РГРrgr.ru/userfiles/file/monitoring/17072007.doc · web viewВ будущей...

Риэлторы

09/07/2007-15/07/2007

1. Риэлторы.....................................................................................................................................6

Банки обратились к риэлторам.................................................................................................6Источник: Бизнес-класс. Архангельск ; Дата: 09.07.2007 ....................................................6

Технологии рынка: Кризис жанра ...........................................................................................8Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007 .................................................................................8

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ РИЭЛТОРЫ ПРОТИВ ЧЕРНЫХ МАКЛЕРОВ.......................14Источник: Вече Твери; Дата: 10.07.2007 ..............................................................................14

Конкурс "Архитектурная опушка" ........................................................................................16Источник: Restate; Дата: 11.07.2007 .....................................................................................16

Региональное отделение «Российской гильдии риэлторов» ввело в обращение удостоверения членов организации.......................................................................................17Источник: Пермская деловая газета Business Class; Дата: 12.07.2007 ..............................17

Жилищный комитет Петербурга будет расселять коммунальные квартиры совместно с риэлторами...............................................................................................................................18Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 12.07.2007 .....................................................18

Первый открытый Чемпионат "Риэлторские поединки - 2007"..........................................19Источник: Русская недвижимость; Дата: 12.07.2007 ..........................................................19

Лучше один раз увидеть..........................................................................................................21

Николаев и: Консалтинг | www.n-ec.ru | 7 812 321 60 40 1

http://www.n-ec.ru/

Источник: Мир и Дом; Дата: 13.07.2007 ..............................................................................21

Коммунальные квартиры в Петербурге будут расселять риэлторы...................................25Источник: PRO Недвижимость; Дата: 13.07.2007 ...............................................................25

Челябинских риелторов обучат .............................................................................................26Источник: НП ЧРГР; Дата: 13.07.2007 .................................................................................26

XVII выставка "Домэкспо" пройдет 11-14 октября в Гостином Дворе..............................27Источник: РИА "Новости"; Дата: 13.07.2007 .......................................................................27

2. Упоминания..............................................................................................................................28

На воздухе: Элитная штамповка ...........................................................................................28Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007 ...............................................................................28

На воздухе: Зона евро .............................................................................................................36Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007 ...............................................................................36

На воздухе: Путешествие по шпалам....................................................................................42Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007 ...............................................................................42

На воздухе: Пригород в поисках формы ..............................................................................48Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007 ...............................................................................48

Ориентиры: Маята с прогнозами...........................................................................................55Источник: Ведомости ; Дата: 09.07.2007 ..............................................................................55

Недоквартира...........................................................................................................................58Источник: Эксперт-Урал; Дата: 09.07.2007 .........................................................................58

Частная стоимость инвестиционных проектов.....................................................................59Источник: Restate; Дата: 09.07.2007 .....................................................................................59

Каждой семье по комфортной квартире ...............................................................................63Источник: Restate; Дата: 09.07.2007 .....................................................................................63

АИЖК, IFC, ГПБ-Ипотека и АИК подписали Соглашение о совместной деятельности по разработке единых процедур сопровождения и обмена информацией на ипотечном рынке.........................................................................................................................................67Источник: ИТ решения для бизнеса; Дата: 09.07.2007 .......................................................67

Недвижимости будет больше.................................................................................................69Источник: dp.ru ; Дата: 09.07.2007 ........................................................................................69

Во Владивостоке обсудят перспективы недвижимости и инвестиций .............................70Источник: PrimaMedia; Дата: 09.07.2007 .............................................................................70

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Возвращение коммуналки...................................................71Источник: Real Estate; Дата: 09.07.2007 ...............................................................................71

Указ Президента РФ................................................................................................................74


http://www.n-ec.ru/

Источник: АНО "БТИ" ; Дата: 09.07.2007 ............................................................................74

ООО «Квартиры и дома»: семь лет работы с ГЖС..............................................................76Источник: ИА "Бел.Ру"; Дата: 09.07.2007 ............................................................................76

Во Владивостоке готовятся к инвестиционному форуму ...................................................78Источник: Лучший Город; Дата: 09.07.2007 ........................................................................78

Разделить по правилам............................................................................................................79Источник: Пермская деловая газета Business Class ; Дата: 09.07.2007 .............................79

Цены на "хрущевки" и "брежневки" упали...........................................................................82Источник: Комсомольская правда; Дата: 10.07.2007 ..........................................................82

Лестничная клетка. Счет уличенных в неуплате налогов квартировладельцев пошел на миллионы..................................................................................................................................83Источник: Время новостей; Дата: 10.07.2007 ......................................................................83

Знал бы прикуп, вложил бы в Сочи.......................................................................................85Источник: Известия.ру; Дата: 10.07.2007 .............................................................................85

Ипотека в деталях: чем поможет ипотечный брокер...........................................................88Источник: Кредитный и Финансовый Консультант; Дата: 10.07.2007 .............................88

ФНС уличило в неуплате налогов 2,5 млн владельцев квартир.........................................92Источник: Point.Ru; Дата: 10.07.2007 ...................................................................................92

Выгодно ли покупать жилье летом? .....................................................................................94Источник: А'БМ; Дата: 10.07.2007 ........................................................................................94

НЕ САДИСЬ НА ПЕНЕК, НЕ ЕШЬ ПИРОЖОК..................................................................96Источник: premier.region35.ru; Дата: 10.07.2007 .................................................................96

Сочи: все стали хитрее!...........................................................................................................98Источник: mensmedia.ru; Дата: 10.07.2007 ...........................................................................98

Рынок жилья: неустойчивое равновесие...............................................................................99Источник: Время и Деньги; Дата: 11.07.2007 ......................................................................99

Перспективы девелопмента и инвестиций на ДВ впервые обсудят во Владивостоке . .102Источник: PrimaMedia; Дата: 11.07.2007 ...........................................................................102

Советы менялам.....................................................................................................................103Источник: Финанс; Дата: 11.07.2007 ..................................................................................103

За место под солнцем............................................................................................................105Источник: Пенза-Онлайн ; Дата: 11.07.2007 ......................................................................105

Рынок жилья: неустойчивое равновесие ............................................................................108Источник: Информационный центр реформы ЖКХ ; Дата: 11.07.2007 .........................108

Предложение квартир втрое превышает спрос - риэлторы...............................................111


http://www.n-ec.ru/

Источник: ICTV ; Дата: 11.07.2007 .....................................................................................111

Петербурге состоялся деловой завтрак с «КФК»...............................................................112Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 11.07.2007 ...................................................112

Рейдеры пошли по магазинам. Теперь они захватывают малый бизнес..........................113Источник: Ведомости; Дата: 11.07.2007 .............................................................................113

Не верь, не бойся, не переплати...........................................................................................116Источник: Московский Комсомолец; Дата: 12.07.2007 ....................................................116

ДЕНЬГИ - ЗДАНИЯ - ДЕНЬГИ ..........................................................................................121Источник: Афанасий-биржа; Дата: 12.07.2007 ..................................................................121

Пир под пальмами ................................................................................................................123Источник: Труд; Дата: 12.07.2007 .......................................................................................123

Из-за Олимпиады-2014 земля в Сочи подорожала в 10 раз и увеличилось количество разводов из-за квартир..........................................................................................................127Источник: Санкт-Петербург.ру; Дата: 12.07.2007 .............................................................127

Рейдеры скупают небольшие магазины и рестораны .......................................................128Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 12.07.2007 ...............................................................128

Сочи-2014: что думают инвесторы (Volume 2) .................................................................131Источник: dp.ru; Дата: 12.07.2007 .......................................................................................131

Сочи-2014: что думают инвесторы (Volume 1) .................................................................134Источник: dp.ru; Дата: 12.07.2007 .......................................................................................134

«Затишье на рынке недвижимости является дополнительным плюсом для желающих приобрести жилье» - Наталья Алиханова...........................................................................137Источник: RWAY; Дата: 12.07.2007 ...................................................................................137

В будущей Олимпийской столице - Сочи земля и квартиры уже подорожали в 10 раз..................................................................................................................................................139Источник: Агентство Бизнес Новостей; Дата: 12.07.2007 ................................................139

Недвижимость в Сочи подорожала на 30%, земля - на 100%...........................................140Источник: PRO Недвижимость; Дата: 13.07.2007 .............................................................140

User Generated жилье.............................................................................................................141Источник: internet.ru; Дата: 13.07.2007 ...............................................................................141

Деятельность финансово-строительной корпорации «Лидер» отмечена Российским и Московским фондами защиты прав потребителей............................................................144Источник: RWAY.Ru; Дата: 13.07.2007 .............................................................................144

Многогранный "Кварц" ........................................................................................................145Источник: Агентство бизнес мониторинга; Дата: 13.07.2007 ..........................................145

Слухи и сплетни Большого Урала.......................................................................................147


http://www.n-ec.ru/

Источник: URA.Ru ; Дата: 13.07.2007 ................................................................................147

Власти Нижнего Новгорода не могут начать достраивать дома «Социальной инициативы»..........................................................................................................................159Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 13.07.2007 ..............................................................159

3. Упоминания негативного характера....................................................................................160

20 лет за украденные 22 миллиона рублей: на Алтае вынесен приговор инициаторам аферы с «Барнаулстроем».....................................................................................................160Источник: Атмосфера ; Дата: 10.07.2007 ...........................................................................160

Задержаны квартирные мошенники....................................................................................161Источник: infoorel.ru; Дата: 10.07.2007 ..............................................................................161

В Барнауле арестована «верхушка» строительной пирамиды..........................................162Источник: IRN.RU; Дата: 11.07.2007 ..................................................................................162

В Барнауле вынесен приговор строительным аферистам.................................................163Источник: novosib.rfn.ru; Дата: 11.07.2007 .........................................................................163

В Волгограде арестована группа «черных риэлторов»......................................................164Источник: ГТРК «Волгоград-ТРВ» ; Дата: 11.07.2007 .....................................................164

Группа черных риэлторов оставила без квартиры пенсионера........................................165Источник: Комосомольская правда; Дата: 13.07.2007 ......................................................165


http://www.n-ec.ru/

1. Риэлторы

Банки обратились к риэлторам

Источник: Бизнес-класс. Архангельск ; Дата: 09.07.2007

Рынок ипотечного кредитования сегодня является самым динамично развивающимся рынком среди продуктовой линейки российских банков. По данным банка ВТБ 24, за 2006 год в целом по стране рост объема выдачи ипотечных кредитов составил 400% в сравнении с 2005 годом. В нынешнем же году ожидается увеличение в 2 раза. Однако, по мнению специалистов, количество ипотечных сделок могло бы быть гораздо больше...

Сдерживающим фактором в данном случае является галопирующий рост цен на рынке недвижимости. Эксперты сходятся во мнении, что наиболее успешными на сегодняшний день являются совместные программы профессиональных игроков этого рынка. Ведь конечной целью ипотечного клиента является не получение кредита, а покупка квартиры, и именно совместный проект банка с агентствами недвижимости гарантирует клиентам успешное решение их жилищных проблем. Когда банки и риэлторы работают обособленно, клиент вынужден выступать посредником между ними, самостоятельно разбираясь в сложных профессиональных механизмах. Это отнимает много времени, а результат не всегда оказывается положительным.

Одним из главных плюсов сотрудничества банков с риэлторами специалисты называют снижение издержек на привлечение заемщиков. Будучи профессионалом, обладающим знаниями в области предоставления ипотечных кредитов, риэлтор способен проконсультировать клиента и направить его в банк. К тому же агентства недвижимости по сути сами проводят первичный андеррайтинг заемщика. Подбирая клиенту удобную ипотечную программу, риэлтор оценивает его возможности. И в банк уже приводит кредиторов, которые имеют реальные шансы на успех.

В Архангельске перспективы взаимодействия на рынке ипотеки обсуждали на первом "круглом столе" риэлторов Архангельской области и банка ВТБ 24. Главная цель подобных встреч, по мнению сотрудников банка ВТБ 24, - рассказать о продуктах, которые помогают риэлторам в работе с клиентами. "Основная масса региональных объединений риэлторов заключает договора с банковскими объединениями о взаимодействии на рынке ипотечного кредитования, - рассказывает исполнительный директор некоммерческого партнерства "Архангельское объединение риэлторов" Михаил БАХАРЕВ. - Например, в Санкт-Петербурге это Северо-Западная ассоциация банков, в Москве - Московская ассоциация банков. Ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, и банки зачастую не успевают сообщать о своих новых продуктах населению. Эта функция перекладывается на риэлторов". И здесь, как считает Михаил Бахарев, преимущество риэлторов очевидно. Привыкшие работать на рынке с высокими рисками, агентства недвижимости легче преодолевают рисковые ситуации. В то время как банковские структуры и приходящие в них люди изначально познают технологии, как уменьшать риски. "Это главный конек риэлторов, - уверен исполнительный директор некоммерческого партнерства "Архангельское объединение риэлторов" Михаил Бахарев. - Население имеет слабую подготовку в познании банковских продуктов, а доведение этих продуктов до потребителя - большая задача. Риэлторы должны донести идеи банков до населения".

С другой стороны, для агентств недвижимости в условиях динамичного роста цен на жилье использование ипотечного кредитования является одним из выходов в ситуациях нехватки


http://www.n-ec.ru/

денежных средств при совершении сделок. Многие банки готовы снижать процентные ставки для клиентов, приходящих от конкретных риэлторов, а их заявки рассматривать в кратчайшие сроки. "Основная задача банков - нарастить кредитный портфель, - отмечает заместитель управляющего Архангельским филиалом банка ВТБ 24 Евгений ДЯЧКИН. - Поэтому банки готовы работать с клиентами и риэлторами в индивидуальном порядке".


http://www.n-ec.ru/

Технологии рынка: Кризис жанра

Источник: Ведомости; Дата: 09.07.2007

Продавцы недвижимости, несмотря на короткую историю российского рынка, имеют за спиной богатое профессиональное прошлое. Случались в их практике и провалы, и периоды “небывалых урожаев”. Сложность в том, что всякий такой период кажется бесконечным, вырабатывается инерция поведения, которое, как кажется, и менять-то никогда не придется.

То, что активность рынка резко снизилась, признают все опрошенные “Ведомостями” эксперты. В доказательство приводятся разные данные по снижению объемов продаж, увеличению продолжительности периода экспозиции квартиры. Это единодушие в оценках, пусть даже при некотором статистическом разнобое, показательно: ситуация вполне определилась, и она такова, что риэлторы уже не скрывают реального положения дел.

Подстроиться к новым условиям — значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго. А в этом смысле прогнозы уже неодинаковы.

Стоит ли меняться?

Традиционное мнение — осенью все изменится: повысится спрос, начнут расти цены, появятся инвестиционные покупатели, которые во многом определяют в последнее время состояние рынка. Такие прогнозы напоминают сейчас даже не столько “кодирование” покупателя и стремление подстегнуть его активность, сколько желание обнадежить самих себя.

Более реалистично выглядят предположения от том, что в этом году уже мало что изменится. По мнению Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, низкая деловая активность и высокое количество предложений

на рынке практически однозначно указывают на отрыв цен предложений от возможностей покупательского спроса даже с учетом роста объемов выданных ипотечных кредитов. Наиболее вероятным сценарием развития событий в ближайшие 8-10 месяцев на московском рынке жилья, по его мнению, является снижение цен минимум на 15-20%.

Несложно подсчитать, отмечает Крапин, что снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум $15 млн. Поэтому экономически целесообразным со стороны участников рынка является финансирование соответствующих информационных кампаний, в которых предсказывается “неминуемый рост цен” на жилье уже “в самой ближайшей перспективе”.

Наибольшее снижение цен будет характерно для низколиквидного жилья, которое было приобретено на рынке на волне ажиотажного спроса конца 2005 — первой половины 2006 г. Подобное жилье было как в экономклассе, так и в сегменте дорогого жилья (бизнес-класс и “элита”). Тенденция медленного снижения реальных цен на первичном и вторичном рынках будет продолжаться и в дальнейшем. Наиболее вероятно, предполагает Крапин, что период снижения цен продлится как минимум до марта-апреля 2008 г., т. е. до президентских выборов.


http://www.n-ec.ru/

Примерно такую же оценку ситуации дают в компании “Дельта Эстейт”, больше относя, правда, этот прогноз к рынку элитного жилья. Окончание сезона отпусков существенного влияния на общие характеристики рынка и его ценовые показатели не окажет, говорит генеральный директор компании Елена Земцова. Только политические, экономические, банковские процессы могут изменить состояние рынка недвижимости.

“Птицы — на юг, а цены — вверх? Наверное, кому-то такие иллюзии строить и жить помогают, — иронизирует по поводу жизнеутверждающих для риэлторов прогнозов Надежда Кот, управляющий директор компании “Кирсанова Риэлти”. — Только не надо думать, что расслабленные на морях покупатели вдруг перестанут

считать содержимое своих кошельков, тем более что за время их отпуска там вряд ли что-то глобально прибавится“.

“До конца года, — прогнозирует директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы "АГ Капитал" Александр Короткий, — многие покупатели не будут спешить, ожидая дальнейшего понижения цен и лучших условий от застройщиков, таких как рассрочка, скидки”.

Приемы выживания

О том, что сложившаяся ситуация на рынке приведет к некоторому пересмотру существующей практики ведения дел, говорят многие участники рынка. Некоторые усматривают в происходящем даже положительные стороны. Сергей Хоримарко, управляющий отделением “Хорошевское” компании “Хирш”, говорит о том, что раньше риэлтору было достаточно получить квартиру в эксклюзив — и можно было успокоиться: покупатель обязательно найдется. Сейчас нужно постоянно думать, как квартиру продать, как ее рекламировать, какие искать для этого ходы. Работа стала более творческой, нестандартной.

Поредеют ли риэлторские ряды, о чем все более упорно “проговариваются” эксперты рынка в приватных беседах? Есть мнения, что не просто могут, но даже должны. По самым скромным предположениям, должны отсеяться, хотя бы частично, расплодившиеся агентства, профессиональный уровень которых более чем спорный, говорит Надежда Кот. В большинстве случаев именно они являются источниками консалтингового хаоса и ценовой неразберихи. Именно на них лежит ответственность за переход слова “риэлтор” в словарь ненормативной лексики.

Если такая ситуация продлится более года, высказывает предположение Денис Попов, генеральный директор компании “Контакт — Элитная недвижимость”, некоторые агентства могут принять решение либо уйти с рынка, либо переключиться на более доходные сегменты. Не исключено, что могут произойти слияния и объединения. В период активного роста рынка налицо были только процессы разделения.

Вопрос выбора тактики зависит от размера агентства и от той политики, которую это агентство проводит на рынке, говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”. “Безусловно, те компании, которые строят свою политику на рекламе, на привлечении первых клиентов, страдают в первую очередь. Этим фирмам приходится увеличивать свои рекламные бюджеты, но этот ресурс небезграничен — в первую очередь из-за финансовых возможностей. Основные затраты компании — это реклама и выплаты собственным сотрудникам. Их надо сокращать аккуратно, иначе можно остаться вовсе без коллектива, — рассуждает он. — Самая неприятная ситуация сейчас для


http://www.n-ec.ru/

крупных и средних компаний. В нынешних условиях легче выжить мелким фирмам, работающим со вторичной клиентурой. Массовых сокращений пока нет, хотя секвестирования в каждом агентстве происходят”.

По мнению Ольги Побединской, эксперта по недвижимости Бюро недвижимости “Агент 002”, нынешние изменения на рынке, начавшиеся осенью прошлого года, носят длительный характер. Некоторые компании вынуждены сокращать персонал. Кто-то старается снизить комиссию, предложить какие-либо дополнительные услуги, но чаще всего это лишь маркетинговые ходы, так как набор услуг достаточно стандартен.

Элитный сегмент слабо взаимодействует с остальной частью рынка недвижимости, он, по словам представителей обслуживающих этот сегмент агентств, живет по собственным законам, в том числе и ценообразования. Пока кардинальных изменений не произойдет, он будет функционировать в условиях жесточайшей конкуренции и предоставления максимального пакета услуг покупателям. Привлекать покупателя путем снижения стоимости услуг агентства неправильно, считает Земцова. “Работа профессионалов должна достойно оплачиваться, от этого, в конце концов, зависит престиж риэлторской компании”, — утверждает она.

“Для многих брокеров наступает хороший период для переосмысления, наработки новых навыков и стратегических задач. Некоторые полагают, что в таком сложном рынке можно поработать и за копеечку, лишь бы выжить. Мне же такой подход неблизок. Продавать кому-то по завышенным ценам за миллионы, а самому кормиться крохотными чаевыми? Для серьезной компании это дорога в никуда”, — соглашается Надежда Кот, добавляя, что каждый волен себя оценивать самостоятельно. “Новые услуги — тоже не панацея, потому что базовое желание клиента остается неизменным и старо как мир — получить наилучшую в этот момент времени для имеющегося бюджета квартиру, дом или кусок земли”, — говорит эксперт.

Ужесточение условий обычно заставляет сплотиться. Это невозможно с одной стороны баррикад — со стороны клиентов. А вот продавцы вполне могли бы предпринять какие-то шаги навстречу друг другу, даже в элитном сегменте, где разобщенность более ощутима, чем в среде компаний более демократического сектора. Однако особых изменений в этом не наблюдается. “Кто умел взаимодействовать, тот и продолжает это делать. Лозунгов об объединении хватает, но реальных сильных коалиций нет, — констатирует Надежда Кот. — Наверное, все-таки одинокий волк в риэлторе оказывается сильнее доброго кота Леопольда, призывающего жить дружно”.

Наиболее жизнеутверждающим можно считать мнение Евгения Фетисова, заместителя генерального директора компании “Новая площадь”: “В связи с более сложными условиями этой фазы экономического цикла (снижение объемов продаж, стабилизация и коррекция цен) количество компаний на рынке может сократиться. Но это процесс естественный, наиболее профессиональные и конкурентоспособные компании продолжат работу и будут наращивать собственные мощности и дальше”.

Другого мнения придерживаются в Paul's Yard: состав основных игроков на рынке сейчас стабилен. И новые компании продолжают приходить на рынок, как и раньше. То есть движения на рынке, продиктованного какими-то негативными причинами, нет. А изменение состава игроков — дело обычное, считает Владимир Кудрявцев, специалист отдела консалтинга и оценки компании.

Плюсы клиента


http://www.n-ec.ru/

В период стагнации цен покупатель получает массу преимуществ. “У всех растут цены, а у нас — скидки”, — слоган какой-то автомобильной компании как нельзя лучше может охарактеризовать то, что происходит на рынке недвижимости сейчас. С рынка жилья ушел инвестиционный покупатель, который вкладывал деньги без разбору, полагая, что вырастет в цене любая недвижимость, отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”. Сейчас люди более избирательны и аккуратны. Каждая квартира подвергается всесторонней экспертизе, потому что это приобретение для жизни, а не для сохранения денег.

По общим оценкам, доля инвестиционных сделок снизилась до 5%. “Покупателей стало меньше. Соответственно, риэлторы, работающие от продавца, стали трепетнее относиться к представителям покупателя. Отношение вообще меняется — сейчас ценен любой клиент. Не то чтобы его "облизывали", но риэлторы стараются строить отношения так, чтобы сделки не рассыпались”, — говорит Гороховский.

Началась кампания летних скидок, к которой присоединяется все больше игроков рынка. Так, “Дон-Строй” объявил “Летнее предложение”, предполагающее специальные условия покупки. В пресс-службе, правда, на этот счет делают уточнение: акция проводится не только в этом году, но и в прошлом, на пике роста рынка. Профессиональные игроки (инвесторы, которые занимаются скупкой недвижимости постоянно), отмечает руководитель пресс-службы Екатерина Куканова, рассматривают эти акции как раз как шанс выгодно вложить деньги, понимая, что в дальнейшем цены будут расти.

Впрочем, по мнению Фетисова, компании-застройщики в период застоя для привлечения максимального количества клиентов могут не только делать существенные скидки на собственные проекты, но и, наоборот, приберегать наиболее ликвидные предложения до лучших времен.

В холдинге “Миэль” не подтверждают, что у компании трудности с реализацией жилья. Более того, для покупателей района новостроек в “Волжском” в очередной раз объявлено о повышении цены на 0,5-1%, что является косвенным признаком успешного сбыта.

Однако показательно: недавно холдингом было сделано предложение в адрес другой категории клиентов — девелоперских компаний. Предлагаемая услуга — управление стоимостью проектов на рынке новостроек. Расчет делается на то, что сейчас появляется много новых, довольно мощных девелоперских структур без большого опыта работы на рынке недвижимости и сохраняется еще некоторое количество строительных компаний с советским прошлым и соответствующим менеджментом. И те и другие нуждаются в грамотной реализации объемов жилья, начиная от этапа предпроектной подготовки, маркетингового продвижения и включая даже моменты соинвестирования. А риэлторы нуждаются в объектах, которые можно продавать, чтобы зарабатывать.

Услуги риэлторов все больше востребованы со стороны девелоперов и за городом, отмечают в компании “Терра-Недвижимость”. Загородный рынок сейчас растет за счет “городских” клиентов — как за счет инвесторов, так и за счет конечных покупателей. Первых привлекают высокие доходы (заставляющие закрывать глаза даже на низкую ликвидность загородных активов), вторых гонит за МКАД заоблачная цена квадратного метра в Москве. В отдельных сегментах конкуренция становится крайне острой, особенно это характерно для бизнес-класса.

В этих условиях услуги консультантов и риэлторов начинают лучше оплачиваться. Девелоперы наконец задумываются, что строить и как продавать. А доходность бизнеса


http://www.n-ec.ru/

самих девелоперов падает. В этих условиях вполне логично появление мегапроектов и сетевых брендов, которые позволяют значительно сэкономить на масштабах, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании “Терра”.

Наиболее же очевидны плюсы, которые получает сейчас ипотечный заемщик. Ипотека без комиссии (“Инком” и “Абсолют Банк”), ипотека с продлением срока для подбора квартиры (DeltaCredit) и т. д. — все это существенные и вполне полезные сервисы, которыми банки и риэлторские компании ответили на спад продаж. Попов не исключает, что при таком активном росте ипотечных покупателей, который наблюдается сейчас, уже в ближайшее время каждая четвертая сделка в Москве будет происходить с привлечением кредитных средств.

Тенденцию подтверждают и те компании, которые специализируются на рынке загородных продаж. По сравнению с прошлым годом сделок по ипотеке в дорогих сегментах стало в разы больше, говорят в “Терре”. В компании делают, правда, оговорку: речь идет об объектах ценой в несколько миллионов долларов. Некоторые банки уже наработали подобную практику и завоевали доверие как у брокеров, так и у состоятельных покупателей.

Прогнозы недолгосрочные

Долгосрочные прогнозы — дело неблагодарное и даже, по мнению некоторых аналитиков, опасное. Однако эксперты все же вычленяют предпосылки для развития рынка в определенном направлении — том самом, на которое очень надеются риэлторы. В сторону повышения цен, хотя и не осенью, а в более отдаленной перспективе.

По мнению Ковалева, дальнейший рост цен может быть спровоцирован поправками к небезызвестному закону о долевом строительстве. Суть предлагаемых поправок состоит в очередном изменении схемы финансирования долевого строительства, а именно — предоставлении частным лицам возможности участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта. Приобретение жилья в этом случае будет происходить исключительно посредством подписания договора купли-продажи в доме, сданном в эксплуатацию. Предполагается, что застройщик не сможет использовать привлекаемые банком средства напрямую до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства (на период сбора средств компания может кредитоваться в этом банке). Кроме того, привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию. В случае принятия указанных поправок схема финансирования долевого строительства усложнится и затраты застройщика возрастут, что неминуемо вызовет увеличение цен на первичном рынке жилья.

Другое изменение, о котором говорит Ковалев и о котором упоминают в компании “Дон-Строй”, — это планируемое увеличение доли социального жилья, которое приведет к очередному снижению объемов предложения в сегменте экономкласса, что, в свою очередь, может вызвать ажиотаж и удорожание стоимости квадратного метра. По данным “Дон-Строя”, участие крупных девелоперов в социальных проектах города выводит из коммерческого оборота еще 35% площадей вдобавок к доле города.

Еще одно планируемое властями изменение — замена налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, который предложено исчислять исходя из оценочной стоимости объектов недвижимости, базирующейся на их рыночной стоимости. Введение единого налога на недвижимость физлиц, по планам правительства, должно вызвать пополнение объема предложения (и, следовательно, снижение общего уровня цен на жилье) за счет снижения доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости и вынужденных


http://www.n-ec.ru/

продаж имеющихся у населения “дополнительных” квартир. Однако ввиду отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости быстрая реализация подобной идеи оказалась невозможной, поэтому введение налога отложено по крайней мере до президентских выборов.

О том, что существующие правила игры на рынке будут провоцировать участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, говорит и Крапин. Его аргументы также лежат в налоговой плоскости — в отсутствии прогрессивного налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи. Это, по мнению аналитика, и будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами. А будет спрос — будет и рост ценовых показателей, и заработок для агентств недвижимости.


http://www.n-ec.ru/

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ РИЭЛТОРЫ ПРОТИВ ЧЕРНЫХ МАКЛЕРОВ

Источник: Вече Твери; Дата: 10.07.2007

В конце июня в Санкт-Петербурге состоялось самое заметное событие российского рынка недвижимости -- юбилейный, X Национальный конгресс по недвижимости. В нем приняли участие представители федеральных органов власти, руководители регионов, лидеры деловых кругов, а также национальных профессиональных ассоциаций России, Центральной и Восточной Европы, США -- всего более 1500 участников.

Перед риэлторами, объединенными в профессиональное сообщество, стоит задача обеспечить свое участие в разработке, совершенствовании, экспертизе и общественной поддержке законов и других нормативных актов, направленных на защиту интересов профессиональных участников рынка недвижимости, создание благоприятных конкурентных условий их деятельности, совершенствования законодательства в данной сфере, соблюдение интересов потребителей услуг, граждан и общества.

Конгресс -- это не только активное обсуждение актуальных проблем рынка недвижимости, но прежде всего насыщенная работа по передаче самого передового опыта и повышению профессиональных знаний всех участников рынка недвижимости.

В течение трех дней на конгрессе работало 13 секций и три «круглых стола» по самым актуальным направлениям развития рынка, на которых выступили более 150 крупнейших отечественных и зарубежных специалистов.

Настоящим праздником профессионализма и мастерства стало подведение итогов ежегодного конкурса "Профессиональное признание". Конкурс проводился в 14 номинациях. Номинантами выступали не только профессионалы рынка, но и журналисты и СМИ, освещающие этот важный сектор экономики. Подведение итогов, вручение наград номинантам проводились в торжественной обстановке в одном из залов Петропавловской крепости. Победитель в каждой номинации награждался специальным дипломом и статуэткой богини огня и домашнего очага Весты.

Ежегодно в рамках конгресса проводится съезд Российской гильдии риэлторов. В этом году был не обычный съезд, а тоже юбилейный, поскольку РГР исполнилось 15 лет со дня создания.

На съезде РГР утверждены приоритетные направления деятельности профессионального объединения. Пять лет, прошедшие с отмены лицензирования, четко показали, что на рынке, особенно в регионах, сложилась ненормальная ситуация, когда практически любой желающий может назвать себя риэлтором, что наносит непоправимый вред профессии. Сегодня на рынке наряду с высокопрофессиональными фирмами присутствуют и новички-дилетанты, и черные маклеры, и мошенники. Поэтому Российская гильдия риэлторов приняла решение направить усилия на поднятие престижа профессии и продвижение единой торговой марки. В августе 2006 года был зарегистрирован торговый знак гильдии. Проведена большая работа со средствами массовой информации, направленная на борьбу против использования словосочетаний "черный риэлтор", «риэлтор-аферист».

Много усилий прилагает РГР для активного продвижения Добровольной общефедеральной системы сертификации услуг на рынке недвижимости, зарегистрированной постановлением


http://www.n-ec.ru/

Госстандарта России уже более четырех лет назад. Система сертификации брокерских услуг на рынке недвижимости и членство в РГР -- это в первую очередь система повышения качества услуг и обслуживания потребителей, предоставление четких критериев выбора агентств недвижимости.

Владимир КАМИНСКИЙ, участник конгресса, почетный член РГР, президент ЗАО «ТИТАН»


http://www.n-ec.ru/

Конкурс "Архитектурная опушка"

Источник: Restate; Дата: 11.07.2007

Москва, 25 июня 2007 год – Жюри первого открытого конкурса для молодых архитекторов «Архитектурная Опушка» завершило обсуждение поступивших на конкурс работ и объявило итоги. По условиям конкурса, участники представили на суд жюри проекты частных загородных коттеджей для постоянного проживания. Победителем «Архитектурной опушки» стал Евгений Золотухин (Москва), второе место занял Михаил Шернин (Москва), третье место – соавторы Сергей Мичурин и Петр Васильев (Нижний Новгород). Призеры конкурса получили дипломы и денежные премии. По проекту, занявшему первое место, будет построен дом в коттеджном поселке бизнес-класса «Опушкино»

(38 км Новорижского шоссе). Еще два проекта, отмеченные конкурсной комиссией, будут предлагаться к застройке покупателям недвижимости в этом поселке.

Организаторами конкурса «Архитектурная опушка» выступили Группа компаний «Русский дом недвижимости» (инвестор и генеральный риэлтор поселка «Опушкино») и архитектурное бюро «НЕФА». В конкурсе приняли участие несколько десятков архитекторов из Москвы, Новосибирска, Нижнего Новгорода, Ярославля, Пензы, Томска, а также Киева и Одессы.

Торжественная церемония объявления итогов «Архитектурной опушки» и награждения авторов трех лучших проектов состоялась 24 июня 2007 года на празднике по поводу открытия в «Опушкино» первой улицы. По мнению организаторов конкурса, «Архитектурная Опушка» может стать для молодых специалистов прекрасным стартом. У победителей конкурса появится возможность принять участие в рабочем проектировании и строительстве в большом современном коттеджном поселке. Как правило, чтобы получить подобный заказ, архитекторам требуется опыт и солидная репутация в профессиональной среде. В данном случае было достаточно лишь таланта и желания.

Справка о компании. Бренд «Русский дом недвижимости» (РДН) существует на рынке недвижимости с 1994 года. В настоящее время Группа компаний РДН работает на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Деятельность Группы компаний РДН охватывает все основные сегменты этого рынка. Основными операционными компаниями Группы являются ЗАО «Русский дом недвижимости» и ООО «Риэлторская компания «Русский дом недвижимости».

ЗАО «Русский дом недвижимости» было создано в 1994 году и первоначально ориентировалась на риэлторскую деятельность. В 1996 году компания стала уполномоченным риэлтором при Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по вопросам реализации на коммерчесокй основе жилой площади, построенной по городскому заказу. Компания быстро развивалась и осваивала новые виды деятельности. В настоящее время главная функция ЗАО «Русский дом недвижимости» – девелопмент инвестиционных проектов.

ООО «Риэлторская компания «Русский дом недвижимости» образовано в 2005 году и в настоящее время функционирует в качестве Центра продаж, является членом Российской Гильдии риэлторов.


http://www.n-ec.ru/

Региональное отделение «Российской гильдии риэлторов» ввело в обращение удостоверения членов организации

Источник: Пермская деловая газета Business Class; Дата: 12.07.2007

НП «Российская гильдия риэлторов Пермский край» в целях формирования высокопрофессионального уровня специалистов рынка недвижимости и имиджа профессии риэлтора ввело в обращение удостоверения установленного образца. В настоящее время сотрудники фирм, состоящих в НП «РГР. Пермский край» должны иметь такие документа.

Как отмечается в сообщении НП, удостоверением может обладать только сотрудник агентства, являющегося действительным членом «РГР. Пермский край». Сотрудникам тех агентств, которые не входят в партнерство, удостоверение выдаваться не может.

Удостоверение позволяет клиенту получить основную информацию об агенте. На лицевой стороне документа указаны фамилия, имя и отчество владельца, размещена его фотография с печатью, логотип НП «РГР. Пермский край», номер и срок действия удостоверения; указано также, представителем какого агентства является этот человек. Удостоверение выдается сроком на 1 год.

Координаты комиссии по разрешению споров НП «РГР. Пермский край» также указаны в удостоверении.

Цель этой акции – защитить потребителей от недобросовестных операторов рынка недвижимости и укрепить репутацию агентства недвижимости – членов гильдии.


http://www.n-ec.ru/

Жилищный комитет Петербурга будет расселять коммунальные квартиры совместно с риэлторами

Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 12.07.2007

При Жилищном комитете сформирована рабочая группа из риэлторских компаний, которая займется вопросами расселения коммунальных квартир в Северной столице.

Новый орган будет разрабатывать нормативно-правовые акты, направленные на эффективную реализацию целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Последняя находится на стадии согласования и в ближайшее время должна быть утверждена городским правительством.

Сейчас члены рабочей группы формируют свои предложения и разрабатывают механизмы реализации программы в сфере взаимоотношений риэлторов и Жилищного комитета. В частности, руководители Института недвижимости готовы создать единую базу данных по коммунальным квартирам, подлежащим расселению в рамках выполнения будущей программы.

По словам руководителя рабочей группы Павла Созинова, база данных будет содержать текущую рыночную стоимость жилья, размер возможных субсидий по программе, а также оценку инвестиционной привлекательности этих квартир.

В ближайшее время рабочая группа планирует реализовать пилотный проект по расселению нескольких коммунальных квартир.


http://www.n-ec.ru/

Первый открытый Чемпионат "Риэлторские поединки - 2007"

Источник: Русская недвижимость; Дата: 12.07.2007

В рамках празднования 15-летия Корпорация "БЕСТ-Недвижимость" проводит

Первый открытый Чемпионат "Риэлторские поединки - 2007"

Сегодня все участники рынка недвижимости, а также банки, страховые и девелоперские компании, инвесторы - заинтересованы в создании цивилизованных методов работы. Ориентированность на клиента заставляет компании постоянно заботиться о повышении профессионализма своих сотрудников, о том, чтобы качество сервиса было максимально высоким.

Сегодня тема недвижимости не интересует разве что новорожденных. Все сферы жизни, так или иначе, касаются вопросов с недвижимостью. Приобретение или аренда квартиры, офиса, загородного или зарубежного жилья - в этот вопрос вовлечены представители банков, страховые компании, застройщики, девелоперы. Именно поэтому "Риэлторские поединки", как модель реальных ситуаций, показывающая, как риэлтор выстраивает свой рабочий процесс - будут полезны и для участников, и для гостей мероприятия.

Для HR-руководителей этот Чемпионат - возможность узнать о новых технологиях обучения сотрудников. Возможность оценить способы трансляции различных традиций компании. Выявить дополнительные приемы воздействия на собственный персонал в целях повышения результативности.

Для участников - возможность в течение двух дней наблюдать различные схемы управленческих переговоров, которые позволяют добиваться наилучших результатов.

Для гостей турнира - возможность познакомиться и зафиксировать различные способы переговоров, которые приводят к лучшим результатам. Технология, которая работает в компании, позволяет готовить сотрудников не только для деятельности в рамках компании, но и для успешной жизненной деятельности.

Интеллектуальный капитал компании является одной из самых значимых ценностей. Чемпионат, на который Корпорация "БЕСТ-Недвижимость" приглашает коллег и партнеров по бизнесу, позволит каждому желающему прикоснуться к знанию, которое Корпорация наработала в течение нескольких лет.

Чемпионат "Риэлторские поединки - 2007" поддерживают:

GE Money Bank - официальный спонсор мероприятия,

портал "Rambler-недвижимость" - генеральный Интернет-партнер,

проект "Lenta-недвижимость" - официальный информационный партнер,

проект "Resume-bank" - информационный спонсор,

портал "Аргументы и Факты online" - информационный спонсор.


http://www.n-ec.ru/

В составе жюри Чемпионата - сотрудники и руководители Корпорации "БЕСТ-Недвижимость", а также специалисты Федерации управленческой борьбы.

Чемпионат состоится 14, 15 июля в гостинице "Татьяна", по адресу: Стремянный пер., д.11.

О порядке регистрации можно узнать по телефону 8 (495) 725-22-20, e-mail: [email protected] Координатор Елена Гогоберидзе.


http://www.n-ec.ru/

mailto:[email protected]

Лучше один раз увидеть

Источник: Мир и Дом; Дата: 13.07.2007

Хотя, казалось бы, и покупатель, и агент-посредник заинтересованы в сокращении времени поиска нового жилья. В этой связи показ клиенту заинтересовавших его апартаментов — важное звено в череде мероприятий по выбору недвижимости, которое может оказаться решающим при принятии окончательного решения. И здесь не может быть мелочей — ведь достаточно пустяка, чтобы вся сделка сорвалась.

От контакта до контракта

Как сократить количество просмотров, отсечь «холостые» выезды? Специалисты в один голос заявляют, что прежде всего должно возникнуть максимальное понимание между клиентом и брокером. Хорошо, если покупатель четко представляет себе, чего он хочет, и хорошо ориентируется на рынке. Однако практика показывает, что не все здесь так просто. «Зачастую клиенту не всегда самому легко разобраться и определиться, какие он ставит перед собой задачи, встав на тернистый путь поиска нового жилья, – рассказывает Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров Инвестиционной группы Sesegar. – В ходе работы неожиданно, допустим, может выясниться, что та тишина, которую так жаждал клиент, перестала быть для него актуальной, а на первый план вышел вид из окна. И на стену буквой «зю» он не обращает внимания, а вот липы и тополя Петровского бульвара, солнце, золотящее купола окрестных церквей, сумасшедшей красоты старый город рядом с домом его совершенно заворожили». Поэтому самое разумное в этой ситуации – довериться риэлтору, рассказать побольше о себе, своем образе жизни, пристрастиях, о составе семьи, бюджете, выделенном на покупку квартиры и т.д. Этим вы облегчите себе жизнь, а специалисту – его работу.

От брокера же требуется профессионализм, который, по меткому замечанию Елены Мамаевой, руководителя департамента управления проектами компании Blackwood, заключается не в максимальном количестве представленных вариантов, а в четком выявлении необходимых параметров жилища и предоставлении квартир, наиболее удовлетворяющих интересам будущего владельца. Существует определенный подход для выявления потребностей покупателя, методика которого подразумевает правильную постановку и последовательность вопросов. Кроме того, работа риэлтора требует от него таких качеств, как осторожность, взвешенность, наблюдательность, развитые коммуникативные способности.

Наладить доверительный личный контакт – всегда большое искусство. Виртуозы рынка, как правило, безошибочно чувствуют серьезность намерений клиента и его настрой. «Покупатели недвижимости класса de luxe – люди, скорее, искушенные, нежели капризные. Их очень трудно чем-то удивить. Чтобы понять клиента и предложить ему действительно интересный вариант жилья, риэлтор должен уметь оценивать ситуацию с позиции состоятельного человека. Чтобы научиться этому, нужно быть хорошим психологом», – говорит Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Если контакт с клиентом установлен, можно переходить к следующему этапу. Как справедливо замечает Лика Гварамия, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul´s Yard, покупка квартиры основывается, прежде всего, на эмоциях («нравится – не нравится»), а уже потом на расчете. Поэтому переговоры о квартире начинаются после


http://www.n-ec.ru/

ее показа, когда покупатель имеет представление о местоположении дома, его качестве, планировке, виде из окон, атмосфере в квартире и о стоимости. «Основная тонкость, которая существует при показе квартиры, заключается в том, что нужно досконально знать объект, который ты показываешь, – делится опытом Лика Гварамия. – Риэлтор должен уметь отвечать на любые поставленные вопросы уверенно и профессионально. Человек, который любит и знает свою работу, вызывает доверие. Это основная составляющая успеха».

Тайное станет явным

Если вы покупатель, постарайтесь во время показа квартиры выяснить все необходимое. Прежде всего, конечно, убедитесь, что квартира соответствует заявленным вами требованиям. Далее необходимо выяснить все ее достоинства и недостатки. Например, можно ли делать перепланировку – риэлтор должен это знать. Спросите у него, исправны ли инженерные системы (вентиляция, охранная сигнализация, домофон и т.д.). Обратите внимание на качество и состояние отделки (причем во всех помещениях), на сантехнику. Осведомитесь, кто окажется вашими соседями по этажу. Опытный агент может даже рассказать об инфраструктуре района – далеко ли находятся школа, детсад, магазины. Все эти сведения лягут на чаши весов, когда вы будете принимать решение о покупке.

Ну а у риэлторов, конечно, свои секреты. «Прежде всего, риэлтор не должен на показ опаздывать, так как ситуация, когда покупатель дожидается опоздавшего агента, может привести его в раздраженное состояние и тем самым негативно повлиять и на впечатление о квартире», – делится Катерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости компании IntermarkSavills. А компания DeltaRealty предоставляет клиенту для показа квартиры автомобиль с профессиональным водителем. Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт», раскрыл еще один маленький секрет: «Показывая квартиры на вторичном рынке, демонстраторы варят кофе или просто растирают кофейное зернышко, чтобы в помещении появился запах, который будет ассоциироваться у людей с домом или с добрым утром рядом с любимым человеком. В квартире должно быть много света и воздуха, поэтому помещение хорошо проветривают и оставляют шторы открытыми. В целом все эти приемы положительно влияют на людей, и когда не хватает маленькой капельки, чтобы склонить покупателя в пользу заключения сделки, хитрости демонстраторов дают хорошие результаты».

Причем все риэлторы сходятся на том, что ни в коем случае нельзя лгать клиенту. «Скрывать и замалчивать какие-то недостатки не надо: тайное всегда становится явным. Лучше, конечно, заранее устранить все неисправности, а затем устанавливать цену исходя из стоимости квартиры согласно тенденциям рынка и собственных вложений, – говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. – А что касается тех недостатков, устранить которые невозможно (например, перепланировку за счет несущих стен), то риэлторы, как правило, просто стараются не акцентировать на этом внимание клиента, сосредотачиваясь на явных преимуществах квартиры. Но и их не стоит перехваливать: если слова продавца расходятся с реальностью, то доверие к нему со стороны клиента понижается». К счастью, московский рынок недвижимости сегодня уже достаточно развит, и сотрудники агентств весьма дорожат своей репутацией. «Нельзя забывать о том, что существующие недостатки и проблемы квартиры рано или поздно обнаружатся, поэтому о них нужно сообщить клиенту при первом же показе, – настаивает Кайдо Каарма. – Хороший риэлтор никогда не пойдет на обман, так как дорожит своим профессиональным реноме». Агент может лишь произвести минимальную предпродажную подготовку, которая не требует никаких финансовых вложений: сделать уборку, проветрить помещения, устранить лишнюю мебель, чтобы площадь квартиры казалась больше.


http://www.n-ec.ru/

Сила воображения

Особая задача для риэлтора – показ квартиры в новостройке, где нет ничего, кроме голых бетонных стен. «Если при демонстрации квартир на вторичном рынке главным становятся уют и атмосфера квартиры, то в новых домах, в которых еще никто не жил, основное внимание сосредоточено на преимуществах новой квартиры, важных для этого клиента, – говорит Виктор Козлов. – В нашей компании квартиры в новостройках показывают на всех этапах строительства. Главное здесь – желание клиента и время, удобное для него. Кроме того, с демонстратором всегда можно связаться и получить дополнительную консультацию по телефону».

При показе квартир в новостройке акцент делается на тех качествах квартиры, которые клиент поставил для себя на первое место. Для одних важна большая площадь будущей квартиры. Тогда здесь работает принцип «все познается в сравнении»: демонстратор обязательно остановится на квартирах соседей с меньшей площадью, после чего покупатель уже новыми глазами взглянет на свое будущее жилье. Другим клиентам может быть важна панорама из окон, и здесь агенту необходимо найти слова, передающие красоту открывающегося вида, и проявить знание исторических достопримечательностей того района, где возводится новый дом. Третьи спросят о безопасности на территории дома или возможности обустройства вертолетной площадки на крыше – и сотрудник компании обязан со знанием дела ответить и на эти вопросы.

По словам Натальи Новиковой, часто бывает, что квартира, приобретенная на первичном рынке, после сдачи дома Госкомиссии не оправдывает ожиданий клиента, до этого видевшего ее только в проекте. Чтобы таких ситуаций не возникало, риэлторам и застройщикам необходимо досконально все объяснить клиенту на начальной стадии, проговорить все детали и затем зафиксировать все документально во избежание дальнейших претензий. Основная сложность заключается в том, что покупателям квартир часто не хватает воображения, чтобы нарисовать будущую обстановку квартиры. «Показ апартаментов в состоянии «под чистовую отделку» изобилует своими подводными камнями: не всем под силу представить, что из этого бетона может получиться, – комментирует Ирина Жарова-Райт. – И тут брокер может продемонстрировать свои лучшие качества. Он может рассказать клиенту, как из ничего можно сделать чудо – ведь он постоянно наблюдает это на практике». Кроме того, часто партнерами риэлторских компаний являются дизайнерские агентства, мебельные салоны. Поэтому предлагая квартиру без ремонта на первичном рынке, продавец, действуя через риэлторские агентства, может порекомендовать клиенту обратиться в их партнерские компании, обеспечив его скидкой на их услуги, что также может положительно повлиять на выбор покупателя.

Дома открытых дверей

Пожалуй, с показом объектов связаны самые яркие впечатления риэлторов. Нередко и от них самих требуются нестандартные, творческие решения. И они их находят! «Один очень состоятельный клиент захотел приобрести квартиру на Арбате, – рассказывает Кайдо Каарма. – Сотрудники агентства подобрали подходящий вариант: большая четырехкомнатная квартира с хорошей планировкой, причем в наиболее предпочтительной для клиента части улицы. Квартира будущему покупателю понравилась, но его останавливало то, что два окна выходили во двор, прямо на старую кирпичную стену. Клиент не решался купить такое жилье, и тогда риэлтор предложил облагородить невзрачную стену. Получили соответствующее разрешение, пригласили художника и расписали стену по эскизу, который сделал сам риэлтор. Стена с граффити клиенту понравилась, и он все-таки купил эту квартиру».


http://www.n-ec.ru/

Похоже, что помимо профессионализма риэлтор должен обладать и недюжинной отвагой. Иногда возникает необходимость в буквальном смысле войти в клетку с тигром. «Пожалуй, одним из самых интересных случаев в моей практике был показ квартиры, хозяева которой в качестве домашнего животного держали не собаку, не кошку и даже не птицу, а самого настоящего, большого и полосатого тигра, – вспоминает Лика Гварамия. – Правда, по словам хозяев, он был «ручным». Это был самый быстрый показ в моей семилетней практике. Ни я, ни клиенты не стали проверять утверждения хозяев о чудных апартаментах и предпочли спешно ретироваться».

Елена Мамаева вспомнила о случае, когда клиент, посмотрев несколько квартир в жилом комплексе «Чайка», расположенном в районе Покровское-Стрешнево, приобрел их несмотря на то, что у него были планы внести в этот день аванс за другую квартиру в другом жилом комплексе. Это иллюстрация к практике купли-продажи недвижимости, в которой все может измениться в последний момент.

Бывают и неприятные для риэлтора неожиданности, к которым он должен быть готов. Об одной такой рассказала Мария Преображенская, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED: «Один очень щепетильный клиент интересовался самыми изысканными домами Москвы. Человек он был деловой, времени не хватало, и он назначал показы либо рано утром, либо поздно вечером. Я, как опытный брокер, тщательно готовилась, выбирала подходящие объекты и, не жалея времени и сил, соглашалась на показы в любое время. И вот в один из дней клиент назначил очередную встречу, сел ко мне в машину и попросил остановиться напротив старого и не очень благовидного жилого дома. Оказалось, что он только что купил здесь квартиру у другого агентства, и его интересовало мое мнение об объекте. Для меня, конечно, это было потрясением, но я, сохранив достоинство, убедила его в правильности выбора. Вечер закончился дружеским кофе».

И о курьезах. Анна Папахина, руководитель загородного отдела DeltaRealty, поведала одну историю о просмотре загородного коттеджа. Дело было в весеннюю распутицу: грязь, вода... «УАЗик» фирмы подъехал к стройплощадке и остановился буквально посреди лужи. Клиент слегка опешил и, дабы не испачкать своих ботинок из крокодиловой кожи, предложил риэлтору (Анне)… перенести его на руках до объекта. Свели все к шутке, но в каждой шутке...

Как нет худа без добра, так и нет добра без худа. «Другой участок (на Новой Риге) экспонировался настолько успешно, что приглянулся сразу двум покупателям, – продолжает Анна Папахина. – А поскольку в поселке он остался последний, то в офисе агентства между ними возник конфликт. Спор закончился дракой «стенка на стенку», поскольку оба клиента прибыли с охраной, которая начала биться прямо в офисе к ужасу сотрудников. Вся эта история вылилась в длительный межкорпоративный конфликт, поскольку претенденты на злосчастный участок являлись владельцами фирм. Понадобилось много времени, прежде чем инцидент был улажен». Так бы всегда и везде!


http://www.n-ec.ru/

Коммунальные квартиры в Петербурге будут расселять риэлторы

Источник: PRO Недвижимость; Дата: 13.07.2007

В ближайшее время в Санкт-Петербурге будет утверждена целевая программа по расселению коммунальных квартир. Расселением займется рабочая группа из риэлторских компаний, которая только что создана при Жилищном комитете.

Группа риэлторов будет разрабатывать нормативно-правовые акты в рамках целевой программы "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Члены рабочей группы намерены в первую очередь создать единую базу данных по коммунальным квартирам, подлежащим расселению.

Руководитель рабочей группы Павел Созинов сообщил журналистам, что в базе данных будет указана рыночная стоимость жилья, его инвестиционная привлекательность, а также размер субсидий жильцам, расселяемым в рамках программы. Пилотный проект по расселению нескольких коммунальных квартир будет реализован уже в ближайшее время.

По данным правительства Санкт-Петербурга, жилищный фонд коммунального заселения города составляет 10,3 % от общего жилищного фонда. 426 тысяч 631 человек (или 171 тысяча 641 семья), проживающих в коммунальных квартирах, признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это 62,2% от общего количества петербургских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Всего в коммунальных квартирах города живет 713 тысяч 366 человек (или 338 тысяч 200 семей).

Согласно статье 59 Жилищного кодекса РФ и Закона Санкт-Петербурга "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах предоставлялись гражданам, проживающим в этих квартирах по договорам социального найма, в пределах нормы предоставления жилого помещения, либо по договорам купли-продажи.

В 2004 году городские власти приняли постановление "О плане мероприятий по переселению жителей Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы", по которому в первоочередном порядке идет расселение ветхих и аварийных домов, в числе которых находятся квартиры коммунального заселения.

В соответствии с программами "Молодежи - доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы", городские очередники, проживающие в коммунальных квартирах, могут использовать ипотечную субсидию для приобретения комнат у соседей при условии образования отдельной квартиры. Таким образом улучшили свои жилищные условия 627 семей (1 630 чел.). Перераспределение жилых помещений (в том числе путем обмена), в целях заселения коммунальных квартир одной семьей, происходит за счет свободных жилых помещений государственного жилищного фонда.


http://www.n-ec.ru/

Челябинских риелторов обучат

Источник: НП ЧРГР; Дата: 13.07.2007

Южно-Уральская Ассоциация Риэлторов (ЮУАР) и тренинговая компания CellWell (Екатеринбург) объявляют о старте в Челябинске серии профессиональных тренингов, адресованных риэлторам.

В течение ближайших двух месяцев на учебной базе ЮУАР будут проходить следующие тренинги:

«Профессиональное управление командой»,

«Профессиональный риэлтор. Общение с клиентом по телефону и демонстрация объекта»,

«Профессиональный риэлтор. Переговоры: умное согласование условий»,

«Профессиональный риэлтор. Переговоры: жесткий стиль».

Первый тренинг этой серии - «Профессиональное управление командой» - состоится 4-5 августа 2007 года. Среди его задач:

- освоить навык планирования действий по достижению намеченных целей;

- научиться целенаправленному развитию команды в процессе движения к запланированным результатам;

- освоить основные инструменты влияния руководителя на достижение результатов в работе команды;

- повысить эффективность работы участников тренинга на всех уровнях.

Тренинг будет проходить 2 дня, с 9.00 до 18.00, в учебном центре НП «ЮУАР» по адресу: Челябинск, ул. 40 лет Октября, 21 (офисный центр «Бовид», 5-й этаж). Максимальный размер группы - не более 12 человек.


http://www.n-ec.ru/

XVII выставка "Домэкспо" пройдет 11-14 октября в Гостином Дворе

Источник: РИА "Новости"; Дата: 13.07.2007

XVII международная выставка недвижимости «Домэкспо» в «Манеже» состоится с 11 по 14 октября 2007 года.

Выставка пройдет при поддержке правительства Москвы, Российской гильдии риэлторов (РГР), Московской ассоциации риэлторов (МАР), Международная академия ипотеки и недвижимости (МАИН).

В рамках «Домэкспо» на двух площадках в Гостином Дворе и Манеже также состоится Московский международный салон недвижимости, посвященный зарубежной недвижимости.


http://www.n-ec.ru/

2. Упоминания

На воздухе: Элитная штамповка


Региональная элита, которая по каким-то причинам не перебралась в Москву и не обзавелась домиками на Рублевке, похоже, всерьез озаботилась приобретением достойной загородной недвижимости у себя на местах. Девелоперы богатых российских городов один за другим анонсируют проекты организованных коттеджных поселков — они приходят на место стихийной застройки.

В силу неразвитости местных загородных рынков тамошние застройщики, как правило, перенимают опыт столичных собратьев, которые активно осваивают подмосковные просторы. И, как всегда, не столько копируются удачные концепции, сколько повторяются роковые ошибки.

Вдогонку за лидером

Даже продвинутый по сравнению с другими регионами загородный рынок под Санкт-Петербургом отстает в своем развитии от подмосковного года на три, говорят маркетологи и консультанты. Остальным городам, по их общему мнению, догонять его и того дольше — кто говорит, что 5-7 лет, кто считает, что все 10. Идя в регионы, столичные девелоперы предпочитают работать внутри городской черты — рентабельность массовой застройки несравнимо выше, чем точечного загородного домостроения. Столичные высококвалифицированные консультанты в российские города вообще идут неохотно, у них еще полно работы, что называется, под боком — подмосковные просторы застроены еще не все.

“В регионах наблюдается дефицит качественного жилья, основной жилищный фонд находится в аварийном состоянии, поэтому при выходе на региональные рынки — как загородной недвижимости, так и городской — есть возможность первыми занять эту нишу и впоследствии иметь преимущество над конкурентами”, — говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group. Правда, продолжает эксперт, нельзя отрицать, что московские специалисты с опаской относятся к региональным проектам, которые менее прибыльны, чем в столице. Еще одной причиной недоверия является то, что рынок загородного жилья в регионах только-только формируется.

“Как правило, на региональных рынках количество предложений не превышает 8-12 коттеджных поселков. Региональные рынки можно отнести к рынкам с неустойчивым, не до конца сформировавшимся спросом, сложившимся в основном под влиянием крупных городов. Приоритеты у региональных покупателей до сих пор остаются на стороне городского многоквартирного жилья. Остро в регионах стоит проблема наличия пригодных под строительство коттеджных поселков земельных участков. Довольно часто земля предлагается не в собственность, а в аренду, а крупные застройщики не привыкли, да и с опаской относятся к таким предложениям. Большую роль на региональном коттеджном рынке играет неразвитость ипотеки, вследствие этого на рынке присутствует немного платежеспособных покупателей”, — перечисляет минусы Мищенко.

Неспешное погружение


http://www.n-ec.ru/

“Если говорить о том, почему на региональные рынки столичные маркетологи и консультанты идут не слишком охотно, то основная причина заключается в том, что им приходится серьезно погружаться в тему, — откровенна Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills. — Изучение рынка, его особенностей и нюансов, тенденций и т. д. требует времени, подобная работа весьма трудоемка. С другой стороны, подмосковный рынок еще развивается, и специалистам, знающим его специфику, гораздо интереснее работать здесь, в своей области”.

“Для того чтобы московские консультанты или маркетологи смогли профессионально провести работу в регионах, необходимо соблюдение ряда требований, а именно: им надо располагать социально-экономическими показателями развития региона в динамке, чувствовать ситуацию, представлять его перспективы развития, что требует дополнительных затрат. Обладать дополнительным административным ресурсом. Доход от выполнения консультационных услуг в регионах должен превышать уровень московского рынка, для того чтобы консультанты были заинтересованы в работе в регионах. Соответствующее финансирование может себе позволить не каждый инвестор”, — подтверждает Наталья Манько, начальник отдела маркетинга и экономики компании “Велес Капитал Девелопмент”.

“В регионы, как правило, идут работать консалтинговые компании второго эшелона, которым не хватает места на таких развитых рынках, как Москва и Санкт-Петербург”, — признается Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании “Knight Frank Санкт-Петербург”. Кроме того, отмечает он, высокопрофессиональных консультантов по жилой недвижимости не так уж и много. А, например, брендовые консалтинговые компании (вроде столичной “большой четверки”) исторически специализируются на коммерческой недвижимости.

Девелоперы, строящие загородное жилье, буквально год-два назад начали обращаться к консультантам, до этого при разработке концепции они обходились своими силами — рынок позволял продавать все, что строится, говорит Пашков. Сделать качественную концепцию коттеджного поселка могут немногие, для этого нужен практический опыт работы в девелопменте плюс опыт брокериджа таких объектов. У местных агентств недвижимости порой банально не хватает квалифицированных кадров для такой работы. Многие региональные проекты к тому же малобюджетные и поэтому неинтересны дорого оплачиваемым профессионалам.

Репутация важнее

Vesco Consulting одной из первых вышла на региональный загородный рынок, рассказывает ее генеральный директор Алексей Аверьянов. Клиентов ищут в основном через Интернет, на профессиональных конференциях, в последнее время в компанию стали обращаться по рекомендациям. Первый опыт регионального сотрудничества Vesco Consulting получила пару лет назад.

В Пензе компания сделала концепцию коттеджного поселка “Золотая подкова”. “К нам обратился девелопер, который раньше занимался исключительно строительством городского жилья, — компания "Мегаполис". Мы вместе ездили по региону, смотрели и выбирали участки, организовывали продажи. В поиске потенциальных покупателей загородной недвижимости существенно помогла имеющаяся у этого девелопера клиентская база”, — рассказывает Аверьянов.

Vesco Consulting разработала клиентскую анкету, чтобы выявить покупательские предпочтения. Оказалось, что представления столичных и региональных покупателей


http://www.n-ec.ru/

довольно сильно различаются. Пензенцы заявляли, что приобрели бы большие дома — по 500-700 кв. м, именно в них они себе представляли настоящую загородную жизнь. В то же время люди хотели жить в организованных охраняемых поселках — такого предложения на тот момент не существовало.

Оценивая опыт общения с региональными игроками, Аверьянов признает, что они скромнее, чем подмосковные девелоперы. Для них пока главное — не заработать большие деньги на поселках, а создать себе репутацию. Понятно, что речь идет о тех, кто выходит на загородный рынок всерьез и надолго. Например, в Новосибирске представители Vesco Consulting общались с компанией “Сибакадемстрой”. В ответ на их вопрос о планах компании новосибирцы заявили, что сейчас для них основное — занять прочную позицию на загородном рынке, а не быстро распродать участки.

Как положительный аспект эволюции регионального загородного рынка Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, отмечает то, что местные застройщики наконец стали активно приглашать столичных специалистов и прислушиваться к их мнению. Налицо тенденция сначала думать, а потом делать, а не наоборот, как в подавляющем большинстве случаев было раньше.

Tweed тоже консультирует региональных коттеджных застройщиков. Заказы берут, как правило, по рекомендации. Регион, говорит Могилатова, значения не имеет — любой рынок можно изучить и проанализировать. Хотя, возможно, Tweed откроет филиал в Санкт-Петербурге.

Кот в мешке не продается

По словам Могилатовой, общая черта для большинства региональных загородных рынков — определенное недоверие покупателей к предлагаемому им продукту. “Опыт загородного рынка показывает, что "продать воздух" в коттеджном поселке довольно сложно. Если речь не идет о продаже участка под застройку или эксклюзивном проекте, то покупатель предпочитает видеть если не готовый дом, то начавшееся строительство. Для современного девелопмента "продажа воздуха" — это вчерашний день, удел мелких компаний”, — подтверждает Пашков.

“Продать идею без обоснования проекта, разрешительной документации просто невозможно, — соглашается Манько. — Тем более что в последнее время все чаще разражаются конфликты с обманутыми вкладчиками, и человек, вкладывая немалые деньги, хочет иметь гарантии возврата своих средств в виде залога земельного участка и/или залога долей компании застройщика или поручительства компании, обладающей активами, соответствующими вложенным средствам”.

Столичные консультанты советуют региональным застройщикам коттеджных поселков сначала активно строить и развивать инфраструктуру, а потом привлекать потребителей. Например, у одного из московских агентств элитной недвижимости был клиент — девелопер из Нижнего Новгорода, который решил построить дорогой поселок. Изучив местный загородный рынок, консультанты посоветовали сделать элитной не более одной восьмой части застройки, все остальное — экономкласса.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), наоборот, считает, что сейчас в Нижнем Новгороде девелоперы должны строить элитные коттеджи. “Основное различие подмосковного и региональных рынков — то, что предложение на первом ориентировано на население с разным уровнем доходов, а в


http://www.n-ec.ru/

регионах девелоперам пока что в основном нужно строить дорогие дома для VIP-клиентов. Так называемый средний класс в большинстве российских городов еще не сформировался и не потянет загородный дом даже экономкласса”, — аргументирует свою точку зрения эксперт.

По ее словам, местные застройщики сейчас тиражируют опыт Подмосковья. Едут туда, объезжают поселки и штампуют такие же у себя. Копируют размеры домов, нарезают аналогичные площади участков. Но нижегородской VIP-группе трудно искусственно что-то навязать. Люди в регионах, которые могут себе позволить купить загородный коттедж за несколько сотен тысяч долларов, очень трепетно подходят к его выбору.

Работа с ошибками

“Позиционировать коттеджные поселки в регионах как элитные сложно — скорее там надо говорить о недвижимости высокого уровня. Понятие элитности у нас и у них различается на порядок”, — считает Могилатова. По ее мнению, сейчас региональные рынки повторяют ошибки подмосковного: не определив целевую аудиторию покупателей, застройщики начинают строительство. В результате концепция часто пересматривается. Еще один важный момент — необходимость для застройщика, особенно пришлого, учитывать местную моду на тот или иной тип загородной недвижимости. Условно говоря, если где-то потребители привыкли и любят щитовые домики, их им и надо предлагать.

“Главное отличие московских покупателей от региональных — то, что столичные жители покупают загородную недвижимость "сердцем". Большинство из них в детстве выезжали на дачи. Теперь многие, повзрослев, хотят купить свою "мечту из детства" — дома в стародачных местах вроде Болшева, Малаховки, Внукова. Иногородние покупатели свободны от этих сантиментов, они изначально ориентированы на современные реалии. В Подмосковье их интересуют престижные сегодня места — Рублевка (если позволяют средства), Новая Рига”, — делает сравнение Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”.

Романчева говорит, что сейчас московские застройщики, которые хотят заняться загородным строительством под Нижним, не приходят со своими маркетологами, а обращаются к местным консультантам. Например, у НЦНЭ из четырех заказов коттеджных поселков два — как раз от столичных компаний. Пришлым девелоперам незнакомы местная специфика и особенности менталитета. Эксперт приводит один из привычных диалогов. Москвичи: “А 40 соток для загородного дома хватит?” — Романчева: “Нарезайте по 25 — и то будет перебор”.

“Каждый регион имеет свои особенности, и полностью перенести московский опыт на другие субъекты страны без поправки на региональную специфику было бы неверно и чревато большим количеством ошибок”, — подтверждает Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. Даже в Подмосковье не все поселки, позиционирующиеся как элитные, полностью отвечают требованиям заявленного класса, заявляет Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.

Анна Рассохина, маркетолог “Пересвет Реал Эстейт”, к основным ошибкам столичных девелоперов относит несоответствие высокой цены стандартному во всех отношениях поселку, стремление быстро заработать на престижности места, игнорируя концептуальную проработку, тиражирование концепций (увы, даже самые удачные решения со временем выходят в тираж, сожалеет эксперт), незнание потребностей покупателей. Нередки случаи, когда на месте заявленной инфраструктуры в конечном итоге опять-таки строятся коттеджи.


http://www.n-ec.ru/

Обещанная развитая инфраструктура выступает как своеобразная приманка, а выполнив эту функцию, заменяется коммерчески выгодным строительством.

Пашков соглашается, что важный комплекс проблем загородного домостроения связан с инфраструктурой и инженерией. У санкт-петербургских застройщиков пока нет стимула и возможностей “нагружать” их школами, детскими садами, хотя без решения этих вопросов постоянное проживание проблематично.

“Например, подавляющая часть того же Карельского перешейка, где строится большинство коттеджных поселков, до сих пор не газифицирована, отсюда возникают проблемы с отоплением. Электричество для этих целей очень дорого, да во многих местах и мощностей нет — многие застройщики изначально закладывают в проекты собственные ТЭЦ. Это дорогое решение, которое повышает себестоимость и эксплуатационные расходы. Есть проблемы с канализацией. За городом эти проблемы — целиком проблемы застройщика и покупателя, особенно если это небольшой элитный поселок”, — перечисляет Пашков трудности строительства поселков под Питером.

Остробородов считает, что загородная недвижимость крупных региональных центров быстро догонит Москву по своему качеству, как это уже происходит с городской недвижимостью. “Сейчас, к примеру, некоторые регионы могут себе позволить привлечь к проекту не только московских, но и дорогостоящих западных звезд архитектуры. А временное отсутствие московских девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости, в регионах можно объяснить относительной молодостью данного сегмента рынка и отсутствием серьезной конкуренции, появляющейся только в последнее время”, — говорит эксперт.

Через 1-2 года он прогнозирует серьезную экспансию московских девелоперов в регионы, в сегмент загородного строительства, как это происходит в настоящий момент в сегменте городского жилья. Так что региональному загородному покупателю, очевидно, вскоре будет предложено практически то же, что и столичному.

Элита на местах

Резниченко, пытаясь составить портрет покупателя элитной недвижимости на региональном рынке, говорит, что скорее всего это будет крупный бизнесмен, работающий в сфере, актуальной для данного региона. Например, в Сибири это нефтегазовые отрасли, в других регионах — крупные сырьевые компании.

“Основной капитал сосредоточен в нефтегазодобывающих регионах, чем и обусловлен контингент, составляющий региональную элиту. Эти люди предпочитают приобретать недвижимость для постоянного проживания в регионах ведения бизнеса, включая Москву и Петербург, — комментирует Манько. — Что касается приобретения недвижимости для отдыха, то помимо классической тяги топ-менеджмента к столичному региону приоритетом потребления становятся широко известные европейские курорты. Цены в данных регионах заведомо ниже, чем в Московском регионе на аналогичные объекты”.

Элитный покупатель в регионах есть, категоричен Мищенко, но он отличается от московского элитного покупателя. Домовладение, в котором живет элитный покупатель в том или ином регионе, по московским меркам можно отнести только к бизнес-классу — и то плохого качества. Элитный покупатель в регионах, как правило, традиционно жил в частном доме в городской черте. Сейчас он покупает дома в коттеджных поселках за городскими пределами, но это далеко не те же самые поселки, которые востребованы московскими


http://www.n-ec.ru/

потребителями. В регионах, говорит Мищенко, элитными считаются небольшие поселки на 5-8 домов, они не требуют больших затрат на рекламу и расходятся в большинстве случаев без активного участия риэлторов, по знакомым или знакомым знакомых.

“В таких крупных городах, как, например, Самара, — рассказывает маркетолог одной девелоперской компании, — есть люди, чье финансовое положение позволяет построить на берегу Волги коттедж, не уступающий рублевскому. В основном пока что это точечная застройка с большими заборами и отдельной мощеной дорогой, ведущей к коттеджу. Ты едешь по буеракам к Волге и вдруг встречаешь короткий участок дороги, ведущей к высокому забору, за которым возвышается двух- или трехуровневый особняк. Рядом могут быть домики победнее. Появляются и так называемые концептуальные поселки, как правило, девелоперы их строят для своих семей и семей своих знакомых”.

Сравнивая цены на коттеджи под Санкт-Петербургом с общеевропейскими, Пашков говорит, что у нас аналогичные, а иногда и худшего качества объекты стоят гораздо дороже. “Рынок не насыщен, люди покупают пока что есть без особой возможности выбирать”, — объясняет эксперт. “Элитный покупатель в регионах заинтересован в приобретении качественной недвижимости. Это образованный покупатель, которому "продать запах от бифштекса" невозможно”, — возражает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти”.

По его словам, общая ситуация на любом загородном рынке — охлаждение симпатий к фьючерсным проектам. Выход для девелопера эксперт видит в профессиональном подходе к созданию поселка еще на этапе его проектирования и создания концепции. Виктор Преснов, руководитель отдела маркетинга и рекламы “Пересвет-Региона”, соглашается, что спрос на недвижимость элиткласса в регионах по уровню притязаний сопоставим с московским. Правда, покупателей дорогого жилья там немного, поэтому развивать масштабные загородные проекты нецелесообразно, скорее надо делать единичные эксклюзивные проекты.

По словам Преснова, реализация элитных поселков зависит от местоположения, расстояния до города, дороги и, самое главное, от проработки проекта, создания максимума удобств и комфорта проживающим. Балашов добавляет, что главным же по-прежнему остается качество земельного участка. Если он обладает уникальными природно-ландшафтными характеристиками, то 70% успеха обеспечено. А если к этому добавить профессиональный подход и понимание тенденций загородного строительства, то можно получить удачный имиджевый проект.

Под Санкт-Петербургом коттедж класса А стоит уже $1 млн, говорит Пашков, хотя еще год-полтора назад успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение. Требования к элитным поселкам ужесточаются: сейчас уже не только расположение на Карельском перешейке определяет ценовые позиции проекта, но огромное внимание уделяется его концептуальным характеристикам, архитектурному стилю поселка, его сервисному наполнению, говорит эксперт. Цена коттеджа класса А под Питером превышает цену в классе В в среднем в три раза, последняя отрывается от класса С в два раза. Учитывая, что большинство санкт-петербургских проектов сейчас не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует в первую

очередь о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования, описывает ситуацию Пашков.


http://www.n-ec.ru/

Объем предложения на местном загородном рынке, по данным “Knight Frank Санкт-Петербург”, составляет около 2500 коттеджей в организованных поселках — в основном премиум-класса. Большинство девелоперов пока предпочитают работать в высоких ценовых диапазонах, делают вывод аналитики и прогнозируют, что такая ситуация будет сохраняться до появления устойчивых признаков насыщения высших ценовых сегментов. Тогда ужесточение конкуренции и снижение ликвидности стимулируют девелоперские компании активизировать деятельность в менее прибыльных сегментах экономкласса.

Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж девелоперской компании “Олипс” (Екатеринбург), говорит, что платежеспособный спрос в сегменте премиум-класса в Екатеринбурге есть. Количество потенциальных покупателей дорогой загородной недвижимости она оценивает в 10 000-15 000 человек (все население города составляет 1,4 млн человек). Правда, Пуцигова с сожалением отмечает, что наиболее обеспеченный екатеринбургский покупатель предпочитает приобретать недвижимость за рубежом или в Подмосковье, на том же Рублево-Успенском шоссе, а остальные не до конца понимают, что они хотят, и готовы брать дома бизнес- или даже экономкласса. Сейчас под Екатеринбургом вторые очереди некоторых поселков, ранее позиционировавшихся как элитные, застраивают таун-хаусами, смешивая разные классы и тем самым снижая общий уровень объекта.

“Из-за неразвитости местных рынков региональный покупатель пока инвестирует в подмосковный рынок недвижимости, но неразвитость — это вопрос времени, — подтверждает Резниченко. — Как только крупные региональные рынки станут догонять подмосковный, инвестировать в них будет привлекательно, поскольку посещать различные бизнес-мероприятия и отдыхать проще в локальной зоне”.

Пуцигова говорит, что, несмотря на то что екатеринбургскому рынку загородной недвижимости уже несколько лет, четкие критерии классности поселков не сформировались до сих пор. “Екатеринбургский рынок загородной недвижимости находится пока в стадии формирования со всеми вытекающими из этого последствиями. То, что пару лет назад считалось элитным жильем, сейчас переходит в разряд поселков экономкласса или вообще неликвидных объектов. С набором требований к загородной недвижимости, в том числе премиум-класса, не определился еще ни потребитель, ни сам девелопер. Есть масса разночтений по наполнению поселка инфраструктурой, по подходу к его проектированию и т. д.”, — утверждает она.

Компания “Олипс”, начав реализовывать проект коттеджного поселка, стремится выдержать концепцию поселка премиум-класса. “Потенциальный покупатель должен дозреть до идеи дома премиум-класса вблизи Екатеринбурга”, — надеется Пуцигова. Сейчас компания обратилась к столичным консультантам, чтобы совместно разрабатывать концепцию дальнейшего продвижения поселка. Их компетентность оценивали, исходя из количества и качества уже реализованных проектов. “С их стороны мы встретили интерес и желание работать. Конечно, рынок они не знают, но готовы его изучать и взять на себя часть ответственности за предложенную концепцию”, — полна оптимизма Пуцигова.

“Распространенная ошибка — это несоответствие позиционирования элитного комплекса его объективным характеристикам. Вторая проблема — это вопрос инфраструктуры. Плох как ее недостаток, так и излишнее нагромождение, которое не всегда нужно покупателю или не соответствует масштабу проектов. Остальные вопросы — это маркетинг, организация продаж. Также на загородном рынке по-прежнему много ниш правового вакуума”, — перечисляет Пашков.


http://www.n-ec.ru/

В регионах, как правило, низкая грамотность населения по приобретению земли, сожалеет Романчева. К примеру, на нижегородском рынке встречаются такие казусы: компания-застройщик получила земельный надел в аренду на год и объявила о строительстве коттеджного поселка. Потенциальным покупателям она предлагает участки в собственность, по сути не имея на это никакого права. В прошлом году на местном загородном рынке продавались неразмежеванные участки. Нижегородские застройщики иногда очень интересно борются со стихийной застройкой организованных поселков. Например, в поселке “Роза ветров” клиент может отказаться от типового коттеджа и самостоятельно построить дом, но он дает обязательство девелоперу сделать это в определенный срок. Гарантией того, что клиент выполнит свое обещание, является аванс в 350 000 руб., который в случае срыва клиентом сроков строительства безвозвратно переходит застройщику.

“Одной из основных ошибок местных девелоперов является то, что они хотят продать неликвидные объекты, — утверждает Валерий Мищенко. — Если есть спрос на объекты загородного жилья, то будет и предложение — этому девизу и следуют региональные застройщики. Поэтому продают плохие по качеству дома по ценам в 2-3 раза выше рыночной стоимости такого домовладения. Девелоперы позиционируют свои объекты, как им захочется, невзирая на хоть какие-нибудь общепринятые классификации загородного жилья”.

У региональных застройщиков, как правило, нет правильной концепции поселка, очень часто строятся дома в разных архитектурных стилях, вследствие чего получается разноформатный поселок, который в Московской области принято называть “шанхаем”, продолжает эксперт. Региональные девелоперы не воспринимают инфраструктуру коттеджных поселков как один из основных факторов, влияющих на реализацию домов в поселке, и очень часто возводят нечто, не соответствующее классу объекта. С продажами тоже не все в порядке: например, цена 1 кв. м дома у леса или воды часто не отличается от стоимости 1 кв. м дома в густонаселенном центре поселка.

Сейчас региональным строительным компаниям, рынки которых еще только развиваются, необходимо завоевывать расположение покупателей, говорит Козлов. Для этого, по его мнению, надо строить поселки темпами, опережающими график продаж, и предлагать коттеджи к продаже по завершении первых этапов строительства, когда у покупателей уже есть возможность оценить качество проводимых работ.


http://www.n-ec.ru/

На воздухе: Зона евро


КАЛИНИНГРАД — Регионы, зарабатывающие деньги на нефти, если и вкладывают их в девелоперские проекты, то, как правило, предпочитают делать это не на своей территории. Наибольшая строительная активность в России (если не брать Москву) наблюдается в крупных аграрных, туристско-рекреационных и промышленных зонах. В число таких активных застраиваемых мест недавно вошла и Калининградская область.

Стройка жить помогает

С приходом к власти нового губернатора Георгия Бооса область развернулась лицом к инвесторам. На территории региона не только действует режим особой экономической зоны, что дает определенные таможенные преференции, но и будет создана туристско-рекреационная зона на уникальной Куршской косе, что, как надеются чиновники и участники местного рынка, стимулирует приток и российских, и иностранных инвестиций. В создание же игорной зоны общей площадью 1000 га, ядром которой станет пос. Янтарный, предусмотрено инвестировать около $15 млрд, и это без учета дорожной и инженерной инфраструктуры.

“Доверие к региону нужно поднимать. Экономические связи с остальной территорией России — развивать и восстанавливать. Интеграционные процессы — усиливать. <...> Мы будем выходить на европейские рынки”, — заявил Боос в одном из своих публичных выступлений.

Любой инвестор, который придет в регион с реальными планами вложить в отрасли, обозначенные в федеральном законе об особых экономических зонах, как минимум 150 млн руб. в течение трех лет, будет принят максимально тепло. Помимо налоговых льгот ему обещана помощь администрации. В области был даже принят специальный закон о поддержке инвестиций, который дополняет и расширяет положения федерального документа. Например, в число поддерживаемых правительством отраслей включено строительство.

По данным Феликса Лапина, министра экономики правительства Калининградской области, если в 2006 г. на территории края было сдано более 501 000 кв. м жилья, что почти вдвое превысило показатель 2005 г., то в 2007 г. стоит задача построить уже 750 000 кв. м. В самом Калининграде в 2006 г. было построено 300 000 кв. м, а в 2007 г. планируется уже 422 000 кв. м. Город вышел в лидеры и в программе межрегионального сотрудничества в сфере строительства — в ее рамках здесь возведено 282 000 кв. м. По данным Калининградского института прямых инвестиций, в 2006 г. на одного жителя приходилось по 0,87 кв. м вновь построенного жилья, что уже недалеко от заданной президентом цифры в 1 кв. м на душу населения в год. Мэр города Юрий Савенко назвал происходящее в регионе “строительным бумом”.

“Строительство и управление недвижимостью играют все большую роль в экономике России, что позволяет надеяться, что именно стройкомплекс позволит стране слезть с нефтяной иглы” — эти слова Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения региональных программ департамента градостроительства Москвы, сказал на форуме “Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций”. Форум прошел в конце мая в Светлогорске, известном курортном городке вблизи


http://www.n-ec.ru/

Калининграда, и собрал строителей, риэлторов, банкиров из самого региона и Москвы. Они послушали не только друг друга, но и представителей областного правительства, а также мэра Калининграда. Последний, кстати, призвал решить наконец вопрос о расширении границ управляемого им города — хотя бы до окружной дороги (она связывает Калининград и города балтийского побережья).

Лапин заявляет, что скоро в регионе для инвесторов заработает принцип “одного окна”. Пока что внедрение этой системы тормозится в основном из-за неготовности муниципалитетов. Министр говорит, это нужно для того, чтоб не инвестор ходил по чиновникам, вводя их в искушение, а сами чиновники получали необходимые инвестору разрешения друг у друга. Перспективной задачей для области Лапин видит рост инвестиций как минимум в три раза.

“Решение задачи по увеличению объемов инвестиций в экономику российских регионов, в том числе в Калининградскую область, тесно связано с развитием частно-государственного партнерства”, — подтверждает Михаил Печерский, президент компании ADG Group, сам уроженец Калининграда.

“Самый главный принцип работы — мы все всем разрешаем и при этом активно помогаем”, — декларирует Савенко. По его словам, одних только гостиниц в Калининграде проектируется и строится больше, чем это необходимо. “По серьезным объектам сетевую инфраструктуру мы берем на себя, президентская программа "Доступное жилье" понимается нами буквально: никаких обременений с застройщиков на инфраструктуру, раскладывать эти расходы на [цену 1] кв. м для Калининграда неприемлемо”, — рассказывает мэр. Приток инвестиций минимизирует расходы бюджета. Еще одно из готовящихся нововведений — проведение аукционов, на которые в качестве лота будет выставляться подряд на строительство инфраструктуры предлагаемых земельных участков.

Наших мало

Однако столичные строители не слишком активно осваивают просторы региона. Пришельцев из Москвы можно буквально по пальцам пересчитать. “Москвичи к нам мало идут, в основном — иностранцы с проектами строительства заводов и т. п. Вот сейчас с бельгийцами переговоры вели, они хотят у нас плитку делать”, — признается Олег Дановский, начальник департамента инвестиционной политики министерства экономики Калининградской области.

Из крупных жилых проектов известных московских застройщиков в Калининграде можно назвать лишь строительство микрорайонов “Сельма-Центр” и “Сельма-2” компанией “ПИК-Регион”. Общая площадь застройки, которая растянется на несколько лет, составит 800 000 кв. м. Если учесть, что сейчас жилищный фонд города, по данным Савенко, составляет 8 млн кв. м, то масштабность планов ПИК очевидна.

По сообщению пресс-службы компании, сейчас продажи приостановились: то, что предлагалось, уже распродали. “Работу в Калининграде компания "ПИК-Регион" начала после приобретения компании "Стройинвестрегион" в 2006 г., — рассказывает генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев. — На сегодняшний день общая площадь земельных участков, находящихся в разработке, составляет 72 га. Почти готовы два дома, пять строятся. На этапе проектирования — еще восемь, а на два компания получает разрешения на строительство, одновременно готовя проект застройки еще двух участков”.

Жилье в Калининграде строит и СК “РосСтрой” (“дочка” ГК “СУ-155”). Правда, объемы строительства не столь впечатляющи, как у ПИК: в Ленинградском районе города в его


http://www.n-ec.ru/

результате появится “всего” 115 000 кв. м нового жилья. С января 2006 г. компания приступила к застройке микрорайона практически в центре Калининграда, первый этап которого — жилой комплекс “Солнечная горка”.

Засветилась в регионе и “Интеко”: у Елены Батуриной в Черняховске есть конный заводик. В Светлогорске построил небольшую 3-звездочную гостиницу и “СХолдинг”. В этом году, говорит пресс-секретарь компании Оксана Басова, ее пришлось продать. Развивать другие проекты в регионе компания, по ее словам, пока не планирует.

Опять-таки в Светлогорске построила 118-квартирный жилой комплекс “Олимпийский” ГК “Конти”. Здание, состоящее из пяти жилых секций, напоминает высокий таун-хаус. Общая площадь застройки — 12 000 кв. м. Дом был построен и сдан в эксплуатацию в декабре 2004 г., но до сих пор ищут своих хозяев три квартиры и нежилые помещения. “Конти” дораспродает свой объект по цене от $1550 за 1 кв. м. По сообщению пресс-службы, планов дальше строить в Калининградской области у ГК нет.

В сегменте коммерческой недвижимости известных московских игроков и того меньше: “РГС-Недвижимость” со своим многофункциональным центром Clover House и ADG Group с торгово-офисным объектом “Калининград Плаза”. ADG Group, правда, построила еще производственный комплекс “Балтмикст”, начала строительство логистического железнодорожного терминала в Черняховске, а также планирует возвести гостиничный комплекс в Калининграде.

Земля и инвесторы

“Высокие цены на жилье экономически выгодны любому региону или городу, — откровенен Коробов. — Чем выше стоимость коммерческой недвижимости, тем выше стоимость земли, тем больше отчисления в бюджет от реализации

земельных участков и отчисления на инфраструктуру“. Продолжая мысль Коробова, можно сказать, что высокие цены заставляют девелоперов максимально эффективно осваивать каждый клочок земли. За последние год-полтора земля в регионе сильно подорожала.

“Поскольку свободных участков для строительства жилых домов в Калининграде становится все меньше, застройщики сталкиваются с проблемой поиска земли внутри города и все больше обращают внимание на участки за городской чертой”, — говорит Олег Перевалов, председатель совета директоров АН “Клипер Недвижимость”. К примеру, стоимость сотки земли в Светлогорске доходит до $30 000 — справедливости надо признать, что это самые высокие цены в регионе.

Областное правительство сейчас создает так называемый банк земли — скупает участки, в том числе и сельхозназначения, у частников, пользуясь своим правом преимущественной покупки. Потом переводит их в категории, пригодные для строительства, и готовит к аукционам. По словам Александра Зуева, начальника департамента земельно-имущественных отношений министерства экономики Калининградской области, сейчас в этом банке уже 50 000 га. “Сельхозземли должны стоить не более 36 000 руб. за 1 га, все остальное от лукавого”, — отвечает на вопрос “Почем землю берете?” Зуев. Правда, ушлые застройщики прикупили себе участки заранее и не торопясь их осваивают — по закону им на это дается три года.

Жилье и люди


http://www.n-ec.ru/

Рынок жилой недвижимости в Калининграде неоднороден. В области, как и в большинстве регионов России, и в помине нет правил застройки и землепользования, говорит Александр Ковальский, председатель комиссии по стратегическому развитию и привлечению инвестиций городского совета депутатов Калининграда. Правда, сейчас разрабатывается стратегия развития города. Пока что в нем мирно уживаются разваливающиеся хрущевки, новостройки, дорогие коттеджи и старые немецкие домики — их жители любят реконструировать, наращивая мансарды. Красная черепица, которой покрыты крыши немецких коттеджей, в Калининграде стоит бешеных денег.

Олег Перевалов одной из главных проблем называет активное старение жилищного фонда, большей частью изношены и находятся в плохом техническом состоянии дома постройки середины 40-70-х гг. прошлого века и немецкие дома. Износ коммунальных сетей доходит до 70%. “В целом в Калининграде ситуация в городском благоустройстве сложная: в упадочном положении находятся система ЖКХ, городские служба и инфраструктура, нет пока и четкой программы по сносу или реконструкции хрущевок и немецких домов”, — заявляет Перевалов. “Если кто хочет снести хрущевки и на их месте построить новые дома — всегда пожалуйста”, — призывает инвесторов чиновник Зуев. “Пока что в Калининграде только заявляются амбициозные инвестпроекты по сносу и реконструкции хрущевок, как, например, проект "Сердце города". Реально не было еще ни одного случая сноса хрущевок, хотя реконструкция проведена была (реновация по инициативе мэрии нескольких домов по ул. Черняховского)”, — рассказывает Перевалов.

Кроме старого жилищного фонда проблемой являются и сохранившиеся промышленные предприятия, говорит риэлтор. Например, три крупных завода (“Газавтоматика”, “Судореммашавтоматика”, “Кварц”) до сих пор занимают площадки в самом центре города. Да и в других районах Калининграда промзон немало. Их редевелопмент должен стать одним из перспективных направлений застройки, надеется Перевалов.

Цены в рост

С середины 2003 г. до середины 2006 г. цены на жилье росли прогнозируемыми темпами — примерно на 30% в год, рассказывает Максим Данилевский, генеральный директор Калининградского института прямых инвестиций. Начиная со второго полугодия 2006 г. квартиры стали резко дорожать. По данным эксперта, за этот период они выросли на 80-100%. Если полтора года назад 1 кв. м хорошего жилья стоил менее $500, то сейчас дешевле 2000 евро его купить проблематично, признает Зуев.

А местные риэлторы говорят, что продавцы недвижимости как-то незаметно перешли от цен в рублях к ценам в евро. Например, 2-комнатная квартира площадью 72 кв. м на ул. Колхозной (престижное место рядом с центром) предлагается за 170 000 евро (данные АН “Риэлт-Финанс”). Жилье экономкласса в Калининграде стоит уже около 1000 евро за 1 кв. м.

Сейчас рынок жилья в Калининграде встал, описывает ситуацию Данилевский и прогнозирует, что такое положение вещей сохранится как минимум до конца 2007 г. Риэлторы с тоской ожидают, когда платежеспособный спрос подтянется за ценами. Зато в городе активизировались агентства по продаже элитного жилья — правда, домов, строго отвечающих московским понятиям de luxe, в Калининграде пока не найти — и выросло предложение для квартиросъемщиков. Снять жилье сейчас можно от $100 за однушку на окраине до $1200 и более за двухуровневую квартиру в центральных районах.

Интересно, что дорогое жилье в Калининграде немыслимо без автономного газового отопления. Климат в городе переменчивый, а энергетический комплекс представлен пока что


http://www.n-ec.ru/

одной-единственной ТЭЦ (Калининградская ТЭЦ-2). Ее строительство, кстати сказать, началось еще в 1991 г., а завершено было в конце 2005 г. Сейчас развитие энергокомплекса — одна из приоритетных задач региона. В планах области — строительство второго блока теплоэлектростанции, создание генерирующих мощностей (в течение пяти лет должно быть построено 13 подстанций). По словам Лапина, к 2012 г. специально созданная Региональная энергетическая компания должна инвестировать в выполнение этих задач 12,5 млрд руб. Не забыто и газообеспечение области: сотрудничество с “Газпромом” крепнет, в регионе предусмотрено строительство подземного газохранилища емкостью до 800 млн куб. м.

“Элитный покупатель в Калининграде есть, — убеждена Екатерина Рябова, исполнительный директор АН "Вест Стайл Rielt", — просто надо уметь ему продавать”. По мнению Рябовой, клиенты, которые могут выложить за жилье класса de luxе кругленькую сумму, появились на рынке около двух лет назад. За это время они стали более взыскательны и недоверчивы. “Так как были случаи обмана, когда людям по ценам элитного продавали жилье экономкласса”, — рассказывает риэлтор. “Сейчас основной упор покупателями делается на качество предлагаемых им квадратных метров, а не на их количество”, — резюмирует Рябова. Поэтому ничего из предлагаемого на рынке так называемого элитного класса, к ее сожалению, клиентов не интересует.

Организовать пригороды

“Новыми калининградцами” востребованы дома в организованных коттеджных поселках как в пределах города, так и вне его, но пока что никто им ничего подобного не предлагает — на местном загородном рынке царит стихийная застройка. Чтобы обойти природоохранное законодательство, на побережье, даже на территории заповедной Куршской косы, строятся так называемые гостевые дома — по сути, они являются частными коттеджами, только регистрируются как рекреационные объекты. Правда, покупка такой недвижимости рискованна. К примеру, этой весной суд Зеленоградского района Калининградской области удовлетворил иск районного прокурора о сносе четырех незаконных строений (гостевых домов), построенных на Куршской косе неким ООО “Балт-МТП”. Застройщик был вынужден снести то, что построил.

Из крупных “официальных” загородных проектов можно отметить строительство коттеджного поселка “Солнечный берег”, его ведет СБТ “Янтарный” на деньги Бинбанка. Площадь застраиваемого участка составляет почти 53 га. Все это земельное богатство находится рядом с сосновым бором, в 1,5 км от песчаного берега Балтийского моря, между пос. Янтарный и Поваровка. По информации застройщика, всего планируется возвести более 300 коттеджей общей площадью не менее 40 000 кв. м. Земельные участки продаются в собственность только под строительство коттеджей по предложенной Бинбанком программе.

Городской округ Янтарный — сейчас чуть ли не самый активно застраиваемый населенный пункт вблизи Калининграда. То, что он станет центром создаваемой на территории области игорной зоны, разом превратило его из Золушки в принцессу. Нигде на калининградском побережье больше нет таких длинных и широких пляжей — они тянутся на несколько километров в длину и доходят до 500 м в ширину.

Александр Блинов, глава местного муниципального образования, с гордостью говорит, что по привлеченным инвестициям на душу населения Янтарный сейчас обгоняет все остальные города региона, кроме Светлогорска, раза в два.

Скоро в Янтарном появится благоустроенная курортная зона под названием “Янтарный берег России”. На территории примерно в 300 га будут построены гостиницы, рестораны,


http://www.n-ec.ru/

магазины, дома, проложены дороги и бульвары и т. д. Вдоль променада длиной 6 км появится “Город мастеров” — район малоэтажной застройки.

По задумке инвесторов в этих домиках будут располагаться мастерские местных умельцев, а наверху — жилье, гостиницы, кафе. Для состоятельных покупателей построят фешенебельные виллы, для клиентов с меньшим бюджетом возведут коттеджи поскромнее.

По словам Блинова, направить хаотичную застройку побережья в цивилизованное русло муниципальному образованию помогли Москоммерцбанк (он выкупил частные участки) и компания “Типлекс” (она разработала проект создания курортной зоны). Область возит этот проект на все крупные выставки по недвижимости — ищет инвесторов для строительства гостиниц и ресторанов.

Подыскивает партнеров для возведения коттеджного поселка в Зеленоградском районе и компания Kronos Capital. Площадь застройки составит 20 га, загородная жилая займет почти 51 500 кв. м. Общий объем инвестиций предполагается в $39 млн.


http://www.n-ec.ru/

На воздухе: Путешествие по шпалам


Все больше состоятельных господ предпочитают жить в пригороде. С каждым годом их количество увеличивается чуть ли не в геометрической прогрессии. Сейчас в Подмосковье насчитывается почти 500 поселков, по прогнозам аналитиков компании “Миэль”, к 2012 г. их число удвоится. Мало того, практически приостановлено строительство камерных поселков с малым количеством домовладений и, соответственно, жителей. Девелоперы с решительностью взялись осваивать мегапроекты, такие как “Рублево-Архангельское”, “Остров Барвиха”, Agalarov Estate и др. Оно и понятно: жизнь за городом имеет массу преимуществ. Но и неудобств — не меньше.

Уже сегодня обитатели коттеджей плачутся на то, что добираться до московских офисов на автомобилях становится все труднее и труднее. Но вот незадача: никто из бизнесменов даже не желает воспользоваться услугами обыкновенной электрички и тем самым сократить потери драгоценного времени. Не думают о том, как завлечь в общественные вагоны состоятельных граждан, и сами железнодорожники. Наверное, должны произойти какие-то особые события, чтобы и та и другая сторона повернулись друг к другу.

В ожидании форс-мажора

Один из способов решения проблемы богатых бизнесменов, теряющих драгоценное время в дороге, девелоперы (не без выгоды для себя) уже предложили. На трех наиболее популярных направлениях Подмосковья готовятся к открытию крупные бизнес-центры. Например, ведется строительство БЦ “Резиденция Усово” на Рублево-Успенском шоссе, а также в Мякининской пойме Москвы-реки. Современный центр в скором времени планируется открыть на Калужском шоссе. Есть данные, что квадратные метры в еще не существующих строениях уже давно раскуплены. Представители крупного бизнеса неоднократно смогли прочувствовать, что время, ежедневно затрачиваемое на дорогу к месту работы и обратно, идет себе в убыток.

Открывать филиалы фирм и компаний за городом заставляет жизнь. Рассчитывать на малую авиацию не приходится. Как и на то, что с загородных берегов владельцы личных яхт смогут добираться до центра столицы по реке. В итоге “замкадышам”, как в последнее время стали называть любителей загородной жизни, остается либо автомобиль, либо электричка.

Только вот слово “либо” в данном контексте неуместно. По мнению многих экспертов, общественный вагон электрички и салон частного автомобиля было бы ошибкой рассматривать как взаимодополняемые (или взаимозаменяемые) средства передвижения. Дело в том, что электричками и “Мерседесами” пользуются разнополярные аудитории. И если мелкие служащие и представители рабочего класса предпочитают дискомфорт в общественном вагоне комфорту в многочасовой пробке, то людям состоятельным подняться на платформу не позволяет менталитет.

И в заурядный пригородный вагон человека состоятельного никаким пряником не заманишь. Не заманишь его и в коттеджный поселок, который построен рядом с платформой. “В элитном сегменте и в поселках бизнес-класса наличие железнодорожного транспорта играет совсем незначительную роль, — уверен Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка "Величъ". — Мало того, порой близость рельсового пути или пригородной станции является скорее минусом, чем плюсом. Хотя некоторые владельцы элитной недвижимости


http://www.n-ec.ru/

интересуются наличием поблизости пригородной ветки исключительно для удобств прислуги”.

С ним согласна и Алевтина Орешко, директор по развитию компании Vesco Consulting: “Соседство с железнодорожной платформой — явно отрицательный фактор для владельцев загородной недвижимости класса "бизнес" и de luxe. Наличие близкого перрона в организованных поселках, во-первых, является фактором неблагополучного социального окружения, а во-вторых, это постоянный источник шума. Соответственно, железная дорога играет недобрую роль в отношении ликвидности домов и коттеджей. Но если в элитном сегменте даже не допускается мысль о возможности использования электрички, то в экономклассе люди относятся к этому вопросу более толерантно, а порой и пользуются ее услугами”.

Занять место в общественном вагоне крупных и средних бизнесменов может заставить только форс-мажорная ситуация.

Автодорога в никуда

А ситуация уже в ближайшей перспективе и в самом деле видится почти безвыходной. Уже сейчас потенциальные покупатели загородной недвижимости после первых поисков теряют надежду найти более-менее свободную автотрассу. Как в сказке: направо пойдешь — в пробку попадешь, налево поедешь — в затор заедешь. А прямая дорога уже несколько месяцев закрыта на ремонт.

“Практически все магистрали, ведущие за город, не соответствуют транспортным пропускным нормам, — говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании "Миэль — Загородная недвижимость". — Пока справляются с транспортными потоками разве что Новорижское, Калужское и Новокаширское шоссе. Но первое не отличается высокой безопасностью”.

К тому же, по замечанию Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”, жители калужского направления стали активнее пользоваться возможностями Киевского шоссе. А домовладельцы на Новой Риге с нетерпением дожидаются, когда же будет сдан в эксплуатацию Краснопресненский проспект. Сложная ситуация на Калужском и Рублево-Успенском шоссе. Хочется верить, что усложняющаяся транспортная ситуация на этих направлениях будет способствовать более активному развитию проектов строительства автотрасс-дублеров и объездных дорог. Так, в планы подмосковного строительства входит прокладка платной дороги в объезд Одинцова, а также трасса “Усовский тупик”, которая уже в самом скором времени заменит рублевскую железнодорожную ветку.

То есть мало того что не прокладываются новые железнодорожные пути, так еще и ликвидируются имеющиеся. Прогноз Владимира Яхонтова: “Пассажирский электротранспорт вряд ли будет развиваться в ближайшем будущем. Дело-то затратное!”

Среди уже реализуемых проектов по разгрузке подмосковных автомагистралей — расширение проезжей части Ленинградского шоссе и можайского участка Минского шоссе. Предполагается строительство транспортных развязок в Королеве и Мытищах. Но это капля в море.

“Практически все автонаправления Подмосковья перегружены транспортом, — делится личным опытом Алевтина Орешко. — Но самые непробиваемые, пожалуй, Ярославское,


http://www.n-ec.ru/

Ленинградское, Волоколамское, Дмитровское и Щелковское шоссе. Эти магистрали уже давно требуют капитального ремонта. Хотя масштабная реконструкция в данный момент затрагивает пока только Киевское, Ярославское и Горьковское шоссе”.

Стоит добавить, что среди риэлторов бытует мнение, что низкая стоимость земли на ярославском направлении вызвана как раз хроническими пробками на магистрали.

Но несмотря на постоянные ремонты, реконструкции и прокладки новых дорог, даже ближайшее будущее не радует. Ведь ЦКАД планируется открыть не ранее 2020 г. Не так быстро, как хотелось бы, идет прокладка платной дороги на Питер. По данным специалистов, она будет готова не раньше чем через 10 лет. Горьковку также уже несколько лет обещают разгрузить ногинской платной магистралью, но приступить к ее строительству только грозятся.

К тому же заблуждением было бы верить, что с реконструкцией той или иной дороги, со строительством того или иного моста или перехода о пробках можно будет забыть навсегда. Плановые ремонты, расширение и сужение трасс будут и денно и нощно вестись на всех основных направлениях. И не поможет в решении проблем ни изменение режимов работы светофоров, ни использование реверсивных полос, ни упразднение левых поворотов, что хотят в виде эксперимента проделать на Ленинградке. Даже появление в скором будущем (до 2015 г.) полдюжины новых въездных дорог на МКАД из Подмосковья не решит проблему пробок.

Зато полный оптимизм у автодилеров: спрос как на новые, так и на подержанные машины с каждым годом увеличивается. В Подмосковье при 2 млн автомобилей покупательская потребность с каждым годом увеличивается на 10%. В Москве при уже имеющихся 3 млн личных авто — на 15%. Можно спрогнозировать, что к 2012 г. количество частных автовладельцев только в Москве достигнет 5 млн.

А если присовокупить транзитный транспорт, который круглые сутки барражирует в Подмосковье, становится еще тоскливее. Только за прошедший год количество автомобилей, проходящих ежедневно через территорию Подмосковья, выросло на 20% и достигло 1,2 млн. Такой огромный поток, по словам представителей подмосковного правительства, является одной из основных причин увеличения пробок в области. Вот и задумаешься: пересаживаться на загородную электричку или по 2-4 часа драгоценного времени ежедневно терять в пробках?

“Восточный экспресс”

Между прочим, советская элита активно пользовалась услугами первых электричек. В 1929 г. успешно закончилась электрификация мытищинской ветки, и электропоездом в подмосковный город были доставлены первые пассажиры. В 1933 г. электрички начали обслуживать горьковское направление, через пару лет — рязанское, а в 1937 г. — курское. После войны электричка стала одним из самых уважаемых видов транспорта у москвичей и жителей области.

Но пик популярности пригородных электропоездов пришелся на конец 1980-х. Это было время, когда вагоны брали почти штурмом. А вот в постперестроечные 1990-е пассажирская активность резко упала. Главные причины — увеличение количества личного транспорта москвичей, появление маршрутных автобусных рейсов и частных извозчиков.


http://www.n-ec.ru/

В настоящий момент пригородные электропоезда в Москве используются повсеместно. И если раньше о качестве перевозок можно было только мечтать, то сегодня на рельсах появились новые, экономичные и комфортабельные пригородные составы.

Другой вопрос, захотят ли состоятельные люди расстаться с BMW и “Мерседесами”. История показывает, что если вдруг у высоких чиновников и депутатов вернется мода на использование комфортабельных вагонов, то и бизнесмены не останутся в стороне. Но пока чиновники не спешат показывать пример.

“Тех, кто имеет возможность пусть медленно, но передвигаться по городу и области на автомобиле, сложно заставить занять место в общественном вагоне, — считает Иван Шульков. — Не способствует популярности электричек и их техническое состояние. В частности, уровень комфорта и безопасности”. Этого же мнения придерживается и Алевтина Орешко: “Состоятельные люди во всем привыкли к высокому классу обслуживания. Соответственно, для них самым приемлемым считается индивидуальный транспорт. Не важно, будь то самолет, океанская яхта или автомобиль”.

“Состоятельные люди предпочитают принцип "Лучше плохо ехать, чем хорошо идти", — продолжает нить рассуждений Владимир Яхонтов. — Чтобы бизнесмены стали пользоваться электричками, целесообразно наладить выпуск вагонов разных классов — 1-го, 2-го, как это принято в Европе. Составы должны быть комфортабельные и чистые. Только тогда, может быть, кто-то и рискнет купить билет в 1-й класс”.

Шаг в прошлое

В смысле комфортабельности что-то уже предпринимается. Например, президент России Владимир Путин, побывав на Тверском вагоностроительном заводе, одобрил его продукцию, уделив особое внимание электричке будущего — с мягким, комфортным салоном, электронным табло с информацией о скорости поезда, температуре воздуха в салоне и “за бортом” и т. п. опциями.

Уже несколько лет по московским железным дорогам носятся скоростные и вполне комфортабельные электрички с названием “Спутник”. В частности, такими поездами обслуживаются маршруты Москва — Раменское и Москва — Мытищи. В этих составах значительно улучшены интерьеры в салонах, где установлены оригинальные эргономичные кресла. В каждом вагоне имеется система климат-контроля с кондиционированием воздуха, информационное табло системы “бегущая строка”, увеличены оконные пространства.

Первый шаг в решении вопроса комфорта и удобства загородных поездов сделан на Октябрьской железной дороге. Для этого руководство дороги намерено учредить коммерческую компанию, которая будет заниматься пригородными перевозками пассажиров только на электричках повышенной комфортности. Естественно, плата за проезд в комфортных вагонах будет выше, чем в обычных. Зато часть прибыли пойдет на поддержание “социальных” электропоездов.

Намечено поставить на рельсы вагоны для разных социальных слоев населения и в Татарстане. Это будут вагоны трех классов — от 1-го для самых придирчивых ценителей комфорта и до 3-го, кому не до жиру, а лишь бы добраться до пункта назначения.

Другое дело, что если даже бизнесмен решил воспользоваться услугами железнодорожного транспорта, то от поселка до станции и от перрона до офиса ему все равно придется


http://www.n-ec.ru/

добираться либо на машине, либо на велосипеде, либо пешком. Не подводить же высоковольтные провода и железнодорожную колею прямехонько к крыльцу дома…

Правда, на этот счет у железнодорожников есть другой вариант решения проблемы. Можно прибегнуть к помощи рельсовых автобусов, которые в настоящее время используются в малозаселенных районах, где нерентабельно гонять полногабаритные электрички. Как правило, это односекционные мини-поезда, состоящие из дизельного отсека, кабины машиниста и пассажирского салона, который по роскоши и убранству мог бы не уступать вагонам пульмановских поездов и “Восточному экспрессу”.

Так почему бы таким “дворцам на колесах” не появиться на дистанции между бизнес-центром и будущим городом для миллионеров “Рублево-Архангельское”? С тем, что спрос на билеты был бы, частично согласна и Алевтина Орешко: “Для того чтобы состоятельные граждане воспользовались услугами электричек, в первую очередь нужен индивидуальный вагон самого высокого класса со всеми удобствами. А так как коттеджные поселки располагаются в достаточной удаленности от железной дороги, пассажиры люкс-вагонов должны иметь возможность на трансфертном транспорте быстро и с комфортом добираться до места жительства. Иначе вся затея со шторами и сиденьями из шагреневой кожи не стоит выделки”.

Мало того, некоторые специалисты высказывают идею о создании бизнес-поездов, которые бы бегали по элитным маршрутам. Например, пусть не электричка, а тепловоз с 3-4 вагонами самого высокого класса мог бы обслуживать жителей того же “города миллионеров”. Или следовать от Киевского вокзала до станции Agalarov Estate. Наверняка уже в ближайшем будущем, когда начнут осуществляться планы УК “Масштаб” по застройке 30-километровой зоны вдоль Калужского шоссе, будут востребованы комфортабельные железнодорожные экспрессы.

Этот тезис подтверждает Евгений Редькин, директор департамента общественных связей УК “Масштаб”: “Хорошая транспортная доступность — одна из важнейших составляющих, влияющих на развитие всего рынка Московского региона. Например, при разработке мастер-плана освоения проекта "А101" мы приняли решение о строительстве линий экспресс-трамваев — экологически чистого и популярного в Европе вида транспорта. Надо заметить, что Калужское шоссе — одна из немногих трасс, вдоль которых на всем протяжении не было и нет дорожного полотна. С одной стороны, это благоприятно сказалось на экологии направления, с другой — уже в ближайшем будущем ни автобусы, ни маршрутки не справятся с ожидаемым пассажиропотоком. Наши специалисты уверены, что линии экспресс-трамваев, которые свяжут территорию "А101" с тремя ветками московского метро, станут идеальным вариантом для решения транспортной проблемы”.

Впрочем, у Ивана Шулькова совсем другое мнение: “Скорее сильные мира сего добьются изменения законодательства о малой авиации и у нас появится не только правовая база, но и инфраструктура для воздушного сообщения, чем человек со статусом пересядет в общественный транспорт”.

А как у них?

Электропоезд играет все более заметную роль в жизни Европы и США. Объемы перевозок этим видом транспорта растут. Правительства не скупятся. В Швейцарии открыли самый большой тоннель в Европе. Поезда будут пролетать 37 км, укрытых под Альпами, за 10 минут (со скоростью 25 км/ч). Все делается для удобства и комфорта пассажиров — как


http://www.n-ec.ru/

бедных, так и богатых. Последние, кстати, не считают зазорным пользоваться услугами общественного транспорта.

Под копирку перенимать опыт у Европы или Азии неправильно. А вот у Америки есть чему поучиться.

В США число поездок, совершаемых пассажирами пригородных и внутригородских железнодорожных линий, за 2005 г. возросло с 2,8 млрд до 3,2 млрд. Хотя, по данным аналитиков, такой быстрый рост потребовал решения ряда проблем: удлинялись составы, перроны, вводились новые ветки, в угоду пассажирам изменялось расписание движения. Словом, американцы не стоят на месте, а все время ищут пути финансирования развития железнодорожной инфраструктуры, расширения сети линий, повышения качества обслуживания пассажиров.

Например, менеджеры и исследователи выявили, что американцы готовы пользоваться вагон-салонами. И тогда их количество было резко увеличено. Салоны теперь всегда до отказа набиты пассажирами, пришедшими туда отдохнуть, пообщаться, купить что-нибудь в буфете или полюбоваться пейзажем. Ведь в 2-этажных поездах для лучшего обзора даже крыши изготавливаются из прозрачного материала.

Некоторые специалисты даже уверены, что развитие транспортной инфраструктуры в России должно происходить по заокеанскому пути. При тех огромных расстояниях между городами, которые существуют и здесь, и там, целесообразнее развивать не только авиасообщение, но и скоростные железные дороги.

Впрочем, по данным социологов, чуть ли не половина россиян не могут себе позволить провести отпуск на море или съездить к родственникам в другой город по одной простой причине: нет денег даже на билет в плацкартном вагоне. Естественно, такие не станут пользоваться вагонами повышенной комфортности в загородных поездах. Так что массовые перевозки населения — пока дело туманного будущего. Вот и выходит, что одни не могут позволить себе дорогое удовольствие, а другие не хотят.

“Мы любим при каждом удобном случае кивать на Европу и брать пример с тамошних жителей, — говорит Петр Кирилловский. — Но в той же самой Европе, как и в Америке, миллионеры и даже высокопоставленные чиновники не считают за унижение пользоваться услугами общественного транспорта и весьма охотно разъезжают на малолитражных автомобилях. А российские богачи предпочитают в тесном городе использовать внедорожники с мощными 5-литровыми двигателями. Почему по асфальту ездят на вездеходах? Почему, вместо того чтобы воспользоваться электричкой, предпочитают по нескольку часов стоять в громадных пробках? Разгадка на поверхности: в России вопрос личного престижа и статуса во все времена стоял куда выше, чем проблемы удобства, экономичности и скорости”.


http://www.n-ec.ru/

На воздухе: Пригород в поисках формы


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — “Совсем дачники обнаглели на своих 6 сотках! — возмущался в кулуарах Национального конгресса по недвижимости один из петербургских риэлторов. — Любой участок [у них] — [уже] загородное поместье, любое садоводство — коттеджный поселок”.

Генеральный директор АН “Бекар” Ирина Гудкина формулирует более мягко: “Продавцы почувствовали растущий интерес покупателей. И ведут себя соответственно”.

Основные тенденции пригородного рынка 2007 г. — общий рост и спроса, и предложения, активное внедрение промышленных технологий, расширение географии коттеджного домостроения и линейки предлагаемых вариантов.

По мнению вице-президента холдинга Setl Group (“Петербургская недвижимость”) Вячеслава Семененко, за последний год изменилась культура самих застройщиков, их уровень вырос: “Рынок сегментировался. Более-менее разобрались, какое жилье можно считать социальным, убедились, что недорогие проекты могут быть ликвидными, что строить можно в больших объемах. <...> Выяснили, что дорогое жилье — жилье "от кутюр" — это выгодно, но в больших объемах не продается. Построены первые по-настоящему качественные поселки. <...> Вслед за этим должен начаться новый этап. У меня есть ощущение, что рынок недвижимости в целом находится на пороге очень больших изменений”.

По мнению Вячеслава Семененко, один из ключевых факторов, определяющих перемены, — усиление роли профессиональных девелоперов. “Начало рынка складывалось как: кто-то из подрядчиков вырос, кто-то вообще из другого бизнеса пришел, но решил попробовать; другим кусок земли посчастливилось отхватить. Был очень большой элемент случайности. Пока такие фирмы еще доминируют, но уже приходят профессионалы и начинают делать по-настоящему высококачественные проекты, с западной культурой организации. А она требует дорогих подрядчиков, классных проектировщиков, качественных технических решений”.

Экономика роста

Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост.

По данным компании “Александр-Н”, в 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. — 30, в 2005 г. — 40, в 2006 г. — 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках.

Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.

Бизнес почувствовал новые возможности — прежде всего в тех сегментах рынка, в которых остаются диспропорции. В первую очередь это относится к сохраняющемуся дефициту


http://www.n-ec.ru/

предложения объектов экономкласса. По данным аналитиков “Петербургской недвижимости”, спрос на дома в поселках экономкласса (средняя стоимость 1 кв. м — около $1095) составляет почти 50%, а предложение вдвое скромнее.

На начало 2007 г., по данным отдела аналитики агентства “Итака”, в пригородах Петербурга и области на площади около 780 га строилось 76 коттеджных поселков.

Общий объем застройки в них составлял 500 000 кв. м, суммарное количество объектов (домов, участков с подрядом и участков под застройку) — 3420 (из них 3200 — в продаже).

Основная доля коттеджей, отмечают специалисты “Итаки”, возводится не далее 70 км от Петербурга, 37% расположено в 30-километровой зоне и еще 39% поселков сооружается на расстоянии от 30 до 70 км от города.

Сходные цифры приводят маркетологи компании “Нира-Фондс”. По их данным, общий объем предложения рынка пригородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается в 9000-9500 объектов. Рынок коттеджей составляет 30-35%, и эта доля увеличивается.

Ирина Гудкина приводит следующие данные: начиная с 2002 г. цены на загородные коттеджи растут на 15-30% ежегодно (в основном за счет удорожания земельных участков), цены на землю — на 30-50% в год в зависимости от места расположения. Однако в 2006 г. рост цен на землю приостановился, а коттеджи подорожали в среднем на 13-15%. В первой половине 2007 г. рост возобновился, и связано это было с “вытеснением” в пригород части городских покупателей. Причем это происходит во всех сегментах. Семья, стартового капитала которой не хватает даже на 1-комнатную квартиру ($100 000 и выше), рассматривает областные поселки и городки, а также частные дома в качестве альтернативы. Бизнесмен средней руки, поискав приличную 3-4-комнатную квартиру и взвесив возможности, приходит к выводу, что свой дом в 150-200 кв. м ничуть не хуже. И даже в элитном сегменте недостаток предложения и исчерпанность традиционно престижных мест для застройки делают загородные особняки и виллы от $1 млн и выше вполне конкурентоспособными.

В прошлом году, по данным АН “Итака”, были полностью реализованы (в смысле — проданы, строительство может продолжаться еще долго) 24 коттеджных поселка. Сейчас в области и городских пригородах продается более 5000 объектов (домов и участков) в 85 поселках и смешанных комплексах. Прирост предложения за год составил 64%. Пока это лишь 20% от объема продаж городской застройки (свыше 25 000 квартир ежегодно), в Москве и Подмосковье объемы строительства уже сравнялись — петербургским пригородам есть куда расти.

Индивидуальность на конвейере

В этом есть определенный парадокс — загородный дом (в российской традиции) по определению уникален: “индивидуальное жилищное строительство”. Однако в последнее время успех в этой сфере все чаще связан с массовым промышленным производством основных элементов “индивидуального дома”.

В июне 2007 г. ФПГ “Росстро” запустила в Кингисеппе второй завод Rosstro-Velox

по производству несъемной опалубки (первый был запущен в 2004 г.). Основная продукция — плиты, изготавливаемые по австрийской технологии. Инвестиции в проект составили


http://www.n-ec.ru/

более 10 млн евро. Завод был построен за год, его проектная мощность — 1 млн плит в год. Строительная система Velox — способ монолитного строительства в несъемной опалубке, запатентованный в 1956 г. в Австрии.

После запуска первого завода в России по технологии Velox построено уже более 200 жилых и коммерческих объектов. В Ленинградской области в прошлом году с использованием этой технологии построено 11 000 кв. м жилья, в том числе малоэтажный жилой комплекс в Кузьмолово.

По данным группы “Росстро”, в этом году от застройщиков уже поступили заявки на продукцию завода, обеспечивающие строительство 45 000 кв. м жилья.

Компания “Содружество” наращивает мощности завода-автомата Haus-Konzept, расположенного на одной из площадок Ижорского завода. Здесь на оборудовании концерна Homag и группы компаний Weinig при помощи немецкой компьютерной программы пиломатериалы и части дома кроят под размер, обрабатывают. Здесь же собирают элементы деревянного каркаса из клееного бруса: с двух сторон — плиты, внутри — утеплитель. Собирая дома из готовых панелей на стройплощадке, строители уложатся в три дня. А все строительство загородного дома — от закладки фундамента до сдачи — занимает 2-3 месяца.

Компания “Содружество” уже построила и сдала коттеджный поселок “Зеленые холмы” в Юкках, рядом с д. Сярьги. Поселок расположился в 12 км от Петербурга на 8,5 га. В комплекс “Зеленые холмы” входят 49 2-этажных коттеджей площадью от 207 до 374 кв. м на участках от 12 до 20 соток. Все коттеджи поселка проданы.

В январе этого года компания “Содружество” начала строительство нового коттеджного поселка “Серебряный бор”. Поселок строится в Токсово, в 14 км от Санкт-Петербурга.

На территории в 10,4 га планируется построить 59 коттеджей площадью от 190 до 370 кв. м. Специально для нового комплекса архитекторами компании разработаны девять новых проектов. Коттеджи будут отличаться большой площадью остекления и плоскими черепичными крышами. Много стекла, дерево и черепица — это сейчас модно. На строительство отводится два года, все основные элементы каждого дома также будут изготовлены на заводе Haus-Konzept.

Холдинг “Балтрос” в промзоне “Восточная”, рядом с Пушкиным, запустил первую очередь домостроительного комбината “Славянский”. Фактически “Балтрос” начинает массовое производство жилья нового типа. Мощность первой очереди — 60 “домокомплектов” в месяц. Пока ДСК “Славянский” выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. После введения в строй второй очереди завода его мощность составит порядка 2000 домов в год. К 2008 г. начнется производство элементов для сборки таун-хаусов.

С марта 2007 г. специалисты вели монтаж и наладку оборудования, поставленного немецкой фирмой Weinmann. В апреле была выпущена первая продукция. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро.

Общая стоимость строительства завода оценивается в 35-40 млн евро. Он будет выпускать полностью готовые к сборке комплекты — монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 2-3 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.


http://www.n-ec.ru/

В ближайшие три года завод будет работать на застройку района “Новая Ижора”. За это время на территории в 285 га неподалеку от Колпино будет построено около 2100 2-этажных односемейных домов и 300 8-квартирных таун-хаусов (площадь жилых секций — 40-70 кв. м). В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (3-4 сотки). Жилье в “Новой Ижоре” будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций, тепло и горячая вода — от индивидуальных автоматических газовых котлов. В “Новой Ижоре” будут жить 15 000-20 000 человек.

Важная особенность проекта — земля находится в собственности холдинга, участок был приобретен у сельхозкооператива “Детскосельский”; территория относится к категории “земли поселений”.

Проектом застройки предусмотрены детские сады, поликлиники, школы, магазины. Президент холдинга “Балтрос” Олег Еремин подчеркивает: “Новую Ижору” ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок — это нормальный городской район, но район нового типа. Ориентировочная стоимость 1 кв. м в “Новой Ижоре” — 40 000-45 000 руб.

Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: “Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии — конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство — взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости”.

Проект холдинга “Балтрос” — первый опыт массовой малоэтажки в сегменте экономкласса. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.

По мнению Вячеслава Семененко, проект “Балтроса” — это “новая волна”. “Это правильное решение — дешевое, технологичное”, — говорит Семененко.

Вольные каменщики и плотники

На другом полюсе рынка — продажа участков под свободную застройку, без ограничений для фантазии покупателя.

На конец I квартала 2007 г., по данным “Петербургской недвижимости”, коттеджными поселками (в стадии реализации и проектирования) было занято около 1215 га земли. Примерно 30% предложения — инженерно подготовленные наделы “с подрядом” или под самостоятельную застройку, 70% застройщиков предпочитают продавать дома с участками в поселке, сформированном по определенной концепции.

Сторонники “свободы выбора” в относительном меньшинстве, но они коммерчески вполне успешны, а в последнее время у них появилась и определенная идеология.

В начале этого года компания “Стинком” за два месяца реализовала 40 участков в поселке “Зайчихино” (110 км от Петербурга). Застройщик обеспечивает участки инженерией, далее покупатель мог выбирать, соглашаться на предложение подрядчика, приводить своего или вовсе строить самостоятельно. В дальнейшем компания изменила свой подход. “На первых порах мы давали возможность выбора, т. е. клиент мог пригласить любую стороннюю строительную организацию и построить дом, какой его душе угодно. Теперь мы решили, что


http://www.n-ec.ru/

будем строить сами”, — говорит генеральный директор “Стинкома” Сергей Феденко. Это решение он обосновывает тем, что несколько подрядчиков на одной площадке неизбежно создадут проблемы друг другу: “Нам проще самим и график работ составить, и обеспечить полное соответствие инженерии и построенных домов. Это, наверное, главный урок, который мы извлекли”.

Агентство “Бекар” продает под строительство коттеджного поселка участок площадью 1,1 га. Территория в “золотом треугольнике” петербургского пригорода (Солнечное — Репино — Ленинское), разбита на участки по 10 соток и продается как целиком, так и лотами.

Права на эту территорию переуступил известный петербургский девелопер Василий Сопромадзе. Он приобрел землю три года назад, собирался построить здесь 10 особняков класса люкс, но передумал. “Богатым людям это неинтересно, им для строительства нужно не менее 30 соток. А для небогатых слишком дорого”, — объясняет Василий Сопромадзе. Впрочем, он внакладе не остался: по оценкам экспертов, земля в Репино за три года подорожала в 2-2,5 раза.

Сейчас “Бекар” предлагает эти участки по цене от $26 000 до $28 000 за сотку. Строить самостоятельно “Бекар” не собирается. “Строительство поселков — это не наш бизнес, — говорит Ирина Гудкина. — Подход к объекту зависит от того, когда человеку или фирме нужны деньги и сколько. Если средства нужны быстро — продаст "безо всего". Если предпочитает много, будет строить. Мы не строим коттеджные поселки. Нам нужны средства, чтобы вложить их в новые проекты”.

Петербургская строительная компания ЗАО “Желдорипотека”, дочерняя структура ОАО “РЖД”, начинает строить коттеджный поселок класса премиум в районе Репино — Ленинское. Новый поселок будет располагаться 45 км от Петербурга. В 5 км — Финский залив, 2,5 км до озера Щучье. Участок застройки площадью 16,5 га разбит на 56 наделов, минимальный размер — 16 соток. Поселок строится в сосновом бору, по его территории протекают ручьи.

Застройщик полностью обеспечивает инфраструктуру (подводит электричество, газ, телефон и проч.), но не вмешивается в архитектурные предпочтения покупателей. Такая свобода выбора — не самая характерная для рынка дорогих загородных домов тенденция.

Генеральный директор ОАО “Желдорипотека” Эдуард Киямов не опасается, что новый поселок превратится в “шанхай”: рельеф местности и размер участков позволяют разместить домовладения обособленно друг от друга. “Мы приняли такое решение именно потому, что сейчас почти все застройщики продают участки "с подрядом". Мы уверены, что сформировался определенный отложенный спрос, что есть некоторое число покупателей, которых не устраивают жесткие рамки предлагаемых концепций”, — говорит Эдуард Киямов.

Свобода дешевой не бывает — по предварительным данным, участки будут стоить от $21 000 за сотку.

Инженерно-техническую подготовку всей территории застройщик планирует завершить в конце 2008 г. Объем инвестиций в проект составит около 700 млн руб.

Алексей Соколов, руководитель отдела маркетинга компании “Мера”, отмечает: “Получается замкнутый круг. Хочешь хороший участок возле города и с возможностью построить дом по своему усмотрению — ищи его вне коттеджных поселков, неси все расходы по подведению


http://www.n-ec.ru/

недостающих коммуникаций, оглядывайся на соседей и ожидай повышенного внимания проверяющих органов к будущему строительству. Хочешь участок в поселке — соглашайся с предложением девелопера по материалам и проекту дома. В среднем стоимость самого строительства примерно одинакова, но вот по качеству строительства иногда есть различия. При индивидуальном строительстве заказчик сам контролирует, из чего и как ему строят дом, а при покупке готового дома часто приходится просто верить менеджеру по продажам, человеку, мягко сказать, заинтересованному”.

Другого мнения придерживается Олег Гайворонский, директор по продажам, маркетингу и рекламе малоэтажного комплекса “Бель-Виль” (строится около Павловска): “В комплексе "Бель-Виль" продаются именно участки с подрядом. Без дома, но с сетями. Покупатель может выбирать из четырех вариантов, вносить изменения в планировку. Мы можем принять и предложенный покупателем вариант, если он проходит по архитектурному стилю, по "посадке" на участок. Но строить будет наш генподрядчик”. Если покупатель будет настаивать, ему предложат компромиссный вариант, когда представитель заказчика осуществляет контроль за ходом стройки.

Гайворонский считает, что приятнее жить в ансамбле с определенным стилем. “В нашем случае близость дворцовых ансамблей накладывает определенные обязательства — и нормативные, и эстетико-архитектурные. Финский деревянный "дом-шалаш" выглядел бы здесь диссонансом. У нас все дома каменные”.

Про Лопахиных и Раневских

Крайний вариант самоограничения и несвободы — взяться за реконструкцию исторического памятника. Большинство усадебных построек в Ленинградской области находится в подвешенном состоянии — никто толком не знает, кому они принадлежат. Процедура получения здания в собственность чрезвычайно запутанна.

Усадеб в Ленинградской области насчитывается не один десяток. Охранный статус у многих невнятен — до недавнего времени сложно было сориентироваться, кто в ответе за имущество, не разделенное толком между Федерацией, областью и муниципальными образованиями разных уровней. К тому же памятники переходили с федерального уровня охраны на региональный, вновь выявленные объекты пытались передать муниципалитетам. Часть зданий находится в ведении различных балансодержателей (больниц, школ, институтов).

Добавляет проблем закон о разделении муниципальных земель на собственность первого и второго уровней. Существуют еще и частные земли — собственность физических лиц или предприятий. Усадьба может принадлежать двум (усадебный комплекс в поселке Гостилицы), трем (усадьба Лапина в Вильповицах) и более собственникам. И с каждым из них вопрос о выкупе приходится согласовывать отдельно.

И все же порой инвесторам удается преодолеть все преграды. “Связьинвест” и БСК занимаются восстановлением усадьбы “Лисино” (Тосненский р-н), “Веста” — усадьбой “Утешение” (Кингисеппский р-н). Появились владельцы усадьбы в Молосковицах (Волосовский р-н) и на озере Врево (Лужский р-н).

В Тосненском районе хозяева приводят в порядок усадьбу Бурцева. 2-этажный деревянный дом, украшенный резьбой, построен в начале XX в. купцом 1-й гильдии Бурцевым. С этого участка (в несколько гектаров) начинался комплекс дач вдоль реки Тосны. В конце 80-х гг. дом приговорили к сносу. Восстановление было признано невозможным. В 90-х гг.


http://www.n-ec.ru/

постройку выкупила семья петербургских интеллигентов. Проект, представленный новыми владельцами, предполагает восстановление не только дома, но и парка.

В Тосненском районе расположена и усадьба Строгановых-Голицыных “Марьино”. Вокруг усадебного дома на высоком берегу Тосны был создан пейзажный парк. В усадьбе размещался санаторий, потом — база отдыха. Когда завод-владелец обанкротился, памятник приобрела фирма “Деловой альянс”. Идет реконструкция.

Усадьбу “Елизаветино” в пос. Дылицы Гатчинского района приводит в порядок компания “Петробилд”. Господский дом был построен в середине XIX в. при Елизавете Трубецкой, урожденной Белосельской-Белозерской. Потом в нем помещалось ПТУ, в конце 90-х дом сгорел — остались только стены и часть крыши. “Петробилд” восстанавливает постройки и парк, возможно, компания учредит во дворце музей. Но основное использование усадьбы скорее всего будет коммерческим — дом отдыха или корпоративный загородный пансионат.


http://www.n-ec.ru/

Ориентиры: Маята с прогнозами

Источник: Ведомости ; Дата: 09.07.2007

Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 г. Судя по расчетам гуру, корректировать надо совсем немного, а вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008 г. все равно направлен вверх. К осени 2008 г. — почти до $8000 за 1 кв. м для столицы и $5000 за 1 кв. м для области, даже выше, чем рассчитанный ранее базовый тренд.

По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются. По данным IRN.ru, средний уровень цен 1 кв. м московского жилья составляет $4107. В МИАН считают, что средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве составила $3839, на вторичке — $4433. “Разница между ценой предложения и реальной ценой продажи порой достигает 12-15%”, — напоминают в АН “Савва”.

Прогноз в прошлое

Геннадий Стерник для коррекции своих прогнозов обращается к динамике прошлых лет. Ежемесячные наблюдения за средней удельной ценой квартир в Москве с середины 1990 г., в Петербурге, Екатеринбурге, Твери — с начала 1992 г. и в ряде других городов показали, считает он, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, “нефтяной” рост, стабилизация-2004, “ажиотажный” рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.). “Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, — констатирует Стерник. — Но специфические региональные особенности привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах”.

“Например, в Петербурге в отличие от Москвы и всех других городов стабилизация в начале 2002 г. не произошла: продолжался медленный рост, объясняемый подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. Проседание цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время "нефтяного" бума 2003 г., вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 г. Переход к стабилизации после "ажиотажного" роста произошел в Москве и Петербурге одновременно — в ноябре — декабре 2006 г. — и закончился на уровне цен $4835 и $2590 за 1 кв. м соответственно”, — напоминает аналитик.

Интересны результаты мониторинга поведения рынков, пользующихся разной валютой. “Августовский кризис 1998 г. разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: "долларовые" города держали цены предложения до конца года и лишь в 1999-2000 гг. понизили их на 35-55%, "рублевые" обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 г. (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно — к началу 2002 г. К концу 2006 г. Екатеринбург вышел на уровень $2415 за 1 кв. м, а Тверь — $1370 за 1 кв. м, и стадия "ажиотажного" роста в этих


http://www.n-ec.ru/

городах еще не завершилась. В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены в долларовом выражении более чем вдвое (до $230 за 1 кв. м), в то время как в "долларовой" Московской области — лишь в полтора раза (до $180 за 1 кв. м). К концу 2006 г. уровень цен в Новосибирске достиг $1560 за 1 кв. м и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне $2520 за 1 кв. м”, — пишет Стерник.

“Последние шесть лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Был построен для рынка жилья Москвы так называемый базовый тренд, который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%”, — оптимистичен аналитик.

Но! “Далее был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда", который позволил рассчитать в декабре — январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще восьми городах”. Получилось, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 г., после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.

Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 г., весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 г.

Сверка прогноза с данными за прошедшие пять месяцев 2007 г. показала Стернику, что Москва и область (а также Екатеринбург и Нижний Новгород) “близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом”. Питер выдал небольшое повышение цен, разойдясь с расчетами на $190 за 1 кв. м (7,4%), но этого мало для коррекции. Лишь Новосибирск заставил потрудиться и откорректировать расчеты. В городе, отмечает Стерник, сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило $390 за 1 кв. м (19%).

Нюансы терминов

“Коррекция” — вообще ключевое слово для рынка недвижимости в 2007 г. Неблагодарное дело прогнозирования на далеком от идеальных моделей поведения рынке жилья осложнилось необходимостью выбирать выражения в условиях, когда цены очевидно не растут. В итоге даже прибавку в цене за месяц на доли процентов эксперты величают коррекцией.

“Прошедший месяц характеризуется продолжающейся корректировкой цен в сторону равновесных значений на фоне умеренного интереса к приобретению жилья, вызванного продолжительным праздничным периодом и ошибочным пониманием потребителями ситуации как наметившейся тенденции к снижению цен” — так изящно описывают аналитики “МИАН — Агентство недвижимости” ситуацию в мае, когда, по их же оценке, спрос со стороны потенциальных покупателей в целом по рынку упал по сравнению с апрелем примерно на 10%.

Аналитикам хорошо рассуждать, что столичный рынок недвижимости еще не видел кризисов. И что зарубежный опыт показывает: недвижимость может обесцениваться. В


http://www.n-ec.ru/

Москве никому не надо, чтобы она обесценивалась, — ни властям города, старающимся выжать максимальные поступления в бюджет из каждого участка под коммерческую застройку, ни продавцам на вторичном рынке.

Сложнее всего приходится продавцам новостроек. С одной стороны, руководство страны сказало, что жилье должно быть доступным и что сейчас оно — в Москве уж точно — слишком дорого. С другой — сама мысль о том, что цены могут снижаться, вредна, поскольку способна заставить платежеспособных покупателей занять выжидательную позицию.

Конечно, рост цен в 2006 г. был слишком значителен и хорошо, что рынок успокаивается, говорит большинство его участников. Кто-то ожидает оживления рынка уже осенью, но ряд экспертов относят этот момент на весну 2008 г.

По мнению экспертов аналитического центра IRN.ru, сегодняшняя ситуация напоминает 2004 г.: “Тогда рынку понадобилось около 8-9 месяцев для стабилизации. Можно предположить, что если бы были предпосылки для более существенного снижения цен, то оно бы уже происходило”.

Но под оживлением на IRN.ru подразумевают не рост цен, а увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен. А вот в “Миэле” считают, что “с августа велика вероятность повышения спроса и возобновления роста цен с начала осени 2007 г.”.

По оценке аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”, с учетом элитных объектов средневзвешенная цена предложения в мае — $5677 за 1 кв. м, что больше, чем в апреле, на 2,9%. Повышение цены спровоцировано ростом цен на элитные новостройки. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 г. составила $4905 за 1 кв. м, а прирост к апрелю — 0,9%.

Агентство Rway, напротив, отмечает, что цены в целом по городу на вторичке за месяц стали меньше на 1,7%. С начала года 1 кв. м подешевел на $150. В АН “Савва” говорят о “потерянных” $143.

“Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен”, — обнадеживают в Rway, директор которого Александр Крапин признан лучшим аналитиком 2007 г. Российской гильдией риэлторов.

“Для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15-20% от пиковых уровней осени 2006 г.”, — уверены эксперты Rway. Соответственно, жилье будет продолжать дешеветь на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г., т. е. до президентских выборов.


http://www.n-ec.ru/

Недоквартира

Источник: Эксперт-Урал; Дата: 09.07.2007

Министерство регионального развития РФ утвердило среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья по субъектам федерации на третий квартал 2007 года. На Урале эти нормативы имеют слабое отношение к реальной ситуации

За основу расчетов норматива берутся статистические данные об уровне цен на первичном и вторичном рынках жилья. Затраты покупателя на уплату госпошлины, оформление права собственности, оплату услуг нотариусов и риэлторов не учитываются.

Норматив используется при определении размера субсидий гражданам, имеющим право на помощь государства в приобретении жилья по федеральной программе «Жилище»: военным в отставке, ликвидаторам радиационных аварий, молодым семьям. Но в Челябинске, например, средний метр стоит 43 тыс. рублей, а установленный норматив составляет 19,5 тысячи. Выдавать субсидию будут по нормативу. В итоге льготнику, живущему в областном центре, формально выдадут сумму на покупку положенной ему по закону квартиры, но реально ее не хватит и на половину. Остается либо приобретать значительно меньшую жилплощадь, либо перебираться в населенные пункты, где цены на недвижимость ниже среднерыночных. И наоборот: льготники, живущие в небольших поселках, при этом имеют шанс получить значительно больше, чем стоит положенная им квартира по месту жительства.

Средняя стоимость жилья в субъекте — типичная «средняя температура по больнице», формальный показатель, который позволяет не выполнять в полном объеме обязательства по обеспечению жильем социально незащищенных слоев населения. Жилищные рынки локальны и для справедливого расчета субсидий методику нужно менять: считать средний метр не по региону, а по населенному пункту, где льготник прописан.


http://www.n-ec.ru/

Частная стоимость инвестиционных проектов


Петербург активно развивается. Правительство заявляет, что в ближайшее время в городе будет реализовано большое число крупных инвестиционных проектов.

Основное строительство планируется на территориях, где уже расположена частная недвижимость. Значит, инвестору нужно договариваться с собственниками жилья об их переселении. Тема компенсационных выплат может спровоцировать волну недовольства и исковых заявлений.

На сегодняшний день переселение граждан, как правило, сопровождается громкими скандалами. И это касается пока только небольших инвестиционных проектов. Однако резонанс от конфликтов уже достаточно большой. В ближайшее время правительство готово приступить к планам по реновации территорий, строительству Орловского тоннеля, Западного скоростного диаметра, Надземного экспресса и ряду других крупных проектов. Все эти проекты затронут интересы частных владельцев недвижимости. И поставят вопрос в отношениях инвестора и собственников. Данная проблема актуальна во многих развитых странах, но там накоплен большой опыт. В Петербурге подобных проектов реализовано пока очень мало – это расселение в зоне строительства кольцевой автодороги, расселение для строительства вокзала на Лиговском проспекте (РАО «ВСМ»), а значит, и опыт крайне мал.

Чем регламентировано

Специалисты отмечают, что существует несколько законодательных актов, разъясняющих порядок расселения нанимателей, проживающих на основании договора социального найма, и непосредственно владельцев недвижимости. Главный документ – статья 35 Конституции РФ, которая помимо того, что оберегает права частной собственности, гарантирует охранять их законом. Статья гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Согласно Жилищному кодексу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между администрацией и собственником жилого помещения. При определении выкупной цены «…в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» – гласит ст. 37 Жилищного кодекса. Сюда же можно добавить Земельный и Гражданский кодексы – статьи 49 и 239 соответственно.

Не обошло вниманием этот вопрос и правительство города, издавшее в начале мая прошлого года закон № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». В документе говорится, что принятие решения об изъятии земельного участка и жилых помещений для государственных нужд Петербурга происходит по решению правительства города в следующих случаях: признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных


http://www.n-ec.ru/

территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктуры; в целях реализации мероприятий, предусмотренных федеральными целевыми программами Санкт-Петербурга; в иных случаях, установленных федеральным законодательством или законом Санкт-Петербурга. Кроме этого, существуют несколько постановлений городского правительства «О порядке взаимодействия исполнительных органов при изъятии жилых помещений» от 23.01.2007 и «О порядке взаимодействия органов власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга» от 10.04.2007.

Специалисты подметили интересную особенность – на сегодняшний день нормативные акты, которые выпускаются субъектами федерации, принимаются для того, чтобы снизить защиту собственника. И это легко объяснимо – интересы собственника жилого помещения защищены законодательными актами очень хорошо, считают они.

Как обсЧитать конец

Однако даже при существующей нормативной базе специалисты говорят, что если речь идет об изъятии участка для госнужд, то участок все равно будет изъят. При желании властей под закон можно подвести любой проект, который может быть объявлен крупным инфраструктурным, – говорит председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Александр Гиновкер.

«Не стоит стоять на пути у катка, он все равно пройдет. Лучше обратить внимание на возмещение, которое можно получить за свой объект недвижимости», – говорит генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Валерий Виноградов. – Убытки, которые должны компенсировать собственнику жилья, могут включать, в том числе, и упущенную выгоду, если собственник сдавал это помещение внаем. Это может быть стоимость услуг риэлторской компании, стоимость переезда и другие составляющие, и она может быть довольно значительной частью общей выкупной цены», —говорит эксперт.

Однако первое, что необходимо для получения компенсации, – оценка. Председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин считает, что многие новации правительства города, связанные с будущим расселением жильцов, выльются в волну жалоб от людей, которых будут переселять. И главное будет связано с оценкой. «Проблема будет разрастаться в геометрической прогрессии, если заранее четко и ясно не прописать порядок оценки имущества и других нематериальных активов. Причина этому – стремление инвестора при осуществлении проекта снизить свои издержки натолкнется на стремление жителей компенсировать затраты, как прямые, так и косвенные», – говорит Юрий Грудин.

С этим мнением согласен Александр Гиновкер. Он считает, что сейчас оценка производится произвольно. В результате получается конфликт покупателя и продавца, который решается в суде. «И когда идет спор между государством и частным лицом, наверное, всем понятно, какая сторона получает определенное моральное преимущество», – подытоживает специалист. Причину он видит в несовершенстве оценки и несовершенстве судебной системы, которые и дают основное количество споров.

ПравильнаЯ оценка

ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга» от лица государства провела за последнее время самый масштабный проект. Специалисты рынка недвижимости в шутку называют их первопроходцами. Компании приходилось расселять


http://www.n-ec.ru/

многоквартирные дома, садоводства, частные дома, сносить гаражи. Как рассказал заместитель генерального директора ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга» Виталий Усов, если говорить об оценке недвижимости, то компания столкнулась с несколькими проблемами. Одна из серьезных проблем связана с ценой на землю. Многие собственники частных домов отказывались от подписания документов после проведения оценки и требовали в качестве возмещения кадастровую стоимость земельного участка, которая была в 2,5-3 раза выше рыночной. «Когда мы с этой проблемой столкнулись, я разговаривал со многими оценочными организациями, пытаясь выяснить, может быть, мы действительно занизили стоимость. Мне ответили, что хоть режьте, но оценщики не могут приравнять рыночную стоимость к кадастровой», – рассказывает Виталий Усов.

Еще одна проблема возникла, когда осуществлялся проект первой очереди КАД. Проектировщики не заложили в затраты заказчика повторной оценки. «Нам приходилось по госконтракту с оценочными организациями изыскивать возможности заказывать новую оценку, так как старые цены, указанные оценщиками, не отражали рыночную ситуацию. Практика показала, что оценку жилого помещения нельзя делать даже за год до начала его расселения», – рассказывает г-н Усов. Выход был найден – компания стала поручать проведение повторной оценки в контракте и в техническом задании для риэлторов, а они уже привлекали оценщиков по согласованию с заказчиком, что тоже было прописано в контракте. Расходы на оценку вошли в состав риэлторских затрат, они сами расплачивались с оценщиками за выполненную работу.

Обобщая, Виталий Усов считает главной проблемой для бюджетных организаций – правильное определение размеров затрат, которые надо произвести. Однако чем больше инвестиционный проект, тем больше проблем становится у инвестора.

Без граблей

Проблемы, с которыми столкнулись строители КАД, касались множества аспектов. И, по мнению экспертов, никто не застрахован от их повторения. К примеру, порядка двадцати собственников строители КАД вообще не смогли найти, чтобы заключить с ними договоры, а без их личного согласия документ не имеет юридической силы. Среди прочих – рост рыночной стоимости недвижимости. К примеру, в 2006 году рыночная цена жилых помещений увеличилась практически в два раза, и компания столкнулась с большой трудностью приобретения недвижимости для переселенцев.

После принятия Жилищного кодекса в 2005 году появилась проблема расселения индивидуальных жилых домов. Тут у инвестора может возникнуть целый набор проблем: стоимость имущества, которым владеют граждане, бывает в два-три раза ниже суммы, которая необходима для приобретения жилого помещения и переезда туда собственника с семьей; регистрация новых членов семьи на расселяемой площади в процессе оформления сделки, в результате чего выкупная цена увеличивается в несколько раз; расселяемый требует всю компенсационную сумму целиком, а компания не может выполнить эти условия.

Очень сложным вопросом являлось расселение собственников садоводческих земельных участков: у многих владельцев не оформлены документы на право собственности, а также, когда имеются свидетельства на права собственности дома, а в этих домах прописаны люди. К проблемам можно причислить гаражи, построенные на фундаменте и не имеющие разборных конструкций, которые, по сути, также являются объектами недвижимости. Серьезные неудобства вызывают изменения в момент проведения проекта. «Пока мы заключали соглашение с городом, порядка 60 семей приватизировали свои квартиры, –


http://www.n-ec.ru/

говорит Виталий Усов. – Сейчас администрация города, со своей стороны, уговаривает людей расприватизировать квартиры».

«Наше предложение было закладывать в сводный сметный расчет актуализацию, которая учитывала бы повышение цен на жилье и стоимость повторной оценки. Но, к сожалению, этим начинают пользоваться и юридические, и физические лица. Они начинают торговаться, затягивать процесс, проходит полгода, цены повышаются, нам начинают угрожать судом, суд принимает только «свежий» акт оценки, мы вынуждены заказывать ее повторно. В общем, вопросов много», – сетует г-н Усов.

Специалисты рынка недвижимости считают, что перечисленные проблемы лишь часть асйсберга. Так, Валерий Виноградов отмечает, что в категорию убытков для собственника необходимо вводить еще и налоги. Согласно статье 120 Налогового кодекса, если человек является собственником более трех лет, то при продаже имущества он налоги не платит. Если же менее трех лет, то начисляются 13 процентов, и вполне может быть, что человек станет собственником в тот момент, когда проект уже идет и его попросят покинуть вновь приобретенную недвижимость.

Мода на Японию

Опыт дальневосточного соседа свидетельствует о том, что с собственниками земли, которая в Японии считается весьма дорогой, можно договариваться весьма необычным способом. В городе Осака реализовывался крупный проект смешанной застройки – коммерческие и жилые помещения, которые планировалось построить на землях, где было много частных землевладельцев. Для сокращения издержек девелопер привлек в проект собственников земли. Инвестор предоставил собственникам земли жилье в новых домах, которое было совсем иного качества. Понимая, что за это жилье люди не смогут платить, инвестор предоставил долю собственности в коммерческих площадях. В результате чего доходы от коммерческой недвижимости шли на погашение эксплуатационных расходов за жилые помещения. Таким образом, собственники земельных участков в результате реализации проекта получили жилые помещения, за эксплуатацию которых им не надо платить. Инвестор получил свою норму доходности, более того, ему не пришлось выкупать эти земельные участки. Кроме этого по соглашению с собственниками инвестор заложил землю и привлек дополнительное финансирование на начальной стадии проекта.


http://www.n-ec.ru/

Каждой семье по комфортной квартире


Руководители города, наконец, надумали всерьез взяться за решение квартирного вопроса граждан.

Буквально на следующем после оглашения Послания губернатора заседании правительство приняло Концепцию жилищной политики. Если эта концепция будет реализована, то уже через четыре года большинство петербуржцев забудет об этой вечно стоящей проблеме. К 2011 году из обихода должны исчезнуть ветхие и аварийные дома, чуть ли не вполовину сократится фонд коммунальных квартир, а кварталы, застроенные домами первых массовых серий, начнут превращаться в современные ансамбли высотной архитектуры. Насколько реальны эти планы? Гость нашей редакции – председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов.

– Юнис Халитович, Концепция жилищной политики кардинально меняет отношение руководства города к этому больному вопросу. С чем это связано? Отчего вдруг такое внимание к решению квартирных проблем?

– Наша цель – европейские стандарты жизни. Сегодня мы уже по многим показателям их достигаем. А вот жилищная проблема, по-прежнему, остается самой острой. Люди не замечают позитивных изменений вокруг, если им приходится жить в бараках, общежитиях, ветхом и аварийном жилье. Ведь дом – это место, где мы проводим большую часть жизни. Конечно, сегодня уже есть условия для решения жилищной проблемы. Бюджет вырос в три раза, экономика стабильно развивается, появилась возможность больше средств выделять на новое строительство, а значит, сегодня мы уже можем обеспечить социальным жильем тех, кто стоит в очереди не один десяток лет. Более того, у нас появляется возможность расселять ветхое, аварийное, коммунальное жилье, сносить дома первых массовых серий. Мы переходим к очень серьезным изменениям в сфере строительства, когда за четыре года планируем довести количество жилья, построенного за бюджетные средства, до 1 млн кв. метров в год. А с учетом инвестиционного строительства – это будет 3 млн кв. метров, что уже вполне подходит под европейские стандарты.

– Какие подзаконные акты правительство намерено принять во исполнение концепции? В какие сроки?

– Хочу сказать, что все документы, которые необходимо разработать в развитие данной концепции, Жилищным комитетом уже разработаны и будут приняты в течение ближайших трех месяцев. Все законы, все нормативные акты, которыми будут вноситься изменения в действующие целевые программы, подготовлены. Разработаны также и две новые целевые программы – «Жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир». В настоящее время эти документы находятся на согласованиях в отраслевых комитетах. Не скрою, что концепция готовилась в очень тесной связи с Комитетами по строительству и финансов, потому что там серьезное финансирование (157 млрд рублей за четыре года, в том числе 88 миллиардов на новое строительство) и серьезное увеличение параметров строительства. Без плотного взаимодействия с отраслевыми комитетами не могут состояться наши планы – ведь здесь и правовые вопросы, и энергетика. Кстати, мы уже рассмотрели два документа в ее развитие. Это проект закона «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилье». Этот закон касается проживающих в общежитиях, и постановление, связанное с жилищным фондом коммерческого найма.


http://www.n-ec.ru/

– Расскажите, пожалуйста, подробнее о жилищном фонде коммерческого найма. Раньше в городе, по-моему, такого фонда не было.

– Действительно, коммерческий фонд только еще создается в Петербурге в соответствии с Жилищным кодексом. На первом этапе мы предполагаем, что он будет использоваться только на те цели, которые требуются городу. А если в перспективе появится возможность, будем использовать и в коммерческих целях. Но пока слова «коммерческий наем» означают только невозможность приватизации данного жилья. Сейчас в городе часто возникают ситуации, когда семье, может быть многодетной или проживающей в аварийном жилье, надо временно куда-то съехать. Или сотруднику государственной системы, правоохранительных органов необходимо срочно решить жилищный вопрос, а срочно это сделать никак нельзя, кроме как предоставив жилье коммерческого найма во временное пользование. Вот на эти цели оно будет использоваться. Пока мы предполагаем, что каждый район выделит от пяти до десяти квартир до конца года для решения проблем, о которых я сказал. В 2008 году, возможно, количество квартир будет увеличиваться в соответствии с потребностями города. Предполагаем также предоставлять жилье коммерческого найма высокотехнологичным предприятиям, которые будут сюда приглашать из других регионов высококвалифицированных работников, или, например, выпускникам вузов. Для нас не является самоцелью сформировать гигантское количество коммерческого жилья. Мы будем работать в этой сфере таким образом, как этого потребуют нужды города. Квартплата на первом этапе будет соответствовать обычной, как в социальных домах, в связи с тем, что это жилье первоначально будет использоваться органами, которые выполняют государственные задачи.

– С коммерческим жилым фондом все ясно. А теперь давайте перейдем к коммунальным квартирам. На заседании правительства говорилось, что за четыре года будет расселено 40 процентов коммунальных квартир, а за 10 лет – и все 90 процентов. Как вы собираетесь достичь таких результатов?

– Программа предполагает, в первую очередь, что освободившиеся комнаты не будут повторно заселяться. Будут включены механизмы, которые позволят жителям коммуналок выкупать освободившиеся комнаты. Перераспределение жилья может происходить следующим путем. Появляется пустая комната или несколько комнат, эта площадь может быть распределена между оставшимися жильцами. В тех случаях, когда освободившееся помещение сильно увеличивает площадь у тех, кто остался в квартире, может быть предложен обмен. Семье или семьям предоставляются отдельные квартиры, а в эту большую вселяется многодетная семья, стоящая на очереди. Таким образом, решается судьба сразу нескольких семей. Эту работу может выполнять наш Горжилобмен. Задачи перед ним поставлены очень серьезные. Ее также могут выполнять и городские агентства недвижимости. Безусловно, город будет оказывать помощь и очередникам, и риэлторским компаниям. Например, риэлторы расселяют квартиру, а там – долг по коммунальным платежам. Жилищные службы требуют погасить долг, а до того не позволяют расселять квартиру. Возникает тупиковая ситуация. Мы договорились, что в банке сейфов арендуется ячейка, куда кладется необходимая сумма, она переходит к эксплуатирующей организации после заключения сделки. Это выход из тупиковой ситуации. Кроме того, расселение будет происходить в процессе реализации иных целевых программ – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам», «Долгосрочное кредитование». Если мы включаем ипотечные программы при помощи субсидий, то комнаты могут быть включены в эти ипотечные схемы. Количество коммуналок планируется сокращать также и за счет средств инвесторов. Например, при расселении аварийного фонда. Эта процедура известна давно, но теперь расселение может проводиться при поддержке города, который все будет делать в соответствии с Жилищным кодексом. То есть расселение коммуналок – это не одна


http://www.n-ec.ru/

программа, а целый комплекс программ. Если брать только одну программу, то до 2011 года мы расселяем порядка 10 процентов, но в совокупности со всеми программами – около 40 процентов, к 2017 году – до 90 процентов. Мы уверены, что это реальные цифры. Они рассчитаны из тех возможностей, которые город имеет сегодня. Но ведь город развивается, а значит, и возможности его растут. Поэтому реально говорить, что к 2017 году Петербург может полностью избавиться от коммуналок.

– Расскажите, пожалуйста, о программе реновации территорий, занятых домами первых массовых серий. В какие сроки планируется решить эту проблему? С каких кварталов предполагается начать? Есть ли реальные инвесторы, готовые включиться в этот проект?

– Говоря о реновации кварталов, мы имеем в виду кварталы с домами первых массовых серий, или как мы привыкли их называть – «хрущевками». Речь идет об обновлении территории. Конечно, «хрущевки» будем в основном сносить. Недавно мы еще раз обсуждали эту проблему. Эти квартиры по своим параметрам – кухни 4 метра, комнаты – от 6 до 9 метров – не могут никого удовлетворить. Между тем затраты на санацию адекватны затратам на новое строительство. Кроме того, территория под «хрущевками» используется неэффективно. Городская территория стоит очень дорого, и на месте пятиэтажек выгоднее возвести высотные дома. Мы планируем, что на месте двух-трех снесенных домов будет построено современное высотное здание, в которое переселят жителей из соседних домов. А дальше волновым методом – освободившиеся дома сносить, как это делалось в Москве. Каждый квартал рассматривается индивидуально: какие дома сносить, какие пятна использовать для первоначального строительства. В каждом квартале будут обязательно соблюдаться требования по наличию объектов социальной инфраструктуры. В этом будет участвовать город. Кроме того, значительно увеличится количество жилой площади, а это новые нагрузки на инженерные системы, новая мощность электросетей, новое водоснабжение и канализование. Сети придется менять. Так что проблем много. Сегодня выбраны в качестве пилотных 11 кварталов в Кировском, Калининском, Московском и Фрунзенском районах. К августу мы должны подготовить документацию и до конца года провести торги на право реновации кварталов. Торги будут проводиться по основному показателю – наименьшее участие города. Тот инвестор, который большую часть забот возьмет на себя, – победит.

– Решение жилищных проблем петербуржцев предварительно оценено в 157 миллиардов рублей за четыре года. Учитывает ли эта цифра рост стоимости жилья?

– Мы рассчитывали программу, исходя из сегодняшней ситуации. Надеюсь, что цены удастся стабилизировать, и мы уложимся в установленные параметры по натуральным показателям.

– Юнис Халитович, если отвлечься от концепции, как Вы считаете, улучшилось ли обслуживание жилья за последние годы? Насколько? Довольны ли Вы теми темпами, которыми движется жилищная реформа?

– Скажем, удовлетворен. 54 процента домов принадлежит обществам собственников жилья (ОСЖ). Мы здесь первые в России. Правда, сейчас темпы создания ОСЖ замедлились. И этому есть объяснение. Потому что объективно создавать ОСЖ надо в нормальных домах, и брать их в собственное обслуживание. А у нас остаются в основном дома с недоремонтом, ветхие и аварийные здания. Мы не должны форсировать образование ОСЖ в таких домах. Пусть люди сами решают. С управляющими компаниями в 2007 году определились 923 дома. Но здесь тоже есть проблемы. В соответствии с новым законом о госзаказе в конкурсе побеждает назвавший наименьшую цену. Квалификационные требования не учитываются. В


http://www.n-ec.ru/

результате компании демпингуют, предлагают 45 процентов от реальной цены. Какое при этом будет качество? Нам предлагают: контролируйте. Ну что, я должен в технадзор взять 100 человек? Есть разумный предел демпинга, а дальше – разумная цена. Весь мир работает на эффективной цене, ведь сметы-то подвергаются экспертизе. Вот и надо учитывать эту разумную цену. Мне кажется, этот вопрос надо решать как можно скорее. Иначе ничего хорошего ждать не приходится.

Что касается Жилкомсервисов, не все оправдали наших ожиданий. Несостоятельны порядка 40 процентов – это оптимистичная нота. Постепенно все несостоятельные будут выставлены на продажу. Сейчас идет процедура определения рыночной цены и процесс согласования с районными администрациями, какие Жилкомсервисы продавать. Предполагаем на первом этапе выставить около 10 ЖКС. Цель – продать по одному в каждом районе. А начнем с тех районов, где нет частных управляющих компаний. Это тормоз нашей реформы. Надеюсь, эти меры позволят улучшить обслуживание жилых домов.

– Спасибо за полезную информацию. Вы вселяете в нас надежду. Успеха Вам.


http://www.n-ec.ru/

АИЖК, IFC, ГПБ-Ипотека и АИК подписали Соглашение о совместной деятельности по разработке единых процедур сопровождения и обмена информацией на ипотечном рынке

Источник: ИТ решения для бизнеса; Дата: 09.07.2007

6 июля 2007 года в рамках проведения I Всероссийской ИТ-конференции «Автоматизация деятельности участников ипотечного рынка» (г. Новосибирск) участники рынка ипотечного кредитования – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Международная финансовая корпорация (IFC, группа Всемирного банка), Акционерный банк "ГПБ-Ипотека" и Ассоциация ипотечных компаний - подписали Соглашение о совместной деятельности по разработке единых процедур сопровождения и обмена информацией на ипотечном рынке.

Как следует из текста Соглашения, Стороны действуют в условиях развивающегося рынка ипотечного жилищного кредитования в качестве методологических организаций, выполняющих функции института развития ипотеки на территории Российской Федерации и/или осуществляют на территории Российской Федерации деятельность по рефинансированию ипотечных закладных, выпуску ипотечных ценных бумаг, оказанию услуг по сопровождению ипотечных кредитов/займов (закладных). Участвуют в развитии рынка ипотечных кредитов/займов (закладных), разрабатывают и повсеместно внедряют новые ипотечные продукты, прямо или косвенно участвуют в развитии приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Результатом деятельности сторон, подписавших Соглашение, станет повышение надежности, функциональности сложившейся системы рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов и, как следствие, инвестиционной привлекательности всех участников российского рынка ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения Сторонами проблематики развития рынка ипотечного кредитования в России было признано целесообразным объединить усилия в части стандартизации обмена данными, совершенствования нормативно-правовой документации; совместному созданию, развитию и поддержанию сервисного пространства, что позволило бы стандартизировать процедуры сопровождения и повысить качество сопровождения ипотечных кредитов/займов (закладных). Подобный подход позволит в активном диалоге участников рынка ипотечного кредитования создать открытый стандарт, работать в соответствии, с которым смогут практически все желающие организации, бизнес которых в той или иной степени соприкасается с рынком ипотечного кредитования (страховые компании и их объединения, оценочные компании и их объединения, риэлторы, ипотечные брокеры, сервисные кампании, независимые эксперты и т.д.).

Кроме того, оценив важность работы по аккумулированию, систематизации, составлению методик применения и изменения уже действующих на рынке ипотечных стандартов, формированию новых стандартов в соответствии с появляющиеся массовыми ипотечными продуктами, составлению общедоступной базы данных по всем имеющимся на рынке стандартам, участники Соглашения приняли решение о возложении функции координатора по взаимодействию Сторон на ОАО «АИЖК». Целью деятельности координатора определено создание предпосылок для формирования единого информационного пространства, а не установление единых цен и тарифов на услуги всех участников системы ипотечного кредитования.


http://www.n-ec.ru/

В целях реализации настоящего Соглашения Стороны создали Рабочую группу из представителей Сторон, которая в течение тридцати дней от даты подписания настоящего Соглашения, разработает и согласует регламент деятельности Рабочей группы.


http://www.n-ec.ru/

Недвижимости будет больше

Источник: dp.ru ; Дата: 09.07.2007

Цены на жилье в Нижнем Новгороде стабилизировались и снижаются. Риэлтеры ждут роста после окончания летнего сезона затишья. Предложение на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы намного превысит спрос.

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается ситуация в целом благоприятная для арендодателя, но в ближайшее время все может измениться. Существующие офисные здания заняты на 95%, ежемесячные арендные ставки в бизнес-центрах колеблются от 700 до 900 рублей за кв. метр.

В ближайшие месяцы в городе откроются сразу несколько бизнес-центров. До конца года на ул.Горького достроят "Пент-хаус Палас", появятся бизнес-центр "На Стрелке" и "Лондон", управлять которым будет петербургская компания LCMC.

Центр деловых коммуникаций начинает строительство 15-этажного бизнес-центра площадью 24 000 кв. м с двухэтажным подземным паркингом на ул.Родионова. В 2008 году сдадут Лобачевский Plaza на ул.Алексеевской и первую очередь Центра международной торговли.

На начало года общая площадь всех офисных помещений в Нижнем Новгороде составляла около 1,4 млн кв. м. Почти половина сосредоточена в центре (Нижегородский район). Новые бизнес-центры строятся в других районах, однако это не смущает застройщиков. Арендаторов гораздо больше интересуют удобные транспортные развязки и парковки.

С начала 2007 года по май цены на нижегородскую недвижимость снизились примерно на 10%. Предложение на рынке выросло как минимум в два раза,а спрос упал на треть, утверждает ИА DAILYSTROY со ссылкой на опрос нижегородских риэлторов.


http://www.n-ec.ru/

Во Владивостоке обсудят перспективы недвижимости и инвестиций

Источник: PrimaMedia; Дата: 09.07.2007

Пройдет форум «Недвижимость Дальнего Востока: перспективы девелопмента и инвестиций»

Первый региональный форум "Недвижимость Дальнего Востока: перспективы девелопмента и инвестиций" пройдет 23-24 августа во Владивостоке.

Как сообщили РИА PrimaMedia в пресс-службе администрации Владивостока, его цель - способствовать привлечению инвестиций в строительство объектов жилой, гостиничной, торгово-развлекательной и складской недвижимости Дальневосточного федерального округа.

Свое участие в форуме подтвердили представители администраций дальневосточных городов и регионов, представители российских и зарубежных инвестиционных и девелоперских компаний.

Программа форума поделена на несколько сессий, в плане обсуждения которых стоят вопросы, связанные с путями повышения инвестиционной привлекательности региона, диалогом власти и бизнеса, обзором рынка недвижимости региона, способами повышения инвестиционной привлекательности, инфраструктурой игорной зоны региона, рынком городского и загородного жилья, инструментами финансирования девелоперских проектов. Кроме этого запланирован, мастер-класс для риэлторов.

Завершится он бизнес - туром по объектам недвижимости и земельным участкам Приморского края и Владивостока.


http://www.n-ec.ru/

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Возвращение коммуналки

Источник: Real Estate; Дата: 09.07.2007

Как ни печально, но темпы роста стоимости недвижимости опережают темпы роста заработной платы большинства россиян. Именно поэтому, а также в связи с резким скачком цен на жилье, который произошел в 2006 году (напомним, что по итогам прошлого года московская и подмосковная недвижимость выросла в цене, по разным подсчетам, на 50-90%), вопрос приобретения отдельных комнат в квартирах снова стал актуальным для жителей и гостей московского региона. Как отмечают риэлторы, спрос на данный вид жилья растет даже в период общей стагнации на рынке эконом-класса. Причина в том, что это единственный сегмент недвижимости, который так и не смог преодолеть порог в 100 тыс. долл. Банкиры, в свою очередь, внимательно изучают спрос и активно приспосабливают «квартирные» ипотечные программы для клиентов, чьи доходы не превышают 1,2-2 тыс. долл. в месяц.

В настоящий момент стоимость квадратного метра в комнатах в Москве варьируется в пределах от 1 тыс. долл. до 6 тыс. долл. В среднем по городу, по данным МИАН-агентство недвижимости, она составила 3,736 тыс. долл. за метр. «Примерно по такой цене предлагаются комнаты в СВАО и СЗАО. Наиболее дорогие объекты этого сегмента расположены в центральных районах и на юго-западе столицы. Здесь комнаты продаются за 4,178 тыс. долл. и 4,083 тыс. долл. за метр соответственно», - сообщил руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

По его словам, наиболее дешевые предложения сосредоточены в Зеленограде, где у покупателей есть возможность приобрести комнату по цене 2,196 тыс. долл. за квадратный метр.

Как заметила руководитель отдела отделения «Центр Ипотеки» Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ильмира Тихонова, на цену влияют различные факторы – от возраста дома и удаленности от метро до количества комнат в квартире. Так, в двухкомнатных квартирах стоимость квадратного метра всегда выше, чем в тех, где имеется 3 и более жилые комнаты. «А если сравнивать стоимость квадратного метра по комнатам и квартирам, то очевидно, что в комнатах она ниже. Средняя стоимость 1 кв. м квартирного жилья в Москве сейчас составляет 5,6 тыс. долл.», - резюмировала И. Тихонова.

Как рассказали в МИАН-агентство недвижимости, в последние несколько лет доля комнат в структуре предложения вторичной недвижимости оставалась примерно постоянно и не превышала 5-7% от реализуемого жилого фонда. По данным на июня 2007 года, количество комнат, выставленных на продажу, составило около 2,5 тыс.единиц (интересно, что до 23% от общего объема предложения размещалась в ЮАО), при том что общее количество предложений вторичной недвижимости достигло 40 тыс. объектов.

«Предложений по объявлениям в СМИ, на первый взгляд, достаточно. Опираясь на свой опыт при покупке комнаты, могу сказать, что не все из предложенного можно приобрести по субъективным и объективным причинам. Имеется в виду «товарный вид» жилья и история по правоустанавливающим документам, ведь проверка на «юридическую чистоту» здесь имеет больше нюансов и особенностей, чем стандартная сделка купли-продажи», - уточнила И. Тихонова из «БЕСТ-Недвижимость».


http://www.n-ec.ru/

Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, в настоящий момент спрос на данный вид жилья, особенно в двух столицах, существенный, и в перспективе можно будет наблюдать рост интереса населения к этому сегменту недвижимости. «В Санкт-Петербурге спрос объясняется тем, что в городе большое количество коммунальных квартир, а в Москве – высокой стоимостью жилья», - объяснил директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк.

Действительно, средняя цена небольшой – примерно 10-11 кв. м – комнаты в Москве составляет около 70 тыс. долл., тогда как столичные однокомнатные квартиры в сегменте эконом-класса уже давно преодолели порог в 100 тыс. долл.

Агентства недвижимости отметили, что их клиенты чаще всего стараются приобрести комнату за наличные деньги. И все же существенной массе населения не под силу сразу выложить из кармана 70-75 тыс. долл. Именно поэтому на российском рынке ипотеки все чаще стали появляться продукты, доступные гражданам, чей доход не превышает 1,2-2 тыс. долл.

Как рассказала главный кредитный инспектор Центра ипотечного кредитования банка УРАЛСИБ Эндже Зинатуллина, в кредитном портфеле которого доля кредитов на приобретение комнаты составляет порядка 25%, требования к заемщику невысоки. На получение кредита в банке могут претендовать молодые специалисты, а также семейные пары, не желающие жить с родителями. Единственное важное условие – соответствие доходов заемщика стоимости приобретаемой недвижимости. Однако и это может не беспокоить предприимчивого, но не имеющего достаточной зарплаты клиента. В. Гасяк из «Хоум Кредит» заверил, что в банке могут учитывать доход аж 4 созаемщиков, роль которых могут выполнить родственники и друзья клиента.

«Что касается условий по ипотеке на покупку комнат, то в нашем банке они достаточно похожи на условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Так, процентная ставка по кредиту составляет: от 11,5% в долларах США и от 12,5% в рублях РФ. Кредит может быть выдан на срок от года до 25 лет на сумму до 85% от стоимости приобретаемой недвижимости», - заявил начальник департамента розничного бизнеса банка «ЗЕНИТ» Алексей Розоренов.

По его словам, для покупки комнаты у заемщика должно быть «на руках» не менее 10.000 долл., без учета дополнительных расходов связанных с его приобретением, как-то: вознаграждение риэлтора, комиссия банка за предоставление кредита, расходы на оформление сделки, страховки и т.д. Среднее же значение ежемесячного платежа по кредитам на 20 лет составляет 700 долл.

А вот к предмету залога у банков могут появиться вопросы. «Для получения ипотечного кредита важно, чтобы дом, в котором находится необходимая заемщику комната, не стоял в очереди на капитальный ремонт или в очереди на снос, поскольку банки не кредитуют квартиры в ветхом жилом фонде», - поведала директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая.

Вице-президент МДМ-Банка Анатолий Крайников добавил, что кредитная организация осуществляет выдачу ипотечных кредитов на приобретение данной недвижимости только в случае, когда заемщик имеет комнату в коммунальной квартире и собирается выкупить все остальные, с тем, чтобы ему впоследствии принадлежала вся квартира.


http://www.n-ec.ru/

Причем, как отметили эксперты, даже те кредитные организации, что открыто не заявляют о наличии «коммунальных» ипотечных программ, могут пойти на встречу клиенту: до 80% российских банков выдают ссуды на покупку «последней» комнаты.

А вот кредитовать покупку «первых» квадратных метров в квартире решаются пока не многие: банкиры опасаются неликвидного залога, которым является комната. «При обращении взыскания банку необходимо запрашивать согласием соседей или, скорее, отказ соседей от приобретения, так как, согласно закону, они имеют преимущественное право покупки», - уточнил А. Крайников из МДМ-Банка.

И все же со временем банкиры становятся все более уступчивыми. «Банк УРАЛСИБ кредитует любую комнату. Единственное требование при этом, чтобы она была отдельно выделенным объектом недвижимости, а не долей в квартире», - рассказала Э. Зинатуллина.

В отличие от банкиров, несущих риски быстрой реализации объекта залога в случае дефолта заемщика, клиенту терять практически нечего. Как отметили специалисты, трудностей с рефинансированием данного вида кредитов у него не будет. Кроме того, комната – это капитал, который растет в цене, и приобретенные квадратные метры можно будет использовать для первоначального вноса по другому кредиту.

А вот инвестирование в данный сегмент недвижимости не сулит золотых гор: комнаты, сдаваемые в аренду, приносят порядка 12-15 тыс. руб. в мес. «Но если понимать инвестирование шире, как возможность выкупать квартиру по частям и сэкономить на этом 15-20%, то можно заработать их после ее продажи, как единого объекта с одним владельцем», - резюмировал А.Кудрявцев из МИАН-агентство недвижимости. Однако, по его словам, подобные операции под силу только профессионалам.


http://www.n-ec.ru/

Указ Президента РФ

Источник: АНО "БТИ" ; Дата: 09.07.2007

"О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость

В целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю, осуществления государственного регулирования операций с землей и недвижимым имуществом постановляю:

1. Установить, что государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации и являются основой для создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с землей, защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

2. Возложить организацию ведения государственного земельного кадастра, регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

3. Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом совместно с Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации в месячный срок представить:

проект положения о поземельной книге и порядке ее ведения;

проект Указа Президента Российской Федерации о Комиссии при Президенте Российской Федерации по вопросам недвижимости и предложения по созданию единой государственной системы регистрации недвижимости.

4. Настоящий Указ вступает в силу с момента его опубликования.

Президент Российской Федерации

Б.ЕЛЬЦИН

Указ Президента РФ "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ И РЕГИСТРАЦИИ ДОКУМЕНТОВ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ" от 11 декабря 1993 г. № 2130 действовал 6 лет и утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112 (изм. 25.02.2003). За эти 6 лет земельные ведомства России не только не зарегистрировали ни одного документа на постройки и сооружения, но и не пытались этого делать.


http://www.n-ec.ru/

Однако желание было и осталось. Не смотря на неоднократные преобразования, земельное ведомство России всегда хотело быть правее всех правовиков и бурлило регистрационными новациями, слегка охлаждаемые Минюстом РФ.

И вот 5 июля Госдума РФ вняла настойчивым просьбам мэртовцев и позволила земельным органам РФ еще разок попытаться вытянуть недвижимую репку в собственный огород.

Закон о "Государственном кадастре недвижимости" на первый взгляд нов и вдоль, и поперек и по диагонали. Но это на первый взгляд доверчивых обывателей от СМИ.

По сути, он настолько дремуч по содержанию и новациям, что всех специалистов БТИ мягко спустит на тормозах прямо в кадастровое лежбище. Для этого достаточно гласного приказа губернатора и негласного указания чиновников из его окружения. Что касается конкурентов из коммерческого сектора, то их пыл быстро угаснет, когда легенда о высоких заработках специалистов БТИ развеется и до коммерсантов дойдет, что хлеб инвентаризатора многотруден, неблагодарен и оплачивается на порядок ниже, чем у риэлторов и геодезистов.

В целом, работники Роснедвижимости как были далеки от инвентаризации строений и сооружений, так там же и останутся.

Скажите на милость, ну сможет ли работник от сохи провести инвентаризацию автодорог в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации автомобильных дорог, утвержденной Приказом Минтрансстроя СССР от 02.08.1982 № 181 ?

Если учесть, что такого рода инвентаризация не по силам даже многим специалистам БТИ, то ответ очевиден: нет, не смогут.

Не смогут специалисты Роснедвижимости контролировать качество документов по инвентаризации не только автодорог, но и любой другой строительной продукции. Одним словом, не смогли в 1993 году, не смогут и ныне, и присно. Не земельное это дело. Не надо бы путать недвижимость с земельным участком, а строение с земляным сооружением по имени Земля.

Тогда зачем же земельное ведомство пытается вписаться в инвентаризацию и регистрацию строений как передаточный механизм между натурой и административным правом?

Действительно, зачем? Ведь земельный реестр имеет то же подлежащее, что и ЕГРП, а прутик из веника прав - это не предмет деятельности для земельного ведомства.

Во что бы ни реализовались идеи закона "О государственном кадастре недвижимости" ясно одно: этот закон не принесет ни вреда, ни пользы для системы БТИ. БТИ всегда учреждались и наделялись полномочиями от Власти, так и будет далее, ибо в законе о кадастре нет указаний об изменении властных полномочий органов государственного и/или местного самоуправления.

Учредители, в лице Федерации, субъектов Федерации и муниципалитетов, как передавали свои убыточные и каверзные полномочия в БТИ, так и будут передавать. И кадастр не имеет к этому никакого отношения.


http://www.n-ec.ru/

ООО «Квартиры и дома»: семь лет работы с ГЖС

Источник: ИА "Бел.Ру"; Дата: 09.07.2007

Агентство недвижимости «Квартиры и дома» успешно работает на рынке недвижимости более восьми лет, обладает хорошо поставленным информационным обеспечением и единой базой данных по Белгородской области, тесно взаимодействует с административными, кредитно-финансовыми, квартирно-строительными органами г. Белгорода.

Сотрудники агентства обеспечивают подбор вариантов приобретаемого жилья, резервируют (бронируют) квартиры, оплачивают и оформляют в соответствии с условиями заказчика. Являясь официальным представителем ООО «Ямбурггаздобыча» с 2000 года, фирма за это время построила и оформила в собственность 52 квартиры общей площадью 3436,3 кв.м. в г. Белгороде, в поселках Разумное и Майский Белгородского района; 9 квартир о6щей площадью 637,38 кв.м в г. Курске.

Кроме того, агентство активно оказывает помощь в реализации Федеральной целевой программы «Государственные жилые сертификаты», не только гарантируя полное юридическое сопровождение, чистоту и безопасность заключаемых по ГЖС сделок с недвижимостью, но и обеспечивая при этом минимальные затраты по оформлению соответствующих документов и низкие тарифы за свои услуги.

Как показала практика, получение Государственного жилищного сертификата – это только начало, первый шаг к собственному жилью. Следующий и самый главный этап – реализация сертификата.

«Квартиры и Дома», действительный член и один из учредителей Лиги Риэлторов Белгородской области, успешно занимается выполнением поставленных задач в Белгороде в сотрудничестве с Российской Гильдией Риэлторов и ФГУ «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ».

Агентство прошло аккредитацию в МО РФ (Свидетельство № 50/184, зарегистрировано в Реестре аккредитованных организаций 25 апреля 2007 года, выдано Координационным Советом Министерства обороны Российской Федерации и Российской Гильдии Риэлторов по вопросам обеспечения жильем военнослужащих (граждан), получивших жилищные сертификаты) по работе с Федеральными Целевыми программами «Государственные Жилищные Сертификаты» и «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих». Семилетний опыт работы по реализации федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» показал, что механизм предоставления военнослужащим, увольняемым с военной службы, и гражданам, уволенным с военной службы, адресных субсидий, удостоверяемых сертификатами, на приобретение жилья, является наиболее эффективной формой обеспечения их жильем. В новой подпрограмме «ГЖС», рассчитанной на срок с 2004 по 2010 годы, принятой в 2003 году и фактически являющейся документом, пролонгирующим действие основной «Программы…», утвержденной в 1998 году, сохранены основные принципы ранее действовавшей программы и приведены в соответствии с законодательством Российской Федерации положения, регламентирующие порядок ее реализации.


http://www.n-ec.ru/

Необходимо отметить, что подавляющее большинство владельцев сертификатов - это увольняемые и уволенные военнослужащие, которые по причине специфики своего проживания и служебной деятельности не имеют достаточной информации о фирмах, прошедших проверку на «качество» риэлторских услуг. Обратившись в агентство «Квартиры и дома», клиенты получают полную гарантию выполнения всех обязательств. То есть, они могут быть уверены в том, что партнеры их не подведут, и желанная собственная квартира станет реальностью в самое ближайшее время.

Ждем вас по адресу: г. Белгород, ул. Мичурина, д. 60; тел. 8(4722) 26-83-40, 8(4722) 34-70-20; 8(4722)34-64-56, пр-т Богдана Хмельницкого, д. 64;тел. 8(4722) 34-72-42, 8(4722) 26-82-44.

Е-mail: [email protected]


http://www.n-ec.ru/

mailto:[email protected]

Во Владивостоке готовятся к инвестиционному форуму

Источник: Лучший Город; Дата: 09.07.2007

Первый региональный форум «Недвижимость Дальнего Востока: перспективы девелопмента и инвестиций» пройдет 23-24 августа 2007 года во Владивостоке. Его цель — способствовать привлечению инвестиций в строительство объектов жилой, гостиничной, торгово-развлекательной и складской недвижимости Дальневосточного федерального округа (ДВФО).

Каковы основные тенденции и перспективы на рынке недвижимости Приморского края? Как правильно выстроить взаимоотношения с властями и игроками рынка недвижимости ДВФО? Какие сегменты рынка региона наиболее привлекательны? С какими проблемами могут столкнуться потенциальные инвесторы при выходе на рынок недвижимости дальневосточных регионов? Получить ответы на эти вопросы, открыть для себя возможности реализации новых перспективных проектов и найти партнеров для развития бизнеса смогут участники форума. Свое участие в нем подтвредили представители администраций дальневосточных городов и регионов, представители российских и зарубежных инвестиционных и девелоперских компаний.

Владивосток был выбран местом проведения форума неслучайно. Уникальное геополитическое расположение Приморского края, масштабные планы градостроительного развития в преддверии возможного проведения саммита АТЭС 2012 года, идея создания на его территории игорной зоны — все эти факторы вызывают растущий пристальный интерес к региону со стороны российских и иностранных инвесторов. Поэтому площадкой для организации форума была выбрана именно приморская столица.

Кроме этого, несмотря на определенные риски при вхождении в девелоперский бизнес Приморья, Владивосток и другие города края манят огромным инвестиционным потенциалом, обусловленным активным спросом на недвижимость различных сегментов и перспективами получения высокого дохода от проектов.

Программа форума поделена на несколько сессий, в плане обсуждения которых стоят вопросы, связанные с путями повышения инвестиционной привлекательности региона, диалогом власти и бизнеса, обзором рынка недвижимости региона, способами повышения инвестиционной привлекательности, инфраструктурой игорной зоны региона, рынком городского и загородного жилья, инструментами финансирования девелоперских проектов. Кроме этого запланирован, мастер-класс для риэлторов.

Завершится мероприятие бизнес-туром по объектам недвижимости и земельным участкам Приморского края и Владивостока, включая экскурсию на остров Русский.

К участию в инстанционном форуме приглашаются руководители девелоперских, риэлтерских, консультационных и управляющих фирм, работающих и планирующих выход на рынок недвижимости Приморского края; начальники архитектурных, строительных, проектировочных организаций; директора банковских, финансовых и кредитных компаний, инвестиционные банкиры, частные инвесторы; владельцы площадок; ритейлеры; аналитики рынка недвижимости; руководители страховых и сервисных компаний, работающие на рынке недвижимости.


http://www.n-ec.ru/

Разделить по правилам

Источник: Пермская деловая газета Business Class ; Дата: 09.07.2007

Отсутствие четких критериев отнесения жилых объектов к тому или иному классу приводит к прямым потерям строителей, риэлторов и покупателей.

За последние несколько лет рынок жилой недвижимости получил достаточно серьезное развитие. Активизация строительства стала ответом на тот массив спроса, который был сформирован повышением уровня покупательной способности населения и широким развитием института ипотечного кредитования. Тем не менее в последнее время в связи с достижением определенного ценового порога и переходом рынка в стагнационную фазу наметился ряд проблем.

В частности, уже сейчас на рынке присутствуют примеры, когда декларируемое позиционирование объекта в том или ином сегменте не соответствует востребованным потребителем характеристикам. Причина — в отсутствии четких и общепринятых критериев отнесения объектов недвижимости к тем или иным категориям.

Эта ситуация приводит к неудобствам и прямым потерям как самих строителей, так и риэлторов и покупателей.

Осознанная необходимость. В настоящее время возникла реальная необходимость сегментирования рынка жилой недвижимости на виды и типы в соответствии с критериями, которые понятны и доступны всем. Сегментирование необходимо для четкого выделения сегментов рынка жилой недвижимости, которые требуют абсолютно разного подхода на всех этапах реализации инженерно–строительного проекта. У жилой недвижимости, принадлежащей к разным сегментам рынка, различается большинство качественных и количественных характеристик. В частности, это используемые материалы, технологии, площади квартир, местоположение объекта, благоустройство, количество и качество оборудованных машино–мест, однородность социального окружения, наличие и степень развитости инфраструктуры — социальной и коммерческой, а также ряд других факторов.

Различный подход к жилой недвижимости, относящейся к разным сегментам рынка, проявляется также и в организации рекламных и PR–кампаний таких объектов при их продвижении потребителю, а также в организации системы продаж.

Таким образом, под сегментацией рынка подразумевается четкое выделение на рынке жилой недвижимости жилья определенных типов и видов согласно критериям, основанным на изучении спроса предъявляемого потенциальными потребителями.

Потенциальный потребитель того или иного сегмента рынка — это потребитель (покупатель) определенного возраста, пола, социального статуса, с определенным уровнем покупательной способности и т. д., желающий приобрести недвижимость с теми или иными техническими и качественными характеристиками для определенных целей (проживание, сдача в аренду, инвестирование денежных средств и т. д.).

Потенциальные покупатели с разным социальным статусом, разным уровнем доходов, разным возрастом, разным менталитетом, разными целями покупки и т. д. являются


http://www.n-ec.ru/

покупателями жилья, относящегося к разным сегментам рынка: элит–, бизнес– и эконом–класса. А ясность и четкость в понимании критериев «элитного», «бизнес» и «эконом» жилья помогут тому или иному потенциальному покупателю принять решение о совершении сделки.

В свою очередь, профессиональным участникам рынка сегментация помогает наилучшим образом использовать свои сильные стороны и конкурентные преимущества, выбрав для себя те или иные сегменты рынка, в которых они будут работать и которые обеспечат им максимальную экономическую эффективность, а также помогут избежать неоправданных просчетов и ошибок.

Новые тенденции. На сегодняшний день сегментирование первичного рынка жилой недвижимости в Перми практически отсутствует. У застройщиков нет четких критериев отнесения того или иного планируемого к строительству объекта к какому–либо сегменту. Потенциальный покупатель практически не изучается, и его потребности как таковые особо не учитываются в силу того, что до недавнего времени рынок жилой недвижимости Перми представлял собой «рынок продавца» и фактически продавец диктовал свои условия покупателю.

Такая однородность и очень слабая (минимальная) сегментированность рынка, а также несоответствие реальных потребностей покупателя и предлагаемых характеристик недвижимости, в перспективе приведут к тому, что любое внешнее и внутреннее воздействие на рынок будет оказывать значительное влияние на весь массив недвижимости вне зависимости от того, какими характеристиками обладают отдельные разрозненные объекты. Тренд при этом будет также единым – стагнация либо повышение–понижение цены.

При сегментированном рынке, напротив, вполне может складываться ситуация, при которой менее качественное жилье дешевеет, а более качественное в силу эксклюзивности и ограниченности предложения дорожает.

Наглядный пример – это ситуация на рынке недвижимости Москвы. На сегодняшний день она складывается таким образом, что жилье с более низкими качественными характеристиками дешевеет (достигнув своего ценового предела), при этом жилье с более качественными характеристиками вследствие ограниченности предложения продолжает дорожать.

Сегментация рынка также позволяет повысить степень ликвидности предлагаемых объектов жилой недвижимости, так как подразумевает под собой достаточно четкий свод требований, критериев и пожеланий покупателей к конкретному сегменту. При этом отклонение от общепринятых правил в ту или иную сторону вызывает позитивную или негативную реакцию потенциальных покупателей по отношению к объекту (совершение сделки по покупке квартиры или отказ в силу несоответствия пожеланий потребителя и имеющегося предложения).

Надо отметить, что в перспективе сегментированию будет подвержен не только первичный рынок недвижимости (новостройки, в которых в полной мере можно будет учесть требования потенциальных покупателей), но также и рынок вторичного жилья.

Дело будущего. На сегодняшний день единых критериев отнесения тех или иных жилых объектов к тому или иному сегменту нет, в отличие от коммерческой недвижимости, к


http://www.n-ec.ru/

примеру, офисной, для которой на международном уровне разработаны достаточно универсальные и общепризнанные критерии качества отнесения к тому или иному классу.

Сделки на рынке жилой недвижимости, в отличие от рынка коммерческих объектов, имеют более личностный, эмоциональный подтекст, поэтому сегментирование на рынке жилой недвижимости зависит не только от состояния рынка недвижимости в стране, но также базируется на региональных особенностях, обусловленных национальностью, составом населения, менталитетом людей, проживающих в этих регионах. Именно поэтому в разрезе сегментирования следует рассматривать пермский рынок жилой недвижимости не как региональный «клон» более развитых рынков, к примеру московского, а как рынок, обладающий индивидуальным и присущим только ему набором потребительских предпочтений и привычек, которые необходимо изучать, анализировать и прогнозировать.

Перспективы сегментирования рынка — это во многом непривычная ситуация для сегодняшних пермских застройщиков и инвесторов, по инерции работающих на рынке «дефицита жилья». Это ситуация, подразумевающая определенную ломку сознания и стереотипов.

Примечание: обращаем внимание на то, что в рамках постоянного улучшения качества нашего мониторинга с 17 мая 2007 года мы скорректировали методику экспресс-расчета средней стоимости вторичного и первичного жилья, ужесточив требования к объектам, попадающим в выборку, что повлияло на динамику темпов изменения средней цены жилья по сравнению с предыдущими периодами.


http://www.n-ec.ru/

Цены на "хрущевки" и "брежневки" упали

Источник: Комсомольская правда; Дата: 10.07.2007

На рынке недвижимости - затишье. Перед бурей?

- Сейчас в Нижнем происходит переоценка прошлогоднего скачка цен, - сообщил корреспондентам "КП"-НН" руководитель информационно-аналитической службы ГК "Триумф" Алексей ЧЕМОДАНОВ. - Постепенно стоимость "массового жилья" начинает падать.

Исправлять ошибки риэлтеры взялись пару месяцев назад. Агентства недвижимости, проанализировав ситуацию, стали потихоньку сгонять цены на вторичное жилье. Сравните: за прошедшие полгода квартиры подорожали всего на 9 процентов, в то время как за весь минувший год цены подскочили аж на 94,3 процента! На сегодняшний день цены на "хрущевки" и "брежневки" даже чуть снизились (на 0,2 - 0,8 процента) и пока остановились на этой отметке. Аналитики рынка уверяют: эти расценки сохранятся до конца года.

- Снижение цен произошло по двум причинам, - объяснили нам аналитики. - Во-первых, есть закон рынка, по которому за резким скачком цены неизбежно следует ее падение. Во-вторых, расценки достигли неоправданно высоких размеров, которые не соответствовали качеству "массового жилья".

А вот элитные квартиры продолжают стабильно дорожать. Как нам пояснил Алексей Чемоданов, недвижимость для богатых слишком дефицитна для нашего региона - она занимает всего 0,4 процента от общего объема жилья.

- Делать какие-то прогнозы по дальнейшему росту сложно, этот процесс совершенно непредсказуемый, - заметил Алексей Чемоданов. - Есть ощущения, до конца года "упавшие" цены сохранятся. А то, что востребовано, будет дорожать.

Частично эту информацию нам подтвердили и в других нижегородских агентствах недвижимости. Сейчас здесь сезонное затишье: спрос на приобретение квартир весьма скудный. Восемьдесят процентов сделок - ипотечные:

- Цены возвращаются к тем объемам, что были прошлой зимой до кризиса, - рассказал нам один из риэлторов. - При этом рынок стоит. Видимо, те, кто хотел решить свои жилищные проблемы, сделал это года назад. Многие тогда были просто запуганы ростом цен, и судорожно скупали жилплощади. Но в минусе никто не остался. С 1 июля выросли цены на стройматериалы, и теперь строительные компании предупреждают, что очередного повышения цен нужно ждать уже осенью. А значит, цена за квадратный метр может вырасти в полтора-три раза.


http://www.n-ec.ru/

Лестничная клетка. Счет уличенных в неуплате налогов квартировладельцев пошел на миллионы

Источник: Время новостей; Дата: 10.07.2007

Сдача квартиры внаем как способ заработка, похоже, может стать «работой» не для слабонервных. Налоговики выявили 2,5 млн россиян, имеющих обязанность по уплате подоходного налога за сдачу недвижимости в аренду в прошлом году, но не подавших декларацию. Как напоминают фискалы, даже тем, кто подал декларацию, расслабляться не стоит. Мало декларацию подать -- до 15 июля еще нужно заплатить декларационный налог.

На языке фискалов охота за квартировладельцами, сдающими жилье в аренду, но не платящими налогов, называется «дополнительным привлечением физических лиц к декларированию». По предварительным итогам, озвученным Федеральной налоговой службой, итог этой акции таков: 2,5 млн человек с помощью участковых милиционеров и чиновников «Росрегистрации» взято налоговой службой «на карандаш» -- это те, кто уличен в утаивании от государства налогов, связанных с продажей недвижимости или сдачей ее в аренду. Из них почти 600 тыс. человек уже привлечены к декларированию и заплатили в казну почти 2 млрд руб. Это увеличило собираемость налога аж на 204%. Как особо подчеркивают налоговики, за пять месяцев текущего года к декларированию привлечено значительно больше граждан, чем за весь прошлый год.

Непредставление декларации за доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, влечет за собой штраф в размере 5% суммы подлежащего уплате налога за каждый месяц. Полугодовое опоздание с подачей декларации чревато штрафом в размере 30% суммы налога плюс 10% за каждый следующий месяц. Неполная уплата налога грозит 20-процентным штрафом, а умышленная неуплата карается штрафом в размере 40% от недоимки.

Об активизации работы по выявлению неплательщиков подоходного налога среди сдающих жилье внаем ФНС говорит уже два года. В сентябре 2005 года налоговики выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество. Как следовало из разъяснения, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога для того, кто сдал квартиру, но не зарегистрировался как предприниматель, -- это сдавать имущество частному предпринимателю или юридическому лицу. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Поэтому при правильной организации процесса с точки зрения налогообложения иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду.

В случае если квартира сдана напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога владельцу придется самостоятельно. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Если не полениться зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, можно значительно минимизировать свои налоговые траты, перейдя на упрощенную систему налогообложения и платя по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированного платежа в Пенсионный фонд. При этом при подсчете доходов будут учитываться расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то,


http://www.n-ec.ru/

что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество.

Еще одной законной возможностью рассчитаться с государством при сдаче квартиры признавалась уплата единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Но только в том случае, если в регионе решением местных властей эта деятельность переведена на ЕНВД.

С 2008 года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах, например в курортных зонах.

В 2006 году последовало очередное разъяснение, но уже со стороны Министерства финансов, отказавшегося считать сдачу квартир внаем предпринимательством. Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок, напомнило финансовое ведомство налоговикам. А следовательно, штрафовать за незаконное предпринимательство граждан нельзя, а можно лишь за неуплату налогов.

Сочтя, что все нюансы правильной сдачи квартир гражданам пояснили, Федеральная налоговая служба решила приступить к активной кампании по розыску неплательщиков-квартировладельцев. Как стало известно сразу после назначения руководителем ФНС Михаила Мокрецова, налоговая служба начала внедрять новые варианты контроля за «квартирными» доходами, уделяя последним особое внимание в ходе декларационной кампании. Выявлять неплательщиков налогов среди владельцев сдаваемых квартир ФНС решила и по ведомственным каналам -- по линии МВД и «Росрегистрации», и по неофициальным, в частности через соседей. Причем предъявить претензии налоговики рассчитывают как тем, кто сдает квартиру, так и тем, кто ее снимает. По логике, что если посторонний человек живет в квартире бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. До таких крайностей в нынешней декларационной кампании пока не дошло, но на местах фискалы действительно начали активную работу с участковыми, ищущими на своей территории разнообразных мигрантов.

Проблема, впрочем, в том, что даже желающему заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно технически сделать это довольно сложно. Чтобы заплатить подоходный налог, нужно еще правильно его перечислить. А заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, придется представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора. Так что самый простой способ заработать на лишних квадратных метрах превращается в самый опасный.


http://www.n-ec.ru/

Знал бы прикуп, вложил бы в Сочи

Источник: Известия.ру; Дата: 10.07.2007

Эксперты уверены: каждая тысяча долларов, вложенная сегодня в сочинскую недвижимость, принесет в "олимпийском" году как минимум две. Поэтому на квартиры в курортном городе сейчас возник ажиотажный спрос. Но пока можно купить только "вторичку". Продажа большинства новостроек приостановлена - хитрые застройщики в спешке переписывают прайс-листы.

Новые цены будут на 10-15% выше, чем раньше. Уже сейчас стоимость приличного жилья впечатляет: квадратный метр стоит от $3500 до $10 000. Случилось немыслимое: "провинциальная" сочинская недвижимость стала дороже московской. Можно ли на ней заработать?

Как и везде, самые ходовые квартиры в Сочи - однокомнатные. Еще пару месяцев назад такое, скажем прямо, скромное жилье стоило $120-140 тысяч. Теперь "однушку" дешевле $150 тысяч сыскать практически невозможно. А в некоторых микрорайонах цены на однокомнатные квартиры начинаются от $180 тысяч. Причем уходят они за неделю, ахают риэлторы.

Действительно, есть чему удивляться. За такую цену "однушка" в Москве может продаваться больше месяца.

Впрочем, сравнение со столицей уже некорректно. Теперь самая дорогая в стране недвижимость - в Сочи. И самая востребованная. Риэлторы рассказывают: раньше продавцы квартир писали в объявлениях "торг уместен", а сейчас указывают "без торга". Многие и вовсе сняли жилье с продажи. Ждут, когда оно станет еще дороже. Эксперты говорят, что это случится скоро: уже к концу года цены снова поднимутся на 10-15%. И будут расти такими (а то и большими) темпами вплоть до Олимпиады.

Можно ли заработать на сочинской недвижимости? "Даже нужно", - говорит директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас. "Серьезные инвестиции лучше направлять на элитное жилье. Но если денег немного, то лучше вложиться в квартиры эконом-класса. Здесь и оборот быстрей", - рассуждает он. Правда, пока покупать особо нечего - новостройки поступят в продажу только в начале следующей недели. Хотя забронировать приглянувшуюся квартиру можно уже сейчас.

Также стоит обратить внимание на сочинскую землю. Она уже подорожала в среднем на 40%. А некоторые, наиболее престижные, участки "поднялись" в разы. Например, в Адлерском районе города цена сотки доходит до $25 тысяч.

Впрочем, есть предложения и по $3-4 тысячи за сотку. Но риэлторы говорят, что скоро такие варианты станут достоянием истории.

Тем, кто решит инвестировать в сочинское жилье, не стоит забывать об одной важной вещи. После Олимпиады "перегретые" цены на недвижимость неизбежно поползут вниз. Поэтому квартиру еще будет нужно успеть вовремя продать. Тем же, у кого не хватает денег на Сочи, стоит приглядеться к Абхазии. "Там квартиры в 5-7 раз дешевле, чем в Сочи. Хотя, несомненно, цены будут увеличиваться", - говорят аналитики ИК "Финам". Правда, и тут есть свои "подводные камни". Абхазский рынок недвижимости довольно непредсказуем -


http://www.n-ec.ru/

сказывается неопределенный политический статус республики. "А самое главное, что жилье в Абхазии по местному законодательству может приобрести только ее житель", - говорит Грипас.

Путин записал Генпрокуратуру в олимпийский резерв

Александр Латышев

Олимпийские объекты в Сочи должны быть самые лучшие, однако средства на них надо расходовать рационально. Это главная мысль, которую попытался донести президент Владимир Путин до членов правительства, приехавших к нему в понедельник на совещание в резиденцию "Завидово" в Тверской области. А чтобы не было соблазнов, готовиться к Олимпиаде будет и Генпрокуратура - по поручению президента она будет пристально следить за тем, чтобы деньги не разворовали.

О том, что Олимпиада в Сочи станет главной темой встречи в "Завидово", было ясно с самого начала: правительство и президент собрались впервые после того, как стало известно о нашей победе. Вице-премьер Александр Жуков и глава Минэкономразвития Герман Греф даже приехали в гости к Путину в красно-синих галстуках - в таких же они ходили все время в Гватемале (где было объявлено о победе Сочи) и с тех пор, наверное, считают эту цветовую гамму для себя самой удачной. Президент, однако, немедленно призвал министров не почивать на лаврах:

- Прошу действовать так же настойчиво и профессионально, как работали при продвижении заявки Сочи.

Предполагалось, что из $12 миллиардов, необходимых для строительства олимпийских объектов, $5 миллиардов составят частные инвестиции. Но, как сообщил президент, теперь есть основания полагать, что частных инвестиций будет больше.

"Это означает, что остальные государственные деньги, запланированные в том числе в рамках трехлетнего бюджета, должны быть использованы рационально, - предупредил Путин. - Две трети из них должны быть направлены на развитие инфраструктуры юга России, где миллионы российских граждан проводят отпуск ежегодно".

Президент даже счел нужным перечислить, куда именно должны пойти эти средства: на строительство "дорог, мостов, тоннелей, связи, водо- и электроснабжения, канализации, всего того, что делает жизнь людей достойной". Министры это прилежно законспектировали.

Что касается остальных средств, то они, по словам президента, будут пущены на строительство спортивных объектов.

За тем, чтобы эти огромные суммы не были разбазарены и разворованы, будет следить сама Генпрокуратура.

- Нельзя допустить, чтобы деньги расходовались нерационально, нельзя допустить расхищения государственных средств, - словно убеждал министров президент.

Он напомнил, что одним из пунктов подписанного им указа о подготовке к проведению Игр в Сочи значится "создание условий безопасности для гостей и участников Олимпиады".


http://www.n-ec.ru/

- Надо трактовать это достаточно широко: я обратился в Генеральную прокуратуру о создании рабочей группы по обеспечению безопасности и сопровождению проектов возведения необходимых объектов, - пояснил Путин.

А вообще, резюмировал глава государства, "у нас есть хороший повод для развития юга России". Поводом и дальше развивать Северо-Запад, таким образом, должна стать Олимпиада-2020 в Питере.


http://www.n-ec.ru/

Ипотека в деталях: чем поможет ипотечный брокер

Источник: Кредитный и Финансовый Консультант; Дата: 10.07.2007

В развитых странах при содействии брокеров осуществляется 60–70% ипотечных сделок. В России, где институт кредитных консультантов начал формироваться всего два года назад, показатель этот ниже, около 30%. Однако, по прогнозам специалистов, через три-четыре года у нас есть шанс догнать лидеров.

Самостоятельно выбрать подходящую кредитную программу и объект недвижимости, который отвечал бы требованиям банка, непросто. Еще сложнее – собрать пакет документов, необходимых для получения займа, и организовать взаимодействие всех участников ипотечной сделки: кредитора, покупателя, продавца, страховщика, оценщика и т. д. Все эти задачи помогает решить кредитный брокер – специалист, который владеет необходимой информацией о рынке ипотечных продуктов и знает, как правильно осуществить сделку с использованием заемных средств.

Хороший брокер может проконсультировать своего клиента по любому вопросу, возникающему в ходе сделки с недвижимостью. Профессионал осведомлен обо всех новинках в области жилищного кредитования и знаком с условиями даже тех банковских программ, которые не рекламируются в средствах массовой информации.

Особенности национального брокериджа

Первые ипотечные брокеры появились в России в 2005 году. Учитывая «молодость» профессии, единой терминологии и тем более стандартов в этой сфере пока нет. Деятельность кредитных брокеров не лицензируется (хотя практика лицензирования применяется в большинстве зарубежных стран). К тому же, она регулируется не отдельным законом, а общими нормативными актами по правовому обеспечению ипотечной сделки.

В условиях подобной неопределенности не вполне ясно, кого именно называть ипотечным брокером. Рынок предлагает несколько стихийно сложившихся вариантов. Какой из них окажется наиболее жизнеспособным, покажет время.

Первый вид брокеров можно условно назвать брокерами-риэлторами. Такие консультанты входят в штат агентств недвижимости. Одни риэлторские компании выделяют под ипотеку целый отдел, другие ограничиваются двумя-тремя экспертами, ресурсы которых привлекаются по мере надобности.

Брокеры-риэлторы чаще всего включают свои комиссионные в процент по проведению сделки купли-продажи с использованием кредита. Эти расходы для клиента остаются примерно такими же, как если бы он покупал жилье за наличные – 3–10% от суммы сделки. Экономичность сотрудничества с таким брокером очевидна, но есть и минусы.

«Как правило, брокеры-риэлторы заинтересованы прежде всего в получении комиссионных с продажи квартиры, а не в подборе оптимальной для клиента программы кредитования», – говорит начальник отдела по связям с общественностью Петербургского филиала «ФОСБОРН ХОУМ» Анна Иванова. В таком случае, по ее мнению, у покупателя нет выбора по условиям кредитования: агентство обычно сотрудничает с одним-двумя банками.


http://www.n-ec.ru/

Брокеры второго типа представляют интересы другого фигуранта сделки – банка. Эти консультанты работают с рядом кредитующих организаций на льготных условиях. Получая кредитные программы по специальной, «оптовой» цене, они реализуют их с учетом своего гонорара-надбавки. В результате, обращаясь к брокеру «с банковским уклоном», клиент платит столько же, сколько бы он заплатил, отправившись напрямую к кредитору. Но услуг получает больше.

На подобное сотрудничество банки идут охотно, поскольку брокер позволят им экономить на трудозатратах. По сути дела, специалист по ипотеке выполняет за банк все трудоемкие операции по андеррайтингу (проверке кредитоспособности) клиента и сбору необходимых документов.

Главное преимущество брокера второго типа заключается именно в его «дешевизне» для клиента. Однако хорошо, если в портфеле у брокерской компании договоры с десятком-другим кредитующих организаций и клиенту предлагается реальный выбор по условиям кредитования.

Но нередко брокерские фирмы, аффилированные с банковскими структурами, занимаются продвижением кредитных продуктов конкретных организаций. Здесь, так же как и в предыдущем случае с риэлтерским агентством, говорить о широте выбора для клиента не приходится.

Третий тип российских брокеров – независимые ипотечные консультанты, услуги которых оплачивает сам клиент. Считается, что такие брокеры более объективны и внимательны к ситуации заемщика. Они выбирают кредитную программу из гораздо большего числа предложений банков, формируют кредитное досье клиента, сопровождают заемщика по всем этапам сделки – от начала и до конца. Кроме взаимоотношений с десятками банков у таких брокеров есть договоры со страховыми компаниями. Они также осуществляют сопровождение процедуры оценки недвижимости, которая является предметом залога.

«Услуги независимого брокера – это всегда индивидуальная работа, - считает исполнительный директор ООО «Кредитный и Финансовый Консультант» Алексей Варфоломеев. – Ипотечный брокер должен находить подход к каждому клиенту, учитывая сразу множество параметров будущей сделки».

Главная причина, по которой ипотечный брокеридж пока не слишком активно развивается в данном направлении, заключается в том, что оплачивать услуги независимого брокера должен клиент. Цена услуги может составить 1–5% от суммы сделки.

Не посредник, но помощник

Недоверие к кредитному брокеру, которое проявляют пока некоторые заемщики, объясняется настороженным отношением российских граждан к структурам, оказывающим посреднические услуги. Но настоящего ипотечного брокера нельзя назвать посредником – утверждают специалисты.

В идеале задачей брокерской компании является такая координация отношений между банком, риэлтором, фирмой-оценщиком, страховым учреждением и клиентом, которая позволила бы заемщику получить жилье в кредит с наименьшими затратами. Опытный и хорошо информированный брокер уже после первоначального анализа ситуации заемщика готов предложить на выбор несколько наиболее выгодных кредитных решений. При этом учитываться будут не только процентная ставка и расходы на получение и обслуживание


http://www.n-ec.ru/

кредита, но и такие важные параметры, как вероятность одобрения заемщика в банке и условия успешного проведения сделки.

«В процессе подбора кредитной программы брокер может и должен учитывать до 40–50 параметров, влияющих на выбор наилучшего решения», – говорит генеральный директор «Первого Ипотечного Агентства» Максим Ельцов. Кроме того, хороший брокер, по его мнению, в любое время готов ответить на все дополнительные вопросы, связанные как с получением и погашением кредита, так и с проведением самой сделки.

Сэкономить время заемщика брокер поможет и при составлении кредитного досье. Как правило, ипотечный консультант не только квалифицированно помогает заполнить анкеты и собрать необходимые документы, но самостоятельно направляет пакет документов в банк, оперативно решает дополнительные вопросы, которые нередко возникают в процессе рассмотрения заявки.

Практика показывает что, обратившись к ипотечному брокеру, заемщики получают одобрение по кредиту в течение трех-пяти дней, тогда как самостоятельные поиски путем проб и ошибок занимают до месяца.

Брокер поможет сэкономить

Специфика работы профессиональных ипотечных брокеров заключается в том, что они являются представителем клиента в банках и действуют в его интересах. Вместе с тем брокер не должен «продвигать» тот или иной банк, а взаимодействовать со всеми надежными кредитующими организациями.

Долгосрочное сотрудничество с брокерами выгодно и банкам, поэтому многие из них в 2006–2007 годах начали предлагать льготные условия кредитования для клиентов брокерских фирм. «Большинство банков, с которыми мы сотрудничаем, предоставляют нашим клиентам дополнительную скидку в 0,5% от процентной ставки», – говорит Анна Иванова.

По словам Максима Ельцова, при помощи ипотечного брокера в процессе получения займа можно сэкономить немалые средства. Так, многие кредитные организации не берут комиссию за рассмотрение заявки, которую подает брокер-партнер (экономия в 3–5 тыс. руб.). Брокер поможет выбрать банк, где не берут комиссию за выдачу кредита (которая иногда составляет до 1,5% от суммы займа).

Качественная работа брокера с оценщиком недвижимости уменьшит эти затраты на 500–1000 руб. С учетом перехода на рублевые цены немаловажен и вопрос условий конвертации долларовых кредитов в рубли – если заранее не продумать этот вопрос, потери заемщика могут составить до 1% от суммы кредита. Таким образом, при среднем кредите в 2 млн руб. грамотная помощь брокера поможет сберечь до 30–50 тыс. руб.

Еще более значительную выгоду профессиональный консультант обеспечит заемщику, если кредит будет получен по льготной процентной ставке. Многие банки идут на такие условия для своих партнеров-брокеров.

Ставка кредита на весь срок может быть снижена на 0,5%. В подобном случае экономия заемщика может составить несколько сотен тысяч рублей.


http://www.n-ec.ru/

По статистике, которую ведут брокерские компании, 90–95% клиентов, направляемых брокером в банк, получают одобрение. Это еще один весомый аргумент в пользу того, почему нужно пользоваться услугами ипотечных брокеров.

«Сегодня, когда банки предлагают все новые ипотечные программы, перед потенциальным заемщиком встает проблема выбора, – говорит Алексей Варфоломеев. – Клиент, который хочет провести операцию по приобретению жилья в кредит быстро и эффективно, нуждается в помощи специалиста».


http://www.n-ec.ru/

ФНС уличило в неуплате налогов 2,5 млн владельцев квартир

Источник: Point.Ru; Дата: 10.07.2007

С помощью участковых милиционеров и чиновников Росрегистрации налоговые инспекторы взяли "на карандаш" 2,5 млн россиян, уличенных в утаивании от государства налогов, связанных с продажей недвижимости или сдачей ее в аренду, пишет "Время новостей". Из них почти 600 тыс. человек уже привлечены к декларированию и заплатили в казну почти 2 млрд руб. Это увеличило собираемость налога на 204%. Как особо подчеркивают налоговики, за пять месяцев текущего года к декларированию привлечено значительно больше граждан, чем за весь прошлый год.

Непредставление декларации за доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, влечет за собой штраф в размере 5% суммы подлежащего уплате налога за каждый месяц. Полугодовое опоздание с подачей декларации чревато штрафом в размере 30% суммы налога плюс 10% за каждый следующий месяц. Неполная уплата налога грозит 20-процентным штрафом, а умышленная неуплата карается штрафом в размере 40% от недоимки.

Об активизации работы по выявлению неплательщиков подоходного налога среди сдающих жилье внаем ФНС говорит уже два года. В сентябре 2005 года налоговики выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество. Как следовало из разъяснения, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога для того, кто сдал квартиру, но не зарегистрировался как предприниматель, - это сдавать имущество частному предпринимателю или юридическому лицу. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Поэтому при правильной организации процесса с точки зрения налогообложения иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду.

В случае если квартира сдана напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога владельцу придется самостоятельно. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Если не полениться зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, можно значительно минимизировать свои налоговые траты, перейдя на упрощенную систему налогообложения и платя по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированного платежа в Пенсионный фонд. При этом при подсчете доходов будут учитываться расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество.

Еще одной законной возможностью рассчитаться с государством при сдаче квартиры признавалась уплата единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Но только в том случае, если в регионе решением местных властей эта деятельность переведена на ЕНВД.

С 2008 года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но "вмененка" будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах, например в курортных зонах.


http://www.n-ec.ru/

В 2006 году последовало очередное разъяснение, но уже со стороны Министерства финансов, отказавшегося считать сдачу квартир внаем предпринимательством. Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок, напомнило финансовое ведомство налоговикам. А следовательно, штрафовать за незаконное предпринимательство граждан нельзя, а можно лишь за неуплату налогов.

Сочтя, что все нюансы правильной сдачи квартир гражданам пояснили, Федеральная налоговая служба решила приступить к активной кампании по розыску неплательщиков-квартировладельцев. Как стало известно сразу после назначения руководителем ФНС Михаила Мокрецова, налоговая служба начала внедрять новые варианты контроля за "квартирными" доходами, уделяя последним особое внимание в ходе декларационной кампании. Выявлять неплательщиков налогов среди владельцев сдаваемых квартир ФНС решила и по ведомственным каналам - по линии МВД и Росрегистрации, и по неофициальным, в частности через соседей.


http://www.n-ec.ru/

Выгодно ли покупать жилье летом?

Источник: А'БМ; Дата: 10.07.2007

Сезонный фактор:

Выгодно ли покупать жилье летом?

Рынок нижегородской недвижимости продолжает приходить в себя после 2006 года, характеризующегося аномальным ростом цен и ажиотажным спросом. Если за прошлый год стоимость 1 кв. мжилья в Нижнем Новгороде выросла в среднем почти на 80%, то в текущем году ситуация изменилась: по данным консалтинговой группы «Финсмаркет», за первые четыре месяца 2007 года недвижимость в среднем подорожала на 10,5% (новостройки) и 8,6% (готовое жилье). Каковы перспективы инвесторов, намеревающихся вложить средства в жилую недвижимость летом текущего года?

Сейчас в среднем цена 1 кв. мпо городу составляет $1750, в «сталинках» метр опустился до уровня $1549, в «народной стройке» — до $1400.

«Лето традиционно является периодом затишья на рынке недвижимости. Отмечу, что спрос не падает, он просто переходит в режим отложенного существования, — говорит Сергей Горбачев, руководитель отдела продаж риэлтерской компании «Триумф». — В любом случае, такая ситуация влечет за собой снижение цен. С этой точки зрения покупать недвижимость летом, безусловно, выгодно».

«Рост цен осенью будет связан как с активизацией рынка, так и с дальнейшим развитием ипотечного кредитования. Банкиуже сейчас предлагают все более доступные программы», — говорит Александр Царев, директор Нижегородского филиала ком-пании «ФОСБОРНХОУМ». — Поэтому не советую покупателям откладывать приобретение жилья на долгий срок в расчете на дальнейшее снижение стоимости».

«Однако следует учитывать специфику сегодняшней ситуации на рынке, — предостерегает Ирина Михайлова, независимый риэлтор. — В прошлом году цены на недвижимость подскочили практически вдвое. Это означает,

что снижение их этим летом будет по существу незначительным. Рынок просто замер в ожидании».

Большинство экспертов сходится во мнении, что ощутимого падения цен на недвижимость до конца 2007 года не предвидится, в особенности относительно новостроек. Цены на хорошее жилье по-прежнему не сдают позиций. «Спрос на недвижимость в монолитных домах бизнес-класса остается стабильно высоким, и ее стоимость не снижается, — говорит Ирина Михайлова. — Но я все равно бы рекомендовала покупать недвижимость именно сейчас.Если до конца лета прогнозируется коррекция цен в пределах 1–2%, то с наступлением осени ожидается, что рост числа сделок однозначно будет сопровождаться увеличением стоимости недвижимости,причем престижное жилье будет дорожать более быстрыми темпами, чем рынок в среднем».

«Действительно, рассчитывать назначительное ценовое снижение на рынке новостроек не стоит. Причин тому несколько: высокая себестоимость строительства, рост цен на


http://www.n-ec.ru/

строительные материалы, дефицит «первичных» предложений, — соглашается Татьяна Синицына, директор компании «РИЭЛТ-БЮРО».

К тому же сегодня у покупателя есть возможность выбрать жилье по вкусу без спешки. Стабильные цены и достаточно большие сроки экспозиции (до 2-х месяцев) благоприятствуют проведению сделок по покупке квартир.

«Дополнительным аргументом в пользу покупки недвижимости в летний период являются разнообразные акции, проводимые многими застройщиками для стимулирования сбыта», —отмечает Татьяна Синицына.

Кроме того, сейчас условия благоприятствуют торгу с продавцом, чтобы сбить цену. «При таком затишье с продавцом или застройщиком можно и поторговаться. Если владелец квартиры заинтересован в ее скорейшей продаже, вполне реально получить скидку порядка 5-6% относительно рекламной цены», — говорит Ольга Николаева, директор блока «Ипотечное кредитование» Нижегородского филиала Альфа-Банка. Анализ сделок показывает, что в наибольшей степени снижение цены по сравнению с заявленной в рекламе характерно для квартир, расположенных в панельных 9-этажных домах, «хрущевок» и «брежневок». «Если год назад квартира за одну ночь вырастала на $3-5 тыс. и продавцы наутро называли ее новую стоимость, то сегодня они охотно идут на торг и делают приличные скидки. Раньше предметом торга были $500, сегодня речь идет о $2-3 тыс.», — говорит Наталия Вязанкина, директор риэлторской компании «Триумф».

Падение американской валюты также создает благоприятную ситуацию для приобретения недвижимости, традиционно оценивающейся в долларах. Если раньше большинство застройщиков устанавливали собственную ставку 1 y. e. примерно на уровне 30 руб., то сегодня многие привязывают y. e. к курсу ЦБ.

Кажется, что лучшего времени для покупки жилья не найти, однако есть и другая точка зрения на развитие ситуации на рынке. Возможно, что после незначительного повышения цен осенью жилье продолжит дешеветь. Особенно это вероятно на вторичном рынке, считают эксперты. Переоцененные в прошлом «старая панель» и «кирпич» 70-х и более ранних годов постройки к концу года могут упасть в цене на 15-20%.


http://www.n-ec.ru/

НЕ САДИСЬ НА ПЕНЕК, НЕ ЕШЬ ПИРОЖОК

Источник: premier.region35.ru; Дата: 10.07.2007

На какие ухищрения идут продавцы жилья, чтобы избавиться от квартиры, которую никто не хочет покупать.

«Сейчас, когда предложение опережает спрос, у продавцов квартир сложная ситуация, — говорит Юлия Разоренова, коммерческий директор агентства недвижимости «Вектор». — Если они хотят продать «убитую» квартиру, то должны либо сбросить цену на несколько сотен тысяч рублей, либо внимательнее отнестись к предпродажной подготовке».

На большинство покупателей, по мнению вологодских риэлторов, прекрасно действует фактор цены. Отсутствие уюта и чистоты способно снизить цену на 100200 тысяч рублей. «Например, двушка в панельке на Ярославской изза плохого состояния стоит миллион 750 тысяч рублей. Если бы владельцы вложили хоть немного средств в ремонт, они могли бы выручить около двух миллионов, — рассказывает Юлия. — Но собственникам все равно, они решили свой квартирный вопрос и поэтому не хотят заниматься ремонтом».

Покупатели четко разделились на две группы: одни покупают «стены», а другие — дом. И если в первом случае цена и скидка являются основным методом работы, то с представителями второй подгруппы придется повозиться. Особенно сейчас, когда рынок завален предложениями жилья из вторичного фонда, а люди стремятся переезжать в новые квартиры.

Многие приобретают квартиру как место, куда возвращаешься после работы, где живут твои дети. А значит, подсознание будет обращать внимание на бытовые мелочи, которые на первый взгляд кажутся неважными, — на запах, уют, красиво повешенное полотенце, без скрипа открывающуюся дверь.

Риэлтор Евгения Медведева из агентства недвижимости «Держава» рассказывает, что предупреждает продавцов о необходимости произвести благоприятное впечатление на покупателей. По ее словам, клиенты всегда присматриваются к сантехнике, состоянию потолков (особенно если это последние этажи), запаху из подвала (если это первый этаж), внешнему виду подъезда и адекватности соседей.

Наши эксперты сходятся во мнении, что капитальный ремонт делать совершенно не нужно. А вот подклеить обои и навести чистоту — необходимо. «Если чистенько, люди живут нормальные, покупатель положительно оценивает квартиру», — замечает Ирина Назарова из агентства недвижимости «Индау».

Некоторые собственники применяют свои ноухау по созданию уюта. Чтобы «забить» недостатки планировки, пекут пирожки, так как аромат домашней выпечки волшебным образом стимулирует покупателей к приобретению квартиры. Понятно, что запах сырости, табачного дыма, животных, наоборот, производит отталкивающее впечатление. Риэлторы предлагают перед продажей отдавать животных (особенно котов) родственникам хотя бы на неделю и постоянно проветривать комнаты перед приходом покупателей.

Когда потенциальные покупатели приходят смотреть квартиру, в разговоре лучше ориентироваться на даму. Именно женщина в большинстве семей принимает окончательное решение. Покупательнице стоит рассказать о том, что недалеко есть магазины, парк, двор с


http://www.n-ec.ru/

площадкой, детская поликлиника, детсад и школа. Хорошо, если возле дома есть и спортзал с салоном красоты. Если покупатель — мужчина, то его заинтересует рассказ о ближайших автостоянках.

Риэлторы уверяют, что неплохо и облагородить подходы к дому — некоторые даже моют стены, чтобы привлечь покупателя, и смазывают петли входной двери. «Убойный» аргумент — цветы в подъезде. «Я была поражена именно этим фактом, когда выбирала квартиру. Новой я предпочла «хрущевку» изза нескольких факторов — она была недалеко от центра, имела красивый вид из окна, и в подъезде были цветы. Мне показалось это очень необычным и очень домашним», — рассказывает вологжанка Юлия Крылова, которая приобрела квартиру на улице Горького.


http://www.n-ec.ru/

Сочи: все стали хитрее!

Источник: mensmedia.ru; Дата: 10.07.2007

Международный Олимпийский Комитет выбрал Сочи столицей Олимпиады 2014 года. Как и ожидалось, на это событие бурно отреагировали не только миллионы россиян, неравнодушных к спорту, но рынок сочинской недвижимости. Сбылись казавшиеся совершенно фантастическими прогнозы: цены на землю выросли в среднем на 40%, на квартиры – от 30% до 60%.

Сотка земли в горнолыжном центре будущих Олимпийских игр, на Красной Поляне, достигает невероятной стоимости – 100000$. Нижний предел тоже внушителен – 70000$. Для сравнения всего лишь 10 дней назад цены колебались между отметками 45000$-65000$. Конечно же в других районах цены гораздо скромнее – в Адлерском, например, за сотку просят не больше 30000$. Но учитывая прошлые цены (порядка 12000$-18000$), общая динамика резкого подорожания налицо. Эксперты отмечают, что при желании можно найти и совсем приемлемые 5000$ за сотку. Однако это относится к совсем непопулярным районам, да и здесь уже в ближайшее время ожидается достаточно резкое повышение.

Похожая ситуация твориться и на «квартирном» рынке. По статистике, средняя цена за квадратный метр на всем протяжении Черноморского побережья – 10000$. В удаленных районах – от 2000$ до 4000$. Прогнозы весьма впечатляют – цены только начали расти, к концу года они увеличатся минимум на 15%. Однокомнатные квартиры в центре города стали стоить не меньше 150000$, есть примеры и в 180000$, и в 200000$. Это почти 50% подорожание.

Все эти данные говорят об одном – самая дорогая и востребованная недвижимость на территории Российской Федерации именно в Сочи. Квартиры и участки раскупаются здесь за считанные дни и совсем без торгов. По предположениям специалистов, в свободную продажу вышло не больше 60% предназначенной для этих целей недвижимости. Большая часть квартир, особенно это касается новостроек, ждет дальнейших изменений в стоимости. Многие считают, что следующий взлет цен будет связан именно с выбросом на рынок новой партии дорогостоящего жилья.

Интенсивный рост будет, скорее всего, продолжаться вплоть до Олимпиады. Суммарные объемы увеличения достигнут в некоторых случаях 300%. Причем близлежащие к Сочи районы, в частности Абхазия, не избегут аналогичной тенденции. Сейчас недвижимость там, примерно, раз в 5 дешевле, но это временно. Волна роста цен дойдет и до этого района, правда прогнозировать здесь еще более сложно в виду нестабильной политической обстановки в Абхазском регионе.

В тоже время риэлторы отмечают и не менее внушительное падение цен. Но уже после Олимпиады. Тогда то и разоряться те, кто не успел вовремя продать приобретенную в целях заработка недвижимость.


http://www.n-ec.ru/

Рынок жилья: неустойчивое равновесие

Источник: Время и Деньги; Дата: 11.07.2007

Рынок жилья в Казани замер и куда качнется после летнего затишья - не очевидно. Одни предрекают сползание цен, другие - привычный осенний рост, правда, уже меньшими темпами. Что же происходит?

Отставание предложения от спроса, усугубляемое безудержной накачкой рынка ипотечными кредитами, укоренившееся за последние годы в сознании зажиточных россиян мнение, что вложения в жилую недвижимость в разы выгоднее самой рискованной игры на рынке акций, а также решительные, но не до конца просчитанные инициативы местных властей (например, Казгорисполкома, потребовавшего от застройщиков 20-процентных "отступных" на развитие инфраструктуры) - все это привело к тому, что "доступное жилье" становится все более недоступным для обычных людей, в том числе и неплохо зарабатывающих. Но вот, кажется, маятник пошел в обратную сторону: московские риэлторы отмечают пусть небольшое, на 2-4 процента, но снижение средних цен на жилье в "белокаменной" за истекшее полугодие, прогнозисты заговорили о том, что в жилищном секторе на смену рынка продавца приходит рынок покупателя, что вложения в недвижимость дают отрицательную доходность… Насколько это справедливо по отношению к Татарстану?

Напомним, слухи о грядущем повышении цен на жилье на первичном, а следом, соотвественно, и вторичном рынке, поползли в Казани еще в начале прошлого лета, а в августе кулуарные прогнозы риэлторов сбылись - в течение одной недели стоимость квадратного метра подскочила почти вдвое и неуклонно росла вплоть до декабря 2006 года, дойдя до 120%-ной отметки. По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости "Мегалит" Алины ХАРИСОВОЙ, в этом сыграли существенную роль несколько причин:

- На конец лета и осень приходится традиционный пик сделок на рынке недвижимости, и в этот период спрос в разы превышал предложение. Проще говоря, на одну квартиру приходилось 10 покупателей. Дефицит предложений на рынке был вызван недостаточными объемами строительства жилья, которое, в свою очередь, тормозят законодательные и подзаконные препоны в виде меняющихся в невыгодную для застройщиков сторону "правил игры", сложности в приобретении земельных участков под строительство, а также удорожание строительных материалов.

Подогрело спрос на квартиры в последние годы и широкое развитие ипотечного кредитования, общий рост доходов населения и инвестиционная привлекательность недвижимости (по статистике, до 20% сделок на рынке вторичного жилья и до 40% сделок на рынке первичного совершаются с целью краткосрочного вложения денег и дальнейшей перепродажи). В результате для многих покупателей приобретение квартиры стало недостижимой мечтой.

Однако с начала нынешнего года уровни спроса и предложения постепенно выровнялись, а сегодня отмечается переизбыток предложений. В результате за последние 6 месяцев рост цен на жилье несколько притормозился, а по некоторым позициям цены даже пошли вниз в пределах 5-8 процентов. Например, стоимость квадратного метра в "хрущевках" в течение 2-3 последних месяцев снизилась с 30 до 26 тысяч рублей, в "ленинградках" - от 46 до 41 тысячи рублей. Правда, продолжает расти стоимость квартир в новостройках - от 43 до 50


http://www.n-ec.ru/

тысяч рублей за квадратный метр готового жилья, а в престижных районах и в элитном секторе - и выше.

- Несомненно, решающую роль в резком повышении цен сыграли объективные причины, - считает директор агентства недвижимости "Татюринформ" Мария РЫНДОВСКАЯ, - но все-таки, на мой взгляд, ситуация в некоторой степени была подогрета искусственно. Я слежу за ситуацией в Поволжском регионе и на Урале. Например, в Свердловске, Уфе цены всегда держались на более высокой отметке, и можно предположить, что у нас произошло неизбежное в этом случае выравнивание. Хотя в целом волна роста цен на жилье прокатилась по всей России.

Итак, сегодня мы имеем то, что имеем. Но что нас ждет далее?

- Я думаю, что цены в ближайшем будущем будут расти. Что можно посоветовать сегодня нашим потенциальным клиентам? Тем, кто собирается продавать квартиру, я бы посоветовала подождать, пока цены пойдут вверх. Продавать сейчас невыгодно. На однокомнатной квартире, например, можно потерять до 250 тысяч рублей. Зато для покупки жилья наступил благоприятный момент - предложений пока много, с вами будут разговаривать, торговаться. Хотя в новостройках, как правило, застройщик цену не снижает.

Риэлторы предрекают дальнейшее повышение цен на жилье в течение по крайней мере ближайших 5 лет: к сожалению, устойчивый спрос в целом по-прежнему опережает предложение, и не случайно министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин в интервью одному из специализированных изданий отметил, что "общественность не без оснований обеспокоена, как бы некоторые движения государства не привели к резкому удорожанию жилья…"

Главная задача государства, по мнению министра, - стимулировать предложения на рынке жилья, а для этого нужно строить, строить и строить. Для ускорения темпов жилищного строительства "предстоит выполнить огромный объем работы, в которой должны участвовать все без исключения уровни власти".

Здесь четко выделяются две основные проблемы, над которыми необходимо поработать всем уровням власти.

Во-первых, по словам Марата Хуснуллина, до сих пор не разработан четкий, прозрачный механизм выделения земельных участков под застройку. Здесь на пути строителей встают такие барьеры, что приходится, по их образному выражению, "пролить немало пота и крови". Следующая задача - создание современной инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры на отведенных территориях. Назрела также необходимость модернизации производств в стройиндустрии. Все это требует немало времени и финансовых вложений, включая вливания средств из федерального бюджета.

Вывод очевиден: мы в очередной раз поставили телегу впереди лошади. По мнению одного из моих собеседников, опытного специалиста, 17 лет проработавшего в системе Главтатстроя и попросившего не называть его фамилии, исправить ситуацию невозможно без серьезной поддержки и развития жилищного строительства со стороны государства. То есть, убежден кадровый строитель, государство должно вернуть себе роль регулятора вопросов жилищного строительства, а не заниматься перекачиванием бюджетных денег в карманы буржуа.

Кстати, господа застройщики от каких-либо комментариев по этому поводу отказались. О причинах остается лишь догадываться - по всей видимости, и у них проблем предостаточно.


http://www.n-ec.ru/

Эксперты отмечают еще один немаловажный минус в реализации нацпроекта по доступному жилью, требующий корректировки со стороны правительства. Сегодня ситуация на этом рынке складывается таким образом, что застройщикам выгодно строить дорогое, так называемое элитное жилье с большим метражом, а не квартиры эконом-класса. Между тем согласно последнему исследованию ВЦИОМ "нуждаются в улучшении жилищных условий 48% россиян, из них не более 5% в состоянии его приобрести на собственные накопления и столько же - с помощью кредита".

Реально широко разрекламированная жилищная ипотека при остающемся крайне низком уровне доходов большинства граждан лишь обостряет социальную напряженность. Ведь гражданам, решившимся приобрести квартиру в кредит, приходится отдавать в его погашение львиную долю своего дохода, и семье в течение долгих лет приходится отказывать себе буквально во всем - полноценном отпускном отдыхе, лечении, обучении детей и т.д. И в ответ на кивок некоторых общественных деятелей в сторону Запада - мол, там давно и прекрасно люди живут в долг, - хочется спросить: там, за бугром, экономят ли налогоплательщики, улучшая свои жилищные условия, например, на полноценном питании или достойном обустройстве своего жилища? Лет 30 назад наши родители копили, живя на картошке и макаронах, на вожделенный автомобиль, а сегодня мы, их дети и внуки, снова садимся на макароны, чтобы приобрести достойное жилье?

Правда, появилась, кажется, маленькая надежда: в российском правительстве вызрела идея дополнить буксующую программу "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" подпрограммой массового строительства дешевого социального жилья, которое не будет продаваться в собственность, а сдаваться на условиях найма. К осени, говорят, этот проект будет запущен. Уже само это намерение властей способно оказать давление на стоимость жилья. Даже при том, что более чем велика вероятность игры чиновников на критериях отнесения граждан к нуждающимся в социальном жилье (особенно в Москве и городах-миллионниках) с сопутствующими "откатами" и "накатами".


http://www.n-ec.ru/

Перспективы девелопмента и инвестиций на ДВ впервые обсудят во Владивостоке

Источник: PrimaMedia; Дата: 11.07.2007

Первый региональный форум "Недвижимость Дальнего Востока: перспективы девелопмента и инвестиций" пройдет 23-24 августа 2007 года во Владивостоке.

Его цель - способствовать привлечению инвестиций в строительство объектов жилой, гостиничной, торгово-развлекательной и складской недвижимости Дальневосточного федерального округа (ДВФО)

.Программа форума включает в себя обсуждение вопросов, связанных с путями повышения инвестиционной привлекательности региона, диалоги власти и бизнеса, обзоры рынка недвижимости региона, способы формирования инфраструктуры игорной зоны региона, состояние рынков городского и загородного жилья, инструменты финансирования девелоперских проектов. Кроме этого запланирован, мастер-класс для риэлторов.

Завершится мероприятие бизнес-туром по объектам недвижимости и земельным участкам Приморского края и Владивостока, включая экскурсию на остров Русский.

К участию в инстанционном форуме приглашаются руководители девелоперских, риэлтерских, консультационных и управляющих фирм, работающих и планирующих выход на рынок недвижимости Приморского края; начальники архитектурных, строительных, проектировочных организаций; директора банковских, финансовых и кредитных компаний, инвестиционные банкиры, частные инвесторы; владельцы площадок; ритейлеры; аналитики рынка недвижимости; руководители страховых и сервисных компаний, работающие на рынке недвижимости.


http://www.n-ec.ru/

Советы менялам

Источник: Финанс; Дата: 11.07.2007

Обмен жилья позволяет получить новую квартиру взамен старой и является одной из самых сложных сделок на рынке недвижимости. Как не попасть впросак?Сегодня под обменом на рынке недвижимости понимают не только традиционные операции (прямой обмен), «наследие» советских времен, но и альтернативные сделки. Прямой обмен осуществляется по договору мены, в рамках которого предполагается выплата денег только в случае сделки с неравноценными «товарами». Если кто-то из сторон ухудшает свои жилищные условия (скажем, вместо «трешки» переезжает в «однушку»), то получает доплату. Альтернативные сделки совершаются с помощью двух или нескольких сделок купли-продажи, когда приобретение новой квартиры происходит с одновременной продажей старой. Этот вариант удобен тем, что не требует от продавца искать себе временное пристанище до тех пор, пока он не подберет себе новое жилье. Кроме того, существуют варианты, когда простая сделка купли-продажи по тем или иным причинам неосуществима или сильно осложнена. Например, если у вас есть малолетний ребенок – собственник доли в квартире, которую вы хотите продать, то органы опеки и попечительства не дадут разрешения на сделку, пока не будет приобретена новая квартира. Причем не хуже проданной – интересы ребенка не должны ущемляться.

Обмен в любом его виде является одной из самых сложных сделок с недвижимостью. Потому что такие операции всегда представляют собой цепочку из нескольких участников – как минимум трех: вы продаете свою квартиру одному человеку и покупаете другую у второго. А бывают цепочки из гораздо большего количества обменов – их может быть 5, 10, 15, и надо учесть пожелания всех участников, что бывает крайне сложно.

Прямой обмен обычно сильно затянут во времени: ведь обе стороны должны быть довольны квартирами, а это непросто. Но такая сделка может оказаться выгодной. «Многое зависит от сложности обмена, – говорит эксперт агентства недвижимости «Доки» Алла Ефремова. – При прямом обмене есть возможность существенно сэкономить на операционных издержках, включая комиссионные, а вот на оформлении документов это вряд ли удастся». В самом деле, обращаясь в агентство за услугой обмена, вы просите помочь в заключении одной сделки. Она стоит дешевле, чем цепочка покупок и продаж.

В целях экономии заниматься обменом можно и без участия риэлторов. За одну квартиру (а вы можете менять две «однушки» на «двушку») они берут по $2–3 тыс., за всю сделку набегает $10–15 тыс. При этом никаких особенных обязательств посредники на себя не берут, договором предусмотрены лишь консультационные услуги, никаких гарантий. «Поскольку цепочка длинная, уследить за всем и лично поучаствовать во всех переговорах не всегда удается, риэлторы этим пользуются, – рассказывает читательница «Ф.» Марина Шарапова. – Нас пытались обмануть: назвали завышенную цену на понравившуюся квартиру, хотели присвоить деньги, но продавцом случайно оказался знакомый моего мужа». Поэтому если вы обращаетесь к услугам посредника, постарайтесь лично пообщаться с продавцом квартиры и узнать у него реальную цену.

Найдя покупателя на квартиру, обязательно возьмите залог. Тогда противная сторона не передумает, и вы избежите «простоя». Деньги передаются, как правило, по стандартному договору о задатке. Его поможет оформить любой нотариус.


http://www.n-ec.ru/

1. Всегда проверяйте документы о собственности на квартиру через Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заодно узнаете, не обременена ли она

2. Письменно оговорите сроки, в которые прежние хозяева должны будут покинуть ваше новое жилье

3. Если в квартире зарегистрированы малолетние дети, требуйте у родителей или опекунов разрешение на совершение сделки от органов опеки и попечительства

4. Обязательно получите письменное согласие второй половины (даже бывшей) хозяина приглянувшейся квартиры

5. Совершайте альтернативные сделки только с приватизированными квартирами. Если вы уже выкупали у государства квартиру, второй раз процедура регистрации обойдется очень дорого

6. Если вы срочно меняете квартиру, ищите продавца, который просто выставляет квартиру на рынок, а не ищет себе альтернативное жилье, как и вы. Иначе процесс может сильно затянуться – придется ждать, пока ваш партнер найдет новую квартиру для себя


http://www.n-ec.ru/

За место под солнцем

Источник: Пенза-Онлайн ; Дата: 11.07.2007

Выходом сразу трех заметок пензенского публициста Александра Бахмутова ознаменовался вчерашний (от 10 июля) выпуск “Российской газеты”. И хотя, казалось бы, все три заметки освещают совершенно разные темы, все они, если вдуматься, посвящены одному и тому же – борьбе за землю, “жизненное пространство” на территории областного центра.

Первая из заметок – “КАЗНЬ КАЗЕННОГО” – описывает историю с фонтаном возле горадминистрации. Еще в 2002 г. городские власти сдали участок земли площадью 1081 квадратный метр, на котором ныне расположен этот фонтан, в аренду частному лицу. “С тех пор много воды утекло, .. - комментирует ситуацию А.Бахмутов. - И городские власти сочли, что возвести на этом месте эстетически полезное ирригационно- архитектурное сооружение - дело доброе”.

И возвели. А арендатор вспомнил о своих правах, и пожаловался в суд. И выиграл дело.

Как и полагается в нашем городе, прошли и пенсионерские пикеты в защиту фонтана, да и сама горадминистрация изыскивает юридические зацепки, чтобы сохранить фонтан и, вместе с ним, свое право распоряжаться этим клочком земли… Но пока, судя по статье А.Бахмутова, суд демонстрирует принципиальную позицию по защите прав частного лица: участок отдан в аренду на 10 лет под строительство торгового комплекса, проект имеется. Арендатор исправно вносил все платежи. Так что, очевидно, хотя и “закон суров”, но писан он в равной мере что для чиновников, что для предпринимателей. Мы же попросим Александра Бахмутова и дальше отслеживать, насколько этот принцип будет соблюдаться в дальнейшем.

Следующая заметка мэтра пензенской журналистики – “ТРЕТЬЯ ПОПЫТКА” - тоже посвящена земельному вопросу, но только уже в ракурсе реализации южнокорейских инициатив по строительству в Пензе жилых домов по современным технологиям. “Еще в декабре прошлого года на информационных порталах появились сообщения о том, что южнокорейская компания "Азия Лимитед" планирует заниматься развитием строительного комплекса в Пензе. В свою очередь городская администрация заверила корейскую сторону в том, что участки для строительства первых домов будут выделены поблизости к центру, - рассказывает собкор “Российской газеты”. - Однако уже в апреле корейцы прибыли с более конкретным предложением… На этот раз речь уже шла о застройке корейского квартала на окраине города - в спальном микрорайоне Арбеково”. Затем “…речь велась уже о третьем варианте: застройке жилого микрорайона общей площадью 100 тысяч квадратных метров”. Но, “Как оказалось, - цитируем А.Бахмутова далее, - по арбековской площадке ранее проводился конкурс на выделение земельного участка и его выиграла другая компания”, - нетрудно догадаться, что и в центре Пензы свободные участки надо с огнем поискать. Так что со стороны дело выглядит так, что все новомодные строительные инициативы висят в воздухе, а журналист может утешить читателя лишь тем, что идут согласовательные процедуры, что они закончатся в июле-августе. А в будущем году, по заверениям высоких чиновников, корейские строители приедут-таки в Пензу.

Третья заметка Александра Бахмутова – “СПАСЕНИЕ ЗА УГЛОМ” - хотя и не касается напрямую “вопроса о земле”, но, тем не менее, посвящена все той же теме борьбе за место под солнцем – под буйным солнцем рыночной экономики, а если уж говорить более точно, под щедрым светилом, озаряющим потребительский рынок. Столкновение интересов


http://www.n-ec.ru/

глобальных торговых сетей и местных предпринимателей, крупного и малого бизнеса находит свое отражение в неторопливо-обстоятельных абзацах бахмутовского очерка: “Если в 2002 году в городе имелось около семидесяти объектов, среди которых самыми крупными являлись ГУП "Центральный рынок", торговый центр "ЦУМ", и несколько небольших магазинов средней площадью до десяти тысяч квадратных метров, то с приходом крупных национальных сетевых компаний ситуация кардинально поменялась… Земли и объекты торговой недвижимости в Пензе поднимаются в цене. Магазины, занимающие площади на первых этажах домов, уходят в прошлое. Реконструируются универсамы советского типа, строятся современные торговоразвлекательные центры, количество которых, по оценкам риэлторов, вырастет к 2010 году до семнадцати… В самом сердце города, где сосредоточены основные транспортные и пешеходные потоки, планируется открыть, как минимум, четыре торговых центра. ТЦ "Пассаж", после произведенной московскими инвесторами реконструкции Дома быта, уже открылся… На очереди ввод пензенского ЦУМа, где уже активно ведется реконструкция, а также еще двух центров, строительство которых только планируется.

Не менее тесно стало и на других площадках с "прикормленными" потребителями. Свидетельством тому участившиеся случаи "самовозгорания" торговых объектов на пензенском "Арбате"...” – так что же делать тем, чей бизнес не выдержал натиска “китов и акул ритейла”?

Александр Бахмутов вслед за областными властями подсказывает выход: “Спасение за углом” – в системе “шагмагов”, магазинов шаговой доступности, которую намерены сейчас развивать региональные власти. В том плане, что, вот где, мол, простор для малого бизнеса!

Не будем сейчас комментировать эту идею. Благо применительно к Пензе “П-OL” такие комментарии уже публиковал. Задумаемся о другом.

Россия – самая большая страна в мире с очень низкой плотностью населения. То есть, по идее, проблем с землей, со стоимостью земли, с ее выделением под строительство или торговлю, не должно быть в принципе. Если эти проблемы есть, то они могут возникнуть только искусственно.

И эту искусственность только подчеркивает распределение этих самых “крупных торговых центров”. Нетрудно заметить, что в Пензе абсолютное их большинство расположено в центре города, где жилых-то домов и промышленных предприятий практически не осталось; один за другим эти торговые центры, словно грибы, растут в радиусе 20 минут ходьбы от двух административных особнячков на пл. Ленина и пл. Жукова. В то же время в дальнем Арбеково, где проживает 70 тыс. населения и дома высятся, как айсберги в полярном океане, искать ближайший “мол” - каблуки истопчешь!

Почему? Что, сказывается нюанс национальной психологии: изо всех сил жаться к начальству?

Не так давно на портале были опубликованы заметки о поездке исполнительного директора фонда “Гражданский союз” Олега Шарипкова по Канаде. Что в его наблюдениях интересно?

Его удивило то, как канадцы умеют использовать свое богатство – землю. В “жилой” зоне этой, раскинувшейся на полконтинента, страны города не стоят друг от друга отдельно, они плавно переходят друг в друга. Супер- и гипермаркеты можно встретить как возле губернаторской резиденции, так и на окраине Торонто, а то и вообще в чистом поле. Люди едут, покупают, что им нужно, везут обратно. Один из самых известных музеев вообще


http://www.n-ec.ru/

расположен в каких-то дебрях в тридцати-сорока минутах езды от городской черты. И ничего – народу побольше, чем в наших музеях! Но, что самое любопытное, земля в Канаде стоит приблизительно одинаково что в центре мегаполиса, что на его окраине, что за окраиной. То ли в канадском характере нет этой пресловутой тяги к кучкованию под начальственным присмотром, то ли местные чиновники не зарегулируют “материально-финансовые потоки” так, чтобы они текли на расстоянии протянутой руки, то ли какая-то предпринимательская гордость играет: “Не дали мне землю у генеральского особняка? А я вот в чистом поле выстрою и будет лучше, чем у вас под боком!”

Поэтому и земля в Канаде стоит одинаково что “на Арбате”, что в “Простоквашино”. Зато есть хорошие дороги и очень низкий уровень преступности: не страшно открывать новое предприятие в какой угодно глухомани, канадский бизнес успешно растет вширь.

Впрочем, приблизительно такие же условия есть и в Пензенской области. Видимо, многое все-таки зависит от менталитета. Поэтому так и хочется порою воскликнуть: “Куда же ты делся, русский размах?”

Действительно, куда?


http://www.n-ec.ru/

Рынок жилья: неустойчивое равновесие

Источник: Информационный центр реформы ЖКХ ; Дата: 11.07.2007

Рынок жилья в Казани замер и куда качнется после летнего затишья - не очевидно. Одни предрекают сползание цен, другие - привычный осенний рост, правда, уже меньшими темпами. Что же происходит?

Отставание предложения от спроса, усугубляемое безудержной накачкой рынка ипотечными кредитами, укоренившееся за последние годы в сознании зажиточных россиян мнение, что вложения в жилую недвижимость в разы выгоднее самой рискованной игры на рынке акций, а также решительные, но не до конца просчитанные инициативы местных властей (например, Казгорисполкома, потребовавшего от застройщиков 20-процентных "отступных" на развитие инфраструктуры) - все это привело к тому, что "доступное жилье" становится все более недоступным для обычных людей, в том числе и неплохо зарабатывающих. Но вот, кажется, маятник пошел в обратную сторону: московские риэлторы отмечают пусть небольшое, на 2-4 процента, но снижение средних цен на жилье в "белокаменной" за истекшее полугодие, прогнозисты заговорили о том, что в жилищном секторе на смену рынка продавца приходит рынок покупателя, что вложения в недвижимость дают отрицательную доходность… Насколько это справедливо по отношению к Татарстану?

Напомним, слухи о грядущем повышении цен на жилье на первичном, а следом, соотвественно, и вторичном рынке, поползли в Казани еще в начале прошлого лета, а в августе кулуарные прогнозы риэлторов сбылись - в течение одной недели стоимость квадратного метра подскочила почти вдвое и неуклонно росла вплоть до декабря 2006 года, дойдя до 120%-ной отметки. По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости "Мегалит" Алины ХАРИСОВОЙ, в этом сыграли существенную роль несколько причин:

- На конец лета и осень приходится традиционный пик сделок на рынке недвижимости, и в этот период спрос в разы превышал предложение. Проще говоря, на одну квартиру приходилось 10 покупателей. Дефицит предложений на рынке был вызван недостаточными объемами строительства жилья, которое, в свою очередь, тормозят законодательные и подзаконные препоны в виде меняющихся в невыгодную для застройщиков сторону "правил игры", сложности в приобретении земельных участков под строительство, а также удорожание строительных материалов.

Подогрело спрос на квартиры в последние годы и широкое развитие ипотечного кредитования, общий рост доходов населения и инвестиционная привлекательность недвижимости (по статистике, до 20% сделок на рынке вторичного жилья и до 40% сделок на рынке первичного совершаются с целью краткосрочного вложения денег и дальнейшей перепродажи). В результате для многих покупателей приобретение квартиры стало недостижимой мечтой.

Однако с начала нынешнего года уровни спроса и предложения постепенно выровнялись, а сегодня отмечается переизбыток предложений. В результате за последние 6 месяцев рост цен на жилье несколько притормозился, а по некоторым позициям цены даже пошли вниз в пределах 5-8 процентов. Например, стоимость квадратного метра в "хрущевках" в течение 2-3 последних месяцев снизилась с 30 до 26 тысяч рублей, в "ленинградках" - от 46 до 41 тысячи рублей. Правда, продолжает расти стоимость квартир в новостройках - от 43 до 50


http://www.n-ec.ru/

тысяч рублей за квадратный метр готового жилья, а в престижных районах и в элитном секторе - и выше.

- Несомненно, решающую роль в резком повышении цен сыграли объективные причины, - считает директор агентства недвижимости "Татюринформ" Мария РЫНДОВСКАЯ, - но все-таки, на мой взгляд, ситуация в некоторой степени была подогрета искусственно. Я слежу за ситуацией в Поволжском регионе и на Урале. Например, в Свердловске, Уфе цены всегда держались на более высокой отметке, и можно предположить, что у нас произошло неизбежное в этом случае выравнивание. Хотя в целом волна роста цен на жилье прокатилась по всей России.

Итак, сегодня мы имеем то, что имеем. Но что нас ждет далее?

- Я думаю, что цены в ближайшем будущем будут расти. Что можно посоветовать сегодня нашим потенциальным клиентам? Тем, кто собирается продавать квартиру, я бы посоветовала подождать, пока цены пойдут вверх. Продавать сейчас невыгодно. На однокомнатной квартире, например, можно потерять до 250 тысяч рублей. Зато для покупки жилья наступил благоприятный момент - предложений пока много, с вами будут разговаривать, торговаться. Хотя в новостройках, как правило, застройщик цену не снижает.

Риэлторы предрекают дальнейшее повышение цен на жилье в течение по крайней мере ближайших 5 лет: к сожалению, устойчивый спрос в целом по-прежнему опережает предложение, и не случайно министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин в интервью одному из специализированных изданий отметил, что "общественность не без оснований обеспокоена, как бы некоторые движения государства не привели к резкому удорожанию жилья…"

Главная задача государства, по мнению министра, - стимулировать предложения на рынке жилья, а для этого нужно строить, строить и строить. Для ускорения темпов жилищного строительства "предстоит выполнить огромный объем работы, в которой должны участвовать все без исключения уровни власти".

Здесь четко выделяются две основные проблемы, над которыми необходимо поработать всем уровням власти.

Во-первых, по словам Марата Хуснуллина, до сих пор не разработан четкий, прозрачный механизм выделения земельных участков под застройку. Здесь на пути строителей встают такие барьеры, что приходится, по их образному выражению, "пролить немало пота и крови". Следующая задача - создание современной инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры на отведенных территориях. Назрела также необходимость модернизации производств в стройиндустрии. Все это требует немало времени и финансовых вложений, включая вливания средств из федерального бюджета.

Вывод очевиден: мы в очередной раз поставили телегу впереди лошади. По мнению одного из моих собеседников, опытного специалиста, 17 лет проработавшего в системе Главтатстроя и попросившего не называть его фамилии, исправить ситуацию невозможно без серьезной поддержки и развития жилищного строительства со стороны государства. То есть, убежден кадровый строитель, государство должно вернуть себе роль регулятора вопросов жилищного строительства, а не заниматься перекачиванием бюджетных денег в карманы буржуа.

Кстати, господа застройщики от каких-либо комментариев по этому поводу отказались. О причинах остается лишь догадываться - по всей видимости, и у них проблем предостаточно.


http://www.n-ec.ru/

Эксперты отмечают еще один немаловажный минус в реализации нацпроекта по доступному жилью, требующий корректировки со стороны правительства. Сегодня ситуация на этом рынке складывается таким образом, что застройщикам выгодно строить дорогое, так называемое элитное жилье с большим метражом, а не квартиры эконом-класса. Между тем согласно последнему исследованию ВЦИОМ "нуждаются в улучшении жилищных условий 48% россиян, из них не более 5% в состоянии его приобрести на собственные накопления и столько же - с помощью кредита".

Реально широко разрекламированная жилищная ипотека при остающемся крайне низком уровне доходов большинства граждан лишь обостряет социальную напряженность. Ведь гражданам, решившимся приобрести квартиру в кредит, приходится отдавать в его погашение львиную долю своего дохода, и семье в течение долгих лет приходится отказывать себе буквально во всем - полноценном отпускном отдыхе, лечении, обучении детей и т.д. И в ответ на кивок некоторых общественных деятелей в сторону Запада - мол, там давно и прекрасно люди живут в долг, - хочется спросить: там, за бугром, экономят ли налогоплательщики, улучшая свои жилищные условия, например, на полноценном питании или достойном обустройстве своего жилища? Лет 30 назад наши родители копили, живя на картошке и макаронах, на вожделенный автомобиль, а сегодня мы, их дети и внуки, снова садимся на макароны, чтобы приобрести достойное жилье?

Правда, появилась, кажется, маленькая надежда: в российском правительстве вызрела идея дополнить буксующую программу "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" подпрограммой массового строительства дешевого социального жилья, которое не будет продаваться в собственность, а сдаваться на условиях найма. К осени, говорят, этот проект будет запущен. Уже само это намерение властей способно оказать давление на стоимость жилья. Даже при том, что более чем велика вероятность игры чиновников на критериях отнесения граждан к нуждающимся в социальном жилье (особенно в Москве и городах-миллионниках) с сопутствующими "откатами" и "накатами".


http://www.n-ec.ru/

Предложение квартир втрое превышает спрос - риэлторы

Источник: ICTV ; Дата: 11.07.2007

На вторичном рынке жилья – застой. Предложение квартир втрое превышает спрос. Продавцы готовы торговаться, они уступают до 10-ти тысяч долларов от стартовой цены. И если еще несколько месяцев назад дешевели в основном гостинки и хрущевки, сейчас цены снижают и на брежневки.

Эксперты прогнозируют: жилье на вторичном рынке будет дешеветь и в дальнейшем. Все кто мог, квартиры уже приобрели, остальные ждут снижения цен. А вот новостройки, наоборот, будут дорожать, пишет газета "Сегодня".


http://www.n-ec.ru/

Петербурге состоялся деловой завтрак с «КФК»

Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 11.07.2007

Утренняя встреча участников строительного рынка, представителей банковских структур и кредитных брокеров, организованная компанией «Кредитный и Финансовый Консультант», прошла в приятной обстановке и с пользой для участников.

Первая встреча в рамках нового проекта «Деловые завтраки с «КФК» состоялась в ресторане гостиницы «Галерея». К обсуждению главной темы встречи – тенденции развития строительного рынка и ипотеки, - были приглашены топ-менеджеры крупнейших компаний-застройщиков Петербурга и представители кредитующих организаций.

В ходе обсуждения были затронуты проблемы кредитования коммерческой недвижимости, перспективы развития отношений застройщик-банк и застройщик-кредитный брокер, необходимость оптимизации трудовых и финансовых затрат строительных компаний при оформлении ипотечных сделок.

«Мы довольны результатами встречи на все сто процентов, – сообщил корренспонденту БН.ру исполнительный директор «КФК» Алексей Варфоломеев. – По итогам завтрака мы убедились в том, что кроме возможности обсудить какие-то волнующие проблемы, такие встречи могут дать возможность налаживания вполне конкретных деловых взаимоотношений».

Предполагается, что подобные мероприятия будут проводиться регулярно, два раза в месяц. Уже определены темы будущих завтраков – автокредитование, взаимоотношения кредитных институтов и риэлторов, взаимоотношения банк – кредитный брокер.


http://www.n-ec.ru/

Рейдеры пошли по магазинам. Теперь они захватывают малый бизнес


Владельцы маленьких магазинов и ресторанов в столице паникуют. На них обратили внимание рейдеры, чуть не оставшиеся без работы после скупки всех доступных крупных объектов. У малого бизнеса почти нет шансов выдержать рейдерскую атаку, предупреждают юристы. Часто единственный шанс для предпринимателей — сдаться на милость антирейдеров, которые защитят от захватчиков и заплатят за недвижимость хоть какие-то деньги.

Галантерейная переделка

В начале мая Надиря Махмутова, гендиректор и совладелец галантерейного магазина на Комсомольском проспекте, 49, с удивлением узнала из письма инспекции ФНС, что магазин ей больше не принадлежит. Дама еще в конце 90-х гг. стала владельцем 40% — самой крупной доли ООО “Галантерея”, на балансе которого находилось это помещение площадью 1000 кв. м. Остальные доли принадлежали сотрудникам. Налоговики же сообщали Махмутовой, что она скупила у трудового коллектива 46,77% долей и продала получившиеся 86,77% некому Сергею Матюгину, который перепродал “Галантерею” Роману Трифоненкову. Махмутова, уверяющая, что доли не покупала и не продавала, обратилась в арбитражный суд с исками к ФНС и “Галантерее” о признании недействительными изменений в документах компании. Информация об исках есть на сайте московского арбитража. Еще предприниматель написала жалобы в Управление экономической безопасности Москвы, налоговую и регистрационную службы, мэру Юрию Лужкову и президенту Владимиру Путину. В результате отделение внутренних дел ЦАО в конце мая возбудило уголовное дело по статье “Мошенничество” в отношении неустановленных лиц (копия постановления об этом имеется в распоряжении “Ведомостей”). Предприниматель уверяет, что впервые увидела указанных в письме ФНС контрагентов на очной ставке, а они заявили, что проводили сделки именно с ней. В ОВД и ФНС от комментариев отказались, а с Матюгиным и Трифоненковым связаться не удалось. По новому юридическому адресу “Галантереи”: ул. Щепкина, 25/20, находится Единая риэлторская компания, сотрудник которой подтвердил, что Трифоненков занимается магазином на Комсомольском, но посоветовал перезвонить ему в четверг. Магазин находится в хорошем месте и поэтому его постоянно предлагали продать или сдать в аренду, вспоминает Махмутова. Директор департамента консалтинга и исследований компании “Миэль — Коммерческая недвижимость” Айдар Галеев оценивает его примерно в $8 млн.

“Физического” захвата “Галантереи” еще не было: Махмутова закрыла магазин на ремонт и наняла ЧОП для охраны. Однако шансов вернуть контроль над недвижимостью у нее мало, даже доказав криминальный характер первой сделки, предупреждает юрист компании “ЮрВелес” Захар Полежаев. Участники цепочки перепродаж считаются добросовестными приобретателями и доказать, что они знали о незаконности сделок, практически невозможно, объясняет он. Похожих историй сейчас в Москве много. Только в июле два владельца небольших магазинов в столице жаловались “Ведомостям”, что рейдерство стало для них и их знакомых серьезной проблемой.

Внимание маленьким


http://www.n-ec.ru/

В 2005 г. в России началось 25 конфликтов за активы дороже $5 млн, а в январе — апреле 2007 г. — только два, свидетельствуют данные журнала “Слияния и поглощения”. “Число больших конфликтов снижается третий год подряд: крупный бизнес научился защищаться, а государство — бороться с рейдерством”, — считает главный редактор журнала Антон Смирнов. Например, в июле Генпрокуратура РФ обвинила 76 человек в незаконном захвате 30 предприятий Санкт-Петербурга. Компании, которые часто упоминались в контексте рейдерства, предпочли переквалифицироваться в инвесторов. “Росбилдинг”, которого московские предприниматели считают автором самых крупных недружественных поглощений, с прошлого февраля называется инвесткомпанией и заявляет, что занимается антикризисным менеджментом.

Но его предыдущие успехи и рентабельность в 1000% годовых привлекли к рейдерству несколько десятков мелких компаний. Им по силам атаковать только небольшие фирмы, владеющие недвижимостью в Москве. Малым предприятиям не повезло в том, что помещения под магазины площадью от 300 до 1000 кв. м сейчас пользуются наибольшим спросом у сетевых компаний, отчего их цена выросла на 60-80% по сравнению с I кварталом 2006 г., подсчитал Айдар Галеев. По его словам, средняя стоимость коммерческой недвижимости на первых этажах домов достигла $5300 за 1 кв. м, а в центре рядом с метро доходит до $20 000. В Москве, по данным БТИ, зарегистрировано более 5000 магазинов и 700 кафе. Как минимум половина из них пока не входят в сети, предполагают риэлторы. А значит, могут быть атакованы рейдерами.

Новое слово для старого бизнеса

Рейдеров уже так много, что у них есть площадка для общения в Интернете — сайт Zahvat.ru. Участники форума на этом ресурсе советуют начинать атаку на понравившееся предприятие с проверок пожарников, СЭС, торговой и налоговой инспекций и жалоб потребителей.. Цель этой работы — закрыть магазин хотя бы на неделю, что будет для него сильным ударом, объясняет участник под ником Navigator. Другой рейдер предлагает изучить родственные отношения предпринимателя и приобрети доли у склочных родственников. После 2-3 месяцев интенсивных “наездов” появится рейдер в образе белого рыцаря и предложит выкупить у предпринимателя проблемный актив с дисконтом до 70% от рыночной стоимости. Если ничего не получится, давление возобновится, объясняют рейдеры.

Самой лакомой добычей для них становится компания, нарушившая права миноритариев в ходе приватизации и консолидации акций, признается Олег Чикирев, продающий через Zahvat.ru за $750 000 магазин в Москве площадью 300 кв. м. Он называет себя Робин Гудом, возвращающим труженикам деньги, отнятые у них директорами. Например, бывший гендиректор продающегося магазина в 1997 г. переписала на себя доли работников, составлявшие 75%, не выплатив их стоимость, утверждает Чикирев. По его словам, так же поступило руководство других 24 магазинов, которыми он интересовался, и только в одном директор выкупил у работников доли. Все нарушители рискуют лишиться своей недвижимости, утверждает предприниматель. И рассказывает, что будет действовать по отработанной схеме: разыскивать всех бывших участников ООО, заключать с ними договор о намерении выкупа доли, через суд восстанавливать их в правах. Чикирев утверждает, что долю каждого пенсионера в продающемся магазине он выкупил за $35 000. По его словам, затраты на захват магазина с минимальными нарушениями закона (доступ к архиву регистрационных документов компании) составляют $250 000. От готовящейся сделки он рассчитывает получить прибыль в $500 000, но в некоторых случаях рентабельность рейдерства доходит сейчас до 400% годовых.


http://www.n-ec.ru/

Готовь защиту до захвата

“Если к вам пришел "новый собственник" в сопровождении судебного пристава и участкового, шансов вернуть бизнес один на миллион”, — предупреждал адвокат Павел Астахов участников своего мастер-класса “Противодействие рейдерским захватам”, прошедшего в начале июля. И призывал подумать о защите заранее. Она заключается в ежегодном аудите компании на “рейдеропригодность”, выявляющем уязвимые места. Ими становятся распыленность долей, внутренние конфликты в компании и низкая зарплата топ-менеджеров. Опасность представляет даже незарегистрированный товарный знак — рейдеры могут зарегистрировать его на себя и запретить использовать, что может привести к остановке предприятия, пугает Астахов.

Кроме того, компании следует ежемесячно запрашивать налоговую инспекцию об изменениях в своих регистрационных документах. Еще лучше, по мнению адвоката, завести знакомство с налоговым инспектором, который заранее сообщал бы обо всех попытках изменить состав участников ООО. Чикирев тоже считает “мониторинг налоговой” самым эффективным методом превентивной защиты.

Предпринимателям следует интересоваться и информацией о том, кто запрашивал данные об их недвижимости в Федеральной регистрационной службе и Федеральном кадастре объектов недвижимости. Если в службы поступали запросы от неизвестных лиц, это сигнал о рейдерской атаке. О том же говорит увеличение количества сделок с мелкими пакетами компании, неожиданный интерес к ее текущей деятельности со стороны миноритариев и, конечно же, неожиданные проверки контролирующих органов. Астахов вспоминает, как в одном из крупных московских ресторанов прошли друг за другом 24 проверки — от пожарных до ДЕЗ. По признанию адвоката, отбиться от рейдера удалось, лишь обратившись напрямую к членам правительства Москвы. У большинства мелких предпринимателей таких связей нет. Им в случае захвата остается одно — “кричать как можно громче”, считает Астахов. Коррумпированные чиновники и сотрудники правоохранительных органов, без поддержки которых нельзя провести захват, не любят лишнего шума, объясняет он. И советует обращаться сразу во все структуры, занимающиеся борьбой с экономическими преступлениями. Правда, сам он признается, что срабатывает это крайне редко.

Рейдер в помощь

Иногда отразить рейдерскую атаку могут конкурирующие рейдеры, за хороший гонорар. Астахов рассказывает, что один из его клиентов додумался взять его у самого рейдера. Владелец помещения стоимостью $7 млн переоформил его на захватчика за $1 млн. Потом на $500 000 нанял антирейдера, сумевшего опротестовать сделку и вернуть недвижимость прежнему владельцу. Но к услугам антирейдеров прибегать надо только в крайних случаях. Под их маской могут оказаться не профессиональные юристы, а захватчики, которые под видом защитников изучают ситуацию изнутри и самостоятельно захватывают предприятие, предупреждает Астахов. По словам Смирнова, в антирейдеры подалось очень много ставших безработными рейдеров. Но доверять им не стоит, считает главный редактор “Слияний и поглощений”, рекомендуя обращаться к проверенным юристам.


http://www.n-ec.ru/

Не верь, не бойся, не переплати

Источник: Московский Комсомолец; Дата: 12.07.2007

Чтобы купить жилье и не разориться сразу, без хитростей не обойтись

Не верьте рекламе, утверждающей, что ипотека — это просто. Точнее, может, и просто, но денег в этом случае вы заплатите столько, сколько стоят две или три таких квартиры. Процесс получения займа у банка сродни военной кампании или предвыборной гонке: ни в коем случае нельзя пускать его на самотек. Наоборот, чем больше комбинаций придет вам в голову, тем вероятнее получить именно тот результат, на который вы рассчитывали. А еще лучше, если удастся привлечь на свою сторону команду профессионалов, которые будут подсказывать правильные решения и выполнять ваши поручения, пока вы стоите на холме и обозреваете ход военных действий. И еще — на период получения кредита лучше всего уволиться с работы или взять отпуск. Поскольку это дело съедает 90% времени суток. Но зато результат себя оправдает. Даже если вы потом все равно будете не рады. Это доказывает история человека, который правильно вступил в ипотеку.

Может, брокер?

Однажды Света решила купить квартиру. Основной причиной такого решения стали регулярные статьи о том, что цены на недвижимость будут повышаться и дальше. Света посчитала, что совершенно необязательно быть профессиональным риэлтором, подняла общую статистику за последние несколько лет и сделала нехитрый вывод: даже если нынешние аналитики правы и скачка цен на жилье не будет, то уж на понижение лучше не ставить. А значит — вперед в ипотеку, благо зарплата позволяет. Правда, некоторые аналитики утверждают, что в Москве цены поддерживают, чтобы они не понизились, из последних сил. Но Свету жизнь приучила не доверять хорошим прогнозам.

Первой мыслью было воспользоваться услугами ипотечного брокера. Для тех, кто не в курсе, — это такой человек, который обещает оформить все документы для банка, пролоббировать внеочередное рассмотрение и положительное решение. Как правило, у этих лихих парней есть свои “прикормленные” банки, в которых, по идее, особенно низкий процент. Одним словом — весь комплекс услуг за 1,5—3% от общей суммы кредита. При кредите, на который рассчитывала девушка, это соответствовало диапазону от 3 до 7 тысяч долларов.

Первый брокер был готов приступить к работе сразу. Сказал, что имеет “в кармане” отличный банк, который быстро выдаст любую удобную сумму… под 15% годовых. К слову, сегодня практически везде кредиты выдаются под 11,9—12%. И, разумеется, первый брокер был послан по известному адресу.

Второй оказался более компетентным в области ценовой политики: и проценты не завышал, и звезд с неба по дешевке не обещал. Да и все прочие условия показались вполне приемлемыми. Света попросила прислать ей договор и образцы документов, которые предстоит заполнить в процессе совместной работы. А потом показала эти бумаги знакомым юристам. Резюме правоведов было вполне ожидаемым: брокер берет деньги, но совершенно ничего не гарантирует. А потому и надобности в его услугах нет, поскольку сегодня банки сами готовы совать деньги направо и налево. И если что-то не устроит первый банк, то в следующем кредит выдадут совершенно точно.


http://www.n-ec.ru/

Одним словом, наша героиня плюнула ядом в сторону брокеров-неудачников и направила стопы в знакомый банк. Тот, с которым были налажены хорошие отношения у предприятия, на котором она работала.

Виртуальный взнос

В банке Света общалась со знакомым молодым человеком по имени Валера, который сразу вошел в ее положение и практически во всем шел навстречу. Хотя не идти было на самом деле сложно — у клиентки в принципе водятся деньги, зарплата высокая и стабильная, кредитоспособность не подлежит сомнению.

Единственная проблема: нет первого взноса. И тут юноша раскрыл Свете отличный способ решения этой проблемы.

Дело в том, что без первого взноса банк не имеет права выдавать кредит. Но тут, как в анекдоте, есть нюанс.

Схема простая, даже примитивная, но именно это и обеспечивает ее эффективность. Нужно найти квартиру за 240 тысяч долларов (при кредите в 250 тысяч), а потом договориться с оценщиком, чтобы он указал в документе стоимость жилплощади, скажем, 280 тысяч. Далее дело за малым. Нужно попросить хозяина квартиры, чтобы он написал расписку: я, продавец, получил у гражданки Пупкиной, покупателя, 30 тысяч долларов аванса.

Вот так, собственно, и рождается первый взнос, которого нет. А банку вполне достаточно предоставить две бумажки (от продавца и от оценщика), чтобы он сделал неоспоримый вывод о том, что первый взнос благополучно заплачен. И выдал “оставшиеся” 250 тысяч долларов.

Вооруженная новыми знаниями в сфере банковских услуг, Света отправилась собирать документы и заполнять анкеты. Здесь Валера снова ей пригодился, дав несколько очень полезных советов по заполнению. Например, при заполнении графы “Кредитная история” она честно решила написать о том, что несколько лет назад взяла в кредит машину и с тех пор исправно и очень аккуратно по нему расплачивается. Банковский работник удержал ее от проявления избыточной честности в последний момент. Про имеющиеся кредиты лучше вообще ничего не писать. Тогда вероятность выдачи денег становится значительно выше. А проверять все равно не будут. Но если бы и решили проверить, то единой базы данных о людях, когда бы то ни было бравших кредит, в России еще не существует. Этим, кстати, вовсю пользуются люди, которые берут ипотечные кредиты сразу в двух или трех банках.

После того как все нужные документы были заполнены и сданы, банк в течение недели рассматривал заявку. По прошествии семи дней счастливый Валера позвонил Свете и сообщил: “Поздравляю. Банк решил выдать вам ту сумму, которую вы просили”.

Квартирные вопросы

А вот здесь просто необходимо обратить внимание на построение поздравительной фразы. Дело в том, что банк может выдать совсем не те деньги, на которые вы рассчитывали. И именно поэтому квартиру необходимо подыскивать только после благоприятного решения банка. Иначе можно остаться на бобах. Одно семейство нашло хорошую квартиру за 200 тысяч долларов. Внесли задаток — довольно солидный — за то, чтобы квартиру сняли с торгов и оставили им. Потом эта сумма должна была пойти в зачет общего платежа. А банк


http://www.n-ec.ru/

выдал только 100 тысяч. В итоге от квартиры пришлось отказаться, а задаток по закону не возвращается.

Света, будучи наслышана про это семейство, действовала в правильной последовательности. После благоприятного решения банка перед ней встала новая проблема — поиска квалифицированного риэлтора.

Потому что заниматься подбором квартиры самостоятельно совершенно нереально. Для начала очень сложно договориться с продавцом — большинство избегают “ипотечных” покупателей: боятся, что это надолго, что не получится и вообще — можно и утром стулья, но деньги вперед. Кроме того, нужно бессмысленно большое количество калькуляций, справок, свидетельств и прочей бюрократической макулатуры, которую требует банк.

Человеку непросвещенному в это сложное дело лучше даже не соваться.

Подобрать правильного риэлтора очень просто. Специалисты из крупных агентств недвижимости и серьезных консалтинговых контор практически все без исключения являются классными и хваткими профессионалами. Вот только берут они за свои услуги 5—7% стоимости жилья. Повторим — при кредите в 240 тысяч долларов даже пять процентов — это уже 12 тысяч. Свете повезло: она по знакомству нашла риэлтора Полину, которая согласилась работать всего за 3%. И первый же вопрос, который задала квартирная фея, звучал ошеломляюще: “А этот банк согласится на то, чтобы мы в документах показали не больше миллиона рублей?”

Выяснилась еще одна схема неслабой экономии денег. Дело в том, что в России действует закон, в соответствии с которым на сделки с недвижимостью для продавца установлен налог 13%. В том, конечно, случае, если сумма сделки больше миллиона рублей. Зато если меньше, то налог не платится вообще. Поэтому большинство сделок проходят по цене 900—990 тысяч рублей. Банк, к которому обратилась Света, был знаком с этой схемой. Поэтому 240 тысяч долларов (а это около 9 миллионов рублей) ей выдали двумя частями.

Миллион — собственно на покупку, а еще 8 миллионов “на неотъемлемые изменения”. Как будто бы на ремонт.

Где — вот главная задача!

Риэлтор Полина моментально нашла несколько вариантов. Проехав по местам своего потенциального жительства, Света с грустью отметила, что квартиры в Московской области — образец неоправданной дороговизны.

Первая квартира сначала показалась весьма приемлемой: даже с ремонтом. Хозяйка согласилась на ипотеку и даже была готова оставить в квартире 8 шкафов-купе. Света была практически готова брать, но тут хозяйку, что называется, “понесло”. Бабушка — “божий одуванчик” — за два часа изложила историю своей тяжелой жизни и биографию беспутной дочери. “Они въехали в квартиру, сделали ремонт, потом от дочки ушел муж, потом у дочки начались проблемы с бабками, потом у бабки начались проблемы с дочкой, — улыбается сейчас Света. — Я поняла, что как поклонник фэншуя не могу въехать в эту квартиру: что-то там не так. А еще — огромные коридор и кухня и крохотные комнаты. 240 тысяч все же многовато за эти радости”.

Следующая квартира находилась в жуткой дыре где-то за Одинцовом. За нее хотели всего 200 тысяч, но у нее было несколько особенностей: странная архитектура и отсутствие


http://www.n-ec.ru/

унитаза. Новый, только что сданный дом еще не успели подключить ко всем коммуникациям. Но окончательно добил вид из окна: сразу за домом начинался пустырь, а на пустыре за высоким забором из колючей проволоки, за смотровыми вышками и турельными пулеметами на воротах — здание в камуфляжной сетке.

В итоге квартира все-таки была найдена — в Красногорске. На этот раз она соответствовала всем требованиям и представлениям любительницы фэншуя. Начальную стоимость удалось сбить до 235 тысяч.

Ремонт требовался сугубо косметический. Одним словом, квартира дождалась своего владельца, и наоборот. И начались расходы.

Раздача слонов

Для начала Света заплатила уже упоминавшийся задаток. Для нее он составил 2 тысячи долларов. Потом возникла проблема с оценщиком. Никто не хотел оценивать в 280 тысяч квартиру, которой красная цена 240. В итоге нашли человечка, который за 50 долларов согласился написать 269 тысяч. Но для этого хитроумному риэлтору Полине пришлось разместить в газетах несколько объявлений о продаже аналогичных, но несуществующих квартир по этой цене. После этого хитрого хода оценщик был застрахован от обвинений в необъективности — его оценка была подтверждена “исследованием рынка”.

Все остальные документы Полина делала самостоятельно, а от Светы потребовалась страховка. Человека, который берет у банка кредит, необходимо застраховать от потери трудоспособности и прав на жилье, саму квартиру — от пожара, потопа, угона и прочих форс-мажоров. Стоит это удовольствие 1% от суммы, которую назвал оценщик. То есть 2690$. Этот процент необходимо отдавать каждый год до тех пор, пока не завершатся расчеты по кредиту: то есть 20 лет.

При этом требования страховщика сопоставимы с требованиями отдела кадров дипкорпуса или внешней разведки. Его интересует все, вплоть до того, что курил ваш дедушка и что пила ваша бабушка в тот день, когда они решили обзавестись потомством в лице вашего родителя. Особенно впечатляет отдельная анкета для терапевта. Там, к примеру, есть такой вопрос: “Есть ли у вас основания подозревать пациента в том, что он перенес венерические заболевания?” То есть, если врач усомнится в моральной устойчивости пациента, страховать его не будут. И в самом деле: зачем страховать, если он такой безнравственный? Слава богу, про глистов в детском саду и вшей в пионерлагере не спрашивали.

Зато необходимо сдать общий анализ крови, мочи, на ВИЧ и реакцию Вассермана, да еще и пройти ЭКГ. Также нужно пообщаться с терапевтом, ответить ему на 28 тупейших вопросов, дать измерить давление трижды — в спокойном состоянии, после двадцати приседаний и через десять минут после 20 приседаний.

Страховщику не понравилась Светина ЭКГ, и ее отправили делать УЗИ сердца и рентген. УЗИ она сделала сразу, а вот с рентгеном вышла промашка: нельзя ей “просвечиваться”, потому что беременная. А страховщику об этом говорить тоже нельзя, потому что страховка вырастет в несколько раз. В итоге рентген она купила в ближайшем к дому рентгенкабинете. За сто рублей ей предложили пять фото на выбор. Все анализы в сумме обошлись примерно в 100$.

Консервативная сделка


http://www.n-ec.ru/

Итак, все документы собраны, Света подошла вплотную к сделке. И тут выяснили, что банку нужно заплатить “за организацию кредита” 1% от суммы. А с учетом того, что кредит получился “сдвоенный” (на квартиру и на “неотъемлемые изменения”), соответственно, уже 2%.

“То есть ты платишь банку за то, что он дал тебе деньги, — рассудила Света. — Но когда вся страна живет откатами, это не выглядит нонсенсом. Все укладывается в рамки действующих экономических схем”.

Действительно, если учесть, сколько раз в процессе подготовки кредита ей приходилось играть на грани фола, банковский “откат” выглядит вполне закономерно.

Далее — обязательная комиссия за открытие счета. Но это настолько мало по сравнению с другими платежами, что не стоит и считать. Как и аренду сейфа — обязательную процедуру при получении ипотечного кредита. Стоит 50 долларов в месяц. А там уже зависит от вас: сколько протянете с оформлением.

Регистрация сделки в регистрационной палате — 24 тысячи рублей. И последний скромный, но симпатичный фактик. Пока идет оформление в регистрационной палате, пока продавец квартиры из нее съезжает, а покупатель ремонтирует и заезжает, подходит срок первого платежа. В итоге за первый месяц Света заплатила 2500 долларов банку и 800 долларов за съемную квартиру.

И что в итоге?

“Сейчас перспективы удручают, — рассказывает Света, ставшая счастливым обладателем “трешки” в Красногорске, — 20 лет платить по 2500 долларов в месяц — легче сдохнуть. Единственная мысль, которая как-то меня поддерживает: может быть, однажды случатся большие деньги. Главное — в это верить”. А теперь еще и платить. Такая она — ипотека по-русски. А без описанных хитростей, которые, конечно же, и в самом банке-кредиторе все понимают и закрывают на это глаза, и того безрадостней.


http://www.n-ec.ru/

ДЕНЬГИ - ЗДАНИЯ - ДЕНЬГИ

Источник: Афанасий-биржа; Дата: 12.07.2007

Коммерческая недвижимость при грамотном управлении приносит доход до 30% в год

В отличие от рынка жилых помещений, рост доходности которого сейчас приостановился, рынок нежилых становится все более прибыльным. По мнению большинства экспертов, он далек от насыщения и еще долгое время будет оставаться наиболее доходным видом вложений. Спросом пользуется коммерческая недвижимость любого класса — от полуподвальных помещений в старых домах до шикарных офисов в современных зданиях. Так что этот сектор открыт даже для инвесторов с весьма скромной для таких целей суммой от $100 тыс. По оценкам специалистов, вложения приносят 20—30% годовых. Залог успешности такого бизнеса — в грамотной покупке и умении управлять своей собственностью.

Риск — доходное дело

Существует два способа вложения денег в коммерческую недвижимость: инвестирование долевого участия и покупка готовых объектов. Покупка помещения на стадии строительства выгодна тем, что позволяет минимизировать уплату НДС и налога на прибыль, так как соинвестор является не покупателем, а участником процесса строительства. Однако при этом существуют и немалые риски. Например, по воле застройщика могут быть отложены сроки сдачи объекта, а в худшем случае строительство вообще может быть заморожено. Приобретать готовые объекты гораздо безопаснее. Кроме того, помещение можно сразу сдать в аренду или выгодно перепродать. Если же покупатель не хочет нести риски соинвестора, но готов приобрести строящийся объект, есть и третий вариант — заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. При составлении этого докумен-та необходимо обговорить срок заключения основного договора, а также качество приобретаемого объекта.

Обезопасить сделку и уберечь себя от работы с недобросовестными застройщиками можно, обратившись в агентства недвижимости. По словам тверских специалистов, их проверки не дают гарантий, тем не менее, степень риска значительно снижается. Дальнейшие хлопоты по поиску арендаторов, своевременному получению дохода и другие возможные проблемы при желании тоже можно переложить на риэлторов.

Впрочем, надо понимать, что кошелек собственника будет пополняться не сразу. По статистике, первый год обычно уходит на полное оформление собственности, второй — на ремонтно-строительные работы и только на третьем начинается становление бизнеса и собственно получение прибыли. Так что для того чтобы сделать его по-настоящему доходным, придется прогнозировать развитие на несколько лет вперед. Специалисты называют три способа работы с приобретенным объектом. Первый — модернизация помещения без изменения текущего бизнеса. Второй — перепрофилирование, при котором собственник меняет профиль купленного объекта, например, вместо магазина открывает бар. И, наконец, так называемый бизнес «с нуля», когда владелец помещения полностью его реконструирует, к примеру, путем перевода жилого помещения в нежилое. Выбор конкретного ва-рианта зависит от объекта и его экспертной оценки. Стоит также учесть, что в последнем случае сумму покупки составляет только цена помещения, тогда как в остальных в нее входит и стоимость текущего бизнеса (что предполагает более серьезные вложения).


http://www.n-ec.ru/

Правильный выбор

Приобретая недвижимость как источник дохода, покупателю необходимо задуматься о концепции ее использования. Разные виды бизнеса предъявляют разные требования к помещению. Оценивать его соответствие разработанному плану следует с учетом многих факторов — от месторасположения и наличия конкуренции в выбранном районе до технического состояния объекта и коммуникаций. Такой подход позволит грамотно выбрать помещение и в дальнейшем получать максимальную прибыль.

В целом рынок коммерческой недвижимости можно разделить на четыре типа: производственные, офисные, торговые и складские помещения. Однако некрупным частным инвесторам доступны только последние три, так как процесс наладки производства — это уже не просто инвестиции, а полноценный бизнес, требующий огромных затрат.

В Твери сегодня большим спросом пользуются офисные помещения в центре города. Покупка такого объекта обойдется от $2000 за квадратный метр. При дальнейшей сдаче в аренду наиболее ликвидный офис площадью 40 кв. м будет ежемесячно приносить око-ло $40 за кв. м, то есть $1600, что даже за вычетом налогов составляет неплохую сумму. Не менее выгодны, по оценкам специалистов, вложения в торговые площади, расположенные в центре или оживленных местах удаленных районов города. Приобретение такого объекта обойдется в $200—300 тысяч, но затраты окупаются достаточно быстро. Приход в область крупных торговых сетей привел к повышению спроса и на складские помещения. Пока они не приносят инвесторам таких серьезных доходов, как офисы и магазины (около 200 рублей за квадратный метр в месяц), но этот вид вложений считается очень перспективным. Тем более что строительство и содержание складов по сравнению с другими видами недвижимости обходится значительно дешевле.

Стоит отметить, что многие эксперты прогнозируют понижение доходов на российском рынке коммерческой недвижимости. Впрочем, это не значит, что такие вложения перестанут быть выгодными. Просто для получения высоких прибылей к созданию бизнеса и управлению им потребуется приложить больше усилий.


http://www.n-ec.ru/

Пир под пальмами

Источник: Труд; Дата: 12.07.2007

Чем обернется для Сочи (Краснодарский край) передел денег и земли?

Успех Сочи в борьбе за Игры-2014 подается как большая общенациональная победа. Но после двухлетней предолимпийской гонки уже очевидно: большинству россиян радоваться нечему: из прежде доступного курорта Сочи становятся местом отдыха элиты. Интересы самих сочинцев пущены коту под хвост. А грандиозная рекламная кампания, на которую угрохали 30 миллионов долларов(!), - лишь удобное прикрытие для окучивания ценнейших участков Кавказского биосферного заповедника и Сочинского национального парка ушлыми коммерсантами.

ЦЕНА ОЛИМПИЙСКОГО БРЕНДА

Строительный бум в Сочи начался именно два года назад, после включения города в олимпийскую гонку. Причем возводились апартаменты бизнес- и элит-класса.

- Ввод дорогого жилья в Сочи оправдан, - комментирует крупный сочинский риэлтор Николай Иванов, - ведь эта недвижимость ориентирована на москвичей и питерцев, а также на газовиков с нефтяниками. Часто жилье на курорте приобретают те, у кого есть дом или квартира за границей. В связи с предполагаемой, а ныне уже реальной Олимпиадой подскочил интерес к жилью среди коммерческих структур, приобретающих его для представительских целей. Доля местных жителей будет снижаться и дальше: рост их доходов просто не успевает за ростом цен на недвижимость.

Два года назад квадратный метр в новом доме стоил 2 - 3 тысячи долларов. Сегодня уже 4-5 тысяч баксов (в элитных домах достигает 15 тысяч). На глазах становится золотой и сочинская земля. До начала олимпийской гонки сотка на Красной Поляне стоила около 600 долларов. Теперь - до 50 тысяч долларов, а в самих Сочи в непосредственной близости к морю достигает 100 тысяч (!) долларов.

Даже для тех, кто приехал сюда просто отдохнуть, цены кусаются злее прежнего. Года два назад остановиться в самом дешевом номере сочинской гостиницы можно было за 700-800 рублей в сутки с человека. Теперь - 1000-1200. В частном секторе в паре кварталов от моря еще недавно размещали за 200-300 рублей в сутки. Теперь таких вариантов не найдешь.

- Я живу в частном доме рядом с морем, - рассказала Елена Рябова. - Последние лет десять этот дом был моим единственным источником дохода. Сдавала отдыхающим недорого, многие через год возвращались ко мне. И вот заговорили об Олимпиаде. На приморских территориях начался бум строительства фешенебельных гостиниц и высотных жилых комплексов. Нас, коренных сочинцев, решено отселить подальше от центра и моря.

Среднестатистический россиянин, скорее всего, почувствует себя в новых Сочи не очень уютно. Если и удастся снять комнату подешевле, то добраться до воды станет точно нелегко. Большая часть сочинского побережья уже поделена между дорогими пансионатами и отелями. За бетонный забор, который четко разделяет отдыхающих с деньгами и без оных, простого смертного никто не пустит. Да, остаются городские пляжи, куда любой может попасть, даже бесплатно. Но, во-первых, до них еще нужно добраться, а во-вторых, они


http://www.n-ec.ru/

больше походят не на пляжи, а на торговые зоны. Сам пляж занимает полосу 20 - 30 метров от моря, все остальное - галерея маленьких магазинчиков и кафе.

ЗАЛОЖНИКИ МЕЧТЫ

На модернизацию нынешней инфраструктуры для коренного населения запланировано потратить отнюдь не большие суммы (вопреки рекламе). В федеральной целевой программе "Развитие города Сочи как горноклиматического курорта" сказано, что в случае проведения в городе Олимпиады треть бюджета программы (более 108 миллиардов рублей) пойдет на транспортную инфраструктуру, то есть на строительство авто- и железных дорог к спортобъектам. Такая же сумма будет потрачена на обеспечение их электроэнергией. Оставшаяся часть средств предназначается для возведения спорткомплексов.

На мероприятия, связанные с градостроительством самих Сочи, решено потратить... 456 миллионов рублей. Поделите эту сумму на семь лет - срок реализации программы - и станет понятно, что всерьез решать проблемы местного населения власти не спешат.

Часть олимпийских сооружений построят в Имеретинской бухте. Глядя по телевизору на ликующих чиновников, "победивших" в Гватемале, жители этой местности глотали слезы.

- Мы пребываем в полном унынии, - рассказала мне Нина Беззубченко. - Мы бы и радовались проведению Олимпиады в нашей стране, если бы проблемы, связанные со строительством ее объектов, не коснулось нас лично. Землю, на которой стоят наши дома и которая была дана еще нашим родителям в бессрочное пользование, местные жители не могут теперь оформить в собственность. А если этого не сделать, то нас просто вышвырнут отсюда без всяких компенсаций.

50 лет назад эти места были захолустьем. Сюда вербовали людей для поднятия только что созданного совхоза. Люди, которые здесь живут, - это труженики, построившие свои небольшие дома на заработанные потом и кровью средства.

Новости об Олимпиаде только усилили тревоги местного населения. Увидев план олимпийских объектов, люди забеспокоились: существующий ныне поселок туда не вписался. И хотя и губернатор края, и мэр Сочи клятвенно заверяли, что перемены не коснутся "аборигенов", именно они уже почувствовали тяжелую поступь грядущих преобразований: разорен и частично распродан совхоз "Родина", носивший некогда звание совхоза-миллионера и кормивший всю здравницу свежими овощами и молоком. Другой совхоз на грани разорения.БЕСПРЕДЕЛ В ЗАПОВЕДНИКЕ

Почти 90 процентов территории города Сочи занимают федеральные охраняемые природные территории - Сочинский национальный парк, Кавказский заповедник и Сочинский заказник. Исключение составляет узкая полоса вдоль Черного моря, Лоосский лесхоз, где олимпийские стройки не планируются, и небольшие участки горных населенных пунктов.

- Трагедия в том, что, власти спешно перекроили схему зонирования этих территорий, - рассказал сотрудник общественной организации Экологическая вахта Северного Кавказа Андрей Рудомаха, -снизив заповедный режим участков минимум до уровня рекреационной зоны (смотри схему). Парк потеснили там, где запланировали строить олимпийские объекты: под угрозой хребет Аигба, урочище Грушевая Поляна, Турьи горы, хребет Псехако.

- Правительство РФ подписало особое распоряжение, разрешающее "строительство и эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры" в рамках подготовки к Олимпиаде на


http://www.n-ec.ru/

наиболее ценных территориях Сочинского национального парка, - продолжил тему эксперт Гринписа по особо охраняемым природным территориям Михаил Крейндлин. - Среди этих объектов значатся 9 элитных баз отдыха. В том числе "Гольф-клуб" и "SPA-центр", которые не только не имеют никакого отношения к социальной инфраструктуре и к зимней Олимпиаде, но и не предусмотрены федеральной целевой программой "Развитие города Сочи как горноклиматического курорта". Строить базы отдыха предполагается на одной из наиболее ценных природных территорий Сочинского нацпарка - Грушевом хребте, а также в охранной зоне Кавказского биосферного заповедника, включенного в список Всемирного природного наследия ЮНЕСКО.

Проще говоря, под видом подготовки к Олимпиаде идет захват уникальных природных территорий Сочинского парка под коммерческие застройки.

На склонах хребта Аигба близ поселка Красная Поляна уже строится горнолыжный комплекс "Карусель". Вырублен лес на площади более 40 гектаров, и построена канатная дорога. Только от уничтожения плодородного слоя почвы и лесной подстилки ущерб составляет 115 миллионов рублей.

Под застройку попадают сотни гектаров уникальных девственных широколиственных и пихтовых лесов Западного Кавказа. Под угрозой гибели находятся десятки видов растений и животных, внесенных в Красные книги Российской Федерации и мира. Будут разрушены сложившиеся миграционные пути тысяч диких животных, уничтожены или необратимо повреждены их ключевые места обитания.

ОЛИМПИЙСКИЙ ПАРК В СОЧИ К 2014 ГОДУ

БУДЕТ ПОСТРОЕНО:

1. Олимпийский стадион на 40 000 сидячих мест.

2. Малая арена для хоккея.

3. Большая арена для хоккея на 12 000 мест стоимостью 220 млн. долларов.

4. Конькобежный стадион.

5. Площадь для церемонии награждения.

6. Ледовый дворец для фигурного катания и шорт-трека на 12 000 мест стоимостью 55 млн. долларов.

7. Ледовый дворец для керлинга.

8. Олимпийская деревня.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Шоу-биз к освоению сочинского пирога готов?

Мы поинтересовались, хотели бы исполнить олимпийский гимн на церемонии открытия зимних Игр-2014 года в Сочи известные представители нашей эстрады...


http://www.n-ec.ru/

Дима Билан:

- Я не устаю повторять, что я патриот до мурашек. И это действительно так! Потому, если бы мне поступило предложение записать и исполнить гимн сочинской Олимпиады-2014, я был бы безмерно счастлив. Потому что я люблю Олимпийские игры вообще и буду рад поддержать свою Родину пусть не уникальными спортивными достижениями, а хотя бы песней. А песня, я уверен, всегда рядом со спортом, с атлетами и заряжает их духом победы и позитива! Когда поздно ночью объявили результаты, и Сочи победил, я чувствовал невероятное удовлетворение и счастье. В этот момент вся Россия по-настоящему объединилась! Мы сделали это!

Николай Басков:

- Ой, я с удовольствием бы спел гимн Олимпиады. Правда, Игры состоятся аж через 7 лет. Интересно, когда начнут выбирать исполнителя? А вдруг лет эдак через 5 вообще станет непонятно, что произойдет с нашей страной и с шоу-бизнесом в частности? Хотя гимн, конечно, это грандиозная ответственность. Но я был бы готов ее на себя взять. Тем более что с Сочи меня связывает масса приятных воспоминаний. Буйство красок: белый камень набережной, глубокая синева моря, цветущая зелень деревьев и ласково-желтый песок пляжей. Что может лучше настроить артиста на нужный лад? Правда, не обходится в Сочи и без курьезов. Помню, однажды прямо во время моего концерта во всем городе отключили электричество. Из зала стали раздаваться утешительные реплики: "Николай, не переживайте - у нас такое часто бывает! Пойте так, Коля!" Я на секунду растерялся, а потом попросил найти хоть какую-нибудь свечку. Оказалось, что ее запрещают использовать пожарные. Меня ничуть не смутило, что придется петь без микрофона: в конце концов, я оперный певец. А вот то, что не буду видеть зал, огорчило: все-таки потерян контакт со слушателем. Но, слава Богу, все прошло отлично. Хотя тот сочинский концерт в кромешной тьме я все равно запомню на всю жизнь. Надеюсь, к началу Олимпиады такие недоразумения будут полностью исключены.Максим Покровский:

- Так я же уже согласился! Ведь именно я исполнял такой гимн в Сочи, в минуты, когда в Гватемале решалась судьба Олимпиады. Сам не знаю, как оказался в этом коллективном проекте. Просто однажды узнал, что у меня в графике значится: "Исполнение гимна Олимпиады". И все. Я даже не стал интересоваться подробностями. Пою - значит, пою. Приехал на студию звукозаписи абсолютно больной, с высокой температурой. Ни одной ноты взять нормально не мог. Записал несколько дублей. Звукорежиссер сказал, что выберет. Но поскольку в моем исполнении там звучит всего одна строчка, то действительно выбрали. И в результате я очень даже неплохо спел. Но то, что я там вначале делал, - это, конечно, вообще ужасно. Я был совершенно без голоса, - у меня не работали ни мышцы, ни связки. А в тот же вечер на "Центрнаучфильме" снимали клип. Я встретился с Пресным (Вовой Пресняковым), Юлей Савичевой и парнем-гитаристом - с так называемым рок-блоком проекта. А презентация клипа, где мы коллективно исполняем гимн, состоялась недели две спустя на каком-то верхнем этаже ГУМа.


http://www.n-ec.ru/

Из-за Олимпиады-2014 земля в Сочи подорожала в 10 раз и увеличилось количество разводов из-за квартир

Источник: Санкт-Петербург.ру; Дата: 12.07.2007

Риэлторы сообщают, что, буквально с утра 5 июля, когда Сочи обрел статус олимпийской столицы, цены на недвижимость в городе подскочили на 30%. По словам жителей Красной Поляны, раньше сотку земли там можно было купить за 10 тыс. долларов, а сейчас она оценивается в 100 тысяч и никто не торопится землю продавать.

Подорожали и строительные материалы. В строительных магазинах до 4 июля 2-килограммовый мешок белого цемента можно было купить за 30 рублей, теперь он стоит 37 - 40 рублей, сообщает "Интерфакс".

Более того, лихорадочное ожидание Олимпиады в Сочи вызвало бум разводов. В одном из сочинских совхозов, где планируется построить Олимпийскую деревню, семейные пары начали разводиться еще за полгода до гватемальской сессии МОК. Причем жители сами признаются, что делают это ради того, чтобы получить несколько квартир.

В адлерском ЗАГСе агентству сообщили, что уже отказывают в регистрации разводов, так как в указанном совхозе уже развелась каждая третья семья. В целом, по информации адлерского ЗАГСа, количество разводов увеличилось на 30%.

Вместе с ценами на недвижимость растут цены и на товары и услуги. Чай в центральных кафе города подорожал с 60 до 80 рублей, молочный коктейль - с 50 до 80 рублей, салаты подорожали тоже в среднем на 30%.

По данным риэлторов, квартира площадью около 60 квадратных метров в центре Сочи, которая в 2002 году стоила около 15 тысяч долларов, сейчас стоит уже около 150 тысяч, а на Красной Поляне 50-метровая квартира в панельном 5-этажном доме, стоившая лет 5 назад не более 10 тысяч долларов, сегодня стоит почти 200 тысяч долларов. Обладатели сочинской недвижимости давно рассчитывали на такой исход олимпийской гонки. И 5 июля у тысяч жителей Сочи и россиян, купивших там недвижимость возникло ощущение, что они стали миллионерами.

Обладатели теперь уже "олимпийских" квадратных метров намерены этим летом взвинтить цены. Но специалисты ожидают, что уже зимой 2008 года цены немного стабилизируются, олимпийская лихорадка чуть спадет.


http://www.n-ec.ru/

Рейдеры скупают небольшие магазины и рестораны

Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 12.07.2007

Владельцы маленьких магазинов и ресторанов в столице паникуют. На них обратили внимание рейдеры, чуть не оставшиеся без работы после скупки всех доступных крупных объектов. У малого бизнеса почти нет шансов выдержать рейдерскую атаку, предупреждают юристы. Часто единственный шанс для предпринимателей - сдаться на милость антирейдеров, которые защитят от захватчиков и заплатят за недвижимость хоть какие-то деньги, пишут "Ведомости" сегодня, 12 июля.

В начале мая Надиря Махмутова, гендиректор и совладелец галантерейного магазина на Комсомольском проспекте, 49, с удивлением узнала из письма инспекции ФНС, что магазин ей больше не принадлежит. Она еще в конце 90-х гг. стала владельцем 40% - самой крупной доли ООО "Галантерея", на балансе которого находилось это помещение площадью 1000 кв. м. Остальные доли принадлежали сотрудникам. Налоговики же сообщали Махмутовой, что она скупила у трудового коллектива 46,77% долей и продала получившиеся 86,77% некому Сергею Матюгину, который перепродал "Галантерею" Роману Трифоненкову. Махмутова, уверяющая, что доли не покупала и не продавала, обратилась в арбитражный суд с исками к ФНС и "Галантерее" о признании недействительными изменений в документах компании. Информация об исках есть на сайте московского арбитража. Еще предприниматель написала жалобы в Управление экономической безопасности Москвы, налоговую и регистрационную службы, мэру Юрию Лужкову и президенту Владимиру Путину. В результате отделение внутренних дел ЦАО в конце мая возбудило уголовное дело по статье "Мошенничество" в отношении неустановленных лиц. Предприниматель уверяет, что впервые увидела указанных в письме ФНС контрагентов на очной ставке, а они заявили, что проводили сделки именно с ней. В ОВД и ФНС от комментариев отказались, а с Матюгиным и Трифоненковым связаться не удалось. По новому юридическому адресу "Галантереи": ул. Щепкина, 25/20, находится Единая риэлторская компания, сотрудник которой подтвердил, что Трифоненков занимается магазином на Комсомольском, но посоветовал перезвонить ему в четверг. "Магазин находится в хорошем месте и поэтому его постоянно предлагали продать или сдать в аренду", - вспоминает Махмутова. Директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев оценивает его примерно в $8 млн.

"Физического" захвата "Галантереи" еще не было: Махмутова закрыла магазин на ремонт и наняла ЧОП для охраны. "Однако шансов вернуть контроль над недвижимостью у нее мало, даже доказав криминальный характер первой сделки, - предупреждает юрист компании "ЮрВелес" Захар Полежаев. - Участники цепочки перепродаж считаются добросовестными приобретателями и доказать, что они знали о незаконности сделок, практически невозможно", - объясняет он. Похожих историй сейчас в Москве много. Только в июле два владельца небольших магазинов в столице жаловались, что рейдерство стало для них и их знакомых серьезной проблемой. В 2005 году в России началось 25 конфликтов за активы дороже $5 млн., а в январе - апреле 2007 года - только два, свидетельствуют данные журнала "Слияния и поглощения".

"Число больших конфликтов снижается третий год подряд: крупный бизнес научился защищаться, а государство - бороться с рейдерством", - считает главный редактор журнала Антон Смирнов. Например, в июле Генпрокуратура РФ обвинила 76 человек в незаконном захвате 30 предприятий Санкт-Петербурга. Компании, которые часто упоминались в контексте рейдерства, предпочли переквалифицироваться в инвесторов. "Росбилдинг",


http://www.n-ec.ru/

которого московские предприниматели считают автором самых крупных недружественных поглощений, с прошлого февраля называется инвесткомпанией и заявляет, что занимается антикризисным менеджментом. Но его предыдущие успехи и рентабельность в 1000% годовых привлекли к рейдерству несколько десятков мелких компаний. Им по силам атаковать только небольшие фирмы, владеющие недвижимостью в Москве. Малым предприятиям не повезло в том, что помещения под магазины площадью от 300 до 1000 кв. м сейчас пользуются наибольшим спросом у сетевых компаний, отчего их цена выросла на 60-80% по сравнению с I кварталом 2006 года, как подсчитал Айдар Галеев. По его словам, средняя стоимость коммерческой недвижимости на первых этажах домов достигла $5300 за 1 кв. м, а в центре рядом с метро доходит до $20 000. В Москве, по данным БТИ, зарегистрировано более 5000 магазинов и 700 кафе. Как минимум половина из них пока не входят в сети, предполагают риэлторы. А значит, могут быть атакованы рейдерами.

"Если к вам пришел "новый собственник" в сопровождении судебного пристава и участкового, шансов вернуть бизнес один на миллион", - предупреждал адвокат Павел Астахов участников своего мастер-класса "Противодействие рейдерским захватам", прошедшего в начале июля. И призывал подумать о защите заранее. Она заключается в ежегодном аудите компании на "рейдеропригодность", выявляющем уязвимые места. Ими становятся распыленность долей, внутренние конфликты в компании и низкая зарплата топ-менеджеров. "Опасность представляет даже незарегистрированный товарный знак - рейдеры могут зарегистрировать его на себя и запретить использовать, что может привести к остановке предприятия", - пугает Астахов.

Кроме того, компании следует ежемесячно запрашивать налоговую инспекцию об изменениях в своих регистрационных документах. "Еще лучше, - по мнению адвоката, завести знакомство с налоговым инспектором, который заранее сообщал бы обо всех попытках изменить состав участников ООО". Чикирев тоже считает "мониторинг налоговой" самым эффективным методом превентивной защиты.

Предпринимателям следует интересоваться и информацией о том, кто запрашивал данные об их недвижимости в Федеральной регистрационной службе и Федеральном кадастре объектов недвижимости. Если в службы поступали запросы от неизвестных лиц, это сигнал о рейдерской атаке. О том же говорит увеличение количества сделок с мелкими пакетами компании, неожиданный интерес к ее текущей деятельности со стороны миноритариев и, конечно же, неожиданные проверки контролирующих органов. Астахов вспоминает, как в одном из крупных московских ресторанов прошли друг за другом 24 проверки - от пожарных до ДЕЗ. По признанию адвоката, отбиться от рейдера удалось, лишь обратившись напрямую к членам правительства Москвы. У большинства мелких предпринимателей таких связей нет. Им в случае захвата остается одно - "кричать как можно громче", как считает Астахов. "Коррумпированные чиновники и сотрудники правоохранительных органов, без поддержки которых нельзя провести захват, не любят лишнего шума", - объясняет он. И советует обращаться сразу во все структуры, занимающиеся борьбой с экономическими преступлениями. Правда, сам он признается, что срабатывает это крайне редко.

Иногда отразить рейдерскую атаку могут конкурирующие рейдеры, за хороший гонорар. Астахов рассказывает, что один из его клиентов додумался взять его у самого рейдера. Владелец помещения стоимостью $7 млн. переоформил его на захватчика за $1 млн. Потом на $500 тыс. нанял антирейдера, сумевшего опротестовать сделку и вернуть недвижимость прежнему владельцу. Но к услугам антирейдеров прибегать надо только в крайних случаях. "Под их маской могут оказаться не профессиональные юристы, а захватчики, которые под видом защитников изучают ситуацию изнутри и самостоятельно захватывают предприятие", - предупреждает Астахов. По словам Смирнова, в антирейдеры подалось очень много


http://www.n-ec.ru/

ставших безработными рейдеров. "Но доверять им не стоит", - считает главный редактор "Слияний и поглощений", рекомендуя обращаться к проверенным юристам.


http://www.n-ec.ru/

Сочи-2014: что думают инвесторы (Volume 2)

Источник: dp.ru; Дата: 12.07.2007

DP.RU расспросил риэлторов и застройщиков о привлекательности Сочи для инвестиций.

Елена Комова, директор по маркетингу агентства недвижимости "Домострой":

В настоящее время мы рассматриваем несколько проектов в сегменте жилой недвижимости Сочи, но говорить о них пока преждевременно. Жилье в этом курортном городе пользуется неизменным спросом, и его стоимость постоянно растет. Уже сейчас стоимость 1 м2 в квартирах бизнес-класса сопоставима с московскими ценами и в ближайшее время она может увеличиться еще на 15–20%. Проведение Зимней Олимпиады-2014 в Сочи приведет к подорожанию во всех сегментах рынка. Причем вырастет стоимость даже "старого" жилья. Наибольший рост цен вероятен в сегменте земельных участков, частных домов и организованной коттеджной застройки. Мы ожидаем две волны повышения стоимости. Первая волна пройдет в ближайшее время на фоне сообщений о решении МОК провести Олимпиаду-2014 года в Сочи. Подорожание может составить порядка 15–20%. Начало второй волны активного роста стоимости ожидаем в период 2012–2013 годов, ближе к открытию сочинской Олимпиады. Учитывая рыночные тенденции, наибольший экономический эффект для застройщиков и инвесторов может быть от продажи уже готового к Олимпийскому сезону жилья. После окончания Олимпиады стоимость недвижимости должна остаться на высоком "олимпийском" уровне, поскольку Сочи приобретет к тому времени высокий статус. Единственное опасение – это качество "ненавязчивого" российского сервиса. Желательно, чтобы это качество соответствовало уровню заявленных цен.

Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty:

Наша компания успешно работает на рынке недвижимости Сочи. При этом наиболее привлекательными до сегодняшнего дня являются инвестиционные проекты, а по активности рынка недвижимости этот город пока не сравним с Москвой. В основном работа сконцентрирована на Сочи и Красной Поляне. Мы помогаем приобрести, реализовать объекты недвижимости, консультируем девелоперов. При выходе на сочинский рынок инвестор может столкнуться с дефицитом квалифицированных кадров в сфере создания и тем паче управления создаваемой инфраструктурой. Специфические особенности региона: дефицит мощностей и коммуникаций, сложности, вызванные рельефом местности, насущная необходимость соизмерять свои действия не только с сегодняшним положением дел, но и с будущим, так как развитие идет стремительными темпами.

Даррэлл Станафорд, управляющий директор компании CB Richard Ellis Noble Gibbons:

Проведение Олимпийских игр требует активного развития инфраструктуры города, в том числе предполагает строительство и реконструкцию всех видов туристических и развлекательных объектов. Обычно отсутствие инфраструктуры – самый большой риск для инвесторов в сфере недвижимости. Россия взяла на себя обязательство перед Международным Олимпийским движением развить инфраструктуру Сочи, что значительно снизит этот риск. Наша компания начала работать на рынке Сочи еще в 2005 году, когда отдел стратегического консалтинга и оценки реализовал три проекта в центре города – офисы, гостиничный поселок и торгово-развлекательный центр. Позже девелопер приостановил работу над проектами. На этой неделе мы подписали контракт на оценку


http://www.n-ec.ru/

экономической целесообразности проекта, сочетающего в себе элементы жилой и гостиничной застройки. Таким образом наша компания уже работает во всех сегментах рынка города Сочи. Мы полагаем, что количество работы в этом регионе сильно возрастет в ближайшее время.

Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний "Домостроитель":

Наибольшую прибыль от олимпийского проекта в Сочи получат те компании, которые вышли на этот рынок два-три года назад. Им достанутся сливки. Делать это сегодня, безусловно, менее рентабельно. Кроме того, рынок сочинского региона еще окончательно не сформирован – в достаточной степени не отлажены механизмы взаимодействия участников рынка.

Ольга Еременко, заместитель гендиректора компании "ДоминионМ":

До сегодняшнего дня город Сочи не входил в зону интересов девелоперской компании "ДоминионМ". У нас есть стратегический план развития компании, и Сочи как регион, в который мы хотели бы войти, не рассматривался. Однако бывает такое, что предлагают достаточно интересный проект, тогда мы анализируем предложение, просчитываем его рентабельность и, если плюсы предстают как факт, принимаем решение участвовать в нем. Такого проекта на сегодняшний день по Сочи у нас нет. Тем не менее предложения поступают, мы их изучаем и рассматриваем на общих основаниях. Теоретически мы можем рассматривать Сочи как зону вложения инвестиций. Однако в сферу наших интересов входят бизнес-центры и торговые центры, а Сочи сегодня открывает перспективы для спортивных объектов и гостиниц. Теоретически нас могли бы интересовать гостиничные объекты. Но к этому надо подходить очень осторожно, чтобы не оказаться в ситуации перенасыщенного рынка. Олимпиада-2014 поднимет волну ажиотажного интереса к Сочи, соответственно существует опасность сиюминутного спроса, а наша тактика – работать на перспективу. Мы изучали рынок гостиниц Краснодарского края. Он недостаточно обеспечен, имеет порядка 60% загруженности, а обеспеченность составляет 1,7 номера на тысячу человек. Средняя загрузка по России – 5–7 номеров на тысячу человек. Тем не менее мы пришли к выводу, что строить свою гостиницу в Сочи не целесообразно, там присутствуют достаточно сильные операторы которые заявили о вхождении на этот рынок и планах по строительству гостиниц.

Дмитрий Мороченко, руководитель департамента по связям с общественностью "Объединенной Промышленной Корпорации":

"Объединенная Промышленная Корпорация" реализует в районе "золотой мили" – той части Сочи, где железная дорога не отделяет море от города, – проект строительства отеля и апартаментов площадью более 100 тыс. м2. Этот жилищно-гостиничный комплекс вырастет на месте гостиницы "Приморская". Учитывая потребность в качественных торговых сетях, которые сегодня отсутствуют в сочинском регионе, ОПК проводит реконструкцию принадлежащего ей Центрального универмага. На месте старого "ЦУМа" ОПК намерен построить современный "шопинг-молл".

Михаил Уринсон, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании "Алур":

Реализованных проектов в сочинском регионе у нас пока нет. Мы высоко оцениваем потенциал и привлекательность сочинского рынка и, безусловно, заинтересованы работать здесь. В том числе как соинвесторы, но в первую очередь как девелоперы проекта. В настоящее время мы рассматриваем проекты строительства жилья и гостиниц, ведем переговоры с локальными партнерами.


http://www.n-ec.ru/

Иван Слепцов, директор по связям с общественностью корпорация "Главстрой":

В Краснодарском крае у "Главстроя" есть масштабная программа развития производств по выпуску строительных материалов. Проекты находятся на разной стадии их реализации, поэтому пока определенно можем говорить о скором начале строительства группы заводов в Усть-Лабинске. Здесь планируется построить три завода, которые будут выпускать газобетонные блоки, сухие строительные смеси и силикатные изделия. По строительству в Сочи пока никаких комментариев нет.

Яна Бердникова, гендиректор компании CENTURY 21 Sun Realty:

Открытие и официальный выход компании CENTURY 21 Sun Realty в качестве агентства недвижимости планируется на 21 августа. Однако в нашей группе компаний уже работает девелоперское подразделение. Мы планируем строить в Сочи жилье бизнес- и премиум-класса, торгово-развлекательный комплекс, офисный центр и элитный коттеджный поселок. Скоро мы выводим на рынок первую очередь жилого комплекса "Лазурный" – в районе гостиницы "Рэдиссон Лазурная", и начинаем строительство второй очереди этого комплекса. Ведется согласование по проекту "Приморская" – торгово-развлекательный комплекс (возможно с апартаментами) в центре Сочи в 20 м от набережной. CENTURY 21 Sun Realty планирует обслуживать в сочинском регионе сегменты первичного и вторичного рынков, коммерческую недвижимость, коттеджи. Для частных лиц Сочи, безусловно, является инвестиционно привлекательным городом для вложения свободных денежных средств в недвижимость. Стоимость квадратного метра постоянно растет. Минус – большое количество квартир в непонятном для цивилизованного мира формате ИЖС, когда приобретаются доли в индивидуальном жилом строении. В ипотеку такие объекты оформить пока невозможно. Что касается крупных инвесторов, то инвестиционная привлекательность региона очевидна, а опасаться следует серьезных барьеров для вхождения в бизнес: бюрократических препон и высокой стоимости земельных участков, растущей "не по дням, а по часам". В 80% случаев право собственности на землю не оформлено либо находится в стадии оформления, поэтому предложение участков, годных под инвестиционные проекты, ограничено, отсюда и рост цен. Если еще год назад участок под застройку можно было купить за $400–500 тыс., то сейчас такой участок стоит $3–4 млн.


http://www.n-ec.ru/

Сочи-2014: что думают инвесторы (Volume 1)

Источник: dp.ru; Дата: 12.07.2007

DP.RU расспросил риэлторов и застройщиков о привлекательности Сочи для инвестиций. Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group:

Mirax Group проектов в Сочи не реализует и не планирует. Причин тому несколько. Мы строим недвижимость там, где люди готовы ее покупать, а в Сочи местное население покупать больше, чем сейчас, вряд ли будет. Поэтому расчет делается на иностранцев или иногородних, но если говорить о бюджете на покупку от $1 млн, у предложения в Сочи есть большое количество альтернатив. За те же деньги можно купить недвижимость в том же Зальцбурге, который не получил Олимпиаду. Кроме того, в плане сервиса Сочи на порядок уступает европейским курортам и ситуация вряд ли изменится.

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний "Конти":

Пока у группы компаний "Конти" в Сочи нет никаких проектов. На сегодняшний день Сочи по праву считается одним из самых перспективных курортов России. Огромнейшие средства вкладываются в развитие курортной инфраструктуры, создаются и реализуются масштабные проекты. Учитывая великолепный климат, кстати, уникальный для нашей страны, прекрасную природу и интенсивное развитие сервиса, количество желающих приобрести здесь недвижимость будет только увеличиваться. Кроме того, в настоящий момент ведется строительство объездной дороги вокруг Сочи, а также разрабатывается план переноса железнодорожной дороги на участке Туапсе – Адлер вглубь побережья, что еще больше будет способствовать повышению привлекательности данного региона для потенциальных покупателей и инвесторов. Вместе с тем сегодня в регионах наиболее востребованы объекты коммерческой недвижимости, доходность от вложений в которые может достигать 50% в зависимости от успешности проекта. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость составляет в среднем порядка 15–20%.

Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки":

Компания "МИЭЛЬ-Новостройки" планирует инвестировать в строительство двух апарт-отелей в городе Сочи и Красной поляне. Оба проекта находятся в разной степени проработки. Более того, мы намерены участвовать в строительстве инфраструктуры города, например, в строительстве стартовых домов под расселение. В целом мы оцениваем Сочи как благоприятный район для инвестиций в коммерческую недвижимость, поскольку сегодня в городе ощущается нехватка деловых центров, гостиниц, торговых комплексов. Вложение в строительство жилья является более рискованным, поскольку местные жители недостаточно платежеспособны. По словам местных операторов, большинство квартир раскупается людьми из других регионов, а без устойчивого внутреннего спроса рынок жилой недвижимости не может быть предсказуемым. В Сочи отсутствует как таковой рынок жилья экономического класса. Возводимое сегодня жилье, как правило, относится к бизнес-классу, а такая диспропорция не способствует развитию инфраструктуры города в целом. В целом рынок весьма привлекательный, вопрос в том будет ли он развиваться системно.

Станислав Грипас, директор региональных проектов компании Vesco Realty:

Компания Vesco Realty представлена на рынке недвижимости Сочи. В основу проекта положен принцип, который давно и успешно действует на западном рынке в рамках так


http://www.n-ec.ru/

называемых "мультилистинговых систем" (MLS). То есть любой клиент с нашим агентством может посмотреть все предложения на рынке недвижимости Сочи и соответственно заключить сделку. На данный момент девелоперских проектов в Сочи у нас нет. Но в ближайшее время мы планируем выступить в качестве девелопера в сегменте коттеджного строительства. Победа Сочи в гонке за право проведения Олимпийских игр в 2014 году, стала неотъемлемым фактором привлекательности региона для инвестиций со стороны иностранных компаний, которые в течение года только присматривались, а сейчас решили выйти на рынок. В сегменте жилой недвижимости на сегодняшний день спрос вырос на 30%. Компаниям планирующим выйти на рынок Сочи, следует опасаться оформления бумаг ненадлежащим образом, так как в настоящее время многие земли не оформлены в соответствии с законодательством. Начиная с 2007 года, федеральная земля, которая была в ведении сочинского национального парка, перешла к российскому имуществу, но после вступления в силу закона договоры продолжали заключаться по старой системе, что было незаконно, соответственно, компаниям, планирующим выход на рынок Сочи, необходимо проводить анализ документов.

Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга компании Praedium:

Олимпиаду в Сочи можно рассматривать как огромный мегапроект. Однако у него есть ряд минусов. Как показывает опыт, бюджеты всех крупномасштабных проектов в мире на стадии планирования недооцениваются, а вложения долго окупаются. В результате итоговые финансовые затраты на возведение таких проектов превышают первоначальные бюджеты в несколько раз, а сами проекты могут становиться убыточными. Реализация проектов может тормозиться из-за резкого роста цен на землю в Сочи – уже сейчас сотка стоит $200 тыс. – $800 тыс. К концу года ожидаемый рост цен составит не менее 20–25%. Сами игры не позволят ни бюджету, ни инвесторам целиком окупить затраты. Максимум, на что они могут рассчитывать – вернуть 20–30% инвестиций. Положительный экономический эффект проекта Сочи-2014 неоспорим. Судя по международному опыту, региональный валовой продукт в месте проведения Олимпиад увеличивается, а в случае с Олимпиадой в Сочи эффект вполне может распространиться по всей территории страны, учитывая, что это самый высокобюджетный проект в истории проведения Олимпийских игр в мире. Предположительно, после игр построенные объекты не будут простаивать. У Олимпиады будет длительный остаточный эффект – это вопрос престижа. Одним из позитивных для потребителей событий стала запущенная программа кредитования "Олимпийская Ипотека" для покупки готовой и строящейся недвижимости в Сочи и его окрестностях.

Елена Жильская, директор департамента коммерческой недвижимости компании DeltaRealty:

Компания DeltaRealty с 2007 года расширяет свою деятельность и выходит на региональный рынок. В Сочи она будет работать в сегменте коммерческой, гостиничной и элитной жилой недвижимости, а также с земельными участками. Сочи считается третьим городом России после Москвы и Петербурга по планируемому объему инвестиций. Уникальный субтропический климат, развитая курортная инфраструктура города и тот факт, что Сочи стало местом проведения олимпийских игр 2014 года, привлекают не только российских, но и зарубежных девелоперов. Инвестиционную привлекательность Сочи среди прочих подкрепляют также "транспортные" факторы. Сочинский морской порт – единственный из южных портов России ориентирован на прием пассажирских и круизных судов (возможность выхода к международным морским путям через восемь портов). Курортный отдых предлагает морские прогулки и яхтинг, что является незаменимым условием для отдыха на высшем уровне. Наличие международных аэропортов, развитой авиационной и транспортной инфраструктуры, связывающих Россию с регионами Средиземноморского


http://www.n-ec.ru/

бассейна, европейскими, арабскими странами, странами Ближнего Востока, Индией, Китаем и так далее.


http://www.n-ec.ru/

«Затишье на рынке недвижимости является дополнительным плюсом для желающих приобрести жилье» - Наталья Алиханова

Источник: RWAY; Дата: 12.07.2007

Ни для кого не секрет, что цены на жилую недвижимость практически перестали расти с сентября прошлого года, но чем обернется временное затишье на рынке? Аналитики прогнозируют в будущем году как рост там и снижением цен на жилье, а что делать в такой непредсказуемой ситуации покупателям? С данным вопросом мы обратились к руководителю отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Алихановой Наталье Николаевне.

Существующее временное затишье на рынке недвижимости, безусловно, является дополнительным плюсом для желающих приобрести жилье. У покупателей есть время выбрать подходящий вариант, подобрать в случае необходимости наиболее выгодную ипотечную программу. Также следует учесть, что при грамотном подходе к покупке квартиры можно снизить ее стоимость на значительную сумму:

Экономия 364 000 рублей

Совсем недавно мы оформили покупку однокомнатной квартиры в районе метро Кантемировская, 12 этажный дом, последний этаж. Первоначально продавец запрашивал за данную квартиру 3978000 рублей. Но мы понимали, что в настоящее время эта цена завышена и снизили ее до 3614000рублей. Таким образом, наши покупатели выиграли в цене 364 000 рублей.

Самые низкие цены на рынке

1-комнатная квартира, 3120000 рублей, метро Петровско-Разумовская, 16-этажный панельный дом, 4 этаж, 38/19/8,5

2-комнатная квартира, 3 770 000 рублей, метро Пражская, 9-этажный панельный дом, 1 этаж, 44/28/6

3-комнатная квартира, 5 928 000 рублей, метро Коломенская, 9-этажный панельный дом, 4 этаж, 52/35/6

Это типовые квартиры в панельных домах, но в прошлом году их стоимость была выше на 500000-1000000 рублей.

Ипотека

На стабильном рынке у ипотечного покупателя появляются определенные преимущества. В период прошлогоднего ажиотажного спроса на жилую недвижимость риэлторы неохотно брались за ипотечные сделки. Цены росли каждый день и за время оформления кредита стоимость квартиры могла повыситься на несколько процентов. В настоящее время количество ипотечных сделок увеличилось. В результате стабилизации рынка риэлтор и покупатель имеют возможность изучить все предложения и действующие ипотечные программы.


http://www.n-ec.ru/

Кроме того, за счет увеличения сроков экспозиции на рынке увеличилось число предложений. Количество квартир на выбор покупателя значительно выросло, продавцы пошли на уступки, как в цене, так и в сроке оплаты. Ипотечные программы стали более гибкими, многие банки выдают кредит на основе устного подтверждения дохода. В итоге у покупателя есть время и возможность выбора квартиры, банка-заемщика и ипотечной программы.

До какого уровня могут снизиться цены?

В настоящее время цены снижаются на жилье эконом-класса: типовые квартиры в панельных домах, с высокой степенью износа, как правило, в районах массовой застройки за пределами третьего транспортного кольца. По прогнозам их стоимость до конца года упадет не более чем на 10 %. Продавцы психологически не готовы снизить цену на больший процент. На жилье бизнес-класса, новостройки, загородную недвижимость, цены растут не более 1 -2% в месяц.

Ситуация на рынке изменится тогда, когда сдвинется баланс спроса и предложения. В этом случае либо спрос со стороны покупателей возрастет за счет роста доходов населения, а также популярности и доступности ипотечных кредитов, либо снизится объем предложений. Сокращение объема продаж приведет к росту цен. Примером может послужить сокращение количества предложений на первичном рынке в 2006 году, в результате вступления в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ, что привело к резкому скачку цен на жилую недвижимость.

Лето – время покупать

Покупать квартиру сейчас или подождать - каждый решает для себя сам. Могу посоветовать только следующее: если Вы решились на покупку квартиры, то делать это лучше в летний период, когда деловая активность на рынке недвижимости снижается. Собственники квартир, как правило, не спешат выставлять квартиру на продажу в период отпусков (июнь-август) и ждут либо до середины августа, либо до сентября. Поэтому на рынке, как правило, в этот период выставляются квартиры, которые необходимо срочно реализовать и продавцы вынуждены идти на снижение цены, для сокращения срока экспозиции.

В летний период также выгодно проводить альтернативные сделки: выбор квартир большой, ажиотажного спроса нет, у покупателя есть время обдумать предложенные варианты, выбрать наиболее подходящий.


http://www.n-ec.ru/

В будущей Олимпийской столице - Сочи земля и квартиры уже подорожали в 10 раз.

Источник: Агентство Бизнес Новостей; Дата: 12.07.2007

Риэлторы сообщают, что, буквально с утра 5 июля, когда Сочи обрел статус олимпийской столицы, цены на недвижимость в городе подскочили на 30%. По словам жителей Красной Поляны, раньше сотку земли там можно было купить за 10 тыс. долларов, а сейчас она оценивается в 100 тысяч и никто не торопится землю продавать.

Квартира площадью около 60 квадратных метров в центре Сочи, которая в 2002 году стоила около 15 тысяч долларов, сейчас стоит уже около 150 тысяч, а на Красной Поляне 50-метровая квартира в панельном 5-этажном доме, стоившая лет 5 назад не более 10 тысяч долларов, сегодня стоит почти 200 тысяч долларов. Обладатели сочинской недвижимости давно рассчитывали на такой исход олимпийской гонки. И 5 июля у тысяч жителей Сочи и россиян, купивших там недвижимость возникло ощущение, что они стали миллионерами.

Обладатели теперь уже "олимпийских" квадратных метров намерены этим летом взвинтить цены. Но специалисты ожидают, что уже зимой 2008 года цены немного стабилизируются, олимпийская лихорадка чуть спадет, сообщает Санкт-Петербург.ру.


http://www.n-ec.ru/

Недвижимость в Сочи подорожала на 30%, земля - на 100%

Источник: PRO Недвижимость; Дата: 13.07.2007

Элитное жилье в Сочи за неделю с момента объявления города столицей Белой Олимпиады-14 подорожало на 30%, жилье эконом-класса - на 20%. В ближайшее время будет проведена инвентаризация всех строений в зоне большой олимпийской стройки в Сочи и на Красной Поляне.

Как сообщили в администрации Краснодарского края, вопросы отведения земель под олимпийское строительство в Сочи будут решены до конца 2007 года. Все собственники построек и земельных участков получат компенсацию.

"Незаконно возведенные объекты будут снесены по решениям судов, а те, что были построены законно, приведут в соответствие с единой градостроительной концепцией. Эта концепция, разработанная ведущими архитекторами мира, будет утверждена на очередном заседании координационного совета в начале августа", - говорится в сообщении администрации края.

Власти подчеркивают, что "не допустят ни малейших отступлений от намеченной программы. И если на конкретном участке должен быть построен водозабор, то никто не позволит возводить на нем частные гостиницы". Все здания, которые будут строиться вблизи олимпийских объектов, также будут соответствовать градостроительной концепции.

По данным сочинских риэлторов, часть застройщиков заморозили продажу своих объектов до конца июля "из-за непонятной ситуации с ценами", но разрешают покупателям забронировать желаемую недвижимость. Компания MR Group, которая строит два жилых комплекса - "Королевский парк" и "Актер Гэлакси" - подняла цены на 10%. Специалисты отмечают, что сочинская недвижимость будет заметно дорожать только после того, как будет построена вся инфраструктура.

По данным компании Soned, в настоящее время от 80 до 90% сделок на рынке сочинской недвижимости носят инвестиционный характер. Это касается и элитных объектов, и объектов бизнес- и эконом-класса.

Заметно дорожает земля в Сочи - в некоторых районах цена достигает 800 тыс. долл. за сотку. Стоимость земли в проектах насыпных островов достигла 70 тыс. долларов за сотку. Аналитики объясняют это тем, что девелоперы вынуждены покупать землю заранее и тем, что оформление сделок по выкупу и долгосрочной аренде земельных участков осложнилось в начале года из-за "олимпийской лихорадки". Самый большой скачок в росте цен на землю произошел в районе Красной Поляны - здесь сотка неделю назад стоила до 50 тыс. долларов, а сейчас - от 100 тысяч. "И никто не продает", - говорят местные жители.


http://www.n-ec.ru/

User Generated жилье

Источник: internet.ru; Дата: 13.07.2007

Аренда жилплощади – это такой типичный Веб 2.0 в оффлайне. Всегда найдутся люди, которые встрянут между “юзерами”, желающими сдать или снять квартиру. Положить этому конец должен сервис novorenda.ru.

О том, как сервис будет функционировать без посредников, в гостиной “toodoo + internet.ru” рассказывает автор сайта – Влад Терехов.

- Влад, вы сами снимаете квартиру? Сдаете?

- За последние несколько лет я дважды снимал квартиру. Сейчас, кстати, подыскиваю новый вариант. Самому сдавать жильё не приходилось. Но не единожды помогал в этом родственникам. Так что имею некоторое представление об обеих сторонах процесса.

- Какой опыт помогает вам в создании проекта?

- Помогает скорее не опыт, а понимание пары простых вещей. Во первых, чтобы что-то было, надо это сделать. Во-вторых, многое из кажущегося слишком сложным на деле оказывается вполне достижимо / реализуемо.

- На какой стадии сейчас сервис, когда его сможем увидеть в Сети?

- Сервис будет запущен в июле. Движок сайта готов на 90%. В планах было начать публичное тестирование ещё на прошлой неделе, но последние дни оказались столь насыщены событиями разной степени важности, что на программирование не осталось времени.

- Вы в блоге довольно четко описали бизнес-модель, не боитесь клонирования идеи?

- Нет, не боюсь. Идея относительно проста, и, я уверен, приходила в голову не мне одному. Однако до сих пор реализации нет. Кстати, в блоге описан лишь подход, а о бизнес модели как таковой нет ни слова (но это ненадолго).

- Почему эту идею никто не воплотил до вас?

- Вероятно из-за отсутствия веры в успех или обычной лени. В мире абсолютное большинство дел не совершается именно по этим причинам (улыбается).

- Платное размещение будет единственным источником дохода?

- Конечно нет (улыбается). Я вообще не рассматриваю плату за объявления как источник дохода - суммы получаются смехотворными даже если допустить, что всё жильё в стране будет сдаваться через сервис. Предусмотрены другие способы заработка денег. В ближайшее время я подробно напишу о бизнес-модели в блоге.

- Насколько длинна будет линейка платных услуг?


http://www.n-ec.ru/

- Ровно настолько, насколько эти услуги будут востребованы. Собственно, они и появятся не раньше, чем сервис обрастёт аудиторией, у которой будет на них спрос.

- Сервис не решает главного вопроса - люди пока не привыкли решать подобные вопросы через Интернет. Не согласны?

- Согласен частично. Со стороны арендатора проблем нет вообще никаких. Текущая степень “интернетизации страны” позволяет быть уверенным, что люди, как минимум, не пренебрегут возможностью поиска информации о сдающемся жилье в сети.

С арендодателями сложнее. Они действительно привыкли работать с посредниками. Я делаю ставку на то, что гарантированный бонус в размере нескольких сотен долларов окажется для хозяев квартир хорошим стимулом попробовать (улыбается).

- Как вы намерены наполнять сайт жизнью, ведь никто не будет публиковать объявления на сайте с нулевой посещаемостью и никто не будет заходить на сайт без объявлений.

- На сайте будет возможность размещать и бесплатные объявления. Так что уж совсем пусто не будет – посредники своё дело знают (улыбается) Возможно будет запущен робот, копирующий бесплатные объявления из других источников (не самый честный подход, конечно, но кому сейчас легко?).

- Работая через риэлтеров, клиент платит еще и за сервис, в вашем же случае стороны сходятся 1 на 1. Какие гарантии?

- Гарантии риэлторов - лишь миф. Опытные арендаторы и арендодатели хорошо это понимают. Для остальных я писал о реальном положении дел в блоге (см. http://novorenda.ru/entry/5 и http://novorenda.ru/entry/6). Так что при работе через сайт гарантий не меньше, чем в случае использования посреднических услуг (улыбается)

Ещё один важный момент. Сервис делается не для того, чтобы убрать риелторов с рынка. Они тоже вполне могут использовать сайт для поиска арендаторов. Только цены на услуги придётся скорректировать.

- Публикация объявления = раскрытие контактов. Что мешает риэлтерам долбить раскрывшихся владельцев жилья телефонными звонками?

- Ничего. Но никакой долбёжки не будет, потому что она бессмысленна. Было бы иначе - риэлторы бы и сейчас донимали арендодателей звонками. Судите сами: специфика внутренней кухни риэлторов такова, что контакты хозяина квартиры становятся известны едва ли не всем агентствам в городе уже на следующий день после того, как человек обратился в любое из них. Но всё спокойно. Значит и по поводу контактов на сайте волноваться не стоит. К тому же будет возможность не светить данные (оставить только e-mail, к примеру).

- Думаю вы понимаете, что риэлтерам ваш сервис будет как кость в горле. Готовы к борьбе?

- Да понимаю. И к борьбе готов, само собой (улыбается).

- Кого вы видите своими конкурентами в Сети?


http://www.n-ec.ru/

http://novorenda.ru/entry/6

http://novorenda.ru/entry/5

- Любой сайт с профильными объявлениями – потенциальный конкурент. В том случае, если администрация добавит возможность, которая является ключёвой для моего сервиса. Но до сих пор никто этим не озаботился. Разве что на сайтах газет “из рук в руки” и “реклама-шанс” можно выделить объявление за отдельную плату. Но это немного не то.

- Кто помогает вам в разработке?

- Сейчас я работаю один. Ощущаю острую нехватку дизайнера, поэтому буду рад предложениям сотрудничества. В ближайшем будущем ожидаю подключения финаносвых мощностей и бизнес-опыта инвестора (сейчас ведутся переговоры).

- Какова будет география охвата предложений?

- Вся Россия. На стадии тестирования, возможно, только Москва, Питер и их области.

- Каковы инструменты платежей для арендодателей будут интегрированы в сайт?

- В первое время - платные sms, webmoney и “Яндекс.Деньги”. Позже, возможно, будет налажена оплата картами visa и mastercard.

- На какую активность вы планируете выйти к концу года?

- Несколько десятков честных объявлений в неделю будет хорошим показателем. Если речь идёт об активности в целом (обороты, доля на рынке и т.п.) - ничего сказать не могу, так сейчас очень сложно давать какие-либо прогнозы.

Напоследок, ряд традиционных вопросов о toodoo

- Как давно и где узнали о нашем сервисе?

- Точной даты не помню. Сервис обнаружил, когда прочитал новость о покупке компанией Yahoo социальной сети mybloglog.com. Поиски аналогов в Рунете привели на toodoo.ru.

- Уже успели оценить наши виджеты?

- Признаться, ещё нет (улыбается). Но обязательно попробую их в самое ближайшее время.

- Каких функций в рамках системы вам не хватает?

- Вы не поверите, но за время работы с toodoo я ни разу не испытал недостатка в функционале. Могу лишь пожелать продолжать в том же духе!


http://www.n-ec.ru/

Деятельность финансово-строительной корпорации «Лидер» отмечена Российским и Московским фондами защиты прав потребителей

Источник: RWAY.Ru; Дата: 13.07.2007

Деятельность финансово-строительной корпорации «Лидер» отмечена Российским и Московским фондами защиты прав потребителей

Как сообщили RWAY.Ru в пресс-службе компании, представителям компании в здании Правительства Москвы был вручен Диплом «За активное участие в формировании цивилизованного рынка недвижимости». Финансово-строительная корпорация «Лидер» была признана фондами как самая динамичная и успешно развивающаяся молодая компания Российского рынка недвижимости.

Корпорация специализируется на инвестировании строительства объектов жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса. География проектов включает Москву, Московскую область и Южный Федеральный Округ.

По мнению руководства компании, для дальнейшего развития Российского рынка недвижимости необходимо достижение консолидации государственных и деловых структур. Законодательство, направленное на защиту прав и интересов добросовестных участников, - единственный путь к цивилизованному рынку недвижимости. Также необходимо выработать высокие стандарты деятельности профессиональных участников рынка – риэлторов, оценщиков, брокеров, инвестиционных фондов и других. «Недвижимость – точка пересечения государственных, коммерческих и общественных интересов, сообщил президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. - Она играет ключевую роль в любом экономическом процессе, поэтому становление цивилизованного рынка недвижимости необходимо для формирования эффективной структуры экономики и удовлетворения общественных интересов».


http://www.n-ec.ru/

Многогранный "Кварц"

Источник: Агентство бизнес мониторинга; Дата: 13.07.2007

В общественном строительном рейтинге Группа компаний "Кварц" с базовым предприятием Домостроительный комбинат -2, занимающим десять процентов строительного рынка Нижнего, вошла в тройку лидеров.

На днях “Кварц” отметит свое пятнадцатилетие. Фирма начиналась с четырех человек, с четырех единомышленников, сплотившихся вокруг Дмитрия Кузина. Сегодня в “Кварце” работает более 500 человек. Это уже не просто строительная организация, а солидный многопрофильный холдинг.

— В 90-х годах я работал в институте прикладной физики АН СССР над темой “высокотемпературная сверхпроводимость”, — вспоминает Кузин. — Но с наступлением новых времен оказалось, что на зарплату инженера жить и содержать семью не получается. Решил параллельно посещать биржу, стал подрабатывать брокером в брокерской конторе. Изучал поставщиков и товары, участвовал в торгах. Через год такой “двойной” работы решил — нужно сделать выбор — наука или бизнес.

И результатом выбора стала созданная Дмитрием и его друзьями производственно-коммерческая фирма “Кварц”, которая поначалу, как и многие другие в то время, занималась торгово-закупочной деятельностью.

ООО ПКФ “Кварц” была дилером костромского завода “Мотордеталь”, Заволжского моторного завода, ГАЗа и других крупных предприятий. Через встречные поставки получая запчасти, автомобили и продавая их, “Кварц” стал структурой, обеспечивающей денежную массу целому ряду предприятий. Кстати, Кузин до сих пор входит в совет директоров Костромского завода “Мотордеталь”. “Но мы хорошо понимали, — говорит Кузин, — что когда рынок все-таки сформируется и появятся не только бартерные, но и денежные отношения, наша деятельность может оказаться невостребованной. Поэтому мы приобрели пакеты акций домостроительного комбината ДСК-2 и возглавили этот комбинат”.

Опять же из-за недостатка денежной массы строителям приходилось нелегко — квартиры не пользовались большим спросом. Крупные компании распадались. ДСК-2 к моменту акционирования имел небольшую промплощадку, десять башенных кранов и несколько автомашин. Так что с момента покупки предприятия и вплоть до 1999 года “Кварц” занимался только эксплуатацией и обслуживанием этих башенных кранов и ведением мелкого ремонта кровель, фасадов, заборов.

Но вот обычный подряд на ремонт ограждения завода “Сокол” перерос для “Кварца” во взаимовыгодное сотрудничество с этим предприятием: был заключен лизинговый договор на приобретение у “Сокола” в течение семи лет завода крупнопанельного домостроения — ЗКПД. Для “Сокола” этот завод к тому времени был балластом: строился он в социалистические времена под конкретные задачи собственного капстроительства, но в конце девяностых был уже не востребован и простаивал. Наверное, с этого момента — с заключения договора на приобретение ЗКПД в 1999 году, и можно отсчитывать новую историю компании “Кварц” — из торгово-закупочной фирмы она превратилась в строительную. Строительство жилья и капитальный ремонт остаются главными направлениями компании и сегодня. “Мы начинали с поставок панелей, — рассказывает генеральный директор ОАО “ДСК-2” и Группы компаний “Кварц”, депутат городской думы


http://www.n-ec.ru/

Нижнего Новгорода Д.В. Кузин, — затем вышли на договоры долевого строительства. На тогдашнем неразвитом рынке жилья приходилось заниматься и его реализацией. Конечно, начинали с небольших объемов строительства — это сейчас мы сдаем по 40 тысяч кв. метров в год, а в 2001 году радовались и пяти тысячам”.

ДСК-2 является одним из немногих предприятий единого строительного цикла, где компания выступает и заказчиком жилья, и генподрядчиком. А с недавних пор на базе “Кварца” появилась еще и новая структура — управляющая компания, взявшая на себя функции технического обслуживания построенных домов.

Вообще сегодняшняя структура “Кварца” очень отличается от той, которая была в 1992 году и даже в 2000-м. Название “Кварц” теперь носит группа компаний, в которую входит базовое предприятие ДСК-2, его подразделения “Строй-спектр” и “Виктория”, агентство недвижимости, учебно-кадровый центр, типография, издательство, — все с именем “Кварц”. Их появление и развитие шло по логической цепочке.

Реализация квартир в построенных домах потребовала создания собственного агентства недвижимости. Для подготовки риэлторов был организован учебно-кадровый центр, который теперь работает и на сторонние организации: 13 лицензий на дополнительное образование и повышение квалификации специалистов различных профилей позволяют это. И типография появилась тоже для собственных нужд: нужно было печатать рекламную продукцию, визитки, плакаты. Но вскоре она нашла нишу на рынке производства картонной полиграфической упаковки. А затем появилась идея заняться и издательской деятельностью. Причем один из самых первых проектов, предложенный лично Кузиным, стал уникальным — издание “Нижегородской книги рекордов и достижений”. Собранные в ней факты из жизни города, единственные и неповторимые в стране и мире. Не случайно книга приобретена губернатором области для презентационного фонда. “Что касается строительства, то мы занимаем несколько строительных площадок, — объясняет Дмитрий Кузин. — Дома на них находятся в разной степени готовности. Среди проектов — дома на улицах Бурнаковской, Даргомыжского, Родионова, Деловой. Ведутся стройки на улицах Маршала Казакова, Самаркандской-Керченской, на Мещерском бульваре. Недавно закончили расселение ветхих домов на улице Голованова”.

Успех компании, по словам Кузина, обусловлен ставкой на новые технологии. Именно за счет такого подхода при мощностях, рассчитанных на 20 тысяч квадратных метров бетоноконструкций, ДСК-2 в год сдавал до 40 тысяч.

Они добились заметных результатов в ликвидации теплопотерь. Первыми в Нижнем применили при строительстве дома на Бурнаковке технологию с кирпичной наружной стеной. Сыграл свою роль и грамотный подбор кадров. “Четверка”, которая начинала компанию в 1992 году, до сих пор вместе и занимается управлением теперь уже Группы компаний “Кварц”, являясь ее советом директоров. Кроме генерального директора Дмитрия Кузина, в него входят финансовый директор Татьяна Кузьмина, коммерческий директор Вячеслав Пугин и зам. генерального директора по строительной деятельности Алексей Шпагин. Чтобы задачи решать оперативно, собственники “Кварца” взяли на себя функции топ-менеджеров, при необходимости могущих заменять друг друга. Они по-прежнему дружны.

— Мы состоялись вместе, мы прожили трудные, но счастливые 15 лет и с оптимизмом смотрим в будущее, — говорит Кузин.


http://www.n-ec.ru/

Слухи и сплетни Большого Урала

Источник: URA.Ru ; Дата: 13.07.2007

Из очередного выпуска «Слухов» вы узнаете, почему Россель захотел интервью в Financial Times, где тренируется охрана Латышева, кого из друзей Чиркунова раскулачивает Кремль, кто заплатил силовикам за арест 4-х VIPов 50 тысяч евро, в каком городе УрФО Федеральная служба охраны заваривает канализационные люки и почему, кто готовит покушение на челябинского бизнесмена, как криминальный авторитет ХМАО добрался до канала полпреда, какой югорский депутат засветился в гей-скандале, где один из самых известных людей Тюмени сделал операцию по подсадке стволовых клеток и причем тут Алексий Второй, с кого Богомолов потребовал купить ему новые ботинки и многое другое. Добро пожаловать в кулуары.

Слухи Пермского края:

Рыболовлева заставят поделиться с государством

На рынке появился слух, что с владельцем ведущего калийного производителя «Уралкалия» Дмитрием Рыболовлевым ведутся переговоры о том, чтобы он уступил долю в своей компании государству. Злопытхатели говорят, что убеждают бизнесмена непосредственно кремлевские чиновники: они намерены добиться как минимум блокирующего пакета акций «Уралкалия». Говорят, что такая мысль пришла государству в связи с тем, что Рыболовлев крайне неохотно выделяет средства на ликвидацию аварии в его же руднике, а тем временем выплачивает себе высокие дивиденды и занимается бизнесом в Швейцарии. Поговаривают даже, что в случае, если калийный олигарх не согласится отдать часть акций по-хорошему, с «Уралкалием» расправятся по сценарию ЮКОСа.

Московские риэлторы «наживутся» на жителях Березников

Столичные риэлторские конторы развернули бурную деятельность в Березниках, где из-за аварии на первом руднике «Уралкалия» должны быть расселены жители шестнадцати домов, попавших в зону проседания грунта. Пострадавшие березниковцы рассказывают, что агенты по недвижимости их совсем одолели: бегают по домам, будоражат, запугивают тем, что все равно к 1 декабря всех выкинут из своих квартир. А тем временем по городу начал гулять новый слух: провалиться может не шестнадцать, а свыше шестидесяти домов. По мнению инсайдеров, слухи распускают сами агентства недвижимости, причем московские: они хотят нажиться на чужой беде, скупив за бесценок квартиры. Также говорят, что вовсе никакой опасности и нет, а людей, которых вынуждают продавать жилье, элементарно «кидают», чтобы в последствие, когда громогласно объявят, что опасности больше нет, перепродать их квартиры по гораздо более высокой цене.

Чиркунов составил «черный список» мэровНиколаев и: Консалтинг | www.n-ec.ru | 7 812 321 60 40 147

http://www.n-ec.ru/

Рассказывают, что губернатор Пермского края Олег Чиркунов составил неофициальный «черный список» мэров городов региона. Список составлялся по принципу того, как муниципалитеты участвуют в реализации нацпроектов. Интересно, что одним из лидеров этого рейтинга стал мэр Соликамска Сергей Девятков. Он получил «ноль по объективным причинам». Мэр Березников Андрей Мотовиловбыл причислен к «середнячкам». В кулуарах также утверждают, что Чиркунову понравилось ставить оценки мэрам и составлять рейтинги, и он дал задание подчиненным готовить такой список ежемесячно. Для наглядности губернатор даже придумал отличительные знаки. Так, отстающие мэры получают красную метку, середнячки - желтую, а отличники – зеленую.

Пермский пороховой завод собирается бастовать

Слухмейкеры передают, что работники Пермского порохового завода уже создали забастовочный комитет и в настоящее время активно готовятся к забастовке. К этому побудило коллектив предприятия плохое состояние дел уволенного гендиректора завода Геннадия Кузьмицкого, которого рабочие поддерживают в полном составе. Так, говорят, пока что все попытки Кузьмицкого восстановиться на прежнем месте работы остались безуспешными. До сих пор не дало видимых результатов обращение работников к президенту РФ Владимиру Путину, губернатору Пермского края Олегу Чиркунову и главе Роспрома Борису Алешину. Зато новый директор пермского порохового завода уже начал сколачивать свою команду на предприятии и устанавливает свои порядки. Рабочие находятся в подавленном состоянии и ждут приближающихся чисток. Они считают, что последний шанс, который им остался – забастовка. Этот шаг может помочь привлечь внимание властей к проблемам завода. Новый глава предприятия Александр Дибижев уже в курсе забастовки и готовит ответный удар. Однако, что это будет, пока неизвестно.

Беспартийный Трутнев отказывается возглавить список ЕР на выборах в Госдуму

Самый известный пермяк, министр природных ресурсов РФ Юрий Трутнев не горит желанием становиться «паровозом» пермского списка «Единой России». Рассказывают, что отстраненность от политических сил – особая «фишка» министра, которой он очень дорожит. «Такая дистанцированность от партий, в том числе, от ЕР, создает видимость независимости Трутнева и позволяет ему неизменно сохранять высокий рейтинг в Пермском крае», - объясняют слухмейкеры. Однако «партия власти» сдаваться не намерена. Ведь появление министра в пермском списке ЕР может разогреть увядший в крае рейтинг «партии власти». Уже миновал первый этап переговоров с Трутневым. В частности, когда федерал приезжал в Березники обсуждать вопрос о переселении местных жителей из зоны возможного проседания грунта, пермские единороссы попытались в ходе общения с ним затронуть тему выборов в Госдуму. И, как уверяют, Трутнев на предложение возглавить пермский список ЕР отреагировал весьма вяло. Тем не менее, отдельные наблюдатели все же считают, что министр вполне может и согласиться. Это произойдет в том случае, если ситуация в правительстве РФ продолжит накаляться. Понимая возможность своей отставки на посту министра, Трутнев, вероятно, решит подстраховаться и получить депутатский мандат, а вместе с ним – неприкосновенность.

А бизнесмен Сергей Прохоров не хочет присутствовать в пермской политике


http://www.n-ec.ru/

В кулуарах судачат, будто бизнесмен, бывший депутат Заксобрания Пермского края Сергей Прохоров, который собирался возглавить пермский список ЛДПР на выборах в Госдуму, изменил свое решение. Прохоров решил проигнорировать пермскую политику, и теперь намерен баллотироваться в федеральный парламент по спискам ЛДПР от Ярославской области. Согласно логике бизнесмена, в этом регионе находится подконтрольное ему ОАО «Рыбинсккабель» и, конечно же, ему выгоднее получить мандат именно от Ярославской области. Но, возможно, что предприниматель передумает, поскольку, по слухам, договоренность с Москвой об участии Прохорова в пермском списке уже достигнута, а вот по поводу Ярославской области еще надо вести переговоры.

Слухи Свердловской области:

Россель захотел интервью в Financial Times

Свердловская область рискует остаться без международной pr-кампании. В сентябре региональные власти собирались заказать РИА «Новости» пресс-тур иностранных журналистов – такой же, какой государственное агентство провело в Челябинской области. По слухам, на администрацию Эдуарда Росселя большое впечатление произвело интервью его южноуральского коллеги Петра Сумина в Financial Times о жизни региона. Эдуард Эргартович, известный своей любовью рассказать иностранцам о своих успехах, захотел такую же публикацию. Вроде бы, даже начались переговоры, но пока они приостановлены. Во-первых, в отпуск ушел глава администрации губернатора Александр Левин, во-вторых, общий тон заметок о Челябинской области был совсем не приятный (желающие могут ознакомиться с одним из ярчайших примеров «итогов» пресс-тура, зайдя по ссылке). Теперь в администрации переводят все написанные о Челябинске материалы, чтобы понять стоит или нет тратить деньги на подобный pr.

Охрана Латышева тренируется в клубах, портовых кабаках и на заводах

Охрана уральского полпреда Петра Латышева, и без того считающаяся одной из самых профессиональных среди аналогичных ей госструктур в УрФО, станет еще круче. Рассказывают, что для тренировок стрелков из охраны Петра Михайловича недавно был открыт специальный виртуальный тир. По желанию стреляющих, его обстановку и врагов можно превратить в грязный портовый кабак, модный лондонский клуб, цеха завода или пресс-конференцию с журналистами. В такой удивительной обстановке силовики тренируются и, говорят, достигли новых высот. Проверить это можно будет в ближайшее время – на новой неделе в полпредстве обещают пресс-конференцию Петра Латышева.

На Урале появится своя luxury-минералка

Слава производителей минеральной воды Perrie, Evian, Vichy и т.п. люксовых брендов взволновала и уральских бизнесменов. Одно из рекламных агентств получило заказ на создание имиджа новой минеральной воды от завода «Тонус». Компания, производящая копеечную газировку, решила выпустить на местный (а затем – и российский) рынок свою


http://www.n-ec.ru/

собственную минеральную воду в сегменте premium. Название выбрано поэтичное – «Айседора». Состав вряд ли будет сильно отличаться от «Обуховской» или «Ессентуков». Зато цена превысит 2 евро за литр жидкости. Предприятие надеется поставить свою минеральную воду на все VIP-столы области – к примеру, перед Эдуардом Росселем, дающим очередную пресс-конференцию. Это и станет стартом рекламной кампании.

Савельев хочет забрать себе отделение ЛДПР

На политическом поле Свердловской области могут произойти серьезные изменения. По некоторым данным, крупный бизнесмен Валерий Савельев стал проявлять интерес к местной ячейке ЛДПР, сейчас контролируемой депутатом облдумы Владимиром Таскаевым. Как ожидается, на выборах в Государственную думу в региональном списке второе место займет предприниматель Эдуард Маркин. «Насчет его кандидатуры с Москвой переговоры вел Сергей Майзель, - говорят в истеблишменте. – Майзель – один из савельевских партнеров. Многие считают, что в 2008 году Валерий Борисович постарается постепенно перевести отделение «на себя». Это в его духе». Действительно, г-н Савельев не привык складывать яйца в одну корзину. Будучи видным «единороссом» ранее он, по слухам, оказывал помощь «Российской партии пенсионеров». Теперь вот заглядывается на либерал-демократов. «А в «Единой России» и не против, - утверждают слухмейкеры. – В конце концов партбоссы просто скупят все остальные партии и в области наступит управляемая демократия во всей красе».

Воронина подставили перед Росселем…

Скандал на выставке «Оборона и защита», открытие которой проигнорировали большинство депутатов облдумы, вышел не случайно. Напомним, взбешенный недисциплинированностью народных избранников, Эдуард Россель сделал при посторонних устный выговор Николаю Воронину. Тот попытался было воздействовать на членов думы, но приказывать им спикер не может, и к его ругани парламентарии не особо прислушались. Как утверждают в думе, скандал вышел не из-за разболтанности политиков, а по злому умыслу. Лидер думских «единороссов» Анатолий Мальцев намеренно пропустил ответственно мероприятие и, как говорят, призвал своих сторонников последовать его примеру. Анатолий Федорович прекрасно знал, что все шишки в итоги достанутся Николаю Воронину, лично ответственному перед Росселем за поведение депутатов. Таким образом, Николай Андреевич потерял еще несколько политических очков, а г-н Мальцев стал на шажок ближе к заветной мечте – самому возглавить нижнюю палату свердловского парламента.

…Россель отчитал оргкомитет любимой выставки

Рассказывают, что губернатор Эдуард Россель крайне недоволен тем, как в этом году прошла выставка «Оборона и защита – 2007». Свое «фи» он уже высказал областному оргкомитету, который, по версии главы региона, не использовал все возможности для приглашения VIP-гостей, не смог договориться о визите в Нижний Тагил министра чрезвычайных ситуаций Сергея Шойгу. Согласно этой легенде, приезд министра обороны Анатолия Сердюкова был организован лично полпредом президента в УрФО Петром Латышевым, который решил показать выставку федеральному чиновнику. Россель знал об этом, и еще больше был


http://www.n-ec.ru/

недоволен недоработками своих подчиненных. Свердловские кураторы выставки опасаются, что самый главный разнос им учинят в понедельник.

За поимку Бураги со товарищи оперативники не получат 50 тыс. евро

Сотрудникам уголовного розыска Крыма, участвовавших в операции по задержанию в Евпатории акционеров ЗАО «Корпорация «Уралинвестэнерго», не удастся получить награду в 50 тыс. евро, обещанную прошлой осенью «Фондом обманутых акционеров «Уралинвестэнерго». По слухам, после задержания менеджеров корпорации тема выплаты наград обсуждалась, но представители уральской милиции заявили, что эта награда якобы уже выплачена неким лицам. Не исключено, что под «некими лицами» подразумеваются киевские милицейские руководители, давшие санкцию на задержание акционеров ЗАО «Корпорация «Уралинвестэнерго». Дело в том, что арестованные в Евпатории Василий Бурага, Денис Тасаков, Владислав Бутин и Андрей Рыжиков на Украине ни от кого не скрывались и жили отнюдь не конспиративно, поскольку считают себе невиновными. А также верили, что Кировский суд Екатеринбурга вынесет оправдательный приговор их партнерам Павлу Подкорытову и Вадиму Губину. Уральские милиционеры выехали на Украину после того, как судья Кировского суда Сергей Гладких с коллегами удалился в совещательную комнату для вынесения решения. Будучи уверенными, что приговор будет только обвинительным, уральские милиционеры начали переговоры с киевскими начальниками при экономической поддержке представителей Андрея Ахтямова. Приговор, вынесенный бизнесменам Павлу Подкорытову и Вадиму Губину, стал последним аргументом в этих переговорах. После чего была получена санкция на задержание проживавших на Украине менеджеров «Уралинвестэнерго». Говорят, что участники переговоров получили сумму, в пять раз большую, чем награда, обещанная «обманутым фондом».

У начальника железной дороги головные боли

Говорят, начальник Свердловской железной дороги Владимир Супрун сильно переживает из-за двух ЧП, произошедших в его хозяйстве на территории Свердловской области. Источники в его окружении утверждают, что отставки Супрун не боится – в руководстве РЖД понимают, что быстро справиться с накопившимися за годы нарушениями не получится. А вот планы нового начальника дороги аварии могут серьезно скорректировать. Известно, что господин Супрун планировал масштабные чистки в руководстве дороги и даже приступил к их реализации. Железнодорожники, как могли, отбивались, напрягали контакты в Москве, но не могли найти понимания – новому начальнику в кадровом вопросе был дан карт-бланш. Теперь, когда часть отставок произошла, а ситуация кардинально не изменилась, у кандидатов на увольнение есть козырь, они могут сказать о неэффективности зачистки, и Владимиру Супруну придется корректировать свои планы.

Администрация Путина размещает заказы в Екатеринбурге

Победа России в конкурсе за право организовать Зимние Олимпийские игры 2014 года оказалась радостной не для всех. На этой неделе о выигрыше Сочи сильно пожалели в Екатеринбурге. Поговаривают, что администрация президента решила сделать возрождение


http://www.n-ec.ru/

курорта общенациональным проектом, а потому мониторит ситуацию во всех регионах, выбирая крупные строительные компании, которые получат часть заказов на строительство в Краснодарском крае. В Свердловской области застройщик определен – заказы уйдут «Атомстройкомплексу», умудрившемуся не только сохранить дружеские отношения с городскими властями, но и получившему поддержку областной администрации. Вот только нежданному сочинскому заказу в компании не рады – до сих пор не ясно, будет ли коммерческая выгода по проекту или строителей заставят работать по минимальным ценам. К тому же, екатеринбуржцы побаиваются начинать работу в Краснодарском крае – все мощности компании нацелены на уральские проекты и свободных рук, стройматериалов просто нет.

Слухи Челябинской области:

На «Маяке» произошла мощная утечка радиации

Всю неделю из Озерска и Челябинска поступали леденящие кровь слухи, которые, к счастью, пока не смогли найти своего подтверждения. Поговаривали о разгерметизации некой трубы в каком-то спецпомещении, из-за чего в этом самом помещении при предельной дозе в 20 микрорентген в час фон подскочил едва ли не под 180 тысяч! Кто-то утверждал, что для устранения аварии специально обученный персонал на считанные секунды вбегал в помещение, после чего бросал инструмент и выбегал наружу – примерно так, как это происходило при ликвидации последствий печально известного взрыва на Чернобыльской АЭС.

Подтверждение этой информации найти не удалось ни на самом предприятии, ни в органах МЧС, ни в администрациях Озерска и Челябинской области. К тому же, при облучении персонал должен направляться в специализированное медицинское учреждение, известное в Озерске под аббревиатурой ФИБ (филиал института биофизики), но информации о поступивших пациентах нет и там. Кроме того, если бы на «Маяке» действительно произошло что-то серьезное, вряд ли последствия ЧП удалось скрыть надолго в стотысячном городе, где примерно треть жителей работает на «Маяке».

Возможно, что своим появлением эти слухи обязаны локальному инциденту, о котором в начале месяца сообщалось даже на официальном сайте Росатома. Напомним, что согласно этому сообщению, с 22 по 24 июня на предприятии проводились плановые дезактивационные работы перед ремонтом штатного транспортера. По окончании работ у пяти операторов, участвовавших в дезактивационных мероприятиях, было выявлено незначительное превышение основного предела дозы радиации. Но официальные источники уверяли, что нештатная ситуация имела локальный характер, и радиационное воздействие за пределами рабочей зоны специально оборудованного помещения отсутствует.

ФСО потребовало заварить колодезные люки на челябинских улицах

Новые причуды спецслужб, готовящихся охранять безопасность августовских мероприятий ШОС в Челябинской области. Говорят, что сотрудники Федеральной службы охраны потребовали от руководства Челябинска сделать хотя бы на время так, чтобы на так


http://www.n-ec.ru/

называемом гостевом маршруте, по которому будут проезжать государственные делегации стран-участниц, не открывались люки канализационных и прочих колодцев. Надо ли говорить, что чиновников это требование привело в самый настоящий шок. Зато есть хорошие новости для жителей домов, расположенных по тому самому гостевому маршруту. Возможно, что балконы и лоджии на лицевых фасадах целевым образом увешают ящиками и горшками с цветами.

Швадченко опасается за свою жизнь

Говорят, что мало помалу раскручивающееся, пусть и со скрипом, «дело Продкорпорации» начинает в буквальном смысле угрожать жизни и здоровью экс-директора этого областного государственного предприятия Владимира Швадченко, который, как сказано в известном кинематографическом афоризме, «слишком много знал». По крайней мере, как утверждают в кулуарах, г-н Швадченко очень переживает, что ему придется оказаться крайним в этой неприглядной истории, в которой, как неоднократно предполагали наблюдатели, ему в действительности может принадлежать самая посредственная роль, учитывая, что над «Продкорпорацией» есть еще целое областное министерство и целый первый вице-губернатора. Якобы экс-директор где-то обронил фразу, что сидеть в тюрьме «за того парня» не собирается и, если уж так сложатся обстоятельства, на суде не утаит ничего. Между тем «капитализация» самого «дела» незаметно увеличилась и возросла с 170 до 240 миллионов. Именно такая сумма денег, привлеченных «Продкорпорацией» под гарантии челябинского областного правительства и затем ушедших в неизвестном направлении, упоминают сейчас газеты в судебных хрониках.

Запасов зерна на Южном Урале осталось всего на неделю

Между тем «Продкорпорация», похоже, втягивается в новый скандал. Поговаривают, что буквально на днях с двух крупнейших элеваторов Челябинской области по указанию руководства этого предприятия был продан месячный запас зерна, который позволил бы местным производителям хлебопродуктов дотянуть до нового урожая. Решение о продаже крупной партии зерна в Свердловскую область и еще в два региона страны, по слухам, напрямую связано с ростом цен на зерновом рынке, о причинах которого на днях рассказывал сам областной министр сельского хозяйства Иван Феклин. И несмотря на то, что Феклин уверенно заявил, что на Южном Урале нет проблем с зерном и мукой, слухи оптимизма не внушают: имеющихся запасов зерна у крупнейших хлебопроизводителей Челябинской области осталось на семь-десять дней, и в этих условиях пятипроцентный рост цен на хлеб, отмеченный на днях в регионе, может оказаться только началом.

Гришанков уходит в Пермь

На неделе в неофициальном порядке выяснилось, что кыштымский госдеп Михаил Гришанков решил последовать примеру своего коллеги Павла Крашенинникова и поменять место электоральной «прописки». По слухам, Гришанкова включат в предвыборные списки «Единой России» по одному из регионов Приволжского федерального округа. Скорее всего, таковым окажется Пермь, в пользу чего говорят сразу два обстоятельства. Во-первых, объявленный чуть ли не персоной нон-грата у себя на родине, г-н Гришанков некоторое


http://www.n-ec.ru/

время назад с радушием был принят на пермской земле и ударили по рукам с тамошним губернатором Чиркуновым, договорившись сообща бороться с коррупцией. А во-вторых, Пермский край стал в каком-то смысле уникальным регионом, где при составлении предвыборных списков не отпихиваются от «варягов», как в той же Челябинской области, а наоборот - всячески приветствуют их появление.

Слухи Тюменской области, ХМАО, ЯНАО:

Петерман добрался до телеканала Латышева

Югорские слухмейкеры снова обсуждают слухи о планах местного олигарха и политика Александра Петермана. С их слов, сегодня есть все основания говорить о том, что президент «Славтэка» и его люди не оставили мысль взять под контроль одно из местных электронных средств массовой информации. Наблюдатели напоминают, что в свое время Петерман имел контроль над нижневартовским «Новым каналом». Но после конфликта с менеджментом одной из крупнейших независимых телекоммуникационных компаний «Коминтел», предоставлявшей «Новому каналу» кабельные сети для вещания, проект умер. По слухам, после этого «новоканальцы» много и безуспешно судились. Но на днях эта история получила новое неожиданное продолжение. Говорят, что некоторым, лояльным к Петерману журналистам, ушедшим с «Нового канала» на радио, удалось заключить некий пакт с уральским окружным телеканалом «Ермак», вернее с человеком, который обеспечивает вещание этого канала в Нижневартовске и отвечает за привлечение спонсоров, наполнение программами местного производства и так далее. Говорят, что это некий господин Тимофеев, который использует оборудование «Нового канала» и привлекает для производства программ на «Ермак-Нижневартовск» людей, работавших ранее в медиа-ресурсах Петермана. За использование технических и людских ресурсов, говорят слухачи, Тимофеев должен в любой момент дать выход в эфир руководству «Славтэка». Оппоненты югорского олигарха уверены - такая сделка может быть на руку Александру Петерману, которому в его войне с силовиками в любое время может понадобиться выход на общественность.

Югорский VIP-натурал засветился в гей-скандале

Югорская политэлита хохочет над неудачной покупкой депутата окружной Думы и одного из магнатов развлекательного бизнеса Владимира Зиновьева. По слухам, не так давно господин Зиновьев прикупил в Испании недорогой особнячок. Однако, как оказалось, дешевизна приобретения вышла лидеру югорского отделения «Партии пенсионеров» боком. Судачат, что уже после завершения сделки Владимир Зиновьев обнаружил, что ему продали особняк с районе, в котором, как правило, проживают представители нетрадиционной сексуальной ориентации, проще говоря - геи. В светской тусовке Югры господин Зиновьев ни разу не был замечен в пристрастиях к сексменьшинствам. Более того, бизнесмен всегда отличался тем, что частенько высказывался в поддержку политики московского градоначальника Юрия Лужкова в части запретов на проведения гомосексуалистами массовых мероприятий в российских городах. Хохмят, что, наверное, от этого Зиновьеву вдвойне горше. Сплетничают, что этой покупкой югорского политика уже «заела» супруга, а


http://www.n-ec.ru/

высокопоставленные друзья Владимира Николаевича не упускают возможности «подколоть» приятеля.

В ХМАО готовят деприватизацию крупнейшего НИИ

Говорят, деятельностью одного из крупнейших региональных институтов в ХМАО - «НижневартовскНИПИ-Нефть» заинтересовались антимонопольщики. По слухам, формально повод в том, что в эту структуру уходит большинство заказов от местных предприятий. Но сплетничают, на самом деле весь сыр-бор связан с акциями этого предприятия. «НижневартовскНИПИ-Нефть» - весьма лакомый кусок, который в свое время вышел из-под формального контроля государства и стал частной компанией, значительным пакетом акций которой владеет нынешний гендиректор Наталья Андреева. Антимонопольщики, по слухам, планируют «убедить» госпожу Андрееву в том, чтобы она вернула этот актив властям. Поговаривают, что за государственные интересы хлопочет бывший зам руководителя МТУ Ростехнадзора по УрФО Николай Крупинин. После отставки, полученной им в апреле этого года, по слухам, он вернулся в родной для себя Нижневартовск, где получил скромную должность члена Ханты-Мансийского отделения РАН.

Тюменский медиа-рынок потерял очередного политобозревателя

Журналистская тусовка столицы Тюменской области судачит об очередных кадровых переменах на местном медиа-рынке. По слухам, главный редактор газеты «Московский комсомолец в Тюмени» Наталья Емельянова в скором времени намерена сменить место работы. Говорят, что будущим местом работы журналиста станет информационно-консалтинговая группа «Цезарь», которая входит в структуру крупнейшего тюменского медиа-холдинга «Сибинформбюро». К слову, несколько лет назад госпожа Емельянова возглавила «МК в Тюмени», перейдя из интернет-газеты «Вслух.Ru» (входит в ИКГ «Цезарь»). О причинах возвращения главного редактора приложения федерального таблоида в «Цезарь» мало что известно. Но, знакомые с ситуацией люди говорят, что на новом-старом месте Наталье Емельяновой гарантировали работу, не связанную с политической, социальной, либо экономической журналистикой. Если это так, то с уходом Емельяновой из тюменского «МК» местный медиа-рынок потерял еще одного политического обозревателя. Отметим, что около года из политической журналистики ушла собкорр газеты «Коммерсантъ» в Тюмени Лариса Рычкова, которая предпочла репортерству партийную работу.

Куцев пошел по стопам Алексия Второго

В научных кругах прошли слухи об очередной попытке президента Тюменского госуниверситета Геннадия Куцева излечиться от своего недуга. Как известно, уже довольно продолжительное время Геннадий Филиппович находится на лечении. Серди причин болезни известного ученого и некогда политика, называют как последствия операции на сердце, так и грыжу межпозвоночного диска. Однако не так давно, говорят, врачи посоветовали бывшему ректору крупнейшего в Тюменской области вуза обратиться к инновационным средствам медицины - практике внедрения в организм стволовых клеток. К


http://www.n-ec.ru/

подобным мерам в современной России уже не раз прибегали известные люди, находящиеся в преклонном возрасте. Правда или нет, но, по слухам, Геннадий Куцев согласился на операцию, которую ему, якобы, провели в одной из московских клиник. Кстати, в этом же медучреждении, говорят, в свое время подобная операция была проведена и патриарху Русской православной церкви Алексию Второму.

«Ямал» сдал несколько своих самолетов в аренду

Ситуация с самолетами авиакомпании «Ямал» обрастает новыми слухами. Как сообщалось ранее, компания продала один свой ЯК-40 «Северстали», но зато купила в лизинг два Boeing-737. Теперь, как рассказывают инсайдеры, один из Боингов вышел из строя: после того, как он отлетал всего несколько дней, у него обнаружились технические проблемы. Мало того, как говорят наблюдатели, авиакомпания «Ямал» временно лишилась не только этого самолета: часть своих воздушных судов окружной перевозчик сдал в аренду. Причем, это произошло как раз в сезон отпусков, когда перед ямальцами остро стоит проблема вылета на отдых и возвращения обратно, и билеты купить практически невозможно.

Активисты газовой столицы Ямала готовят петицию в ФСБ

Жители Нового Уренгоя – в шоке: всю жизнь они спокойно собирали грибы и ягоды в близлежащих лесах, но теперь, когда их город вошел в территорию пограничного режима, их не выпускают из города. Рассказывают, что пограничники закрыли все выходы из города, за исключением направления на Надым, и не пропускают в леса грибников и ягодников. По слухам, недовольные горожане даже подумывают о том, чтобы создать инициативную группу и обратиться с официальной петицией в ФСБ России, в которой намерены попросить о послаблении режима в грибно-ягодный сезон.

Слухи Курганской области:

Богомолов запланировал тайный вояж

По слухам, глава Зауралья Олег Богомолов в тайне от своих подчиненных намерен проехать по районам области и выборочно посетить фельдшерско-акушерские пункты. Губернатор обозлился на руководство управления здравоохранения за то, что в ФАПах не проводится ремонт. Говорят, что Богомолов потребовал провести в каждом из них капитальный ремонт, так сказать, европейского уровня, после чего установить в них новое оборудование, однако ничего подобного до сих пор сделано не было. Рассказывают, что губернатора возмутило то, что в ФАПах проходят косметические ремонты: что-то побелили, что-то покрасили. Этого, по мнению Богомолова, крайне мало. В связи с этим, говорят, что глава области потребовал от руководителя аппарата Александра Мазеина лично переговорить с каждым главой района и все выяснить о состоянии и о ремонте фельдшерско-акушерских пунктов, о размещении в них нового оборудования. Последние дни перед отпуском Олег Богомолов решил посвятить экскурсии по ФАПам, чтобы лично убедиться в исполнении своего поручения.


http://www.n-ec.ru/

Марат Исламов получил новую недвижимость. Губернатор нервничает

Зауральские власти используют период отпусков для преображения малого зала заседаний в здании областного правительства. Говорят, что прежний интерьер – голубые стены, темные столы, бордовые неподъемные кресла, такие же бордовые занавеси сменят вещи более светлых тонов. Да и вообще здесь все будет другое. По слухам, вместо массивных столов в малом зале появятся столы, напоминающие школьные парты. Говорят, что сменится и основной «хозяин» малого зала – теперь им должна стать областная Дума. Здесь даже расположение столов-парт будет другое, специально «под депутатов»: не в виде «круглого стола», а как в школе – стройными рядами. На каждом из них появятся персональный компьютер, микрофон и устройство для голосования.

Если такие приятные перемены ждут депутатов после каникул, то правительство области, видимо, уже их получило – начиная с этой недели, все совещания, в том числе аппаратные у губернатора и заседание правительства региона, проходят в большом зале, который раньше использовался только по особым случаям. Даже главе региона Олегу Богомолову поначалу было не совсем уютно в новой обстановке – зал большой, а приглашенных мало. Впрочем, это только видимость, ведь раньше такое же число людей собиралось в зале, который был в четыре раза меньше. Правда, члены правительства ощутили и определенные неудобства, связанные с работой в новых условиях: во-первых, микрофоны приходится включать «вручную», во-вторых, голосовать нужно тоже «вручную» - электронной системы голосования здесь пока нет.

К малому залу пробраться, конечно, невозможно, так как весь коридор завален строительными материалами, но, по слухам, областная Дума «отбила» еще один кабинет у администрации – довольно вместительное помещение секретариата. Говорят, что этот кабинет, а также кабинет советника спикера, который находится по соседству, должны объединить и оборудовать под зал заседаний комитетов областной Думы. Не секрет, что уже многие годы Дума страдает от нехватки помещений. Например, заседания аграрного, регионального и законодательного комитетов проходят в помещениях площадью около 20 квадратных метров, которые не могут вместить всех приглашенных. Если действительно малый зал «перейдет» областной думе, то можно будет констатировать тот факт, что за исключением трех кабинетов, второй этаж здания правительства станет полностью думским – чего хотели экс-председатели областного парламента, и чего удалось добиться нынешнему спикеру Марату Исламову.

Богомолов хочет купить детский сад

Говорят, что глава Зауралья потребовал от городских властей сделать все, чтобы вернуть здание бывшего детского сада, в котором располагался Арбитражный суд, и применять его по назначению. Расположено оно во дворах в центре Кургана. «Заехал туда, смотрю – продается здание. Надо либо выкупить его, либо… Мы новое здание Арбитражного суда сдаем скоро, надо сделать все, чтобы вернуть это здание под детский сад», - потребовал Богомолов. Говорят, что губернатор и слышать ничего не хочет о том, что арбитраж не хочет отдавать никому помещения – как минимум там произведен капитальный ремонт на федеральные деньги. «Наблюдение у них там федеральное. Они могут забрать его с собой. А крыша федеральная была, положили ее, она стала муниципальной», - заявил глава области.


http://www.n-ec.ru/

Глава региона хочет новые ботинки. Заплатит мэрия

По слухам, Губернатор Курганской области Олег Богомолов потребовал от первого заместителя сити-менеджера Кургана Александра Якушева купить ему новые ботинки. Александр Георгиевич под раздачу после поездки главы региона по улицам города, где идет ремонт. Рассказывают, что на Горького, как раз недалеко от своего дома, Олег Алексеевич остановился, чтобы повнимательнее все осмотреть. И нашел брешь. Подойдя к бордюрам, уже «сцепленным» раствором, Богомолов ударил ногой по одному из них, чтобы проверить качество сцепления. Каково было возмущение губернатора, когда он, прекрасно осведомленный, каким должен быть качественный раствор, еще со времен своей студенческой молодости, увидел, что шов начал сыпаться. «Здесь же песок один! Вы что мне тут делаете? Я не дам вам бюджетные деньги в землю зарывать. Так строить дороги я не позволю!», - возмутился Богомолов. И как раз на следующий день, вновь встретившись с Александром Якушевым, как говорят слухмейкеры, губернатор потребовал от него купить новые ботинки. «Вчера я ударил по вашим бордюрам ногой. Сегодня смотрю – дырка в ботинке. Новые мне будете покупать», - заявил Богомолов.

В Кургане продолжают искать нефть

Говорят, что ООО «Зауралнефтегаз» готовится бурить очередные скважины. Первая буровая, которая сегодня работает в Макушинском районе у деревни Моршиха, пока определенных результатов не дала. Расчетная глубина скважины 2100 метров не оправдала ожиданий, поэтому, по слухам, уже принято решение бурить еще глубже – до уровня 2500 метров. Но, скорее всего, здесь ничего получить не удастся, и эта буровая будет смещена. Рассказывают также, что в этом году появятся еще две буровых – в Мокроусовском и Половинском районах.

Редакция «URA.Ru» не несет ответственности за достоверность опубликованных слухов. Они присылаются нашими читателями и публикуются в том виде, в котором мы их получили. Мы не публикуем или же редактируем слухи, которые носят сугубо оскорбительный характер.


http://www.n-ec.ru/

Власти Нижнего Новгорода не могут начать достраивать дома «Социальной инициативы»

Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 13.07.2007

Как сообщает корреспондент ИА DAILYSTROY, обманутые нижегородские вкладчики корпорации "Социальная инициатива" обратились к губернатору Валерию Шанцеву с просьбой ускорить решение их проблем по достройке жилья. Областное и Городское правительство выкупили долги компании перед вкладчиками, но дома в районе Щелоковского хутора уже более года стоят недостроенными, причем, не приняты меры по их сохранению. Областные и Городские власти еще полгода назад обещали достроить дома за счет бюджета, но никак не могут организовать строительство из-за бюрократической неразберихи в отношениях с бывшим партнером "Социальной инициативы" - Министерством обороны РФ. Вкладчики сказали, что если проблема не будет решена в ближайшее время, они могу начать серию протестных акций.

Министерство обороны в лице квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) Нижегородского гарнизона до сих пор не передало городской администрации функции заказчика. Без чего мэрия не может законно расходовать 200 млн. руб. на достройку первых трех домов на улице Медицинской. Сейчас обманутые соинвесторы будут ждать решения губернатора.

Как прокомментировала ситуацию корреспонденту ИА DAILYSTROY президент "Нижегородской Гильдии риэлторов" Наталья Ершова, нижегородские власти все равно оказались на высоте, так как сразу же выкупили долги компании перед нижегородцами. А нижегородские представители "Социальной инициативы", по словам Ершовой, имели отличные технологии, и закончить проект им помещали только мошеннические планы верхушки компании. А самый больной вопрос этого дела заключается в том, что нижегородцы заключили с компанией договор соинвестирования, при котором они разделяют все риски застройщика.


http://www.n-ec.ru/

3. Упоминания негативного характера

20 лет за украденные 22 миллиона рублей: на Алтае вынесен приговор инициаторам аферы с «Барнаулстроем»

Источник: Атмосфера ; Дата: 10.07.2007

20 лет лишения свободы в сумме получили трое инициаторов аферы с «Барнаулстроем».

Вчера в Индустриальном районном суде г. Барнаула вынесен обвинительный приговор бывшему генеральному директору ООО «Барнаулстрой» Геннадию Степанову, главному бухгалтеру этой организации Евгении Сорокиной и риэлтору агентства недвижимости Дине Герман.

Как установило следствие, данные лица создали преступную группу и в период с 2000 по 2001 год совершили хищение денежных средств участников долевого строительства на сумму свыше 22 млн рублей. В общей сложности от рук злоумышленников пострадало 108 человек.

Все трое были признаны виновными по пунктам «а» и «б» части 3 статьи 159 УК РФ.

В результате Геннадий Степанов получил наказание в виде лишения свободы сроком на восемь лет с лишением права заниматься деятельностью, связанной с выполнением организационно-распорядительных и управленческих функций сроком на три года;

Евгения Сорокина осуждена к шести годам с лишением права заниматься деятельностью, связанной с организацией и ведением бухгалтерского учета и отчетности сроком на три года;

Дина Герман приговорена к шести годам заключения с лишением права заниматься риэлторской деятельностью сроком на три года, сообщает пресс-служба прокуратуры Алтайского края.


http://www.n-ec.ru/

Задержаны квартирные мошенники

Источник: infoorel.ru; Дата: 10.07.2007

Следователи ОВД по Северному району возбудили сразу 4 уголовных дела в отношении нескольких жителей Орла. Они подозреваются в мошенничествах с жильём

Жертвами «чёрных риэлторов» были забытые роднёй и друзьями люди без постоянного места работы и склонные к алкоголизму. С ними знакомились, спаивали и заставляли переписывать квартиры на подставных лиц. Жильё перепродавали, а его недавние хозяева оказывались на улице. Их даже вывозили в другие регионы страны, прописывая в далёких деревнях. В группу, участников которой подозревают в совершении этих мошеннических действий, входило пять человек. Кто-то искал «клиентуру», кто-то становился собутыльником будущей жертвы, а кто-то занимался юридическим закреплением квартиры за новым собственником. Группа действовала в Орле и области, известно об одном мошенничестве, совершенном ими в столице.

"Можете помочь милиции установить причастность задержанных к другим преступлениям? Звоните по телефонам: 33-42-13, 36-02-02 или 02, - просит о сотрудничестве следователь ОВД по Северному району Марьяна Живолуп. – Если вы обратили внимание, что пропал ваш сосед, а в его квартире появились новые жильцы, и у вас появились подозрения, что сосед или знакомый стали жертвами мошенников, звоните в милицию. Мы будем рады, если кто-нибудь из жителей Орла и области готов поделиться информацией, которая поможет раскрыть уже выявленные преступления и предупредить новые".


http://www.n-ec.ru/

В Барнауле арестована «верхушка» строительной пирамиды

Источник: IRN.RU; Дата: 11.07.2007

В суде Индустриального района Барнаула был вынесен приговор группе мошенников, которые организовали строительную пирамиду и собирали деньги с дольщиков.

Как сообщил помощник прокурора Алтайского края Валерий Зиястинов, бывший гендиректор "Барнаулстроя" Геннадий Степанов, главный бухгалтер этой организации Евгения Сорокина и риэлтор агентства недвижимости Дина Герман признаны виновными в мошенничестве в крупном размере. Степанова приговорили к восьми, Сорокину и Герман - к шести годам лишения свободы.

Обвиняемые создали организованную группу с целью собственного обогащения путем обмана граждан, желавших улучшить жилищные условия через участие в долевом строительстве. В 2000-2001 годах они совершили хищение денежных средств участников долевого строительства на сумму свыше 22 млн рублей. От рук мошенников, перепродававших одну и ту же квартиру по 3-4 раза, пострадали 108 человек, - пишет ИТАР-ТАСС.


http://www.n-ec.ru/

В Барнауле вынесен приговор строительным аферистам

Источник: novosib.rfn.ru; Дата: 11.07.2007

Строительные аферисты. В Барнауле вынесен приговор компании, которая по два, а то и три раза продавала людям одни и те же квартиры. Обманутых дольщиков – больше сотни.

В 99-ом году на рынке недвижимости краевой столицы "Барнаулстрой" заявил о себе громко и с размахом. За квадратный метр жилищного счастья просили меньше всех. Те, кто попался на удочку мошенников, уже через три года горько пожалели.

Смысл аферы был очень прост. Одни и те же квартиры в "Барнаулстрое" продавали сразу нескольким дольщикам. Люди, когда "раскусили" обман, начали подавать в суд. Самые отчаянные вставали на митинги, начинали голодовки, а главное – захватывали недостроенные дома.

Осенью 2001 прокуратура возбудила уголовное дело. Оно оказалось непростым. Пятьдесят томов разбирательства и больше сотни заявлений от обманутых дольщиков.

В итоге на скамью подсудимых сели генеральный директор «Барнаулстроя» Геннадий Степанов, главный бухгалтер и риэлтор.

Евгений Сербов, гособвинитель: "На мой взгляд, успешно закончили рассматривать это уголовное дело. Суд приговорил Степанова к 8 годам лишения свободы, Сорокину к шести и риэлтора Герман также к шести годам лишения свободы".

Скорее всего, руководство «Барнаулстроя» попытается обжаловать этот приговор. Не прибавил он счастья и обманутым дольщикам. Некоторым придётся вновь ходить по судам. Теперь уже с исками о возмещении ущерба.


http://www.n-ec.ru/

В Волгограде арестована группа «черных риэлторов»

Источник: ГТРК «Волгоград-ТРВ» ; Дата: 11.07.2007

Так называемые «черные риэлторы» организовали В Волгограде настоящую охоту на пожилых людей с одной лишь целью, приобрести обманным путем их квадратные метры с последующей продажей жилья. На криминальном бизнесе, говорят в милиции, наживаются целые состояния.

Заместитель начальника ОБЭП Красноармейского района Волгограда Евгений Попов заявил: «Имеются основания полагать, что данные лица неоднократно уже реализовывали квартиры, как в Красноармейском, так и в Кировском районе. В настоящее время данная версия отрабатывается».

Сотрудники милиции настоятельно советуют пенсионерам быть более разборчивыми в своих дружеских и сердечных связях.


http://www.n-ec.ru/

Группа черных риэлторов оставила без квартиры пенсионера

Источник: Комосомольская правда; Дата: 13.07.2007

70-летний волгоградец вернулся с дачи и обнаружил, что его квартира продана, и в ней - новые жильцы.

Жилье ушло с помощью его сожительницы, которая украла паспорт старика.

Дальше все просто: в паспорт вклеили фотографию одного из черных риэлторов. Он и продал чужую квартиру за 850 тысяч рублей, сообщает «Волгоград-ТРВ»

Сам подставной продавец, правда, утверждает, что ничего об афере не знал: мол, предложили подписать документы за 2 тысячи, я и подписал.

Кроме продавца, милиционеры задержали еще одного члена группы.

- Есть основания полагать, что эти лица уже реализовывали квартиры в Красноармейском и в Кировском районе, - говорит Евгений ПОПОВ, заместитель начальника ОБЭП Красноармейского района Волгограда.


http://www.n-ec.ru/

РГРrgr.ru/userfiles/file/monitoring/17072007.doc · web viewВ будущей...

Documents