-richtlijn) Richtlijn 2003/105.

4. Energie

4.1 Het energiebeleid van de EU is thans veelal gericht op een zeer substantiële terugdringing van de uitstoot van broeikasgassen uit energie. In grote lijnen houdt het beleid in dat:

• energie afkomstig dient te zijn uit bronnen die per saldo niet bijdragen aan die gassen, d.w.z. een zeer sterke nadruk op duurzame energiebronnen;

• energie voor verwarming en vervoer steeds meer uit elektriciteit moet worden gehaald;

• de energie-efficiëntie moet worden verhoogd.

4.2 Dit wordt aangepakt met een reeks instrumenten die zowel direct als indirect gevolgen hebben voor vastgoed en het gebruik daarvan, van de Richtlijn energieprestatie gebouwen tot de Richtlijn grote stookinstallaties, waarmee delen van de EU tegen 2020 meer dan een derde van hun bestaande opwekvermogen zullen verliezen, naast de gewone economische veroudering.


4.3 Op dit moment is het doel van de Richtlijn energie uit hernieuwbare bronnen (2009/28/EG) om ervoor te zorgen dat tegen 2020 de EU 20 procent van haar totale energiebehoefte uit hernieuwbare bronnen haalt. Vóór 31 december 2014 moeten de lidstaten eisen stellen met betrekking tot een bepaald minimum gebruik van energie uit hernieuwbare bronnen in nieuwe gebouwen en in bestaande gebouwen die een ingrijpende renovatie ondergaan. Eenzelfde doel geldt voor de vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met 20 procent tegen 2020 ten opzichte van 1990 - welk percentage wellicht nog verhoogd wordt naar 30 procent als ook niet-EU-landen meewerken.

4.4 De druk die door deze doelstellingen wordt opgelegd, blijkt uit de Mededeling van de Commissie van november 2010 (COM(2010)639): Energie 2020, Een strategie voor een concurrerende, duurzame en continu geleverde energie. De titel weerspiegelt de doelstellingen die zijn gesteld aan het energiebeleid in het Verdrag van Lissabon, maar in het document wordt gesteld dat "de energiesystemen van Europa zich al te traag aan(passen), terwijl de uitdagingen steeds groter worden" en wordt de zorg geuit dat de EU wellicht niet al haar energiestreefcijfers voor 2020 zal behalen:

"De tijd is kort. De Commissie zal dan ook de meeste voorstellen met het oog op het bereiken van de 2020-doelstellingen presenteren in de loop van de komende 18 maanden. Het proces van bespreking, vaststelling en tenuitvoerlegging moet snel verlopen. Op die manier zal de EU beter in staat zijn om de bouwstenen voor het 2020-project aan te brengen – normen, regels, voorschriften, plannen, projecten, financiële en personele middelen, technologiemarkten, maatschappelijke verwachtingen, enz. – en de Europese burgers voor te bereiden op de toekomstige uitdagingen."

4.5 Dit alles zal gevolgen hebben voor vastgoed, als locatie voor duurzame energieopwekking dan wel ter verbetering van de efficiëntie van het gebruik van energie in vastgoed. Als er zich een aanzienlijke verandering voordoet in de kosten van vastgoed, samen met die van vervoer en andere belangrijke factoren, kan dat van invloed zijn op de beslissing van gebruikers en beleggers met betrekking tot de aard en de locatie van vastgoed.

4.6 Energie-efficiëntie - Er is duidelijk verbetering nodig in de efficiëntie waarmee energie wordt gebruikt, zodat het grootste voordeel al wordt bereikt bij het minste gebruik van hulpbronnen en dus een beperking van de verwachte toename van de vraag naar energie. Problemen op het gebied van zowel efficiëntie als broeikasgassen kunnen worden aangepakt met systemen als het emissiehandelssysteem van de EU, waardoor het gebruik van fossiele brandstoffen om energie op te wekken relatief duurder wordt. Evenzo kan energiebesparing een belangrijke rol spelen, die vooral van belang is voor gebouwen.


4.7 De bekendste EU-maatregel op dit gebied is de Richtlijn energieprestatie gebouwen uit 2002, thans vervangen door de omgewerkte Richtlijn van 2010. Deze is van toepassing op gebouwen, met hun technische installaties, en niet zozeer op de activiteiten binnen die gebouwen.

4.8 Een van de belangrijkste doelstellingen van de Richtlijn is om de markt meer bewust te maken van energie-efficiëntie en -kosten. In de voorganger van de Richtlijn werd het systeem van Energieprestatiecertificaten (EPC's) ingevoerd, waarmee elk pand een energie-efficiëntieclassificatie kreeg op basis van een relatief standaard systeem. Deze EPC's zijn nodig voor de verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder van een breed scala aan gebouwen, vrijwel alle woonhuizen, bedrijfspanden en openbare gebouwen, en de meeste andere gebouwen, tenzij deze een "lage energiebehoefte" hebben.

4.9 In de nieuwe Richtlijn wordt dit verder uitgewerkt, door te eisen dat vóór 9 januari 2013 in advertenties waarin een vastgoedobject te koop of te huur wordt aangeboden, de energieclassificatie van het gebouw wordt vermeld en het EPC duidelijk zichtbaar is in gebouwen van meer dan 500 m2 die vaak bezocht worden door het publiek.

4.10 Op grond van de Richtlijn dienen nieuwe gebouwen tegen 31 december 2020 "bijna-energieneutraal" te zijn (na 31 december 2018 voor gebouwen waarin overheidsinstanties zijn gehuisvest die eigenaar zijn van die gebouwen) - een veeleisende doelstelling waarmee andere beleidstrends om de eisen aan energie-efficiëntie in nationale bouwnormen te verhogen nog eens worden versterkt. In de Richtlijn worden geen normen gehandhaafd voor bestaande gebouwen, behalve indien die een renovatie ondergaan die als een "ingrijpende renovatie" kan worden beschouwd, in welk geval de Richtlijn naleving van energieprestatienormen vereist. De Richtlijn legt een stelsel van keuringen op voor verwarmings- en airconditioning-installaties.

4.11 Deze Richtlijn wordt nader besproken in EVA8.

Wetgeving Richtlijn energie uit hernieuwbare bronnen 2009/28 Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010/31

5. Milieu

5.1 Algemeen

5.1.1 Vraagstukken op het gebied van taxaties en milieu - De professionele taxatie van een vastgoedobject kan alleen de feitelijke markt weerspiegelen zoals die bestaat op de waardepeildatum, waarbij het evenwicht tussen vraag en aanbod, de hoop en de zorgen, en de informatie die de markt van belang acht, worden teruggebracht tot een enkel bedrag. Wetten en beleidsregels die van belang zijn voor vastgoed maken deel


uit van die matrix van omstandigheden, maar kunnen die niet noodzakelijkerwijs aanjagen. Taxaties kunnen niet vooruitlopen op de markt.

5.1.2 Milieuregelgeving kan grote kosten meebrengen voor vastgoed- en bedrijfseigenaren en -gebruikers, zodat het belangrijk is om inzicht te hebben in de mogelijke gevolgen daarvan in een bepaalde situatie en dus voor de waarden van vastgoed. Deze zorgen worden gedeeld door kredietgevers. En er moet rekening mee worden gehouden in geval van verhuur.

5.1.3 Toename van de milieuwetgeving van de Europese Unie - In het oorspronkelijke Verdrag van Rome van 1957 werd het milieu niet genoemd. Toen de milieuproblematiek steeds belangrijker werd in het begin van de jaren zeventig, werd daarvan voor het eerst officieel melding gemaakt door de EU in een verklaring van de toenmalige zes staatshoofden in oktober 1972. Dit was het startsein voor het eerste van zes Milieu Actieprogramma's, waarin brede beleidsdoelstellingen uiteen werden gezet. Het huidige, zesde, Programma betreft de periode 2002 t/m 2012 en kent vier "milieukernpunten": klimaatverandering, natuur en biodiversiteit, milieu met gezondheid en welzijn en natuurlijke hulpbronnen en afvalstoffen.

5.1.4 In jurisprudentie en daaropvolgende verdragen zijn de activiteiten van de Europese Unie op het gebied van milieubeleid progressief uitgebreid vanuit de gedachte dat veel vraagstukken zowel qua oorzaak als qua gevolg buiten het bereik van individuele landen komen. In de periode van 1973 tot 1986 ontwikkelde zich geleidelijk EU-milieuwetgeving voor water, afvalstoffen en vervolgens luchtvervuiling, alvorens een verdere impuls te krijgen door het Seveso-incident. In het bijzonder werd de rol van de EU bevestigd in de Europese Akte 1987 (die sindsdien is gewijzigd) en toegepast door het Hof in zijn constitutionele interpretaties, zoals in de Titanium Dioxide-zaak (C-300/89 [1991]), die vaak vooruitlopen op formele constitutionele wijzigingen. In 1989 werd een apart Directoraat-Generaal Milieu opgezet binnen de Commissie, en in 1990 werd besloten tot de instelling van een Europees Milieuagentschap dat, met ingang van 1993, elke drie jaar een rapport moet opstellen over de staat van het Europese milieu. De EU spreekt niet alleen specifieke wetgeving af maar stelt ook kaders op voor algemene milieubeleidsregels. In 2001 werd een "Strategie voor duurzame ontwikkeling" overeengekomen.

5.1.5 Dit is een groot, divers, complex en zich ontwikkelend gebied met grote gevolgen voor vastgoed. Elk onderdeel van de EU-wetgeving zal naar verwachting een geheel van jurisprudentie bevatten en zal, zeker in het geval van Richtlijnen, naar verwachting worden verhuld en soms uitgebreid in nationale uitvoeringsregels. Vaak zal er voor elk daarvan sprake zijn van veel bijbehorende, opvolgende, wijzigende en verwante EU-wetgeving.


5.1.6 Het eerste belangrijke ingrijpen door de EU ten behoeve van natuurbehoud was de Vogelrichtlijn 1979, waarin een benadering uiteen werd gezet voor beleid op het gebied van behoud, die later werd uitgebreid in de Habitatrichtlijn. Die natuurbehoudbelangen werden vervolgens breder toegepast in de MER-richtlijn, die eerst van toepassing was op grote ontwikkelingsvoorstellen, maar nu een belangrijke kwestie vormt voor veel ontwikkelingen.

5.1.7 De Europese Akte 1987 was de eerste formele bevestiging van de rol van de EU in het milieubeleid, die daarvoor nog onduidelijk was. In de uitspraken van het Hof in Titanium Dioxide [1991] en Wallonian Waste (C-2/90 [1993]) werd dit standpunt uitgewerkt. Sindsdien is het geconsolideerd en versterkt in het Verdrag van Amsterdam 1997, in artikel 95 en 174 t/m 176. Artikel 174 lid 2 luidt eenvoudigweg:

"De Gemeenschap streeft in haar milieubeleid naar een hoog niveau van bescherming, rekening houdend met de uiteenlopende situaties in de verschillende regio's van de Gemeenschap. Het beleid van de Unie berust op het voorzorgsbeginsel en het beginsel van preventief handelen, het beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron dienen te worden bestreden, en het beginsel dat de vervuiler betaalt."

Sinds het Verdrag van Amsterdam luidt artikel 6 van het Verdrag: "De eisen inzake milieubescherming moeten worden opgenomen in de bepaling en uitvoering van het in artikel 3 bedoelde beleid en de in artikel 3 bedoelde activiteiten van de Gemeenschap, in het bijzonder met het oog op het bevorderen van duurzame ontwikkeling."

Als gevolg hiervan maakt milieubescherming thans integraal deel uit van het kader van de EU-wetgeving en is, naast de voorzorgsbeginselen en het beginsel dat de "vervuiler betaalt", "duurzame ontwikkeling" bevestigd als kernbeginsel (en ook zo vermeld in artikel 2 van het Verdrag van de Europese Unie). Artikel 95 en 176 bieden lidstaten de mogelijkheid om strengere eisen te stellen.

5.1.8 Milieubescherming is geen allesoverheersend doel. In Rv Secretary of State for the Environment Transport and the Regions, ex p First Corporate Shipping Limited (C-371/98 [2000]) merkte de Advocaat-Generaal bij het Hof op dat de verwijzing naar "duurzame ontwikkeling" in de Considerans bij het Verdrag niet betekent dat:

"de belangen van het milieu noodzakelijkerwijs en systematisch moeten prevaleren boven de belangen die worden verdedigd in het kader van ander beleid dat door de Gemeenschap wordt gevolgd in overeenstemming met artikel 3 van het EG-Verdrag."

Het is een politieke kwestie van vereniging van tegenstrijdige belangen op EU-niveau. Dit is recenter bevestigd door de Advocaat-Generaal in Oostenrijk v Parlement/Raad (C 161/04 [2006]):

"Hoewel deze bepaling in dwingende bewoordingen is opgesteld… kan zij niet worden geacht een norm neer te leggen volgens welke milieubescherming bij de vaststelling van Gemeenschapsbeleid altijd moet worden geacht te prevaleren.


Een dergelijke uitleg zou een onaanvaardbare beperking inhouden van de discretionaire bevoegdheden van de Gemeenschapsinstellingen en de Gemeenschapswetgever. Op zijn best dient het te worden gezien als een verplichting voor Gemeenschapsinstellingen om zorgvuldig rekening te houden met ecologische belangen op beleidsgebieden die buiten dat van milieubescherming in enge zin vallen.

Alleen wanneer er kennelijk geen rekening is gehouden met ecologische belangen of wanneer daaraan volledig is voorbijgegaan, kan artikel 6 EG dienen als de norm voor toetsing van de rechtsgeldigheid van Gemeenschapswetgeving."

5.1.9 Maatregelen in verband met de klimaatverandering - De Europese Unie richt zich steeds meer op maatregelen om de klimaatverandering tegen te gaan. Deze maatregelen worden deels opgenomen in wetgeving inzake milieuvraagstukken (zie hiervoor onder Hoofdstuk 4), maar ook directer via beperkingen op uitstoot van broeikasgassen. Gebouwen zouden verantwoordelijk zijn voor zo'n 40 procent van de uitstoot, terwijl grondbeheer het probleem kan versterken of juist verminderen. Het emissiehandelssysteem en andere maatregelen kunnen gevolgen hebben voor de economische aspecten van bepaalde bedrijven. Meer in het algemeen kunnen vastgoedeigenaren en -gebruikers het belangrijk vinden om bij de beoordeling van vastgoed rekening te houden met de commerciële kwesties die ontstaan als gevolg van regelingen om de CO2-uitstoot terug te dringen: biedt het object eenvoudige mogelijkheden om daarbij te helpen of is het duur om het aan te passen?

5.2 Milieueffectbeoordelingen en strategische milieubeoordelingen

5.2.1 In het algemeen heeft de EU relatief weinig ingegrepen in het beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, maar meer op manieren die van invloed zijn op beslissingen over specifieke voorstellen. De meest algemene ingreep in ontwikkelingsbeheersing is de MER-richtlijn, die voor het eerst in werking trad in 1985, in 1997 is herzien, en van toepassing is op gespecificeerde klassen ontwikkelingsvoorstellen.

5.2.2 Het doel is om te komen tot een systematische verantwoording, een milieueffectbeoordeling, van de te verwachten gevolgen van een ontwikkeling voor het milieu, en dus de overweging van maatregelen om aanzienlijke negatieve gevolgen te voorkomen. Hierbij wordt uitgegaan van een gestructureerde aanpak, met gebruikmaking van deskundigenrapportages ten behoeve van de partijen die beslissingen nemen over ontwikkelingsbeheersing.

5.2.3 De uitspraak van het Hof in Commissie v Ierland (C-215/06) suggereert dat een lidstaat niet achteraf toestemming mag verlenen voor een ontwikkeling voor een regeling waarvoor geen MER is overgelegd zonder dat een nieuwe MER wordt verstrekt.


Dit zou een groot probleem kunnen opleveren voor de beoordeling van bepaalde vastgoedobjecten.

5.2.4 In 2001 is in de Richtlijn strategische milieubeoordeling de noodzaak voor milieubeoordelingen uitgebreid tot plannen of programma's die het kader vormen voor toestemming voor toekomstige ontwikkelingen voor landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ontwikkelingsbeheersing. Dit geldt voor projecten die zijn vermeld in Bijlage I of II bij de MER-richtlijn 1985 en voor alle plannen waarvoor een beoordeling nodig is op grond van de Habitat-richtlijn 1992.

Wetgeving Richtlijn Milieueffectbeoordeling (MER-Richtlijn) 97/11 Richtlijn betreffende de beoordeling van de gevolgen van het milieu voor bepaalde plannen en programma's

Richtlijn 2001/42 (bekend als de Richtlijn strategische milieubeoordeling)

5.3 Water

5.3.1 De meeste watervraagstukken vallen in drie categorieën:

• waterkwaliteit - vervuiling in allerlei vormen

• waterschaarste - gebrek

• waterkwantiteit - overstromingsrisico Het EU-beleid heeft zich in het algemeen gericht op de waterkwaliteit, maar de verdergaande Kaderrichtlijn Water gaat thans ook impliciet in op schaarste en de nieuwe Hoogwaterrichtlijn vereist maatregelen met betrekking tot overstromingsrisico. De ecologische rol van waterlichamen wordt erkend in wetgeving op het gebied van natuurbehoud, waarbij soms een aanzienlijke beperking wordt opgelegd aan ontwikkeling.

5.3.2 De eerste EU-wetgeving inzake waterkwaliteit was de Drinkwaterrichtlijn 1975. Sinds 1990 is de wetgeving geleidelijk aan uitgebreid. Het krachtigste document van algemene wetgeving is de Kaderrichtlijn Water van 2000, die vóór 2015 volledig moet zijn geïmplementeerd, waarbij aan de lidstaten die daaraan niet voldoen boetes in het vooruitzicht zijn gesteld.

5.3.3 Problemen op het gebied van watervervuiling kunnen worden onderverdeeld in puntbronvervuiling (bijvoorbeeld bij een specifieke rioolpijp, fabrieksafvoer of lokaal incident) en verspreide vervuiling als gevolg van de achterliggende omgeving. Algemene vervuilingswetgeving kan effectief zijn bij het beperken van het risico van puntbronvervuiling en bij het bestraffen van incidenten. In de Kaderrichtlijn Water


worden de veel moeilijkere problemen aangepakt van verspreide vervuiling vanuit een achtergrond van verontreinigende stoffen, variërend van bodem, meststoffen, onkruid- of ongediertebestrijdingsmiddelen, dierlijk afval en stedelijke afvoer tot in de natuur voorkomende chemicaliën en bacteriën.

5.3.4 In de Richtlijn gevaarlijke stoffen 1976 werden lidstaten verplicht om te voorkomen dat bepaalde stoffen in riolen terechtkwamen. Deze richtlijn is verscherpt in latere richtlijnen inzake lozing in riolen. De voorwaarden voor lozingsvergunningen kunnen leiden tot een verhoging of verlaging van de waarde van de betrokken vastgoedobjecten.

5.3.5 De eerste Grondwaterrichtlijn werd in 1980 geïntroduceerd om de lidstaten te verplichten maatregelen te nemen ter voorkoming van vervuiling van het grondwater door een breed scala aan stoffen waarvan de lozing verboden dan wel beperkt moet worden, afhankelijk van hun giftigheid. Met de Kaderrichtlijn Water zal de richtlijn in 2013 worden ingetrokken, en in 2006 is een nieuwe Grondwaterrichtlijn ingevoerd die de richtlijn op den duur moet vervangen.

5.3.6 De Nitraatrichtlijn is in 1991 geïntroduceerd om watervervuiling als gevolg van nitraten uit landbouwbronnen terug te dringen en dergelijke vervuiling verder te voorkomen. In deze richtlijn werden lidstaten verplicht om nitraatkwetsbare zones aan te wijzen waarbinnen "goede landbouwpraktijk" moet worden afgedwongen, om zo de toepassingspercentages voor stikstofhoudende meststoffen te beperken en de opslag van mest en gier verplicht te stellen. Op oppervlaktewater en grondwatervoerende lagen in die zones moet toezicht worden gehouden, evenals op de eutrofe staat van zoet oppervlaktewater, riviermondingen en kustwateren.

5.3.7 De Richtlijn stedelijk afvalwater 1991 vereist voorafgaande regulering voor de lozing van industrieel afvalwater in het riool of zuiveringsinstallaties, en dus eventueel noodzakelijke voorbehandeling om het risico van vervuiling terug te dringen en het gebruik van inzamelingssystemen die worden ontworpen en onderhouden in overeenstemming met de "beste technische kennis zonder te leiden tot excessieve uitgaven". Dit geldt voor een inrichting gemeten naar haar "inwonerequivalent" (i.e.), een maatstaf voor de biologisch afbreekbare belasting van het afvalwater. Voor "gevoelige" gebieden gelden strengere normen.

5.3.8 De Kaderrichtlijn Water geldt voor oppervlaktewateren (meren, bekkens, rivieren, kanalen, riviermondingen en wateren tot één zeemijl uit de kust) en grondwater. De doelstellingen van de richtlijn zijn:

• het voorkomen van verdere achteruitgang van wateren, en de bescherming en verbetering van aquatische ecosystemen;


• het bevorderen van duurzaam gebruik van water op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn;

• vermindering van lozingen, emissies en verliezen van prioritaire stoffen, en het stopzetten of geleidelijk beëindigen van lozingen, emissies of verliezen van prioritaire gevaarlijke stoffen in het aquatisch milieu. Prioritaire stoffen vallen zowel onder deze Richtlijn als onder de Richtlijn milieukwaliteitsnormen;

• vermindering van de verontreiniging van grondwater;

• het bijdragen tot afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte.

De Richtlijn vereist dat strategische beheersplannen voor elk stroomgebied laten zien hoe aan de doelstellingen voor zijn waterlichamen zal worden voldaan, waarbij zowel puntbronvervuiling als verspreide vervuiling aan de orde komt. De lidstaten dienen een goede oppervlaktewatertoestand te leveren zowel qua chemische samenstelling als qua ecologie en zorg te dragen voor de chemische toestand van het grondwater en de kwantiteit daarvan (zodat het grondwater niet opraakt als gevolg van de mate van onttrekking op de lange termijn). Deze normen zijn niet exact gedefinieerd, maar dienen vóór 22 december 2015 te worden opgeleverd, in het bijzonder in op grond van andere EU-wetgeving aangewezen gebieden, maar kunnen anders ook worden uitgesteld tot 2021 of 2027.

5.3.9 Als kaderrichtlijn heeft deze richtlijn ook verschillende "dochterrichtlijnen" ten behoeve van de implementatie. De reeds ingevoerde dochterrichtlijnen zijn:

• de Richtlijn gevaarlijke stoffen 2006/11 - een voorlopige maatregel

• de Grondwaterrichtlijn 2006/118. Andere zullen volgen, zoals de Richtlijn milieukwaliteitsnormen, waarin prioritaire stoffen worden vermeld en daaraan beperkingen worden gesteld en waarin de verplichting wordt opgelegd om uitstoot, lozingen en verliezen voor elk stroomgebied te inventariseren.

5.3.10 In de Hoogwaterrichtlijn wordt een kader opgesteld voor de beoordeling en de beheersing van het risico van overstroming van gebieden in het binnenland en aan de kust. De lidstaten zijn verplicht een beoordeling uit te voeren voor elk stroomgebied, gevaren en risico's van overstroming te inventariseren en overstromingsbeheerplannen op te stellen.

De aanwijzing van een locatie als risicogebied in geval van overstroming zal gevolgen hebben voor vastgoedobjecten in dat gebied, zowel uit praktisch oogpunt in geval van daadwerkelijke overstroming als vanuit het oogpunt van de gevolgen van die aanduiding voor de beschikbaarheid of de kosten van verzekering. In sommige gevallen zal het op grond van overstromingsbeheersingsmaatregelen nodig zijn om stukken land te laten overstromen om ander vastgoed te beschermen door de waterstroom te beheren - wat gevolgen heeft voor waarden.


Wetgeving Drinkwaterrichtlijn 75/440 Richtlijn lozing gevaarlijke stoffen in het aquatisch milieu 76/464 Grondwaterrichtlijn 1980 Richtlijn nitraten uit agrarische bronnen 91/676 Richtlijn stedelijk afvalwater 91/271 Kaderrichtlijn Water 2000/60 Richtlijn gevaarlijke stoffen 2006/11 Grondwaterrichtlijn 2006/118 Hoogwaterrichtlijn 2007/60 Richtlijn milieukwaliteitsnormen 2008/105

5.4 Vervuilde grond en milieuaansprakelijkheid

5.4.1 De (gewijzigde) Richtlijn uit 2004 betreffende milieuaansprakelijkheid met betrekking tot het voorkomen en herstellen van milieuschade zal van belang zijn voor vastgoedtransacties als er sprake is van vervuiling die gevolgen heeft voor de bodem, aangewezen beschermde natuurgebieden en grondwater.

5.4.2 Doordat het beginsel van "de vervuiler betaalt" wordt toegepast, kan iemand aansprakelijk zijn op grond van de Richtlijn als hij wordt beschouwd als "exploitant". De exploitant van een in Bijlage III bij de Richtlijn vermelde activiteit draagt de risicoaansprakelijkheid voor maatregelen voor het voorkomen of herstellen van schade aan de bodem, grondwater, oppervlaktewater, kustwateren en beschermde soorten en natuurlijke habitats. In de Bijlage worden de Richtlijn inzake geïntegreerde preventie en bestrijding van verontreiniging en de Kaderrichtlijn afvalstoffen ingeroepen. Voor activiteiten die niet onder Bijlage III vallen, is de exploitant aansprakelijk voor maatregelen ter voorkoming van schade aan beschermde soorten en natuurlijke habitats indien hij nalatig is geweest of een fout heeft begaan.

5.4.3 Er is sprake van milieuschade aan:

• de bodem indien er een aanmerkelijk risico bestaat voor de menselijke gezondheid als gevolg van vervuiling door het aanbrengen van "stoffen, preparaten, organismen of micro-organismen". De exploitant die de bodem heeft beschadigd dient dat aanmerkelijke risico weg te nemen;

• water indien er sprake is van een aanmerkelijke negatieve invloed op de ecologische, chemische of kwantitatieve toestand en/of het ecologische potentieel van het water;

• beschermde soorten of natuurlijke habitats indien er sprake is van aanmerkelijke negatieve effecten op het bereiken of handhaven van een gunstige staat van instandhouding.


Voor zowel water als beschermde soorten of habitats is de exploitant die de schade heeft veroorzaakt, aansprakelijk voor:

• primair herstel, waarbij het beschadigde in zijn oude, onbeschadigde staat wordt teruggebracht;

• complementair herstel waar dit niet mogelijk is; en

• compensatie door andere verbeteringen aan te brengen ter vergoeding van tussentijdse verliezen tussen de beschadiging en het herstel.

5.4.4 Afval - Bodemvervuilingsvraagstukken zullen ook te maken hebben met de zich ontwikkelende EU-regimes inzake afval, die bedoeld zijn om de afvalstroom terug te dringen en recycling te bevorderen. De belangrijkste wetgeving is de Kaderrichtlijn afvalstoffen 2008, waarin het volgende uitdrukkelijk wordt uitgesloten:

• "bodem (in situ) met inbegrip van niet-uitgegraven verontreinigde grond en duurzaam met de bodem verbonden gebouwen" (artikel 2 lid 1 onder b); en

• "niet-verontreinigde grond en ander van nature voorkomend materiaal, afgegraven bij bouwactiviteiten, indien vaststaat dat het materiaal in natuurlijke staat zal worden gebruikt voor bouwdoeleinden op de locatie waar het werd afgegraven" (artikel 2 lid 1 onder c).

Overigens dient afval nuttig te worden toegepast of verwijderd zonder gevaar op te leveren voor de gezondheid van de mens, zonder processen of methoden te gebruiken die schade toebrengen aan het milieu, en met name zonder:

• risico voor water, lucht, flora en fauna;

• geluids- of stankhinder te veroorzaken;

• schade te berokkenen aan natuur- en landschapsschoon. Het beleid is geïmplementeerd door middel van regelgeving met betrekking tot milieuvergunningen, het opstellen van ontwikkelingsplannen en regimes voor een zorgplicht. De Richtlijn wordt ondersteund door de Richtlijn storten afvalstoffen, de Richtlijn afvalverbranding en de Richtlijn geïntegreerde preventie en bestrijding van verontreiniging.

Wetgeving Richtlijn milieuaansprakelijkheid 2004/35

Afvalwetgeving Richtlijn storten afvalstoffen 99/31 Richtlijn afvalverbranding 2000/76 Richtlijn inzake geïntegreerde preventie en bestrijding van verontreiniging 2008/1 Kaderrichtlijn afvalstoffen 2008/98


5.5 Vervuiling

5.5.1 De centrale richtlijn voor dit onderwerp is de Richtlijn inzake geïntegreerde preventie en bestrijding van verontreiniging, die van toepassing is op exploitanten met een aanmerkelijk vervuilingsrisico.

5.5.2 Naleving van normen is belangrijk voor die ondernemingen en vormt dus een aanzienlijke factor bij hun benadering van vastgoed.

5.5.3 In de hiervoor besproken waterwetgeving komt zowel puntbron- als verspreide vervuiling van het water aan de orde.

5.5.4 Verschillende richtlijnen hebben direct betrekking op luchtvervuiling en dus op de uitstoot van verschillende klassen industriële en andere inrichtingen. Al die richtlijnen vereisen van de lidstaten dat ze beperkingen stellen aan de luchtvervuiling door individuele inrichtingen. Dit houdt in dat een taxateur die te maken krijgt met een dergelijk vastgoedobject, inzicht moet hebben in de mate waarin die inrichting voldoet aan de eisen en in de praktische gevolgen van eventuele tekortkomingen, aangezien die van invloed kunnen zijn op een taxatie.

Wetgeving Richtlijn inzake geïntegreerde preventie en bestrijding [van verontreiniging] 2008/1

Luchtvervuilingswetgeving die van belang is voor vastgoed Kaderrichtlijn industriële emissies 84/360 Richtlijn grote stookinstallaties 88/609 Richtlijn verbranding stedelijk afval 89/369 Richtlijn beoordeling en beheer luchtkwaliteit 96/62 Richtlijn emissies vluchtige organische stoffen 1999/13 Richtlijn afvalverbranding 2000/76 Richtlijn grote stookinstallaties 2001/80

5.6 Asbest en andere stoffen

5.6.1 De Asbestrichtlijn heeft aanzienlijke gevolgen voor het beheer van veel gebouwen die zijn gebouwd in de twintigste eeuw, toen asbest een goedkoop en effectief bouwmateriaal was dat werd gebruikt in dakbedekking, als panelen en anderszins. De Richtlijn is ingevoerd naar aanleiding van het verband van sommige vormen van asbest met kanker en:

• vereist een onderzoek naar de aanwezigheid van asbest in gebouwen; en

• legt normen op voor de verwijdering en afvoer daarvan.


Een en ander kan aanzienlijke meerkosten meebrengen voor bouwwerkzaamheden aan een vastgoedobject of de sanering en ontwikkeling van een locatie en dus gevolgen hebben voor de waarde daarvan.

5.6.2 Voor een beoordeling is specialistische kennis nodig. Het is gebruikelijk dat taxatierapporten uitsluitingen bevatten met betrekking tot asbest, waarbij wordt aanbevolen om opdracht te geven voor een deskundigenrapport of er anders van uit te gaan dat er asbest aanwezig is.

Wetgeving Asbestrichtlijn 87/217

5.7 Biodiversiteit en instandhouding

5.7.1 Natuurbehoud was een van de eerste belangrijke gebieden waarop de EU actief was in de zin van milieubeleid dat soms bovenop eerdere nationale bepalingen werd opgelegd. Inmiddels heeft dat beleid een structuur gegenereerd waarbij veel locaties worden aangewezen voor bescherming van hun waarde in dat opzicht door te regelen wat er in die gebieden niet is toegestaan. Het kan dan ook aanmerkelijke obstakels opwerpen voor de ontwikkeling of verandering van het gebruik van vastgoed dat gevolgen ondervindt van instandhoudingsbelangen. Het kan echter ook mogelijkheden bieden voor subsidies of jaarlijkse betalingen op grond van beheersovereenkomsten, onder voorbehoud van de staatssteunregels. Aangezien de instandhoudingsbelangen meestal locatiespecifiek zullen zijn, zullen ze van belang zijn voor de waarde van die locatie. In aanvulling op nationale en internationale regelingen voor het aanwijzen van locaties vereisen ook EU-richtlijnen de aanwijzing van locaties:

• De Richtlijn inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna (de Habitatrichtlijn) verplicht de lidstaten om speciale beschermingszones (SBZ's - het netwerk daarvan wordt Natura 2000 genoemd) aan te wijzen om natuurlijke habitats en soorten van wilde flora en fauna van communautair belang in stand te houden of te herstellen. Daarnaast wordt hierin het Verdrag van Bern van 1979 inzake het behoud van wilde dieren en planten en hun natuurlijk milieu in Europa als EU-recht geïmplementeerd.

• De Richtlijn inzake het behoud van de vogelstand vereist de aanwijzing van speciale beschermingszones (SBZ's) op basis van de ornithologische criteria in de Richtlijn (Europese Commissie v Nederland C 3/96 [1999]) om te zorgen voor de overleving en instandhouding van bepaalde soorten.

Ook zijn er verschillende locaties die van belang zijn voor de Europese Unie door de Commissie aangewezen op voordracht van de lidstaten.

5.7.2 De lidstaten dienen vervolgens "passende maatregelen (te treffen) om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in de


speciale beschermingszones niet verslechtert en er geen storende factoren optreden voor de soorten waarvoor de zones zijn aangewezen." (Artikel 6 lid 2, Habitatrichtlijn).

5.7.3 Het Hof heeft deze richtlijnen in enge zin uitgelegd, zowel voor de eerste aanwijzing van gebieden als voor de daaropvolgende bescherming, in uitspraken over dergelijke gebieden, bijvoorbeeld in Leybucht Dykes (Commissie v Duitsland (C-57/89 [1991]), Moerassen van Santoña (Commissie v Spanje (C-355/90 [1993]) en Lappel Bank (R v Secretary of State for the Environment, ex p Royal Society for the Protection of Birds (C-44/95 [1997]). Aanwijzing is een objectieve kwestie waarvoor economische criteria niet van belang zijn (R v Secretary of State for the Environment Transport and the Regions, ex parte First Corporate Shipping Limited C-371/98 [2001]). Het Hof heeft overweging van de gevolgen van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (Commissie v Frankrijk (C-96/98 [2000]) of de gevolgen van een uitstaande openbare raadpleging en staatseigendom (Commissie v Frankrijk (C-166/97 [1999]) afgewezen.

5.7.4 Zodra een gebied is aangewezen, dient de lidstaat dat gebied en de soorten waarvoor het is aangewezen te beschermen. Ontwikkelingsvoorstellen kunnen evenwel worden vergund na rijp beraad en voor zover ze de integriteit van het gebied niet zullen aantasten.

De Richtlijn is na de uitspraken in Leybucht Dykes zo gewijzigd dat, als er geen andere oplossing is voor beschadiging van een aangewezen gebied, het gebied mag worden verkleind "om dwingende redenen van openbaar belang, waaronder redenen van sociale of economische aard". De lidstaat dient dan echter wel compensatiemaatregelen te nemen om ervoor te zorgen dat aan de algehele samenhang van Natura 2000 wordt voldaan, een doel dat meer vereist dan het simpelweg opleggen van beperkingen. Dit kan inhouden:

• het opnieuw creëren van een habitat op een nieuw of uitgebreid terrein dat wordt opgenomen in Natura 2000;

• het verbeteren van een habitat op een deel van het terrein of op een ander Natura 2000-terrein naar evenredigheid van het verlies als gevolg van het project;

• het voorstellen van een nieuwe locatie; waarbij die nieuwe maatregel van kracht moet zijn als het Natura 2000-terrein beschadigd wordt. Aangezien veel Natura 2000-terreinen waterrijke gebieden betreffen, kan dit een bijzondere beperking betekenen voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld kustgebieden, wat wenselijk kan zijn voor havens of energiecentrales. Het vereiste van compensatiemaatregelen voor verlies van waddengebieden was een belangrijk kenmerk van de ontwikkeling van Cardiff Bay als deel van de stad.

5.7.5 In Bijlage II en IV bij de Habitatrichtlijn worden honderden dieren- en plantensoorten vermeld die beschermd moeten worden. Eenzelfde bescherming geldt


voor vogelsoorten indien dat op grond van de Vogelrichtlijn is bepaald. Deze bescherming is vaak van belang voor de potentiële ontwikkeling van vastgoed, aangezien hierbij de gevolgen voor deze soorten moeten kunnen worden beoordeeld, hetgeen tijdrovend en duur kan zijn. Voor zover die gevolgen aanmerkelijk zijn, kan daarmee rekening worden gehouden bij beslissingen over het al dan niet verlenen van toestemming voor ontwikkeling en, zo ja, op welke voorwaarden. De aanwezigheid van beschermde soorten kan ook van invloed zijn op het beheer van vastgoed.

Wetgeving Vogelrichtlijn 79/409 Habitatrichtlijn 92/43

6. Gemeenschappelijk landbouwbeleid

6.1 Het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) is sinds 1963 een belangrijk kenmerk van de EU geweest en is nog steeds verantwoordelijk voor 40 procent van de EU-begroting, met aanmerkelijke steun voor diegenen die voor een uitkering in aanmerking komen. Met veranderende politieke behoeften, budgettaire beperkingen en de eisen van wereldhandelsbesprekingen is het GLB geleidelijk aan veranderd van een regime op basis van steun voor productprijzen door middel van ingrijpen in de markt - vooral voor producten uit de gematigde klimaatzone, zoals granen, melk en rundvlees - dat dus vaak dient ter ondersteuning van de verkoop- en verhuurwaarde van grond die van nature voor die producten wordt gebruikt. In 1984 werden melkquota geïntroduceerd om de kosten van het zuivelregime te beperken, en grote algemene hervormingen werden afgesproken in 1992 (de MacSharry Reforms) en 2003 (de Bedrijfstoeslagregeling). Na wat kleine veranderingen in de hervormingen van 2003, vooral in 2008 (de Hygiënische Controle), zijn thans besprekingen gaande over de vorm van het "GLB na 2013", naast de herziening van de EU-begroting voor de jaren 2014 t/m 2020.

De Commissie heeft hiervoor in oktober 2011 concept-verordeningen gepubliceerd.

6.2 Tijdens het lange hervormingsproces is ook een deel van de GLB-begroting gebruikt ten behoeve van "plattelandsontwikkeling", zijn er diverse steunmaatregelen genomen voor gebieden onder zware druk, zijn er milieuregelingen in de landbouw ingesteld en maatregelen genomen om de economie op het platteland te versterken of te diversifiëren. Lidstaten hebben verschillende benaderingen en accenten gehanteerd bij de implementatie hiervan, terwijl de toewijzing van middelen sterk per land varieerde.

6.3 In dit verband is vermeldenswaard dat de GLB-wetgeving bij Verordening plaatsvindt, en niet bij Richtlijn, hoewel aangelegenheden van nationale implementatie gewoonlijk nog steeds aanvullende binnenlandse wetgeving vereisen.


6.4 Het huidige beleid, dat vooruitloopt op beslissingen inzake het GLB na 2013, is onderverdeeld in twee "pijlers":

• Pijler 1 omvat in essentie de jaarlijkse rechtstreekse betalingen aan boeren (thans de Bedrijfstoeslagregeling die in 2005 is geïntroduceerd) en marktbeheersmaatregelen. De Bedrijfstoeslagregeling is een uitkering aan daarvoor in aanmerking komende boeren voor de oppervlakte aan in aanmerking komende landbouwgrond die zij op de vervaldatum tot hun "beschikking" hebben. De regeling bevat boetes voor overtreding van "cross-compliance"-regels waarin wettelijke verplichtingen en minimumeisen voor grondbeheer worden opgelegd. Omdat hiermee wordt voldaan aan wereldhandelsverbintenissen hangt de uitkering niet af van het soort of de omvang van de huidige landbouwproductie - ze is "losgekoppeld" (hoewel sommige lidstaten beperkte bevoegdheden hebben gebruikt om delen van de eerder gekoppelde landbouwgrond- en veestapelregelingen te behouden). De regeling kent twee varianten:

- De staten die recenter toegetreden zijn tot de EU, in het bijzonder in Centraal-Europa, en die geen traditie van subsidie kennen, hanteren een Bedrijfstoeslagregeling die eenvoudigweg is gebaseerd op de in aanmerking komende grond en die elk jaar wordt gedeclareerd. Deze uitkering wordt betaald tegen standaardtarieven, gewoonlijk veel minder dan om historische redenen wordt betaald in de EU-15.

- In de EU-15 wordt de BTR uitgekeerd op basis van een systeem van overdraagbare rechten (uitgedrukt in hectaren) die grotendeels worden toegekend op basis van de oppervlakten die worden gebruikt voor eerdere subsidies tegen betalingswaarden op basis van de voorgeschiedenis van de aanvrager. Dit betekent dat het belang van het systeem van land tot land verschilt naar gelang de historische toezegging voor granen, vee en zuivel. Om de uitkering te realiseren, moeten de rechten elk jaar worden gekoppeld aan een equivalente oppervlakte van in aanmerking komende grond in hetzelfde uitkeringsgebied als waar de rechten zijn ontstaan. In Engeland en Duitsland worden de betalingswaarden gefaseerd teruggebracht naar standaardtarieven; volgens de GLB-hervormingsvoorstellen moet die wijziging ook in de andere EU-15-landen worden doorgevoerd.

De toets van grond die ter "beschikking" staat en in aanmerking komt voor een aanvraag, is door het Hof bestudeerd in Landkreis Bad Dürkheim (C61/09), waarin het Hof oordeelde dat de aanvrager een autonome boer op het land moet zijn en in hoofdzaak moet kunnen voldoen aan de "cross-compliance"-eisen.

Binnen de uiteenlopende vastgoedwetgeving in lidstaten was dit niet uitgedrukt in de zin van erfpachtverhoudingen.


• Pijler 2 is de Verordening Plattelandsontwikkeling. Deze biedt op uiteenlopende manieren steun, vaak op langere termijn of op een meerjarenbasis, waarvan de volgende meestal van het grootste belang zijn voor de beoordeling van vastgoed:

- Steun aan probleemgebieden (LFA's), die worden gedefinieerd als gebieden met vaak moeilijke of nadelige terreinen die worden gezien als problematisch voor landbouwdoeleinden, maar die vaak een sociaal, cultureel of landschapsbelang hebben. Deze uitkeringen zijn uiteenlopend gedaan op basis van het aantal in aanmerking komende dieren, de desbetreffende oppervlakte of tegenwoordig soms ook voor milieuverplichtingen in de landbouw;

- Milieuregelingen in de landbouw, die vaak verbintenissen inhouden waarbij de grond voor perioden van vijf (en soms zelfs tien) jaar verbonden wordt. De aanvrager dient het land in beheer te hebben.

6.5 Deze regelingen en de administratie daarvan zijn niet alleen van belang voor de betrokken partijen, maar ook vaak complex voor zowel de boer als de uitkeringsinstanties, en variëren aanzienlijk van lidstaat tot lidstaat (en soms zelfs binnen dezelfde lidstaat). Toegang tot en beperkingen aan uitkeringen kunnen van belang zijn voor zowel kapitaalwaarden als huurprijzen voor het desbetreffende vastgoed.

Wetgeving Verordening Bedrijfstoeslagregeling - Verordening van de Raad (EG) 73/2009 Verordening Plattelandsontwikkeling 1698/2005

OVERZICHT VAN EU-WETGEVING

Vastgoedtaxatie ten behoeve van de vennootschappelijke jaarrekening Vierde Richtlijn betreffende de jaarrekeningen van bepaalde vennootschapsvormen 78/660 Zevende Richtlijn betreffende de geconsolideerde jaarrekening 83/439

Deze Richtlijnen zijn gewijzigd bij Richtlijnen voor:

• de uitzonderingen voor kleine en middelgrote vennootschappen en openbaarmaking van de jaarrekening in ecu 90/604

• de uitbreiding van de vennootschapsvormen 90/605;

• de wettelijke controles van jaarrekeningen en geconsolideerde jaarrekeningen 2006/43, zoals gewijzigd bij 2008/30.

Richtlijn betreffende de jaarrekening en geconsolideerde jaarrekening van banken en andere financiële instellingen 86/635


Gewijzigd bij Aanbeveling van de Commissie 2000/408 - Verstrekking van informatie over financiële instrumenten en andere posten

Richtlijn tot wijziging van de Richtlijnen 78/660, 83/349 en 86/335 met betrekking tot de waarderingsregels voor de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van bepaalde vennootschapsvormen evenals van banken en andere financiële instellingen - 2001/65 Richtlijn betreffende de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van verzekeringsondernemingen 91/674 Richtlijn tot wijziging van de Richtlijnen 78/660, 83/349, 86/335 en 91/674 met betrekking tot de waarderingsregels voor de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van bepaalde vennootschapsvormen evenals van banken en andere financiële instellingen - 2003/51

Verordening 2909/2000 betreffende het boekhoudkundige beheer van de niet-financiële vaste activa Verordening 1606/2002 betreffende de toepassing van internationale standaarden voor jaarrekeningen Verordening 1725/2003 tot goedkeuring van bepaalde internationale standaarden voor jaarrekeningen overeenkomstig Verordening 1606/2002

Vastgoedtaxatie ten behoeve van financiële instellingen Richtlijn betreffende de toegang tot en de uitoefening van de werkzaamheden van kredietinstellingen 2006/48 Gewijzigd bij Richtlijn 2007/18, 2007/44, 2007/64 en 2008/24 Richtlijn inzake de kapitaaltoereikendheid van beleggingsondernemingen en kredietinstellingen 2006/49 Richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen 2011/61

Vastgoedtaxatie in het kader van de staatssteunregels Mededeling van de Commissie 97/C 209/03 betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.

BTW en vastgoed Zevende BTW-richtlijn 2006/112 Richtlijn 2009/47 tot wijziging van Richtlijn 2006/112 wat verlaagde btw-tarieven betreft.

Gezondheid en veiligheid Richtlijn van de Raad 96/82/EG betreffende de beheersing van gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken (Seveso II-richtlijn) Richtlijn 2003/105


Energie Richtlijn energie uit hernieuwbare bronnen 2009/28 Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010/31

Milieueffectbeoordelingen en strategische milieueffectbeoordelingen Richtlijn Milieueffectbeoordeling (MER-Richtlijn) 97/11 Richtlijn betreffende de beoordeling van de gevolgen van het milieu voor bepaalde plannen en programma's 2001/42 (bekend als de Richtlijn strategische milieubeoordeling)

Water Drinkwaterrichtlijn 75/440 Richtlijn lozing gevaarlijke stoffen in het aquatisch milieu 76/464 Grondwaterrichtlijn 1980 Richtlijn nitraten uit agrarische bronnen 91/676 Richtlijn stedelijk afvalwater 91/271 Kaderrichtlijn Water 2000/60 Richtlijn gevaarlijke stoffen 2006/11 Grondwaterrichtlijn 2006/118 Hoogwaterrichtlijn 2007/60 Richtlijn milieukwaliteitsnormen 2008/105 Vervuilde grond, milieuaansprakelijkheid en afval Richtlijn storten afvalstoffen 99/31 Richtlijn afvalverbranding 2000/76 Richtlijn milieuaansprakelijkheid 2004/35 Richtlijn geïntegreerde bestrijding en preventie van verontreiniging 2008/1 Kaderrichtlijn afvalstoffen 2008/98

Vervuiling Richtlijn inzake geïntegreerde preventie en bestrijding [van verontreiniging] 2008/1

Luchtvervuiling Kaderrichtlijn industriële emissies 84/360 Richtlijn grote stookinstallaties 88/609 Richtlijn verbranding stedelijk afval 89/369 Richtlijn beoordeling en beheer luchtkwaliteit 96/62 Richtlijn emissies vluchtige organische stoffen 1999/13 Richtlijn afvalverbranding 2000/76 Richtlijn grote stookinstallaties 2001/80


Asbest Asbestrichtlijn 87/217

Biodiversiteit en instandhouding Vogelrichtlijn 79/409 Habitatrichtlijn 92/43

Gemeenschappelijk Landbouwbeleid Verordening Bedrijfstoeslagregeling - Verordening van de Raad 73/2009 Verordening Plattelandsontwikkeling 1698/2005

DEEL 3 - Overige technische documenten 177 _______________________________________________________________________________________

DEEL 3

OVERIGE TECHNISCHE DOCUMENTEN


Samenvatting van de minimum opleidingsvereisten van TEGoVA

Samenvatting van de TEGoVA-regeling Recognised European Valuer (REV)


Norm voor meting van afstand, oppervlakte en inhoud

Informatiebrochure - Verdeling van waarde over grond en gebouwen

Informatiebrochure - Certificering van taxateurs

Europese vastgoed- en marktbeoordeling: Handleiding voor taxateurs

Profiel van de European Mortgage Federation voor risicogerelateerde criteria

voor taxaties



1. Inleiding

1.1 Opdrachtgevers verwachten dat een taxatie wordt opgesteld door een professionele, bevoegde taxateur die:

• zich houdt aan een voorgeschreven gedragscode;

• zich ethisch verantwoord gedraagt;

• transparant is in de behandeling van alle aspecten van de opdracht van het begin tot het eind. Dit houdt onder meer in de verstrekking van gedetailleerde opdrachtvoorwaarden waarin

- taxatieuitgangspunten aan de orde komen;

- wordt bevestigd dat er geen sprake is van een belangenverstrengeling;

- wordt bevestigd dat het taxatierapport zal voldoen aan de behoeften van de opdrachtgever, zoals die zijn doorgegeven tezamen met de voorschriften van weten regelgeving en de fiduciaire plicht van de taxateur.

1.2 Daarnaast verwacht de opdrachtgever dat de taxateur zich passend en ethisch verantwoord gedraagt, zodat hij de juiste maatregelen neemt, het vertrouwen heeft om die verder op te volgen en de consequenties en uitkomsten daarvan te aanvaarden, integer handelend bij de uitvoering van een kundige en professionele taxatie.

1.3 In EVS4 wordt specifiek verwezen naar de noodzaak van gedetailleerde voorwaarden voor de opdracht van de taxateur, waarin taxatieuitgangspunten, verantwoordelijkheden van de taxateur en de grondslag voor het honorarium aan de orde komen, en die schriftelijk moeten worden vastgelegd (hoofdstuk 3). In die Standaard wordt ook van de taxateur verlangd dat hij aangeeft wat zijn status is, waarbij hij duidelijk maakt of hij handelt in een externe, onafhankelijke hoedanigheid, als natuurlijke of rechtspersoon, of als interne taxateur (par. 5.2). In EVS5 wordt de noodzaak van openheid bedongen, waarbij wordt gesteld dat waardeoordelen helder en duidelijk moeten worden uiteengezet (3.1), terwijl in EVS3 onder 4.1 (iv) wordt gesteld:

"Taxateurs dienen te allen tijde de hoogste normen van eerlijkheid en integriteit te hanteren en hun werkzaamheden te verrichten op een wijze die niet schadelijk is voor hun cliënten, het publiek, hun beroepsgroep of de desbetreffende nationale beroepsorganisatie voor taxateurs. Alle bevoegde taxateurs en hun vertegenwoordiging door professionele of technische organisaties dienen zich te houden aan een gedragscode die net zo strikt is als de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode."


2.1 Deze Code omvat persoonlijke verantwoordelijkheid, verantwoord ondernemerschap en verantwoordelijkheid jegens de beroepsgroep. De kernwaarden die in de Code zijn verankerd zijn


onder meer getrouwheid, correct professioneel respect voor anderen en voor normen, verantwoordelijkheid en betrouwbaarheid. De kernvereisten zijn onder meer integer handelen, erkennen van persoonlijke belangen en behouden van competenties. Die professionele standaarden gaan verder dan de wettelijke voorschriften, en vereisen een balans tussen helderheid, openheid, geheimhouding en externe communicatie met opdrachtgevers, belanghebbenden en eenieder jegens wie een vastgestelde zorgplicht in acht moet worden genomen. Deze beginselen versterken de behoefte aan professionalisme, verantwoording en klantgerichtheid.

2.2 Het is aan de nationale beroepsorganisatie van de taxateur om deze professionele waarden uiteen te zetten en in stand te houden door middel van haar regels, management- en verantwoordingsstructuren en, voor zover nodig, disciplinaire procedures. Die organisatie is de instantie die toezicht houdt op naleving en handhaaft, en bepaalt welke maatregelen moeten worden genomen als gevolg van een (vermeende) activiteit die in strijd is met de eisen voor een Bevoegde Taxateur. De desbetreffende nationale beroepsorganisatie voor taxateurs, en niet TEGoVA, is verantwoordelijk voor toezicht op naleving door een individuele taxateur van deze Beroeps- en Gedragscode. Elke (vermeende) overtreding van deze Code dient aan die instantie te worden gemeld.

2.3 Deze Code is niet bedoeld ter beperking van rechtmatige en redelijke zakelijke concurrentie, maar naleving vereist wel duidelijkheid waar het gaat om de omvang van diensten en de verantwoordelijkheden van de taxateur.

3. Definities

3.1 Een taxateur kan een natuurlijke persoon, een praktijk, een firma, een rechtspersoon of

een vennootschap met rechtspersoonlijkheid zijn die een taxatie uitvoert of daarbij assisteert.

3.2 Een bevoegde taxateur is een taxateur die voldoet aan de normen voor reputatie, opleiding

en ervaring zoals uiteengezet in EVS3, met name in paragraaf 4.1 daarvan.

3.3 Een taxateur kan meewerken aan een taxatierapport. De verantwoordelijkheid voor het

rapport dient te worden gedragen door een bevoegde taxateur.

3.4 Een nationale beroepsorganisatie voor taxateurs is een vereniging, instelling of andere

instantie die lid is van TEGoVA.

4. TEGoVA Beroeps- en Gedragscode

a Taxateurs dienen zich te houden aan alle geëigende weten regelgeving in de landen waar zij actief zijn.

b Taxateurs dienen te allen tijde integer te handelen om het vertrouwen te behouden dat in hen gesteld wordt door collega's, werkgevers, opdrachtgevers en eenieder jegens wie een zorgplicht in acht moet worden genomen.


c Taxateurs dienen een niveau van professionele kennis en technische vaardigheden bij te houden dat in overeenstemming is met de verwachtingen en eisen van de nationale beroepsorganisatie van de taxateur met betrekking tot alle voorschriften van weten regelgeving, alsmede ethische en contractuele eisen. Taxateurs mogen geen opdrachten aanvaarden die buiten hun deskundigheid vallen.

d Taxateurs die inzage hebben in vertrouwelijke informatie mogen die informatie niet gebruiken of bekendmaken voor persoonlijk gewin voor zichzelf of voor anderen.

e De voorwaarden van elke taxatieopdracht dienen te worden afgestemd en duidelijk schriftelijk te worden vastgelegd alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht.

f Taxateurs mogen geen onethische voordelen of steekpenningen aanbieden, toezeggen, geven, eisen of aanvaarden teneinde (zakelijk) voordeel te behalen, te behouden of te geven.

g Een taxateur mag niet direct of indirect kortingen, vergoedingen, provisies of andere (financiële) voordelen aanvaarden die in redelijkheid zouden kunnen worden gezien als strijdig met de belangen van de opdrachtgever of werkgever, tenzij de opdrachtgever of werkgever eerst schriftelijk op de hoogte wordt gesteld van de activiteit of de mogelijke belangenverstrengeling, en uitdrukkelijk instemt met die vertegenwoordiging. Indien een activiteit zou leiden tot een verstrengeling van de belangen van de werkgever en die van de opdrachtgever, dan dienen de belangen van de opdrachtgever voorrang te krijgen.

h Een taxateur is verplicht de nationale beroepsorganisatie voor taxateurs alle belangrijke feitelijke informatie te verschaffen waaruit in redelijkheid blijkt dat een ander lid van die organisatie haar Gedragscode kan hebben overtreden.

5. Toelichting

5.1 TEGoVA vereist dat elke lidvereniging voorschriften opstelt, en daarop toezicht houdt en deze handhaaft, die ten minste gelijkwaardig en in overeenstemming zijn met de voorschriften van deze Code, tenzij haar de naleving van enig deel van deze Code op grond van wet- of regelgeving niet is toegestaan.

5.2 Om te helpen bij de naleving dient de lidvereniging passende hulpmiddelen te bieden voor opleiding en te zorgen voor permanente educatie.


Samenvatting van de minimum opleidingsvereisten van TEGoVA

1. Inleiding

1.1 TEGoVA verlangt van elke Lidvereniging dat zij opleidingsnormen stelt aan haar leden die ten minste even streng zijn als de Minimum Opleidingsvereisten (MER) van TEGoVA. De MER zijn voor het eerst door TEGoVA geïntroduceerd in januari 2003 als basisvereiste voor iedere taxateur die door een lidvereniging wordt toegelaten. Veel Lidverenigingen hanteren strengere opleidingsvereisten.

1.2 TEGoVA herziet en actualiseert de MER regelmatig ter ondersteuning van de ontwikkeling van professionele standaarden onder haar leden, en dus voor eenieder die hun diensten wil afnemen. De meest recente bijgewerkte versie is door de Algemene Vergadering van TEGoVA vastgesteld tijdens de vergadering in november 2010.

1.3 De MER zijn gelijkwaardig en in overeenstemming met de Tweede Diplomarichtlijn van de EU betreffende een tweede algemeen stelsel van erkenning van beroepsopleidingen (92/51/EEG). Bij de toepassing van de MER dienen Lidverenigingen in landen buiten de EU de voorschriften van de Tweede Richtlijn over te nemen en een syllabus te ontwikkelen die voldoet aan de criteria van de Richtlijn.

1.4 Professionele diensten die door taxateurs in Europa worden verleend, kunnen van land tot land aanzienlijk verschillen en veel taxateurs zullen gespecialiseerd zijn in verschillende sectoren. Sommige geografische gebieden ondervinden gevolgen van factoren die elders niet gelden. Aldus zal ook de kennis die daarvoor nodig is verschillen. De essentiële taxatiedisciplines zullen echter ten grondslag liggen aan hun werk en dus centraal gelden voor de MER-syllabus. Lidverenigingen ontwikkelen hun opleidingsvereisten in overeenstemming met de Richtlijn en de MER-syllabus, hoewel in nationale varianten rekening zal worden gehouden met afwijkende wetgeving, belastingstelsels en wensen van opdrachtgevers. Zo kunnen in bepaalde landen of voor bepaalde verenigingen taxaties in de bos- of landbouwsector meer voorkomen, terwijl elders andere soorten commerciële activiteiten meer voorkomen. De Lidvereniging is belast met de verantwoordelijkheid voor de uitleg van de MER om er zeker van te zijn dat deze overeenstemmen met de professionele eisen die aan haar leden worden gesteld.

1.5 De globalisering van vastgoedmarkten en de voortdurende Europese integratie, tezamen met een verbeterd vrij verkeer van diensten in de EU en toenemende verwachtingen bij opdrachtgevers, brengen veranderingen teweeg in de breedte en diepte van de kennis die van vastgoedadviseurs wordt verwacht. De sector richt zich thans niet alleen op transactiegerichte zaken, maar vereist tegenwoordig ook de levering van toegevoegde waarde, waarbij taxateurs wordt gevraagd om strategisch advies met passende kennis op alle gebieden van het bedrijfsleven, de bebouwde omgeving, ondernemingsbestuur en maatschappelijk verantwoord ondernemen.


1.6 TEGoVA biedt aanvullende en afzonderlijke richtsnoeren in verband met haar Regeling Recognised European Valuer (REV) (zie volgend hoofdstuk). Voor taxateurs die deze status hebben bereikt, gelden aanvullende vereisten, zoals permanente educatie.

1.7 De onderwerpen binnen de MER laten zich onderverdelen in drie niveaus van kennis die van de taxateur wordt verwacht:

(a) inzicht,

(b) algemene kennis en

(c) diepgaande kennis.

2 Hoofdlijnen van de syllabus

2.1 Taxateurs dienen inzicht te hebben in:

2.2 Taxateurs dienen te beschikken over algemene kennis van:

2.3 Taxateurs dienen te beschikken over diepgaande kennis van:

* Dit betreft diepgaande kennis die nodig is in verband met het land of de sector waarin de taxateur actief is.

• wetgeving met betrekking tot vastgoed* • de beroepspraktijk • taxatie • overheidsbeleid en grondgebruik*

• wettelijke taxatie* • taxatiestandaarden *

• marketing van vastgoed • energie-efficiëntie en bescherming van

milieu en hulpbronnen

• gebouwen en constructie

• de beginselen van de economische theorie • praktische economie voor vastgoed

• bedrijfsleven en financiering


Samenvatting van de TEGoVA-regeling Recognised

European Valuer (REV)

1. De TEGoVA-regeling Recognised European Valuer (REV) is bedoeld om de taxatiepraktijk

in Europa te helpen door deskundige taxateurs aan te wijzen voor opdrachtgevers, in het bijzonder

vanuit andere landen maar ook in hun eigen land. De status van TEGoVA 'Recognised European

Valuer', met de titel REV, kan worden toegekend aan individuele praktiserende taxateurs, als bewijs

van een pan-Europese aanduiding van vermogen en ervaring om opdrachtgevers te verzekeren van

hun taxatievaardigheden.

2. Een aanvraag voor de REV-status kan worden ingediend door bevoegde praktiserende

taxateurs die voldoen aan de vereiste normen en behoren tot een bevoegde Volledige of

Aangesloten Lidvereniging van TEGoVA (TMA) of door een individuele taxateur van een

taxatiebedrijf dat zelf lid is van TEGoVA. Aanvragen moeten door een taxateur rechtstreeks worden

ingediend bij een TMA in zijn eigen land die bevoegd is om erkenning te verlenen in

overeenstemming met de voorwaarden die met TEGoVA zijn afgesproken.

3. Het proces van verkrijging van de REV-status valt in twee fasen uiteen. Ten eerste de

verlening van de erkenningstatus aan de TMA door TEGoVA. Ten tweede certificering van de

persoon door de goedgekeurde TMA.

4. Voor de eerste fase van verlening van de erkenningstatus door TEGoVA dient een

Lidvereniging aan te tonen dat zij een doelmatige kwaliteitsregeling zal hanteren om ervoor te

zorgen dat individuele aanvragers voldoen aan de eisen van de regeling met betrekking tot

opleiding, ethiek, ervaring en permanente educatie.

5. De tweede fase is de beoordeling van een individuele praktiserende taxateur door de

goedgekeurde Lidvereniging om er zeker van te zijn dat de aanvrager voldoet aan de vereiste

TEGoVA-standaarden en, als dat stadium met succes is doorlopen, de verlening van toestemming

voor het dragen van de titel REV (Recognised European Valuer).

6. Erkenning van competenties wordt uit naam van TEGoVA verleend door de

Lidvereniging in de vorm van een certificaat dat wordt ondertekend door de Voorzitter van TEGoVA

en de Voorzitter/President van de Lidvereniging samen.

7. De aanvrager aan wie de status van Recognised European Valuer is verleend, mag deze

titel en de aanduiding REV achter zijn/haar naam dragen gedurende een periode van vijf jaar,

waarna de taxateur verlenging van de REV-status moet aanvragen.


8. Een volledige en gedetailleerde beschrijving van de regeling is verkrijgbaar bij het

Secretariaat van TEGoVA, e-mail: [email protected] of op de website: www.tegova.org.

mailto:[email protected]




1. Inleiding

2. Duurzaamheid en vastgoedgebruikers

3. Ontwikkeling van "groene" normen voor vastgoed

4. Taxatie en duurzaamheid

1. Inleiding

1.1 De druk vanuit zowel de economie als het openbaar beleid heeft geleid tot meer aandacht voor een reeks vraagstukken omtrent hulpbronnen die vallen onder het begrip duurzaamheid. De verwachting is dat als gevolg van zowel regelgeving als marktsentiment de vraagstukken inzake milieuprestatie en duurzaamheid steeds belangrijker zullen worden voor diegenen die zich bezighouden met vastgoed en gebouwen, en dus, voor zover van belang, met taxaties. Veel grotere zakelijke opdrachtgevers en opdrachtgevers met ethische aandachtspunten trachten al om te voldoen aan de toenemende normen op het gebied van duurzaamheid en verwachten soortgelijke normen van degenen met wie zij zaken doen. Zij zullen dit naar verwachting aan de orde stellen als ze een waardeoordeel vragen.

1.2 Het is overduidelijk dat deze vraagstukken zich opwerpen, evenals nieuwe, zoals die met betrekking tot de klimaatverandering, die thans zichtbaar worden. De nadruk zal daarbij verschuiven naargelang de ontwikkelingen in wetgeving en marktsentiment. Hoewel het daarbij vaak in economische zin nog steeds om externe effecten gaat, die niet van invloed zijn op waarden, zal de regelgeving (met inbegrip van belasting) naar verwachting toenemen waarmee deze vraagstukken meer impact krijgen. Aldus lijkt het erop dat de markt, hoewel ze tot nu toe vaak onvoldoende rekening heeft gehouden met deze kwesties, dit steeds meer zal gaan doen. Naarmate specifieke vraagstukken zich uitkristalliseren en inzichtelijk worden, worden ze ook onderdeel van de standaardpraktijk. Het zal wellicht onvermijdelijk zijn dat veel discussie op het gebied van duurzaamheid als concept zich richt op kwesties die zich nog niet hebben uitgekristalliseerd, waarbij sommige daarvan dat ook niet zullen doen.

1.3 Zo springen energievraagstukken steeds meer in het oog, ingegeven door de kosten, hulpbronproblemen en thans ook zorgen om de klimaatverandering. De invoering van geleidelijk aan steeds strengere regulering (zoals de EU-Richtlijn energieprestatie gebouwen met de bijbehorende Energie Prestatie Certificaten (EPC's) en andere instrumenten) voor nieuwe en bestaande gebouwen zal uiteindelijk leiden tot meer gevoeligheid voor de energieprestatie en -efficiëntie van een gebouw. Dit betekent dat label- en certificeringssystemen die gebruikmaken van onafhankelijke informatie vaker gebruikt zullen worden, dat regelgeving inzake energiecodes strenger zal worden, en dat er subsidies en fiscale regelingen beschikbaar kunnen zijn als er energie-efficiënte huizen worden gebouwd als gevolg van de internalisering van negatieve externe effecten. Het is heel goed mogelijk dat vraagstukken op het gebied van waterschaarste en -kwaliteit eenzelfde traject zullen volgen.


1.4 Veel van de vraagstukken die onder duurzaamheid vallen betreffen een langetermijnperspectief, zoals verwachtingen met betrekking tot energieprijzen of de aanpak van milieurisico's, terwijl de noodzakelijke specifieke informatie vaak onzeker is en de analytische instrumenten nog in ontwikkeling zijn. Die beperkingen maken de vragen echter niet minder belangrijk.

1.5 Taxateurs dienen te handelen binnen de grenzen van hun professionele vaardigheden. Dit zal gewoonlijk betekenen dat ze zullen moeten putten uit relevante expertise, certificering en rapportages met betrekking tot de duurzaamheid van een object in plaats van deze zelf op te stellen. Dit is in overeenstemming met de bestaande praktijk op het gebied van milieuvraagstukken, zoals de beoordeling van vervuiling, asbest, overstromingsrisico's of bodemerosie waarvoor taxateurs moeten kunnen begrijpen wat de specialistische rapportages zouden kunnen betekenen en moeten kunnen beoordelen welk gewicht ze daaraan moeten toekennen. Taxateurs kunnen alleen taxeren op basis van de markt zoals die op dat moment bestaat; ze kunnen niet speculeren over de toekomst. Deze informatiebrochure wordt aangeboden om taxateurs bewuster en gevoeliger te maken voor deze vraagstukken en zo hun inzicht in de ontwikkelende markten te vergroten.

1.6 Duurzaamheid - In het algemeen wordt onder "duurzaamheid" verstaan het vermogen om te blijven bestaan. Hoewel deze brochure zich richt op de milieuaspecten van duurzaamheid, zitten hier ook economische en maatschappelijke dimensies aan, en kunnen veel van de vraagstukken van economische duurzaamheid ook al van belang zijn voor taxaties. Economische begrippen zoals duurzame huurinkomsten of duurzame kasstromen zijn zelfs al veel ouder dan het eigentijdse gebruik van het woord.

1.7 Naarmate de druk op hulpbronnen en natuurlijke systemen is toegenomen, heeft de aandacht zich gericht op de mate waarin dit vermogen kan worden beschermd door middel van ingrijpen en beheer. De nadruk op milieutechnische beperkingen heeft geleid tot een definitie van duurzaamheid als een manier om de kwaliteit van het menselijk leven te verbeteren met de draagkracht van ondersteunende ecosystemen.

1.8 Duurzame ontwikkeling - Die benadering impliceert al de problemen om duurzaamheid te verenigen met handelingen of wijzigingen. Het begrip "duurzame ontwikkeling" is naar voren gebracht door de Wereldcommissie voor Milieu en Ontwikkeling (de Commissie Brundtland) die in 1987 haar rapport uitbracht. Sindsdien is het een belangrijk onderdeel geweest van veel beleidsdiscussies over economische, maatschappelijke en milieuvraagstukken. In haar rapport "Our Common Future" heeft de Commissie Brundtland dit begrip gedefinieerd als:

"Ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen."

De voorstellen van de Commissie zijn in 1992 goedgekeurd door de VN-Conferentie over Milieu en Ontwikkeling in Rio de Janeiro, waardoor dit onderwerp zowel nationale als internationale aandacht kreeg, onder meer van de VN-Commissie voor Duurzame Ontwikkeling.

1.9 Duurzaamheid is een duurzaam, breed maar vaag, kofferwoord gebleken. De formulering maakt geen onderscheid tussen eventueel strijdige economische, maatschappelijke en milieudoelstellingen. Naarmate de nadruk voor verschillende partijen en situaties, en in de loop der tijd, verschuift van de ene naar de andere doelstelling, is het juist deze veelzijdigheid, zo niet de


robuustheid, die het begrip zo algemeen aanvaardbaar maakt. Een exactere definitie is nog niet naar voren gekomen en het begrip zal verschillende praktische strekkingen hebben voor verschillende mensen, in verschillende contexten en op verschillende momenten.

1.10 Naarmate die beleidsdiscussies in een stroomversnelling raken, laat duurzame ontwikkeling zich het best omschrijven als een proces in plaats van een gedefinieerd doel, waarbij dat proces steeds meer wordt beïnvloed door zorgen over de klimaatverandering en hulpbronnen.

1.11 Een reeks instrumenten en begrippen zijn ontwikkeld voor de bestudering van milieuvraagstukken voor vastgoed, waaronder de Levenscyclusbeoordeling, Cradle to Cradle, Analyse van de ecologische voetafdruk en ecologische gebouwen. Op verschillende manieren worden daarbij de gevolgen van ontwikkelingen voor het milieu en de ecosystemen in de loop van de tijd bestudeerd, met grotere efficiëntie in het gebruik van hulpbronnen en minder schade aan het milieu, waarbij veerkracht en aanpassingsvermogen worden ontwikkeld, en met zorg voor het sociaal kapitaal. Deze worden gemeten door middel van een groeiende reeks controles, procedures en indicatoren, waarmee wordt getracht aspecten van het grotere geheel vast te leggen en beslissingen te beïnvloeden, om zo steeds meer van belang te worden voor het gebruik en de ontwikkeling van grond, vastgoed en gebouwen. Dit gebeurt niet alleen via openbaar beleid en regelgeving, maar ook door beeldvorming op de markt en de eisen van beleggers, het bedrijfsleven en hun klanten.

1.12 Een van de uitdagingen bij de analyse is om voor elk geval inzicht te krijgen in de vraag of de aanpak van duurzaamheid bijdraagt aan de waarde of daaraan juist afbreuk doet. Dit kan worden gezien als een kostenpost en als een beperking. Evenzo kunnen economische kansen worden gezien in duurzame groei met de bijbehorende technische innovatie, terwijl het voldoen aan normen de waarde kan beschermen of verbeteren.

1.13 In het grotere geheel is de conventionele opvatting om economische groei te zien als een probleem voor de zorg om het milieu, maar het is aangetoond (soms samengevat in de Kuznets-milieucurve) dat hogere niveaus van economische ontwikkeling kunnen leiden tot minder aantasting van het milieu, wellicht deels naarmate er dan hulpbronnen beschikbaar zijn om de problemen die dan steeds meer zorg vragen, aan te pakken, alsmede naarmate de aard van de economische activiteit verandert, evenals de gehanteerde technieken. Deze overgang met toenemende economische activiteit lijkt eerst te leiden tot vermindering van lokale externe effecten, waarbij de wijder verspreide externe effecten op de hogere inkomensniveaus worden aangepakt. Naarmate technieken ter vermindering van de aantasting worden ontwikkeld, wordt het eenvoudiger voor anderen om die over te nemen. Evenzo is de groeiende schaal van de economische activiteit een uitdaging. Toenemende kennis, verfijning en wetenschappelijke vooruitgang bieden nieuwe uitdagingen - slechts weinigen zouden zich dertig jaar geleden druk hebben gemaakt over CO2-uitstoot.

1.14 Naarmate de begrippen in de praktijk duidelijker worden en richtsnoeren worden ontwikkeld, is het aannemelijk dat daarmee immateriële activa worden gecreëerd die zelf getaxeerd zullen moeten worden, voor zover ze van het onderliggende actief kunnen worden onderscheiden.

1.15 Een van de internationale fora voor bespreking van taxatievraagstukken in verband met het duurzaamheidsdebat is het Akkoord van Vancouver: "een verbintenis van organisaties voor


taxatiestandaardisering wereldwijd om een begin te maken met het proces van verankering van duurzaamheid in taxaties en waarderingen". Die besprekingen in ontwikkeling zullen naar verwachting informatie bieden voor de beroepsgroep.

1.16 Taxatie van ecosystemen - Er is een groeiende hoeveelheid werk, in het bijzonder voor economisch en milieubeleid, om waarden te verbinden aan hulpbron- en milieuvraagstukken als:

• vervuiling, energie en materialen;

• milieubescherming en hulpbronnenbeheer;

• natuurlijke hulpbronnenactiva;

• taxatie van niet-marktstromen en voor het milieu gecorrigeerde totaalcijfers. Anderen hebben dit aangepast voor onderwerpen als visserij, water en landbouw.

1.17 Bij deze aanpak, die in het algemeen onafhankelijk van een economische achtergrond wordt ontwikkeld, worden vaak waarden vastgesteld die gebaseerd kunnen zijn op andere uitgangspunten dan die welke zijn vereist op grond van de standaarden van de beroepsgroep. De daaruit voortvloeiende beoordelingen, die gewoonlijk externe effecten weerspiegelen en vaak zeer gevoelig zijn voor wijzigingen in uitgangspunten, kunnen al dan niet bruikbaar zijn voor het openbaar beleid, afhankelijk van het realisme van die uitgangspunten en de nauwkeurigheid van de analyse, maar vormen geen marktwaarde of reële waarde. Het is denkbaar dat ze een meting van Vermogen weerspiegelen (zie EVS2) die van toepassing is voor de betrokken beleidsmakers maar die verder niet van belang is. Inzicht in en wellicht afstemming van de verschillen tussen de twee benaderingen kan in toenemende mate noodzakelijk zijn naargelang de ontwikkeling van ecosysteemtaxaties. In de praktijk kunnen ecosysteemtaxaties van groter belang zijn bij het vergelijken van opties dan bij het vaststellen van absolute waarden.

2. Duurzaamheid en vastgoedgebruikers

2.1 De duurzaamheidsbeweging wordt thans steeds meer ingegeven door zorgen over de klimaatverandering en richt zich daarom op energie- en CO2-problemen. Dit heeft betrekking op alle aspecten van de onderneming van een bedrijf, met inbegrip van zijn vastgoed en gebouwen. Dit leidt tot het gebruik van nieuwe begrippen zoals "ecologisch bouwen" en "duurzaam bouwen".

2.2 Eigenaars en gebruikers van vastgoed kunnen uiteenlopende redenen hebben om rekening te houden met duurzaamheid in het algemeen of met specifieke aspecten daarvan, zoals energie-efficiëntie in het bijzonder. Deze redenen kunnen variëren van persoonlijk engagement tot kostenbesparingen, van naleving van regelgeving tot het zien van duurzaamheid als een voordeel tegenover de klant.

2.3 Naarmate de klimaatverandering steeds meer in het oog springt als een bron van beleidszorg, maakt de associatie van gebouwen met zo'n 40 procent van het energieverbruik vastgoed tot een bijzonder punt van aandacht en opmerkzaamheid. Niettemin kunnen energiekosten slechts ongeveer 1 procent van de exploitatiekosten van sommige ondernemingen vormen, terwijl personeelskosten wel 85 procent van de exploitatiekosten van een kantoorhuurder kunnen vertegenwoordigen. Die verhoudingen hebben de gevolgen van energievraagstukken voor huren en waarden beperkt. Evengoed zou gezegd kunnen worden dat de aspecten van het gebouw die van invloed zijn op de werkomgeving van een wellicht niet erkend belang zouden kunnen zijn.


Als huurders bereid zijn om hogere huren te betalen voor objecten die voldoen aan de regels, dan zal dat de waarden opdrijven, maar dat kan alleen als ze voordelen zien in het gebruik van een "groen" gebouw. In de praktijk kan hun houding veranderen in de loop van de economische cyclus.

2.4 Voor eigenaren en ondernemingen die puur commerciële afwegingen maken, moet de noodzakelijke investering een acceptabel rendement opleveren. Het is mogelijk dat een investering in de verbetering van gebouwinstallaties (zoals verwarming, ventilatie, airconditioning of koeling) niet gerechtvaardigd lijkt op grond van de financiële voordelen van de verbeterde energie-efficiëntie of de hogere waarde van dat vastgoed op de markt. Groen huren (zie hierna onder 3.3) is een middel om de gebruikelijke onbalans tussen de belangen van verhuurders en huurders in deze kwesties recht te trekken.

2.5 Naarmate ondernemingen ervoor kiezen, of steeds meer geacht worden, te handelen op een manier die gevoeliger is voor deze vraagstukken, zullen hun eigenaren en klanten steeds meer relevante geloofsbrieven eisen om dit aan te tonen. Voor grotere ondernemingen kan dat onder meer inhouden:

• het aantonen van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)

• een CO2-reductieverbintenis (Carbon Reduction Commitment (CRC))

• accreditatie in overeenstemming met ISO 14001 - de internationale norm voor milieubeheersystemen of EMAS, het communautair milieubeheer- en milieuauditsysteem.

Een tastbaar voorbeeld van die verbintenis door een der partijen kan zijn het gebruik van "groen huren".

2.6 Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) beschrijft de vrijwillige keuze van ondernemingen om de afweging van maatschappelijke en milieuvraagstukken in hun dagelijkse activiteiten te integreren om zo ethisch gedrag te laten zien en de maatschappelijke omstandigheden te verbeteren. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met:

• productiemiddelen, zoals grondstoffen, energie en water;

• processen, zoals milieuvriendelijk produceren; en

• publiciteit, zoals relaties met de gemeenschap. De meer ontwikkelde beleidsregels zullen ook vastgoedgebruik en beleggingen omvatten en dus gevolgen hebben voor zowel vermogens- als huurwaarden.

2.7 Hoewel de keuze vrijwillig is, nemen steeds meer ondernemingen MVO op als onderdeel van ondernemingsplannen en vennootschappelijke jaarrekeningen. In sommige gevallen kan dit worden gezien als een indicatie van kwaliteit en beheer. Het is mogelijk dat de grootste ondernemingen wettelijk verplicht zullen zijn om over deze zaken verslag uit te brengen. In sommige landen regelt de wet reeds de overlegging van niet-financiële prestatie-indicatoren.

2.8 Een MVO-beleid kan worden ingegeven door het strategisch plan van een onderneming, haar ondernemingsrisicostrategie, de behoefte aan subsidies en financiering of de druk vanuit beleggers, klanten en anderen. De onderneming dient duidelijk aan te geven wat haar beweegredenen zijn om een oordeel te kunnen geven over de gevolgen daarvan.


2.9 Sommige ondernemingen nemen de ecologische, maatschappelijke en economische aspecten van duurzaamheid op in het concept van de "Drie P's" (people - planet - profit), waarbij de prestaties onder elk kopje worden geanalyseerd en gerapporteerd. Dit is noodzakelijkerwijs een zich altijd ontwikkelende benadering en duurzaamheid zou zelfs kunnen worden uitgebreid naar technische en functionele kwaliteit.

2.10 Verantwoorde vastgoedbelegging (Responsible Property Investment (RPI)) is een kader voor beleggers om de positieve effecten van vastgoedeigendom, -beheer en -ontwikkeling voor de maatschappij en de natuurlijke omgeving te maximaliseren en de negatieve te minimaliseren. In het Financieel Initiatief van het VN Milieuprogramma zijn Beginselen voor verantwoord beleggen uiteengezet waarbij vraagstukken op het gebied van milieu, de maatschappij en ondernemingsbestuur (ESG) moeten worden opgenomen in ondernemingsbeleid en -praktijk, waarvoor een reeks instrumenten wordt aangereikt. Deze verklaring vereist van ondernemingen dat zij hun "beleggingsdienstverleners (vragen) (…) ESG-factoren te integreren in onderzoeken en analyses in ontwikkeling". Aangezien hiermee de beperkingen aan het juridisch bezit van een huurder worden erkend, ziet deze verklaring de rol van de belegger als bijzonder kritiek voor bouw, renovatie, beheer van gezamenlijke ruimten en de mogelijkheden die voortvloeien uit huurbeëindiging - waarbij op elk punt meer toezicht is op duurzaamheidskwesties dan bij beleggen in effecten (waaronder REIT's). De verantwoorde belegger dient zich te verstaan met zijn huurders om de milieu- en maatschappelijke effecten van een vastgoed te beheren, zij het dat tot nu toe slechts weinig huurovereenkomsten bepalingen bevatten die betrekking hebben op duurzaamheidsvraagstukken.

2.11 Bij het overwegen van een belegging zouden objecten kunnen worden gescreend op:

• locatie - duurzaamheidsgronden zouden de aandacht kunnen vestigen op locaties met beter openbaar vervoer of op 'brownfield'-terreinen;

• fysieke kenmerken - voldoen de gebouwen aan de milieunormen zoals BREEAM, LEED, Green Star of CASBEE (zie hierna onder 3.2)? Dit kan de keuze voor beleggingen beperken, mogelijk beperkingen opleggen aan portefeuillediversificatie en, door de vraag te richten op die objecten, gevolgen hebben voor hun prijzen en dus hun rendement;

• huurders - wellicht op grond van bedrijfsactiviteit. De gegevens ter ondersteuning van die screening zijn vaak beperkt en slechts gedeeltelijk voorhanden. Op sommige markten zijn die er mogelijk zelfs helemaal niet.

2.12 Een andere benadering is om objecten te selecteren die als beste naar voren komen in hun klasse. Ook daarbij zal echter uitgegaan worden van erkende certificerings- en beoordelingssystemen, zoals BREEAM of EPC's.

Hoewel dit kan helpen objecten te selecteren met een beter beschermde waarde voor de toekomst, is dit meestal alleen mogelijk voor nieuwe objecten en in het geval van EPC's voor bestaande gebouwen die verkocht of verhuurd worden.

2.13 Milieubeheersystemen bieden ondernemingen instrumenten om rekening te houden met duurzaamheidsvraagstukken in de voortdurende zoektocht naar verbetering op basis van de vier planningsfasen: wat moet worden gedaan, doe het, controleer of het is gedaan en neem maatregelen voor verbetering, rekening houdend met de gevolgen voor milieu en de activiteit die


leidt tot die verandering. Dit kan ondernemingen helpen bij het besparen van kosten en het beheren van juridische, financiële en reputatierisico's (daaronder begrepen de vaststelling van mogelijke wettelijke voorschriften), marketingmogelijkheden en de verwachtingen van belanghebbenden. Het kan beginnen met een beoordeling van de bestaande positie (als nulmeting), waaruit kan blijken dat er al veel is gedaan zonder dat dit als milieubeleid is gezien, en op basis daarvan het ontwikkelen van milieubeleid om het toekomstige proces te sturen.

2.14 ISO 14001 stelt hiervoor normen vast aan de hand waarvan ondernemingen kunnen worden gecontroleerd. Deze omvatten vijf aspecten of fasen:

• milieubeleid;

• het plannen van acties;

• implementatie en uitvoering van het project;

• controle en correctieve maatregelen;

• beoordeling door het management.

2.15 Het Milieubeheer- en milieuauditsysteem (EMAS) biedt een Europese norm die weliswaar vrijwillig is, maar die, eenmaal aangenomen, verplicht gecontroleerd wordt (in tegenstelling tot ISO 14001). Aangezien sommige van de EMAS-voorschriften ondersteund worden door wetgeving, kan dit systeem strenger zijn dan ISO 14001, welke norm hieraan in essentie gelijk is. Een onderneming dient haar directe en indirecte milieueffecten vast te stellen en het belang daarvan te beoordelen. Interne controles dienen het beheer van het vraagstuk, de prestatie bij de uitvoering en de naleving te omvatten. Elke drie jaar vindt er een externe audit plaats.

2.16 Levenscycluskosten - Een beoordeling van de duurzaamheid van een object kan zich richten op de gehele levenscyclus daarvan met de bijbehorende externe effecten. Terwijl bij de taxatie de opbrengstenmethode wordt gehanteerd, dienen kosten en opbrengsten te worden geanalyseerd en teruggebracht tot een contante waarde. Bij een levenscycluskostenanalyse (LCAA) wordt de contante waarde berekend van alle kosten voor de gehele resterende levensduur van een gebouw, met inbegrip van kosten voor bouw, exploitatie en onderhoud en kosten aan het einde van de levensduur.

2.17 Sommige Europese landen hanteren nationale normen en richtsnoeren voor het uitvoeren van een LCAA. De internationale norm is ISO 15686-5 Gebouwen en constructies - Planning van de levensduur - Deel 5: Onderhoud en levenscyclus. Hierin wordt het kader vastgesteld. ISO 15686-5 schrijft echter geen gemeenschappelijke vorm voor deze analyse voor, zodat in de praktijk verschillende benaderingen mogelijk zijn.

3. Ontwikkeling van "groene" normen voor vastgoed

3.1 "Groene gebouwen"

3.1.1 Een "groen" of "duurzaam gebouw" maakt efficiënter gebruik van hulpbronnen zoals energie, water, materialen en grond dan gebouwen die zijn gebouwd volgens minimumnormen, en produceert minder afval en minder uitstoot, en biedt mogelijk een betere interne werkomgeving. Aangezien bij duurzaamheid de behoeften van het heden geacht worden het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien niet in gevaar te brengen, dienen groene gebouwen ook rekening te houden met maatschappelijke, ecologische en


milieuvraagstukken. Die bredere definitie omvat ook externe effecten en de gevolgen voor volgende generaties.

3.1.2 RICS heeft (in de Taxatiestandaarden 2008) een groen gebouw gedefinieerd als een object dat:

"kenmerken vertoont die het milieueffect in alle fasen van de levenscyclus van het gebouw tot een minimum beperken, en gericht is op een betere gezondheid voor zijn gebruikers, optimaal nut voor zijn eigenaren, gebruikers en het grotere publiek realiseert, en tegelijkertijd het gebruik van natuurlijke hulpbronnen en het milieueffect tot een minimum beperkt".

3.1.3 De American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) heeft in februari 2010 in samenwerking met de Illuminating Engineering Society of North America (IES) en de U.S. Green Building Council (USGBC) een norm gepubliceerd voor het ontwerp van groene gebouwen met hoge prestaties. Standard 189.1, Standard for the Design of High-Performance Green Buildings Except Low-Rise Residential Buildings, bepaalt dat:

"een groen gebouw met een hoge prestatie een gebouw (is) dat is ontworpen, is gebouwd en kan worden geëxploiteerd op een wijze die de milieuprestaties en de economische waarde op de langere termijn verhoogt, een interne milieuprestatie wil bieden die de gezondheid van de gebruiker ondersteunt, en de tevredenheid en productiviteit van de gebruiker verbetert door middel van integratie van milieuvriendelijkere bouwmaterialen en wateren energie-efficiënte systemen".

3.1.4 Uit deze definities blijkt dat het begrip duurzaamheid verre van exact is in de toepassing op gebouwen die zelf enorm verschillen qua ontwerp, bouw en gebruik, terwijl ook verschillende gebruikers hun eigen aandachtspunten hebben die in de loop van de tijd kunnen veranderen.

3.1.5 Het volgende kan dienen als algemene checklist:

• locatie - voor zover van belang, is het gebouw zowel bereikbaar met het openbaar vervoer als met eigen vervoer?

• het bestaande grondgebruik van een ontwikkelingsterrein - er kan sprake zijn van kwesties als vervuiling of waterbeheer;

• de risico's voor de locatie van een gebouw als gevolg van dreigingen zoals overstroming of aardbevingen of in verband met de locatie of het ontwerp van het gebouw (bijvoorbeeld bij overstroming vanuit verharde oppervlakten);

• het ontwerp en de inrichting van het gebouw, zoals zaken variërend van verwachte levensduur tot energiebeheer, met inbegrip van materialen (bron, recycling, type, levensduur) en hulpbronefficiëntie;

• de kwaliteit van het gebouw als werkomgeving en dus de gevolgen voor de gezondheid en efficiëntie van de gebruiker, waaronder ook ventilatie en verlichting;

• energie-efficiëntie en -inkoop;

• waterefficiëntie;

• afvalbeheer;

• hoe veerkrachtig is het gebouw als het gaat om mogelijk stijgende kosten van energie, water en afvalbeheer?


3.2 Certificering van gebouwen en instrumenten voor duurzaamheidsbeoordeling

3.2.1 Er is een aantal benaderingen geïntroduceerd voor het beoordelen van gebouwen aan de hand van gedefinieerde milieunormen. Sommige daarvan zijn wettelijk voorgeschreven, andere zijn vrijwillig. Deze benaderingen maken gestandaardiseerde beoordeling en certificering mogelijk voor groene en energie-efficiënte gebouwen. Er zijn wereldwijd zo'n 30 vrijwillige beoordelingssystemen die proberen invulling te geven aan de conceptuele complexiteit van het begrip "duurzaamheid". Het is dan ook wellicht onvermijdelijk dat deze zich in overweldigende mate richten op nieuwe of ingrijpend gerenoveerde gebouwen.

3.2.2 Internationaal erkende systemen die een bruikbaardere gemeenschappelijke norm bieden voor internationale beleggers zijn onder meer:

• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), waarmee de prestatie van een gebouw wordt beoordeeld aan de hand van acht criteria (energie, vervoer, vervuiling, grondgebruik en ecologie, gezondheid en welzijn, en beheer). De scores worden vervolgens bij elkaar opgeteld en beoordeeld. Dit systeem biedt verschillende regimes voor verschillende soorten gebruik, zoals bedrijfspanden, winkels of scholen. Een nieuw gebouw kan eerst worden beoordeeld in de ontwerpfase (met een voorlopig certificaat) en na de bouw. Het systeem kan ook worden toegepast op renovaties. Er zijn vier gradaties van certificering.

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), een systeem dat is vastgesteld door de US Green Building Council (USGBC), en dat geldt voor nieuwe gebouwen en renovaties. Een gebouw krijgt een score tussen 1 en 100, ook weer met vier gradaties van certificering. De belangrijkste criteria van het systeem voor de beoordeling zijn duurzame locaties, waterefficiëntie, energie en atmosfeer, materialen en hulpbronnen, en interne omgevingskwaliteit, tezamen met scores voor innovatie op het gebied van ontwerp en regionale prioriteit. De USGBC heeft in 2008 gegevens gepubliceerd waaruit bleek dat gebouwen die voldeden aan zijn LEED-normen:

- 8-9 procent lagere exploitatiekosten hadden;

- een 3-5 procent hogere bezettingsgraad hadden;

- 3 procent meer huuropbrengst genereerden;

- een 6,6 procent hoger rendement op belegging opleverden;

- een marktwaardestijging van 7,5 procent vertoonden, maar net als elders geldt dat daarbij veel factoren een rol kunnen spelen.

3.2.3 Andere normen die internationaal worden gehanteerd zijn DGNB in Duitsland, CASBEE in Japan, en Green Star en NABERS in Australië. Elk land kan zijn eigen nationale normen of codes hanteren. Elke regeling is anders als het gaat om wat en hoe er wordt beoordeeld en alle regelingen worden regelmatig herzien. De beoordelingsmethoden zijn vaak normatief van aard in plaats van dat ze onderliggende beginselen toepassen om tot een beoordeling te komen.

3.2.4 Er zijn maar weinig grondslagen voor beoordeling van bestaande gebouwen. EPC's bieden een normatieve benadering voor energiebeoordeling in de EU, terwijl de US Building Owners and Managers Association een systeem heeft ontwikkeld onder de naam Go Green.


3.2.5 Alle benaderingen worden in verschillende landen vaak verschillend toegepast, zodat zelfs EPC's kunnen verschillen van EU-lidstaat tot EU-lidstaat, hetgeen problemen oplevert voor internationale inzichten in en beoordelingen bij het vergelijken van gegevens. (N.B. - in de Richtlijn energieprestatie gebouwen 2010 krijgt de Europese Commissie opdracht om een vrijwillige regeling voor Europese Uniecertificering vast te stellen voor niet voor bewoning bestemde gebouwen (artikel 11 lid 9). Deze werkzaamheden zullen naar verwachting in 2012 worden afgerond (zie EVA8)).

3.2.6 Beleidsregels en verwachtingen op het gebied van duurzaamheid zijn voortdurend aan verandering en ontwikkeling onderhevig. Daardoor is het zeer wel mogelijk dat wettelijk opgelegde normen voor nieuwe gebouwen als gevolg van ontwikkelingsbeheersing of bouwreguleringssystemen zich steeds meer gaan richten op steeds strengere energiezuinige of passieve woningnormen en het gebruik van duurzame hulpbronnen alsmede algemenere duurzaamheidscriteria. In sommige gebieden kunnen deze gewone voorschriften in de plaats treden van vrijwillige instrumenten voor beoordeling van groene gebouwen dan wel stimuleren dat deze naar een nog hoger plan worden getild. De Richtlijn energieprestatie gebouwen bepaalt dat nieuwe gebouwen vóór 2018 (voor openbare gebouwen) en 2020 (voor particuliere gebouwen) aan "bijna-energieneutrale" normen moeten voldoen (zie EVA8).

3.3 "Groen huren"

3.3.1 Er is een groeiende discussie over het begrip "groen huren" die op haar beurt van invloed kan zijn op de taxatie van sommige vastgoedobjecten. Omdat "groen huren" nog in de kinderschoenen staat en wellicht nog het verst ontwikkeld is in Australië, bestaat er nog geen exacte, marktbreed aanvaarde definitie van groen huren.

3.3.2 De discussie over groen huren is voortgekomen uit de gebruikelijke onbalans tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder in milieuaangelegenheden. Kapitaalinvesteringen, soms met lange terugverdienperioden, zijn vaak nodig om de prestatie van een object te verbeteren. Verhuurders en beleggers zijn vaak terughoudend bij het maken van kosten zonder bijbehorend rendement, terwijl huurders voorzichtig te werk kunnen gaan bij het doen van investeringen in een object dat niet hun eigendom is, en dat ze zelfs vaak maar in bezit hebben voor de resterende periode van een korte huurovereenkomst. Met groene huurovereenkomsten, die in de praktijk uitsluitend afgesloten kunnen worden tussen partijen die om hun eigen zakelijke of persoonlijke redenen belang hebben bij de vraagstukken, wordt getracht vastgestelde aandachtspunten op het gebied van duurzaamheid die tussen hen bestaan aan te pakken en te voldoen aan steeds strengere wettelijke normen.

3.3.3 In het algemeen geldt dat groen huren betrekking heeft op de huur van een duurzaam/energie-efficiënt object op voorwaarden waarmee duurzaamheid wordt gestimuleerd. Die voorwaarden, die in de praktijk sterk kunnen verschillen, hebben vaak betrekking op ecologische of energie-efficiënte normen, operationele controle- en auditprocedures in verband met meting van de energieprestatie. Sommige verhuurders hebben groene huurovereenkomsten afgesloten met slechts een paar "groene" verplichtingen, zoals medewerking aan energiebesparende initiatieven, het verstrekken van informatie over energie, water en afval, het gebruik van duurzame materialen en een verbod op afbreuk aan de energieprestatie van het gebouw - "lichtgroen huren". Aan het andere eind van het spectrum kan er sprake zijn van bepalingen die doelen stellen voor het gebruik van energie, afval en water, met inbegrip van


individuele bemetering, rapportages, uitgangspunten voor huurherziening, aanpassingen en herbouw - "donkergroen huren". Hierbij kunnen onderwerpen aan de orde komen zoals afvalverwijdering of het vermijden van vluchtige organische chemicaliën in schoonmaakmiddelen. De huurovereenkomsten kunnen stimulerings- en boeteclausules bevatten op basis van afgesproken service- en energieprestatieniveaus, die van invloed kunnen zijn op de huur als verbeteringen dan wel als verslechteringen kunnen worden gezien aan het einde van de huurperiode.

3.3.4 De Australische overheid heeft een reeks modellen voor groene huurovereenkomsten gepubliceerd voor verschillende huurvormen, waarbij van de huurder wordt verlangd dat hij het object efficiënt gebruikt en daaruit het grootst mogelijke milieuvoordeel haalt, bijvoorbeeld door middel van de meest efficiënte apparatuur, inrichting, verlichtings- en verwarmingssystemen met een Energiebeheersplan en een kader voor rapportage en controle, op straffe van boetes. Er zijn thans al precedenten in andere rechtsgebieden zoals het Verenigd Koninkrijk. Daarin wordt voorzien in een reeks onderwerpen die tussen verhuurder en huurder moeten worden afgesproken, zoals:

• verstrekking door de verhuurder aan de huurder van een handboek voor energiezuinig en milieuvriendelijk gebruik van het object;

• energie-efficiëntiedoelen - waarbij de EPC-beoordelingen worden gehandhaafd en verbeterd, en waarbij in geval van verzuim de verantwoordelijke partij financiële boetes verbeurt;

• indien de verhuurder niet voldoet aan afgesproken verbintenissen ter verbetering van de energie-efficiëntie, kan een huurkorting worden opgelegd;

• de huurder dient ervoor te zorgen dat het energieverbruik efficiënt is, en dient de verhuurder alle gegevens te verstrekken over het energie- en watergebruik;

• de verhuurder en de huurder stellen Energie- en duurzaamheidsprestatierapporten op;

• aanpassingen die de milieuprestatie van het object aanzienlijk verlagen kunnen absoluut verboden worden;

• aangezien de huurder de aangewezen persoon kan zijn om aanpassingen te doen ter verbetering van de milieuefficiëntie van het object, kan de huurovereenkomst bepalingen bevatten die hem toestaan om deze aan het eind van de huurperiode achter te laten bij de verhuurder die daarbij afziet van verslechteringen;

• een verlaging van de EPC-beoordeling kan als een verslechtering worden beschouwd;

• servicekosten - als een object meerdere huurders heeft, kan de verhuurder zich het recht voorbehouden om de servicekosten (opnieuw) te wegen op basis van de relatieve milieuprestatie van de huurder, die dan ook kan fungeren als vergelijkingsfactor bij een huurherziening;

• een object met verschillende gebruikers kan een beheerscommissie hebben waarin ook de verhuurder zitting heeft.

3.3.5 Bij het overwegen van groene huur is het verstandig om een verslag op te stellen van de staat, met gebruikmaking van een energie- en milieuaudit, als nulmeting op basis waarvan de problemen en toezeggingen van de huurovereenkomst moeten worden beoordeeld.


4. Taxatie en duurzaamheid

4.1 De taxateur kan zijn waardeoordeel alleen geven op basis van bewijs, waarbij hij dus de ervaring van de marktplaats weergeeft. In dat oordeel kan niet worden aangegeven dat iets waarde zou moeten hebben; alleen dat het een bepaalde waarde heeft die beoordeeld is op basis van de beschikbare gegevens. Dat oordeel dient zo te worden ondersteund en opgesteld dat de opdrachtgever daarvan, binnen de grenzen van het beschikbare bewijs, kan uitgaan voor het doel waarvoor de taxatieopdracht was verstrekt.

4.2 Er kan geen algemene regel worden gesteld voor een bepaald normaal patroon van waardeverhogingen of -verlagingen op basis van milieukwesties. Zelfs als die kwesties een rol spelen op de marktplaats, zal er nog veel afhangen van factoren zoals de staat van de markt, de helderheid van informatie, de locatie, de sector, de mate waarin het object blootstaat aan milieurisico's in de regio, en de mondigheid van de consument.

4.3 In de loop van de tijd kunnen er op verschillende markten verschillen ontstaan in de waarden van vastgoedobjecten op basis van milieuzaken. Zo kan het zijn dat zeer energie-efficiënte gebouwen met een laag energieverbruik of objecten met een erkende groene certificering extra waarde beginnen aan te trekken op bepaalde markten. Hoewel dit voor een bepaalde periode kan gelden, kan het ook zijn dat, naarmate de markt die normen of regulering verwacht of verlangt, voor die waardeverhoging een verlaging voor andere objecten in de plaats komt. Die veranderingen zijn verschijnselen op de marktplaats en er kan geen algemene regel worden gesteld voor de gevolgen van deze zaken voor waarden, huren en opbrengsten van vastgoed.

4.4 De zaken waarop het begrip duurzaamheid zich richt, kunnen al dan niet van belang zijn voor dat oordeel, naargelang de aard van het actief, de relevante omstandigheden en het gedrag van potentiële kopers. Zo kan hun belang afhangen van verschillende factoren, waaronder de mate waarin die zaken:

• geen externe effecten zijn maar van belang zijn voor de prijs die iemand bereid zal zijn te betalen;

• van belang zijn om kopers te stimuleren of af te schrikken. In essentie is de vraag in hoeverre het bewijs aantoont dat een bereidwillige en voorzichtige bieder, met kennis van zaken, daarmee rekening zal houden bij de overweging van de prijs of de huur van een object. Zakelijke kopers van bedrijfspanden kunnen deze zaken anders zien dan iemand die een woonhuis koopt.

4.5 Ook de marktomstandigheden kunnen van invloed zijn. Als er sprake is van een sterke markt met een beperkt aanbod van gebouwen, kan het zijn dat de markt niet zo heel veel onderscheid maakt tussen objecten op basis van duurzaamheid. Aangezien deze zaken echter van belang worden voor kopers en gebruikers en er meer objecten beschikbaar komen die voldoen aan erkende duurzaamheidscriteria, kan de markt op dit punt diversifiëren, misschien wel vooral waar het marktsentiment zwak is.

4.6 Er kunnen bijzondere categorieën bieders zijn voor wie duurzaamheidskwesties een belangrijkere rol spelen. Daaronder zullen vooral diegenen zijn voor wie de ethische aspecten belangrijker zijn, uit persoonlijke overtuiging dan wel op grond van de regels van een specifiek beleggingsfonds. Sommigen kunnen zelfs enthousiast geïnteresseerd zijn in innovatie - "early adopters".


4.7 Anderen kunnen deze criteria van belang achten voor mogelijke toekomstige waardeveranderingen. Zij zouden kunnen denken dat objecten die voldoen aan bepaalde normen eerder in waarde zullen stijgen of dat objecten die daaraan niet voldoen een groter risico lopen om op een toekomstige markt een waardedaling te ondergaan. De toekomst zal moeten uitwijzen of zij gelijk hebben met betrekking tot de toekomstige reactie van markten dan wel de specifieke criteria waarvoor zij hebben gekozen. Indien die kopers de juiste criteria hebben gekozen en markten zich inderdaad zo gedragen als zij verwachten, dan zouden zij beter kunnen presteren dan de markt in het algemeen, door voordelige objecten te kopen dan wel door objecten te verkopen met een groter risico op basis van milieufactoren. Markten kunnen zich natuurlijk in onverwachte richtingen bewegen of andere factoren als relevant beschouwen.

4.8 Een van de manieren om dit gedrag te analyseren is de waarneming dat die partijen hun beslissingen benaderen op basis van de Beleggingswaarde (zie EVS2 en EVA5) bij het beoordelen van de waarde dat een bepaald vastgoedobject voor hen heeft voor hun eigen doeleinden. Waar de Beleggingswaarde van het vastgoed voor hen op basis van hun criteria duidelijk hoger is dan de Marktwaarde daarvan, zouden zij een kans kunnen zien.

4.9 Bij de beoordeling van objecten voor de verhuur, zullen duurzaamheidskwesties belangrijker zijn als ze huurders stimuleren om een hogere huur te betalen of de markt ertoe aanzetten om ze als een zekerder bron van inkomsten te zien. Het eerste zal afhangen van het grotere nut van die objecten voor huurders ten opzichte van andere objecten - huurders zullen zelden geïnteresseerd zijn in de toekomstige kapitaalwaarde van het object. Er kunnen relevante verschillen zijn in (energie)kosten, ze kunnen een aantrekkelijker werkomgeving voor het personeel bieden, en ze kunnen de huurder helpen zich van zijn beste kant te laten zien tegenover zijn eigen klanten. Sommige van deze factoren zullen onvermijdelijk overlap vertonen met de waarschijnlijkheid dat de meeste gebouwen die voldoen aan duurzaamheidscriteria de meest recent gebouwde zullen zijn, waarmee ze tevens voldoen aan andere eigentijdse normen en minder gauw gerenoveerd zullen hoeven worden. Voor objecten die minder goed aan de criteria voldoen kunnen hogere aanpassingskosten nodig zijn voor de modernisering om te voldoen aan steeds strengere normen zodra dit noodzakelijk wordt, op grond van marktverwachtingen dan wel in verband met de ontwikkeling van de wetgeving, of ze zullen een minder hoge waarde hebben dan objecten die beter aan de criteria voldoen.

4.10 Als een dergelijke benadering breder aanvaard gaat worden door partijen op de marktplaats in verband met bepaalde criteria, dan zou ze op termijn de marktwaarden kunnen beïnvloeden. Als de desbetreffende criteria echter niet breder worden gehanteerd, blijven het factoren die slechts voor een beperkt aantal individuele spelers van belang zijn, met minder of geen invloed op de marktwaarden.

4.11 Deze zaken kunnen moeilijker worden als er verschillende vormen van gebruik worden gemaakt van een gebouw, waarbij de eigenaar en de gebruikers allen verschillende verplichtingen, belangen en doelstellingen hebben.

4.12 Waar markten inderdaad steeds meer waarde gaan hechten aan duurzaamheid, of het nu slechts gaat om energie of om een groter scala aan vraagstukken, gaat dit een rol spelen bij de beoordeling van de marktwaarde. In de praktijk is het analyseren daarvan vaak geen zaak van algemene duurzaamheid maar een beoordeling van de rol van specifieke zaken (zoals energie) die


kunnen samenhangen met exploitatiekosten of actuele in het oog springende aangelegenheden kunnen zijn op de marktplaats.

4.13 Velen zeggen dat ze bereid zijn een hogere prijs te betalen om aan bepaalde algemene normen te voldoen, zoals BREEAM, maar dit kan minder duidelijk blijken uit het daadwerkelijke gedrag. Dit blijkt soms moeilijk uit het marktbewijs van daadwerkelijke transacties, waarbij traditionele factoren vaak de uitkomst lijken te verklaren.

4.14 Omgekeerd geldt dat, aangezien wetgeving, marktsentiment en wellicht belastingheffing steeds meer duurzaamheidsvraagstukken afdwingen, de kosten van naleving en verbetering voor veel bestaande objecten of complexere ontwikkelingsvoorstellen (zoals stadsvernieuwingsplannen) hun waarde negatief beïnvloeden.

4.15 "Groene waarde" - Soms wordt verwezen naar het begrip "groene waarde". Net als er verschillende definities zijn van groene gebouwen, zo is er ook geen algemeen aanvaarde definitie van "groene waarde". Op een bepaald niveau kan het simpelweg inhouden dat de "duurzame" kwaliteiten van gebouwen en objecten tot uitdrukking komen in hun waarde.

4.16 Meer in het bijzonder is groene waarde de extra waarde die een groen gebouw kan hebben in vergelijking met een gewoon gebouw. Hoewel dit echter een bruikbare aanduiding kan zijn, zeker voor vergelijkingsdoeleinden, staat die groene waarde niet op zichzelf, maar is het onverbrekelijk verbonden met de algehele marktwaarde van het object en wordt het alleen afzonderlijk gebruikt als een theoretisch concept.

4.17 Benaderingen - Hoewel steeds meer aandacht wordt besteed aan duurzaamheidsvraagstukken, wordt vaak opgemerkt dat deze niet altijd in de marktwaarde tot uitdrukking komen. Naarmate elk specifiek vraagstuk van algemeen belang wordt voor kopers, gaat het deel uitmaken van de algemene matrix van factoren die ten grondslag liggen aan de marktwaarde. Natuurlijk zal dit niet altijd het effect hebben van een hogere waarde ten opzichte van andere objecten, maar wel dat objecten die minder aan de criteria voldoen een lagere waarde hebben.

4.18 Duurzaamheid, energie-efficiëntie en groene kenmerken kunnen uitsluitend in de taxatie tot uitdrukking komen indien ze worden ondersteund door waarneembaar marktbewijs. Er is geen reden om ervan uit te gaan dat het wel of niet voldoen aan een bepaald aspect van duurzaamheid in het algemeen zal leiden tot een verhoging of verlaging van de waarde van het object. De gevolgen van een kenmerk kunnen in de loop van de tijd, of tussen verschillende sectoren, gebruikers of regio's verschillen.

4.19 Alle bestaande taxatiemethoden - met name op basis van inkomsten, directe waardevergelijking en vervangingswaarde - zijn geschikt voor taxatie van duurzame gebouwen. Vergelijkbare transacties vormen het beste bewijs van de bereidheid van de markt om te betalen voor bepaalde bouwkenmerken.

4.20 Op sommige markten kan de taxateur trachten geavanceerde statistische methoden toe te passen om groene waarde vast te stellen in het kader van zijn analyse. Dit kan afhangen van de kwaliteit en de marge van de beschikbare gegevens. Het gebruik van een meervoudige regressieanalyse kan de opdrachtgever met meer kennis van zaken overtuigen. Voorwaardelijke


taxatie, hedonistische prijsstelling of zelfs een kosten-batenanalyse kunnen andere methoden bieden, maar deze kunnen het risico meebrengen dat ze leiden tot resultaten die onzeker en onnodig gevoelig voor veranderende uitgangspunten zijn, met grote marges en niet duidelijk ondersteund door de marktplaats.

4.21 De contante waarde van toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow (DCF)) kan een manier zijn om rekening te houden met verschillende profielen van exploitatie- en renovatiekosten en deze te vergelijken.

4.22 Een van de praktische problemen is dat duurzaamheidsvraagstukken niet op zichzelf staan maar, zoals hiervoor al is aangegeven, overlap zullen vertonen met andere factoren. Zo kan energie-efficiëntie een deugd zijn, een manier om kosten te besparen, een hogere kwaliteit van werkomgeving mogelijk maken en een aspect zijn van een eigentijds gebouw dat, als zodanig, minder onderhoudskosten meebrengt minder gauw renovatie zal behoeven en op een aantrekkelijkere locatie kan staan.

4.23 In de praktijk heeft taxatie te maken met observatie en beoordeling. Onder de huidige omstandigheden vereist een afweging van duurzaamheidsvraagstukken in verband met een object een zorgvuldige analyse. Het zal maar zelden voorkomen dat duurzaamheidskwesties in het algemeen een rol zullen spelen. Veel vaker zullen specifieke vraagstukken en in het bijzonder specifieke normen een punt van aandacht zijn. In normen, certificering en beoordelingsregimes kan informatie worden samengevat en ingebed met betrekking tot bijvoorbeeld energie, op manieren waarmee de markt wellicht makkelijker rekening kan houden. Aldus wordt het van belang om te weten hoe:

• de relevante kenmerken van objecten moeten worden vastgesteld, beschreven en beoordeeld;

• beoordelingen daarvan moeten worden geïnterpreteerd en bezien;

• moet worden overwogen of hiermee reeds rekening is gehouden voor zover ze van belang zijn voor de waarde;

• de juiste manier moet worden gekozen om rekening te houden met andere punten zonder dat men deze dubbel telt.

4.24 Zodra op deze manier relevante factoren worden vastgesteld en beoordeeld, kan daarmee in beginsel rekening worden gehouden bij taxaties op precies dezelfde manier als met alle andere specifieke factoren. Er zijn geen nieuwe taxatiemethoden voor nodig, maar gewoon een rustige, praktische beoordeling op grond van de voorwaarden van de opgedragen taxatiegrondslag. Ze zullen moeten worden meegenomen in het taxatierapport voor zover dat geëigend is.

4.25 De mate waarin het rapport melding maakt van duurzaamheid zal afhangen van de omstandigheden. Daarbij wordt enerzijds de mate weergegeven waarin duurzaamheidsvraagstukken van belang zijn voor de waarde en anderzijds het belang van de opdrachtgever. Deze twee punten komen samen als een opdrachtgever die geïnteresseerd is in duurzaamheidsvraagstukken opdracht geeft voor een taxatie op basis van de Beleggingswaarde.

4.26 Erkende certificeringen of beoordelingen die zijn toegekend aan het object dienen gewoonlijk te worden gerapporteerd.


4.27 Op weg naar checklists - Waar duurzaamheidsvraagstukken van belang zijn voor de taxatie, moet de taxateur de juiste informatie verzamelen, beoordelen en in zijn rapportage meenemen, als aspecten binnen de gewone opzet van zijn rapport dan wel als afzonderlijke hoofdstukken, al dan niet met bijlagen, afhankelijk van de situatie. De diversiteit van vastgoedobjecten en de zich ontwikkelende aard van duurzaamheid samen houden in dat een algemene checklist nooit uitputtend kan zijn, maar, afhankelijk van het object, wel van belang kan zijn bij de overweging van sommige of alle van de volgende niet-uitputtende punten.

4.28 Naast de gebruikelijke beschrijving van het object kunnen onder meer de volgende factoren worden overwogen:

• bouwmaterialen;

• eventuele vervuiling van objecten, zoals 'brownfield'-locaties voor ontwikkeling;

• risico's van natuurrampen, zoals overstromingen, aardbevingen of lawines;

• naleving van relevante bouwnormen;

• isolatie en verwante kenmerken, de bijzondere kenmerken van het object (zoals verwarmingsbruggen of raamtype) en continuïteit op het gebied van duurzaamheid, regionale en wettelijke bouwnormen;

• de aard en complexiteit van gebouwdiensten;

• de leeftijd en de kwaliteit (efficiëntie) van de apparatuur in het gebouw voor verwarming, koeling en andere doeleinden en dus de haalbaarheid van de instandhouding of vervanging van specifieke bouwonderdelen (zoals een oliegestookte verwarmingsinstallatie in vergelijking met een alternatieve installatie waarmee de algehele exploitatiekosten teruggebracht kunnen worden);

• de energie-efficiëntie, EPC-beoordelingen en aanbevolen maatregelen ter verbetering daarvan, energiebronnen (duurzaam?) en de netto energiebehoefte;

• de waterefficiëntie, in het bijzonder op locaties waar water schaars is, gebruikmaking van grijs water, recycling van water, hemelwateropvang, etc.;

• exploitatiekosten;

• vloeroppervlak voor wat betreft bruikbaarheid, aanpasbaarheid en rentabiliteit;

• gevolgen voor productiviteit en welzijn van gebruikers;

• verwachte planning en kosten van renovatie;

• marktpositie tegenover duurzaamheid en bereidheid om te betalen voor groene kenmerken;

• wettelijke vereisten;

• mogelijke financiële ondersteuning;

• relevante certificeringen of beoordelingen;

• huurvoorwaarden (groen huren).

4.29 Bij een algemenere beschouwing van het vastgoed:

• Is het in overeenstemming met de beste praktijk?

• Kunnen gebreken rendabel worden opgelost?

• Hoe komt het object uit de vergelijking met andere gebouwen in het zoekgebied?

• Hebben duurzaamheidsvraagstukken gevolgen voor de vraag van potentiële huurders? En voor de huur die zij bereid zijn te betalen?

• Hebben ze gevolgen voor de opbrengsten die andere beleggers willen zien?


• Wat zijn de bedrijfskosten en de verwachte planning en omvang van eventuele renovatiekosten?

4.30 Hoewel in deze brochure duurzaamheid vooral is beschouwd in het kader van de milieubegrippen die in het hedendaagse debat in het oog springen, kunnen ook andere praktische vraagstukken omtrent de aanpasbaarheid en flexibiliteit van het vastgoed en de ruimte en voorzieningen die het biedt aspecten zijn van het vermogen van dat vastgoed om bruikbaar te blijven zonder al te grote wijzigingen. Waar het gaat om grotere oppervlakten grond, zoals bij landbouw of ontwikkeling, kunnen onder meer biodiversiteit en verspreide vervuiling een rol spelen. Voor zover een Milieueffectbeoordeling nodig is, zullen veel duurzaamheidsvraagstukken moeten worden bestudeerd.


Norm voor meting van afstand, oppervlakte

en inhoud

N.B. - In deze Norm wordt niet gedefinieerd hoe verschillende soorten vastgoed moeten worden gemeten, aangezien dit afhangt van de lokale markt. In deze Norm wordt uiteengezet wat wordt bedoeld met bepaalde meetgrondslagen en de soorten vastgoed en taxaties waarvoor deze gewoonlijk kunnen worden gehanteerd.

1. Inleiding


3. Algemene definities

4. Bouwmetingen in de praktijk

5. Meer over dit onderwerp

1. Inleiding

1.1 Recent onderzoek door de European Council of Construction Economists (CEEC) heeft uitgewezen dat, hoewel alle Europese landen soortgelijke grondslagen hanteren voor het meten van vloeroppervlakten in gebouwen, de manier waarop deze componenten worden gegroepeerd en gecodeerd van land tot land, behoorlijk verschilt. Dit betekent dat vergelijkingen tussen verschillende soorten vloeroppervlakten vaak zeer misleidend zijn.

1.2 In dit document wordt erkend dat het op dit moment niet mogelijk is om algemene grensoverschrijdende regels te geven voor het meten van vastgoed volgens een gemeenschappelijke code. Het dient derhalve als richtsnoer voor de grondslagen en methoden voor het meten van vastgoedobjecten in het kader van een taxatie.

1.3 In dit document wordt erkend dat het op dit moment niet mogelijk is om algemene grensoverschrijdende regels en algemene praktijken te geven voor het meten van oppervlakten en ruimten. De inhoud van dit document is dan ook uitsluitend bedoeld als richtsnoer ten behoeve van de taxatie van onroerende zaken.

1.4 De in deze informatiebrochure beschreven benaderingen zijn gebaseerd op Euronorm 15221-6, gepubliceerd door CEN (Comité Européen de Normalisation - het Europees Comité voor Normalisatie) in 2011 in het kader van facilitair management. Er zijn ook andere codes en een aantal daarvan wordt vermeld in het laatste hoofdstuk van deze brochure inzake nadere informatie.



2.1 Deze Norm betreft het meten van afstand, oppervlakte en inhoud van grond en gebouwen als richtsnoer voor taxateurs in Europa, aangezien veel Europese landen thans verschillende regels en definities hanteren voor het beoordelen daarvan, zoals het vloeroppervlak van gebouwen. Dit maakt het moeilijk om gegevens in verschillende landen te vergelijken en te interpreteren op een manier die nauwkeurig of bruikbaar is voor taxateurs of opdrachtgevers. Dit heeft grotere gevolgen voor eventuele vergelijkingen door veel andere beslissers, zoals planners en architecten, economen en beleggers, eigenaars en huurders, politici en bestuurders.

2.2 In deze Norm worden definities gegeven voor veel gebruikelijke afmetingen en worden bepaalde soorten vastgoed en taxaties vermeld waarbij deze gewoonlijk kunnen worden gehanteerd, om daarin goed inzicht te krijgen en ze te kunnen gebruiken om tot resultaten te komen die vergelijkbaar zijn in verschillende landen en zo nuttig te zijn voor vastgoedtaxatie en benchmarking tussen vergelijkbare objecten in verschillende landen.

2.3 In deze Norm wordt niet gedefinieerd hoe verschillende soorten vastgoed tot in detail moeten worden gemeten, aangezien dit afhangt van lokale omstandigheden, normen en regelgeving. In taxatierapporten dienen, voor zover van belang, duidelijk de gehanteerde meetgrondslagen te worden vermeld en toegelicht, en dienen eventuele ongebruikelijke grondslagen of afwijkingen van de in deze brochure beschreven benaderingen te worden vastgesteld.

3. Algemene definities

3.1 Metingen zullen gewoonlijk plaatsvinden en worden vastgelegd volgens het metrieke stelsel, zij het niet altijd aan de hand van de SI-eenheden. In individuele landen en sectoren kunnen echter traditioneel meeteenheden volgens het imperiale of een lokaal stelsel worden gehanteerd, die gewoonlijk zijn opgenomen in de nationale praktijk of die in overeenstemming zijn met de marktpraktijk.

3.2 Met inachtneming van wettelijke bepalingen of aanwijzingen van de opdrachtgever zal de keuze voor eenheden en het aantal decimalen een praktische zaak zijn ter beoordeling van de taxateur onder de omstandigheden van het vastgoed en de wensen die een opdrachtgever naar verwachting heeft.

3.3 Eenheden

• Afstanden zijn eendimensionale afmetingen van lengte en dienen in meters (m) te worden uitgedrukt.

• Oppervlakten zijn tweedimensionaal en dienen te worden uitgedrukt in vierkante meters (m2), hoewel op markten als het Verenigd Koninkrijk vierkante voet (ft2) zal worden gebruikt.

• Grotere oppervlakten, vastgoed op het platteland en oudere gebouwen hebben vaak onregelmatige vormen.


Die oppervlakten moeten zorgvuldig en nauwkeurig worden opgemeten, wellicht door middel van landmeting of het gebruik van digitale kaarten. De oppervlakten kunnen worden uitgedrukt in hectaren, hoewel in het Verenigd Koninkrijk "acres" gebruikelijk zijn en sommige sectoren in andere landen hun eigen conventionele meeteenheden kunnen hanteren.

• Inhoud is een driedimensionale maat en dient te worden uitgedrukt in kubieke meters (m3).

3.4 Afstand

• De bruto lengte wordt gemeten als de horizontale afstand tussen de buitenzijde van buitenmuren dan wel tussen het midden van binnenmuren. De keuze voor de grondslag dient te worden vermeld.

• De netto lengte wordt gemeten als de horizontale afstand tussen de binnenzijde van buitenmuren, zonder rekening te houden met inpandige constructiecomponenten zoals pilaren of steunberen die geen complete muur vormen.

• De bruto hoogte wordt gemeten als de verticale afstand tussen de bovenzijde van een afgewerkte vloer en

- de bovenzijde van de afgewerkte vloer van een bovengelegen ruimte, dan wel

- de bovenzijde van de bovengelegen dakconstructie.

• De netto hoogte wordt gemeten als de verticale afstand tussen de bovenzijde van een afgewerkte vloer en de onderzijde van een bovengelegen plafond, vloer of dak, zonder rekening te houden met inpandige constructiecomponenten die geen complete muur vormen.

• De vrije hoogte wordt gemeten als de verticale afstand tussen de bovenzijde van een afgewerkte vloer en de onderzijde van een bovengelegen verlaagd plafond.

Oppervlakte en inhoud

• Bruto oppervlakten worden bepaald aan de hand van bruto lengten.

• Netto oppervlakten worden bepaald aan de hand van netto lengten.

• De bruto inhoud wordt bepaald aan de hand van bruto lengten.

• De netto inhoud wordt bepaald aan de hand van netto lengten.

3.5 Erfgrenzen en perceeloppervlakken

• Het perceeloppervlak is het oppervlak van het vastgoed binnen zijn erfgrenzen. Overheidsinstanties (zoals het Kadaster of een lokale autoriteit) kunnen dit vermelden als gemeten op basis van een horizontaal bovenaanzicht. Het perceeloppervlak kan vervolgens, voor zover van toepassing, worden onderverdeeld in het bebouwd oppervlak en het onbebouwd oppervlak:

- Het bebouwd oppervlak is dat deel van het perceeloppervlak dat valt onder gebouwen in afgewerkte staat, zowel boven als onder de grond.

- Het onbebouwd oppervlak is de rest van het perceeloppervlak dat niet wordt aangemerkt als bebouwd oppervlak.


3.6 Vaststelling van buitengrenzen - Taxateurs dienen zorgvuldig vast te stellen dat zij correct inzicht hebben in de erfgrenzen van het object. Het is van belang om vast te stellen of grensvoorzieningen deel uitmaken van het object en, zo ja, welke, om zo zeker te zijn van de grenslijn met naastgelegen objecten. Dit geldt ook voor scheidingsmuren tussen gebouwen.

3.7 De oppervlakte van het vastgoed zoals deze is gedocumenteerd voor de taxateur is wellicht niet correct. Oudere documentatie kan achterhaald zijn.

3.8 De grond kan bijvoorbeeld onteigend of gesplitst zijn. Vastgoedoppervlakten kunnen ook wijzigen wanneer erfgrenzen veranderen als gevolg van overeenkomsten tussen naburige partijen die hun overeenkomst wellicht niet altijd formeel registreren.

3.9 Erfgrenzen zoals bosranden, bomenrijen, heggen en rivieren blijken soms geen exacte beschrijvingen te zijn en kunnen in de loop der jaren veranderen. Omheiningen en andere markeringen kunnen onjuist geplaatst zijn of kunnen zijn verplaatst, zodat de GPS-metingen die worden gehanteerd bij het opstellen van digitale kaarten soms niet de juiste positie weergeven.

3.10 Wanneer erfgrenzen niet exact zijn vastgelegd of wanneer daarover een verschil van mening bestaat, kunnen er lokale praktijken en interpretaties zijn die uitgangspunten bieden voor het vaststellen van de erfgrens.

3.11 Meten van erfgrenzen - De historische methode voor landmeting is de begrenzingsmethode Metes (richting en afstand) and Bounds (referentiepunten). Daarbij wordt het land gemeten en vastgesteld door middel van een beschrijving van zijn erfgrenzen zoals overeengekomen tussen belanghebbende partijen die de omtrek van een object hebben afgelopen en vastgesteld of oriëntatiepunten langs die omtrek hebben vastgelegd. Die Referentiepunten kunnen bestaan uit stenen, bomen, bomenrijen, heggen, greppels, rivieren, stromen en beken, hoeken van andere objecten of kunstmatige meetpunten. Begrenzingen geven een beschrijving van de richting van het ene referentiepunt naar het andere en de afstand daartussen.

3.12 De methoden voor het vastleggen van erfgrenzen en het meten van de oppervlakten daartussen zijn sindsdien aanzienlijk ontwikkeld van het meten van afstanden en hoeken tot GPS en elektronische kartering. In elk geval is de meting slechts zo goed als de beperkingen van de gehanteerde methode - zelfs de global positioning-systemen die beschikbaar zijn voor commercieel gebruik werken met bepaalde marges en kunnen beïnvloed worden door militaire of andere overwegingen.

3.13 Het internet biedt thans veel mogelijkheden om vastgoedobjecten te bekijken, vanuit de lucht dan wel vanaf de straat. Dit kan een nuttig hulpmiddel zijn, misschien wel vooral voor een voorlopig of algemeen beeld. De foto's kunnen echter verouderd zijn en het object zou kunnen zijn gewijzigd sinds de foto's zijn genomen. Het meten op basis van die diensten kan bijzondere problemen opleveren, zodat daar niet van uitgegaan kan worden.

3.14 Bij het werken met enige vorm van bescheiden, bijvoorbeeld voor een bureautaxatie, zullen de gegevens inzake afmetingen slechts gelden per de datum van vastlegging en zullen die niet alleen onderhevig zijn aan wijzigingen die sindsdien kunnen hebben plaatsgevonden maar ook aan omissies of fouten bij de verzameling daarvan.


3.15 Hoewel de nauwkeurigheid van metingen aanzienlijk is toegenomen, kunnen de erfgrenzen waarop ze zijn gebaseerd onzeker zijn en kunnen geschillen daarover aanleiding geven tot veel rechtszaken in heel Europa.

3.16 De taxateur dient de bron (en de datum daarvan) van het in zijn rapport beschreven vastgoedoppervlak te vermelden.

3.17 In sommige gevallen kan de waarde van de grond worden beïnvloed door de topografie daarvan, wat kan resulteren in een groter of kleiner nuttig oppervlak - hellende en golvende landbouwgrond kan een groter ontginbaar oppervlak opleveren dan vlak land.

3.18 Rubricering van soorten perceeloppervlakken

a) natuurlijk landschap:

- bossen

- groengebieden met individuele planten

- beplante oppervlakken

- landbouwgrond die nader kan worden onderverdeeld op basis van gebruik, kwaliteit of andere kenmerken, met inbegrip van de kwalificatie daarvan op grond van de specifieke regels van subsidieregelingen

- natuurlijke wateroppervlakken

- andere natuurlijke landschappen (zand, rotsen)

- grond die grenst aan of ligt aan de vooroever van getijdenwateren

b) verharde oppervlakken:

- voet- en fietspaden

- wegen voor lichte en zware voertuigen

- parkeerplaatsen met inbegrip van binnenwegen

- sportvelden en speelplaatsen met inbegrip van sportgrasvelden en zwembaden

- spoorwegen

c) structurele eenheden:

- muren en andere inpandige grensvoorzieningen

- beschermingssystemen (tegen geluid en licht)

- opritten, trappen(huizen)

- bruggen, perrons

- overkappingen, afdaken, pergola's

- spaarbekkens, fonteinen

d) technische installaties:

- wateraanvoer

- afvalwater

- gasvoorziening

- verwarmings- en koelinstallaties


- bodemwarmtewisselaar

- overige technische installaties

Specifieke definities voor bouwterreinen

3.19 Terreinoppervlakte is/zijn dat deel/die delen van het perceeloppervlak dat wordt/die worden gebruikt voor een of meer gebouwen of bestemd is/zijn voor de bouw daarvan.

3.20 De Bouwschil is het bovenaanzicht van dat deel van het terrein dat fysiek benut wordt voor het gebouw, zowel boven als onder de grond, op basis van de maximale afmetingen daarvan.

3.21 Het Bouwvlak is het bovenaanzicht van dat deel van het terrein dat fysiek benut wordt voor het gebouw boven het maaiveld, op basis van de maximale afmetingen daarvan.

3.22 Bruto uitwendige oppervlakte (ook wel bruto vloeroppervlak (BVO) genoemd) is het oppervlak binnen de buitenzijde van de buitenmuren van de bouwschil, dus met inbegrip van de dikte van de buitenmuur van het gebouw ("extramuraal").

3.23 In Frankrijk is de Surface Hors œuvre Nette (SHON) grofweg gelijk aan de BVO na aftrek van de oppervlakte van verticale verkeersruimten zoals trappenhuizen en liftschachten. Dit begrip wordt gebruikt voor ontwikkelingsbeheersdoeleinden en bestuurlijke toestemmingen.

3.24 Oppervlakte van de buitenmuur (OBM) is de oppervlakte van de buitenmuren zelf.

3.25 Bruto inpandig vloeroppervlak (BIV) (ook wel inpandig vloeroppervlak genoemd (IVO)) is de bruto uitwendige vloeroppervlakte na aftrek van de oppervlakte van de buitenmuur ("intramuraal"). D.w.z.: BIV = BVO - OBM

3.26 Oppervlakte van de inpandige draagconstructie (OID) is de oppervlakte van de inpandige constructiecomponenten van het gebouw binnen de buitenmuren, dus met inbegrip van de oppervlakte die wordt ingenomen door dragende zuilen en draagmuren.

3.27 Netto Vloeroppervlak (NVO) (ook wel Nuttig vloeroppervlak of Verhuurbaar vloeroppervlak genoemd) is het inpandige vloeroppervlak (IVO) na aftrek van de oppervlakte van de inpandige draagconstructie. D.w.z.: NVO = IVO - OID 3.28 Technische ruimten (TR), Verkeersruimten (VR), Openbare Nutsvoorzieningen (ONV) etc. zijn de gemeenschappelijke ruimten, die worden gemeten als netto vloeroppervlak. 3.29 Primaire Ruimte (PR) is dat deel van het Netto vloeroppervlak (NVO) dat wordt gebruikt ter ondersteuning van de behoeften en werkprocessen voor de kernactiviteiten, bijvoorbeeld de TR - Technische Ruimte, VR - Verkeersruimte, ONV - Openbare Nutsvoorzieningen.

3.30 In Frankrijk wordt onder de Surface Loi Carrez verstaan de Primaire Ruimte voor vastgoed dat bestemd is voor bewoning, met uitzondering van ruimten die minder dan 1,8 meter stahoogte bieden. Daaronder vallen, mits gebruikt voor kantoren, sanitaire ruimten die dienen voor


exclusief gebruik door de specifieke gebruiker. Of die voorzieningen wel of niet in het verhuurbaar oppervlak zijn begrepen kan van land tot land verschillen. Figuur 1 - Illustratie van de verschillende soorten oppervlakken en hun onderlinge samenhang

4. Bouwmetingen in de praktijk

4.1 Deze metingen gelden voor alle beschikbare ruimte in een gebouw op elke relevante bouwlaag, die voldoet aan de desbetreffende definitie.

4.2 Bruto vloeroppervlak (BVO)

(a) Elke bouwlaag dient te worden opgemeten met inbegrip van de buitengevels en uitsteeksels aan de ringmuur. De volledige dikte van de buitenmuur van het gebouw is in deze meting begrepen. Niet-functionele ruimten, zoals grote open ruimten (zonder vloer) dienen niet te worden opgenomen - indien die ruimten wel worden opgenomen dient de oppervlakte daarvan te worden gespecificeerd.

Perceeloppervlak

Niet-bebouwbaar oppervlak

Terreinoppervlakte

Perceeloppervlak voor mogelijke aanbouw

Bouwschil

Bouwvlak

Uitstekende oppervlakken boven maaiveld

Bruto vloeroppervlak (BVO)

Opp. van de buitenmuur (OBM)

Inpandig vloeroppervlak (IVO)

Opp. interne draagconstr. (OID)

Netto vloeroppervlak (NVO)

(TR), (VR), (ONV)

Primaire Ruimte (PR)


(b) De meting dient oppervlakten te omvatten die worden gebruikt voor:

- binnenmuren, scheidingswanden, zuilen, trappenhuizen, liften, roltrappen, verticale (lucht)kanalen;

- liftmotorruimten, ruimten voor centrale verwarmings- of airconditioning (ventilatie)installaties, brandstoftankruimten, transformator- en/of laagspanningsruimten, gangen en andere verkeersruimten, alle sanitaire ruimten;

- afgedekte ruimten met open zijden, opritten, omsloten parkeerruimten, opslagruimten, archiefruimten (kelder).

4.3 Inpandig vloeroppervlak (IVO)

(a) Het IVO van elke bouwlaag dient te worden berekend tussen de inpandige oppervlakten van de buitenmuren van een gebouw. Het IVO is het bruto vloeroppervlak (BVO) na aftrek van de oppervlakte van de buitenmuur (OBM).

(b) Het inpandig vloeroppervlak moet worden gemeten op een specifieke hoogte boven de vloer. Bij schuine plafonds dient de taxateur toe te lichten hoe hij het oppervlak heeft gemeten. Richtsnoeren hiervoor worden gegeven door de Building Owners and Managers Association International (BOMA).

4.4 Netto vloeroppervlak (NVO) Dit is het nuttig vloeroppervlak dat wordt geboden door alle bouwlagen binnen een gebouw op de volgende grondslagen:

(a) Elke bouwlaag dient te worden gemeten op alle niveaus tussen de inpandige oppervlakken van de buitenmuren van een gebouw. Het NVO is het inpandig vloeroppervlak (IVO) na aftrek van de oppervlakte van de inpandige draagconstructie (IDC).

(b) Het netto vloeroppervlak moet worden gemeten op een specifieke hoogte boven de vloer. Bij schuine plafonds dienen de regels voor meting te worden vermeld.

(c) De volgende oppervlakten van elke vloer dienen buiten beschouwing te worden gelaten bij de berekening:

- inpandige dragende muren

- verticale ventilatie-, bedradings- of leidingkanalen en bouwzuilen (in het algemeen alleen objecten met een oppervlakte van meer dan één vierkante meter, maar de praktijken kunnen van land tot land verschillen)

- trappenhuizen en liften

- liftmotorruimten, tankruimten (anders dan die welke worden gebruikt voor processen), transformatorruimten, hoog- en laagspanningsruimten

- ruimten die worden gebruikt voor permanente airconditionings-, verwarmings- of koelapparatuur en opbouwkanalen die de ruimte onbruikbaar maken, met inachtneming van het doel waarvoor deze zouden worden gebruikt. Dit geldt niet voor apparatuur die is geïnstalleerd door of namens de huurder of die wordt gebruikt in het gebouw voor speciale doelen, zoals computerbesturing, verwerking of fabricage.


Bij het berekenen van deze oppervlakte voor kantoorpanden dienen de volgende ruimten op elke bouwlaag buiten beschouwing te worden gelaten:

(a) die ruimten die zijn gereserveerd voor voorzieningen of diensten ten behoeve van het gebouw die niet bedoeld zijn voor exclusief gebruik door gebruikers van het gebouw;

(b) ruimten die zijn gereserveerd als openbare doorgaande weg en die niet exclusief worden gebruikt door gebruikers van het gebouw. (N.B.: extra gemeenschappelijke ruimten die kunnen worden gecreëerd door splitsing van een enkele bouwlaag om meer dan een huurder te kunnen huisvesten dienen in de berekeningen te worden meegenomen);

(c) die delen van gebouwen zoals entreehallen, overlopen en balkons die gemeenschappelijk met andere gebruikers worden gebruikt. In sommige gevallen kunnen deze delen zijn verdeeld onder de gebruikers van het gebouw.


Figuur 2 - Illustratie van grondslagen voor het meten van oppervlakten van gebouwen

Buiten-muren

Inpandige constructiecomponent

Netto lengte

Bruto lengte


Afgewerkte vloer

Figuur 3 - Illustratie van grondslagen voor het meten van hoogten van gebouwen

Afgewerkte vloer Afgewerkte vloer

Inpandige constructiecomponent Verlaagd plafond Verlaagd plafond

Bruto hoogte Netto hoogte Vrije hoogte

Afgewerkte

vloer

Afgewerkte

vloer

Afgewerkte vloer


Indeling

4.5 Voor sommige objecten, met name in de detailhandelsector, kan de oppervlakte binnen bepaalde diepten vanaf de voorgevel een belangrijke factor voor een taxatie vormen. Gewoonlijk wordt de oppervlakte het dichtst bij de voorgevel beschreven als Zone A. Deze heeft gewoonlijk de hoogste waarde per eenheid oppervlak - voor een winkelpand kan dit de grootste verkoopdichtheid bieden. De oppervlakken op grotere diepte (Zone B, C enz.) zullen elk een waarde hebben die gewoonlijk wordt aangegeven in verhouding tot de waarde voor Zone A, en gewoonlijk teruglopend naarmate de afstand tot de voorgevel groter wordt (diepte). Dit biedt een manier om zowel het commercieel nut van het desbetreffende gebouw te beoordelen als om vergelijkingsobjecten te analyseren.

4.6 De bespreking van de indeling kan verwijzen naar de bebouwde diepte, waarbij de diepte van het gebouw wordt gemeten vanaf zijn commerciële voorgevel tot een doorgaande weg waarbinnen de desbetreffende zones worden vastgesteld.

4.7 Het is van belang dat dezelfde zonediepten worden gehanteerd bij de analyse van vergelijkingsobjecten als bij de taxatie van het desbetreffende object. De gehanteerde diepten kunnen van land tot land en voor verschillende soorten vastgoed verschillen. In het Verenigd Koninkrijk worden echter vaak diepten van 6 meter aangehouden.

Bijzondere bepalingen

4.8 Voor zover van belang, dient de kamerhoogte te worden gerapporteerd. De metingsprocedures die worden gebruikt voor ruimten met schuine plafonds dienen te worden gerapporteerd.

4.9 Tijdelijke dan wel permanente tussenverdiepingen dienen te worden gerapporteerd, evenals de vrije hoogte daarboven en daaronder.

4.10 Ruimten voor speciale doeleinden, zoals oppervlakten en hoogten die bedoeld zijn voor pallets met speciale afmetingen e.d., dienen ook te worden gerapporteerd.

4.11 De hoogte tot de gootlijst van een gebouw of die van de ingangen zijn belangrijke afmetingen voor gebouwen die worden gebruikt voor voertuigen of machines in sectoren als vervoer, opslag of landbouw.

Toepassingen van specifieke meetgrondslagen

4.12 Bruto vloeroppervlak (BVO)

- Bouwkosten (ook ten behoeve van taxaties voor de verzekering)

- Bebouwing

- Ruimtelijke ordening

- Indeling


4.13 Inpandig vloeroppervlak (IVO)

- Schatting van de bouwkosten

- Agentschap voor bedrijfspanden, winkels en magazijnen

- Taxatiepraktijk

4.14 Netto vloeroppervlak (NVO)

- Makelaardij en taxatiepraktijk

- Servicekosten en verdeling

4.15 Bouwvlak

- Grondgebruik

4.16 Bouwschil

- Grondgebruik

5. Meer over dit onderwerp

- ASTM (voorheen genaamd de American Society for Testing and Materials) - E 1836/E 1836M-09e1 - Standard Practice for Building Floor Area Measurement for Facilities Management N.B.: Deze Praktijkbrochure is ontwikkeld voor gebruik in de Verenigde Staten. Ze biedt richtsnoeren in Bijlage A1 voor kantoorpanden maar wordt uitdrukkelijk niet toegepast voor gebruik bij huuronderhandelingen waarvoor men wordt verwezen naar de American National Standard, gepubliceerd door de American National Standards Institute als ANSI/ BOMA Z65.1-2010 (de BOMA-norm).

- BOMA (Building Owners and Managers Association International) - Six standards for floor measurement:

• Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010) E-Book

• Retail Buildings: Standard Method of Measurement E-Book (ANSI/BOMA Z65.5-2010)

• Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/ BOMA Z65.4-2010) E-Book

• Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 – 2009) E-Book

• Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2– 2009) E-Book

• Mixed Use Properties: Standard Methods of Measurement E-Book

CEN (Comité Européen de Normalisation - Europees Comité voor Normalisatie) - EN 15221-6 - Space and Area Measurement in Facility Management - gepubliceerd op 19 oktober 2011 (nationale leden van het CEN dienen deze nieuwe versie vóór april 2012 te publiceren en eerdere normen binnen twee jaar in te trekken).

- IPD (Investment Property Databank) - Space Code


- ISO 9836 - Performance Standards in Building - Definition and Calculation of Area and Space Indicators

- Normen die zijn opgesteld voor optioneel dan wel verplicht gebruik in specifieke landen, zoals:

• Duitsland = DIN 277 en GIF Mietflächenrichtlinie für gewerblichen Raum (MF-G)

• Noorwegen

- Oppervlakten en inhoud van gebouwen (Noorse Norm NS 3940:2007 Areal- volumberegning av bygninger)

- Richtsnoeren voor het taxatieberoep voor het meten van oppervlakten van voor bewoning bestemde vastgoedobjecten (Takstbransjens Retningslinjer ved Arealmåling av Boliger - 2009)

• Spanje - Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). “Estándar ATASA de Medición de Superficies de Inmuebles”. ATASA. Madrid, 2011.

• Verenigd Koninkrijk - RICS Code of Measuring Practice


Informatiebrochure

Verdeling van waarde over grond en gebouwen

1. Inleiding 2. Toepassingsgebied 3. Definities

4. Toelichting

1. Inleiding

1.1 Taxateurs komen vaak situaties tegen waarin de waarde van een vastgoedobject moet worden verdeeld over de verschillende componenten. Met name in EVA1, Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving, wordt verwezen naar verdeling.

1.2 Deze informatiebrochure gaat in op de beoordeling van de verdeling tussen grond en opstallen die gewoonlijk niet afzonderlijk in de markt kunnen worden gezet. Dit is dus een ander onderwerp dan de taxatie van onverdeelde aandelen in een vastgoedobject. Verdeling kan incidenteel ook bedrijfsinventaris of immateriële activa betreffen.


2.1 Het doel van deze informatiebrochure is om de benadering door de taxateur van deze verdeling van de waarde van een object te analyseren. Dit kan nodig zijn in het kader van financiële verslaggeving, rubricering van een huurovereenkomst op grond van IFRS of taxatie. Het kan ook nodig zijn om waarden te verdelen in verband met bepaalde huurherzieningen of voor de toepassing van overeenkomsten tussen partijen. Alle EU-Richtlijnen en nationale en internationale standaarden voor financiële verslaggeving vereisen verdeling in het kader van afschrijving.

2.2 Veelgebruikte begrippen bij de verdeling van de waarde die is vastgesteld voor een vastgoedobject tussen grond en opstallen zijn:

• vervangingswaarde (nieuwwaarde of geïndexeerde nieuwwaarde);

• afschrijving;

• gecorrigeerde vervangingswaarde;

• functionele levensduur.


Deze worden hierna gedefinieerd. Het gebruik daarvan moet echter gebaseerd zijn op het gezond verstand van de taxateur, zowel voor wat betreft de gehanteerde methode als voor de vraag of eventuele nadere aanpassingen nodig zijn om tot een antwoord te komen dat een echte weergave is van een goede verdeling van de waarde tussen de componenten van het vastgoed onder de omstandigheden.

3. Definities

3.1 Sommige benaderingen voor de verdeling van de waarde van een object tussen de grond en de opstallen gaan uit van de vervangingswaarde van het gebouw. De verschillende definities van vervangingswaarde zijn gebaseerd op het meest voorkomende gebruik van het gebouw, waarbij de kosten van herbouw worden berekend, bijvoorbeeld ten behoeve van de verzekering. Met uitzondering van de Gecorrigeerde Vervangingswaarde hoeft dit niet altijd te betekenen dat het gebouw wordt vervangen door exact hetzelfde gebouw, maar eerder door het passende eigentijdse gebouw voor het doel daarvan, met de afmetingen die nodig zijn voor dat doel en gebouwd met de materialen en technieken en volgens de normen die tegenwoordig worden verlangd.

3.2 De Vervangingswaarde van een gebouw is de kostprijs om het gebouw te vervangen zodat het kan voldoen aan de functies waarvoor het wordt gebruikt. De vervangingswaarde kan worden beoordeeld als de Nieuwwaarde of als de Geïndexeerde Vervangingswaarde. Hierin zijn ook de vergoedingen begrepen die samenhangen met de bouw.

3.3 Nieuwwaarde - De nieuwwaarde van de fysieke constructies op basis van de herbouwkosten per waardepeildatum. De nieuwwaarde is gebaseerd op de huidige technische bouwnormen en nieuwe materialen. Als gevolg van wijzigingen in bouwnormen kan de vervangende constructie duurder uitvallen dan bij simpelweg vervanging van het oude gebouw (EVA4).

3.4 Het bestaande gebouw kan minder bruikbaar of efficiënt zijn dan een modern gebouw. Dat houdt in dat, als de ouderdom, het ontwerp of het type constructie van een gebouw meebrengt dat het normaalgesproken niet op dezelfde manier zou worden herbouwd, de taxateur in plaats daarvan de kosten van een modern vervangend gebouw kan beoordelen. De doeleinden waarvoor het gebouw nodig is, kunnen thans een andere schaal of configuratie van constructies vereisen, of een andere levering van aansluitingen die bijvoorbeeld nodig zijn voor IT-doeleinden. Het oude gebouw kan hogere plafonds hebben, een onhandige indeling of onhandige ornamenten hebben, of andere kenmerken hebben die in een nieuw gebouw niet zouden worden overgenomen. Als men uitgaat van een dergelijk modern gelijkwaardig gebouw, dient dat van een kwaliteit te zijn, en volgens specificaties te worden gebouwd, en te beschikken over de aansluitingen die nodig zijn voor het huidige gebruik van het gebouw.

3.5 Geïndexeerde Vervangingswaarde - Hierbij wordt de nieuwwaarde gecorrigeerd op basis van erkende bouwindexen. (EVA4).

3.6 Gecorrigeerde Vervangingswaarde - Deze komt overeen met de nieuwwaarde, maar rekening houdend met veroudering en slijtage van de constructie. Hierbij wordt alleen rekening gehouden met vervanging van het gebouw in de staat waarin het verkeert, niet met vervanging door een nieuw gebouw. (EVA4).


3.7 Afschrijving wordt gedefinieerd als de mate van slijtage, verbruik of ander verlies van waarde van een vast actief, als gevolg van gebruik, verloop van tijd of veroudering door veranderingen in de technologie of de markt.

3.8 De Functionele Levensduur is de periode gedurende welke het gebouw rendabel kan worden gebruikt voor zijn doel.

3.9 Overmaat is grond binnen het vastgoedobject die niet van essentieel belang is voor de operationele doeleinden van gebouwen. In veel gevallen kan dit zich voordoen na inspectie van de moderne gelijkwaardige gebouwen waarvoor de vervangingswaarde zou worden beoordeeld in plaats van de gebouwen in de staat waarin ze verkeren. Dit kan gevolgen hebben voor of zelfs leiden tot overmaat.

4. Toelichting

4.1 Verdeling van waarde tussen componenten van een object is geen taxatie. De uitkomst van de verdeling mag niet worden geacht overeen te komen met de marktwaarde van de componenten.

4.2 In verband met de verdeling zal aan de hand van het oordeel en de gekozen methodiek van de taxateur worden bepaald welke aanpassingen nodig zijn om te komen tot een realistisch en gerechtvaardigd oordeel over de verdeling.

4.3 Het uitgangspunt voor de verdeling is gewoonlijk:

• de marktwaarde van het vastgoed zoals vastgesteld met passende gebruikmaking van de drie internationaal erkende taxatiemethoden, dan wel

• de prijs van de transactie.

4.4 In sommige rechtsgebieden kunnen er beleidsregels gelden voor verdeling voor bepaalde categorieën vastgoed, die zijn vastgesteld op grond van wetgeving, door overheidsinstanties of op grond van de lokale praktijk. Voor zover die verdelingsbeleidsregels worden gehanteerd dienen, dan wel mogen, die worden overgenomen. De taxateur moet dan wellicht wel de gehanteerde methode toelichten of rechtvaardigen.

4.5 Voor zover de waarde moet worden verdeeld tussen grond en opstallen, dient bij het verdelingsproces gewoonlijk rekening te worden gehouden met een van de volgende procedures:

(a) aftrek van de waarde van de grond voor het bestaande gebruik op de desbetreffende datum van de waarde of de prijs van het vastgoed;

(b) aftrek van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen op de desbetreffende datum van de waarde of de prijs van het vastgoed.

Het is wellicht ook mogelijk om uit te gaan van een componentenanalyse van vergelijkbare objecten en vergelijkbare grond waarvoor deugdelijk bewijs bestaat. Zelfs als men een en ander afleidt van marktwaarden leidt dit niet tot een vergelijkende beoordeling van de componenten: niet een marktwaarde voor elk daarvan.

4.6 Voor zover de gecorrigeerde vervangingswaarde van een gebouw wordt gehanteerd, kan


de toe te passen waarde verschillen op basis van de vraag of rekening is gehouden met de mogelijke economische veroudering daarvan. Deze kwestie kan nog meer invloed hebben op de verdeling, bijvoorbeeld waar een fabriek thans kan zijn gebouwd als een kleiner gebouw om dezelfde productie te realiseren met moderne machines, zodat er minder grond nodig is en er grond vrijkomt als overmaat (zie hierna onder 4.8).

4.7 De Grond - De component van het vastgoed die de grond vormt wordt geacht de kale grond te zijn in onontwikkelde staat, maar met de vergunning voor de bouw en het gebruik van de gebouwen. De bestaande aansluitingen worden geacht beschikbaar te zijn voor verbinding maar alle aangelegde verbeteringen, zoals wegen, omheiningen, verharde oppervlakken en andere terreinwerkzaamheden worden uitgesloten, aangezien deze moeten worden afgeschreven. De taxatie geeft aldus een beeld van de voor- en nadelen van het terrein en de ligging daarvan. Daarin moet niet meer ontwikkelingspotentieel worden opgenomen bovenop dat wat nodig is voor de te beschouwen gebouwen.

4.8 Voor de verdeling wordt geen rekening gehouden met "overmaat". Eventuele overmaat dient te worden vastgesteld en vervolgens afzonderlijk te worden getaxeerd op basis van de marktwaarde met al het eventueel bijbehorende ontwikkelingspotentieel.

4.9 Verdeling in de praktijk - Het gebruik van elk van de twee procedures is afhankelijk van de relevantie en consistentie van beschikbare informatie. Het is niet te verwachten dat de twee methoden, zelfs als ze worden ondersteund door deugdelijk bewijs, tot hetzelfde resultaat zullen leiden, aangezien daarbij verschillende begrippen betrokken zijn en de waarde van het gehele vastgoed kan afwijken van de som van de afzonderlijke delen. Zelfs als maar één methode wordt gebruikt, zal de taxateur vervolgens zijn professioneel oordeel gebruiken om de keuze en de gehanteerde toepassing van de verdelingsprocedure, en eventueel daaruit voortvloeiende correcties om tot zijn definitieve cijfers te komen, te rechtvaardigen.

4.10 Indien de waarde die wordt toegeschreven aan een gebouwdeel op grond van de in 4.5(a) beschreven procedure hoger is dan de vervangingswaarde van het gebouw na correctie voor fysieke verslechtering, en de verdeling nodig is ten behoeve van afschrijving, wordt de taxateur geadviseerd om de gevonden waarde grondig te analyseren. Het is mogelijk dat in deze waarde het voordeel van immateriële activa of roerende zaken is opgenomen. Het kan van belang zijn dat immateriële activa onderhevig zijn aan afschrijving of jaarlijkse toetsing op waardevermindering en dat de levensduur van immateriële componenten vaak afwijkt van de levensduur van gebouwen.

4.11 De in 4.5(b) beschreven procedure wordt vaker gebruikt:

(a) waar er weinig of geen bewijs is van waarden voor de desbetreffende grond;

(b) op grond van rechtssystemen waar een bouwbelasting wordt toegepast op de boekwaarde van het gebouw;

(c) als het gaat om vastgoed waarbij er sprake is van andere eigenaars in het gebouw en waar sprake kan zijn van rechten van gemeenschappelijk belang;

(d) als toepassing van de procedure onder 4.5(a) leidt tot een waarde van het gebouw waarin ook immateriële activa of roerende zaken zijn opgenomen, waardoor de waarde van het aldus verkregen cijfer wordt beperkt.

4.12 Een analyse van een taxatie van componenten van vastgoedobjecten die vergelijkbaar zijn met het gebouw en de grond waarop het is opgericht kan helpen bij de vaststelling van de


verdeelde waarde van elk onderdeel. Dit is een methode voor analyse bij vergelijking van objecten, die niet moet worden verward met een taxatie van het desbetreffende object verdeeld in percelen. De analyse van de andere objecten dient plaats te vinden op een wijze die geschikt is voor het desbetreffende object om de duurzame vaststelling te vergemakkelijken van de waarde van punten als:

• het vergelijkbare potentieel van de grond, onontwikkeld maar voorzien van aansluitingen;

• de aard en schaal van de gebouwen;

• de relatieve voor- en nadelen;

• schaal en locatie. De taxateur dient gedurende de gehele analyse een consequente benadering te hanteren. Het uitgangspunt is dat de verdeling in overeenstemming moet zijn met de analyse die simpelweg een vergelijkingsmiddel biedt. De componenten kunnen niet afzonderlijk in de markt worden gezet en zullen dus naar alle waarschijnlijkheid geen waarden hebben waarmee dat zou worden gerealiseerd. De taak hier is om de waarden van de vergelijkingsobjecten per component te analyseren en vervolgens op basis van die waarden (die afzonderlijk bezien soms laag kunnen lijken) het desbetreffende aandeel te beoordelen: "Zoals u analyseert, zo dient u ook te taxeren."

4.13 Incidenteel wordt de taxateur gevraagd om de waarde van een portefeuille van vastgoedobjecten te verdelen tussen de grond en de opstallen. Een van de benaderingen daarvoor is om de juiste verdeling vast te stellen voor een representatieve steekproef onder objecten en deze vervolgens te extrapoleren naar de hele portefeuille, voor zover de vastgoedobjecten daarin niet vergelijkbaar zijn. Deze benadering op basis van een steekproef mag niet ondoordacht worden toegepast op objecten in de portefeuille die geen gebouwen omvatten of die significant afwijken van de steekproef.

4.14 Voor bepaalde taxaties in het kader van IFRS kan het nodig zijn om de verdeelde waarde van het gebouw verder te verdelen tussen elementen met een verschillende levensduur en dus verschillende afschrijvingspercentages (ook wel "componentisatie" genoemd). Met inachtneming van de duidelijke beperkingen voor de juiste verdeling van de waarde van het gehele object, wordt de taxateur geadviseerd, behoudens uitdrukkelijke instructies, om dit op een praktische manier te benaderen, waarbij alleen die belangrijke kenmerken worden vastgesteld die aanzienlijk verschillen in karakter. Overmatige onderverdeling zal naar verwachting leiden tot onaannemelijke waarden die niet erg bruikbaar zijn voor de opdrachtgever of andere adviseurs en leiden tot resultaten die noodzakelijkerwijs aanzienlijk zullen verschillen van taxatie tot taxatie in overeenstemming met de toegepaste uitgangspunten en interpretaties.

4.15 Het is met name van belang om nauwkeurige aantekeningen bij te houden en te bewaren met betrekking tot de beoordeling van de verdeling. Voor zover deze wordt uitgevoerd ten behoeve van financiële verslaggeving, bijvoorbeeld voor opdrachtgevers in de publieke sector, zal deze naar verwachting door een accountant worden gecontroleerd, terwijl die bescheiden het ook gemakkelijker zullen maken om de cijfers te interpreteren voor een eventuele volgende verdeling.


Informatiebrochure Certificering van taxateurs

1. De taxatiepraktijk in een aantal Europese landen is gebaseerd op persoonlijke certificeringsregelingen die bedoeld zijn om de professionele kwalificatie van taxateurs veilig te stellen en/of te verbeteren. De desbetreffende Europese regel (Euronorm EN 45013) is onlangs opgegaan in de Internationale Norm ISO/IEC 17024. Het doel is het komen tot en bevorderen van een wereldwijd geaccepteerd ijkpunt voor organisaties die zich bezighouden met certificering van personen (certificerende instellingen). Certificering van personen is een van de middelen om zekerheid te verschaffen dat de gecertificeerde personen voldoen aan de eisen van de certificeringsregeling. Vertrouwen in de desbetreffende certificeringsregeling wordt bereikt door middel van een wereldwijd geaccepteerd proces van beoordeling en vervolgens toezicht en periodieke herbeoordeling van de bekwaamheid van gecertificeerde personen.

2. In de Norm zijn eisen neergelegd die ervoor zorgen dat certificerende instellingen die zich bezighouden met certificeringsregelingen voor personen (zoals taxateurs) consequent, vergelijkbaar en betrouwbaar te werk gaan. Deze eisen moeten worden gezien als minimum eisen en kunnen dan ook aanvulling behoeven naar aanleiding van extra aangetoonde behoeften/wensen van de markt of specifieke overheidsvoorschriften.

3. Certificerende instellingen moeten worden geaccrediteerd volgens ISO/IEC 17024 via een accreditatie-instelling in hun eigen of een ander Europees land. De nationale accreditatie-instelling moet lid van de meerzijdige overeenkomst certificering (EA) zijn, maar hoeft niet per definitie de accreditatie-instelling te zijn in het land waar de certificerende instelling is gevestigd.

Minimum eisen

4. ISO/IEC 17024 betreft de organisatie en het bestuur van de certificerende instelling, de kenmerken van het certificeringsprogramma, de informatie die beschikbaar moet zijn voor aanvragers en de initiatieven van de certificerende instelling op het gebied van hercertificering. Preciezer gezegd moet een certificerende instelling voldoen aan een bepaald aantal eisen om te worden geaccrediteerd en een bepaald aantal minimum eisen stellen aan de opleiding en professionele kwalificaties van haar kandidaten. Het exacte niveau van de kennis en de professionele vaardigheden moeten door de nationale certificerende instelling worden gedefinieerd.

5. Op het niveau van de taxateur omvat het aantonen van professionele bekwaamheid eisen met betrekking tot opleiding, kennis, vaardigheden en ervaring waaraan een gecertificeerd persoon dient, en mag worden geacht, te voldoen.


Toelatingseisen

6. Om voor accreditatie in aanmerking te komen dient de nationale certificerende instelling te voldoen aan de eisen van een nationale accreditatie-instelling. In het bijzonder dient zij een handboek kwaliteitsbeheer over te leggen.

7. Nationale certificerende instellingen vereisen in het algemeen dat aanvragers voldoen aan de volgende minimum eisen:

• relevante universitaire diploma's en werkervaring op het gebied van vastgoedtaxatie;

• het ontbreken van een universitair diploma kan worden gecompenseerd door een langere periode van werkervaring in de vastgoedsector en/of op het gebied van vastgoedtaxatie;

• overlegging van vastgoedtaxaties (taxatierapporten) met betrekking tot verschillende soorten vastgoed.

Certificeringsexamen

8. Het examen dient onafhankelijk te zijn en dient een geldige toets van de bekwaamheid te zijn. Nationale certificerende instellingen verlangen dat hun kandidaten:

• een schriftelijk examen hebben afgelegd waarbij ten minste één complete taxatie is uitgevoerd; en

• een mondeling examen hebben afgelegd (individueel dan wel in een groep van kandidaten).

Examencurriculum

9. Een certificerende instelling dient een examencurriculum over te leggen dat in het algemeen de volgende vakken betreft:

• de nationale vastgoedmarkt en/of de Europese vastgoedmarkten (basis);

• nationale taxatiemethoden en/of de Europese taxatiemethoden (basis);

• basale technische kennis en bouweconomie;

• kadaster (als dat bestaat in het desbetreffende land);

• economie/bedrijfskunde;

• wiskunde/statistiek;

• systemen van de grote taxatieorganisaties, training etc. (nationaal en internationaal (Europa));

• het relevante juridisch kader.

Beroepsethiek

10. Certificerende instellingen verlangen in het algemeen dat hun gecertificeerde taxateurs zich houden aan regels van beroepsethiek, bijvoorbeeld op het gebied van:


• discretie/geheimhouding - taxateurs dienen alle documenten en informatie discreet te behandelen en mogen de informatie uitsluitend gebruiken voor de uit te voeren taxatie;

• objectiviteit - taxateurs dienen taxaties onbevooroordeeld en objectief uit te voeren, naar beste weten en overtuiging;

• onpartijdigheid/onafhankelijkheid - het feit dat een taxateur in loondienst is, sluit niet automatisch onpartijdigheid en onafhankelijkheid uit. Er dient een garantie te zijn dat taxateurs niet onderworpen zijn aan richtsnoeren met betrekking tot de technische inhoud van hun verklaringen;

• technische bekwaamheid en respectabiliteit - taxateurs mogen alleen die opdrachten aanvaarden waarvoor zij over de benodigde technische vaardigheden, bekwaamheid en ervaring beschikken.

Toezicht en permanente educatie (PE)

11. Zolang het certificaat geldig is, staan gecertificeerde taxateurs voortdurend onder toezicht. In beginsel verplichten certificerende instellingen hun gecertificeerde taxateurs om zich elk jaar te onderwerpen aan vooraf vastgestelde permanente educatie. Daarnaast verlangen zij overlegging van taxatierapporten ten behoeve van controle op de naleving door de gecertificeerde taxateurs van de vastgestelde kwaliteitsnormen.

Maximale geldigheidsduur van certificaten/hercertificering

12. Door certificerende instellingen afgegeven certificaten zijn niet onbeperkt geldig. De geldigheid van certificaten is beperkt tot een bepaald aantal jaren, in het algemeen vijf jaar.

13. Voordat het certificaat vervalt, dient de taxateur een hercertificeringsproces te ondergaan. Toelating voor hercertificering vereist een positieve beoordeling van de gecertificeerde taxateur tijdens het toezichtproces, d.w.z. bewijs van jaarlijkse PE en een positieve beoordeling van verleende taxatiediensten. Hercertificering vindt plaats op basis van een mondeling examen.

Controle

14. Certificerende instellingen staan onder voortdurend toezicht van de bevoegde accreditatie-instelling. Toezicht betreft in het algemeen de volgende onderwerpen:

• wijzigingen in certificeringsdocumenten;

• de betrouwbaarheid van het certificeringsproces;

• de kwaliteit van het examen;

• de bevoegdheid van examinatoren.


Europese vastgoed- en marktbeoordeling: Handleiding

voor taxateurs

1. Inleiding 2. Definities 3. Beoordelingssysteem 4. Beoordeling van ontwikkelingen

5. Beoordelingssjablonen

1. Inleiding

1.1 In de steeds risicogevoeligere omgeving, aangejaagd door het Basel Comité van Bankentoezichthouders en de Europese instellingen, is het belang van beoordelingssystemen aanzienlijk toegenomen, niet alleen voor kapitaalmarktbeleggers maar ook in het kader van het bankentoezicht. Een beoordeling wordt gewoonlijk gedefinieerd als een evaluatie of een beoordeling van de kwaliteit of de kwantiteit, of een combinatie daarvan, van iets.

1.2 Beoordelingsinstrumenten werden in eerste instantie ontwikkeld door kredietbeoordelingsbureaus in het kader van risicobeoordeling ten behoeve van emittenten van effecten op kapitaalmarkten. Sinds de introductie van de Basel-overeenkomsten spelen externe en interne bankbeoordelingssystemen ook een sleutelrol bij het bankentoezicht. Recenter zijn beoordelingssystemen ook uitgebreid naar andere sectoren, zoals vastgoed.

1.3 In 2004 heeft TEGoVA Vastgoed- en Marktbeoordeling [Property and Market Rating - PaM] ontwikkeld voor beoordeling van de kwaliteit van vastgoed. PaM maakt het mogelijk om een gestandaardiseerde en objectieve risicobeoordeling uit te voeren voor vastgoedobjecten, signaleert risico's en brengt kansen aan het licht. Dit instrument biedt niet alleen transparantie voor wat betreft vastgoedrisico's, maar kan ook worden gebruikt voor een aantal andere doeleinden, zoals analyse en beheer van vastgoedportefeuilles, risicobeoordeling van vastgoedportefeuilles ten behoeve van securitisatie of analyse van vastgoedbeleggingsbeslissingen. Doordat PaM het profiel van "risico's en kansen" van objecten laat zien, is het bijzonder geschikt als instrument voor portefeuillebeheer waarmee de risicopositie van financiële dienstverleners of


vastgoedbeleggers wordt gemeten. Daarmee draagt het ook bij aan een hoge mate van transparantie bij vastgoedtaxatie.

1.4 Sinds 2004 zijn vraagstukken op het gebied van klimaatverandering en duurzaamheid steeds belangrijker geworden voor de vastgoedsector en dus ook voor het taxatieberoep. Taxateurs worden geacht de gevolgen van duurzaamheidsvraagstukken voor de waarde van vastgoedobjecten te beoordelen.

PaM kan deze kwesties tot uitdrukking brengen door middel van het subcriterium 'ecologische duurzaamheid' in de vastgoedcriteriumklasse, maar biedt geen nieuwe specifieke criteriumklasse voor 'duurzaamheid' of 'groene waarde'. Het instrument adviseert over de wijze waarop rekening moet worden gehouden met duurzaamheidsvraagstukken via de onderliggende meetnormen op nationaal niveau.

1.5 Vastgoed- en Marktbeoordeling is bedoeld om te komen tot gestandaardiseerde metingen van de kwaliteit van vastgoedobjecten op de desbetreffende markten. Deze benadering is gebaseerd op de marktwaarde van het vastgoed.

2. Definities

2.1 Definitie van beoordeling voor opgeleverde objecten

2.1.1 Vastgoed- en Marktbeoordeling is een gestandaardiseerde procedure waaruit de duurzame kwaliteit van een vastgoedobject op de desbetreffende markt blijkt. Die kwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van afzetmogelijkheden op de middellange termijn tegen een prijs die overeengekomen zou worden tussen partijen met toegang tot alle vastgoed- en marktinformatie. Aldus is PaM toekomstgericht.

2.2 Definitie van beoordeling voor ontwikkelingen

2.2.1 De beoordeling van projectontwikkelingen is een gestandaardiseerde procedure waaruit de kwaliteit van een project op de desbetreffende markt blijkt, rekening houdend met de duurzame kwaliteit van een hypothetisch opgeleverd object en de ontwikkelingsrisico's en -kansen. Die kwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van de afzetmogelijkheden voor het project op de beoordelingsdatum tegen een passende prijs tussen zakelijke partijen met toegang tot alle vastgoed- en marktinformatie.

2.2.2 Aangezien de omstandigheden van een dergelijk object voortdurend zullen veranderen tijdens het ontwikkelingsproces (status van bouwvergunningen, voortgang van de bouw, verkoopsituatie, etc.) kunnen de afzetmogelijkheden daarvan uitsluitend worden bepaald per beoordelingsdatum.


3. Beoordelingssysteem

3.1 Beoordelingsschaal

3.1.1 Vastgoed- en Marktbeoordeling volgt het patroon dat wordt gehanteerd door kredietbeoordelingsbureaus en de interne beoordelingsschalen van banken. Het instrument bestaat uit 10 treden, waarbij 1 staat voor een uitmuntende beoordeling, 5 voor gemiddeld en 10 voor uiterst slecht. Een beoordeling onder de 5 betekent kansen; een beoordeling boven de 5 betekent risico's.

3.1.2 PaM maakt onderscheid tussen vier soorten vastgoed: woonhuizen, winkelpanden, kantoorpanden en vastgoed voor opslag, distributie en productie.

3.2 Criteriumklassen

3.2.1 De essentiële kenmerken die van invloed zijn op de duurzame kwaliteit van een object zijn onderverdeeld in de volgende vier criteriumklassen: markt, locatie, object en kwaliteit van de vastgoedkasstroom.

3.2.2 Elke criteriumklasse bestaat uit verschillende subcriteria die worden gewogen naargelang hun invloed op de afzetmogelijkheden voor de middellange termijn van het individuele object op de desbetreffende markt. Voorbeelden van objectieve of meetbare subcriteria zijn koopkrachtcijfers of ruimte-efficiëntie. Subjectieve subcriteria zijn bijvoorbeeld de kwaliteit van de architectuur of de locatie van het perceel. De weging van elk subcriterium kan voor elk te beoordelen vastgoedtype verschillen.

3.3 Meetnormen

3.3.1 Waar de meetbare subcriteria eenvoudig te beoordelen zijn op basis van een gestandaardiseerde vergelijking, is het van cruciaal belang voor de betrouwbaarheid van PaM dat taxateurs de beoordeling van de subjectieve subcriteria op dezelfde manier opvatten. Om dit te realiseren moeten meetnormen worden gedefinieerd op nationaal niveau voor elk van de subcriteria, gedifferentieerd per vastgoedtype. Die meetnormen staan niet in deze Handleiding. Met deze normen moet de norm worden bepaald die het gemiddelde weergeeft voor elk criterium op de desbetreffende markt, zodat kan worden beoordeeld of het desbetreffende vastgoed beter of slechter is dan dat gemiddelde.

3.3.2 Duurzaamheidsvraagstukken staan niet op zichzelf, maar vertonen overlap met veel andere factoren. Hoewel deze worden erkend in het subcriterium 'ecologische duurzaamheid' binnen de criteriumklasse 'Vastgoed', zijn duurzaamheidsvraagstukken ook van invloed op de kwaliteit van de werkomgeving, de locatie en de vastgoedmarkt zelf. Dit verklaart waarom PaM geen aparte criteriumklasse 'duurzaamheid' biedt.

3.3.3 In plaats daarvan dienen taxateurs rekening te houden met duurzaamheidsvraagstukken binnen de onderliggende meetnormen, waar van toepassing. Zo dienen milieukwesties te worden beoordeeld in de criteriumklasse 'Markt'


via het subcriterium 'overmacht'. Duurzaamheidsvraagstukken zijn van invloed op het subcriterium 'sociaal-demografische ontwikkeling'. Met duurzame aspecten moet ook rekening worden gehouden in de criteriumklasse 'Locatie' via het subcriterium 'vervoersinfrastructuur' en 'lokale toeleveringsvoorzieningen'. Twee andere belangrijke gebieden waar duurzaamheid van belang is, zijn 'nut voor derden' en 'terugverdienbare of niet-terugverdienbare onkosten' in de criteriumklasse 'Kwaliteit van de kasstroom'. Toekomstige marktontwikkelingen zullen de invloed van duurzaamheid op meetnormen alsmede op benchmarking verder vorm geven.

4. Beoordeling van ontwikkelingen

4.1 Criteriumklassen voor ontwikkelingen

4.1.1 Om te komen tot een beoordeling voor een ontwikkelingsproject moeten alle voornoemde criteriumklassen worden beoordeeld als ware het object opgeleverd. De beoordeling dient zich te concentreren op de afzetmogelijkheden van het hypothetisch opgeleverde object, omdat dat de uitkomst is van het ontwikkelingsproject voor diegenen die daarin hebben belegd.

4.1.2 Een specifieke vijfde criteriumklasse moet hieraan echter worden toegevoegd om de ontwikkelingsrisico's en -kansen die inherent zijn aan het project, te beoordelen. In dit kader wordt onder het "project" verstaan de planologie, de bouw en het in de markt zetten van een gebouw (voor bedrijfsgebruik of voor bewoning) op een perceel binnen bestaande bouwvoorschriften. Hieronder valt niet de ontwikkeling van ongeplande percelen zonder ontwikkelingsvergunning.

5e criteriumklasse "Ontwikkelingsrisico's en -kansen van een ontwikkelingsproject"

Subcriteria Weging

Subcriterium Criteria class

5.1 Verhuur en verkoop 60%

zie

onderstaan-de

matrix

5.2 Planning en vergunningen 15%

5.3 Bouw en kosten 25%

Resultaat van de beoordeling van de ontwikkelingsrisico's en -kansen

100%


4.2 Afzetmogelijkheden van een project De beoordeling van de afzetmogelijkheden van het project per beoordelingsdatum dient te worden bepaald aan de hand van de aangehechte matrix, waarbij rekening wordt gehouden met alle mogelijke combinaties voor de beoordeling van het hypothetisch opgeleverde object en de beoordeling van de risico's en kansen van de ontwikkeling.

5. Beoordelingssjablonen

5.1 In de aangehechte beoordelingssjablonen is het volledige overzicht van criteriumklassen uiteengezet met hun subcriteria voor alle vier vastgoedtypen en het gewicht dat wordt toegekend aan elk subcriterium zowel in zijn criteriumklasse als zijn aandeel in de algehele beoordeling.

Beoordeling van de ontwikkelings- kansen en -riscio's

Beoordeling van het opgeleverde object

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

uiterst slecht 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

zeer slecht 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10

slecht 8 8 8 8 9 9 10 10 10 10

matig 7 7 7 7 8 8 8 9 10 10

net onder gemiddeld 5 5 5 6 6 7 7 8 9 10

gemiddeld 4 4 4 5 5 6 7 8 9 10

net boven gemiddeld 3 3 3 4 4 5 6 7 8 10

goed 3 3 3 3 4 5 6 7 8 10

zeer goed 2 2 2 3 3 4 5 6 8 10

uitstekend 1 1 2 2 3 4 5 6 8 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


5.2 Dit zou geen weerspiegeling van de markt zijn als een zeer slechte beoordeling van een van de subcriteria alleen is opgenomen in het resultaat in verband met de weging daarvan. In plaats daarvan dient die zeer slechte beoordeling tot uitdrukking te komen in de beoordeling die wordt gegeven aan de gehele criteriumklasse. Aldus leidt een beoordeling van 10 voor één subcriterium tot een beoordeling van 10 voor de gehele criteriumklasse.


5.3 Winkelpanden

1. Criteriumklasse "Markt" (nationaal en regionaal)

Subcriteria Weging

Sub-criterium

nationaal/ regionaal

Criterium- klasse

1.1 nationaal

1.1.1 Overmacht 5%

30%

Criterium-

klasse 1

20%

1.1.2 Sociaal-demografische ontwikkeling 20%

1.1.3 Algemene economische ontwikkeling en internationale aantrekkelijkheid

20%

1.1.4 Politieke, juridische, belastingen monetaire omstandigheden

15%

1.1.5 Vastgoedmarkt: winkelpanden 40%

1.2 regionaal

1.2.1 Overmacht 5%

70%


1.2.3 Economische situatie en aantrekkelijkheid 25%


Resultaat van de marktbeoordeling 100%

2. Criteriumklasse “locatie” - Winkelpanden

Subcriteria Weging

Sub-criterium

Criterium-klasse

2.1 Geschiktheid van de microlocatie voor het vastgoedtype en de gebruikersdoelgroep

30%

Criteriumklasse

2

30%

2.2 Imago van de wijk en de locatie 20%

2.3 Kwaliteit van de vervoersinfrastructuur van het perceel en de wijk 15%

2.4 Kwaliteit van lokale toeleveringsvoorzieningen van het perceel en de wijk voor de gebruikersdoelgroep

15%

2.5 Overmacht 20%

Resultaat van de locatiebeoordeling 100%


3. Criteriumklasse “Vastgoed” - Winkelpanden

Subcriteria Weging

Sub-criterium Criterium-klasse

3.1 Architectuur/bouwtype 20%

Criterium-klasse 3

20%

3.2 Inrichting 10%

3.3 Structurele conditie 15%

3.4 Perceelsituatie 25%

3.5 Ecologische duurzaamheid 10%

3.6 Winstgevendheid van het bouwconcept 20%

Resultaat van de vastgoedbeoordeling 100%

4. Criteriumklasse “Kwaliteit van de vastgoedkasstroom” - Winkelpanden

Subcriteria Weging


4.1 Huurders-/gebruikerssituatie 20%

Criterium-klasse 4

30%

4.2 Huurgroeipotentieel/waardegroeipotentieel 30%

4.3 Verhuurbaarheid 20%

4.4 Leegstand/verhuursituatie 10%

4.5 Terugverdienbare en niet-terugverdienbare exploitatiekosten 10%

4.6 Nut voor derden 10%

Resultaat van de beoordeling van de kwaliteit van de vastgoedkasstroom

100%


5.4 Woonhuizen

1. Criteriumklasse "Markt" (nationaal en regionaal) - Woonhuizen

Subcriteria Weging

Sub-criterium


Criterium- klasse

1.1 nationaal

1.1.1 Overmacht 5%

20%

Criterium-

klasse 1

20%



15%


10%

1.1.5 Vastgoedmarkt: woonhuizen 40%


1.2 regionaal

1.2.1 Overmacht 5%

80%



1.2.4 Vastgoedmarkt: woonhuizen 45%


2. Criteriumklasse “locatie” - Woonhuizen

Subcriteria Weging

Sub-criterium

Criterium-klasse


30%

Criteriumklasse

2

30%

2.2 Imago van de wijk en de locatie 20%



15%

2.5 Overmacht 20%



3. Criteriumklasse “Vastgoed” - Woonhuizen

Subcriteria Weging



Criterium-klasse 3

20%

3.2 Inrichting 10%






4. Criteriumklasse “Kwaliteit van de vastgoedkasstroom” - Woonhuizen

Subcriteria Weging



Criterium-klasse 4

30%


4.3 Verhuurbaarheid/fungibiliteit 20%





100%


5.5 Kantoorpanden

1. Criteriumklasse "Markt" (nationaal en regionaal) - Kantoorpanden

Subcriteria Weging

Sub-criterium


Criterium- klasse

1.1 nationaal

1.1.1 Overmacht 5%

30%

Criterium-

klasse 1

20%



30%


15%

1.1.5 Vastgoedmarkt: kantoorpanden 40%


1.2 regionaal

1.2.1 Overmacht 5%

70%



1.2.4 Vastgoedmarkt: kantoorpanden 45%


2. Criteriumklasse “locatie” - Kantoorpanden

Subcriteria Weging

Sub-criterium

Criterium-klasse


25%

Criteriumklasse

2

30%

2.2 Imago van de wijk (kantoordistrict) en de locatie 15%



15%

2.5 Overmacht 20%



3. Criteriumklasse “Vastgoed” - Kantoorpanden

Subcriteria Weging



Criterium-klasse 3

20%

3.2 Inrichting 10%






4. Criteriumklasse “Kwaliteit van de vastgoedkasstroom” - Kantoorpanden

Subcriteria Weging



Criterium-klasse 4

30%







100%


5.6 Vastgoed voor opslag, distributie en productie

1. Criteriumklasse "Markt" (nationaal en regionaal) - Opslag, distributie en productie

Subcriteria Weging

Sub-criterium


Criterium- klasse

1.1 nationaal

1.1.1 Overmacht 5%

30%

Criterium-

klasse 1

20%



25%


15%

1.1.5 Vastgoedmarkt: opslag, distributie en productie 40%

1.2 regionaal

1.2.1 Overmacht 5%

70%



1.2.4 Vastgoedmarkt: opslag, distributie en productie 45%


2. Criteriumklasse “locatie” - Opslag, distributie en productie

Subcriteria Weging

Sub-criterium

Criterium-klasse


10%

Criteriumklasse

2

40%

2.2 Condities die van belang zijn voor het gebruik (regelgeving, verordeningen etc.)

25%


2.4 Economische situatie 20%

2.5 Overmacht 5%



3. Criteriumklasse “Vastgoed” - Opslag, distributie en productie

Subcriteria Weging



Criterium-

klasse 3

20%

3.2 Inrichting 10%






4. Criteriumklasse “Kwaliteit van de vastgoedkasstroom” - Opslag, distributie en productie

Subcriteria Weging



Criterium-klasse 4

20%







100%


Profiel van de European Mortgage Federation voor risicogerelateerde

criteria voor taxaties

Aanbeveling - Profiel inzake risicogerelateerde criteria voor taxaties

Inleiding

De European Mortgage Federation adviseert om bepaalde risicogerelateerde criteria te hanteren (zie het aangehechte risicoprofiel) bij het opstellen en interpreteren van vastgoedtaxaties ten behoeve van kredietverlening. Die criteria hebben betrekking op taxaties op basis van de hypotheekwaarde of de marktwaarde en kunnen onafhankelijk van de taxatiebenadering worden beschouwd. Daarnaast zijn er nog andere criteria die adviseurs kunnen overwegen bij het beoordelen van risico's zoals samenwerkingsrisico's en financiële risico's.

Kredietverleners kunnen het risicoprofiel gebruiken om meer informatie te verkrijgen om hun onderkenning en beheer van risico's te verbeteren. Het profiel is bedoeld ter verbetering van de kwaliteit van taxaties door in te gaan op alles wat van belang kan zijn voor hypotheeknemers.

Aanleiding voor een risicoprofiel

Het risicoprofiel bouwt voort op de bevindingen van het Vergelijkend Onderzoek naar de Taxatie van Vastgoed ten behoeve van Kredietverlening in de Europese Unie [Comparative Study on the Valuation of Property for Lending Purposes in the European Union] van de EMF, waarvan inmiddels de zesde editie is verschenen, in het bijzonder met betrekking tot het nationale en grensoverschrijdende gebruik van taxaties tezamen met de desbetreffende (zelf)regulering. Vastgoedtaxatie wordt steeds meer erkend als een sleutelcriterium voor het optimaal meten en beheren van kredietrisico's door hypotheeknemers, in het bijzonder met betrekking tot de risicogevoelige benadering van Basel II en de Richtlijn Kapitaalvereisten.

In dit opzicht kan het risicoprofiel worden gezien als een instrument voor het beheersen en terugdringen van risico's. Het kan nuttig blijken voor het verbeteren van de kwaliteit van taxaties en het verhogen van de geloofwaardigheid van taxaties bij toezichthouders.


Taxatie- en kredietverleningspraktijken

In een aantal lidstaten is de taxatie van vastgoed een andere, zij het complementaire, handeling dan een risicobeoordeling bij het verstrekken van een lening. Zo kan een onafhankelijk taxatiebedrijf het eerste uitvoeren terwijl het laatste intern gebeurt bij de kredietverlener. Hierin komen de verschillende taxatietradities in de Europese Unie tot uitdrukking. In sommige lidstaten geschiedt de taxatie intern bij de kredietverlener en maakt deze onverbrekelijk deel uit van het risicobeheersproces. In andere lidstaten opereert het taxatieberoep onafhankelijk van de kredietverlener.

In het laatste geval beschikken taxateurs niet over informatie met betrekking tot de financiële afspraken of de kredietnemer. Zo valt de beleningsgraad onder het kopje 'financiële risico's'. De taxateur moet geen rekening houden met de beleningsgraad bij de bepaling van de waarde. Kredietfunctionarissen beschikken echter wel over die informatie, die zij kunnen gebruiken in samenhang met het taxatierapport. Daarom dient de taxateur bij het uitvoeren van een taxatie ten behoeve van kredietverlening rekening te houden met de markten locatierisico's, bouwgerelateerde vastgoedrisico's, de kwaliteit van huurders en huurovereenkomsten, alsmede fiscale en juridische risico's. De kredietfunctionaris dient bij de overweging van een hypotheekaanvraag ook rekening te houden met andere risico's, zoals financiële risico's.

Verschillende taxatiebenaderingen

Het profiel is niet gekoppeld aan een specifieke taxatiebenadering (bijvoorbeeld een vergelijkings- of inkomstenbenadering, etc.). Dit maakt het mogelijk voor gebruikers van taxaties vanuit een andere taxatietraditie om het profiel te gebruiken als hulp bij de interpretatie van elke soort taxatierapport. Indien een taxatie wordt uitgevoerd op basis van de marktwaarde, zou dat een aanwijzing kunnen zijn dat de taxatie is uitgevoerd op de piek van de cyclus en wellicht niet duurzaam is. Het is wellicht niet mogelijk om een object tegen die prijs te kopen of te verkopen. Indien een taxatie wordt uitgevoerd op basis van de hypotheekwaarde, zou dat een aanwijzing kunnen zijn dat dit de duurzame waarde is.

Profiel van risicogerelateerde criteria voor taxaties Alle vastgoedtypen

In een vastgoedtaxatie ten behoeve van kredietverlening dienen de volgende risicocriteria tot uitdrukking te komen:


1. Marktrisico's

• Tijd (bestaande marktomstandigheden)

• Marktcycli

• Marktvolatiliteit/stabiliteit/liquiditeit

• Vraag en aanbod

• Economische stabiliteit van de markt

• Marktstructuren

• Aantrekkelijkheid van regionale markten

• Beleggers- of eigenaar-gebruikers gestuurde markt

• Gedrag van de marktdeelnemers

• Demografische ontwikkelingen

• Arbeidsaanbod

• Andere beleggingsmogelijkheden

2. Locatierisico's

• Planning en ontwikkeling van de directe omgeving en de wijdere omtrek (micro & macro)

• Ontwikkeling van de regio, de stad en de wijk

• Concurrentie: microtrends van de lokale economie/andere alternatieve beleggingsmogelijkheden op lokaal niveau

• Geschiktheid van de locatie voor belegging, opbrengsten en waardetoename

• Infrastructuur

• Nutsvoorzieningen/lokale toelevering

• Aantrekkelijkheid van de locatie voor ondernemingen

3. Bouwgerelateerde vastgoedrisico's

• Fysieke/bouwkundige kwesties/kwaliteit van het vastgoed (inrichting, ouderdom etc.)

• Onderhoudseisen

• Economische efficiëntie

• Milieuefficiëntie

• Verkoopbaarheid/verhuurbaarheid en geschiktheid voor derde gebruikers

• Flexibiliteit voor andere vormen van gebruik

• Vervuiling/vervuilde grond

• Herbouwkosten


4. Huurders/huurovereenkomsten

• Draagkracht van huurders

• Reputatie van huurders

• Kasstroomrisico's

• Draagkracht van belegger

5. Fiscale risico’s

• Huidige belastingsituatie

• Potentiële positieve/negatieve wijzigingen

• Lokaal belastingstelsel

• Regionale prikkels

6. Juridische risico's

• Eigendom

• Bouwvergunning

• Landspecifieke huurconstructies

• Subsidies

• Efficiëntie van executie (inbeslagname) en gedwongen verkoop

• Aansprakelijkheid voor vervuiling

Classificatie van technische documenten van TEGoVA 247 _______________________________________________________________________________________

Classificatie van technische documenten van TEGoVA

1. Inleiding

Deze classificatie is bedoeld als een catalogus voor aanduidingen voor de verschillende soorten technische documenten die door TEGoVA zijn uitgegeven.


Deze classificatie geldt voor alle documenten die door TEGoVA worden opgesteld op technisch gebied, zowel voor intern gebruik als in de relatie met haar leden. Waar van toepassing kunnen sommige technische documenten echter ook buiten de leden van TEGoVA worden verspreid.

3. Definities

3.1 TEGoVA technisch document. Een schriftelijk werk dat is opgesteld of wordt ondersteund door TEGoVA, waarin alle aangelegenheden worden besproken met betrekking tot taxatie, presentatiestandaarden, richtsnoeren, informatie of een standpunt ter verbetering van de kwaliteit van de taxatiewerkzaamheden, op basis van resultaten die zijn geconsolideerd door middel van wetenschap, technologie en ervaring.

3.2 TEGoVA-standaard. Een TEGoVA technisch document waarin de Europa-breed aanvaarde begrippen, definities en vereisten uiteengezet worden die van toepassing zijn op de basale elementen van taxatiewerkzaamheden. TEGoVA-standaarden worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering.

3.3 TEGoVA-toepassing. Een TEGoVA technisch document waarin de implementatie van TEGoVA-standaarden in specifieke taxatiedoeleinden is vervat. TEGoVA-toepassingen worden goedgekeurd door het bestuur van TEGoVA.

3.4 TEGoVA Richtsnoer. Een TEGoVA technisch document, gebaseerd op standaarden en toepassingen, waarin advies wordt gegeven over specifieke aspecten, zoals taxatiemethodieken, scenario's, procedures of vastgoedtypen die van belang zijn in heel Europa. TEGoVA Richtsnoeren worden goedgekeurd door het bestuur van TEGoVA.


3.5 TEGoVA Informatiebrochure. Een TEGoVA technisch document met informatie inzake taxatieaangelegenheden. TEGoVA Informatiebrochures worden goedgekeurd door het bestuur van TEGoVA.

3.6 TEGoVA-code. Een systematische verzameling van regels, methoden of beginselen, opgesteld door TEGoVA. TEGoVA-codes worden goedgekeurd door het bestuur van TEGoVA.

3.7 TEGoVA Visienota. Een TEGoVA technisch document dat ingaat op en een oordeel geeft over een taxatievraagstuk, met inbegrip van reacties naar aanleiding van overleg. TEGoVA Visienota's worden goedgekeurd door het bestuur van TEGoVA.

3.8 Europese Taxatiestandaarden (EVS). Een serie TEGoVA technische documenten, die regelmatig wordt bijgewerkt, met alle TEGoVA-standaarden, alsmede overeengekomen toepassingen, richtsnoeren en informatiebrochures.

4. Inhoud

4.1 Voor zover mogelijk hebben TEGoVA technische documenten de volgende indeling:

1. Inleiding


3. Definities

4. Inhoud

5. Eventuele overige bepalingen

4.2 Vóór goedkeuring dienen TEGoVA technische documenten een of meer van de volgende fasen te doorlopen:

• intern(e) concept(en) EVSB

• overlegconcept(en) EVSB voor de desbetreffende leden

• overlegconcept(en) bestuur TEGoVA

• overlegconcept(en) TEGoVA-leden

• concept(en) voor beperkte verspreiding

• openba(a)r(e) concept(en)

• voorstel TEGoVA technisch document

• goedgekeurde versie

Classificatie van technische documenten van TEGoVA 249 _______________________________________________________________________________________

5. Slotbepaling

Deze classificatie is goedgekeurd door de Algemene Vergadering van TEGoVA. Alle wijzigingen dienen te worden voorgesteld door de Raad van Bestuur op verzoek van de EVSB.

Woordenlijst 251 _______________________________________________________________________________________

Woordenlijst

Alternatieve gebruikswaarde De marktwaarde van het vastgoed zonder te veronderstellen dat het huidige gebruik wordt voortgezet. Vermogenswaardemethode - zie Gecorrigeerde Vervangingswaarde Uitgangspunt Feiten of omstandigheden waarvan de taxateur uitgaat met betrekking tot het vastgoed (al dan niet op instructie), waarvan hij niet zeker is of kan zijn en die hij niet in redelijkheid kan vaststellen.

Grondslag voor de waarde Een overzicht van de fundamentele uitgangspunten voor het beoordelen van een taxatie voor een gedefinieerd doel.

Gecorrigeerde Vervangingswaarde - (ook wel Aannemersmethode genoemd en in Duitsland de Vermogenswaardemethode) De actuele kostprijs van vervanging van een bestaand actief door een fictief modern en gelijkwaardig actief, na passende correcties in verband met fysieke, functionele en technische veroudering.

Richtlijn Een rechtsinstrument van de EU. Een Richtlijn is verbindend voor wat betreft het te bereiken resultaat, maar laat de keuze van de vorm en methoden over aan de nationale autoriteiten.

Reële waarde (algemeen) De prĳs die ontvangen zou worden bĳ de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bĳ het overdragen van een verplichting in een ordelĳke transactie tussen marktpartĳen met volledige kennis van alle relevante feiten, die hun beslissing nemen in overeenstemming met hun respectieve doelen.

Reële waarde (boekhoudkundige definitie) "De prĳs die ontvangen zou worden bĳ de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bĳ het overdragen van een verplichting in een ordelĳke transactie tussen marktpartĳen op waarderingsdatum" (International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13, par. 1.


Gedwongen verkoopwaarde De waarde die zou kunnen worden verkregen voor het vastgoed indien aan de verkoper om wat voor reden dan ook beperkingen zijn opgelegd als gevolg waarvan het vastgoed moet worden vervreemd.

Toekomstige waarde - zie Gehoopte waarde

Meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik Het gebruik dat is toegestaan op de waardepeildatum en dat de hoogste waarde biedt op basis van redelijke verwachtingen.

Gehoopte waarde (ook Toekomstige waarde) De waarde die de marktplaats per waardepeildatum zal bieden voor het potentieel voor waardestijging van het vastgoed als gevolg van een mogelijke wijziging in de omstandigheden van het vastgoed.

Verzekerbare waarde "Het in de verzekeringsovereenkomst vermelde bedrag dat geldt voor dat vastgoed als de aansprakelijkheid van de verzekeraar indien de verzekerde schade en financieel verlies lijdt als gevolg van het optreden van een in de verzekeringsovereenkomst gespecificeerd risico met betrekking tot dat vastgoed." Als een taxateur opdracht krijgt om een verzekerbare waarde te verstrekken, dient hij het bedrag vast te stellen dat passende verzekeringsdekking voor het vastgoed biedt. Dit is niet alleen van belang voor de verzekerde en de verzekeraar, maar ook voor anderen, zoals een partij die een lening heeft waarvoor het vastgoed tot zekerheid dient.

Beleggingswaarde "De waarde van een actief voor de eigenaar of een potentiële eigenaar voor individuele beleggings- of operationele doeleinden" (IVSC, 2011, p. 12).

Markthuur "Het geschatte bedrag van de huur waartegen een vastgoed tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden verhuurd op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld."

Marktwaarde "Het geraamde bedrag waartegen het actief op de waardepeildatum door een willige verkoper op marktconforme wijze zou kunnen worden verkocht aan een willige en onafhankelijke koper na een deugdelijke verkoopprocedure waarbij elk van de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en zonder dwang heeft gehandeld."

Woordenlijst 253 _______________________________________________________________________________________

"Marriage Value" - zie Synergetische waarde Hypotheekwaarde "De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het goed, rekening houdend met duurzame langetermijnaspecten van het goed, de normale en plaatselijke marktvoorwaarden, het gebruik dat op dit ogenblik van het goed wordt gemaakt en eventueel andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Bij de beoordeling van de Hypotheekwaarde wordt geen rekening gehouden met speculatieve factoren."

Verordening Een rechtsinstrument van de EU. Een Verordening is in haar geheel verbindend en heeft rechtstreekse werking in alle lidstaten.

Bijzondere uitgangspunten Feiten of omstandigheden met betrekking tot het vastgoed waarvan de taxateur - al dan niet op instructie - aanneemt dat die afwijken van de op de waardepeildatum verifieerbare feiten en omstandigheden.

Bijzondere koper Een koper die het nut van een actief kan optimaliseren ten opzichte van andere marktdeelnemers en wiens opvatting van de prijs gelijkstaat aan een Bijzondere waarde.

Bijzondere waarde Een waardeoordeel waarbij rekening wordt gehouden met kenmerken die een specifieke waarde hebben voor een Bijzondere koper.

Synergetische waarde - "Een aanvullend element van waarde dat ontstaat door de combinatie van twee of meer activa of belangen waarbij de gecombineerde waarde meer bedraagt dan de som van de afzonderlijke waarden" (IVSC, 2011, p. 12).

Waardepeildatum De datum waarop het waardeoordeel geldt (en waarvoor het ondersteunende bewijs relevant dient te zijn). Deze datum kan niet later liggen dan de datum waarop het taxatierapport wordt afgerond.

Taxatierapport Een document waarin de reikwijdte, de belangrijkste uitgangspunten, de taxatiemethoden en de conclusies van een opdracht gedetailleerd worden weergegeven.

Worth - zie Beleggingswaarde

Leden van de Raad voor Europese Taxatiestandaarden 255 _______________________________________________________________________________________

Leden van de Raad voor Europese Taxatiestandaarden (EVSB)

John Hockey - Voorzitter

INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV) (UK)

Leandro S. Escobar Torres

ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA)

Spaanse Beroepsorganisatie voor taxatiebedrijven

Wolfgang Kälberer

VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp)

Vereniging Duitse Pandbriefbanken

Eric Larsen

NORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF)

Noorse Taxateursvereniging

Jeremy Moody

CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV) UK

Adrian Vascu

ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA (ANEVAR)

Roemeense Nationale Taxateursvereniging

TEGoVA-leden 257 _______________________________________________________________________________________

TEGoVA-leden

Albanië

• SHOQERIA E VLERESUESVE TE PASURIVE TE PALUAJTSHME (SVP) Albanees Genootschap van Vastgoedtaxateurs

Oostenrijk

• VERBAND ÖSTERREICHISCHER IMMOBILIENSACHVERSTÄNDIGER Oostenrijkse Vereniging van Vastgoedexperts

België

• FÉDÉRATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE (FRNB)-KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (KFBN)

Bulgarije

• КАМАРА НА НЕЗАВИСИМИТЕ ОЦЕНИТЕЛИ В БЪЛГАРИЯ (КНОБ) Bulgaarse Kamer van Onafhankelijke Taxateurs

Tsjechië

• CESKA KOMORA ODHADCU MAJETKU (CKOM) Tsjechische Taxateurskamer

Denemarken

• DANSK EJENDOMSMAEGLERFORENING (DE) Deense Vereniging van Registermakelaars

Frankrijk

• ASSOCIATION FRANCAISE DES SOCIÉTÉS D’EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AFREXIM) Franse Vereniging van Vastgoedtaxatiebedrijven

• CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE (CEIF-FNAIM)


Franse Kamer van Vastgoedtaxateurs

• CONFÉDÉRATION DES EXPERTS FONCIERS (CEF) Verbond van grondtaxateurs

• CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT (CSN) Hoge Raad voor het Notarisberoep

• INSTITUT FRANCAIS DE L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE (IFEI) Frans Instituut voor Vastgoedtaxatie

• SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONNELS IMMOBILIERS (SNPI) Nationale Vereniging voor Vastgoedadviseurs

Duitsland

• BUND DER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE e.V. (BDVI) Duitse Vereniging van Openbaar Aangestelde Taxateurs

• BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER (BVS) Vereniging van Openbaar Gecertificeerde en Gekwalificeerde Experts

• HYPZERT GMBH Certificerende instelling

• INGENIEURBÜRO WESELMANN GmbH Scheepstaxatiebedrijf

• IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER UND SACHSVERSTÄNDIGEN e.V. (IVD) Duitse Vereniging van Vastgoedadviseurs

• VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp) Vereniging Duitse Pandbriefbanken

• BUNDESVERBAND ÖFFENTLICHER BANKEN DEUTSCHLANDS e. V. (VÖB) Vereniging Duitse Banken voor de Publieke Sector

Griekenland

• ΣΩΜΑ ΟΡΚΩΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ (ΣOE) Griekse Organisatie van Beëdigde Taxateurs

• ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΣEKE) Griekse Vereniging van Taxateurs

Hongarije

• MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG (MAISZ)

TEGoVA-leden 259 _______________________________________________________________________________________

Hongaarse Vastgoedvereniging (HREA)

Italië

• CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI (CNGGL) Nationale Raad van Taxateurs

• CRIF CERTIFICATION SERVICES (CCS)

Certificerende instelling

• ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI (GEOVAL)

Vereniging van Deskundige Taxateurs

• ISTITUTO ITALIANO di VALUTAZIONE IMMOBILIARE (IsIVI)

Italiaans Instituut voor Vastgoedtaxatie

Kazachstan

• ПАЛАТА ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ КАЗАХСТАНА (ППОК)

Kazachse Kamer van Professionele Taxateurs

Kosovo

• SHOQATES SE VLERESUESVE TE KOSOVES (SHVK)

Kosovaarse Taxateursvereniging

Letland

• LATVIJAS IPASUMU VERTETAJU ASOCIACIJA (LIVA)

Letse Vereniging van Vastgoedtaxateurs

Litouwen

• LIETUVOS TURTO VERTINTOJU ASOCIACIJA (LTVA)

Litouwse Vereniging van Vastgoedtaxateurs

Noorwegen

• NORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF)

Noorse Taxateursvereniging


Polen

• POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

Poolse Federatie van Taxateursverenigingen

Portugal

• ASSOCIAÇÃO PROFISSIONAL DAS SOCIEDADES DE AVALIAÇÃO

• Portugese Vereniging van Taxateursbedrijven

Roemenië

• ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA (ANEVAR) Roemeense Nationale Taxateursvereniging

Russische Federatie

• РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ (POO) Russische Taxateursvereniging

• ПАРТНЕРСТВО РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ (ПРОО) Samenwerkingsverband van het Russische Genootschap van Taxateurs

• РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ (РКО) Russische Raad van Taxateurs

Servië

• NACIONALDO UDRUZENJE PROCENITELJA SRBIJE (NUPS) Servische Nationale Taxateursvereniging

• UDRUZENJE SUDSKIH VESTAKA D.O.O. BEOGRADA (USVB) Vereniging van Gerechtelijk Deskundigen L.T.D. Belgrado

Slowakije

• SLOVENSKÁ ASOCIÁCIA EKONOMICKÝCH ZNALCOV (SAEZ) Slowaakse Vereniging van Economische Taxateurs

Spanje

• ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA) Spaanse Beroepsorganisatie voor taxatiebedrijven

TEGoVA-leden 261 _______________________________________________________________________________________

Zweden

• ASPECT/SFF Zweeds Genootschap voor Vastgoedtaxatie

Verenigd Koninkrijk

• CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV)

• INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV)

Verenigde Staten

• APPRAISAL INSTITUTE (AI)

Verenigde Arabische Emiraten

•

Kadaster Dubai (TAQYEEM)

Aantekeningen 263 _______________________________________________________________________________________

AANTEKENINGEN

............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. .............................................................................................................................................


AANTEKENINGEN

............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. .............................................................................................................................................

Aantekeningen 265 _______________________________________________________________________________________

AANTEKENINGEN

............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. .............................................................................................................................................


The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) is de overkoepelende Europese organisatie van 46 nationale verenigingen van taxateurs of taxatiebedrijven in 27 landen, waarin adviseurs - ZZP'ers, werkzaam voor vastgoedadviesbureaus, ondernemingen in de particuliere of de publieke sector, beleggingsfondsen, banken en overheidsdiensten - zijn verenigd. € 25,= ISBN 9789081906005

TEGoVA stelt Europese standaarden vast voor de taxatiepraktijk en voor onderwijs en kwalificaties, alsmede voor ondernemingsbestuur en ethische regels voor taxateurs door middel van haar Europese Taxatiestandaarden, Minimum Opleidingsvereisten en Regeling Recognised European Valuer. TEGoVA vertegenwoordigt het taxatieberoep tegenover Europese wetgevers en beleidsmakers.

www.tegova.org


EU

RO

PE

AN

VA

LU

AT

ION

ST

AN

DA

RD

S 2

012

SE

VE

NT

H E

DIT

ION


EUROPEANVALUATIONSTANDARDS

Tegova_EVS_brochure_Cover_AW.indd 1 13/04/2012 09:35


www.tegova.org

€25.00ISBN 9789081906005

The European Group of Valuers’

Associations (TEGoVA) is the

European umbrella organisation of

46 national associations of valuers or

valuation companies from 27 countries,

uniting valuation professionals, either

self employed or working for property

consultancies, private and public sector

companies, investment funds, banks

and government departments.

It sets European standards for valuation

practice, education and qualification

as well as for corporate governance

and for ethics for valuers through

its European Valuation Standards,

Minimum Educational Requirements

and Recognised European Valuer

scheme. It speaks with a common

voice on valuation to European

legislators and policy makers.


EUROPEAN VALUATION STANDARDS

2012

SEVENTH EDITION

www.tegova.org

Seventh edition

ISBN 9789081906005

© TEGoVA

Printed in Belgium by Gillis nv/sa

Contents

Preface ............................................................................................................................................................................... 5

Introduction .................................................................................................................................................................. 7

Part 1 - EuroPEan Valuation StandardS and aPPlicationS .............. 13

1A - EurOPEAN VAluATION STANDArDS ....................................................................................... 15

EVS1 Market Value ............................................................................................................................................. 17EVS2 Valuation Bases Other than Market Value ........................................................................ 35EVS3 The Qualified Valuer .......................................................................................................................... 43EVS4 The Valuation Process........................................................................................................................ 51EVS5 reporting the Valuation .................................................................................................................. 59

1B - EurOPEAN VAluATION APPlIcATIONS ................................................................................. 65

EVA1 Valuation for the Purpose of Financial reporting ...................................................... 67EVA2 Valuation for lending Purposes ................................................................................................ 77EVA3 Property Valuation for Securitisation Purposes ........................................................... 85EVA4 Assessment of Insurable Value ................................................................................................... 91EVA5 Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors ................ 99EVA6 cross-border Valuation .................................................................................................................103EVA7 Property Valuation in the context of the Alternative Investment Fund Managers Directive ............................................................................................................107EVA8 Property Valuation and Energy Efficiency......................................................................113 Part 2 - EuroPEan union lEgiSlation and ProPErty Valuation 123

1. General Introduction ......................................................................................................................1242. The Eu Internal Market ..................................................................................................................128 A. Internal Market - Provisions on the Valuation of Property .......................128 A.1 Valuation of Property for company Accounts........................................128 A.2 Valuation of Property for Financial Institutions ..................................130 A.3 Valuation of Property for State Aid rules ..................................................131 B. Internal Market - Taxation legislation .....................................................................132 B.1 Value Added Tax (VAT) and Property .............................................................1323. Health and Safety .............................................................................................................................1404. Energy .........................................................................................................................................................141

5. Environment ..........................................................................................................................................143 5.1 General .........................................................................................................................................143 5.2 Environmental Impact Assessments and Strategic Environmental Assessments .......................................................................................145 5.3 Water ..............................................................................................................................................146 5.4 contaminated land and Environmental liability ......................................148 5.5 Pollution ......................................................................................................................................149 5.6 Asbestos and Other Substances ...............................................................................150 5.7 Bio-diversity and conservation ................................................................................1516. The common Agricultural Policy ...........................................................................................152

Part 3 - othEr tEchnical documEntS .............................................................................157

TEGoVA’s code of Ethics and conduct................................................................................................159Summary of TEGoVA’s Minimum Educational requirements ..........................................163Summary of TEGoVA’s recognised European Valuer (rEV) Scheme ..........................165Information Paper - Sustainability and Valuation .....................................................................167code of Measurement of Distance, Area and Volume ...........................................................185Information Paper - Apportionment of Value between land and Buildings ......197Information Paper - certification of Valuers ..................................................................................203European Property and Market rating: A Valuer’s Guide ...................................................207European Mortgage Federation Profile for risk related criteria for Valuations ..221

classification of TEGoVA’s Technical Documents .......................................................................225Glossary ......................................................................................................................................................................227Membership of the European Valuation Standards Board ................................................231Membership of TEGoVA .................................................................................................................................233

Preface 5

Preface

It is often stated that real estate is not EU policy. This is largely true and good as housing policy and property law are not the EU’s competence. There is a strong local aspect to much regulation of property which must indeed be as close to citizens as possible, often below the national level. And yet, for very important reasons, real estate is also at the heart of European politics and it is extremely timely that European Valuation Standards have made our work and our goals part of the substance of valuation practice.

Across the Union, real estate markets, closely dependent on bank finance, have all been affected by the crisis and in some areas have been part of the systemic problem. The European Parliament has been at the forefront of the wave of EU legislation designed to make it far more difficult for such cascading market failures to happen again. Valuation is clearly a key component of property market safety and security, and it is therefore to be welcomed that European Valuation Standards comprise specific applications on valuation issues raised by the Services Directive and the Alternative Investment Fund Managers Directive.

Land and buildings are also the single most important stake in the sustainability debate, buildings alone accounting for 36% of EU carbon footprint and land use being another key climate factor. Land and buildings are the matrix of EU policy on soil protection, flood management, water saving, environmental liability, environmental impact assessment, strategic environmental assessment, renewables and energy efficiency. But EU legislation cannot achieve its goals without proper take-up, and efficient transposition of EU Directives into national law is only part of this. Increasingly, it is important to ensure authentic understanding and ‘ownership’ of EU policy goals by citizens. Here too, it is commendable that European Valuation Standards contain a specific application helping valuers help their clients to make the most out of the opportunities offered by the Energy Performance of Buildings Directive.

I preside over the European Parliament’s Urban Intergroup, a purpose of which is to monitor and discuss the impact of EU policies on the urban environment so that parliamentarians, European Commission officials and civil society are more conscious of

6 European Valuation Standards 2012

the interrelations, impacts and trade-offs between different policies. European citizens would benefit from such a holistic view and I therefore welcome the section of European Valuation Standards giving a comprehensive survey of the relevant EU legislation that applies to property.

Jan Olbrycht MEPPresident, urBAN IntergroupEuropean Parliament

Introduction 7

Introduction

Like its previous editions, this book is intended to serve the needs of valuers that are members of the 45 valuers’ associations from 26 countries representing the membership of TEGoVA. To aid transparency and to assist clients in their understanding of the framework of these standards, an online version is also available at the TEGoVA website (www.tegova.org).

A singularity of EVS has always been to highlight the origins in EU law of concepts as basic to the profession as ‘market value’ and ‘mortgage lending value’, or the EU definition of ‘asset valuer’ for state aid rules, or again, under the Capital Requirements Directive, the concepts of ‘independent valuer’ and valuation reporting for the purposes of monitoring and reporting the values of property used as collateral. But EVS 2012 takes coverage and understanding of the EU’s influence on property and valuation to another level.

Besides the inevitable updating and associated rewriting, this edition goes beyond the provision of standards and their application. Divided into three parts, this book contains European Valuation Standards and their application in Part I, European Union legislation pertinent to property valuation in Part II and a series of technical documents in Part III.

This, the seventh edition of European Valuation Standards replaces the previous edition with effect from 1 June 2012.

Part IA - European Valuation Standards

Some of the substantive changes to EVS1 – EVS5 are described in the paragraphs that follow.

The definition of “Market Value” in EVS1 is the same as that used in both EVS 2009 and the Capital Requirements Directive save that it now refers more broadly to the “asset” rather than the “property” and uses the phrase “valuation date” rather than “date of valuation” as the latter has proved to cause some international confusion. These changes do not affect its interpretation for property. The definition of “Market Rent” continues to refer to a “property” as it concerns the rent for a leasehold interest. Some “Assumptions” and “Special Assumptions” that may be made in forming an opinion of Market Value are set out and confirmation is provided that “Forced Sale Value” is not a basis of valuation,


though once all the relevant constraints are identified it may be seen as a market value assessment on the special assumption of a stated but limited period for marketing the property. Clarification of the concept of “highest and best use” is provided in a considerable commentary explaining that in essence it is the use that is permitted at the valuation date that offers the highest value based on reasonable expectations.

As the application of “Fair Value” is used in two particular but distinct contexts, two separate definitions are provided in EVS2. A “General Definition” to be used as a basis of valuation for real estate as between specific participants in an actual or potential transaction is set to reflect the fact that the result may often produce a value that differs from the market value of a property. A definition “For Accounting Purposes” follows; specifically adopted as a term under International Financial Reporting Standards for which, albeit with slightly looser assumptions than the full definition of Market Value, the same figure as Market Value may often result.

In EVS3 all “Qualified Valuers” and their representative professional or technical organisations are now required to adhere to the TEGoVA Code of Ethics and Conduct, as provided within Part III of this book.

EVS4 considers the procedural steps to be followed in preparing a valuation report. Detailed terms of engagement that must be agreed in writing with the client prior to submission of any valuation report are provided, stressing that these are minimum terms. Apart from the benefits to the valuer of a clear and concise record which has been prepared and agreed in advance of the assignment, this new requirement ensures that the client and the client’s professional advisers know what to expect and are able to judge whether what they receive is what they wanted and expected.

As a “Valuation Report” must adequately report all matters set out within the terms of engagement, EVS5 now states that these terms should virtually mirror the headings of the report, and provides additional requirements, including provision of a description of the valuation methodology and analysis utilised in forming the opinion of value.

Part IB - European Valuation Applications

EVS 2012 contains eight valuation applications, three more than the previous edition. All of the applications included within EVS 2009 have either been updated or replaced, with the scope of each application being clearly set out.

The new applications address specific qualities and skills needed by valuers for cross-border valuation, EU valuation rules for hedge funds including real estate funds, and the

Introduction 9

specific valuation challenges of the Energy Performance of Buildings Directive.

EVA6 - Cross-border valuation

The EU Treaties and the Services Directive guarantee the freedom of valuers to provide services anywhere in the Union, but they contain nothing on the particular skills and qualities required by valuers operating outside of the home country. EVA6 provides guidance to the valuer carrying out a valuation in a member state other than his own. It complements the Services Directive by covering the experience, competence and reporting requirements required when undertaking a cross-border valuation. The application covers qualifications, professional experience and market knowledge, terms of engagement, compliance with local rules, conflicts of interest, ethics, insurance and the report.

EVA7 - Property Valuation under the Alternative Investment Fund Managers Directive

The crisis has led to considerable toughening of supervisory and regulatory control over financial markets and a massive shift of that control from the national to the EU level. One result is the new Alternative Investment Fund Managers Directive covering, inter alia, real estate fund managers, and containing a detailed valuation article. EVA7 reviews the Directive’s requirements concerning the independence of the valuer, professional registration requirements, the criteria concerning the procedures for the proper valuation of the assets, the professional guarantees the valuer must be able to furnish to effectively perform the valuation function, and the frequency of valuation.

EVA8 - Property Valuation and Energy Efficiency

Another important sphere of EU influence is action against climate warming. As buildings account for 40% of the entire European carbon footprint, it is not surprising that the EU has produced extremely coercive legislation on the energy performance of buildings. EVA8 provides guidance on all valuation-relevant aspects of the Energy Performance of Buildings Directive, including how best to advise clients on whether any renovation required by the building being valued is sufficient in scale to trigger the upgrading of the building’s minimum energy performance required by the Directive in the event of ‘major renovation’. Further advice is given to assist in providing an objective assessment as to what effect, if any, the rating and recommendations ensuing from the Directive-required energy performance certificate have on the valuer’s reporting of his opinion as to the value of the property.


Part II: General knowledge of EU property and valuation policy

There is a new Part II “European Union Legislation and Property Valuation”, separate from the standards and applications, giving valuers for the first time a comprehensive overview of EU legislation as it applies to property and intended to offer general assistance to valuers in their professional capacity. It is explained that, although the EU does not regulate housing, property law or the relations between landlord and tenant, its general economic and social provisions directly impact property. In particular, this section demonstrates how the thirty-year effort to complete the EU Internal Market has also led to an ‘Internal Market for Real Estate’, where free movement of capital underpins the freedom to buy and sell property throughout the Union without obstacle while freedom to provide services with or without establishment has ensured free circulation of the valuation profession.

Specific EU Internal Market provisions on the valuation of property are examined including valuation of property for company accounts, financial institutions and state aid rules as well as an overview of Internal Market taxation legislation including VAT and property. This is followed by a review of property and valuation aspects of EU health and safety policy, energy policy, environment policy including such property and valuation-relevant fields as environmental and strategic impact assessments, water, and environmental liability for contaminated land, pollution, asbestos, biodiversity and conservation. The Common Agricultural Policy is also reviewed, as access to and limitations on CAP payments are relevant to both capital values and rents of relevant property.

Part III: Technical Documents

This section consists of 11 separate chapters. TEGoVA codes relating to ethics and conduct and measurement of distance, area and volume are included, together with summaries of TEGoVA’s “Minimum Education Requirements” and “Recognised European Valuer Scheme”. Three Information Papers relating to sustainability and valuation, the apportionment of value between land and buildings and certification of valuers are also set out. The final chapters provide a “Classification of TEGoVA’s Technical Documents”, an updated valuers guide to “Property and Market Rating” that enables a standardised and objective risk assessment of properties; a copy of the European Mortgage Federation’s “Profile for Risk Related Criteria for Valuations” and, finally, a glossary.

The need for brevity prevents any comprehensive review of these documents, though specific reference is provided to the “TEGoVA Code of Ethics and Conduct” and the Information Paper relating to “Sustainability and Valuation”.

Introduction 11

TEGoVA Code of Ethics and Conduct

Whenever the spotlight is turned on the valuation profession issues relating to the ethical behaviour of valuers are highlighted. To address this TEGoVA has approved a code that all member associations are required to adopt as a minimum requirement. This code encompasses personal responsibility, corporate responsibility and responsibility to the profession. The core values embedded in the Code include fairness, a proper professional respect for others and for standards, responsibility and trustworthiness. Its core requirements include acting with integrity, recognising personal interests and maintaining competence. Such professional standards extend beyond the requirements of law, entailing a balance between transparency, openness, client confidentiality and external communication with clients, stakeholders and anyone to whom an established duty of care is owed. These principles reinforce the need for professionalism, accountability and client focus.

Information Paper - Sustainability and Valuation

The twin pressures of economics and public policy have led to greater attention being paid to a range of resource issues, many embracing the concept of sustainability. It can be expected that both regulation and market sentiment will make the issues of environmental performance and sustainability increasingly important to those concerned with property and buildings and so, where relevant, to valuation. The information provided within this chapter is both broad and comprehensive embracing corporate social responsibility, environmental management systems, “green buildings”, “green leases” and “green rating tools”. Sustainability is considered mostly in respect of the environmental terms that are salient in today’s discussions, together with other practical issues of adaptability and flexibility of the property and the space and facilities it offers to retain the ability to remain useful without major change.

And finally …

The publication of EVS 2012 is the culmination of a journey that started immediately after the last edition was published. The quest for excellence has energised members from many member associations and the endless work of the European Valuation Standards Board (EVSB) has in itself resulted from feedback, commentary, queries and requests for additional information and guidance. It is hoped that the product of this work achieves its aim of enabling the advancement of the valuation profession Trans-Europe, where valuations produced in accordance with these standards provide a consistent quality that can be relied upon – a common benchmark for investors, the financial industry, clients and valuers throughout the European Union and beyond.


TEGoVA is indebted to the members of the EVSB and to Michael MacBrien, Gabriela Cuper and Francois Isnard of the TEGoVA secretariat for their respective roles in the production and publication of this book. Whereas he would not wish to be distinguished from other members of the EVSB, special thanks go to Jeremy Moody for finding the time to demonstrate his drafting skills, to be a major contributor of text and to share his wisdom.

John Hockey chairman, EVS Board May 2012

Part 1 - European Valuation Standards and Applications 13

PART 1

EUROPEAN VALUATION STANDARDS AND APPLICATIONS

CONTENTS

1A - European Valuation Standards

EVS1 Market ValueEVS2 Valuation Bases Other than Market ValueEVS3 The Qualified Valuer EVS4 The Valuation ProcessEVS5 reporting the Valuation

1B - European Valuation Applications

EVA1 Valuation for the Purpose of Financial reportingEVA2 Valuation for lending PurposesEVA3 Property Valuation for Securitisation PurposesEVA4 Assessment of Insurable ValueEVA5 Application of Investment Value (Worth) for Individual InvestorsEVA6 cross-border ValuationEVA7 Property Valuation in the context of the Alternative Investment Fund Managers DirectiveEVA8 Property Valuation and Energy Efficiency

Part 1A - European Valuation Standards 15

Part 1A

European Valuation Standards

EVS1 Market ValueValuers should use the following definition of Market Value unless otherwise directed by legislation:

“The estimated amount for which the asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

EVS2 Valuation Bases Other than Market ValueThe valuer should establish the purpose for which the valuation is required before using any basis of value other than Market Value.

Save as required by European and national law and regulation in any particular case, the valuer should only use recognised bases of valuation that are compatible with the purpose of the valuation and, in doing so, honour the principles of transparency, coherence and consistency.

Such other bases of value may need to be used as required by law, circumstances or a client’s instructions where the assumptions underpinning Market Value are not qualified or cannot be met. The result will not be a Market Value.

EVS3 The Qualified Valuer Each valuation carried out in accordance with these Standards must be carried out by, or under the strict supervision of a Qualified Valuer.

Valuers will at all times maintain the highest standards of honesty and integrity and conduct their activities in a manner not detrimental to their clients, the public, their profession, or their respective national professional valuation body.

The valuer must be able to show professional skill, knowledge and competence appropriate to the type and scale of valuation and must disclose any factor which could compromise an objective assessment.


All Qualified Valuers and their representative professional or technical organisations are required to adhere to the TEGoVA Code of Ethics and Conduct and the Code of Conduct of their Member Association.

EVS4 The Valuation ProcessThe terms of engagement and the basis on which the valuation will be undertaken must be set out in writing and agreed before the valuation is reported.

The valuation must be researched, prepared and presented in writing to a professional standard.

EVS5 Reporting the ValuationThe valuation must be presented in clear written form to a professional standard, transparent as to the instruction, purpose, basis, method, conclusion and prospective use of the valuation.

EVS1 - Market Value 17

EVS1Market Value

1. Introduction2. Scope3. TEGoVA’s Approved Definition of Market Value4. Definitions of Market Value in EU Legislation5. Commentary

EUROPEAN VALUATION STANDARD 1

Valuers should use the following definition of Market Value unless otherwise directed by legislation:



1. Introduction

1.1 Market Value is a key concept in establishing an informed expectation as to the price for something, one that is neutral as between buyer and seller. The nature of the market in which that value is determined will differ according to the subject of the trade while market conditions will vary with the changing balance of supply and demand, changing knowledge, fashion, rules, expectations, credit conditions, hopes of profit and other circumstances. “Value” does not mean a specific price, the actual sum that may prove to be paid in a given transaction between specific parties. At an individual level, the value of an asset to a person will reflect its usefulness to him when judged against his resources and opportunities. In the context of a market with competing parties, it is rather an estimate of the amount that could reasonably be expected to be paid, the most probable price in market conditions at the valuation date. While the asset in question may have different values for different individuals who may be in the market, its market value is the estimate of the price in the present market on assumptions that are deliberately neutral to achieve a standard basis of assessment for both buyers and sellers. These assumptions are explored in Section 4 below.

1.2 The “market value” of an asset is understood to mean its “current value in the market, saleable value” (Oxford English Dictionary) irrespective of actual parties. For a valuation, that means the date for which the opinion of value is applicable.

1.3 The ultimate test for Market Value, however determined, is whether parties in the market place could really be expected in practice to pay the value that has been assessed, hence the importance of soundly analysing good quality comparable evidence where it can be obtained. Any valuation arrived at with a purely theoretical underpinning must face this final test. This is particularly applicable to valuations of real property, given the usual nature of the assets and markets concerned, especially at times of flux.

2. Scope

2.1 EU legislation makes a number of references to “Market Value”. Most refer to financial instruments or the aggregate capitalisation of businesses. These are generally based on transaction prices or values reported from official exchanges and other markets for generally homogenous, fungible and widely traded assets which can often be sold immediately at a price.

2.2 This Standard specifically considers the application of Market Value to: • realestateandrelatedpropertyrights which are less homogenous as an asset class

and for which such instant, liquid and reported market conditions rarely exist but for which market values often need to be identified;

• thataremarketable,thatistosaylegallyandphysicallysaleable.


2.3 In marked distinction to many financial instruments, real property is commonly more individual in both its legal and physical nature, less frequently traded, has buyers and sellers with varied motives, faces higher transaction costs, takes longer to market and buy and is more difficult to aggregate or disaggregate. These features make the valuation of real property an art requiring care, experience of the specific market, research and the use of market evidence, objectivity, and an appreciation of the assumptions required and judgement – in short, professional skills.

2.4 The definition of Market Value approved by TEGoVA at paragraph 3.1 is built on the range of assumptions explored in Section 5.

3. TEGoVA’s Approved Definition of Market Value

3.1 Unless otherwise directed by legislation (see below), “market value” means:


3.2 As in EVS 2009, TEGoVA recommends that its definition of Market Value, practically identical to that in Directive 2006/48/EC, be used as the basic definition and interpreted in accordance with the commentary in Section 5 below, save where legislation specifically requires otherwise.

3.3 As a corollary and applying the definition of Market Value to leasehold interests, the TEGoVA approved definition of “marketrent”, usually expressed as an annual figure, is:

“The estimated amount of rent at which the property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the tenancy agreement in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

4. Definitions of Market Value in EU Legislation

4.1 There are several definitions of Market Value within EU legislation, each provided for specific purpose – EU law does not provide a general definition. After analysis


and consideration of the legal cases and other rulings arising under these provisions (especially the 1997 State Aid rules (see 4.3.1 below) as the relevant regulation that has been most closely analysed in practical situations by EU institutions) these definitions are perceived to be entirely consistent in practice with that set out in EVS1.

4.2 The Capital Requirements Directive Definition

4.2.1 European Union legislation has defined Market Value for the purposes of assessing the value of real estate as collateral for a lending institution, in essence as part of implementing the Basel 2 Agreement. Directive2006/48/ECrelatingtothetakingup and pursuit of the business of credit institutions (recast) at paragraph 63 in 1.5.1(a) [Real Estate Collateral] of Part 3 of Annexe VIII, Credit Risk Mitigation. The definition reads:

“The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

4.2.2 The Capital Requirements Directive is currently under review and is expected to be replaced by an EU Regulation on prudential requirements for credit institutions and investment firms, transposing Basel III into European law. Hence, the cited numbering of Articles will change.

4.2.3 The definition is invoked for the purposes of Articles 84 to 89 of the Directive which under the heading of its Title V (Principles and Technical Instruments for Prudential Supervision and Disclosure), Chapter 2 (Technical instruments of prudential supervision), Section 3 (Minimum own funds requirements for credit risk) provides as sub-section 2, the EU’s legal framework for the Internal Ratings Based (IRB) Approach. Article 76 provides that this Approach may be used to calculate an institution’s “risk weighted exposure amount” that it has to match with a minimum level of its own funds under Article 75. Under Article 91, this IRB Approach can also be relevant to credit risk mitigation. Thus, where a credit institution lends on the basis of property, these rules are of significant importance both to the amount of capital it needs to hold in its balance sheet and for its management of credit risk.

4.2.4 This definition is immediately followed in the same paragraph of the Capital Requirements Directive by the provision that “The market value shall be documented in a transparent and clear manner.” This is seen as a procedural requirement for the purposes of the directive rather than a factor helping determine the market value of any property and is thus addressed below in EVS5.


4.3 The State Aid Communication and the Insurance Accounts Directive definition

4.3.1 The definition used in both the State Aid Communication and the Insurance Accounts Directive - This second definition is used in the EU legislation governing: • the rules for assessing whether a sale of property by a public authority in the

European Economic Area to a business and which might distort international competition should be investigated as a potentially illegal state aid. These are set out in Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildingsbypublicauthorities(OJC209,10/07/1997,p0003-0005–31997Y0710(01))and extended to EFTA countries by EFTA Surveillance Authority Decision No 275/99/COLof17November1999 introducingguidelinesonStateaidelements insales of land and buildings by public authorities and amending for the 20th time the Procedural and Substantive Rules in the field of State aid;

• accounting for insurance undertakings requiring the market value for “land and buildings” as provided inDirective91/674/EECof19December1991ontheannualaccountsandconsolidatedaccountsofinsuranceundertakings;

and states that for these purposes: “Market value shall mean the price at which land and buildings could be sold

under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale.”

StateAidCommunicationII.2.(a)(lastparagraph)andDirective91/674/EEC,Article49(2)

4.3.2 Until 2006, this definition was also used for the assessment of property as collateral for secured lending by credit institutions, being replaced in 2006 for this purpose by the definition now adopted above as the TEGoVA definition of Market Value.

4.3.3 In the State Aid Communication, where a value in question was achieved by a “Sale on Unconditional Bidding” this is to be after: “a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure,

comparable to an auction, accepting the best or only bid is by definition at market value”

4.4 The VAT Definition - A third definition is provided for VAT purposes. VAT can apply to real estate under Articles 135 and 137 of Council Directive of 28 November 2006 on the common systemof value added tax (2006/112/EC) which consolidated VAT law including the Sixth VAT Directive (77/338/EEC) with its Articles 13A and 13B. Its Article 72 (being Chapter 1 (Definition) of Title VII (Taxable Amount)) provides a general definition of open market value for the VAT system.

“For the purposes of this Directive, ‘open market value’ shall mean the full amount


that, in order to obtain the goods or services in question at that time, a customer at the same marketing stage at which the supply of goods or services takes place, would have to pay, under conditions of fair competition, to a supplier at arm’s length within the territory of the Member State in which the supply is subject to tax.”

As this definition is provided for all VAT purposes and so applies to any goods or services, it is not drafted with specific reference to real property. However, it is seen to cover the main points of an assumed transaction between arm’s length, competitive, hypothetical parties for an actual subject property.

4.5 The EU Accounting Definition - A further provision is given for the EU’s own internal accounting when assessing tangible fixed assets (specifically including land and buildings) for the accounts of an EU institution. Any asset acquired free of charge is to be assessed at its market value which is defined as:

“The price which a buyer would be prepared to pay for it, having due regard to its condition and location and on the assumption that it could continue to be used”

at Article 19(2) of Commission Regulation (EC) No 2909/2000 of 29 December 2000 on the accounting management of the European Communities’ non-financial fixed assets.

5. Commentary

5.1 The advantage of the definition used in EVS1 over other available EU definitions is that it more clearly sets out the key concepts involved, namely: • the result; • the real property being valued; • the transaction; • the valuation date; • the nature of the hypothetical parties as willing and competitive; • the necessary marketing; • the consideration by the parties; • other matters.This commentary takes each phrase of the definition in turn and explores its meaning in seeking the market value of real property.

5.2 The definition in EVS1: • is the same as that used in both EVS 2009 and the Capital Requirements

Directive of 2006 save that it now refers more broadly to the “asset” rather than the “property” and uses the phrase “valuation date” rather than “date of valuation” as the latter has proved to cause some international confusion. These changes do not affect its interpretation for property;

• whiledifferinginitsdraftingfromthenewdefinitioninIVS2011,doesnotdiffer


in its substance for the valuation of real property. IVS refers to the value of “an asset or liability” (but also deems “asset” to include “liability”) while EVS1, with its focus on property, refers just to the value of “the asset” since “liability” is seen to be more relevant to accounting concepts. IVS 2011 has also replaced “wherein” to read “where ” but nothing of significance is seen to turn on either point.

• isconsistentwithmostdefinitionsofMarketValueinEuropeancountries,and • canbe takenas settingabasicdefinitionofMarketValue that isavailable for

general application. The same points essentially apply to the TEGoVA approved definition of “Market Rent” in 3.3 above. As this concerns the rent for a leasehold interest EVS1, like IVS, continues to refer to a “property”. Developed from the definition in EVS1, there are minor differences of expression in this definition from that used in IVS 2011 but again nothing of significance is seen to turn on these.

5.3 The Result

5.3.1 “The estimated amount …” - This refers to a price expressed in terms of money (normally in the local currency), payable for the asset in an arm’s length market transaction. Market Value is measured as the most probable price reasonably obtainable in the market at the valuation date in keeping with the Market Value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer.

5.3.2 This estimate specifically excludes an estimated price inflated or deflated by any special terms or circumstances such as financing which are not typical, sale and leaseback arrangements, special considerations or concessions granted by anyone associated with the sale, or any elements of Special Value.

5.3.3 Special Value is considered with related issues under EVS2 – ‘Valuation Bases Other Than Market Value’.

5.3.4 The application in practice of the 1997 EU State Aid rules may potentially have regard to special value, whether specific marriage value or otherwise.

5.4 The Real Property Being Valued

5.4.1 “… an asset …” - This is where the property itself with its legal, physical, economic and other attributes is to be analysed with all its actual opportunities and difficulties. This is introduced into the definition of Market Rent at 3.3 above by the need to consider the terms of any tenancy agreement.


5.4.2 Valuers must take due regard where the purchase price of any property includes items additional to the property itself, whether fittings, personal goods, incentives for the purchase or other matters.

5.4.3 The market value of an asset reflects the full potential of that asset so far as it is recognised by the market place. It may thus take account of the possible uses of the asset that may be unlocked by changes affecting it, whether new development control permissions, relevant infrastructure, market developments or other possibilities.

5.4.4 Hope value (also sometimes called future value) is used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place. It will reflect an appraisal of the probability that the market places on that higher value use or development being achieved, the costs likely to be incurred in doing so, the time scale and any other associated factors in bringing it about. Fundamentally, it will allow for the possibility that the envisaged use may not be achieved. While descriptive of that uplift, it does not exist as a separate value but helps explain the market value of the property which must be judged from the available evidence just as much as any other part of the valuation. Hope value is not a special value as it represents the market place’s reasonable expectations as to the opportunities offered by the property.

5.4.5 As a factor reflected in market value, hope value does not include any element of special value that may be available from particular purchasers.

5.4.6 The concept of highest and best use is met in a number of countries and some valuers in Europe may be asked to value a property on the assumption of its highest and best use. In essence, that is the use that is permitted at the valuation date that offers the highest value based on reasonable expectations. On analysis, that excludes the hope value that the market might place on a property’s potential opportunities that are not currently available. While it is an assessment of the property as it is on the valuation date it is not an assessment of the best use that the market might at that date reasonably envisage could be possible for it. 5.4.7 Highest and best use has been more formally defined in several formulations including:

“the use of an asset that maximises its productivity and is possible, legally permissible and financially feasible.” (International Valuation Standards 2011, p. 22)

and “the reasonably probable and legal use of property, that is physically possible, appropriately supported, and financially feasible, and that results in the highest value.” (The Appraisal Institute of Canada)


5.4.8 It should be noted that there may be specific definitions of highest and best use applying under statute or practice in individual countries.

5.4.9 Key components of the usual definitions for the concept of highest and best use, to be assessed as at the valuation date, are: • it is the most reasonably probable use – so disregarding the specialist uses that

might occur to an individual bidder; • legal – this is perhaps the critical point with regard to market value. While a

common definition requires the use to be “legally permissible”, the commentaries make it clear that this is within existing zoning or permissions and so disregards any hope value or future value that the market might pay for the possibility of achieving new permissions. While most discussion is in terms of currently permitted development, the same legal constraint applies where the property is let but the market might perceive that possible future re-lettings or new uses offer a potential hope value that is excluded by the constraints of the highest and best use assumption;

• physically possible – again this appears to assess the property’s physical circumstances as at the valuation date and not take account of possible developments (such as a new road or a flood alleviation scheme) which might occur and of itself offer prospects for which some bidders would pay extra value;

• supported by evidence; • financially feasible; • that offers the highest value for the property. This final point is sometimes

discussed in terms of the use that offers the highest net return, as where the benefit of a higher value is offset by higher costs when a lower value use may support a higher bid.

5.4.10 That use will depend on the specific nature of the property in question and so might change where the property is aggregated with others for the valuation. Where practitioners apply the highest and best use assumption, it gives guidance as to which properties may offer the best comparable evidence to support their valuation and may affect the choice of valuation method.

5.4.11 Unless instructed otherwise, it is the valuer’s task to determine the market value of the land or property in accordance with the full analysis of market value in EVS1. The hypothetical seller will accept no less for his property and the hypothetical buyer will not want to offer more than he would pay for an equivalent asset of similar usefulness to him. As each point of the definition of highest and best use (except the requirement for evidence) places some constraint on the definition of market value, the highest and best use assumption will not necessarily be the same as market value, albeit that it might be higher than existing use value. The most obvious common point of difference lies in the exclusion of potential permissions or other future opportunities for which the market might express hope value and in doing so judge the prospects, risks


and costs of that future opportunity.

5.4.12 If particular conditions are imposed on the sale, the State Aid rules will only regard the offer as ‘unconditional` if all potential buyers would have to, and be able to, meet that obligation, irrespective of whether or not they run a business or of the nature of their business.

5.4.13 The 1997 State Aid rules for an unconditional offer are:“ ... when any buyer, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business, is generally free to acquire the land and buildings and to use it for his own purposes, restrictions may be imposed for the prevention of public nuisance, for reasons of environmental protection or to avoid purely speculative bids. Urban and regional planning restrictions imposed on the owner pursuant to domestic law on the use of the land and buildings do not affect the unconditional nature of an offer.”StateAidCommunicationII.1.(b)

5.5 The Transaction

5.5.1 “…shouldexchange…”- It is an estimated amount rather than a predetermined or actual sale price. It is the price at which the market expects a transaction to be completed on the valuation date that meets all the other elements of the Market Value definition.

5.5.2 The use of “should” conveys that sense of reasonable expectation. The valuer must not make unrealistic assumptions about market conditions or assume a level of Market Value above that which is reasonably obtainable.

5.5.3 The definition used in the State Aid rules expects the price to be that at which the land and buildings “couldbesoldunderprivatecontract”. The use of “could” reflects the hypothetical nature of the transaction. This is not assumed to mean the best possible price that could be imagined but rather the reasonable expectation of the price that would be agreed.

5.5.4 The hypothetical sale is by “private contract” and so is the subject of negotiation.

5.6 The Valuation Date

5.6.1 “…onthevaluationdate…” - This requires that the estimated Market Value be time-specific to a given date and this is normally the date on which the hypothetical sale is deemed to take place and is usually, therefore, different from the date the valuation is actually prepared. As markets and market conditions may change, the estimated value may be incorrect or inappropriate at another time. The valuation amount will


reflect the actual market state and circumstances at the effective valuation date, not at a past or future date. The valuation date and the date of the valuation report may differ, but the latter cannot precede the former. The definition also assumes simultaneous exchange and completion of the contract for sale without any variation in price that might otherwise be made in a Market Value transaction.

5.6.2 Market Value is quite expressly not an assessment of value over the longer term but only at the time of the hypothetical transaction.

5.6.3 The phrases ‘date of valuation’ and ‘valuation date’ are used to refer to the date at which the valuation is assessed or determined (and for which the evidence supporting it is to be relevant) rather than the, usually later, date when the valuation is prepared and considered with the valuation report then completed for the client. The completion of the valuation report will never be earlier than the valuation date as it would then be contemplating circumstances that have not happened and may not and for which important evidence may yet be found. 5.6.4 The valuation date will not be later than the date of the Report. By providing that the hypothetical exchange of contracts is deemed to take place on the valuation date, this ensures that the valuation is informed by those factors that would have been in the expectations of the parties as to value at that point in time. However, national regulation might require that, in specific circumstances, the valuation date may coincide with a later reference date for the purposes of assessing the quality and situation of the property (e.g. public compensation schemes).

5.7 The Parties - Hypothetical, Willing and Competitive

5.7.1 “…betweenawillingbuyer…” - This assumes a hypothetical buyer, not the actual purchaser. That person is motivated, but not compelled, to buy. This buyer is neither over-eager to buy nor determined to buy at any price.

5.7.2 This buyer is also one who purchases in accordance with the realities of the current market and with current market expectations, rather than on an imaginary or hypothetical market, which cannot be demonstrated or anticipated to exist. The assumed buyer would not pay a higher price than that which the market requires him to pay. The present owner of the asset is included among those who constitute the market.

5.7.3 Equally, the motivated buyer cannot be presumed to be reluctant or unwilling. He is attending to this as a practical man of business.

5.7.4 The State Aid rules refer to an “arm’s length buyer” unconnected with and independent of the seller.


5.7.5 “…andawillingseller…” - Again, this is a hypothetical seller, rather than the actual owner and is to be assumed to be neither an over-eager nor a forced seller who is prepared to sell at any price, nor one prepared to hold out for a price not considered reasonable in the current market. The willing seller is motivated to sell the asset at market terms for the best price obtainable in the open market after proper marketing, whatever that price might be. The factual circumstances of the actual owner are not part of this consideration because the ‘willing seller’ is a hypothetical owner.

5.7.6 Thus, while the asset to be valued is to be valued as it is in the real world, the assumed buyer and seller are hypothetical parties, albeit acting in current market conditions. The requirement that they both be willing to make the transaction creates the tension between them in which Market Value can be assessed.

5.7.7 Market Value is thus independent of and uninfluenced by the objectives of the client instructing the valuation.

5.7.8 “… in an arm’s length transaction…” - An arm’s length transaction is one between parties who do not have a particular or special relationship (for example, parent and subsidiary companies, or landlord and tenant) which may make the price level uncharacteristic of the market or make it inflated, because of an element of special value. The Market Value transaction is presumed to be between unrelated parties, each acting independently.

5.8 The Marketing

5.8.1 “…afterpropermarketing…” - The asset would be exposed to the market in the most appropriate manner to effect its disposal at the best price reasonably achievable in accordance with the Market Value definition. The length of exposure may vary with market conditions, but must be sufficient to allow the asset to be brought to the attention of an adequate number of potential purchasers. The exposure period occurs prior to the valuation date.

5.8.2 Under the guidance for applying the EU State Aid rules, the property is to have been:

“repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.” II.1.(a),1st paragraph

As the EU rules are intended to ensure that transactions are at market value, they are also concerned that, where the sale might attract international bidders, it should be advertised accordingly and:

“such offers should also be made known through agents addressing clients on a


Europe-wide or international scale”.II.1.(a),2nd paragraph

5.8.3 The State Aid rules are specific in expecting the sale to be one in conditions that allow “orderlydisposal” – no undue haste is imposed that could limit the proper testing of the market or compel the owner to sell precipitately. The rules refer to a “normal period” for the negotiation of the sale which is to be judged by the “nature of the property”.

5.8.4 These factors, testing the general range of bidders that may come forward, should (subject to the market conditions that anyway frame the market value) bring out the qualities required of the hypothetical buyer.

5.9 The Parties’ Consideration of the Matter

5.9.1 “…whereinthepartieshadeachactedknowledgeably ...” - This presumes that both the willing buyer and willing seller are reasonably well informed about the nature and characteristics of the property, its actual and potential uses, and the state of the market at the valuation date.

5.9.2 The parties will thus appraise what might reasonably be foreseen as at that date. In particular, the hypothetical buyer may be better informed for this assessment than some or all of the real bidders. This does not just involve knowledge of the property but also of the market and therefore the evidence (including such comparables as may be available) on which to judge the value of the property.

5.9.3 “…prudently…”- Each party is presumed to act in their own self-interest with that knowledge, and prudently to seek the best price for their respective positions in the transaction. Prudence is assessed by referring to the state of the market at the valuation date, not with the benefit of hindsight at some later date. It is not necessarily imprudent for a seller to sell property in a market with falling prices which are lower than previous market levels. In such cases, as for other purchase and sale situations in markets with changing prices, the prudent buyer or seller will act in accordance with the best market information available at the time.

5.9.4 “…andwithoutcompulsion…”- This establishes that each party is motivated to undertake the transaction, but is neither forced nor unduly coerced to complete it.


5.10 Assumptions and Special Assumptions, Alternative Use Value and Forced Sale Value

5.10.1 Assumptions

5.10.1.1 The valuation instruction may require the valuer to make an assumption, as, for example, on the time allowed for marketing in the context of a forced sale valuation (see 5.10.4 below). The valuer may have to make certain assumptions in order to complete the valuation effectively, often in the absence of particular information. In either case those assumptions should be clearly stated.

5.10.1.2 The valuer makes an assumption where he assumes (or is instructed to assume) something on a matter of fact which he does not or cannot know or reasonably ascertain.

5.10.1.3 The valuer must undertake inspections and investigations to the extent necessary to produce a valuation which is professionally adequate for its purpose. Where the information provided or available is limited or restricted, the valuer may need to make assumptions to enable an opinion of value to be reported in the absence of full data or knowledge. Assumptions may relate to facts, conditions or situations affecting the valuation and, as they are in the absence of full information, be those considered most likely to be correct. For matters such as, for example, title or asbestos that may be beyond the valuer’s ability to check independently, the assumption may be accompanied by a recommendation that the client have the facts established by those with right skills. Where assumptions made are subsequently found to be incorrect, the valuer may need to review and amend the figures reported and refer to that possibility in the report.

5.10.1.4 The following is an indicative, but not exhaustive, list of matters that may be reported as matters where assumptions have been made in arriving at an opinion of value:

(i) A detailed report on title that sets out any encumbrances, restrictions or liabilities that may affect the value of the property may not be available. In such a case, the valuer would have to assume the position he considers most likely, also stating that he accepts no responsibility or liability for the true interpretation of the legal title.

(ii) The extent of the inspection should be clearly set out in the report, consistent with the nature of the instruction and type of property. It may be necessary to make the assumption that while any obvious defects have been noted; other defects may exist requiring a more detailed survey or the appointment of experts to report on their findings. This may be followed by comment that


the opinion of value stated is based on the condition as reported and that any additional defects that exist may require the figures to be amended.

(iii) Assumptions may be needed with regard to the necessary statutory consents for the current buildings and use together with reference to any policies or proposals by statutory bodies that could impact positively or adversely on the value.

(iv) The competence of the valuer to report on any potential risk of contamination or the presence of hazardous substances will need to be considered. It may be necessary to make assumptions in providing an opinion of value that either no such risks exist or that the valuer will rely on information prepared by specialist consultants.

(v) The valuer may, on occasion, need to assume that all mains services provided are operational and sufficient for the intended use.

(vi) It may be necessary to make an assumption as to whether the property has not, or will not be expected to flood or whether other environmental matters may bear on the opinion of value.

(vii) Where the property is let, it may be necessary to assume that detailed enquiries about the financial status of tenants would not reveal matters that might affect the valuation.

(viii) The valuer may need to assume that there are no planning or highway proposals that might involve the use of any statutory powers or otherwise directly affect the property.

(ix) The valuer may need to assume that items of plant and equipment normally considered to be part of the service installations to a building would pass with the property.

(x) The assumptions required where a valuation without an inspection is required are considered in EVS4 at 6.4.

5.10.2 Special Assumptions

5.10.2.1 In distinction to an assumption the valuer has to make to undertake his task, the valuer makes a special assumption when he assumes, usually on instruction, a fact or circumstance that is different from those that are verifiable at the valuation date. The result will be a market value on that special assumption.

5.10.2.2 This may often be to inform the client about the effect of changed circumstances on the valuation. Examples of this include where the valuer is instructed


to make special assumptions as to the value of the property: • wereitvacantwheninfactthepropertyislet; • wereplanningpermissiontobeobtainedforaparticularuse.Forced sale value is an example of a market value on a special assumption as to the period for marketing.

5.10.2.3 Specific statute law may require special assumptions to be made, as perhaps for valuations for certain taxation or compulsory purchase purposes.

5.10.2.4 Where special assumptions are to be made they should be recorded in the terms of engagement and in the valuation report (see also EVS4 at 5.9).

5.10.3 Alternative Use Value

5.10.3.1 Definition - This means the market value of the property without presuming the continuation of its present use.

5.10.3.2 Commentary - While market value identifies the best available value for a property however used, some valuations may be required only to assume the present use; for example, a business is being assessed as a going concern. If it is material to consider alternative uses of the property which may not involve continuing the present business, then that would be its alternative use value, a market value. That value would not reflect any costs of ceasing the business.

5.10.3.3 This basis may also be relevant where a depreciated replacement cost valuation has been undertaken.

5.10.4 Forced Sale Value

5.10.4.1 Definition - A sum that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraint requiring the disposal of the property.

5.10.4.2 Commentary - The need for a valuation may arise where the seller is under compulsion to sell, is desperate to sell or a strict time limit is otherwise imposed. This might most obviously arise where the period in which the property is to be sold is too short to allow the proper marketing needed to be confident of the best bids. More generally, potential buyers may be aware that the seller is under constraint and so moderate their bids from those they may otherwise have offered. The nature of these specific constraints determines the situation in which the hypothetical transfer takes place – without those constraints, it would simply be Market Value.

5.10.4.3 Forced Sale Value is not a basis of valuation. Once all the relevant constraints are identified it may be seen as a Market Value assessment on the Special Assumption


of a stated but limited period for marketing the property. Thus, the valuer should not undertake a valuation on a forced sale basis but rather on a market value basis on stated specific special assumptions relevant to the case in hand.

5.10.4.4 The valuer needs to know and state the time allowed and the relevant constraints on the seller. As the value will reflect those very specific circumstances of the assumption that is imposed, they should be stated in the terms of engagement and in the Valuation Report. The result will not be a Market Value as it is not based on a hypothetical willing seller but a real seller under actual constraint.

5.11 Other Matters

5.11.1 Documentation - While Market Value exists independently of documentation, a professional valuation under this standard should be properly recorded in writing in a way that is transparent and clear to the client in accordance with EVS4 and to anyone else who might reasonably seek to rely on it or appraise it.

5.11.2 The definition of Market Value should be recorded in both the terms of engagement and the valuation report.

5.11.3 Transaction costs and taxes - Market Value is to be the estimated value of a property and so excludes the additional costs that may be associated with sale or purchase as well as any taxation on the transaction. Market Value will reflect the effect of all the factors that bear on participants in the market and so reflect such influences as transactions costs and taxes may have but, if they need to be recognised, this should be as a sum in addition to the Market Value. These factors may influence the value but are not part of it.

5.11.4 In particular, Market Value will be the value before any taxes which may apply to any real transaction in the property being valued. The fact of transaction taxes or Value Added Tax as they may affect some or all potential parties will be part of the wider framework of the market and so, along with all other factors, influence value, but the specific taxation due on a transaction is over and above its Market Value. 5.11.5 However, the position on this may vary (perhaps especially for accounting purposes) with different national legislation. In certain circumstances EU law also takes a different approach. Article 49(5) of Directive91/674/EECof19December1991ontheannualaccountsandconsolidatedaccountsofinsuranceundertakingsstatesthat:

‘Where on the date on which the accounts are drawn up and land and buildings have been sold or are to be sold within the short term, the value arrived at ... shall be reduced by the actual or estimated realization costs.’


5.11.6 In such cases, the valuer may choose to state the market value both before and after these costs of disposal. In either case, he should make it clear whether such costs have been deducted and, if so, specify how much has been deducted for each identified cost.

EVS2 - Valuation Bases Other than Market Value 35

EVS2Valuation Bases

Other than Market Value

1. Introduction2. Scope3. Basis of Value4. Fair Value5. Special Value6. Investment Value or Worth7. Mortgage Lending Value8. Insurable Value9. Depreciated Replacement Cost


The valuer should establish the purpose for which the valuation is required before using any basis of value other than Market Value.

Save as required by European and national law and regulation in any particular case, the valuer should only use recognised bases of valuation that are compatible with the purpose of the valuation and, in doing so, honour the principles of transparency, coherence and consistency.

Such other bases of value may need to be used as required by law, circumstances or a client’s instructions where the assumptions underpinning Market Value are not qualified or cannot be met. The result will not be a Market Value.


1. Introduction

Although the majority of professional valuations will be on the basis of market value, there are circumstances where alternative bases may be required or more appropriate. It is essential that both the valuer and the users of valuations clearly understand the distinction between Market Value and other bases of valuation together with the effects that differences between these concepts may create in the construction and production of valuations.

2. Scope

This Standard defines, explains and distinguishes bases of value other than Market Value.

3. Basis of Value

3.1 Definition - A statement of the fundamental assumptions for assessing a valuation for a defined purpose.

3.2 Commentary

3.2.1 A basis of value as a statement should be distinguished from the methods or techniques used to implement a chosen basis. Established terms and methods used in the valuation should be defined in the valuation report.

3.2.2 In the event that none of the bases in EVS 2012 are suitable for the completion of an instruction, a clear and transparent definition of the basis used must be expressly stated, and the valuer should explain the reason for deviating from a recognised basis. If the resultant valuation does not reflect a sum that would equate to a valuation prepared on the basis of Market Value, this should be stated. Any assumptions or special assumptions used should be set out in the valuation report.

3.2.3 By contrast, a basis of valuation (or a valuation approach) is a methodology that can be used to determine a valuation from the available evidence. The income, cost and depreciated replacement value approaches are thus, in principle, methods to achieve a valuation and not bases of value.

4. Fair Value

4.1 Definition - The term Fair Value is used in two particular but distinct contexts, giving it differing applications:


(i) A General Definition - Fair Value may generally be used as a basis of valuation for real estate as between specific participants in an actual or potential transaction, rather than assuming the wider marketplace of possible bidders. As such, it may often result in a different value to the market value of a property. For this purpose it is defined as:

“The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between willing market participants possessing full knowledge of all the relevant facts, making their decision in accordance with their respective objectives.”

This definition has regard to general market transactions where an opinion of Fair Value would not be expected to be the same as an opinion provided to Market Value.

(ii) For Accounting Purposes - Fair Value is specifically adopted as a term under International Financial Reporting Standards for which, albeit with slightly looser assumptions than the full definition of Market Value, it may often give the same result as Market Value. This is more closely reviewed in EVA1. For this purpose, it is defined as:

“The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between willing market participants at the measurement date” (International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13, par. 1).

This new definition was introduced by IFRS 13 Fair Value Measurement in May 2011 and will supersede the former definition provided by IAS 16 from 1 January 2013. Until this date, Fair Value is defined as “the amount for which an asset could be exchanged or a liability settled, between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction” (IAS 16, par. 6).

4.2 Commentary

4.2.1 As a basis of value, Fair Value is less specific and exacting in its assumptions than Market Value. In particular, there is no requirement to expose the property to the open market. There are many situations where it will be used to address the value of a property.

4.2.2 The Fair Value of a non-financial asset like real estate takes into account a market participant’s ability to generate economic benefits by using the asset in its highest and best use, that is the use of the asset that is physically possible, legally permissible and financially feasible at the valuation date (see EVS5 4.6-10 above). In this non-financial context, Fair Value is likely to differ from a valuation prepared in accordance with the definition of Market Value (see EVS1). This may be because it is assessed as between specific participants, such as landlord and tenant.


4.2.3 In respect of financial reporting (see EVA1), Fair Value is a recognised and permissible basis of valuation which accords with International Financial Reporting Standards (IFRS), subject to additional conditions, though any figures reported will frequently be indistinguishable from Market Value. However, a company’s auditors may want to exclude the effect of any development potential that does not yet have planning permission in which case the Fair Value of a property could differ, perhaps on occasion substantially, from its Market Value. Where IFRS excludes hope value, its Fair Value may resemble Market Value as assessed on the highest and best use assumption.

4.2.4 The U.S. Financial Accounting Standards Board (FASB) emphasised in its Accounting Standards Update N° 2011-04 published in May 2011 that, in order to achieve common Fair Value Measurement and Disclosure Requirements in U.S. GAAP and IFRS, “fair value is a market-based measurement, not an entity-specific measurement”. Its objective is “to estimate the price at which an orderly transaction to sell the asset would take place between market participants at the measurement date under current market conditions” (FASB, Topic 820-10-05-1B). Fair Value is measured using the assumptions that market participants would use when pricing the asset (FASB, 820-10-05-1C).

4.2.5 One important consequence of the less specific assumptions of Fair Value is that it allows recognition of the individual value a property may have to one bidder. That is considered in the concept of Special Value.

5. Special Value

5.1 Definitions

5.1.1 Special Value is defined as an opinion of value that incorporates consideration of characteristics that have a particular value to a Special Purchaser.

5.1.2 A Special Purchaser is a purchaser who can optimise the usefulness of an asset compared to other market participants and whose opinion of price equates to a Special Value.

5.2 Commentary

5.2.1 Where particular qualities or characteristics of a property are valued by one acquiring party at a level above that which would represent Market Value, that party may be described as a Special Purchaser and any figures reported that equate to a sum representing that purchaser’s opinion of value would represent a Special Value.

5.2.2 Special Value could be associated with elements of Going Concern Value. The valuer must ensure that such criteria are distinguished from Market Value, making clear any special assumptions made.


5.3 Synergistic Value or Marriage Value

5.3.1 This is a particular class of Special Value which valuers will commonly meet.

5.3.2 It is defined as “an additional element of value created by the combination of two or more assets or interests where the combined value is more than the sum of the separate values” (IVSC, 2011, p.12).

5.3.3 Commentary - If a Special Value arises where a combination of interests results in a greater value than the total of those interests valued separately, this value is often described as a Synergistic Value or Marriage Value arising from the “marriage gain”. Terms of Engagement and Valuation Reports should clearly specify where such values are required or will be provided and Market Value should also be reported to identify the differential between the two bases.

5.3.4 This might often be found where the acquisition of a property, often a neighbouring one, unlocks extra value for the purchaser. It may be relevant to transactions between landlord and tenant. However, where a property offers synergistic value opportunities to several potential bidders (as by offering any of them greater scale of operation) then that may more usually be a function of Market Value.

6. Investment Value or Worth

6.1 Definition - “Investment Value is the value of an asset to the owner or a prospective owner for individual investment or operational objectives” (IVSC, 2011, p.12).

6.2 Commentary

6.2.1 This subjective concept relates specific property to a specific investor, group of investors, or entity with identifiable investment objectives and/or criteria. As valuations prepared on this basis assess what an individual buyer may be prepared to bid, they are not a measure of the overall judgement of the market on the property. Thus, they would not be expected to be consistent with or equivalent to valuations prepared on any other basis, including Market Value. Such valuations: • are to determine the value for a specific individual investor with his own actual

concerns rather than a hypothetical party; • do not assume an exchange of property between parties.

6.2.2 The application of this definition is discussed in EVA5.


7. Mortgage Lending Value

7.1 Definition - The value of the property as determined by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall not be taken into account in the assessment of the Mortgage Lending Value.

7.2 Commentary

7.2.1 The above definition was incorporated in Directive 2006/48/EC (the Capital Requirements Directive) at Annexe VIII, paragraph 64 in the context of real estate collateral for the capital requirement and credit risk management of credit institutions. This Directive will be replaced in 2012 by a new Regulation on prudential requirements for credit institutions and investment firms transposing the Basel III Accord into European law. The draft Regulation was published on 20 July 2011 (COM (2011) 452 final) and the Mortgage Lending Value definition is included in its Article 4 par. 51. 7.2.2 Both the Directive and the forthcoming EU Regulation recognise real estate as a security or as risk mitigating collateral inducing a lower risk weight, i.e. lower capital requirements to be allocated by credit institutions. The Directive and the draft Regulation stipulate that:

“the property shall be valued by an independent valuer at or less than the market value. In those Member States that have laid down rigorous criteria for the assessment of the mortgage lending value in statutory or regulatory provisions the property may instead be valued by an independent valuer at or less than the mortgage lending value” (Annex VIII, Part 3, paragraph 62 of the Directive and Article 224 of the draft Regulation).

7.2.3 Both Directive 2006/48/EC and the draft Regulation expressly require property valuations to be carried out by an independent valuer.

7.2.4 The concept of Mortgage Lending Value (MLV) is of particular value in some European countries in the context of long term lending programmes. It is a value-at-risk approach to manage the risk exposure of credit institutions taking into account special safety requirements. It is understood by banking supervisors as a risk management tool. In contrast, the concept of Market Value is universally understood as representing a spot value, a market assessment of value at a given point in time (see EVS1 and EVA2).


8. Insurable Value

8.1 The ‘Insurable Value’ of a property means the sum stated in the insurance contract applying to that property as the liability of the insurer should damage and financial loss be caused to the insured by a risk specified in the insurance contract occurring to that property. When instructed to provide an insurable value, the valuer is to determine the figure that will provide appropriate insurance cover for the property.

8.2 Commentary - If the insurable value proves to have been less than the damage and financial loss suffered when a risk occurs, then the insured has an unrecoverable loss.

8.3 The application and assessment of this basis of valuation is discussed in EVA4, Assessment of Insurable Value.

9. Depreciated Replacement Cost

9.1 Depreciated Replacement Cost (DRC) is recognised as a method to address Market Value in the absence of better evidence.

9.2 Definition - Depreciated Replacement Cost is the current cost of replacing an existing asset with a notional modern equivalent asset, making appropriate adjustments for physical, functional and technical obsolescence.

9.3 Commentary

9.3.1 Depreciated Replacement Cost, also known as the Contractor’s Method, can be used to give a value to properties for which there are no relevant direct market comparisons, by referring to a wider range of evidence from the market. These may often be properties with non-conforming, unusual or distinctive attributes, either in terms of construction, orientation, location or other spatial characteristics.

9.3.2 In some countries it is recognised as a basis of value; though it is generally regarded as an approach to valuation leading to Market Value. The theoretical underpinning, namely that the relationship between cost and value can be correlated, is not a safe proposition as cost is only one factor in determining supply and demand and it cannot be assumed that costs have been incurred wisely or successfully. Accordingly, this method should only be used where an absence of demand or comparable evidence prevents an alternative method being used, or for valuations required in respect of matters relating to national taxation.


9.3.3 The valuer is required to provide a considered opinion of the Market Value of the land and buildings in their existing use to which is added the hypothetical cost of providing a similar property and relevant site works. Deductions are made from this gross sum to account for matters that would influence the value of any existing property, compared to any replacement property. Allowance is made for factors including depreciation, age, condition, and economic and functional obsolescence.

9.3.4 The application of this method will require, inter alia, a practical knowledge of current building control regulations, current building costs and relevant health and safety regulations.

9.3.5 The choice of depreciation rate is a valuation judgment.

9.3.6 In Germany, this method may be called the Asset Value method under which the valuer makes a final adjustment, reflecting his professional view of what would be the outcome of a transaction on the hypothetical terms, which results in Market Value.

EVS3 - The Qualified Valuer 43

EVS3The Qualified Valuer

1. Introduction2. Scope3. General4. The Qualified Valuer5. Commentary


Each valuation carried out in accordance with these Standards must be carried out by, or under the strict supervision of, a Qualified Valuer.

Valuers will at all times maintain the highest standards of honesty and integrity and conduct their activities in a manner not detrimental to their clients, the public, their profession, or their respective national professional valuation body.

The valuer must be able to show professional skill, knowledge and competence appropriate to the type and scale of valuation and must disclose any factor which could compromise an objective assessment.

All Qualified Valuers and their representative professional or technical organisations are required to adhere to the TEGoVA Code of Ethics and Conduct.


1. Introduction

For a client to be able to rely on a valuation, it must be professionally prepared by a suitably skilled, competent, experienced and objective valuer.

2. Scope

This Standard considers who should take responsibility for a valuation, requiring that the Valuation Report be approved by a Qualified Valuer who bears responsibility for it. All valuers contributing to a report must have sufficient expertise and work to professional standards and, where considering valuation issues, should meet the expectations of this Standard.

3. General

3.1 A valuation should be prepared by a Qualified Valuer and meet the requirements of a professional service. Such a person will commonly be an individual but, on occasions and in some countries, a valuation may be made by a company with a legal personality in which case the relevant work should be undertaken by suitably qualified individuals retained by that company.

3.2 The valuer must be able to show professional skill, knowledge and competence appropriate to the type and scale of valuation and must disclose any factor which could compromise an objective assessment.

3.3 The terms and conditions for the valuer’s instruction should be agreed before undertaking the valuation and set out clearly in writing before the valuation is reported (see EVS4 for further guidance).

3.4 Valuations which are to be in the public domain or which will be relied on by third parties are frequently subject to statute or regulation. There are often specific requirements that a valuer must meet in order to be deemed suitable to provide a truly objective and independent view. However, there are no specific criteria for most valuations, and the onus is on valuers to ensure that they are aware of potential conflicts of interest.

4. The Qualified Valuer

4.1 Definition - A Qualified Valuer (including valuers working for valuation


companies) who is responsible for preparing and supervising valuations, bearing liability for them as included in financial statements and for other authorised purposes, shall be a person of good reputation, who can demonstrate:

(i) either: • a university degree, post graduate diploma; or other recognised academic

or vocational certification relevant to asset valuation that meets TEGoVA Minimum Educational Requirements (MER); and having at least two years’ professional experience in property valuation and having maintained and enhanced his professional knowledge through a relevant programme of continuing education; or

• longtermrelevantexperience;or • havingundertakenat least twentywritten realpropertyvaluationswithin the

last two years; or otherwise satisfied the requirements of TEGoVA’s Recognised European Valuer Scheme (see the TEGoVA website);

(ii) sufficient local knowledge and experience in valuing real property in the location

and category of the subject property or, having disclosed the insufficiency to the client before accepting the assignment, having obtained assistance from competent and knowledgeable person(s);

(iii) where required by national legislation or regulations, any required licence to practise as a valuer or membership of a professional association;

(iv) compliance with all legal, regulatory, ethical and contractual requirements related to the valuation;

(v) that he will at all times maintain the highest standards of honesty and integrity and conduct his activities in a manner not detrimental to clients, the public, the profession, or his respective national professional valuation body. It is mandatory for all Qualified Valuers and their representative professional or technical organisations to adhere to an ethical code that is as stringent as the TEGoVA Code of Ethics and Conduct;

(vi) professional indemnity insurance appropriate to the valuation work undertaken (unless the Member Association does not require it and it is not commercially available for the country in which the valuer works).

4.2 European Definition of an Asset Valuer for State Aid Rules

4.2.1 The 1997 Commission rules provide a definition of an “asset valuer” for the purposes of valuations undertaken for those rules (Commission Communication on State aidelementsinsalesoflandandbuildingsbypublicauthorities(OJC209,10/07/1997,p0003-


0005–31997Y0710andextendedtoEFTAcountriesbyEFTASurveillanceAuthorityDecisionNo275/99/COLof17November1999introducingguidelinesonStateaidelementsinsalesofland and buildings by public authorities and amending for the 20th time the Procedural and SubstantiveRulesinthefieldofStateaid.)

4.2.2 Under these 1997 Rules, the valuer is to be “a person of good repute who: • hasobtainedanappropriatedegreeat a recognizedcentreof learningor an

equivalent academic qualification, • hassuitableexperienceandiscompetentinvaluinglandandbuildingsinthe

location and of the category of the asset.”In the absence of the Member State having appropriate established academic qualifications, the asset valuer should be: “a member of a recognized professional body concerned with the valuation of land

and buildings and either: • beappointedbythecourtsoranauthorityofequivalentstatus, • haveasaminimumarecognizedcertificateofsecondaryeducationandsufficient

level of training with at least three years post-qualification practical experience in, and with knowledge of, valuing land and buildings in that particular locality.

The valuer should be independent in the carrying out of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the results of the valuation. State valuation offices and public officers or employees are to be regarded as independent provided that undue influence on their findings is effectively excluded.”

StateAidCommunicationII.2.(a)

4.3 National Legislation - Several European states have specific certification systems to qualify valuers under national legislation or regulation. Certification schemes are discussed in more detail below in the Information Paper on this in Part 3. European Standard EN45013, the European Standard for Bodies operating Certification of Personnel, was issued in 1990. The European Accreditation’s Multilateral Recognition Agreement assists the mutual recognition of qualifications. For a qualification to be approved under this standard it must require training, compliance with professional ethics, monitoring of compliance with standards and periodic re-certification. The qualification and knowledge requirements for valuers are then defined at national level by the relevant certification body. In 2006, EN45013 became a world standard, ISO/IEC 17024.

4.4 Recognised European Valuer (REV) - TEGoVA has developed the Recognised European Valuer (REV) scheme to enable individual valuers, through their professional associations, to have an enhanced status, over and above TEGoVA’s Minimum Educational Requirements, to assure clients, especially from other countries,


of their valuation expertise. The REV scheme is summarised in the Information Paper in Part 3 and its more detailed requirements are set out on the TEGoVA website.

4.5 TEGoVA’s Minimum Educational Requirements (MER) - As part of its education strategy of supporting standards of professional competence, TEGoVA sets Minimum Educational Requirements (MER) for its Member Associations to require of their qualified members so that they apply to every valuer elected to practice after 1 January 2003. TEGoVA’s Minimum Education Requirements are summarised in the Information Paper in Part 3 and set out in detail on the TEGoVA website. Many member associations demand more stringent qualifications.

4.6 Continuing Professional Development - The qualified valuer should maintain that expertise by keeping up to date with all relevant developments, whether legislative, technical or otherwise, affecting instructions to be undertaken so that he continues to have the commercial and professional expertise for the preparation and provision of valuations.

5. Commentary

5.1 General - Valuers must ensure that they meet the requirements of the instruction with professional standards of knowledge, competence and independence. It follows that a valuer who is asked to undertake an instruction must make initial enquiries of the client as to the nature of the instruction and purpose of the valuation. The valuer must be able to meet both the requirements of the client and the rules, legislation and codes of conduct relevant to the task.

5.2 Conflicts of Interest

5.2.1 The requirements of the valuer in terms of professional objectivity mean that he must be aware of anything that could be perceived as a conflict of interest. In his initial inquiries he should ask the client to identify any other interested or connected parties so as to establish whether there is a possible conflict of interest for the valuer, the valuer’s partners, co-directors or close family.

5.2.2 If such a conflict exists, then this should be disclosed in writing to the client who may then choose whether or not to confirm the appointment, subject to a clear statement of the circumstances in any Certificate or Report that is produced by the valuer.

5.2.3 There may be circumstances where the valuer, despite the client’s wishes, will still decline to accept the instructions.


5.3 Independence of the Valuer

5.3.1 While the valuer must always be objective and professional in his appraisal and assessment of value, in many cases it will be necessary and professional for the valuer (and where appropriate any valuation company) to show that he is independent of any party interested in the outcome of the valuation. Any such connection, other potential conflict of interest or other threat to the valuer’s independence and objectivity, should be disclosed in writing to the client and recorded in the valuation report.

5.3.2 Where joint valuers are appointed they are subject to the same requirements individually and severally as regards independence and objectivity, as set out above.

5.3.3 There are various circumstances where the relationship with the client or another party makes it imperative that the valuer be, and be seen to be, not only competent to act, but also independent, and without any undisclosed potential conflicts of interest which are actual or possible and which can be foreseen at the time when the instructions are accepted.

5.3.4 Where a country has national rules on objectivity and independence, they must also be complied with and referred to in the Report.

5.3.5 EU Definitions - Directive 2006/48/EC, in considering the monitoring of the values of property used as collateral for credit institutions, defines an “independent valuer” at Annexe VIII, Part 2, 1.4, paragraph 8(b) as:

“a person who possesses the necessary qualifications, ability and experience to execute a valuation and who is independent from the credit decision process.”

5.3.6 The 1997 State Aid rules provide that “The valuer should be independent in the carrying out of his tasks” (for the full text see 4.2.2 above).

5.4 The Valuer’s Liability

5.4.1 The valuer has been instructed to undertake a professional task, advising as to the value of property, on which the client can expect to rely in taking decisions. Thus, the valuer’s role is one that carries liability and deficiencies may result in loss to the client and legal action against the valuer.

5.4.2 According to the circumstances and the national legal system, that liability may arise where loss follows a failure to apply skill and care, breach of the contract or otherwise.

5.4.3 The extent of that liability may be defined by the written instructions and the terms of engagement as well as by the drafting of and qualifications in the valuation report.


5.4.4 The valuer may seek to limit his liability in the terms of his contract with the client. Unless it is clear that a third party needs to have access to the report (for example, if the property is to be used as security), its use could be limited to the client and liability to third parties expressly excluded.

5.4.5 However, in a number of countries there are strict limits, statutory or otherwise, to the limitation of liability and, before attempting to draft clauses which are intended to do this, valuers are advised to take legal advice as to the likely effect of any limiting clauses.

5.4.6 As a professional, the valuer’s fundamental duty is to his client. Any limitations on his liability should not be at the expense of the professionalism of the valuation.

5.4.7 The valuer should undertake tasks within his competence and fulfil them professionally within his instructions, appraising the property and seeking out all relevant evidence before determining the value, maintaining sound records while doing so, and reporting in a professional manner.

5.4.8 Recognise Limits on Expertise - The valuer should not accept instructions outside his expertise. In more complex cases, the valuer may, on occasion, lack specific necessary specialist expertise for the proper completion of the instruction. This may, for example, concern geology, environmental issues, minerals, accountancy or a legal point. In these circumstances, the valuer must advise the client and seek specialist professional assistance to complete the assignment. To avoid confusion as to responsibilities and potential issues of contractual liability, valuers are advised that the client should, wherever possible, instruct the expert directly, rather than the valuer instructing the expert.

5.4.9 Professional Indemnity Insurance - As the level of liability for the valuer that could arise out of a valuation (together with any costs of associated legal action or interest accruing over the period of a dispute) may often be greater than the valuer’s personal or corporate assets, professional indemnity insurance is available in many countries. Recognising that such cover is an assurance to the client, many professional associations make the maintenance of appropriate cover a condition of qualified membership. However, it is not universally available or required in all countries in which it is available.

EVS4 - The Valuation Process 51

EVS4The Valuation Process

1. Introduction2. Scope3. Terms of Engagement4. Liaison with Client’s Advisers, Auditors and Others5. Commentary6. Supporting the Valuation7. Valuation Reviews


The terms of engagement and the basis on which the valuation will be undertaken must be set out in writing and agreed before the valuation is reported.

The valuation must be researched, prepared and presented in writing to a professional standard.


1. Introduction

A valuation must be professionally prepared with the property appraised and all available evidence considered so that the result can be sustained under challenge.

2. Scope

This Standard considers the procedural steps followed in preparing the Valuation Report – starting with terms of engagement. It continues with the appraisal and inspection of the property and then reviews the Valuation Report. Finally, it discusses what may be considered when instructed to review an existing valuation.

3. Terms of Engagement

Detailed terms of engagement should be recorded in writing. In respect of lending, other financial or receivership instructions, terms must be agreed in writing before the valuation is submitted to the instructing client. It is best practice to obtain the client’s written agreement to the terms of engagement before submitting any valuation.

4. Liaison with Client’s Advisers, Auditors and Others

The valuer may need to liaise with the client’s other advisers to secure necessary information. Where the valuation is required for inclusion in financial statements, it will be important to liaise closely with the auditors to ensure that the work undertaken is what is required, and ensuring consistency and the use of appropriate bases of value.

5. Commentary

5.1 Valuers have an absolute responsibility to ensure:

(i) that they are, and can be seen to be, competent, qualified and not debarred by reason of any actual, potential or perceived conflicts of interest or have otherwise declared, and taken steps to remedy, any real or apparent deficiency so that they may carry out the proposed assignment;

(ii) that their appointment is clearly set out in unambiguous wording, covering all heads of terms that are relevant to the instruction and corresponding to the client’s needs and the requirements of statute, regulation, deemed fiduciary responsibility and professional ethics; the appointment should be explicitly agreed by both parties prior to acceptance of new or repeated instructions; and


(iii) that any departure from the Standards that is required by the client is unambiguously expressed in the letter of instruction and the Valuation Report. Additionally, it is important to ensure that any such departure is not likely to mislead or confuse the user of the Report because of the qualifications imposed or assumptions made.

5.2 The valuer should establish the client’s needs and requirements with precision as a matter of good business practice. The agreed written terms of engagement should be included as an appendix to the report. Terms must include reference to: • theclient’sidentity,specifyingacorporateorpersonalidentity; • thepurposeof thevaluationandthe importanceof restrictingtheuseof the

valuation to the stated purpose; • thepreciseextentoftheproperty/interestbeingvaluedwithreferencetoaplan

or other fixed object; • thebasisorbasesofvalue; • aspecificvaluationdate,not“asofthedateofvaluation”; • anypreviousinvolvementwiththepropertyorthepartiesinvolved; • thestatusofthevaluer,clarifyingwhetheractinginanexternalandindependent

capacity, specifying a corporate or personal identity; or as an internal valuer; • all assumptions and special assumptions that will bemade in preparing the

report; • the scope and extent of investigations that will be undertaken and any

verification that will be required by the client or his representatives, together with confirmation of the valuer’s competence to undertake the instruction;

• relianceplacedoninformationprovidedbytheclient,theclient’srepresentativesor third parties;

• anyrestrictionplacedonpublicationofpartorallofthevaluationproduced; • theextenttowhichadutyofcarewillbeprovided,statinganyexclusionsasto

parties or matters as determined by the valuer or requirements of insurers; • compliance,whereappropriate,withEuropeanValuationStandards,7th edition;

and • thebasisoffeetobecharged,asdeterminedbythevaluerorprescribedbythird

parties or statute.Matters arising following the submission of terms of engagement that require amendment to the terms submitted must be recorded in writing to avoid misunderstanding and consequential dispute.

5.3 Unexpected events such as legal disputes may occur many years after the original valuation instructions have been completed. The historic context and reasoning behind any special terms and conditions may then be difficult to recall unless they were contemporaneously recorded in writing. Such a record will also show if the valuation has been used for purposes other than that for which it was prepared.


5.4 Apart from the benefits to the valuer of a clear and concise record which has been prepared and agreed in advance of the assignment, it also ensures that the client and the client’s professional advisers know what to expect and are able to judge whether what they receive is what they wanted and expected.

5.5 Sub-contracted Valuations - Prior approval must be obtained from the client where work is sub-contracted to other specialist valuers or where substantial third party professional assistance is necessary. This approval must be recorded in writing from the client and disclosed in the Valuation Report.

5.6 Valuations Passed to a Third Party - There is a risk that valuations prepared for one purpose may be passed to a third party and used for another unrelated purpose. The conditions of engagement must therefore exclude all third party liability and must specify the restricted nature of the valuation which is for the sole purpose of the client.

5.7 Valuations which are Inconsistent with the Standards - Where a valuer is asked to carry out a valuation on a basis that is inconsistent with, or in contravention of, the Standards, the valuer must advise the client at the beginning of the assignment that the Report will be qualified to reflect the departure from the Standards.

5.8 Valuations Carried Out with Limited Information - A situation may arise where there is limited information, inadequate inspection opportunities, or restricted time available to the valuer. In some cases the Report may be required for the internal purposes of the management, in others the Report may be required in relation to a takeover or merger where time is of the essence. In such cases, the valuer must ensure that the Report will not be published by arriving at an agreement at the beginning of the assignment.

5.9 Valuations for which Special Assumptions are Necessary - A valuer may need to make special assumptions or be required by the client to value on the basis of special assumptions. Such situations could include: • assumingvacantpossessionwhenthepropertyistenanted; • tovalueonanassumedplanningconsentwhichdiffersfromtheactualconsent; • assumptionstoprovideabasisforthevaluationoffire-damagedproperty; • specialassumptionswhenvaluingtradingproperty.In such circumstances it is essential that the conditions of engagement state clearly that the Valuation Report, and any publication based on it, will set out in clear terms the instructions relating to the valuation, the purpose and context of the valuation, the extent to which enquiries have been restricted, the assumptions that have been made, the dependence that has been placed on the accuracy of the sources of information used, the opinion that the valuation represents and the extent of non-compliance with the Standards.


5.10 Exceptionally, it may be appropriate and expedient to sanction publication of valuations containing appropriate qualifications in instances where the limited circumstances set out below apply:

(i) the valuer has already inspected the subject property and is familiar with it and with the market and the locality; or

(ii) the valuer has received sufficient detailed supplementary information from management and/or Internal Valuers to the undertaking, to make up for the deficiency in the valuer’s own enquiries.

6. Supporting the Valuation

6.1 A professional valuation relies on the valuer appraising the subject property in its context, researching and verifying all matters with a bearing on the value of the property. The quality of the valuation will, in part, rely on the quality of the information used to prepare it and so the valuer will need to verify any sources and the date of that information. Market conditions relevant to the subject property should also be reviewed as, where soundly appraised, these form part of the basis on which decisions may be made.

6.2 Property Inspection - As part of obtaining a personal knowledge of the subject property, the valuer should make his own visual inspection of it. This will usually include the interior of the buildings, the locality and the environment to record all matters which appear relevant to the value of the property. Exceptionally, if instructed or agreed by the client, there may be a more limited inspection or the valuer may be authorised to rely on an inspection report prepared by a third party but, in each case, this should then be recorded in the valuation report. A valuation relying on a third party inspection carries risks as to the quality of that inspection and the interpretation that the valuer has made of it. The valuer should draw attention to the fact that his conclusion may have been different if he had made a personal and proper inspection.

6.3 The nature of the on-site inspection will depend upon the property and national legislation, custom and practice, but the valuer should record the main characteristics of the property which affect the value.

6.4 The nature and scale of the property inspection(s) will depend on the purpose of the valuation and the basis agreed with the client. There may be circumstances, such as the provision of a portfolio valuation, where it is appropriate to restrict the inspection(s), for example, to the exterior and locality only or a desk valuation. If an inspection has not been made, or it was not carried out in a proper way to gather all necessary information, this fact and the reason for the restriction must be recorded in the Valuation Report or


certificate as factors which could significantly affect the property’s value may not have been identified.

6.5 Consideration should also be given to establishing relevant financial, legal and regulatory points regarding the property, including Energy Performance Certificates required by Directive 2010/31/EU on the energy performance of buildings and other factors arising under environmental regulation.

6.6 Having inspected the property, valuers should seek out and consider available comparables (for sale or for rent as appropriate) and analyse them comprehensively on a common basis as to evidence of prices and/or yields.

6.7 Where the valuer is aware of market uncertainty, volatility or other issues putting the value at risk, these should be considered and reported in the assessment.

7. Valuation Reviews

7.1 A valuer may be asked to review a valuation prepared by another valuer for a variety of reasons which may concern potential litigation or other sensitive issues. In some instances these may be retrospective valuations. As a result the valuer will need to exercise special care before agreeing to undertake a review of another valuer’s work. There are also circumstances where such a review can give confidence or remove or reduce doubt.

7.2 Circumstances where the valuer may be involved in review include: • wherethevaluationistosupportavaluationcarriedoutinternally; • wherethevaluer isseekingtoco-ordinatetheworkofteamsof independent

valuers; and • wherearepresentativesampleofpropertiesprovidesacheckastotheoverall

accuracy of the valuation.

7.3 The instructions to the reviewing valuer may vary from a need for general comments on methodology and compliance with standards to a specific and thorough review of an individual valuation.

7.4 On occasion, a valuer may be required to review a valuation carried out by management, a valuation internal to the client or another party, or to carry out a revaluation of properties already known to the valuer. In such cases, the valuer must set out in writing, in advance and by mutual agreement, the conditions of engagement, the limitations imposed and the resulting nature of the qualification to the Valuation Report. It is normally advisable for the valuer to discuss the case with the original valuer though this may sometimes not be possible, for example, in litigation. The reviewing


valuer should clarify with the client, in the conditions of engagement, whether or not he may do so. It must be made clear in the Report whether or not discussions with the original valuer have taken place.

7.5 A Valuation Report for such a review may sometimes be limited to comments on the appropriateness of the basis adopted or, following a sample valuation of a representative cross section, to a more general statement as to the overall accuracy of the aggregate valuation or whether European Valuation Standards have been observed.

7.6 The reviewing valuer should be in possession of (at least) all the facts and information relevant to the valuation date on which the first valuer relied. As with an initial valuation, it will be more robustly supported if he has carried out a personal inspection and made all proper inquiries. If he does not have this information then, while his views may be of use to the client, any such limitation should be noted and the resulting views should not be disseminated further (unless required by a dispute resolution process). Critical comments that are not properly justified could be defamatory.

EVS5 - Reporting the Valuation 59

EVS5Reporting the Valuation

1. Introduction

2. Scope

3. Valuation Reporting - Definitions

4. The Valuation Report or Certificate


The valuation must be presented in clear written form to a professional

standard, transparent as to the instruction, purpose, basis, method,

conclusion and prospective use of the valuation.


1. Introduction

The valuation, as determined by the valuer, must be clearly and effectively conveyed to the client. The Valuation Report will be the document on which the client will rely in taking decisions, making it important that it be exact both as to what it says and as to the qualifications to which it is subject.

2. Scope

This Standard reviews the Valuation Report in which the valuer advises the client of the value determined.

3. Valuation Reporting - Definitions

3.1 Having defined both Market Value and Mortgage Lending Value, Capital Requirements Directive 2006/48/EC provides in the next sentence of the same paragraphs that:

“The market value shall be documented in a transparent and clear manner.”and

“The mortgage lending value shall be documented in a transparent and clear manner.”

3.2 That is done in the Valuation Report or, occasionally, a Valuation Certificate.

3.3 A Valuation Report means a document detailing the scope, key assumptions, valuation methods, and conclusions of an assignment. The report provides an informed opinion of value supported by a recognised basis or bases of valuation within the framework of European Valuation Standards.

3.4 The terms ‘valuation certificate’, ‘certificate of value’ and ‘statement of value’ have specific meanings in certain States in designating statutory documents. One common factor is that the documents require a simple confirmation of price or value, without any requirement to discribe the context, fundamental assumptions or analytical processes behind the figure provided.


4. The Valuation Report or Certificate

4.1 General

4.1.1 A valuation report must be in writing, prepared and presented in a reliable and comprehensible manner for the users and clients. This is required by the definition of Market Value in EVS1 and is appropriate to all other bases of valuation, giving certainty between valuer and client.

4.1.2 The Valuation Report should record the instructions for the assignment, the basis and purpose of the valuation and the results of the analysis that led to the opinion of value, including, where appropriate, details of comparables used. It may also explain the analytical processes undertaken in carrying out the valuation, and present the supporting information.

4.1.3 The Valuation Report must provide a clear and unequivocal opinion as to value, as at the valuation date (see EVS1 5.6.3 above) with sufficient detail to ensure all matters agreed with the client in the terms and conditions of engagement and all other key areas are covered and that no misunderstanding of the real situation of the property can be construed.

4.1.4 The Report or Certificate must be objective. Decisions may be made and finances committed or withdrawn on the strength of it. The valuer must not be influenced by pressure brought by the client or a third party to produce a particular result in terms of the valuation or any other associated advice. In appropriate cases the valuer must refuse to act where his reputation for objectivity is likely to be put at risk. Where the valuer has been instructed despite a conflict of interest that conflict should be stated with a record that it was notified to the client.

4.1.5 The Report or Certificate must not be ambiguous, must not mislead the reader in any way nor create a false impression. For this and other reasons it needs to be written in terms which a person with no knowledge of the property or of valuations can understand. 4.2 Contents of a Valuation Report

4.2.1 The form and detail of the Report used will be a matter for the valuer’s discretion but must meet the specific instructions from the client to the valuer and have regard to the purpose of the valuation and the use that the client proposes to make of the valuation.

4.2.2 A Valuation Report must adequately report all matters set out within the terms of engagement (see EVS4, 5.2).


4.2.3 A Valuation Report should generally include: • theinstructionsfortheassignment; • thevaluer’squalifications; • thebasisandpurposeofthevaluation; • thevaluationdate(seeEVS15.6.3above); • adescriptionof theproperty, includinganoteas to thebasisonwhichareas

have been measured; • asummaryofthelegalcontext(tenure,tenancies,developmentcontrol,etc); • acommentaryonthemarketfortheproperty; • adescriptionofthevaluationmethodologyandanalysis; • anyassumptionsthathavebeenmade; • anylimitationsonthereport;leading to and concluding with the opinion as to the value of the property, including, where appropriate, details of comparables used. It may also explain the analytical processes undertaken in carrying out the valuation, and present the supporting information.

4.2.4 Valuations for commercial secured lending and other asset types need to take into account additional or alternative requirements of the lender including reference to the suitability of the subject property for the intended loan. Where the terms of the loan have not been disclosed the valuer should provide an opinion based on normal lending terms having regard, as appropriate, to the profile for risk-related criteria for valuations published by the European Mortgage Federation (see Part 3 below).

4.2.5 Assumptions and special assumptions relating to secured lending valuations, as recorded within the terms of engagement, will usually require reference to (inter alia): • the existing permitted use, any planning permission or potential planning

consent for an alternative use, including any potential or actual impact on value at the specified valuation date;

• anymarriage,specialorsynergisticvaluethatexistsand,wherepresent,whethersuch value is available to the borrower and, if necessary, to the lender on taking possession;

• market conditions at the specified valuationdate andwhether any valuationuncertainty relating to low volumes of reliable comparable evidence, marked volatility or other specified factors had been taken into account or ignored in reaching an opinion of value; and

• any recent or proposed changes to the property, the immediate or localenvironment or legislation that might have an impact on value, and where such an impact is reported, the extent of that impact. Matters that might be included within this category include potential or actual contamination, deleterious materials or title.

4.2.6 The report will need to include additional relevant material where the property


is, or is to be, held as an investment (see EVA5), fully equipped as a trading entity or the subject or potential for actual development, refurbishment or retro-fitting.

4.2.7 The valuer should confirm whether in undertaking the instruction he has become aware of matters that could affect the figures reported. Such matters might include potential contamination on or nearby the subject property, the presence of deleterious materials or title.

4.2.8 Where the market for the property being valued is affected by uncertainty and this is relevant to the valuation, the valuer should proceed with caution and comment on the issue to the client.

4.2.9 The valuer may wish to consider and state the period after which the valuation will be deemed to have expired. This may be particularly important in times when values are volatile. This may be specified by national legislation in some countries or by the requirements of the contract.

4.2.10 It is recommended that all valuation reports include a statement to the effect that the Qualified Valuer responsible for the valuation to the client has conformed to the requirements of these European Valuation Standards and the extent and reasons for any departure or why any key part of the valuation process has been omitted.

4.3 Valuation Certificate

4.3.1 The valuer may be asked to issue a valuation certificate, providing the valuer’s summary conclusion as to the value of the property as at the valuation date (see EVS1. 5.6.3). The certificate may be a separate document or incorporated within the valuation report, of which it may be a summary.

4.3.2 Exceptionally, in countries where legislation or practice determines that a valuer must certify the amount of the valuation of the property, that will usually be by a short letter the contents of which will include: • theclient’snameandaddress; • detailsoftheproperty; • thevaluationdate; • thepurposeoftheinstruction; • thedateoftheCertificate; • anyassumptionsuponwhichthevaluationisbased; • thename,addressandqualificationsofthevaluer.

4.3.3 The same basic requirements are made of that certificate or letter as are made of a valuation report. It must be objective, unambiguous and clearly written in terms which a person with no knowledge of the property or of valuations can understand. It must not mislead or create a false impression. It must meet the client’s instructions. It


should state and have regard to the purpose of the valuation and the use that the client proposes to make of the valuation.

4.4 Draft ReportsThere may be circumstances where it is appropriate to provide an advance draft of a valuation or an update in abbreviated form that does not comply with this European Valuation Standard. In such cases the existence of, and reference to, a future detailed report or an earlier comprehensive certificate must be made.

4.5 Value Added TaxWhere relevant, the valuation should identify the rate of VAT, if any, which applies to the property as at the valuation date. It should state that any VAT that may be due on any transaction in the property will be in addition to the valuation reported.

Part 1B - European Valuation Applications 65

Part 1B

European Valuation Applications

EVA1 Valuation for the Purpose of Financial Reporting

EVA2 Valuation for Lending Purposes

EVA3 Property Valuation for Securitisation Purposes

EVA4 Assessment of Insurable Value

EVA5 Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors

EVA6 Cross-border Valuation

EVA7 Property Valuation in the Context of the Alternative Investment Fund Managers Directive

EVA8 Property Valuation and Energy Efficiency

EVA1 - Valuation for the Purpose of Financial Reporting 67

EVA1Valuation for the Purpose of

Financial Reporting

1. Introduction2. Scope3. Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements4. Classification of Assets5. The Selection of Consistent Bases of Valuation6. Fair Value7. Apportionment between Land and Buildings8. Disclosure Provisions

1. Introduction

1.1 In order to achieve consistency and comparability of financial reporting, the European Union has, over a period of more than 25 years, developed a set of accounting rules laid down in Directives78/660/EEC,83/349/EEC,86/635/EECand91/674/EEContheannualandconsolidatedaccountsofcertaintypesofcompanies,banksandotherfinancialinstitutionsandinsuranceundertakings.

1.2 Regulation(EC)N°1606/2002requires publicly quoted companies governed by the law of a Member State to prepare their consolidated accounts for each financial year starting on or after 1 January 2005 in conformity with the International Accounting Standards as adopted by the European Commission. International Accounting Standards (IAS) and International Financial Reporting Standards (IFRS) were developed by the International Accounting Standards Committee (IASC, until April 2001) and the International Accounting Standards Board (IASB, since April 2001) in the public interest to provide a single set of high quality, consistent and uniform accounting standards.

1.3 The EU has since introduced most of the International Accounting Standards (IAS) and International Financial Reporting Standards (IFRS) through subsequent Commission Regulations, the latest consolidated text having been published as Commission Regulation (EC) N° 1126/2008 of 3 November 2008 adopting certaininternationalaccountingstandardsinaccordancewithRegulation(EC)1606/2002.


1.4 IAS/IFRS applicable to property or property related assets are: • IAS2: Inventories • IAS11: ConstructionContracts • IAS16: Property,PlantandEquipment • IAS17: Leases • IAS40: InvestmentProperty • IAS41: Agriculture • IFRS6: ExplorationforandEvaluationofMineralResources

1.5 The EU has not sought to provide separate European Accounting Standards for the valuation of real estate, preferring instead to support the adoption of, or consistency with, International Accounting Standards or International Financial Reporting Standards.

1.6 Valuers undertaking valuations prepared for the purpose of financial statements must, in consultation with the directors and the auditor of the client company, take account of EU Directives, national law and regulation, national and international accounting standards, the strategy of the undertaking, and the operational purpose and resultant classification of the subject property.

2. Scope

2.1 This Application applies to the valuation of properties and interests in property for the purpose of financial reporting. It sets out the principles underlying the preparation of financial statements, the bases of valuation and provides guidance on the valuation of real estate on a fair value basis.

2.2 This Application cannot replace knowledge of the applicable IAS/IFRS. Valuers undertaking a valuation for financial reporting purposes must understand the ‘Conceptual Framework’ as adopted by the IASB in April 2001 and revised in September 2010 outlining the principles that underlie the preparation of financial statements.

3. Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements (extract from IFRS technical summaries as issued at 1 January 2011)

3.1 The objective of general purpose financial reporting is to provide financial information about the reporting entity that is useful to existing and potential investors, lenders and other creditors in making decisions about providing resources to the entity. Those decisions involve buying, selling or holding equity and debt instruments, and providing or settling loans and other forms of credit. Financial statements are normally prepared on the assumption that an entity is a going concern and will continue in operation for the foreseeable future.


3.2 Qualitative characteristics determine the usefulness of information in financial statements. They are understandability, relevance, reliability and comparability.

3.3 Recognition and measurement of assets. The elements directly related to the measurement of a financial position are assets, liabilities and equity.

(i) An asset is a resource controlled by the entity as a result of past events and from which future economic benefits are expected to flow to the entity.

(ii) A liability is a present obligation of the entity arising from past events, the settlement of which is expected to result in an outflow from the entity of resources embodying economic benefits.

(iii) Equity is the residual interest in the assets of the entity after deducting all its liabilities.

Measurement is the process of determining the monetary amounts at which the elements of the financial statements are to be recognised and carried in the balance sheet and income statement. This involves the selection of the particular base of measurement.

4. Classification of Assets

4.1 The classification of assets affects both the basis of valuation and the presentation of valuation reports. Land and buildings are normally classified for the purpose of financial statements into one of five categories:

A. owner-occupied for the purpose of the business, whether specialised or general; B. investment for the purpose of generating income or capital gain; C. surplus to the requirements of the business; D. trading stock, designated as current assets; and E. leases

4.2 Property, Plant and Equipment - IAS 16 defines these as “tangible items that are held for use in the production or supply of goods or services, for rental to others or for administrative purposes and are expected to be used during more than one period”. IAS 16 applies to owner-occupied properties which are defined by the commentary to IAS 40 as property held (by the owner or by the lessee under a finance lease) for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes.

4.3 Investment Properties - IAS 40 defines these as “Property (land or building, or part of a building, or both) held (by the owner or by the lessee under a finance lease) to earn rentals or for capital appreciation, or both, rather than for:


• use in the production or supply of goods or services or for administrativepurposes; or

• saleintheordinarycourseofbusiness;”Investment property shall be recognised as an asset when: • it is probable that the future economic benefits that are associatedwith the

investment property will flow to the entity; and • thecostoftheinvestmentpropertycanbemeasuredreliably.

4.4 Property Surplus to Operational Requirements - This is land with or without buildings which is surplus to the foreseeable future operational uses of the undertaking, and will normally be held for sale.

4.5 Trading Stock - Certain property may have been purchased for trading purposes and be classified not as fixed assets, but as current assets for balance sheet purposes.

4.6 Leases - The objective of IAS 17 is to prescribe, for lessees and lessors, the appropriate accounting policies and disclosures to apply in relation to leases.

4.7 A lease is classified as a finance lease if it transfers substantially all the risks and rewards relevant to ownership. All other leases are classified as operating leases. A lease must be classified at its inception (IAS 17.4, 17.13). Whether a lease is a finance lease or an operating lease depends on the substance of the transaction rather than the form of the lease. Where, for example, the lease contract transfers the ownership of the property to the lessee by the end of the lease term or stipulates a purchase option in favour of the lessee at a price which is expected to be lower than fair value at the date the option becomes exercisable, this would normally lead to a lease being classified as a finance lease.

4.8 In a lease of land and buildings, the classification of each element as a finance or an operating lease has to be assessed separately. In determining whether the land element is an operating or a finance lease, an important consideration is that land normally has an indefinite economic life (IAS 17.15A).

4.9 Whenever necessary in order to classify and account for a lease of land and buildings, the minimum lease payments are allocated between the land and the buildings elements in proportion to the relative fair values of the leasehold interests in both elements at the inception of the lease (IAS 17.16).

5. The Selection of Consistent Bases of Valuation

5.1 International Accounting Standards currently adopt two models for the recognition of property assets in the balance sheet:


• the Cost Model: after recognition as an asset, “an item of property, plant and equipment shall be carried at its cost less any accumulated depreciation and any accumulated impairment losses’ (IAS 16.28); and

• the Fair Value Model: relying on the price at which the property could be exchanged, or a liability settled, between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction (IAS 40). IFRS 13 Fair Value Measurement will provide a new definition which is applicable from 1 January 2013 (see below paragraph 6.1 Fair Value Measurement).

5.2 The three most relevant International Accounting Standards applicable to property valuation for accounting purposes are IAS 16 (owner occupied property, plant and equipment), IAS 17 (leases) and IAS 40 (investment property). The following commentary will focus on these three Standards.

5.3 IAS 16 - Property, Plant and Equipment

5.3.1 Measurement at recognition - An item of property, plant and equipment that qualifies for recognition as an asset shall be measured at its cost. This cost is the cash price of the item equivalent at the recognition date and includes its purchase price, import duties and non-refundable purchase taxes, after deducting trade discounts and rebates.

5.3.2 Measurement after recognition - An entity shall choose either the cost model or the revaluation model as its accounting policy and shall apply that policy to an entire class of property, plant and equipment.

5.3.3 The revaluation model specifies that “any item of property, plant and equipment whose fair value can be measured reliably shall be carried at a re-valued amount, being its fair value at the date of the revaluation less any subsequent accumulated depreciation and subsequent impairment losses. Revaluation shall be made with sufficient regularity to ensure that the carrying amount does not differ materially from that which would be determined using fair value at the balance sheet date” (IAS 16.31).

5.4 IAS 17 - Leases

5.4.1 At the commencement of the lease term, lessees shall recognise finance leases as assets and liabilities at the lower of the fair value of the asset and the present value of the minimum lease payments (IAS 17.20). The depreciation policy for assets held under finance leases should be consistent with that of owned assets. If there is no reasonable certainty that the lessee will obtain ownership at the end of the lease, the asset should be depreciated over the shorter of the lease term or the life of the asset (IAS 17.27).


5.4.2 For operating leases, the lease payments should be recognised as an expense in the income statement over the lease term on a straight-line basis, unless another systematic basis is more representative of the time pattern of the user’s benefit (IAS 17.33).

5.5 IAS 40 - Investment Property

5.5.1 IAS 40 applies to land or buildings held for rental income, capital appreciation or both. Investment property is initially held at cost. Transaction cost shall be included in the initial measurement. After recognition, investment property is carried either at cost or Fair Value. Where an entity chooses the cost model, it should nevertheless disclose the Fair Value of its investment property.

5.5.2 A property interest that is held by a lessee under an operating lease may be classified and accounted for as investment property, if the property would otherwise meet the definition of an investment property and the lessee uses the fair value model (IAS 40.6).

5.6 IAS 41 - Agriculture - Many farm businesses will be below the thresholds at which the use of IAS is mandatory. Where IAS 41 applies, it does not introduce any new principles for the valuation of land used for agriculture, horticulture, floriculture, aquaculture or forestry. Thus, IAS 16 or IAS 40 should be followed as required by the circumstances. It affects the treatment of growing plants that are physically attached to the land and are managed for their produce or for transformation into further plants. Whether they are annual crops such as wheat or potatoes, multi-annual crops such as fruit bushes, orchards and vines or long term crops such as forestry, they are classed as biological assets and are to be assessed at their fair value reduced by the estimated costs of selling them separately from the land. This is thus different from the ordinary treatment of stocks on a cost basis under IAS 2. IAS 41 recognises that this may be a difficult task and commends various options to tackle this including an income basis or apportionment of the prices achieved for land sold with growing crops. Where fair value cannot be measured reliably, a cost basis may be used. Where, for example, with amenity woodland, growing plants are not managed for their biological potential they are not taken into account.


6. Fair Value

6.1 Fair Value Measurement Project

6.1.1 In September 2005, the IASB added the Fair Value Measurement Project to its agenda. The global financial crisis emphasised the importance of having common fair value measurement and disclosure requirements. Therefore in June 2010, as a convergence project with the US-American Financial Accounting Standards Board (FASB) both standard setters published their exposure drafts. The goals of this project were to reduce complexity and to improve consistency in the application of fair value measurement principles by having a single set of requirements for all fair value measurements.

6.1.2 On 12 May 2011, the IASB issued IFRS 13, Fair Value Measurement. IFRS 13 will be relevant for IAS 16, IAS 40 and IAS 41. Yet, this standard has not been endorsed in the European Union. It is expected to be endorsed in the 3rd quarter of 2012. For this reason, all standards that are relevant for property’s fair value measurement will be subsequently addressed.

6.2 IAS 16 - Property, Plant and Equipment - Under IAS 16, the commentary as to fair value is as follows (valid until 31 December 2012): • “Thefairvalueoflandandbuildingsisusuallydeterminedfrommarket-based

evidence by appraisal that is normally undertaken by professionally qualified valuers.” (IAS 16.32);

• “Ifthere isnomarket-basedevidenceforFairValuebecauseofthespecialisednature of the item of property … and the item is rarely sold, except as part of a continuing business, an entity may need to estimate fair value using an income or a depreciated replacement cost approach.” (IAS 16.33).

6.3 IAS 40 - Investment Property - Under IAS 40, the Fair Value of a property is to reflect market conditions at the end of the reporting period (IAS 40.38). The best evidence of fair value is given by current prices in an active market for similar property in the same location and condition and subject to similar lease and other contracts (IAS 40.45).

6.4 In the absence of current prices in an active market, a valuer is to consider information from a variety of sources, including:

(i) current prices in an active market for properties of different nature, condition or location (or subject to different lease terms or other contracts), adjusted to reflect those differences;


(ii) recent prices of similar properties in less active markets, with adjustments to reflect any changes in economic conditions since the date of the transactions that occurred at those prices; and

(iii) discounted cash flow projections based on reliable estimates of future cash flows, supported by the terms of any existing lease and other contracts and (when possible) by external evidence such as current market rents for similar properties in the same location and condition, and using discount rates that reflect current market assessments of the uncertainty in the amount and timing of the cash flows (IAS 40.46).

Costs of sale should not be deducted but can be reported separately.

6.5 IFRS 13 - Fair Value Measurement

6.5.1 On 12 May 2011, the IASB issued IFRS 13 Fair Value Measurement which is effective from 1 January 2013. The Standard provides a clarifying definition of fair value and further guidance for measuring fair value. It also improves transparency by enhancing detailed disclosures about fair value measurement derived using models. It must be clear that this standard provides an answer only to the question ‘how to measure’ and not to the question ‘what to measure’.

6.5.2. The fair value of an asset or liability is defined as the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between marketparticipantsatthemeasurementdate(IFRS13.9). In comparison to the standards mentioned above, this definition refers to the so-called exit price of an asset under current market conditions. Additionally, fair value is measured using the price in the principal market for the asset or liability or, in the absence of a principal market, the most advantageous market for the asset or liability (IFRS 13.15). In case of non-financial assets, a fair value measurement takes into account a market participant’s ability to generate economic benefits by using the asset in its highest and best use or by selling it to another market participant that would use the asset in its highest and best use (IFRS 13.27).

6.5.3 IFRS 13 sets out three valuation techniques: market approach, cost approach and income approach (IFRS 13.62). The market approach is used where market prices are available. The income approach is used where directly identifiable cash flows are available (e.g. discounted cash flow). The cost approach is used where identical market prices do not exist, prices need to be adjusted or income is not directly produced (e.g. replacement cost). In some cases, a single valuation technique will be appropriate, whereas in others multiple valuation techniques will be appropriate (IFRS 13:63). Valuation techniques should be applied with the aim to choose the most appropriate


technique in the circumstances and for which sufficient data are available to measure fair value, maximising the use of relevant observable inputs and minimising the use of unobservable inputs (IFRS 13:67).

6.5.4 IFRS 13 provides a ‘fair value hierarchy’ categorising the inputs used in valuation techniques into three levels. The hierarchy gives the highest priority to unadjusted quoted prices in active markets for identical assets or liabilities and the lowest priority to unobservable inputs (IFRS 13.72), an active market being defined as a market in which transactions for the asset or liability take place with sufficient frequency and volume to provide pricing information on an ongoing basis (IFRS 13 Appendix A). • Level1inputsarequotedpricesinactivemarketsforidenticalassetsorliabilities

that the entity can access at the measurement date (IFRS 13.76). • Level2inputsareinputsotherthanquotedmarketpricesincludedwithinLevel

1 that are observable for the asset or liability, either directly or indirectly (IFRS 13.81).

• Level3inputsareunobservableinputsfortheassetorliability(IFRS13.86).Selecting a valuation technique and its inputs leads to Fair Value.

6.5.5 IFRS 13 enhances disclosure requirements on the characteristics and risks of the asset class, valuation techniques, the level of the fair value hierarchy and the inputs used. Specific disclosures are required for fair value measurements using significant unobservable Level 3 inputs (IFRS 13.91). Reconciliation of opening to closing balances as well as an extensive description of valuation process in place are new requirements to be complied with.

6.6 In common with the IVSC (IVS 2011, IVS 300, G2), TEGoVA considers that the fair value requirement is, in principle, met by the valuer adopting Market Value (EVS1), but Fair Value and Market Value are not synonymous, particularly in circumstances where Market Value is not readily identifiable or where specific characteristics of an asset translate into a special value for the party involved.

7. Apportionment between Land and Buildings

An apportionment of value between the land and the buildings on it may be required to allow a proper accounting to be made for depreciation, and thus for the purpose of the preparation of financial statements. This technical task should be distinguished from valuation. EU Directives and international and national accounting standards all require an apportionment for depreciation purposes. National rules might prevail in certain circumstances. Further guidance on this is given in the Technical Document, Information Paper - Apportionment of Value between Land and Buildings, in Part 3.


8. Disclosure Provisions

Valuations for the purpose of financial statements must be clearly presented and contain at least the following information: • theinstructions,dateandpurposeofthevaluation; • thebasisofthevaluation,includingtypeanddefinitionofvalue; • tenureofthepropertyanditsclassificationasanasset; • identificationofthepropertyanditslocation; • dateandextentoftheinspection; • regulatoryframework; • anyspecialassumptionsandlimitingconditions; • plant,machineryandequipment; • compliancestatementwithEuropeanValuationStandards(notrequiredbyIAS/

IFRS); • methodsofvaluationemployed;and • othermattersrelevanttothevaluation.More detail on the contents of the Valuation Report is contained in EVS5.

EVA2 - Valuation for Lending Purposes 77

EVA2Valuation for Lending Purposes

1. Introduction2. Scope3. Commentary on Land and Property Categories4. Usual Bases of Value5. Application of Mortgage Lending Value6. Forced Sales and Liquidation Sales

1. Introduction

1.1 Lending institutions rely on sound valuations not simply for obvious reasons of commercial prudence in lending but also under the rules following the Basel II & III agreements governing their credit structures (as applied to credit institutions in the EU by Capital Requirements Directive 2006/48 and the forthcoming European Regulation on prudential requirements for credit institutions and investment firms, transposing Basel III into European law).

1.2 These two factors mean that the valuation of property for lending purposes carries a high degree of fiduciary responsibility. It must take account of, among other factors: • thepurposeofvaluation; • thebasisrequiredbytheclient; • theobjectiveassessmentofproperty-specificriskfactorslinkedtothestructure

and the duration of the proposed loan facility; • potential futuremarket demand for the subject property and be clear in its

reporting of the valuation date, the market context and net cash flows.

1.3 Where financing arrangements are secured on specific property, valuers are typically asked to prepare the valuation on the basis of Market Value (see EVS1). In some countries an assessment of Mortgage Lending Value (see EVS2) may be required.

2. Scope

2.1 This Application applies to all circumstances in which valuers are required to advise or report to institutions and others lending money on the basis of property


valuations and where the objective of the valuation relates to loans, mortgages or debentures.

2.2 EVA2 applies to valuations prepared prior to, and in contemplation of, a new loan, a renewal or an additional loan. It also applies in analogous cases where a secured lender is considering whether to repossess or appoint a receiver in case of default and/or instructions on disposal of a property are being formulated.

2.3 The valuer must be competent to give advice on comparative property and sector-related risks if this is required. It is generally the role of the lender to assess risk as it relates to the financial status of the borrower or in the context of the overall geographical, sector, and client bias. A valuer may, however, be consulted on any of these matters because of his specialist knowledge. More detail about the qualification of the valuer is contained in EVS3.

2.4 As far as the valuation is concerned, these matters relate to, and depend on, the type of property on which the loan is to be secured, the property’s geographical or sector context, client bias and, particularly, on the effects of liquidation procedures in the country in which the property is located.

3. Commentary on Land and Property Categories

3.1 The five different categories are: • investmentproperties; • owneroccupiedproperties; • developmentproperties; • propertiesnormallyvaluedonthebasisoftradingpotential; • wastingassets-mineralassets,etc.Specialised properties are not normally suitable as security for loans other than on a basis that takes account of alternative uses of the property.

3.2 Investment Properties - Revenue-producing investment properties are valued individually. In the case of a portfolio, the valuation can additionally be carried out and reported as an assessment of the current value of the subject property if it were to be sold as part of an investment portfolio to reflect the market discount or premium applicable. The distinction between the two values must be clearly explained. In stressed market situations, portfolio sales and/or market premiums might not be achievable.

3.3 Owner Occupied Properties - These should be valued on the basis of the Market Value or Mortgage Lending Value, as if empty and to let or for sale, irrespective of potential costs of marketing or renting of the property. However, the latter assumptions generally do not apply to single family houses which are assumed to be available for occupation on transfer.


3.4 Development Properties

3.4.1 Where advice is to be given in respect of development land or land and buildings in the course of development, the valuation will depend on whether the lender will advance funds only when planning permission has been obtained and whether the lender intends to finance the site purchase or subsequent development. In the latter case, the current estimated value of the development, as proposed to be completed, will be required.

3.4.2 Development properties present a number of problems for valuers; reliance on a feasibility analysis is advised. The volatility of development values following changes in any of the underlying assumptions of rent, yield, cost and timing must be explained to the lender, as part of the risk assessment. It is advisable to make the methods of valuation explicit, and to ensure that cash flow, discounted cash flow, residual valuations, and assessment by comparison are all, as relevant, shown clearly with appropriate explanatory notes.

3.5 Properties normally valued on the basis of their trading potential

3.5.1 These could include hotels, public houses and bars, private healthcare facilities, and most types of leisure facilities. They are normally valued on the basis of a careful assessment of the sustainable level of net income derived from accounting data or projections. This will exclude any special goodwill derived from an operator with above average management skills. In such cases, the lender must be made aware of the significant difference in value that will arise between an operating business unit and one where, for example, licences/certificates, franchise agreements or permits are removed or are in jeopardy or where other circumstances may impair future financial performance.

3.5.2 The valuer should advise on potential future fluctuations in the status of the property as security, and any vulnerability to change of occupier, fashion and regulatory framework and to cultural shifts.

3.5.3 Lenders are expecting valuers to assess the marketability of the property and/or its suitability for third party use. In certain cases, an assessment on the basis of Alternative Use Value or Forced Sale Value may be required. Where such operational properties are being developed or redeveloped with borrowed money, the time to obtain all necessary permits and licences and to build up a sustainable level of trade and commercial risks must be assessed, and the lender advised of the dynamics of the industry.


3.6 Wasting Assets - In some jurisdictions, wasting assets may not be used as security for loans. Where this asset class is permitted as security, special problems are associated with valuation. As a result, mineral producing properties and other wasting assets are not an asset class favoured by lenders. Where a loan is proposed, particular attention needs to be drawn to the duration and financial profile of the loan, including interest and capital repayment dates, as they relate to the life of the wasting asset and the planned programme for its extraction or productive use.

4. Usual Bases of Value

4.1 Market Value, as the paramount basis of value, has been considered in detail in EVS1 with the definition adopted by TEGoVA and other definitions where provided in EU legislation.

4.2 Mortgage Lending Value as defined in EU legislation has been considered with a brief commentary in EVS2. It should be noted that, as stated in EVS2, such valuations do not meet the definition of Market Value. The application of Mortgage Lending Value is considered in more detail hereunder (par. 5).

4.3 In any circumstances where a valuer is requested to provide valuations on a basis other than Market Value, the valuer should proceed only if that valuation is not in breach of local laws or regulations and will not otherwise be misleading. Under such circumstances it is customary for valuers to include an opinion of Market Value or other appropriate information as to the extent to which a value on an alternative basis may differ from Market Value.

4.4 As the basis of value might differ from country to country, it is advised to consult the country chapters on the TEGoVA website.

5. Application of Mortgage Lending Value

5.1 Mortgage Lending Value has a particular relevance as an approved basis for assessing the collateral value of real property for credit institutions. It should provide an assessment of the long term sustainable value of the security, available to guide internal banking decisions in the credit decision process on such matters as loan-to-value ratio, amortisation structure, loan duration, funding or risk management. Mortgage Lending Value is a basis for assessing whether a mortgaged property provides sufficient collateral to secure a loan over a long period. Alternatively, lenders may address this directly by their choice of the appropriate loan-to-value ratio.


5.2 Mortgage Lending Value is distinguished from Market Value as it is intended to be an estimate of the value of the property for a long period of time. Market Value is an assessment only as at the valuation date.

5.3 There are thus important differences between Market Value and Mortgage Lending Value. Market Value is internationally recognised for the assessment of the value of a property at a given moment in time. It estimates the price that could be obtained for a property at the valuation date, notwithstanding that this value could alter over time, sometimes very rapidly. In contrast, the intended purpose of Mortgage Lending Value is to provide a long-term, sustainable value as a stable basis for judging the suitability of a property as a security for a mortgage which will continue through potential market fluctuations. As a matter of prudence and recognising the potential for short term market fluctuations, Mortgage Lending Value is likely, in most market conditions, to be below market value but offers a guide to expected underlying long-term trends in the market.

5.4 In very stable markets, Mortgage Lending Value may be indistinguishable from Market Value. However, where and when markets are more volatile, a marked differential between Market Value and Mortgage Lending Value may be expected to emerge but there will be no simple, standard or enduring ratio between the two bases.

5.5 Mortgage Lending Value can be used as a risk management measure in a number of ways in the context of: • lendingsecuredbyrealestate; • capital requirements for credit institutions as detailed in the EU supervisory

framework; • fundingofmortgageloansthroughCoveredBondssecuredbyrealestateasthe

cover assets; • the development of capital market products converting real estate and real

estate collateral into tradable assets (e.g. mortgage backed securities as discussed in EVA3).

5.6 The concept of Mortgage Lending Value is defined by legislation both by the EU (see EVS2 above) and, in some countries, by national law and rules.

5.7 The assessment of Mortgage Lending Value can, subject to the type of property and any specific legal, historic or other features of the market where the property is located, follow appropriate use of the three internationally recognised valuation methods on which market value may be assessed: • salescomparisonapproach; • incomecapitalisationapproach; • costapproach.


5.8 Mortgage Lending Value differs from Market Value in that it is not a ‘spot value’ but serves to express prudent expectations as to value over the longer term. This requires a number of steps to exclude short-term market volatility or temporary market trends. The valuer should address the following key issues when determining the Mortgage Lending Value of a property:

(i) The future marketability and saleability of the property has to be assessed carefully and prudently. The underlying time perspective goes beyond the short-term market and covers a long-term period.

(ii) As a principle, the long-term sustainable aspects of the property such as the quality of the location, construction and layout.

(iii) The income stream of the property used in this valuation should be no more than the sustainable net rental income that the type of property which is the subject of the valuation usually produces over time in the specific local market, excluding any actual over-rented element and other additional unusual or extraordinary cash flows. This means assessing the sustainable yield on the basis of a judgement of past and current long-term market trends and not taking any uncertain elements of possible future income growth into account.

(iv) The choice of capitalisation rates is also to be based on long-term market trends and exclude all short-term expectations regarding the return on investment. It should consider the sustainable income-producing capacity of the property, multi-purpose or appropriate alternative uses as well as the future marketability of the property.

(v) The valuer must fully deduct administration costs and allow for obsolescence, reinvestment, annual maintenance, the risk of voids, a tenant not meeting his obligations and other risks to the rent.

(vi) The sustainability of the comparative values through the application of appropriate discounts where necessary if the Mortgage Lending Value is derived using comparables or the depreciated replacement cost approach.

(vii) Mortgage Lending Value is generally based on the current use of the property. The Mortgage Lending Value should only be calculated on the basis of a better alternative use under certain circumstances, such as where there is a proven intention to renovate or change the use of the property. Essentially speculative or transient uses are excluded.

(viii) Further requirements, for example, with respect to compliance with national standards, transparency, content and comprehensibility of the valuation, complement the legal framework for the calculation of Mortgage Lending Value.


5.9 Some of these principles require further commentary:

(i) Futuremarketability - The valuer has to identify situations where current values reflect short term demand due to market inefficiencies such as may arise in the development cycle (shortage of supply of a property type followed by over-supply) or where identifiable factors such as consumer taste distort a market so that future marketability is at risk.

(ii) Normalandlocalmarketconditions - For some properties, the valuer may need to examine the potential impact of wider economic and social factors. Examples of these might be an analysis of demographics, patterns of wealth, income ratios, employment and socio-cultural spending habits within the catchment area, public transport infrastructure, legal and political risk, as well as the cost of finance and the inter-relationship with capital markets, currency fluctuations and estimates of economic growth. There will be a responsibility on valuers to develop or acquire, maintain and use authoritative relevant information as to local trends and sustainable values to underpin their valuations, only discounting that data where exceptionally warranted by the circumstances of the case. If such information is not available, the valuer has nevertheless to demonstrate that the valuation is based on market data.

(iii) Current use - As it is not uncommon for property to have a higher value in an alternative use, lenders should be made aware of any potential to improve value. However, Mortgage Lending Value is primarily based on the existing use of the property, unless there are special circumstances, such as imminent redevelopment, which may make a valuation on the basis of an alternative use more realistic.

(iv) Elimination of speculative elements - The valuer is required to identify explicitly any current market phenomena which are not sustainable, such as where a rising or falling trend no longer supported by fundamentals is magnified at the end of a cycle.

(v) Clear and transparent documentation - The lender needs to have confidence in the valuation. Thus, transparent and clearly stated valuation methods should be both adopted and expressed clearly in the valuer’s report. Only well-recognised valuation methodologies should be used, most commonly the income capitalisation approach (investment method) or the comparative approach. A cost-based approach is frequently used in some jurisdictions (as for single or two family houses), or when limited market information is available. While of assistance to valuers operating in stable markets in which owner-occupiers predominate, this is more appropriately employed as a cross-check rather than a prime valuation method. The need to use a cost approach could indicate a specialist property of a type that is not normally bought and sold and so, potentially, a property which would not be considered suitable for loan (or securitisation) purposes.


5.10 The valuer instructed to give the Mortgage Lending Value of a property should also report on its Market Value, and explain carefully the difference in value, if any, that exists. As is clear from the commentary on preparing Mortgage Lending Value, there is no reason to assume that there will be any standard ratio between the two bases _ a simple percentage adjustment to derive one from the other will not be appropriate.

6. Forced Sales and Liquidation Sales

6.1 Valuers may be requested by lenders to provide valuation advice where the property has not been properly exposed to the open market, or where a reduced hypothetical marketing period has to be reflected in figures reported.

6.2 In a falling or distressed market, owners may not be willing sellers and may be obliged to accept a price considered to be less than Market Value (see EVS1) due to constraints imposed upon them. Such constraints may reflect the characteristics of the property or circumstances of the owner and must be clearly indicated in the report.

6.3 Figures reported should be stated to be subject to specific special assumptions which should be agreed in writing and included within the terms of engagement (see EVS4). The result should be a Market Value, but on the basis of the special assumptions cited. The figures reported will only be valid as at the valuation date due to potential changes in market conditions.

6.4 Forced sale value is not a basis of valuation and should not be used, unless clearly instructed to do so.

EVA3 - Property Valuation for Securitisation Purposes 85

EVA3Property Valuation for Securitisation Purposes

1. Introduction2. Scope3. Definitions4. Statement of the Application5. Commentary

Note -ForfurtherreadingseePart3,“EuropeanPropertyandMarketRating:AValuer’sGuide”

1. Introduction

1.1 The securitisation of property has become an important source of financial instruments in capital markets and a means for lending institutions and others involved in property to fund themselves. Property securitisation can be defined as the process of converting property-related assets into tradable paper securities by pooling debt or equity interests in real property (such as mortgage loans) into a form that can be sold with the income stream from those interests then assigned to investors. The creator of the asset (typically a lending institution) transfers the interests to a special purpose vehicle (SPV) which then issues securities into the capital markets where they will usually be purchased by financial institutions (such as insurance companies, pension funds or credit institutions).

1.2 The creator of the securities benefits from the removal of property-related assets from its balance sheet. This helps to improve its financial ratios, enhance its return on capital and achieve compliance with risk-based capital standards (such as the Basel Accords, Capital Requirements Directive 2006/48 and national regulations).

1.3 These securities offer their purchasers a chance to diversify their funding and achieve a better match between the duration of their loans and that of their funding. 1.4 Where property-based securities have been created from mortgages (or use them as collateral), investors are principally exposed to changes in: • theunderlyingvalueofpropertiessecuringthemortgages;and • theincomefromthosemortgages.


Investors, therefore, usually rely on externally awarded credit ratings to assess the credit quality, structural integrity and other attributes of a particular security.

1.5 As every investment decision is based on the ability of a property to produce revenue over the long term up to the maturity of the security, property valuation is of fundamental importance to property securitisation.

2. Scope

2.1 This Application applies to property valuation for the purpose of valuing these securities, whether for those creating them or those who might buy them. It does not address the valuation of the securities themselves. Its prime application is in the context of those securities created on the basis of mortgages but the same principles generally apply to other forms of property securitisation. The identification of market and property related risks is crucial. The EVA also applies to revaluations of such properties and to the regular control (monitoring) of the collateral that helps to identify relevant changes in value.

2.2 The valuations relevant to REITs, property trusts and property unit trusts are considered in EVA1, ValuationforthePurposeofFinancialReporting,and EVA5 Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors.

2.3 The assessment of other risks relating to the assets, such as debt service coverage and credit quality of the borrower, are not the subject of a valuer’s work and are therefore not considered by this EVA.

3. Definitions

3.1 Property Securitisation is the procedure of creating and marketing financial assets assembled from debt and equity interests in real property that are managed by financial professionals and quoted in the securities markets.

3.2 Property-related Asset-backed Securities (PRABSs) are investment instruments backed by pools of cash flow-generating assets and sold to a bankruptcy-remote special purpose vehicle (SPV). Such instruments may be either mortgage-backed securities (MBS) or property-backed securities where the asset is the property itself. Some instruments will combine the two, such as PRABS based on receipts from a property project. There are generally two types of MBS, largely reflecting a division between retail and wholesale portfolios: • Residentialmortgage-backedsecurities(RMBS), based on retail mortgage loans; • Commercialmortgage-backedsecurities(CMBS), based on commercial mortgage

loans.

EVA3 – Property Valuation for Securitisation Purposes 87

3.3 A Special Purpose Vehicle (SPV) is an entity expressly created to acquire and finance specific assets. This is usually established by the institution holding the underlying assets. It may often have a specially designed legal status to make its obligations secure even if the parent company goes bankrupt – where this is done it may be called a “bankruptcy-remote” entity.

3.4 Net Asset Value is a measure of the aggregate current value of assets, less all liabilities.

3.4.1 A Sustainable Net Asset Value or Sustainable Asset Value is sometimes estimated. This represents the sustainable value that an asset may be expected to achieve or maintain over the long term. This concept is used by those creating such securities, rating agencies, investors, and portfolio insurers. It is estimated either by reference to mortgage lending value or by making adjustments to market value, depending on the phase in the market cycle and potentially destabilising factors such as market volatility and speculative activity. The estimate should reflect the expected course of the cycle and expectations of volatility and speculation specific to the subject market. As a concept, sustainable net asset value is similar to mortgage lending value.

3.5 Market Value is defined in EVS1.

3.6 Mortgage Lending Value is defined in EVS2.

3.7 Ariskprofile, in this context, is a detailed summary of the risks associated with a property or group of properties being issued as collateral. The main categories of risk can be identified as follows: • marketrisks; • propertyrelatedrisks,includingthoserelevanttoitslocationandanyproposed

development; • fiscalandlegalrisks; • financialrisks.The valuer’s role will usually only require consideration of the first two risks – those relating to the market and to the property.

4. Statement of the Application

4.1 Where the valuation will be used to secure a loan on a property or a portfolio of properties intended to back a securitised instrument, this will normally be on the basis of themarketvalue of the property. In some jurisdictions, the mortgage lending value may also be used.


4.2 When undertaking a valuation for securitisation purposes, valuers should focus on the market and property-related risks relevant to the property or properties being mortgaged so that interested parties can understand: • the market value (and/or the mortgage lending value) of the individual

properties; • thenetassetorsustainableassetvaluesforaportfolio; • the associatedmarket and property risks, so facilitating the development of

mortgage loan portfolios, portfolio ratings and investor decisions.

4.3 TEGoVA recommends valuers to undertake their task in two stages: the conventional valuation of the real property, and an assessment of the specific property risk profile. Where a portfolio of properties is being assessed, the valuation and risk assessment should relate to the whole portfolio.

5. Commentary

5.1 The first step is to consider the individual underlying properties. The valuer should determine the Market Value (and/or the Mortgage Lending Value) at the point when the mortgage is granted on the individual property, following EVA1 and EVA2. If such an assessment was not carried out when that initial mortgage was agreed, this must be done for each property at the point when the mortgage loans are being sold to the special purpose vehicle. Individual credit rating agencies may impose special conditions, which must be factored into the valuation and the advice provided.

5.2 The valuer should prepare a structured risk assessment (considering both market and property risks) for each property in mortgage loan portfolios at the moment when the relevant mortgages were granted. If this assessment was not carried out at the time when the individual properties were financed, this must be done for the first time at the point when the mortgage loans are being sold to the special purpose vehicle.

5.3 Valuations and risk assessments are carried out within the context of the market. Hence, any unusual volatility in the value of the subject properties or in the market for comparable properties should be stated in the valuation report. In some jurisdictions, identifying such volatility may require the valuation to be reduced.

5.4 The second step, where a portfolio of properties is being assessed, is to assess the entire portfolio, determining its net asset value and/or the sustainable asset value.

5.5 Valuation of portfolios of mortgages on residential properties held by private investors should be undertaken by analysing groups of properties with a similar nature (“cluster analysis”) on the basis of the age of the properties, similar income streams, location or other features. The values of the individual properties within a cluster can

EVA3 – Property Valuation for Securitisation Purposes 89

be examined by a simplified method (such as a desk-top valuation), taking into account those factors most likely to influence values. If there has not been a previous valuation of the properties, they should be assessed at this stage. The valuations of the individual properties are then summarised as the value of the cluster, for which a risk assessment is also completed. Finally, the values of the individual clusters are used to derive the net asset value for the entire portfolio, which will also be risk-assessed.

5.6 Where valuing portfolios of mortgages on residential properties and commercial or mixed-use properties held by commercial or institutional investors, the validity of the market value of the individual properties should be verified on the basis of the initial valuation. If necessary this may be adjusted to reflect the current market situation and any foreseeable long-term market changes. If market values have not been calculated before, they will have to be estimated at this stage. A risk assessment of the individual properties is also necessary. The net asset value and the risk profile for the entire portfolio are derived from the individual property values.

5.7 The same procedures can be used to estimate the sustainable net asset value and the Mortgage Lending Value, where applicable.

5.8 A lender may require a new valuation if information indicates that the value of the property may have declined materially relative to general market prices.

5.9 Valuations or revaluations of real estate serving as collateral for securitised interests are regulated in some jurisdictions. In case of doubt or conflict, national law prevails over this Application.

EVA4 - Assessment of Insurable Value 91

EVA4Assessment of Insurable Value

1. Introduction2. Scope3. Definitions4. Recommendations5. Assessment Methodology6. Other Issues

Caution - EVA4 considers the assessment of the value of buildings for insurance cover against damage or destruction and applies where this is the primary purpose of the value to be provided under the instruction (see paragraph 1.6). It does not consider the otherinsurancesthatmaybeneededagainstotherrisksarisingfromthatdamageordestructionor the associated disruption of business or those other insurances commonly handled by thosemanagingproperty.

1. Introduction

1.1 An insurance contract is a business contract. As such, it is a legally binding agreement between the parties, with the insurer being paid premiums to indemnify the insured against losses up to a defined amount or amounts arising out of a specified risk or risks. The basis of cover rests on the terms of contract.

1.2 A contract of insurance is a contract of the utmost good faith (uberrimae fidei). Any factors likely to affect the risk/s must be disclosed (whether or not such information is requested). Failure to reveal details which could influence an insurer’s decision to provide cover may allow it to repudiate the contract.

1.3 The maximum liability of an insurer is the sum insured, even though this may not represent a full indemnity. In the event of a total loss the insurers would only pay out, as a maximum, the amount insured. It is thus important to consider that amount carefully and regularly.

1.4 In the event of a partial loss (as where only part of a building is destroyed), insurers will conventionally only pay out, as a maximum, an amount that reflected the sum insured as a percentage of the proper insurable value. This is known as average or an average clause.


1.5 It is generally prudent for cover (and so premiums) to be based on full reinstatement costs, though first loss policies may occasionally be issued where both parties know and accept that the sum insured represents less than the total value at risk.

1.6 A prospective lender may require an assessment of insurable value as part of a report on the suitability of the property as security for a loan, so that the lender can require that the pledged security be adequately insured. Where the instruction includes a request for an indication of rebuilding costs, supplementary to the primary purpose of the valuation for security, the client should be advised that such a figure is for general guidance only (unless it has been prepared fully in accordance with this EVA) so that if a full insurable valuation is required it can be specifically instructed.

1.7 An assessment may also be required in connection with loss adjustment following a claim on an existing policy and also of any damages associated with the cause of the claim. The reinstatement criteria may be defined in the insurance contract. While the framework of this EVA is generally relevant to loss adjustment, the requirements set out in EVS3 regarding appropriate expertise apply to this specialist work.

1.8 Where the basis of cover is to be full reinstatement, the valuer should assess the full extent of any prospective loss, normally by reference to reinstatement of the damaged property – essentially an assessment of cost rather than of the value of the property. As such a loss will usually concern damage to buildings, the valuer must have a proficient knowledge of buildings and construction techniques, constraints and costs alongside appropriate valuation skills in order to make an accurate assessment of the cost of reinstatement.

1.9 An assessment of insurable value is described in certain countries as a “Valuation for Insurance Purposes”.

2. Scope

This Application considers the assessment by a valuer of the insurable value of buildings for the purposes of the liability of an insurer of buildings should they be damaged or destroyed. It does not consider the other insurances that may be needed against other risks arising from that damage or destruction or the associated disruption of business or those other insurances commonly handled by those managing property.


3. Definitions

3.1 The ‘insurable value’ of a property means the sum stated in the insurance contract applying to that property as the liability of the insurer should damage and financial loss be caused to the insured by a risk specified in the insurance contract occurring to that property. When instructed to provide an insurable value, the valuer is to determine the figure that will provide appropriate insurance cover for the property. This is a matter which may not only be relevant to the insured and the insurer but also to others such as someone with a loan secured on the property.

3.2 Where reinstatement is the basis of the assessment the principle is to replace what might be damaged or destroyed as it was before the event. It is not to cover improvements or extensions, save where such changes are required at the time by law or regulation.

3.3 Reinstatement where property is destroyed means the rebuilding of the property in a condition equal to, but not better or more extensive than, its condition when new.

3.4 Reinstatement where property is damaged means the repair of damage and the restoration of the damaged portion of the property to a condition substantially the same as, but not better or more extensive than, its condition when new.

3.5 Rebuilding, repair and restoration within the context of reinstatement means replacement by methods or with materials that satisfy current building, fire and other regulations or legislation.

3.6 Property means land and buildings on, below or above the surface including pipes, cables and other installations that connect to property.

3.7 On this basis, Insurable Value will take account of the total cost of rebuilding together with additional factors as appropriate. For insurance cover restricted to buildings (‘buildings only’), the figure should exclude all items of plant and machinery, trade fixtures and other materials that do not form an integral part of the structure but will usually be covered by other insurances held by the occupier or other relevant person.

3.8 The figure should include an estimate of the cost of demolition, site clearance, shoring and propping-up, together with all professional and statutory fees that will be incurred in the reconstruction. 3.9 If either the valuer is instructed to use Depreciated Replacement Cost or it is appropriate to do so, then the valuer should assess the new replacement cost and then


deduct an allowance for ageing and wear and tear of the structure. This cover equates to the replacement of the building as it is, not for its replacement with a new building.

4. Recommendations

4.1 In preparing an assessment of Insurable Value the valuer should be aware of risks which may be excluded from insurance cover.

4.2 Exclusion from cover does not remove the responsibility to report any matters that might impact on any decision of the insurer. Matters that might be excluded from cover (though still to be considered in any assessment) or for which cover may be specifically limited under the contract, include: • asbestosandotherdeleteriousmaterials; • damagefromflooding,especiallyifthepremisesaresituatedwithinafloodplain

and may have suffered flooding in the past; • potentialstormdamagetofencing; • theconditionofallroofingasinsurersmightexcludestormdamagewherethe

standard is poor; • firedamagemaybeexcludediftheelectricalsystemhasnotbeencertifiedorif

there is insufficient fire protection (e.g. extinguishers); • forpremiseswith sprinkler systems,waterdamage couldbeexcludedunless

sprinkler leakage cover is purchased; • inareaspronetosubsidenceproblems,subsidencecovermaybeexcluded; • earthquakescanbeanexcludedriskinsomeareas; • lossofrent,alternativeaccommodationandassociatedrisks.

4.3 Unless there is firm evidence to the contrary, or specific instructions have been issued to the valuer, it will be assumed that the nature of the building and the ground conditions of the site would not give rise to the need for any special construction techniques, such as raft foundations, piling, etc. and that there are no contaminated ground conditions that might add to the reinstatement costs. It is recommended that a statement to this effect be included within an assessment report.

4.4 Where VAT would be due on the reinstatement cost, it is good practice to show it as a separate figure, in addition to the reinstatement cost net of VAT. It is for the client to establish how far it may be able to recover that VAT.

4.5 In respect of apartment buildings, unit owners have a financial interest in the entire building, as well as the building elements within their unit. Whilst a unit owner should not need to insure the entire building, insurers of an individual unit require an adequate level of indemnity. Local regulation or tradition may determine the extent of cover required beyond the assessment of insurable value of the specified unit of accommodation. It is recommended that details of the insurance policy be reviewed


to ensure that cover is provided in accordance with the requirements of the insurer. It is also recommended that valuers make enquires relating to any specific requirements of insurers where flooding of any block of property may impact on the individual unit, irrespective of whether the fabric of any unit is affected by flooding.

4.6 Where an entire property comprises more than one unit of occupation, it is usual for all units to be insured within one policy, including common areas and ancillary accommodation. Valuers should ensure that the insurable sum accurately reflect different values that may exist within the total area and the impact that perils such as flooding may have on any part of the property.

5. Assessment Methodology

5.1 Building areas are often calculated by determining the gross internal area for commercial and industrial buildings and gross external area for residential property. In some countries building areas are calculated on a gross external basis, irrespective of use. Guides are published that provide typical building costs for each different form of construction. A valuer must ensure that the basis of measurement undertaken is consistent with the basis adopted by authors of any recognised guide and the practice adopted in the country concerned.

5.2 The conventional purpose of insurance cover is to make good the loss caused by damage. An assessment of Insurable Value should be based on the full cost of replacement, rather than Market Value or any other basis, unless the valuer is specifically instructed otherwise in which case the report should make clear that the value given is not an assessment of the cost of reinstatement.

5.3 The rebuilding cost will be influenced by a number of different factors including the type of property, the type of construction, the quality of construction and the location of the property, particularly in the context of the proximity of surrounding property and any restrictions relating to building activity within the boundaries.

5.4 The cost of construction will often be substantially more than the actual cost of a recently completed building on a cleared site. The new build cost would reflect the fact that the site was clear of buildings and the contractor could employ efficient site construction methods. Where it is a case of rebuilding, the site may often be constrained by other buildings already on site and other surrounding buildings which have since been developed. Any building attached to another property may need to be supported temporarily and protected from the weather.


5.5 The valuer must undertake an assessment and provide an adequate description of: • thelocationanduseofboththesubjectpropertyandadjacentproperty; • theaccommodation,numberoffloors,services,andaccess; • internal and external facilities including a record of construction detail,

dimensions, fittings and use, supported by a comprehensive photographic record. Specific regard should be made to materials or features not commonly found in similar property or where the replacement costs would be higher than normally incurred;

• relevantplanningpermissions,licencesandapprovals; • the condition of the property, including an assessment of any deterioration

arising from damage, age, defects or overdue repairs; • the specification of reconstruction costs together with necessary additional

costs associated with reinstatement; • the possible requirement to increase the assessed costs where the insured

would be liable for, but unable to recover, input VAT charges;

5.6 The cause of a claim for total reinstatement may be a catastrophic fire or explosion. Provision therefore needs to be made for the cost of demolition of the existing structure as well as any work needed to protect adjacent and adjoining buildings. Depending on the nature or extent of the damage, the demolition process may be more dangerous than might otherwise be the case and in extreme cases the foundations may also require removal.

5.7 Provision needs to be made for the cost of removing any rubble and other waste material from site prior to rebuilding. Costs associated with depositing in landfill or waste sites have increased substantially over recent years, particularly in respect of deleterious or contaminated materials.

5.8 Costs associated with improving the energy performance of a qualifying building require consideration. Energy Performance of Buildings Directive 2010/31/EU requires improved energy performance in the event of “major renovations”, defined as:

“those where the total cost of the renovation related to the building shell and/or energy installations such as heating, hot water supply, air-conditioning, ventilation and lighting is higher than 25% of the value of the building, excluding the value of the land upon which the building is situated, or those where more than 25% of the building shell undergoes renovation”.

5.9 Architect’s, surveyor’s, engineer’s and other relevant fees all need to be taken into account, together with fees and costs associated with planning permission and building regulation approval.


6. Other Issues

6.1 In certain specialised cases, it may be necessary to envisage that, in the event of total loss, it would be unrealistic or perhaps unnecessary or uneconomic to rebuild the structure as it existed. This might arise most commonly where the insured property had been constructed using materials that would not now be used or by methods or to standards that are now outmoded. An example would be a building built with traditional materials and designed to accommodate out-dated processes. In such instances, there may be no need to rebuild the structure as it was and it may be cheaper and more appropriate for rebuilding to meet the current and foreseeable requirements at the time of assessment with contemporary methods, materials and standards. The valuer may be asked to provide a valuation based on the concept of Depreciated Replacement Cost.

6.2 The Cost Approach (or the Contractor’s Method) is used to assess the new replacement cost and the depreciated replacement cost (see EVS2).

6.3 When determining the Depreciated Replacement Cost, allowance should only be made for the depreciation arising from physical deterioration, but not functional or economic obsolescence as the objective is to replace what may be physically lost. The assessment of depreciated replacement cost depends, inter alia, on the building’s age, its expected remaining life, its construction, its use and maintenance.

6.4 Underlying land does not need to be valued unless it is subject to an identified risk covered by the insurance policy (for example, flooding, contamination or a mudslide).

6.5 Any assessment of insurable value of listed or heritage buildings requires specialist knowledge of construction detail, appropriate replacement costs and requirements of a government agency or planning authority. Unless the valuer is recognised as a specialist in this area, any assessment should not be completed without assistance from an expert in the type and design of the subject property. Where assistance is obtained, the client must be advised, and agree to the appointment.

EVA5 - Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors 99

EVA5Application of Investment Value (Worth)

for Individual Investors

1. Introduction2. Scope3. Definitions4. Commentary5. Method of Analysis

1. Introduction

EVA5 applies to assessment of the maximum price that an investor might pay to purchase a property, taking account of the benefits the specific investor will receive by holding it and his operational objectives.

2. Scope

This Application considers the basis of value and method of analysis used to assess the investment value (worth) of a property for an individual investor.

3. Definitions

3.1 All bases of valuation in EVA5 are defined in EVS2 (Valuation Bases other than Market Value).

3.2 UsefulLifeofaProperty:The period during which the property will be capable of effective use for its purpose.

4. Commentary

4.1 Basis of Value - These valuations must be made under the basis of Worth or Investment Value (see EVS2). The valuation report, prepared in accordance with


EVS5, must state this and make clear that it is prepared only for that investor (with his requirements and assumptions) and not for the assurance of third parties.

4.2 Information - The valuer needs to obtain the following information from the investor: • anyspecificcharacteristicsofhisenterpriseorinvestmentportfoliothatwillhave

any influence on the future cash flows generated by the real property that is being valued;

• theinvestor’sinvestmentcriteria(suchasatargetrateofreturnorthedurationof the investment);

• leasecontracts; • expectedbudgetsforfinancialperformance; • licences; • landregisterandcadastraldocuments; • maintenancecosts;and, also, usually from others, information as to: • marketdatarelatedtotheproperty; • interestratesandexpectedchanges; • potentialfordisposaloftheproperty; • legalanddevelopmentcontrolissuesaffectingtheproperty; • currentandprospectiveinflation.

4.3 Categories of Property

4.3.1 Investment properties can be assessed in three categories: • propertiesheldasinvestmentsfortheirperformanceasanassetforgenerating

income and/or capital gains; • propertieswhichareinthecourseofdevelopment; • propertiesheldforfuturedevelopment.

4.3.2 Properties held as investments will normally include those where construction work has been completed and which are owned for the purpose of letting, producing a rental income which is negotiated at arm’s length with third parties. Sometimes, they may be held to produce an income from its direct use by the investor.

4.3.3 Properties in the course of development will include properties that have been acquired with vacant possession, with the intention of seeking an early arm’s-length letting to a third party irrespective of whether works of repair or improvement are required. Apart from properties where work is actually in progress, this category will also include any property where the start of work is imminent, all the appropriate consents and permits have been obtained and a building contract exchanged.

EVA5 - Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors 101

4.3.4 Properties held for future development will include those acquired with the intention of redevelopment at some future date (with or without any other properties which have not yet been acquired) and which are not in either of the other two categories.

5. Method of Analysis

5.1 To assess Worth or Investment Value, the valuer would usually use the Discounted Cash Flow method or equivalent techniques. On occasion, the residual method may be appropriate.

5.2 Cash flows and costs are to be estimated over the period that the investor is expected to hold the property, taking into account all factors that could affect them. Having assessed the income and costs with the risks for both during the period when the property is to be held by the investor, the final item in the cash flow will be: • forbuildingsheldfor leasingtothirdpartiesorfortheinvestor’sownuse,the

investor’s expected receipt on the final sale of the property; or • if theproperty is tobeheldby the investoruntil theendof itsuseful life, an

assessment of the future market value, less selling costs, of the underlying land at that date where there are sound reasons (rather than unsubstantiated expectation) to suppose that changes in circumstances will lead to a change in its value in the market place; or

• ifthepropertyistobesoldbytheinvestorbeforetheendofitsusefullife,anassessment of its expected market value at the date of the future sale less selling costs.

5.3 Where a property is being or will be developed, the valuer will have to form a view as to the dates when permissions will be obtained, construction completed, the property let and the first rents achieved.

5.4 The discount rate applied to future income and costs will be that chosen by the investor, reflecting his requirements.

EVA6 - Cross-border Valuation 103

EVA6Cross-border Valuation

1. Introduction2. Scope3. Qualification of Valuers4. Professional Experience and Market Knowledge5. Terms of Engagement6. Compliance with Local Rules7. Independence and Conflicts of Interest8. Ethics9. Insurance10. The Report

1. Introduction

1.1 With the globalisation of finance, opening world markets and the developing Single Market in the EU, clients are increasingly looking for property valuations across national borders. TEGoVA’s Recognised European Valuer (REV) scheme assists clients and their valuers to identify qualified practising valuers in other countries who can be instructed to do this work. Equally, valuers themselves may have experience in valuing in other countries and be instructed to do this, perhaps most often where specific property markets now cross national borders. The different market circumstances, legislation and practice of each country mean that particular care should be taken when undertaking a valuation in another country.

1.2 Directive 2006/123/EC on services in the internal market (the Services Directive) seeks to eliminate the obstacles to the development of cross-border service activities. It enhances the Treaty right of service providers to develop their activities within the internal market either by establishing a practice in another Member State or by providing services there from the base of their home country. The legal framework provided by the Directive benefits a wide variety of services, including real estate services and property valuation.

1.3 Although the Directive ensures the right for valuers to undertake valuations outside their home countries, it does not cover the professional qualifications, skills and practices of valuers that are necessary to operate in other countries’ markets.


1.4 EVA6 sets out the basic requirements with which valuers should comply if they intend to carry out property valuations in countries other than their own. These requirements are based on: • qualification; • professionalexperience; • marketknowledge; • compliancewithlocalrules; • transparency; • independence; • avoidanceofconflictsofinterest.TEGoVA considers that these principles are not only fundamental to valuations carried out by valuers in their home markets but apply fully to cross border valuations.

2. Scope

This Application provides guidance to a valuer carrying out a valuation in a country (the host country) other than his own (the home country). The Application complements the Services Directive relevant to cross-border valuation services within the European Economic Area (EEA) – which enhances the freedom of valuers to operate cross-border without administrative obstacle – by covering the experience, competence and reporting requirements required when undertaking a cross-border valuation report.

3. Qualification of Valuers

3.1 Valuers must be professionally competent to undertake valuations in the country in question. A valuer should only undertake a valuation in another country when it is within the scope of his professional and personal qualifications. These qualifications should be set out in the valuation report.

3.2 Holding specific relevant qualifications from recognised professional bodies and long term professional experience may further demonstrate these skills to clients.

4. Professional Experience and Market Knowledge

4.1 Valuers must demonstrate their ability to practice in the host country. They must possess: • up-to-dateinformation; • soundknowledgeofEuropeanValuationStandards; • professionalexperienceintherealestatemarketforthetypeofpropertytobe

valued; • knowledgeofthehostcountrypropertymarketandpropertylaw.

EVA6 - Cross-border Valuation 105

4.2 Valuers are required to secure and expand their knowledge of the host country property markets and property valuation by regular participation in professional development programmes organised by host country professional bodies or other qualified and recognised providers.

4.3 In cases in which the host country is not only the country of the property to be valued but also the country of the client, valuers must be able to communicate effectively with the client on the issues of local professional relevance. These include all value-relevant questions, as well as all professional issues regarding the exercise of the valuer’s activities.

5. Terms of Engagement

5.1 When receiving instructions to carry out the valuation of properties which are situated outside the valuer’s home country (and possibly outside the country where the client is based), the valuer is advised, prior to the assignment, to consult with the client (including the directors and officers if it is a company) and, where relevant, the client’s professional advisers (including auditors) and agree conditions of engagement.

5.2 If the valuer does not have the necessary suitable experience or competence in valuing fixed assets in the location and category of the asset he must advise the client and, with the client’s agreement, seek to remedy the insufficiency by working in conjunction with a properly qualified valuer or, if appropriate, with other professionals in the location of the subject property who are appointed by the client. The professional assistance provided must be declared expressly in the valuation report. To increase the assurance of quality local assistance, the valuer seeking host country assistance should seek the support of a competent local valuer, such as a Recognised European Valuer (REV).

6. Compliance with Local Rules

6.1 Departures from EVS and/or special assumptions made in order to comply with the legal requirements, valuation standards or other valuation provisions of the host country must be clearly stated in the valuation report. If relevant, valuers shall follow the generally recognised principles in that country governing the form and content of valuation reports.

6.2 Where there are differences in accounting law and practice or where resultant valuation procedures differ materially from the practices of the country of the client, the rules applicable in the client’s home jurisdiction will take precedence for the purposes of financial statements. The valuer, in reporting his findings, must highlight such differences.


7. Independence and Conflicts of Interest

In order to avoid any conflict of interest and to uphold their professional objectivity, valuers must maintain strict professional independence of their clients in undertaking the work, so as to fulfil their professional responsibility, regardless of the valuers’ personal situation.

8. Ethics

Valuers shall comply with the TEGoVA Code of Ethics and Conduct as required by their professional valuation association.

9. Insurance

Valuers are responsible for taking out and maintaining professional indemnity insurance sufficient for their potential liabilities to their clients and third parties in all countries in which they operate.

10. The Report

10.1 The less familiar the client is with the market in which the property is situated, the more important it is that the valuation report convey the data and statements in a clearly comprehensible and verifiable form, enabling the client to understand the development of the valuation report from the recording of value-relevant data, through the application of the appropriate methods to the assessment of the results.

10.2 Where the client is based in a third country, the valuation report must also contain clear reference to any material differences in law or custom that may exist between the country of the client and the country in which the subject property is located.

10.3 The report on a cross border valuation shall clearly record the data on which it relies. Valuers shall indicate the origins of the data so as to facilitate judgment of their quality and effects on the valuers’ statements.

EVA7 - Property Valuation in the Context of the Alternative Investment Fund Managers Directive 107

EVA7Property Valuation in the Context

of the Alternative Investment Fund Managers Directive


1. Introduction

1.1 As a consequence of the financial crisis, the European Union adopted Directive 2011/61/EU of 8 June 2011 on Alternative Investment Fund Managers providing regulation and oversight of entities engaged in the management and administration of alternative investment funds (AIFM). The Directive establishes a harmonized EU framework for monitoring and supervising the risk that AIFM pose to their investors, counterparties, other financial market participants and to financial stability.

1.2 The provisions address a broad variety of risks like leverage risk, weak risk management systems, poor investor protection or trading inefficiencies. Large AIFM with high levels of leverage may have amplified market movements and thus contributed to the instability of financial markets across the EU.

1.3 In order to facilitate the development of the single market, an AIFM authorized in its home Member State is entitled to market its funds to professional investors in the territory of any Member State (European passport). This passport does not cover AIF marketing to retail investors, although Member States may allow AIF marketing to retail investors within their country.

1.4 The funds under the scope of the Directive are defined as all funds that are not regulated under the UCITS Directive: for example, hedge funds, private equity, commodity funds, infrastructure and real estate funds.


1.5 Article 19 of the Directive provides extensive rules on asset valuation. AIFMs are required to establish appropriate and consistent procedures ensuring a proper and independent valuation of assets. Fund managers have to calculate the net asset value per unit at least once a year in accordance with the applicable national legal provisions and the AIFM rules.

1.6 The Directive sets the principle of appropriate and consistent valuation procedures and provides a definition of ‘external valuer’, but it does not provide valuation standards or any kind of technical guidance, nor does it contain provisions about valuation methods to be applied to the funds’ assets.

1.7 The European Commission will adopt, on the basis of advice provided by the European Securities and Markets Authority (ESMA), measures specifying: • thecriteriaconcerningvaluationproceduresandthecalculationofthenetasset

value per unit; • theprofessionalguaranteesexternalvaluersmustbeabletoprovideinorderto

perform the valuation function; • thefrequencyofvaluationscarriedoutbyopen-endedAIFs.

1.8 ESMA delivered its advice on 16 November 2011.

2. Scope

2.1 This Application applies to the valuation of real estate assets of AIFs under the AIFM Directive. AIFs investing in real estate assets can take the form of an open-ended or a closed-ended fund.

2.2 The subsequent Commentary is based on the Directive and ESMA advice. Valuation rules and net asset value calculation procedures followed by AIFs are usually set out in AIF prospectuses or in their constitutional documents.

3. Definitions

3.1 Definitions 3.2 to 3.4 are drawn from the AIFM Directive.

3.2 “Alternative Investment FundManager” means a legal person whose regular business is managing one or more AIFs (Article 4(b)).

3.3 “Alternative Investment Funds” means collective investment undertakings which raise capital from a number of investors with a view to investing it in accordance with a defined investment policy for the benefit of those investors (Article 4(a)).


3.4 “ExternalValuer”means a legal or natural person independent from the AIF, the AIFM and any other persons with close links to the AIF or the AIFM (Article 19(4)(a)).

3.5 “Netassetvalue”is defined in EVA3 at 3.4 as a measure of the aggregate current value of assets, less all liabilities.


4.1 The net asset value of an AIF is typically quoted per investment unit. In the case of real estate funds, it is generally calculated on the basis of the total value of the property portfolio net of disposal cost.

4.2 As AIFMs employ different methodologies and systems for valuing assets _ depending on the assets and markets in which they predominantly invest – the professional valuer must be aware of national and statutory AIF valuation rules. He shall consult the AIFM’s procedures and policies in order to identify his duties, the rules and valuation methods applicable.

4.3 Valuations should normally be carried out on the basis of the Market Value of each property. If a valuer is instructed to value a real estate portfolio, each single property of the portfolio should be valued individually. Departures from European Valuation Standards should be recognized in the valuation report.

5. Commentary

5.1 General

5.1.1 Neither the Directive nor ESMA provide general applicable procedures or valuation standards for the calculation of the value of an AIF’s assets. The rules applicable to the valuation of assets are laid down in the law of the country where the AIF is established and/or in the AIF rules or instruments of incorporation.

5.1.2 The AIFM itself is responsible for the proper valuation of the AIF’s assets. ESMA therefore advises that an AIFM has to establish written policies and procedures outlining the role and duties of all parties involved in the valuation process, transparent and sound valuation procedures as well as applicable methods.

5.1.3 Because of the variety of AIF asset classes and diverging national traditions, the Directive provides a flexible regime as to the persons carrying out valuations. The valuation function may be performed either through external valuers or by the AIFM itself.


5.2 Internal or External Valuation

5.2.1 TEGoVA considers that AIFMs investing in real estate should always appoint an external valuer to perform the valuation function.

5.2.2 However, the AIFM can process the asset valuation itself if the valuation task is functionally independent from the portfolio management and the remuneration policy and other measures ensure that conflicts of interest are mitigated and that undue influence upon employees is prevented (see Article 19 par. 4 of the Directive).

5.2.3 As the valuation of the AIF’s assets is considered to be a function of the AIFM, the valuation of assets by an external valuer is deemed to be a delegation of functions to a third party subject to strong additional requirements.

5.2.4 Where an external valuer (see definition at 3.4 above) performs the valuation function, he:

(i) is subject to mandatory professional registration recognized by law or to legal or regulatory provisions or rules of professional conduct;

(ii) is requested to provide sufficient professional guarantees to be able to perform effectively the valuation function;

(iii) shall not delegate the valuation function to another party.

5.2.5 In line with ESMA’s advice the professional guarantees to be furnished should contain evidence of the external valuer’s qualification and capability to perform the valuation with:

(i) sufficient personnel and technical resources;

(ii) adequate procedures safeguarding proper and independent valuation;

(iii) adequate knowledge and understanding.

5.2.6 The valuer’s liability is enshrined in the Directive. Article 19 par. 10 stipulates that the external valuer is liable to the AIFM for any losses suffered by the AIFM as a result of the external valuer’s negligence or intentional failure to perform its tasks (see EVS3 for further guidance).

5.2.7 Valuers should be aware of the AIFM’s obligation to notify their appointment to the competent authorities of their home Member State (Article 19 N°7 of the Directive). Member States can refuse the appointment and request the nomination of another valuer.


5.3 Valuation Frequency and Review of Individual Values

5.3.1 Although the Directive states the principle that non-financial assets have to be valued at least once a year, it is specified that the valuation of such assets of open-ended funds shall also be carried out at a frequency which is both appropriate to the assets and to its issuance and redemption frequency (see Article 19 N° 3 of the Directive).

5.3.2 This enables open-ended real estate funds to apply tailor-made regimes and increase the valuation frequency if relevant. This applies when the last determined value is no longer fair and/or proper. It is the valuer’s task to consult the AIFM’s internal policy and procedures for this purpose.

5.3.3 In the case of closed-ended funds, valuations shall also be carried out in case of an increase or decrease of the AIF’s capital (Article19 par. 3). In addition, individual asset values must be reviewed when evidence arises that they are no longer appropriate. This could be the case in volatile as well as in illiquid markets. The AIFM is required to hold systems suitable to process the validation of the AIF’s asset values.

EVA8 - Property Valuation and Energy Efficiency 113

EVA8Property Valuation

and Energy Efficiency


1. Introduction

1.1 Energy is often one of the most significant costs of occupying property and one that has generally been increasing in recent years. The requirements of heating, lighting and, increasingly, air conditioning combine with the demands of services, from cooking to lifts, and the energy needs of the processes for which the building is used. Potential purchasers and tenants are usually interested, at least as a matter of practicality, in the availability and cost of suitable energy for their needs. Some may wish to demonstrate particular levels of efficiency or that the energy comes from renewable sources.

1.2 Buildings are held to account for 36 per cent of CO2 emissions in the European

Union and so energy concerns are now a major factor driving legislation affecting property. Both the EU and individual countries hope to influence property occupiers to change their behaviour, reduce consumption, improve efficiency and make greater use of renewable energy sources. In this, buildings distinctively have a much longer life cycle than equipment or systems. Many properties, particularly houses, are more than a century old and most of the housing stock in 2050 exists now.

1.3 Directive 2010/31/EU on the Energy Performance of Buildings develops the approach of its predecessor 2002/91. Its Preamble notes that:

“The sector is expanding, which is bound to increase its energy consumption”and so states that

“reduction in energy consumption and the use of energy from renewable sources in the buildings sector constitute important measures needed to reduce the Union’s energy dependency and greenhouse gas emissions”. (Recital 3)


“It is necessary to lay down more concrete actions with a view to achieving the great unrealised potential for energy savings in buildings and reducing the large differences between Member States’ results in this sector.” (Recital 7)

1.4 The professional valuer is to report his opinion as to the value of the property under his instructions to the client on the basis of the evidence available to him. That will include the evidence of values from the market place. That is essential to the concept of “market value”. Energy costs and efficiency will be one part of this matrix and so one of many issues for the valuer.

2. Scope

This Application applies to consideration of energy efficiency issues in the valuation of property and particularly to the effect of the measures to be taken by EU member states under Energy Performance of Buildings Directive 2010/31/EU. The Commentary here is based on the Directive. Valuers should be aware that while member states are bound to implement the Directive they are free to set higher standards.

3. Definitions

3.1 The definitions cited here are, unless otherwise stated, drawn from Energy Performance of Buildings Directive 2010/31/EU (referred to hereafter as “the Directive”).

3.2 “‘building’ means a roofed construction having walls, for which energy is used to condition the indoor climate;” (Article 2(1))Note - This definition excludes a number of structures that might normally be referred to as buildings, particularly those where no effort is made to heat or cool them, from the energy performance standards and Energy Performance Certificate (EPC) regimes.

3.3 “‘energy performance certificate’ means a certificate recognised by a Member State or by a legal person designated by it, which indicates the energy performance of a building or building unit, calculated according to a methodology adopted in accordance with Article 3;” (Article 2(12))

3.4 “‘energy performance of a building’ means the calculated or measured amount of energy needed to meet the energy demand associated with a typical use of the building, which includes, inter alia, energy used for heating, cooling, ventilation, hot water and lighting;” (Article 2(4)).


3.5 “‘nearly zero-energy building’ means a building that has very high energy performance as determined in accordance with Annex 1. The nearly zero or very low amount of energy required should be covered to a very significant extent by energy from renewable sources, including energy from renewable sources produced on site or nearby;” (Article 2(2)).

3.6 “‘technical building system’ means technical equipment for the heating, cooling, ventilation, hot water, lighting or for a combination thereof, of a building or building unit;” (Article 2(3)).


4.1 The professional valuer is to report his opinion as to the value of the property under his instructions to the client on the basis of the evidence available to him. The energy efficiency of a building may be relevant to a property’s value but with the associated energy costs will be only one part of this assessment.

4.2 Where a valuation is being prepared in a context to which construction, sale, or lease to a new tenant is relevant, then the EPC rating and any salient recommendations it may make should be reported and, as the valuer judges appropriate, taken into account in the valuation.

4.3 In particular • whenconsideringapropertywithanenergyperformancecertificate,thevaluer

will take account of the rating and recommendations so far as relevant, reflecting market circumstances, in providing his opinion as to the value of the property on a recognised basis of valuation;

• when asked to advise on or assistwith the determination ofwhetherworksconstitute a “major renovation” in a member state that has adopted the option based on cost and value, the valuer when so instructed should:

(i) judge whether the renovation required by the building is sufficient to trigger any upgrading of the building’s required minimum energy performance as a consequence;

(ii) according to the valuer’s skills and instructions, estimate, obtain a reputable estimate or advise the client to obtain an estimate for the cost of that upgrading so that the client may make an informed decision.


5. Commentary

5.1 General

5.1.1 Among its measures most relevant to valuations of property, the Directive requires member states to establish: • integrated energy performance standards, based on both the thermal

characteristics of each building and its renewable energy systems, to be: - set by each member state for all buildings; and - enforced not only for new buildings and but also for existing buildings

subject to a “major renovation”; and • energyperformancecertificates(EPCs).

Alongside those, it requires that by 2021 all new buildings meet a “nearly zero-energy use” requirement and imposes a regime for the regular inspection of larger heating and air conditioning systems with resulting recommendations.

5.1.2 The valuer will need to understand the provisions applying in the member state where the property is situated.

5.2 New Buildings - Nearly Zero-Energy

5.2.1 “Member States shall ensure that: a. by 31 December 2020, all new buildings are nearly zero-energy buildings;

and b. after 31 December 2018, new buildings occupied and owned by public

authorities are nearly zero-energy buildings.” Article 9(1)

5.2.2 This is a strict obligation although Article 9(6) allows member states not to apply it in “specific and justifiable” cases where the cost-benefit analysis over the economic cycle of the building in question is negative.

5.3 Existing Buildings and “Major Renovation”

5.3.1 While energy performance standards are to be set for existing buildings, the Directive does not require their enforcement save when this is triggered by a “major renovation”. 5.3.2 “Major renovations” - The Preamble points out that “Major renovations of existing buildings, regardless of their size, provide an opportunity to take cost-effective measures to enhance energy performance.” (Recital 16).


5.3.3 “Member States shall take the necessary measures to ensure that when buildings undergo major renovation, the energy performance of the building or the renovated part thereof is upgraded in order to meet minimum energy performance requirements …” (Article 7).

5.3.4 A valuer could be instructed by a client concerned as to whether proposed works amount to a “major renovation” with the consequent requirement under the Directive to meet current energy performance standards. The Directive sets out two options from which each member state is to select its tests to determine whether works are a “major renovation”: “‘major renovation’ means the renovation of a building where: a. the total cost of the renovation relating to the building envelope or the

technical building systems is higher than 25% of the value of the building, excluding the value of the land upon which the building is situated; or

b. more than 25% of the surface of the building envelope undergoes renovation. Member States may choose to apply option (a) or (b).” (Article 2(10)).”

5.3.5 Where a valuer is required to advise on this he should know which option has been chosen in the relevant member state.

5.3.6 It may be a matter of interpretation in the light of the facts of any case whether an extension amounts to a renovation (which in the absence of any further definition, is assumed to be limited to its usual meaning).

5.3.7 For option (a), the Directive does not specify the basis on which “value” is to be assessed – by default, it is assumed to be “market value” assessed in accordance with EVS1 unless there is good reason to adopt another basis (though the Directive’s Recital 16 does refer to both its “actuarial value” and the cost of reconstruction as possible bases). The tenure of the building does not seem to be relevant to this assessment. It is a comparison of the cost of the proposed work with the value of the building, having excluded the value of the land under the building. The test does not ask for an apportionment of value but the exclusion of the value of the land. That would mean that in most cases, this test appears to require two valuations for any building that would ordinarily be sold with its underlying land: • oneofthebuildingasitwouldbesoldwiththeland; • anotheroftheunderlyinglandwithoutthebuilding(likelytobewiththebenefit

of any development value).The resulting net figure is then to be compared with the cost of the proposed works. As cost is a different concept from value, especially for the adaptation of buildings, this test may often require the upgrading of the energy performance of the building where the value added by the work is less than 25 per cent of the apportioned value of the building.


5.3.8 Option (b) appears to require an assessment of: • thetotalexternalareaofthebuilding,includingitswallsandroofs;and • howmuchofthatareawouldbesubjecttotherenovation.

This might mean that a purely internal renovation would not be caught by option (b) but be caught by option (a).

5.3.9 If the renovation proves to be “major” under the test adopted by the member state, the Directive gives each member state the freedom to decide whether it is the whole building or just the renovated part of it that is to be upgraded to minimum energy performance standards. The valuer should be aware of the local rules pertaining to this.

5.3.10 As option (a) turns on value, where this option is selected by the member state, the valuer when so instructed should:

(i) judge whether the renovation required by the building is sufficient to trigger any upgrading of the building’s required minimum energy performance as a consequence;

(ii) according to the valuer’s skills and instructions, estimate, obtain a reputable estimate or advise the client to obtain an estimate for the cost of that upgrading so that the client may make an informed decision.

5.4 Energy Performance Certificates (EPCs)

5.4.1 An EPC is to record an assessment by an approved inspector of the energy efficiency of a building using a standard rating basis and making comparisons and advisory recommendations for its improvement. The rating will summarise in one letter or number the building’s thermal characteristics and the extent of the building’s reliance on energy from renewable sources, following Energy from Renewable Sources Directive 2009/28/EC. An EPC cannot be valid for more than ten years. Certificates issued under the previous 2002 Directive remain valid. The reported efficiency rating is to be shown in advertisements marketing the property and the EPC is to be given to the prospective purchaser or tenant.

5.4.2 Having a valid EPC is a legal requirement for the construction, sale, or lease to a new tenant of most buildings and for all buildings occupied by public authorities with a useful floor area of over 500m2. “The energy performance certificate or a copy thereof is shown to the prospective new tenant or buyer and handed over to the buyer or new tenant.” (Article 12(2)).


5.4.3 The policy purpose of the EPC in informing the property market is described in the Directive’s Recital:

“The prospective buyer and tenant of a building or building unit should, in the energy performance certificate, be given correct information about the energy performance of the building and practical advice on improving such performance … The energy performance certificate should also provide information about the actual impact of heating and cooling on the energy needs of the building, on its primary energy consumption and on its carbon dioxide emissions.” (Recital 22).

5.4.4 Is an EPC Needed? - When considering a building as part of valuing a property the valuer may usually wish to determine whether an EPC is required for it and, if so, that a valid one has been obtained.

5.4.5 Subject to the exceptions noted below, an EPC is mandatory for: • Buildingsthatare: - constructed - to be sold - to be rented to a new tenant • Buildingsoccupiedbyapublicauthorityand frequentlyvisitedbythepublic.

The minimum size of 500m2 is reduced to 250m2 from 9th July 2015.Member states may defer the application of EPCs to single building units (such as flats in a building) that are rented out until 31st December 2015.

5.4.6 Unless instructed, it is not the valuer’s responsibility to obtain the EPC or a report on any technical building systems.

5.4.7 Buildings Not Needing EPCs - With the Directive’s definition of a building, an EPC is not required for buildings where no effort is made to alter the climate. These are outside the EPC regime. These might include some storage and many agricultural buildings.

5.4.8 Member states are also free to exempt the following categories of buildings from the obligation to issue an EPC:

a. buildings officially protected as part of a designated environment or because of their special architectural or historical merit, in so far as compliance with certain minimum energy performance requirements would unacceptably alter their character or appearance;

Note - This exclusion is only as far as compliance would change the character or appearance of the building as perhaps where a historic building’s appearance would be altered by double glazing or external insulation.


b. buildings used as places of worship and for religious activities;Note - Buildings used for religious activities might include such places as monasteries and facilities for ritual purification. It would not appear to matter that such buildings may also have other uses.

c. temporary buildings with a time of use of two years or less, industrial sites,

workshops and non-residential agricultural buildings with low energy demand and non-residential agricultural buildings which are in use by a sector covered by a national sectoral agreement on energy performance;

Note - This exclusion appears to come in three parts: - Temporary buildings might include those used on construction sites and for

specific events as well as those on temporary planning permissions. - It appears that the “low energy demand” exclusion not only applies to

non-residential agricultural buildings but also qualifies industrial sites and workshops. “Low energy demand” is not defined in the Directive. Some member states may do so.

- Sectoral agreements on energy performance covering agricultural buildings are most likely to apply to pigs, poultry and some horticultural enterprises.

d. residential buildings which are used or intended to be used for either less than four months of the year or, alternatively, for a limited annual time of use and with an expected energy consumption of less than 25% of what would be the result of all-year use;

Note - This is most likely to cover seasonal housing, whether for holidays or work.

e. stand-alone buildings with a total useful floor area of less than 50 m².

5.4.9 When valuing a building which might fall into one of these categories, the valuer should, where relevant, check whether it is exempted from the energy performance certification (and also the renovation requirements discussed above) in the jurisdiction in question.

5.4.10 Using an EPC - The Directive does not create a common format for the EPC throughout the EU. EPCs vary between member states, and sometimes within them. The Directive does instruct the European Commission to adopt a voluntary EU certification scheme for non-residential buildings (Article 11(9)). Valuers may thus see EPCs in different national formats as well as those under the voluntary common EU scheme.

5.4.11 Where a valuation is on the basis of market value (see EVS1) or relevant for the purposes of sale or lease to a new tenant of a qualifying building, it should take account of a valid current EPC. These circumstances would usually include a valuation for secured lending as the mortgagee is also commonly interested in the disposal value


of a property. The weight, if any, given to the EPC will be a matter for the professional skill of the valuer. It may be that in some countries there will in time be additional requirements for or liabilities on the sale or letting of properties with a poor EPC rating.

5.4.12 The valuer should see the EPC (recording its supplier, registration reference, reported energy rating and expiry date) and establish that it is a current one for the purposes of the instructed valuation. The relevance of an EPC may be affected by any changes to the building since it was issued.

5.4.13 Where an EPC is required, the reported efficiency rating may have an impact on value. The valuer is to judge that from his knowledge of the market place.

5.4.14 The valuer should advise the client where an EPC is not available or trustworthy and assess the situation for his report as seems appropriate in the circumstances and available knowledge.

5.4.15 The potential for buildings to have their energy efficiency upgraded by “retro-fitting” may be recognised in their market value. Equally, where that work would be more expensive, its potential cost may depress values. In such circumstances, the valuer may judge the significance and impact of the recommendations made by the EPC to improve the efficiency of the building.

5.4.16 It will be for the valuer’s professional judgment to determine whether and how anything more than the fact of the EPC is reported in the valuation.

5.4.17 Any significant recommendations in reports on technical building systems may also be taken into account where relevant. 5.4.18 The valuer may on occasion be instructed to assist the client in obtaining maximum value from the EPC. The valuer should only do so if it is within his professional competence. If the valuer undertakes this task, its purpose is to use the analysis of the EPC to help the client in forming a judgment on his possible approaches to the issues raised. Common key points in this may include: • theenergyratingreportedforthebuilding(onascaleeitherfromAtoGor0to

100); • theannualenergydemand; • thecostofthatannualenergyuse; • comparisonwithcurrentrelevantstandards; • theconditionofthetechnicalsystemsinthebuilding; • theefficiencyimprovementmeasuresrecommendedbytheEPC • withtheirassociatedcostsandreturns;and • anyothervaluethatmaybeachievablebyadifferentratingif,accordingtoany

national rules, it makes it possible to sell or let a property more easily.


5.4.19 The valuer will take account of the rating and recommendations so far as relevant, reflecting market circumstances, in providing his opinion as to the value of the property on a recognised basis of valuation.

PART 2 - European Union Legislation and Property Valuation 123

PART 2

EUROPEAN UNION LEGISLATION AND PROPERTY VALUATION

CONTENTS

1. General Introduction

2. The EU Internal Market A. Internal Market - Provisions on the Valuation of Property A.1 Valuation of Property for Company Accounts A.2 Valuation of Property for Financial Institutions A.3 Valuation of Property for State Aid Rules B. Internal Market - Taxation Legislation B.1 Value Added Tax (VAT) and Property

3. Health and Safety

4. Energy

5. Environment 5.1 General 5.2 Environmental Impact Assessments and Strategic Environmental Assessments 5.3 Water 5.4 Contaminated Land and Environmental Liability 5.5 Pollution 5.6 Asbestos and Other Substances 5.7 Bio-diversity and Conservation

6. The Common Agricultural Policy

Caution – This text is prepared as a brief, general review of Eu legislation as it may apply to property. It is intended to offer general assistance to valuers in their professional capacity – not in any other role, including the ownership of property – and is based on an understanding of the law as at January 2012.


It cannot be exhaustive or dwell on specialist areas. Where an issue is relevant to a valuation, the valuer should seek further specific and better information on appropriate points.

In particular, it is a review of Eu legislation, mainly by Directive which means that Member States will generally have used their own legislation to implement it. It is thus likely that there will be local features of significance as well as interactions with other domestic law.

1. General Introduction

1.1 European Union (EU) legislation has an increasingly important impact on the use, management, associated costs and development opportunities of property and so on its value. In some cases, it makes specific provisions to that valuation.

1.2 While the founding treaties of the EU do not touch on property law or land tenure, a sensitive area left to member states, their general economic provisions have an impact on property. Thus, from a relatively early stage EU law on company accounting bore on the valuation of property for the financial accounts of relevant companies. This has been developed for lending institutions by successive Capital Requirements Directives.

1.3 Similarly, while real estate, being ‘immovable’, is not subject to EU law ensuring the free movement of goods within the European Union, the EU Treaty and legislation do ensure the free movement of capital and so the ability to buy or sell property anywhere in the EU.

1.4 Again, while housing policy is not covered, the EU is active in legislating in a growing number of policy areas that affect property markets and professions. These include energy efficiency, environmental protection, discrimination by landlords, unfair contract terms, regulation of retail services including shopping centre development, work site safety, construction products, construction and building-related cartels, state aid to social housing companies competing for middle-income tenants, mortgage credit, capital requirements for mortgage lending, financial market reform, reduced rates of VAT on renovation and repair of housing, and money laundering. Just some of these are reviewed in this chapter.

1.5 While taxation is also left to member states, EU directives provide a common framework for Value Added Tax. This has a specific regime for interests in property based on their exemption and the ability to waive it. This affects transactions and has consequences for those who cannot fully recover VAT.


1.6 The EU’s State Aid rules have increasingly regulated public bodies in all manner of activities to limit distortions in the market place. These include rules for the valuation of property.

1.7 Over the last three decades, two particular areas of EU policy have developed enormously in ways that affect property: • theInternalMarketprogramme • environmentalpolicy.Throughout this period the Common Agricultural Policy has had an effect on rural property.

1.8 The Internal Market programme for the free movement of goods and services, labour and capital throughout the European Economic Area (the EEA; that is, the EU with Iceland, Liechtenstein and Norway). Its legislation is supervised by the European Court of Justice (ECJ) and decided cases show how this programme can drive changes in areas of policy otherwise apparently outside the EU’s formal competence – as, for example, the Jäger (C-256/06 [2008]) case has led to changes in the treatment of property for taxation by both Germany and the United Kingdom so that domestic tax legislation was no longer an impediment to the free movement of capital.

1.9 The Treaty of Rome had from the beginning sought to promote a single market in goods and services, labour and capital. This underlay the legislative emphasis on harmonisation of standards and rules to enable fair competition, less distorted by national action.

1.10 The concept was developed radically by the Internal Market programme under the Single European Act of 1987 giving a powerful stimulus to intra-Community trade and allowed new economic patterns to be created across national borders.

1.11 The substantive creation of the Single Market (now the Internal Market) has had an impact on property markets, both in terms of the demand for property and the availability of finance for property. In turn, this has affected matters relevant to valuations. Its spirit and rules also influence legislation bearing on property.

1.12 The substantial removal of borders between member states for the free movement of capital has reshaped patterns of demand for all real property, both commercial and residential.

1.13 Cross-border property investment has increased sharply from insignificant levels in the mid-nineties and, even after the financial crisis and the accompanying general decline in investment, stood at €36.2 billion in 2010 (€21.4 billion intra-EU and a further €14.8 billion from outside the EU; Source: DTZ Research). While initially the preserve of large, often listed, property investment companies and funds concentrating


on prime assets in capital cities it has developed to involve smaller property companies investing in niche markets as well.

1.14 In implementing the Internal Market policy, the Services Directive (Directive 2006/123 on services in the internal market) was the formal instrument for opening the EU market for services. This includes valuation services, so that they can be provided in other member states. However, most ‘cross-border’ valuation work is done by local valuers with their specialist knowledge servicing foreign investors, i.e. it is the foreign investor who provides the cross-border element, rather than the valuer. These investors operating often for the first time in an unfamiliar market are in particular need of local valuers qualified to a recognised European standard. In this context, TEGoVA’s Recognised European Valuer (REV) scheme also gives a ready means for those who need valuation services in another country to identify qualified practising valuers to provide valuations in that other state.

1.15 The increasing importance of the EU in driving environmental policy and the response to climate change is affecting policy on resource protection, energy issues, water, pollution (including for example asbestos) and bio-diversity. Much of this affects property. Section 5 below reviews the main regimes as they may be relevant to property but there are provisions that will apply to individual sectors and arise from the control of particular chemicals or issues which may be pertinent to specific properties.

1.16 At first, this was driven by concerns to ensure a safe environment, stimulated by incidents such as the exposure in 1976 of the population of Seveso and neighbouring settlements near Milan to dioxins following an incident at a chemical manufacturing plant. This concern was evidenced by, for example, drinking water legislation. Increasingly, now, property is seen not only to pose key problems of consumption and inefficiency to be tackled in these areas but perhaps also to offer solutions in terms of land management, climate change mitigation and renewable energy.

1.17 Policy on the protection of species of flora and fauna can affect both the potential for and costs of development. The classification of land for nature conservation and for subsidy purposes also has an influence on valuation of relevant property.

1.18 From almost the earliest days of the European Union, the Common Agricultural Policy has affected much rural property. At first, this influence was indirect through intervention in the market for produce, supporting prices, but it has since developed both as a support policy that has increasingly been available through a defined relationship with and use of specific land and with rural development policy.

1.19 Throughout, the impact of legislation on property is generally twofold: • whereitappliestoactivityonanareaorsitespecificbasis,creatingopportunities

or imposing limitations according to location; and


• whereitappliestopropertyoractivitiescloselyassociatedwithitsownership,occupation or use.

1.20 The European Union’s emerging role in economic policy may have a larger influence on the property market. The developing framework for EU/Eurozone Economic Governance involves procedures to co-ordinate national economic and budgetary policies, so influencing the wider macro-economic background. More specifically, Commission proposals include increasing the taxation of property, especially higher value property, to ease the taxation of labour. Measures could include moving the taxation of housing from transactions to a recurrent basis, and reviewing the tax deductibility of mortgage interest payments. Volatility in house prices is seen as an issue for a number of member states and those in the Eurozone could be fined if they do not address it.

The Nature of EU Legislation

1.21 Much of this common framework and increasing influence is not directly evident to many who are active in their local marketplaces.

1.22 Most of the EU legislation reviewed here has been made by Directives which require member states to implement them by their own legislation. Once a Directive is agreed it is, for member states, “binding as to the result to be achieved”. The force of this was shown in the ECJ decision in CommissionvUK (C-337/89 [1992]) finding that compliance with the Drinking Water Directive was an absolute obligation – it was not sufficient to take all practical steps. Where a Directive prescribes an outcome, such as a particular quality of water, that outcome has to be achieved (CommissionvUK(C-56/90[1993]) on the Bathing Waters Directive). The effect of a Directive will, thus, depend on how it is drafted. Determining whether a member state has complied with a more general “framework” Directive which does not specify outcomes so closely may turn more on the approach it has taken (seeCommissionvItaly(C-365/97[2003]) – the San Rocco Valley case).

1.23 Further, the ECJ ruled in Marleasing SA v La Comercial Internacional deAlimentación (C-106/89 [1991]) that national legislation must be interpreted to suit the purpose of the directive:

“in applying national law, whether the provisions in question were adopted before or after the directive, the national court called upon to interpret it is required to do so, as far as possible, in the light of the wording and the purpose of the directive in order to achieve the result pursued by the latter.”

1.24 While EU Regulations apply directly in member states, they are frequently covered by domestic legislation. Sometimes this is for the purposes of effective


implementation, supplying further operational matters.

1.25 In some cases, the European requirements will interact with other existing domestic regimes or be implemented alongside other domestic measures.

1.26 Although much EU legislation is applied through national laws, that does not detract from the key place of the EU as the source of much that affects the valuation of property. This role, one that has grown and seems likely to develop substantially, needs to be understood clearly.

1.27 Where an EU Directive or Regulation is relevant to the valuation of a property, the valuer will need to refer to and understand the appropriate national or local detailed provisions implementing the underlying EU legislation. With the range and scale of EU legislation, this text cannot be exhaustive in its review of the Directives and Regulations that may affect the valuation of specific properties but outlines the major areas that may more commonly be met.

2. The EU Internal Market

A. Internal Market - Provisions on the Valuation of Property

A.1 Valuation of Property for Company Accounts

2.1 The requirements of European legislation in valuing property for reporting in company accounts have been referred to in Part I at EVA1.

2.2 Directive 78/660 applying to the annual accounts of public companies (but not financial institutions and insurance companies) outlined the basic requirements of the recognition of assets. These were originally to be valued on the basis of the cost at which they were purchased or produced. The valuer is to report the method he has used. Any different approach driven by national law was to be disclosed.

2.3 That approach was: • extendedtoconsolidatedaccountsbyDirective83/349; • appliedtobanksandotherfinancialinstitutionsbyDirective86/635; • appliedtoinsuranceundertakingsbyDirective91/674.

2.4 In the case of insurance undertakings, current value could under 91/674 be assessed on the basis of “market value” defined as

“… the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the valuation date, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market


conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of property, is available for the negotiation of sale.”

This is discussed at EVS1 4.3 above.

2.5 These directives have since been amended a number of times (see Legislation section below) with the more significant being: • Directive2001/65forpubliccompaniesandbanksallowingvaluationstobe

at “fair value” • Regulation 2909/2000 providing that for the accounting of non-financial

fixed assets: “The market value of an asset shall be the price which a buyer would be

prepared to pay for it, having due regard to its condition and location and on the assumption that it could continue to be used.”

• Regulations 1606/2002 and 1725/2003 provide that from 2005 allconsolidated accounts of listed companies must be prepared in accordance with international accounting standards. These are not only International Accounting Standards (IAS) but also International Financial Reporting Standards (IFRS) and Standing Interpretations of these.

• Directive2003/51amendedthefourmainDirectivesaboveandallowed“fairvalue” generally as a basis of valuation.

2.6 The concept of “fair value” is reviewed at EVS2. It can have a different meaning for accountants to that understood by valuers.

LegislationFourth Directive on the annual accounts of certain types of companies 78/660Seventh Directive on consolidated accounts 83/349 • TheseDirectivesareamendedbyDirectivesfor: - The exemptions for small and medium sized companies and publication

of accounts in ecus 90/604 - The extension of company types 90/605 - Statutory audits of annual accounts and consolidated accounts 2006/43

amended by 2008/30Directive on the annual accounts and consolidated accounts of banks and other financial institutions 86/635 • Amended by Commission Recommendation 2000/408 – Disclosure of

information on financial instruments and other items Directive amending Directives 78/660/EEC, 83/349/EEC and 86/335/EEC with regard to the valuation rules for the annual and consolidated accounts of certain types of companies as well as of banks and other financial institutions - 2001/65Directive on the annual accounts and consolidated accounts for insurance undertakings 91/674


Directive amending Directives 78/660/EEC, 83/349/EEC, 86/335/EEC and 91/674/EEC with regard to the valuation rules for the annual and consolidated accounts of certain types of companies as well as of banks and other financial institutions 2003/51

Regulation 2000/2909 on the accounting management of non-financial fixed assets Regulation 2002/1606 on the application of international accounting standardsRegulation 2003/1725 adopting certain accounting standards in accordance with 1606/2002 A.2 Valuation of Property for Financial Institutions

Credit Institutions 2.7 The international Basel agreements in seeking to impose a prudent framework for banking require lending institutions to hold capital and set out how this is to be calculated. The amount needed is assessed with a ratio for each class of available capital according to its nature. They thus make specific provision for the approach to setting values for this purpose on property on which lending has been secured.

2.8 The EU has also addressed these issues in successive Capital Requirements Directives, most recently Directive 2006/48 as amended (and now being recast). This has been considered at EVS1 4.2 in Part I above.

2.9 This regulates credit institutions and so provides the framework for their operation in the internal market. It applies the requirements of the Basel agreements. Given the stress that that places on the valuation of assets: • itprovides thedefinitionsof“marketvalue” setout inEVS1at4.2.1andof

“mortgage lending value” set out in EVS2 at 7, both in Part I above. • itdefinesan“independentvaluer”–seeEVS35.3.5inPartIabove.

2.10 In some roles, valuers may find TEGoVA’s Property and Market Rating to be a helpful tool (see Part 3 below).

LegislationDirective on the taking up and pursuit of the business of credit institutions 2006/48/ECAmended by Directives 2007/18/EC, 2007/44/EC, 2007/64/EC and 2008/24/ECDirective on the capital adequacy of investment firms and credit institutions 2006/49

Other Institutions2.11 The new Alternative Investment Funds Directive introduces rules for the valuation of assets held by hedge funds (including real estate funds) and other similar institutions. These are to be assessed on a net asset value basis, discussed in EVA7 in Part 1 above.

LegislationAlternative Investment Fund Managers Directive 2011/61


A.3 Valuation of Property for State Aid Rules

2.12 EU policy is to promote an open internal market. To this end, it has sought to regulate the extent to which governments and public bodies can use subsidy, both express and implied, as a protectionist tool, distorting the free operation of that market. The State Aid rules have been a major part of this policy, providing a legal framework in which such actions in member states can be regulated, approved or forbidden. Effective throughout the EEA, they have been used to regulate the valuation of property, the methods for disposing of property and the management of state owned or subsidised property.

2.13 State Subsidy for Social Housing - That last point is illustrated by the Commission’s intervention in both the Netherlands and Sweden to limit the ability of social or municipal housing providers to offer state subsidised unused properties for rent on the open market and so compete unfairly with the private sector for tenants – seen as using state subsidy to invest in commercial property.

2.14 Under the Commission Decision of 14th July 2005, the Dutch state may only subsidise housing bodies that cater for socially disadvantaged households and, as a result, the Dutch government set a €37.000 income cap on households entitled to social housing. As the Dutch social housing companies had also been using excess state aid capital to invest in commercial property, the Commission also decided that any commercial exploitation of public service activities must take place under market conditions.

2.15 In Sweden, under the ‘utility value’ system, private sector rents were effectively set at the levels of comparable municipal flats, yet only the municipal housing companies were receiving state aid and they were competing with the private sector for the same tenants. Informal action by the Commission under the State Aid rules brought the system to an end in 2011. (Source: European Property Federation)

2.16 Valuation of Public Property - EU State Aid rules also provide a basis on which public property is to be valued for disposal so that no question of a state aid is seen to arise, whether by being sold at an undervalue or to favoured buyers. These rules are discussed at EVS1 4.3 and through its section 5 in Part I above.

2.17 The rules use the same definition of “Market Value” as Directive 91/674 (accounts for insurance undertakings):

“… the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of property, is available for the negotiation of sale.”


2.18 They define the qualifications of an asset valuer suitable for this purpose – see EVS3 4.2 and 5.3.6 in Part I above.

Legislation Commission Communication 97/C 209/03 on State Aid Elements in the sale of land and buildings by public authorities.

B. Internal Market - Taxation Legislation

B.1 Value Added Tax (VAT) and Property

2.19 VAT, a tax on the value added in the supply of goods and services, is a fundamental aspect of the operation of the EU and its adoption is a key part of the accession process for new member states. It is the one tax administered on a national basis by member states for which the EU expressly provides a common framework albeit that it does not operate as an EU-wide tax. That framework of EU legislation provides a common underlying structure for the way VAT is applied, its exemptions and the rates, though the detail of its implementation within this framework varies between member states. Disputes over VAT are ultimately referred to the European Court of Justice whose decisions (alongside the Directives and Regulations) govern what member states can do.

2.20 Property is often the second or third largest cost for a business; buying or selling a property may be the largest transaction a business makes. While salaries and finance are not subject to VAT, where VAT is levied on a transaction in property it can be a significant factor in several ways: • while most businesses can fully recover VAT on qualifying inputs it is still a

pressure on cash flow; • whereapartytoatransactionisnotregisteredforVATitcannotrecover iton

inputs. Aside from consumers that is often also a factor for financial and other businesses whose outputs are deemed to be exempt;

• it isacomplexareaof legislationwithmuchcase law,making it importanttounderstand how VAT will treat each transaction. As the volume of case law shows, this is not always possible, adding to the uncertainty and potential risk in some situations.

2.21 VAT was first instituted by directive in 1967 (Directive 67/227). The current EU legislation is the Seventh VAT Directive 2006/112 though many of the ECJ cases referred to here were decided under its predecessor, the Sixth Directive 77/388.

2.22 The Directive contains specific provisions as to the identification of value where this is needed (see EVS1 4.4 in Part I above).


2.23 The VAT Directive makes specific provision for interests in property, through exemptions and reduced rates.

2.24 Exemptions - The exemption of sales, leases and other equivalent transactions in property from VAT is provided for by Article 135(1) at: (j) the supply of a building or parts thereof, and of the land on which it stands,

other than the supply referred to in point (a) of Article 12(1); (k) the supply of land which has not been built on other than the supply of

building land as referred to in point (b) of Article 12(1); (l) the leasing or letting of immovable property.The equivalent provision of the Sixth Directive was at Article 13(B). While the references to Article 12 exclude new buildings from the exemption (making them taxable), Article 371 gives a “transitional” right to member states to retain exemption from VAT for new buildings and building land for the time being and Article 370 allows the retention of taxation of other buildings – position upheld by the ECJ in NorburyDevelopmentsLtd (C-136/97).

2.25 Under Article 137 the exemptions given by Article 135(1)(j) to (k) can be waived if the member state provides for this and the taxpayer then makes the necessary election. Where that exemption is waived VAT will be chargeable on the supply of property by sale, lease or equivalent transactions, including the surrender and assignment of leases. Where a business makes both VATable and exempt supplies it falls under the partial exemption rules in calculating the VAT that it can recover on its inputs.

2.26 It may be difficult in some situations concerning property to assess whether the transaction involves a single supply or separate supplies with possibly different VAT treatments. Tests for determining this were laid down by the ECJ in Card Protection Plan (C-349/96 [1999]): • is there a single servicewhose economicpurposewouldmake it artificial to

split? • istheessentialfeatureoftransactionasinglesupply? • are someelementsancillary to themainpurposeof the supply?Theywillbe

ancillary if they do not constitute a separate purpose for the customer but rather a means of better enjoying the service supplied.

Where there is a single supply involving land and the land predominates, the whole transaction may be exempt but, if the sale or lease of land is found on these tests to be ancillary to a taxable supply, it may be treated in accordance with the VAT status of that supply.

2.27 Reduced Rates for Works to Property - Directive 2009/47/EC amended the Sixth VAT Directive to allow member states the freedom to adopt reduced VAT rates (as low as 5 per cent) on a small number of items, including “renovation and repair of private


dwellings, excluding materials which account for a significant part of the value of the service supplied”. (Article 106 and Annex IV (2) of the Seventh Directive).

2.28 This is an option which each member state can take up or not. Valuers should be acquainted with the rate in the state in which they are carrying out the valuation.

2.29 As an exception to the formal architecture of the Sixth Directive, its Article 110 allows member states to retain those exemptions or reduced rates that they were applying on 1st January 1991. In at least some member states, these may relate to property or works on property while the Directive also makes a limited number of specific national exceptions.

2.30 Property Valuation and VAT - The valuer should understand or seek instruction on the VAT status of the property being valued where this is relevant. Is it exempt or has the exemption been waived? If it is subject to tax what rate of VAT would apply to transactions? With the significant rates of VAT applicable in many countries, failing to recognise the impact of VAT, especially in markets where some buyers are not able to recover it fully or at all, could prejudice the valuation.

VAT and the Supply of Land and Buildings

2.31 A supply naturally includes a clear disposal but Article 15(2) also allows member states to treat the following as a supply of goods: (a) certain interests in immovable property; (b) rights in rem giving the holder thereof a right of use over immovable

property; (c) shares or the equivalent to shares giving the holder thereof de jure or de

facto rights of ownership or possession over immovable property or part thereof.”

2.32 Meaning of “land” and “buildings” There are differences between member states as to whether buildings can be owned independently of the land under them. In this context, “land” is undefined but appears not to include buildings as they are given their own exemption. However, the exemption of Article 135(1)(k) for the supply of buildings does include the land on which they stand. Article 12(2) defines a “building” to be “any structure fixed to or in the ground”.

VAT and Leases

2.33 Article 135(1)(l) (previously 13(B)(b) of the Sixth Directive) requires member states to exempt the “leasing or letting of immovable property” under conditions that they are to determine. As this is an important distinction in tax treatment of property it has led to a number of ECJ cases.


2.34 What is a Letting for EU Law? Consistent with the Marleasing ruling, ECJ decisions are clear that this is a concept to be analysed under European Union law, not the varied national property legislation of member states. This can be particularly problematic in an area as individual between members states as land law.

2.35 Some light may be cast on the meaning of “leasing or letting” by the four exceptions in Article 135(2) to the exemption of Article 135(1)(l): (a) the provision of hotel accommodation in the hotel sector and in sectors with

a similar function including holiday camps and camping sites; (b) the letting of premises and sites for parking vehicles; (c) lettings of permanently installed equipment and machinery; and (d) hire of safes.These are liable to VAT. While they may not extend the exemption, member states are allowed to add further exclusions from it even to the point where the ECJ approved Spain making all leasing and letting taxable except for residential property (Miguel Amengual Far v Juan Amengual Far (C-12/98)). As these exceptions would, from their context, otherwise fall within the “leasing or letting of immoveable property” they have been found to offer assistance in interpreting that phrase, as discussed below. 2.36 The ECJ noted in Stichting Goed Wonen (C-326/99 [2001]) that the recital to the Sixth Directive stated the aim of collecting the Community’s resources in a uniform manner in all member states: “exemptions must constitute independent concepts of Community law”. The Advocate General’s Opinion in MaierhofervFinanzAugsburg-Land (C-315/00 [2003]) was that these exemptions should “have their own meanings which must in principle be independent of the civil law concepts of individual member states”. In particular, he said that “the term used to specify the exemption in Article 13B(b) must be given a Community definition”. 2.37 In Breitsohl (C-400/98), the ECJ commented in passing that:

“the concept of … land cannot be defined by reference to the national law applicable to the main proceedings, given the purpose of the Sixth Directive, which is aimed at determining the basis of VAT in a uniform manner according to Community rules. Such a concept which contributes to determining the persons who may be regarded by Member States as taxable persons by virtue of Article 4(3)(a) of the Directive, must therefore be interpreted in a uniform manner in all Member States.”

This case concluded that the exemption or option to tax would apply to land and the buildings on it together – they could not be treated separately.

2.38 Is the property immoveable? In Maierhofer prefabricated buildings had been bolted onto a concreted area of land and then leased for use as temporary housing for asylum seekers. The buildings could be dismantled by eight persons in ten days and then re-erected elsewhere. The Advocate General held that these buildings were


securely fixed to the ground. The final ECJ judgment itself said:“The answer to the …. Question must therefore be that the letting of a building constructed from prefabricated components fixed to or in the ground in such a way that they cannot be either easily dismantled or easily moved constitutes a letting of immoveable property for the purposes of Article 13B(b) of the Sixth Directive, even if the building is to be removed at the end of the lease and re-used on another site.”

The terms of the lease were not decisive in this. Maierhofer’s facts were distinguished from those of EC Commission v France C-60/96 [1999] where caravans, tents, mobile homes and light framed structures were held to be moveable. In the Dutch case, Coffeeshop Siberie (C-158/98), the Advocate General felt that the renting of a table in a coffee shop for the sale of narcotic drugs did not amount to the letting of immovable property.

2.39 A consequence of Maierhofer is that the leasing of fixtures, if on particular facts held to be a separate supply, may be exempt.

2.40 What is a “Leasing or Letting”? In EC Commission v United Kingdom (C-359/97 [2000]), the ECJ noted that but for specific exclusions

“… the wording of article 13B(b) ... does not shed any light on the scope of the terms ‘leasing or letting of immovable property’. The definition of ‘letting of immovable property’ under that provision is certainly wider in some respects than that enshrined in various national laws. For instance the article lists, in order to exclude it from the exemption, a contract for a hotel room ... which in view of the overriding importance of the services provided by the hotelier and the control he retains over the use of the premises by patrons, is not considered in some national laws, to be a contract to let.”

2.41 The Advocate General’s Opinion inLubbockFine, stated:“In my view, a letting for the purposes of Community law includes a lease, a licence, ‘un bail’ or a ‘convention d’occupation précaire’.”

That is clearly not an exhaustive list and, in practice, case law continues to develop the concept as successive ECJ decisions have considered possible tests.

2.42 While the member state’s land law is relevant in understanding what rights have been conferred, it is irrelevant to the interpretation of how the VAT system then applies to those rights. Also irrelevant are: • anyartificialpresentationofthetransaction–theissueisitsessentialpurpose; • thedurationofthesupply(lengthoftheleaseorletting); • whether it includes the land on which the immoveable property stands

(Maierhofer).“Leasing or letting” must not be by a person to himself (Seeling (C-269/00)).


2.43 The interpretation of this exemption from the VAT system was closely considered by the ECJ in EC Commission v United Kingdom (C-359/97 [2000]) which, with the parallel case C-358/97 involving Ireland, concerned the VAT status of road tolls (illustrating the potential breadth of the topic). It affirmed that, especially as this concerned a potential exemption from taxation, the Directive was to be interpreted strictly.

2.44 It first observed that the duration of the supply does not matter in interpreting this exemption:

“transactions as short lived as the use of a hotel room for a single night or the letting of sites for parking vehicles fall prima facie within the definition of leasing or letting.”

It further said that exclusive possession was not required: “the terms ‘leasing’ and ‘letting’ ... do not imply a right of exclusive occupation or a fixed duration for the right to use the goods in question. Any other interpretation is incompatible with article 13B(b)(2) ... from which it is clear that the letting of sites for parking vehicles is prima facie leasing or letting within the meaning of that provision. A contract of that type does not imply exclusive use of the car park or even of a particular space in the car park.”

In that case, a “leasing or letting” was understood to require an agreement on duration and that the duration should be reflected in the price charged.

2.45 The ECJ took a stronger line on exclusive possession in Stichting Goed Wonen and began to develop the test of “leasing or letting” as a passive activity not generating value added. However, if property is made available to a taxable person it is then within the economic system contributing to the production of goods and services whose cost is passed on in their price. The Dutch association had been right to charge VAT on the grant of a 10 year usufructuary right for a housing complex. The usufruct was accepted as:

“conferring on the person concerned, for an agreed period and for payment, the right to occupy property as if that person were the owner and to exclude any other person from enjoyment of such a right”.

In economic terms, it has common characteristics with letting and so member states could treat it as such, irrespective of its separate legal nature.

2.46 However, this approach was revised by the ECJ in BelgianStatevTemcoEuropeSA (C-284/03 [2005]). Temco provided space to businesses sharing premises, with no set duration and rent partly linked to turnover and staff numbers. As in StockholmLindopark (C-150/99) (see below), the ECJ decision emphasised the criterion of passivity as “leasing or letting” agreements:

“have as their essential object the making available, in a passive manner, of premises or part of buildings in return for payment linked to the passage of time.”

The absence of exclusivity and of an agreed term was not fatal. In making this change


of stance, it explained that: • exclusivitycouldbesharedandonlyneedbeavailableagainst“allotherpersons

not permitted by law or by the contract to exercise a right over the property.” • previous decisions had considered duration in distinguishing letting from

industrial and commercial activity which saw the provision of a service rather than “simply the making available of property” “an activity simply linked to the passage of time and not generating any significant added value”.

2.47 The ECJ has since followed this approach in FondenMarselisborgLystbådehavn (C-428/02) where agreements for mooring and storing boats were accepted as an exempt “leasing or letting” even though when the boat was away from the mooring for more than a day it was then offered to visitors without reimbursement, as

“such occasional use does not cause harm to the lessee, it cannot be regarded as altering the relationship …”.

2.48 What is the main character of the supply? For VAT law purposes, the issue was to establish the character of the main supply. For this, the ECJ distinguishes activities that are essentially the supply of services rather than simply making property available.

2.49 In Mirror Group plc (C-409/98 [2001]), the Advocate General said: “In my view, this idea that the characteristics of the lease or let must predominate in a contract in order for it to come within the exemption is highly irrelevant for our purposes. It would exclude from the exemption contracts which, while sharing a number of features with contracts of leasing or letting, are primarily concerned with the supply of services incidental to the occupation of the property … In order to identify the key features of a contract, however, we must go beyond an abstract or purely formal analysis. It is necessary to find the contract’s economic purpose, that is the precise way in which the performance satisfies the interests of the parties. In other words we must identify the element which the legal traditions of various European countries term the cause of the contract and understand as the economic purpose, calculated to realise the parties’ respective interests, lying at the heart of the contract. In the case of a lease ... this consists in the transfer by one party to another of an exclusive right to enjoy immovable property for an agreed period.”

He concluded stressing the importance of the duration of the right to use the immovable property.

2.50 In StockholmLindopark a Swedish development company ran a golf course for the exclusive use of businesses which were able to offer staff and clients an opportunity to play golf. The ECJ decided that: • theactivityofrunningagolfcoursegenerallyentailsnotonlythepassiveactivity

of making the course available but also a number of commercial activities and


continuing maintenance. Letting a golf course is unlikely to be the main service supplied on the facts;

• permissiontousethecourse is likely toberestrictedbothas topurposeandperiod of use. The period of enjoyment of immovable property is an essential element of a lease.

2.51 In Sinclair Collis (C-275/01), the ECJ found that the commercial objective of installing cigarette machines in another person’s licensed premises was to sell cigarettes. While the agreement excluded competitors, it could not be the “leasing or letting” of immovable property, however much the machines were fixed to the premises as only limited rights of possession of control were granted.

Payments concerning Tenancies between Landlords, Tenants and Assignees

2.52 For a payment to be exempt it must be for an exempt supply. Where a tenant makes a payment to take a lease it will be exempt, whether it is of rent or a premium. Variations of a lease may usually be exempt.

2.53 Service charges will only be exempt if they are ancillary to an exempt supply of property and supplied by the landlord rather than a third party.

2.54 Reverse Payments - For a reverse payment to be exempt, it must not only be shown that it is for a supply but that the supply is of land. VAT is due on the supply of goods or services, not on a payment. If a supply is identified, it is then a question of analysis whether that supply falls within the exemptions of Article 135. The leading ECJ cases are Mirror Group plc and Cantor Fitzgerald International (C-108/99 [2001]) overturning an earlier decision in LubbockFine (C-63/92 [1994]). 2.55 Where: • alandlordpaysatenanttotakeatenancy,itmaybethatthereisnosupplyby

the tenant or it may be liable to VAT – see Mirror Group plc, as perhaps where the payment is for building works;

• thetenantpaysthelandlordtoacceptthesurrenderofatenancy,thatmaybeliable to VAT;

• anoutgoingtenantpaystheassigneefortakingthetenancy,thatmaywellbeaVATable supply by the incoming tenant – see Cantor Fitzgerald.

Other VAT Issues Relevant to Property

2.56 Transfer of a Going Concern - Article 19 of the Directive allows that a member state can consider that the transfer of “a totality of assets” is not a supply of goods but that instead the new owner is simply treated as the successor of the transferor.


This allows the purchase of a business to be effected without VAT applying. 2.57 Capital Goods Scheme - The Directive’s Articles 187 to 191 can apply to durable goods, such as buildings or substantial work on them, spreading the recovery of input tax over several years.

LegislationSeventh VAT Directive 2006/112Directive 2009/47 amending Directive 2006/112 as regards reduced rates of value added tax

3. Health and Safety

3.1 The European Union’s legislation on health and safety at work may have effects on the use of a property and so its value. Substantial limitations on use or development potential can be imposed by the legislation on hazardous activities.

3.2 Hazardous Activities - Member states are required to adopt land use planning strategies around sites of hazardous activity under Council Directive 96/82/EC on the control of major accident hazards. This is known as the Seveso II Directive from its origin as a response to the release of dioxins in an accident at a chemical plant near Seveso. It was amended in 1997 and then extended by Directive 2003/105/EC following industrial accidents at Toulouse, Baia Mare and Enschede. The aim is to “ensure that the objectives of preventing major accidents and limiting the consequences of such accidents are taken into account in their land-use policies and/or other relevant policies”. The measures which should be taken to achieve these objectives include controls on new developments in the vicinity of existing hazardous installations and on the siting of new hazardous installations. The 2003 extensions covered risks arising from storage and processing activities in mining, from pyrotechnic and explosive substances and from the storage of ammonium nitrate and ammonium nitrate based fertilizers.

3.3 Such land use planning strategies can restrict the use of land close to major industrial sites such as chemical plants and oil refineries, but their scope can extend much further. In the United Kingdom, for example, they can affect the land along the line of a high pressure gas pipeline. Such restrictions on development potential can affect value and may require valuations for compensation or mitigation.

3.4 A review of the Seveso II Directive has recently been concluded and a new Directive is proposed to replace it by June 2015. The main proposals are further public access to information and increasing standards for inspections.

LegislationDirective on Major Accident Hazards of Certain Industrial Activities 96/82 (Seveso II


Directive)Directive 2003/105.

4. Energy

4.1 Much of the EU’s energy policy is now devoted to achieving a very substantial reduction in the emission of greenhouse gases from energy. The essential thrusts of the policy are that: • energyshouldcomefromsourcesthatdonotmakeanetcontributiontothose

gases and so a very strong emphasis on renewable sources of energy; • energyforheatandtransportshouldcomeincreasinglyfromelectricity; • energyefficiencyshouldbeincreased.

4.2 This is being tackled by an array of instruments which will have both direct and indirect effects on property and its use, from the Energy Performance of Buildings Directive to the Large Combustion Plant Directive which will see parts of the EU lose more than a third of their existing generation capacity by 2020, aside from any ordinary obsolescence.

4.3 The current target set by the Directive on Energy from Renewable Sources (2009/28/EC) is for the EU to supply 20 per cent of its overall energy needs from renewable sources by 2020. By 31 December 2014, member states must require the use of minimum levels of energy from renewable sources in new buildings and in existing buildings that are subject to major renovation. There is a parallel target for greenhouse gas emissions to be reduced by 20 per cent from 1990 levels by 2020 – with the possibility of this increasing to 30 per cent if non-EU countries co-operate.

4.4 The pressure imposed by these targets is shown by the November 2010 Commission Communication (COM(2010) 639): Energy 2020, A strategy for competitive, sustainable and secure energy. Its title reflects the goals set for energy policy by the Lisbon Treaty but the paper notes “Europe’s energy systems are adapting too slowly, while the scale of the challenges grows” and expresses concern that the EU may not meet all its 2020 energy goals:

“Time is short. Thus, the Commission will present most of the proposals to achieve the 2020 goals in the coming 18 months. Discussion, adoption and implantation will be needed quickly. In this way, the EU will be better able to put in place the building blocks of the 2020 outcome – standards, rules, regulations, plans, projects, financial and human resources, technology markets, social expectations, etc. – and prepare Europe’s citizens for the challenges ahead.”

4.5 This will all have implications for property whether as the location for renewable generation or improving the efficiency of its use of energy. If the costs of


property together with transport and other key factors change markedly, that may influence users’ and investors’ decisions as to the nature and location of property.

4.6 Energy Efficiency - There is a clear concern to improve the efficiency with which energy is used so that the greatest benefit is achieved for the least use of resources and so contain the likely increases in energy demand. Both efficiency and greenhouse gas issues can be tackled by carbon pricing through mechanisms like the EU’s Emissions Trading System, making the use of fossil fuels to generate energy relatively more expensive. Equally, energy conservation has a key part to play and this is particularly significant for buildings.

4.7 The best known EU measure in this regard is the Energy Performance of Buildings Directive of 2002 now replaced by the recast Directive of 2010. It applies to buildings, with their technical systems, rather than the operations within them.

4.8 One of its prime objects is to improve market awareness of energy inefficiency and cost. Its predecessor set in place the system of Energy Performance Certificates (EPCs), giving each premises an energy efficiency rating on a relatively standard system. These are required for the sale or lease to a new tenant of a wide range of buildings, essentially almost all residential, commercial and public sector buildings and most other buildings unless they are “low energy demand”.

4.9 The new Directive builds on this to require that, by 9 January 2013, advertisements marketing a property for sale or rent show the building’s energy rating and requiring prominent display of the EPC in buildings over 500m² that are frequently visited by the public.

4.10 Under the Directive, new buildings must be “nearly zero energy” by 31 December 2020 (after 31 December 2018 for buildings occupied and owned by public authorities) – a demanding goal reinforcing other trends in policy to increase the energy efficiency requirements of national building standards. It does not enforce standards for existing buildings except where a renovation qualifies as a “major renovation”, in which case it requires compliance with energy performance standards. It imposes a regime of inspections for heating and air conditioning systems.

4.11 This Directive is discussed in more detail at EVA8.

LegislationEnergy from Renewable Sources Directive 2009/28Energy Performance of Buildings Directive 2010/31


5. Environment

5.1 General

5.1.1 Valuations and Environmental Issues - The professional valuation of a property can only reflect the actual market as it exists on the valuation date with its balance of supply and demand, hopes and concerns and the information the market thinks relevant reduced to a single figure. Legislation and policy relevant to the property is part of that matrix of circumstance but cannot necessarily drive it. Valuations cannot get ahead of the market.

5.1.2 Environmental regulation can impose large costs on property and business owners and users making it important to understand the potential for its impact in any particular situation and so its consequence for property values. These concerns will be shared by lenders. They need to be considered in lettings.

5.1.3 Growth of Environmental Legislation by the European Union - The original Treaty of Rome of 1957 made no mention of the environment. As environmental issues became more significant in the early 1970s, the first official EU reference to them was a declaration made by the then six heads of state in October 1972. That heralded the first of six Action Programmes for the Environment, setting out broad policy objectives. The current, sixth, Programme covers the period 2002 to 2012 and has four “key environmental priorities”: climate change, nature and biodiversity, environment with health and quality of life, and natural resources and wastes.

5.1.4 Case law and then treaties have progressively extended the activity of the European Union in environmental policy on the basis that many issues see both causes and effects extending beyond the reach of individual countries. In the years from 1973 to 1986, EU environmental law steadily developed for water, waste and then air pollution before being given a further impetus by the Seveso incident. In particular, the EU’s role was confirmed by the Single European Act 1987 (as since amended) and applied by the ECJ in its constitutional interpretations, as in, for example, the Titanium Dioxide case (C-300/89 [1991]), tending to run ahead of formal constitutional change. In 1989 a separate Environment Directorate was created in the Commission and the creation of a European Environment Agency was agreed in 1990 which, operational from 1993, is to produce a report on the state of the European environment every three years. The EU not only agrees specific legislation but frames general environmental policies. A “Sustainable Development Strategy” was agreed in 2001.

5.1.5 This is a large, diverse, complex and developing area with considerable consequences for property. Each piece of EU legislation is likely to have a body of case law and, especially for Directives, is likely to be masked and sometimes extended by national implementing regulations. There will often be much associated subsequent amending and related EU legislation for each.


5.1.6 The first significant EU intervention for nature conservation was the Wild Birds Directive of 1979 setting an approach to conservation policy later broadened by the Habitats Directive. Those conservation interests were then applied more broadly through the Environmental Impact Assessment Directive, bearing first on major development proposals but now a significant issue for much development.

5.1.7 The Single European Act 1987 was the first formal confirmation of the EU’s role in environmental policy, previously unclear. The ECJ decisions in Titanium Dioxide [1991] and Wallonian Waste (C-2/90 [1993]) elaborated this position which has since been consolidated and reinforced by the 1997 Treaty of Amsterdam at Articles 95 and 174 to 176. Article 174(2) simply states:

“Community policy on the environment shall aim at a high level of protection taking into account the diversity of situations in the various regions of the Community. It shall be based on the precautionary principle and on the principles that preventive action should be taken, that environmental damage should as priority be rectified at source and that the polluter should pay.”

Since the Treaty of Amsterdam, Article 6 of the Treaty states:“Environmental protection requirements must be integrated into the definition and implementation of the Community policies and activities referred to in Article 3, in particular with a view to promoting sustainable development”.

The effect is that environmental protection is now an integral part of the framework of EU legislation and that, alongside the precautionary and the “polluter pays” principles, “sustainable development” has been affirmed as a core principle (and is also mentioned in the amended Article 2 of the Treaty on European Union). Articles 95 and 176 allow member states to impose more stringent requirements.

5.1.8 Environmental protection is not an overriding objective. The ECJ’s Advocate General commented in RvSecretaryofStatefortheEnvironmentTransportandtheRegions,expFirstCorporateShippingLimited(C-371/98 [2000]) that the reference to “sustainable development” in the Preamble to the Treaty does not mean that;

“the interests of the environment must necessarily and systematically prevail over the interests defended in the context of the other policies pursued by the Community in accordance with Article 3 of the EC Treaty.”

It is a political matter of reconciling competing interests at the EU level. This has been more recently affirmed by the Advocate General in Austria v Parliament/Council (C 161/04 [2006]):

“Although this provision is drafted in imperative terms … it cannot be regarded as laying down a standard according to which in defining Community policies environmental protection must always be taken to be the prevalent interest. Such an interpretation would unacceptably restrict the discretionary powers of the Community institutions and the Community legislature. At most it is to be regarded as an obligation on the part of Community institutions to take due


account of ecological interests in policy areas outside that of environmental protection stricto sensu. It is only where ecological interests manifestly have not been taken into account or where they have been completely disregarded that Article 6 EC may serve as the standard for reviewing the validity of Community legislation.”

5.1.9 Climate Change Measures - The European Union is increasingly focussing on measures to mitigate climate change. In part, this is through legislation on energy issues (see Section 4 above) but also more directly through limitations on greenhouse gas emissions. Buildings are said to be responsible for some 40 per cent of emissions while land management can either aggravate or ameliorate the issue. The Emissions Trading System and other measures may affect the economics of some businesses. More generally, many property owners and occupiers may find it important to consider the commercial issues arising from carbon reduction schemes when appraising property: does it offer easy opportunities to assist or is it expensive to adapt?

5.2 Environmental Impact Assessments and Strategic Environmental Assessments

5.2.1 In general, the EU has intervened relatively little in spatial planning policy but rather in ways that affect decisions on specific proposals. Its most general intervention in development control is through the Environmental Impact Assessment Directive, first enacted in 1985, revised in 1997 and applying to specified classes of development proposals.

5.2.2 The object is to ensure a systematic account, an environmental impact assessment, of a development’s likely effects on the environment and so consideration of measures that would avoid significant adverse effects. This relies on a structured approach using expert reports to assist those making development control decisions.

5.2.3 The ECJ decision Commission v Ireland (C-215/06) suggests that a member state is not entitled to grant a development consent retrospectively for a scheme for which no EIA had been submitted without a new EIA being provided. That could be a significant issue for the assessment of some properties.

5.2.4 In 2001, the Strategic Environmental Assessment Directive extended the need for environmental assessment to plans or programmes setting the framework for future development consents for agriculture, forestry, fisheries, energy, industry, transport, waste management, water management, telecommunications, tourism and development control. This applies to projects listed in Annex I or II of the 1985 EIA Directive and to any plan requiring an assessment under the 1992 Habitats Directive.

LegislationEnvironmental Impact Assessment Directive 97/11Assessment of the Effects of Certain Plans and Programmes on the Environment


Directive 2001/42 (commonly called the Strategic Environmental Assessment Directive)

5.3 Water

5.3.1 Most water issues naturally fall into three categories: • waterquality–pollutioninvariousforms • waterscarcity–shortage • waterquantity–floodingriskEU policy has generally focused on water quality but the wide-reaching Water Framework Directive now implicitly touches on scarcity and the new Floods Directive requires action on flooding risk. The ecological role of water bodies is recognised in nature conservation legislation, sometimes imposing a significant constraint on development. 5.3.2 The first EU legislation on water quality was the Surface Water for Drinking Directive of 1975 and it has steadily broadened since 1990. The most powerful piece of general legislation is the Water Framework Directive of 2000, due to be fully implemented by 2015 with the prospect of member states being fined for breaches of standards.

5.3.3 Water pollution issues can be divided into point source ones (as with a specific sewage pipe, factory outlet or local incident) and diffuse pollution arising from the background environment. General pollution legislation can be effective in limiting the potential for point source pollution and penalising incidents. The Water Framework Directive tackles the much harder problems of diffuse pollution from a background of contaminants which may be anything from soil, fertilisers, sprays for weeds or pests, animal wastes and urban run-off to naturally occurring chemicals and bacteria.

5.3.4 The Dangerous Substances Directive of 1976 required member states to control prescribed substances from entering sewers and has been reinforced by later directives on discharges into sewers. The terms of licences to discharge may add or limit the value of affected premises.

5.3.5 The first Groundwater Directive was introduced in 1980 to require member states to take measures to prevent the pollution of groundwater by a wide range of substances whose discharge is either to be prevented or controlled, subject to their toxicity. It is to be repealed in 2013 by the Water Framework Directive and a new Groundwater Directive was enacted in 2006 to take its place in due course.

5.3.6 The Nitrates Directive was introduced in 1991 to reduce water pollution arising from nitrates from agricultural sources and preventing further such pollution. It requires member states to designate nitrate vulnerable zones within which “good agricultural practice” is to be imposed, limiting the application rates for nitrogenous fertilisers and requiring storage of manures and slurries. Surface waters and groundwater aquifers in


the zones are to be monitored as is the eutrophic state of fresh surface waters, estuarial and coastal waters.

5.3.7 The Urban Waste Water Directive of 1991 requires that discharges of industrial waste water to sewage or treatment plants must be subject to prior regulation and so any necessary pre-treatment to reduce its pollution potential and use collecting systems designed and maintained in accordance with the “best technical knowledge not entailing excessive expenditure”. This applies to a plant measured by its “population equivalent” (pe), a measure of the organic biodegradable load imposed by the effluent. More stringent standards apply to “sensitive” areas.

5.3.8 The Water Framework Directive applies to surface waters (lakes, reservoirs, rivers, canals estuaries and waters up to one nautical mile from the shore) and groundwater. Its aims are: • topreventfurtherdeteriorationofwaters,andtoprotectandenhanceaquatic

eco-systems; • topromotesustainablewaterusebaseduponlong-termprotectionofavailable

water resources; • toreducedischarges,emissionsandlossesofprioritysubstances,andtoceaseor

phase out discharges, emissions and losses of priority hazardous substances into aquatic environment. Priority substances are governed by both the Directive and the Environmental Quality Standards Directive;

• toreduceandpreventgroundwaterpollution; • tocontributetomitigatingtheeffectsoffloodsanddroughts.It requires strategic management plans for each river basin to show how the objectives for its water bodies are to be met, addressing both point source and diffuse pollution. Member states are to deliver good surface water status in terms of both chemical composition and ecology and ensure groundwater’s chemical status and quantity (so that it is not depleted by the long run rate of abstraction). These standards are not precisely defined but are to be delivered by 22 December 2015, especially in areas designated under other EU legislation, but can otherwise be delayed to 2021 or 2027.

5.3.9 As a framework directive, there are several “daughter” directives to assist its implementation. Those already enacted are: • DangerousSubstancesDirective2006/11–aninterimmeasure • GroundwaterDirective2006/118with others to follow including the Environmental Quality Standards Directive, listing and setting limits for priority substances and requiring an inventory of emissions, discharges and losses for each river basin.

5.3.10 The Floods Directive establishes a framework for the assessment and management of inland and coastal flooding risks. Member states are obliged to carry out an assessment for each river basin, prepare flood hazard and risk maps and set out


flood management plans. The identification of a site as at risk from flooding will have consequences for affected property both from the practical fact of any actual flooding but also from the impact of that identification on the availability or cost of insurance. In some cases, flood control measures will require land to be flooded to protect other property by managing water flow – with effects on values.

LegislationSurface Water for Drinking Directive 75/440Water Pollution by Discharges of Dangerous Substances Directive 76/464Groundwater Directive 1980 Nitrates from Agricultural Sources Directive 91/676 Directive on Urban Waste Water Treatment 91/271Water Framework Directive 2000/60Dangerous Substances Directive 2006/11Groundwater Directive 2006/118Floods Directive 2007/60Environmental Quality Standards Directive 2008/105

5.4 Contaminated Land and Environmental Liability

5.4.1 The 2004 Directive on Environmental Liability with regard to the prevention and remedying of environmental damage (as amended) will be relevant to property transactions where there is pollution or contamination that affects land, designated conservation sites and groundwater.

5.4.2 Applying the “polluter pays” principle, a person may be liable under the Directive if considered an “operator”. The operator of an activity listed in the Directive’s Annexe III is strictly liable for measures to prevent or remedy damage to land, groundwater, surface water, coastal waters, and protected species and natural habitats. The Annexe invokes the Integrated Pollution Prevention and Control Directive and the Waste Framework Directive. For activities outside Annexe III, the operator is liable for measures to prevent damage to protected species and natural habitats, provided he is negligent or at fault in this.

5.4.3 There is environmental damage to: • land when there is a significant risk of human health being affected by

contamination due to the introduction of “substances, preparations, organisms or micro-organisms”. The operator who damaged the land must remove that significant risk;

• water if there is a significant adverse effect on the ecological, chemical orquantitative status of water or its ecological potential;

• protected species or natural habitats if there is significant adverse effect on


reaching or maintaining a favourable conservation status.For both water and protected species or habitats the operator who caused the damage is liable for: • primary remediation, restoring the subject to its condition before being

damaged; • complementaryremediationwherethisisnotpossible;and • compensatory remediationbyprovidingother improvements tocompensate

for interim losses between the damage and its restoration.

5.4.4 Waste - Land contamination issues will also interact with the developing EU regimes governing waste, intended to drive both the reduction of waste and an increase in recycling. The main present legislation is the Waste Framework Directive 2008 which specifically excludes: • “land (in situ) including unexcavated contaminated soil and buildings

permanently connected with land” (Article 2(1)(b)); and • “uncontaminatedsoilandothernaturallyoccurringmaterialexcavatedinthe

course of construction activities where it is certain that the material will be used for the purposes of construction in its natural state on the site from which it was excavated” (Article 2 (1)(c).”

Otherwise, waste is to be recovered or disposed of without endangering human health, without using processes or methods which would harm the environment and particularly without: • risktowater,air,soil,plantsoranimals; • causingnuisancethoughnoiseandodours; • adverselyaffectingthecountrysideorplacesofspecialinterest.The policy is implemented by environmental permitting regulations, the preparation of development plans, and regimes for a duty of care. The Directive is supported by the Landfill Directive, the Waste Incineration Directive and Integrated Pollution Prevention and Control Directive.

LegislationEnvironmental Liability Directive 2004/35

WasteLegislationLandfill Directive 99/31Waste Incineration Directive 2000/76Integrated Pollution Prevention and Control Directive 2008/1Waste Framework Directive 2008/98

5.5 Pollution

5.5.1 The central Directive for this subject is the Integrated Pollution Prevention and Control Directive applying to operations with significant potential for pollution.


5.5.2 Compliance with standards will be important for such businesses and so a major factor in their approach to property.

5.5.3 The water legislation reviewed above considered both point source and diffuse pollution of water.

5.5.4 Several directives bear directly on air pollution and so on emissions from various classes of industrial and other plants, all requiring member states to set controls on the air pollution from individual plants. These mean that a valuer addressing such a property needs to understand how far it is compliant and the practical consequences of any shortcomings as they may affect a valuation.

LegislationIntegrated Pollution Prevention and Control Directive 2008/1

Air pollution legislation relevant to property Framework Directive on Emissions from Industrial Plants 84/360Large Combustion Plants Directive 88/609Municipal Waste Incinerators Directive 89/369Ambient Air Quality Assessment and Management Directive 96/62Solvent Emissions Directive 1999/13Waste Incineration Directive 2000/76Large Combustion Plant Directive 2001/80

5.6 Asbestos and Other Substances

5.6.1 The Control of Asbestos Directive has a significant impact on the management of many buildings constructed in the twentieth century when asbestos was a cheap and effective building material used in roofing sheets, as panels and in other ways. The Directive followed the association of some forms of asbestos with cancer and:• requiresasurveyoftheasbestospresentinanybuilding;and• imposesstandardsforitsremovalanddisposal.This can add substantially to the costs of building work on a property or the remediation and development of a site and so may affect its value.

5.6.2 Assessment will require specialist knowledge. It is normal for valuation reports to contain exclusions regarding asbestos, recommend the commissioning of a specialist report and otherwise assume that asbestos is present.

LegislationControl of Asbestos Directive 87/217


5.7 Bio-diversity and Conservation

5.7.1 Nature conservation was one of the first significant areas of EU activity in environmental policy, sometimes superimposed on earlier national provisions. It has now generated a structure to designate many sites to protect them for their value in this regard by stating what is not permitted on them. It can therefore impose significant hurdles for the development or change of use of property affected by conservation interests. However, there may be opportunities for grants or annual payments under management agreements, subject to state aid rules. As the conservation interests are likely to be site specific they will have a bearing on the value of the site. In addition to international and national schemes for designating sites, EU Directives require the designation of sites: • TheDirective on the Conservation of Natural Habitats and ofWild Flora and

Fauna (the Habitats Directive) requires member states to designate Special Areas of Conservation (SACs - the network of these is called Natura 2000) to maintain or restore natural habitats and species of wild flora and fauna of Community interest. It also implements the 1979 Bern Convention on the Conservation of European Wildlife and Habitats as EU law.

• TheDirectiveonConservationofWildBirdsrequiresthedesignationofSpecialProtection Areas (SPAs) on the basis of the ornithological criteria in the Directive (European Commission v Netherlands C 3/96 [1999]) to ensure the survival and conservation of certain species.

There are also a number of sites of European Union importance designated by the Commission on the nomination of member states.

5.7.2 Member states are then to “take appropriate steps to avoid the deterioration of the sites and significant disturbance of the species for which the areas have been designated” (Article 6(2), Habitats Directive).

5.7.3 The ECJ has interpreted these directives strictly, both for initial designation of sites and their subsequent protection in decisions on such areas as Leybucht Dykes (Commission v Germany (C-57/89 [1991]), Santoña Marshes (Commission v Spain (C-355/90 [1993]), and Lappel Bank (RvSecretaryof State for theEnvironment, expRoyalSociety for the Protection of Birds (C-44/95 [1997]). Designation is an objective issue to which economic criteria are not relevant (R v Secretary of State for the Environment TransportandtheRegions,exparteFirstCorporateShippingLimited C-371/98 [2001]). The ECJ has rejected considering the effect of the Common Agricultural Policy (Commission v France (C-96/98 [2000])) or the effect of an outstanding public consultation and state ownership (Commission v France (C-166/97 [1999]).

5.7.4 Once a site is designated, the Member State is then to protect it and the species for which it was designated. However, development proposals may be allowed after due consideration and where they will not adversely affect the integrity of the


site. The Directive was amended after the Leybucht Dykes decisions so that where there is no alternative solution to damaging a designated site, it may be reduced in extent “for imperative reasons of public interest, including those of a social or economic nature”. However, the Member State must then take compensatory measures to ensure the overall coherence of Natura 2000, an objective that requires more than simple mitigation. That may mean: • recreatingahabitatonaneworenlargedsitetobe incorporated intoNatura

2000; • improvingahabitatonpartofthesiteoranotherNatura2000siteproportional

to the loss due to the project; • proposinganewsite;with that new measure to be operational when the Natura 2000 site is damaged. As many Natura 2000 sites involve wetland, this can be a particular contraint on the development of, for example, coastal sites as may be desired by ports or power stations. The requirement for compensatory measures for lost tidal flats was a significant feature of the development of Cardiff Bay as part of the city. 5.7.5 Annexes II and IV of the Habitats Directive list several hundred species of animal and plants that are to be protected. Equivalent protection for bird species if provided under the Wild Birds Directive. This protection is frequently relevant to the potential development of property as it requires that the impact on these species be assessed which can take time and be expensive. Where that impact is significant, it that may be taken into account in decisions about whether consent for development should be granted and, if so, on what conditions. The presence of protected species can also influence the management of property.

LegislationWild Birds Directive 79/409Habitats Directive 92/43

6. The Common Agricultural Policy

6.1 The Common Agricultural Policy (CAP) has been a major feature of the EU since 1963 and still accounts for over 40 per cent of its budget, providing significant support to those who qualify for payment. With changing policy needs, budgetary constraints and the demands of world trade talks, it has slowly adapted from a regime based on support for product prices through intervention in the market – mainly for temperate products such as cereals, milk and beef – and so tending to support the sale and rental value of land naturally used for those products. Milk quotas were introduced in 1984 to limit the cost of the dairy regime and major general reforms were agreed in 1992 (MacSharry Reforms) and 2003 (the Single Payment Scheme). Following minor changes to the 2003 reforms, especially in 2008 (the Health Check), discussions have now started


on the shape of the “CAP post-2013” alongside the review of the EU’s budget for the years 2014 to 2020. The Commission published draft regulations for this in October 2011.

6.2 The long reform process has also seen the use of some of the CAP budget for “rural development” purposes, variously support for hard pressed areas, agri-environment schemes and measures to strengthen or diversify the rural economy. Member states have taken differing approaches and emphases in implementing this while the allocation of funds to each country varies widely.

6.3 It is noteworthy that CAP legislation is by Regulation, and not Directive, though issues of national implementation usually still require additional domestic legislation.

6.4 The present policy, ahead of decisions on the CAP post-2013, is divided into two “pillars”: • Pillar1essentiallycomprises theannualdirectpayments to farmers (currently

the Single Payment Scheme introduced from 2005) and market management measures. The Single Payment is a payment to qualifying farmers in respect of area of qualifying agricultural land they have at their “disposal” on the claim date. It is subject to penalties for breaches of cross-compliance rules which impose legal obligations and minimum land management requirements. Meeting world trade commitments, the payment does not depend on the type or volume of current agricultural production – it is “decoupled” (though some member states have used limited powers to retain parts of the previous coupled arable and livestock schemes). There are two types of the scheme:

- Those states that have joined the EU more recently, especially in central Europe and having no such history of subsidy, operate a Single Area Payment Scheme simply based on the qualifying land declared each year. This is paid at standard rates, usually much less than is paid for historic reasons in the EU-15.

- In the EU-15, the SPS is paid on the basis of a system of transferable entitlements (expressed in hectares) largely allocated on the basis of the areas used for previous subsidy at payment values based on the claimant’s previous history. That means that the importance of the system varies between countries according to their historic commitment to cereals, cattle and dairying. To yield the payment, entitlements must be matched each year against an equivalent area of qualifying land in the same payment area as the entitlements were created. In England and Germany payment values are being phased to standard rates; CAP reform proposals would see that change made in the remainder of the EU-15.

The land at “disposal” test that qualifies land for a claim has been considered by the ECJ in LandkreisBadDürkheim (C61/09) finding that the claimant must be an


autonomous farmer on the land and be substantially able to deliver the cross compliance requirements. With the varied property laws of member states that was not expressed in land tenure terms.

• Pillar 2 is the RuralDevelopment Regulation. This offers support, often on alonger term or multi-annual basis, in wide variety of ways of which those usually most relevant to the assessment of property are for:

- Less Favoured Areas (LFAs) which are defined areas of usually difficult or adverse terrain seen as challenging to farm but often of social, cultural or landscape significance. These payments have variously been made on the basis of the numbers of qualifying animals, the area involved or, sometimes now, for agri-environment commitments.

- Agri-environment schemes which are usually commitments binding the land for periods of five (sometimes ten) years. The claimant should have management control of the land.

6.5 These schemes and their administration are not only important to those involved but often complex for both farmer and the official payment agencies and vary significantly between (and sometimes within) member states. Access to and limitations on payments may be relevant to both capital values and rents of relevant property.

LegislationSingle Payment Scheme Regulation - Council Regulation (EC) 73/2009Rural Development Regulation 1698/2005

SCHEDULE OF EU LEGISLATION

Valuation of Property for Company AccountsFourth Directive on the annual accounts of certain types of companies 78/660Seventh Directive on consolidated accounts 83/349

These Directives are amended by Directives for: • Theexemptionsforsmallandmediumsizedcompaniesandpublicationof

accounts in ecus 90/604 • Theextensionofcompanytypes90/605 • Statutory audits of annual accounts and consolidated accounts 2006/43

amended by 2008/30

Directive on the annual accounts and consolidated accounts of banks and other financial institutions 86/635

Amended by Commission Recommendation 2000/408 - Disclosure of information on financial instruments and other items


Directive amending Directives 78/660, 83/349 and 86/335 with regard to the valuation rules for the annual and consolidated accounts of certain types of companies as well as of banks and other financial institutions - 2001/65Directive on the annual accounts and consolidated accounts for insurance undertakings 91/674Directive amending Directives 78/660, 83/349, 86/335 and 91/674 with regard to the valuation rules for the annual and consolidated accounts of certain types of companies as well as of banks and other financial institutions 2003/51

Regulation 2000/2909 on the accounting management of non-financial fixed assets Regulation 2002/1606 on the application of international accounting standardsRegulation 2003/1725 adopting certain accounting standards in accordance with 2002/ 1606

Valuation of Property for Financial InstitutionsDirective on the taking up and pursuit of the business of credit institutions 2006/48

Amended by Directives 2007/18, 2007/44, 2007/64 and 2008/24Directive on the capital adequacy of investment firms and credit institutions 2006/49 Alternative Investment Fund Managers Directive 2011/61

Valuation of Property for State Aid RulesCommission Communication 97/C 209/03 on State Aid Elements in the sale of land and buildings by public authorities.

Value Added Tax and PropertySeventh VAT Directive 2006/112Directive 2009/47 amending Directive 2006/112 as regards reduced rates of value added tax

Health and SafetyDirective on Major Accident Hazards of Certain Industrial Activities 96/82 (Seveso II Directive)Directive 2003/105

EnergyEnergy from Renewable Sources Directive 2009/28Energy Performance of Buildings Directive 2010/31

Environmental Impact Assessments and Strategic Impact Assessments Environmental Impact Assessment Directive 97/11Assessment of the Effects of Certain Plans and Programmes on the Environment 2001/42 (commonly called the Strategic Environmental Assessment Directive)


WaterSurface Water for Drinking Directive 75/440Water Pollution by Discharges of Dangerous Substances Directive 76/464Groundwater Directive 1980 Nitrates from Agricultural Sources Directive 91/676 Directive on Urban Waste Water Treatment 91/271Water Framework Directive 2000/60Dangerous Substances Directive 2006/11Groundwater Directive 2006/118Floods Directive 2007/60Environmental Quality Standards Directive 2008/105

Contaminated Land, Environmental Liability and WasteLandfill Directive 99/31Waste Incineration Directive 2000/76 Environmental Liability Directive 2004/35Integrated Pollution Prevention and Control Directive 2008/1Waste Framework Directive 2008/98

PollutionIntegrated Pollution Prevention and Control Directive 2008/1

Air PollutionFramework Directive on Emissions from Industrial Plants 84/360Large Combustion Plants Directive 88/609Municipal Waste Incinerators Directive 89/369Ambient Air Quality Assessment and Management Directive 96/62Solvent Emissions Directive 1999/13Waste Incineration Directive 2000/76Large Combustion Plant Directive 2001/80

AsbestosThe Control of Asbestos Directive 87/217

Biodiversity and ConservationWild Birds Directive 79/409Habitats Directive 92/43

Common Agricultural PolicyThe Single Payment Scheme Regulation - Council Regulation 73/2009Rural Development Regulation 1698/2005

PART 3 - Other Technical Documents 157

PART 3

OTHER TECHNICAL DOCUMENTS

TEGoVA’s Code of Ethics and Conduct

Summary of TEGoVA’s Minimum Educational Requirements

Summary of TEGoVA’s Recognised European Valuer (REV) Scheme

Information Paper - Sustainability and Valuation

Code of Measurement of Distance, Area and Volume

Information Paper - Apportionment of Value between Land and Buildings

Information Paper - Certification of Valuers

European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide

European Mortgage Federation Profile for Risk Related Criteria for Valuations


TEGoVA’s Code of Ethics and Conduct

1. Introduction

1.1 Clients expect a valuation to be prepared by a professional, qualified valuer who: • adherestoaprescribedcodeofconduct; • behavesethically; • is transparent inhandling all aspectsof the instruction from its inception

through to completion. Among other matters, this will include the provision of detailed terms of engagement that

- cover valuation assumptions - confirm that no conflict of interest exists, - confirm that the valuation report will correspond to the client’s needs

as advised together with the requirements of statute, regulation and the valuer’s fiduciary duty.

1.2 The client also expects the valuer to conduct himself appropriately and ethically, so that he takes the correct actions, has the confidence to follow them through and deal with their consequences and outcomes, doing so with integrity in the production of a competent, professional valuation.

1.3 EVS4 makes specific reference to the requirement for the detailed terms of the valuer’s engagement, covering valuation assumptions, responsibilities of the valuer, and the fee basis, to be recorded in writing (at its section 3). That Standard also requires the valuer to report his status, clarifying whether he is acting in an external and independent capacity, specifying a corporate or personal personality; or as an internal valuer (para.5.2). EVS5 stipulates the need for openness, stating that opinions of value must be set out in a transparent and clear manner (at 3.1); while EVS3 states as 4.1(iv):

“Valuers will at all times maintain the highest standards of honesty and integrity and conduct their activities in a manner not detrimental to their clients, the public, their profession, or their respective national professional valuation body. It is mandatory for all Qualified Valuers and their representative professional or technical organisations to adhere to an ethical code that is as stringent as the TEGoVA Code of Ethics.”

2. Scope

2.1 This Code encompasses personal responsibility, corporate responsibility and responsibility to the profession. The core values embedded in the Code include fairness, a proper professional respect for others and for standards, responsibility


and trustworthiness. Its core requirements include acting with integrity, recognising personal interests and maintaining competence. Such professional standards extend beyond the requirements of law, entailing a balance between transparency, openness, client confidentiality and external communication with clients, stakeholders and anyone to whom an established duty of care is owed. These principles reinforce the need for professionalism, accountability and client focus.

2.2 It is for the valuer’s national professional body to outline and maintain these professional values through its rules, management and accountability structures and as necessary, disciplinary procedures. It is that body that has responsibility to monitor and enforce compliance and determine what action is taken as a result of any known or perceived activity that is inconsistent with the requirements of a Qualified Valuer. Monitoring an individual valuer’s compliance with this Code of Ethics and Conduct is the responsibility of the relevant national professional valuation body, not TEGoVA, and any perceived or actual violation of this Code should be reported to that body.

2.3 This Code is not intended to restrict legal and reasonable business competition, but compliance does require clarity in respect of the extent of services and the responsibilities provided by the valuer.

3. Definitions

3.1 A valuer may be an individual person, a practice, firm, other corporate body or a company with legal personality undertaking or assisting with a valuation. .

3.2 A qualified valuer is a valuer who meets the standards of reputation, education and experience set out in EVS3, particularly its paragraph 4.1.

3.3 A valuer may be a contributor to a valuation report. Responsibility for the report is to be borne by a qualified valuer.

3.4 A national professional valuation body is an association, institution or other body that is a member association of TEGoVA.

4. TEGoVA’s Code of Ethics and Conduct

a Valuers are required to comply with all appropriate laws and regulations of the countries in which they operate.

b Valuers must act with integrity at all times to safeguard the trust in which they are held by colleagues, employers, clients and anyone to whom a duty of care is owed.


c Valuers must maintain a level of professional knowledge and technical skill consistent with the expectation and requirements of the national professional valuation body of the valuer in respect of all legal, regulatory, ethical and contractual requirements. Valuers should not accept instructions outside their expertise.

d Valuers who have access to privileged or confidential information must not use or disclose that information to achieve personal gain for themselves or others.

e Terms and conditions of every valuation instruction must be agreed and set out clearly in writing before the valuation is reported.

f Valuers must not offer, promise, give, demand or accept an unethical advantage or bribe in order to obtain, retain or give business or other advantage.

g A valuer shall not accept, directly or indirectly, any rebate, fee, commission, discount or other benefit, monetary or otherwise, which could reasonably be seen as a conflict with the interests of the client or employer unless the client or employer is first notified in writing of the activity or potential conflict of interest, and expressly consents to such representation. If an activity would result in a conflict between the interests of the employer and the interests of the client, then the interests of the client shall take precedence.

h A valuer has a duty to provide the national professional valuation body with any significant factual information that reasonably suggests that another member of that body may have violated its Code of Ethics.

5. Commentary

5.1 TEGoVA requires every member association to set, monitor and enforce requirements that are at least equivalent to and consistent with the requirements of this Code unless prohibited from complying with part of the Code by law or regulation.

5.2 To assist compliance, the member association should provide appropriate resources for training and ensure continual professional development.


Summary of TEGoVA’s Minimum Educational Requirements

1. Introduction

1.1 TEGoVA requires each Member Association to set educational standards for its members that are at least as demanding as the Minimum Educational Requirements (MER) set by TEGoVA. MER were first introduced by TEGoVA in January 2003 as a basic requirement for every valuer elected to practice by a member association. Many Member Associations have more stringent educational requirements.

1.2 TEGoVA regularly reviews and updates the MER to support the development of professional standards among its members and so for those who require their services. The latest revision was adopted by the General Assembly of TEGoVA at its meeting in November 2010.

1.3 MER requirements are equivalent to and consistent with the EU’s Second Diploma Directive relating to the Mutual Recognition of Professional Qualifications (92/51/EEC). In applying MER, Member Associations in countries outside the EU must adopt the requirements of the Second Directive and develop a syllabus that matches the criteria of the Directive.

1.4 Professional services delivered by valuers across Europe vary considerably and many will be specialists in particular sectors. Some geographical areas will be affected by factors that do not apply elsewhere. Thus, the knowledge they require will vary. However, the essential disciplines of valuation will be fundamental to their work and so are central to the MER syllabus. Member Associations develop their educational requirements in line with the Directive and the MER syllabus, though national variations will take account of differing legislation, tax regimes and client requirements. Valuations in, for example, forestry or agriculture may be more prevalent in some countries or for some associations while different types of commercial activity may prevail in others. The Member Association is charged with the responsibility to interpret the MER to ensure consistency with the professional demands of its members.

1.5 The globalisation of real estate markets, continuing European integration, together with an improved free flow of services across the EU and rising client expectations are the drivers for change in the breadth and depth of knowledge expected of real estate professionals. The industry is now not only focussed on transaction-orientated business but now also demands the delivery of added value with valuers asked for strategic consultancy with appropriate knowledge in all areas of business, the built environment, corporate governance and corporate social responsibility.


1.6 TEGoVA provides additional and separate guidance in respect of its Recognised European Valuer (REV) scheme (see next section). Valuers who have achieved this status are subject to additional requirements including continuing professional development.

1.7 The subject areas within the MER are grouped into three levels of knowledge expected of the valuer: (a) understanding, (b) general knowledge, and (c) in-depth knowledge.

2 Outline of Syllabus

2.1 Valuers require an understanding of:

•PrinciplesofEconomicTheory•PracticalEconomicsforRealEstate

•BusinessandFinance

2.2 Valuers require a general knowledge of:

•MarketingRealEstate•EnergyEfficiency,Environmentaland Resource Protection

•BuildingsandConstruction

2.3 Valuers require an in-depth knowledge of:

•LawRelevanttoProperty*•ProfessionalPractice•Valuation•GovernmentPoliciesandLandUse*

•ValuationunderStatute*•ValuationStandards*

*Denotesin-depthknowledgerequiredrelativetothecountryorsectorofpractice


Summary of TEGoVA’s Recognised European Valuer (REV) Scheme

1. TEGoVA’s Recognised European Valuer Scheme is designed to assist the valuation profession in Europe by identifying skilled valuers for clients, particularly from other countries but also in their own country. The status TEGoVA ‘Recognised European Valuer’ with the designation REV can be awarded to individual practising valuers, as evidence of a pan-European indicator of ability and experience to assure clients of their valuation proficiency.

2. Application for REV status is open to qualified practising valuers who meet the required standards and belong to an authorised Full or Associate TEGoVA Member Association (TMA) or by an individual valuer of a valuation company which itself is a member of a TMA. Applications have to be made by a valuer direct to a home country TMA that is approved to award recognition in accordance with the terms and conditions agreed with TEGoVA.

3. The process of attaining REV status is divided into two stages. First is the granting of awarding status to the TMA by TEGoVA. The second stage the certification of the individual by the approved TMA.

4. To attain the first stage of awarding status from TEGoVA, a Member Association must demonstrate that it will have in place an effective quality system to ensure that individual applicants meet the requirement of the scheme as regards education, ethics, experience and lifelong learning.

5. The second stage is the assessment of an individual practising valuer by the approved Member Association in order to ascertain if the applicant meets the required TEGoVA standards, and where successful, the granting of consent to use of the designatory letters REV (Recognised European Valuer).

6. Recognition of competence is granted in the name of TEGoVA by the Member Association in the form of a certificate signed jointly by the Chairman of TEGoVA and the Chairman/President of the Member Association.

7. The applicant who has been granted Recognised European Valuer status is permitted to use this title and the designation REV after his/her name for a period of 5 years after which time the valuer must seek renewal of REV status.

8. Full details of the scheme are available from the TEGoVA Secretariat; E-mail: [email protected] or from the Website: www.tegova.org


Information Paper Sustainability and Valuation

1. Introduction2. Sustainability and Property Users3. Developing “Green” Standards for Property4. Valuation and Sustainability

1. Introduction

1.1 The twin pressures of economics and public policy have led to greater attention being paid to a range of resource issues, covered by the concept of sustainability. It can be expected that both regulation and market sentiment will make these issues of environmental performance and sustainability increasingly important to those concerned with property and buildings and so, where relevant, to valuation. Indeed, many larger corporate clients and those with ethical concerns look to meet rising standards with regard to sustainability and expect similar standards from those with whom they deal. They are likely to raise the matter when seeking valuation advice.

1.2 It is very clear that these issues are evolving, with new ones, such as those related to climate change, coming to the fore. The emphases between them will change as legislation and market sentiment develop. While they may often still be externalities in economic terms, not influencing values, regulation (including taxation) is likely to increase the impact of these issues. Thus, while the market may often not have taken significant account of many of these issues to date, it seems increasingly likely that it will. As specific issues crystallise and become understood so they become part of standard practice. It may be inevitable that much discussion of sustainability as a concept focuses on those issues that have not yet crystallised including some that may not do so.

1.3 As an example, energy issues are becoming more salient, driven by cost, resource issues and now climate change concerns. The introduction of gradually strengthening regulation (such as the EU Energy Performance of Buildings Directive with its Energy Performance Certificates (EPCs) and other tools) for new and existing building stock will eventually lead to more sensitivity concerning a building’s energy performance and efficiency. This means that labelling and certification systems using independent information will be used more often, regulations on energy codes will


become stricter and subsidies and tax relief might be available when building energy-efficient houses – due to the internalisation of negative external effects. It may well be that concerns over water scarcity and quality will follow a similar path.

1.4 Many of the issues covered by sustainability involve a long term perspective, such as expectations as to energy prices or handling environmental risk, while the necessary specific information may often be uncertain and the analytical tools still developing. However, those limitations do not make the questions unimportant.

1.5 Valuers must act within the limits of their professional skills. This will usually mean that they will need to call on relevant expertise, certification and reports as to a property’s sustainability rather than prepare them personally. This follows existing practice regarding environmental issues such as the assessment of contamination, asbestos, flood risk or soil erosion for which valuers need to be able to understand what the specialist reports might mean and judge what weight to give to them. Valuers can only value on the basis of the market as it is, not hypothesise about the future. This information paper is offered to assist valuers’ awareness of and sensitivity to these issues and so their understanding of markets as they evolve.

1.6 Sustainability - At a general level, sustainability is the capacity to endure. While this paper focuses on the environmental aspects of sustainability, it also has economic and social dimensions and many of the issues of economic sustainability may already be material to valuations. Indeed, economic concepts such as sustainable rental income or sustainable cash flow long pre-date the current uses of the word.

1.7 As pressures on resources and natural systems have grown, so attention has focused on the extent to which this capacity can be protected by intervention and management. The focus on environmental constraints has led to one definition of sustainability as improving the quality of human life while living within the carrying capacity of supporting eco-systems.

1.8 Sustainable Development - That approach already implies the problems of reconciling sustainability with any action or change. The concept of “sustainable development” was promoted by the World Commission on Environment and Development (the Brundtland Commission) which reported in 1987. It has since been a key component in many policy discussions on economic, social and environmental issues. In its report, Our Common Future, the Brundtland Commission defined it as:

“development which meets the needs of current generations without compromising the ability of future generations to meet their own needs.”

The Commission’s proposals were approved by the United Nations Conference on Environment and Development at Rio de Janeiro in 1992 leading to both national and international attention, including the United Nations Commission for Sustainable Development.


1.9 It has proved to be an enduring, broad but vague, portmanteau concept. Its formulation does not arbitrate between economic, environmental and social objectives where they conflict. Indeed, as the emphasis between these objectives will vary between parties and situations as well as over time, this very fluidity may assist its general acceptability, if not its robustness. No more precise definition has emerged and it will have different practical connotations for different people, in different contexts and over time.

1.10 With the developing momentum of such policy discussions, sustainable development may be best understood as a process rather than a defined end, that process currently being increasingly influenced by concerns over climate change and resources.

1.11 A variety of tools and concepts have evolved to consider environmental issues for property, including Life Cycle Assessment, Cradle to Cradle, Ecological Footprint Analysis and green buildings. In varying ways, they consider the impact of development on the environment and ecological systems over time, with greater efficiency in the use of resources and less degradation of the environment, developing resilience and adaptability and with concerns about social equity. These are measured through a growing range of audits, procedures and indicators all trying to capture aspects of the larger concept and influence decisions and so increasingly bearing on the use and development of land, property and buildings. This is not only through public policy and regulation but also by market perceptions and the demands of investors, businesses and their customers.

1.12 One challenge in analysing this is to understand for each case whether addressing sustainability adds or subtracts value. It can be seen as a cost and a restriction. Equally, economic opportunities can be seen in green growth with its accompanying technical innovation, while meeting standards may protect or enhance value.

1.13 At the larger level, it has been conventional to see economic growth as a challenge to environmental concerns but there is evidence (sometimes summarised in the Environmental Kuznets Curve) that higher levels of economic development can see reduced environmental degradation, perhaps partly as resources are then available to tackle the issues that are then of increasing concern and also as the nature of economic activity changes as do the techniques used. This transition with rising economic activity appears to reduce local externalities first, with more dispersed externalities being addressed at higher income levels. As techniques to reduce degradation are developed so it becomes easier for others to adopt them. Equally, the growing scale of economic activity represents a challenge. Increasing knowledge, sophistication and scientific advance open up new challenges – few would have been troubled by CO2

emissions thirty years ago.


1.14 As the concepts become clearer in practice and guidance develops so it is likely to create intangible assets which will themselves need valuation where they can be separated from the underlying asset.

1.15 One international forum for discussing the valuation issues associated with the sustainability debate is the Vancouver Accord: “a commitment by valuation standards organizations globally to begin the process to embed sustainability into valuation and appraisals.” Those developing discussions are likely to inform the valuation profession.

1.16 Eco-System Valuation - There is a growing body of work, particularly for economic and environmental policy, to put values on such resource and environmental issues as: • pollution,energyandmaterials;• environmentalprotectionandresourcemanagement;• naturalresourceassets;• valuationofnon-marketflowsandenvironmentallyadjustedaggregates.Others have adapted this for topics such as fishing, water and agriculture.

1.17 This approach, commonly developed independently from an economics background, tends to identify values that can be on very different assumptions from those required by the valuation profession’s standards. The resulting assessments, commonly reflecting externalities and often very sensitive to changes in assumptions, may or may not be useful for public policy, according to the realism of their assumptions and rigour of their analysis, but will not be either a market value or a fair value. Conceivably, they could represent a measure of Worth (see EVS2) applicable to the policy makers concerned but not of wider relevance. Understanding and perhaps reconciling the differences between the two approaches may be increasingly necessary as eco-system valuations develop. In practice, eco-system valuations may be of greater relevance in comparing options than in identifying absolute values.

2. Sustainability and Property Users

2.1 The sustainability movement is now increasingly driven by concern over climate change and so focuses on energy and carbon issues. This bears on all aspects of a firm’s business including its property and buildings. This leads to the use of new terms such as “green building” and “sustainable building”.

2.2 Owners and occupiers of property may have a variety of motives for considering sustainability in general or specific aspects of it, such as energy eficiency, in particular. These may range from personal commitment to cost-cutting, from complying with regulation to seeing it as an advantage with customers.


2.3 With the increasing prominence of climate change as a source of policy concern, the association of buildings with some 40 per cent of energy consumption makes property a particular focus of attention and comment. Nonetheless, energy costs may only form some 1 per cent of some businesses’ operating costs, while staff costs may account for as much as 85 per cent of the operating costs of an office tenant. Such ratios have limited the impact of energy issues on rents and values. It could equally suggest that the aspects of the building that influence the working environment may have a perhaps unrecognised importance. Where tenants are willing to pay higher rents for compliant properties then that will assist values, but they may only do so if they see benefits in occupying a green building. In practice, attitudes may vary over the economic cycle.

2.4 For those owners and businesses that make purely commercial judgements, the necessary investment has to show an acceptable return. It may be that investment in improving building equipment (such as heating, ventilation, air conditioning or for chilling) may not appear justified by the financial benefits of the improved energy efficiency or the market premium of that property. Green leases (see 3.3 below) are a means to try to reconcile the common imbalance of interests between landlords and tenants in these matters.

2.5 As businesses choose or are increasingly expected to operate in ways more sensitive to these issues, their owners and customers may tend to demand more relevant credentials to prove this. For larger businesses, such credentials might include: • demonstrationsofCorporateSocialResponsibility(CSR) • aCarbonReductionCommitment(CRC) • accreditation according with ISO 14001 _ the international standard for

environmental management systems or EMAS, the EU-wide Eco Management and Audit Scheme.

A tangible example of such commitment by either party may be the use of “green leases”.

2.6 Corporate Social Responsibility (CSR) describes companies’ voluntary choice to integrate the consideration of social and environmental issues into their daily business to demonstrate ethical behaviour and improve social conditions. This may include considering: • inputs,suchasrawmaterials,energy,water; • processes,suchasenvironmentallyfriendlyproduction;and • publicity,suchascommunityrelations.The more developed policies will cover property occupation and investment and so may have an effect on both capital and rental values.

2.7 While voluntary, an increasing number of companies accept CSR as an element in business plans and annual company statements. In some cases, it may be seen as a proxy for quality and management. It may be that the largest companies will be legally


required to report on these matters. In some countries, the law already regulates the presentation of non-financial performance indicators.

2.8 A CSR policy may be driven by a company’s strategic plan, its corporate risk strategy, the needs for grants and funding or pressure from investors, customers and others. A clear statement of the company’s rationale will be needed for any appraisal of its impact.

2.9 Some companies encompass the ecological, social and economic aspects of sustainability in the concept of the “Triple Bottom Line”, analysing and reporting performance under each heading. This is, of necessity, a permanently evolving approach and indeed sustainability could be extended to consider technical and functional quality.

2.10 Responsible Property Investment (RPI) is a framework for investors to maximise the positive effects and minimise the negative effect of property ownership, management and development on society and the natural environment. The UNEP Finance Initiative has set out Principles for Responsible Investment to incorporate environmental, social and corporate governance (ESG) issues into company policies and practice, offering a series of toolkits for this. Its declaration requires companies to look to their “investment service providers (…) to integrate ESG factors into evolving research and analysis”. Recognising the constraint of a tenant’s legal possession, it sees the investor’s role as particularly critical for construction, refurbishment, management of common space and the opportunities given by lease termination - at each point having more control over sustainability issues than when an investor in equities (including REITs). The responsible investor should engage with its tenants to manage the environmental and social impact of a property, albeit that few historic leases have many clauses relevant to sustainability issues.

2.11 When considering investment, properties might be screened for: • thelocation–sustainabilitygroundsmightpointtothosewithbetterpublic

transport or on brownfield sites; • physicalcharacteristics–dothebuildingsmeetenvironmentstandardssuch

as BREEAM, LEED, Green Star or CASBEE (see 3.2 below)? This may limit the choice of investments, potentially constraining portfolio diversification and, by focusing demand on such properties, affecting their prices and so their returns;

• tenants–perhapsbytheirbusinessactivity.The data to support such screening is often limited and partial, in some markets there may be almost none.

2.12 An alternative approach is to seek out properties that are best in their class. However, this will also rely on recognised certification and rating systems, such as


BREEAM or EPCs. While this may help identify properties whose value is better protected for the future it will tend to be available only for new properties and in the case of EPCs, for existing buildings being sold or rented out.

2.13 Environmental Management Systems (EMS) offer tools for businesses to consider sustainability issues by seeking continuous improvement on the basis of the four stages of planning: what is to be done, do it, check that it was done, and act to make improvements, considering impact on the environment and the activity that causes that change. It may assist businesses in looking at cost savings, managing legal, financial and reputational risks (including the identification of prospective legal requirements), marketing opportunities and the expectations of stakeholders. It can start from reviewing the current position (as a baseline) which may show that much has ready been done without having thought of it as “environmental” and then developing an environmental policy to drive the future process.

2.14 ISO 14001 sets standards for these by which businesses can then be audited. These cover five aspects or stages: • environmentalpolicy; • planningofaction; • implementationandoperationofproject; • checkingandcorrectiveaction; • managementreview.

2.15 The Eco Management and Audit Scheme (EMAS) offers a European standard that is voluntary but once adopted is subject to mandatory auditing (unlike ISO 14001). As some of its requirements are supported by legislation it may be more demanding than ISO 14001 to which it is essentially similar. A business is to identify its direct and indirect environmental impacts and assess their significance. Internal audits must cover the management of the issue, performance in doing so and compliance and there is an external audit on a three year cycle.

2.16 Life Cycle Costs - A judgment on the sustainability of a property may focus on its whole life cycle together with its associated externalities. Where the valuation employs the income method, cost and income must be analysed and reduced to a present value. Life Cycle Cost Analysis (LCCA) calculates the present value of all costs for the whole remaining life of a building, including construction, operation, maintenance and end-of-life costs.

2.17 Some European countries have national standards and guidelines for carrying out LCCA while the international standard is ISO 15686-5 Buildings and constructed assets - Service life planning - Part 5: Maintenance and life cycle costing set the frame. However, ISO 15686-5, does not prescribe a common format for this analysis, allowing different approaches in practice.


3. Developing “Green” Standards for Property

3.1 “Green Buildings”

3.1.1 A “green” or “sustainable building” uses resources such as energy, water, materials and land more efficiently than buildings constructed to existing minimum standards, producing less waste and fewer emissions and potentially offering a better internal working environment. As sustainability expects that the needs of the present should not compromise the ability of future generations to meet their own needs, green buildings should also take social, ecological and environmental issues into account. That broader definition includes external effects and the impact across generations.

3.1.2 The RICS has defined (2008 Valuation Standards) a green building as a property that

“displays characteristics that minimise environmental impact through all parts of the building’s life-cycle and focuses on improved health for its occupiers, optimise utility for their owners and occupiers and the wider public, whilst minimising the use of natural resources and environmental impact”.

3.1.3 The American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE), in conjunction with the Illuminating Engineering Society of North America (IES) and the U.S. Green Building Council (USGBC) published a standard for the design of high-performance green buildings in February 2010. Standard 189.1, Standard for the DesignofHigh-PerformanceGreenBuildingsExceptLow-RiseResidentialBuildings, states:

“a high performance green building is a building designed, constructed and capable of being operated in a manner that increases environmental performance and economic value over time, seeks to establish an indoor environmental performance that supports the health of occupants, and enhances satisfaction and productivity of occupants through integration of environmental-preferable building materials, and water-efficient and energy efficient systems.”

3.1.4 These definitions show that the concept of sustainability is far from precise when applied to buildings which themselves vary enormously in design, construction and use while different users will have their own concerns which may change over time.

3.1.5 The following may serve as a general checklist: • location_ where relevant, is it accessible by public transport as well as private

means?; • theexistinglanduseofasitefordevelopment–theremaybesuchissuesas

contamination or water management; • theriskstoabuilding’slocationfromsuchthreatsasfloodingorearthquakes

or those caused by its siting and design (as with flooding from hard surfaces); • thedesignandlayoutofbuilding,coveringissuesfromitsexpectedlifeto


its energy management, including materials (source, recycling, type, life) and resource efficiency;

• itsqualityasaworkingenvironmentandsoitsimpactonoccupiers’healthand efficiency, which can include ventilation and lighting;

• energyefficiencyandsourcing; • waterefficiency; • wastemanagement; • how resilient is it to potentially rising costs of energy, water and waste

management?

3.2 Certification of Buildings and Green Rating Tools

3.2.1 A number of approaches have been launched for rating buildings against defined environmental standards, some statutory and others voluntary, offering standardised assessment and certification for green and energy-efficient buildings. There are around 30 voluntary rating systems worldwide that try to meet the conceptual complexity of the term “sustainability”. Perhaps inevitably, they are overwhelmingly focused on new or heavily renovated buildings.

3.2.2 Internationally recognised schemes offering a more useful common standard for international investors include: • BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment

Method) which scores the performance of a building for eight criteria (energy, transport, pollution, land use and ecology, health and welfare, and management) whose scores are then totalled and rated. It provides different regimes for different uses such as industrial, retail, or schools. A new building may be first assessed at the design stage (with an interim certificate) and after construction. It can also apply to renovations. There are four pass grades.

• LEED(LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign)setbytheUSGreenBuilding Council (USGBC) applies to new buildings and renovations scoring them out of 100 points, again with four final levels of certification. The main scheme’s criteria for assessment are sustainable sites, water efficiency, energy and atmosphere, materials and resources, and indoor environmental quality together with scores for innovation in design and regional priority. The USGBC issued data in 2008 to show that buildings compliant with its LEED standards showed:

- 8-9 per cent lower operating costs - 3.5 per cent higher occupancy rates - 3 per cent higher rents - a 6.6 per cent higher return on investment - a 7.5 per cent increase in market valuebut as noted elsewhere there may be many factors influencing this.


3.2.3 Other standards noted internationally are DGNB in Germany, CASBEE in Japan, Green Star and NABERS in Australia. Individual countries may have their own domestic standards or codes. Each scheme varies in what and how it assesses and all are regularly revised. Their appraisal methods often tend to be prescriptive rather applying underlying principles to form assessments.

3.2.4 There are few bases for assessing existing buildings. EPCs offer a prescriptive approach to energy ratings in the EU, while the US Building Owners and Managers Association has developed Go Green.

3.2.5 All approaches tend to be applied differently in different countries, so that even EPCs vary between EU member states, posing issues for international understanding and appraisal in comparing information. (Note - the Energy Performance of Buildings Directive of 2010 instructs the European Commission to adopt a voluntary EU certification scheme for non-residential buildings (Article 11(9) and work is expected to be completed in 2012 (see EVA8)).

3.2.6 Policies and expectations for sustainability continue to change and develop. Thus, mandatory standards for new buildings imposed through development control or building regulations systems may well increasingly focus on ever more demanding low energy or passive house standards and the use of renewables as well as more general sustainability criteria. In some areas, these regular requirements may either replace voluntary green building rating tools or encourage them to set still higher standards. The Energy Performance of Buildings Directive provides for new buildings to be to “near-zero energy” standards by 2018 (public buildings) and 2020 (private buildings) (see EVA8).

3.3 “Green Leases”

3.3.1 There is growing discussion of the concept of “green leases” which may again have an impact on the valuation of some properties. Still in their infancy and perhaps most developed in Australia, there is no precise definition of green leases that is widely accepted in the market.

3.3.2 Discussion of green leases has arisen in response to the common imbalance of interest between landlord and tenant in environmental issues. Capital investment, sometimes with long pay back periods, is often required to improve a property’s performance. Landlords and investors may often be reluctant to incur that cost without an appropriate return while tenants can be cautious about investing in a property they do not own, indeed may only hold for the balance of a short lease. The green lease, which may in practice only be agreed between parties interested in the issues for their own commercial or personal reasons, endeavours to tackle identified sustainability concerns between them and meet rising legal standards.


3.3.3 In general, a green lease refers to a lease of a sustainable/energy-efficient property on terms that promote sustainability. Those terms, widely varying in practice, may often relate to green or energy-efficient standards, operational controlling and audit procedures related to energy performance measurements. Some landlords have granted green leases with just a few basic green obligations, such as co-operation on energy-saving initiatives, provision of information on energy, water and waste, the use of sustainable materials, and prohibitions on harming the building’s energy performance – “Light Green Leases”. At the other end of the spectrum there may be provisions setting targets for the use of energy, waste and water, including separate metering, reports, rent review assumptions, alterations, and reinstatement – “Dark Green Leases”. They may cover such topics as waste disposal or the avoidance of volatile organic chemicals in cleaning materials. The leases may include incentive and penalty clauses based on agreed upon service and energy performance levels which may affect the rent or be considered as improvements or dilapidations on termination of the tenancy.

3.3.4 The Australian Government has published a series of model green lease schedules for different types of tenancy, requiring the tenant to operate the property efficiently and extract the greatest environmental benefit from it in ways such as using the most efficient equipment, fittings, lights and heating systems with an Energy Management Plan and a framework for reporting and auditing subject to penalties. Precedents are now available in other jurisdictions, such as the United Kingdom. They may make provision for a range of subjects to be, addressed between the landlord and the tenant including: • the landlord providing the tenant with a handbook to energy and

environmental operation of the property; • energyefficiencytargets–maintainingandimprovingEPCratingswithany

failure exposing the party responsible to financial penalties; • if the landlord fails to meet agreed commitments to improve energy

efficiency there may be rent rebates; • thetenantistoensurethatenergyconsumptionisefficientandprovidethe

landlord with full data on energy and water use; • thelandlordandthetenantproduceEnergyandSustainabilityPerformance

Reports; • alterationswhichmateriallyreducetheenvironmentalperformanceofthe

property may be prohibited absolutely; • as the tenantmaybe thebestpersontomakealterations to improvethe

environmental efficiency of the property, there can be provisions allowing him to leave them at the end of the lease with the landlord waiving dilapidations on them;

• areductionintheEPCratingmaybeconsideredadilapidation; • service charges –where aproperty has several tenants the landlordmay

reserve the power to weight and re-weight the service charge to reflect


the tenants’ relative environmental performance which can then be a comparable factor at a rent review;

• a property with several occupiers may have a management committeeincluding the landlord.

3.3.5 Where considering a green lease, it is prudent to make a record of condition using an energy and environmental audit to establish a baseline from which to judge the issues and commitments of the lease.

4. Valuation and Sustainability

4.1 The valuer can only provide his opinion of value on the basis of evidence and so reflecting the experience of the marketplace. That opinion cannot state that something should have a value, just that it has a value assessed from a judgment of the available data. That opinion is to be so supported and prepared so that, within the limits of the available evidence, the client can rely on it for the purpose for which the valuation was instructed.

4.2 There can be no general rule as to any typical pattern of premiums or discounts accounting for environmental issues. Even where such issues are significant in the marketplace, much will turn on factors such as the state of the market, transparency of information, location, sector, exposure to environmental risk in the region, and consumer awareness.

4.3 Markets may in time differentiate between the values of properties on environmental grounds. Thus, it may be that highly energy-efficient buildings with low energy consumption or properties with a recognised green certification may begin to attract an additional value in some markets. While this may apply for a while, it may then be that as the market begins to expect such standards or regulation requires them, that premium is replaced by a discount for other properties. Such changes will be phenomena of the market place and there cannot be any general rule for the impact of these issues on property values, rents and yields.

4.4 The issues on which the concept of sustainability focuses may or may not be relevant to that opinion, according to the nature of the asset, the relevant circumstances and the behaviour of prospective buyers. Thus, their relevance may turn on several factors including the extent to which the issues: • arenotexternalitiesbutrelevanttothepricesomeonewillpay • areofinterestasincentivesordeterrentstobuyers.In essence, it is a question of how far the evidence shows that a willing, knowledgeable and prudent bidder will take them into account when considering the price or rent of a


property. Corporate buyers of commercial property may view these issues in a different way from someone buying a house to live in.

4.5 This may also be influenced by market circumstances. Where there is a strong market with a limited supply of buildings, the market may not particularly distinguish between properties on sustainability grounds. However, as these issues come to matter to buyers and occupiers and as more properties meeting recognised sustainability criteria are available so the market may differentiate on this point, perhaps especially when market sentiment is weak.

4.6 There may be particular classes of bidders to whom sustainability issues may be more important. Most obviously these will include those for whom the ethical aspects matter more, whether out of personal conviction or under the rules of a specific investment fund. Some may be temperamentally interested in innovation – “early adopters”.

4.7 Others may see them as criteria relevant to potential future movements in values. They may think that properties meeting particular standards are more likely to rise in value or that properties failing to meet them are at greater risk of standing at a discount to a future market. Only the future will prove whether they were right or wrong, whether about the future reactions of markets or the specific criteria they have selected. Where such purchasers have chosen the right criteria and markets prove to move as they expect, then they may outperform the general market whether by buying advantageous properties or selling ones at greater risk from environmental factors. Markets may, of course, move in unforeseen directions or regard other factors as relevant.

4.8 One way of analysing this behaviour is to observe that those parties are approaching their decisions on the basis of Worth (also known as Investment Value – see EVS2 and EVA5) in assessing the value of a property to them for their own objectives. Where the Worth of the property to them on their criteria is markedly greater than its Market Value, they may see an opportunity.

4.9 When considering properties that are to be let, sustainability issues will be more relevant if they encourage tenants to pay higher rents or the market to see them as more secure income streams. The former will depend on the usefulness of such properties to tenants, over and above other properties – tenants will rarely have an interest in the future capital value of the property. There may be relevant differences in energy or other costs; they may offer more attractive working environments for staff; they may help the tenant project its favoured image to its own customers. Some of this will inevitably overlap with the likelihood that the most sustainability-compliant buildings will be those built most recently, so also meeting other contemporary standards and be less likely to need refurbishment in the near future. Less compliant


properties may need to incur the greater costs of adaptation in “retro-fitting” to meet rising standards as and when this may be required, whether by market expectations or as legislation develops or stand at a discount to more compliant properties.

4.10 Should such an approach become more widely adopted by parties in the market place in respect of particular criteria then it would over time influence market values. However, if the criteria in question do not become more widely used, they would remain factors for only a limited number of individual players with less or no influence over market values.

4.11 These issues can become more difficult where a building is in several different occupations where the owner and occupiers may all have differing obligations, interests and objectives.

4.12 Where markets do move towards a greater appreciation of sustainability, whether just, say, for energy or a wider range of issues, then it will be relevant to the assessment of market value. In practice, analysing this may often not be a matter of general sustainability, but of appraising the role of specific issues (such as energy) which may interact with operational costs or be currently salient issues in the market place.

4.13 Many may say they will pay a premium for meeting certain general standards such as BREEAM, but this may be less evident from actual behaviour. It can be hard to tell from market evidence of actual transactions where traditional factors may often appear to explain the outcome.

4.14 Conversely, as legislation, market sentiment and perhaps taxation increasingly enforce sustainability issues, so the costs of compliance and improvement for many existing properties or more complex development proposals (such as some urban regeneration schemes) may adversely affect their values.

4.15 “Green Value” - The concept of “green value” is sometimes invoked. Just as there are various green building definitions, there is no commonly accepted definition of “green value”. At one level, it can just mean that the “sustainable” qualities of buildings and properties may be reflected in their value.

4.16 More specifically, green value is the extra value a green building may have when compared with an ordinary building. However, while this may offer a useful shorthand, especially for comparison, such green value does not exist on its own but is one integral part of the property’s overall market value and is separate only as a theoretical construct.

4.17 Approaches - While ever greater attention is being focused on sustainability issues, it is often noted that they may often not be reflected in market values. As any


one issue becomes of general concern to buyers, so it just becomes part of the general matrix of factors underlying market value. The effect may of course not be that of a premium over other properties, but that less compliant properties may be at a discount.

4.18 Sustainability, energy efficiency and green features can only be reflected in the valuation where this is supported by observable market evidence. There is no reason to assume that meeting or failing to meet any aspect of sustainability will generally see a premium or discount in the property’s value. The impact of a feature may vary over time, between different sectors, uses or regions.

4.19 All existing valuation methods – mainly income, direct value comparison and replacement cost – are suitable for the valuation of sustainable buildings. Comparable transactions are the best proof of the market’s willingness to pay for certain building features.

4.20 In some markets, the valuer may try to apply advanced statistical methods to identify green value as part of his analysis. This may depend on the quality and range of available data. The use of multiple regression analysis may persuade more sophisticated clients. Contingent valuation, hedonic pricing or even cost-benefit analysis may offer approaches but these can risk producing results that are uncertain, unduly sensitive to changing assumptions, with large ranges and that are not obviously supported by the market place.

4.21 Discounted Cash Flow (DCF) can be a way of taking into account and comparing differing profiles of operating and refurbishment costs.

4.22 One practical problem is that sustainability issues do not exist in isolation but, as noted above, will overlap with other factors. For example, energy efficiency may be a virtue, a cost saving, allow a higher quality of working environment and be an aspect of a modern building which, as such, has lower maintenance costs, less need of refurbishment and may be in a more attractive location.

4.23 As a practical profession, valuation turns on observation and appraisal. In present circumstances, considering sustainability issues in relation to a property requires careful analysis. It may only rarely be that sustainability issues as a generality will be relevant, but more often that specific issues and particularly, specific standards will be of concern. Standards, certification and rating regimes can summarise and encapsulate information on, say, energy in ways that the market may more easily take into account. It thus becomes more important to know how to: • identify,describeandassesstherelevantcharacteristicsofproperties; • interpretandjudgeassessmentsofthem; • consider whether they are already taken into account so far as they are

relevant to value;


• select the appropriate way to take any remaining points into accountwithout double counting.

4.24 Once relevant factors are identified and appraised in this way they can, in principle, be taken into account for valuations in just the same way as any other specific factors. They do not require new valuation methods but rather calm, practical assessment under the terms of the valuation basis instructed. They will need to be covered in the valuation report to the extent and in the manner that is appropriate.

4.25 The extent to which the report refers to sustainability will be a matter of judgement in the circumstances. This will in part reflect the extent to which sustainability issues are relevant to the value and in part the interests of the client. These two points come together where a client interested in sustainability issues instructs a valuation on the basis of Worth.

4.26 Any recognised certification or rating awarded to the property should usually be reported.

4.27 Towards Checklists - Where sustainability issues are relevant to the valuation, the valuer will have to collect appropriate information, appraise it and take it into account in his report, either as aspects within the usual structure of his report or as separate sections, with or without appendices, according to the case. The diversity of properties and the developing nature of sustainability combine to mean that no general check list can be exhaustive but it may, according to the property, be relevant to consider some or all of the following non-exhaustive lists of points.

4.28 Alongside the usual description of the property, factors to consider might include: • constructionmaterials; • anycontaminationofpropertiessuchasbrownfieldsitesfordevelopment; • risksofnaturaldisasterssuchasflooding,earthquakes,oravalanches; • compliancewithrelevantbuildingstandards; • insulation and related features, its special features (such as heat bridges

or type of windows) and continuity in terms of durability, regional and legislative building standards;

• natureandcomplexityofbuildingservices; • age andquality (efficiency)of theequipment in thebuilding forheating,

cooling and other purposes and so the feasibility of maintaining or replacing specific building components (such as an oil-fired heating system compared with an alternative system that may reduce overall operating costs);

• energyefficiency,EPCratingsandrecommendedmeasuresforimprovingit,energy sources (renewable?) and net energy demand;

• waterefficiency,especiallyinlocationswithscarcewatersupplies,usinggrey


water, recycling of water, rainwater harvesting, etc.; • operatingexpenses; • floorareaintermsofusability,adaptabilityandcosteffectiveness; • impactonusers’productivityandwellbeing; • likelytimingandcostofrefurbishment; • market attitudes towards sustainability and willingness to pay for green

features; • requirementsoflegislation; • possiblefinancialsupport; • relevantcertificationsorratings; • termsofleases(green-leases).

4.29 Reviewing the property more generally: • doesitmeetbestpractice? • candeficienciesberemediedeconomically? • howdoesitcomparetootherbuildingsintheareaofsearch? • dosustainabilityissuesaffectthedemandfrompotentialtenants?Andthe

rents they will pay? • dotheyaffecttheyieldsthatotherinvestorswillseek? • whatareitsrunningcostsandthelikelytimingandscaleofanyrefurbishment

costs?

4.30 While this paper has considered sustainability largely on the environmental terms that are salient in today’s discussions, other practical issues of adaptability and flexibility of the property and the space and facilities it offers may also be aspects of its ability to remain useful without major change. Where larger areas of land are involved, as with agriculture or for development, other relevant issues may include bio-diversity and diffuse pollution. Where an Environmental Impact Assessment is required, that will require a review of many sustainability issues.


Code of Measurement of Distance, Area and Volume

Note–ThisCodedoesnotdefinehowdifferenttypesofpropertyaretobemeasuredasthiswilldependonthelocalmarket.Itsetsoutwhatismeantbyaparticularmeasurementbasisandthetypesofpropertyandvaluationforwhichitmayusuallybeemployed.

1. Introduction2. Scope3. General Definitions4. Building Measurements in Practice5. Further Reading

1. Introduction

1.1 Recent research by the European Council of Construction Economists (CEEC) showed that while all European countries use similar bases for measuring floor areas in buildings, the way these components are grouped and coded differs vastly between various countries. This means that comparisons between various types of areas are often highly misleading.

1.2 This document acknowledges that at present it is impossible to generalize cross-border rules for the measurement of property into a common code. It is therefore a guide to the bases and methods used in measuring properties for the purposes of valuation.

1.3 This document acknowledges that at present it is impossible to generalize cross-border rules and general practice for measurement of areas and space. The contents of this document are therefore intended as a guide solely for the purpose of the valuation of real estate properties.

1.4 The approaches described in this paper have been informed by Euronorm 15221-6 published by CEN (Comité Européen de Normalisation - The European Committee for Standardization) in 2011 in the context of facilities management. There are other codes and some of these are noted in this paper’s final section on further reading.


2. Scope

2.1 This Code covers the measurement of distance, area and volume of land and buildings as a guide for valuers in Europe as many European countries currently use different rules and definitions for assessing these, such as the floor areas of buildings. This makes it difficult to compare and interpret data between different countries in a way that is accurate or useful for valuers or clients. This has wider consequences for comparisons that may be made by many other decision-makers, such as planners and architects, economists and investors, owners and tenants, politicians and administrators.

2.2 This Code sets out definitions for many commonly used measurements and notes some types of property and valuation where they may usually be employed, so that they can be understood and so be used to give results that are comparable between countries and so assist property valuation and assist benchmarking between comparable properties in different countries.

2.3 This Code does not define how different types of property are to be measured in detail as this will depend on local conditions, standards and regulations. Valuation reports should, where relevant, clearly state and explain the bases of measurements used and identify any unusual bases or deviations from the approaches described in this paper.

3. General Definitions

3.1 Measurements will usually be made and recorded using the metric system, though not always with Systeme International units. However, individual countries and sectors may conventionally use imperial or local measurements commonly adopted in national practice or in keeping with market practice.

3.2 Subject to any legal provisions or instructions from the client, the choice of units and the number of decimal places used will be a practical matter for the valuer to determine in the circumstances of the property and the needs that a client may be expected to have.

3.3 Units • Distancesaremeasuresoflengthinonedimensionandshouldbeexpressed

in metres (m). • Areasaremeasures intwodimensionsandshouldbeexpressedinsquare

metres (m2) though markets such as the United Kingdom office market will use square feet (ft2).

• Largerareas,ruralproperties,andolderbuildingscommonlyhaveirregular


shapes. Care should be taken to measure such areas accurately, perhaps by a land survey, or the use of digital maps. The areas can be expressed in hectares, though the United Kingdom commonly uses acres and some sectors in other countries may have their own conventional measures.

• Volumesaremeasuresinthreedimensionsandshouldbeexpressedincubicmetres (m3).

3.4 Distance • Gross length is measured as the horizontal distance between either the

outer faces of exterior walls or between the centres of interior walls. The choice of basis should be stated.

• Netlengthismeasuredasthehorizontaldistancebetweentheinnerfacesofexterior walls, disregarding internal structural components such as pillars or buttresses that are not complete walls.

• Gross height is measured as the vertical distance between the top of afinished floor and

- the top of the finished floor of a room situated above it, or - the top of the roof structure above it. • Netheightismeasuredastheverticaldistancebetweenthetopofafinished

floor and the bottom of a ceiling, floor or roof situated above it, disregarding internal structural components that are not complete walls.

• Freeheightismeasuredastheverticaldistancebetweenthetopofafinishedfloor and the underside of a suspended ceiling above it.

Areas and Volumes • Grossareasaredeterminedbyusinggrosslengths. • Netareasaredeterminedbyusingnetlengths. • Grossvolumesaredeterminedbyusinggrosslengths. • Netvolumesaredeterminedbyusingnetlengths.

3.5 Property Boundaries and Plot Areas • Plot area is the area of the property within its boundaries. Thismay be

referenced by government agencies (such as a Land Registry, Cadastral or local authority) measured as from a horizontal plan. Plot area can then as appropriate be divided into the built area and the un-built area:

- Built area is the part of the plot area which is covered by buildings in their finished state both above and below ground.

- Unbuilt area is the remaining part of the plot area which is not classified as built area.

3.6 Identifying External Boundaries - Valuers should be careful to establish that they have an accurate understanding of the boundaries of the property. It is important to establish whether and which boundary features belong to the property


and so be certain of the line of the boundary with adjacent properties. This also applies to party walls between buildings.

3.7 The area of the property as documented for the valuer may not be the correct one. Older documentation may be obsolete.

3.8 Land may, for example, have been subject to compulsory purchase or sub-divided. Property areas may also change when boundaries alter as a result of agreements between neighbouring parties who may not always formally register their agreement.

3.9 Boundaries such as woodland edges, tree lines, hedges and rivers may not prove to be precise descriptions and can change over the years. Fences and other markers may be incorrectly placed or have been moved and consequently the GPS measurements used in preparing digital maps may not represent the true position.

3.10 Where boundaries are not precisely recorded or are in dispute, there may be local practices and interpretations which may offer presumptions for identifying the boundary.

3.11 Measuring Boundaries - The historic method for surveying land is the Metes (direction and distance) and Bounds (reference points) system. Land is measured and identified by describing its boundaries as agreed between interested parties who walked the perimeter of a property and established or recorded landmarks along it. Those Bounds might be stones, trees, tree lines, hedges, ditches, rivers, streams and creeks, corners of other properties or artificial survey points. Metes describe the direction from one reference point to the next and the distance between them.

3.12 The methods for recording boundaries and measuring the areas within them have since developed substantially from measuring distances and angles to global positioning and electronic mapping. In each case, the measurement will only be as good as the limitations of the method used – even the global positioning systems available for commercial use work to certain tolerances and may be affected by military or other considerations.

3.13 The internet now offers many opportunities to view property, whether from the air or the street. This can be a useful tool, perhaps especially for a preliminary or a general view. However, the pictures may be dated and the property could have changed since they were taken. There are particular problems in taking measurements from such services and these should not be relied upon.

3.14 Where working from any form of records, as for desk top valuation, the data as to measurements will only be as at the date they were recorded and will be subject not only to changes that may have occurred since but to any omissions or errors in their collection.


3.15 While the accuracy of measurement has greatly improved, the property boundaries on which they depend may be uncertain and disputes over them give rise to many court cases throughout Europe.

3.16 The valuer should cite the source (and its date) for the property area reported in his valuation.

3.17 In some cases, the value of the land can be influenced by the topography of the land which may give it a greater or lesser usable area - sloping and undulating farmland may offer a larger croppable area than flat land.

3.18 Classification of Types of Plot Areas

a) natural landscape: - forests - greens including individual plants - planted areas - agricultural land which may be further divided by its use, quality or other

characteristics including its qualification under the specific rules of subsidy schemes

- natural expanses of water - other natural landscapes (sand, rocks) - land neighbouring or on the foreshore of tidal waters

b) paved areas: - paths for pedestrians or cyclists - roads for light and heavy vehicles - parking areas including internal roads - sports fields and playgrounds including sport greens and swimming pools - railways

c) structural units: - walls and other internal boundary features - protection systems (against noise and light) - ramps, stairs, steps - bridges, catwalks - canopies, shelters, pergolas - water basins, fountains

d) technical units: - water supply - waste water - gas supply


- heating and cooling services - earth heat exchanger - other technical units

Specific Definitions of Building Areas

3.19 Site area is the part(s) of the plot area used for one or more buildings or intended for their construction.

3.20 The Building Envelope (BEA) is the plan of the part of the site area that is physically occupied by the building both above and below ground, using its maximum dimensions.

3.21 The Building Footprint (BFA) is the plan of the part of the site area that is physically occupied by the building above ground level, using its maximum dimensions.

3.22 Gross External Area (also called Gross Floor Area (GFA)) is the area within the outside of the exterior walls of the building envelope and so includes the thickness of the perimeter wall of the building (“extra muros”).

3.23 In France, Surface Hors œuvre Nette (SHON) is broadly the GFA after deducting the area of vertical circulation voids, such as stairwells and lift shafts. It is used for development control purposes and administrative consents.

3.24 Exterior Construction Area (ECA) is the area of the perimeter walls themselves.

3.25 Gross Internal Area (also called Internal Floor Area (IFA)) is the Gross External Area after deducting the Exterior Construction Area (“intra muros”). Thus, GIA = GFA – ECA.

3.26 Interior Construction Area (ICA) is the area of the internal structural components of the building within the perimeter walls, so recording the area taken up by load bearing columns and supporting walls.

3.27 Net Floor Area (NFA) (also called the Effective Floor Area or the Rentable Floor Area) is the Internal Floor Area (IFA) after deducting the Interior Construction Area (ICA). Thus, NFA = IFA - ICA

3.28 Areas for Technical Services (TA), Circulation (CA), Amenities (AA) etc are the areas common to all users, measured as net floor area.

3.29 Primary Area (PA) is the portion of the Net Floor Area (NFA) used for


supporting the core business needs and work processes, for example TA - Technical Area, CA - Circulation Area, AA - Amenity Area.

3.30 In France, Surface Loi Carrez is the Primary Area for residential property but excluding areas where there is less than 1.8 metres headroom. When used for offices, it includes lavatories which are exclusive to the particular occupier. Countries may differ as to whether such facilities are included in the letting area or not.

Figure 1 - Illustration of the various types of areas and their relationship

Plot area

Non buildable area

Site area

Plot area for Possible extensions

The Building Envelope (BEA

The Building Footprint (BFA)

Protruding areas above ground level

Gross Floor Area (GFA)

Exterior Construction Area (ECA)

Internal Floor Area (IFA)

Interior Construction Area (ICA)

Net Floor Area (NFA)

(TA), (CA), (AA)

Primary Area (PA)

4. Building Measurements in Practice

4.1 These measurements will be of all available space in a building on each relevant storey meeting the definition in question.

4.2 Gross Floor Area (GFA) (a) Each floor should be measured to include the outside faces and projections

of the enclosing wall. The full thickness of the building’s perimeter wall is included in this measurement. Non-functional areas such as large open areas (without a floor) should be not be included - if such areas are to be included their area must be specified.


(b) The measurement should include areas occupied by: - internal walls, partitions, columns, stairwells, lifts, escalators, air (or other)

vertical ducts - lift motor rooms, central heating or air-conditioning (ventilation) plant

rooms, fuel tank rooms, electricity transformer and/or low tension rooms, corridors and other circulation areas, all sanitary areas

- open-sided covered areas, ramps, enclosed parking areas, storage rooms, archive rooms (basement)

4.3 Internal Floor Area (IFA) (a) The IFA of each floor should be calculated between the internal surfaces of

external building walls. The IFA is the Gross Floor Area (GFA) after deducting the Exterior Construction Area (ECA).

(b) Measurements are to be taken at a specified height above the floor. Where ceilings are sloping the valuer should explain how he has measured the area. Guidance has been given on this by the Building Owners and Managers Association International (BOMA)

4.4 Net Floor Area (NFA)This is the usable area offered by all floors within a building on the following bases: (a) Each floor should be measured at all levels between internal surfaces of

external building walls. The NFA is the Internal Floor Area (IFA) after deducting the Interior Construction Area (ICA).

(b) Measurements are to be taken at a specified height above the floor. Where ceilings are sloping, the rules for measurement must be specified.

(c) The following areas of each floor are to be excluded from the calculation: - internal structural walls - vertical ventilation, wiring or pipe ducts and structural columns (generally

only excluding items larger than one square metre in area but there may be differing practices between countries)

- staircases and lift wells - lift motor rooms, tank rooms, (other than those used for processes),

transformer rooms, high and low tension areas - space occupied by permanent air-conditioning, heating or cooling

apparatus and surface mounted ducting which makes the space unusable, having regard to the purpose for which it is said to be used. This does not apply to apparatus installed by or on behalf of the tenant or used in the building for special purposes, such as computer operation, processing or manufacturing.

PART 3 -Other Technical Documents 193

In calculating this area for office buildings, the following areas of each floor should be excluded: (a) those areas set aside for the provision of facilities or services to the building

not for the exclusive use of occupiers of the building

(b) areas set aside as public space for thoroughfares and not used exclusively by occupiers of the building. (Note: additional common areas that may be created by the subdivision of a single floor to accommodate more than one tenant are to be included in the calculations)

(c) those parts of buildings such as entrance halls, landings and balconies which are used in common with other occupiers. In some cases, these parts may be apportioned between the building’s occupiers.

Figure 2 - Illustration of Bases for Measuring Areas of Buildings

Exterior walls

Int. Structural Component

Net length

Gross length


Figure 3 - Illustration of Bases for Measuring Heights of Buildings

Zoning

4.5 For some properties, particularly in the retail sector, the area within stated depths from the building’s frontage may be a significant factor for a valuation. Typically, the area nearest the frontage may be described as Zone A and have the highest value per unit of area – for retail, this may offer the greatest density of sales. The areas at growing depths beyond that (Zones B, C and so on) will each have a value, usually given as a proportion of the Zone A figure and commonly reducing with growing distance from the frontage (depth). This offers both a means of appraising the commercial utility of the subject building and of analysing comparables.

4.6 Discussion of zoning may refer to the Built Depth, measuring the depth of the building back from its commercial frontage onto a thoroughfare within which the relevant zones are established.

4.7 It is important that the same zone depths be used in the analysis of comparable properties and in the valuation of the subject property. The depths used may vary between countries and by types of property but, for example, 6 metre depths are often used in the United Kingdom.

Finished floor

Finished floor

Gross height Net height Free height

Finished floor

Finished floor

Finished floor

Suspended ceiling Suspended ceiling

Finished floor

Int. Structural Component


Special Provisions

4.8 Where relevant, the room height should be reported. The measurement procedures used for rooms with sloping ceilings should be reported.

4.9 Mezzanine areas, temporary or permanent, should be reported as well as the free height above and below.

4.10 Areas for special purposes such as areas and heights designed for special sized pallets and likewise, should also be reported

4.11 The height to a building’s eaves or of the entrances is a key measurement for buildings used for vehicles or machinery in such sectors as transport, warehousing or agriculture.

Applications of Specific Measurement Bases

4.12 Gross Floor Area (GFA) - Building costs (also for Insurance Valuation purposes) - Site coverage - Planning - Zoning

4.13 Internal Floor Area (IFA) - Building cost estimation - Industrial building, shop and warehouse agency - Valuation practice

4.14 Net Floor Area (NFA) - Agency and valuation practice - Service charge apportionment

4.15 Building Footprint - Land usage

4.16 Building Envelope - Land usage

5. Further reading - ASTM (formally known as the American Society for Testing and Materials) - E

1836/E 1836M-09e1 - Standard Practice for Building Floor Area Measurement for Facilities ManagementNB This Practice Paper was developed for use in the United States. It gives guidance in Annex A1 on office buildings but is specifically disapplied for use


in lease negotiations for which people are referred to the American National Standard published by the American National Standards Institute as ANSI/BOMA Z65.1-2010 (the BOMA Standard).

- BOMA (Building Owners and Managers Association International) - Six standards for floor measurement:

• Office Buildings: StandardMethods ofMeasurement (ANSI/BOMA Z65.1 –2010)E-Book

• Retail Buildings: Standard Method of Measurement E-Book (ANSI/BOMAZ65.5-2010)

• Multi-UnitResidentialBuildings:StandardMethodsofMeasurement(ANSI/BOMAZ65.4-2010)E-Book

• GrossAreasofaBuilding:StandardMethodsofMeasurement(ANSI/BOMAZ65.3–2009)E-Book

• IndustrialBuildings:StandardMethodsofMeasurement(ANSI/BOMAZ65.2–2009)E-Book

• MixedUseProperties:StandardMethodsofMeasurementE-Book

CEN (Comité Européen de Normalisation - European Committee for Standardization) - EN 15221-6 - Space and Area Measurement in Facility Management - published on 19 October 2011 (national members of CEN are to publish this new version by April 2012 and withdraw previous standards within two years)

- IPD (Investment Property Databank) - Space Code

- ISO 9836 - PerformanceStandards inBuilding -DefinitionandCalculationofArea and Space Indicators

- Standards prepared for use, whether optional or mandatory, in specific countries, for example:

• Germany = DIN 277 and GIF Mietflächenrichtlinie für gewerblichenRaum (MF-G)

• Norway - Areas and Volumes of Buildings (Norsk Standard NS 3940:2007 Areal-

volumberegning av bygninger) - Guidelines for the measurement of areas for residential properties

for the Valution Profession (Takstbransjens Retningslinjer ved Arealmåling av Boliger - 2009)

• Spain - Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA).“Estándar ATASA de Medición de Superficies de Inmuebles”. ATASA.Madrid, 2011.

• UnitedKingdom-RICSCode of Measuring Practice


Information Paper Apportionment of Value between Land

and Buildings

1. Introduction2. Scope 3. Definitions4. Commentary

1. Introduction

1.1 Valuers often encounter situations where the value of a property has to be apportioned between its different components. In particular, EVA1, Valuation for the Purpose of Financial Reporting, makes reference to apportionment.

1.2 This information paper reviews the assessment of apportionment between land and buildings on land which cannot usually be marketed separately. This is thus a distinct topic from the valuation of undivided shares in a property. Apportionment may also on occasion involve equipment and machinery or intangibles.

2. Scope

2.1 The purpose of the current information paper is to analyse the valuer’s approach to this apportionment of a property’s value. This may be required for financial reporting purposes, the classification of a lease under IFRS, or taxation. Values may also need to be apportioned for some rent reviews or to apply agreements between parties. EU Directives and international and national accounting standards all require an apportionment for depreciation purposes.

2.2 Common terms used in the apportionment of the value established for a property between land and buildings on the land are: • replacementcost(newreplacementcostorindexednewreplacementcost); • depreciation; • depreciatedreplacementcost; • theusefullife;and these are defined below. However, their use must depend on the sound judgment


of the valuer both as to the method adopted and as to whether any further adjustments are required to achieve an answer that genuinely reflects a proper allocation of the value between the components in the circumstances of the property.

3. Definitions

3.1 Some of the approaches to apportioning the value of a property between the land and buildings on that land rely on the concept of the building’s replacement cost. The various definitions of replacement cost are based on the most common use of the building, calculating the cost of rebuilding, as for insurance purposes. Excepting Depreciated Replacement Cost, this may not always mean the replacement of the building exactly as it is but rather the appropriate contemporary building for its purpose, of the dimensions necessary for that purpose and built with the materials and techniques and to the standards expected today.

3.2 Replacement Cost of a building is the cost to replace it so that it can fulfil the functions for which it is used. It may be assessed as either the New Replacement Cost or the Indexed Replacement Cost. It will include the fees associated with the construction.

3.3 New Replacement Cost (“New for Old”) - The new replacement cost of the physical structures using the reconstruction costs as at the valuation date. This will be based on the current technical standards for building with fresh materials. Changed building standards may require the replacement structure to be more costly than a simple replacement of the old one (EVA4).

3.4 The present building may be less useful or efficient than a modern one. Thus, where the age, design or type of construction of a building mean that it would not ordinarily be re-built as it stands, the valuer may instead assess the cost of a modern substitute building. The purposes for which the building is needed may now require a different scale or configuration of structures or a different provision for services as may be needed, say, for IT. The old building might have higher ceilings, an awkward layout or ornamentation or other features that would not be replicated in a new building. Where such a modern equivalent building is assumed, it is to be of a quality, specification and with the services that would be required for the current use of the building.

3.5 Indexed New Replacement Cost - This adjusts the new replacement cost by recognised construction indices. (EVA4).

3.6 Depreciated Replacement Cost - This corresponds to the new replacement cost but after allowing for ageing and wear and tear of the structure. This cover only allows for the replacement of the building as it is, not for its replacement with a new building. (EVA4)


3.7 Depreciation is defined as the measure of the wearing out, consumption or other loss of value of a fixed asset whether from use, passage of time or obsolescence arising from technological or market changes.

3.8 Useful life is the period during which the building will be capable of economic use for its purpose.

3.9 Excess Land (or surplus land) is land within the property that is not essential to the operational purposes of buildings. In many cases, that may be after a view is taken of the modern equivalent buildings on which replacement cost would be assessed rather than the buildings as they stand. That may change the area of excess land or, indeed, create some.

4. Commentary

4.1 Apportionment of value between the components of a property is not a valuation. The outcome of the apportionment should not be taken as corresponding to the market value of the components.

4.2 In respect of apportionment, the valuer’s judgment and selected methodology willl determine the adjustments necessary to provide a realistic and justifiable opinion of apportionment.

4.3 The starting point for apportionment is commonly either: • themarketvalueof thepropertyestablishedbyappropriateuseof the three

internationally recognized valuation methods; or • thepriceofthetransaction.

4.4 In some jurisdictions there may be policies for apportionment for certain classes of property established by legislation, government agencies or local practice. Where such apportionment policies are in place, they must, or as appropriate, may be adopted. The valuer may need to explain or justify the method used.

4.5 Where the requirement is to apportion value between land and buildings on that land, the apportionment process should usually have regard to one of the following procedures: (a) deducting the value of the land for its existing use at the relevant date from

the value or price of the property; (b) deducting the depreciated replacement cost of the buildings at the relevant

date from the value or price of the property.It may also be possible to proceed by a component analysis of comparable properties and comparable land for which there is good evidence. Even though derived from


market values, this will result in a comparative assessment of the components, not a market value for each.

4.6 Where the depreciated replacement cost of a building is used, the value to be applied may vary according to whether any consideration has been given to its possible economic obsolescence. This issue may have a larger effect on the apportionment as, for example, where a factory might now be constructed as a smaller building to achieve the same output with modern machinery so needing less land and releasing land to be excess or surplus land (see 4.8 below).

4.7 The Land - The component of the property that is the land is considered to be the bare land in an undeveloped state but with planning permission for construction and use of the buildings. The services that exist are assumed to be available for connection but all built improvements such as roads, fences, paved areas and other site works are excluded as they have to be depreciated. The valuation will thus reflect the advantages and disadvantages of the site and its location. It should not include any development potential over and above that required for the buildings being considered.

4.8 “Excess land” or “surplus land” is not included for the apportionment. Excess land, if there is any, should be identified and then valued separately on a market value basis with any development potential that it may have.

4.9 Apportionment in Practice - The use of either procedure depends on the relevance and consistency of available information. It is unlikely that the two methods, even where supported by good evidence, will give the same result, as they involve different concepts and the value of the whole property may differ from the sum of its separate parts. Even if only one method is used, the valuer will then use his professional judgment to justify the selection and application of the apportionment procedure used and any subsequent adjustment in reaching his final figures.

4.10 If the value ascribed to the building component under the procedure in 4.5(a) is higher than the replacement cost of the building when adjusted for physical deterioration and the apportionment is required for depreciation purposes, it is recommended that the valuer thoroughly analyse the value he has found. It is possible that this value includes the benefit of intangible assets or personal property. It may be relevant that intangibles will be subject to depreciation or annual impairment testing and that the useful lives of intangible components often differ from the useful lives of buildings. 4.11 The procedure 4.5(b) is more usually used: (a) where there is little or no evidence of values for relevant land; (b) under jurisdictions that apply a building tax to the book value of the building; (c) when dealing with property where there are other owners in the building


and where rights of common interest might exist; (d) when applying the procedure in 4.5(a) results in a value of the building that

also includes intangible assets or personal property, which may limit the value of the figure so deduced.

4.12 A component valuation analysis of properties comparable to the building and the land on which it sits may assist the identification of the apportioned value of each constituent part. This is a method of analysis in comparing properties, not to be confused with valuation of the subject property divided into lots. The analysis of the other properties should be in terms suitable to the subject property to ease the sustainable identification of the value of such points as: • thecomparablepotentialoftheland,undevelopedbutserviced; • thenatureandscaleofthebuildings; • therelativebenefitsanddisadvantages; • scaleandlocation.The valuer should use a consistent approach throughout. The principle is that the apportionment must follow the analysis which simply affords a means of comparison. The components are not available for separate marketing and so are unlikely to have the values that that would achieve. The task here is to analyse the values of the comparables by their components and then work from those values (which may sometimes appear low in isolation) to appraise the subject holding: “As you analyse, so you should value.”

4.13 On occasion, the valuer is required to apportion the value of a portfolio of properties between land and the buildings on the land. One approach to this is to establish the appropriate apportionment for a representative sample of properties and then extrapolate that to the larger portfolio so far as the properties in it are comparable. This sample-based approach should not be applied unthinkingly to properties in the portfolio that do not have buildings or differ significantly from the sample.

4.14 Some valuations for IFRS purposes may require the apportioned value of the building to be further apportioned between elements with different useful lives and so depreciation rates (sometimes called “componentisation”). With the clear limitations on proper apportionment of the value of the entire property the valuer is recommended, unless specifically instructed, to approach this in a practical manner, only identifying those significant features that differ greatly in character. Excessive subdivision is likely to lead to implausible values of little assistance to the client or other advisers and yield results that may necessarily differ substantially between valuations according to the assumptions and interpretations applied.

4.15 It is particularly important to prepare and retain accurate notes on the assessment of the apportionment. Where it is prepared for accounting purposes, as for public sector clients, it is likely to be audited while those records will also make it easier to interpret the figures for any subsequent apportionment.


Information PaperCertification of Valuers

1. Valuation practice in a number of European countries is based on personal certification schemes designed to secure and/or enhance the professional qualification of valuers. The relevant European rule (Euronorm EN 45013) was recently merged with the International Standard ISO/IEC 17024. Its objective is to achieve and promote a globally accepted benchmark for organisations operating certification of persons (certification bodies). Certification of persons is one means of providing assurance that the certified persons meet the requirement of the certification scheme. Confidence in the respective certification scheme is achieved by means of a globally accepted process of assessment, subsequent supervision and periodic re-assessments of the competence of certified persons. 2. The Standard specifies requirements which ensure that certification bodies operating certification schemes for persons (e.g. valuers) operate in a consistent, comparable and reliable manner. These requirements have to be considered as minimum requirements and therefore may have to be supplemented in response to additional demonstrated market need/desire or specific government requirements.

3. Certification bodies have to pass the accreditation according to ISO/IEC 17024 through an accreditation body from their own or another European country. The national accreditation body must be a member of the Multilateral Agreement Certification (EA); however, it does not necessarily have to be the accreditation body of the certification body’s home country.

Minimum Requirements

4. ISO/IEC 17024 addresses the structure and governance of the certification body, the characteristics of the certification programme, the information required to be available to applicants and the recertification initiatives of the certifying body. More precisely, a certification body has to comply with a certain number of requirements in order to be accredited and must set a certain number of minimum educational and professional requirements for its candidates. The precise level of knowledge and professional skills are to be defined by the national certification body.

5. At valuer’s level, the demonstration of personal competence includes education, knowledge, skills and experience requirements that a certified person needs and would be expected to meet.


Admission Requirements

6. In order to be accredited, a national certification body has to comply with the requirements of a national accreditation body; in particular, it has to produce a quality management handbook.

7. National certification bodies generally require applicants to fulfil the following minimum requirements: • relevant university degrees and professional experience in property

valuation; • a missing university degree might be compensated by a longer period

of professional experience in the property business and/or in property valuation;

• submission of property valuations (valuation reports) covering differenttypes of properties.

Certification Examination

8. Examination must be independent and be a valid test of competence. National certification bodies require from their candidates: • a written examination during which at least one complete valuation is

prepared; and • anoralexaminationofthecandidate(individuallyorinagroupofcandidates).

Examination Curriculum

9. Any certification body must produce an examination curriculum generally covering the following subjects: • nationalpropertymarketand/orEuropeanpropertymarkets(basics); • nationalvaluationmethodsand/orEuropeanvaluationmethods(basics); • basictechnicalknowledgeandbuildingeconomics; • landregister(ifitexistsinthecountryconcerned); • economics/businessmanagement; • mathematics/statistics; • systems of the major valuer organisations, training etc. (national and

international (Europe)); • relevantlegalframework.

Professional Ethics

10. Certification bodies generally require their certified valuers to observe and comply with professional ethics, covering among others: • Discretion/Confidence – valuers are obliged to treat all documents and


information with discretion and to use the information exclusively for the valuation that is being prepared.

• Objectivity–valuersareobligedtopreparevaluationsinanunbiasedandobjective manner to the best of their knowledge and belief.

• Impartiality/Independence – the fact that a valuer is gainfully employeddoes not automatically exclude impartiality and independence. It has to be guaranteed that valuers are not subject to directives with regard to the technical content of their statements.

• TechnicalCompetenceandRespectability–valuersareobliged toacceptonly those instructions for which they have the required technical skills, competence, and experience.

Monitoring and Continuing Professional Development (CPD)

11. During the validity period of the certificate, certified valuers are constantly monitored. In principle, certification bodies oblige their certified valuers to undergo every year a pre-defined continuing professional development. In addition, they require the submission of valuation reports in order to verify their compliance with the set quality standards.

Maximum Validity of Certificates / Recertification

12. Certificates issued by certification bodies do not have unlimited validity. The validity of certificates is limited to a certain number of years, generally to five years.

13. Before the expiry of the certificate, the valuer has to undergo a recertification process. Admission to recertification requires a positive assessment of the certified valuer during the monitoring process, i.e. proof of annual CPD and positive assessment of valuation services rendered. Recertification is based on an oral examination.

Auditing

14. Certification bodies are continuously supervised by the competent accreditation body. Supervision generally covers the following subjects: • amendmentsmadetocertificationdocuments; • reliabilityofthecertificationprocess; • qualityoftheexamination; • qualificationofexaminers.


European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide

1. Introduction2. Definitions3. Rating System4. Rating of Developments5. Rating Templates

1. Introduction

1.1 In the increasingly risk sensitive environment driven by the Basel Committee on Banking Supervision and the European institutions, rating systems have significantly increased in importance not only for capital market investors but also in the context of banking supervision. A rating is commonly defined as an evaluation or an assessment of something in terms of quality, quantity or a combination of both.

1.2 Rating tools were initially developed by rating agencies for risk assessment purposes on behalf of issuers of securities on capital markets. Since the introduction of the Basel Accords, external and internal bank rating systems also play a pivotal role in banking supervision. More recently, rating systems also spread out to other sectors like real estate.

1.3 In 2004, TEGoVA developed Property and Market Rating (PaM) for assessing the quality of real estate. PaM enables a standardised and objective risk assessment of properties, identifies risks and reveals opportunities. This tool not only provides transparency as to property risks but can also be used for a number of other purposes such as real estate portfolio analysis and controlling, risk assessment of property portfolios for securitisation purposes or the analysis of real estate investment decisions. As PaM shows the profile of “risk and opportunities” of properties, it is particularly well suited as a portfolio management tool measuring the risk exposure of financial services providers or real estate investors. By this means, it also contributes to a high level of transparency in property valuation.

1.4 Since 2004, climate change and sustainability issues have become increasingly relevant for the real estate industry and consequently for the valuation profession. Valuers are expected to assess the impact of sustainability issues on the value of properties.


PaM can reflect these issues through the sub-criterion ‘ecological sustainability’ in the property criteria class, but does not provide a new specific ‘sustainability’ or ‘green value’ criteria class. Advice is provided on how to take sustainability issues into consideration through the underlying measurement standards at national level.

1.5 Property and Market Rating has been designed to achieve standardised measurements of the quality of properties in their relevant markets. This approach is based on the market value of the property.

2. Definitions

2.1 Rating Definition for Completed Properties

2.1.1 Property and Market rating is a standardised procedure to show the sustainable quality of a property in its relevant market. That quality is judged by the medium-term sales prospects at a price that would be agreed between parties with access to all property and market information. Thus, PaM is future-oriented.

2.2 Rating Definition for Developments

2.2.1 The rating of project developments is a standardised procedure to show the quality of a project in its relevant market taking into account the sustainable quality of a hypothetically completed property and the development risks and opportunities. That quality is judged by the sales prospects for the project on the rating date at an adequate price between professionals with access to all property and market information.

2.2.2 Since the circumstances of such a property will continually change during the process of development (status of building permits, construction progress, selling situation, etc.), its sales prospects can only be determined as per the rating date.

3. Rating System

3.1 Rating Scale

3.1.1 Property and Market rating follows the pattern used by rating agencies and the internal rating scales of banks. It consists of 10 grades, with 1 representing an excellent rating, 5 an average one and 10 a disastrous one. A rating below 5 represents opportunities; a rating above 5 represents risks.

3.1.2 PaM differentiates between four types of property: residential property, retail property, office properties and warehousing, distribution and production properties.


3.2 Criteria Classes

3.2.1 The essential features influencing the sustainable quality of a property are divided into the following four criteria classes: market, location, property and quality of the property cash flow.

3.2.2 Each criteria class consists of several sub-criteria that are weighted according to their influence on the medium-term sales prospects of the individual property in its relevant market. Examples of objective or measurable sub-criteria are purchase power figures or space efficiency. Subjective sub-criteria are, for example, the quality of the architecture or location of the plot of land. The weighting of each sub-criterion might differ with the property type assessed.

3.3 Measuring Standards

3.3.1 While the measurable sub-criteria are easy to assess on the basis of a standardised comparison, it is crucial for the reliability of PaM that valuers share a common understanding of the rating of the subjective sub-criteria. In order to achieve this, measuring standards must be defined at national level for each of the sub-criteria, differentiated by property types. The present Guide does not include such measuring standards. These standards must determine the standard representing the average for each criterion in the relevant market, so allowing assessment of whether the property in question is better or worse than that average.

3.3.2 Sustainability issues do not exist in isolation, but overlap with many other factors. Although being recognised in the sub-criterion ‘ecological sustainability’ within the ‘Property’ criteria class, sustainability issues have also an impact on the quality of the working environment, the location and the property market itself. This explains why PaM does not provide a separate criteria class ‘sustainability’.

3.3.3 Instead, valuers are to consider sustainability issues within the underlying measurement standards where they play a role. For example, environmental issues have to be assessed in the ‘Market’ criteria class through the sub-criterion class ‘acts of God’. Sustainability issues have an impact on the sub-criterion ‘socio-demographic development’. Sustainable aspects have also to be considered in the ‘Location’ criteria class through the sub-criteria ‘transportation infrastructure’ and ‘local supply facilities’. Two other important areas where sustainability is of concern are ‘usability by third parties’ and ‘recoverable or non-recoverable expenses’ of the criteria class ‘Quality of the cash flow’. Future market developments will further shape the impact of sustainability on measuring standards as well as on benchmarking.


4. Rating of Developments

4.1 Criteria Classes for Developments

4.1.1 To arrive at a rating for a development project, all the above mentioned criteria classes have to be rated as if the property had been completed. The assessment has to concentrate on the sales prospects of the hypothetically completed property, because that is the conclusion of the development project for those who have invested in it.

4.1.2 However, a specific fifth criteria class must be added to assess the development risks and opportunities inherent in the project. In this context, the “project” means the planning, construction, and marketing of a building (commercial and residential use) on a plot of land within existing building regulations. It does not include the development of unplanned plots of land without development permission.

5th Criteria Class “Development risks and chances of a development project”

Sub-criteria Weighting

Sub-criterion Criteria class

5.1 Letting and selling 60 %see matrix

below5.2 Planning and permits 15 %

5.3 Construction and costs 25 %

Result of the development risks and chances rating 100 %


4.2 Sales Prospects of a ProjectThe rating of the sales prospects of the project at the rating date is to be determined using the attached matrix that takes into account all possible combinations of the rating for the hypothetically completed property and the rating for the risks and chances of the development.

5. Rating Templates

5.1 The attached rating templates set out the full range of criteria classes with their sub-criteria for all four property types and show the weight accorded to each sub-criterion both in its criteria class and its share in the overall rating.

5.2 It would not reflect the market, if a very poor rating of one sub-criterion was only included in the result according to its weighting. Instead that very poor rating must be reflected in the assessment given to the whole criteria class. Thus, a rating of 10 for one sub-criterion will lead to its entire criteria class being rated at 10.

1010

99

88

77

56

45

34

33

22

1

1

1

10

9

8

7

5

4

3

3

2

1

2

10

9

8

7

5

4

3

3

2

2

3

10

9

8

7

6

5

4

3

3

2

4

10

10

9

8

6

5

4

4

3

3

5

10

10

9

8

7

6

5

5

4

4

6

10

10

10

8

7

7

6

6

5

5

7

10

10

10

9

8

8

7

7

6

6

8

10

10

10

10

9

9

8

8

8

8

9

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

disastrous

very poor

poor

mediocre

slightly below average

average

slightly above average

good

very good

excellent

Rating of thecompletedproperty

Rating of thedevelopment risk and chances


5.3 Retail Properties

1. criteria class “Market” (national and regional)


Sub-criterion national/regional

Criteria class

1.1 national 1.1.1 Acts of God 5 %

30 %

Criteria class

1

20 %

1.1.2 Socio-demographic development 20 %

1.1.3 Overall economic development and international attractiveness 20 %

1.1.4 Political, legal, taxation and monetary conditions 15 %

1.1.5 Property market: retail 40 %

1.2 regional

1.2.1 Acts of God 5 %

70 %


1.2.3 Economic situation and attractiveness 25 %


Result for the market rating 100 %

2. criteria class “location” - retail



2.1 Suitability of the micro location for the property type and target occupiers 30 %

Criteria class 2

30 %

2.2 Image of the quarter and the location 20 %

2.3 Quality of transportation infrastructure of the plot and quarter 15 %

2.4 Quality of local supply facilities of the plot and quarter for target occupiers 15 %

2.5 Acts of God 20 %

Result for the location rating 100 %


3. criteria class “Property” - retail



3.1 Architecture / type of construction 20 %

Criteria class 3

20 %

3.2 Fitout 10 %

3.3 Structural condition 15 %

3.4 Plot situation 25 %

3.5 Ecological sustainability 10 %

3.6 Profitability of the building concept 20 %

Result for the property rating 100 %

4. criteria class “Quality of the property cash flow” - retail



4.1 Tenant / occupier situation 20 %

Criteria class 4

30 %

4.2 Rental growth potential / value growth potential 30 %

4.3 Letting prospects 20 %

4.4 Vacancy / letting situation 10 %

4.5 Recoverable and non-recoverable operating expenses 10 %

4.6 Usability by third parties 10 %

Result for the rating of the quality of the property cash flow 100 %


5.4 Residential Properties

1. criteria class “Market” (national and regional) - residential



Criteria class

1.1 national



20 %

Criteria class

1

20 %



1.1.5 Property market: residential 40 %


1.2 regional


80 %



1.2.4 Property market: residential 45 %


2. criteria class “location” - residential




Criteria class 2

30 %

2.2 Image of the quarter and the location 20 %






3. criteria class “Property” - residential




Criteria class 3

20 %

3.2 Fitout 10 %






4. criteria class “Quality of the property cash flow” - residential




Criteria class 4

30 %


4.3 Letting prospects / fungibility 20 %






5.5 Office Properties

1. criteria class “Market” (national and regional) - Office



Criteria class

1.1 national



30 %

Criteria class

1

20 %



1.1.5 Property market: office 40 %


1.2 regional


70 %



1.2.4 Property market: office 45 %


2. criteria class “location” - Office




Criteria class 2

30 %

2.2 Image of the quarter (office district) and the location 15 %






3. criteria class “Property” - Office




Criteria class 3

20 %

3.2 Fitout 10 %






4. criteria class “Quality of the property cash flow” - Office




Criteria class 4

30 %








5.6 Warehousing, Distribution, and Production Properties

1. criteria class “Market” (national and regional) - Warehousing, distribution, and production



Criteria class

1.1 national



30 %

Criteria class

1

20 %



1.1.5 Property market: warehousing, distribution, and production 40 %

1.2 regional


70 %



1.2.4 Property market: warehousing, distribution, and production 45 %


2. criteria class “location” - Warehousing, distribution, and production




Criteria class 2

40 %

2.2 Use-relevant conditions (regulations, decrees, etc.) 25 %


2.4 Economic situation 20 %

2.5 Acts of God 5 %



3. criteria class “Property” - Warehousing, distribution and production




Criteria class 3

20 %

3.2 Fitout 10 %






4. criteria class “Quality of the property cash flow” - Warehousing, distribution and production




Criteria class 4

20 %








European Mortgage FederationProfile for Risk Related Criteria for Valuations

Recommendation - Profile on Risk Related Criteria for Valuations

Introduction

The European Mortgage Federation recommends that certain risk related criteria (see attached risk profile) should be used when preparing and interpreting property valuations for lending purposes. These criteria relate to valuations using mortgage lending value or market value and can be considered independently of the valuation approach. In addition, there are other criteria that can be considered by professionals in assessing risks such as partnership risks and financial risks.

The risk profile can be used by lenders to obtain additional information that would improve their recognition and management of risk. The profile is intended to enhance the quality of valuations by covering what could be of interest to mortgage lenders.

Rationale for a risk profile

The risk profile builds on the findings of the EMF Comparative Study on the Valuation of Property for Lending Purposes in the European Union, now in its 6th edition, especially with respect to the use of valuations nationally and cross-border together with the relevant regulation and/or self regulation. Property valuation is increasingly recognised as a core criterion for the optimal measurement and management of credit risk by mortgage lenders especially with respect to the risk sensitive approach of Basel II and the Capital Requirements Directive.

In this respect, the risk profile can be seen as a tool to manage and reduce risk. It should prove useful in improving the quality of valuations and increasing the credibility of valuation with supervisors.

Valuation and lending practices

In a number of Member States, the valuation of property is a different, albeit complementary, act from risk assessment in the granting of a loan. For instance, an independent valuation company may undertake the former while the latter is done internally within the lender. This reflects the different valuation traditions in the European Union. In some Member States valuation is internal to the lender and


is an integral part of the risk management process. In others the valuation profession operates independently from the lender.

In the latter case, valuers do not have information about the financial arrangements or about the borrower. For example, the loan to value ratio comes under the heading ‘financial risks’. The valuer should not take into account loan to value when determining the value. However, credit officers do have such information which they can use along with the valuation report. Therefore, the valuer when making a valuation for lending purposes should take into account market and location risks, construction related property risks, the quality of tenants and leases as well as fiscal and legal risks. The credit officer, when considering a mortgage loan application, should also take into account other risks such as financial risks.

Different valuation approaches

The profile is not linked to a specific valuation approach (e.g. comparative, income etc). This enables users of valuations from another valuation tradition to use the profile to assist the interpretation of any kind of valuation report. Where a valuation is carried out using the market value one could signal that the valuation has been carried out at the top of the cycle and may not be sustainable. It may not be possible to purchase/sell a property at this price. Where a valuation is carried out using the mortgage lending value one could signal that this is the sustainable value.

Profile of Risk Related Criteria for ValuationsAll Types of Property

A valuation of property for lending purposes should reflect the following risk criteria:

1. Market Risks

• Timing(presentmarketconditions)• Marketcycles• Marketvolatility/stability/liquidity• Demandandsupply• Economicstabilityofthemarket• Marketstructures• Attractivenessofregionalmarkets• Investororowneroccupierdrivenmarket• Behaviourofthemarketparticipants• Demographictrends• Laboursupply• Otherinvestmentopportunities


2. Location Risks

• Planninganddevelopmentoftheimmediateneighbourhoodandthegreatersurroundings (micro & macro)

• Developmentoftheregion,thecityandthedistrict• Competition:micro-trendsofthelocaleconomy/otheralternativeinvestment

opportunities at local level• Suitabilityofthelocationforinvestment,revenuesandincreasesinvalues• Infrastructure• Publicutilities/localsupply• Attractivenessofthelocationforcompanies

3. Construction related property risks

• Physical/architecturalissues/qualityoftheproperty(fittingout,ageetc.)• Maintenancerequirements• Economicefficiency• Environmentalefficiency• Marketabilityandappropriatenessforthirdpartyusers• Flexibilityforothertypesofuse• Contamination/pollutedland• Reconstructioncost

4. Tenants / Leases

• Strengthoftenants• Reputationoftenants• Cashflowrisks• Strengthofinvestor

5. Fiscal risks

• Currenttaxsituation• Potentialpositive/negativechanges• Localtaxregime• Regionalincentives

6. Legal risks

• Ownership• Planningpermission• Countryspecificleasestructures• Subsidies• Efficiencyofenforcement(repossession)andforcedsale• Liabilityforcontamination

classification of TEGoVA’s Technical Documents 225

Classification of TEGoVA’s Technical Documents

1. Introduction

This classification aims to constitute a catalogue of designations for the different types of technical documents issued by TEGoVA.

2. Scope

This classification will apply to all documents prepared by TEGoVA in the technical field, both for internal use and in relationship with its Members. However, where appropriate, some technical documents might also be circulated beyond TEGoVA’s membership.

3. Definitions

3.1 TEGoVA Technical Document. A written piece of work, prepared or supported by TEGoVA, dealing with any matter related to valuation, presenting standards, guidance, information or a position in order to improve the quality of the valuation work, based on results consolidated through science, technology and experience.

3.2 TEGoVA Standard. A TEGoVA technical document stating the Europe-wide generally accepted concepts, definitions and requirements applicable to the basic elements of valuation work. TEGoVA standards shall be approved by the General Assembly.

3.3 TEGoVA Application. A TEGoVA technical document containing the implementation of TEGoVA standards into specific valuation purposes. TEGoVA applications shall be approved by the TEGoVA Board.

3.4 TEGoVA Guidance Note. A TEGoVA technical document, based on standards and applications, providing advice about specific aspects, such as valuation methodologies, scenarios, procedures or property types, which are of importance across Europe. TEGoVA guidance notes shall be approved by the TEGoVA Board.

3.5 TEGoVA Information Paper. A TEGoVA technical document providing information on valuation matters. TEGoVA information papers shall be approved by the TEGoVA Board.


3.6 TEGoVA Code. A systematic collection of rules, methods or principles produced by TEGoVA. TEGoVA codes shall be approved by the TEGoVA Board.

3.7 TEGoVA Position Paper. A TEGoVA technical document addressing and giving an opinion about a valuation issue, including consultation responses. TEGoVA position papers shall be approved by the TEGoVA Board.

3.8 European Valuation Standards (EVS). A set of TEGoVAtechnicaldocuments, periodically updated, including all TEGoVA standards, as well as applications,guidancenotes and information papers as agreed.

4. Contents

4.1 Wherever feasible, TEGoVA technical documents shall have the following structure: 1. Introduction 2. Scope 3. Definitions 4. Content 5. Any other provisions

4.2 Prior to approval, TEGoVA technical documents shall go through some or all of the following phases: • EVSBinternaldraft(s) • EVSBconsultationdraft(s)forcorrespondingmembers • TEGoVABoardconsultationdraft(s) • TEGoVAMembershipconsultationdraft(s) • Restrictedexposuredraft(s) • Openexposuredraft(s) • ProposedTEGoVAtechnicaldocument • Approvedversion

5. Final provision

This classification has been approved by TEGoVA’s General Assembly. Any amendments shall be proposed by the Board of Directors as requested by the EVSB.

Glossary 227

Glossary

Alternative Use ValueThe market value of the property without presuming the continuation of its present use.

Asset Value Method - see Depreciated Replacement Cost

Assumption A fact or condition about the property assumed by the valuer (whether instructed or otherwise) which he does not or cannot know or reasonably ascertain.

Basis of ValueA statement of the fundamental assumptions for assessing a valuation for a defined purpose.

Depreciated Replacement Cost (DRC) - (also known as the Contractor’s Method and in Germany, as the Asset Value Method)The current cost of replacing an existing asset with a notional modern equivalent asset, making appropriate adjustments for physical, functional and technical obsolescence.

DirectiveEU legislative instrument. It is binding as to the result to be achieved, but leaves to the national authorities the choice of form and methods.

Fair Value (General) The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between willing market participants possessing full knowledge of all the relevant facts, making their decision in accordance with their respective objectives.

Fair Value (For Accounting Purposes) “The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between willing market participants at the measurement date” (International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13, par. 1.

Forced Sale ValueThe value that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraint requiring the disposal of the property.


Future Value - see Hope Value

Highest and Best UseThe use that is permitted at the valuation date that offers the highest value based on reasonable expectations.

Hope Value (also Future Value)The value that, as at the valuation date, the marketplace will offer for the potential for the property to have a higher value arising from a potential change in the circumstances of the property.

Insurable Value“The sum stated in the insurance contract applying to that property as the liability of the insurer should damage and financial loss be caused to the insured by a risk specified in the insurance contract occurring to that property.” When instructed to provide an insurable value, the valuer is to determine the figure that will provide appropriate insurance cover for the property. This a matter which may not only be relevant to the insured and the insurer but also to others such as someone with a loan secured on the property.

Investment Value (also called Worth) “The value of an asset to the owner or a prospective owner for individual investment or operational objectives” (IVSC, 2011, p.12).

Market Rent“The estimated amount of rent at which the property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the tenancy agreement in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Market Value“The estimated amount for which the asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Marriage Value - see Synergistic Value

Mortgage Lending Value“The value of the property as determined by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall not be taken into account in the assessment of the mortgage lending value.”

Glossary 229

RegulationEU legislative instrument. It is binding in its entirety and directly applicable in all Member States.

Special AssumptionA fact or circumstance about the property that the valuer has assumed or is instructed to assume that is different from those that are verifiable at the valuation date.

Special PurchaserA purchaser who can optimise the usefulness of an asset compared to other market participants and whose opinion of price equates to a Special Value.

Special ValueAn opinion of value that incorporates consideration of characteristics that have a particular value to a Special Purchaser.

Synergistic Value (also known as Marriage Value) – “An additional element of value created by the combination of two or more assets or interests where the combined value is more than the sum of the separate values. (IVSC, 2011, p.12)

Valuation DateThe date to which the opinion of value applies (and for which the evidence supporting it is to be relevant) which cannot be later than the date when the valuation report is completed.

Valuation Report A document detailing the scope, key assumptions, valuation methods, and conclusions of an assignment.

Worth - see Investment Value

Membership of the European Valuation Standards Board 231

Membership of the European Valuation Standards Board

John Hockey - Chairman INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV) (UK)

Leandro S. Escobar TorresASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA)Professional Association of Valuation Companies of Spain Wolfgang KälbererVERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks Eric LarsenNORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF) Norwegian Surveyors and Valuers Association Jeremy Moody CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV) UK Adrian VascuASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA (ANEVAR) National Association of Romanian Valuers

Membership of TEGoVA 233

Membership of TEGoVA

Albania

• SHOQERIAEVLERESUESVETEPASURIVETEPALUAJTSHME(SVP) The Albanian Society of Real Property Valuers

Austria

• VERBANDÖSTERREICHISCHERIMMOBILIENSACHVERSTÄNDIGER Austrian Association of Real Estate Experts (ARE)

Belgium

• FÉDÉRATIONROYALEDUNOTARIATBELGE(FRNB)-KONINKLIJKEFEDERATIEVANHET BELGISCH NOTARIAAT (KFBN)

RoyalFederationofBelgianNotaries

Bulgaria

• КАМАРАНАНЕЗАВИСИМИТЕОЦЕНИТЕЛИВБЪЛГАРИЯ(КНОБ) ChamberofIndependentAppraisersinBulgaria(CIAB)

Czech Republic

• CESKAKOMORAODHADCUMAJETKU(CKOM) The Czech Chamber of Appraisers (CCA)

Denmark

• DANSKEJENDOMSMAEGLERFORENING(DE) The Danish Association of Chartered Estate Agents

France

• ASSOCIATIONFRANCAISEDESSOCIÉTÉSD’EXPERTISEIMMOBILIÈRE(AFREXIM) French Association of Property Valuation Companies• CHAMBREDESEXPERTSIMMOBILIERSDEFRANCE(CEIF-FNAIM) Chamber of the Real Estate Valuers of France• CONFÉDÉRATIONDESEXPERTSFONCIERS(CEF) ConfederationofLandValuers


• CONSEILSUPÉRIEURDUNOTARIAT(CSN) High Council for the Notarial Profession• INSTITUTFRANCAISDEL’EXPERTISEIMMOBILIÈRE(IFEI) French Institute of Real Estate Valuation• SYNDICATNATIONALDESPROFESSIONNELSIMMOBILIERS(SNPI) National Association of Real Estate Professionals

Germany

• BUNDDERÖFFENTLICHBESTELLTENVERMESSUNGSINGENIEUREe.V.(BDVI) German Association of Publicly Appointed Surveyors• BUNDESVERBANDÖFFENTLICHBESTELLTERUNDVEREIDIGTERSOWIE QUALIFIZIERTERSACHVERSTÄNDIGER(BVS) Association of Publicly Certified and Qualified Experts• HYPZERT GMBH CertificationBody• INGENIEURBÜROWESELMANNGmbH Ship Valuation Company• IMMOBILIENVERBANDDEUTSCHLANDIVDBUNDESVERBANDDER IMMOBILIENBERATER,MAKLER,VERWALTERUNDSACHSVERSTÄNDIGEN e.V. (IVD) German Real Estate Professional Association• VERBANDDEUTSCHERPFANDBRIEFBANKENe.V.(vdp) AssociationofGermanPfandbriefBanks• BUNDESVERBANDÖFFENTLICHERBANKENDEUTSCHLANDSe.V.(VÖB) AssociationofGermanPublicSectorBanks

Greece

• ΣΩΜΑΟΡΚΩΤΩΝΕΚΤΙΜΗΤΩΝ(ΣOE) BodyofSworn-inValuersofGreece(SOE)• ΣΥΛΛΟΓΟΣΕΚΤΙΜΗΤΩΝΕΛΛΑΔΟΣ(ΣEKE) AssociationofGreekValuers(AVAG)

Hungary

• MAGYARINGATLANSZÖVETSÉG(MAISZ) Hungarian Real Estate Association (HREA)

Italy

• CONSIGLIONAZIONALEGEOMETRIEGEOMETRILAUREATI(CNGGL) National Council of Surveyors


• CRIF CERTIFICATION SERVICES (CCS) CertificationBody• ASSOCIAZIONEGEOMETRIVALUTATORIESPERTI(GEOVAL) Association of Expert Valuers• ISTITUTOITALIANOdiVALUTAZIONEIMMOBILIARE(IsIVI) Italian Institute for Real Estate Valuation

Kazakhstan

• ПАЛАТАПРОФЕССИОНАЛЬНЫХОЦЕНЩИКОВКАЗАХСТАНА(ППОК) TheChamberofProfessionalAppraisersofKazakhstan(CPA)

Kosovo

• SHOQATESSEVLERESUESVETEKOSOVES(SHVK) Kosovo Appraisers Association (KAA)

Latvia

• LATVIJASIPASUMUVERTETAJUASOCIACIJA(LIVA) LatvianAssociationofPropertyAppraisers

Lithuania

• LIETUVOSTURTOVERTINTOJUASOCIACIJA(LTVA) LithuanianAssociationofPropertyValuers

Norway

• NORGESTAKSERINGSFORBUND(NTF) Norwegian Surveyors and Valuers Association

Poland

• POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH The Polish Federation of Valuers’ Associations (PFVA)

Portugal

• ASSOCIAÇÃOPROFISSIONALDASSOCIEDADESDEAVALIAÇÃO(ASAVAL) Professional Association of Valuation Companies of Portugal


Romania

• ASOCIATIANATIONALAAEVALUATORILORDINROMANIA(ANEVAR) National Association of Romanian Valuers

Russian Federation

• РОССИЙСКОЕОБЩЕСТВООЦЕНЩИКОВ(POO) Russian Society of Appraisers (RSA)• ПАРТНЕРСТВОРОССИЙСКОГООБЩЕСТВАОЦЕНЩИКОВ(ПРОО) Partnership of the Russian Society of Appraisers (PRSA)• РОССИЙСКАЯКОЛЛЕГИЯОЦЕНЩИКОВ(РКО) RussianBoardofAppraisers(RBA)

Serbia

• NACIONALDOUDRUZENJEPROCENITELJASRBIJE(NUPS) National Association of Valuers of Serbia (NAVS)• UDRUZENJESUDSKIHVESTAKAD.O.O.BEOGRADA(USVB) AssociationofCourtExpertsL.T.D.Belgrade

Slovakia

• SLOVENSKÁASOCIÁCIAEKONOMICKÝCHZNALCOV(SAEZ) SlovakAssociationofEconomicAppraisers

Spain

• ASOCIACIÓNPROFESIONALDESOCIEDADESDEVALORACIÓN(ATASA) Professional Association of Valuation Companies of Spain

Sweden

• ASPECT/SFF The Swedish Society of Real Estate Valuation

United Arab Emirates

• DubaiLandDepartment(TAQYEEM)


United Kingdom

• CENTRALASSOCIATIONOFAGRICULTURALVALUERS(CAAV)• INSTITUTEOFREVENUESRATINGANDVALUATION(IRRV)

United States

• APPRAISALINSTITUTE(AI)


Notes

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

Notes 239

Notes

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................


Notes

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

EU

RO

PE

AN

VA

LU

AT

ION

ST

AN

DA

RD

S 2

012

SE

VE

NT

H E

DIT

ION





www.tegova.org

€25.00ISBN 9789081906005

The European Group of Valuers’

Associations (TEGoVA) is the

European umbrella organisation of

46 national associations of valuers or

valuation companies from 27 countries,

uniting valuation professionals, either

self employed or working for property

consultancies, private and public sector

companies, investment funds, banks

and government departments.

It sets European standards for valuation

practice, education and qualification

as well as for corporate governance

and for ethics for valuers through

its European Valuation Standards,

Minimum Educational Requirements

and Recognised European Valuer

scheme. It speaks with a common

voice on valuation to European

legislators and policy makers.
