service magazine 19.3: leegstand
DESCRIPTION
SERVICE Magazine 19.3 Thema: Leegstand More information: www.service-studievereniging.nl Or: [email protected]TRANSCRIPT
In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.
DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT
Dat is fi nancieren anno nu.
8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28
jaa
rga
ng 19 n
UM
MEr 3
jUn
i 2012M
aga
ZinE
jaargang 19
nUMMEr 3
jUni 2012
Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’
De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble
Interview: Real Estate Investment Trusts
Crisis-woordvoering is een vak
M A G A Z I N E
leegstandThema
CoverSerMagJUNI2012.indd 1 5/23/12 5:13 PM
2 Serv ice m aga zine juni 20 1 2
Colofon
Algemeen
Service magazine is een uitgave van Stichting Service magazine. Stichting Service magazine wordt beheerd door studievereniging Service, de studievereniging van de studierichting real estate management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische universiteit eind-hoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.
Bronnen
voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging Service. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
Bestuur
Tim Schelle voorzitterjanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank Penningmeesterrick Willems acquisiteurTim Op Heij Hoofdredacteur magazinejudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie
stichtingsBestuur
Steven de ridder voorzitterella Stoop Penningmeesterroy zöld acquisitieStefan van Hoef magazinePaul Sengers magazine
rAAd vAn Advies
drs. ing. n.j.T. Bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit mSc (ing-DiBa – real estate Finance)
ir. L.m.a.c. van de ven (Technische universiteit eindhoven)
drs. r.m. Weisz ra (Timevest)
redActie
Tim Op Heij Hoofdredacteurjonne Besselinkmichel van DintherPaul jansenPhilip van Susante
vormgeving
eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com
drukwerk
Drukkerij Occ dehoog
sponsoren
aBn amrO, amsterdam School of real estate, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink groep, continu engineering, DHv, DTz zadelhoff, interface, ivBn, Syntrus achmea
contActgegevens
Stichting Service magazinevertigo 08H09Postbus 5135600 mB eindhoven
T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nle: [email protected]
redactioneel
geachte lezer,
enige mate van leegstand – welbekend als frictieleegstand – is gezond om dynamiek in
de vastgoedmarkt te behouden. De ontwikkelingen van de laatste jaren hebben er echter
voor gezorgd dat deze gezonde waarden ruimschoots overschreden zijn. Hierbij spant
de kantorensector de kroon met een huidig leegstandspercentage van nabij veertien
procent, waar waarden van vier tot acht procent als gezond beschouwd worden.
alleen daarom al reden genoeg om het thema van deze editie van het Service magazine
te wijden aan ‘leegstand’. Dat dit onderwerp vandaag de dag van grote betekenis is,
blijkt niet alleen uit de actualiteit. Het grote animo van partijen dat heeft uitgesproken
een inhoudelijke bijdrage te willen leveren aan deze editie bevestigde dit gegeven.
verschillende professionals beargumenteren hun visie, oplossingsrichtingen en/of
creatieve omgang betreffende leegstaand vastgoed in het themagedeelte.
naast onderwerpen gerelateerd aan het thema leegstand, bevat dit magazine artikelen
die andere actuele onderwerpen belichten, met soms interessante raakvlakken.
zo gaan reinout Wibier en Lawrence Longue in hun artikel in op de welbekende ‘Bubble
and Burst’; enerzijds vanuit juridisch perspectief en anderzijds vanuit een wereldwijde
benadering van real estate investment Trusts.
Dit is het derde en daarmee het laatste magazine van dit bestuursjaar, dat dus met de
huidige redactiesamenstelling is bewerkstelligd. Het klinkt wellicht cliché om tijdens dit
schrijven terug te kijken naar het afgelopen redactie- en bestuursjaar, toch geeft dit jaar
een overschot aan redenen dit te doen. er zijn namelijk grote stappen gezet in zowel het
bestuur van studievereniging Service als de redactie van Service magazine.
Te beginnen bij het grote aantal nieuwe relaties die mede dankzij een proactieve
acquisitiecommissie tot stand zijn gekomen en de omvangrijke ledenomgeving die
aanzienlijk gegroeid is en bovendien efficiënter wordt beheerd. Hiermee is het bereik
van het magazine vergroot. Daarnaast is Service dit jaar bezig geweest met het
organiseren van verschillende activiteiten zoals twee drukbezochte Service Symposia.
Wij zijn er bovendien van overtuigd dat we de stijging in kwaliteit, die het Service
magazine reeds enkele jaren doormaakt, hebben kunnen doorzetten. Wij hopen dat u dit
ook zo heeft ervaren. ik ben de auteurs, redactieleden, de stichting van Service
magazine, de lay-out specialiste(n) en andere meewerkende partijen dan ook meer dan
dankbaar voor hun bijdrage aan een zeer geslaagde negentiende jaargang van Service
magazine.
Ondanks de gedegen basis die in de voorgaande jaren is gelegd, hebben de redactie en
ik het tot stand laten komen van het Service magazine voortdurend als uitdaging
beschouwd. aan het komende bestuur en de redactie de taak dit voort te zetten. ik wens
hen alle succes en plezier toe in en het komende jaar; het vierde lustrumjaar. Tot slot
richt ik me tot u als lezer en wens ik u veel leesplezier toe voor nu en alle komende
edities.
Tim Op HeijHoofdredacteur Service magazine
2011 - 2012
Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-
leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel
van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze
mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.
Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel
en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de
drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff
Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.
Meer weten? Voor meer informatie kun je contact
opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff
telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken,nooit teleukvindt hoef je je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
CoverSerMagJUNI2012.indd 2 5/23/12 5:13 PM
inhoud
04 Lectori Salutem – Leegstand van eindhoven voor het eerst in kaart
05 vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’
07 De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble
10 column – volstand
36 vastgoed in het buitenland - chinese spooksteden: staat er een ‘mega-bubble’ op barsten?
39 interview: real estate investment Trusts
42 crisis-woordvoering is een vak
45 eén jaar in de praktijk
47 afstudeerder Tu/e – De impact van een creatief milieu
50 Service actief
55 afstudeerverslagen Tu/e – remD
58 Service Symposium
59 contact studievereniging Service
60 contact Service magazine
18
47
50
36
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
Thema
12 Introductie thema: Leegstand
14 Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Transformeren
18 Leegstandbeheer anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimaliseren en
rendement te optimaliseren
23 De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!
26 Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties
29 Leegstand bestrijden begint bij duurzame renovatie
32 Leegstand als opstap naar herpositionering van winkellocaties
4 5Serv ice m aga zine juni 20 1 2
lectori salutemLeegstand van eindhoven
voor het eerst in kaart
Leegstand is hot; het vormt het gesprek van de dag. Door het tv-programma
De Slag om nederland heeft leegstand nu ook de aandacht gekregen buiten
de professionele wereld. Het accent ligt daarbij vooral op de leegstaande
kantoren. maar in een snel tempo komen er ook bijvoorbeeld bedrijven,
kerken en scholen leeg te staan. in eindhoven is er geen beeld van alle
gebouwen die structureel leegstaan. een mooie kans om studenten dit in
beeld te laten brengen.
Samen met Fred geers (economie en cultuur) van de gemeente eindhoven is
gewerkt aan dit project. De opgave was als volgt geformuleerd: breng de
leegstand van eindhoven in kaart voor functies als kantoren, bedrijven,
winkels, woningen en maatschappelijk vastgoed. maak vervolgens een
gebiedsgerichte aanpak om de leegstand aan te pakken voor die delen van
eindhoven die in de kaarten als probleemgebied naar boven zijn gekomen.
in het derde kwartiel van het huidige studiejaar hebben 27 masterstudenten
real estate management and Development de leegstand in kaart gebracht.
zes groepen studenten zijn de wijken van eindhoven in beeld gaan brengen,
te weten centrum, Strijp, Stratum, gestel, Tongelre en Woensel (zuid),
waarbij websites van het cBS, de gemeente eindhoven en vastgoedaanbieders
zijn geraadpleegd. De Bag-viewer die in opdracht van het ministerie van i&m
en het Kadaster is ontwikkeld leverde vervolgens informatie op pandniveau
en veldresearch was nodig voor de actualisatie van de gegevens.
Bij de totstandkoming van de kaarten is gebleken dat niet alle informatie
goed op elkaar aansloot. De beschikbare giS-kaart, ingebracht in mapinfo,
maakt het in eerste instantie alleen mogelijk om per bouwblok gegevens in te
voeren. Dat betekent dat als een deel van een bouwblok leeg
staat, de kaart het hele bouwblok als leegstaand aangeeft.
Door middel van kleurschakeringen en taartdiagrammen is
vervolgens geprobeerd beter inzage te geven in de mate van
leegstand. mapinfo biedt vervolgens veel mogelijkheden om
verdere informatie toe te voegen, zoals bijvoorbeeld een
bereikbaarheidsindex.
Op 4 april jl. hebben de studenten de kaarten gepresenteerd.
voorzichtig kunnen de volgende conclusies worden getrok-
ken:
• de bestudeerde wijken geven een totaal verschillend
beeld wat betreft leegstand;
• in het centrum zijn de leegstaande kantoren en de ruim-
ten boven winkels het meest in het oog springend;
• in Strijp, Stratum en gestel is de meeste leegstand te
vinden langs de oude linten;
• in Tongelre is de leegstand van bedrijfsgebouwen het
grootst, geconcentreerd aan de Kanaaldijk noord en in
Oud Tongelre (o.a. sectie c);
• in Woensel zuid is de leegstand zeer versnipperd, het
gaat hier dan met name om woningbouw. veel van de
leegstand is te vinden in de wijkvernieuwingsgebieden.
Peter van der Waerden, onderzoeker Tu/e en medebegeleider
van het project, heeft nu de taak om de zes wijkkaarten bij
elkaar te plaatsen tot één overzichtskaart. Op 10 mei zitten we
bij wethouder mary Fiers van gemeente eindhoven aan tafel.
zij is heel benieuwd naar de kaart met de transformatieopga-
ven voor de toekomst. Hopelijk kan de inbreng van de
studenten de stad een duwtje in de goede richting geven.
ir. B.c. van holland mreerna van Holland studeerde Bouwkunde aan de Tu/e. zij heeft bij verschillende project-ontwikkelaars gewerkt en is 10 jaar geleden haar eigen bedrijf gestart: cOB-WeB advies. momenteel begeleidt zij het m2 project bij real estate management & Development: de Transformatiekaart van eindhoven.
Leegstaande gebouwen naar functie
Stadsdeel Tongelre
WonenKoudenhoven
Haagdijk
Doornakkers
(34)
commercieel (1)
maatschappelijk (14)
Wonen/commercieel (15)
maatsch./commercieel (1)
Wonen/maatsch./commercieel (4)
vereenvoudiging
welstandsbeleid
door ‘kan-bepaling’
Op 22 november 2011 heeft de toenmalige
minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties een brief aan de Twee-
de Kamer gestuurd met plannen van het
kabinet voor het welstandstoezicht.
De plannen betekenen voor de komende
jaren dat het voor gemeenten mogelijk
wordt om te kiezen voor het al dan niet
inschakelen van de welstandscommissie
of de stadsbouwmeester voor de toets van
bouwplannen aan welstand. In de brief
aan de Tweede Kamer wordt gesproken
over het vervangen van de nu geldende
verplichting voor gemeenten om advies
in te winnen door een ‘kan-bepaling’.
met het invoeren van de kan-bepaling wordt de regelgeving over welstand
verder vereenvoudigd, zonder welstandstoezicht in zijn geheel in te perken.
al in de gewijzigde Woningwet van 1992 was de mogelijkheid voor de
gemeente aanwezig om voor een gebied geen welstandseisen van toepassing
te laten zijn. gemeenten kunnen sinds die tijd dus kiezen voor het wel of niet
voeren van welstandsbeleid binnen (delen van) haar gemeente. Wanneer een
gemeente kiest voor het voeren van welstandsbeleid, is zij sinds 2003
verplicht een welstandsnota op te stellen met inhoudelijke criteria voor de
toepassing van het welstandstoezicht. Bouwers weten daardoor bij het
ontwerpen van gebouwen aan welke welstandscriteria de bouwplannen
worden getoetst.
huidige regelgeving over welstandscommissies Wanneer een gemeente welstandsbeleid voert in een bepaald gebied, moet
elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor dat
gebied op grond van artikel 6.2 van het Besluit omgevingsrecht in de huidige
situatie voor advies worden voorgelegd aan de welstandscommissie of de
stadsbouwmeester1,2. De welstandscommissie brengt
vervolgens een welstandsadvies3 uit aan de gemeente.
Deze welstandsadviezen mogen alleen gebaseerd zijn op
criteria uit de door de gemeente vastgestelde welstandsnota.
Om de onafhankelijkheid en transparantie van het advies van
de commissies te waarborgen zijn in de artikelen 1 en 12b van
de Woningwet randvoorwaarden opgenomen waaraan
welstandscommissies moeten voldoen, zoals de limietstelling
aan de zittingstijd van leden in de commissie en de verplich-
ting openbare vergaderingen te houden. Deze randvoorwaar-
den bleken in 2003 nodig om de ontstane welstandspraktijk
te reguleren. Over het welstandstoezicht was door de
ongecontroleerde samenstelling en werkwijze van de
welstandscommissies (en het tot dan toe niet verplicht zijn
van welstandsnota’s) het beeld ontstaan dat welstandscom-
missies het welstandsbeleid zelf bepaalden.
kan-bepalingDoor de verplichting voor het opstellen van een welstandsnota
met inhoudelijke criteria voor de toepassing van welstands-
toezicht in 2003 is de toets aan welstand transparanter en
eenduidiger geworden. Onderzoek wijst uit dat eenduidige
beoordeling van bouwplannen mogelijk is op basis van de
welstandsnota, ook zonder dat daarbij advies wordt ingewon-
nen bij een welstandscommissie.
met de kan-bepaling wordt de plicht tot het inwinnen van een
welstandsadvies bij een welstandscommissie in artikel 6.2 van
het Besluit omgevingsrecht gewijzigd in een keuze voor
gemeenten om welstandsadvies in te winnen bij welstands-
commissies. Wanneer zij niet kiezen voor het inwinnen van
welstandsadvies zal ambtelijke beoordeling plaatsvinden, ook
op basis van de welstandsnota. gemeenten kunnen dus niet
bij een andere externe partij advies inwinnen.
Hiermee wordt gewaarborgd dat, als gemeenten kiezen voor
het inwinnen van welstandsadvies, de huidige voorschriften
rondom welstandscommissies moeten worden nageleefd.
Dit zijn de voorschriften in de artikelen 1 en 12b van de
Woningwet, zoals de limietstelling aan de zittingstijd van
leden in de commissie. met de kan-bepaling kan het proces
van vergunningverlening worden versneld. zogenaamde
loketvergunningen (of flitsvergunningen) zullen vaker mogelijk
zijn. veelal simpele bouwaanvragen kunnen ‘aan het loket’
van de gemeente worden vergund. vergaderingen van
welstandscommissies hoeven immers niet per se te worden
afgewacht. Het proces van vergunningverlening kan dus
efficiënter en daardoor goedkoper worden. De kosten van
vergunningverlening kunnen daarnaast worden teruggedron-
gen doordat welstandscommissies als extern adviesorgaan
niet hoeven te worden ingehuurd door gemeenten.
A. van kempen msc mAanneke van Kempen werkt als beleidsmedewer-ker bij het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen, Bouwen en integratie, voorheen onderdeel van het voormalig ministierie van vrOm. ze houdt zich bezig met verschillende facetten van de bouwregelgeving, waaronder met het wel-standsbeleid. anneke studeerde real estate ma-nagement and Development aan de Technische universiteit eindhoven en communicatie, Beleid en management aan de universiteit utrecht.
6 7Serv ice m aga zine juni 20 1 2
Beleidskeuzesals gemeenten niet kiezen voor enkel ambtelijke welstandstoetsen of enkel
het inwinnen van welstandsadviezen bij de commissie, zullen gemeenten
beleidskeuzen moeten maken welke typen aanvragen voor omgevingsvergun-
ningen voor het bouwen een advies van de welstandscommissie behoeven.
Plantoetsers bij de gemeente weten daardoor welke bouwplannen zij aan de
commissie moeten voorleggen en welke bouwplannen zij zelf moeten toetsen.
gemeenten kunnen bijvoorbeeld bepaalde gebieden of type gebouwen
aanwijzen waarvoor de bouwplannen moeten worden voorgelegd aan de
welstandscommissie. Ook kunnen repeterende bouwplannen ( bijvoorbeeld
meerdere woningen met eenzelfde ontwerp) uitgezonderd worden voor een
welstandsadvies. De keuze voor het beleid hierin is geheel aan de gemeente.
De beleidskeuze van een gemeente om advies van de welstandscommissie in
te winnen zal aan de orde kunnen zijn wanneer gemeenten (veel) zogenaam-
de expliciete bepalingen, ofwel uitzonderingsbepalingen, hebben opgenomen
in de welstandsnota. Denk aan bijzondere gevallen waarin de gestelde criteria
in de welstandsnota niet voorzien. Dit komt veel voor in de eisen in wel-
standsnota’s voor gebieden waar gemeenten innovatieve en nieuwe bouwvor-
men willen bevorderen. De regelgeving maakt het opnemen van dergelijke
expliciete bepalingen mogelijk, omdat het geen enkele gemeenteraad is
gegeven om in een welstandsnota welstandscriteria op te nemen die én
voldoende concreet zijn voor bouwers én tegelijkertijd alle theoretisch
denkbare vormen van materiaalgebruik en vormgeving omvatten.
toekomstOp de langere termijn is het wenselijk het welstandsinstrumentarium te
integreren met ander ruimtelijk instrumentarium van gemeenten, zoals
bestemmingsplannen. Welstandsbeleid en bestemmingsplannen beschrijven
namelijk vaak eisen aan gerelateerde of dezelfde aspecten
van een gebouw. er kan een betere afstemming en een
logisch geheel bereikt worden door deze ruimtelijke
(kwaliteits)eisen te integreren tot één geheel.
slotwoordWelstand is en blijft een gemeentelijke aangelegenheid.
gemeenten kunnen al zelf kiezen of zij welstandsbeleid willen
voeren. Daarnaast kiezen zij ook zelf de criteria in welstands-
nota’s waar welstand op wordt getoetst. met de kan-bepaling
worden de keuzemogelijkheden voor gemeenten verder
vergroot. Tegelijkertijd wordt de bouwer beschermd tegen
subjectiviteit en ongelijke behandeling door de waarborging
die in de regelgeving omtrent welstandstoezicht is opgeno-
men.
1) Tenzij het gaat over bouwwerken waarvoor in de vergunning wordt bepaald dat deze slechts voor een bepaalde periode in stand mogen worden gehou-den, met uitzondering van seizoensgebonden bouwwerken, of wanneer bij voorbaat vaststaat dat de omgevingsvergunning reeds op een andere grond dan welstand moet worden geweigerd.
2) in het vervolg van dit artikel wordt met welstandscommissie zowel de wel-standscommissie als de stadsbouwmeester bedoeld.
3) De gemeente bepaalt uiteindelijk altijd het welstandsoordeel. gemeenten zijn niet verplicht om een negatief advies van de welstandscommissie of stadsbouwmeester over te nemen. zij kunnen het welstandsadvies naast zich neer leggen wanneer zij van oordeel zijn dat de vergunning toch moet worden verleend.
de kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubbleDe directe aanleiding voor de krediet-
crisis is eigenlijk niets meer dan wat
wij in goed Nederlands een ‘asset price
bubble’ op de onroerendgoedmarkt
zouden noemen. Een prijsstijging van in
dit geval woningen in (vooral) Amerika,
waarbij de prijzen niet meer kunnen
worden verklaard door de intrinsieke
waarde van de goederen. Asset price
bubbles zijn van alle tijden. Een bekend
voorbeeld is de zogenoemde tulpenbol-
lengekte (tulipmania), die dateert uit
de Gouden Eeuw en zich in Nederland
afspeelde. Een explosieve stijging van
de prijs van bloembollen, gevolgd door
een plotselinge ineenstorting van die
prijs.
moderne voorbeelden zijn de internet-bubble van het begin van deze eeuw,
waarbij astronomische bedragen werden betaald voor de aandelen van vooral
internet- en telecombedrijven die vaak nog nooit winst hadden gemaakt en,
zoals gezegd, de huizenprijzenstijging direct voorafgaand aan de kredietcrisis
van 2007/2008.
Bubbles hebben de neiging om te barsten. De huizenprijzen in amerika zijn
dan ook flink gaan dalen. Dit artikel gaat over de vraag hoe daling van de
huizenprijzen in de verenigde Staten van amerika een zo
ernstige financiële crisis heeft kunnen veroorzaken. De kern
van de verklaring is te vinden in securitizations, dat wil
zeggen het herverpakken van (hypothecaire) leningen in
verhandelbare obligaties.
securitizations en de kredietcrisisiemand die een huis wil kopen, zal doorgaans eerst een
lening bij de bank moeten aantrekken. De bank zal tot
zekerheid van de terugbetaling van die lening een recht van
hypotheek bedingen op de aan te schaffen woning. Op die
manier kan de bank zich verhalen op de executieopbrengst
van de woning, mocht de leningnemer in gebreke blijven met
de terugbetaling.
maar hoe financiert de bank deze hypothecaire leningen? een
van de mogelijkheden is om het geld dat door spaarders aan
de bank is toevertrouwd te gebruiken. Dat leidt echter niet tot
een optimale wijze van financiering (Schwarcz, 2003, 2008)
en bovendien beschikken niet alle hypotheekaanbieders over
(voldoende) spaargelden om op deze wijze alle verstrekte
leningen te financieren. er moeten dus andere financierings-
bronnen worden aangeboord.
Bij een securitization worden de leningen van een bank
(originator genoemd) inclusief de daaraan verbonden rechten
van hypotheek verkocht aan een speciaal daartoe opgerichte
vennootschap, een special purpose vehicle (SPv).
De koopprijs voor de leningen trekt het SPv aan via de
(internationale) kapitaalmarkten door obligaties uit te geven.
De obligatiehouders zijn voor wat de betaling van rente en
aflossingen betreft afhankelijk van de rente en aflossingen die
op de oorspronkelijke leningen door de huizenbezitters
worden betaald. De leningportefeuille van de originator (en
daarmee ook het risico van niet-betaling van rente en
aflossingen door de huizenbezitter) is op deze wijze verhan-
delbaar geworden en ligt niet meer bij de bank die de lening
verstrekte zelf. accountingtechnisch leidt dat voor de bank tot
balansverkorting. en, heel belangrijk: (daardoor) kan de bank
volstaan met het aanhouden van minder kapitaal, wat een
gunstig effect heeft op de prijs van het krediet (Wibier, 2011).
maar daar hield de financiële innovatie niet op. zogeheten
structured investment vehicles (Sivs) kochten diverse series
(langlopende) obligaties op van verschillende SPvs, om zo
prof. mr. r.m. wibierProf. mr. reinout m. Wibier, studeerde rech-ten in nijmegen (1999) en promoveerde na zes jaar full time in de advocatuur (amsterdam en new York) eind 2007 aan de universiteit van Tilburg. Thans is hij hoogleraar privaatrecht aan de universiteit van Tilburg en advocaat bij allen & Overy LLP in amsterdam
“Securitizations leidden ertoe dat verlie-
zen op de huizenmarkt als een agressief
virus door het hele financiele systeem
werden verspreid."
De verbinding tussen studenten en bedrijven
20 & 21november 2012
www.bouwkundebedrijvendagen.nl Vertigo Plaza Technische Universiteit Eindhoven
Carrière LoungeWorkshopsGesprekken
LezingenBedrijvenmarktInspiring Futures
8 9Serv ice m aga zine juni 20 1 2
een mix aan obligaties te verkrijgen en daarmee risico te spreiden. De
koopprijs voor deze investering wordt door het Siv op zijn beurt eveneens
aangetrokken via de kapitaalmarkt door de uitgifte van (veelal) kortlopende
obligaties.
De terugbetaling van deze obligaties is afhankelijk van de terugbetalingen op
de door het Siv van (andere) SPvs aangekochte obligaties. een zogenaamde
collateralised debt obligation (cDO) is geboren.
Tijdens de kredietcrisis is het helemaal misgegaan met dit type obligaties.
Toen de huizenprijzen in grote delen van de verenigde Staten gingen dalen,
was het, mede door de complexiteit van veel van die obligaties, volstrekt
onduidelijk wie nu welke verliezen had geleden of zou gaan lijden. Door de
crisis werd pijnlijk duidelijk dat securitizations ertoe hadden geleid dat de
verliezen op de huizenmarkt door het hele financiële systeem waren verspreid
als een agressief virus waar iedereen potentieel last van had.
het sub-prime-viruseen tweede belangrijke factor bij het ontstaan van de kredietcrisis is de
ontwikkeling van zogenoemde sub-prime-leningen. engel & mccoy (2011)
spreken in dit verband zelfs van het sub-prime virus. Het was immers dit type
leningen dat de grootste twijfels opriep en juist securitizations van dit type
leningen liepen de grootste risico’s. risico’s die zich verwezenlijkten op het
moment dat de huizenprijzen gingen dalen en veel leningnemers van
sub-prime-hypotheken in moeilijkheden kwamen met de rente en aflossingen
op hun leningen.
een sub-prime-lening is een lening die in een of meerdere opzichten afwijkt
van de standaard hypothecaire lening. in de verenigde Staten wil standaard
(prime) het volgende zeggen: een vast rentepercentage, een veilig aflossings-
schema en vaak een down-payment (aanbetaling) van twintig procent van de
koopprijs, zodat het te lenen bedrag ‘maar’ tachtig procent is van de waarde
van het huis (nederlandse vereniging van Banken, 2011).
De afwijkingen kunnen betrekking hebben op de eisen die worden gesteld
aan de kredietwaardigheid van de leningnemer (inkomensvereisten, het
vermogen om een aanbetaling van twintig procent op het huis te doen) en op
het type lening. maar nog belangrijker voor de kredietcrisis was het ontstaan
van niet-traditionele leningvormen, zoals hypothecaire leningen waarbij de
rente 1) geen vast percentage heeft, maar een variabel percentage (arm,
adjustable rate mortgage), 2) wordt opgeteld bij de hoofdsom in plaats van
betaald en 3) de enige betalingen zijn die de leningnemer verricht, zodat de
lening zelf niet wordt afgelost gedurende de looptijd.
Sub-prime is gaan bloeien in een tijd dat de amerikaanse overheid (met name
onder president george W. Bush, maar ook onder diens voorganger clinton)
de markt zoveel mogelijk haar gang liet gaan en dat is waarschijnlijk niet
toevallig (engel & mccoy, 2011, Hoofdstuk 8, 9 en 10). Wanneer het gaat om
regulering, wordt soms ten onrechte alleen gekeken naar de wijze waarop
banken moeten worden gereguleerd. Dat is uiteraard van groot belang, maar
ook een goede consumentenbescherming tegen agressieve leningen had de
crisis kunnen helpen voorkomen.
de housing-bubbleLevitin en Wachter (2010) onderzochten de oorzaken van de
prijsstijging van huizen in de verenigde Staten in de periode
tussen 1997 en 2006. zij beschrijven hoe juist securitizations
en de daaruit voortvloeiende overvloed aan goedkoop krediet
moeten worden gezien als de belangrijkste oorzaak van de
stijging van de huizenprijzen (en daarmee indirect van de
kredietcrisis zelf, zo voeg ik daaraan toe).
Traditioneel werden de meeste hypothecaire leningen in de
verenigde Staten verkocht aan de Federal Home Loan
mortgage corporation (FHLmc), in de volksmond Freddie
mac, en aan de Federal national mortgage association
(Fnma), in de volksmond aangeduid met Fanny mae. Dat zijn
zogenoemde government sponsored enterprises (gSes), door
de overheid ingestelde organisaties. Freddie mac en Fannie
may hadden het bevorderen van krediet en het terugbrengen
van de daaraan verbonden kosten als voornaamste doelstel-
lingen (reiss, 2011). zij richtten zich daarbij op de huizen-
markt door leningen te kopen van partijen die de bedragen
daadwerkelijk uitleenden aan huizenbezitters (originators).
zij werkten met strenge regels voor wat het type leningen
betreft dat zij ter overname accepteerden van originators.
Over het algemeen accepteerden zij uitsluitend zogenoemde
prime-leningen, dat wil zeggen leningen van goede kwaliteit
met een laag risico (Levitin & Wachter, 2010, p. 16). Freddie
mac en Fannie may verkochten de leningen op hun beurt aan
special purpose vehicles in het kader van securitization-trans-
acties. Sterker nog, de eerste securitization-transacties
hadden betrekking op juist deze leningen van de twee
amerikaanse gSes.
maar daar kwam verandering in toen vanaf de jaren negentig
van de vorige eeuw ook andere partijen zich op grote schaal
gingen bezighouden met securitization-transacties. Private
marktpartijen zoals investment banks gingen, ongehinderd
door regels met betrekking tot de kwaliteit van de onderlig-
gende leningen, leningen verstrekken en onderbrengen in
securitizations. zo ontstond de mogelijkheid om ook leningen
te verstrekken aan partijen met een lagere kredietwaardig-
heid, met minder startkapitaal en met een hogere lening ten
opzichte van de waarde van het huis.
er kwam op deze wijze bovendien meer geld beschikbaar
omdat mensen meer konden lenen en dat geld heeft ertoe
geleid dat mensen hoge prijzen gingen bieden voor huizen.
in deze visie zijn securitizations dus een van de belangrijkste
oorzaken van de financiële crisis.
onroerend goed-bubble in nederland?Ook in nederland worden securitization-transacties op grote
schaal toegepast. Het is de wijze waarop banken hun
hypothecaire leningen financieren. Wat wij in nederland echter niet kennen,
zijn echte sub-prime-leningen. Ten minste, wanneer je sub-prime definieert
als mensen die eigenlijk op voorhand niet in staat zijn aan hun verplichtingen
onder de lening te voldoen. Wat wij in nederland wel hebben, is een vrij hoge
nationale hypotheekschuld, gemiddeld een zeer hoge lening ten opzichte van
de waarde van het huis (soms tot wel 120 procent) en ten opzichte van het
inkomen (vijf tot zes keer het jaarinkomen is geen uitzondering), hypotheek-
renteaftrek en andere verstorende overheidsmaatregelen en een stagnerende
woningmarkt waar het aantal te koop staande woningen sterk toeneemt,
wellicht ten gevolge van het feit dat huizenverkopers niet of maar moeilijk
kunnen wennen aan de nieuwe realiteit op de woningmarkt.
een heel interessant fenomeen in dit verband is de zogenoemde Herengracht
index, ontworpen door de maastrichtse hoogleraar eichholtz (eichholtz 1996).
Dat is een overzicht van de prijzen van grachtenpanden dat is gecorrigeerd
voor inflatie. Het unieke aan de index is dat zij start in 1628. De huizenprijzen
bereikten volgens die index een hoogtepunt in 1732. vervolgens duurde het
375 jaar voordat opnieuw een hoogtepunt werd bereikt in 2007(!). Dat geeft te
denken. Huizenprijzen waren in 2007 historisch hoog en dat is eigenlijk nog
steeds het geval. er gaan dan ook steeds meer geluiden op die waarschuwen
voor een crash op de nederlandse markt (global house prices, the economist,
24 november 2011). in de woorden van cPB-economen van ewijk en Teulings
(van ewijk en Teulings 2009, p. 92): ‘anders dan de meeste mensen denken,
is een huis over langere tijd bekeken niet per definitie een winstgevende
belegging.’
Hoe het zal aflopen met de nederlandse onroerend goedmarkt weet niemand.
maar een ding is wel duidelijk. De tijd dat de bomen tot in de hemel groeiden,
is voorlopig voorbij.
literatuureichholtz, P.m.a. (1996). a Long run House Price index: the Herengracht
index, 1628-1973. verkregen op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/
papers.cfm?abstract_id=598
engel, K.c., & mccoy, P.a. (2011). The Subprime virus (Hoofdstuk 8, 9 en 10).
engeland: Oxford university Press 2011
van ewijk, c., & Teulings, c. (2009). De grote recessie – Het centraal Planbu-
reau over de kredietcrisis. amsterdam, nederland: Balans
Levitin a.j., & Wachter S.m. (2010). explaining the Housing Bubble. verkregen
op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_
id=1669401
nederlandse vereniging van Banken (2011). gedragscode Hypothecaire
Financieringen. verkregen op 17 april 2012, van http://drcwww.uvt.nl/its/
voorlichting/handleidingen/bibliotheek/apa.pdf
reiss, D.j. (2011). Fannie mae, Freddie mac, and the Future of Federal Housing
Finance Policy: a Study of regulatory Privilege. verkregen op 17 april 2012,
van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1814271
Schwarcz, S.L. (2003). Securitization Post-enron’, cardozo Law review Sympo-
sium issue on ‘Threats to asset-Based Finance’. verkregen op 17 april 2012,
van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=386601
Schwarcz, S.L. (2008). The Future of Securitization. verkregen
op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.
cfm?abstract_id=1300928
Wibier, r.m. (2011). De kredietcrisis en het privaatrecht.
verkregen op 17 april 2012, van http://arno.uvt.nl/show.
cgi?fid=113588
“Een goede consumentenbescherming tegen
agressieve leningen had de crisis kunnen helpen
voorkomen."
“De tijd dat de bomen tot in de hemel
groeiden, is voorlopig voorbij."
10
Column
volstand Enige tijd geleden sprak ik een manager van een grote
luchtvaartmaatschappij. Hij vertelde tevreden dat hun
bezettingsgraad gestegen was naar ongeveer tachtig
procent. Hij oogde ontspannen en ik kreeg niet de
indruk dat hij zich zorgen maakte over de toekomst
van zijn bedrijfstak, of over de financiering van zijn
vloot. Op mijn beurt vertelde ik hem, dat in Neder-
land nu ruim 14 procent van de kantoormeters leeg
staat, en dat menig vastgoedfinancier eerder afbouwt
dan groeit. De ruimte die mij hier wordt gegeven is te
beperkt om in te gaan op alle verschillen en overeen-
komsten tussen deze twee sectoren, maar enkele wil ik
hier toch belichten.
Ten eerste valt op, dat we in de vastgoedbranche
vooral de focus lijken te leggen op het deel van ons
product waarvoor geen klanten zijn. Is het glas half
vol of half leeg? Is het u wel eens opgevallen dat het
bord “Te huur” op een gebouw vaak veel groter is
dan de logo’s van de zittende huurders? Geen enkele
weldenkende ondernemer gaat er bij de lancering van
een product of de investering in een productiemid-
del vanuit dat alles wordt verkocht voor de volle prijs,
of dat altijd honderd procent van de capaciteit wordt
benut. De luchtvaartondernemer weet dat, de bio-
scoopexploitant, de hotelier, de vrachtwagenbouwer
en de fruitteler weten het. Zelfs dames met het oudste
beroep ter wereld gaan er vanuit dat de klandizie wel
eens achterblijft bij het aanbod. Toch wordt er bij de
investering in vastgoed al te vaak uitgegaan van de
veronderstelling dat het gebouw gedurende langere
periode volledig verhuurd zal zijn. Op die manier
wordt de waarde bepaald, die echter geen duidelijke
correlatie heeft met de kostprijs van dat gebouw. Pro-
jectontwikkelaars hebben jarenlang een goed belegde
boterham verdiend, gebaseerd op het verschil tussen
waarde en kostprijs.
De luchtvaartmaatschappij koopt haar vliegtuigen
rechtstreeks bij de fabriek, in die sector kent men geen
projectontwikkelaars. Daarnaast weet een luchtvaart-
maatschappij exact wat de exploitatiekosten van haar
vloot zijn, en houdt zij rekening met toekomstige
kosten om de vloot bij de tijd te houden. Om de op-
brengst te maximaliseren wordt per aangeboden stoel
per vlucht bepaald wat de huurprijs daarvan moet zijn.
De klant wordt gelokt met een “vanaf prijs”, en betaalt
vervolgens extra voor aanvullende services, brandstof-
toeslagen en dergelijke. Verhuurders van kantoren doen
het precies andersom. Potentiële klanten worden eerst
geconfronteerd met wat we de markthuur noemen.
Iedere huurder weet inmiddels dat de verhuurmakelaar
veel lijkt op een Noord-Afrikaanse marktkoopman. Je
weet dat er afgedongen kan worden, en dat je gek bent
als je de volle prijs betaalt. Met huurvrije periodes,
inrichtingsbijdragen en andere incentives wordt de vraaghuur afge-
peld tot wat de huurder werkelijk netto moet betalen. Ook bij een
kantoor waarbij alle aanwezige huurders een lagere huur betalen dan
de veronderstelde markthuur wordt bij de vaststelling van de waarde
uitgegaan van de laatste.
Het tweede opvallende verschil is de manier waarop de klant wordt
bediend. In de vastgoedbranche wordt de meeste tijd gestopt in
het binnenhalen van de nieuwe klant, en wordt het klantcontact
daarna beperkt tot het reageren op storingen en het afrekenen van
de servicekosten. Een klant heet dan een huurder of een gebruiker.
Iedereen die wel eens vliegt, weet hoe het ook kan. Speciaal daar-
voor opgeleide mensen zullen er gedurende de vlucht (de huurpe-
riode) voor zorgen dat het u aan niets ontbreekt. Regelmatig wordt
gevraagd of alles naar wens is, en krijgt u waarvoor u hebt betaald.
Eventueel kunt u tegen betaling gebruik maken van extra services.
Zo gaat het ook in het hotel waar u verblijft en bij de meeste andere
dienstverleners. Zij weten dat een tevreden klant vaker terugkomt en
per bezoek meer besteedt. Met loyaliteitsprogramma’s wordt dat nog
verder onderstreept.
“Okay”, hoor ik u denken, “dat is dan zo, maar wat kunnen we daar
dan mee?” Ik hoop met deze korte vergelijking tussen twee op het
oog verschillende sectoren u te prikkelen tot een positieve benade-
ring van de kantorenmarkt. Als we bereid zijn om onze aannames te
baseren op de reële kostprijs, zowel bij aanvang als gedurende de
exploitatie, valt er een prima boterham te verdienen met de verhuur
van kantoren. Als we dan de gebruiker weer als klant gaan zien zal
blijken dat die zeker bereid is om een passende vergoeding te gaan
betalen voor de aangeboden meters en de aanvullende diensten.
Welke verhuurder zet straks als eerste stewardessen in, in plaats van
gebouwbeheerders? Wat mij betreft is het glas meer dan half vol!
Edwin van de Woestijne
drs. e. van de woestijneedwin van de Woestijne (1969) studeerde bestuurskunde aan de er-asmus universiteit rotterdam. Sinds 1994 is hij werkzaam in de ned-erlandse vastgoedsector. na diverse functies bij Wereldhave werkt hij sinds 2011 bij Bouwfonds reim. als Hoofd asset management iBcam is hij daar verantwoordelijk voor een portefeuille winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen ter grootte van circa 2,7 miljard euro. Hij schrijft deze column op persoonlijke titel.
Aanpak leegstand volgens Hilbrand“Leegstaand vastgoed biedt altijd mogelijkheden. Lege kantoren gebruiken voor andere functies is zowel financieel als technisch haalbaar. Het is een kwestie van matchen: bestemmingen waar wel vraag naar is matchen met daarvoor geschikte panden. Leegstaand vastgoed kan veel beter benut
dhv.nl
Advies- en ingenieursbureau
worden,” vindt Hilbrand. Door vastgoed een andere bestemming te geven of te herverkavelen neemt het aanbod af. Dat zijn duurzame oplossingen met positieve effecten op gebouw en gebied. Om deze aanpak financieel haalbaar te maken heeft Hilbrand samen met zijn team criteria ontwikkeld om gebouwen te matchen met de gebruikersvraag. Niet de makkelijkste oplossing, maar die met het beste resultaat. DHV, altijd een oplossing verder.
12 13Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
leegstandLeegstand. Menig vastgoedprofessional
kan het woord eigenlijk al niet meer
horen. De afgelopen jaren werd het
vastgoednieuws gedomineerd door ne-
gatieve berichten over de problemen
van leegstand in met name de kanto-
renmarkt. Dit type vastgoed is sinds de
jaren zeventig actief gebruikt als inves-
teringsinstrument door verschillende
soorten beleggers.
Zowel institutionele als particuliere beleggers zagen de kantoren-
markt als een veilige haven voor hun investeringen. Dit is ook goed
terug te zien in het huidige aanbod. Ondanks de grote toevoegingen
van de afgelopen tien jaar is nog steeds meer dan de helft van de
huidige voorraad gebouwd tussen 1980 en 1999.
Echter, rond 2002 liet het beeld van die veilige haven
de eerste scheuren zien. Institutionele en goed geïn-
formeerde particuliere beleggers gingen beseffen dat
vraag en aanbod binnen de kantorenmarkt totaal niet
op elkaar afgestemd waren.
De afgelopen zeven jaar heeft een proces plaatsgevon-
den van onderzoeken, overtuigen en accepteren. Met
name de eigenaren en beleggers wilden in eerste in-
stantie niet geloven dat hun bezit in werkelijkheid veel
minder waard was dan waarvoor ze het in de boeken
hadden staan. En doordat beleggers bleven investeren,
bleven de ontwikkelaars en aannemers doorgaan met
het vergroten van de kantorenvoorraad (afbeelding 2)
De huidige stand van zaken laat echter niets aan
de verbeelding over. Van alle kantoorruimte staat 14
procent leeg. 6,5 miljoen vierkante meter vastgoed
dat totaal geen inkomsten oplevert (DTZ Zadelhof) .
Ongeveer een derde van deze kantoorruimte staat al
meer dan drie jaar leeg. Op dat moment spreken we
van structurele leegstand. De kans dat deze ruimte
ooit nog wordt verhuurd is erg klein. Erik Groen van
ABC Management zal in het eerste deel van zijn artikel
“De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!”
verder ingaan op de huidige vraag naar kantoorruimte
in Nederland. Hij beschrijft hierbij waarom er een
verschuiving heeft plaatsgevonden in de vraag naar
kantoorruimte en waarom leegstand een probleem is
dat alleen nog maar erger gaat worden en niet meer
zal afnemen. Daarbij wordt ook de nieuwe vraag naar
duurzame kantoren naast het huidige aanbod gehou-
den. Daaruit concludeert hij dat nieuwbouw niet de
oplossing zal bieden, maar dat het transformeren en
vervangen van de huidige kantoren de enige uitweg is.
In het tweede deel van het artikel wordt ingegaan op
de aanpak van een dergelijke herontwikkeling. Zowel
vanuit een juridische als een financiële benadering
wordt de herontwikkelingsopgave onder de loep geno-
men.
Om goed in te kunnen in te kunnen spelen op de hui-
dige vraag is er goed onderzoek nodig. Paul Eerenberg
heeft onlangs een masterthesis afgerond aan onze
eigen Technische Universiteit van Eindhoven. In het
artikel “Transformatie van monofunctionele kantoor-
locaties” blikt hij terug op zijn eigen onderzoek. In
dit onderzoek, dat gericht was op Amsterdam, zijn
gebieden met weinig tot geen structurele leegstand
vergeleken met monofunctionele kantoorlocaties
met veel structurele leegstand. Door de verschil-
len duidelijk in beeld te krijgen, kan er nieuw inzicht
verkregen worden in de mogelijke verbeterpunten bij
de herstructurering van monofunctionele kantoorlo-
caties. In de conclusie wordt er kort vooruitgeblikt
naar mogelijke manieren om deze probleemgebieden
Introductie themapaul Jansen - service
in de toekomst aan te pakken. Ook Arnout Ziegelaar van Coresta en
Tom Kretschmann van Maak<architectuur leggen de nadruk op goed
onderzoek in het artikel ‘Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Trans-
formeren’ waarin de mogelijkheden onderzocht worden om kantoren
te transformeren naar andere functies. Maak<architectuur en Coresta
ontwikkelen samen instrumenten en methodes om kansen en knel-
punten te beoordelen bij het transformeren van leegstaande kanto-
ren voor zorg en onderwijs. Hierbij worden verschillende methodes
beschreven waarmee wordt geprobeerd meer grip te krijgen op de
belangrijkste factoren in een dergelijk proces. De focus in dit onder-
zoek is voor een deel gelegd op de niet direct meetbare indicatoren.
Door deze met een goede onderzoeksmethodiek op te sporen kan er
meer inzicht worden verkregen dat het besluitvormingsproces bij de
transformaties kan ondersteunen. Er worden ook een aantal conclu-
sies besproken die specifiek ingaan op de hoofdcriteria voor succes-
vol transformeren.
Gelukkig zijn we nu op een moment in tijd beland waarin het pro-
bleem van structurele kantorenleegstand is geaccepteerd en men
steeds meer de handen ineen slaat om oplossingen te zoeken. Wat
voorheen voor slapeloze nachten zorgde, staat nu centraal in de
nieuwe visies voor de toekomst. Leegstaande kantoren, van hoofd-
pijnen naar nieuwe kansen, nieuwe mogelijkheden. Door nieuwe
instrumenten, methodes en concepten wordt steeds meer mogelijk.
Nu het stof van de leegstaande kantoren wordt afgeklopt blijkt dat
er voor een aantal nog een glansrijke toekomst in het verschiet ligt.
Een schoolvoorbeeld hiervan is de nieuwe aanpak die wordt gebruikt
bij de nieuwe huisvesting van Waterleidingbedrijf Dunea dat wordt
beschreven door Phlip Boswinkel in het artikel ‘Leegstand bestrij-
den begint bij duurzame renovatie’. Bij de keuze van het nieuwe
hoofdkantoor is besloten om een bestaand kantoorcomplex te
renoveren. Hierbij werken de eigenaar en de huurder op een transpa-
rante manier samen om er beide het beste uit te halen. Zo wordt er
samengewerkt aan de hand van het alliantiemodel, dat in het artikel
wordt toegelicht. Op deze manier worden gedurende het gehele
proces keuzes gemaakt die de kwaliteit verhogen en de
exploitatielasten verlagen. Het resultaat is een nieuw,
duurzaam en kwalitatief hoogwaardig kantoor dat
precies aansluit op de vraag van zowel de eigenaar als
van de eindgebruiker.
Ondanks alle nieuwe initiatieven en ontwikkelingen zal
er de komende tijd een groeiende vraag komen naar
leegstandsbeheer. Bob de Vlinder van Camelot leeg-
standbeheer zal het leegstandsbeheer anno nu stap
voor stap toelichten in het artikel ’Leegstandbeheer
anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimalise-
ren en rendement te optimaliseren’. Vanuit een korte
introductie over leegstandsbeheer uit het verleden,
wordt opgebouwd naar de meest recente ontwikke-
lingen. In het artikel wordt onder andere besproken
waarom de het leegstandsbeheer in de afgelopen jaren
drastisch is veranderd en op welke manier daar op in-
gespeeld moet worden. Zo worden voor een aantal veel
voorkomende situaties mogelijke oplossingen gegeven.
Er wordt stilgestaan bij de verschillende betrokken
partijen en welke rol die betrokken partijen zullen
moeten vervullen. Ook wordt er kort ingegaan op de
recentelijk ingevoerde wetgeving die leegstandsbeheer
flink heeft veranderd en waarvan de gevolgen nog
niet helemaal uitgerold zijn. Er wordt onder meer een
nadruk gelegd op het feit dat leegstandsbeheer een
professionele en onmisbare branche is geworden, waar
beleggers en eigenaars in de toekomst steeds vaker
gebruik van zullen maken.
De auteurs in deze editie van het magazine met als
thema leegstand, behandelen ieder een eigen visie
over de toekomst van leegstaand vastgoed. Dit is
slechts een fractie van alle initiatieven en ontwikkelin-
gen die ondernomen worden om dit enorme probleem
op te lossen. Na jarenlang steeds nieuwe constructies
en concepten uit te proberen is een ding zeker; er zal
geen universele oplossing komen die overal toegepast
kan worden. Er worden nieuwe onderzoeken gedaan
en nieuwe instrumenten ontwikkeld, maar het oplos-
sen van structurele leegstand zal per object bekeken
moeten worden. Er is geen universele oplossing want
de objecten zijn stuk voor stuk uniek. De visies op
leegstand en de aangedragen oplossingen verschillen
van elkaar. Maar wat ze allen gemeen hebben is de wil
om het probleem op te lossen. En we weten allemaal
dat als er een wil is, er altijd een weg gevonden kan
worden.
BronvermeldingDTZ Zadelhoff (2011). Van veel te veel. De markt voor
Nederlands commercieel onroerend goed.
DTZ Zadelhoff (2012). Nederland Compleet: Factsheets
kantoren- en bedrijfsruimtemarkt.
DTZ Zadelhoff (2010). Het aanbod veroudert. De Neder-
landse markt voor kantoorruimte.
Nederlandse kantorenmarktAanbod naar bouwperiode per januari 2010
Voor 190026% 16%
52%
1900 - 19191920 - 19391940 - 19591960 - 19791980 - 1999na 2000
2 2 1 1 (%)
AfBeelding 1
aanbod naar bouwperiode
AfBeelding 2
groei nederlandse kantoorvoorraad
Kantoorvoorraad [m2 v.v.o.], 1992-2010 - Nederland
m2
v.v.
o.
1992
1993
1994
1995
1996 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
OnderwerpenKantoorvoorraad nederland
50.000.000
45.000.000
40.000.000
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
14 15Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
scan en reboot:
Aanpak duurzaam
transformeren.
Maak<architectuur en Coresta heb-
ben de handen ineengeslagen voor
een integrale aanpak voor leegstaande
kantoren. Beide bedrijven ontwikkelen
instrumenten en methodes voor de
beoordeling van kansen en knelpun-
ten van hergebruik en transformatie
van kantoorgebouwen voor de zorg en
het onderwijs. Snel en goed inzicht in
haalbaarheid is voor beleggers en voor
zorg- en onderwijsinstanties essenti-
eel. Als gezamenlijke partners kiezen
zij hierbij bewust voor een integrale
aanpak, waarbij de eindgebruiker en de
toekomstige gebruiker centraal staan.
ProbleemstellingDat de vastgoedbranche op de blaren zit in verband
met het grote overschot van leegstaande kantoren, is
bij iedereen inmiddels wel bekend. Volgens recente
gegevens, staat van de huidige voorraad, van bijna 47
miljoen vierkante meter, circa 6,5 miljoen vierkante
meter leeg. Hierbij is de verborgen leegstand niet eens
meegenomen en deze wordt geschat op circa 2 miljoen
vierkante meter.
Het overschot zal nooit meer worden opgenomen.
Er is een structurele mismatch tussen vraag en
aanbod. Vanaf medio 2005 is het probleem al erkend
en zijn er vele visiedocumenten geschreven en ac-
tieprogramma’s opgericht om de leegstand te lijf te
gaan. Afgezien van kleine succesvolle voorbeelden is
de hefboom naar een duurzame transformatie van de
leegstand nog niet gevonden. We kijken teveel naar de
excessen en niet naar onderliggende problemen. Kan-
toren zijn niet neergezet voor de eindgebruikers, maar
zijn al sinds de jaren zeventig een financieel product
geworden. Het systeem moet anders.
Aanleiding onderzoekDe markt vraagt steeds meer om verifieerbare uitspra-
ken over duurzaamheid van herbestemming.
Om een goed begin te maken met het oplossen van
de leegstand, is transformatie slechts een van de vele
instrumenten. Sloop van leegstaande gebouwen is ook
onvermijdelijk. Tevens moet er naar waarderingsaspec-
ten en fiscale stimuleringsmaatregelen worden geke-
ken. Ook is er een betere regionale afstemming nodig
tussen vraag en aanbod. Parallellen zijn te trekken met
de herstructurering van bedrijventerreinen. Welke kan-
sen zijn er nu voor bestaande leegstaande kantoren?
Op het eerste gezicht lijkt de bouwkundige structuur
van kantoren zeer geschikt voor het herbestemmen
naar nieuwe zorgconcepten en wellicht nog beter voor
de huisvesting van verschillende onderwijsvormen.
Herbestemmen tot woningen ligt niet direct voor de
hand, dit in verband met de locatie en de grote bouw-
kundige ingrepen en de daarmee gepaard gaande hoge
transformatiekosten.
ZorgIn de zorg is er groeiend ondernemerschap als het gaat
om huisvesting en vastgoed vanwege het gewijzigde
overheidsbeleid. Door de introductie van de marktwer-
king in de zorgsector en de wijziging van de spelregels
voor het vastgoed komen zorginstellingen in financiële
problemen. Traditioneel betaalt de overheid rente en
aflossing op de zorggebouwen. Nu moeten de instellin-
gen, deze kosten met omzet terugverdienen. Vaak zijn
de bestaande, soms technisch verouderde gebouwen,
niet meer geschikt voor een kwalitatief goede leefom-
geving. Dit is wel iets waar klanten om vragen en het is
voor de zorg noodzakelijk. Een deel van de gebouwen
zijn daardoor nodig aan vervanging toe, maar nog lang
niet afgeschreven. Het is een boekwaardeprobleem,
dat tot een technisch faillissement van de instelling
kan leiden.
Voor het maak<lab de vraag om te onderzoeken of er
een kansrijk procesmodel kan worden ontwikkeld, die
het probleem van leegstand en voor de zorgsector
duurzaam kan oplossen.
Deze studie is gericht op vergroting van de haalbaar-
heid door beide probleemgebieden in kaart te brengen,
waarbij ook de niet direct meetbare indicatoren wor-
den opgespoord. Met behulp van goede methodieken,
die de onderlinge samenhang van deze indicatoren
weergeeft, wordt er inzicht gegenereerd, welke het
besluitvormingsproces bij transformatie kan onder-
steunen.
De huidige methodieken voor kansrijke transformaties
zijn vooral gebaseerd op mogelijkheden en onmogelijk-
heden vanuit het perspectief van het leegstaande kan-
toorgebouw. Een directe koppeling in het onderzoek
van beide probleemgebieden vergroot de kansen. In
het uitgevoerde onderzoek door BNA, TU Delft en TNO
Centrum Zorg en Bouw is deze koppeling wel gemaakt.
Hierbij is op basis van concrete voorbeeldprojecten per individueel
project gebruik gemaakt van de Transformeter Zorg (TUD) en de
financiële haalbaarheidstoets met behulp van InKos (TUD).
Een volwaardige generieke aanpak heeft dit nog niet direct
opgeleverd en vraagt om meer onderzoek.
Opgave “kantorenzorg”Een goede onderzoeksmethodiek en een goed ontwerpinstrument,
die alle actoren van beide werkvelden meeneemt, sluit risico’s uit en
vergroot de slagingskansen van een goede transformatie.
De doelstelling is in de routeaanpak tweeledig opgezet, namelijk:
1 Transformatie Scan: om vastgoedbeleggers en zorgpartijen snel
inzicht te geven in potentiële projecten met betrekking tot de
ontwikkelkansen voor een duurzame transformatie. Bij een even-
tueel positief resultaat kan er gefundeerd een vervolgonderzoek
worden ingezet.
2 Vastgoed Reboot: een diepgaand integraal oplossingsgericht
onderzoek op basis van alle actoren en uitgangspunten uit de
transformatiescan, dat een goed businessmodel moet kunnen
genereren voor een nieuwe haalbare verhuursituatie.
In het maak<lab is deze opgave behandeld, waarin naast Coresta en
maak<architectuur ook andere kennispartijen (vastgoedbelegger,
financiële vastgoedadviseurs, installatie- en bouwkostenadviseurs,
zorgspecialisten) zijn benaderd. Een tweetal onderzoeksvragen is
voorgelegd aan de groep met betrekking tot de eerste opgave,
namelijk het ontwikkelen van de “Transformatie Scan”;
1e onderzoeksvraag: Welke indicatoren zijn van belang bij een
succesvolle transformatie?
2e onderzoeksvraag: Wat is de onderlinge samenhang van deze
indicatoren en welke beoordelingsaspecten zijn aanwezig?
1e Onderzoek indicatorenUit het vooronderzoek blijkt dat het maatwerk is met betrekking tot
de differentiatie van de leegstand en de hoeveelheid van indicatoren,
die van belang zijn bij een succesvolle transformatiescan opgave.
Naast de voor de hand liggende harde feiten, zijn we vooral ook op
zoek gegaan naar de zogenaamde zachte en veelal niet meetbare
aspecten, die het transformatieproces positief al dan niet negatief
beïnvloeden.
Voor de zorg betekent dit vooral aspecten uit het design effective-
ness. Een gebouw dat past bij de doelgroep en het bedrijfsproces
maakt de zorgexploitatie goedkoper. Een goed vastgoedconcept,
schaalgrootte en juist gebruik van kennis op het gebied van healing
environment kan leiden tot een verbeterd welbevinden van de
gebruikers. Een effectief gebouw gaat samen met besparing in perso-
neelsinzet, medicijngebruik en ziekteverzuim van personeel.
Kortom, een kwalitatief goede leefomgeving gaat hand in hand met
de economische besparing bij de exploitatie van het gebouw en de
ing. t. kretschmannTom Kretschmann1 (1963) studeerde bouwkunde aan de Hogeschool en volgde de architectuuropleiding aan de academie van Bouwkunst te amsterdam. als projectmanager en als procesinnovator betrokken bij diverse grootscha-lige utiliteitsprojecten. Sinds 2007 mede-oprichter en mede-directeur van maak<architectuur. met ingang van 2010 verbonden met avans Hogeschool als programmamanager expertisecentrum Duurzame innovatie en lid kenniskring lectoraat innovatie Bouwproces & Techniek.
drs. A. siegelaar mph mrearnout Siegelaar2 (1965) studeerde bestuurskunde aan de uT en Health Policy & administration aan de university of north carolina. recent behaalde hij zijn master of real estate (H) met een onderzoek naar effectief ontwerpen voor de zorg. Hij heeft jaren gewerkt voor zorginstellingen als intern adviseur en manager vastgoedontwikkeling en sinds 2008 is hij verbonden aan coresta Healthcare als consultant.
Maak<architectuur is een onderzoekend en maatschappelijk betrokken bureau voor architectuur en stedenbouw. met haar maak<labs creëren zij nieuwe innovatieve concepten middels een creatieve procesbenade-ring in combinatie met het integreren van verschillende kennisdisciplines uit het netwerk.
Coresta is een toonaangevend adviesbureau in het maatschappelijk vastgoed, dat de corporate real estate strategieën voor gemeenten, onderwijs en zorginstellingen ontwikkelt. Dat wil zeggen dat coresta redeneert vanuit de gebruiker van het vastgoed, en vastgoed ziet als strategisch bedrijfsmiddel.
“Afgezien van kleine succesvolle voor-
beelden is de hefboom naar een duur-
zame transformatie van de leegstand
nog niet gevonden.”
“Op het eerste gezicht lijkt de bouwkundige
structuur van kantoren zeer geschikt voor het
herbestemmen naar nieuwe zorgconcepten en
wellicht nog beter voor de huisvesting van ver-
schillende onderwijsvormen.”
21
16
zorgorganisatie als gebruiker. Voor de volgende factoren is door
middel van onderzoek aangetoond, dat deze van invloed zijn op het
welbevinden en gezondheid van de cliënten, onder andere: bewe-
gingsvrijheid, geluid, afwerking en kleurgebruik, oriëntatie, geuren,
privacy en sociale interactie en uitzicht.
In het eerste lab zijn de partijen aan de hand van een voorbeeldcasus
tot de conclusie gekomen, dat veel kantoren interessant zijn voor de
kortdurende zorg (revalidatie en zorghotel). De casus is op verschil-
lende indicatoren beoordeeld op zowel gebouw- en omgevingsniveau.
Vanwege de gebouwstructuur, liftomvang en locatie biedt permanent
tijdelijke zorg de meeste kansen. De investeringskosten blijven rela-
tief beperkt tot aanpassing van extra sanitaire voorzieningen. Door
de beperkte ingreep vergroot men de kansen op een betere levens-
cyclus voor het gebouw.
Voor de transformatiescan is een groepering vastgesteld van een
vijftal hoofdindicatoren, namelijk economisch, functioneel, fysiek,
so ciaal en samenwerking, met daarin ca. 80 verschillende subin-
dicatoren ondergebracht. Hierbij wordt ook uitdrukkelijk de relatie
gelegd met de schaalgrootte en de stedenbouwkundige context van
de locatie.
2e Samenhang en beoordeling indicatorenGeen van de huidige methodieken laat alle indicatoren in voldoende
mate zien. Veelal is er sprake van een eenzijdige bouwkundige en
technologische benadering. De onderlinge beoordeling en samenhang
van de verschillende indicatoren zijn niet of nauwelijks aanwezig.
Dit laatste geeft ook de complexiteit en de realiteit van deze opgave
aan. Voor de scan-beoordeling is er gekeken naar bestaande en deels
beproefde innovatie systeemanalyses.
De resterende waarde van het bestaande vastgoed
bedraagt dan circa 30 procent. Of dit maatschappelijk
ofwel commercieel haalbaar is, is onder andere sterk
afhankelijk van de huidige waarde in plaats van de
boekwaarde van de vastgoedportefeuille en maat-
schappelijke acceptatie.
Vastgoed RebootVastgoed Reboot is een aanvullend en diepgaand on-
derzoek. De transformatiekosten worden middels een
relatieschema in kaart gebracht. Doelstelling hierbij is
enerzijds het in beeld brengen van maximale effecten
die men kan bewerkstelligen bij de investeringsbeslui-
ten, hoe risico’s uitgesloten kunnen worden en ander-
zijds dient de Vastgoed Reboot als sturingsorgaan voor
input voor een nader vast te stellen Programma van
Eisen.
Tot slotMet deze maak<lab-studie zijn wij met de betrokken
experts tot de eindconclusie gekomen, dat transforma-
tie het beste kan worden vertaald als “het nastreven
om een bestaand gebouw in een nieuwe gezondheids-
toestand te brengen, zodat de gebruikswaarde duur-
zaam kan worden ingevuld”.
Belangrijkste hoofdcriteria voor succesvol transforme-
ren is:
• optimalisatie afstemming programma huisvesting zorg
(tijdelijk permanent) en onderwijs (met name voortgezet
onderwijs) in relatie tot de beperking van de transforma-
tiekosten;
• technisch zo transformeren (nieuwe eisen installatie en
energie), dat het een multifunctioneel inzetbaar gebouw
blijft (met andere woorden geen tweede lijns transfor-
matieprobleem creëren voor de toekomst: transformeren
naar transformeerbare gebouwen);
• reële waarde van vastgoed nemen als financieel
uitgangspunt;
• creëren van maatschappelijke acceptatie;
• functiemenging niet uitsluiten.
De “Transformatie Scan” verkeert momenteel in een
pilot fase en wordt aan de hand van reële casus-
sen geperfectioneerd. Nieuwe inzichten door gebruik
geven een reëel beeld. We hopen hiermee een positieve
bijdrage te kunnen leveren aan het alsmaar groeiend
probleem van leegstand.
BronvermeldingDTZ Zadelhoff, Van veel te veel, januari 2011.
sociaal
samenwerking functioneel
012345economisch fysiek
figuur 1
Sterdiagram
Cruciaal in de beoordeling is het creëren van een goed businessmo-
del. De economische meerwaarde moet worden aangetoond.
De financiële haalbaarheid is in een aparte expertmeeting onder-
zocht. Huuropbrengsten vanuit de zorg zijn erg laag. Hier staat een
lange huurperiode tegenover. Als uitgangspunt kijken we van achte-
ren naar voren. Globaal ligt het huurniveau voor zorg en onderwijs
tussen 85 euro en 140 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak
(BVO). Bij de doorberekening levert dit bij een minimale benodigde
investering van 70 procent een transformatiebudget op van circa
850 euro tot 1100 euro per vierkante meter, hetgeen krap is, maar
haalbaar.
Op zoek naar hèt optimale gebruiksrendement van uw kantoorhuisvesting?
VE
G In
terio
r Bu
ildin
g System
s
Een hoge gebruikswaarde en maximale functionaliteit zijn
binnen de hedendaagse kantoorhuisvesting belangrijke
aspecten. Maar ook flexibiliteit, efficiency en werkomgeving
spelen een belangrijke rol voor organisaties om een optimaal
gebruiksrendement van kantoorgebouwen te garanderen.
VEG Interior Building Systems zet uw kantoor dan ook niet
simpelweg vol met meubels en accessoires maar bedenkt
samen met u een huisvestingsconcept waarmee u doelstellingen
kunt realiseren. Praat er eens over met onze consultants
en ervaar de meerwaarde van elke vierkante meter.
TU/e , Gebouw Connector 1.23Het Eeuwsel 65612 AS EindhovenPostbus 6524, 5600 HM Eindhoven
Telefoon +31(0)40 2962875Fax +31(0)40 2449890e-mail [email protected]
VEG Interior Building Systems BVConcept Development - Architecture Design - Project Realisation - Facility Management.
VEG Interior Building Systems BV
18 19Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
leegstandbeheer anno 2012: totaalaanpak om risico’s te minimaliseren en rendement te optimaliseren
Begin jaren tachtig, toen
leegstandbeheer nog gewoon antikraak
heette, was het vak simpel: een paar
studerende neefjes in een leegstaand
kantoorpand plaatsen en klaar is
Kees. Die tijd ligt ver achter ons.
Leegstandbeheer is in de afgelopen
dertig jaar behoorlijk uitgebreid en
verder geprofessionaliseerd. Vooral
de Wet kraken en leegstand die op 1
oktober 2010 in werking is getreden,
in combinatie met de enorm opgelopen
leegstandpercentages, heeft de boel in
een flinke stroomversnelling gebracht.
Kortom de hoogste tijd om ons te verdiepen in leeg-
standbeheer anno 2012.
De branche voor leegstandbeheer heeft zich recent
georganiseerd in de Vereniging Leegstandbeheerders
Nederland (VLBN) en er is een onafhankelijk Keurmerk
Leegstandbeheer ingesteld. Er zijn ruim veertig leeg-
standbeheerders in Nederland actief, waarvan veertien
gecertificeerd zijn met dit Keurmerk. Samen beheren
zij naar schatting zo’n vijftienduizend projecten in
Nederland, van leegstaande corporatiewoningen tot
een compleet verlaten attractiepark of zelfs militair
complex. In totaal wonen en werken in Nederland
ongeveer vijftigduizend mensen op basis van tijde-
lijke contracten in lege woningen, kantoren, kerken en
scholen.
Overheid erkent rol professioneel leegstandbeheerOp 31 januari 2011 schreef toenmalig minister Don-
ner in een brief aan de Tweede Kamer dat de Rijks-
gebouwendienst alleen nog maar met keurmerk
gecertificeerde bedrijven zal werken. Een groot deel
van gemeentes en woningcorporaties in Nederland
heeft wel één of meer leegstandbeheerders in de arm
genomen en ook de professionele vastgoedeigenaren
maken dankbaar gebruik van de beschikbare kennis.
De gemeente Rotterdam schreef eind vorig jaar zelfs
de eerste Nederlandse tender uit voor het beheer van
haar leegstandportefeuille. Fons Schrader, voorzitter
van de VLBN: ‘Dit is een duidelijke waardering voor
de rol die leegstandbeheerders tegenwoordig spelen.
Partijen erkennen dat handhaving en uitvoering van de
wet professioneel leegstandbeheer vraagt en die kennis
en expertise vinden ze bij de aangesloten bedrijven.’
Leegstandbeheer is maatwerkRemco van Olst, directeur van een van de grotere
leegstandbeheerders Camelot: ‘Tegenwoordig maken
wij voor elk pand een leegstandbeheerplan op maat.
Dat begint met een analyse van alle risico’s. De crimi-
nele risico’s zijn bekend: vandalisme, diefstal, graf-
fiti, kraak. Maar onderschat de economische risico’s
niet zoals onderverzekering en waardevermindering.
Daar bovenop komen nog de technische risico’s zoals
weerschade, lekkages, brandveiligheid, achterstal-
lig onderhoud en vervuiling.’ Op de analyse volgt een
plan van aanpak op maat, gericht op het optimaal
B. de vilderBob de vilder studeerde Bedrijfskunde en Hoger Levensmiddelen management aan de nyenrode Business universiteit. momenteel is hij werkzaam als marketing & Sales director bij camelot europe, dat hij in 1993 mede heeft opgericht. Daarnaast is hij mede-eigenaar van KcS marketing.
“Voor invulling van het pand geduren-
de de leegstand is veel meer mogelijk
dan een paar antikraak-studenten.”
bewonen, bewaken, beheren, verzekeren en benutten van het project.
Veel eigenaren willen zich niet bezighouden met het onderhoud, de
schoonmaak en de inspecties van hun leegstand en besteden dat dus
ook graag uit. Voor invulling van het pand gedurende de leegstand is
veel meer mogelijk dan een paar antikraak-studenten. Men kan kie-
zen voor kunstenaars, startende bedrijven, ambachtslieden, flexibele
werkplekken of bewoners, op basis van bruikleenovereenkomsten of
tijdelijke verhuurcontracten.
Voor de meeste overheidsinstanties is leegstand sociaal onaanvaard-
baar en een goede invulling geven aan een gebouw kan bestuurders
veel goodwill opleveren. Het maatschappelijk rendement is vaak net
zo belangrijk als het economisch rendement.
Voormalige kantoorkolos wordt broedplaatsDat maatschappelijke rendement wordt in Heerlen in de praktijk aan-
getoond. Daar hebben zich in het voormalig CBS-gebouw, een beton-
nen kantoorkolos uit de jaren zeventig van dertigdui-
zend vierkante meter, tientallen startende bedrijfjes en
kunstenaars gevestigd. Zo is een broedplaats ontstaan
op een plek die anders snel zou zijn vervallen. Kunste-
naar Els Steensma is gebruiker van het eerste uur. Zij
heeft er een atelier annex workshop voor glas-in-lood
ramen: ‘Voor ons is deze plek ideaal. We kunnen hier
netwerken, contacten opbouwen en elkaar inspireren.
Een ruimte huren van deze omvang zit er normaal niet
in en thuis is te weinig ruimte om alle initiatieven uit
te voeren, dus dit pand is voor mij een prima oplos-
sing. We hebben als groep zelfs een eigen website
opgezet.’
Een open dag in het gebouw trok recent vele belang-
stellenden en de startende bedrijfjes hebben al een
paar nieuwe arbeidsplaatsen opgeleverd. Sterker nog,
de eerste bedrijfjes zijn al zo gezond en hard gegroeid,
dat ze een overstap naar de reguliere huurmarkt
overwegen. Voor de eigenaar en de gemeente is het
goed om te zien dat het pand bruist. Een leegstandbe-
heerder verzorgt alle rompslomp: contracten, receptie,
onderhoud en contacten met alle betrokkenen.
Transformatie van kantoor naar woningen niet eenvoudigNaast tijdelijke invullingen spelen leegstandbeheerders
ook een groeiende rol bij de permanente transformatie
van kantoren naar bijvoorbeeld studentenwoningen. In
Eindhoven hebben gemeente, onderwijsinstellingen en
een leegstandbeheerder samen een voormalig kan-
toorpand in het centrum aan de Bomansplaats weten
om te bouwen tot bijna honderd turnkey studentenap-
“Eigenaren zullen dan wel doordron-
gen moeten raken van het feit dat veel
leegstand in de huidige grote steden
nooit meer een invulling zal krijgen
zoals oorspronkelijk bedoeld.”
AfBeelding 1
muziekatelier in het XcBS gebouw te Heerlen
AfBeelding 2
Wonen in een voormalige fabriek
20 21Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
partementen. Dat is niet zo makkelijk als het lijkt. Joost van Gestel,
die namens de betrokken leegstandbeheerder het project aanstuurde:
‘De eerste hobbel is dat de eigenaar een flinke afwaardering dient
te doen van zijn gebouw. Commerciële kantoorhuur levert op papier
nu eenmaal meer op. Vooral in de Randstad houdt dat transformatie
tegen, in de rest van Nederland is men sneller bereid om het verlies
te nemen. Daarna volgt een lang traject van vergunningen, plan-
nen maken en weer aanpassen.’ Hij geeft een paar concrete tips om
transformatieprocessen te stimuleren: ‘Richtlijnen en rechtszekerheid
voor ontwikkelaars zijn bij dit soort trajecten nog grillig en onbe-
trouwbaar, en dat schrikt af. De bereidheid om van nieuwbouwnor-
men af te zien en uit te gaan van de bestaande bouwnormen is niet
altijd aanwezig. De financiële consequenties van de nieuwbouweisen
liggen volledig bij de investeerder en blokkeren het doorgaan van
projecten. Ook de opgelegde oppervlakte van zelfstandige woonruim-
te is een punt van aandacht. De gebruikers, studenten en jongeren,
vragen kleine betaalbare units, terwijl de afdeling stedenbouw denkt
in traditionele appartementgroottes.’
Rol overheidDe lokale overheid zou kunnen helpen door bij transformatie de leges
niet te innen voor de ontwikkeling. In ruil daarvoor kan zij toekom-
stige gemeentelijke heffingen tegemoet zien van de nieuwe bewoners.
De herzieningen van het puntenstelsel voor zelfstandige woningen in
juli 2011 speelt hierbij een positieve rol. Van Gestel: ‘Duurzaamheid
weegt daarin zwaarder mee en wordt gekoppeld aan het bouwjaar.
Dit betekent dat gloednieuwe studentenwoningen in een voormalig
kantoor al snel vijftien euro per maand meer kunnen opbrengen. Dat
lijkt weinig, maar voor een kantoorproject van bijvoorbeeld negentig
woningen betekent dit dat de beleggingswaarde gelijk met 250.000
euro omhoog gaat. Deze meerwaarde kan, indien aangeboden aan
de verkopende partij, het verschil maken tussen doorgaan of misluk-
Wat betekent de Wet kraken en leegstand voor vastgoedeigenaren?
Het doel van de wet is simpel: minder langdurige
leegstand. Ook de eerste alinea is helder: kraken is een
misdrijf. Daarna wordt het ingewikkeld en volgen nog
vele pagina’s over leegstandbeheer.
De kern is dat deze wet gemeenten de mogelijkheid biedt
om een leegstandsverordening vast te stellen, waarmee
actief leegstandbeheer mogelijk wordt. amsterdam is als
één van de eerste gemeenten begonnen om zo’n
verordening op te stellen. eerste onderdeel van een
leegstandsverordening is een gebiedsgerichte meldings-
plicht van leegstaande kantoren, bedrijfspanden en
winkelpanden. Tweede onderdeel is het invoeren van
een leegstandsoverleg onder leiding van de gemeente,
uitmondend in een leegstandbeschikking. Daarbij
kunnen eigenaren worden aangesproken op hun
verantwoordelijkheid om invulling te geven aan hun
leegstaande pand. mocht in het uiterste geval de
eigenaar helemaal niet meewerken, dan biedt deze wet
de mogelijkheid aan gemeenten een gebruiker aan de
eigenaar van het leegstaande pand voor te dragen.
Daarnaast vergroot de wet de mogelijkheden voor
tijdelijke verhuur en transformatie van verouderde en
langdurig leegstaande kantoren. eén van de voorstellen
is om leegstaande kantoren toe te voegen aan de
Buitenplanse Ontheffingenlijst van het Besluit ruimtelijke
ordening. De rol van erkende leegstandbeheerders
wordt in de wet nadrukkelijk genoemd bij de uitvoering
van de wet.
ken van het project.’ De centrale overheid zou, zoals
tijdelijk voor woningrenovatie gold, de btw voor trans-
formatieprocessen kunnen verlagen naar zes procent.
Bovendien pleit Van Gestel voor het volledig afschaffen
van btw over de aankoopprijs van te transformeren ge-
bouwen, de zogenaamde integratieheffing. Deze heffing
is immers niet terug te vorderen, omdat op particu-
liere huurwoningen geen btw wordt geheven. Wanneer
de politiek, met de nieuwe wet in de hand, werk maakt
van deze aanbevelingen, zullen meer transformatie-
projecten commercieel rendabel worden. Daardoor
zullen investeerders makkelijker instappen.
Eigenaren zullen dan wel doordrongen moeten raken
van het feit dat veel leegstand in de huidige grote
steden nooit meer een invulling zal krijgen zoals oor-
spronkelijk bedoeld.
Leegstandbeheer: zelf doen of uitbesteden?Kleinere gemeenten en corporaties zullen bij dit soort
complexe vormen van leegstandbeheer steeds meer
kiezen voor geheel of gedeeltelijk uitbesteden. Grote
partijen zoeken een sparringpartner met ervaring en
verstand van zaken. Een nieuwe trend die in de markt
ontstaat is leegstand-consultancy, waarbij kennis op
projectbasis wordt afgenomen. De komende jaren
“Leegstandbeheer is anno 2012 uitgegroeid tot
een boeiende en kennisintensieve branche, waar
met alle betrokken partijen wordt samengewerkt
om de risico’s te beheersen en het rendement te
bewaken.”
AfBeelding 3
getransformeerde brandweerkazerne
verwacht de branche voor leegstandbeheer daarom een verdere ver-
schuiving van producten leveren (zoals antikraak) naar totaaladvies
uitbrengen.
Totaaladvies bespaart kosten en verbetert rendementNaast het adviseren bij transformatie zijn er ook andere adviezen
met grote rendementen denkbaar. Een financiële analyse kan van elk
individueel leegstaand pand in detail uitrekenen hoe het economi-
sche en maatschappelijk rendement kan verbeteren. Een energiebe-
sparingscan levert bijvoorbeeld al gauw een twintig procent lagere
rekening op. Ook in het onderhoud, de beveiliging en het beheer kan
door slimme oplossingen veel geld worden bespaard. In een plan van
aanpak worden de besparingen op de maandelijkse lasten en moge-
lijke inkomsten gedurende de leegstand op maat uitgewerkt.
Nieuwe kennis over leegstandbeheer uit EuropaNieuwe kennis komt intussen uit heel Europa, want ook over de
grenzen zijn de van oorsprong vaak Nederlandse leegstandbeheerders
actief. Zo heeft de city of Westminster in het hartje van Londen in
één klap een oplossing gevonden voor twee problemen. Deze deel-
gemeente, op de duurste plek van Londen, had grote problemen met
het aantrekken van de key-workers: brandweermannen, leraren, ver-
plegend personeel, ambtenaren en politieagenten. Deze groep koos
liever voor dezelfde baan aan de rand van de stad om zo de hoge
huren of de lange reistijden naar het centrum te voorkomen. Dicht
bij de werkplek betaalbare woonruimte vinden was haast onmogelijk.
Een Engelse leegstandbeheerder legt uit dat de oplossing voor de
hand lag: ‘De deelgemeente had een flinke leegstandportefeuille, met
daarin onder andere scholen, kantoren en een heuse brandweerka-
zerne. Allemaal panden met hoge risico’s op kraak, diefstal en verval.
Wij hebben deze portefeuille in beheer genomen en bieden de eigen
werknemers hier tijdelijke woonruimte. Dit bleek uiteindelijk voor
de meesten een prima springplank naar een woonoplossing voor de
langere termijn. Win-win voor iedereen.’
Inkomsten uit leegstandEen ander nieuw fenomeen is ‘Make Space Pay’, ook over komen
waaien uit Engeland, waar film- en fotobedrijven al snel doorkre-
gen dat de leegstandbeheerders veel interessante panden in beheer
hadden. Zij zochten bijvoorbeeld een lege fabriekshal voor een
reclamefilm of een chique villa voor de opnames van
een soap-aflevering. Op die manier wist de leegstand-
beheerder onvermoede inkomsten te genereren voor
de eigenaar. Al gauw bleken er vele mogelijkheden:
verhuur als reclameobject, de parkeerplaatsen te gelde
maken of gebruik als evenementenlocatie of opslag-
ruimte. De leegstandbeheerder regelt de vergunningen,
de verzekeringen en draagt de inkomsten na aftrek
van de kosten netjes af. Nieuwste ontwikkeling is het
realiseren van tijdelijke kantoorruimte en flexibele
werkplekken die per uur, dag of maand te huur zijn. Zo
worden tijdelijke werkplekken gerealiseerd op toplo-
caties (direct naast het centraal station bijvoorbeeld),
waarbij de eigenaar toch gedeeltelijk huurinkomsten
realiseert.
Verzekering voordeelTot slot hebben ook de verzekeraars ontdekt dat pro-
fessioneel leegstandbeheer de criminele risico’s en de
kans op schades fors vermindert. Dit heeft geleid tot
speciale bedrijfspolissen, waarbij de eigenaar gelijkblij-
vende dekking houdt als bij normaal gebruik. Normaal
stijgen de premies en daalt de dekking, maar niet als
professioneel leegstandbeheer het pand netjes in-
specteert, beveiligt en onderhoudt. Dat wordt verze-
keringstechnisch erkend als normaal gebruik en dus
beloond.
Leegstandbeheer is anno 2012 uitgegroeid tot een
boeiende en kennisintensieve branche, waar met alle
betrokken partijen wordt samengewerkt om de risico’s
te beheersen en het rendement te bewaken. In deze
economische tijden een kans die men niet moet laten
liggen.
AfBeelding 4
Ontruiming Shell-complex amsterdam noord
22 23Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
de kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden! inleidingOp een kantorenvoorraad van 45 miljoen vierkante
meter in Nederland staat zo’n 6 tot 8 miljoen vierkante
meter leeg, waarvan 2,5 miljoen vierkante meter als
obsoleet kan worden beschouwd. Het substantiële deel
van de leegstand zit in het middensegment.
De vastgoedwereld staat voor een grote uitdaging:
hoe kan bestaande verouderde kantoorgebouwen een
hernieuwd en duurzaam leven worden ingeblazen? De
vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk
van de overheid en door kantoorgebruikers en beleg-
gers die zich in toenemende mate bewust zijn van hun
maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ook zien zij de
kansen dat structureel leegstaande kantoren verhuurd
worden steeds verder afnemen.
Door de verder aangescherpte wet- en regelgeving, zo-
als het duurzaam inkoopbeleid van de Rijksgebouwen-
dienst en het toevoegen van duurzaamheid als pijler
binnen het nieuwe Bouwbesluit, maar ook door de in-
zet van het energielabel voor vastgoed, zijn de tekenen
zichtbaar dat de focus vanuit de marktpartijen en de
overheid steeds meer op het verduurzamen van de bestaande vast-
goedvoorraad komt te liggen. Om te weten hoe dit aangepakt moet
worden is het benoemen van oorzaken een eerste uitgangspunt.
Veranderende manier van werkenBelangrijk om bij de start van dit artikel te benoemen is dat de leeg-
stand geen probleem is van de huidige economische recessie.
Er is gewoon steeds minder kantoorruimte nodig. Het Nieuwe Werken
(HNW) speelt daarin een rol. HNW gaat erom dat werknemers al
sinds langere tijd vaker een dagje thuis werken, dat bedrijven onder-
ling meer zijn gaan samenwerken en dat adviseurs steeds vaker op
locatie bij de klant werken. Daarnaast zijn nog andere oorzaken aan
te wijzen, zoals demografische ontwikkelingen (vergrijzing), de ver-
plaatsing van banen naar goedkopere landen en dat het aantal ZZP-
ers is gegroeid. Deze ontwikkelingen hebben tot een fundamentele
wijziging van bedrijfsstructuren geleid, de vraag naar kantorenvast-
goed zal daarom niet weer terugkomen. We hebben dus te maken
met een steeds groter wordend leegstandprobleem.
VervangingsvraagKwantitatief is de Nederlandse kantorenmarkt verzadigd. Echter een
belangrijk deel van de voorraad voldoet niet aan de kwalitatieve ei-
sen van deze tijd. Deze kantoren blijven qua uitstraling, bereikbaar-
heid, comfort en duurzaamheid achter op nieuw gebouwde kantoren
en vooral in dit segment is sprake van structurele leegstand. Uit on-
derzoeken van Jones Lang LaSalle (2009) en Twynstra Gudde (2010)
blijkt dat de helft van de huidige kantoorgebruikers binnen vijf jaar
duurzaam gehuisvest wil worden, wat kan dan oplopen tot een
vraag van ruim 20 miljoen vierkante meter. Jaarlijks komt er slechts
500.000 tot 800.000 vierkante meter nieuwe (duurzame) kantoor-
ruimte bij. Alleen al op basis hiervan is aan te nemen dat de nieuw-
bouw niet in staat zal zijn om aan de vraag naar duurzaam vastgoed
te kunnen voldoen. Daarbij komt dat het leeuwendeel van de 8,4
miljoen ton CO2 die de Nederlandse kantorenmarkt jaarlijks uitstoot,
voor rekening komt van de bestaande bouw. Dit terwijl de overheid
de doelstelling heeft om in 2020 een CO2- reductie van 30 procent te
realiseringen in vergelijking met 1990. Kortom, de vraag van morgen
is geen uitbreidingsvraag maar een vervangingsvraag onder regime
van een voorraadbeleid.
Urgente vraag naar huisvestingNaast de vervangingsvraag voor kantorenhuisvesting blijkt uit recent
rapport van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting dat er een
urgente vraag is vanuit lage inkomens en door vergrijzing naar huis-
ir. e. groen msreSinds zeven jaar werkzaam in het vakgebied van projectmanagement in bouw en vastgoed. vanaf 2009 is hij aandeelhouder en directielid van aBc management groep. Hij heeft HTS Bouwkunde in Hogeschool Windesheim, Technische Bedrijfskunde aan de universiteit Twente en mSre urban Development gestudeerd aan de aSre. en in 2011 heeft hij van vastgoedmarkt de Young Talent award mogen ontvangen.
figuur 1
Leegstand kantorensegmenten ivBn 2010
“De vastgoedwereld staat voor een grote uitda-
ging: hoe kan bestaande verouderde kantoor-
gebouwen een hernieuwd en duurzaam leven
worden ingeblazen?”
Topsegment(20 - 30%)
Verduurzamenvoor de toekomst
of
Verstoten doornieuwbouw?
middensegment(60 - 70%)
Onderkant(10 - 20%)
Heel weinigweestand
Substantiëleweestand
zeer veelweestand
TOTAAL LEEGSTANDBEHEER OP MAAT
TIJDELIJK WONEN
TIJDELIJK WERKEN
BEHEREN & ONDERHOUDEN
BEWAKEN & BEVEILIGEN
MAKESPACE PAY
VERZEKERENi.s.m. ACHMEA
Neem contact op voor een afspraak met onze Leegstandadviseur in uw regio:088 - 226 3568 cameloteurope.com [email protected]
KANTOOR EINDHOVEN
Meerenakkerplein 5
5652 BJ Eindhoven
KANTOOR AMSTERDAM
Gyroscoopweg 4b
1042 AB Amsterdam
KANTOOR UTRECHT
Energieweg 3
3542 DZ Utrecht
KANTOOR ROTTERDAM
Weipoort 11
3075 EW Rotterdam
KANTOOR HEERLEN
Kloosterweg 1
6412 CN Heerlen
KANTOOR ZWOLLE
Russenweg 8
8041 AL Zwolle
Waardevermindering Vandalisme
Weer- en Waterschade
Onnodig hoge energiekosten
Leefbaarheid omgeving
Inbraak
NL_12_05_advert_studenten_service_A4.indd 1 21-05-12 13:41
24 25Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
vesting. Concreet is bekend dat er vraag is naar studentenwoningen,
huisvesting voor Oost-Europese arbeidsmigranten, huisvesting door
scheiding of uitzetting, de uitstromers uit de maatschappelijke op-
vang en ‘nultreden woningen’ in verband met vergrijzing.
Waarom wordt er niet doorgepaktEr is een vraag naar investeringen in duurzaamheid van bestaand
kantorenvastgoed en een urgente vraag naar huisvesting, maar waar-
om wordt er niet doorgepakt? In werkelijkheid blijkt het allemaal
niet zo eenvoudig en blijft het aantal transformaties van leegstaande
kantoorgebouwen ver achter bij de vraag. In de praktijk blijken er
de nodige financiële, bouwtechnische en juridische obstakels te zijn
die geslaagde transformaties in de weg staan en moeten eigenaren
van kantoren, zoals beleggingsfondsen en woningcorporaties, grote
financiële en psychologische barrières overwinnen.
Gelukkig zijn er wel recente ontwikkelingen en ideeën om de kansen
bij leegstaand vastgoed te verzilveren. Het vervolg van dit artikel zal
de veranderingen in beeld brengen aan de hand van de juridische,
financiële en bouwtechnische benadering. Vooral bij de laatste bena-
dering zal gebruikt worden gemaakt van recente projectervaring bij
ABC Management Groep.
De juridische benaderingDe Wet en Regelgeving is sterk in beweging om herontwikkelings-
projecten makkelijker te maken. Twee belangrijke wijzigingen van de
laatste tijd zijn:
1 De formele proceduretijd van wijzigingen binnen bestemmings
plannen en omgevingsvergunningen is ingekort met de invoering
van de WRO (1 juli 2008), de Crisis- en Herstelwet op (31 maart
2010) en de WABO (1 oktober 2010)
2 Bij de inwerkingtreding van het nieuwe Bouwbesluit zullen bij
transformatie in veel gevallen de wettelijke eisen met betrekking
tot de verbouwing minimaal zijn.
Maar veelal komt de herontwikkeling niet tot stand, omdat de eige-
naar niet wil of kan. De eigenaar is nog altijd koning en alleenheerser
op zijn eigen terrein. Het is dan ook vaak lastig om, zonder ieders
medewerking, een geheel gebied te gaan herontwikkelen. Met een
kabinet dat geen geld meer wil of kan uitgeven is ook het instrument
van de onteigening niet in te zetten tegen zo’n eigenaar. De Rijksover-
heid zal daarom eens moeten kijken naar de wijze van Ruilverkaveling
toe te passen op de leegstandsproblematiek. Ruilverkaveling is een
instrument van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Dit wordt
nu toegepast voor agrariërs met versnipperd grondeigendom, zodat
er een efficiënt bedrijfsproces gevoerd kan worden. Ruilverkaveling
kan als principe dienen om de versnipperde leegstand te clusteren en
herontwikkelingsprojecten mogelijk te maken.
De financiële benaderingIk bepleit de ‘saldobenadering’ en een andere cashflowmodel voor
herontwikkelingsprojecten. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat
de projecten worden versneld, maar wel vanuit maatschappelijk
perspectief wordt bekeken. Bij de saldobenadering zal de keuze voor
nieuw vastgoed gebaseerd moeten worden op het saldo van positieve
en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebou-
wenvoorraad. Hoe duurzaam is een verhuizing naar een nieuw en
optimaal energiezuinig kantoor als daardoor één of meer bestaande
kantoren structureel leeg komen te staan, terwijl die kantoren ook te
verduurzamen zijn? Naast de positieve duurzame kwaliteiten van een
nieuw gebouw zelf, moet immers rekening worden ge-
houden met negatieve effecten zoals het extra beslag
op de toch al schaarse ruimte en het vergroten van de
leegstand in de kantorenvoorraad. Vanuit de saldobe-
nadering zal daarom de focus liggen op het verduurza-
men van bestaande gebouwen.
Een andere vorm van cashflowmodellen om leegstand
te bestrijden is om energie niet meer te zien als cash
out, maar als toekomstige cash in. Dit komt doordat
afval een nieuwe inkomstenbron is en er nieuwe tech-
nologieën zijn voor decentrale elektriciteitsproductie.
Waar afval vroeger een probleem was vanuit maat-
schappelijk en hygiënisch perspectief is deze gedachte
verschoven naar een economisch en duurzaamheids-
perspectief. Het verwijderen van energierijk afval
zonder de restwaarde daarvan te benutten wordt ge-
zien als onverantwoord gedrag. Ten eerste omdat het
een verspilling is, ten tweede omdat de economische
ontwikkelingen ons dwingen tot het efficiënter omgaan
met (grond)stoffen.
De toekomst van elektriciteitsproductie ligt in decen-
trale netwerken, waarin elektriciteit kan worden opge-
wekt en gebruikt op eigen locatie. Decentrale netwer-
ken bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar
elektriciteit. De beperkingen van de traditionele wijze
van elektriciteitsopwekking verliezen door transport
van energie en de aanzienlijke investeringen op het ge-
bied van infrastructuur. Door in decentrale netwerken
vraag en aanbod real-time op elkaar af te stemmen
ontstaat een “Smart Grid” waarin ieder huishouden of
bedrijf zowel energieconsument als energieproducent
kan zijn.
De bouwtechnische benaderingBij de vervangingsvraag moeten bouwtechnische
obstakels snel in beeld zijn. Dit vraagt om een andere
manier van managen. Het managen van revitalisatie-
projecten laat zich kenmerken door:
• proactieve houding ten aanzien van communica-
tie met alle stakeholders, zeker als het gaat om
revitalisatieprojecten waarbij het primaire proces
doorgang moet blijven vinden;
• andere bouwtechnische methoden en fasering,
Regelmatig worden bij herontwikkelingsprojecten
specifieke onderdelen apart aanbesteed, dit vraagt
om extra oog voor coördinatie en het voorkomen
van “grijze gebieden”;
• andere kostenkengetallen, bij herontwikkelings-
projecten kunnen niet de nieuwbouwkengetallen
gebruikt worden. Het vraagt specialistische koste-
nexpertise om dit soort vraagstukken goed op te
lossen, een verkenning op locatie is essentieel;
• budget- en planningsbewaking waarbij betrokken-
“Kwantitatief is de Nederlandse kanto-
renmarkt verzadigd. Echter een belang-
rijk deel van de voorraad voldoet niet
aan de kwalitatieve eisen van deze tijd.”
heid en flexibiliteit in de uitvoering erg belangrijk
is. De revitalisatie laat zich altijd verrassen door
onverwachte zaken, dit vraagt om een flexibele
benadering;
• hoge mate van risicomanagement, omdat er sprake
is van bouwen in een bestaande omgeving zijn er
meer stakeholders en meer risico’s. Het vergt een
hoog niveau van risicomanagement waarbij proac-
tieve communicatie zeer belangrijk is.
• De kenmerken van de bouwtechnische benadering
geven een duidelijk beeld dat er projectmana-
gers nodig zijn met technische inhoud. Ik zie deze
onderdelen nog beperkt terug in huidige oplei-
dingsmodules. Het technische vak van projectma-
nagement zal meer aandacht moeten hebben in de
toekomst, om de vervangingsvraag aan te kunnen.
ConclusieEr is een grote uitdaging om het bestaande leegstand-
probleem in de kantorenmarkt op te pakken.
De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden.
Er is een initiatief van diverse bedrijven die gezamen-
lijk staan voor het terugdringen van leegstand in kantoorgebouwen.
Deze nationale coalitie is genaamd Refill (waar ABC Management
Groep onderdeel van is). Het belangrijkste voor mij en ook voor de
coalitie is om kennis en kunde te delen. De noodzaak hierbij is een
juridische, financiële en bouwtechnische benadering te kiezen.
In de coalitie Refill is dit concreet gemaakt door met banken, ontwik-
kelaars en adviseurs cases door te spreken en plannen te maken om
leegstand aan te pakken. Laten we samen ons Nederland weer een
beetje mooier maken.
BronvermeldingIVBN (2010), Doorgaan of duurzaam, IVBN visie op een duurzaam
kantorenbeleid, verkregen op 15 april 2012 van www.ivbn.nl
www.refillnow.nl
SEV (2012), Wonen buiten kantoortijd Handleiding voor permanente of
tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen, verkregen op 15 april
2012 van www.sev.nl
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
26 27Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
transformatie van
mono functionele
kantoor locaties De leegstand van kantoren is de afge-
lopen jaren buitenproportioneel geste-
gen. Met name monofunctionele kan-
toorlocaties aan de randen van steden
hebben zwaar te lijden onder de neer-
waartse tendens op de kantorenmarkt.
Omstreeks 2002 was er een kentering op de Nederlandse kantoren-
markt zichtbaar. Waar in het verleden de Nederlandse kantorenmarkt
vooral door uitbreiding werd gedreven, is er sinds 2002 sprake van
een vervangingsmarkt. Vraag en aanbod zijn in de huidige markt niet
meer in evenwicht en waar voorheen leegstand vooral cyclisch werd
gedreven is er op dit moment sprake van een structureel overaan-
bod aan kantoren. De leegstand is in Nederland reeds opgelopen tot
14,1 procent. (DTZ, 2012) Van deze leegstand is ongeveer een derde
van structurele aard (>drie jaar). De kans op wederverhuur voor een
aanzienlijk deel van dit (structurele) overschot aan kantoren is zeer
klein.
De meeste leegstand is echter voornamelijk terug te vinden op kan-
toorlocaties uit de jaren zeventig en tachtig. Deze gebieden werden
gekenmerkt door hun monofunctionaliteit, ruime opzet, multimo-
dale bereikbaarheid en perifere ligging. (Hoek, 2007) Volgens Remøy
(2010) is meer dan 70 procent van de leegstaande kantoren terug te
vinden op monofunctionele kantoorlocaties. In contrast staat slechts
34 procent van de totale voorraad aan kantoren in Nederland op dit
soort locaties. Deze grootschalige en planmatig ontwikkelde gebie-
den blijken geen goede weerstand te kunnen bieden aan door de tijd
wisselende eisen van eindgebruikers met betrekking tot de locatie en
het vastgoed. De leegstandsproblematiek wordt door publieke en pri-
vate partijen hedendaags wel herkend en erkend, maar er zijn tot op
heden geen noemenswaardige stappen ondernomen om de leegstand
op monofunctionele kantoorlocaties terug te dringen.
Heden ten dage gaat de discussie bij het aanpakken
van de leegstand vooral over het transformeren dan
wel sloop-nieuwbouw van kantoren. Dergelijke poten-
tiële maatregelen worden echter op monofunctionele
kantoorlocaties belemmerd door financiële, juridische
en markttechnische factoren.
Gedetailleerde vergelijkingIn het onderzoek Transformatie van monofunctionele
kantoorlocaties (Eerenberg, 2011), waar het onderlig-
gend artikel op gebaseerd is, is niet gezocht naar een
financieel en juridisch haalbare businesscase. De focus
lag daarentegen veel meer op het op detailniveau
vergelijken van ’goed’ en ‘slecht’ presterende kant-
oorlocaties. Er is op locatie- en gebouwniveau een
vergelijking gemaakt tussen monofunctionele kant-
oorlocaties met veel structurele leegstand en locaties
met weinig tot geen structurele leegstand in (de regio
van) Amsterdam. Met deze vergelijking kan inzicht
worden verkregen in mogelijke verbeterpunten voor
monofunctionele kantoorlocaties met veel structurele
leegstand. Er is onder andere gekeken naar bouwhoog-
ten, vloeroppervlakten, bouwperioden, dichtheden en
functiemenging. (Eerenberg, 2011) Structurele leeg-
stand van kantoren diende als criterium waarmee de
verschillende gebieden wel of niet geselecteerd werden
voor het onderzoek. Structurele leegstand op gebieds-
niveau is een meetbaar resultaat van het functioneren
van kantoren binnen een gebied. Het streven was om
zoveel mogelijk kwantitatieve data te verzamelen. Dit
was echter niet altijd mogelijk en daarom is in derge-
lijke gevallen uitgeweken naar kwalitatieve informatie.
ir. p. eerenbergPaul eerenberg1 is in 2011 afgestudeerd aan de leerstoel real estate manage-ment and Development van de Tu eindhoven. Onderliggend onderzoek is uitgevoerd bij het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente amsterdam. Sinds december 2011 is hij werkzaam als Trainee bij altera vastgoed n.v.
ir. r. Appel-meulenbroekrianne appel-meulenbroek2 is universitair Docent bij de leerstoel remD en begeleidde het afstudeerproject. zowel haar onderwijs als onderzoeks-activiteiten concentreren zich op corporate real estate (cre) management en de manier waarop het ontwerp van een gebouw een organisatie kan ondersteunen, via productiviteit van medewerkers, innovatie, kennisdelen, logistieke processen, etc..
ir. l. van de venLeonie van de ven3 heeft het afstudeertraject begeleid als universitair Docent voor de leerstoelgroep remD. Haar specialisme is vastgoedontwikkeling; tevens bekleedt zij commissariaten en maatschappelijke functies in het bedrijfsleven.
1 2 3
Door middel van veldonderzoek is data verzameld van
de verschillende locaties en gebouwen. Het ontwik-
kelde toetsingsmodel en de resultaten zijn door middel
van een iteratief proces zowel theoretisch getoetst
door een vergelijking tussen de gebieden als in de
praktijk door experts- en belanghebbenden.
Voor de monofunctionele kantoorlocaties is specifiek
gekeken naar Amstel III in Amsterdam Zuidoost,
Teleport in Amsterdam Westpoort en Beukenhorst-
West in Hoofddorp. Deze gebieden zijn typerend voor
de monofunctionele kantoorlocatie uit de jaren ze-
ventig en tachtig en hebben een aanzienlijke structu-
rele leegstand. Voor de gebieden met weinig tot geen
structurele leegstand is gekeken naar de 97 buurt-
combinaties (wijken) van Amsterdam. Deze buurtcom-
binaties dienden minimaal twintigduizend vierkante
meter kantoor (verspreid over meerdere gebouwen) en
minder dan 1 procent structurele leegstand per gebied
te hebben om in aanmerking te komen voor het on-
derzoek. 25 van de 97 buurtcombinaties voldeden aan
deze voorwaarden en hiervan zijn de 15 gebieden met
de laagste structurele leegstand onderzocht. Dit heeft
geresulteerd in gebieden verspreid over heel Amster-
dam (zie kaart) met gemiddeld meer dan honderddui-
zend vierkante meter kantoorruimte.
GebiedstransformatieNadat de gegevens op detailniveau in kaart waren
gebracht, is gekeken naar de gemene deler van ener-
zijds de gebieden met weinig tot geen structurele
leegstand, anderzijds de monofunctionele kantoorlo-
caties met veel structurele leegstand. De voornaamste
verschillen tussen deze locaties kunnen een inzicht
geven in mogelijke ingrepen en verbeterpunten. Uit de
vergelijking kwam naar voren dat het wenselijk is om
bij de vorming van een visie voor de transformatie dan
wel herstructurering van monofunctionele kantoorlo-
caties, de volgende locatie- en gebouwkenmerken als
uitgangspunt te gebruiken:
• Meer groen- en watervoorzieningen als parken,
plantsoenen, grachten/sloten en open water.
In plaats van groen- en watervoorzieningen te
gebruiken als barrière, waarmee het gebied de
aansluiting met de omgeving mist, kunnen groen-
en watervoorzieningen beter gebruikt worden voor
verbeteren van de omgevingskwaliteit en uitstra-
ling van het gebied. Groen- en watervoorzieningen
dienen verspreid in het gebied en tussen de gebou-
wen in te worden gepositioneerd.
• Het toevoegen van buurtontmoetingsplaatsen als
pleinen, parken en centraal gelegen eet- en drink-
gelegenheden, kan een belangrijke schakel zijn in
het verbeteren van de waarde en aantrekkelijkheid
van monofunctionele kantoorlocaties.
• In plaats van 100 procent werken is het wenselijk om te streven
naar een verhouding van 60-80% wonen, 10-20 procent voorzie-
ningen en 0-20 procent werken.
De monofunctionele kantoorlocaties zijn zowel met de auto als
met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Kenmerkend voor de
gebieden met weinig tot geen structurele leegstand is een kern
met een aanzienlijke voorraad voorzieningen. Hierdoor is wellicht
de bereikbaarheid en ligging ten opzichte van het centrum van
ondergeschikt belang.
• Met het oog op de wijze van functiemenging is het wenselijk om
een combinatie van verticale- en horizontale functiemenging
toe te passen op monofunctionele kantoorlocaties. Denk hierbij
aan het plaatsen van alternatieve plintfuncties in grootschalige
kantoorgebouwen, maar ook het realiseren van nieuwe woonge-
bouwen met kleinschalige kantoren in de plint en/of gebouwen,
die volledig bestaan uit voorzieningen of woningen. Door deze
verscheidenheid aan functies kan de sociale controle, dynamiek
en het vestigingsklimaat verbeteren.
• Het is wenselijk om vooral voor de kleinschalige kantoorgebrui-
kers en eventuele toekomstige woonfuncties en/of voorzieningen
vrij toegankelijke parkeerplekken aan de openbare ruimten toe te
voegen. Bij de grootschalige kantoorgebouwen dienen de afgeslo-
ten parkeerterreinen op het maaiveld te worden vervangen door
parkeerkelders. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor het verbete-
ren van de openbare ruimte door bijvoorbeeld het toevoegen van
groenvoorzieningen. Deze extra ruimte biedt echter ook mogelijk-
heden tot verdichting.
Bovenstaande resultaten betreffen de meest interessante resultaten
uit het volledige pakket met ingrepen dat voortkomt uit het onder-
zoek. Opvallend is wel dat een aanzienlijk deel van deze ingrepen
toch doorgaans op gebiedsniveau plaats dient te vinden. Er valt dus
nog een hoop te behalen met de aanpak van de openbare ruimte.
figuur 1
Kaart van amsterdam met de vergeleken gebieden
“De centrale overheid daarentegen kan zowel
financiële als niet-financiële prikkels gebruiken
om de aanpak van de leegstaande kantorenvoor-
raad te stimuleren.”
“Kenmerkend voor de gebieden met
weinig tot geen structurele leegstand is
een kern met een aanzienlijke voorraad
voorzieningen.”
“Deze grootschalige en planmatig ontwikkelde
gebieden blijken geen goede weerstand te kun-
nen bieden aan door de tijd wisselende eisen van
eindgebruikers met betrekking tot de locatie en
het vastgoed.”
28 29Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
Echter, aanpassingen aan het gebied hebben wel degelijk gevolgen
voor de gebouwde omgeving. Voor bijvoorbeeld het toevoegen van
alternatieve functies of het realiseren van parken zal door een gebrek
aan ruimte het transformeren of slopen van kantoren onvermijdbaar
zijn.
Conclusie Het proces om gebiedstransformatie in te zetten is een langdurig
en gecompliceerd traject. Het toetsingsmodel zou kunnen bijdragen
aan de ontwikkeling van een visie voor de gebiedstransformatie of
herstructurering van een monofunctionele kantoorlocatie.
Er dient echter nog wel een instrumentarium ontwikkeld te worden
waarmee de verdere juridische en financiële gevolgen van de ge-
schetste ingrepen voor een gebiedstransformatie van een monofunc-
tionele kantoorlocatie in kaart gebracht kunnen worden. Door de
gebieden met weinig tot geen structurele leegstand af te zetten
tegen gebieden met veel structurele leegstand kunnen tot op zekere
hoogte de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruikers in
kaart worden gebracht. Bij de vergelijking tussen de verschillende lo-
caties is wel sprake van een momentopname. Door trends en ontwik-
kelingen in de maatschappij, als bijvoorbeeld ‘Het Nieuwe Werken’ en
de vraag naar meer duurzaamheid, kunnen deze resultaten wellicht
over een aantal jaren aanzienlijk verschillen. Daarentegen kan het
model herhaaldelijk (jaarlijks) worden toegepast. Op basis van het
onderzoek kan geen generieke oplossing voor alle monofunctionele
kantoorlocaties met structurele leegstand worden geboden.
Daarom is het wenselijk om in de toekomst meer locaties en gebou-
wen bij een dergelijke vergelijking te betrekken dan in het onder-
zoek tot dusver mogelijk was. Het toetsingsmodel is overigens niet
gebonden aan één stad of land. Het model kan bijvoorbeeld ook
worden gebruikt voor de toetsing van Rotterdam, Utrecht, Den Haag
of Eindhoven, mits de locaties met de laagste structurele leegstand
en de monofunctionele kantoorlocaties in dezelfde regio of stad zijn
gelegen en de gegevens met betrekking tot de voorraad en (structu-
rele) leegstand van kantoren op een relatief laag schaalniveau
bekend zijn.
Door het doorgaans gefragmenteerde eigendom en de versnipperde
leegstand is het niet realistisch om te verwachten dat, zelfs bij een
complete gebiedstransformatie, alle kantoren kunnen worden ge-
transformeerd naar alternatieve functies. Er wordt doorgaans gespro-
ken over het realiseren van een kritische massa van
functies waarmee ontwikkelingen zich als een olievlek
over het gebied kunnen verspreiden. Nader onder-
zoek is nodig hoe omvangrijk een dergelijke kritische
massa dient te zijn en wat de juridische, bestuurlijke
en financiële gevolgen van de geschetste ingrepen zijn.
En wellicht nog belangrijker, welke actoren daarin het
voortouw zouden moeten nemen. Hier lijkt een rol
weggelegd voor de centrale overheid. Tot op heden is
gebleken dat publieke en private partijen als gemeen-
ten, ontwikkelaars en beleggers niet de financiële
middelen of kennis tot hun beschikking hebben om de
problematische monofunctionele kantoorlocaties aan
te pakken. De centrale overheid daarentegen kan zowel
financiële als niet-financiële prikkels gebruiken om de
aanpak van de leegstaande kantorenvoorraad te stimu-
leren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan belastingvoordelen
of het verkorten van wettelijk geregelde procedures bij
transformatie.
BronvermeldingDTZ Zadelhoff (2012). Nederland Compleet: Factsheets
kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2012. DTZ
Zadelhoff.
Eerenberg, P. (2011). Transformatie van monofunctio-
nele kantoorlocaties: Transformatie op gebiedsniveau
van monofunctionele kantoorlocaties. Master Thesis,
Technische Universiteit Eindhoven.
Hoek, J. van den. (2007). Leegstaande kantoren als ste-
delijke opgave. Amsterdam: De Architekten Cie.
Remøy, Hilde. (2010). Transformatie van monofunctio-
nele kantoorgebieden. Real Estate Magazine, Oktober
2010.
AfBeelding 1
monofunctionele kantoorlocatie Teleport in amsterdam Westpoort
leegstand bestrijden begint bij duurzame renovatie De kantorenmarkt in Nederland is de
afgelopen jaren gekanteld. Landelijk
staat nu 14 procent van de kantoren
leeg. Daarnaast krijgen we de komende
jaren nog te maken met ontwikkelingen
als gevolg van de economische crisis,
vergrijzing en het nieuwe werken.
Door deze ontwikkelingen en het grote
percentage leegstaande kantoren is een
vragersmarkt ontstaan die huurders de
ruimte biedt om kwaliteit te eisen en
waarin nieuwbouw geen logische op-
lossing meer is. De opgave wordt hier-
door ingewikkelder en dat zal grote
gevolgen hebben voor iedereen die
vastgoed in zijn bezit heeft. De waarde
van kantoren in Nederland staat daar-
mee ernstig onder druk.
Gemeenschappelijke belangen Local heeft een methode ontwikkeld die inspeelt op
de problematiek van de kantorenmarkt. De oplossing
start met het inventariseren van belangen. Een goede
analyse van de belangen van de eigenaar en gebruiker
wijst uit dat beide partijen voor een groot deel ge-
meenschappelijke belangen hebben (afbeelding 1).
De gebruikers van kantoren hebben in de huurders-
markt ruime keuze en zijn zich bewust van de moge-
lijkheden. Gebruikers vragen om comfort en kwaliteit
die uiteindelijk leiden tot een productieve en plezierige
werkplek. Daarnaast is de gebruiker zich bewust van
zijn totale huisvestingslasten. Huurtransacties vinden
steeds meer plaats op basis van Total Cost of Owner-
ship en minder aan de hand van kale huurprijs.
De belegger heeft belang bij een lange termijn verbin-
ding met de huurder. De waarde van bestaand vast-
goed wordt bedreigd door leegstand en afnemende
kwaliteit van de bestaande voorraad. Om tot waarde-
creatie te komen moet de belegger de kwaliteit van
haar aanbod afstemmen op de eisen van de huurder.
AfBeelding 1
gemeenschappelijke belangen eigenaar en huurder
p. Boswinkel msc mre mricsPhlip Boswinkel is na zijn studie theoretische natuurkunde 15 jaar werkzaam geweest bij diverse grote projectontwikkelaars. Het streven naar kwaliteit en waardeoptimalisatie loopt als rode draad door zijn loopbaan. Drijfveer hierachter is de zorg voor onze leefomgeving op de lange termijn. in 2004 rondde hij zijn mre opleiding af, en sinds 2005 is hij lid van ricS nederland. in 2008 richtte hij samen met twee partners Local op. actief op het gebied van commercieel vastgoed, woningen en energievoorzieningen realiseert Local duurzame kwaliteit in vastgoed voor zowel de eigenaar als gebruiker. Dit doet Local door middel van advise-ren, herontwikkelen en het organiseren van het gebruik van toekomstbestendige gebouwen.
Belangen eigenaar
Belangen gebruiker
gezamenlijk belang
De oplossing die gehanteerd kan worden bestaat uit
het vertalen van de verschillende belangen naar finan-
ciële parameters. Deze belangenanalyse toont aan dat
een groot deel van de eisen overlappen in financiële
zin. De vertaalslag van wensen en eisen naar euro’s
is daarin cruciaal. Nieuwe samenwerkingsmodellen
maken het mogelijk om de belangen uit te drukken in
geld, en zo kwaliteit en comfort in bestaand vastgoed
te realiseren.
30 31Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
AlliantiemodelOm de vertaalslag van kwaliteit naar stichtingskosten te kunnen ma-
ken is het alliantiemodel opgezet. In het alliantiemodel stelt de eige-
naar van het kantoor een budget vast voor de renovatie en wordt de
kwaliteit geoptimaliseerd tijdens het renovatieproces. Als tijdens het
ontwikkelingsproces budget bespaard wordt, ontstaat er financiële
ruimte voor de ‘alliantiepot’ (zie afbeelding 2). Eigenaar en gebrui-
ker kunnen dit geld aanwenden om te investeren in extra kwaliteit.
Indien partijen besluiten niet in deze extra kwaliteit te investeren
vloeit het overtollig budget bij oplevering terug naar de eigenaar én
de gebruiker. Zo ontstaat een ontwikkelingsproces waarin het niet
draait om het besparen van de kosten ten koste van de kwaliteit,
maar er juist ruimte wordt geboden voor het verhogen van de kwali-
teit binnen beschikbaar budget.
RandvoorwaardenOm tot een succesvolle alliantie tussen eigenaar en ge-
bruiker te komen zijn de volgende aspecten essentieel:
• Lange termijn belangen
Het lange termijn belang van eigenaar en huurder
moeten op elkaar gelegd worden. De eigenaar moet
afzien van winstoptimalisatie door kostenbesparing
en juist werken aan kwaliteitsverhoging binnen
budget en waardeoptimalisatie;
• Transparantie
Renovatie van kantoren op deze wijze kan alleen tot
succes leiden als er volledige transparantie is over
het renovatiebudget en er goede afspraken worden
gemaakt over de inzet van het beschikbare geld.
Het alliantiemodel is een goed hulpstuk om deze
transparantie te garanderen;
• Integrale opzet
Door een integrale opzet van het renovatieconcept
combineert haalbaarheid met comfort en kwaliteit.
Deze combinatie leidt tot een duurzaam kantoor.
Duurzaamheid is het gevolg van het koppelen van
lange termijn belangen van eigenaar en huurder en
het streven naar haalbare kwaliteit.
Zowel de transparante manier van werken binnen het
alliantiemodel als ook het sturen op gemeenschap-
Stichtingskosten
alliantiepot
eige
naar
eige
naar
geb
ruik
er
g
ebru
iker
AfBeelding 2
alliantiemodel
AfBeelding 3
Ontwerp van het nieuwe hoofdkantoor van Dunea,
door nina graziosi – graziosi Progetti
“Nieuwe samenwerkingsmodellen maken het
mogelijk om de belangen uit te drukken in geld,
en zo kwaliteit en comfort in bestaand vastgoed
te realiseren.”
pelijk belang, vragen om een andere werkmethode dan gebruikelijk
was in vastgoedontwikkeling. De renovatie van een kantorencomplex
in Zoetermeer laat zien dat, onder bovengenoemde voorwaarden,
renovatie in de praktijk leidt tot werkelijke waardeoptimalisatie voor
de eigenaar.
Case study Dunea ZoetermeerLocal herontwikkelt momenteel twee naast elkaar gelegen kantoor-
panden in opdracht van eigenaar Syntrus Achmea tot het nieuwe
hoofdkantoor van Dunea. Waterleidingbedrijf Dunea heeft renovatie
van een bestaand kantoorcomplex in Zoetermeer verkozen boven
nieuwbouw. Twee naast elkaar gelegen kantoren worden geheel ge-
stript. Vervolgens wordt dit complex getransformeerd tot een hoog-
waardig, en comfortabel hoofdkantoor waarin Dunea haar nieuwe
werkmethode voor de medewerkers kan waarmaken in een modern
kantoor met energielabel A. Een voorbeeld van hoe nieuwe werkvor-
men en de hiermee gepaard gaande eisen aan huisvesting kunnen
worden gerealiseerd binnen de bestaande bouw (zie afbeelding 3).
Kortom een dubbel duurzame oplossing van een huisvestingsvraag-
stuk.
TransparantieSyntrus Achmea geeft tijdens de herontwikkeling van het complex
aan Dunea volledig inzicht in de financiële stand van zaken, van ont-
werp tot en met de aanbesteding en het meer- en minderwerk.
Als bij oplevering blijkt dat er minder is uitgegeven dan oorspronke-
lijk geraamd, staat Syntrus Achmea deze besparing voor het groot-
ste deel af aan Dunea. Syntrus Achmea blijft verantwoordelijk voor
het budget tijdens de renovatie, maar Dunea heeft een stok achter
de deur om te zorgen dat het budget werkelijk aan kwaliteit wordt
besteed
De aanpak van het project Dunea is gebaseerd op de lange termijn
belangen van eigenaar en huurder. Hierdoor kunnen keuzes gemaakt
worden in het ontwerp die de kwaliteit verhogen en de exploitatielas-
ten tijdens gebruik verlagen. De integrale opzet van
dit concept blijkt uit de combinatie van bouwfysische,
installatietechnische en bouwkundige maatregelen
(afbeelding 4).
Door te sturen op haalbare kwaliteit wordt waarde
gecreëerd voor eigenaar en gebruiker.
Op dit moment wordt een haalbaarheidsstudie uitge-
voerd naar verder gaande maatregelen in het kader
van de SEV regeling kantoorrenovaties. De start van de
renovatiewerkzaamheden staat gepland voor aanko-
mende zomer, zodat Dunea een jaar later haar nieuwe
hoofdkantoor kan betrekken.
Dunea is een mooi voorbeeld om te laten zien dat
de dreigende leegstand in Nederland voorkomen kan
worden door de belangen en wensen van huurder en
eigenaar goed af te stemmen. Zo ontstaan er moge-
lijkheden om op een duurzame manier de waarde van
vastgoed te optimaliseren. Hiermee kan leegstand in
veel gevallen worden voorkomen en wordt comfort
en kwaliteit voor de zowel de eigenaar als de huurder
gegarandeerd.
AfBeelding 4
Schets aanpassing comfort niveau werkplekken Dunea
“Om tot waardecreatie te komen moet de beleg-
ger de kwaliteit van haar aanbod afstemmen op
de eisen van de huurder.”
Bouwdeel links
Nie
uwe
geve
l met
zeer
goe
de is
olat
ieN
ieuw
neu
traa
l zon
wer
end
glas
+ te
ope
nen
ram
en
Binn
enzo
nwer
ing
Verse lucht
Basisverlichting
Werkplekverlichting
Afwezigheids sensor
Radi
ator
+th
erm
isch
e re
gelin
g
meer daglicht Kunstlicht Gebied
DaglichtGebied
32 33Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
leegstand als opstap naar herposi-tionering van winkellocatiesDe afgelopen tijd heeft de toenemende
leegstand in het winkellandschap veel
aandacht gekregen. Leegstand geldt als
een van de meest negatieve indicatoren
in de winkelmarkt, en de vrees voor
veranderende handelspatronen wordt
vaak verbeeld met illustraties vol met
lege winkelpuien. Sinds de financiële
crisis van najaar 2008 staat de groei
van de consumptieve bestedingen on-
der zware druk en wordt de impact
van de snel groeiende internet verkoop
versneld zichtbaar. Op veel locaties
in Nederland is de leegstand dan ook
toegenomen.
Dit vraagt korte termijn oplossingen om het directe leed voor de om-
geving zoveel mogelijk te verzachten, en lange termijn oplossingen
om een levensvatbare winkellocatiestructuur te handhaven zoals her-
positionering of eventueel zelfs heroverweging van winkelgebieden.
In internationaal perspectief neemt Nederland hierin geen unieke
positie in: leegstand is een internationaal probleem. Echter, ondanks
alle aandacht is de leegstand in Nederland redelijk te overzien.
Schommelde de leegstand in de jaren voor 2008 rond
de vijf procent, sinds 2009 is de leegstand opgelopen
tot zes procent (PBL, 2011). Een matige toename, zeker
in vergelijking met de verdubbeling van leegstand in
de kantorenmarkt. Leegstand is verre van een nieuw
probleem. Leegstand is altijd hand in hand gegaan met
het bestaan en evolutie van georganiseerde handelslo-
caties.
In een markt die zich in een evenwichtsituatie bevindt
is een zekere mate van leegstand nodig om aanpassin-
gen in de markt te kunnen verwerken. Bestaande win-
kels verplaatsen of worden opgeheven, nieuwe winkels
worden opgestart, en winkelketens zijn veelal op zoek
naar uitbreiding van hun vestigingennetwerk. Al deze
mutaties kunnen alleen plaats vinden als er een zekere
mate van rek in de voorraad is, een frictieleegstand.
Een situatie met in het geheel geen leegstand is een
indicatie van een gespannen markt met ruimte tekort
en oplopende huurprijzen.
Zowel in Nederland als ook internationaal komt het
niet vaak voor dat een markt volledig in evenwicht is.
Vaak is er sprake van overmatige leegstand of ruimte
tekort. Ook zijn lokale en regionale verschillen in
leegstand vaak groot. Een algemene oplossing voor het
leegstandsprobleem is er dan ook niet. Echter, het is
wel een noodzaak om grip te krijgen op de factoren die
leegstand kunnen beïnvloeden.
Overmatig leegstand is het gevolg van een overschot
van ruimte in een markt, een markt die wordt be-
paald door dynamiek in het aanbod en dynamiek in de
vraag. In de meeste markten, zeker ook in Nederland,
wordt een zekere mate van evenwicht tussen vraag
naar en aanbod van winkelruimte nagestreefd. In de
meeste West-Europese landen gebeurt dat via regelge-
ving en ruimtelijke ordening, die zowel het volume van
te realiseren ruimte als de locatie daarvan proberen
dr. h. J. kok mreHerman Kok is werkzaam als international research Director bij multi Development. Hij ondersteunt vooral de internationale ‘research & concepts’ activiteiten van multi op het vlak van business development, marketing, acquisitie en investment. Hij is afgestudeerd en gepromoveerd in de sociale geografie. Herman is lid van de nrW commissie research en educatie en de icSc european research group. Hij geeft gastcolleges aan verschillende uni-versiteiten in europa en publiceert in zowel vaktijdschriften als wetenschap-pelijke tijdschriften.
te sturen. Zo bestaat er in veel landen een maximum
omvang voor winkels en projecten waarboven speciale
procedures en vergunningen nodig zijn, en bestaat
er een voorkeur om relatie van nieuwe winkelruimte
aan te laten sluiten op bestaande winkellocaties zoals
binnensteden en wijkwinkelcentra. In Nederland liggen
detailhandelsvisie nota’s en markthaalbaarheidsana-
lyses ten grondslag een de politieke en beleidsmatige
steun voor nieuwe winkelprojecten. In veel landen
in Centraal Europa, Zuid Europa en Zuidoost Europa
wordt het echter vaker aan de marktpartijen over
gelaten om tot een evenwicht te komen, met soms
desastreuze gevolgen.
Echter, in zowel gereguleerde winkelmarkten als meer
door de markt gevormde winkelmarkten blijft leeg-
stand een probleem. Dit is omdat leegstand met veel
meer factoren samenhangt dan het volume en de groei
van het aanbod. Zaken die direct of indirect tot leeg-
stand kunnen leiden omvatten economische conjunc-
tuur, demografische trends, mobiliteit, dynamiek in de
detailhandel, en meer recent uiteraard de opkomende
handel op internet en via sociale media.
De economische cyclus laat zich niet makkelijk
ordenen, maar heeft wel een enorme impact op de
bestedingen van consumenten en het draagvlak voor
winkelgebieden. De crisis van 2008 heeft geleid tot
economische stagnatie en een stijgende werkloos-
heid en een dalend vertrouwen, als gevolg waarvan de
consument minder ging uitgeven. Daarbij opgeteld het
effect dat het aanstaande bezuinigingsbeleid zal heb-
ben op de koopkracht, is het duidelijk dat de conjunc-
tuuur voor de detailhandel tegen zit. De conjunctuur
is vaak een zaak van de kortere en middellange termijn
en heeft een relatief grillig karakter. De impact van de
financiële crisis van 2008 lijkt een zaak van langere
termijn te zijn met althans in Nederland de langste
periode van koopkracht stagnatie in de naoorlogse
geschiedenis. Het is duidelijk dat detailhandelsorgani-
saties onder druk komen te staan en moeten reorga-
niseren terwijl veel middenstanders vanwege faillis-
sement noodgedwongen moeten sluiten, met leegstand
als gevolg. Dit vraagt vooral korte termijnoplossingen
om de cyclus door te komen, als ruimte bieden aan
pop-up stores en ontwerpers, en het accepteren dat
winkelunits tijdelijk een andere functie hebben.
Veel geleidelijker is de impact van de demografische
dynamiek. Lange tijd heeft de trend van huishou-
densverdunning, gevolg van minder kinderen per
huishouden en een toename van het aandeel eenper-
soonshuishoudens, geleid tot een toename van het aantal consumen-
teneenheden, hetgeen leidde tot aanvullende vraag naar meubelen,
decoratie en wit- en bruingoed. Terwijl het proces van huishoudens-
verdunning geleidelijk minder wordt, wordt vooral de invloed van
de vergrijzing en de vertraagde bevolkingsgroei met het hiermee
gepaard gaande verschijnen van krimpregio’s, waarin de bevolking
afneemt, relevant. De lange termijn impact van de demografische
trend is op lange termijn zeer substantieel zijn. Ook is er een sterk
regionale en lokale variëteit. Bekend is de sterke vergrijzing in na-
oorlogse woonwijken, waarbij voorzieningen zich moeten aanpassen
van de vraag van middenklasse gezinnen met kinderen in de tijd
dat de wijk werd gerealiseerd, naar een meer diverse en vaak sterk
vergrijsde bevolking vandaag de dag. Huishoudens zijn gemiddeld
kleiner van omvang, met als gevolg een bevolkingsterugloop in de
wijk en een lager draagvlak voor veel detailhandelssegmenten. Win-
kelgebieden en winkels moeten zich aanpassen aan de veranderende
bevolkingsopbouw, hetgeen vaak gepaard gaat met winkelsluitingen
en een toenemende leegstand op buurt- en wijklocaties van de wij-
ken waarin deze processen optreden. Kooplocaties zullen geleidelijk
ontwikkelen tot ontmoetingsplekken waar ook kan worden gekocht,
met meer gemak, comfort, en gevoel van veiligheid voor een vergrij-
zende wijkpopulatie.
Bevolkingsafname op regionaal niveau, zoals het geval is in het noor-
den en het zuidoosten van het land, zet het draagvlak voor winkelge-
bieden in grotere gebieden onder druk, en zal zonder ingrijpen leiden
tot onacceptabel hoge leegstandsniveaus door het gebied heen. Een
grote opgave in deze gebieden is het leefbaar houden van steden,
wijken, en buurten qua leefomgeving en voorzieningenniveau.
Zo is er in Parkstad Limburg een proces van herstructurering gaande
waarin de winkelstructuur in het gebied wordt aangepast aan de
bevolkingsprognoses op de langere termijn. Dit betekent dat het bin-
nenstedelijk kernwinkelapparaat wordt geconcentreerd op de meest
kansrijke locatie, terwijl er op andere locaties schaalverkleining en
een herprofilering in de richting van een wijklocatie zal plaats
vinden.
Ook het aspect van locatie en bereikbaarheid als zodanig is aan
verandering onderhevig. De huidige sterke rol van de auto is pas een
zaak van de laatste decennia. Veel winkellocaties zijn in het verleden
ontwikkeld op basis van voetgangers, fietsers, en beperkt openbaar
vervoer. En omgekeerd is het nog maar de vraag hoe de mobiliteits-
patronen er over enkele decennia uit zullen zien. Met andere woor-
den, de betekenis van locatie, bereikbaarheid, en nabijheid zijn in de
loop van de tijd sterk veranderd. Zo zijn veel kleinschalige buurtloca-
ties irrelevant geworden omdat ze met de auto minder goed bereik-
baar zijn dan te voet of met de fiets, en zijn bijvoorbeeld meubelza-
ken, zaken voor bouwmaterialen, en keukenspecialisten uitgeweken
van locaties aan hoofdstraten in de stad naar beter ontsloten locaties
aan de stadsrand zoals meubelboulevards. Een dergelijke dynamiek
gaat gepaard met winkelsluitingen en leegstand, en er gaat vaak een
langere tijd overheen voordat er voor het betreffende vastgoed een
nieuwe functies is gevonden.
Gerelateerd hieraan is er de trend van dynamiek in de detailhandel,
vooral de nog voortgaande schaalvergroting en filialisering.
Dit leidt tot een autonome vraag naar modern winkelvastgoed,
“Leegstand is verre van een nieuw
probleem.”
“Kooplocaties zullen geleidelijk ontwik-
kelen tot ontmoetingsplekken waar ook
kan worden gekocht, met meer gemak,
comfort, en gevoel van veiligheid voor
een vergrijzende wijkpopulatie.”
“De betekenis van locatie, bereikbaarheid, en
nabijheid zijn in de loop van de tijd sterk veran-
derd.”
34 35Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2
terwijl bestaand ouder winkelvastgoed als gevolg van inflexibiliteit
van de locatie of het gebouw minder gevraagd is. Gevolg is wederom
leegstand, waarbij het vaak tot herontwikkeling moet komen om de
locatie aan te passen aan de hedendaagse vraag vanuit de detailhan-
del of een nieuwe functie te geven.
De opkomst van e-commerce eind jaren negentig van de vorige eeuw
leidde aanvankelijk tot een behoorlijke paniek onder detailhandels-
organisaties en vastgoedeigenaren. Een beruchte kop van een artikel
gepubliceerd in de VS uit die periode was ‘Kiss your mall goodbye’.
Al vrij gauw bleek internetverkoop vooral samen te gaan met fysieke
winkels, waarbij veel consumenten zowel het web als winkels gebrui-
ken om tot een koopbeslissing te komen. Echter, de gestaag ontwik-
kelende betaalmogelijkheden online, de opkomst van smartphones
en social media, de verbetering van de presentatie van producten
online, en de verbetering van de bezorging van aankopen, hebben er
toe geleid dat de positie van de verkopen via internet vergaand zijn
verbeterd, met een sterk stijgend marktaandeel voor veel internet
verkopers en ook detailhandelsorganisaties. Hoewel het winkelvast-
goed zeker niet uit het stedelijk landschap zal verdwijnen, is de rol
er van wel aan het veranderen, en zijn veel vastgoedeigenaren en
winkellocatiemanagers op zoek naar een online strategie.
De al langer gaande verschuiving van ‘places to buy’ via ‘places to
shop’ naar ‘places to meet and consume’ is hierdoor verder in een
stroomversnelling geraakt, en er lijkt een trend op gang te komen
van een evolutie van winkellocaties naar ‘third place’ ontmoetings-
plekken. Hierbij gaan winkellocaties in toenemende mate een sociale
functie vervullen tussen de woonplek van consumenten als ‘first
place’ en de werkplek als ‘second place’. Ook dit gepaard met grote
verschuivingen in locatievoorkeuren en vastgoed- en omgevingseisen,
waarbij veel locaties zich waarschijnlijk onvoldoende zullen kunnen
aanpassen.
In vergelijking met buitenland lijkt het met de leegstand in Neder-
land mee te vallen. Wel is duidelijk dat structurele veranderings-
processen die ten grondslag liggen aan de leegstand nu versneld
zichtbaar worden. Dankzij de economische bloeiperiode van 2002
tot 2008 en de als gevolg daarvan sterke markt bleven de gevolgen
van de structurele veranderingsprocessen beperkt. De helpende
hand van de conjunctuur is echter na 2008 verdwenen. Overheden,
detailhandelsorganisaties, en vastgoedeigenaren en beheerders zul-
len met antwoorden op de structurele veranderingen moeten komen.
Op korte termijn zijn creatieve maatregelen nodig om leegstand
een invulling te geven waardoor de levensvatbaarheid van locaties
niet te veel wordt aangetast. Op langere termijn zal er niet ontko-
men kunnen worden aan het herpositioneren van de hiërarchie van
winkellocaties in krimpregio’s, het samenvoegen van winkellocaties
in na-oorlogse woonwijken, en zal ook het profiel van binnenste-
den en hoofdwinkelgebieden sterk wijzigen. Hierbij hebben vooral
historische binnensteden een voorsprong om zich te ontwikkelen tot
aantrekkelijke ontmoetingsplekken. Lijkt de leegstand zich in binnen-
steden en hoofdwinkelgebieden vooral toe te spitsen op minder ge-
wilde B en C locaties, dit kunnen allicht ook de locaties worden waar
nieuwe retail en dienstverlenende concepten, waarvan veel wellicht
nooit op detailhandelslocaties gevestigd is geweest, in de toekomst
een plaats vinden. Creativiteit en innovatieve oplossingen zijn nodig
om het leed van leegstand zoveel mogelijk te verzachten op korte
termijn, terwijl gemeenten en vastgoedeigenaren niet
ontkomen aan strategische keuzes voor de vormgeving
van het winkellandschap op lange termijn qua struc-
tuur, locatie, en vastgoedaanbod.
BronvermeldingPBL Planbureau voor de Leefomgeving (2011) Detailhan-
del en beleid: een continue wisselwerking. David Evers.
Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)
M U L T I V A S T G O E D | P O S T B U S 8 7 5 | 2 8 0 0 A W G O U D A | + 3 1 ( 0 ) 1 8 2 6 9 0 9 0 0
JÖRGENJUNIOR PROJECTMANAGER
NEDERLAND. BELGIË. TSJECHIË. FRANKRIJK. DUITSLAND. ITALIË POLEN. PORTUGAL. SLOWAKIJE. SPANJE. ZWITSERLAND. TURKIJE. OEKRAÏNE. VERENIGD KONINKRIJK
CHOOSE FORA CAREER
WITH MULTI!
POWER OF IMAGINATIONOF IMAGINATION
Advertentie A4_people.indd 1 10-5-2012 16:30:02
“In vergelijking met buitenland lijkt het met de
leegstand in Nederland mee te vallen.”
36 37Serv ice m aga zine juni 20 1 2
chinese spook-steden: staat er een ‘mega-bub-ble’ op barsten?
De westerse economie heeft het zwaar
te verduren de laatste jaren. Dit staat
in schril contrast met de florerende
economieën in de BRIC-landen (Brazi-
lië, Rusland, India en China). De econo-
mie van koploper China groeit al jaren
buitenproportioneel hard. Deze groei
wordt de laatste jaren gekenmerkt door
enorme investeringen in vastgoed.
Complete steden worden in korte tijd
uit de grond gestampt, maar het blijkt
dat veel van deze nieuwe steden al
tijden leeg staan. China wordt geteis-
terd door moderne spooksteden. Waar
komt dit door en wat kunnen hier de
gevolgen van zijn? Aan de hand van
een extreem voorbeeld, de leegstaande
stad New Ordos, zal in dit artikel de
vastgoedsituatie in China worden be-
handeld.
wat is er gebouwd?De stad new Ordos ligt in de chinese provincie Binnen-
mongolie, op ongeveer dertig kilometer van de overvolle stad
Old Ordos, met zijn anderhalf miljoen inwoners. De nieuwe
stad is in vijf jaar tijd vanuit het niets prachtig opgebouwd,
met brede straten en veel groen. De stad staat vol met lege
huizenblokken, imponerende gebouwen, een groot centraal
plein met twee imposante bronzen paarden, musea en biblio-
theken. maar ondanks dit alles heeft men de impressie van
een aantrekkelijke, welvarende stad nog niet kunnen wekken.
uiteindelijk zou de stad plaats moeten bieden aan ruim een
miljoen inwoners. Driehonderdduizend daarvan zouden in
2010 de stad al bevolken, maar uit cijfers van de chinese
overheid blijkt dat ze op dat moment slechts 28.000 inwoners
telde (nytimes, 2010). Daarbij kan ook nog de kanttekening
worden gemaakt dat de meeste mensen die er wonen
senioren, bouwvakkers en regeringsfunctionarissen zijn,
welke door hun werk ertoe gedwongen waren er te gaan
wonen. De overheid doet pogingen om meer mensen te
trekken, bijvoorbeeld door goed onderwijs in de stad aan te
bieden. er trokken hierdoor echter niet complete gezinnen
naar de stad, maar ouders stuurden slechts hun kinderen
(metro, 2012). De stad blijft akelig leeg, het is een moderne
spookstad geworden.
naast new Ordos zijn er meer voorbeelden te noemen van
spooksteden in china: new Town of jia Ding, een nieuwe nog
leegstaande stad bij Shanghai; Dongguan’s new South china
mall, bekend als ’s werelds grootse winkelcentrum, maar
wordt sinds de opening in 2005 vooral gekenmerkt door zijn
99 procent leegstand (Kijkopchina.nl, 2011). in china worden
door het hele land jaarlijks ongeveer tien nieuwe steden
gebouwd met grootschalige winkelcentra, moderne sportsta-
dions en rijen aan hoge woontorens. allen blijven na
oplevering echter praktisch onbenut en worden enkel
gebouwd om china’s economische groei te blijven stimuleren.
Jonne Besselink - serviceVastgoed in het buitenland
waarom is het gebouwd?aanvankelijk werd new Ordos bedacht als oplossing voor de
problemen van de oude stad Ordos, een half uur rijden van de
nieuw gebouwde stad. net als vele andere chinese provincie-
steden dreigt het oude Ordos overvol te raken doordat steeds
meer chinezen het platteland voor de stad verruilen. in plaats
van een geleidelijke uitbreiding van Oud Ordos, besloten
overheid en projectontwikkelaars echter om een geheel
nieuwe stad te bouwen (nOS, 2009). Het was de bedoeling dat
een deel van de inwoners van Old Ordos zou verhuizen naar
new Ordos, maar het uitblijven van ook maar enige bedrijvig-
heid in new Ordos maakt mede dat dit nog niet is gebeurd.
Waarvan is hier sprake, moeten er eerst banen worden
gecreëerd en volgen dan de mensen wel, of zullen er eerst
mensen moeten komen en markt worden gecreëerd voordat er
werk ontstaat?
er zijn meer redenen aan te wijzen voor de bouw van new
Ordos. Het gaat goed met de chinese economie en de mensen
zoeken manieren om hun geld te investeren, ook wil de
overheid het Bruto Binnenlands Product (BBP) verder omhoog
trekken, de eenvoudigste manier om dat te bereiken is
bouwen. Daarnaast zijn er vele ‘gewone’ chinezen die een
betaalbare woning zoeken, hiervoor heeft de overheid in haar
vijfjarenplan een bouwprogramma opgenomen voor de bouw
van 10 miljoen woningen per jaar tot een totaal van 36 miljoen
woningen in een termijn van vijf jaren (kijkopchina.nl).
De woningen in new Ordos werden in eerste instantie redelijk
verkocht. De voornaamste reden hiervoor is dat de woningen
een populaire investering waren. china is zeer rijk aan
na tuur lijke grondstoffen. De economie draait voornamelijk op
export, de productie van textiel, kolenmijnen, petrochemie, de
opwekking van elektriciteit en de productie van bouwmateria-
len. De chinese provincie Binnen-mongolië heeft grote
voorraden aardgas en kolen -een zesde van de gehele kolen
voorraad in china- en heeft hiermee ontzettend veel geld
verdiend. De nieuwe rijken die hierdoor ontstonden zochten een manier om
hun geld te investeren en vonden deze onder andere in de bouw van de
nieuwe stad: new Ordos. zij gebruiken de woningen om mee te speculeren op
de huizenmarkt. De verkoopcijfers zijn al fors aan het dalen en ook de huizen -
prijzen beginnen inmiddels in elkaar te storten (na 2010, zie afbeelding 2).
“De ogenschijnlijk sterke economische groei in china maskeert echter grote
onderliggende structurele problemen in de chinese maatschappij, die vroeg
of laat een rem zullen zetten op de economische groei en een pijnlijke
herstructurering vergen” (van Dijk, 2011). De groei van de economie bestaat
voor een groot deel uit de sterke exportsector van china, maar als gevolg van
de crisis in de westerse landen dalen de inkomsten uit de export fors.
Daarnaast worden de knoppen die de cijfers van economische groei beïnvloe-
den in china handig bespeeld, waardoor een onrealistisch beeld wordt
geschept van de daadwerkelijke groei.
Om een continue groei van het BBP en dus een stabielere economie te
creëren, dicteerde de chinese overheid dat het Bruto Binnenlands Product
met 8,0 procent zou moeten groeien. als de overheid zegt dat het BBP
omhoog moet, dan behoren locale overheden hier aan te voldoen. Bouwen is
een makkelijke manier om dit te bereiken en dit gebeurt dan ook zonder oog
voor het daadwerkelijke nut ervan. er zijn weliswaar meer dan genoeg
chinezen die een woning zoeken, maar de ‘gewone chinees’ kan zich
simpelweg de prijzen in de moderne spooksteden niet veroorloven.
mede doordat de rijkeren uit de samenleving het vastgoed gebruiken om mee
te speculeren, worden de prijzen hoog gehouden. De plannen voor de bouw
van 36 miljoen betaalbare woningen zou de binnenlandse consumptie doen
stijgen, doordat niet meer het hele salaris van de chinezen op zou gaan aan
het afbetalen van hun woning. maar met dit project zijn nog geen betaalbare
woningen gecreëerd, de prijzen liggen te hoog.
wat valt er te verwachten in de toekomst?voor de cijfers van economische groei maakt het niet uit of vastgoed wordt
gebruikt of leeg staat. Sterker nog, een perfect nieuw gebouw zou gesloopt
kunnen worden om het de volgende dag weer nieuw op te bouwen en het
vervolgens groei noemen. zelfs dan gaan de cijfers van economische groei
omhoog. Dit is in principe ook wat er in china gebeurt bij de wederopbouw
na de aardbeving en ook bij de bouw van spooksteden. Het wordt meegeno-
AfBeelding 2
cijfers over commercieel en residentieel vastgoed, cijfers
2005 niet beschikbaar, * tot en met augustus, bron: over-
heid Ordos
$60 a square foot
50
40
30
20
10
0
Real estate prices in Ordos
'04 '06 '07 '08 '09 '10*
Real estate sales in Ordos
50 million square feet
40
30
20
10
0
'04 '06 '07 '08 '09 '10
AfBeelding 1
Ordos ghost city
38 39Serv ice m aga zine juni 20 1 2
men in de groeicijfers, natuurlijk heeft wederopbouw extra waarde voor een
land, maar er kan niet volledig worden uitgegaan van groei aangezien er
eerst gebouwen verloren zijn gegaan. Het is niet de kwantiteit van het BBP
maar de kwaliteit waar het om gaat in een gezonde economie. in china is er
niet gebouwd als reactie op vraag, maar zijn er woningen gecreëerd voor
leegstand en dit gebeurt nog steeds. geschat wordt dat er zo’n 64 miljoen
leegstaande appartementen zijn (china’s ghost towns, Dateline). zo ontstaat
er een vastgoedbubbel waarvan gezegd wordt dat deze nog vele malen groter
is dan de bubble die is gebarsten in amerika.
cijfers van de groei van het BBP in china van de afgelopen jaren liegen er niet
om, volgens cijfers van china’s nationaal Bureau voor de Statistiek is de groei
van het BBP in het vierde kwartaal van 2011 8,9 procent, een stabiele maar
bescheiden daling ten opzichte van de kwartalen ervoor. Over het gehele jaar
een BBP groei van 9,2 procent, de beoogde 8,0 procent werd dus ruim
gehaald. maar bij de betekenis van deze cijfers kunnen dus wel de nodige
vraagtekens worden gezet.
als de ontstane vastgoedbubbel in china barst, zal de groei van de economie
opeens hard dalen omdat deze voor een groot deel rust op vastgoed.
een berekening van de econoom Patrick chovanec in januari 2012 laat zien dat
wanneer de investeringen in vastgoed af gaan nemen, – wat niet ondenkbaar
is gezien het verloop van andere vastgoedmarkten – de groei van het BBP ook
fors zal dalen. Bijvoorbeeld wanneer de investeringen in vastgoed 10,0
procent zullen dalen, dan zal het BBP dalen van 9,2 naar 5,3 procent. Dit ligt
ver beneden de ‘magische’ 8,0 procent.
Het punt is dat de groei van de vastgoedmarkt een (te) groot deel uit maakt
van de groei van het BBP, waardoor zelfs een kleine daling in vastgoed
investeringen al een zeer grote invloed kan hebben op de algehele chinese
economie.
wat moet er gebeurenDe overheid moet af van de maatregelen puur voor de groei van BBP en ze
zullen minder afhankelijk moeten worden van export, de focus zal meer
moeten komen te liggen op het stimuleren van de binnenlandse consumptie
en van private sector bedrijven. De huidige daling van woningprijzen is in
bepaald opzicht ook een positief punt, zo worden de leegstaande woningen
betaalbaar voor de ‘gewone chinees’. als speculanten zich terugtrekken door
de dalende vastgoedprijzen en de appartementen betaalbaar worden voor
huizenzoekers, kan de woningleegstand worden tegengegaan en kunnen de
spooksteden wellicht alsnog veranderen in levendige, welvarende steden.
BronvermeldingBrown, a. (2011). China’s Ghost Cities. verkregen op 25 maart
2012 van http://www.sbs.com.au/dateline/story/watch/
id/601007/n/china-s-ghost-cities.
Kijkopchina (2011). Filmpje: Chinese spooksteden en de groeiende vastgoedbubbel. verkregen op 18 maart 2012 van
http://kijkopchina.nl/economie/filmpje-chinese-spooksteden-
en-de-groeiende-vastgoedbubbel/
ge, j. (2011) Dispatches from the Ghost Towns. verkregen op 18
maart 2012 van http://www.chinabubblewatch.org/2011/11/25/
dispatches-from-the-ghost-towns/
ge, j. (2011) Dispatches from the Ghost Towns 2. verkregen op
18 maart 2012 van http://www.chinabubblewatch.
org/2011/11/25/dispatches-from-the-ghost-towns-2/
metronieuws (2012) Welkom in Ordos, China’s spookstad.
verkregen op 25 maart van http://www.metronieuws.nl/
nieuws/welkom-in-ordos-china-s-spookstad/
Srzlaj!sdoSOXP6bvfdm/
nOS (2009) Glimmende spookstad in Noord-China. verkregen
op 25 maart 2012 van http://nos.nl/artikel/124647-glimmende-
spookstad-in-noordchina.html
Day, P. (2012) Ordos: the biggest ghost town in China. verkre-
gen op 18 maart 2012 van http://www.bbc.co.uk/news/
magazine-17390729
van Dijk, B. (2011) Groei China te mooi om waar te zijn.
verkregen op 26 maart 2012, van http://fd.nl/Print/krant/
rubriek/essay/333316-1109/groei-china-te-mooi-om-waar-te-
zijn_bron_fd_krant
chovanec, P. (2012) BBc: China’s 2011 GDP Numbers.
verkregen op 26 maart 2012 van http://chovanec.wordpress.
com/2012/01/17/bbc-chinas-2011-gdp-numbers/
chovanec, P. (2012). Further Thoughts on Real Estate’s Impact on GDP. verkregen op 26 maart 2012 van http://chovanec.
wordpress.com/2012/01/20/further-thoughts-on-real-estates-
impact-on-gdp/
Thompson, D. (2011). Why China’s Ghost Towns Matter for Our Economy. verkregen op 25 maart 2012 van http://www.
theatlantic.com/business/archive/2011/06/why-chinas-ghost-
towns-matter-for-our-economy/240629/
AfBeelding 3
Bronzen paarden bij kunstmatig aangelegde rivier Ordos interview
real estate investment trusts
The recent past showed tremendous
changes in the real estate investment
market that influenced financial mar-
kets on a global scale. What happened
with Real Estate Investment Trusts
(REITs), what where the consequences
and what can we learn? To find some
answers, two board members of study
association SERVICE went to New York
and conducted an interview with Law-
rence J. Longua; Director, NYU REIT
Center; Clinical Associate Professor of
Real Estate.
the past 5 years on stock exchange marketsThe first imperative of reiTs, as with any enterprise is to survive. equity reiTs
were basically outperforming the broad market for approximately six or seven
years as prices of real estate increased and, therefore, values of their assets
increased. as a matter of fact, there was only one reiT that actually got into
trouble due to the credit crunch in 2007 and 2008 and finally ended up in
bankruptcy. That was mainly because they had acquired another public
company in 2004. at that time they had the opportunity to fund this acquisi-
tion with either debt or equity and they decided to fund the acquisition with
debt. unfortunately it was a debt that had a five year maturity and the debt
came due in 2009 at a time when the market shut down completely. So that
company could not meet the maturity of that loan and therefore, they ended
up filing for bankruptcy. On balance, reiTs survived during the credit crisis
and the reason was probably that uS reiTs historically had been relatively low
levered. This is not because it was legislatively imposed on them but the
market had imposed a debt limit of fifty percent of total capitalization. Once
reiTs hit a total of fifty percent debt to total cap, the red flags went up. So the
reiTs stayed low levered and performed pretty well and even
when the stock market hit the bottom, which was march
2009. reiT shares pretty much tracked the broad markets in
terms of their share performance, and bottomed out at the
same time. many of the stronger reiTs did in fact go out into
the public markets, even though it was expensive at the time,
and they re-equitized and recapitalized with publicly-issued
shares and bonds, and they are extremely healthy these days.
if an investor bought some reiT shares at the bottom of the
market, he probably at least doubled his money. Share prices
have somewhat leveled off over the last five of six months
but, again, they are attractive because in the very low interest
rate environment we are in, their dividends are in some cases
three or four hundred basis points above uS ten-year
treasuries. This proves that they are an attractive investment
for especially retail investors and, of course, without getting
into the technicalities, reiT dividends are also somewhat tax
advantaged; they are not taxed in the same way as other
public company dividends.
l. J. longuaLawrence j. Longua is a clinical associate Professor in the masters Program of the new York university’s Schack institute. Prior to his po-sition at nYu Schack, mr. Longua had over 35 years of commercial real estate experience, having held senior positions in the real estate units of major com-mercial banks, both foreign and domestic. mr. Longua received a Bachelor’s degree in economics from Fairfield university, an mBa degree from Dowling college, completed the Harvard university advanced management course and is a member of the Delta mu Delta national Honor Society in Business administration.
Tim Op Heij and rick Willems
reitsa real estate investment Trust is a security that sells like
a stock on the major exchanges and invests in real estate
directly. They receive special tax considerations and
typically come with high yields for investors. it is a highly
liquid method of investing in real estate.
There are three types of reiTs:
• equity reiTs invest in and own properties.
This makes the investors responsible for the equity
or value of their real estate assets. Properties’ rents
principally provide their revenues.
• mortgage reiTs deal in investment and ownership of
property mortgages. This type of reiTs loan money
for mortgages to owners of real estate, or purchase
existing mortgages or mortgage-backed securities.
The interest that they earn on the mortgage loans
provide their revenues.
• Hybrid reiTs combine the investment strategies of
the two mentioned above by investing in both prop-
erties and mortgages.
40 41Serv ice m aga zine juni 20 1 2
So far, i have been discussing equity reiTs. There are also mortgage reiTs.
There are many different types of mortgage reiTs. The reiTs involved in
acquiring long term fixed rate bonds guaranteed by Fannie and Freddie have
received the most publicity. These are interesting since they act almost as
funds as opposed to reiTs. These particular types of mortgage reiTS (mreiTs)
buy long-term fixed-rate bonds that may be priced at, say, five percent and
fund themselves at the short end of the yield curve. That is an oversimplifica-
tion. But as a result of borrowing short and lending long, which would seem
to be a risky model, they are able to generate dividends in the teens. now
these are very different from equity reiTs which essentially pay relatively low
dividends, but they provide appreciation. These mortgage reiTs are primarily
income generators. They invest in bonds issued by Fannie and Freddie papers,
so they are referred to as agency reiTs, since Fannie and Freddie are
government agencies. as long as the Federal reserve has publicly come out
and said that they are going to maintain low interest rates through 2013, it
looks like a safe bet. as long as short term rates are low, then consequently
more money is piling into these mortgage reiTs. Here you have the classic
mismatch between assets and liabilities and financial institutions are not
supposed to do that. So it is accurate to say that investing in these unique
mreiTs is as much or more a political gamble as a bet on the future perfor-
mance of the sector itself.
what can we learnThe reaction among many observers and politicians to the financial crisis was
and is that we need more regulation because lack of regulation was one of
the root causes. i, however, disagree with that. There was regulation on the
books as far back as 1991, and it was not a question of a lack of regulation but
a lack of enforcement of existing regulation. in 1991 there was a specific
legislation passed by congress and signed by the President, that quite clearly
imposed lending restrictions on financial institutions. a good assumption is
that the epicenter of the crisis that occurred was the single family market. i
think that the damage that occurred in commercial real estate was collateral
damage. The problem will be sustained by continuing to prop up some of
those single family borrowers and not allowing the market to adjust on its
own. recent government programs intended to keep people in houses that
maybe they should not have bought in the first place is a problem, in my
opinion, and keeps the values of these homes down. So what can we learn?
Let us focus on Fannie mae and Freddie mac. in my opinion, the epicenter of
the crisis was single family financing, and Fannie and Freddie were at the
epicenter of that. each of them was a government created entity and their
mandate was very simple. With respect to single family homes, it was to
provide liquidity for the housing market. Their job was to purchase loans that
were referred to as “conforming” loans. The loans conformed to Fannie and
Freddie’s standards: eighty percent loan-to-value that the borrower had
sufficient income to cover the debt service, et cetera. all of these conditions
that made these loans “conforming” were entirely conservative underwriting.
When they bought these loans, they pooled these loans, securitized them and
sold bonds, which Fannie and Freddie guaranteed. What the government did
to get all of this debt off the government balance sheet was to spin them off
and make them public companies trading on the new York stock exchange.
Then they announced: “by the way, we do not guarantee their debt anymore,
they are stand-alone entities that are responsible for their own debt”. By this
time, they had assets and outstanding debt in the amount of trillions of
dollars. even though it was publicly announced that the government was not
standing behind Fannie and Freddie’s debt, the capital markets did not
believe it. nobody believed it. Fannie and Freddie debt traded just about at
the same interest rates as uS government debt. even though they were
separate companies trading on the new York stock exchange,
they were peculiar in the sense that they did not have to
report to the Securities and exchange commission, as do all
other public companies. They had a separate, and rather
weak, stand-alone regulator appointed by the federal
government, so there was very little oversight. Because of
these peculiarities, there were times during different
administrations where Fannie and Freddie became the
vehicles to implement government social programs. So Fannie
and Freddie became the vehicles to provide low income
housing , in many cases, for people who would not qualify for
conforming loans. in essence, these new York Stock exchange
publicly-traded companies were used to perform the
government’s well-intentioned policies, allowing people to
acquire homes that they could not afford otherwise. and
when Fannie and Freddie bought mortgage securities
securitized by subprime mortgages, they guaranteed the debt
used to purchase these securities. This is why Fannie and
Freddie have so far eaten about 180 billion dollars of tax
payer’s money because once they failed in 2008, they were
taken over by the government in what is referred to as
“conservativeship”. The government immediately took the
initiative to run Fannie and Freddie and they are still very
active. They purchase about ninety percent of all of the single
family mortgage origination today. So what is the lesson?
These entities were created that basically privatized profits:
the losses ended up being absorbed by the tax payer and the
profits, when they existed, ended up with the stock holders.
That is peculiar. another thing that has to be changed is that
we have a debt bias in the sense that interest on mortgages is
deductable. no other consumer debt enjoys this favored
status. The public policy behind that bias is that home
ownership is inherently a good thing. The implementation of
that policy put families into homes that they couldn’t afford
and, as it turned out, and contrary to expectations, it was a
disaster, and rather than stabilizing neighborhood, it had the
exact opposite effect: it destroyed neighborhoods. it is
necessary to think through the idea that home-ownership
may not be an inherently good thing. Some courageous politi-
cians have talked about eliminating the deductibility of
interest; it’s good policy, but bad politics, and is seen as
almost the same as proposing the elimination of social
security. my own opinion is that, ultimately, it has to happen.
People have come to start to understand that their home may
not be an asset but may be a liability. a good start is to get
the government out of single family markets and to eliminate
the deductibility of home mortgage interest
major changes or revolutionary changesTwenty seven countries have existing reiT structures, seven
additional countries are considering it, and you can go on and
on. This concept will spread, and is going to take hold in more
and more places. That is a good thing, because this takes this
very illiquid asset – which is commercial real estate – securi-
tizes it and enables individual investors to participate in this
asset class. This leads to a higher liquidity in the asset class,
which is good news. The spread and higher liquidity have the
tendency to stabilize the market. more importantly, it creates
transparency. about twelve years ago, the uS constituted
about eighty percent of the total market cap of reiTs.
currently, this is about forty percent. However, this is no
major or revolutionary change because it has started years
ago. The reiT regime started in the uS in 1960 and the Dutch
people argue that they also had reiTs in 1960. after 1991 and
1992 there was this tremendous wave reiT iPOs in the uS, due
to the creation and acceptance by the investment community
of the uPreiT structure. What followed in the mid-1990s were
reiTs in japan and Korea. Since then, it seems, everybody
joined in. Hong Kong and australia have developed major
reiTs. Probably what is also important is that a few years ago
two holdouts in europe finally created reiTs: uK and
germany. it is kind of curious that these important countries
did not create them earlier.
us electionsWhoever is elected, regardless of the republican nominee
(probably mitt romney), i think that the differences between
the two visions are so apart from one another that this
election will result in major changes. Since Obama is
prohibited from the third term, he will be immediately
inclined, if re-elected, to accelerate the involvement off the
government in the uS economy. in my mind, that is not a
good thing. However, there is an excellent possibility that,
even if Obama is reelected, there will be a republican
majority in both chambers of congress. For the first two years
of his four year term, he had a Democratic congress:
Democratic Senate and a Democratic House of representa-
tives. in 2010, the House of representatives flipped and
became and became republican. So at least one of the two
houses is now republic. if Obama is reelected and there is a
republican Senate and a republican House, there will be
legislative gridlock: nothing will happen. So it is not just a
question who wins the presidency, it is also the question what
happens in the congress. The odds are that we are going to
end up with a republican Senate and a House, regardless of
who is elected. every time there is an election one says it is
the most important election in history, but this one might be.
euro crisisThe fall-out of the euro crisis is going to be stunning. The use
of credit default swaps spreads risk all over the world; we
even do not know where the risk is and which institutions
hold this risk. Once this happens, what happens to the
european banks and uS banks on the other side of the trade
is scary. not because of what we know, but because of what
we do not know. it affects the uS, europe and, arguably, has
the potential to slow down the growth of the chinese
economy, since the uS and europe are the markets for their
exports. The pundits say that we are coming out of a recession and everything
is improving in europe. But we are all connected. The euro crisis, political
issues in South america and the slow-down in china, it all affects us.
The euro crisis is particularly troubling because more problematic countries
like Portugal, Spain, greece and italy are in some way testing the patience of
germany and The netherlands to subsidize all of their bad behaviour. i am
sure that their patience is wearing thin.
conclusionit is obvious that i do not feel very optimistic in the near term. We seem to be
at a period of exteme fragility. global events, whether in north asia, the
middle east or elsewhere cannot leave the global economy unaffected. and i
do not see any indications that these issues will be easily resolved, or
resolved at all. The increase in confidence, as evidenced by the uptick in the
equity markets is, i believe, misplaced.
“Once REITs hit a total of fifty percent debt to
total capitalization, the red flags went up.”
“As a result of borrowing short and
lending long, which would seem to be
a risky model, mortgage REITs are able
to generate dividends in the teens.”
“It is necessary to think through the
idea that home-ownership may not be
an inherently good thing.”
42 43Serv ice m aga zine juni 20 1 2
crisis-woordvoering is een vak
In december 2011 werd een gedeelte
van Winkelcentrum ’t Loon in Heerlen
gesloopt. Paul ’t Lam van het Maas-
trichtse communicatiebureau Facet&
was woordvoerder namens de drie gro-
te marktpartijen die eigenaar zijn van
het gebouwencomplex.
Op verzoek van SERVICE Magazine
geeft hij een beeld van het werk van
een crisiswoordvoerder wanneer er
in dit geval letterlijk iets op barsten
stond.
wat een eikelOrganisaties zijn volledig afhankelijk van wat er in hun omgeving gebeurt en
dus is communicatie van levensbelang. en zeker als er gedoe is, een calami-
teit of een crisis. Want dan hangt er immers al snel een journalist aan de
telefoon en dan kan je het maar beter goed doen. alleen valt het resultaat
meestal tegen. ‘’ik heb die journalist het hele verhaal vertelt, maar hij heeft
er slechts een paar dingen uitgepikt. Wat een eikel”. Dergelijke reacties krijg
ik nogal eens als ik erbij wordt geroepen als communicatieadviseur. ik stel
dan altijd de vraag wie er nu eigenlijk een eikel is?
veel ervaringeen communicatieadviseur doet precies wat die aanduiding doet vermoeden.
Hij adviseert organisaties over hun communicatiebeleid. Dat bestrijkt het
brede gebied van public relations, tekstschrijven, marketingcommunicatie,
public affairs, reclame, events, nieuwe media, speechwriting, mediatraining
en woordvoering. Het is niet zonder reden dat ik woordvoering als laatste
noem in deze reeks. een goede woordvoerder moet een fikse dosis ervaring
hebben in de breedte van het communicatievak. en daarnaast moet hij stevig
in zijn schoenen staan, gevoel voor verhoudingen hebben en enig psycholo-
gisch inzicht is een must.
geen ervaringDe eigenaren van het gebouwencomplex ’t Loon in Heerlen
zagen zich plotseling gesteld voor een grote opgave. De insta-
biliteit van de ondergrond bracht –op last van de burgemees-
ter- de sluiting van het winkelcentrum met zich mee. eerst
gedeeltelijk, later geheel. in een mum van tijd werden de drie
directies in een voortdurend crisisberaad getrokken, waaraan
ook de gemeente Heerlen, bodemexperts en juristen deel-
namen. De actualiteit van de situatie en de grote belangen
van bewoners en winkeliers leidde tot grote media-aandacht.
voor die complexe en onalledaagse omstandigheden waren
de organisaties niet voldoende geëquipeerd. Bovendien
konden de directies niet gedurende langere tijd de leiding
van hun eigen organisaties veronachtzamen. Om die reden
werd een gezamenlijke crisismanager en een gezamenlijke
crisiswoordvoerder aangesteld.
facilitatoren dan gaat de telefoon. er is iets aan de hand. een bedrijf in
nood, negatieve publiciteit, een dodelijk ongeval, de sluiting
van een fabriek, het gemeentebestuur onder vuur, een
dreigtweet op school, de grond onder winkelcentrum ’t Loon
in Heerlen lijkt te verzakken. Kom naar ons toe en help ons.
vanaf dat moment maak je deel uit van het crisisteam, denk je
mee en handel je naar bevind van zaken. Dat handelen speelt
zich overigens grotendeels achter de schermen af. Belangrijk
is dat het proces van de communicatie moet worden
gefaciliteerd. zo moet je er altijd op gespitst zijn via welke
weg vragen van de pers binnenkomen. Laatst stond er in de
krant een artikel over gedoe bij een bedrijf. geen van de part-
ners was bereikbaar voor commentaar, maar volgens de
telefoniste was er wel wat aan de hand, want “ze liepen
schreeuwend door de gang”.
Adviseurals woordvoerder voer ik het liefst zo min mogelijk het
woord. ik faciliteer het communicatieproces, maak mediabe-
richten, vang de persvragen op, bereid de antwoorden voor
en ik coach de feitelijke woordvoerders. maar dat ben ik zelf
liever niet. een organisatie is vooral geloofwaardig als een
vertegenwoordiger van de organisatie zelf het woord voert.
Liefst de baas. ik adviseer altijd dat het woord wordt gevoerd
door een geloofwaardige woordvoerder. en daarbij hanteer ik
de stelregel: hoe groter de crisis, hoe hoger de woordvoerder.
Bij een klein brandje kan de vestigingsmanager het woord
drs. p.J. ’t lamPaul ’t Lam van het maastrichtse communicatie-bureau Facet& is woordvoerder van de eigenaren van het gedeeltelijk gesloopte gebouwencomplex van Winkelcentrum ’t Loon in Heerlen. Hij was eerder werkzaam als journalist en als (crisis-) woordvoerder bij overheidsorganisaties en in het bedrijfsleven. als communicatieadviseur was hij betrokken bij de eurotop in maastricht, de start van vodafone in nederland en bij Limburgse toeristische campagnes.
“Bij crisiswoordvoering gaat het ook
altijd om reputatiemanagement.”dat de eigenaar van de woontoren, of van de parkeergarage. maar telkens
was er een veel groter gezamenlijk belang op grond waarvan de woordvoe-
ring gestalte kon krijgen.
reputatiemanagementmaar wie het woord ook voert in een crisissituatie, één ding staat voorop.
Bij crisis-woordvoering gaat het ook altijd om reputatiemanagement.
reputatie komt te voet en gaat te paard. een zorgvuldig opgebouwd imago
kan in één klap sneuvelen als een crisis niet goed wordt gemanaged.
Of het nu gaat om een calamiteit die je overkomt, of om een fout die aan de
organisatie zelf is toe te schrijven; de reputatie staat of valt bij de wijze van
optreden tijdens de crisis. je verantwoordelijkheid nemen, slagvaardig
optreden en in woord en lichaamstaal duidelijk maken dat het management
‘on top of things’ is. Leiderschap, daar gaat het om. Bij een crisis wordt de
scheidslijn tussen mannen en jongens duidelijk. in die zin is de crisis zelfs een
kans om intern en extern je leiderschap te onderstrepen. maar dan moet je
wel met de pers weten om te gaan. in het geval van ’t Loon waren er twee
hoofdlijnen in de communicatie. De verantwoordelijkheid van de eigenaren
om de problemen schouder aan schouder met de gemeente Heerlen op te
lossen en de zorg om de toekomstige reputatie van het winkelcentrum. na de
sloop van een deel van de winkels zou het resterende gedeelte weer als een
aantrekkelijk winkelcentrum te boek moeten staan. nauwe samenspraak met
de winkeliersvereniging was in die zin ook van groot belang.
golden rulesBij het omgaan met de pers in crisistijd zijn er een aantal golden rules die je
moet weten.
• zo moet je altijd al het (slechte) nieuws tegelijk naar buiten brengen.
ga niet gedoseerd stap voor stap de ellende brengen, want dan word je
gefileerd!
• Probeer ook altijd tijd te winnen. niet onmiddellijk antwoord geven, maar
voeren. maar als er doden vallen of en komen gevaarlijke
stoffen vrij, dan zal al snel de raad van Bestuur moeten
spreken.
woordvoerdernatuurlijk komt het voor dat de externe woordvoerder ook
daadwerkelijk het woord voert. in sommige gevallen is de
leiding van de organisatie in een crisissituatie zó emotioneel
betrokken dat het verstandig is om een externe woordvoerder
namens de organisatie naar voren te schuiven. vanzelfspre-
kend moet ook de eerste man of vrouw niet zelf antwoord
geven op allerlei kleine vragen die in een crisissituatie
opkomen. Tenslotte kan het zo zijn dat er een gedeeld belang
is van meerdere partijen. in het geval van Winkelcentrum ‘t
Loon in Heerlen ging het om drie grote marktpartijen, dan
kan je moeilijk drie heren laten aanschuiven bij Pauw en
Witteman. als ingehuurde externe woordvoerder sprak ik dus
namens de drie eigenaren. natuurlijk waren de belangen van
de drie eigenaren niet in alle gevallen gelijkluidend.
De eigenaar van het winkelcentrum heeft andere belangen
“Een organisatie is vooral geloofwaar-
dig als een vertegenwoordiger van de
organisatie zelf het woord voert.”
AfBeelding 1
voorpagina Dagblad De Limburger 23 december 2011
44 45Serv ice m aga zine juni 20 1 2
even de tijd nemen om het antwoord voor te bereiden.
• Weet ook hoe de pers werkt. jouw hele verhaal komt nooit in de krant.
vaak maar een paar regels. Daar kan en moet je dus op voorbereid zijn.
• Denk in nieuwstermen en formuleer een aantal korte en krachtige state-
ments (soundbites).
• Probeer zoveel mogelijk positieve woorden te gebruiken.
• er is leven na de crisis en de woordvoerder moet ook altijd dat perspectief
proberen te schetsen.
• geef gedoseerd de benodigde achtergrondinformatie, waardoor het
nieuws in de juiste context kan worden geplaatst.
• en last but not least. vermijd het woord ‘ik’; het gaat altijd om ‘wij’
allemaal van groot belang, maar dan komt het er op aan. Het gesprek met de
pers, een spervuur van vragen en een simpel advies: vertel je eigen verhaal.
vertel je eigen verhaal: alibiDe journalist heeft het volste recht te vragen wat hij wil. Dat is helder. maar jij
hebt het volste recht te zeggen wat jij wilt. en dat vergeten gesprekspartners
van de pers nog wel eens. een interview is een kans om jouw verhaal te
vertellen en een vraag is een alibi om het antwoord te geven dat je hebt
voorbereid. Deze techniek is op het Binnenhof tot een ware kunst verheven.
Op die vierkante kilometer geeft bijna niemand echt antwoord op de gestelde
vragen. vraag de fractievoorzitter van de Pvda of hij liever met de SP of met
het cDa wil regeren en er komt geen direct antwoord. maar wel een verhaal
over de uitgangspunten van zijn partij, de noden in het land en het belang
van een snelle formatie.
vertel je eigen verhaal: Q&A’sStop daarom met het maken van Q&a’s als voorbereiding op een persgesprek.
ellenlange advocaat-van-de-duivel-sessies leveren vaak nauwelijks iets op.
Het gaat er niet om tientallen Questions te bedenken. Formuleer een handvol
answers, waarmee je jouw verhaal kunt vertellen. in de praktijk blijkt echter
dat er nét een andere vraag gesteld wordt en dan is er meteen paniek.
Daar had men zich niet op voorbereid. Dat lukt ook nooit, vandaar dat ook in
crisissituaties het advies geldt om je voor te bereiden op de antwoorden die jij
namens jouw organisatie in de gegeven omstandigheden wil geven.
goed gedoseerd, voorzien van de nodige achtergrondinformatie en voorzien
van een bruikbaar statement. maar hoe past dat antwoord op de gestelde
vraag?
vertel je eigen verhaal: verleidingga altijd serieus in op een vraag van een journalist, maar kom in je antwoord
altijd uit bij de boodschap die jij wilt brengen. Pacing & Leading heet die tech-
niek, ontleend aan het werk van de beroemde amerikaanse psychotherapeut
milton erickson. je begint in de comfortzone van de ander en verleid hem
om naar die van jou te komen. Simple seduction, my dear Watson. Tijdens de
sloop van een gedeelte van winkelcentrum ’t Loon was de pers erg geïnteres-
seerd in de sloopkosten, terwijl voor de winkeliers en eigenaren een spoedig
herstel en een snelle heropening voorop stonden. in de woordvoering werd
dus daar het accent op gelegd.
stakeholdersDit zijn wat mij betreft de basisregels: een opvatting over de verhouding, een
manier om je voor te bereiden en een techniek om vraag en antwoord op
elkaar af te stemmen. Laat de pers maar komen! nou, wacht
toch nog heel even. Weten we wel helemaal zeker wat het
effect van onze antwoorden op de relatie met onze stakehol-
ders is? in het geval van Winkelcentrum ’t Loon speelden er
vanzelfsprekend meer belangen dan die van de drie markt-
partijen die ik vertegenwoordigde. De winkeliers hadden
evident grote belangen, zowel de ketens als ook de individu-
ele ondernemers. en wat te denken van de omwonenden in
relatie tot overlast en veiligheid. De gemeente Heerlen had
daarbij natuurlijk ook een eigen verantwoordelijkheid waar
het gaat om openbare orde en veiligheid. in dat spannings-
veld kan je onmogelijk vrijelijk communiceren, maar moet je
voortdurend afwegen en afstemmen, zonder dat je tijd
verliest of met een nietszeggende boodschap komt.
helderheidinmiddels in een gedeelte van ’t Loon in Heerlen gesloopt,
waarna de rest van het winkelcentrum weer werd heropend.
Wat nu volgt is onderzoek naar de oorzaak van de verzakking
van de ondergrond en de herbouw van het gesloopte deel.
Binnenkort zal ook de aansprakelijkheid wel aan de orde
komen. Over de aansprakelijk hebben de eigenaren tijdens de
crisis nadrukkelijk niet willen spreken. vanzelfsprekend
kwamen er onmiddellijk veel vragen van de pers, maar
daarop hebben wij steevast geantwoord dat we handelen
vanuit de verantwoordelijkheid die we hebben, en ons nu niet
gaan bezighouden met het vraagstuk van de aansprakelijk-
heid. Dat soort helderheid helpt.
“In het geval van Winkelcentrum ‘t Loon in Heer-
len ging het om drie grote marktpartijen, dan kan
je moeilijk drie heren laten aanschuiven bij Pauw
en Witteman.”
van theorie naar praktijkOp het vlak van competentieontwikkeling was de stap van de
universiteit naar een baan niet al te groot, vakinhoudelijk was
de stap echter des te groter. gedurende de opleiding is
duurzaamheid als onderdeel van vastgoed beperkt aan bod
gekomen. voor mij persoonlijk is het grote voordeel van het
werken binnen een klein bedrijf de diversiteit van de
werkzaamheden. Op deze manier is het mogelijk om in
relatief korte tijd veel praktijkervaring op te doen. zo bestaan
mijn werkzaamheden uit zowel advieswerk als projectontwik-
kelingwerkzaamheden.
voor het advieswerk is het uitermate belangrijk om op de
hoogte te zijn van de laatste ontwikkelingen om een klant van
goed advies te kunnen voorzien. Binnen de markt van
duurzaam vastgoed zijn de alsmaar wijzigende wet- en
regelgeving bijvoorbeeld een belangrijk aandachtspunt. Denk
daarbij aan de effecten van wijzigende fiscale regelgeving of
bijvoorbeeld de voortdurende aanscherpingen omtrent de
energieprestatiecoëfficiënt (ePc) eis.
mijn eerste adviesproject voor een nieuwbouwproject in de
omgeving van arnhem betrof het in bouwteamverband
adviseren van een projectontwikkelaar over de wijze waarop
deze zo efficiënt mogelijk aan de energetische prestatie-eisen
kon voldoen. Hierbij kijk je al in een vroeg stadium met
architecten mee op welke wijze, met kleine aanpassingen in
het ontwerp, de woningen energetisch optimaal presteert,
waarbij ook de kosten van deze maatregelen voor de
ontwikkelaar niet uit het oog worden verloren.
Het is een leerzame uitdaging om enerzijds de financiële
belangen van de projectontwikkelaar mee te nemen, maar
tegelijkertijd rekening te houden met de belangen van de
eindgebruiker. Daarnaast is het de uitdaging om met de
aanpassingen in het ontwerp rekening te houden met de
esthetische uitgangspunten van de architect. Des te meer
geeft het voldoening wanneer er een ontwerp ligt waar alle
partijen tevreden mee zijn.
naast advieswerk ben ik eveneens actief als projectontwik-
kelaar. een leuk voorbeeld van deze functie is een deel van de
realisatie van de nieuwe ramspolbrug-n50 waaraan ik
eén jaar in de praktijk Met de zoektocht naar een interessant
afstudeeronderwerp ben ik tegelijkertijd
gaan kijken naar de mogelijkheden in de
arbeidsmarkt. Het afstudeeronderzoek is
immers de ideale springplank naar een
baan binnen de vastgoedmarkt. Het biedt
de mogelijkheid je te verdiepen in een
onderwerp en je op deze wijze te onder-
scheiden van de andere afgestudeerden.
En dat is in deze uitdagende tijd toch wel
een belangrijk uitgangspunt bij de zoek-
tocht naar toch al beperkt vrijkomende
vacatures in de (vastgoed)markt.
De zoektocht naar een interessant afstudeeronderwerp bracht me bij het
onderwerp duurzaam vastgoed. gedurende de studie heeft dit onderwerp niet
veel aandacht gekregen, zodoende een interessante ‘black box’ om me in te
verdiepen. Tijdens het onderzoek wilde ik de theoretische kant aanvullen met
praktijkervaring, een relevante stageplaats is hierbij essentieel. Deze stageplaats
vond ik bij de duurzame projectontwikkelaar volkerWessels Dec. Hier kreeg ik na
mijn studie een aanbieding en zodoende ben ik er nog steeds werkzaam.
volkerwessels deczoals de naam al doet vermoeden maakt Dec onderdeel uit van het volkerWessels
concern. volkerWessels is met een jaaromzet van ruim 4,2 miljard euro één van
de grootste bouwconcerns van nederland. in 2006 is Dec opgericht om antwoord
te kunnen geven op de steeds luider wordende vraag binnen de vastgoedwereld
op welke wijze vastgoed verduurzaamd kan worden. Hierbij is Dec actief in het
gehele vastgoedtraject, van de ontwikkeling van concepten en haalbaarheidstu-
dies tot en met de realisatie en exploitatie van duurzame energiesystemen. De
twee belangrijkste pijlers binnen het bedrijf zijn de ontwikkeling van warmte en
zonne-energieprojecten.
Dec is een relatief kleine partij binnen de vastgoedwereld, wat verschillende
voordelen met zich meebrengt. Binnen het bedrijf zijn er korte lijnen, waardoor
er snel gecommuniceerd kan worden en wanneer nodig snel knopen doorgehakt
kunnen worden. De kleinschaligheid brengt snelheid en flexibiliteit met zich mee.
De handelsnaam volkerWessels geeft aan de andere kant het benodigde vertrou-
wen, wat zeker in deze onzekere tijd van groot belang is.
r. hennekeij msc ronald Hennekeij studeerde in september 2010 af aan de leerstoel real estate mangement & Deve-lopment aan de Technische universiteit eindhoven. Hij rondde zijn studie af met een onderzoek naar een praktijkmodel ter ondersteuning van consu-menten bij de verduurzaming van nieuwbouw-woningen. gedurende dit onderzoek liep hij stage bij volkerWessels Dec, waar hij nu werkzaam is als projectontwikkelaar.
“Het is een leerzame uitdaging om
enerzijds de financiële belangen van
de projectontwikkelaar mee te nemen,
maar tegelijkertijd rekening te houden
met de belangen van de eindgebruiker.”
46 47Serv ice m aga zine juni 20 1 2
invulling geef. Het bijzondere aan deze brug is dat deze in opdracht van
rijkswaterstaat energieneutraal wordt, mede door het in het ontwerp van de
brug integreren van 320 zonnepanelen. Over een lengte van 300 meter
worden aan weerszijden van de brug zonnepanelen aangebracht. namens
Dec ben ik verantwoordelijk voor de realisatie van dit zonnepanelensysteem.
Hierbij is er gekeken naar de energetische, de technische maar uiteraard ook
de financiële aspecten bij de realisatie van de brug. De werkzaamheden
bestaan in grote lijnen uit financiële analyses, risicoanalyses, budgetbepalin-
gen en contractvorming. voor welke prijs kunnen de onderdelen zoals de
zonnepanelen en de omvormers geleverd worden en voor welke prijs kan de
installatie uitgevoerd worden. Wat zijn de tijdslijnen voor realisatie en hoe
verhouden onze activiteiten zich tot al die andere werkzaamheden die bij de
realisatie van een brug komen kijken? in die zin zijn er geen grote verschillen
tussen de projectontwikkeling van vastgoed en de projectontwikkeling van
een zonne-energiesysteem. Wat echter wel een groot verschil betreft is de
doorlooptijd van het project. De plaatsing van de in totaal 320 zonnepanelen
gebeurt in een tijdsbestek van circa drie weken.
duurzaam vastgoed heeft de toekomstconform de wetgeving dienen nieuw te bouwen vastgoedobjecten de
komende jaren nog energiezuiniger te worden en vanaf 2020 zelfs energie-
neutraal te zijn. Dat wil zeggen dat gebouwen die vanaf 2020 worden
ontwikkeld, evenveel energie dienen op te wekken als dat er wordt verbruikt
voor de verwarming, koeling, ventilatie en verlichting van het gebouw. Dit
gaat een enorme uitdaging worden voor projectontwikkelingen, waarbinnen
energiezuinige ontwerpen én technieken een steeds prominentere rol gaan
spelen.
naast dat de wetgeving steeds strengere eisen stelt aan de energetische
prestaties van nieuwbouw vastgoed, wensen ook steeds meer eindgebruikers
een duurzaam vastgoedobject. zowel in de woning- als utiliteitsbouw groeit
de vraag naar energiezuinige gebouwen. Steeds meer kantoorgebruikers
volgen het beleid van de rijksgebouwendienst om uitsluitend kantoorgebou-
wen met minimaal een groen energielabel c te huren en te kopen. Het gaat
de eindgebruikers hierbij niet enkel om het besparen op cO2-uitstoot of het
imago van het bedrijf, maar ook om de portemonnee. Dit laatste geldt
eveneens in de woningmarkt, waar stijgende energieprijzen ertoe leiden dat
bewoners steeds bewuster worden van het energiegebruik.
Des te meer er gebruik wordt gemaakt van energiezuinige
technieken, des te lager zijn de energiekosten en des te
beperkter is de impact van de stijgende energieprijzen.
Terugkijkend op de afgelopen jaren kan ik concluderen dat ik
in een uitdagende markt terecht ben gekomen waarin
interessante mogelijkheden zijn weggelegd voor duurzaam
vastgoed. Ondertussen kan ik eveneens melden dat ik met de
opgedane theoretische en praktische ervaring steeds meer
inzicht krijg in de ‘black box’ die duurzaamheid enkele jaren
geleden voor mij was. Tegelijkertijd besef ik ook dat duur-
zaam vastgoed een breed werkterrein beslaat dat volop in
ontwikkeling is. en ook dat brengt weer nieuwe uitdagingen
met zich mee, maar gelukkig ben je nooit te oud om te leren. AfBeelding 1
impressie ramspolbrug met zonnepanelen
“Voor mij persoonlijk is het grote voordeel van
het werken binnen een klein bedrijf de diversiteit
van de werkzaamheden. Op deze manier is het
mogelijk om in relatief korte tijd veel praktijker-
varing op te doen.”
gemeenten proberen met het aantrekken van creatievellingen
en met het ontwikkelen van broedplaatsen gebieden
aantrekkelijker te maken. er wordt getracht om een proces
van verbetering van wijk en/of omgeving in gang te zetten.
gemeenten proberen de creatieve industrie aan te trekken
door broedplaatsen te ‘creëren’ en/of een creatief milieu te
stimuleren. Ook verschoor (2009) komt tot de conclusie dat
creatieve broedplaatsen in nederland steeds meer worden
ingezet als katalysator voor de herontwikkeling van wijken. in
dit artikel staat de vraag centraal welke effecten creatieve
milieus hebben op hun omgeving en hoe met deze inzichten
hierop gestuurd kan worden.
creatieve milieusvoordat een creatief milieu, op diverse schaalniveaus, kan
ontstaan zijn er diverse karakteristieken in de omgeving
nodig om het ontstaan te kunnen faciliteren:
• Ten eerste dient er een drempelwaarde aan creatieve
ondernemers in de omgeving aanwezig te zijn;
• ten tweede dient de omgeving tolerant te zijn om nieuwe
mensen op te nemen;
• als laatste dient in de omgeving geschikt vastgoed aan-
wezig te zijn. Dit vastgoed dient een goede huurprijs te
hebben en aan esthetische eisen te voldoen.
een creatief milieu kan verschillende effecten hebben op de
omgeving. De effecten kunnen onderverdeeld worden in
economische, sociale, culturele en ruimtelijke effecten. Bij de
ontwikkeling van creatieve milieus is er gebruik gemaakt van
verschillende concepten. Deze concepten hebben ieder hun
eigen relatie tussen creatief milieu, huurders, omwonenden
en bezoekers. Bij iedere ontwikkeling horen verwachtingen
en voorwaarden. De concepten worden gebruikt om deze
voorwaarden en verwachtingen te sturen.
er is een differentiatie aan te brengen in typen creatieve
milieus. verschoor (2009) heeft verschillende typologieën
ontwikkeld die gebruikt kunnen worden in een conceptont-
wikkelingsmodel, expose, interact en attract. gebaseerd op
de concepten expose, interact en attract zijn milieus geselec-
teerd die aan voorwaarden per concept voldoen.
Het milieu expose heeft als kenmerk dat de diversiteit van het
creatieve ondernemerschap en de cultuurmanifestatie
volledig in het middelpunt staan en dat er volop mogelijkhe-
den worden geboden om de cultuurproductie te presenteren
aan bezoekers. Dit concept is extravert georiënteerd. Door de
aantrekkingskracht van mensen is dit concept ook aantrekke-
lijk voor het vestigen van andere bedrijvigheid en voorzienin-
gen zoals horeca en detailhandel. De interactie met de buurt
zal door de marktgerichte en extraverte oriëntatie minder
Afstudeerder TU/e
de impact van een creatief milieu Investeringen in creatieve milieus heb-
ben in de afgelopen jaren, met Richard
Florida (2002) als aanjager, zowel in
Nederland als internationaal een vlucht
genomen. Lokale partijen die niet in-
vesteren in de creatieve industrie of in
creatieve milieus zouden gedoemd zijn
en achter de feiten aanlopen. Gemeen-
ten, woningcorporaties en ontwikke-
laars hebben in de afgelopen jaren dan
ook flink geïnvesteerd. Welke effecten
hebben deze creatieve milieus op hun
omgeving? Verschillende wijken in
Nederland kampen met sociaal-econo-
mische problemen. De overheid heeft
diverse beleidsstukken en plannen om
deze wijken te verbeteren.
Steeds meer industriële panden in
of rondom stadscentra achtergelaten
zonder dat een nieuwe invulling wordt
gevonden.
ir. ing. u.A.t veltrop (foto)dr. J.J.A.m. smeets ir. l.A.m.c. van de venir. J. Brouwer
48 49Serv ice m aga zine juni 20 1 2
zijn. Door de exposure naar buiten toe is duidelijk dat dit concept zich richt op
de markt. Het milieu interact kenmerkt zich voornamelijk door de interactie
tussen het creatieve milieu en de buurtbewoners. Dit kan een experimenteel
karakter hebben. Het concept tracht extravert op te treden naar de buurt toe.
Het laatste milieu, attract, is erop gericht om mensen buiten de wijk naar de
broedplaats te halen. Het heeft geen of weinig interactie met de omgeving.
Om zicht te krijgen op ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de
omgeving van creatieve milieus is gebruik gemaakt van een longitudinaal
onderzoek, gebaseerd op data die aangeleverd zijn door aBF cultuur (2011).
Om ook daarwerkelijk verbanden met de creatieve industrie aan te kunnen
tonen zijn de ontwikkelingen tussen veronderstelde effecten en het aantal
arbeidsplaatsen in de creatieve sector geanalyseerd door middel van een
correlatie analyse. Om de analyse uit te kunnen voeren is er gekeken naar de
hoofdcategorieën werkgelegenheid, leefbaarheid, woningwaarde en
voorzieningen.
in de analyse van alle creatieve milieus blijkt dat een creatief milieu de
werkgelegenheid en het aantal arbeidsplaatsen in de omgeving positief
beïnvloed. voornamelijk de invloed op de zakelijke dienstverlening is groot.
De invloed van de creatieve industrie op de leefbaarheid en voorzieningen is
bij alle cases met ongeveer 10 procent minder dan de invloed op werkgele-
genheid.
De verbanden tussen creatieve milieus en de werkgelegenheid zijn niet
verwonderlijk. creatieve milieus ontstaan of worden in veel gevallen
ontwikkeld in oudere en/of leegstaande panden. Door de toename van
vestigingen en arbeidsplaatsen in deze milieus zijn de
arbeidsplaatsen die vallen onder de creatieve industrie ook
terug te vinden in andere sectoren. De toename is voorname-
lijk in de zakelijke dienstverlening. De toename van het aantal
arbeidsplaatsen in de creatieve en culturele sector beïnvloedt
de leefbaarheid in mindere mate. alleen de leefbaarheid van
woningen wordt voor 28 procent hierdoor beïnvloed. Dit
wordt echter miniem beïnvloed door de afname van het
aantal huurwoningen.
effectenHet blijkt, dat als er gekeken wordt naar alle creatieve
milieus, dat de effecten die toegeschreven zijn aan het
creatieve milieu miniem zijn. er zijn echter wel degelijk
effecten waargenomen die toegeschreven kunnen worden
aan een creatief milieu. Hiervoor is gekeken naar de effecten
die een type creatief milieu heeft op zijn omgeving.
De milieus die eerder geselecteerd zijn, zijn expose, interact
en attract.
exposeHet creatieve milieu expose beïnvloedt duidelijk de toename
van de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening en in
voorzieningen. voornamelijk de invloed van het creatieve
milieu op de voorzieningen ligt in de lijn der verwachtingen.
zoals eerder beschreven richt het milieu expose zich door
AfBeelding 1
camden market London
het weldegelijk mogelijk om bepaalde effecten te realiseren. De groeipotentie
gecombineerd met de formulering van een helder concept en de juiste
programmering zorgt ervoor dat de beoogde effecten sneller kunnen
optreden en dat een ontwikkeling toekomstbestendig is.
BronvermeldingaBF cultuur, (2011). Databestand.
Florida, r., (2002). The rise of the creative class. And how it’s transforming work, leisure, community and everyday life. new York.
Landry, c. (2000), The creative city; a toolkit for urban innovators. London:
comedia.
verschoor, m, (2009). Conceptontwikkeling voor creatieve broedplaatsen.
eindhoven: Faculteit bouwkunde, Sectie real estate management and
Development, Technische universiteit eindhoven.
middel van grotere culturele trekkers op het aantrekken van
bezoekers. Hierdoor is de verwachting dat dit juist een impuls
geeft aan de voorzieningen in de omgeving. De toename van
arbeidsplaatsen en vestigingen van voorzieningen wordt sterk
beïnvloed door een creatieve broedplaats. Ook de leefbaar-
heid door deze voorzieningen wordt hierdoor beïnvloed.
InteractDe relatie die aangegaan wordt met de omgeving door
huurders in het creatieve milieu zorgen ervoor dat er een
duidelijke relatie is tussen de leefbaarheid en het creatieve
milieu. er is een duidelijk invloed van de creatieve industrie
op de toename van het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen.
Deze toename is toe te schrijven aan de komst van een
creatief milieu.
AttractHet type creatieve milieu attract laat een duidelijke invloed
zien op de werkgelegenheid en voorzieningen. De invloed op
de arbeidsplaatsen en vestigingen is, zoals ook het geval is bij
interact, toe te schrijven aan de toename van arbeidsplaatsen
in het creatieve milieu zelf. De invloed op de voorzieningen
horeca en detailhandel kan verklaard worden door de komst
van bezoekers. Door zich te richten op het trekken van bezoe-
kers is te zien dat er geen invloed is op de leefbaarheid.
AanbevelingenWil een creatief milieu ontwikkelen dan dient er met een
aantal punten rekening gehouden te worden. Ten eerste is de
keuze voor een locatie van groot belang. uit de literatuurstu-
die is naar voren gekomen dat het ontstaan en de ontwikke-
ling van creatieve milieus moet voldoen aan een aantal eisen.
Daarnaast blijkt uit de resultaten dat toepassing van een
bepaald concept resultaten levert op een bepaald type
omgeving. De formulering van een helder concept voor een
creatief milieu is noodzakelijk om te kunnen sturen op
resultaten. een goede studie naar de omliggende wijk en de
resultaten en effecten waar men op wil sturen is onontbeer-
lijk om een helder concept te kunnen formuleren. als laatste
is, naast de formulering van een helder concept, de uiteinde-
lijke programmering van het creatieve milieu belangrijk. een
programmering die past bij het gestelde concept kan ervoor
zorgen dat het creatieve milieu een katalysatorfunctie kan
vervullen in de wijk.
Bij de ontwikkeling van een creatief milieu dient er tevens
gekeken te worden naar de groeipotentie die een omgeving
heeft. Het ontstaan en de ontwikkeling van een creatief milieu
dient te voldoen aan een aantal eisen. er kan geconcludeerd
worden dat een creatief milieu een katalysatorfunctie
bekleedt op kansrijke locaties. Bij de ontwikkeling van een
creatief milieu is er een basis nodig vanwaar een milieu
verder kan uitgroeien. De katalysatorfunctie zal de bestaande
effecten in de omgeving kunnen versterken. Het is echter niet
het geval dat de toepassing van de creatieve milieus een
garantie is dat er bepaalde effecten optreden in de omgeving.
een creatief milieu kan als katalysator optreden om bepaalde
effecten versneld en/of sterker te laten plaats vinden. er zijn
altijd meerdere invloeden die het succes en de sterkte van
effecten bepalen en/of beïnvloeden. Door de juiste afstelling
van programmering, invulling en relatie met de omgeving is
AfBeelding 2
Herontwikkelde voormalige koneser wodka fabriek tot creatief milieu
50 51Serv ice m aga zine juni 20 1 2
service Actiefgeachte lezer,
inmiddels heeft alweer de 16e studiereis van studievereniging
Service plaatsgevonden en kunnen we de bestemming
Shanghai toevoegen aan de lijst met eerder bezochte steden.
eerdere jaren zijn de steden new York, Toronto, Hong Kong,
Seoul en Singapore bezocht. De steden geven niet alleen een
goed inzicht in de verschillende aspecten van vastgoed, maar
dragen ook bij aan het vormen van een bredere kijk op de
wereld en verschillende culturen.
de bestemmingSinds de opening van dit academisch jaar is de reiscommissie
druk bezig geweest met het organiseren van de studiereis.
Om een interessante studiereis te organiseren is er allereerst
onderzoek gedaan naar een aantal kenmerkende eigenschap-
pen van nederland. De volgende eigenschappen van
nederland zijn van een dermate doorslaggevend belang
geweest bij het toewijzen van de locatie voor de studiereis: de
recessie van de economie, de kennis¬economie, logistiek
doorvoercentrum van europa, wegtrekkende hoger opgelei-
den en een hoge bevolkingsdichtheid. De locatie moest ons
inzicht geven in de verschillen dan wel overeenkomsten met
deze eigenschappen van nederland. Hierbij kwam Shanghai
als meest interessante locatie naar voren om de volgende
redenen:
Shanghai heeft zich in de afgelopen twintig jaar sterk
ontwikkeld tot het economische centrum van Oost- azië.
Sinds 1992 kent de stad een economische groei van 9-15
procent per jaar. De economische expansie is groot en de stad
ontwikkeld zich snel. Shanghai is tevens het handelscentrum
en het financiële centrum van china. Het district Pudong is
bekend als hét zakencentrum van Shanghai en china.
met een oppervlakte van 6.340 vierkante kilometer als
stadsprovincie en een inwoneraantal van ruim 23 miljoen, is
Shanghai de grootste stad van china. Tevens is Shanghai de
grootste gemeente ter wereld qua inwonersaantal en een van
de grootste metropolen ter wereld.
Shanghai is het logistieke doorvoercentrum voor azië en
heeft momenteel de grootste haven ter wereld. Deze titel
heeft de stad in 2004 overgenomen van de haven van
rotterdam. Dit alles heeft tot gevolg dat Shanghai veel
logistiek vastgoed heeft.
in Shanghai is een sterk toenemende vraag naar hoogopge-
leiden. Shanghai heeft meerdere universi¬teiten. Hierbij staat
de Shanghai university bekend om zijn internationale
uitwisselings- en samenwerkings¬programma. De jiaotong
universiteit van Shanghai is de oudste en een van de meest
invloedrijkste universiteiten van china. Deze universiteit staat
bekend om zijn jaarlijkse publicatie van de ranglijst van
universiteiten.
uit de zeer succesvolle inschrijving voor de studiereis, bleek
dat de bestemming Shanghai goed was ontvangen. alle
studenten stonden te popelen om te leren wat de economi-
sche hoofdstad van china te bieden heeft. Daaropvolgend is
de reiscommissie verder gegaan met het samenstellen van
een interessant en afwisselend programma. ieder bedrijf is
vervolgens met een duidelijke doelstelling benaderd.
AfBeelding 1
v.l.n.r. Lieke van Delft (Formeel), marianne Liebregts (in-
formeel), judith Wintraecken (voorzitter), justin elemans
(Formeel), Loek eskens (acquisitie) & nick Peters (Pr).
educatieve karakternatuurlijk is het belangrijk dat de studenten kennis maken met
de cultuur van het land en de stad, maar het educatieve
karakter van de reis stond voorop tijdens de voorbereidingen.
Om het educatieve karakter te waarborgen, zijn er een tweetal
cases opgesteld in samenwerking met het nederlandse
bedrijfsleven. De cases waren gericht op het vierentwintig uur
per dag, zeven dagen in de week bouwen in china en de
studentenhuisvesting. De cases vormde samen met het thema
‘BriDging cuLTureS’ de leidraad voor het programma en
paste bij het convergerende karakter van het formele
programma. iedere dag kreeg daarbij een subthema toege-
kend, om het uiteindelijke definitieve thema vorm te geven.
Het eerste subthema zorgde voor een algemene indruk van de
vastgoedmarkt van Shanghai. Daaropvolgend werden de
subthema’s toegekend aan de twee cases en aan het einde
werd afgesloten met de subthema’s die aansloten bij enkele
toonaangevende projecten en bedrijven die op het programma
stonden. Dit zorgde voor een duidelijke opbouw van de
informatie en verbeterde het leerproces voor de studenten.
uiteindelijk denken wij dat we als reiscommissie gekomen zijn
tot een zeer interessant en kwalitatief hoogstaand program-
ma, waar wij dan ook erg trots op zijn.
stadsverkenningOp woensdag 9 mei was het dan eindelijk zo ver, de studiereis
naar Shanghai kon beginnen. al vroeg in de ochtend werd
verzameld bij het vertigo gebouw in eindhoven, waarna we
vertrokken vanaf Brussel zaventem om vervolgens via zurich
op donderdagmorgen Shanghai te bereiken. eenmaal geland
op het vliegveld vetrokken we richting het hostel en wel op de
snelste manier die er mogelijk is in Shanghai. met de maglev
trein, die binnen 8 minuten het centrum bereikt op een
topsnelheid van 431 km/uur, kregen we de eerste aanblik van
de stad. Deze blik ging onze verwachtingen te boven en was
overweldigend. na aankomst in het hostel konden we ons
klaar maken voor de eerste activiteit van de studiereis.
en wat is nou de beste (nederlandse) manier om een
wereldstad als Shanghai te verkennen. natuurlijk door middel
van een fietstour. met in totaal zesendertig deelnemers en drie
gidsen zijn we door deze indrukwekkende stad gefietst.
Daarbij werd het wel bekende zakendistrict Pudong gepas-
seerd, hebben we een blik kunnen werpen op het nu
leegstaande terrein van de expo, maar hebben we ook de
echte typische chinese wijken ervaren. Het was een mooi
gezicht om de hele groep door zo een indrukwekkende stad te
zien fietsen. De eerste avond in Shanghai werd afgesloten in
de gezellige wijk French concession.
vastgoedmarktna een dag van verkenning, stonden de eerste bedrijfsbezoe-
ken op de planning. Op de vrijdag stond het thema ‘de stad
van vandaag’ centraal. allereerst hebben we een presentatie
gehad bij jones Lang Lasalle, waarin de algemene vastgoed-
markt aan bod is gekomen. Hierin kwam het verschil tussen de
nederlandse en chinese economie sterk naar voren. De stad is
sterk in ontwikkeling en de gebouwen schieten uit de grond.
aansluitend op deze lezing hebben we een vertaalslag
gemaakt naar onze eigen lichtstad eindhoven. We hebben een
bezoek gebracht aan Philips Lighting, dat sinds 2000 gevestigd
is in Shanghai. Tijdens ons bezoek hebben we een rondleiding
gehad en zijn we op de hoogte gebracht van de nieuwe
innovaties op het gebied van belichting.
in de namiddag hebben we nog een lezing gehad van het
nederlands consulaat over de cultuurverschillen, waarmee
nederlanders te maken krijgen in Shanghai en/of china.
Daarnaast bleek dat steeds meer zakenlieden uit nederland
hun weg vinden naar deze economische topregio.
AfBeelding 2
Panorama view van Shanghai, met aan de linkerzijde het
zakendistrict Pudong en aan de rechtzijde is de Bund gesi-
tueerd, gelegen in het stadsdeel Puxi
52 53Serv ice m aga zine juni 20 1 2
Op zaterdag en zondag stonden enkele informele bezoeken op
het programma. in het urban exhibition Planning center, waar
een maquette staat van Shanghai 2020, hebben we het
toekomstige Shanghai ervaren. Op zondag hebben we
kennisgemaakt met de historie van Shanghai door een bezoek
te brengen aan het Propaganda museum, waar posters zijn
tentoongesteld uit het maoïstische tijdperk van china, en met
name uit de tijd van de culturele revolutie. na meer te weten
te zijn gekomen over de overheidsinvloeden in china, hebben
we een bezoek gebracht aan de Oude Stad. Hier zijn tempels
en theehuizen bezocht, waar het respect en de tradities van de
chinese cultuur werden ervaren. en hoe konden we de dag
beter afsluiten dan met karaoke. We hadden onze stembanden
dan ook goed gesmeerd, voordat we de chinezen ons
zangtalent hebben laten horen.
De maandag stond in het teken van het vierentwintig uur,
zeven dagen in de week bouwen. Hiervoor hebben we
verschillende lezingen bijgewoond over uiteenlopende
thema’s zoals het opzetten van een bedrijf in china en de
organisatie rondom het 24/7 bouwen. Ook is er een lezing
bijgewoond over alle toonaangevende projecten in Shanghai
en de bouwmethodes in een miljoenenstad als Shanghai. Deze
lezingen waren niet specifiek uit vastgoedperspectief, maar
toch een interessante en unieke ervaring voor ons als
deelnemers.
Dinsdag 15 mei hebben we eerst een lezing bijgewoond van
cBre met betrekking tot het winkelcentrum ‘Super Brand
mall’ ontwikkeld door Shanghai Kinghill Limited. cBre had bij
de ontwikkeling van dit project de functie als procesmanager.
Kengetallen van de Super Brand mall: dertien verdiepingen,
met een totale bruto vloeroppervlakte van 250.000 vierkant-
meter. Daarna zijn we natuurlijk zelf een kijkje gaan nemen in
dit winkelcentrum en dit was echt overwel¬digend! zoveel
winkels, zo groot en zo druk. na deze ervaring hebben we de
dag afgesloten met een leisure activiteit, want dit was ten
slotte het thema van de dag ‘Leisure in Shanghai’.
De case studentenhuisvesting stond op de woensdag centraal,
waarbij een bezoek aan de Tongji universiteit op het
programma stond. De universiteit had voor ons een geheel
dagprogramma gemaakt, met een rondleiding op de campus,
bezoek aan de studentenaccommodaties en het museum over
de geschiedenis van de campus. aansluitend hebben we een
bezoek gebracht aan de faculteit van construction manage-
ment and real estate. en omdat het internationale week was
op de Tongji universiteit hebben we zelfs een college mogen
bijwonen van mr. Shai Soloveizik, general manager china
Operations, Kulicke & Soffa Limited. Dit college was genoemd
‘Leadership ability in intercultural communication of a uS
company in china’, dat geheel binnen het thema Bridging
cultures van de studiereis paste.
Op donderdag en vrijdag stonden de thema’s wonen en
werken in Shanghai centraal waarbij bezoeken zijn gebracht
aan de consultancy bedrijven Savills en cushman & Wake-
field. Daarnaast hebben we een lezing bijgewoond van aBn
amrO dat sinds januari dit jaar weer is gehuisvest in
Shanghai. zij hebben ons meer verteld over hun drie
werkgebieden in china en hoe ze hun kantoor weer hebben
opgezet in Shanghai. Ook hebben we 2-Shanghai bezocht wat
is opgezet door twee nederlanders. zij wilden een aantal
jaren geleden zelf in Shanghai gaan werken maar liepen op
tegen de cultuurverschillen. ze zijn nu intermediair voor
nederlanders die daar een bedrijf willen opzetten. Tevens zijn
ze bemiddelaars voor nederlanders die stage willen lopen in
Shanghai.
nadat we de hele week de stad hebben ervaren, beter
hebben leren kennen door alle interessante lezingen die we
hebben mogen ontvangen hadden we geen betere afsluiting
kunnen bedenken voor de formele activiteiten dan een bezoek
te brengen aan de Shanghai World Financial center.
We hebben hier een presentatie bijgewoond, de showvloer
gezien en een geweldig uitzicht gehad over de stad Shanghai
(vanaf de honderdste verdieping).
AfBeelding 3
alle deelnemers studiereis 2012
– met op de achtergrond Pudong
Het was een uitdaging voor de reiscommissie om de
nederlandse vastgoedondernemingen enthousiast te maken
om de studiereis te ondersteunen. We zijn er trots op om te
zeggen dat we interessante bedrijven hebben gevonden
waardoor de deelnemende studenten inzicht konden krijgen
in de Shanghaise vastgoedmarkt. Door de samenwerking met
XiOr studentenhuisvesting en Wijnen Bouwgroep is vooral
een extra actieve en deelnemende rol van de studenten tot
stand gekomen. Daarnaast willen wij het universiteitsfonds
eindhoven in het bijzonder bedanken, hun bijdrage was van
essentieel belang en heeft mede gezorgd voor een kwalitatief
hoogstaande reis. natuurlijk willen we al onze overige
sponsoren ook bedanken voor hun bijdrage, zonder deze
sponsoren was de studiereis niet mogelijk geweest.
Daarnaast wil ik ook alle bedrijven bedanken in Shanghai, die
ons overweldigend hebben ontvangen, informatie met ons
wilden delen en onze kennis wilden verrijken. en natuurlijk
wil ik alle deelnemers, met in het bijzonder de heer Smeets
en mevrouw Leussink, bedanken voor hun enthousiasme.
na maanden van hard werken, kijk ik persoonlijk terug op
een geweldige ervaring. voor deze ervaring wil ik dan ook
mijn reiscommissie speciaal bedanken. ik waardeer hun inzet
enorm, hun betrokkenheid bij de reis en hun enthousiasme,
die vanaf het begin al aanwezig was. We kunnen met veel
trots terugkijken op deze studiereis, die wij samen hebben
neergezet. Bedankt voor de goede samenwerking!
Afsluiting van de reisDe laatste twee dagen van onze studiereis hebben we
doorgebracht in een andere stad dan Shanghai, name-
lijk Hangzhou, zodat we naast het al redelijk verwesterde
Shanghai, ook meer te weten zouden komen over de chinese
cultuur. Hangzhou is de hoofdstad van de oostelijke provincie
zhejiang en ligt ongeveer 180 km ten zuidwesten van Shang-
hai. in 2005 had Hangzhou een geregistreerde populatie van
6,6 miljoen inwoners, dus geheel rustig was het in deze stad
niet. Hangzhou is een van de bekendste en welvarendste
steden van china, en staat vooral bekend om de natuurlijke
en groene omgeving, met het Westelijke meer als toeristische
trekpleister. Hangzhou wordt hierdoor ook wel het paradijs
genoemd. een bekend chinees citaat is dan ook: “Boven
hebben we een paradijs, maar hier beneden hebben we
Hangzhou en Suzhou”.
Tijdens ons verblijf hebben we het West Lake verkend middels
roeibootjes en hebben we een thee plantage bezocht. Hier
hebben we leren begrijpen waarom theeceremonies zo
belangrijk zijn voor de chinezen. Daarnaast hebben enkelen
uiteraard wel de champions League finale gevolgd om drie
uur ’s nachts plaatselijke tijd.
nadat we allemaal genoten hebben van het paradijs, zijn we
zondag in de namiddag weer teruggereisd naar Shanghai.
Daar hebben we deze geweldige ervaring afgesloten met een
gezellige avond.
tot slotShanghai is niet in één woord te beschrijven. Het is echt een
dynamische, overweldigende en unieke stad waar vieren-
twintig uur per dag, zeven dagen per week gebouwd en
geleefd wordt. zowel op het gebied van vastgoed als op
cultureel gebied ontzettend leerzaam, want de cultuurver-
schillen hebben we uiteraard gemerkt tijdens ons verblijf.
De mensen hebben hun tradities en respect voor anderen, dat
mooi was om te zien. ik kijk met heel veel plezier terug op
een onvergetelijke, leerzame studiereis in een gezellig
gezelschap.
verder zouden we nooit in staat zijn geweest om deze reis te
organiseren zonder de financiële steun van bedrijven.
judith Wintraecken
voorzitter studiereiscommissie
Service 2011-2012
54 55Serv ice m aga zine juni 20 1 2
Afstudeer-verslagen tu/e - remdOp deze pagina treft u een overzicht
van de meest recente afstudeerver-
slagen van de opleiding Real Estate
Management and Development aan
de Technische Universiteit Eindhoven.
Het complete overzicht van afstudeer-
verslagen is te vinden op de website
van SERVICE: www.service-studiever-
eniging.nl. Bestelling van de verslagen
geschiedt door invulling van het bestel-
formulier op de internetsite. De kosten
bedragen 45 euro voor een digitaal
verslag en 60 euro voor een hard copy
verslag (inclusief verzendkosten).
auteur: Joep van EijkerenBestelnr.: 464
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
KANSEN OP DE KANTORENMARKTDe kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichten
vertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt en
de toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op de
kantorenmarkt niet gemist.
elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Door
invloeden van trends en ontwikkelingen als de economische
crisis en het intreden van Het nieuwe Werken lijkt deze pro-
blematiek de komende jaren alleen maar groter te worden.
zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen?
in dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voor
kantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstuk
op Strijp-S in eindhoven. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling
waar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwach-
tingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte
is verhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kan-
toorruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van deze
gebiedsontwikkeling gezond gehouden. Dit onderzoek maakt
duidelijk waar nog kansen liggen op de kantorenmarkt. ver-
der wordt onderzocht welke gebouw- en locatiekenmerken
verantwoordelijk zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur
op Strijp-S en hoe het succes gebruikt kan worden bij de
exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte op
Strijp-S in eindhoven.
auteur: Nick OpbroekBestelnr.: 461
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
BRANDING GENIUS LOCI“The importance of analyzing the stakeholders’ competen-ces regarding a brownfield redevelopment project before creating the brand.”redeveloping former industrial sites, called brownfields,
should be motivated more and more by policy pushes and
opportunity pulls. using place branding, a strategic approach
to generate attraction towards a place, is an example of an
opportunity pull to fully use the potential of the site. However,
most stakeholders of a brownfield redevelopment do not
know how to use and implement place branding.
Problem definition
How does a stakeholders’ organization of a brownfield rede-
velopment project achieve the place branding approach that
is best suited to deal with the criteria that are not present suf-
ficiently within the stakeholders’organization but are required
to brand a unique and specific brownfield successfully?
elaboration From the problem definition a model is created
that, by means of a list of pairwise comparisons and a questi-
onnaire regarding the criteria required to brand successfully,
achieves the best suited place branding approach for a spe-
cific and unique brownfield redevelopment project. not only
does the model create awareness for the required criteria but Local zet duurzame waarde van vastgoed op de kaart van Nederland • www.local.nl
56 57Serv ice m aga zine juni 20 1 2
moeten worden en op welk schaalniveau dit moet gebeuren.
Hierbij wordt een nieuw schaalniveau geïntroduceerd: het
supralokale niveau. Ook de keuze tussen een verspreide en
geconcentreerde retailstructuur komt aan bod; hierbij staat
de afweging tussen de leefbaarheid van een gebied en de
levensvatbaarheid van winkelconcentraties in dat gebied
centraal. De Stadsregio Parkstad Limburg wordt gebruikt voor
case studies.
auteur: Jan-Martijn BurumaBestelnr.: 460
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
(Scriptie alleen in engels verkrijgbaar)
OORZAKEN VAN DE GERINGE INBEDDING VAN KLEINE WINKE-LIERS DOOR WINKELCENTRA EIGENAREN:“Hoe markt en institutioneel raamwerk condities de toe-gankelijkheid van kleine winkeliers in Zuid-Afrikaanse en Nederlandse winkelcentra beïnvloeden.”in zowel de zuid-afrikaanse als de nederlandse markt
hebben kleine winkeliers moeite om in recent ontwikkelde
winkelcentra voet aan de grond te krijgen. Door de sterke
positie van winkelketens bestaat in beide markten soms
slechts 10% van de huurdersmix in deze winkelcentra uit
kleine winkeliers. in beide markten leidt dit tot sociale onrust,
omdat kleine winkeliers een belangrijke sociale en econo-
mische rol spelen in lokale gemeenschappen, met als gevolg
dat de eigenaren/investeerders van deze winkelcentra vaak
bekritiseerd worden om hun keuze voor winkelketens. echter,
de marktomstandigheden en de institutionele raamwerken
van beide markten verschillen significant: zuid-afrika is een
typische opkomende markt, met een sterke inkomensonge-
lijkheid, terwijl nederlands één van de welvarendste landen
ter wereld is. Door middel van een analyse van de relatie
tussen winkelcentra eigenaren en kleine winkeliers en door
in beide markten 3 grote retail investeerders te interviewen,
toont dit onderzoek aan dat de bereidheid en mogelijkheden
van winkelcentra eigenaren om meer kleine winkeliers in hun
winkelcentra op te nemen worden beïnvloedt door diverse
marktomstandigheden en het institutioneel raamwerk. Door
het vergelijken van deze omstandigheden en raamwerken
kunnen bovendien algemene indicatoren voor de toeganke-
lijkheid van kleine winkeliers in winkelcentra onderscheiden
worden.
auteur: Marwin PeetersBestelnr.: 462
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
CONSUMENTGERICHTE PROJECTONTWIKKELING 2.0“Op weg naar een meer vraaggerichte benadering.”De transitie van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte
woningmarkt maakt dat de traditionele wijze van projectont-
wikkeling steeds minder toereikend zal zijn om in te spelen
op de stijgende vraag naar maatwoningen. een oplossing om
also measures their presence within the stakeholders’ orga-
nization. The model can even be employed in a wide range of
(re)development projects since it also generates awareness
for the criteria required to cooperate and design sustainably.
auteur: Roy ZöldBestelnr.: 458
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
PROJECTONTWIKKELAARS IN CRISISTIJD? “Een onderzoek naar de rol van Nederlandse ontwikkelaars in de toekomst.”Projectontwikkelaars zijn door de huidige crisis hard
getroffen. De werkgelegenheid is in de periode 2007-2011
meer dan gehalveerd. Hoewel de sector vele crisissen heeft
meegemaakt en deze doorstaan hebben, is de huidige crisis
anders. Door de huidige crisis komen de structurele pro-
blemen aan het licht. Het imago van projectontwikkelaars
is slecht, de leegstand in verschillende sectoren zal steeds
verder toenemen en er is sprake van een vervangingsmarkt
in steeds meer sectoren en gebieden in nederland en dit
neemt steeds verder toe. De concurrentie neemt steeds meer
toe en de marktomvang voor projectontwikkelaars krimpt.
Willen projectontwikkelaars ook in de toekomst overleven dan
moeten er structurele veranderingen plaats vinden. niet alle
type ontwikkelaars zullen overleven. zelfstandige ontwik-
kelaars verdwijnen grotendeels. er blijven enkele zelfstandige
ontwikkelaars bestaan die vooral gespecialiseerd zijn in
enkele nichemarkten. Ontwikkelaars gelieerd aan financiers
zijn al grotendeels verdwenen. Ontwikkelaars moeten een
andere houding aan gaan nemen. vertrouwen, transparantie
en teamspeler zijn enkele begrippen die ontwikkelaars eigen
moeten maken. uiteindelijk zal de projectontwikkelingsector
hoofdzakelijk als volgt uitzien: projectontwikkelaars zullen
in de toekomst niet meer een op zichzelf staande onderne-
ming zijn of een zelfstandige afdeling binnen een concern.
Het wordt een onderdeel van het vastgoedconcern waarbij
gekeken moet worden wat projectontwikkeling aan de andere
onderdelen binnen het bedrijf kan toevoegen. Termen als ‘op
eigen initiatief, voor eigen rekening en risico’ veranderen in
gezamenlijk initiatief, voor gezamenlijke rekening en risico.
Daarbij zal de betrokkenheid van de projectontwikkelaar zich
niet meer alleen uitstrekken tot de fase van ingebruikneming,
maar tot en met de exploitatiefase.
auteur: Martijn PustjensBestelnr.: 458
Opleiding: rem&D
jaar: 2012
WINKELLEEGSTAND IN EEN KRIMPREGIO“Een strategische aanpak op een nieuw schaalniveau.”Dit onderzoek beschrijft hoe in een krimpregio de (potentiële)
winkelleegstand aangepakt kan worden. voor deze aanpak
worden verschillende soorten instrumenten aangereikt.
van deze instrumenten is beschreven wanneer ze toegepast
de consumenten meer vraaggericht bij de ontwikkeling te be-
trekken is bewonersparticipatie op basis van interactieve ont-
werpsessies. Doordat deze benadering de beheersbaarheid
en de te behalen schaalvoordelen in het geding kan brengen,
zal echter de invloed die consumenten wordt geboden gelimi-
teerd moeten worden. Om consumenten toch zo vraaggericht
mogelijk te benaderen is het van belang om ze invloed te
bieden op die aspecten waaraan ze het meeste belang hech-
ten. vandaar dat een ‘compositional stated choice’ onderzoek
is uitgevoerd naar het belang dat huishoudens hechten aan
invloed op diverse aspecten bij de projectmatige ontwikke-
ling van hun woning. Het steekproefkader betrof hierbij alle
in nederland gevestigde huishoudens die zich in de voorbije
twee jaren hebben aangemeld als geïnteresseerde voor een
of meerdere door Bouwfonds en nouville Ontwikkeling ont-
wikkelde woningen in Limburg of noord-Brabant (n=4265).
Door middel van een ‘conjoint analyse’ zijn de keuzes van de
355 respondenten (8,3%) systematisch geanalyseerd. Hieruit
blijkt dat huishoudens invloed op aspecten die de functio-
naliteit (indeling, type woning, volume etc.) van de woning
aangaan over het algemeen belangrijker vinden dan invloed
op aspecten die betrekking hebben op de esthetica van de
woning (architectuurstijl, dakvorm etc.). Daarbij blijkt er een
directe relatie te zijn tussen diverse huishoudkenmerken en
het belang dat huishoudens hechten aan invloed op de diver-
se onderzochte aspecten. vandaar dat wordt geconcludeerd
dat bij de afweging om wel of niet enige vorm van invloed
aan te bieden, de consequenties daarvan op de beheersbaar-
heid en de te behalen schaalvoordelen het beste beschouwd
worden in relatie tot het nut dat het aanbieden van invloed op
de aspecten heeft voor de geïnteresseerde huishoudens.
SCRIPTIEPRIJS 2013
Kijk voor het scriptiereglementop www.ivbn.nl
5000
De IVBN-scriptieprijs is een stimuleringsprijs die jaarlijks
wordt uitgereikt door de Vereniging van InstitutioneleBeleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).
De afstudeerscripties moeten relevant zijn voor de belangenvan Nederlandse beleggers in vastgoed, voor het beleggenin Nederlands vastgoed of voor vastgoedbeleggen in hetalgemeen. De prijs wordt toegekend aan inzendingen ophet niveau van universitaire masteropleidingen, vastgoed-gerelateerde postacademiale of post-HBO masteropleidingen.
Er zijn maximaal drie genomineerde scripties met uiteindelijk1 winnaar, die een geldbedrag van € 5.000,- ontvangt.
De twee genomineerden ontvangen ieder € 1.000,-
Studiejaar 2011/2012. Sluitingsdatum 2 november 2012.
Inzendingen naar IVBN-scriptieprijs, Postbus 620, 2270 AP Voorburg.
IVBNScriptieprijsADV:Opmaak 1 11-05-2012 11:16 Pagina 1
58 59Serv ice m aga zine juni 20 1 2
middels een presentatie. Dit biedt geïnteresseerden de mogelijkheid
vragen te stellen of in discussie te gaan. Ellen Zwetheul (Corio) had
in het kader van het thema ‘Retail’ een lezing gegeven over hoe de
huidige situatie op de winkelvastgoedmarkt juist potentie kan bieden
voor kansen en innovatieve ideeën. Arjen Knoester (gemeente Rotter-
dam) had zijn presentatie gewijd aan hoe planmatig ingrijpen in de
Rotterdamse binnenstad tot succesvolle uitkomsten zal leiden. Cor
Worms (destijds Syntrus Achmea) had verhaal gedaan over de impact
van het door Brussel gevormde Solvency II op de vastgoedmarkt.
SERVICE Symposium; een terugkerend evenementStudenten, alumni en professionals zijn allen van harte welkom op
het SERVICE Symposium.
Het is voor bedrijven uiteraard mogelijk het SERVICE Symposium te
gebruik voor ‘exposure’. Hierbij zullen niet alleen een groot aantal
studenten, maar ook professionals direct bereikt worden. Neem hier-
voor contact op met onze acquisiteur Rick Willems via acquisition@
service-studievereniging.nl.
We zien jullie graag terug op het eerstvolgende SERVICE Symposium
dat in december plaats zal vinden. Exacte datum en tijdstip zal te
zijner tijd middels een uitnodiging bekend gemaakt worden. Houd
ook onze agenda in de gaten op www.service-studievereniging.nl.
service symposiumHet bestuur van studievereni-
ging SERVICE en de redactie
van SERVICE Magazine van
2011-2012 zijn met de release
van het vorige magazine, editie
19.3, gestart met het SERVICE
Symposium. We zien jullie
graag verschijnen op ons
driejaarlijkse symposium, dat
steeds in dezelfde week als
de release van het magazine
plaats zal vinden.
Terugblik Symposium Retail Wat begon met een initiatief om SERVICE en SER-
VICE Magazine meer onder de aandacht te brengen,
resulteerde in een drukbezochte en geslaagde middag
waarbij kennisverspreiding, interactie en actualiteit
centraal stond. Tijdens deze middag belichten auteurs
die geschreven hebben in het magazine hun onderwerp
contact studie- vereniging serviceStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master-
richting Real Estate Management and Development aan de TU/e
vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep
studenten die deze master volgt of gaat volgen.
ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast
organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo
gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis, worden
er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops en nog veel
meer activiteiten georganiseerd.
In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen
met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat we
de activiteiten kunnen organiseren samen met het
bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder het
bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe con-
tacten en nieuwe sponsoren!
SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE samen-
werken, een activiteit organiseren of adverteren in
dit magazine, neem dan contact op met SERVICE. Op
deze manier komt u in contact met studenten en we-
ten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren in
studenten is namelijk een investering in uw toekomst.
Meer informatieKijk voor meer informatie op
www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op de
LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE. Daar-
naast houden we u graag op de hoogte middels onze
Facebook pagina en via Twitter.
Contactrick willems
Acquisitie/Bedrijvenrelaties
06 30107597
AfBeelding 1
Financial district, new York city
60
contact service magazineThema volgende editie
‘Afwaarderen op de vastgoedmarkt’
De noodzaak van het afwaarderen van vastgoed is een belangrijk
discussiepunt in de huidige vastgoedmarkt. Het is vanzelfsprekend
dat het geven van een lagere waardes aan bestaand vastgoed tot
problematische situaties kan leiden voor vastgoedbeleggers. Andere
partijen claimen daarentegen dat het gezond is voor de marktwer-
king. De decembereditie van SERVICE Magazine zal dit onderwerp
behandelen vanuit verschillende partijen en daarmee bijdragen aan
de discussie omtrent afwaarderen op de vastgoedmarkt. Het afwaar-
deren van vastgoed wordt door sommigen gezien als een logisch ver-
volg op leegstand en daarmee sluit editie 20.1 van SERVICE magazine
naadloos aan op het thema van deze editie.
Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE
Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden
kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onder-
staande contactgegevens
Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abon-
neren, het opzeggen van een abonnement of het wijzi-
gen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk
doen via:
http://www.service-studievereniging.nl/magazine
tim op heij
Hoofdredacteur
Jonne Besselink
Redacteur
michel van dinther
Redacteur
Contact
paul Jansen
Redacteur
philip van susante
Redacteur
Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-
leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel
van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze
mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.
Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel
en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de
drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff
Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.
Meer weten? Voor meer informatie kun je contact
opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff
telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken,nooit teleukvindt hoef je je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
CoverSerMagJUNI2012.indd 2 5/23/12 5:13 PM
In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.
DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT
Dat is fi nancieren anno nu.
8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28
jaa
rga
ng 19 n
UM
MEr 3
jUn
i 2012M
aga
ZinE
jaargang 19
nUMMEr 3
jUni 2012
Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’
De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble
Interview: Real Estate Investment Trusts
Crisis-woordvoering is een vak
M A G A Z I N E
leegstandThema
CoverSerMagJUNI2012.indd 1 5/23/12 5:13 PM