P R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

te da se forsira reSenje u pozitivnom pravu koje nalaie,sudu da se sme upustiti utvrdivanju okolnosti dali se radi o zloupotrebi, samo ukoliko stranka prigovo zloupotrebi prava.13

Moramo uzeti u obzir fakt da se primena normi o zloupotrebi prava n moie napraviti zavisno od prigovora strai.laka, znati po privatnoj inicijativi, je radi postojanja opStog interesa re2 o kogentnirn pravnim normama, a prim ili neprimena kogentnih pravnih normi se ne prepuSta u &om sluEaju privatn inicijativi, dispoziciji stranaka i ne zavisi od volje stranaka.

MAJA S T m W K O V l C

VLADIMIR BANGIEVSKI, LL.M., .-

Lawyer, Skopje

CONSEQUENCES OF ACTIONS THAT INDICATE ABUSE OF LAW AND THE LEGAL CONSEQUENCES OF ABUSE OF LAW STRANAC KAO STICALAC PRAM SVO JINE

S w a r ~ NA NEKRETNINAMA U SRBIJI

The abuse of the law consists principally of repeated actions which have a unique or m cause to harm the other, or of useless activities, which are h d for someone else, or of activi contrary to the purpose of the norms because of which the subjective rights are acknowledged, of activities unproportionally worth lower from the damage which is caused to another, or of ac ities unnecessarily difficult for some other, or of actions which are contrary to some other own tions, or of activities unconnectable with the social moral or contrary of the lawfulness. All enumerated actions only seem to have its own support in the positive or other social norms an ues, or only seem to be in concordance with them, but in their substance the norms are only to ju tify the socially unallowable and harmful consequences which the actions of the abuse of the law ar prompting towards the other subjects and right-owners.

Our science of law, in its total development until now, has treated this question very tle, and also today it is not treated enough, which as a condition in the future will have to ch above all because of the social importance of the problem and the negative consequences and e which are prompted in the everyday life and in the frames of the social surrounding.

- SadaSnje i buduCe regulisanje -

U V O D

Tema sticanja svojine na nepokretnostima je uvek aktuelna, a u Srbiji se po- novo aktuelizuje najavljenim novim propisima o svojini i otekivanirn stupanjern na s n a p Sporazuma o stabilizaciji i pridruiivanju. U ovom radu iznosim svoje rniSljenje o vaietim pravnim normama u srpskom zakonodavstw, o predloienim odredbama u radnoj verziji Zakona o svojini i drugirn stvarnim pravima i o utica- ju odredaba Sporazuma o stabilizaciji i pridruiivanju na re&sanje ove materije. U drugom delu rada kratko prikazujem prava stranaca na sticanje nepokretnosti u driavama OECD-a prema podacima sadrianim u Kodeksu OECD-a o liberali- zaciji prometa kapitala.l

I3 Drugatiji stav od ovoga zastupa D. StojanoviC str. 136u: S. Perovit-D. Stojanovit (re Polo2aj stranaca u pogledu sticanja svojine Komentar zakona o obligacionim odnosima, Gornji Milanovac-Kragujevac, 1980 i na str. 26 vo: S. prema sadainjem zakonodavstvu rovit (red), Komentar zakona o obligacionim odnosima, knj. I, Beograd, 1995. Kaie se: PO sluib duinosati,nije posao suda, bez konsultacije povredenog lica, da odlutuje o zloupotrebi prava ... Prema Zakonu o reSavanju sukoba zakona, za svojinskopravne odnose i treba da vaii analogno pravo koje se primenjuje u zastarelosti, retenciji, kompenzaciji, gde je J

no doglo do izraza uvaiavanje reakcije pogodenog lica pri vrienju jednog subjektivnog prava na stvari merodavno je pravo mesta gde se stvar n a l a ~ i . ~ Zbog toga, je usmereno prema njemu': Taj stav je kontradiktoran sa stavom autora istih dela (u prvom 132 i u drugom str. 26) da: "VrSenje prava suprotno duhu institucija, njihov cilj, halitet, se r Maja StanivukoviC, profesor Pravnog fakulteta Univerziteta u Novom Sadu.

time Sto pored konkretno tangiranog pojedinatnog interesa vreda se takvo vrSenje nadredenog OECD Code o Liberalisation of Capital Movements, 2012.

Stog interesa u smislu javnog poretka': ZRSZ, 81. 18. st. 1.

544 545

P R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

tinjenica da je sticalac prava svojine na nepokretnoj stvari koja se nalazi na t toriji Srbije strani driavljanin ne dovodi do primene stranog prava. Do pr ne stranog prava ne dolazi ni tada kada je sticalac pravno lice koje je osnovan inostranstvu. Pravo odredeno kao merodavno na osnovu ZRSZ primenjuje se n sva pitanja koja se kvalifikuju kao stvarnopravna. Za ugovore koji se odnose n nepokretnosti, u ZRSZ postoji posebno pravilo koje dovodi do primene istog pr va - prava mesta nalaienja nepokretne ~ tva r i .~ Autonomija volje ugovornih str na je u ovoj vrsti ugovora iskljutena.

Mada je predvidena primena domaCeg zakona u slutaju da se nepokretn nalazi na naSoj teritoriji to ipak ne znati automatski da su uslovi za sticanje pr svojine kada je sticalac stranac jednaki uslovima koji se primenjuju kada je lac prava svojine domaCi driavljanin ili domaCe pravno lice. Nacionalni tre predviden je jedino za sticanje prava svojine na pokretnim ~tvarima.~ Kad su u tanju nekretnine, Ustav predvida da strana fizitka i pravna lica mogu steCi sv nu u skladu sa zakonom ili medunarodnim ugov~rom.~ VaieCi zakon o osnov svojinskopravnih odnosa propisuje dodatne uslove koje stranac mora da is da bi postao vlasnik nekretnina. Ovi dodatni uslovi tine sticanje prava svoji nekretninama u Srbiji relativno rezervisanim pravom. StaviSe, sticanje prava s jine na poljoprivrednom zernljiStu apsolutno je rezervisano za domaCe dr i

Razlozi za ogranitavanje svojine stranaca na nekretninama su viSestr medunarodno priznati. ~ e a e d n o s n i razlozi nameCu se posebno u pogranit krajevirna utoliko Sto bi prevelika zastupljenost stranih vlasnika mogla da do de u pitanje otuvanje driavne granice u kriznim vremenima. U zemljama koje tokom svoje istorije iskusile ratne sukobe sa susednim zemljama takva ogr nja nisu retkost. Mada Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa omoguC da se ona uvedu i u Srbiji? ta mopCnost nikada nije iskoriSCena. U novije bezbednost moiebiti ugroiena i tako Sto bi stranci koji su tlanovi teroristi kriminalnih organizacija (tzv. neieljeni strani ulagati: unwanted investors) us da steknu odredene nepokretnosti koje bi onda koristili za razvijanje svojih ne zvoljenih delatn~sti.~ Pored bezbednosnih, i ekonomski i socijalni razlozi znatajno utitu na reguhsanje ovog pitanja. Nepokretne stvari kao Sto su po

ZRSZ, El. 21.

ZOSO, El. 82. j Ustav Srbije, tl. 85. st. 1.

ZOSO, el. 82a. st. 3.

Videti vodit OECD-a za identifikaciju stranih investitora: Identification of Foreign stors: A Fact Finding Survey of Investment Review Procedures, 2010 http:llwr~v.oecd.orgl tmentlinvestmentpolicyl45425060.pdf.

546

M. StanivukoviC: Stranac kao sticalacprava svojine nu nekretninama u Srbiji

vredn~, Sumsko i gradevinsko zemljiite, kao i zemljiite u turistitki atraktivnim podruZjima, ogranitene su po broju i cena im zavisi od trainje. Stoga bi slobod- na prodaja strancima koji, po pravilu, imaju veCu kupovnu moC nego domaCe sta- novniStv~, mogla dovesti do porasta cena te vrste nepokretnosti, a dugorotno i do postepenog istiskivanja domaCih subjekata iz pojedinih vainih privrednih grana, kao Sto su poljoprivreda, stotarstvo, turizam, gradevinarstvo i prodaja i izdavanje nepokretnosti. Nepokretnosti namenjene za stanovanje, posebno ako se nalaze na popularnim lokacijama, ponekad postaju meta bogatih stranih sticalaca koji iele da ih pretvore u svoje sekundarne stanove (secondary residence - kuCe za odrnor). Na taj natin titava naselja mogu da postepeno izurnru jer vlasnici stambenih je- dinica u njih navraiaju samo u odredenim mesecima u toku godine (u vreme tu- ristitke sezone). Iz ovih razloga mnoge zernlje, ukljutujudi i one najrazvijenije, ogranitavaju pravo stranaca na sticanje svojine na nepokretnostima. OsvrnuCemo se na neke primere u treCem delu ovog rada.

Stroga ogranitenja koja su ranije bila propisana za strance koji su ieleli da steknu svojinu na nekretninama u bivSoj SFRJ donekle su ublaiena izmena- ma Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa od 1990. godine, a zatim dalje omekSana izmenama ovog zakona od 1996. godine. Medutim, Zakon o poljopri- vredom zemljiStu od 2006. godine uvodi ponovo ogranitenje, o kojem Ce ubrzo biti reti. Prema vaiedim odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odno- say strano fizitko lice moie steCi pravo svojine na svakoj nekretnini koja je u pro- metu po osnovu nasledivanja. Ako je osnov sticanja ugovor, predmet prava svoji- ne stranog fizitkog lica je zakonom ograniten na stan i stambenu zgradu. U oba slutaja, i kada je osnov sticanja nasledivanje i kada je to pravni posao medu ii- vima, postavlja se kao uslov da postoji uzajamnost sa driavom tiji je driavljanin sticalac. Ukoliko srpski driavljani u toj driavi ne m o p sticati svojinu na istoj vr- sti nepokretnosti, po istom osnovu, onda ni driavljanin te driave neCe moCi da postanu vlasnici te vrste nepokretnosti i po tom osnovu u naSoj zemlji (materijal- na ~zajamnost).~ Za sticaoce koji su driavljani vise driava, driavljanstvo se odre- duje po opStim natelima medunarodnog privatnog prava sadrianim u El. 11. Za- kona o reSavanju sukoba ~ a k o n a . ~

Stranci koji obavljaju delatnost u Srbiji, bilo da su fizitka ili pravna lica, mo- gu pod uslovom uzajamnosti steCi pravo svojine na nepokretnostima ukoliko su

Isti uslovi i ogranitenja koji vaie za sticanje na osnovu ugovora vaie i kod sticanja prava svojine na osnovu odriaja kada je uzukapijent strano fizitko lice.

Postojanje uzajamnosti se u tom slutaju utvrduje samo u odnosu na driavu u kojoj stica- lac ima prebivaliite ili drugu driavu tije je driavljanstvo na taj natin odredeno kao efektivno dria- vljanstvo sticaoca. Kod sticaoca apatrida, prebivaliite zamenjuje driavljanstvo, pa od njih ne bi tre- halo traiiti da ispune uslov uzajamnosti ako imaju prebivaliite u Srbiji.

R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

im one potrebne za obavljanje delatnosti.1° Misli se pre svega na poslovnu delat nost, a ne, recimo, na polititku, druitvenu ili hurnanitarnu (npr. neprofitne nevla dine organizacije ne bi mogle steCi nekretnine na osnovu ove odredbe). Obavljanj delatnosti treba da bude organizovano u okvirima stalne poslovne jedinice (pri vrednog druStva, druStva kCeri ili ogranka). Predrnet sticanja m o p biti sve n kretnine koje se nalaze u prometu i koje m o p da sluie za obavljanje poslovne d latnosti, osim poljoprivrednog zernljiSta (npr. gradevinsko zernljigte, industrijski tuistitki objekti). Ispunjenje zakonskih uslova (uzajamnost i svrha nekretnine za obavljanje delatnosti) je uslov za overu ugovora o sticanju prava svojine ne ne kretnini.ll U zakonu je dalje propisano kako se ispunjenje ovih uslova dokaz

Za prvi uslov, sud koji overava ugovor objaSnjenje moie zatraiiti od starstva pravde.12 Ministarstvo daje objaSnjenje i na zahtev zainteresovano tj. sticaoca. Takode, na vebsajtu ministarstva nalazi se tabela koja sadrii macije o tome da li sa odredenim driavama postoji uzajamnost u sticanju p va svojine ili ne. Kao dodatak ove tabele navode se i propisi na osnovu kojih uzajamnost uspostavljena sa zernljama za koje se navodi da postoji. Ono Sto izn naduje jeste da se me& takvirn propisima navodi i jedan broj naSih sporazum zagtiti i unapredenju investicija. To je otigledno proizvod netitanja ili nerazum vanja, jer ovim sporazumima se ne garantuje pravo sticanja svojine na nepo nostima niti pravo na ulagge, vet pravna zaStita veC utinjenih ulaganja. Tako ako se podaci Ministarstva uporede sa podacima OECD-a vidi se da oni nisu uzdani. Nairne, ima zemalja koje predvidaju ogranitenja druge vrste od onih postoje u naSem pravu, pa se ne moie pauSalno tvrditi da sa njima postoji m jalna uzajamnost. Ali to je vet tema za poseban rad.

Natin dokazivanja da je ispunjen drugi uslov, da nekretnina bude potr na za obavljanje delatnosti nije tako jasno normiran. Predvideno je da nadle organ daje miSljenje o tome da li je ona vrsta nepokretnosti koja se stite u rom, neophodna za obavljanje delatnosti stranog fizitkog ili pravnog lica.13 ove odredbe ne ukazuje jasno da li je podnoSenje takvog miSljenja uslov za ov ugovora. Iz prakse stiiu informacije da nadleino ministarstvo ne vrSi svoju n leinost predvidenu tlanom 82v, st. 4 Zakona o osnovama svojinskopravnih nosa, odnosno, ne daje navedena miSljenja, niti je takva informacija sadriana

lo ZOSO, E1.82a. st. 1.

l 1 ZOSO, El. 82v. st. 1.

I 2 Po30 je ret o zakonu nasledenom od SFRJ, u ovom tlanu stoje u stvari: "od savezno gana nadleinog za poslove pravde". C1.82v, stav 2.

l3 Po tekstu ZOSO, El. 82.v. st. 4. nadleian je Savezni organ za poslove trgovine. Nadlei za izdavanje dozvole medutirn sada pripada Miistarstvu ekonomije i regionalnog razvoja.

548

M. Stanivukovit: Stranac kao sticalac prava svojine nu nekretninama u Srbiji

&sajtu. U odgovoru na pitanje postavljeno u vezi sa ovim t h o r n u zbirci Pa- ragraf leks stoji objagnjenje: c'Ispunjenost ovog uslova se dokazuje prilikom za- Mjutenja ugovora. Medutim, organ koji vodi evidenciju o pram svojine na ne- pokretnostima i koji vrSi upis prava svojine, duian je da nadleinom ministarstvu dostavi informacije o upisu promene, time se otvara moguCnost da takav ugovor bude pobijan, ako nisu ispunjeni predvideni u~lovi ."~~ U odgovoru nije navedena odredba lcoja predvida obavezu organa koji vodi evidenciju o pravu svojine na ne- pkretnostima da nadleinom ministarstvu dostavi takve informacije - u Zako- nu o prometu nepokretnosti je ne nalazimo. MoguCe je da se na ovaj natin reSava problem ispunjenja ovog uslova u praksi, ali to nije ispravno postupanje. Trebalo bi pre overe ugovora proveriti da li zakonom predvideni uslovi za sticanje postoje, urnesto da se to tini naknadno, pobijanjem ugovora.

Uslove koje Clan 82a postavlja za kupovinu nepokretnosti izgleda nije teSko zadovoljiti. Stranci ipak retko koriste ow. odredbu Zakona o osnovama svojinsko-

odnosa da bi postali vlasnici poslovnih nekretnina u Srbiji. Umesto to- ga, uobitajeni je natin da stranac osnuje domaCe pravno lice, odnosno, privred- no druStvo u potpunoj svojini stranog lica ili u meSovitoj svojini, koje onda stite nepokretnosti na svoje ime bez ikaks4.h uslova i ogranitenja koji se primenjuju na strance. Na domaCe pravno lice, bez obzira ko ga kontroliie, ne primenjuju se od- redbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa o sticanju prava svojine na nekretninama od strane stranaca. Drugi uobitajeni natin je kupovina domateg privrednog druStva u tiju imovinu daze i nepokretne stvari. Na primer, stranac moie, u postupku privatizacije, da kupi druitveno preduzede koje je registrovano za poljoprivrednu delanost i koje je nosilac prava raspolaganja poljoprivrednim zernljiStem u druitvenoj svojini. Mada stranac nije neposredni vlasnik nepokret- nosti, on efektivno, kroz svoj uticaj na donoienje odluka u pravnom licu koje jeste neposredni vlasnik, moie da vrSi sva ovlaSCenja vlasnika. Da bi se izbeglo ovakvo izigravanje zakona, trebalo je zakonskirn propisima poloiaj domaCih pravnih lica koja su u svojini ili pod kontrolom stranaca izjednatiti sa poloiajem stranih prav- nih lica u pogledu sticanja nepokretnosti. Alternativno, trebalo je ogranititi mo- gutnost stranih ulaganja u privredna druStva koja kao deo svojih sredstava (imo- vine) imaju i nepokretnosti.

DomaCem zakonodavcu je uvodenje kriterijurna kontrole onemoguCeno odredbama Zakona o stranim ulaganjima i dvostranih sporazuma o zagtiti i una- predenju investicija (Srbija ima sporazume ove vrste sa preko tetrdeset zemalja). Zakon o stranim ulaganjima predvida nacionalni tretman za privredna druStva

l4 Dr Zlatko Stefanovit, Odgovor na pitanje, Paragraf leks.

P R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

sa stranim ulogom.15 BiIo kakva ogranitenja sticanja nepokretnosti koja bi zakon predvideo u odnosu na domaCa pravna lica sa stranim ulogom bila bi, na osnovu ove odredbe, kao i slitnih odredaba sporazuma o zagtiti i unapredenju investicija, nedozvoljena. Na raspolaganju je jedino drugo reienje, tj. da se pri d a s h stranog ulaganja ograniti oblast ulaganja, tako da strano lice ne moie da stekne vetinski udeo u domadim pravnim licirna koja imaju svojinu na nepokretnim stvarirna, ili na odredenim nepokretnim stvarima. Nairne, sporazumi o zaStiti i unapredenju ulaganja ne predvidaju nacionalni tretman za samu moguCnost ulaganja (odno- sno za ulazak stranog kapitala u zemlju).

Zakonom o stranim ulaganjima je propisano da strano fizitko i pravno lice, u svojstvu stranog ulagata, moie sticati svojinu na nepokretnostima u skladu sa zakonom.16 Smisao ove odredbe nije jasan i ona se moie turnatiti na vise natina, posebno ako se imaju u vidu malotas navedene odredbe Zakona o osnovama svo- jinskopravnih odnosa:

- na strane ulagate primenjuju se isti uslovi sticanja kao i na ostale strance; - strani ulagati ne treba da ispune uslove koji se postavljaju za sticanje svo-

jime ostalim strancima - npr. ne treba da dokazuju postojanje uzajamnosti niti Ei- njenicu da im je nekretnina potrebna za obavljanje delatnosti.

IlustrovaCu ovu nejasnodu na jednom primeru. GAMA privredno druStvo iz Savinije, ieli da otvori robnu kudu u olcolini Beograda. Robnu kuCu mora da iz- gradi na placu koji ispunjava-odredene uslove (da se nalazi pored auto-puta, da je na odredenoj udaljenosti od glavnog grada, da ima odredenu velitinu zbog po- trebnog parking-prostora itd.). Posle dve godine intenzivnog traganja, uspeva da nade jedan takav plac i da sa vlasnikom dogovori prihvatljivu kupoprodajnu cenu. Pod kojim uslovima GAMA moie da kupi ovaj plac? Ako registruje svoj ogranak ili privredno druStvo u Srbiji i prenese mu iz Savinije osnivatki kapital (makar minimalnih 500 evra), GAMA stite svojstvo stranog ulagata a samim tim i pravo po Zakonu o stranim ulaganjima, da "stite svojinu na nepokretnostima u skladu sa zakonom." Da li to znati da je GAMA prilikom overe ugovora oslobodena do- kazivanja da joj je plac potreban za obavljanje delatnosti u Srbiji? Ako bez obzira na svojstvo ulagata mora i dalje to da dokazuje, da li se obavljanje delatnosti pro- daje robe Siroke potroSnje koju Ce vrSiti njen ogranak ili njeno privredno druStvo registrovano u Srbiji (njeno "strano ulaganjey') pripisuje GAMI kao sticaocu (jer je uloiila kapital upravo radi obavljanja te delatnosti)? Takode, da li pri overi ugovo- ra treba utvrttivati uzajamnost sa Savinijom u pogledu sticanja ove vrste zemljiSta

'j USU, El. 8, st.2: "Preduzete sa stranirn ulogom uiiva jednak pravni poloiaj i posluje pod jednakim uslovima i na jednak natin kao i jugoslovenska preduzeta bez stranog uloga."

l6 ZSU, El. 20.

M. StanivukoviC: Stranac kao sticalac prava svojine na nekretninama u Srbiji

ili se taj uslov ne traii jer je GAMA strani ulagat u Srbiji? Ako GM4.A posle pet godha odluti da likvidira biznis u Srbiji, da li mora da otudi i nekretninu koju je stekla za obavljanje delatnosti? Sve su to pitanja koja se mogu pojaviti u praksi i na koja citirana odredba ne daje odgovor, a plac je suviie skup da bi se odgovori same naslutivali. Bilo bi dobro da je zakonodavac malo jasnije i podrobnije ure- die pravo stranih ulagata na sticanje svojine na nepokretnostima da bi se izbegla pravna nesigurnost.

Zakon o stranim ulaganjima svako imovinsko pravo koje strani ulagat sti- te radi ostvarivanja svojih poslovnih interesa u Jugoslaviji (Srbiji) proglaiava stra- nirn ulaganjem.17 Shodno tome, sticanje prava svojine na nekretninama u poslov- ne svrhe, samo po sebi je strano ulaganje, a lice koje ga stite strani ulagat. Strana ulaganja i strani ulagati uiivaju posebnu zaStitu od eksproprijacije i od nepravit- nog i diskriminatornog tretmana, kako na osnovu zakona, tako i na osnovu me- dunarodnih ugovora.

Ulaganje nerezidenta u nekretnine u Srbiji se po Zakonu o deviznom po- slovanju smatra kapitalnim poslom. Kapitalni poslovi su poslovi izmedu nerezi- denata i rezidenata tija je namena prenos kapitala. PlaCanje radi sticanja svojine na nekretninama nerezidenata u Srbiji vrSi se slobodno ako su ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine iz Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. 0 ova- lcvirn transakcijama treba da bude obaveStena Narodna banka Srbije na natin i u roku koji sama propisuje.18

Zakon o poljoprivrednom zemljiStu donet 2006. godine, ogranitava pravo stranaca da stitu pravo svojine na nepokretnostima u Srbiji namenjenim za poljo- privrednu proizvodnju.lg VeC u prvom Elanu zakonodavac je izritit: "Vlasnik po- ljoprivrednog zemljiSta ne moie biti strano fizitko, odnosno pravno lice."20 Ne- surnnjivo je da ova odredba u okviru svog polja primene derogira ranije odredbe o pravirna stranaca. Iz njene sadriine proistite da stranci od dana njenog stupa- nja na snagu, vise ne m o p sticati svojinu na poljoprivrednom zemljiStu i to ne samo pravnim poslom (ugovorom), nego ni nasledivanjem, jer ne m o p biti vla- snici. Ipak, zakonodavac je propustio da dotakne najvainiji moguCi vid sticanja poljoprivrednog zemljiita od strane stranaca - putem tzv. SPP (special purpose ve- hicle) - posebnog domakeg pravnog lica osnovanog sa jedinom svrhom da obavi ieljenu transakciju umesto njegovog osnivata i da umesto njega figurira kao vla- snik. Ako je potencijalni sticalac zemljiSta strano lice, postoji dakle moguCnost da

I7 ZSU, 3 . 3 . st. 1. taEka 2.

Zakon o deviznom poslovanju, El. 12.

j9 Za razliku od Zakona o Sumama i Zakona o vodama.

'O Zakon o poljoprivrednom zedjiitu, El. 1. st. 3.

se zabrana izigra tako Sto bi se inkorporisalo domaCe druStvo u potpunoj stranog pravnog ili fizitkog lica, koje bi bilo titular prava svojine. Slitne po bi h a l o i naknadno sticanje udela ili akcija domakeg pravnog lica koje prava svojine. U oba slutaja, poljoprivredno zemljiSte je formalno u sv maCeg pravnog lica, ali stvarno i suStinski pod kontrolom stranaca. Na ovaj na je npr. u Batkoj u postupku privatizacije jedno madarsko privredno druStvo s klo posredno (preko domaCeg druStva) svojinu na preko 1700 hektara poljo vrednog zemljiSta, ali je kasnije to domade druStvo palo pod stetaj i prodalo ' vinu domaCim kup~ima.~l Ni danas niSta ne spretava vlasnike velikih zemljiSn poseda da stranim kupcima prodaju udele u druStvima koja igraju ulogu titul svojine. Ukoliko je nameravao da potpuno spreti strance da stitu poljoprivre zemljiSte, zakonodavac je morao da ograniti moguCnost sticanja udela u post Cim p r a m licima koja su vlasnici poljoprivrednog zemljiSta.

Treba napomenuti i to da strana lica kao deonitari, odnosno akcionari maCeg druStva koje je titular prava na nepokretnostima, ukljutujuti i poljop vredno zemljiSte, uiivaju punu zaStitu od eksproprijacije, diskriminacije i pravitnog tretmana, koju .im pruiaju bilateralni investicioni sporazumi Srb VaSingtonska konvencija o reSavanju investicionih sporova izmedu driava i iavljana drugih driava. Po nekim bilateralnim sporazurnima, tak i domaCa dr tva m o p da uiivaju status stranog ulagata i ekvivalentnu zaStitu, jer se sma driavljanima driave tiji driiivljani vrSe nad njirna kontr01u.~~

Odredba Zakona o poljoprivrednom zemljiStu pati i od drugih nedostat ka. Njome nije predvideno kakve su posledice sticanja poljoprivrednog zemljiS do koga bi doSlo npr. nasle&vanjem. ZaostavStina prelazi na naslednike po zakona u trenutku ostavioteve ~ m r t i . ~ ~ Ako tu zaostavStinu tini izmedu ost i poljoprivredno zemljiSte, a naslednik je stranac, on po sili zakona postaje snik. Da bi se sprovela u delo zabrana iz tl. 1 Zakona o poljoprivrednom zemlji (da stranac ne moie biti vlasnik), nasledena nepokretnost bi mu se morala pot oduzeti, no postupak u kome bi se to tinilo nije propisan, kao Sto nije propis

M. Stanivukovid: Stranac kao sticalac prava svojine nu nekretninama u Srbiji

ni pravo na nadoknadu vrednosti oduzetog zemljiSta. Izostaju takode odredb tome Sta se deSava ako domaCi vlasnik poljoprivrednog zemljiSta izgubi dom driavljanstvo zbog prelaska u strano. Sigurno je da bi u nedostatku ovakvih o daba, oduzimanje nasledenog poljoprivrednog zemljiSta, povlaEilo za sobom tanja zaStite prava na imovinu kao ljudskog prava. Druga moguCnost bi bila da

Mladi paori kupili poljoprivredno dobro, Politika 16. marta 2012. g.

Videti npr. Sporazum o zaititi i unapredenju investicija sa Holandijom, S1. list, Medun rodni ugovori, br. 1212001, El. 1.

23 Zakon o nasledivanju, El. 212.

552

sticalac obaveie da stetenu nekretninu o t ~ d i ? ~ poito ne ispunjava uslove da bude vlasnik, ali zakonodavac to nije utinio.

Stranac kao sticalacprava svojine na nepokretnostima u zemljama OECD-a

Sve zemlje OECD-a (34) pristupile su Kodeksu OECD-a o liberalizaciji pro- meta k a ~ i t a l a ~ ~ . Kodeks sadrii pravila o odobravanju zakljutenja i izvrienja prav-

poslova (transakcija) i transfera koji podrazumevaju prenos kapitala iz jedne driave Clanice u drugu. Driave se u tlanu 2, tatka (a) Kodeksa medusobno oba- vezuju da Ce liberalizovati sve pravne poslove i transfere koji su navedeni u Anek- su A. Ovaj aneks sastoji se od dve liste: liste A i liste B. U listi A navedeni su prav- ni poslovi i transferi u odnosu na koje su dozvoljene rezerve, ali se mogu podneti samo u taksativno navedenim situacijama. U listi B navedeni su pravni poslovi i transferi u odnosu na koje se u svako doba moie staviti rezerva - tj. pravni poslo- vi i transferi koji mogu u driavarna danicama biti zabranjeni ili ~ g r a n i t e n i . ~ ~ Svi moguti poslovi koji povlate prenos kapitala navedeni su bilo na listi A, bilo na li- sti B.27 Prvi na listi B, su "poslovi koji se odnose na nepokretnosti" (Operations in real estate). Oni obuhvataju kupovinu (tj. sticanje) ili gradenje nepokretnosti koje u datoj driavi obavljaju nerezidenti, kao i kupovinu ili gradenje nepokretno- sti koje rezidenti date driave obavljaju u in~stranstvu.~~ Pored Aneksa A, Kodeks sadrii i Aneks B u kome su navedene rezerve koje su pojedine driave Elanice sta- vile u pogledu liberalizacije, na osnovu tlana 2, tatke (b).

Pregledala sam i proutila rezerve navedene u Aneksu B kako bih mogla da utvrdim da li se u zemljama OECD-a ogranitava pravo sticanja svojine na nepo-

24 Takvo reienje je predvideno u Madarskoj Uredbom Vlade iz 1996. godine o sticanju ne- pokretnosti od strane stranaca, El. 11A kada je u pitanju nekretnina koju je preduzetnik stekao za obavljanje delatnosti koju je kasnije prestao da obavlja.

Li OECD Code o Liberalisation of Capital Movements. Kodeks je usvojen 1961. g., a sada je na snazi verzija iz 2012. g. http://www.oecd.orgldaf/internationalinves~entl~ves~en~olicylco- des.htm

26 Bez obzira na stavljene rezerve, driave Elanice se m o p koristiti povoljnijim pravilima koja predvidaju druge driave Clanice, pod uslovom da su se povinovale proceduri predvidenoj u tla- nu 12 za obaveztavanje o rezervarna i preispitivanje rezervi (El. 8 Kodeksa).

27 Oni su takode svi navedeni u opztoj listi medunarodnih prenosa kapitala i odredenih po- vezanih poslova sadrianoj u Aneksu D.

" Prodaja nepokretnosti koju obavljaju nerezidenti u zemlji i rezidenti u insotranstu nave- dena je u listi A.

P R A V N I Z I V O T br. 10/2012. - kretnostima za strance. Ako se ogranitava, u kojoj meri se to tini i kakvirn pr h a . Treba imati na umu da se u Kodeksu ne navode detaljno propisi i odre kojima su ova ogranitenja operacionalizovana, pa bi za potpuni uporednopra~~ pregled trebalo konsultovati te propise za svaku zemlju pojedinatno.

Uotila sam, prvo, da odredeni broj zemalja nema nikakvih ogranitenja pogledu sticanja nepokretnosti na sopstvenoj teritoriji od strane nerezidenata. Ostale zemlje poznaju manja ili veCa ogranitenja i zbog toga su stavile rezervu kategoriji "poslovi koji se odnose na nepokretno~ti':~~ Nijedna od tih zemalja uslovljava sticanje nepokretnosti uslovom reciprociteta (uzajarnn~sti) .~~

U zemljama koje poznaju ogranitenja, ona se, bar na prvi pogled, izraiav ju kao ogranitenja uperena ka nerezidentirna, a ne ka ~ t r a n c i m a . ~ ~ Za pojam rez denta i nerezidenta, najbolje je konsultovati domate devizne propise jer oni us jaju definiciju koja je uobitajena u ovoj o b l a ~ t i . ~ ~ U Danskoj su od ogranite koja vaie za nerezidente izuzeta lica koja su ranije bili rezidenti Danske naj pet godina. Ovo izuzetak koji bi bio pogodan za Srbiju u onim slutajevima se kao potencijalni sticalac javlja bivSi driavljanin (emigrant) koji je ranije iive Srbiji. U Poljskoj pak, propisano je da strano lice mora biti rezident u Poljskoj manje pet godina da bi moglo da stite nepokretnosti.

h a zemalja koje su navele da se ogranitenja odnose na rezidente, ali proverom njihovog zakonodavstva uotava da se ona u stvari odnose na str Primer za to je Mek~iko.~* Po Ustavu (El. 27), meksitki narod je vlasnik zemlj i vode na teritoriji te driave. Pravo na sticanje svojine imaju sarno meksitki iavljani, ali driava ima diskreciono pravo da odobri svojinu na zemljiStu i st nim driavljanima, pod uslovom da daju izjavu Ministarstvu spoljnih poslova

29 To su Belgija, Kanada, Cile, Nematka, Italija, Luksemburg, Holandija, Portugalija, Sp ja, Svedska i SAD. Ujedinjeno Kraljevstvo je stavilo rezerve samo u odnosu na teritorije Bermud i Kanalskih ostrva, a Finska samo u pogledu Olandskih ostrva.

30 TO su Australija, Austrija, CeSka Republika, Danska, Estonija, Francuska, Grtka, Ma ska, Island, Irska, Izrael, Japan, Juina Koreja, Meksiko Novi Zeland, Poljska, Slovatka Repub Slovenija, Svajcarska i Turska. Kao Sto je reteno u prethodnoj fusnoti, rezerve je stavilo i Ujediq Kraljevstvo, ali samo u odnosu na teritorije Bermudskih i Kanalskih ostrva, i Finska u odnosu n ritoriju Olandskih ostrva.

31 Videti Aneks E u kome se nabrajaju oblasti ulaganja koje su u pojedinim zedjama us ljene reciprocitetom.

32 Australija, CeSka Republika, Danska, Grtka, Madarska, Island, Irska, Japan, Juina KO Meksiko Novi Zeland, Slovatka Republika, Slovenija, i Turska. Slovenija od ogranitenja izuzima n rezidente koji su driavljani EU.

33 Videti tl. 2 Zakona o deviznom poslovanju.

34 Isto tako i Izrael, Novi Zeland, Poljska i Svajcarska.

M. StanivukoviC Stranac kao sticalac prava svojine nu nekretninama u Srbiji

sebe smatraju meksitkim driavljanima i da se neCe pozivati na zaititu svoje vlade pogledu imovine koju su stekli.

Ogranitenja sticanja koja postoje prema fizitkim licima koja nisu reziden- ti ili nisu driavljani, testo se odnose i na pravna lica koja su nerezidenti, odno- sno strani driavljani osnovali u driavi u kojoj se nalazi nepokretno~t.~~ Medutim, postoji i suprotan pristup. Tako je u Meksiku, zabranjeno direktna svojina stra- naca na nepokretnostima koje se nalaze u zabranjenoj zoni. Samo domaCa prav- na lica koja su u svojini stranaca mogu biti titulari nepokretnosti, i to pod odrebe- nim uslovima.

U pogledu odredivanja driavljanstva pravnih lica kao sticalaca zastupljen je kriterijum kontrole. Drugim retima, domaCa privredna druStva koja kontroliiu strani driavljani ili strani rezidenti, izjednatena su sa stranim sticaocirna. U Izra- elu, privredno druitvo koje kontroliSu strani driavljani ne moie investirati u ze- g1jiSte bez odobrenja nadleinog organa. Australija ogranitava direktna ulaganja u privredna druitva koja se bave prometom nepokretnosti ili tija imovina se pri- marno sastoji od nepokretnosti, s tim da je sticanje manjinskih udela u takvim dru5tvirna dozvoljeno. Ima i drugih zemalja koje manjinski udeo nerezidenata ne smatraju preprekom da privredno druStvo bude vlasnik nep~kretnosti .~~

ImajuCi u vidu predmet prava, najzastupljenija je zabrana sticanja poljopri- vrednog, a ponekad i Sumsko i vodnog ~emljiSta.~~ Australija ogranitava sticanje

35 Npr. CeSka Republika ne dopuSta ograncima nerezidentnih privrednih druStava da kupu- ju poljoprivredno zemljiSte i Sume.

36 Npr. Island izuzima od ogranitenja druStva u kojima nerezidenti imaju 20% ili manje udela u kapitalu, i u kojima Islandani drie veCinu glasova na skupithi deonitara. Novi Zeland ogra- nitava samo sticanje udela ili glataskih prava vet& od 25% u druitvima koja se bave trgovatkim ri- bolovom i seoskim zedjiltem.

37 Npr. CeSka Republika, Estonija, Francuska, Madarska, Irska, Japan, Meksiko, Novi Ze- land, NomeSka i Poljska. Madarska zabranjuje sticanje poljoprivrednog zedjiita Zakonom o obra- divom zemljiitu iz 1994. g. Estonija je stavila rezervu u pogledu sticanja poljoprivrednog i Sumskog zemljilta, ali je ta rezerva isteMa 31. maja 201 1. godine. Francuska ogranitava strana ulaganja u pri- vredna druStva Sija je delatnost poljoprivredna, kao i ulaganje stranaca u kupovinu vinograda. Ma- darska izuzima pravna lica osnovana u EU od ogranitenja koja vaie za nerezidente, ah ne kada je u pitanju sticanje poljoprivrednog zemljigta. U Irskoj se ogranitenje odnosi jedino na poljoprivredno zemljiite. Japan i Koreja ogranitavaju strana ulaganja u primarnu industriju u vezi sa poljoprivre- dom, Surnarstvom i ribarenjem. U Meksiku pravo investiranja u zemljiSte koje sluii za poljoprivre- du, stotarstvo ili Sumarstvo rezervisano je za rezidente. Novi Zeland ogranitava jedino sticanje ze- mljiita u seoskim poljoprivrednim podrutjima, u nacionalnim parkovirna i na ostrvima udaljenim od obale. NorveSka nije OECD-u prijavila ogranitenje sticanja koje primenjuje na poljoprivredno i Sumsko zemljiSte - naime po Zakonu o koncesiji za sticanje svojine na nepokretnostima od strane stranaca iz 2003. g. za sticanje ovih nepokretnosti potrebno je prethodno odobrenje nadleinog or- gana.

M. Stanivukovit: Stranac kao sticalac prava svojine na nekretninama u Srbiji

gradskog zemljiita, a Izrael sticanje zemljiita uopite. Interesantno reSenje pred- videno je u Meksiku. ZemljiSni posed ograniten je na 100 hektara. Meksitko pri- vredno druStvo koje drii poljoprivredno zemljiSte mora imati onoliki broj par- tnera koliko zemljiita ima u svojoj imovini, tako da se na svakog partnera otpada po 100 hektara. Pored toga, posebno se iskazuju akcije privrednog druStva koje se odnose na zemljiSte. Strano fizitko ili pravno lice ne moie imati vise od 49% ova- kvih akcija u jednom privrednom druStvu i moie ih imati samo u iznosu koji ne premaSuje ukupni limit zemljiSnog poseda.

Ponekad se ogranitava sticanje nepokretnosti namenjenih za stanovanje. Jedna od takvih zemalja je Madarska. Rezidenti m o p kupovati stan za stanova- nje (primarni stan), ali za kupovinu sekundarnog stana (tj. kude za odmor) mora- ju imati zakonito prebivaliSte u Madarskoj najmanje tetiri godine u kontinuitetu. Takode, NorveSka i Svajcarska kao poznate turistitke destinacije odlikuju se re- zervama koje se odnose na sticanje sekundarnog stana (kude za odmor). Obe ze- mlje imaju o tome posebne p r ~ p i s e . ~ ~ Za razliku od ovih primera, u Poljskoj se rezerva koja inate postoji u odnosu na ostale nepokretnosti, ne primenjuje na sti- canje stanova.

Neke zemlje ogranitavaju sticanje nepokretnosti u pogranitnim podruyi- ma.39 Treba imati u vidu da je tlanom 3 Kodeksa predvidena zaStita suitinskih in teresa bezbednosti zemlje kao jedan od razloga koji ovlaiduju zemlju da preduz- me mere koje smatra neopho-dnim bez obzira na ostale odredbe Kodeksa. .

Zapaien je pristup, da se generalnom odredbom zabrani sticanje nepokret- nosti nerezidentima, a zatim se od toga predvidi niz izuzetaka vezanih za poje dine vrste ili namene objekata koji se stitu, ili za karakteristike ~ t i c a o c a . ~ ~ Naj upetatljiviji primer je Australija, koja je stavila rezervu u odnosu na sve zahtev za sticanje australijskog gradskog zemljiSta od strane nerezidenata, ali je od to predvidela jedanaest izuzetaka. Medu njima su npr. sticanje od nerezidenata su australijski driavljani, bilo direktno ili indirektno preko australijskih drus va i trastova; zatim sticanje stambenih nepokretnosti od imigranata i od str austalijskih driavljana i njihovih stranih supruinika kada kupuju radi zajedn~

38 U Svajcarskoj to je lex Friedrich koji je izmenjen 1997. godine i sada nosi naziv lex KO u NorveSkoj Zakon o koncesiji za sticanje svojine na nepokretnostima od 2003. godine.

39 Tako Estonija zabranjuje strana ulaganja u 18 jedinica lokalne samouprave koje se gr sa Ruskom Federacijom. Ovo ogranitenje, kako se navodi u Kodeksu, prestaje da se primenjuje maja 2011. godine. Finska zabranjuje sticanje nepokretnosti na Olandskim ostrvima fizitkim i pr nim licirna koja nemaju regionalno driavljanstvo Olandskih ostrva, bez dozvole nadleinih org te provincije. Grtka zabranjuje sticanje nepokretnosti u pogranitnim regionima (ogranitenje se primenjuje na driavljane EU). Meksiko zabranjuje sticanje nepokretnosti u zoni od 100 krn uz m sitku zemaljsku granicu i 50km od obale.

kog stanovanja, sticanje tajm-Ser vremenskih jedinica kradih od tetiri nedelje go- diinje, itd. Najvainiji izuzetak, koji u velikoj meri derogira i samo pravilo odnosi se na sticanje ccdirektnog interesa" u nestambenim komercijalnim nepokretnosti- ma (non-residential commercial real estate) tija je vrednost ispod 50 miliona do- lara (ili ispod 5 miliona dolara ako se radi o nepokretnostima koje su na listi M- turnog nasleda).

Manji broj zemalja je naveo da je za sticanje potrebno odobrenje>l medu- tim, to ne znati da ih nema vise; npr. Austrija je samo naznatile da su ogranitenja moguda na nivou federahih jedinica, a nije specificirale u temu se ona sastoje. U ~zraelu odobrenje za kupovinu zemljiita strancima i privrednim druitvima pod kontrolom stranaca izdaje poseban organ - Savet za upravljanje zernljom Izrae- la. U Svajcarskoj, lex Koller uslovljava kupovinu nepokretnosti namenjenih za sta- novanje od strane stranaca, prethodnim pribavljanjem dozvole od nadleinog dr- iavnog organa. Pored toga, ukupan broj dozvola koji se moie izdati ograniten je kvotom za celu Svajcarsku i po kantonima. Ved viSe od decenije vodi se debata o ukidanju ovog zakona jer se pokazao neefikasnim - njegove odredbe se lako izi- gravaju. Ideja da se adrninistrativna ogranitenja ove vrste zamene boljim propi- sima o planiranju i izgradnji, koji bi reSili problemi preterane izgranje u turistit- kirn naseljima i u velikim urbanim centrima i spretili masovnu pojavu "praznih objekataW, joS nije realizovana. U NorveSkoj Zakon o koncesiji za sticanje svoji- ne na nepokretnostima kao glavni uslov predvida izdavanje odobrenja, a uslov za izdavanje odobrenja je koriSdenje nepokretnosti za stanovanje tokom cele godine (vlasnik je ne mora koristiti litno, vet moie i da je iznajmljuje). Nedavno je Nad- zorni organ EFTA doneo odluku da je ogranitenje slobode prometa kapitala koje se sastoji u tome da se odobrenje izdaje samo licu koje Ce obezbediti da se u stete- noj nekretnini stanuje tokom cele godine, opravdano jer je u javnom interesu i da je srazmerno cilju koji se propisom ieli o s t ~ a r i t i . ~ ~

Tako je npr. u Danskoj i Madarskoj. Izuzeci su predvideni za driavljane EU.

556

" Npr. Iskand, Irska, Izrael, Madarska NorveSka Poljska i Svajcarska. Island dopuSta i nere- zidentima sticanje nepokretnosti, ako su pribavili odobrenje. Irska dopuSta sticanje poljoprivrednog i seoskog zemljiSta samo uz dozvolu nadleinog organa. Izuzetak je kupovina zemljiita manjeg od dva hektara povriine za potrebe stanovanja. Poljska dozvoljava ulaganje u poljoprivredno, Sumsko i vodno zernljiite samo uz dozvolu nadleinog organa.Madarska Uredbom Vlade iz 1996. godine o sticanju nepokretnosti od strane stranaca, zahteva dozvolu za svako sticanje nepokretnosti osim na- sledivanja.

42 U nekim delovima Svajcarske, kao Sto su Sent Moric, Flirns/Laks, Verbije i Goms, tetiri od pet stambenih jedinica ostaju prazne tokom veteg dela godine. Rebecca Schrane Lex Koller Due to Be Abolished: h t t p s : / / i n f o c u s . c r e d i t - s u i s s e . c o m / a p p / ~ c l e & aoid=119851&coid=i57&lang=EN (stranica posetena 23. avgusta 2012. g.).

43 EFTA Surveillance Authority Decision of 11 July 2012. NorveSka vlada je u toku postup- ka objasnila da je cilj zahteva da se u nekretnini iivi tokom celo godine u tome da se odrie i obnove naselja u kojima ljudi iive i rade tokom cele godine.

P R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

Retko koja zemlja koristi uslov koji vaii kod nas - da je nepokretnost po- trebna za obavljanje (privredne) delatnosti. Moie se jedino navesti primer Islan- da: pravno lice moie uloiiti u nepokretnosti ako je steklo pravo da obavlja po- slovnu delatnost i pod uslovom da nekretnina pruia samo uobitajena prava na zemljiStu, a ne uMjutuje druga prava kao Sto su ribarenje ili pravo na istraiivanje voda.

BuduCe uredenje polo2aja stranaca u pogledu sticanja vojine nu nepokretnostima

U radnoj verziji Zakona o svojini i drugim stvarnirn pravima tije se odred- be nalaze na vebsajtu Ministarstva pravde,'14 moie se protitati i nekoliko odre- daba o pram stranaca da stitu svojinu na nepokretnostima (tl. 31-35). Izmedu ostalog tlanom 33 propisuju se odredena ogranitenja prava stranaca u pogle- du sticanja svojine i dugorotnog zakupa na odredenim vrstama nepokretnosti Prema stavu 1, strano lice ne moie imati pravo svojine na poljoprivrednom z mljiStu, Sumi i Sumskom zemljiStu, nepokretnom kulturnom dobru, ni na nep kretnoj stvari koja se nalazi na podruqu na kome strano lice, radi zaStite interes bezbednosti zemlje, ne moie imati pravo svojine. Stranac moie zakupiti naved ne vrste nepokretnosti (osim poslednje kategorije). Zakup moie trajati najviSe 3 godina za svrhu kojoj ta neFokretnost sluii. Za ostale nepokretne stvari uslov z sticanje je materijalna uzajamnost koja se pretpostavlja (El. 34, stavovi 1 i 2). Ako se ospori postojanje uzajamnosti o tome odlutuje nadleini organ (tl. 34, stav 3) Steteno pravo svojine, odnosno dugorotnog zakupa nepokretne stvari ne prestaj gubitkom domaCeg driavljanstva, odnosno pripadnosti ili kog drugog uslova z sticanje (&in 34, stav 6).

U suitini, ove odredbe ne donose velike novine, odnosno drie se dosadai nje tradicije u reguhsanju ovog osetljivog pitanja. Njihov cilj jeste ostvarivanje opStedruStvenih interesa: da se spreti da stranci kontroliSu zemlju koja je neop hodna za proizvodnju hrane i ogreva, stare zgrade i spomenike od istorijs kulturnog znataja i zemlju i zgrade u pogranitnim podrutjima. Za ostale nekr nine, jedini interes koji se moie utvrditi kao zaStitni objekt jeste pravo doma driavljana da stitu nepokretne stvari u inostranstvu (na to se o h o s i uslov uz mnosti). Pitanje je da li su navedene odredbe podobne da ostvare ciljeve koji tvorci nacrta postavili, a takode da li su identifikovani najvainiji interesi koje ba Stititi. Pre svega ni dodirnut problem sticanja onih vrsta stvari kod kojih je st^ canje svojine ograniteno posredstvom pravnog lica koje je u stoprocentnoj svoji

M. Stanivukovik Stranac kao sticalac prava svojine na nekretninama u Srbiji

ni stranog driavljanina ili nad kojim strani driavljanin vrSi drugi vid kontrole. Za t&vo posredno sticanje, koje je ekonomski najznatajnije i najteSCe u savremenoj praksi, ne postoje nikakva ogranitenja. U pogledu interesa koje treba Stititi, ima- juti u vidu loSu ekonomsku situaciju domaCeg stanovniStva tini nam se da bi bilo vainije brinuti o interesima rezidenata da stitu kude, stanove i gradevinsko ze- rnljiSte po razumnim i stabilnirn cenama, nego o interesima domaCih driavljana da kupuju nepokretnosti u inostranstvu. Zbog toga bi bilo racionalnije ogranititi sticanje nepokretnosti namenjenih za stanovanje prebivaliStem (tj. stalnim nasta- njenjem) nego driavljanstvom, jer stranac koji ieli da stekne u svojinu rezidenci- jalnu nekretninu u Srbiji treba tu i da iivi.

Pri oceni predloienih zakonskih reSenja uputno je imati u vidu joS jednu ti- njenicu. Srbija je 2008. godine ratifikovala Sporazum o pridruiivanju i stabiliza- ciji sa Evropskom zajednicom i njenim driavama tlanicama. Mada joS nije stupio na snagu, postrebna je samo joS jedna ratifikacija da bi se to desilo. Ovaj spora- zurn sadrii odredbe o sticanju nepokretnosti od strane driavljana driava EU koje donekle vezuju ruke domatem zakonodavcu.

U delu koji se odnosi na slobodu poslovnog nastanjivanja tl. 53, st. 5 pred- vida da po stupanju na snagu SSP-a, druitva kCeri i ogranci privrednih druStava Zajednice imaju pravo da koriste i uzimaju u zakup nepokretnosti u Srbiji (a), a drultva kCeri privrednih druStava Zajednice imaju i pravo sticanja i uiivanja pra- va svojine na nepokretnostima na isti natin kao i srpska privredna druStva (b). U pogledu javnih dobaraldobara od opSteg interesa, druStva kCeri privrednih dru- Stava Zajednice imaju ista prava koja uiivaju srpska privredna druStva ako su ta prava potrebna za obavljanje privrednih delatnosti radi tijeg obavljanja su osno- vana. Cetiri godine posle stupanja na snagu SSP-a Savet za stabilizaciju i pridru- iivanje utvrduje moguCnost proSirivanja prava na sticanje i uiivanja p;ava svoji- ne na nepokretnostima i na ogranke privrednih druStava Zajednice ( v ) . ~ ~ U delu SSP-a koji se odnosi na tekuCa plaCanja i promet kapitala, predvideno je da Ce Sr- bija po njegovom stupanju na snagu ccpotpunom i efikasnom primenom postoje- Cih postupaka dozvoliti driavljanima driava tlanica Evropske unije da stitu svo- jinu na nepokretnostima u Srbiji. U roku od tetiri godine od stupanja na snagu ovog sporazuma Srbija Ce postepeno uskladivati svoje zakonodavstvo koje se od- nosi na sticanje svojine na nepokretnostima u Srbiji kako bi driavljanima tlanica Evropske unije osigurala isti tretman kao i svojim driavljanima'' (tl. 64, st. 2, pre-

45 Druitvo kti privrednog druitva definisano je kao druitvo nad kojim prvo druStvo ima efektivnu kontrolu. Ogranak privrednog druitva je mesto poslovanja koje nema pravni subjektivitet i koje se pojavljuje kao trajno, ima upravu i materijalno je oprernljeno za poslovanje sa tretim licima (''produietak druitva majke") ( E l . 52, druga i treda definicija).

P R A V N I Z I V O T br. 10/2012.

vod autora). Pri tom se pod driavljanima tlanica Evropske unije podrazurnevaju samo fizitka lica (to proistite iz tl. 52 i 53 SSP).

Iz navedenih odredaba proistite sledede: - po stupanju na snagu SSP-a Srbija nastavlja i dalje da na driavljane Uni-

je i privredna druStva Unije primenjuje svoje propise o pravirna stranaca na stica- nje nepokretnosti;

- moguCnost da druStva kCeri privrednih druStava Unije stitu svojinu na nepokretnostima i danas bezuslovno postoji, pa odredbe iz El. 53, st. 5 ne zahteva- ju nikakvu dodatnu zakonodavnu intervenciju;

- moguCnost da ogranci stranih privrednih druStava ako su to druStva Uni je stitu svojinu na nepokretnostima Eini se da takode vet postoji (bar na osno Zakona o stranim ulaganjima), pa ni odredba o razmatranju moguCnosti proSire nja prava na ove subjekte po isteku tetiri godine od stupanja na s n a p SSP-a, n uvodi nikakvu dodatnu obavezu;

- u roku od tetiri godine od stupanja na s n a p sporazurna neophodno j doneti nove propise (ili izmeniti postojete propise), tako da se driavljani Unij izuzmu od svih eventualnih ogranitenja koja se u tom momentu budu odnosi la na strane driavljane (fizitka lica) u pogledu sticanje prava svojine na nepokret-

U oblasti prava stranaca da stitu svojinu na nepokretnostima optimaln uredenje ne moie se postiCi bez upoznavanja sa bezbednosnh, ekonomskim drubtvenim potrebarna i interesima Srbije. Kada se te potebe i interesi spo ju, bike potrebno veliko pravnitko znanje i m e t e da se uslovi i ogranitenja mulibu na odgovarajuti natin, imajuCi u vidu norme medunarodnog prava koj znatno ogranitavaju nacionalnu slobodu rephsanja. Iz prethodnog kratkog up rednopravnog pregleda proistite da bi tradicionalno prisutan uslov uzajamno trebalo napustiti i zarneniti ga uslovom prebivaliSta. Ekonomske i druStvene ljeve ubuduCe bi trebalo ostvarivati normarna koje ne diskriminiSu sticaoce osnovu driavljanstva, vet im postavljaju jednako primenjive uslove pomoCu jih se ti ciljevi rnogu ostvariti. Ipak, ogranitenja sticanja po osnovu driavljans opravdana su i dalje u pogranitnim krajevirna. Kada je u pitanju sticanje poljo vrednog zemljiSta, urnesto pauSalne zabrane kao Sto je ona u Zakonu o zemlj treba izraditi jasne, detaljne i uravnoteiene odredbe u novim propisima o sv ni. Ogranitenja prava stranih fizitkih i pravnih lica koja Ce se eventualno uves propisima o svojini treba da budu praCena ogranitenjima u propisima o str

M. Stanivukovii: Stranac kao sticalac prava svojine na nekretninama u Srbgi

ulaganjima kojima bi se predvidela nemoguinost vekinskog stranog ulaganja u drubtva Ziju imovinu tini poljoprivredno, Surnsko i vodno zemljiSte.

MAJA STANIWKOVIC, LL.D., professor, Faculty of Law, University of Novi Sad

ACQUISITION OF REAL ESTATE IN SERBIA BY FOREIGNERS - Present and Future Regulation -

Summary

Acquisition of real estate by foreigners in Serbia is coming under spotlight again due to drafting of the new law on ownership and the impending entry into force of the Stabilization and Association Agreement. This paper expresses my opinion of the current law in force in Serbia, on the draft of the Law on Ownership and on the impact that the Stabilization and Association Treaty 'id have on the regulation of foreign ownership of real estate. I also present a short overview of the restrictions on the rights of foreigners to acquire real estate in OECD countries, according to the in- formation contained in the OECD Code on Liberalization of Capital Movements.