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IrV1inisterio ~ • di'de Justicia : 11 '~'y Derechos Humanos !

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - IgJ~-2013-SUNARP-TR-LLima, o 8 NOV. 2013

GENARO GAllARDO CHÁVEZN° 549752 del 12/6/2013.H.T.D. N° 78199 del 9/9/2013.Predios de Lima.Acumulación, modificación de declaratoria de fábrica,reglamento interno e independización y constituciónde servidumbre.

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

PRESUNCIÓN DE VALIDEZ DE PLANO' VISADO POR LA AUTORIDADMUNICIPAL"La visación municipal constituye un genuino acto administrativo, respecto del cualopera la presunción de validez contemplada en el artículo 9 dn la Ley N° 27444 -Ley del Procedimiento Administrativo General, por lo que no puede sercuestionada en sede registra!".

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,r ( l", S'leS ; ItlA\. 21"~L~[íi.,~'?'CUMULAC/ÓN DE PREDIOS

"No precede solicitar en la acumulación de predios, la intervención del acreedor dela hipoteca que grava uno de los predios ni la autorización del órgano jurisdiccionalque ordenó inscribir la medida cautelar, cuando el traslado a la nueva partida' dedichos gravámenes o medidas cautelares no implica una nueva determinación dela prioridad de rango de las mismas. Sólo será exigible su acreditación cuandoante la concurrencia de gravámenes y medidas cautelares, éstas pierdan prioridadde rango ante alguno de aquél/os".

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN-PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela acumulación de los predios inscritos en las partidas N° 12115183,12115184 Y 12115185, modificación de la fábrica, independización yreglamento interno inscritos en la partida N° 49021966, así como' laservidumbre de paso sobre los predios inscritos en las partidas N°49021966 Y49021183 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto se presentan los siguientes documentos:

_ Solicitud suscrita por Genaro Gallardo Chávez, con firma certificada por elnotario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el 3/4/2013, respecto del títuloN0 206089 del 1/3/2013 (actualmente tachado por vencimiento del plazo delasiento de presentación).

_ Solicitud del 12/5/2013 suscrita por Genaro Gallardo Chávez, el 12/5/2013,respecto del título N° 206089 del 1/3/2013.

-

Solicitud sobre ampliación de rogatoria, respecto del título N° 206089 del1/3/2013, con firma certificada de Genaro Gallardo Chávez, por notario deLima Ricardo Fernandini Barreda, el 24/4/2013.Plano de independización de tiendas, distribución de planta sótano - NivelA-2, con firma certificada del arquitecto verificador Oswaldo Rozas Limaco yRicardo Barreda Ronald, en representación de Promotora el Progreso SA,por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el 9/1/2013.Plano de declaratoria de fábrica - remodelación, distribución de plantasótano - Nivel A-2, aprobado por la sub gerente del área de ObrasPrivadas, Catastro y Control Urbano de la municipalidad distrital de La

~ Victoria, Eythel Muñoz Rodriguez, el 13/2/2013, con firmas certificadas ..~J~GIS)',? notarialmente de Ricardo Guillermo Barreda Ronald, en representación de,-( ~'I>"9, Promotora el Progreso SA, el 9/1/2013.

\::,.\\ .,~?,.'3 jJ':'Plano de ubicación, localización y de áreas, suscrito por el arquitecto,~~ :.4- verificador Oswaldo Rozas Limaco, aprobado por la sub gerente del área de(:,~I}\';' Obras Privadas, Catastro y Control Urbano de la municipalidad distrital de

La Victoria, Luz Eloisa Gutiérrez Rios, el 9/4/2013.Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 8/1/1998, otorgadaante notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.Testimonio de la escritura pública del 4/3/2002, sobre aclaración de laescritura pública de compraventa del 8/1/1998, otorgada ante el notario deLima Leonardo Bartra Valdivieso.Modificación de reglamento Interno definitivo y complementario,

\k correspondiente al centro comercial "La Esquina", con firma certificada deRicardo Barrera Ronald, en representación de Promotora el Progreso SA,por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el 10/6/2013.Memoria descriptiva de independización definitiva de tiendascorrespondiente al centro comercial "La Esquina" - Primera etapa, confirmas certificadas de Ricardo Barrera Ronald en representación dePromotora el Progreso SA y del arquitecto verificador Oswaldo RozasLimaco, por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el 9/1/2013.Memoria descriptiva de modificación de declaratoria de fábrica del nivel• sótano, suscrita por Ricardo. Barrera Ronald, .en representación dePromotora el Progreso SA y del arquitecto verificador Oswaldo RozasLimaco.Formulario Único de Edificación - FUE, sobre declaratoria de fábrica,suscrito por el arquitecto verificador Oswaldo Rozas Limaco y RicardoBarrera Ronald, en representación de Promotora el Progreso S.A., con laautorización de la sub gerencia de obras Privadas Catastro y ControlUrbano de la municipalidad distrital de La Victoria.Solicitud del 11/6/2013, formulada por Gerardo Gallardo Chávez.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Jenny IvonneValencia Vargas observó el titulo en los términos siguientes:

(Se deja constancia que se ha reenumerado la observación a efectosdel análisis a realizar por esta instancia)

DE LA ACUMULACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS:• 1. Mediante el presente título se solicita entre otros actos, la acumulaciónde las secciones de propiedad exclusiva al nivefdel Sótano, como sonLocales Comerciales inscritos en las Partidas N° 12115183, 12115184 Y12115185, acto necesario a fin de lograr la remodelación de la fábricainscrita, modificación de independización de las secciones inscritas en laspartidas N° 12115186, 12115188 Y 12115189 e Independización de 163

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RESOLUCiÓN No. -/~<3b-2013-SUNARP-TR-L

• nuevas unidades inmobiliarias (Tiendas) actos que generan la Modificacióndel Reglamento Intemo; sin embargo, a fin de lograr la acumulación de lasunidades citadas, y revisadas las partidas registrales de las seccionesexclusivas involucradas, se advierte que en ellas corren inscritos, en losasientos 000007 y 000008, una anotación de demanda e hipoteca losmismos que se encuentran vigentes, por lo que deberá ceñirse a. lodispuesto en el articulo 68 del Nuevo Reglamento. de Inscripciones delRegistro de Predios.

2. En relación al Desistimiento Parcial formulado por el presentantemediante escrito con forma legalizada del 3/4/2013, cabe precisar que noresulta procedente, en virtud de lo señalado en el articulo 13 del TUO delReglamento General de los Registros Públicos, en el extremo que la normaexpresa que dicho desistimiento solo opera si se tratase de actosseparables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementosesenciales del otro u otros actos inscribibles. Esto importa que tal como sepuede apreciar del presente título, y conforme hemos señalado en el puntoque antecede, es necesaria la acumulación de las tres unidades, posteriorcierre y retorno de dicha área a la partida matriz, a fin de proceo'er a la'remodelación de la fábrica en el citado nivel, modificación de

• independización de las TiendasA1-1, A1-2 y A1-3en cuanto a sus áreas,lindf;ros y medidas perimétricas, así como la ulterior índependizacíón de163 nuevas unidades inmobiliarias al nivel del sótano.

Deberá tenerse en cuenta tanto asi no resulta procedente su desistimientoparcial respecto de la no calificación de la Acumulación, toda vez que loseñalado importaria que no se afecte el área de los predios submateria; sinembargo, esto no se colige con la nueva independízación de nuevassecciones denominadas Tiendas al Nivel del Sótano, toda vez que aquellasvienen siendo graficadas en reemplazo de las secciones que seacumularian, mal se haria en registrar la nueva independización propuesta:puesto que no se adecuarían al antecedente inscrito.

DE LA MODIFICACiÓN DE INDEPENDIZACIÓN Y DEL REGLAMENTOINTERNO:3. No se ha presentado la memoria descriptiva de independizacióncorrespondiente a las zonas comunes del nivel sótano, adjuntar alreingreso, de acuerdo a lo dispuesto por el literal b) del articulo 45 del.Reglamento de Inscripciones del Regístro de Predios.

4. Se viene graficando en el Plano de Independización que al nivel delSótano, y describiendo en el Reglamento Interno, que algunas áreas yzonas comunes, son constituidas por Calles (1, 2, 3 entre otros) y Pasajes(1, 2, 3, entre otros); sin embargo, dicha denominación corresponde anomenclaturas de dominio público y no son acordes o no guardan armoníaal Régimen de Propiedad Exclusiva y Propíedad Común, por lo que sírvasereformular la denominación de las mismas tanto en Plano, memoria yReglamento Interno, pudiendo describirlas como Zona o Área Común 1, 2,entre otros.

5. En los artículos 6° y 7° del Reglamento Interno que obra en el documentoprivado con firma legalizada por Notario del 10/6/2013 se omite consignar ala sección de propiedad exclusiva A 10-2. Sírvase subsanar.

6. En los artículos 6° y 7° del Reglamento Interno que obra en el documentoprivado con firma legalizada por Notario del 10/6/2013, se consigna

erradamente el porcentaje de participación respecto de los bienes y gastoscomunes de las siguientes Secciones AtO-1, 8-10-8, 812-17 Y 814-2.

DE LA NUMERACiÓN INTERNA:7. Fluye de la documentación presentada, que a las nuevas unidadesinmobiliarias a independizar, producto de la acumulación y modificación deindependización, conforme se grafica en planos, y describe en memoria'y Reglamento Interno, se les asigna numeración interna como por

• ejemplo Tienda A1-1, A1-2, consignando ¡;¡demás que éstas tienen suacceso por la Av. José Gálvez N° 280, por lo que deberá anexar alreingreso, el correspondiente certificado o Resolución de Numeraciónexpedido por el municipio competente para su respectiva evaluación. Deconformidad con el articulo 92° del Nuevo Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios.

DE LA CONSTITUCiÓN DE SERVIDUMBRE:8. Los instrumentos públicos del 8/1/1998 y 4/3/2002 no han sidopresentados según lo establecido por la Sétima DisposiciónComplementaria, Transitoria y Final del D. Leg. 1049 - Ley del Notariado;que dispone que los partes notariales deben ser presentados al Registro dePredios por Notario o dependiente, caso contrario, por persona autorizadaen los Partes, situación que se incumple en este caso. Sírvase subsanar.

9. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente cabe señalar que, para laconstitución de servidumbre respecto de los predios registrados en lasPartidas N° 49021183 Y N° 49021966, debe intervenir en el ceso del.primero la Junta de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, al

• ser un inmueble que se encuentra sujeto al Régimen de PropiedadExclusiva y Común, mientras que en el segundo predio Promotora ElProgreso S.A., predio también sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva yPropiedad Común; sin embargo, las partes intervinientes en la Constituciónde Servidumbre son terceros que no cuentan con dominio inscrito en laspartidas mencionadas.

Es pertinente señalar que en el caso del predio registrado en la partida N°49021183 al tratarse de un inmueble sujeto al Régimen de PropiedadExclusiva y Común, será la Junta de Propietarios de esta edificación, quiendeberá aprobar la constitución de servidumbre respecto de su predio, dichoacuerdo deberá constar en el acta respectiva, el cual deberá ser adoptadopor la mayoria requerida en el Reglamento Interno Inscrito.En el caso del predio inscrito en la partida N° 49021966, no se requiereacuerdo de la Junta de Propietarios, no obstante que también es uninmueble sujeto al Régimen de propiedad Exclusiva y Común, por cuantotodas las secciones independizadas de este predio pertenecen al mismopropietario Promotora El Progreso S.A., supuesto que no se presenta enel primer predio .

•10. Se solicita que en el instrumento público aclaratorio conste de maneraclara las áreas linderos y medidas perimétricas de las secciones exclusivasy comunes que se encuentren comprendidas en la servidumbre de paso yaque en las escrituras públicas presentadas no se puede determinar lasáreas afectas a servidumbre.

* Se deja constancia que toda modificación y/o' subsanación deberárealizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado eldocumento original. (Artículo 1413° del Código Civil).

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RESOLUCIÓN No. -lg3b -2013-SUNARP-TR-L

Base Legal: Artículo 2011° del Código Cívíl; Numeral V, artículos 31°, 32° Y40° del T.U.O. del Reglamento General de los Regístros Públicos;Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Ley N° 27157 Y elT.U.O. de su Reglamento aprobado por O.S. N° 035-2006-VIVIENOA".

11. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términossiguientes:

No se ha solicitado la acumulación de las secciones de propiedad exclusivaa nivel del sótano, respecto de los locales comerciales inscritos en laspartidas electrónicas Nrs. 12115183, 12115184 Y 12115185, a fin de lograrla remodelación de la fábrica, como señala el numeral 1 de la esquela deobservación; no siendo necesario ceñirse a lo dispuesto en el artículo 68 del'• nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, siendo queademás que la aprobación. de la remodelación de la fábrica eindependización deviene antes de la vigencia del referido reglamento .

.'\- Rt0. Mediante el presente título fueron presentados documentos aclaratorios a/1l'..1 fin de subsanar las observaciones formuladas al título N° 206089 del

i ~1, SAla ~\ 1/3/2013 (tachado por vencimiento del asiento dE;l presentación), tales: \, "¡ como:\~'Th~</'/ - Escrito de desistimiento parcial para que únicamente se inscriba la

~- remodelación de la fábrica del nivel sótano, acto contemplado en elReglamento de Inscripciones del Registro de Predios._ Memoria descriptiva correspondiente a la independización de las zonascomunes del nivel sótano._ Debe señalarse que la denominación realizada en el reglamento interno"calles y pasajes", ha sido aprobada por la municipalidad distrital de LaVictoria, mediante licencia de construcción otorgada'. vía regularización,tanto en los planos como en las memorias descriptivas.

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Se ha presentado la modificación del reglamento interno defir,itivo y'complementario del 3/6/2013, mediante el cual se modifican los artículos 6 y• 7 del reglamento interno.

En la documentación técnica aprobada por la municipalidad de La Victoriase ha descrito y asignado numeración a las unidades inmobiliarias materiade independización.

Con relación a la constitución de servidumbre, se ha solicitado se anotepara su publicad los cuadros contenidos en el instrumento público del4/3/2002, otorgado ante el notario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso enlos referentes a las cláusulas 6 y 8, los mismos que deberán estar inscritasen las partidas Nrs. 49021966 y 49021183, precisándose los puntos 1 al10que obra en detalle en dicho instrumento público.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 1104999 que continúa en la partida electrónica N° 49021966del Registro de Predios de Lima

En la ficha N° 1104999 que continúa en la partida electrónica N° 49021966• del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el predio matrizubicado en el Jr. García Naranjo Nrs, 083-085-087~089 y Av. José GálvezNrs. 258-076-280 y 298, distrito de La Victoria, provincia y departamento de

Lima. La titularidad del predio se encuentra inscrita a favor de la sociedadPromotora Progreso S.A .

• En el asiento 19-d) de la referida ficha, consta inscrita la hipotecaconstituida a favor del Banco Wiese Ltdo., hasta por la suma de US$2'545,470.00 Dólares Americanos. (Inscrita en mérito del título archivado N°6439 del 13/1/1998).

En el asiento C00003 consta inscrito el dominio del predio a favor de lasociedad Promotora Progreso S.A., en mérito del aporte otorgado a porVivian Ricketls Escamel de Muncher, por un valor de SI.14'000.000.00Nuevos Soles, en mérito de la escritura pública del 15/1/2003, otorgadaante el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda. (Inscrito en mérito deltitulo archivado N° 13360 del 21/1/2003).

En el asiento B00003 consta inscrita la declaratoria de fábrica en via deregularización al amparo de la Ley N° 27157, que comprende sub sótano,sótano, primer piso y azotea. (Inscrito en mérito del titulo archivado NO20828 del 10/1/2008).

En el asiento B00005 consta inscrito el reglamento interno de propiedadexclusiva y propiedad común, así como la anotación de independización devarias partidas, entre las que se encuentran las partidas N° 12115183,12115184 Y 12115185. (Inscrito en mérito del titulo archivado N° 20828 del10/1/2008).

En el asiento B00006 y B0007 consta inscrita la junta de propietarios de la• edificación y la modificación de área como .consecuencia de lasindependizaciones efectuadas. (Inscrito en mérito del titulo archivado N°20828 del 10/1/2008).

Partída electrónica N° 12115183 del Registro de Predios de Lima

En la partida electrónica N° 12115183 del Registro de Predios de Lima, seencuentra inscrito el Local Comercial N° 1, ubicado en sótano del Jr. GarciaNaranjo N° 085, distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima.La titularidad del predio se encuentra inscrita a favor de la sociedadPromotora Progreso S.A.

En el asiento 000007 consta anotada la medida cautelar, en mérito de laResolución N° 2 del 25n/2008, aclarada por Resolución N° 3 del 16/9/2008,expedidas por el juez del 5to Juzgado Sub Especializado Comercial de

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RESOLUCiÓN No. -18"3(-2013-SUNARP-TR-L

Lima, Pedro Feliciano Félix Aquino y el secretario judicial Miguel MartinezMedrano, respecto del proceso seguido por Scotiabank Perú SAC., contraPromotora del Sol SA y otros, sobre ejecución de garantías. (Anotada enmérito del título archivado N° 554956 del 22/8/2008).

En el asiento 000008 consta inscrita la hipoteca constituida sobre el77.95% de las acciones y derechos a favor de Constructora InmobiliariaCasuarinas S.A., hasta por la suma de US$3'500,000.00 DólaresAmericanos, en mérito de la escritura pública del 23/12/2009, otorgada anteel notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda. (Inscrita en mérito del titulo.archivado N° 248639 del 7/4/2010). .

•Partida electrónica N° 12115184 del Registro de Predios de Lima

En la partida electrónica N° 12115184 del Registro de Predios de Lima, seA' encuentra inscrito el Local Comercial N° 2, ubicado en sótano del Jr. García"o, Naranjo N° 083-085 Y Av. José Gálvez N° 276-280-298, distrito de .La

~_Victoria, provincia y departamento de Lima. La titularidad del predio se, ct l '\,'r.. 5alñ f encuentra inscrita a favor de Promotora Progreso S.A.I'"\J "~¡¡¡'¡i'8" En el asiento 000007 consta anotada la medida cautelar, en mérito de la

-- Resolución N° 2 del 251712008, aclarada por Resolución N° 3 del 16/9/2008;expedidas por el juez del 5to Juzgado Sub Especializado Comercial deLima, Pedro Feliciano Félix Aquino y el secretario judicial Miguel MartínezMedrano, respecto del proceso seguido por Scotiabank Perú SAC., contraPromotora del Sol SA y otros, sobre ejecución de garantías. (Anotada enmérito del titulo archivado N° 554956 del 22/8/2008).

En el asiento 000008 consta inscrita la hipoteca constituida sobre el77.95% de las acciones y derechos a favor de Constructora Inmobiliaria'Casuarinas SA, hasta por la suma de US$3'500,000.00 Dólares

• Americanos, en mérito de la escritura pública del 23/12/2009, otorgada anteel notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda. (Inscrita en mérito del tituloarchivado N° 248639 del 7/4/2010).

. ,

Partida electrónica N° 12115185 del Registro de Predios de Lima

En la partida electrónica N° 12115185 del Registro de Predios de Lima, seencuentra inscrito el Local Comercial N° 3, ubicado en sótano y primer pisodel Jr. Garcia Naranjo N° 083 YAv. José Gálvez N° 258-276-298, distrito deLa Victoria, provincia y departamento de Lima. La titularidad del predio seencuentra inscrita a favor de Promotora Progreso S.A.

En el asiento 000007 consta anotada la medida cautelar, en mérito de laResolución N° 2 del 25n/2008, aclarada por Resolución N° 3 del 16/9/2008,expedidas por el juez del 5to Juzgado Sub Especializado Comercial deLima, Pedro Feliciano Félix Aquino y el secretario judicial Miguel MartinezMedrano, respecto del proceso seguido por Scotiabank Perú S.A.C., contraPromotora del Sol SA y otros, sobre ejecución de garantías. (Anotada en .mérito del titulo archivado N° 554956 del 22/8/2008) .

•En el asiento 000008 consta inscrita la hipoteca constituida sobre el77.95% de las acciones y derechos a favor de Constructora InmobiliariaCasuarinas SA, hasta por la suma de US$3'500,000.00 DólaresAmericanos, en mérito de la escritura pública del 23/12/2009, otorgada anteel notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda. (Inscrita en mérito del titiJloarchivado N° 248639 del 7/4/2010).

Ficha N° 1633581 que continúa en la partida electrónica N° 49021183del Registro de Predios de Lima

En la ficha N° 1633581 que continúa en la partida electrónica N° 49021183del Registro de Predios de Lima, consta inscrito el predio acumulado, cuyoingreso es por la Av. Paseo de la República N° 475; Jr. García Naranjo Nrs.01, 015 Y 075; Av. José Gálvez N° 250 Y Jr. Antonio Raymondi Nrs. 180,170 Y 176, distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima. Latitularidad del predio se encuentra inscrita a favor de la Asociación dePropietarios del Centro Comercial Polvos Azules.

En el asiento 800001 consta inscrita la acumulación del sub lote 1independizado de la Ficha N° 1104999 del Registro de Predios de Lima,formando una nueva unidad inmobiliaria de un área de 16,057.64m2.(Inscrito en mérito del titulo archivado N° 14730 del 27/1/1999.

En el asiento 800007 consta inscrita la declaratoria de fábrica del sótano, .

En el asiento 800008 consta inscrito el reglamento interno de propiedadexclusiva y de propiedad común, asi como la independización del predio enlas partidas Nrs. 11609578, 11609579, 11609580, 11609581, 11609582,11609583 Y 11609584 del Registro de Predios de Lima. (Inscrito en méritodel titulo archivado N° 153765 del 12/8/2003).

En el asiento 800009 consta inscrita la modificación de área.(lnscrito enmérito del titulo archivado N° 153765 del 12/8/2003).

En el asiento 800010 Y 800011 consta inscrita la modificación delreglamento interno inscrito en el asiento 800008 y la junta general depropietarios que antecede. (Inscrito en mérito del título archivado N° 300633del 9/5/2008).

En el asiento 800012 consta inscrita la modificación de las zonas comunescomo consecuencia de las independizaciones realizadas en las partidas N° .11609578 (sección 1: sótano) y N° 11609579 (sección 2: primer piso),

• inscrito en mérito del título archivado N° 300633 del 9/5/2008.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de e~ta Sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

- Si corresponde solicitar la intervención de los acreedores de las hipotecaso la autorización del juzgado que ordenó las medidas cautelares, para queproceda la acumulación de predios.

- ¿Qué documento sustenta la inscripción de la numeración interna de lasunidades inmobiliarias que ~onforman un centro comercial?

- Si las instancias registra les pueden cuestionar la regularidad interna de losprocedimientos administrativos .

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RESOLUCiÓN No. - /8' 3C -2013-SUNARP-TR-L

V. ANÁLISIS

1. La calificación registral1 es aquel examen minucioso que realiza elRegistrador, o en su caso, el Tribunal Registral respecto de los títulospresentados al Registro. Entre otros alcances establecidos en el artículo 32del Reglamento General de los Registros Públicos, en la calificaciónregistral se debe confrontar la adecuación de los títulos con los asierltos de .inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la

• inscripción y complementariamente con los antecedentes registra les.

Asimismo, el Registrador debe comprobar que el acto o derecho que sepretende inscribir, así como los documentos que conforman el título seajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitosestablecidos en dichas normas. .

El recurrente por su parte alega que en el presente caso no resultanecesario ceñirse a lo dispuesto en el artículo 68 del nuevo Reglamento deInscripciones del Registro de Predios, por cuanto la aprobación de laremodelación de la fábrica e independización es anterior a la vigencia delnuevo reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Posteriormenteel apelante se desiste de la inscripción de la acumulación mediante escritocon firma certificada el 3/4/2013 por el Notario Ricardo Fernandini Barreda,lo cual también es observado por la registradora, quien señala que noprocede el desistimiento parcial de la rogatoria .

La 'Registradora formuló una primera observación con relación a laacumulación de los locales comerciales inscritos en las partidas N°12115183,12115184 Y 12115185; toda vez que en asiento 000007 de lasmismas consta anotada una demanda y en el asiento 000008 constainscrita una hipoteca, gravámenes que limitan .la inscripción de laacumulación, de conformidad a lo establecido en el artículo 68 del NuevoReglamento de Inscripciones del Registro de Lima.

Como se puede advertir de lo expuesto, el Registrador en su calificación.L R" registral debe verificar necesariamente los títulos conforme a las normas

.~ j~ó).aPlicables al caso y que se encuentren vigentes, no pudiendo obviarlas a!E( ~'pedido del interesado. .',a: '. Sala :D ._ l>\J._- ."DE LA ACUMULACIÓN.-~'~l' .

2. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripciónde la acumulación de los predios inscritos en las partidas 12115183,12115184 Y 12115185, modificación de la fábrica, independización yreglamento interno inscritos en la partida N° 49021966, así como la.servidumbre de paso sobre los predios inscritos en las partidas N°

• 49021966 Y 49021183 del Registro de Predios de Lima.

•3. Como primera precisión, con relación al Reglamento de Inscripcionesaplk:able al presente caso, corresponde señalar que al haber sidopresentado el título apelado' el 12/6/2013, corresponde aplicar el

1 Articulo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos: Definición.- La calificaqiónregistral es la evaluación integral de los titulos presentados al registro que tiene por objetodeterminar la procedencia de su inscripción. Está a cargo e1el Registrador y TribunalRegistral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de maneraindependiente, personal e indelegable, en ios términos y con los limites establecidos eneste Reglamento y en las demás normas registrales. En el marco de la calificaciónregistral, ei Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones delos titulos ingresados al registro. .

•

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) aprobado porResolución N° 248-2008-SUNARP/SN que estuvo vigente hasta el13/6/2013 y no el nuevo Reglamento de Inscripciones (aprobado porResolución N° 097-2013-SUNARP-SN) como ha señalado la registradoraen el punto (1) de la esquela de observación, por cuanto el mismo estuvovigente a partir del 14/6/2013, es decir con posterioridad a la presentacióndel título apelado, dejándose constancia además que el nuevo reglamentono contiene disposición alguna que ordene su aplicación para los títulos quese encuentran en trámite. Por tanto cuando en la presente resolución sehaga referencia al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (enadelante RIRP), nos estamos refiriendo al reglamento aprobado en el año2008.

/ 'X)~.4. Conforme a lo establecido por el artículo 48 del RIRP, "La acumulación''( ,'¡:'?> ~¡ es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad

((3 ,,;,<1,. • , Q. ¡' inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o má~ partidas'~ __ -:'.{~ independientes relatIVas a otros tantos predIOS. Se realIza abnendo una

-< - q~ nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados,mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados(...) ".

El referido artículo además establece cuales son los requisitos para laprocedencia de la inscripción de la acumulación de predios2.

Sin perjuicio de lo señalado en el numeral que antecede respecto al RIRPaplicable al presente caso, el artículo 68 del nuevo RIRP señalado por laregistradora en el primer punto de su' esquela de observación, tiene unartículo símilar en el anterior RIRP aplicable al presente caso, que es elarticulo 50, el cual establecia con respecto a la acumulación de prediosafectados con garantías reales o medidas cautelares, lo siguiente:

"En los casos en los que alguno de los predios materia de acumulación estégravado con hipoteca u otro derecho real de garantía, sólo proce(Jerá la .

• 2 Articulo 48.- Requisitos para la procedencia de la Inscripción de Acumulación:"a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución decontinuidad. salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen depropiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la faltade continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen;b) Pertenezcan al mismo propietario;c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con fiimacertificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cadauno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área,linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación,de ser el caso;d) Se presente plano de acumuiación autorizado por el profesional competente, salvo que

.'os predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y éstáretome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuyaacumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarseen el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica;e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o laconstancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segúnsea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a losregímenes regulados en la Ley No. 27157.Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento eldocumento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizadu, el 'que'no requerirá legalización notarial .

• En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, laacumulación se realizará en mérito' a los documentos que establezcan las normasespeciales pertinentes".

o,' . :'¡

RESOLUCiÓN No. - JK3'-2013-SUNARP-TR-L

acumulación si en la solicitud presentada por el propietario o endocumento adjunto al mismo consta además la intervención del o los,titulares de los derechos reales de garantia constituidos, expresando

•precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo susfirmas certificadas notarialmente:En 'el caso de que los predios materia de acumulación se encuentrenafectados por medidas cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitudde acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos enlos que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales' oadministrativos que ordenaron extender las anotaciones de lasrespectivas medidas cautelares,En estos casos, la prioridad de los gravámenes o medidas cautelares estarádeterminada por la fecha del respectivo asiento de presentación",(Subrayado y resaltado nuestro),

~, 'O),Conforme a la citada norma, resulta indispensable a efectos de la

3ri' ;:: I ~inscripción de la acumulación de predios gravados con una hipoteca u otro. , ~il i'derecho real de garantía, que conste además de la intervención de los

,~\,~=V, /titulares de los pre,dios, la ,intervención de los titulares de los derechos,~ reales de las garantlas constituidas,

Asimismo, para los supuestos en que estos se encuentren afectados con'• una medida cautelar, se requerirá necesariamente la autorización expresade la autoridad jurisdiccional o administrativa que ordenó la anotación de lamedida cautelar.

4. De la revisión de las partidas N° 12115183, 12115184 Y 12115185 delRegistro de Predios de Lima correspondientes a los predios que se solicitanacumular, se aprecia que en el asiento 000007 consta anotada una medidacautelar de demanda, en mérito del la Resolución N° 2 del 25n/2008,aclarada por Resolución N° 3 del 1619/2008, expedidas por el juez del 5toJuzgado Sub Especializado Comercial de Lima, Pedro Feliciano FélixAquino y el secretario judicial Miguel Martínez Medrano, respecto delproceso seguido por Scotiabank Perú SAC" contra Promotora del Sol SAy otros, sobre ejecución de garantías, La demanda se registró en mérito altítulo archivado N° 554956 del 22/8/2008,

Asimismo, en el asiento 000008 de las referidas partidas, se apreciainscrita la hipoteca constituida sobre el 77,95% de las acciones y derechosa favor de Constructora Inmobiliaria Casuarinas S,A., hasta por la suma deUS$ 3'500,000,00 Dólares Americanos, en conjunto por los tres inm~ebles, '. en mérito de la escritura pública del 23/12/2009, otorgada ante el notario de• Lima Ricardo Fernandini Barreda, La hipoteca se registró en mérito al títuloarchivado N° 248639 del 7/4/2010,

De la revis¡'on del título presentado, se advierte que no consta laautorización del juzgado que ordenó la anotación de la medida cautelar.Tampoco consta la intervención del acreedor hipotecario ConstructoraInmobiliaria Casuarinas SA, expresando su conformidad respecto de laacumulación, Por dicho motivo la registradora observa el título,

5. Con relación al artículo 50 del RIRP del año 2008 y al artículo 68 del3ctual RIRP que regulan la acumulación de predios gravados con garantíasreales o medidas cautelares, cabe señalar que dichas disposicionestuvieron su antecedente en la Resolución del Superintendente Nacional delos Registros Publicos N° 119-2003-Sunarp-SN que aprueba la Directiva N°

005-2003-SUNARP/SN, en cuyos antecedentes y consideraciones se indicalo siguiente:

El traslado a la nueva partida de' dichos gravámenes o medidascautelares implica una nueva determinación de la prioridad de rangoque les corresponderia, en aplicación de lo previsto en el articulo IX delTítulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y elarticulo 2016 del Código Civil, lo cual, evidentemente, perjudica a lostitulares de gravámenes o medidas cautelares cuya inscripción es ulterior;por lo que resulta necesario establecer mecanismos que eviten tal perjuicio. .

,. ,<,_'sr'~f ~". Debe precisarse, sin embargo, que el supuesto a regular en la presenteJ( . ,.-:';'~' y I Directiva es la acumulación de predios o inrr1Uebll~s,cuando sobre dos o~\. ., . /..~ más de ellos corran inscritas o anotadas hipotecas u otros derechos realesi' :¡,"---: -:0, ;,. de garantía o medidas cautelares, de titulares distintos, toda vez que los~-- .".- supuestos distintos al detallado no generan conflicto de intereses ni

perjuicio para los acreedores.

En ese sentido, la acumulación de inmuebles debe efectuarse siempre queno se vulneren los derechos de los titulares de hipotecas, otros derechosreales de garantia o medidas cautelares, que graven a todos o algunos detales inmuebles; pues si bien el propietario tiene el derecho de ejercer todoslos atributos que su titularidad le confiere, dichas facultades deben serejercidas en armonia con el interés social y dentro de los límítes de la ley,de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 923 del Código Civil, máximecuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 del TítuloPreliminar del mismo cuerpo legal, la ley no ampara el ejercicio abusivo delderecho.

De acuerdo con lo señalado precedentemente, al ser perjudicados los• titulares de hipotecas y otros derechos reales de garantía, que esténconstituidos sobre dos o más de los predios que su propietario pretendaacumular, por un acto en el cual no intervienen, como es la acumulación, esnecesario que aquéllos expresen su conformidad con dicho acto.

Asimismo, al ser perjudicados los beneficiarios de las medidas cautelaresinscritas sobre dos o más predios que su propietario P,fetenda acumular, porun acto en el cual no intervienen, como es la acumulación, es necesario quequien la solicita acredite fehacientemente la conformídad del Juzgado, Salao entidad administrativa que ordenó la anotación de las medídas cautelaresinvolucradas. Sin embargo, dada la excepcionalidad de tal circunstanciay de lo gravoso que podría resultar para el propietario de los predios aacumular el obtener tal conformidad, sólo será exigible su acreditacióncuando ante la concurrencia de gravámenes y medida cautelar omedidas cautelares, éstas pierdan prioridad de rango ante alguno deaquéllos.

En este sentido, resulta pertinente dictar las normas que cautelen elderecho de los titulares de las hipotecas y otros derechos reales, así como'de los beneficiarios de medidas cautelares, que afecten los inmuebles

• materia de acumulación. (. ..) El resaltado es nuestro.

6. De lo detallado en el numeral 4 que antecede, se aprecia que los trespredios que se solicitan acumular se encuentran afectados con una medidacautelar de anotación de demanda y una hipoteca, siendo que en las trespartidas, tanto la demanda como la hipoteca se han registrado en mérito almismo titulo archivado, es decir tienen la misma 'prioridad conforme al

.,' . ;:

.: = .

RESOLUCiÓN No. -)g3' -2013-SUNARP-TR-L

• articulo IX3 del Titulo Preliminar del Reglamento General de los RegistrosPúb,licos y al articulo 20164 del Código Civil. Por tanto, de acumularse lospredios, no se perjudica al titular de la hipoteca ni al demandante delproceso en el que se ordenó anotar la demanda, siendo que este supuestode acumulación no está comprendido en la Directiva N° 005-2003-SUNARP/SN ni en el artículo 50 del RIRP del año 2008 aplicable' alpresente caso,

Por consiguiente, corresponde revocar el numeral 1 de la observaciónformulada por la Registradora, '

7. En el numeral 2 de la esquela de observación, la registradora indica queno procede el desistimiento parcial con relación a la acumulación. Cabeseñalar que la figura del desistimiento de la rogatoria resulta concordantecon el principio general de voluntariedad de la inscripción que rige elprocedimiento registraL

El artículo 13 del RGRP regula el desistimiento de la rogatoria, el cual,1:

0puede ser total o parcial. En el caso que sea parcial como en el presente

'"caso, establece en su tercer párrafo que: El desistimiento es parcial cuando,e:? 3.,5"111 :i,se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último procede,..1 ,!: .nicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho" '~'LiÑ-~\' desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos

, inscribibles (.,.)".

Corresponde por tanto determinar si en el presente caso se trata de actosseparables y si con el desistimiento parcial se afectan los elementosesenciales de algún otro acto a registrarse.

La acumulación de los predios inscritos en las partidas N° 12115183;12115184 Y 12115185, resulta ser un acto previo a efectos de inscribir laremodelación de la fábrica del nivel sótano, modificación de laindependización de las tiendas A 1-1, A 1-2 Y A 1-3, respecto de sus áreas,linderos y medidas perimétricas, asi como la ulterior independización de las163 nuevas unidades inmobiliarias ubicadas a nivel del sótano, Esto porcuanto la remodelación de la fábrica está referida al predio resultante de laacumulación de las tres partidas antes citadas. Asi, si bien no se afectan los,elementos esenciales de los otros actos rogados, al ser la acumulación un

• acto previo, no es un acto separable de los posteriores actos a registrarse.

Por ,tanto, no procede el desistimiento parcial de la rogatoria conforme altercer párrafo del articulo 13 del RGRP, por cuanto el desistimiento parcialsolo procede cuando se trata de actos separables,

Sin embargo, dado que se ha revocado la obs~rvación referida a laacumulación, ya no es necesario que el usuario se desista de dicho acto.

Por consiguiente, corresponde dejar sin efecto el numeral 2 de laobservación formulada por la Registradora,

DE LA MODIFICACION DE INDEPENDIZACiÓN Y REGLAMENTOINTERNO.-

3 IX. Principio de Prioridad Preferente, Los efectos de los asientos registrales, asi como lapreferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora delrespectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario,4 Principio de Prioridad, Articulo 2016,- La prioridad en el tiempo de la inscripción datermina 'la preferencia de los derechos que otorga el registro,

•

8. En el numeral 3 de la observación la Registradora señaló que se haomitido presentar la memoria descriptiva correspondiente a 'Ias Zonascomunes del sótano.

De conformidad con lo establecido por el artículo 45 del RIRP, para la'independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

• establecidos en la Ley N° 27157, se debe presentar los siguientesdocumentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito porel propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa elárea, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominioexclusivo y de los bienes comunes regulados por el ReglamentoInterno; y e) Plano de independización que grafique las unidades dedominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesionalcompetente con firma certificada por notario. (lo resaltado es nuestro).

De la revisión de la documentación anexa al presente título, se puedeapreciar que se ha presentado la denominada memoria. descriptiva dezonas comunes definitiva de las tiendas del Centro Comercial "La Esquina"- Primera Etapa.

Por consiguiente, corresponde revocar el numeral 3 de la observaciónformulada.

9. En el numeral 4 de la observación, la Registradora señaló que en el.plano de independización, memoria descriptiva y reglamento interno se ha

• consignado algunas áreas comunes a nivel del sótano como "Calles" (1, 2,3 entre otros) y "Pasajes" (1, 2, 3, entre otros), las que corresponden anomenclaturas de dominio público que no son acordes o no guardanarmonia con el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

El recurrente, por su parte alega que dicha denominación fue aprobada porla municipalidad distrital de La Victoria, mediante lioencia de construcciónotorgada en via de regularización.

De la revisión del reglamento interno, memoria descriptiva, plano deindependización y plano de declaratoria de fábrica, se aprecia que se hanconsignado algunas áreas comunes con la denominación de "calles" y"pasajes". Cabe señalar que en el plano de remodelación de declaratoria defábrica, consta la aprobación de la sub gerente del área de Obras Privadas,Catastro y Control Urbano de la municipalidad distrital de La Victoria, EythelMuñoz Rodríguez, del 13/2/2013.

10. De conformidad a lo establecido en el artículo 1 de la Ley N° 27444, son.actos administrativos las declaraciones de las entidades que, en el marco

• de normas de derecho público, están destinadas a producir efectos jurídicossobre los intereses, obligaciones o derechos de los administrados dentro deuna. situación concreta. La doctrina nacional5 y extranjera6 consideran queentre estas declaraciones se encuentran las de juicio, como son lascertificaciones, a través de las cuales la Administración "valora y emite juiciosobre un estado, situación, acto o hecho"? En ese orden, la visación .deplanos por parte de la administración municipal tiene la calidad de

5 Juan Carlos MORON URSINA: Comentarios a la Ley del Procedimiento AdministrativoGeneral, Lima, 2001, Gaceta Juridica, p. 62.6 .

Eduardo GARCIA DE ENTERRIA Y Tomas-Ramón FERNANDEZ: Curso de DerechoAdministrativo, Madrid, 1999, Civitas, Tomo 1, p.535. .7 Roberto DROMI: Derecho Administrativo, SS. AS., 1998, Ed. Ciudad Argentina, p. 235.

.'.

~.~. .".•

RESOLUCiÓN No..~¡g-3'-2013-SUNARP-TR-L

acto administrativo, al constituir una valoración de la Administraciónacerca de su coincidencia con la realidad física del predio. Dichadeclaración ha sido expresada conforme a normas de derecho público, cuyaeficacia se proyecta sobre un interés particular de la propietaria del predioque busca el reconocimiento de una situación de hecho concreta, esto es,que el predio dibujado en los planos y el descrito en la memoria descriptivaes tal en la realidad objetiva.

Por lo expuesto, podemos concluir que la denominación (calles y pasajes),consignada en el reglamento interno, así como en los planos no debe sercuestionada en sede registral, por cuanto dicha descripción mereció unavaloración previa por parte de la respectiva autoridad municipal.

Debe tenerse en cuenta además que por tratarse de áreas comunes que se• ubican al interior del terreno matriz y que forman parte del régimen depropiedad exclusiva y común, no estamos propiamente ante calles ypasajes públicos, en cuyo caso si seria necesario el certificado denomenclatura correspondiente.

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 4 de la observaciónformulada

11. En el numeral 5 de la observación, la Registradora señala que en losartículos 6 y 7 del reglamento interno con firma certificada notarialmente el10/6/2013, se ha omitido consignar a la sección de propiedad exclusivaA10-2.

Conforme al inciso d) del articulo 42 de la Ley N° 27157, el reglamento.interno debe contener los porcentajes que a cada propietario correspondeen la propiedad de los bienes comunes, a fin de atender los gastoscomunes.

Conforme al articulo 153 inciso f) y g) del Decreto Supremo N° 03!J-2006- .VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, el• Reglamento Interno debe contener obligatoriamente los porcentajes departjcipación que corresponden a cada propietario en los bienes y en losgastos comunes.

En el presente caso, se adjuntó el documento denominado Modificación deReglamento Interno Definitivo y Complementario con firma certificadanotarialmente el 10/6/2013. De la revisión de dicho documento, se apreciaque en los articulas 6 y 7 referidos a los porcentajes de participación en losbienes y gastos comunes respectivamente, se ha omitido consignar a lasección de propiedad exclusiva denominada tienda A 10-2 correspondienteal Block N° A-10 Y por tanto no se le ha asignado porcentaje a dicha unidad;la misma que sí consta en los planos adjuntos. Por lo tanto, dicha omisióndeberá ser subsanada con la misma formalidad.

Por consiguiente, corresponde confirmar el numeral 5 de la observaciónformulada.

12. En el numeral 6 de la observación, la Registradora señala que en los.artículos 6 y 7 del reglamento interno con firma certificada notarialmente el• 10/6/2013, se ha consignado erradamente el porcentaje de participaciónrespecto de los bienes y gastOs comunes de las secciones inmobiliariasA10~1, B-10-8, B12-17y B14-2.

Conforme a la normativa señalada en el numeral 10 que antecede, en elreglamento interno debe consignarse -entre otra información- la reladón de .las secciones de propiedad exclusiva y su porcentaje de participación sobre

"los bienes y gastos comunes.

De 'Ia revisión del documento denominado modificación de ReglamentoInterno Definitivo Complementario, con firma certificada el 10/6/2013 por elnotario de Lima Ricardo Fernandini Barreda; se advierte que en el artículo68 (referente a la participación en las áreas y bienes comunes) yen' elartículo 79 (referente a la participación en los gastos comunes) se haconsignado porcentajes de participación según el criterio del área ocupada.En razón de ello, realizado el cálculo en función al criterio adoptado, losporcentajes que corresponderían a dichas unidades exclusivas son:

IS . 0.135%, 0.099%, 0.055% Y 0.125% respectivamente, y no como se ha.?-ar",<¡, consignado (0.350%, 0.102%, 0.054% Y 0.129% respectivamente). Por lo

;[/ ",,:"'1' ~ ~tanto, corresponde aclarar dicha discrepancia con la misma formalidad.zl •. 0..':- ..,,' a:!\9/::--..J 0~'V./ Por consiguiente, se confirma el numeral 6 de la observación.

( - !L¡;"--~. .DE LA NUMERACiÓN INTERNA.-

13. En el numeral 7 de la observación, la Registradora señala que debe"anexarse certificado o resolución de numeración expedido por la

municipalidad, toda vez que en la documentación presentada (planos,memoria y reglamento interno) las nuevas unidades inmobiliarias aindependizar tienen numeración interna, consignando además que éstastienen acceso por la Av. José Gálvez N° 280.

Al respecto, el apelante manifiesta que en la documentación técnicaaprobada por la municipalidad se ha asignado numeración a las unidadesinmobiliarias materia de independización. Cabe señalar que efectivamenteen la memoria descriptiva de la declaratoria de fábrica, que consta endocumento anexo al FUE, se aprecia la visación por parte de lamunicipalidad. Corresponde en este caso determinar cual es el documentoque sustenta la inscripción de la numeración interna de las nuevas unidadesinmobiliarias que se solicitan independizar.

....

14. De conformidad con el literal a) del artículo 153 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el Reglamento Interno deberá contener obligatoriamente, entreotros requisitos, "la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y larelación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando su área,

• numeración (. ..)."

Asimismo, el articulo 79 de la Ley Orgánica de Municipalidades - Ley N°27972 -, en su numeral 1.4.5 establece como competencia exclusiva de lasmunicipalidades provinciales, aprobar la nomenclatura de calles, parques y

8 Articulo 6.- Participación en las áreas y ambientes comunes.- "El porcentaje departicipación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones depropiedad exclusiva, respecto de las áreas y fas benes comunes se atribuirá en función delárea ocupada por cada sección (. ..) ". .9 Articulo 7.- Participación en los gastos comunes.- "El porcentaje de participación que'Jorresponde a cada uno de fas propietarios de las secciones de propiedad exclusiva:respecto de los gastos que demándela atención. de los servicios comunes, la conservacióny el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la unidadinmobiliaria, es determinada en función del área ocupada por cada unidad inmobiliaria.(. . .)"

~.:. .,•.

RESOLUCiÓN No. -/f3(, -2013-SUNARP-TR-L

vias. Asimismo, de conformidad con el numeral 3.4 de la norma antescitada, constituye una de las funciones exclusivas de las municipalidadesdistritales disponer la nomenclatura de avenidas, jirones, calles, pasajes,parques, plazas y la numeración predial.

La inscripción de la numeración se encuentra regulada en el articulo 58 delRIRP:

"Artículo 58.- Numeración:La inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al

• certificado de numeración expedidos por la municipalidad distritalrespectiva.La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción dela numeración, salvo que se trate de numeración interna."

'~f~t:G/ú'.Asimismo, la numeración también se encuentra regulada en el articulo.49./ (A': ,\ -;. del Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de'1:\ ,r\ 'i)" a. ~T.Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, vigente a la fecha en que se".~ '?' f solicitó la licencia de edificación. Dicho articulo establece lo siguiente:'\,,8 UN p..~<!".~~~

Artículo 49.- Numeración municipalObtenida la Licencia de Edificación, de acuerdo con las reglas de cadamodalidad, el administrado podrá solicitar la numeración que corresponda alos ingresos a la edificación y a las unidades inmobiliarias proyectadas,quedando la Municipalidad respectiva obligada a emitir el Certificado

~

correspondiente dentro de los cinco (05) días hábiles de presentada lasolicitud y pagados los derechos, emitiendo la Resolución respectiva."Sin perjuicio de lo expuesto en el párrafo precedente, la Municipalidadrespectiva podrá incluir la Numeración Municipal en la Resolución de .Licencia de Edificación, previo pago de los derechos respectivos

• conjuntamente con los derechos que corresponqan a la Licencia deEdificación." (*) (Lo resaltado es nuestro).(*) Párrafo incorporado por el Articulo 2 del Decreto Supremo N° 003-2010-VIVIENDA, publicado el 07 febrero 2010.

15. De la revisión de la memoria descriptiva de la declaratoria de fábricaque se encuentra en documento anexo al FUE '(y que por tanto seencuentra visado por la municipalidad), se advierte que se han precisadolas numeraciones internas correspondientes a las nuevas unidadesinmobiliarias (tiendas) que forman parte de los nuevos block que van desdeel block A2 hasta el block A-17, señalando además que éstas tienen suacceso por la Av. José Gálvez N° 280.

Por tanto se ha cumplido con el supuesto del último párrafo del articulo 49del D.S. N° 024-2008-VIVIENDA, habiendo la municipalidad incluido lanumeración municipal en la resolución de la licencia de edificación.

Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 7 de la observación.formulada por la Registradora .•DE LA SERVIDUMBRE.-

16. En el numeral 8 de la observación, la Registradora señaló que en losinstrumentos públicos del 8/1/1998 y del 4/3/2002 no han sido presentadosconforme a lo establecido por la Sétima Disposición Complementaria,Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049 - Ley del Notariado.

•

Mediante la referida disposición se estableció que los partes notarialespresentados al Registro de Predios asi como al Registro de Mandatos yPoderes, deberán ser presentados por el notario ante quien se otorgó elinstrumento o sus dependientes debidamente acreditados.

Dicha disposición también señala que en casos excepcionales, a solicituddel interesado, podrán ser presentados los partes notariales por alguna otrapersona designada por éste, siendo que en este caso el notario debeconsignar esta circunstancia en el parte indicando el nombre y número deldocumento nacional de identidad de la persona que se encargará deltrámite.

17. En el presente caso, se advierte que se presentado -entre otrosdocumentos- el parte notarial de la escritura pública de compraventa del8/1/1998; el mismo que no cuenta con autorización notarial para supresentación ante el Registro de Predios. Asimismo, se advierte que quien.presentó el título ante el Registro de Predios es el señor Genaro Gallardo

• Chávez, quien no es el notario ni dependiente debidamente acreditado. Portanto, deberá presentar nuevo. parte notarial de la escritura pública del8/1/1998 en el que se autorice a la tramitación del mismo ante esta oficina,al señor Genaro Gallardo Chávez.

De otro lado, se aprecia que se ha presentado el "testimonio" de la escrit\,jrapública de aclaración del 4/3/2002, que otorga la Asociación de Propietariosdel Centro Comercial Polvos, Promotora del Sol S.A.' y Recursos NaturalesS.A. con intervención de Vivian Ricketls Escamel y Promotora ProgresoS.A.; el mismo que no cuenta con autorización notarial para su presentaciónante el Registro de Predios.

Con relación a los testimonios, en el último párrafo de la Sétima DisposiciónComplementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049 seestablece que "(. ..) Las oficinas registra/es en estos casos no admitirán,bajo responsabilidad, /a presentación de testimonios y títulos registra/es."Asimismo, en el último párrafo del artículo 36 del Reglamento del DecretoLegislativo N° 1049, se ha establecido expresamente que el trasladonotarial que dará mérito a la inscripción en el Registro de Predics y de'Mandatos y Poderes, es el "parte notarial", no pudiendo admitirse, bajo

• responsabilidad, la presentación de testimonios. (El resaltado esnuestro).

Por tanto, no corresponde admitir a efecto de la inscripción registral, eltestimonio de la escritura pública del 4/3/2002, conforme a lo establecido enlas normas antes citadas. Por tanto, deberá adjuntar parte notarial (notestimonio) de la escritura pública del 4/3/2002 en el que se autorice a latramitación del mismo ante esta oficina, al señor Genaro Gallardo Chávez.

Por consiguiente, corresponde confirmar el numeral 8 de la observaciónformulada, con la precisión contenida en el párrafo que antecede.

' .

18. En el numeral 9 de la observación, la Registradora señaló que para laconstitución de la servidumbre de paso respecto de los predios inscritos enlas partidas N° 49021183 Y 49021966 (sujetos al régimen de propiedadexclusiva y común), deberán intervenir en caso del prímer inmueble, la juntade propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, a fin de aprobar laconstitución de la servidumbre, mientras que en el caso del segundo.inmueble, la sociedad Promotora El Progreso S.A., por cuanto todas las

• secciones independizadas pertenecen únicamente a dicha sociedad.

Conforme al concepto de servidumbre contenido en el artículo 1035 delCódigo Civil, tenemos que "la ley o el propietario de un predio puedeimponerle gravámenes en beneficio de otro que derr derecho al dueño delpredio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente opara impedir al dueño de éste el ejercicio de algunos de sus derechos. "

.'" . ',.

RESOLUCiÓN No. -/8'3' -2013-SUNARP- TR-L

En principio, debemos señalar que de acuerdo a Max Arias Shereiber1O, "Seentiende por servidumbres aquellos derechos reales con los que se grava ylimita a un predio en beneficio de otro, que corresponde en principio a unpropietario distinto. La limitación podrá ser temporal o perpetua yadoptar.los más diferentes matices, positivos como negativos." La servidumbre será

• positiva cuando el titular del derecho a la servidumbre ejercita determinadosactos sobre el predio ajeno, y será negativa, cuando el propietario delpredio que sufre el gravamen se abstiene de ejercitar sus derechos.

/ ~~/,::;¡ <roi,:a -' Asimismo, el articulo 1036 del Código Civil establece que "las servidumbreso:: "ra. S~I? £ son inseparables de ambos predios. Sólo pueden trasmitirse con ellos y'\~\ ~,.., subsisten cualquiera sea su propietario."

.~ NA""'?,- .•..•. ~.

-.-' 19. En cuanto a los requisitos que debe contener el titulo para laconstitución de la servidumbre, el Código Civil no se pronuncia, limitándosea señalar en el articulo 1043 de dicho cuerpo legal que "La extensión ydemás condiciones de las servidumbres se rigen por el título de suconstitución y, en su defecto, por las disposiciones de éste Código". Asi, en

• términos generales, la extensión y demás condiciones del derecho real deservidumbre se regirá fundamentalmente por su título constitutivo, teniendolas disposiciones de la ley carácter supletorio, salvo todas aquellas quesiendo de orden público deben necesariamente cumplirse. Asi, cuando eltitulo constitutivo regula una determinada situación sin atentar contra elorden público ni las buenas costumbres, tal regulación es perfectamenteválida y privilegiada, debiendo someterse a ella los sujetos interesados.

20. De otro lado, en cuanto a los acuerdos adoptados por la junta depropietarios de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva ycomún, como ocurre en el presente caso, el articulo 148 del O.S. N° 035~2006-VIVIENOA ha regulado los acuerdos por mayoria califiéada de la juntade propietarios, estableciendo en su primer párrafo lo siguiente: "Salvodisposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoria calificadaal voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones depropiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participacionesde los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciarona la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión enuso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, .sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus

• representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta dePropietarios (.oo)". (Lo resaltado es nuestro).

21. Revisado el testimonio de la escritura pública del 4/3/2002, otorgadaante el notario de Lima Leonardo Sartra Valdivieso, se aprecia que en elnumeral 1 y 2 de la cláusula tercera de la minuta de aclaración inserta,consta lo siguiente:

"(oo .)

10 ARIAS SHEREIBER PEZET, Max y CARDENAS QUIROZ, Carlos Exégesis, Tomo VDerechos Reales. Walter Gutiérrez C. Editor. pág. 268.

1.- POR EL DERECHO DE INTEGRACIÓN CONVENIDO EN LASCLAUSULAS SEXTA Y OCTAVA DE LA REFERIDA COMPRAVENTA SECONSTITUYE MUTUA SERVIDUMBRE DE PASO ENTRE LOSINMUEBLES A) EL DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA RECURSOSNA TURALES S.A Y B) EL DE LA PROPIEDAD ASOCIACIÓN DEPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL POLVOS AZULES Y LAEMPRESA PROMOTORA DEL SOL S.A(..)2.- EN ESTE ACTO PROMOTORA DELSOL S.A., DECLARA QUETRANSFERIRÁ A FA VOR DE RECURSOS NATURALES S.A. ELDERECHO DE INTEGRACIÓN Y/O SERVIDUMBRE A QUE SE HACEREFERENCIA EN EL NUMERAL PRECEDENTE POR SU PARTE .LA

\ IóGI~ ASOCIACiÓN DE PROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL¡~.~~r,~)7~,'f.~)L,~OS AZULES HACE CONSTAR SU EXPRESO CONSENTIMIENTO.

\..t\. "'j ,~.a.., " '(,C

/~':~ 22. De otro lado, revisada la ficha N° 1633581 que continúa en la partida N°49021183 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que el titular registralantes de las independizaciones efectuadas, era la Asociación dePropietarios del Centro Comercial Polvos Azules, según se desprende delasiento 1-c) de la referida ficha, quien conforme a la cláusula transcritaprecedentemente ha intervenido en la constitución de la servidumbre

"

submateria; sin embargo, debe señalarse que al tratarse de un predio sujetoal régimen de propiedad exclusiva y propiedad común 11 (en la que latitularidad de las áreas exclusivas ya no le corresponde en la act:.Jalidad'sólo a la referida asociación), quien deberá intervenir es la Junta de• Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, representada por supresidente, dicho acuerdo deberá constar en el acta respectiva, el cualdeberá ser adoptado por la mayoría requerida conforme al ReglamentoInterno Inscrito.

Asimismo, revisada la ficha N° 1104999 que continúa en la partídaelectrónica N° 49021966 del Registro de Predios de Lima así como todaslas partidas independizadas, se aprecia que el único titular registral es lasociedad Promotora El Progreso SA, quien ha intervenido en la escriturapública del 4/3/2002, para declarar su conformidad con el documento3claratorio suscrito el 26/2/1998, según consta de la cláusula sexta. Eldocumento aclaratorio corre inserto en la referida escritura pública ycontiene la constitución del derecho de servidumbre. Por tanto, si consta laíntervención de Promotora El Progreso en la constitución del derecho deservidumbre.

Por consiguiente, corresponde confirmar el numeral 9 de la observaciónformulada en la primera parte (predio inscrito en la Ficha N° 49021183) .Y revocarla en la segunda (predio inscrito en la Ficha N° 1104999).

11 De conformidad con el articulo 125 del Reglamento de la Ley W 27157, cuyo TUO fueaprobado por 0.5. W 035-2006-VIVIENOA, el régimen de propiedad exclusiva y propiedadcomun es el régimen legal al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las quecoexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicaciónes obligatoria cuando las secciones pertenecen a dos o más propietarios. Asimismo,conforme al articulo 126, las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedadexclusiva y propiedad comun son, entre otras, los edificios de departamentos de usoresidencial, comercial, industrial o mixto.El articulo 46 de la Ley W 27157 señala que en el Registro se inscribe la declaratoria defábrica, el reglamento interno y la junta de propietarios.

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RESOLUCiÓN No. ~Ig3'-2013-SUNARP-TR-L23. En el numeral 10 de la observación, la Registradora señala que de lasescrituras públicas del 8/1/1998 y del 4/3/2002 no resulta posible determinarlas áreas afectas a servidumbre.

El recurrente al respecto señala que dicha información consta en loscuadros contenidos en el instrumento público del 4/312002, otorgado ante elnotario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso, cláusulas 6 y 8, los mismosque deberán estar inscritos en las partidas N° 49021966 Y 49021183,precisándose los puntos 1 al 10 que obra en detalle en dicho instrumentopúblico.

"... SERVIDUMBRES DE PASO QUE SE EFECTUARA MEDIANTE LOSPASAJES (CALLES) NO 3 Y N° 5 Y PASAJE DE ACCESO A LOSASCENSORES, MONTACARGAS Y 03 PASAJES QUE DISCURRENPERPENDICULARMENTE AL LiNDERO DERECHO DEL INMUEBLE DEPROPIEDAD DE RECURSOS NA TURALES S.A. y QUE DESEMBOCANEN LA ALAMEDA CENTRAL, UBICADOS EN EL PRIMER NIVEL, Y ENPASAJE (CALLES) N° 3, LA PROLONGACI6N DEL BOULEVARD y ELPASAJE A LOS ASCENSORES Y MONTACARGAS UBICADOS EN ELSEGUNDO NIVEL DEL CENTRO COMERCIAL POL VOS AZULES.

SERVIDUMBRE DE PASO QUE TIENE SU CONTINUIDAD A TRAVESDEL PROYECTO A EJECUTARSE EN EL TERRENO DE 2000.03M2(DOS MIL METROS CUADRADOS CON TRES DECIMETROSCUADRADOS) DE PROPIEDAD DE RECURSOS NATURALES S.A., ENTODOS LOS NIVELES (2, 3, 4 Y 5) DE AMBOS INMUEBLES.

LA UBICACiÓN LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE LOREFERIDOS PASAJES CORREN ANOTADOS EN LOS PLANOS QUEOBRAN EN LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE LA VICTORIA DEL'EXPEDIENTE N° 012312P-97 Y QUE HA SIDO MATERIA DE LA

• LICENCIA DE CONSTRUCCiÓN N° 51-98.DEL 13-02-98". (Lo resaltadoeS.nuestro).

24. De la revisión del testimonio de la escritura pública otorgada el 4/3/2002\.. R(;t ante notario de Lima Leonardo Bartra Valdiviezo, se aprecia que en el

. l' Q~\ numeral 1 de la cláusula tercera de la minuta inserta, se indica lo siguiente: .--\oc 3~. Salq :D.

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~ --=.

De la cláusula transcrita, se tiene que el área afectada por la servidumbrede paso se encuentra comprendida por calles, pasajes, acceso. aascensores, entre otras, sin embargo, de la descripción efectuada no quedaclaro cuál es el área que se afecta con la servidumbre y en que partidas seencuentra registrada.

25. El artículo 100 del RIRP establecía lo siguiente en relación a losgravámenes o cargas que afectan parte del predio como ocurre en elpresente caso: "Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso,derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afectenparte del predio, no se requerirá la independización previa. Cuando ladeterminación del área sobre la que recae el derecho no aparezcaclaramente en el titulo, se requerirá la presentación de planos." (Loresaltado es nuestro).

Por consiguiente, corresponde confirmar el numeral 10 de la observación,• debiéndose adjuntar escritura aclaratoria y el plano correspondienteconforme lo señala la normativa indicada. .

Con la intervención de la Vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes autorizadamediante Resolución N° 127-2013-SUNARP/PT del 13/5/2013 .

• Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN.

CONFIRMAR los numerales 5, 6, 8, 9 primera parte y 10, REVOCAR losnumerales 1, 3, 4, 7 Y 9 segunda parte, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2de la observación formulada por la Registradora Pública del Registro dePredios de Lima, con la precisión contenida en el numeral 17 y 25 delanálisis, de conformidad con los fundamentos de la presente resolución .

•

SQUEZ TORRESel Tribunal Registral

A FUENTESunal Registral

Tribunal/Resoluciones 2013/549752-2013.docJLM/JA

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