Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment  133

Standarde privind evaluarea proprietăţii  

Conf.univ.dr. Anca Sorina POPESCU-CRUCERU Universitatea Artifex - București

Drd. Aurel ASMARANDEI Academia de Studii Economice – Bucuresti

Abstract The extended period pf market exposure, the lack of an „open market” (market on which merchandises are available for immediate sale) and the nature and diversity of real estate properties and real estate markets have determined the necessity for professional valuators and evaluation standards. This paper studies the modalities for the application of international evaluation standards for real estate, through the angle of definition and measurement of the economical efficiency. The real estate valuations methods, taken into account by the authors, are based on sales comparison, capitalization of incomes and cost.

Key words: real estate property, standards, economic efficiency, evaluation, investment Standardele Internaţionale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzacţiile internaţionale de proprietăţi şi pentru a contribui la viabilitatea pieţelor globale, prin promovarea transparenţei în raportarea financiară. Se pune accent pe utilizarea informaţiilor de piaţă faptice, pe baza cărora se dezvoltă raţionamente profesionale referitoare la modul în care pot fi efectuate evaluările proprietăţii.

Analiza gradului de dezvoltare a unui sistem economic, a capacităţii lui de supravieţuire,a direcţiei de dezvoltare finală, presupune definirea şi măsurarea exactă a eficienţei economice.

Eficienţa economică este o concepţie modernă de evaluare a activităţii şi serveşte la fundamentarea deciziilor, astfel încât resursele disponibile sa fie consumate in modul cel mai favorabil pentru societate.

Eficienta este sinonima cu eficacitatea, in anii din urma insa termenul de eficienta a capatat o larga utilizare.

In domeniul economic, referiri la eficienta pot fi intalnite la mari ganditori ai secolului trecut, cum sunt Adam Smith sau Karl Marx. Conceptul de eficienta a cunoscut o larga raspandire in secolul nostru. In prezent, el are o aplicabilitate generala la aplicarea deciziilor, in orice tara, indiferent de oranduirea sa sociala.

Eficienta economica se contureaza deci in urma compararii efectelor unei actiuni,cu eforturile necesare producerii ei.

O definitie care se abate in mod constient de la principiul similaritatii este cea data de Stefan Matei: eficienta economica a unei activitati este o insusire a acesteia exprimata de relatia de cauzalitate dintre efectele totale,echivalate ca natura si timp si resursele totale echivalate ca natura si timp implicate de aceasta activitate,relatie pozitiva in sine,in comparatie cu alte variante ale activitatii si cu

 Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment 134 

marimile normate ce exprima cerintele economiei nationale de economisire a resurselor.

Se formuleaza si o alta definitie, astfel:categoria economica de eficienta exprima relatia de cauzalitate intre efectele rezultate din desfasurarea unei activitati si efortul ocazionat de acesta.

Se apreciaza ca cea mai cuprinzatoare definitie a eficientei ar cuprinde patru sensuri,si anume:

-un sens foarte larg in care eficienta este definita ca si calitatea unei activitati,actiuni sau a unei resurse de a produce efecte economice pozitive care se exprima prin compararea efectelor cu eforturile;

-un sens larg in cadrul caruia se include efectele directe si cele conexe ,respectiv efortul direct si conex. Avem de a face deci cu eficienta absoluta,care nu presupune comparatia cu alte alternative ale actiunii respective;

-un sens restrans care presupune ca raportul efect/efort sau efort/efect sa fie acceptabil in comparatie cu alte raporturi ale activitatii sau cu alte variante sau cu un regim normat de eficienta

-un sens forte restrans care reprezinta abordarea cea mai sintetica si mai completa a notiunii de eficienta,abordare ce presupune o corelare a eforturilor echivalate ca natura si timp cu efectele obisnuite,de asemenea echivalate ca natura si timp. Profesorul Ivan Romanu apreciaza ca termenul de eficienta poate fi intalnit cu doua sensuri:

intr-un prim sens el defineste eficienta ca fiind atributul unei actiuni,al unei persane sau al unui lucru de a produce efecte cat mai favorabile pentru societate;

al doilea sens este mai restrictiv si compara rezultatele unei actiuni cu resurselepentru realizarea acesteia;

Prin prisma definitiilor de mai sus se poate concluziona ca eficienta economica exprima un ansamblu complex de relatii de cauzalitate intre efectele economice (pozitive si negative)cu care o actiune se soldeaza,obtinute atat de intreprinzatorul actiunii cat si la alte niveluri,efecte aflate intr-o anumita corespondenta cu nevoia sociala si cheltuielile totale presupuse de desfasurarea acestora,efectele si cheltuielile fiind comparabile,relatie ce duce la devansarea cheltuielilor de catre diferenta dintre efectele economice pozitive si cele negative.

Se spoate spune ca eficienta economica este strans legata de procesul de folosire a resurselor in economie,iar trasatura sa esentiala este raportul de cauzalitate efort/efecte.

In sistemul concurential al pietei libere activitatea agentilor economici asigura performanta in masura in care are o eficienta inalta.Orice activitate umana este,in acelasi timp,consumatoare de resurse si producatoare de efecte.Dezvoltarea economico-sociala s-a bazat mult timp pe conceptia ca omenirea dispune de un adevarat “corn al abundentei”din punct de vedere al resurselor naturale.Socurile produse de crizele de energie si de materii prime,precum si degradarea tot mai evidenta a mediului natural datorita exploatarii sale nerationale au condus la

 Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment  135

conturarea unei conceptii tot mai realiste cu privire la disponibilitatile de resurse la nivel mondial,cat si la nivelul fiecarei tari in parte.Protejarea rezervelor de resurse naturale,utilizarea lor cat mai rationala,au devenit coordonate fundamentale ale activitatii in perioada actuala,criterii de eficienta in adoptarea deciziilor economice.

Eficienta se poate delimita in doua forme: eficienta activitatii si eficienta economica a activitatii.Ceea ce deosebeste cele doua forme este sfera de cuprindere a efortului, respectiv a efectelor. In cazul eficientei activitatii se realizeaza comparatia intre efectele economice si extraeconomice,respectiv efortul economic si extraeconomic,iar in cel de al doilea caz sfera se restrange la efectul,respectiv efortul economic.

Eficienta economica e activitatii se imparte in eficienta economica a formelor activitatii si eficienta economica a tipurilor de resurse dintr-o activitate. In cadrul primei categorii se pot delimita eficienta economica a productiei, a repartitiei, a circulatiei sau a schimbului,a consumului. In cea de a doua categorie avem de a face cu eficienta economica a utilizarii resurselor naturale (minerale, vegetale, silvice), eficienta economica a resurselor avansate(investitii, cercetare-dezvoltare, invatamant), eficienta economica a resurselor ocupate(utilizarea fortei de munca, utilizarea mijloacelor fixe) si eficenta economica a resurselor consumate (costurile de productie).

In general, cand abordam eficienta economica a resurselor avansate sau alocate, criteriul de eficienta este de economisire a lor. Pentru resursele consumate insa se pune problema gradului lor de valorificare,adica obtinerea unor efecte economice cat mai mari pe unitatea de resursa consumata.

Compararea efectelor cu eforturile, pentru determinarea eficientei economice,reprezinta insa numai o formula de principiu. Conceptul de eficienta economica asociaza si alte elemente de judecata, fara de care eficienta ar fi definita incomplet, iar uneori chiar eronat:

structura resurselor consumate si structura rezultatelor obtinute pot da indicii de o importanta esentiala in adoptarea deciziilor cu caracter economic.O actiune considerata ca fiind excelenta prin prisma raportului dintre efecte si eforturi devine inoportuna daca reclama consumul unor resurse neindicate,cum sunt materialele din import,sau daca conduce la rezultate nedorite de societate,cum sunt produsele de care piata este suprasaturata.

timpul actioneaza asupra eficientei ca un factor care pune in valoare o varianta cercetata.Este normal ca un procedeu tehnologic sa fie preferat altuia daca procesul de productie se petrece intr-un interval mai scurt,ceea ce inseamna ca societatea va beneficia mai devreme de efectele sale utile.

cea mai semnificativa fateta a eficientei economice o constituie calitatea efectelor.O activitate eficienta se caracterizeaza prin rezultate dintre cele mai bune,produsele obtinute trebuind sa fie de performante ridicate,de o deosebita utilitate pentru societate la momentul considerat.

Acceptiunea notiunii de eficienta se intalneste in practica, precum si in studiile de specialitate,in doua sensuri:

 Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment 136 

performante,rezultate dintre cele mai mari efecte cat mai mari in raport cu resursele alocate sau consumate.

Performantele ridivate in productie echivaleaza cu eficienta atunci cand sunt obtinute in conditiile unei utilizari rationale,intr-un regim economic,a utilajelor si echipamentelor.Astfel,sporirea productiei este insotita de costuri reduse si profituri mari,in crestere.Daca, dimpotriva,performantele ridicate sunt obtinute prin suprasolicitarea utilajelor si echipamentelor,avand consecinte negative (uzura accelerata si ivirea unor dereglari in functionare)nu avem de-a face cu eficienta. Castigul obtinut sub forma sporului de produse este anihilat prin pierderile uzurii accentuate premature. Mai exact costurile urca vertiginos si profiturile scad.

Ultimul sens este cel mai concludent deoarece arata efectul util pe care unitatea de resursa alocata E/R sau invers,efortul depus pentru obtinerea unei unitati de efect R/E.Privita prin prisma laturii sale concret aplicative,eficienta se poate defini ca un raport obiectiv,cantitativ,intre efectele si eforturile depuse in vederea obtinerii lor.

e=E/R max; maximizarea efectelor obtinute pe unitatea de resursa alocata,consumata;

e=R/E min; minimizarea consumului de resurse pe unitatea de efect obtinut;

Natura si caracterul eforturilor si efectelor se reflecta asupra caracterului eficientei.

Din punct de vedere al resurselor,analiza eficientei unei activitai umane trebuie sa raspunda la intrebarile:cum se folosesc resursele si cat se consuma din ele?se are in vedere vedere economisirea lor si gradul de valorificare?In acest context este necesar caresursele sa fie cat mai riguros structurate ca sa raspunda cerintelor de analiza.

Dupa criteriul regenerarilor in timp,ele se pot imparti in: resurse regenerabile: resursele umane, resurse materiale de natura vegetala,

anumite resurse energetice; resurse neregenerabile: resurse materiale de natura anorganica;

Trebuie delimitat conceptul de eficienta economica privit ca si concept teoretic,care presupune calitatea unui sistem de a produce efecte economice utile si masura eficientei care se realizeaza comparand efectele cu efortul.

Exprimarea eficientei ca si calitate a unui sistem de a produce efecte economice utile duce la o imagine statica a notiunii de eficienta.In dinamica eficienta trebuie sa apara sub forma unei tendinte de crestere spre eficienta optima.

Din acest punct de vedere deosebim doua tipuri de sisteme: sisteme eonomice in dezvoltare,la care exista un ecart intre efectele

obtinute si cererea de bunuri si servicii de pe piata si la care cresterea eficientei economice presupune obtinerea unui volum maxim de efecte cu un consum dat de resurse;

sisteme economice care au ajuns la o dezvoltare cantitativa maxima la care exista o identitate intre efectele obtinute si cererea de bunuri si

 Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment  137

servicii si la care cresterea eficientei economice presupune obtinerea unui volum dat de efecte cu un consum minim de resurse;

In urma efortului de investitii se obtin diverse efecte eonomice reflectate si pe plan financiar.Nivelul acestor efecte,in raport cu efortul investitional,da masura eficientei investitiei.

Eficienta economica prin continutul sau exprima o relatie de dubla relativitate: pe de o parte presupune obtinerea unor efecte economice maxime cu un consum dat de resurse,iar pe de alta parte presupune obtinerea unui anumit volum de efecte cu un consum minim de resurse.Caracterul de relativitate apare si din comparatia intre mai multe variante in timp si cu un anumit prag de eficienta.

Eficienta investitiilor tebuie apreciata si in corelatie cu interesele de ansamblu ale economiei nationale,adica sa se tina seama de multiplele efecte create in avalul si amontele domeniului respectiv al productiei materiale.

Sensul eficientei activitatii productive, a utilizarii resurselor, difera dupa nivelurile organizatorice ale economiei,interesele care se urmaresc,locul unde se desfasoara actiunea.Astfel,pe ansamblul economiei eficienta se exprima prin sporul de produs national net pe unitatea de efort,iar la scara unei societati comerciale eficienta se exprima prin nivelul productivitatii muncii,al costurilor unitare de productie,al rentabilitatii. Metode de evaluare a proprietatii Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt: O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor). In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, In general, abordarile prin: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie. In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, evaluatorul trebuie sa ia In considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca sunt identice cu cele asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt necesare corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de comparatie. In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a

 Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment 138 

genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia In considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada. Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor financiare. Capitalizarea venitului este aplicata îndeosebi pentru evaluarea proprietatii In totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor Inchiriate. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este închiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza. Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar. Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, însa implica de obicei alte scopuri decat determinarea valorii de piata.

Bibliografie selectivă Hamangiu C., Rosetti-Balanescu I. si Baicoianu Al. – Tratat de drept civil roman,

Restitutio, vol.II, Editura ALL Bucuresti, 1966. Safta,Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privată si publica in Romania,

Editura Graphix, Iasi, 1993. Stanescu, Constantin, Drept civil, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1970 Toader, Camelia, Nicolae Marian, Dumitrache Bogdan, Bacu Vasile, Stefan Doina,

coordonatori: Deak Francisc, Barsan Corneliu, Beleiu Gheorghe, Drept civil roman, Curs selective pentru licenta, (1996), Editura Edit Press Mihaela SRL., Bucuresti, 1996.