Schéma Territorial de l'Habitat duPays des Landes de Gascogne

Point étape du Diagnostic

Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres

Place

Introduction par Dominique COUTIERE

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Schéma Territorial de l'Habitat du Pays des Landes de GascognePoint étape du Diagnostic – Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres

Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne

Le diagnostic/présentation du 3 juillet à Sabres

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Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne

Le diagnostic

1- Habitat et fonctionnement du territoire

2- Développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

3- Habitat et parcours résidentiels

4- Habitat : les enjeux et les priorités des communes

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

Le Pays des Landes de Gascogne s’inscrit désormais dans une nouvelledynamique démographique (+ 1% en rythme annuel), rompant avecun long cycle de fragilisation et confirmant son inscription dans unenouvelle problématique de développement.

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Cette croissance se diffuse sur l’ensemble du Pays et concerne toutesles Communautés de Communes. Elle connaît des intensités variables :-certains territoires sont soumis à une forte pression,-d’autres sont moins impactés ou restent en retrait de ce mouvement.

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Portée par la multiplication des mobilités, la dynamiquedémographique s’accompagne du découplage entre lieu d’emploi etlieu d’habitat. Le Pays des Landes de Gascogne accuse un déséquilibrecroissant entre emplois locaux et nombre d’habitants.

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

Les composantes du Pays connaissent des trajectoires de développementcontrastées:- certains territoires, ouverts et dépendants des pôles extérieurs, se tournentvers une vocation résidentielle. Ils font face à un développementdémographique rapide.- d’autres bassins de vie, en retrait relatif de ces dynamiques de desserrement,connaissent un développement démographique moins soutenu, fondé surl’attractivité de leur tissu d’emplois et le rayonnement de leur offre deservices.- quelques secteurs développent encore peu d’interdépendances avec leurs espaces voisins. Leur dynamique démographique reste faible.

4

Cette transformation modifie le fonctionnement d’ensemble des bassins devie et l’armature du territoire. Alors que la taille et la densité du territoireexigent de consacrer des moyens significatifs à la mobilité, l’habitat apparaîtcomme un levier pour soutenir le développement solidaire et équilibré duterritoire, accompagner sa structuration et son attractivité .

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

une nouvelle dynamique démographique

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

une nouvelle dynamique démographique

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

source INSEE

nb d'habitants pour

un emploi salarié en

2006

Médoc 6,1

Haute Gironde 5,4

Landes de Gascogne 5,1

Haut Entre-Deux-Mers 4,9

Bassin d'Arcachon et Val de l'Eyre 4,7

Rives de Garonne 4,6

Coeur Entre-Deux-Mers 4,6

Libournais 4,3

Adour Châlosse Tursan 4,1

Landes Nature Cote d'Argent 4,0

Adour Landes Océanes 3,6

Graves et Landes de Cernes 3,3

Gironde 2,9

Landes 3,6

un déséquilibre croissant entre emplois locaux et nombre d’habitants

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

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1- Habitat et fonctionnement du territoire

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2- Développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

L’offre de terrains constructibles est mobilisée autant pour l’arrivée denouveaux ménages (51% n’habitait pas le Pays avant de construire leurmaison) que par le desserrement interne des habitants du territoire(décohabitation, séparation…). De fait, le développement de la constructionne gère pas toujours des gains démographiques. On compte en moyenne 1,3habitant pour une résidence principale nouvelle.

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1L’attractivité du territoire combinée à celle du financement du logement s’esttraduite par l’intensification de l’activité de la construction depuis le milieudes années 2000, le pic ayant été atteint en 2008.

2La diffusion de l’urbanisation n’est pas limitée aux territoires situés dans lazone de contact des agglomérations de Bordeaux et de Mont-de-Marsan. Elleest importante dans l’ensemble des sites, indiquant que la plupart descomposantes du Pays des Landes de Gascogne se sont tournées vers l’accueil.L’impact de cette libération foncière est important : 1 résidence principale sur5 a moins de 10 ans.

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

Alors que la recherche de nouveaux modes d’accueil est à l’ordre du jour pouroptimiser les coûts d’équipements collectifs et promouvoir des alternatives aumodèle d’habitat dispersé, les questions concernant la maîtrise des sites, desrythmes d’urbanisation et la qualification des produits habitat apparaissentstratégiques.

L’habitat est un levier pour structurer le développement du territoire.

4L’activité de la construction est centrée sur un produit principal : la maisonindividuelle. Le ressort proposé pour répondre aux besoins en logement reste ainsiétroit et peu diversifié dans beaucoup de territoires. Le développement desextensions en périphérie se conjugue parfois avec un processus de délaissement duparc ancien vétuste ou inadapté des bourgs centres.

5La stratégie développée par la plupart des communes est d’anticiper l’accueil enproposant du foncier à bâtir en ayant recours à l’élaboration de documentsd’urbanisme. Sur ce registre les territoires sont aujourd’hui en « ordre de marche ».

6 Les projets d’accueil des communes annoncent une ouverture foncière soutenue.Mais l’accueil se joue au gré des stratégies communales.

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

La diffusion de l’urbanisation

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

L’impact de l’urbanisation

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

L’individuel, un modèle dominant

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

La couverture du territoire par les documents d’urbanisme

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2- Le développement de l’habitat : entre accueil et desserrement des ménages

Des projets d’accueil volontairesau gré des stratégies communales

Habitat et diversité des parcours résidentiels

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3 - Habitat et parcours résidentiels

Le territoire doit faire face à une diversité croissante des besoins. Les évolutionssociétales (décohabitation, installation en couple, arrivée des enfants, divorce,départ des enfants, retraite, perte d’autonomie…) comme les évolutions desrapports de travail (mobilité accrue, contrats précaires, chô mage…) s’accompagnentde nouveaux besoins en logement. L’adaptation des produits logements à ladiversité des parcours résidentiels est à inscrire au cœur des projets d’accueil.

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1La fragilité financière des ménages du Pays des Landes de Gascogne est uneconstante à prendre en compte dans l’ensemble des territoires, quels que soientles statuts d’occupation. Elle concerne les propriétaires comme les locataires, dusecteur public comme du secteur privé.

2Comme d’autres territoires, le Pays des Landes de Gascogne doit composer avec lavulnérabilité croissante des ménages. L’augmentation du nombre de ménages(+9%) est notamment marquée par une augmentation des ménages « pauvres »(+16% des ménages aux ressources inférieures à 60% des plafonds).

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3 - Habitat et parcours résidentiels

Le locatif est un maillon essentiel pour la fluidité des parcours résidentiels : cetteoffre est-elle suffisamment présente, diversifiée, répartie, attractive et accessible?

La vacance recule sur le territoire, sous l’effet des politiques publiques. Mais laprésence d’un parc de qualité médiocre reste importante alors que la lutte contrel’habitat indigne et les défis de la maîtrise des consommations énergétiques exigent.

4Le fait propriétaire est dominant : les propriétaires-occupants représentent 64% desménages du territoire. L’accession dans le neuf reste globalement à coût abordable,mais face aux tensions croissantes dans les zones de « contact », la concurrence surle marché foncier est de plus en plus difficile pour les ménages locaux. Surtout laprédominance de ce produit permet-elle de faire face aux enjeux de diversité del’habitat auxquels est confronté le Pays des Landes de Gascogne?

5Le locatif apporte une contribution majeure à la prise en compte des besoins demobilité résidentielle : à l’échelle du Pays, il représente 31% du parc de logements et46% des mouvements résidentiels opérés entre 2001 et 2005. Ce parc apporte de lasouplesse dans le déroulement des parcours résidentiels. Mais les freins à la mobilitétiennent à sa présence trop faible .

6Le parc locatif social est relativement bien doté et s’est développé dans unelogique de consolidation des bourgs de services et d’aménagement du territoire. Saprésence reste cependant très contrastée.

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3 - Habitat et parcours résidentiels

situation des ménages

face aux plafonds HLMsource FILOCOM05

ensemble

des ménagesPO

Locataires

privésHLM

< à 60% 43% 33% 61% 68%

de 60 à 100% 31% 36% 28% 23%

plus de 100% 25% 31% 11% 8%

situation des ménages face

aux plafonds HLMsource FILOCOM05

nb ménagesinférieur aux

plafonds HLM< à 60% de 60 à 100% plus de 100%

CC du Bazadais 3802 74% 43% 32% 26%

CC du Pays Morcenais 3838 75% 41% 35% 25%

CC du Pays de Roquefort 2903 74% 40% 34% 26%

CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac2370 75% 44% 32% 25%

CC de la Haute Lande 2305 75% 45% 30% 25%

CC du Pays d'Albret 2160 73% 43% 30% 27%

CC de Captieux Grignols 2153 77% 49% 28% 23%

CC du Pays Paroupian 1761 76% 44% 31% 24%

CC du Canton de Villandraut 1881 72% 41% 31% 28%

CC du Gabardan 1571 78% 49% 28% 22%

CC du Canton de Pissos 1360 72% 41% 31% 28%

PLG 26104 75% 43% 31% 25%

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3 - Habitat et parcours résidentiels

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3 - Habitat et parcours résidentiels

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3 - Habitat et parcours résidentiels

source FILOCOMLogements privés

vacants 2005

Logements privés

vacants 1999

evolutions

brutes

Logements privés

vacants TH 7 et 8

en 2005

part du logement

privé vacant

dégradé

CC de Captieux Grignols 264 313 -49 119 45%

CC du Bazadais 441 446 -5 138 31%

CC du Canton de Villandraut 199 212 -13 96 48%

CC du Pays Paroupian 150 228 -78 59 39%

CC du Canton de Pissos 124 133 -9 47 38%

CC du Pays Morcenais 354 365 -11 173 49%

CC du Pays d'Albret 227 216 11 117 52%

CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac 295 297 -2 158 54%

CC de la Haute Lande 267 304 -37 107 40%

CC du Pays de Roquefort 431 485 -54 204 47%

CC du Gabardan 277 309 -32 135 49%

Pays Landes de Gascogne 3029 3308 -279 1353 45%

Habitat : les priorités des communes

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Habitat : les priorités des communes

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

1/Aujourd’hui, les communes mettent en avant l’enjeu d’ouverture maîtrisée à l’urbanisation, à travers des extensions mesurées, ou la remobilisation des gisements (dents creuses, délaissés) situés au sein des tissus urbains.

2/L’amélioration du parc de logements (maîtrise énergétique, habitat indigne…) figure comme une préoccupation majeure.

3/ La reconquête du parc vacant est de plus en plus associée à des gisements ciblés, peu remobilisables via des procédures incitatives.

Quelle stratégie pour développer l’habitat?

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Habitat : les priorités des communes

Aujourd’hui, le développement du locatif à coût abordable constitue une priorité pour près des ¾ des communes.

La diversification des produits habitat figure comme un enjeu et appelle une réorientation de l’effort de production, actuellement orienté essentiellement vers l’accession.

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

Quels produits logement faut-il proposer en priorité?

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Habitat : les priorités des communes

1/ Les communes soulignent l’enjeu d’un élargissement des types de solutions, notammentpour les jeunes et les actifs.

2/Le territoire aspire également à disposer d’une offre complète et diversifiée, enoptimisant les réponses logement en direction de tous les publics.

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

Pour quels publics faut-il développer l’offre de logements?

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Habitat : les priorités des communes

Quelles valeurs doit prendre en compte le développement de l’habitat?

1/ Le maintien de la qualité des paysages et du cadre de vie figurent comme deuxdimensions stratégiques, à préserver et à valoriser pour asseoir l’attractivité résidentielleet l’identité du territoire.

2/ Le développement de l’habitat doit soutenir et se saisir d’une telle préoccupation.

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

enquête commune sans importance important très important ss rép

Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%

Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%

L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%

l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%

l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%

Développement du locatif 8% 47% 14% 31%

Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%

Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%

le logement des actifs 3% 52% 30% 16%

le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%

le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%

La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%

Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%

Place

Conclusion par Dominique COUTIERE

Schéma Territorial de l'Habitat du Pays des Landes de GascognePoint étape du Diagnostic – Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres