real estate final - copy
TRANSCRIPT
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
1/38
REAL ESTATE Page 1
KATA PENGANTAR
Om Swastiastu,
Puji syukur dipanjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa,Tuhan Yang Maha
Esa karena berkat asung kerta waranugrahaNyalah tugas Real estate yang berjudul
Hubungan real estate dengan bidang ilmu geografi,hukum,dan perencanaan kota dapat
terselesaikan.
Terima kasih kepada dosen pembimbing, serta berbagai pihak yang telah membantu
kelancaran penyelesaian tugas ini.
Akhir kata semoga karya tulis ini dapat bermanfaat bagi kita semua sebagai acuan
untuk ditingkatkan di kemudian hari sesuai perkembangan.
Om Canthi, Canthi, Canthi, Om.
Penulis
Desember, 2012
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
2/38
REAL ESTATE Page 2
Bab IPendahuluan
1.1 LatarbelakangIstilah real estate berasal dari Bahasa Spanyol yaitu real, yang artinya
adalah royal (keluarga kerajaan). Dahulu, saat era Agraris, ada 2 kelas masyarakat,
yaitu keluarga kerajaan dan rakyat biasa. Seluruh tanah di sana hakikatnya adalah
milik royal (keluarga kerajaan). Jadi ketika rakyat biasa tinggal di atas tanah tersebut,
membangun rumah, bekerja di atas tanah tersebut ataupun mengolah tanah tersebut
maka sebagai bayarannya setiap rakyat harus membayar pajak atas tanah yang mereka
olah dan tempati. Pembayaran pajak atas tanah tersebut umumnya berasal dari hasil
panen yang mereka hasilkan.
Saat ini pun semua tanah yang kita tempati bahkan kita miliki hakikatnya
adalah milik Negara, oleh karena itu setiap tahun kita harus membayar pajak atas
tanah maupun bangunan yang berdiri di atasnya (PBB = Pajak Bumi dan Bangunan).
Hakikatnya kita menyewa tanah dari Negara meskipun tanah tersebut kita sudah
memiliki sertifikatnya dan berstatus Hak Milik.Dari sinilah istilah real estate berasal
dan digunakan secara umum di negara Barat. Real estate sendiri memiliki arti hak atas
kepemilikan tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya
Fenomena yang berkembang pada saat ini menggambarkan bahwa sektor
property dan real estate merupakan sektor bisnis yang cukup berkembang. Hal
tersebut terbukti dengan adanya krisis yang terjadi di belahan benua Eropa dan
Amerika yang tidak berimbas pada perkembangan bisnis properti di Indonesia.
Krisis Eropa dan Amerika memang berimbas pada pasar global secara umum,
namun, dari segi bisnis properti dan real estate, Indonesia dan beberapa negara Asia
lainnya seperti China, India, dan Singapura tidak terlalu terkena imbas (Sumarmo,
2011). Hal tersebut disebabkan karena negara-negara tersebut memiliki prospek dan
ekspektasi pasar tersendiri di Asia. Tingginya demand atau permintaan atas
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
3/38
REAL ESTATE Page 3
ketersediaan bangunan masih jauh lebih banyak dibanding supply atau
penawaran yang disediakan oleh developer.
Bisnis property saat ini memberikan peluang dan kesempatan yang cukup
terbuka untuk berkembang. Beberapa faktor yang memepengaruhinya antara lain:
pengadaan rumah selalu kurang dibanding kebutuhan rumah masyarakat, tingkat suku
bunga KPR relatif rendah dan cenderung tidak stabil. Selain itu, bisnis ini didukung
oleh perkembangan suatu daerah dan pertumbuhan ekonomi makro.Terbukanya
peluang tersebut, tentunya menjadi suatu kesempatan untuk mengundang para
investor asing maupun domestik untuk dapat berinvestasi di dalam negeri, sehingga
dana akan mengalir ke Indonesia melalui penanaman modal asing, dan dapat
memberikan profit untuk membantu pertumbuhan bisnis real estate di Indonesia.
Bisnis properti di Indonesia saat ini sedang berkembang, baik untuk ditempati
sendiri maupun untuk investasi jangka panjang dan prospeknya cukup menjanjikan.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan
akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan
dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort untuk
kalangan atas yang berkantong tebal. Kebutuhan terhadap properti tidak hanya pada
level pertama yaitu jual beli properti direal estate tetapi juga dalam jual beli dalam
pasar sekunder serta sewa menyewa. Sebelum kita ingin membeli properti sebaiknya
kita perlu mengetahui bagaimana hubungan Real Estate dengan ilmu bidang geografi
seperti tingkat kependudukan , ilmu dalam bidang hukum seperti pajak-pajak yang
terkait dengan transaksi jual beli properti itu sendiri, serta ilmu perencanaan kota.
Untuk memahami lebih lanjut mengenai Real Estate tersebut maka kami akan
membahasnya dalam makalah ini.
1.2Rumusan MasalahAdapun beberapa masalah yang menjadi acuan dalam penulisan paper ini, antara
lain:
1. Apa itu Real Estate?
2. Siapa saja pihak yang terkait dengan Real Estate?
3. Bagaimana hubungan antara ilmu bidang geografi, hukum dan perencanaan kota
terhadap Real Estate?
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
4/38
REAL ESTATE Page 4
1.3TujuanAdapun tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan paper ini, antara lain:
1. Mengetahui bagaimana proses pembangunan suatu projek real estate dibidangperumahan/pemukiman.
2. Mengetahui apa yang mendorong dan apa yang menjamin investasi pengembangdapat memenuhi tujuan-tujuan bisnis.
3. Mengetahui impliksi pembangunan, keberhasilan investasi, serta berbagai manfaatmaupun permasalahan sosial, ekonomi dan lingkungan yang terjadi.
1.4ManfaatAdapun manfaat yang diharapkan dalam penulisan paper ini, antara lain:
1. Mahasiswa dapat mengetahui dan memahami pengertian Real Estate beserta pihak-
pihak yang terkait dalam Real Estate.
2. Mahasiswa juga dapat memahami bahwa adanya hubungan antara ilmu dalam
bidang lainnya seperti dalam bidang geografi, hukum dan perencanaan kota
terhadap Real Estate.
1.5 Metode penelitian
1. Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah mengumpulkandata/informasi yang diperoleh dari sumber-sumber kepustakaan, media elektronik,
media cetak
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
5/38
REAL ESTATE Page 5
Bab IILANDASAN TEORI
2.1 PENGERTIAN REAL ESTATE
Pengertian Real Estatemenurut beberapa ahli :
Real estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,termasuk
bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994,p.253).
Real eatate adalah tanah dan seluruh pengembangan diatasnya maupun pada tanahtersebut.Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa pembangunan jalan,tanah
terbuka ( misalnya pembukaan hutan ) dan selokan,dengan demikian real estate dapat
diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan lainnya yang melekat terhadap
tanah tersebut,baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut ( Tosh,1992,p.388 ).
Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnyayang melekat secara permanen ( Wurtzebach,1994,p.7 ).
Pengertian Real Property
Real property adalah real estate ditambah dengan hukum- hukum yangberhubungan,seperti sewa,kepemilikan.( Thomsett and Thomsett,1994,p.253).
Real property adalah sejumlah hukum hukum, wewenang dan hak istimewa yangtidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate ( Tosh 1992,p.393 ).
Real property adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi objekpemilik dan pembangunan (SK Menteri Perumahan Rakyat
no.05/KPTS/BKP4N/1995,Ps 1 a:4 )
Real property adalah tanah termasuk barang barang yang karena alam tumbuhdiatasnya dank arena perbaikan perbaikan pada tanah itu,termasuk bangunan
bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada
bangunanbangunan itu ( Abdurrachman,1991,p.852 ).
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
6/38
REAL ESTATE Page 6
Jadi secara umum real estate pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan
bidang tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya. Real Property merupakan
hak untuk memiliki, menggunakan dan menikmati manfaat sebuah tanah atau harta yang
sifatnya mutlak. Sedangkan istilah real estate lebih mengacu kepada pengolahan atas
sebidang tanah dan aturan-aturan untuk memiliki dan memanfaatkan tanah tersebut. Hal
tersebut tidak terbatas pada permukaan tanahnya saja, tetapi meliputi juga bagian bawah dan
sebagian tanah tersebut
Jadi pada prinsipnya definisi real estate adalah kepemilikan atau hak untuk memiliki
sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Kata kuncinya di sini
adalah kepemilikan atau rasa memiliki. Kepemilikan atau rasa memiliki merupakan salah satu
sifat dasar manusia. Sifat manusia yang tidak pernah puas merupakan salah satu wujud dari
rasa memiliki. Sifat ini dapat dilihat bahkan dalam kehidupan sehari-hari.
Manusia membuat pagar yang mengelilingi batas wilayah kavling rumahnya sebagai
salah satu wujud rasa memiliki. Manusia butuh rumah yang aman dari berbagai gangguan.
Seringkali, terasa ada kewajiban untuk membersihkan dan merawat pedestrian atau lahan
kosong yang ada didepan pagar rumah kita. Padahal sebenarnya itu adalah milik umum.
Rasa memiliki ini melekat pada diri manusia sejak zaman dahulu. Dimulai saat manusia
hidup berkelompok, manusia membuat dan menentukan sendiri batas-batas wilayahnya. Dari
batas terkecil berupa rumah dalam wujud goa-goa untuk dirinya sendiri dan keluarga, batasan
sungai dan jalan-jalan setapak di antara masyarakat, dan batas-batas berwujud benteng-
benteng atau tembok besar untuk mengamankan sebuah kerajaan sebagai suatu wujud dari
lingkungan buatan. Hal ini karena lingkungan buatan mempunyai fungsi untuk melindungi
manusia serta segala miliknya dari segala gangguan untuk mendapatkan rasa aman, dan
menekankan identitas dan status sosial.
Real Estateberasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol.
Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai suatu kawasan tanah yang
dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah pada jaman feodal diabad
pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. Sedangkan Propertiberasal dari kata
aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu
tanah dan bangunan diatasnya.
Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun properti memiliki pengertian yang
sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Namun,
belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan suatu
kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
7/38
REAL ESTATE Page 7
Real Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatukawasan perumahan
yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar
seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakrie, dan lain-lain.
Sedangkan Properti pengertiannya lebih mengarah kepada suatu bangunan atau
komplek bangunan, misal sebuah rumah sehat sederhana - RSS, atau sebuah rumah mewah
dengan halaman seluas ribuan meter dan harga puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4
lantai, atau sebuah gedung perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, trade
center dan apartemen atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga properti lebih
diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri
dibanding tanahnya.
Jadi bisa disimpulkan bahwa Real Estate dan Properti memiliki arti yang sama, tetapi
belakangan ini Real Estate mempunyai arti yang lebih luas dibanding properti. Real Estate
adalah bentuk investasi di bidang properti. Keuntungannya, bentuk investasi ini sangat likuid
alias mudah diuangkan. Selain itu harganya tidak pernah turun,bahkan cenderung naik. Uang
yang diperoleh berdasarkan penyewaan atau penjualan properti kita. Kerugiannya, investasi
ini cenderung butuh biaya operasional yang rutin untuk merawat properti.
2.2 PIHAKPIHAK YANG TERLIBAT DALAM REAL ESTATE
Pihak-Pihak Yang Terlibat dalam Real Estate :
- Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha RealEstate.
- Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha Real Estate.- Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang
berkaitan dengan Real Estate.
- Advokat atau disebut juga pengacara ialah seorang konsultan yang memberikanjasa-jasa hukum diluar pengadilan.2
- Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan- Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha
RealEstate
- Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha Real Estate dengan mengharapkankeuntungan Real Estate
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
8/38
REAL ESTATE Page 8
- Bank ialah lembaga yang menjadi media oleh broker/pialang dalam melakukantransaksi dengan si pembeli.
Dalam usaha Real Estate, Investor mendanai permodalan developer
untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya
dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat
konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih
menekankan pada aspek hukum dan legalitas.Setelah semua proses tahap awal pelaksanaan
proyek Real Estate, maka kontraktor yang akan mengeksekusi bangunan fisik proyek yang
telah dirancang oleh pihak developer. Kemudian dalam menjalankan usaha Real Estate,
developer biasanya memanfaatkan manajemen pembiayaan untuk mengatur semua masalah
keuangan proyek Real Estate. Selanjutnya, manajemen pembiayaan yang akan meneruskan
ke broker atau pialang untuk meneruskan penjualan ke pembeli. Pembeli pun kemudian akan
berhubungan dengan pihak perbankan dalam melakukan transaksi.
2.3 BENEFIT INVESTASI DI SEKTOR PROPERTI
Seseorang memilih berinvestasi pada bisnis Real Estate, karena menghadirkan
banyak benefit, antara lain:
- Pertama : Certainty, yakni karena Real Estate menghasilkan arus kas yang stabildan dapat diprediksi, misalnya uang sewa per bulan.
- Kedua : Real Estate merupakan tangible asset, yang wujudnya jelas terlihat, RealEstate juga merupakan investasi yang sangat leverage able, atau sangat bisa
menggunakan utang. Misalnya dari proyek Rp 12 triliun, yang modal sendiri
hanya Rp 2 triliun saja.
-Real Estate juga merupakan aset yang sangat mudah diterima sebagai jaminan
pinjaman, berbeda dengan aset lainnya. Real Estate juga menjanjikan capital gain jika
kemudian dijual pada harga lebih tinggi, ataupun menghasilkan income jika disewakan.
Benefit lainnya yakni Real Estate relatif mudah untuk dipelihara, antara lain dibersihkan dan
direnovasi. Real Estate juga investasi yang likuid. Jika banyak yang mengatakan Real Estate
adalah investasi tidak likuid, maka tidak sepenuhnya benar karena Real Estate bisa menjadi
likuid jika lokasinya strategis. Selain itu, Real Estate merupakan simbol dari financial power,
contohnya lihat saja orang-orang terkaya di dunia, pasti mereka mempunyai bisnis properti.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
9/38
REAL ESTATE Page 9
Dunia bisnis properti pasti tidak akan lepas dari masalah perpajakan. Demikian pula
dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban
pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual
properti. Mengapa penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau
bangunan perlu dipajaki? Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah satu
bagian sumber penerimaan negara (fungsi budgeter) yang digunakan untuk membiayai
pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan sebagai alat
untuk mengatur perkembangan pasar propeti. Seperti kegiatan membeli properti baik yang
dilakukan secara perorangan maupun melalui developer atau pengembang properti, akan
mengandung konsekuensi kewajiban yaitu adanya aspek pajak-pajak yang akan dikenakan
pemerintah kepada pelaku bisnis properti dan kepada konsumen dalam hal ini pihak yang
membeli properti. Meskipun demikian biasanya pajak properti telah dimasukkan ke dalam
harga jual jika anda membeli properti melalui developer/pengembang properti.
2.4 REAL ESTATE SEBAGAI PASSIVE INCOME
Passive Income adalah pemasukan finansial yang dapat terus didapatkan meskipun tidak
bekerja. Real estate merupakan salah satu aset untuk menjadi kaya dan pensiun muda. Dalam
kosa kata ekonomi di kenal dua istilah yang berlawanan yaitu aset dan liabilitas. Aset adalah
jumlah nominal dari pemasukan yang diterima sedangkan liabilitas adalah jumlah
pengeluaran yang harus dibayarkan sebagai tagihan.
Mengapa real estate bisa disebut sebagai aset, padahal real estate pada kenyataannya
merupakan salah satu liabilitas (sumber pengeluaran finansial) yang terbesar?
Bukankah selain harus membayar pajak nilai propertynya kepada pemerintah, juga harus
membayar tagihan bulanan dari penggunaan listrik dan air ledeng serta telepon yang ada
didalamnya?
Aset adalah salah satu bentuk dari daya ungkit finansial. Daya ungkit ini seperti sebuah
senjata. Senjata akan menguntungkan apabila berada di tangan orang yang bisa
menggunakannya, akan tetapi akan merugikan apabila berada di tangan orang yang tak
memahaminya. Real estate menjadi sebuah liabilitas karena pemiliknya tak memahami
potensi real estatenya dan tidak tahu bagaimana memanfaatkannya.
jadi real estate bisa menguntungkan atau merugikan pemiliknya. Real estate
menguntungkan apabila difungsikan sebagai sumber pendapatan pemiliknya, merugikan bila
terus menuntut pengeluaran pemiliknya.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
10/38
REAL ESTATE Page 10
Real Estate Indonesia (REI) tengah berupaya mendorong dan mempercepat revisi aturan
PP No 41 tahun 1996 tentang Kepemilikan Tempat Tinggal bagi orang asing.
2.5 PROSES TERJADINYA REAL ESTATE
1.Proses jual-beli tanah
Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah
Jual beli tanah dan properti merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan
sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah sepakat untuk
melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah
yang harus ditempuh adalah :
1. Akta Jual Beli (AJB)
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh
Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli
dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat
karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan AJB ( Akta Jual Beli )
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah:
A. Penjual membawa :
Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
Kartu Tanda Penduduk. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga. Kartu Keluarga.
B. Sedangkan calon pembeli membawa :
Kartu Tanda Penduduk.
Kartu Keluarga.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
11/38
REAL ESTATE Page 11
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan
mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam
puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak
menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam
sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi
kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud
pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh
penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar
lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
A. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual
Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
B Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak
ditandatanganinya akta tersebut.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
12/38
REAL ESTATE Page 12
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
A. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
B. Akta jual beli PPAT.
C.. Sertifikat hak atas tanah.
D. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
E Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
F. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
A. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tandabukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda
bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
B.Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengantinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
C.Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada padabuku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
D. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudahatas nama pembeli di kantor pertanahan.
Sebagaimana diketahui dalam Jual Beli Tanah, diwajibkan bagi Penjual maupun
Pembeli untuk membayarkan Pajak.Pajak Penjual dalam hal ini adalah Pajak yang dikenakan
atas penghasilan si Penjual dalam menjual tanahnya.Sedangkan Pajak Pembeli adalah Pajak
yang dikenakan atas kenikmatan yang diperoleh Pembeli dengan memiliki sebidang tanah.
Pengaturannya diatur dalam UU BPHTB (Bea Perolehan Tanah dan Bangunan) yang diatur
dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No.21/1997 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Tarif Pajak yang dikenakan adalah 5% dengan cara perhitungan sebagai berikut :
Untuk Pajak Penjual dikenakan 5% flat dikalikan dengan NPOP (Nilai PerolehanObjek Pajak).
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
13/38
REAL ESTATE Page 13
Yang dimaksud NPOP disini adalah Jumlah Transaksi /Nilai Pasar namun jika Jumlah
NPOP tersebut lebih kecil dari jumlah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB maka prosentase
tersebut dikalikan dengan jumlah NJOP PBB tanah ybs.
-Pajak Pembeli (BPHTB) adalah 5% dikalikan dengan NPOP dikurangi NPOPTKP (Nilai
Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60.000.000.-
(enam puluh juta rupiah) untuk wilayah DKI Jakarta dan RP. 30.000.000.- (tiga puluh juta
rupiah) untuk wilayah Tangerang.
Contoh : Sebidang tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta dengan harga transaksi 500
miliar rupiah.
-Pajak Penjual : 5% x 500 juta
-Pajak Pembeli : 5% x (500 juta60 juta rupiah).
Biaya Pajak tersebut MURNI hanya untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya
administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB pada Kantor Pertanahan setempat dan Biaya Jasa
PPAT.
2.Proses pengurusan ijin
Langkah 1Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan
tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal
persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah
peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk
pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan
sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan.
Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara mendompleng lokasi yang memang sudah banyak
perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih
mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
14/38
REAL ESTATE Page 14
Langkah 2Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum
(DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita
mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada
intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di
daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang,
yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri
sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai
cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan)
sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang
berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan,
garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk
perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan
yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini
hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki
batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah
perumahan.
Langkah 3Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria.
Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk
cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat.
Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk
pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena
sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan
untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT
(perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya
memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan
pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang
harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi
masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
15/38
REAL ESTATE Page 15
nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak
dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi
sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya
sampai proses selesai.
Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih
harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah
untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Langkah 4AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku
untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin
UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ).
Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat
proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita
kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya
dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Langkah 5Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun
namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus
pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah
terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan
yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :
1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW,
Kelurahan, Kecamatan
3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala
yang ditimbulkan.
4.Copy Status Tanah
5.Copy KTP penanggung jawab
6.Copy lunas PBB
Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar
retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
16/38
REAL ESTATE Page 16
Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit
dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar.
3.Proses pengurusan pajak & administrasi
Bisnis Real Estate tidak terlepas dari aspek perpajakan, karena pada dasarnya setiap
tanah yang dimiliki akan tetap diatur oleh pemerintah. Oleh karena itu, sebelum kita ingin
membeli properti sebaiknya kita perlu mengetahui pajak-pajak yang terkait dengan
transaksi jual beli properti itu sendiri.
Di bidang properti, Real Estate dan developer terdapat tipe-tipe proses bisnis yang
dilakukan adalah sebagai berikut.
Real Estate & Developer :
Tipe 1 : Seseorang membangun unit rumah dan bisa dikategorikan rumah mewah di
tanahnya sendiri, lalu dijual.
Tipe 2 : Developer membangun suatu kesatuan kompleks secara massal lalu dijual
kepada masyarakat luas. Contoh : Developer Agung Sedayu Group.
Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer / pengembang
properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada kita. Biasanya pajak telah
dimasukkan ke dalam harga jual jika kita membeli properti melalui developer / pengembang
properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi property.
Proses bisnis yang terjadi saat proses jual beli properti dan real estate :
Berikut ini adalah beberapa daftar pajak yang sebaiknya kita ketahui apabila kita
inginmembeli sebuah property, rumah atau hunian.
1. Pasal 4 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (Perubahan Keempat Undang -
Undang Nomor 7 Tahun 1983) tentang Pajak Penghasilan berbunyi :
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
17/38
REAL ESTATE Page 17
(2) Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final:
a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan
suratutang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada
anggotakoperasi orang pribadi.
b. penghasilan berupa hadiah undian.
c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif
yangdiperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan
penyertaanmodal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan
modal ventura.
d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan,
usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan bangunan.
e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan
PeraturanPemerintah.
Kesimpulannya dari tanah kepada perusahaan konstruksi, tetap dikenakan PPh
Final berdasarkan pasal 4 ayat 2 , dengan tarif 5% karena perusahaan konstruksi
termasuk jasa konstruksi. Kami tidak menemukan informasi, atau peraturan peraturan
yang terkait apabila melakukan pengalihan hak atas tanah dalam jumlah massal,
tarifnya menjadi berkurang. Sejauh yang kami temukan pajak yang terutang tarifnya
tetap 5%.
2. Berdasarkan UU PPh pasal 4 ayat 2 , Penghasilan dari transaksi pengalihan harta
berupatanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan
tanah danbangunan bersifat final. Hal yang sama terjadi juga dari perusahaan jasa
konstruksi ke realestate, karena dialihkan lagi ke pihak yang berbeda sehingga dikenakan
PPh.3
3. Berdasarkan UU PPH :
a. Marketing : Berlandaskan dasar hukum PPH pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk
jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa marketing
termasuk didalamnya.
b. Notaris : Berlandaskan dasar hukum PPH Pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk
jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa notaris
termasuk didalamnya.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
18/38
REAL ESTATE Page 18
c. Bank : Dalam materi ini, pembeli disini adalah pembeli perorangan. Saat ini bank-
bank diIndonesia menawarkan program KPR(Kredit Pemilikan Rumah)
yaitu dengan cara mencicilatau mengangsur. Dalam proses tersebut ada
aspek pajak yang terjadi.4
Biaya KPRApabila customer melakukan pembelian rumah melalui bantuan pembiayaan
perbankan (KPR) Kredit Pemilikan Rumah, maka besarnya biaya yang harus dibayarkan oleh
customer ke perbankan yang bersangkutan bebannya pun bervariasi tergantung olehbank
yang bersangkutan, usia debitur, masa KPR, Kredit yang diajukan, dllyang besarannya
kurang lebih : Kredit yang dianjurkan x 6%.5
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai)PPN merupakan multi layer tax, setiap ada transkasi pengalihan atau
perolehan barangdikenakan PPN. Jika membeli properti dari developer, untuk
pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer.
Dasar hukum : Pasal 7 UU PPN No 42 tshun 2009, Atas penyerahan tanah dan
atau bangunan terutang dan wajib dipungut PPN sebesar 10% dari harga jual. Atas
PPN di atas, wajib disetor ke bank atau kantor pos paling lambat tanggal 15bulan
berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPN (1107) paling lambat tanggal
20bulan berikutnya.
Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :
Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan
perusahaan atau pekerjaanoleh pribadi atau badan, yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau
tempat usaha.
Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan
atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal
(tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain).
Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan
bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha
termasuk seluruh fasilitas yang ada.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
19/38
REAL ESTATE Page 19
Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.
Bangunan bersifat permanent.
Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang konstruksi
utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/ atau bahan
lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun. Tarif
dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri :
Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebesar
10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40%
(empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau
dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau
dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak
Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk
kegiatan membangun sendiri tersebut.
Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :
Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat
dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi,
memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan
membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru
hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri
tersebut terjadipada setelah tanggal 1 Januari 1995.
Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap
merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara
tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari2 (dua) tahun.
Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat
bangunan tersebut didirikan.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
20/38
REAL ESTATE Page 20
- BPHTB ( Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan )BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan
oleh orang perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi
atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Tarif BPHTB
adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak. Nilai perolehan
objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000
(enampuluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu besarnya dapat dirubah oleh
peraturan pemerintah. DPP / Dasar Pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai
Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk
harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil
dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak
BPHTB. BPHTB merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas
tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak milik atassatuan rumah susun dan hak pengelolaan.
- BBN (Bea Balik Nama)Bea Balik Nama ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat properti
yangditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya properti yang dibeli
melalui developer,BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya.
Tapi bila properti dibeli dariperorangan, balik nama diurus sendiri. Besarnya biaya
BBN berbeda-beda di setiap daerah.
- PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan
memenuhikriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini
berdasarkan PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 103/PMK.03/2009, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual
bangunannya > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20 % dari harga jual,
dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar
perorangan.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
21/38
REAL ESTATE Page 21
- PPh (Pajak Penghasilan)Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan. WP dikenakan
tarif final sebesarnya 5 % dari total nilai transaksi berdasarkan pasal 4 ayat 2 UU
PPh, kecuali transaksi Rp. 60 juta atau dibawahnya penjual tidak dikenakan PPh.
Khusus developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Perlakuan Pph bagi
wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan (WP real estate) telah mengalami beberapa kali perubahan sifat
pembayaran PPh nya. Mulai tahun 1996 bersifat final, kemudian pada tahun 1999
berubah menjadi tidak final, kemudian sejak tahun 2009 menjadi bersifat final.
1. Subjek Pajak
Wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan(WP realestate).
2. Objek Pajak
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu:
a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak,
penyerahanhak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain
selain pemerintah;
b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain
yangdisepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan,
termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan
persyaratan khusus;
c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain
kepadapemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
yangmemerlukan persyaratan khusus.
3. Pengertian-pengertian terkait
Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/ataubangunan adalah Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunansebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan
perumahan, pertokoan,pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah
susun, gedung perkantoran.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
22/38
REAL ESTATE Page 22
Budi Santoso, Sukses Berinvestasi Tanah, Rumah, Properti Komersial,2009. Hlm. 20.
4. Dasar Hukum
a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71
Tahun 2008
b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang
Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 243/PMK.03/2008
c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang
Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah, Nomor 71 Tahun
2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah, Nomor 48
Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari
Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan
Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib
Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan
5. Tarif dan Dasar Pengenaan
Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya
tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya
adalah pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan (WP Real Estate) adalah
adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
23/38
REAL ESTATE Page 23
6. Sifat Pengenaan
Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya,
pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan
atau Wajib Pajak Orang Pribadi. Sifat finalini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak
yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atastanah/atau bangunan (Real
Estate) maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan
7. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan
dikenakan ataspengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana
yang dilakukan oleh WajibPajak Real Estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan
Rumah Susun Sederhana inidijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71
Tahun 2008.
8. PPh Final atas Jasa Konstruksi
Dasar hukum: PP No. 51/2008 Atas pembayaran kontrak kepada penyedia
jasakonstruksi dipotong PPh yang bersifat final dengan tarif:
- 2% untuk pelaksanaan konstruksi yang memiliki Kualifikasi Usaha Kecil
- 4% untuk pelaksanaan konstruksi yang TIDAK memiliki Kualifikasi
Usaha
- 3% untuk pelaksanaan konstruksi selain penyedia di atas yang kena 2%
dan 4%
- 4% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki
kualifikasi usaha
- 6% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki
TIDAK kualifikasi usaha
Atas PPh Final jasa konstruksi, harus disetor paling lambat tanggal 10
bulanberikutnya dan dilaporkan dalam SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) paling
lambat tanggal 20bulan berikutnya.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
24/38
REAL ESTATE Page 24
- PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan )PBB dikenakan pada saat sudah menjadi hak milik orang tersebut. Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib
pajak (pemilik properti). Tagihannya dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret,
melalui aparat desa setempat, dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
(SPPT). Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan
setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan, atau ke kantor-
kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap
bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan
wajib pajak belum membayar, maka akan didenda 2 % per bulan hingga maksimal
24 bulan
- Biaya lain yang muncul atas transaksi bisnis properti ini:
atau Lurah). Tergantung kesepakatan, jika bukan Notaris.
Mekanisme Penjualan/Pembelian Properti (Real Estate)
a. Penjualan secara tunaiPenjualan secara tunai pada umumnya terjadi atas rumah, apartemen, Ruko dan
sebagainya yang memang telah tersedia atau siap huni. Pembeli langsung melunasi harga
jual dari bangunan, ditambah PPN, PPn BM, BPHTB dan biaya untuk mengurus akte jual
beli.
b. Kredit Pemilikan Rumah/ ApartemenSebagian dari harga jual dibiayai oleh bank pemberi kredit. Pembeli cukup membayar
uang muka sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap
bulan. Jika bank menyetujui permohonan kredit nasabah, maka akan dibuatkan akad kredit
antara bank dengan nasabah. Selanjutnya bank akan mentransfer seluruh dana kredit tersebut
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
25/38
REAL ESTATE Page 25
ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual bangunan. Pembayaran uang muka
dari calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terhutang PPN.
c. SewaUntuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan cara
sewa. Besarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per M2 per bulan. Selain biaya
sewa, penyewa juga akan dibebankan service charge . Biaya sewa biasanya dibayar dimuka
oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus sedangkan service charge akan ditagih setiap
bulan.
d. Cicilan TunaiPembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat pembangunan dimulai sampai dengan
selesainya pembangunan, biasanya masa cicilan kurang dari satu tahun.
Hal-Hal LainnyaPermasalahan dalam bisnis real estate sangatlah kompleks jika kita memperbincangkan
dalam konteks kewajiban perpajakannya. Seorang pengusaha real estate akan memiliki
kewajiban perpajakan PPh Pasal 25/29 disamping PPh Final (Pasal 4 ayat 2) sepanjang
bergerak dalam bidang real estate jenis properti perumahan/town house karena pada
umumnya pengelola juga menangani sport center, fasilitas hiburan dll.
Dalam hal kepemilikan tanah, sering pula terjadi kerjasama antara pemilik tanah
dengan pengembang dalam bentuk kuasa jual sehingga kepemilikan tanah tetap atas nama
pemilik tanah dan pengembang hanya membangun bangunan di atas tanah yang
bersangkutan. Fakta ini menyebabkan secara formal terjadi penyerahan dari pemilik tanah
kepada pembeli tanah dan bangunan (konsumen), padahal bangunan tersebut merupakan
milik pengembang. Pada umumnya transaksi ini dapat terjadi karena adanya perjanjian kuasa
jual antara pemilik tanah dan pengembang yang di dalamnya berisi hak dan kewajiban
masing-masing pihak. Hal ini ini diketahui setelah adanya permohonan mutasi atau
pemecahan SPPT dari pemilik tanah kepada konsumen di kantor pajak setempat.
Untuk menghindari kecurigaan terhadap harga jual properti yang dilaporkan pengusaha
properti ada baiknya seorang AR melakukan konfirmasi harga yang sebenarnya kepada
konsumen secara langsung dari rumah ke rumah atau memperoleh bukti transfer dari
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
26/38
REAL ESTATE Page 26
konsumen atau pengembang apabila transaksi dilakukan melalui bank atau pernyataan secara
tertulis di atas materai.
Beberapa hal yang juga perlu diperhatikan adalah terdapat beberapa perusahaan yang
bekerjasama dengan pihak lain membangun fasilitas jalan atau fly over yang akan diserahkan
padapihak lain sehingga penyerahan tersebut termasuk kategori pemakaian sendiri dan
terutang PPN dengan DPP nilai lain sebesar harga pokok.
(Bersumber dari catatan-catatan seputar penggalian potensi perpajakan dibidang real
estate)
Dasar Hukum :
1. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PajakPenghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 TentangPerubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 04 Nopember 2008 tentangPerubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang PelaksanaanKetentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang
Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
5. Keputusan Menteri Keuangan N0. 635/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
6. Keputusan Menteri Keuangan N0. 392/KMK.04/1996 tanggal 05 Juni 1996tentang Perubahan KMK N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan
Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
7. Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/KMK.03/2008 Tentang PerubahanKedua Atas KMK No. N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
27/38
REAL ESTATE Page 27
dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan.
8. SE-04/PJ.33/1996 tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh ataspenghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
9. SE-02/PJ.33/1997 tanggal 30 Juli 1997 Tentang Tindak Lanjut KetentuanPeralihan Pasal 11 A PP No. 27 Tahun 1996.
10.SE-55/PJ.42/1999 Tentang PPh WP Badan Yang usaha pokoknya melakukantransaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
11.SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009 Tentang pelaksanaan PPh yang bersifatfinal atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang
diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
28/38
REAL ESTATE Page 28
Bab III
Hasil dan Pembahasan
Nama projekRamayana Hotel Resort & Spa
Kepemilikan bangunan/tanah.Putu Gde John Sastrawan Made Setiawan Nyoman santiawan
Kelompok Usaha Keluarga Ramayana :
Ramayana Resort & Spa Rama Beach Resort & Villas Kuta Seaview Boutique Resort & Spa Rama Ocean View Resort & Spa Rama Garden Hotel
Nama Pengembang (developer)PT. RAMAYANA sebagai developer sekaligus investor dengan pendanaan dibantu
oleh banyak Bank ( Multi Bank ).
Nama investor/lembaga keuangan pendukung.BANK MANDIRI (NEGERI)
BANK BCA ( SWASTA)
Tahun dibangun, selesai pembangunan, tahun dan akhir pemasarannya(terjual).
Proses mulai pembangunan pada tahun 1992 dimulai dengan gambar perencanaan
Dan pembangunan fisik dimulai pada tahun 1993 dan bertahap sampai tahun 1994
dan finishing dilakukan pada tahun 1995. Untuk pemasaran sampai saat ini
investasi kamar masih dibuka. Selain kamar hotel yang dimiliki PT. Ramayana
sendiri, kamar juga diinvestasikan, sehingga 50 kamar dapat dimiliki orang lain
yang berinvestasi disana. Dengan peraturan pembagian keuntungan yang sudahdisepakati.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
29/38
REAL ESTATE Page 29
Luas lahan.Status tanah Hotel Ramayana adalah tanah hak milik sertifikat No. 291/desa Kuta,
Seluas 1 Ha ( 10.000 m )
Status lahan pada saat dibebaskan dan saat sekarang.Status tanah saat ini atas nama Putu Gde John Sastrawan. Dan saat sebelum
dibebaskan tanah ini milik Pak Kompyang yang merupakan warga asli Desa Kuta.
Strategi Perencanaan
Menghayati dan memahami konsep perencanaan Hotel Ramayana secara
keseluruhan, Sehingga bisa menjadi Acuan dalam perencanaan selanjutnya, baik
sekarang maupun akan datang dan akhirnya menjadi perencanaan yang mempunyai
Integritas yang tinggi dan berkesinambungan
Diharapankan Hotel Ramayana ini menjadi Hotel yang mempunyai ciri khas
yang trend sepanjang zaman ( Of To Date )
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
30/38
REAL ESTATE Page 30
Tipe produk yang dijual
Executive Deluxe Room
Deluxe Room
Rp. 905.000, 00
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
31/38
REAL ESTATE Page 31
Rp. 1.305.000 ,00
Poolside Cottage
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
32/38
REAL ESTATE Page 32
Resort Club Room
Rp. 2.080.000 ,00
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
33/38
REAL ESTATE Page 33
Fasos & Fasum yang ada dan luasnya masing-masing.
Lounge
Resort Club Lounge terletak di lantai 5 di gedung baru, dan fasilitas ini dapat
digunakan oleh tamu Resort Club Room. Disini dapat bersantai melihat pantai Kuta
dengan ditemani secangkir kop dan teh.
Rama Spa
Rp. 725.000 ,00
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
34/38
REAL ESTATE Page 34
Gabah Restaurant
Stadium Cafe
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
35/38
REAL ESTATE Page 35
\
Flapjack
Kuta Sidewalk
Para pengunjung dapat menikmati belanja eksklusif di Bali, saat berlibur
bersama keluarga di ramayana resort and spa, di Kuta Sidewalk, arcade
perbelanjaan yang terletak di lantai 1 dan menawarkan produk premium
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
36/38
REAL ESTATE Page 36
Potensi
Ramayana Resort & Spa terletak di Central kawasan wisata kota yang mempunyai
tingkat arus wisata yang paling ramai, hingga dari segi pemasaran dalam pengisian kamar
hotel sangat baik.
Hotel ini dekat dengan fasilitas pendukung Pariwisata lainnya.
Hotel ini juga dekat dengan pantai Kuta, dibuatnya bertingkat 4 (empat), akan memberi
keuntungan untuk bisa melihat pantai dan sunset.
Keuntungan terhadap lingkungan
Menambah daya tarik wisatawan terhadap Pantai Kuta
Meningkatkan perekonomian daerah sekitar
Memberikan lapangan kerja baru
Kerugian
Limbah
Polusi
Kemacetan
Strategi Pemasaran
Pemesanan kamar Ramayana Resort & Spa ini dapat dilakukan melaui Travel Agent dan
Online.
Promosi yang dilakukan melalui Sales trip ke Negara-negara asal wisatawan seperti : Jepang,
Singapura, Bangkok dan ke beberapa negara eropa.
Hotel ini juga ikut serta pada event kepariwisataanseperti ITB Berlin, ATF, PATA di Nusa
Dua, Pasar Wisata di Jakarta, dll
Analisis projek
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
37/38
REAL ESTATE Page 37
A. Menjelaskan keadaaan lokasi sebelum tapak dikembangkan, antara lain : Kegiatan diatas lahan. Status kepemilikan lahan. Peruntukan lahan. Harga dasar lahan. Melakuakn analisis lokasi sebelum projek, antara lain potensi dan kendala lahan,
dan situasi pasar tanah waktu itu.
Dan lain-lain dapat dikembangkan sendiri.B. Menjelaskan proses pembangunan real estate, antara lain :
Penguasaan lahan. Perizinan. Perencanaan (Feasibility study), perencanaan dan perancangan pembangunannya. Pemasaran. Pengelolaan real estate. Penyertaan modal dan lembaga keuangan pendukung. Melakukan analisis proses pembangunan, antara lain : kendala-kendala,
kemudahan-kemudahan, evaluasi keadaan prasarana, dan lain-lain dapat
dikembangkan sendiri.
C. Lakukan analisis menyangkut Lokasi dan Tata Raung : Sebelum projek. Sesudah projek. Perubahan-perubahan yang terjadi. Dan lain-lain yang dianggap penting dapat dikembangkan sendiri.
-
5/28/2018 Real Estate Final - Copy
38/38
REAL ESTATE Page 38
Bab IvKesimpulan saran