renting and you - a guide for landlords and tenants · 2020-01-30 · contratos de alquiler y...

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Alquileres:una guía para arrendadores y arrendatarios

ƨ Contenido › Todo sobre el dinero

› Derechos y responsabilidades

› Resolución de problemas

› Pensiones

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12.ª edición, reimpreso en 2019 por el Ministerio de Negocios, Innovación y Empleo

PO Box 10-729WellingtonNueva Zelanda

El presente documento también está disponible en nuestro sitio web: www.tenancy.govt.nz

Solo puede copiar la totalidad de la presente guía o parte de ella si la va a usar con fines didácticos o para ofrecer información al público, y si menciona que la obtuvo de nosotros. No puede copiar ninguna parte de esta guía de ningún modo con fines comerciales, y no puede guardarla en un sistema de recuperación a menos que nos pregunte primero.

ISBN 978-1-98-851764-3 (versión impresa)

ISBN 978-1-98-851765-0 (versión en línea)

Impreso en Nueva Zelanda con tintas vegetales a base de soja y sin aceites minerales, en papel obtenido de bosques sostenibles adecuadamente gestionados.

T30 (10/19)

TEN4285 (Spanish)

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ÍndiceAcerca de esta guía 4

Todo sobre el dinero 5

Qué hacer al comienzo del alquiler 7

Derechos y responsabilidades 10

Viviendas de alquiler más cálidas, secas y seguras 13

Resolución de problemas 17

Poner fin a un alquiler 21

Otros aspectos de los alquileres 24

Pensiones 26

Glosario 29

MINISTERIO DE NEGOCIOS, INNOVACIÓN Y EMPLEO

AlQuIlERES: uNA GuíA PARA ARRENDADORES y ARRENDATARIOS

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Acerca de esta guíaEn la presente guía se brinda información general sobre la ley de Alquileres Residenciales (Residential Tenancies Act) de 1986, a la que en adelante se hará referencia como “la ley”, y sobre las Normas de Alquileres Residenciales (Residential Tenancies Regulations) de 2019, a las que en adelante se hará referencia como “Normas de viviendas saludables”. También se explican algunos derechos y responsabilidades importantes de los arrendadores y los arrendatarios, incluidos los que se relacionan con las pensiones.

El Ministerio de Negocios, Innovación y Empleo es quien administra la ley de Alquileres Residenciales. Se puede adquirir una copia de la ley en algunas de las principales librerías. También se la puede leer en línea en el siguiente sitio: www.legislation.govt.nz.

Tenancy ServicesEn Tenancy Services (Servicios de Alquileres), que forma parte del Ministerio de Negocios, Innovación y Empleo, brindamos servicios de información y educación que ayudan a evitar problemas y resolver conflictos, en caso de que estos surjan. También ofrecemos un servicio de mediación y acceso al Tribunal de Alquileres. El Tribunal de Alquileres forma parte del Ministerio de Justicia.

En nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz, se ofrece acceso rápido a otra información sobre alquileres, así como todos los formularios que se necesitan al alquilar. Esto incluye formularios de depósito de garantía, contratos de alquiler y modelos de cartas dirigidas al arrendador o al arrendatario.

Si tiene alguna pregunta relacionada con los alquileres, llámenos al 0800 TENANCY (0800 836 262). Si tiene alguna pregunta acerca de la garantía, llame al 0800 737 666.

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MINISTERIO DE NEGOCIOS, INNOVACIÓN Y EMPLEO 5

Todo sobre el dinero

Garantíasuna garantía es una suma de dinero que el arrendatario paga al comienzo del período de alquiler para cubrir lo que pueda quedar debiendo al final de este.

El arrendador puede solicitar una garantía por un valor equivalente a cuatro semanas de alquiler como máximo. No puede pedir más que eso ni está obligado a solicitar una garantía, pero la mayoría lo hacen.

El arrendador debe entregar un recibo al arrendatario por la garantía que este pague.

ƨ ¿Qué ocurre con la garantía mientras el arrendatario está viviendo en la propiedad?

Nosotros (Tenancy Services) velamos por la garantía. El arrendatario y el arrendador completan y firman el formulario de depósito de la garantía (bond lodgement form), y el arrendatario paga la garantía al arrendador. Este último debe enviarnos el formulario y la garantía, incluidos los pagos parciales, dentro de un plazo de 23 días hábiles después de que se haya realizado el pago. El arrendatario puede enviarnos la garantía directamente, si el arrendador está de acuerdo.

Cuando recibimos la garantía, les escribimos al arrendatario y al arrendador para confirmar el pago.

Si no recibe una carta de nosotros respecto del dinero de la garantía, envíe un correo electrónico a [email protected]. Si ha suministrado una dirección de correo electrónico, la carta se enviará por dicha vía.

ƨ ¿Qué ocurre con el dinero de la garantía una vez que finaliza el alquiler?

la garantía debe ser devuelta al arrendatario. El arrendador puede reclamar parte del dinero de la garantía o la totalidad de él, si el arrendatario le debe algún dinero al final del alquiler. Esto puede incluir la renta que no se haya pagado o daños a la propiedad. Si el arrendador o el arrendatario no pueden ubicar al otro, o si tienen otras preguntas sobre el reembolso de la garantía, deben consultar www.tenancy.govt.nz/refunding-bond.

los arrendadores que deseen reclamar una garantía luego de transcurridos más de dos meses de finalizado el alquiler deben obtener el consentimiento del arrendatario o una orden del Tribunal de Alquileres.

Para obtener más información, véase “¿Cómo hago para recuperar la garantía?” en la página 23.

La rentaEl arrendador puede pedir que se le pague por adelantado la renta correspondiente a una o dos semanas. Esto se refiere a la renta de la primera semana o de las primeras dos semanas, según si el arrendatario va a pagar de forma semanal (en cuyo caso se le cobra una semana por adelantado) o quincenal (dos semanas por adelantado). El arrendador no puede pedir que se le pague la próxima renta hasta que haya transcurrido todo el período correspondiente a la que se ha pagado. Por ejemplo, si un arrendatario ha pagado la renta correspondiente a dos semanas por adelantado, no tendrá que volver a pagar hasta que haya transcurrido todo el período correspondiente a ese dinero, es decir, dos semanas (14 días) después.

ƨ ¿Cómo hace el arrendatario para pagar la renta?

El arrendatario y el arrendador deben convenir de qué modo se pagará la renta y deben estipular esos datos en el contrato de alquiler. la renta se suele pagar por pago automático o transferencia bancaria. El arrendador debe entregar recibos de pago a menos que la renta se pague directamente en su cuenta bancaria o con un cheque no negociable. No obstante, es buena idea guardar los recibos y llevar un registro propio de la renta que se paga. El arrendador debe llevar un registro de la renta pagada. El arrendatario puede pedir una copia de él en cualquier momento. Puede obtener un modelo de formulario de resumen de renta en nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz

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http://www.tenancy.govt.nz/refunding-bond




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ƨ ¿Qué es una renta de mercado?

la renta de mercado es el importe que sería razonable que una persona dispuesta a ser arrendador esperara recibir y que una persona dispuesta a ser arrendatario esperara pagar por el alquiler. Debe ser equivalente a la renta que se cobra por otras propiedades de tipo, tamaño y ubicación semejante.

En nuestro sitio web hay una sección acerca de las rentas actuales de mercado en diferentes partes del país. Dicha sección se actualiza de forma mensual. Si un arrendador cobra una suma considerablemente superior a la que cobra otro por una propiedad similar, el Tribunal de Alquileres puede emitir una orden de que se baje la renta.

ƨ ¿El arrendador puede subir la renta?

Sí, pero debe avisar al arrendatario por escrito con 60 días de antelación. Después de eso, el arrendador no puede volver a subir la renta hasta que no hayan transcurrido 180 días. En el caso de los alquileres a término, solo es posible subir la renta si ello se ha establecido en el contrato de alquiler.

las siguientes son otras situaciones en las que la renta puede subir:

› si el arrendador ha mejorado sustancialmente el inmueble;

› si el arrendador ha incrementado la cantidad de instalaciones o servicios, o los ha mejorado, o

› si ambas partes han prestado su consentimiento para que se modifique el contrato en beneficio del arrendatario.

En estas situaciones, el arrendatario debe aceptar que la renta aumente. Si no lo hace, el arrendador puede solicitar al Tribunal de Alquileres que expida una orden de que se aumente la renta.

ƨ ¿En qué consiste una reducción de la renta?

A veces, los arrendadores y los arrendatarios se ponen de acuerdo en bajar la renta durante un período establecido o hasta que ocurra algo, por ejemplo, hasta que se instale una unidad de calefacción.

Durante ese período, el arrendatario tiene derecho a pagar una renta más baja. luego de transcurrido ese tiempo, la renta vuelve a ser la habitual, lo que no se considera un aumento de la renta.

Comisiones de alquiler y pago ocultoNi el arrendador ni sus representantes le pueden pedir al arrendatario un pago oculto, que es una suma de dinero para otorgarle el alquiler (que no es la renta ni la garantía). No se le puede cobrar a los arrendatarios comisiones de alquiler.

ƨ ¿Qué es un pago oculto?

la ley prohíbe los pagos ocultos en general. un pago oculto es cualquier suma de dinero que un arrendador le exija al arrendatario para otorgarle el alquiler (es independiente de la renta y la garantía).



Qué hacer al comienzo del alquiler

Tipos de alquileresHay dos tipos principales de alquileres: alquiler periódico y alquiler a término. Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario sepan lo que tienen que hacer en cada tipo de alquiler, para que puedan elegir el que más les convenga.

El alquiler periódico dura hasta que el arrendatario o el arrendador da el aviso que corresponde para ponerle fin.

El alquiler a término dura hasta la fecha que se indica en el contrato de alquiler. En ese momento, el alquiler se convierte en un alquiler periódico, a menos que:

› el arrendador y el arrendatario firmen un nuevo contrato de alquiler o convengan prolongar el contrato de alquiler existente, o

› el arrendador o el arrendatario le avise al otro por escrito de su intención de no continuar con el alquiler. Dicho aviso se debe dar de 21 a 90 días antes de la fecha de finalización del alquiler a término.

ƨ ¿Hay excepciones a las normas que rigen los alquileres a término?

Si, las hay. los alquileres a término por un período breve son diferentes. Si usted firma un contrato de alquiler a término por un plazo inferior a 90 días, no se aplican las normas relativas a la renta de mercado, a la intimación de desalojo y al aumento de la renta debido a mejoras sustanciales. No obstante, esto solo ocurre si usted acepta por escrito que el alquiler no se renovará ni se prolongará por más de 90 días. Si luego firma un nuevo contrato a término, tendrá que regirse por las normas habituales.

Contratos de alquilerEn un contrato de alquiler se establece lo que el arrendador y el arrendatario han convenido. El arrendador y el arrendatario deben firmar el contrato de alquiler, y el primero debe entregar una copia de este al segundo antes de que comience el alquiler. Se trata de un contrato que es jurídicamente vinculante, por lo que es importante que se redacte con precisión y detenimiento.

Muchos arrendadores usan nuestro contrato de alquiler, del que se puede descargar una copia en el sitio www.tenancy.govt.nz.

un contrato de alquiler oral también puede ser jurídicamente vinculante. Esto significa que es posible que usted deba hacer lo que ha convenido, aunque no haya firmado nada. Por ejemplo, es posible que un arrendador no pueda cambiar de idea si le ha dicho a un posible arrendatario que el lugar es suyo. Del mismo modo, si un arrendatario dice que alquilará el lugar o si paga algo de dinero, es posible que se vea obligado a continuar con el alquiler.




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¿Qué se debe establecer en el contrato de alquiler?un contrato de alquiler redactado por escrito y un correcto informe de inspección de la propiedad pueden ser muy útiles en caso de que más adelante surjan problemas.

En un contrato de alquiler básico se debe incluir lo siguiente:

el nombre completo del arrendador y el arrendatario;

el domicilio constituido del arrendador y el arrendatario para notificaciones;

el número de teléfono y la dirección de correo electrónico de contacto del arrendador y el arrendatario;

la dirección de contacto del arrendatario;

la dirección de la vivienda que se ha de alquilar;

la fecha en que cada una de las partes firmó el contrato de alquiler;

la fecha en que comienza el alquiler;

la fecha en que el alquiler finalizará (si se trata de un alquiler a término);

el hecho de si el arrendatario tiene menos de 18 años;

el importe que el arrendatario pagará a modo de garantía;

el importe de la renta y la frecuencia con la que esta se pagará;

el modo en que se pagará la renta (el lugar o el número de cuenta bancaria);

una declaración firmada por separado acerca de la ubicación del aislamiento, así como del tipo y el estado de este;

una declaración de que el arrendador cumple o cumplirá con las normas de viviendas saludables en la fecha establecida (se puede combinar con la declaración de aislamiento que se indicó anteriormente y se puede proporcionar con una sola firma);

una lista de los bienes muebles que el arrendador vaya a suministrar (como lavarropas o mobiliario);

una copia de las normas de la propiedad horizontal (si el inmueble forma parte de una);

una declaración sobre si la propiedad está asegurada y, de ser así, el deducible de las pólizas pertinentes. En la declaración también se debe informar al arrendatario que la póliza de seguro de la propiedad está a su disposición si la solicita.

En el contrato de alquiler también se puede incluir la siguiente información:

cuántas personas pueden vivir en la vivienda;

si el arrendatario puede transferir el alquiler a otra persona;

el sitio en que el arrendatario puede estacionar su vehículo;

si usted u otros arrendatarios son fumadores.



ƨ ¿Todas las personas que vayan a vivir en la vivienda deben firmar el contrato de alquiler?

Eso lo tienen que decidir el arrendador y el arrendatario. Si solo un arrendatario firma, la ley estipula que esa persona es la responsable. Si todos firman, por lo general todos son responsables. Esto se denomina "responsabilidad solidaria". Significa que, si un arrendatario no paga su parte de la renta o daña la propiedad, el arrendador puede procurar que cualquiera de los otros arrendatarios, o todos ellos, le paguen el dinero que se le debe, sin importar cuál sea el arrendatario que no haya pagado la renta o que haya causado el daño.

ƨ Domicilio constituido para notificaciones

El domicilio constituido para notificaciones es la dirección a la que se enviarán los avisos importantes acerca del alquiler, como por ejemplo la notificación de una audiencia ante el Tribunal de Alquileres.

El domicilio constituido para notificaciones es una dirección física a la que se puede enviar correo relativo al alquiler en cualquier momento. También se puede proporcionar una casilla de correo, una dirección de correo electrónico o un número de fax como domicilio adicional para notificaciones. El arrendador y el arrendatario deben consignar su domicilio constituido para notificaciones en el contrato de alquiler y en el formulario de depósito de la garantía. la dirección del inmueble de alquiler no siempre es una dirección útil para que el arrendatario proporcione como domicilio constituido para notificaciones. los arrendatarios suelen proporcionar la dirección de la residencia permanente de un amigo o un pariente. los arrendadores por lo general proporcionan la dirección de su casa o de su trabajo.

ƨ ¿Qué ocurre si cambia el domicilio constituido para notificaciones?

Si cambia de domicilio, es muy importante que le avise a la otra parte (es decir, al arrendador o al arrendatario). Si el arrendatario ha pagado una garantía, también debe darnos a nosotros su nuevo domicilio. los arrendadores también deben avisarnos si cambian de domicilio constituido para notificaciones.

ƨ Inspecciones de la propiedad

Hacer una inspección de la propiedad al comienzo del alquiler contribuye a evitar problemas que pueden surgir al final de este. El arrendador y el arrendatario deben hacer la inspección juntos antes de que el arrendatario se mude y poner por escrito qué aspecto tienen el horno, la alfombra y los bienes muebles (como las cortinas). También deben revisar las paredes y la pintura, así como mirar el exterior del inmueble. Si algo está viejo o dañado, hay que tomar nota de ello. Como protección adicional, se debe registrar el estado de la vivienda con una cámara digital. Si cuando comienza el alquiler se deja constancia de los daños que hubiere, no se puede culpar al arrendatario por ellos cuando se vaya. También facilita la detección de los daños nuevos. Muchos arrendadores usan el informe de inspección de la propiedad que viene con nuestro contrato de alquiler.



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Derechos y responsabilidades

Cuando convienen un alquiler, los arrendadores y los arrendatarios tienen derechos y responsabilidades. A continuación se enumeran algunos de ellos.

ƨ El arrendador debe:› Entregar al arrendatario una copia del contrato

de alquiler firmado, que incluya dos declaraciones independientes. En la primera declaración se debe confirmar si hay aislamiento e indicar su ubicación, tipo y estado, mientras que en la segunda se debe confirmar si se cumple o cumplirá con las normas de viviendas saludables. Estas dos declaraciones se pueden combinar en una única declaración y proporcionarse con una sola firma.

› Enviar a Tenancy Services el dinero de la garantía, incluidos los pagos parciales, dentro de un plazo de 23 días hábiles, y entregar al arrendatario un recibo por el pago que haya realizado.

› Cerciorarse de que la vivienda de alquiler sea un inmueble lícito para uso residencial y que esté razonablemente limpia y ordenada antes de que se mude el arrendatario. (Véase “las viviendas deben ser lícitas para uso residencial” en la página 15).

› Comprobar que todas las cerraduras funcionen y que la propiedad sea segura, dentro de lo razonable.

› Procurar que haya detectores de humo instalados y en funcionamiento, que sean del tipo correcto y que se encuentren en los sitios adecuados, conforme a las normas.

› Dar mantenimiento a la propiedad y hacer las reparaciones necesarias.

› Cerciorarse de que las cañerías, el cableado eléctrico y la estructura del edificio sean seguros y funcionen.

› Disponer un sistema de recolección y almacenamiento de agua adecuado, en el caso de los inmuebles que no reciban suministro de agua de la red.

› Avisar al arrendatario por escrito con 60 días de antelación antes de subir la renta.

› Tomar todas las medidas necesarias para garantizar que los arrendatarios no molesten a ninguno de los demás arrendatarios del arrendador.

› Avisar al arrendatario por escrito si decide ofrecer la propiedad en el mercado.

› Obtener el consentimiento del arrendatario antes de mostrar la propiedad a agentes inmobiliarios, compradores o posibles arrendatarios.

› Devolver al arrendatario el dinero que haya pagado por los trabajos urgentes (siempre y cuando el arrendatario pueda probar que intentó avisarle al arrendador acerca del problema antes de solucionarlo y que no causó el problema a propósito o por descuido).

› En lo que respecta a los alquileres periódicos:

• avisar al arrendatario con 42 días de antelación que debe desalojar la vivienda una vez que la venta se haya vuelto incondicional, o si el propietario o un integrante de su familia necesita mudarse a ella;

• de lo contrario, avisar al arrendatario con 90 días de antelación si desea poner fin al alquiler.

› Avisar con 48 horas de antelación que se va a inspeccionar la propiedad, pero no hacerlo más de una vez cada cuatro semanas y únicamente entre las 8:00 h y las 19:00 h (el arrendador puede ingresar sin avisar en el predio del edificio, pero debe respetar la privacidad del arrendatario).

› Avisar con 24 horas de antelación para hacer las reparaciones o el mantenimiento necesarios o para cumplir con las normas de viviendas saludables, y llevar a cabo esas tareas entre las 8:00 h y las 19:00 h.

› Guardar registro de la garantía y las rentas pagadas durante 7 años luego del año fiscal al cual pertenecen. Guardar asimismo copia de todos los documentos relacionados con la vivienda de alquiler durante el período de alquiler y durante los 12 meses siguientes.

› Ejecutar las órdenes de trabajo del Tribunal de Alquileres que estén relacionadas con la salud y la seguridad, en lugar de pagar una compensación al arrendatario a fin de cumplirla.

› Cumplir con las normas de viviendas saludables en el plazo establecido. Se puede obtener más información acerca de las normas de viviendas saludables en el sitio web tenancy.govt.nz.



› Declarar si la propiedad está asegurada como parte de un nuevo contrato de alquiler y, de ser así, el deducible de las pólizas pertinentes. Si la propiedad está asegurada, en la declaración también se debe informar al arrendatario que esta información está a su disposición si la solicita.

› los arrendadores deben proporcionar a los arrendatarios información actualizada sobre las modificaciones del seguro en un plazo razonable o, si no son los titulares del seguro, en un plazo razonable después de conocer las modificaciones.

› Si una propiedad de alquiler sufre daños como consecuencia de conductas negligentes de los arrendatarios, estos serán responsables del costo de los daños por un monto equivalente a hasta cuatro semanas de renta o al deducible del seguro, el que sea menor. los arrendatarios que pagan rentas basadas en sus ingresos serán responsables del costo de los daños por un monto equivalente a hasta cuatro semanas de la renta de mercado o al deducible del seguro, el que sea menor.

ƨ El arrendador también puede:› Ingresar a la vivienda de alquiler en caso de

emergencia sin informar al arrendatario.

› Ingresar a la vivienda de alquiler en otras ocasiones, si el arrendatario lo permite con libertad.

› Realizar el examen de detección de metanfetaminas mientras los arrendatarios viven allí, con un preaviso de 48 horas (o de 24 horas en el caso de habitaciones de pensiones) antes de ingresar a la propiedad o la habitación de la pensión, y comunicarle al arrendatario qué examen se está realizando. El arrendador debe proporcionarle al arrendatario los resultados de los exámenes por escrito en un plazo de siete días después de recibirlos.

ƨ El arrendador no debe:› Alquilar inmuebles que sabe que están contaminados

y que no fueron descontaminados.

› Solicitar una garantía que exceda el importe equivalente a 4 semanas de renta.

› Solicitar que se le paguen más de 2 semanas de renta por adelantado, o pedir que se le vuelva a pagar la renta antes de la fecha en que debe pagarse.

› Inspeccionar la propiedad más de una vez cada cuatro semanas, excepto cuando sea para inspeccionar los trabajos que le haya solicitado al arrendatario que hiciera para resolver un incumplimiento del contrato de alquiler.

› Interferir con la paz, la comodidad y la privacidad del arrendatario.

› Interferir con el suministro de gas, agua, electricidad o teléfono, a menos que sea para evitar un peligro o para permitir que se lleven a cabo tareas de reparación o mantenimiento.

› Rehusarse de manera poco razonable a permitir que el arrendatario instale accesorios, como por ejemplo estantes.

› Cambiar las cerraduras, a menos que el arrendatario esté de acuerdo.

› Impedir de manera poco razonable que el arrendatario subalquile o ceda el alquiler a otra persona, a menos que esté estipulado en el contrato de alquiler que el arrendatario no puede subalquilar ni ceder el alquiler.

› Desalojar a un arrendatario (a tales efectos se necesita una orden para recuperar la posesión ejecutada por el Tribunal de Distrito).

› Tomar las pertenencias del arrendatario como garantía del dinero que se le deba en cualquier momento durante o después del alquiler, o rehusarse a devolver las pertenencias que hayan quedado al final del alquiler (siempre y cuando el arrendatario pague los costos de almacenamiento efectivos y razonables que correspondan).

ƨ El arrendatario debe:› Pagar la renta de forma puntual (el arrendatario no

debe dejar de pagar la renta ni siquiera si piensa que el arrendador está incumpliendo el contrato de alquiler).

› Mantener la propiedad razonablemente limpia y ordenada.

› Avisar al arrendador lo antes posible acerca de los daños o de cualquier cosa que deba ser reparada.

› Cambiar las baterías de los detectores de humo— si se trata de los detectores antiguos cuyas baterías se deben cambiar— durante el alquiler, para mantenerlos en funcionamiento, y avisar al arrendador si surge algún problema con dichos detectores.

› Reparar los daños que cause él mismo o sus visitantes, ya sea a propósito o por descuido, o pagar para que alguien los repare (si es responsable).

› Pagar todos los gastos que sean atribuibles de forma exclusiva a la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, por ejemplo, el teléfono, la electricidad, el gas y la Internet.



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› Pagar el agua, si el proveedor de agua cobra sobre la base del consumo.

› Procurar que la cantidad de personas que vivan en la propiedad no supere la cantidad permitida en el contrato de alquiler (esto no incluye a las personas que estén de visita por un período breve).

› Avisar con 21 días de antelación si se va a ir (si se trata de un alquiler periódico).

› Permitir que el arrendador le muestre la propiedad a los futuros arrendatarios y a los agentes inmobiliarios, compradores o tasadores, de un modo que le convenga tanto al arrendador como al arrendatario.

› Irse cuando finalice el alquiler y hacer lo siguiente:

• llevarse todas sus pertenencias;

• dejar la propiedad razonablemente limpia y ordenada;

• devolver todas las llaves, tarjetas de acceso y dispositivos de apertura de las puertas del garaje;

• dejar todo aquello que sea propiedad del arrendador.

ƨ El arrendatario es también:› Responsable del costo de los daños ocasionados por

conductas negligentes por un monto equivalente a hasta cuatro semanas de renta o al deducible del seguro del arrendador, el que sea menor. los arrendatarios que pagan rentas basadas en sus ingresos serán responsables por un monto equivalente a hasta cuatro semanas de la renta de mercado o al deducible, el que sea menor.

ƨ El arrendatario no debe:› Impedir que el arrendador ingrese a la vivienda de

alquiler en los casos en que la ley diga que sí puede hacerlo.

› Quedarse en la propiedad después de que el alquiler haya finalizado.

› Interferir con la paz, la comodidad o la privacidad de otros arrendatarios y de los vecinos, o permitir que otras personas que se encuentren en la vivienda lo hagan.

› Dañar, o permitir que una persona que el arrendatario haya dejado ingresar al inmueble dañe la propiedad, ya sea a propósito o por descuido.

› Renovar el edificio, modificarlo o anexarle algo, a menos que esto conste en el contrato de alquiler o que el arrendador lo acepte por escrito.

› Interferir con los medios de escape en caso de incendio, por ejemplo, retirando o desconectando un detector de humo.

› Transferir el alquiler a otra persona, a menos que el arrendador lo acepte por escrito.

› Amenazar o atacar, o permitir que otra persona amenace o ataque, al arrendador, a un integrante de la familia del arrendador, a un representante del arrendador o a otro ocupante o vecino del edificio.

› Hacer algo que sea ilegal en la propiedad o permitir que otra persona lo haga.

› Cambiar las cerraduras sin preguntarle primero al arrendador.



Viviendas de alquiler más cálidas, secas y seguraslas viviendas saludables son más cálidas, secas y seguras, y además aumentan las posibilidades de que los buenos arrendatarios se queden por más tiempo. En las últimas modificaciones de las leyes relativas a los alquileres y en las normas de viviendas saludables introducidas se establecieron derechos y responsabilidades adicionales de los arrendadores y los arrendatarios que viven en viviendas de alquiler. Se puede hallar información detallada al respecto en nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz.

Los detectores de humo que funcionan salvan vidaslos arrendadores deben cerciorarse de que haya detectores de humo instalados de conformidad con los requisitos legales: del tipo adecuado y en los sitios correctos. Deben procurar que los detectores de humo cumplan con los siguientes requisitos:

› estar siempre en condiciones aptas de funcionamiento;

› estar en funcionamiento al comienzo de cada nuevo alquiler, lo que incluye tener baterías que funcionen.

Si se trata de detectores de humo antiguos cuyas baterías deben cambiarse, los arrendatarios deben cambiar las baterías que se agoten durante el alquiler.

los arrendatarios de las pensiones son responsables de cambiar las baterías de los detectores de humo de su habitación, si se trata del tipo de detectores antiguos mencionados. El arrendador es responsable de dar mantenimiento a los detectores de humo que se encuentran en los lugares de uso común de las pensiones.

los arrendatarios no deben dañar, retirar ni desconectar un detector de humo. Esto incluye retirar las baterías a menos que sea para cambiarlas de inmediato si se han agotado. También deben informar al arrendador lo antes posible si hubiera algún problema con los detectores de humo.

los arrendadores que no cumplan con sus obligaciones relativas a los detectores de humo cometen un acto ilícito y se les pueden aplicar multas de hasta 4000 dólares neozelandeses. los arrendatarios que no

cumplan con sus obligaciones relativas a los detectores de humo cometen un acto ilícito y se les pueden aplicar multas de hasta 3000 dólares neozelandeses.

Diríjase al sitio web de Tenancy Services para obtener más información acerca de los sitios donde deben colocarse detectores de humo, qué tipo de detectores se deben utilizar, cuándo cambiar los detectores y las baterías, y cómo comprarlos e instalarlos.

Las viviendas deben ser cálidas y ventiladaslos arrendadores deben pensar en cómo harán los arrendatarios para calefaccionar y ventilar su vivienda de alquiler. En las normas de viviendas saludables se establecen requisitos mínimos relativos a la calefacción, la ventilación, el aislamiento, la entrada de humedad y el drenaje, así como a la protección contra ráfagas de aire. Estas normas se aplicarán a los contratos de arrendamiento nuevos y a las renovaciones de contratos firmados después del 1 de julio de 2021. Hay algunas excepciones a las normas de viviendas saludables. Se puede obtener más información en el sitio web www.tenancy.govt.nz.

De acuerdo con las normas de viviendas saludables, los arrendadores deberán:

› proporcionar una estufa fija que pueda calentar directamente la sala de estar principal al menos a 18 grados centígrados y mantener esa temperatura durante todo el año;

› asegurarse de que sus propiedades tengan, en cada espacio habitable, ventanas o puertas que se puedan abrir, que en total deben comprender al menos el 5 % de la superficie de ese espacio y que se abran al exterior;

› instalar en las cocinas y los baños un ventilador o una campana de extracción de dimensiones adecuadas que saquen el aire hacia afuera;

› disponer aislamiento en el cielorraso y debajo del suelo de acuerdo con lo establecido en el Código de Construcción de 2008 o, si el cielorraso ya tiene aislamiento, que tenga al menos 120 mm de espesor y esté en un estado razonable;



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› asegurarse de que la propiedad de alquiler tenga un drenaje adecuado;

› instalar protección contra la humedad del suelo si hay un contrapiso cerrado;

› tapar los huecos o agujeros poco razonables que provoquen ráfagas de aire notorias.

los arrendatarios serán responsables de ventilar la vivienda. la forma más sencilla de hacerlo es abrir las puertas y ventanas con frecuencia. Contar con una buena ventilación es importante para que el aire interior se conserve saludable, y reducir la cantidad de humedad permite que la vivienda sea más fácil de calefaccionar.

El aislamiento ya es obligatorio en todas las viviendas de alquilerTodas las propiedades de alquiler deben tener aislamiento en el cielorraso y debajo del suelo, cuando sea razonablemente factible instalarlo.

Diríjase al sitio web de Tenancy Services para obtener más información acerca de los requisitos, que varían en las diferentes regiones de Nueva Zelanda. Familiarícese con los requisitos importantes de seguridad relativos a la instalación o la reparación del aislamiento, o solicite los servicios de un profesional. las instalaciones deben cumplir con la reglamentación y deben gestionarse con seguridad de conformidad con la norma neozelandesa NZS 4246:2016. El sitio web de EECA Energywise ofrece información útil acerca de las nuevas normas y de cómo instalar el aislamiento con seguridad: www.energywise.govt.nz/at-home/insulation/.

Hay algunos ayuntamientos en Nueva Zelanda que permiten a los propietarios añadir el costo del aislamiento a sus tarifas y pagarlo en el transcurso de unos nueve años. los arrendadores que no cumplen con las normas relativas al aislamiento cometen un acto ilícito y se les pueden aplicar multas de hasta 4000 dólares neozelandeses.

Declaraciones relativas al aislamiento y a las normas de viviendas saludables que deben figurar en los contratos de alquilerDesde el 1 de julio de 2016, los nuevos contratos de alquiler deben contener una declaración relativa al aislamiento firmada por el arrendador, en la que se informe si el inmueble de alquiler posee aislamiento, así como la ubicación, el tipo y el estado de este. Esto es para que los arrendatarios sepan qué esperar cuando llegue el invierno y puedan tomar una decisión informada.

El aislamiento de buena calidad es la medida individual más eficaz para que el calor se mantenga en el interior de la vivienda durante el invierno y fuera de ella durante el verano. Convierte a la vivienda en un sitio que se puede calefaccionar correctamente de forma más sencilla y económica, y en un lugar más cómodo y saludable para vivir.

Si un arrendador no formula una declaración completa sobre el aislamiento o incluye en ella algún dato que sabe que es falso o engañoso, comete un acto ilícito y puede ser pasible de una multa de hasta 500 dólares neozelandeses.

Desde el 1 de julio de 2019, los arrendadores deben proporcionar una declaración adicional donde se establezca que tienen la voluntad de cumplir con las normas de viviendas saludables, o que ya lo hicieron. Esta declaración se puede combinar con la declaración sobre el aislamiento y proporcionarse con una sola firma.



Evitar el moho y la humedadTodas las viviendas de alquiler deben encontrarse en un estado de limpieza razonable antes de alquilarse, lo que incluye no tener moho ni humedad. los arrendatarios deben intentar mantener las vivienda en un estado que no promueva la aparición de moho y humedad. Esto comprende mantener la vivienda bien ventilada y eliminar el moho en cuanto aparezca.

Antes de mudarse a una vivienda de alquiler, los arrendadores y los arrendatarios deben inspeccionar las propiedad juntos, fijarse si hay alguna señal de moho o humedad, y convenir, como parte del contrato de alquiler, cuándo y de qué manera esto se solucionará.

la humedad suele provenir de fuentes externas: compruebe que los canalones estén despejados, y que los tubos de bajada de agua y drenaje estén funcionando. Cuando el piso de la vivienda sea suspendido, compruebe que el suelo esté seco y que no haya filtraciones.

Las viviendas deben ser lícitas para uso residencialAntes de alquilar una propiedad, los arrendadores deben asegurarse de que sea lícita para uso residencial. Si un arrendador no cumple con determinadas obligaciones establecidas en la ley (por ejemplo, con los requisitos de construcción, salud y seguridad) y esto supone que ocupar la propiedad de alquiler sea ilegal, el Tribunal de Alquileres podría fallar que la propiedad es un inmueble residencial ilícito y disponer una serie de reparaciones en favor del arrendatario.

Se puede obtener más información sobre los requisitos de construcción, salud y seguridad en nuestro sitio web: www.tenancy.govt.nz

Procurar que la vivienda sea segurauna vivienda segura brinda tranquilidad al arrendador y al arrendatario. Todas las viviendas de alquiler deben ser razonablemente seguras y, con ese fin, el arrendador debe proporcionar y mantener cerraduras o sistemas semejantes. Ni el arrendador ni el arrendatario pueden eliminar, añadir ni modificar ningún sistema de cierre sin el consentimiento del otro. Hacerlo sin consentimiento o sin una excusa razonable es ilícito y puede suponer una sanción si el asunto se lleva ante el Tribunal de Alquileres.

Si un arrendador proporciona un sistema de alarma de seguridad, él es el responsable de mantenerlo. Si no hay ningún sistema de ese tipo y el arrendatario desea instalar uno, primero debe pedirle permiso al arrendador. En ese caso, el arrendatario será responsable de darle mantenimiento. Cuando finalice el período de alquiler, el arrendatario será responsable de retirar el sistema de alarma de seguridad y cerciorarse de que no se haya provocado ningún daño.

Después de finalizado el período de alquiler, el arrendatario debe devolver al arrendador todas las llaves y otros sistemas de seguridad (por ejemplo, la tarjeta de acceso o el control remoto del garaje). Si el arrendatario no puede devolver todas las llaves que se le habían proporcionado, el arrendador puede solicitar un reemplazo completo de las llaves perdidas y las cerraduras asociadas. El costo de reemplazar las llaves perdidas o las cerraduras puede ser negociado entre las partes.

Si no es posible asegurar la vivienda de alquiler de forma razonable y el arrendatario no tiene la culpa de ello, este debe informar al arrendador. En ese caso, el arrendador tendrá que hacer que se reemplacen o reparen los sistemas de cierre. Si el arrendador no lo hace, el arrendatario, por cuenta propia, puede hacer que la tarea se lleve a cabo y pedirle al arrendador que lo compense.

Llevar registroslos arrendadores deben guardar registro de la garantía y las rentas pagadas durante siete años luego del año fiscal al que estas corresponden. Tanto los arrendadores como los arrendatarios deben guardar copia de todos los documentos relacionados con la vivienda de alquiler durante el período de alquiler y durante 12 meses luego de que este finalice.

Entre esos documentos debe estar el contrato de alquiler y cualquier modificación o renovación de este, los informes de las inspecciones de la propiedad, las cuentas del agua, las facturas u otros informes de las tareas que se hayan llevado a cabo en la propiedad, como las de mantenimiento o limpieza, y copia de las cartas o los mensajes de correo electrónico enviados a la otra parte o recibidos de ella. En nuestro sitio web hay más información y un formulario que tiene por objeto ayudar a los arrendadores a llevar un registro preciso a modo de resumen de las rentas pagadas.

A partir del 1 de julio de 2019, los arrendadores también deben llevar registros que demuestren que cumplen con las normas de viviendas saludables.


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Hacer cumplir las normas básicas de las viviendasla mayoría de los arrendadores y los arrendatarios desean actuar correctamente uno con el otro. No obstante, si un arrendador decide no cumplir con sus obligaciones, o si hay una infracción grave de la ley, el Equipo de Cumplimiento e Investigaciones en materia de Alquileres (Tenancy Compliance and Investigations Team) tiene facultades adicionales que le permiten tomar las medidas de cumplimiento y ejecución que corresponden para hacer que esos arrendadores respondan por sus acciones.

los asuntos que este equipo investiga son los que surgen cuando:

› el estado de la propiedad podría suponer un riesgo considerable para la salud y la seguridad de una persona;

› el arrendador ha cometido una infracción grave o ha incumplido de forma persistente la ley de Alquileres Residenciales;

› las acciones del arrendador suponen el riesgo de socavar la confianza de la sociedad en la aplicación de la ley.

Para obtener más información y escribirle al equipo, diríjase a www.tenancy.govt.nz/about-tenancy-services/compliance-team..



Resolución de problemas

ƨ ¿El arrendador puede hacer que el arrendatario limpie la propiedad o repare lo que ha dañado?

Si el arrendador piensa que el arrendatario puede solucionar el problema, puede escribirle y decirle que tiene 14 días consecutivos para hacerlo. El arrendador puede obtener un modelo de la intimación a resolver un problema (notice to remedy) en nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz. Si el arrendatario no soluciona el problema, el arrendador puede solicitar al Tribunal de Alquileres que expida una orden para obligarlo a hacer la tarea. Si el problema es muy grave, el Tribunal puede dar por terminado el alquiler.

ƨ ¿Qué debe hacer el arrendatario si desea que el arrendador repare algo?

la ley dice que el arrendatario debe informar al arrendador cuanto antes si algo se rompe o funciona mal. El mejor modo de resolver problemas es hablando con el arrendador para ver si pueden resolverlos juntos.

Si esto no funciona, el arrendatario debe emitir una intimación a resolver el problema en la que se le dé al arrendador un plazo razonable para hacerlo. El plazo razonable depende de lo que deba ser reparado, de la disponibilidad de repuestos, del tiempo para organizar el seguro (si corresponde), y del hecho de que haya trabajadores aptos disponibles en la zona para llevar a cabo la tarea (en caso de que esto sea necesario). El arrendatario debe tener en cuenta estos aspectos, así como la urgencia del asunto, al decidir el plazo que le dará al arrendador para hacer la tarea. una solución provisoria podría funcionar hasta que el arrendador pueda solucionar todas estas cuestiones.

Si el arrendador no lleva a cabo la tarea y soluciona el problema, el arrendatario puede presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres para que emita una orden de trabajo con la opción de usar el precio del alquiler para hacer la tarea si el arrendatario no cumple. Si el arrendatario desea que el Tribunal de Alquileres dé por terminado el alquiler, por ejemplo, cuando se trata de un alquiler a término, en la intimación a resolver el problema se debe dar al arrendatario un período de preaviso razonable, que no puede ser inferior a 14 días consecutivos, para solucionar el problema. En algunas situaciones, puede ser razonable dar al arrendador un período de preaviso superior a 14 días.

Se debe tener en cuenta el tiempo que insuma entregar la intimación, por ejemplo, cuando esta se envía por correo tradicional o por correo electrónico. En nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz, se puede obtener más información y una copia de la intimación a resolver el problema en 14 días (14 day notice to remedy), donde también se explica el tiempo que insume entregarla.

ƨ ¿Qué puede hacer el arrendatario si el problema es grave o urgente?

Si hay probabilidades de que haya personas u objetos dañados a causa del problema, el arrendatario debe informar al arrendador. Si el arrendatario intenta comunicarse con el arrendador, pero no puede hacerlo, puede encargarse él mismo de que el problema se solucione. luego le puede pedir al arrendador que le pague las reparaciones. Si el arrendador no paga, el arrendatario puede solicitar ayuda al Tribunal de Alquileres.





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ƨ ¿El arrendador puede pedir al arrendatario que se vaya por haber presentado una queja?

A veces, un arrendador puede llegar a pedirle al arrendatario que deje la vivienda por haberle comunicado un problema al arrendador o al Tribunal de Alquileres. Este podría ser un caso de intimación por represalia. la ley dice que un arrendador no puede intimar por represalia. El arrendatario puede presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres si considera que el arrendador le ha hecho este tipo de intimación. El Tribunal determinará que la intimación es legítima (se hizo en condiciones legítimas) o emitirá una orden para anularla.

ƨ ¿De qué modo puede Tenancy Services ayudarnos a resolver nuestros conflictos?

lo primero que hay que hacer es hablar entre sí acerca del problema. Con frecuencia ocurre que solo se trata de un malentendido o un error sencillo. Examinen la sección sobre conflictos que aparece en nuestro sitio web para obtener información acerca de los modos en que uno mismo puede resolver los problemas.

Antes de hablar con el arrendador o el arrendatario, se debe hacer lo siguiente:

› Tener claro qué es lo que a uno le preocupa. Poner el problema por escrito a veces sirve para explicárselo a la otra persona.

› Estar preparado para sugerir una solución que uno cree que podría ser adecuada. Describa el problema con detenimiento y dé un plazo razonable para que se resuelva.

› Podría escribir una carta o emitir una intimación a resolver el problema (notice to remedy). En esas intimaciones se le da a la otra persona 14 días para resolverlo. En www.tenancy.govt.nz hay ejemplos de esas intimaciones.

ƨ Resolución rápida

la resolución rápida (FastTrack Resolution) es un servicio de resolución de conflictos en el que se ofrece un modo rápido de formalizar los acuerdos alcanzados entre el arrendador y el arrendatario acerca de conflictos sencillos, como el atraso en el pago de la renta o los conflictos relacionados con las deudas (por ejemplo, las asociadas con la tarifa del agua). Este servicio alienta al arrendador y al arrendatario a resolver los problemas vinculados con el alquiler por sí mismos y les permite obtener la orden de un mediador sin tener que asistir a una mediación programada.

la resolución rápida es adecuada sobre todo en los siguientes casos:

› cuando se acaba de alcanzar un acuerdo y es necesario formalizarlo en la orden de un mediador; o

› el acuerdo es claro, y el arrendador y el arrendatario lo comprenden en su totalidad; o

› se deshizo un acuerdo oral previo y se ha alcanzado un nuevo acuerdo.

Para obtener más información, visite www.tenancy.govt.nz/disputes/fasttrack-resolution.

ƨ Si no se puede llegar a un acuerdo por cuenta propia, hay que recurrir a la mediación

Solicítenos ayuda presentando una solicitud ante el Tribunal de Alquileres. El arancel de la solicitud es de 20,44 dólares neozelandeses. una vez recibida la solicitud, se coordinará una mediación.

la mediación es un proceso en el que usted y la otra persona tienen la oportunidad de discutir el problema junto con un mediador y acordar una solución. El mediador lo ayudará a identificar los problemas y encontrar una solución viable.


https://www.tenancy.govt.nz/disputes/fasttrack-resolution



ƨ ¿Cómo funciona la mediación?

la mediación se puede llevar a cabo por teléfono o de forma presencial. los mediadores son personas versadas en materia de alquileres, pero no se ponen del lado de uno ni del otro, y no toman decisiones por nadie. Se trata de un proceso confidencial en el que usted y la otra parte deciden lo que va a ocurrir.

la mediación difiere de una audiencia ante el Tribunal de Alquileres en que, en este último caso, el árbitro toma una decisión y les indica a ambas partes lo que va a ocurrir.

ƨ Si se conviene una solución

los acuerdos a los que se llega en una mediación son jurídicamente vinculantes. Por lo general, en ese acuerdo u orden mediada se indica lo que ocurrirá si no se cumple. El Tribunal de Alquileres puede sellar el acuerdo para que sea exigible.

ƨ ¿Qué tipo de órdenes se pueden convenir?

Hay distintos tipos de órdenes, pero las más comunes son las de posesión, las monetarias y las de trabajo. Todas ellas pueden surgir de la mediación o ser emitidas por el Tribunal de Alquileres.

ƨ Orden de posesión

Si el arrendatario incumple el contrato de alquiler o la ley, y la situación es lo suficientemente grave, el arrendador puede solicitar al Tribunal de Alquileres que emita una orden para poner fin al alquiler. Esto puede suceder si el arrendatario ha incurrido en lo siguiente:

› Atrasarse por lo menos 21 días en el pago de la renta (a la fecha en la que se presenta la solicitud ante el Tribunal).

› Dañar de forma sustancial o amenazar con dañar la propiedad.

› Atacar o amenazar con atacar al propietario, al arrendador o a la familia o el representante del arrendador, o a otros arrendatarios o vecinos (o pedirle a otra persona que lo haga o permitírselo).

› Incumplir el contrato de alquiler de algún otro modo (por ejemplo, cuando el arrendador emite una intimación a resolver un problema y el arrendatario no cumple), y el Tribunal cree que sería injusto dejar que el alquiler continúe. Si el problema se puede solucionar, antes de presentar una solicitud ante el Tribunal, se debe enviar una intimación a resolver el problema en la que se dé a la otra parte 14 días para solucionarlo.

ƨ Orden monetaria

En ella se establece que un arrendador o arrendatario debe pagar dinero a la otra parte. Esto puede ocurrir por los siguientes motivos:

› El arrendatario debe renta o ha pagado una suma superior a la que debía pagar.

› El arrendatario debe pagar por daños, limpieza, cuidado del jardín o eliminación de residuos.

› El arrendador le debe dinero al arrendatario por reparaciones urgentes.

› El arrendatario o el arrendador debe pagar daños punitivos (una especie de multa) por incumplir la ley.

› El arrendatario o el arrendador debe pagar una compensación cuando algo se ha perdido o no funciona por no haber sido mantenido o reparado correctamente.

ƨ Orden de trabajo

Se trata de una orden en la que se indica que una persona debe reparar algo que se ha roto o no está funcionando. Si la orden de trabajo se relaciona con un asunto que afecta la salud y la seguridad, el arrendador no puede pagar al arrendatario en lugar de cumplir. Si el arrendador tiene una orden de trabajo en la que se exige al arrendatario que lleve a cabo una tarea antes de una fecha determinada, y el arrendatario no lo hace, el arrendador puede hacer que el trabajo se haga por el valor de la orden y considerar el costo como un atraso en el pago de la renta.

ƨ Órdenes alternativas

En una orden se puede indicar lo que ocurrirá si la persona no obedece. Después depende de la otra parte decir si es necesario que eso ocurra. Por ejemplo, en una orden en la que se exige al arrendador que devuelva unos bienes al arrendatario, se puede indicar que, si el arrendador no lo hace, debe pagar un dinero.

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ƨ Si en la mediación no se conviene una solución

Se puede pedir audiencia ante el Tribunal de Alquileres, que es una instancia más formal que la mediación. El Tribunal forma parte del Ministerio de Justicia y, en él, un árbitro escucha a cada una de las personas, así como a los testigos, examina las pruebas que el arrendador o el arrendatario presenten, y luego toma una decisión. El Tribunal puede tomar una decisión que afecte a una persona aunque esta no se haya presentado a la audiencia. El árbitro pone la decisión por escrito y la emite como una orden del Tribunal. la decisión del árbitro es como una orden judicial: ambas partes reciben una copia y ambas deben obedecerla.

las audiencias ante el Tribunal son públicas. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden llevar personas que los apoyen pero, la mayoría de las veces, no se puede llevar un abogado para que presente el caso. No obstante, se puede recurrir a un abogado en determinadas situaciones, en particular, si ocurre lo siguiente:

› el conflicto es por más de 6000 dólares neozelandeses;

› la otra parte lo acepta;

› la otra parte recurre a un abogado;

› el Tribunal lo aprueba.

El Tribunal también puede permitir que se recurra a un abogado en algunas situaciones, si ocurre lo siguiente:

› el problema es muy complicado;

› la diferencia entre ambas partes es considerable y eso afecta su capacidad para presentar el caso.

En algunos casos, uno puede ser representado por una persona que no sea un abogado. Si usted cree que necesita hacer eso, debe hablarlo con nosotros en primer lugar antes de ir ante el Tribunal.

ƨ ¿Cómo puedo hacer que la otra persona cumpla con lo que dice la orden?

Si usted tiene una orden sellada por un mediador o una orden del Tribunal de Alquileres, puede solicitar al departamento de Cobros (Collections) del Ministerio de Justicia que la haga cumplir. Todas las solicitudes de que se haga cumplir una orden civil se pueden enviar a la dirección que se indica a continuación o se pueden presentar ante el Tribunal de Distrito de Nueva Zelanda.

Ministry of JusticeCentral Processing unitSX10042Wellington

Puede recurrir a nosotros para obtener más información acerca de cómo hacer cumplir una orden. Visite www.tenancy.govt.nz.



Poner fin a un alquiler

ƨ ¿Con cuánta antelación debe avisar el arrendatario que va a poner fin a un alquiler periódico?

El arrendatario debe escribir al arrendador e indicarle que desea poner fin al alquiler por lo menos 21 días antes de la fecha en que desea irse.

ƨ ¿Con cuánta antelación debe avisar el arrendador que va a poner fin a un alquiler periódico?

El arrendador debe avisar al arrendatario por escrito con una antelación de 90 días. No obstante, el arrendador puede avisar con una antelación de 42 días en los siguientes casos:

› El propietario necesita la propiedad para sí mismo o para un integrante de su familia, como lugar principal de residencia.

› la propiedad se va a vender, la venta no tiene condiciones, y el comprador necesita que el lugar quede libre.

› El arrendador necesita la vivienda de alquiler para que la ocupen empleados (y en el contrato de alquiler se indica claramente que el arrendador usa o ha adquirido el inmueble con ese fin).

Es conveniente guardar una copia del aviso. Cuando se da aviso de que se va a poner fin a un alquiler, se deben tomar los siguientes recaudos:

› avisar por escrito;

› indicar la dirección de la vivienda que se alquila;

› indicar la fecha en la cual finalizará el alquiler;

› firmar.

Si al arrendatario se le avisa con menos de 90 días de antelación, en el aviso de que se pone fin al alquiler se debe indicar el motivo por el cual el período de preaviso es menor.

ƨ ¿Qué ocurre si un arrendatario desea mudarse de la vivienda antes?

Si un arrendador le avisa al arrendatario que va a poner fin al alquiler, el arrendatario puede quedarse en la vivienda hasta la fecha final. No obstante, si el arrendatario decide mudarse antes, de todos modos debe avisar por escrito al arrendador con 21 días de antelación.

A veces, el arrendador no pone objeción a que el arrendatario se vaya incluso antes, pero debe aceptarlo por escrito.

ƨ ¿Es posible poner fin a un alquiler a término antes de tiempo?

los alquileres a término no se pueden finalizar antes de tiempo, a menos que tanto el arrendador como el arrendatario estén de acuerdo, o que el Tribunal de Alquileres diga que puede hacerse. la fecha de finalización figura en el contrato de alquiler.

El Tribunal de Alquileres puede emitir una orden para que un alquiler a término finalice antes de tiempo en los siguientes casos:

› la propiedad de alquiler es un inmueble residencial ilícito y sería injusto negarse a rescindir el alquiler; o

› se ha cometido una infracción grave del contrato de alquiler; o

› se le ha avisado al arrendatario de que el alquiler va a aumentar por un monto que este no podría haber previsto, el aumento es sustancial, y ha causado o causará dificultades graves; o

› el alquiler está sujeto a normas de funcionamiento de una propiedad horizontal en virtud de la ley de Propiedad Horizontal de 2010 (Unit Titles Act 2010), estas normas se han modificado de un modo que perjudica al arrendatario, y no sería razonable que este siguiera adelante con el alquiler; o

› las circunstancias del arrendador o el arrendatario se han modificado de una forma no prevista que les provocaría dificultades graves.



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ƨ ¿Es importante el modo en que se envía el aviso?

El aviso se puede enviar al domicilio constituido para notificaciones que figura en el contrato de alquiler. Puede tratarse de una dirección física, de una casilla de correo o de una dirección de correo electrónico.

Si entrega el aviso a la persona en la mano, este se considera entregado de forma inmediata.

Para dar tiempo suficiente a que el aviso le llegue a la otra persona, debe hacer lo siguiente:

› dar cuatro días hábiles si el aviso se envía por correo tradicional;

› dar dos días hábiles si el aviso se deja en la puerta o en el buzón;

› dar un día hábil si el aviso se envía por correo electrónico después de las 17:00 h;

› dar un día hábil si el aviso se envía por fax después de las 17:00 h.

El período de preaviso comienza el día después de que el aviso se ha recibido. Por ejemplo, si el arrendatario le avisa al arrendador que va a poner fin al alquiler con 21 días de antelación y el aviso se envía por correo tradicional, el arrendatario debe dar cuatro días para que el arrendador reciba el aviso. los 21 días de antelación comienzan el día después de que el arrendador recibe el aviso.

ƨ ¿Y si envío el aviso por correo electrónico?

Si envía el aviso por correo electrónico, puede ser conveniente solicitar una confirmación de entrega antes de enviarlo.

En la confirmación de entrega se indica en qué momento el mensaje llega a la bandeja de entrada de la otra persona.

ƨ ¿Qué ocurre al final de un alquiler a término?

En la fecha de finalización del alquiler a término, este se convierte de forma automática en un alquiler periódico, en la mismas condiciones que se establecían en el alquiler vencido, a menos que:

› el arrendador y el arrendatario firmen un nuevo contrato de alquiler o convengan prolongar el contrato de alquiler existente, o

› una de las partes le avise a la otra por escrito que tiene la intención de poner fin al alquiler. la antelación con la cual el arrendador o el arrendatario puede dar ese aviso de finalización del alquiler es de entre 21 y 90 días antes de que este venza.

Si en el contrato de alquiler se ha establecido el derecho a renovar o prolongar el alquiler, y el arrendatario desea hacerlo, debe escribir al arrendador para avisarle con una antelación no menor de 21 días antes de que el alquiler venza. Si no lo hace, el arrendador no está obligado a aceptar que se renueve o se prolongue el alquiler.

Prepararse para partir

ƨ ¿Qué debe hacer el arrendatario cuando va a partir?

El arrendatario debe:

› Mudarse antes o el día de la fecha establecida por el arrendador en el aviso escrito.

› Pagar la renta hasta el último día de alquiler.

› Dejar la propiedad razonablemente limpia y ordenada.

› Eliminar todos los residuos el último día del alquiler.

› llevarse sus pertenencias.

› Devolver al arrendador todas las llaves, tarjetas de acceso y dispositivos de apertura de las puertas del garaje.

› Dejar todo lo que pertenezca al arrendador.

Si el arrendatario no hace todo lo anterior, el arrendador puede pedirnos que le demos parte de la garantía o toda ella.



ƨ Recuperar la garantía

Cuando el alquiler finaliza, lo ideal es que el arrendador y el arrendatario se pongan de acuerdo acerca de qué parte de la garantía se debe pagar. use el informe de inspección de la propiedad que se elaboró al comienzo del alquiler como ayuda para determinar si ha habido algún daño. El arrendador no le puede pedir al arrendatario que pague por el desgaste y la depreciación resultantes del uso normal de la propiedad o de los bienes muebles.

ƨ ¿Cómo hago para recuperar la garantía?

Cuando se hayan puesto de acuerdo respecto de lo que ocurrirá con la garantía, el arrendador y el arrendatario deben completar el formulario de reembolso de la garantía (bond refund form). Hay una copia de dicho formulario disponible en nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz.

Si están de acuerdo en que el arrendatario debe dinero por daños o por renta atrasada, se debe tomar nota de esto en el formulario y luego firmarlo. Por ejemplo, si la garantía era por 600 dólares neozelandeses y ambos están de acuerdo en que el costo de la reparación de una ventana asciende a 150 dólares neozelandeses, deberán escribir lo siguiente:

› Pay landlord $150.00 (pagar el arrendador $150,00)

› Pay tenant $450.00 (pagar el arrendatario $450,00)

No olviden escribir el número de sus cuentas bancarias en el formulario de reembolso de la garantía, porque no enviamos efectivo ni cheques.

Al recibir el formulario de reembolso de la garantía, revisamos todas la firmas para cerciorarnos de que sean las mismas que figuran en el formulario de depósito de la garantía. Es por ello que es muy importante que siempre nos enteremos cuando haya un nuevo arrendador o arrendatario. Si las firmas no coinciden, no podremos reembolsar la garantía sin solicitar más información.

A veces, un arrendatario se muda a otro lugar y es más sencillo para él que el dinero de la garantía simplemente se transfiera del antiguo lugar al nuevo. Para eso debe usar el formulario de transferencia de la garantía (bond transfer form).

ƨ ¿Qué ocurre si el arrendador y el arrendatario no se ponen de acuerdo?

Deben presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres lo antes posible. un mediador los ayudará a ponerse de acuerdo.

ƨ ¿Qué hago si no puedo ponerme en contacto con el arrendador o el arrendatario?

Si no puede comunicarse con el arrendador o el arrendatario para completar el formulario de reembolso de la garantía, comuníquese con nosotros para saber qué opciones tiene.

ƨ ¿Qué ocurre cuando el que se muda es solo uno de los arrendatarios?

A veces, cuando hay varios arrendatarios en el mismo contrato de alquiler, solo uno de ellos se va y el resto se queda. Si el arrendador está de acuerdo, el nuevo arrendatario puede sencillamente "asumir" la parte de la garantía que le correspondía el anterior. En ese caso, el arrendador, el antiguo arrendatario y el nuevo arrendatario deben completar y firmar el formulario de cambio de arrendatario (change of tenant form), y enviárnoslo.

Esto no modifica el contrato de alquiler. Se deberá redactar un nuevo contrato de alquiler para incluir al nuevo arrendatario.




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Otros aspectos de los alquileres

ƨ Arrendadores que se ausentan durante más de 21 días

los arrendadores que se van a ausentar de Nueva Zelanda durante más de 21 días consecutivos deben designar a un representante para que administre la propiedad durante ese período. El arrendador debe informar a los arrendatarios y a Tenancy Services (si se ha depositado una garantía) cuáles son los datos de contacto del representante.

Cuando se vende una propiedad de alquiler

ƨ ¿El arrendador está obligado a informar al arrendatario que va a vender la propiedad?

Si, debe informar por escrito al arrendatario o a cualquiera que desee alquilar la vivienda si está intentando venderla.

los arrendadores tienen derecho a mostrar la propiedad a los compradores con el consentimiento del arrendatario, quien no debe negar su consentimiento sin razón.

Cuando se vende una propiedad, el arrendador anterior debe informar al arrendatario quién es el nuevo propietario y cuándo este se hará cargo. El nuevo propietario debe informar al arrendatario cuál es su nombre, cómo comunicarse con él y de qué modo el arrendatario debe pagar el alquiler, por ejemplo, el nuevo número de cuenta bancaria. Cuando se vende la propiedad, el derecho del arrendador original sobre la garantía se traspasa al nuevo arrendador. Si el arrendador original desea reclamar contra la garantía, tendrá que hacerlo antes de la fecha de liquidación (o de la fecha de toma de posesión, si esta fuera anterior).

ƨ ¿De qué hay que informar a Tenancy Services?

Si somos depositarios de una garantía, debemos enterarnos cuando el arrendador cambia. Tanto el arrendador nuevo como el anterior deben completar y firmar el formulario de cambio de arrendador o representante (change of landlord/agent form). Entonces pondremos el nombre del nuevo arrendador en los registros de la garantía.

ƨ ¿Rige alguna norma especial cuando se trata de una venta en la que hay un acreedor hipotecario?

Cuando el alquiler se traspasa a un acreedor hipotecario o un nuevo propietario, este tendrá los mismos derechos que un arrendador en virtud de la ley de Alquileres Residenciales, con una excepción. Si hay un alquiler a término vigente, el banco o el acreedor hipotecario puede notificar como si se tratara de un alquiler periódico, con algunas excepciones. El arrendatario también tiene derecho a rescindir un alquiler a término como si se tratara de un alquiler periódico, cuando un acreedor hipotecario toma posesión. El resto de los derechos del arrendatario y del nuevo arrendador no se modifican.

ƨ ¿Tenancy Services puede ayudar cuando hay conflicto entre los compañeros de vivienda?

No, en ese caso no podemos ayudar. Solo podemos ayudar con los problemas que haya entre los arrendatarios y los arrendadores. No obstante, recuerde que si se muda a un apartamento y firma un contrato de alquiler junto con otros compañeros de apartamento, usted comparte la responsabilidad por la totalidad del alquiler. Esto se denomina "responsabilidad solidaria". Si un arrendatario no paga su parte de la renta o daña la propiedad, el arrendador puede procurar que cualquiera de los otros arrendatarios, o todos ellos, le paguen el dinero que se le debe, sin importar cuál sea el arrendatario que no haya pagado la renta o que haya causado el daño. los centros jurídicos comunitarios (Community Law Centres), las agencias de asesoramiento para el ciudadano (Citizens Advice Bureaux) y los asesores sobre alojamiento para estudiantes pueden brindar asesoría en lo que respecta a los vínculos entre los compañeros de vivienda.



ƨ ¿El arrendador puede rehusarse a alquilar a alguien?

Al tomar su decisión sobre a quién alquilar o si continúa el alquiler, el arrendador no puede basarse en aspectos como el estado civil, el sexo, la edad, la religión o el color de una persona. El arrendador tampoco puede negarse porque la persona no tenga trabajo o porque reciba una prestación social. Si eso ocurre, usted puede presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres o ante la Comisión de Derechos Humanos (Human Rights Commission) por discriminación.

Alquiler de servicioun alquiler es de servicio cuando un empleado alquila una propiedad que es de su empleador como parte de su contrato o condiciones de empleo. los alquileres de servicio están abarcados por la ley de Alquileres Residenciales, pero se les aplican algunas normas especiales relativas a la renta que se paga por anticipado y a la finalización del alquiler.

ƨ Pago de la renta

Cuando el arrendador deduce la renta directamente del salario del arrendatario (cuando el arrendatario es su empleado), rigen algunas normas especiales. Se puede obtener más información al respecto en nuestro sitio web, www.tenancy.govt.nz.

ƨ Períodos de preaviso

Si el contrato de empleo ha finalizado o se ha dado aviso de que finalizará, el empleado o el empleador deben avisar con dos semanas de antelación a fin de dar por terminado el alquiler. Ese aviso no puede vencer antes de que el contrato de empleo finalice. El aviso se puede dar con una antelación menor, si el arrendador:

› necesita la vivienda para otro empleado cuando reemplace al empleado actual;

› piensa que el arrendatario provocará daños sustanciales a la propiedad.

Si está considerando un alquiler de servicio, le podemos brindar más información y asesoramiento.

Bienes abandonadosA veces, el arrendatario no se lleva todas sus pertenencias cuando el alquiler finaliza. la ley establece algunas normas sobre lo que se debe hacer con los bienes abandonados.

› El arrendador puede deshacerse de inmediato de los alimentos y los bienes perecederos, pero debe hacer un intento razonable de comunicarse con el arrendatario para coordinar la recolección de todos los demás bienes abandonados.

› Si los bienes no se recogen, el arrendador debe hacer un esfuerzo razonable por determinar el valor de mercado de esos bienes, y luego hacer lo siguiente:

• Disponer de inmediato de los bienes (excepto los documentos personales), cuando el costo de retirar, almacenar y vender los bienes sería más elevado que las ganancias obtenidas de la venta.

• Si el valor de los bienes es superior al costo de retirarlos y almacenarlos, el arrendador debe almacenar los bienes durante un período de por lo menos 35 días, luego de lo cual los puede vender a un precio de mercado razonable.

› El arrendador debe guardar de forma segura los documentos personales que el arrendatario haya dejado. los documentos personales que no se reclamen luego de transcurridos 35 días pueden quedar guardados o deben entregarse a la Policía. Si son entregados a la Policía, el arrendador debe recibir un recibo por ellos.

› El arrendatario puede reclamar los bienes almacenados en cualquier momento antes de que se disponga de ellos, luego de pagar los costos razonables del almacenamiento y la disposición.

› El arrendador puede deducir de las ganancias de la venta los costos del retiro, el almacenamiento y la disposición. El resto de los fondos deben ser pagados a Tenancy Services.

› El arrendador puede presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres en relación con los fondos que se le deban pagar para cubrir el dinero que se le deba (por ejemplo,la renta, los daños o los costos de limpieza).

› En cualquier etapa, el arrendador puede solicitar al Tribunal de Alquileres que emita una orden sobre lo que se debe hacer con los bienes.




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PensionesEn esta sección se explican los derechos y las responsabilidades de los arrendadores y los arrendatarios de las pensiones. las normas relativas al alquiler de las pensiones difieren de las de otros alquileres residenciales.

ƨ ¿Qué es una pensión?

una pensión es un inmueble residencial que tiene una o varias habitaciones para dar alojamiento, ofrece servicios de uso común, y es ocupada, o está destinada a ser ocupada, por seis arrendatarios como mínimo a la misma vez.

El alquiler de una pensión es uno que dura, o que se pretende que dure, 28 días como mínimo. El arrendatario ocupa un dormitorio particular y tiene derecho al uso compartido de los servicios de la pensión.

GarantíasEl arrendador del alquiler de una pensión puede pedir una garantía equivalente a un máximo de cuatro semanas de renta y debe entregar un recibo al arrendatario. El arrendador del alquiler de una pensión debe depositar la garantía en Tenancy Services dentro de un período de 23 días hábiles, a menos que la garantía sea equivalente a una semana de renta o menos. Si se toma una garantía equivalente a una semana de renta o menos, y el arrendador retiene el dinero sin justificación al final del alquiler, el arrendatario puede solicitar al Tribunal de Alquileres que emita una orden para que se le devuelva la garantía.

Si tiene alguna pregunta acerca de la garantía, llame al 0800 737 666.

La renta› El arrendatario de una pensión debe pagar la renta de

forma puntual.

› los arrendadores de las pensiones pueden aumentar la renta y deben avisar por escrito con 28 días de antelación.

Contrato de alquilerEl arrendador del alquiler de una pensión debe proporcionar a los arrendatarios un contrato de alquiler redactado por escrito. Además de la información que figura en la página 8, en dicho contrato debe constar lo siguiente:

› si el alquiler durará 28 días o más;

› uno o varios números de teléfono del arrendador;

› el número de la habitación de la pensión;

› si hay otros arrendatarios en la habitación y, si así fuere, cuántos;

› los servicios que el arrendador debe proporcionar y que están incluidos en la renta (si los hubiera);

› los procedimientos de evacuación en caso de incendio;

› una declaración en la que se indique si el alquiler es conjunto y, si así lo fuera, el nombre de los demás ocupantes de la habitación en virtud del contrato de alquiler;

› si el inmueble es administrado por una persona que no es el arrendador, el nombre y la dirección de contacto (incluido el número de teléfono) de esa persona;

› una declaración firmada por separado en la que se brinden datos sobre el aislamiento de la propiedad;

› una declaración de que el arrendador cumple o tiene la intención de cumplir con las normas de viviendas saludables antes del 1 de julio de 2021. Esta declaración se puede combinar con la declaración sobre el aislamiento y proporcionarse con una sola firma.



Normas de la casaEl arrendador del alquiler de una pensión puede redactar normas de la casa relacionadas con el uso y goce del inmueble y con la prestación de servicios.

Se le debe suministrar una copia al arrendatario al comienzo del alquiler y también debe haber una copia exhibida en el inmueble en todo momento. El arrendador debe avisar con una antelación de siete días si va a modificar las normas de la casa.

El arrendatario del alquiler de una pensión puede solicitar al Tribunal que emita una orden en la que se declare lo siguiente:

› que una norma de la casa es ilegítima;

› que una norma de la casa debe aplicarse de una manera determinada, o debe modificarse o dejarse de lado.

ƨ Cerraduras

El arrendador del alquiler de una pensión debe:

› Proporcionar y mantener cerraduras suficientes para garantizar que el inmueble sea razonablemente seguro.

› Cerciorarse de que los arrendatarios tengan acceso a su habitación y a los servicios sanitarios en todo momento.

› Cerciorarse de que los arrendatarios tengan acceso al resto de las instalaciones en todos los horarios razonables.

› Notificar a los arrendatarios que vayan a ser afectados por la modificación, adición o eliminación de una cerradura.

El arrendatario del alquiler de una pensión, debe cumplir con lo siguiente:

› No interferir con ninguna cerradura sin el consentimiento del arrendador.

› Devolver todas las llaves que le haya suministrado el arrendador al finalizar el alquiler.

Detectores de humolos arrendatarios de las pensiones son responsables de cambiar las baterías de los detectores de humo de su habitación, si se trata de detectores antiguos cuyas baterías deben cambiarse. El arrendador es responsable de dar mantenimiento a los detectores de humo que se encuentran en los lugares de uso común de la pensión.

Derecho de ingresoEl arrendador del alquiler de una pensión puede ingresar a esta en cualquier momento.

El arrendador del alquiler de una pensión puede ingresar a una habitación de la pensión sin previo aviso solo en las siguientes circunstancias:

› con el consentimiento del arrendatario (o, si la habitación es compartida, con el consentimiento de cualquiera de los arrendatarios de la habitación), brindado de forma libre en el momento de ingresar o inmediatamente antes; o

› si el arrendador tiene motivos razonables para creer que hay una emergencia o que hay un riesgo grave para la vida o la propiedad, y que es necesario ingresar de inmediato para reducir o eliminar ese riesgo; o

› cuando sea necesario ingresar para prestar servicios que el arrendador y el arrendatario han convenido, siempre y cuando el ingreso se lleve a cabo de conformidad con las condiciones del acuerdo o con las normas de la casa; o

› de conformidad con una orden del Tribunal de Alquileres.

En algunas situaciones, el arrendador del alquiler de una pensión puede ingresar a una de las habitaciones después de haber avisado al arrendatario (o a cualquiera de los arrendatarios de la habitación, si esta es compartida) con 24 horas de antelación. Entre dichas situaciones se encuentran las siguientes:

› para inspeccionar la habitación, si no se ha ingresado con ese motivo en las últimas cuatro semanas;

› para inspeccionar la habitación, si el arrendador cree que el arrendatario la ha abandonado o ha incumplido la ley de algún otro modo;



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› para mostrarle la habitación a un posible arrendatario o comprador;

› cuando sea necesario ingresar para que el arrendador pueda cumplir con sus obligaciones en virtud de la ley;

› para inspeccionar el trabajo que el arrendador le haya pedido al arrendatario que hiciera, o que el arrendatario haya convenido hacer;

› para mostrar la habitación a un tasador registrado, a un agente inmobiliario o a un inspector de edificios que esté elaborando un informe;

› para cumplir con los requisitos sobre detectores de humo o las normas de viviendas saludables;

› para realizar el examen que permite detectar metanfetamina, después de informarle al arrendatario qué examen se está realizando.

Al ingresar a una habitación de la pensión, el arrendador debe cumplir con los siguientes requisitos:

› no debe interferir con la propiedad del arrendatario, a menos que esto sea necesario para lograr el propósito por el cual se ingresó;

› debe hacerlo de una manera razonable;

› no debe usar fuerza no autorizada ni amenazar con usarla;

› no debe quedarse en la habitación por más tiempo del que sea necesario para lograr el propósito por el cual ingresó.

Poner fin al alquilerEl arrendatario del alquiler de una pensión puede rescindir el alquiler avisándole al arrendador con 48 horas de antelación.

El arrendador del alquiler de una pensión puede rescindir el alquiler de las siguientes maneras:

› De inmediato si el arrendatario ha causado o ha amenazado con causar:

• daños graves al inmueble; o

• peligro para las personas o la propiedad; o

• molestias graves a los demás residentes.

› Con un preaviso de 48 horas si:

• el arrendatario no paga la renta atrasada dentro de un período de 10 días luego de haber recibido una intimación a hacerlo;

• el arrendatario ha usado el inmueble con fines ilícitos o ha permitido que lo usen con tales fines;

• la renta está atrasada y el arrendador tiene motivos razonables para creer que el arrendatario ha abandonado la habitación, después de inspeccionarla y, de ser posible, de contactarse con la persona de contacto del arrendatario.

› Con un preaviso de 14 días si se trata de un alquiler de servicio.

› Con un preaviso de 28 días en cualquier otro caso.



Glosario

TÉRMINO SIGNIFICADO

Bienes abandonados Bienes que el arrendatario ha dejado después de mudarse. Véase la página 25 para obtener más información.

Domicilio constituido para notificaciones

la dirección proporcionada por escrito por un arrendador o un arrendatario a la que se pueden enviar todos los documentos formales relacionados con el alquiler, incluso después de que este haya finalizado. los arrendadores y los arrendatarios deben proporcionar una dirección física y también pueden dar una casilla de correo o una dirección de correo electrónico como domicilio adicional constituido para notificaciones.

Pago automático Cuando una persona dispone que su banco efectúe pagos periódicos desde su cuenta bancaria.

Pensión un inmueble residencial ocupado por arrendatarios de pensión. Véase la página 26, donde figura una explicación de los casos en que puede aplicarse la ley.

Formulario de depósito de garantía

un formulario que los arrendadores y los arrendatarios usan cuando envían el dinero de la garantía a Tenancy Services.

Formulario de reembolso de la garantía

un formulario que los arrendadores y los arrendatarios usan para que Tenancy Services les devuelva el dinero de la garantía cuando el arrendatario deja la vivienda.

Bienes muebles Objetos que el arrendador proporciona, como por ejemplo cortinas, una heladera o un lavarropas, que no están fijos en su sitio.

Compensación Dinero que se le paga a un arrendador o arrendatario para indemnizarlo por una pérdida o un daño.

Contaminante Toda sustancia que en las normas se considere contaminante a los efectos de la ley; abarca la metanfetamina.

Contaminado Cuando un contaminante está presente en cualquier parte del inmueble de alquiler en un nivel superior al nivel máximo aceptable establecido.

Alquiler a término Contrato que dura hasta la fecha que se indica en el contrato de alquiler. En esa fecha, el alquiler se convierte de forma automática en un alquiler periódico, a menos que el arrendador y el arrendatario hayan convenido otra cosa.

Normas de viviendas saludables

legislación que se convirtió en ley el 1 de julio de 2019: Normas sobre alquileres residenciales (Normas de viviendas saludables) de 2019. Su cumplimiento comienza a regir a partir del 1 de julio de 2021.

Responsabilidad solidaria Todos los arrendatarios mencionados en el contrato de alquiler comparten la responsabilidad por este. Véase la página 9 para obtener más información.

Agente de alquileres una persona que, en el transcurso habitual de sus actividades, se desempeña como agente para otorgar alquileres a cambio de un pago. Puede tratarse, por ejemplo, de un administrador de propiedades o de un agente inmobiliario.

Renta de mercado El nivel de renta que otras personas pagan por el mismo tipo de propiedad en un mismo tipo de zona.

Mediación una reunión o una llamada telefónica en la que el arrendador y el arrendatario resuelven sus problemas.

Intimación a resolver También se la conoce como "intimación a 14 días", en la que se le da a la otra parte 14 días consecutivos para resolver un problema.



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TÉRMINO SIGNIFICADO

Alquiler periódico Acuerdo contractual que dura un período de tiempo no especificado. El arrendatario debe avisar con 21 días de antelación como mínimo si desea poner fin al alquiler. El arrendador debe avisar al arrendatario por escrito con 90 días de antelación. No obstante, puede avisar con 42 días de antelación en determinadas circunstancias. Véase la página 7.

Informe de inspección de propiedad

Registro escrito de la inspección de la propiedad que el arrendador y el arrendatario llevan a cabo juntos al comienzo del alquiler. Es útil incluir fotografías. Véase la página 9.

Goce pacífico Derecho legal que los arrendatarios tienen de que el arrendador respete su paz y privacidad.

Renta por adelantado Renta que un arrendatario paga por un período futuro (no superior a dos semanas). Por ejemplo, si un arrendatario paga dos semanas de renta el 1 de mayo, habrá pagado por el período que va del 1 al 14 de mayo. la próxima renta se deberá pagar el 15 de mayo.

Intimación por represalia Cuando un arrendador le avisa al arrendatario que va a poner fin al alquiler debido a que el arrendatario se ha quejado acerca de algo o ha intentado hacer algo que tiene permitido hacer en virtud de la ley.

Alquiler Cuando el propietario de una propiedad permite que otra persona o grupo viva en un lugar a cambio de una renta.

Árbitro de alquileres una persona del Tribunal de Alquileres que es independiente, escucha los argumentos y toma una decisión sobre el resultado de un conflicto.

Contrato de alquiler un contrato redactado por escrito que el arrendador y el arrendatario firman antes de que el arrendatario se mude a la vivienda, de modo que todas las partes sepan lo que han convenido.

Tribunal de Alquileres El organismo, semejante a una corte, que decide de qué modo se resolverá un problema entre un arrendatario y un arrendador.

Orden del tribunal una resolución tomada por el Tribunal de Alquileres, que se redacta por escrito y todos deben obedecer.

Inmuebles residenciales ilícitos

Vivienda en la que vive un arrendatario, pero cuyo uso residencial es ilícito porque el arrendador no cumplió con determinadas obligaciones previstas en la ley o porque el incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones establecidas en la ley contribuyó a la ilegalidad del inmueble.

Desgaste y depreciación resultantes del uso

las cosas habituales que ocurren en una propiedad cuando las personas viven en ella, como el hecho de que las alfombras tengan aspecto usado o que aparezcan pequeñas marcas en las paredes.

Orden de trabajo una orden de hacer que se repare la propiedad o de que se hagan trabajos en ella.

Aviso por escrito una carta del arrendatario o del arrendador para avisarle a la otra persona que va a ocurrir algo, por ejemplo, que uno se va a mudar o que la renta va a aumentar.

Comunicarse con nosotrosSi tiene alguna pregunta acerca de las garantías, llámenos al número de teléfono gratuito 0800 737 666.

En nuestro sitio web encontrará una gran cantidad de información útil adicional. Recuerde que también puede descargar copias de todos nuestros formularios.

Hemos procurado hacer que esta guía sea lo más precisa posible. No obstante, no abarca todos los temas y no es lo mismo que recibir asesoramiento jurídico.

Si necesita información más detallada o asesoramiento específico, llámenos al número de teléfono gratuito 0800 TENANCY (0800 836 262).

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