The eco-neighborhoods, an alternative to urban sprawl?

Jean-Marie Halleux – University of Liege (ECOGEO)

Green Growth: New Shoots – Sheffield – 10 May 2012

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Weak control of housing sprawl in Belgium

Weak control of housing sprawl in Belgium

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A predominant housing model: the periurban modelSinge-family detached houses (“4 façades”) in a “rural” setting

Self-provided developments

Symbol of social and familial success

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Self-provided developments along serviced roads

Weak control of housing sprawl in Belgium

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A predominant housing model: the periurban modelSinge-family detached houses (“4 façades”) in a “rural” setting

Self-provided developments

Symbol of social and familial success

Commercial potential of the single-family house in an eco-neighbourhood?

The eco-neighbourhoods: an alternative to limit urban sprawl?

The eco-neighbourhoods: a tool to preserve open spaces?

Contingent valuation and willingness to pay

• Contingent valuation and willingness to payAims to associate a price to a good which is not included in an existing marketGood = property product of the house developed in the context of an eco-neighborhood

• Relation with the seminar’s issueValuation of residential preferences to evaluate public policies

• SurveyFace to face survey with graphic illustrations80 households having recently developed a self-provided construction the periurban suburb of Liege

• Periurban model versus Passive house versus Eco-neighborhood- Eco-neighborhood in the periphery of Liege- Eco-neighborhood in a small town in the Liege periphery- Eco-neighborhood close to the city center of Liege- Eco-neighborhood with a social mix (20 % of social housing)- Inter-generational eco-neighborhood - Pedestrian eco-neighborhood

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Maison de référence

La maison de référence indiquée par une flèche rouge est une maison mitoyenne de 250 m² possédant un terrain de 800 m². Cette maison est construite dans un lotissement situé à 20 minutes en voiture du centre de Liège. Ce lotissement n’est pas desservi par les transports en commun. Sur ce site, il n’y a pas de commerces (supérette, librairie…) ni de services (centre sportif, école primaire, crèche…) accessibles en 5 minutes à pieds. Cette maison n’est pas très bien isolée. Par conséquent, elle consomme 2000 litres de mazout par an. Les coûts de chauffage annuels sont donc de 1500 €. Cette maison est entièrement équipée et coûte, tous frais compris, 250 000 €.

Prix : 250 000 €

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1500 € de chauffage annuel

La maison indiquée par une flèche rouge est identique à celle décrite précédemment. La différence avec la maison de référence est que la maison indiquée par la flèche rouge est une maison passive, c’est-à-dire qu’elle est très bien isolée et que les besoins en chauffage atteignent à peine 280 litres de mazout par an. Les coûts de chauffage annuels sont donc inférieurs à 200 € par an.

Maison passive

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200 € de chauffage annuel

Source: http://www.36-8.be/PHASE2/presentation/Presentation_CALE_oct_2010.html (May 2011)

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Illustration on the eco-neighborhoods inspired by the successful “Pic-au-vents” project in Tournai 36 houses for 1,8 hectares 500 m2 per dwelling Major attention on public spaces

La maison désignée par la flèche rouge est une habitation entièrement équipée. C’est une maison mitoyenne de 200 m² disposant d’un jardin privé de 200 m². Cette habitation comprend également un car-port. Cette habitation est située dans un lotissement composé de 36 logements. Ce lotissement est un peu particulier, c’est un écoquartier. Voici ses caractéristiques :

• Toutes les habitations de ce lotissement sont des habitations passives et sont construites avec des matériaux non nocifs pour la santé afin de rendre l’environnement intérieur sain. L’ensemble des résidents du quartier partage en commun des panneaux solaires. En effet, plusieurs panneaux solaires sont placés à des endroits stratégiques sur le site et l’ensemble des habitants peut en profiter pour chauffer leur eau sanitaire.

• Les habitants de ce lotissement partagent un parc de 5000 m² (soit un demi hectare), un potager commun, un local de rangement pour les vélos, un local de tri des déchets ainsi qu’une citerne d’eau de pluie. L’ensemble de ces équipements collectifs est payé et géré par l’ensemble des résidents de la copropriété.

• Ce lotissement veille à préserver la biodiversité. Pour ce faire, de la végétation indigène est plantée et la végétation existante est préservée…

L’écoquartier

Panneaux solaires

Serre et potager

Parc arboré

Locaux de rangement, de tri…

Car-port

Par rapport à la situation de référence, combien accepteriez-vous de payer pour acquérir ce bien dans ce lotissement ? Je vous demande le montant maximum que vous accepteriez de payer. Faites un choix parmi les propositions ci-dessous. Les valeurs en bleu indiquent des prix inférieurs à la maison de référence. Si vous choisissez cette couleur, c’est que vous estimez que le bien que je viens de vous présenter à moins de valeur que la maison de référence. Au contraire, les valeurs vertes sont supérieures au prix de référence. Si vous choisissez cette couleur, c’est que vous estimez que le bien que je viens de vous présenter a plus de valeur que la maison de référence.

A

1 - de 40 % Cette maison vous coûtera donc moins de 150 000 € (soit plus de 100 000 € en moins)

2 - 30 à - 40 % Cette maison vous coûtera donc entre 150 000 et 175 000 € (soit de 75 000 à 100 000 € en moins)

3 - 25 à – 30 % Cette maison vous coûtera donc entre 175 000 et 187 500 € (soit 62 500 à 75 000 € en moins)

4 - 20 à – 25 % Cette maison vous coûtera donc entre 187 500 et 200 000 € (soit de 50 000 à 62 500 € en moins)

5 - 15 à – 20 % Cette maison vous coûtera donc entre 200 000 et 212 500 € (soit de 37 500 à 50 000 € en moins)

6 - 10 à -15 % Cette maison vous coûtera donc entre 212 500 et 225 000 € (soit de 25 000 et 37 500 € en moins)

7 - 5 à – 10 % Cette maison vous coûtera donc entre 225 000 et 237 500 € (soit de 12 500 à 25 000 € en moins)

8 0 à – 5 % Cette maison vous coûtera donc entre 237 500 et 250 000 € (soit 0 à 12 500 € en moins)

9 0 à + 5 % Cette maison vous coûtera donc entre 250 000 et 262 500 € (soit de 0 à 12 500 € en plus)

10 + 5 à + 10 % Cette maison vous coûtera donc entre 262 500 et 275 000 € (soit de 12 500 à 25 000 € en plus)

11 + 10 à + 15 % Cette maison vous coûtera donc entre 275 000 et 287 500 € (soit de 25 000 et 37 500 € en plus)

12 + 15 à + 20 % Cette maison vous coûtera donc entre 287 500 et 300 000 € (soit de 37 500 à 50 000 € en plus)

13 + 20 à + 25 % Cette maison vous coûtera donc entre 300 000 et 312 500 € (soit de 50 000 à 62 500 € en plus)

14 + 25 à + 30 % Cette maison vous coûtera donc entre 312 500 et 325 000 € (soit de 62 500 à 75 000 € en plus)

15 + 30 à + 40 % Cette maison vous coûtera donc entre 325 000 et 350 000 € (soit de 75 000 à 100 000 € en plus)

16 + de 40 % Cette maison vous coûtera donc plus de 350 000 € (soit 100 000 € en plus)

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All differences are significant at the 1% level

Commercial potential of the eco- neighborhood product

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Two conditions:EN > PH = condition related to the use of land

PH > Model (10%) = condition related to the energy-efficiency

In the periphery

In a small town

In Liege

Social-mix

Inter-generational

Pedestrian

Mean WTP EN > PHEN > PH

PH > Model (10%)

228’984 € 15,0% 8,8%

240’156 € 23,8% 12,5%

230’781 € 16,3% 5,0%

188’047 € 3,8% 2,5%

233’047 € 16,3% 8,8%

219’453 € 15% 10%

Conclusions

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Not (yet) a real alternative to the periurban modelPotential market share: ± 10%Might be higher in the near future: younger generations, energy issues,

imitation processesA better control of urban sprawl would required a more integrated policy

(greenfield land availability)

Important to fulfill the future housing needsWallonia: from 1,5 million to 2 millions dwellings between 2010 and 2050

Sprawl of eco-efficient constructionsCurrently: adaptation of the periurban model to the energy requirementsBetter energy performance without calling into question the periurban model

Sprawl of eco-efficient constructions

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Source: LA LIBRE essentielle, supplément IMMO, 14-15 mai 2011, p. 62.

Thank you for your attention

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Halleux J.-M. & Strée J., to be published, « Les éco-quartiers : vers la généralisation d’une alternative à l’étalement urbain ? », Habitat durable, habitat social ? (Harismendy P. & Gaudin S.), Ville de Saint-Brieuc, Saint-Brieuc. URL: http://hdl.handle.net/2268/113555