real estate business(es) , development and stakeholders
TRANSCRIPT
![Page 1: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/1.jpg)
Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 1
![Page 2: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/2.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
2
![Page 3: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/3.jpg)
Types of Real Estate Business Developments
Residential Residential Commercial
Commercial
Commercial
Industrial Mixed Use And UEC
Low Rise High Rise Office Building
Shopping Center
Hotel/ Convention Hall
Industrial Park
-บานเดยว -บานแฝด -Town House
-อาคารชด -อาคารพกอาศย -Serviced Apartment
-Pure -Mixed Use -Serviced Office
-Neighborhood -Community -Regional -Super Regional -Specialty Etc
-By Star -By Use - Business - Leisure - MICE
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
3
![Page 4: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/4.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
4
8 Steps in Development
1. Inception of Ideas (ความคดรเรม)
2. Refinement of Ideas (กลนกลองความคด)
3. Feasibility Study (ศกษาความเปนไปได)
4. Contract Negotiation (ตอรองการท าสญญากบหนวยงานตางๆ)
5. Formal Contract Signing (ท าสญญา)
6. Construction (กอสราง)
7. Formal Opening (เปดตวโครงการ)
8. Property Management (บรหารทรพยสนหลงการขาย)
1. Real Estate Development
![Page 5: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/5.jpg)
8 Steps in Development
1. Inception of Ideas (ความคดรเรม)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
5
ในขนตอนน (Inception of Idea) นนเราควรวเคราะหทางเลอก (alternative use) อยาเพงฟนธง วาทดนตรงน ตองพฒนาเปน.....เทานน
ปจจย/ทางเลอก ศนยประชม โรงแรม Condominium
1.กฎหมาย : Legal √ แตตองหางจากวด 100 เมตร
√ แตตองหางจากวด 100 เมตร
√
2.กายภาพ : Physical & Legal (อาจจะตดเรอง กฎหมายควบคมอาคาร)
√ 50% √
3.ท าเลทตง : Locational √ √ √
4.ตลาด: Market 70% 50% √
5.ความเสยงและผลตอบแทน : Risk and Return √ √ 50%
6. นโยบาย และทศทาง : Policy √ √ 50%
รายการทตองวเคราะห -หนาตาตารางทใชในการวเคราะห
![Page 6: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/6.jpg)
1.1 ปจจยทางดานกฎหมาย
• กฎหมายผงเมอง โซนไหนท าอะไรได
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
6
![Page 7: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/7.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
7
-ลงรายละเอยดวาสรางอะไรได -สรางพนทไดกตารางเมตร -FAR : Floor to Area Ratio เชน FAR = 10 -ทดน 2 ไร = 2x 1600 sq.m. = 3200 sq.m. -เพราะฉะนนสามารถกอสรางได 10 เทา = 32,000 sq.m.
![Page 8: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/8.jpg)
1.2 ปจจยทางดานกายภาพ
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
8
ถนน 20 เมตร ถนน 12 เมตร
ทดน 2 ไร ทดน 2 ไร
-ไมไดแปลวาสรางไดเทากน -ตองดกฎหมายควบคมอาคาร วาสรางสงไดกเมตร -ระยะลน จากดานขางตางๆ
![Page 9: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/9.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
9
1.3 ปจจยทางดานท าเลทตง Location = What is it close to Good Location = Is it close to important things that consumer Value?
1.ลกคาตองการอะไร 2.ตองการเหมอนกนหมดใชหรอไม Case - ชมชน - Why no BTS /MRT
![Page 10: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/10.jpg)
1.4 ปจจยทางดานตลาด
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
10
![Page 11: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/11.jpg)
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 11
16,000 X 70% = 11,200
11,200 X 60% = 6,720
200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905
30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000
K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 – 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667
62,976 * 1.667 = 104,981
น าราคาขาย เปรยบเทยบกบตลาดคแขง Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost ราคานยงไมรวม - ดอกเบย - การกระจายคาสวนกลาง
Example 1 Cost to Price : แนวดง
![Page 12: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/12.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
12
1.5 ปจจยทางความเสยงและผลตอบแทน
รายการ/สนปท 2012 2013 2014 2015 2016
ตนทนในการลงทน -700,000,000
รายไดจากคาเชา 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000
ลบอตราวาง 50% 40% 30% 20%
เทากบรายไดทคาดวาจะได 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000
ลบ คาใชจายในการด าเนนงาน 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600
ลบ ภาษโรงเรอน 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375
ลบ คาเผอการปรบปรง 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400
เทากบ รายไดสทธจากการปลอยเชา 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625
มลคาเสถยรภาพ 0 0 1,019,046,875
รวมกระแสเงนสด -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625
อตราผลตอบแทนทตองการ (RRR) 12%
อตราผลตอบแทนทได (IRR) 21%
มลคาปจจบนสทธ (NPV) ฿178,129,459
IRR ≥ RRR NPV ≥ 0
![Page 13: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/13.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
13
1.6 ปจจยทางดานนโยบาย
ในบางกรณอาจจะไมพฒนาในสงท -Highest and Best Use -ไดผลตอบแทนทดทสด
-เพราะ 1.อาจจะตองการเกบทดนเอาไว 2. อาจจะตองการใหเกดมลคาเพมกบโครงการขางๆ โดย project นขาดทนก าไรบาง เชน The Crystal เลยบทางดวนรามอนทรา
![Page 14: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/14.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
14
2. Refinement of Ideas (กลนกลองความคด)
1. กรองจาก many alternative uses เพอหา Most Probable Use (Highest and Best Use) : จากทางเลอกเปนการใชประโยชนทเปนไปไดมากทสด / ประโยชนทสงทสดและดทสด
2. ตองใช 2.1 นกวเคราะหตลาด 2.2 นกวเคราะหทางการเงน
![Page 15: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/15.jpg)
1. หากโครงการทตองการพฒนานนเปน Income Producing Properties ทรพยสนทกอใหเกดรายได ทานสามารถใช Front Door/ Back Door Analysis ได
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
15
![Page 16: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/16.jpg)
Income Producing Financial Structure
Asst.Jittaporn Sriboonjit, Real estate business, Thammasat Business School
16
![Page 17: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/17.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 17
1. ลกษณะขนตอนของการหารายได
Potential Gross Income (PGI) = รายไดจากการประกอบการศกยภาพ - Vacancy Rate = อตราวาง_______________________ Effective Gross Income (EGI) = รายได(ทคาดวา)จากการปลอยเชา - Operating Expenses (OE) = คาใชจายในการด าเนนการ - Reserve for replacement/ (Capital Expenditure (Cap. Ex) = คาเผอการปรบปรงอาคาร _____________________________________________________________________ Net Operating Income (NOI) = รายไดจากการด าเนนการสทธ OR Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization (EBITDA)
![Page 18: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/18.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 18
ตวอยาง รายไดศกยภาพ (PGI) 100 หอง X 5 บาทตอหอง X 12 เดอน = 6,000
- อตราวาง (VAC) 10% = ( 600)
____________________________________________________________________________
= รายไดทคาดวาจะได (EGI) = 5,400
- คาใชจายในการประกอบการ (OE) = (700)
- คาเผอการปรบปรง (Reserve for replacement/ Cap.Ex) = (300)
____________________________________________________________________________
= รายไดจากการประกอบการสทธ (NOI) = 4,400
(บางทานอาจจะใช EBITDA (Earning Before Interest, Depreciation and Amortization – รายไดกอนหกดอกเบย ภาษนตบคคล คาเสอมและคางวด)
หากเปนระดบวเคราะหงายๆในระดบ project and not equity เราจะใชตวเลข NOI/EBITDA
เชน คาน า ไฟ ยาม แมบาน บรหาร (สวนกลาง) + ภาษโรงเรอน 12.5% ของ EGI ณ ทนคาภาษโรงเรอน อาจจะไมใช 12.5% * (6000-600) = 675 บาท แตอาจเปน 12.5% * (3600-360) = 405 บาท คาหอง 3 บาท คา furniture 2 บาท
คาใชจายทตองใช / ทกๆกปทตองใช เชน ตองใชเงน 1500 บาท ทกๆ 5 ป = 1500 /5 = 300 บาทตอป
![Page 19: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/19.jpg)
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 19
2. Refinement of Idea: กลนกรองความคดรเรม
![Page 20: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/20.jpg)
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit,Real Estate Business Program,Thammasat Business
School 20
Front Door/Back Door Analysis Techniques Introduced By ใชตอนไหนได
* Front door/Back door David Geltner and
Norman G. Miller
ขนท 1
ทดสอบความคดรเรม
* Front door/Back door James D. Shilling ขนท 1
ทดสอบความคดรเรม
2.1 กรณปลอยเชา
![Page 21: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/21.jpg)
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit,Real Estate Business Program,Thammasat Business
School 21
FD/BD introduced by Geltner & Miller
• Main assumption = นกพฒนาจะกถงอตราสวนสงสดเทาทจะขอก ได
= การคนเงนธนาคารคนแบบ amortization
• Front door = รตนทน ---หา--- คาเชาทตองไดอยางนอย
• Back door = รคาเชาทคาดวาจะได --- หา--- ตนทนทสามารถลง ทนไดสงสด
![Page 22: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/22.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
22
Front door ตนทนทดน
+
ตนทนในการพฒนา
=
ตนทนรวมทคาดวาจะเกดขน
X
Loan to value ratio
=
Permanent mortgage (จ านวนเงนก ทคาดวาจะก )
X
Annualized mortgage constant (ตวคณเพอหาจ านวนเงนทตองผอนจายธนาคารทงป)
=
Cash required for annual debt service (เงนทตองผอนจายธนาคารทงป)
![Page 23: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/23.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
23
Cash required for annual debt service (เงนทตองผอนจายธนาคารทงป)
X
Debt service coverage ratio
=
Required NOI
+
Estimated operating expenses (เฉพาะสวนทเปนของเจาของอาคาร)
=
Required EGI
Occupancy rate
=
Required PGI
PGI / จ านวนหอง หรอ PGI / จ านวนพนทปลอยเชา
สวนใหญธนาคารตองการ 1.2
![Page 24: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/24.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
24
พนทกอสราง 30,000 sq.m.
พนทปลอยเชาได 21,000 sq.m.
Development Cost 1,000,000,000 Baht
Loan To Value Ratio 80%
Debt Coverage Ratio 1.2 เทา
Interest Rate 11.5% per year
Payment 20 years every month
Occupancy Rate 70%
Operating Expenses 10% of EGI
![Page 25: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/25.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
25
Development Cost 1,000,000,000 Baht
Loan To Value Ratio 80%
Loan Amount 800,000,000 Baht
Annualized Mortage Constant 0.127972
Cash Required for Debt 102,377,600 Baht
ตองพงนกประเมนอสระ หรอนกประเมนภายในธนาคาร
![Page 26: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/26.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
26
Annualized mortgage constant
= (0.115/12)
( 1 - 1 )
(1+(0.115/12))20*12
= 0.010664 monthly mortgage constant
= 0.010664 x 12 = 0.127972 annualized mortgage constant
![Page 27: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/27.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 27
Cash Required for Debt 102,377,600 Baht
Debt Coverage Ratio 1.2 เทา
Required Net Operating Income (NOI) 122,853,120 Baht
หารดวย (100% - Operating expenses 10%) 90%
Required Effective Gross Income (EGI) 136,503,467 Baht
รายไดทคาดวาจะได
หารดวย Occupancy Rate 70%
Required Potential Gross Income (PGI) 195,004,952 Baht
รายไดศกยภาพ
หารดวยพนทปลอยเชาได 21,000 sq.m.
คาเชาทตองได ตอเดอนตอตารางเมตร 773.83
คาเชาทตองได คาเชาตลาด
774 baht/sq.m/month 600 baht/sq.m./month
แตหากยงยนยนทจะท า ตองใช Back Door
สามารถใชตรงนเพอดวา Alternative Use ไหนควรเปน Highest and Best Use
![Page 28: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/28.jpg)
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
28
PGI at 600baht/sq.m./month 151,200,000 per year
Occupancy Rate 70%
EGI 105,840,000 Baht per year
ลบ Operating Expenses 10% of EGI
NOI 95,256,000 Baht per year
หารดวย Debt Coverage Ratio 1.2
หารดวย Annualized Mortgage Constant 0.127972
หารดวย Loan To Value 80%
Maximum Development Cost 775,364,924 Baht
Development Cost ตอนตน Development Cost ทจายได
1,000 ลาน 775 ลาน
![Page 29: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/29.jpg)
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real
Estate Business Program, Thammasat
Business School
29
16,000 X 70% = 11,200
11,200 X 60% = 6,720
200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905
30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000
K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 – 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667
62,976 * 1.667 = 104,981
น าราคาขาย เปรยบเทยบกบตลาดคแขง Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost ราคานยงไมรวม - ดอกเบย - การกระจายคาสวนกลาง
Example 1 Cost to Price : แนวดง
![Page 30: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/30.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate
Business Program, Thammasat
Business School
30
Project Period 21 months
Number of homes 218 units
Total Land Area 17 rai
Salable Area approx. 70% of land area 11.9 rai
Project value avg. @1.45 millions จ านวน 218 unit 316,100,000 baht
Budget
Baht %
Revenue (รายได) 316,100,000 100%
Cost of Good Sold (ตนทน)
Land Cost 59,000,000 19%
Land Development Cost 22,000,000 7%
- Land fill
- Facility
Construction Cost 100,800,000 32%
Machine Cost 2,210,000 0.7%
Fuel Cost 900,000 0.3%
Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%
Project Interest 1,500,000 0.5%
Cost of Good Sold (ตนทนรวม) 201,410,000 64%
Percentage ของ Revenue
Example 2: Market Price to Profit (Back Door)
![Page 31: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/31.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate
Business Program, Thammasat
Business School
31
Revenue – COGS 100% -64% = 36%
Baht %
Revenue (รายได) 316,100,000 100%
Cost of Good Sold (ตนทน)
Land Cost 59,000,000 19%
Land Development Cost 22,000,000 7%
- Land fill
- Facility
Construction Cost 100,800,000 32%
Machine Cost 2,210,000 0.7%
Fuel Cost 900,000 0.3%
Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%
Project Interest 1,500,000 0.5%
Cost of Good Sold (ตนทนรวม) 201,410,000 64%
Gross Profit (Revenue- COGS) (ก าไรเบองตน) 114,690,000 36%
SG&A (Selling, General and Administration) 43,000,000 14%
- Direct Cost 27,000,000 9%
- Allocate Cost 16,000,000 5%
Corporate Interest (ดอกเบย) 1,864,990 0.59%
EBT (Earning Before Tax: รายไดกอนภาษ) 69,825,010 22.09%
Real Estate Specific Tax (ภาษธรกจเฉพาะ) 9,483,000 3.00%
Net Profit/ Loss (ก าไร/ขาดทน สทธ) 60,342,010 19.68%
ยงไมไดหกภาษนตบคคล ไดเทาตลาดหรอไมอยางไร ตลาดสวนใหญ = 17% เราได 19% และเทยบกบตนทนทางการเงนของเราดวย Feasible
![Page 32: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/32.jpg)
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real
Estate Business Program, Thammasat
Business School
32
![Page 33: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/33.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
33
3. Feasibility Study (ศกษาความเปนไปได) 1. คลายกบ Refinement of Idea แตลงลกกวา เพราะตองหา
2. Pay Back Period 3. IRR 4. NPV 5. Base Case, Best Case, Worst Case 6. Risk Management
![Page 34: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/34.jpg)
ปจจยทตองค านงถง
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
34
1. ดอกเบยเงนก 2. ระยะเวลาทใหก 3. Loan To Value
Ratio 4. ภาษธรกจเฉพาะ 5. คาธรรมเนยมการ
โอน 6. แผนการขยาย
Infrastructure
![Page 35: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/35.jpg)
Translate into
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
35
Sale Price 1,450,000 Baht
Down Payment 290,000 20%
LTV Ratio (Loan) 1,160,000 80%
Loan Term 20 years
Interest 7% per year
Payment -฿8,993.47 per mth
Payment = 1/3 of 26,980 per mth
Household Income
![Page 36: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/36.jpg)
OR Translate into : หากhousehold income นอยกวา 27,000 baht?
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
36
Household Income 20,000 baht/mth
Loan Payment 1/3 6,667 baht/mth
Loan Term 20 years
Interest 7% per year
PV of Loan Amount ฿859,883 baht
LTV ratio 80%
Sales Price 1,074,854 baht
![Page 37: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/37.jpg)
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
37
1. Increase in Employment in that area
2. Increase in household income---upgrade type of home or price ยายถนเขามา
1. Change in Lifestyle ---
เปลยนประเภททอยอาศย 1. Single Fly Away 2. DINKs 3. Empty Nester 4. Back to Large
Family 2. Change in Household
Income ---upgrade ทอยอาศย
1. Protest ประทวง 2. NGO 3. EIA (Environment Impact
Assessment)---what will it impact ? สรางลาชา—ดอกเบยจาย—ยอดโอน
![Page 38: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/38.jpg)
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit,Real Estate Business Program,Thammasat Business
School 38
1. Know yourself: Risk 1.1 Systematic Risk (ความเสยงทกระทบทงระบบ) 1.2 Unsystematic Risk of Your Company (ความเสยงเฉพาะราย)
1. Any Land Bank? 2. Access to many capital gearing
instruments? 1. Bank Loan 2. Company’s Bond 3. Capital Increase
3. Unsystematic Risk of the Company (Shannon Pratt: p.65) 1. Size 2. Funds /Leverage 3. Industry Risk 4. Volatility to Return
![Page 39: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/39.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 39
รายการ/สนปท % ลดหรอเพม 2012 2013 2014
Construction Cost ตนทนกอสราง แจกแจง 10% 45% 45%
Selling, General and Admin Cost คาขาย บรหาร และอนๆ 30% 70%
Revenue Allocation รายได (ยอดขาย) แจกแจง 30% 70%
Land Cost ตนทนทดน 0% -59,000,000
Land Development Cost ตนทนพฒนาทดน 0% -22,000,000
Construction Cost ตนทนคากอสราง 0% 10,080,000- 45,360,000- 45,360,000-
Machine Cost ตนทนเครองจกร 0% -2,210,000
Fuel Cost ตนทนน ามน 0% -900,000
Mobilzation and Overhead Cost คาใชจายอนๆและคาเคลอนยายตางๆ 0% -15,000,000
Selling, General and Admin Cost ตนทนในการขาย บรหารและอนๆ 0% 12,900,000- 30,100,000-
Revenue at 1.45 mill, 218 unit ยอดขายทหลงละ 1.45 ลานทงหมด 218 หลง 0% 94,830,000 221,270,000
Real Estate Tax ภาษธรกจเฉพาะ 2,844,900- 6,638,100-
คาธรรมเนยมการโอน 0% - -
Project Cash Flow กระแสเงนของโครงการ 91,080,000- 15,615,100 139,171,900
WACC/ RRR อตราผลตอบแทนทตองการ 13.58%
IRR ผลตอบแทนทโครงการให 32%
วเคราะหความเปนไปไดของโครงการ กรณปรกต : Base Case
![Page 40: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/40.jpg)
1. IRR
หลกการ ความเปนไปได หมายเหต
1. IRR < RRR เชน 11% < 17%
Not Feasible
2. IRR > RRR เชน 21% > 17%
Feasible
3. IRR = RRR เชน 17% = 17%
Feasible แตเสยงมาก หากกอสรางหรอโอนไมทนอาจท าให IRR < 17% ได ขาดทน
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
40
1. IRR = Internal Rate of Return = อตราผลตอบแทนทโครงการให 2. RRR = Required Rate of Return = อตราผลตอบแทนทตองการ เรามาดวา RRR หาไดอยางไร
![Page 41: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/41.jpg)
41
2. NPV สนปท 2012 2013 2014 2015
Net Cash Flow 700,000,000- 91,000,000 728,000,000 98,000,000
RRR 12%
IRR 15%
PV ฿731,361,607
NPV ฿31,361,607
หลกการ ความเปนไปได หมายเหต
1. NPV < 0 Not Feasible
2. NPV > 0 Feasible
3. NPV = 0 Feasible แตเสยงมาก
หากกอสรางหรอโอนไมทนอาจท าให NPV < 0 ได ขาดทน
1. PV = Present Value = มลคาปจจบนของเงนในอนาคต 2. NPV = Net Present Value = มลคาปจจบนสทธของเงนในอนาคต สทธแปลวาเอามาลบกบเงนทจายไปในการพฒนา
![Page 42: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/42.jpg)
การวางแผนส าหรบ ความเสยง (Risk)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 42
นอกจาก Base Case (กรณปรกต) แลวทานอาจจะ 1. Worst Case กรณทแยทสด----- หากยงพอมกนชนความเสยงเหลออยบางกOK 2. Best Case กรณทดทสด ----- หากยงแทบจะไมกนชนเหลออยเลย จะล าบาก
![Page 43: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/43.jpg)
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
43
8 Steps in Development Stakeholders/ Things involved
4. Contract Negotiation (ตอรองการท าสญญากบหนวยงานตางๆ)
5. Formal Contract Signing (ท าสญญา) 1. ออกแบบ 2. กอสราง 3. Agent: In House/ Out source Share vs. Sole Agent
6. Construction (กอสราง) ยงเรว---ยงโอนได---ยงประหยดดอกเบย Economy of Speed
7. Formal Opening (เปดตวโครงการ)
8. Property Management (บรหารทรพยสนหลงการขาย)
1.ไมใชแคพอบาน 2. ไมใชแคเกบคาเชา/ คาสวนกลาง 3. Value Added to Property/ Brand
![Page 44: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/44.jpg)
3. Health Check ---อยางสม าเสมอ รายการ เหตผล
1.ทางการเงนของโครงการ 1.ไดผลตอบแทนตอโครงการมากขนหรอลดนอยลงเพราะอะไร 2. ขาย/จอง/ผอน vs โอน
2.ทางการเงนของบรษท 1.Economy of scale ---ประหยดลงตอหนวย 2. เพอปองกนไมใหก าไรจาก project แตขาดทนในบรษท เชนคาสรางโรงงาน prefab หากสรางแตพฒนานอยตนทนคาโรงงานไมคม
3. ทางการตลาด 1.เพอดนวตกรรม และทนสถานการณ 2. การเปลยนแปลงของ life style ของผบรโภค Condo, Duplex, Double space
4. ทางความเสยง 1. เพอลดความเสยงทางการเงน 2. เพอลดความเสยงของ portfolio 3. เพอลดความเสยงในการด าเนนธรกจ Ex. Golden Land : ไมใชปลาใหญกนปลาเลก แต ปลาเรวกน ปลาชา
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
44
![Page 45: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/45.jpg)
หากเรามทดนอยแลว 1. ปลอยเชาทดนเปลาใหผอนพฒนา OR 2. พฒนาอสงหารมทรพยเอง
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, สาขาธรกจอสงหารมทรพย, คณะพาณชยฯ, ม ธรรมศาสตร 45
![Page 46: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/46.jpg)
1. พฒนาเอง หรอเปนผปลอยเชาทดน ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย
1. ปลอยเชาทดน 1.1 หนวยงานราชการโดยทวไป : BOT: Built Operate Transfer: ใหผ เชาพฒนาอาคาร—บรหารงาน—เมอหมดสญญาใหโอนสงกอสรางใหเจาของทดน
กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value) 1. คาเชาทดนในชวง
สญญาสทธการเชา 2. สงกอสรางเมอสญญา
สทธการเชาหมด ----เมอปลอยเชาใหมคาเชา = คาเชาทดน + อาคาร *
(หากอาคารยงเปนทนยม) - สามารถหาคนมาสวมสทธ
เซงตอ= ด - ทางองคกรเองปลอยเชา
เองไดอย = ด
1. ไมมความยงยากในการบรหารจดการ
2. อาจไดคาเชาทเพมขนในสญญาครงถดไป
1. คาเสยโอกาศหากอาคารเปนทนยมและสรางมลคาเพมไดกบทดนนนๆหากเราพฒนาเอง
2. หากอาคารไมเปนทนยมเมอสญญาหมดอาจจะเปนภาระได
46
1. สญญาครงแรก เกบเฉพาะคาทดน 2. สญญาครงทสอง เกบคาทดน + อาคาร
![Page 47: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/47.jpg)
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 47
ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย
1. ปลอยเชาทดน 1.1 หนวยงานราชการโดยทวไป : BOT: Built Operate Transfer: ใหผ เชาพฒนาอาคาร—บรหารงาน—เมอหมดสญญาใหโอนสงกอสรางใหเจาของทดน
กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value) 1. คาเชาทดนในชวง
สญญาสทธการเชา 2. สงกอสรางเมอสญญา
สทธการเชาหมด ----เมอปลอยเชาใหมคาเชา = คาเชาทดน + อาคาร *
(หากอาคารยงเปนทนยม)
1. ไมมความยงยากในการบรหารจดการ
2. อาจไดคาเชาทเพมขนในสญญาครงถดไป
1. คาเสยโอกาศหากอาคารเปนทนยมและสรางมลคาเพมไดกบทดนนนๆ
1. หากอาคารไมเปนทนยมจะไดคาทดนเทานน 2. Example: การตอสญญาครงท 2 ระหวางทราชพสด และ NCC 3. ค าวาไมเปนทนยม : ไมกอใหเกดประโยชนสงสด: Highest and Best Use (HBU) : หนงในสาเหตอาจจะเปน
ในเรองของ ขอจ ากดในการกอใหเกดประโยชน เชน อตราพนทกอสรางตออตราพนททดน : Floor to Area Ratio: FAR : เครองมอในการวดวา Highest and Best Use =
![Page 48: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/48.jpg)
เครองมอในการวดวา Highest and Best Use =
• เปรยบเทยบมลคาอาคาร และทดน : มลคาทดนเปลา
• หากมลคาอาคารกบทดน < มลคาทดนเปลา = อาคารนนไมนาทจะเปน Highest and Best Use
• สามารถประเมนมลคาอาคาร + ทดนไดโดย : 1. วธตนทน 2.วธตลาด 3. วธรายได
• หากเปนอาคารทกอใหเกดรายได วธทเหมาะสมควรจะเปน “วธรายได”
• สามารถประเมนมลคาทดนเปลาไดโดย 1.วธตลาด 2.วธมลคาคงเหลอ
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 48
![Page 49: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/49.jpg)
วดอยางไร: ตวอยางวา อาคารทมอยนน Highest and Best Use หรอไม
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 49
รายไดสทธจากการปลอยเชา NOI 10,000,000 ตอป
อตราแปลงรายไดเปนมลคา Capitalization rate 8%
มลคา = รายไดสทธ / อตรา (V = I/R) 125,000,000 บาท ใชวธรายได
มลคาทดนเปลา 200,000 บาทตอตารางวา พนททดน 10 ไร มลคาทดน 800,000,000 บาท ใชวธเปรยบเทยบตลาด
ความตาง 675,000,000 บาท
อาคาร +ทดน เปนเพยงแค 16% ของมลคาทดน
แปลวารายไดของอาคารไมสะทอนศกยภาพของทดน แลว ไมมใครอยากมาเชาทราคาทดนปจจบน หากสรางรายไดไดนอยตามอาคารเดม
![Page 50: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/50.jpg)
เพราะฉะนนหากเราจะปลอยเชาทดนเปลาเราตองคดอยางไร
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, สาขาธรกจอสงหารมทรพย, คณะพาณชยฯ, ม ธรรมศาสตร 50
![Page 51: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/51.jpg)
ตวอยางการคดคาเชาคาทดนเปลา
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business
School 51
1. สมมตราคาทดน 200,000 บาทตอตารางวา 2. เรามทดน 4 ไร 320,000,000 บาท
3. สญญาเชา 30 ป คดคาเชา 30% 96,000,000
จะคดคาเชาอยางไรกตามโดยใหผลรวมของคาเชาแตละป มมลคาปจจบนสทธท 96,000,000
สนปท 0 1 2 3 4
คา up front /คาเชาลวงหนา 30% 28,800,000
มลคาปจจบนของคาเชารายงวด 70% 67,200,000
อตราผลตอบแทนทตองการ RRR คาเชาเทากนทกงวด $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454
12%
หากหาร 30ป/ แตไมใชคาเชาน $2,240,000
คาเชาเพมขนปละ 12% $2,508,800 $2,809,856 $3,147,039 $3,524,683
![Page 52: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/52.jpg)
2. พฒนาเอง ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย
2. พฒนาเอง และปลอยเชา
กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value); ผ เชาอาคาร 1. คาเชา = อาคาร + ทดน
ไดมลคาทงอาคารและทดน : คาโอกาส
ความยงยากในการบรหารจดการ - กอสราง - บรหารหลงกอสราง
เสรจ แตสามารถใหบรษทอนบรหารได
Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School 52
![Page 53: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/53.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ
53
รายการ/สนปท 2012 2013 2014 2015 2016
ตนทนในการลงทน -700,000,000
รายไดจากคาเชา 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000
ลบอตราวาง 50% 40% 30% 20%
เทากบรายไดทคาดวาจะได 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000
ลบ คาใชจายในการด าเนนงาน 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600
ลบ ภาษโรงเรอน 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375
ลบ คาเผอการปรบปรง 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400
เทากบ รายไดสทธจากการปลอยเชา 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625
มลคาเสถยรภาพ 0 0 1,019,046,875
รวมกระแสเงนสด -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625
อตราผลตอบแทนทตองการ (RRR) 12%
อตราผลตอบแทนทได (IRR) 21%
มลคาปจจบนสทธ (NPV) ฿178,129,459
IRR อตราผลตอบแทนของโครงการทได ≥ RRR อตราผลตอบแทนทตองการ Internal Rate of Return IRR. Required Rate of Return RRR NPV มลคาปจจบนสทธของรายได ≥ 0
ตวอยางกรณ เราพฒนาเอง: สทธทเราได Lease Fee then Freehold
![Page 54: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/54.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
54
3. ตรวจสอบทางการตลาด
เครองมอการตลาด/ขายรปแบบใหมๆ ทเพมโอกาสทางตลาดใหกบเรา
![Page 55: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/55.jpg)
1.Branded Residence (ทพกแบบมตรายหอ (โรงแรม))
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 55
-St. Regis @ราชด าหร -ในเครอ Starwood -Minor International Group - อะไรคอ Branded Residence - ท าไมตอง Branded Residence
![Page 56: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/56.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 56
-Oriental Residence @ถนนวทย -ItalThai: Saffron
Amari Residence @Hua Hin
![Page 57: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/57.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 57
![Page 58: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/58.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 58
![Page 59: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/59.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 59
![Page 60: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/60.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 60
![Page 61: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/61.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 61
![Page 62: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/62.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 62
![Page 63: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/63.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 63
![Page 64: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/64.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 64
![Page 65: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/65.jpg)
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 65
![Page 66: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/66.jpg)
การถอครองแบบดงเดม
กรรมสทธสมบรณ ไดโฉนด
เชา/เซง ฯลฯ
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 66
![Page 67: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/67.jpg)
การวว ฒนาการ-ลกษณะการถอครอง
การถอครองแบบใหม
Time Share
ขายสทธการเชาแบบแบงเวลา (เดอน)
Fractional Ownership
ขายกรรมสทธแบบถอหนสวน
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 67
Rental Pool (การน ารายไดมารวมกน แลวคอยแบง)
![Page 68: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/68.jpg)
การถอครองแบบใหม
Time Share/ Hotel Chain
ขายสทธการเชาแบบแบงเวลา (เดอน)
Fractional Ownership
ขายกรรมสทธแบบถอหนสวน
ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 68
![Page 69: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/69.jpg)
4. Why Fractional
![Page 70: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/70.jpg)
5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership
![Page 71: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/71.jpg)
![Page 72: Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders](https://reader033.vdocuments.us/reader033/viewer/2022050504/6271a7fffbf4af75de64a3f6/html5/thumbnails/72.jpg)
5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership = Rental Pool