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C&C ENTREVISTA

c uando se creó SAREB en 2012 se establecieron unos objetivos de beneficios anuales, ¿se están

cumpliendo todos los pronósticos? Nos encomendaron la misión de li-

quidar una cartera de activos que ronda los €50.000M. Nuestro objetivo más importante es devolver el dinero que en-tonces fue emitido en bonos con la ga-rantía del Tesoro para pagar por los ac-tivos que recibimos. Es necesario abonar los intereses de esa deuda, que son costo-

sos y, por otra parte, devolver el principal. Intentamos gestionar los activos de la mejor manera posible y hacemos ventas, tanto de inmuebles como de préstamos inmobiliarios. Los ingresos que obte-nemos los utilizamos para el repago de la deuda hasta 2027, que es cuando se cumplirá el final de nuestro mandato. Nos encantaría tener beneficios y po-der ayudar más al sistema, pero lo que tenemos que hacer es preocuparnos de devolver el capital y de que nuestros ac-

cionistas, tanto públicos como privados, mantengan su confianza en la gestión de la compañía. No existe una cantidad fija a devolver al año porque la volatilidad de la economía en sí misma y del mis-mo negocio haría muy pretencioso por nuestra parte saber a balón parado cuan-to vamos a poder dar, depende de los volúmenes de ingresos que obtengamos. En 2013 hemos devuelto €2.000M y, en 2014, devolveremos €3.000M, de hecho, en el primer semestre ya alcanzamos los

Dos años de gestión inmobiliaria

➜ Al finalizar el año, SAREB ya habrá devuelto €5.000M a las entidades cedentes, el 10% de la cantidad total de deuda emitida. La sociedad se encuentra en plena adjudicación del proyecto de servicing Íbero, cuya primera cartera ha sido concedida a Solvia, y ha lanzado un total de seis proyectos, cuya venta espera cerrar antes de fin de año.

Jaime Echegoyen Consejero Delegado de SAREB

SAREB

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€1.900M. En dos años significa el 10% de la cantidad total de deuda emitida. Nos gustaría mantener ese ritmo a lo largo de los años pero ya veremos.

Están pagando €100M al mes de intereses a las entidades que le trans-firieron activos, ¿no?

Pagamos el interés con carácter se-mestral, como un cupón. El primer año representó alrededor de €1.200M en tér-minos absolutos, es decir, unos €100M al mes. Cuando los tipos de interés bajan un poco como ha ocurrido en 2014, la carga final es menor, además, porque el principal de la deuda ha bajado. Es de esperar que así siga cada año.

En 2013 hubo un resultado nega-tivo de €261M, ¿será positivo ya en 2014? ¿En qué tipo de actividad se es-tán consiguiendo más ingresos?

Lo que nos llevó a ese resultado fue la creación de una provisión respecto a los créditos participativos que habíamos recibido con arreglo a lo que indicaba la prudencia. Ese punto de vista se man-tendrá en el tiempo porque nuestros ac-tivos no han mejorado tanto como para que no tengamos que hacer provisiones. La fecha en la que entraremos en benefi-cios no es previsiblemente este año, pero tampoco es relevante siempre que des-de SAREB seamos capaces de ejecutar bien nuestra tarea y hacerlo de una ma-nera organizada, sin hacer daño al sector

desde el punto de vista económico. En cuanto a la actividad con la que conse-guimos más ingresos y que, al menos en 2013 representó el 60% de los mismos, es, precisamente, la amortización de principal de los préstamos y créditos que en su día fueron concedidos a los deu-dores y los intereses que pagan por esa deuda existente.

A principios de 2014, se redefinie-ron las líneas estratégicas de SAREB, ¿en qué se basaba el cambio?

Por resumirlo en una frase se trata de pasar de una estrategia almacén a una estrategia de fábrica, lo que implica mu-chas actividades adicionales a la básica

de vender y liquidar los activos. Tiene que ver con el desarrollo de los bienes inmuebles como, por ejemplo, realizar desarrollos inmobiliarios en algunos suelos. Siempre en cantidades limitadas y buscando la colaboración de especia-listas. Por otra parte, creemos que el al-quiler va a ser más importante para la sociedad española en el futuro, así que pensamos alquilar algunos activos para obtener una mayor rentabilidad en la gestión. Y una tercera pata tiene que ver, precisamente, con nuestra fuente principal de ingresos, el recobro o refi-nanciación de las posiciones acreedoras que tenemos derivadas de créditos y de préstamos. Debemos poner todo nues-tro esfuerzo en esa dirección.

En septiembre ya se habían vendido más de 10.900 inmuebles en el canal minorista, ¿los activos se están ven-diendo con facilidad? ¿Cuáles son más complicados?

Sencillo no hay nada en la vida, es-pecialmente porque estos inmuebles no son los más atractivos desde el punto de vista de la demanda que hoy en día existe. Tenemos pocos pisos en Madrid y Barcelona. Es una tarea difícil y nos quedan unos 51.000 en cartera. Los ac-tivos que resultan más difíciles de ven-der son aquellos que cuando se com-praron o se empezaron a desarrollar no tenían detrás un plan de negocio sólido. Activos de naturaleza inmobiliaria que

están ubicados en medio de ninguna parte que no tienen detrás una viabili-dad económica.

¿Qué rentabilidades de media se están consiguiendo con las desin-versiones? Hace unos meses, el FMI criticaba, precisamente, esa falta de rentabilidad…

La rentabilidad es un concepto suma-mente amplio cuando tienes una base tan grande de activos de toda naturaleza. Por ejemplo, en el mundo del alquiler de pisos, se obtienen rentabilidades de un 5% que, si lo comparas con lo que paga el bono del Tesoro, es una cifra magnífica. Con lo cual, el fondo del Tesoro debería tener en cuenta ese tipo de rentabilida-

La actividad con la que conseguimos más ingresos es la amortización del principal de los créditos concedidos a los deudores y sus correspondientes intereses. En 2013 representó el 60% de la facturación

Edificio Tucumán de la cartera Corona

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des alternativas. El alquiler de pisos es aparentemente un buen negocio, pero tenemos pocos. Sin embargo, hay mucho suelo pendiente de desarrollo y una gran cantidad de locales y garajes. La rentabi-lidad de eso es mala y cuando consigues vender algo, depende mucho de lo que quiera el comprador.

En general, ¿cuál es el perfil de los interesados? ¿Fondos buitre?

Se desarrolla en dos frentes, por un lado tienes el mercado institucional y no les calificaría de fondos buitre. No por las connotaciones que implica sino por-que son mucho más que aquellos que es-tán sobrevolando el mercado y se lanzan rápido al ver oportunidades. Creo que es una red mucho más amplia y que ya hay inversores, españoles y extranjeros, de carácter institucional, invirtiendo en bienes inmuebles, con cifras que rondan los €6.000M y que pueden llegar a los €9.000M o €10.000M a finales de año. Eso ya te da una idea de que son más de dos o tres fondos invirtiendo. Pero, además, utilizamos las redes bancarias de las entidades cedentes para distribuir nuestros productos con base minorista. Todos los días se venden alrededor de 45 inmuebles, lo que significa que hay mu-cha actividad, pequeña en volumen, no tan glamurosa, pero que es recurrente y es importante siga estando ahí.

En general, ¿en qué operaciones es-tán más focalizados?

Tenemos una estrategia constante. El año pasado tuvimos unos ingresos de €3.800M, para lo que es necesario ven-der y recobrar. No podemos tener una determinada preferencia aunque hay una actividad que tiene un cierto carácter es-tacional, lo que llamamos el lanzamiento de carteras, que tienen tendencia a cu-mularse en la última parte del año. Son operaciones complejas de elaborar, hay que coger muchos activos de diferentes procedencias, juntarlos y crear un port-folio o una cartera, sacarlo al mercado y darle a los inversores el suficiente tiempo para analizarlo, estudiarlo con detalle, valorarlo, etc. Todo eso lleva su tiempo. Además, hay un determinado nivel de confluencia en el mercado por parte de otros operadores, por lo que te interesa quitar el cuello de botella y hacer la acti-vidad un poco más regular. Por otro lado, las operaciones de estas características tienen un margen mucho más apretado, porque son institucionales, grandes y tie-nen un tiempo de pelea en términos de negociación del precio. En este momen-to tenemos más de seis transacciones

cada inmueble. Necesitamos que alguien nos preste ese servicio. El proyecto Íbero intenta lograr esos proveedores y, donde antes teníamos nueve ahora tendremos menos, aunque como mínimo serán dos, para poder comparar. Los estamos eli-giendo a través de un proceso competi-tivo que termina en una subasta. Hemos asignado a Solvia una parte de la cartera aunque todavía nos falta adjudicar otros contratos. Hemos aplicado variables de valoración ante notario, que también se han sometido al análisis de un auditor externo, EY. El proceso ha tenido máxi-ma transparencia y concluirá dentro de poco. Está habiendo muchos competi-dores. En el último corte con ofertas en firme había 26 alternativas distintas para cada una de las carteras. SAREB, dentro del mundo de la gestión de activos, es un peso pesado. Todos ellos han peleado por llevarse una parte del negocio.

Entonces, además del precio, hay otras variables interesantes a la hora de elegir al candidato…

Las más importantes tienen que ver con la calidad del servicio que nos van a prestar. No es un negocio fácil de hacer, hay que tener capacidades tecnológicas, operativas, de recursos humanos, la po-sibilidad de dedicarse a nosotros casi en exclusiva, etc. El factor precio solo es uno más. Hemos analizado las cualida-des de cada uno de ellos y los contratos. Todo ello nos ha llevado un proceso que empezamos en el mes de mayo y vamos a terminar seis meses después.

Fruto de esta concesión de  servi-cing, Solvia realizará un depósito de dinero en SAREB, que servirá como garantía de pago, por alrededor de €150M, ¿es así?

El concepto es correcto pero la cifra no. Les hemos pedido que constituyan una fianza que de garantía de la calidad del servicio que nos van a prestar. Será devuelta según se cumpla ese servicio. Por eso, lo importante es qué te van a dar y no cuánto pagan. La cuantía exacta no se puede dar y, además, hay que tener en cuenta que estamos hablando de venta-nas de un edificio, no tiene sentido ver una sola, sino que hay que mirar a todo el conjunto. No todos los lotes son igua-les, unos son más complejos que otros, cuentan con diferente temporalidad y los compromisos son diferentes.

Una de las carteras que está atra-yendo a muchos inversores es el Pro-yecto Agatha, vinculado a activos de VPO, ¿en qué consiste exactamente?

Ya hay inversores, españoles y extranjeros, de carácter institucional, invirtiendo en bienes inmuebles, con cifras que rondan los €6.000M

medianamente lanzadas y que espera-mos cerrar antes de fin del ejercicio.

En la actualidad, acaban de adju-dicar el proyecto de servicing Íbero a Solvia, de Sabadell ¿Cómo se ha lle-vado a cabo este proceso? ¿Ha habido mucha competencia?

Íbero no es la venta de nada, sino un contrato de servicio. Nos vencen algunos contratos que teníamos con proveedores anteriores, que eran las entidades ceden-tes, y necesitamos que alguien nos preste servicio de gestión y administración de los activos que en su día compramos. No-sotros no somos un banco, no tenemos la capacidad de gestionar a través de una red de oficinas cada préstamo, y tampoco somos una inmobiliaria para gestionar

¿Su empresa busca financiación y/o un sociofinanciero para proyectos de inversión en el exterior?

En COFIDES S.A., Compañía Española de Financiación del Desarrollo, además de recursos propios, gestionamos en exclusiva los fondos estatales FIEX y FONPYME para fomentar la internacionalización de la economía y las empresas españolas. En más de 25 años hemos desarrollado más de 650 proyectos privados y viables de inversión con un impacto positivo en nuestra economía en cerca de 80 países.

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Hemos hecho más de 18 lanzamien-tos de carteras desde la creación de SA-REB hasta esta fecha, de los que 12 fue-ron hechas en 2013. Agatha es una más, estamos hablando de promociones de vivienda, con un total de 3.800 vivien-das físicas. La operación está dividida en dos: préstamos e inmuebles. Es una estructura compleja y sí, está atrayendo bastante al mercado. Otro de los pro-yectos que hemos lanzado es Kaplan, que engloba un centenar de préstamos de tamaño pequeño. La operación se ha presentado a varios inversores haciendo una segmentación de la demanda, por-que no todos buscan lo mismo.

Deutsche Bank ya se ha convertido en un comprador recurrente de prés-tamos, dado que ha acudido a varias operaciones, ¿no?

Igual que Deutsche Bank, se me ocu-rren otros bancos. Lo que es relevante es que hay entidades extranjeras finan-ciando operaciones de estas característi-cas, actuando como intermediarios para quien realmente se dedica a gestionar este tipo de activos. Esto te abre mu-cho más el abanico. La confianza está volviendo y la banca, a nivel mundial, tampoco tiene muchos grandes proyec-tos empresariales en los que invertir, lo que hace que nuestras operaciones estén reactivando la economía.

Algunas de sus operaciones se lle-van a cabo a través de los vehículos FABs, ¿cómo se decide si se utiliza o no este tipo de sociedad para la venta? ¿Qué ventajas aporta?

El FAB es una petición del inversor, nosotros no lo decidimos. Tiene una estructura muy regulada y seria y tiene que ser aprobada por la CNMV, tener un investment manager y alguien que administre los activos de esa sociedad a partir de ese momento, es un equivalen-

te a una SOCIMI pero a pequeña escala desde el punto de vista de que normal-mente solo hay un inversor y SAREB, que tiene que ser parte del accionariado de esa sociedad, con al menos un 5% de su capital. Además, ayudamos en el plan de negocio y en el proceso de toma de decisiones de la sociedad a lo largo del tiempo. Por su parte, el inversor extran-jero tiene algunas ventajas desde el pun-to de vista fiscal que hacen al producto atractivo, como el eventual pago de di-videndos. Es un vehículo exclusivo de SAREB y fue creado para dar agilidad a la liquidación de nuestros activos en un período de tiempo razonable.

Algunas operaciones que se han realizado a través de FABs han sido el proyecto Teide o la cartera Bull, qui-zá los dos deals más famosos que se han realizado hasta la fecha. ¿Qué nos puede contar de ellos?

Yo todavía no estaba aquí pero pue-do decir que fueron operaciones mag-níficas en su momento, de un tamaño importante. En ambas se utilizó el FAB porque en aquel momento tenía senti-

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ALGUNAS OPERACIONES SAREB

AÑO DENOMINACIÓN CARTERA

COMPRADOR /ADJUDICATARIO ACTIVOS INCLUIDOS VALORACIÓN

NOMINAL €M

2014 Pamela Calyon 23 préstamos performing y non-performing 198,2

2014 Walls Deutche Bank 5 préstamos 100

2014 Klauss Hayfin Capital Préstamos performing 68

2013 Teide Fortress Grupo Lar Más de 1.000 viviendas 146

2013 Fado BAML 2 préstamos con Metrovacesa 80,5

2013 Abacus Deutsche Bank 30 préstamos 233

2013 Bull HIG 940 viviendas 100

do para el inversor en cuestión. Y creo que fueron transaccio-nes que animaron el mercado español. El proyecto Bull supuso un antes y un después en el mercado, fue la primera pedalada en la bicicleta.

Durante el último año, ha habido varios cambios en el equipo, con su entrada o la de Luis Martín Guirado ¿Habrá nuevas incorporaciones?

Habrá siempre porque ésta es una sociedad que tiene una necesidad de re-vitalizar su savia con una cierta frecuen-cia. SAREB tiene una tarea concreta y requiere de una alta especialización en cada una de sus tareas por lo que es necesario incorporar cierta cantidad de especialistas. Creo que, en este caso concreto, es positivo.

¿El sector inmobiliario está viviendo un resurgimiento? ¿Es uno de los sec-tores más interesantes para el inversor extranjero?

He estado hace unos días en Nueva York con algunos inversores y no hay ninguna duda de que existe un enorme interés y curiosidad por parte de aquellos que no se han atrevido o no han tenido la oportunidad de entrar en el sector to-davía. Creo que es importante que lo ha-gamos bien y no nos aceleremos o haya demasiada euforia porque podríamos convertirlo en un fenómeno de duración corta. Se están dando los pasos en el sen-tido adecuado para que vengan los inver-sores, existe un grado de profesionaliza-ción que va a permitirlo y tenemos que trabajar en las siguientes generaciones de inversores. El sector inmobiliario es un claro factor dinamizador de la economía en este momento.

Bahía de la Plata (Puerto Banus-Estepona)Málaga

Viviendas de la Cartera Bull