SIMPROSA VDA. DE ESPINA, RECAREDO ESPINA, TIMOTEO ESPINA, CELIA ESPINA, GAUDIOSA ESPINA and NECIFORA ESPINA, petitioners, vs.THE HON. OTILIO ABAYA and SOFIA ESPINA and JOSE ESPINA, respondents.Cipriano C. Alvizo, Sr. for private respondents.

MEDIALDEA, J.:This is a petition for certiorari with prayer for the issuance of a writ of preliminary injunction seeking the nullification of the orders issued by the respondent Judge Otilio Abaya, in his capacity as the presiding judge of the Court of First Instance of Surigao del Sur, Branch II, Lianga, Surigao del Sur in Civil Case No. L-108, entitled "Simprosa  Vda.  de  Espina,   et.   al.   v.   Sofia  Espina,   et.   al."  dated  May  9,  1975 dismissing   the   complaint   for  partition;   July   25,   1975  denying   the  motion   for reconsideration; August 13, 1975 denying the second motion for reconsideration and March 15, 1976 denying plaintiffs' notice of appeal.The antecedent facts are as follows:Marcos   Espina  died  on   February  14,   1953   and  was   survived  by  his   spouses, Simprosa Vda.  de Espina and their  children namely,  Recaredo,  Timoteo,  Celia, Gaudiosa,   Necifora,   Sora   and   Jose,   all   surnamed   Espina.   Decedent's   estate comprises   of   four   (4)   parcels   of   land   located   at   the  Municipality   of   Barobo Province of Surigao del Sur.On August 23, 1973 an action for partition of the aforementioned parcels of land was  filed  by  petitioners   Simprosa  and  her   children  Recaredo,   Timoteo,  Celia, Gaudencia and Necifora.The complaint alleges that parcel No. 1 is the exclusive property of the deceased, hence the same is owned in common by petitioners and private respondents in eight   (8)  equal  parts,  while  the other three (3)  parcels  of   land being conjugal properties,   are  also  owned   in   common,  one-half   (1/2)  belongs   to   the  widow Simprosa and the other half is owned by her and her children in eight (8) equal parts.It also alleges that parcel No. 1 has been subdivided into two lots. Lot No. 994 PL8-44 is covered by Original Certificate of Title No. 5570 in the name of one of the heirs, Sofia Espina, who acquired the title as a trustee for the beneficiaries or heirs   of   Marcos   Espina,   while   lot   No.   1329   PCS-44   is   covered   by   Original Certificate of Title No. 3732 issued in the name of one of the heirs, Jose Espina as trustee for the heirs of Marcos Espina. Said parcel of land is in the possession of petitioners and private respondents who have their respective houses thereon.

Simprosa   presently   occupies   parcel  No.   2  while   parcel  No.   3   is   occupied  by Timoteo, although the same is actually titled in the name of Sofia. Parcel No. 4 is occupied by Recaredo.Petitioners  have several  times demanded the partition of   the aforementioned properties,  but notwithstanding such demands private respondents  refused to accede.Private respondents alleged in their answer that in or about April, 1951, the late Marcos  Espina  and his  widow,  Simprosa,   together  with   their  children made a temporary verbal division and assignment of shares among their children. After the death of Marcos, the temporary division was finalized by the heirs. Thereafter the heirs took immediate possession of their respective shares on April 20, 1952. Private  respondents   took actual  physical  possession  of   their   respective shares including the portions ceded to them by Simprosa upon their payment of P50.00 each per quarter  starting April,  1952 until  the  latter's  death pursuant to their contract of procession The assignment of shares was as follows:

(a)   To   the   surviving   spouses,   (sic)   Simprosa   Vda.   de   Espina,   herein plaintiffs, one-half (1/2) of the parcel of land adjudicated to each of said plaintiffs-heirs and defendants;(b) To each of the following compulsory heirs, to wit:1. To Recaredo (sic) Espina, one-half (1/2) portion which contains an area of one and three-fourths (1 3/4) hectares and which forms part of Parcel 4 whose description is given in paragraph III of the complaint, the said Parcel IV has been in the possession of both Recaredo Espina and plaintiff Simprosa Vda. de Espina from April 20, 1952 until the present time;2. To Timoteo Espina, one half (1/2) portion which contains an area of not less than one-half (1/2) hectare and which forms part of Parcel 3 whose description is given in paragraph III of the complaint, the said Parcel III was  originally  assigned by Marcos  Espina  who thereupon obtained an Original Certificate of Title in her (sic) name but was finally adjudicated to said Timoteo Espina in April, 1952, the other half (1/2) portion of which parcel III was the share of the surviving spouses (sic), Simprosa Vda. de Espina,  and said Parcel   III  has been  in the possession of  said Timoteo Espina and Simprosa Vda. de Espina from April,  1952 until the present time as their share;3. To Cecilia (sic) Espina, Gaudiosa Espina and Necifora Espina, one-half (1/2) portion, share and share alike which contains two (2) hectares and which forms part of Parcel II whose description is given in paragraph III of the complaint, the other half (1/2) of said Parcel III (sic) is the share of the 

surviving spouses (sic) Simprosa Vda. de Espina, and said Parcel III (sic) has been in the possession of said Cecilia. (sic) Espina, Gaudiosa Espina and Necifora Espina and Simprosa Vda. de Espina from April, 1952 until the present time;4. To Sofia Espina, one-half (1/2) portion of the parcel of land included in the deception of Parcel 1 in paragraph III of the complaint, the other half (1/2) of said parcel being the share of the surviving spouses (sic) Simprosa Vda. de Espina and having been ceded by said Simprosa Vda. de Espina to said Sofia Espina for  a valuable consideration payable quarterly  at  the rate of P50.00 beginning April, 1952 until her death, and said Sofia Espina has been regularly paying to said Simprosa Vda. de Espina quarterly from April,  1952  the said  amount  of  P50.00 until   the  present  time,  and by virtue of said agreement, Sofia Espina obtained Original Certificate of Title in her name of said parcel of land which is included in the description of said parcel 1, as her exclusive property;5.   To   Jose   Espina,   one-half   (1/2)   portion  of   the  other   parcel   of   land included in the description of Parcel 1 in paragraph 1 of the complaint, the other half (1/2) of said parcel being the share of the surviving spouses (sic)   Simprosa   Vda.   de   Espina   and   having   been   coded   (sic)   by   said Simprosa Vda. de Espina to said Jose Espina for a valuable consideration payable quarterly at the rate of P50.00 beginning April,  1952 until her death, and said Jose Espina has been regularly quarterly paying to said Simprosa Vda. de Espina from April, 1952 until the present time, the said amount of P50.00, and by virtue of said agreement, Jose Espina obtained Original  Certificate of  Title   in his  name of said parcel  of   land which  is included   in   the  description  of   said  Parcel  1  as  his  exclusive  property. (Rollo, pp. 27-28)

On February 13, 1974 private respondents filed a motion to dismiss the complaint alleging the following grounds, to wit:

ITHAT THE FACTS ALLEGED IN THE COMPLAINT FAIL TO CONFER UPON THE COURT COMPLETE AND LAWFUL JURISDICTION OVER THE CASE FOR NON-COMPLIANCE WITH THE CONDITION SINE QUA NON CONCERNING SUIT BETWEEN MEMBERS OF THE SAME FAMILY.x x x           x x x          x x xIITHAT   THE   CAUSE   OF   ACTION   IS   BARRED   BY   .   .   .   .   STATUTE   OF LIMITATIONS.

x x x           x x x          x x xIIITHAT   THE   PLAINTIFFS   HAS  NO   LEGAL   CAPACITY   TO   SUE,   (Motion   to Dismiss Complaint, pp. 1-5; Rollo, pp. 34-38)x x x           x x x          x x x

On May 9, 1975 the trial court granted the motion and thereafter dismissed the complaint. On May 23, 1975 petitioners filed a motion for reconsideration on the following grounds, to wit:

1. THAT THE ORDER OF DISMISSAL HAS NO LEGAL BASIS IN FACT AND IN LAW.2. THAT THE STATUTE OF LIMITATIONS IS NOT APPLICABLE IN THE CASE AT BAR. (Rollo, p. 50)

However,  petitioners'  motion was denied  in an order dated July 23,  1975.  On August  11,  1975 petitioners filed another  motion for  reconsideration stressing that they were denied due process when their motion was not heard. Again said motion was denied on August 13, 1975.Thereafter, petitioners filed their notice of appeal on September 11, 1975 and a motion for extension of time to file their Record on Appeal on September 18, 1975.On March 15,  1976,  the respondent  judge disapproved petitioners'  Record on Appeal and appeal bond on the ground that the notice of appeal was filed out of time. Hence, this petition. The petitioners raised four (,41) assignment of errors:

1. Whether or not an action for partition among co-heirs prescribes.2. Whether or not an oral partition among co-heirs is valid.3.   Whether   or   not   a   hearing   on   a   motion   for   reconsideration   is indispensable the lack of which is a deal of due process.4.   Whether   or   not   the   second   motion   for   reconsideration   is   pro forma Rollo, p. 10)

Petitioners maintain that the present action is not for reconveyance but one for partition. Hence, the rule insisted by the private respondents on prescriptibility of an action for reconcile conveyance of real property based on an implied trust is not   applicable   in   the   case  at  bar.   In   addition,  petitioners,   argue   that  private respondents cannot set up the defense of prescription or laches because their possession  of   the  property  no  matter  how  long cannot   ripen   into  ownership. (Memorandum for Petitioners, p. 7)However,   the   private   respondents   stress   that   'any   supposed   right   of   the petitioners to demand a new division or partition of said estate of Marcos Espina 

has  long been barred by  the Statute  of  Limitations  and has   long prescribed." (Memorandum for Private Respondents, p. 5)The petitioners claim that the alleged oral partition is invalid and strictly under the coverage of the statute of Frauds on two grounds, to wit:Firstly, parcel No. 1 being an exclusive property of the deceased should have been divided into eight (8) equal parts. Therefore, Simprosa . could only cede her share of the land which is 1/8 portion thereof and cannot validly cede the shares of her then minor children without being duly appointed as guardian.Secondly,  under Article 1358 of   the New Civil  Code,  Simprosa could not have ceded her   right  and  that  of  her  other  children except  by  a  public  document. (Memorandum of Petitioners, pp. 8-9)On the other hand, private respondents insist that the oral partition is valid and binding and does not fall under the coverage of the Statute of Frauds.Petitioners   claim   that   they   were   denied   due   process   when   the  motion   for reconsideration was denied without any hearing.However,   private   respondents   maintain   that   the   hearing   of   a   motion   for reconsideration in oral argument is a matter which rest upon the sound discretion of the Court.Finally, petitioners stress that the second motion for reconsideration is not pro forma, thus, it suspends the running of the period of appeal. Hence, the notice of appeal was timely filed.On this point, private respondent maintain that the order of respondent judge dated March 1 5, 1976 disapproving petitioners' Record on Appeal and appeal bond may not properly be a subject of a petition for certiorari. (Memorandum of Private Respondents, p. 13)We find the petition devoid of merit.We   already   ruled   in Lebrilla, et al. v. Intermediate Appellate Court (G.R.   No. 72623, December 18, 1989, 180 SCRA 188; 192) that an action for partition is imprescriptible.  However,  an action for  partition among co-heirs  ceases  to be such, and becomes one for title where the defendants allege exclusive ownership.In   the case at  bar,   the   imprescriptibility  of   the  action for  partition cannot  be invoked because two of the co-heirs, namely private respondents Sora and Jose Espina possessed the property  as  exclusive owners  and their  possession for  a period of twenty one (21) years is sufficient to acquire it by prescription. Hence, from the moment these co-heirs claim that they are the absolute and exclusive owners of the properties and deny the others any share therein, the question involved is no longer one of partition but of ownership.

Anent   the   issue   of   oral   partition,   We   sustain   the   validity   of   said partition.1âwphi1 "An agreement of partition may be made orally or in writing. An oral agreement for the partition of the property owned in common is valid and enforceable upon the parties. The Statute of Frauds has no operation in this kind of   agreements,   for   partition   is   not   a   conveyance   of   property   but   simply   a segregation and designation of the part of the property which belong to the co-owners."   (Tolentino, Commentaries and Jurisprudence on the Civil Code of the Philippines, Vol. II,  1983 Edition, 182-183 citing Hernandez v. Andal, et. al.,  G.R. No. L275, March 29, 1957)Time   and   again,   the   Court   stresses   that   the   hearing   of   a   motion   for reconsideration   in   oral   argument   is   a   matter   which   rests   upon   the   sound discretion of the Court. Its refusal does not constitute a denial of due process in the absence of a showing of abuse of discretion. (see Philippine Manufacturing Co. v. Ang Bisig ng PMC et. al., 118 Phil. 431, 434)The absence of a formal hearing on the petitioners' motion for reconsideration is thoroughly  explained   in   the  order  of   the   respondent   judge  dated  August  13, 1975, which is hereunder quoted as follows:

When the court  issued its  order of  June 5,  1975 requiring counsel   for defendants   to  answer  plaintiffs'  motion   for   reconsideration,   the  court opted to resolve plaintiffs' motion based on the pleadings of the parties, without further oral arguments. The court considered the arguments of the parties stated in their pleadings as already sufficient to apprise the court of the issues involved in said motion.Plaintiffs' allegation that the Clerk of Court failed to calendar their motion for reconsideration for oral argument has not deprived the plaintiffs of any substantial right or his right to due process.SO ORDERED. (Memorandum of Private Respondents, pp. 1213)

A cursory reading of the aforequoted order will show that there was indeed no formal hearing on the motion for reconsideration. There is no question however, that the motion is grounded on the lack of basis in fact and in law of the order of dismissal and the existence or lack of it is determined by a reference to the facts alleged   in   the   challenged  pleading.   The   issue   raised   in   the  motion  was   fully discussed therein and in the opposition thereto. Under such circumstances, oral argument on the motion is reduced to an unnecessary ceremony and should be overlooked (see Ethel Case, et al. v. Jugo, 77 Phil. 517, 522).We   adhere   to   the   findings   of   the   trial   court   that   the   second   motion   for reconsideration dated August 11, 1975 ispro forma, to it

The   grounds   stated   in   said  motion   being   in   reiteration   of   the   same grounds alleged in his first motion, the same is pro-forma. (Order dated March 15, 1976, p. 2, Rollo, p. 74)x x x           x x x          x x xFurthermore, the second motion for reconsideration has not stated new grounds considering that the alleged failure of the Clerk of Court to set plaintiffs'   motion   for   reconsideration,   although   seemingly   a   different ground than those alleged in their first motion for reconsideration, is only incidental to the issues raised in their first motion for reconsideration, as it only refers to the right of plaintiffs' counsel to argue his motion in court just   to  amplify   the  same grounds  already  deed by   the court.   (Ibid,  p. 3, Rollo, p. 75)

Therefore,   it   is   very   evident   that   the   second   motion   for   reconsideration being pro-forma did not suspend the running of the period of appeal. Thus, the lower court committed no error when it held that the notice of appeal was filed after the lapse of thirty five (35) days, which is clearly beyond the period of thirty (30) days allowed by the rules.Finally, it has been a basic rule that certiorari is not a substitute for appeal which had   been   lost.   (see Edra   v.   Intermediate   Appellate   Court,   G.R.   No.   75041, November 13, 1989, 179 SCRA 344) A special civil  action under Rule 65 of the Rules of Court will not be a substitute or cure for failure to file a timely petition for review oncertiorari (appeal) under Rule 45 of the Rules of Court. (Escudero v. Dulay, G.R. No. 60578, February 23, 1988, 158 SCRA 69, 77)The application of the abovecited rule should be relaxed where it is shown that it will result in a manifest failure or miscarriage of justice. (Ibid, p. 77) However, as emphasized earlier,   the  case at  bar   is   totally  devoid  of  merit,   thus,   the  strict application of the said file will not in any way override sub-substantial justice.Therefore, the delay of five (5) days in filing a notice of appeal and a motion for extension to file a record on appeal cannot be excused on the basis of equity.All premises considered, the Court is convinced that the acts of respondent judge, in dismissing the action for partition and in subsequently denying the motions for reconsideration of the petitioners, does not amount to grave abuse of discretion.ACCORDINGLY, the petition is DISMISSED.SO ORDERED.

PEDRO OLIVERAS, TEODORA GASPAR, MELECIO OLIVERAS and ANICETA MINOR, plaintiffs-appellees, vs.CANDIDO LOPEZ, SEVERO LOPEZ, HIPOLITO LOPEZ, EUGENIA LOPEZ, PRIMITIVO GASPAR, CORAZON LOPEZ, ALEJANDRO CACAYURIN, FAUSTINA BOTUYAN, MODESTO SALAZAR, ADORACION BOTUYAN, CLAUDIO GANOTICE and ENONG BOTUYAN, defendants-appellants.Venancio B. Fernando for defendants-appellants. FERNAN, C.J.:This   case   exemplifies   the   Filipino   custom  of   keeping   inherited   property   in   a prolonged juridical condition of co-owner ship.Lorenzo Lopez owned Lot 4685 of the Cadastral survey of Villasis, Pangasinan with an area of 69,687 square meters as evidenced by Original Certificate of Title No. 15262. 1 In  December,  1931,   Lorenzo  Lopez  died, 2 leaving   said  property   to  his wife, Tomasa Ramos and six (6) children. From that time on, the heirs of Lorenzo Lopez did not initiate any moves to legally partition the property.More than twenty-one years later, or on February 11, 1953, Tomasa Ramos and her eldest son, Candido Lopez, executed a deed of absolute sale of the "eastern undivided   four   thousand   two  hundred   and  fifty   seven-square  meters   (4,257) more or less, of the undivided portion of (their) interests, rights and participation" over Lot 4685,  in favor of the spouses Melecio Oliveras and Aniceta Minor,  in consideration of the amount of one thousand pesos (P1,000). 3

On the same day, Tomasa and Candido executed another deed of absolute sale of the   "undivided"   four   thousand   two   hundred   and   fifty-seven   (4,257)   square meters of the "eastern part" of Lot 4685 in favor of the spouses Pedro Oliveras and Teodora Gaspar, also in consideration of P1,000. 4 Each of the said documents bear the thumbmark of Tomasa and the signature of Candido.In his affidavit also executed on February 11, 1953, Candido stated that a month prior to the execution of the deed of sale in favor of Melecio Oliveras, he offered his: "undivided portion" of Lot 4685 to his "adjacent owners" but none of them was "in a position to purchase" said property. 5

Since the execution of   the two deeds of  absolute sale,   the vendees,  brothers Melecio and Pedro, had been paying the real property taxes for their respectively purchased   properties. 6 They   also   had   been   in   possession   of   their   purchased properties which, being planted to palay and peanuts, were segregated from the rest of Lot 4685 by dikes. 7

More than thirteen years   later  or  on November  21,  1966,   the counsel  of   the Oliveras   brothers   wrote   the   heirs   of   Lorenzo   Lopez   reminding   them   of   the Oliverases'  demands to partition the property so that they could acquire their respective titles thereto without resorting to court action, and that, should they fail   to   respond,  he  would  be   forced   to  file  a   case   in   court. 8 Apparently,   the Lopezes  did  not  answer  said   letter  since  on December  15,  1966,   the  Oliveras brothers and their wives filed a complaint for partition and damages 9 in the Court of First Instance of Pangasinan.10

The   Oliverases   stated   in   their   complaint   that   possession   of   the   disputed properties   was   delivered   to   them  with   the   knowledge   and   consent   of   the defendants; that they had been paying the real estate taxes thereon; that prior to the sale, said properties were offered to the other co-owners for sale but they refused   to  buy   them;   that  on  February  18,  1953,   the   transactions  were  duly annotated and entered in the Memorandum of encumbrances of OCT No. 15262 as adverse claims; and that their desire to segregate the portions of Lot 4685 sold to them was frustrated by defendants' adamant refusal to lend them the owner's duplicate of OCT No. 15262 and to execute a deed of partition of the whole lot.In  claiming  moral  damages   in   the  amount  of  P2,000.00  plaintiffs  alleged   that defendants  also   refused   to  allow   them  to   survey  and   segregate   the  portions bought by them. Plaintiffs prayed that the court order the defendants to partition Lot   4685  and   to  allow   them  to   survey  and   segregate   the  portions   they  had purchased. They also demanded payment of P800.00 as attorney's fees and cost of the suit.In their answer, the defendants alleged that no sale ever transpired as the alleged vendors   could  not  have   sold   specific  portions  of   the  property;   that  plaintiffs' possession and occupation of specific portions of the properties being illegal, they could not ripen into ownership; and that they were not under any obligation to lend their copy of the certificate of title or to accede to plaintiffs' request for the partition or settlement of the property. As special and affirmative defenses, the defendants   contended   that   the  deeds  of   sale  were  null   and  void  and  hence, unenforceable against them; that the complaint did not state a cause of action and that the cause or causes of action if any, had prescribed.Defendants   averred   in   their   counterclaim   that   despite   repeated   demands, plaintiffs refused and failed to vacate the premises; that the properties occupied by   the  plaintiffs  yielded an  average  net  produce   in  palay  and peanuts   in   the amount of P1,600.00 annually, and that the complaint was filed to harass them. They prayed for the dismissal of the complaint and the payment of P1,600.00 per 

year from 1953 until plaintiffs shall have vacated the premises and P1,000.00 for attorney's fees.Plaintiffs filed an answer to defendants' counterclaim, denying all the allegations therein and stating that defendants never demanded that plaintiffs vacate the portions of Lot 4685 they had bought.The lower court explored the possibility of an amicable settlement between the parties without success. Hence, it set the case for trial and thereafter, it rendered adecision 11 declaring   valid   the   deeds   of   absolute   sale 12 and   ordering   the defendants to allow the segregation of the sold portions of Lot 4685 by a licensed surveyor in order that the plaintiffs could obtain their respective certificates of title over their portions of said lot.In resolving the case, the lower court passed upon the issue of whether the two deeds  of  absolute   sale  were  what   they  purported   to  be  or  merely  mortgage documents.   It   considered   as   indicia   of   plaintiffs'   absolute  dominion  over   the portions  sold   to   them their  actual  possession   thereof  without  any  opposition from the defendants  until   the  filing  of   the  complaint,   their  payment  of   taxes thereon and their having benefited from the produce of the land. The court ruled that the defendants' testimonial evidence that the deeds in question were merely mortgage   documents   cannot   overcome   the   evidentiary   value   of   the   public instruments presented by the plaintiffs.On   the   issue  of  whether   the   two  deeds  of  absolute   sale  were  null   and  void considering that the land subject thereof had not yet been partitioned, the court observed that the total area of 8,514 square meters sold to plaintiffs by Candido was less than his share should Lot 4685 with an area of 69,687 square meters be divided   among   the   six   children   of   Lorenzo   Lopez   and   their  mother.   In   this connection,   the   lower   court   also   found   that   during   his   lifetime,   and   before Candido got married, Lorenzo Lopez had divided Lot 4685 among his children who then took possession of their respective shares. *The defendants appealed said decision to this Court contending that the lower court erred in declaring the two deeds of absolute sale as valid, in ordering the segregation of the sold portions of Lot 4685 to enable the plaintiffs to obtain their respective   certificates   of   title,   and   in   not   considering   their   defense   of prescription.The extrinsic validity of the two deeds of absolute sale is not in issue in this case in view of the finding of the trial court that the defendants admittedly do not question their due execution. 13 What should pre-occupy the Court is the intrinsic 

validity of said deeds insofar as they pertain to sales of designated portions of an undivided, co-owned property.In a long line of decisions, this Court has held that before the partition of a land or thing  held   in  common,  no   individual  co-owner  can  claim title   to  any  definite portion   thereof.   All   that   the   co-owner   has   is   an   Ideal   or   abstract   quota   or proportionate share in the entire land or thing. 14

However, the duration of the juridical condition of co-ownership is not limitless. Under Article 494 and 1083 of the Civil Code, co-ownership of an estate should not exceed the period of twenty (20) years. And, under the former article, any agreement to keep a thing or property undivided should be for a ten-year period only. Where the parties stipulate a definite period of in division which exceeds the maximum allowed by law, said stipulation shall be void only as to the period beyond such maximum. 15

Although the Civil Code is silent as to the effect of the in division of a property for more than twenty years,   it  would be contrary to public  policy to sanction co-ownership beyond the period set by the law. Otherwise, the 20-year limitation expressly mandated by the Civil Code would be rendered meaningless.In the instant case, the heirs of Lorenzo Lopez maintained the co-ownership for more than twenty years. We hold that when Candido and his mother (who died before the filing of the complaint for partition) sold definite portions of Lot 4685, they validly exercised dominion over them because, by operation of law, the co-ownership had ceased. The filing of the complaint for partition by the Oliverases who, as vendees, are legally considered as subrogated to the rights of Candido over portions of Lot 4685 in their possession, 16 merely served to put a stamp of formality   on   Candido's   otherwise   accomplished   act   of   terminating   the   co-ownership.The action for  partition has  not  prescribed.  Although  the complaint  was  filed thirteen years from the execution of the deeds of sale and hence, as contended by the defendants-appellants, prescription might have barred its filing under the general  provision  of  Article  1144  (a)  of   the  Civil  Code,  Article  494 specifically mandates   that   eachco-owner may demand at any time the partition of the thing owned in common insofar   as   his   share   is   concerned.   Hence,   considering   the   validity   of   the conveyances of portions of Lot 4685 in their favor and as subrogees of Candido Lopez, the Oliverases' action for partition was timely and properly filed. 17

We cannot  write finis to  this  decision  without  commenting on the compliance with the resolution of September 1, 1986 of counsel for defendants-appellants. In said   resolution,   the   court   required   the   parties   to   move   in   the   premises 

"considering the length of time that this case has remained pending in this Court and to determine whether or not there might be supervening events which may render  the case moot  and academic. 18 In  his  manifestation and motion dated August  12,  1987,   said  counsel   informed the Court   that  he had contacted  the defendants-appellants whom he advised "to move in the premises which is the land   in  question  and   to  maintain   the   status  quo  with   respect   to   their  actual possession   thereon"  and   that  he  had   left  a   copy  of   said   resolution  with   the defendants-appellants" for their guidance in the compliance of their obligations (sic)   as   specified   in   saidresolution." 19

Obviously, said counsel interpreted literally the Court's directive "to move in the premises."   For   the   enlightenment   of   said   counsel   and   all   others   of   similar perception,  a "move  in the premises"  resolution  is  not a  license to occupy or enter the premises subject of litigation especially in cases involving real property. A "move in the premises" resolution simply means what is stated therein: the parties are obliged to inform the Court of developments pertinent to the case which may be of help to the Court in its immediate disposition.WHEREFORE, the decision of the lower court insofar as it declares the validity of the two deeds of sale and directs the partition of Lot 4685, is AFFIRMED. The lower court   is  hereby ordered to facilitate  with dispatch the preparation of  a project   of   partition   which   it   should   thereafter   approve.   This   decision   is immediately executory. No costs.SO ORDERED.

IRENE TAC-AN-DANO, FELIPE G. TAC-AN, DIOSDADO G. TAC-AN and SOCORRO TAC-AN GENOBATEN,petitioners, vs.THE COURT OF APPEALS and ALFONSO G. TAC-AN, respondents.Felipe G. Tac-an for petitioners.Adelino B. Sitoy for private respondent. MELENCIO-HERRERA, J.:Petitioners herein seek to reverse the Decision of the then Court of Appeals 1 in CA-G.R.  No.  63057-R,  as  well  as   its  Resolution which  denied  their  Motion  for Reconsideration, and to reinstate in toto the Decision of the then Court of First Instance of Misamis Occidental, Branch III, Oroquieta City, in Civil Case No. 3092, for   Recovery   of   Ownership   of   Coconut   Trees   and   Damages   filed   by   private respondent against them.Petitioners Irene Tac-an Dano, Felipe G. Tac-an, Diosdado G. Tac-an and Socorro Tac-an Genobaten, and private respondent ALFONSO G. Tac-an, are brothers and sisters, children of the deceased spouses Pio Tac-an and Luisa Guzman. Upon the demise of  Pio Tac-an on March 12,  1948,  his  wife,  Luisa,  managed the entire estate, including an agricultural land of approximately 89 hectares at San Isidro, Misamis Occidental, until her death on April 18, 1971.On September 28, 1971, intestate proceedings for the settlement of Luisa's estate were instituted by petitioner Diosdado Tac-an before the Court of First instance of  Misamis  Occidental,   Branch   III,   docketed   as   Special   Proceedings  No.   615. ALFONSO   opposed   the   petition   contending   that   one-half   of   the   new   6,159 coconut trees at the San Isidro property belonged to him in accordance with his agreement with his late mother. Ultimately, on January 29, 1973, partition was ordered by the intestate Court pursuant to a Compromise Agreement arrived at among   the  heirs.  ALFONSO claimed,  however,   that   the  partition was  without prejudice to the prosecution of his claim in a separate suit.On January 31, 1975, ALFONSO filed a complaint for Recovery of Ownership of Coconut   Trees   and  Damages  against   petitioners  with   the   then  Court  of   First Instance of Misamis Occidental, Branch III, Oroquieta City, docketed as Civil Case No. 3092, which he amended on April 3, 1975. He alleged that sometime in 1944, upon the request  of  his   late mother,  and with  the consent  of  petitioners,  he planted coconut trees on an agricultural   land of their  late father at San Isidro Señor Sinacaban, Misamis Occidental, with an area of 89.7033 hectares: that part of the land was planted with sugar cane which he gradually replaced with coconut trees, completing the work in 1957; that he and his mother, during her lifetime, 

agreed, without objection from petitioners, that the coconut trees including the fruits and produce thereof, would be equally divided between them; that their equal   sharing   continued   for   fifteen   (15)   years;   that   upon   the  death   of   their mother, petitioner Diosdado Tac-an filed in September 1971, Special Proceeding No. 615 with the Court of First Instance of Misamis Occidental, Branch III, for the partition  of   the   real   and  personal   properties   left  by   their   parents,  which  he opposed.Petitioners,   in their  Answer,  stated that ALFONSO's  claim for  improvements   is barred   by   prior   judgment   in   Special   Proceedings   No.   615   rendered   by   the intestate Court on the basis of the amicable compromise agreement entered into by the parties after concessions were given to respondent for the settlement of said claim; that by virtue of said Decision, the land in San Isidro was subdivided and adjudicated in equal shares among them; that the claim of respondent for one-half   (½) of the produce of the coconut trees was denied by the  intestate Court  in  its Order of April  18, 1972, which had already became final;  that the complaint states no cause of action; that the claim is unenforceable under the Statute of Frauds, and is barred by the Statute of Limitations and/or prescription.On   September   12,   1977,   the   trial   Court,   through   Judge  Mariano  M.   Florido, dismissed ALFONSO's Complaint and rendered judgment, thus:

ACCORDINGLY,   judgment   is   hereby   rendered   dismissing   the plaintiff's complaint for lack of merit; and ordering the plaintiff, under the Counterclaim, to pay and deliver to the defendants:1.   The   amount   of   P21,000.00,   representing   the   share   of   the defendants which the plaintiff failed to give and deliver to the defendants   from May,  1971 to September,  1971,  with  interest thereon   at   six   (6)   per   cent   per   annum   from   the   filing   of defendants'  Counterclaim on  July  3,  1975,  until   the  amount   is fully paid;2. The forty (40) heads of cows representing the shares of the defendants in the amicable settlement dated January 29, 1973 in Special Proc. No. 615, and the additional forty (40) heads of cows representing the offsprings,  which the cows of   the defendants would ordinarily have produced but which they failed to do so, to the prejudice of the defendants, on account of the default of the plaintiff, or for a total of eighty (80) heads of cows; or in case of failure of plaintiff to deliver the eighty (80) heads of cows to the defendants, to pay to the defendants the amount of P80,000.00, representing   the   value   of   the   eighty   (80)   heads   of   cows   at 

P1,000.00 per head. plus interest thereon at six (6%) per cent per annum  from  the  filing  of   defendants'   counterclaim  on   July   3, 1975, until fully paid;3. The amount of P15,000.00 as moral damages;4. The amount of P20,000.00 as attorney's fees; and in the further amount of P5,000.00, as expenses of litigation; and5. With costs against the plaintiff.

On appeal, the then Court of Appeals modified the judgment of the trial Court by allowing  ALFONSO   to   receive   one-half   of   the   produce   of   the   coconut   trees, reducing   the   number   of   cows,   and   eliminating   the   award   of   damages   and attorney's fees, as follows:

WHEREFORE, with the modifications that the plaintiff is entitled to receive one-half (1/2) of the produce of coconuts in the land at San Isidro, Sinacaban, Misamis Occidental to resume upon finality of this decision; that plaintiff should only return to defendants 40 cows and if  not possible the equivalent  in value at the rate of P500.00  per   head  or   a   total   of   P20,000.00  with   legal   rate   of interest at 6% from the filing of defendants' counterclaim on July 3,   1975   until   fully   paid;   the   elimination   of   moral   damages, attorney's fees and expenses of litigation; the decision appealed from   is   hereby   AFFIRMED   in   all   other   respects,   without pronouncement as to costs in this instance.

Before  us  now,  petitioners,  as  defendants  below,   impugn  the Decision  of   the Appellate Court assigning to it the following errors:

IThe Court of Appeals committed serious error of law and grave abuse   of   discretion   amounting   to   lack   of   jurisdiction   in   not holding   that   the   claim   for   improvements  of  Alfonso  Tac-an   is barred by a prior final order in Special Proceeding No. 615 — Res Judicata.IIThe Court of Appeals committed serious error of law and grave abuse   of   discretion   amounting   to  want   of   jurisdiction   in   not holding that the claim for improvements of Alfonso Tac-an was likewise settled and adjudicated by the final decision embodying the   amicable   compromise   agreement   of   the   parties   for   the partition   of   the   estate   in   Special   Proceeding   No.   615  — Res Judicata.

IIIThe   Court   of   Appeals   committed   grave   abuse   of   discretion amounting to lack of jurisdiction when it sanctioned the filing of this   present   independent   civil   action   relying   mainly   on   the clarificatory   orders   (erroneously   referred   to   by   the   Court   of Appeals   as   "decision")   of   Judge   Melecio   Genato   which   are contrary to the amicable compromise agreement embodied and approved in the decision of Judge Mariano Florido.IVThe   Court   of   Appeals   committed   grave   abuse   of   discretion amounting  to   lack  of   jurisdiction   in  modifying   the  lower  court decision by declaring that  Alfonso Tac-an  is  entitled to receive one-half (½) of the produce despite the fact that it emphatically declared and held that no agreement existed between plaintiff and his mother.VAssuming arguendo that there was such agreement the Court of Appeals gravely erred in enforcing it against petitioners.VIThe   Court   of   Appeals   committed   grave   abuse   of   discretion amounting to lack of jurisdiction in resolving the claim of Alfonso Tac-an by entitling him to one-half (½) of the produce based on equity,   justice   and   human   considerations   instead   of   applying clear and specific provisions of law (positive laws).VIIThe   Court   of   Appeals   committed   grave   abuse   of   discretion amounting to lack of jurisdiction in applying laches and estoppel against defendants.VIIIThe Court of Appeals gravely erred in not resolving the issue that this   action   is   barred   by   prescription   relying   on   the   illegal clarificatory orders of Judge Melecio Genato.IXThe Court of Appeals likewise gravely erred in resolving the issue that this action is barred by the Statute of Frauds also relying on the clarificatory orders of Judge Genato.X

The Court of Appeals gravely erred in modifying the decision of the lower Court by ordering plaintiff to return to defendants only 40 heads of cows or if not possible the equivalent in value at the rate of P500.00 per head or a total sum of P20,000.00 instead of the valuation of the trial Court.XIThe Court of Appeals gravely erred in eliminating the award of P21,000.00 representing the share of petitioners which plaintiff failed   to   give   or   deliver   for   the   period   from  May   1971   to September 1971.XIIThe Court of Appeals gravely erred in deleting the award of moral damages, attorney's fees and expenses of litigation.

On July 27, 1983, we denied the petition for lack of merit, and likewise denied on January  11,   1984,   petitioners'  Motion   for  Reconsideration  of   said  Resolution. However, upon petitioners' Second Motion for Reconsideration, we resolved to reconsider our Resolutions of July 27, 1983 and January 11, 1984 and gave due course to the Petition.On res judicata and prescriptionPetitioners contend that ALFONSO's suit  for recovery of ownership of coconut trees is barred by prior judgment in Special Proceedings No. 615. While it may be that   the   said   intestate   proceedings   did   attain   finality,   it   was   subject   to   the clarificatory Order, dated April 24, 1973, issued by Judge Melecio Genato reading:

The   decision   dated   January   29,   1973,   rendered   by   this   Court based  on   the  amicable   settlement  of   the  heirs   in   this   case   is amended to be without prejudice to whatever  claim oppositor Alfonso  Tac-an  has  over   the   improvements  he  had  personally introduced or caused to be introduced into the estate situated at Señor Sinacaban, Misamis Occidental.

In   his   Order,   dated   June   19,   1973,   resolving   petitioners'   Motion   for Reconsideration, the same Judge held that there was "no amendment" to the Decision dated January 29, 1973. 2

Those  Orders  were   elevated   on   certiorari   to   this   Court   in   G.R.   No.   L-37298 entitled Irene Tac-an Dano, etc. vs. Hon. Melecio Genato, et al., which petition this Court dismissed for lack of merit on February 12, 1974. 3

Premised on the foregoing, the defense of res judicata must fail and it has to be held that the right was reserved to ALFONSO to pursue his claim for recovery of ownership of coconut trees.

Prescription   can   neither   be   invoked   as   against   ALFONSO   by   reason   of   that reservation in his favor. He filed suit two years after the Decision in the intestate proceedings had been rendered. Under Article 1144 of the Civil Code, he had ten (10) years from the time the right of action accrued within which to file suit upon a judgment.On the Alleged AgreementALFONSO's complaint, filed in the trial Court, was completely based on an alleged oral agreement between himself, as co- owner, and his mother as another co-owner, whereby he would be receiving benefits from the mentioned coconut land more than he would be entitled to as co-owner.  Both the trial  Court  and the Appellate Court  made the factual  finding that the arrangement  if  at  all,  could have referred only to the produce, with the difference that the former Court held that its effectivity ceased after the mother's death and could not bind the other heirs;  whereas   the   latter  Court   ruled   that   since  petitioners  acquiesced   in   the arrangement   during   their   mother's   lifetime,   they   are   now   estopped   from asserting the contrary.It   is not disputed that the San Isidro property was the capital  property of the father of the opposing parties, and that Luisa, their mother, was not authorized by   petitioners   upon   the   death   of   their   father,   to   enter   into   contract   with ALFONSO concerning the produce of their respective shares of said property. It has been established, too, that the expenses incurred in planting coconut trees in said   land   came   from   the   common   fund 4 and   that   concessions   were   given ALFONSO in the partition for his work in converting the property into coconut land.   So,  whatever   agreement   the  mother   had  with   ALFONSO   regarding   the produce of the coconut trees, could legally bind her share only, and chased upon her death. Petitioners merely tolerated such sharing arrangement in deference to their mother's commitment. This is shown by the fact that five months after her death,  petitioners  instituted the proceedings for the partition of  the estate of their   deceased   parents   including   the   San   Isidro   property.   Accordingly,   the doctrine  of   laches   and  estoppel   as   against   petitioners   cannot  be   successfully invoked. Absent was any element of turpitude or negligence connected with the silence by which another is misled to his injury. 5

Moreover,   the   agreement   between   mother   and   son   must   be   deemed superseded, for, on September 29, 1953, even during the lifetime of the mother, Original Certificate of Title No. 28 (Lot No. 1) in the name of the deceased father, was cancelled and replaced by TCT No. RT-121 issued in the names of "Felipe Tac-An Irene Tac-an, Alfonso Tac-an, Catalina Tac-an, Diosdado Tac-an, Socorro Tac-an and Luisa Guzman,   in pro  indiviso share of  one- seventh (1/7)  each",  the  last 

named being the surviving spouse (Exhibit "12"). It will be seen, therefore, that, after 1953, it was expressly made of record that ALFONSO, his mother, and five (5) siblings (Catalina has since passed away) were co-owners in equal shares. If, in fact, ALFONSO, had an agreement as to ownership of the trees and produce with his mother, that was the time for him to have insisted on a lien to be specifically included in the title. His mother, too, would have been in a position to confirm or deny the existence of the agreement.Additionally, as petitioners contend, to give ALFONSO the right to receive one-half   (½)   of   the   produce   of   coconuts,   as   respondent   Court   did,  would   be   to perpetuate  a state of  co-ownership,  contrary  to  Article 494 of   the Civil  Code, which limits co-ownership to a period of ten (10) years or at most twenty (20) years.On the PartitionIt follows that ALFONSO's claim for recovery of ownership of the coconut trees and of the produce thereof must fail.  He should only be entitled to the share alloted to him in the "share raffle" embodied in their compromise agreement and approved by the Court in Special Proceeding No. 615, dated January 29, 1973, as follows:

5. The share raffle was conducted with respect to the "Coconut Lands" mentioned on page 3 of the said partition proposal and the following result was registered:1. Lot 1 was drawn in favor of Mrs. Socorro Tac-an Genobatan; Lot 2 was drawn in favor of Mrs. Irene Tac-an Dano; Lot 3 was drawn in favor of oppositor Alfonso Tac-an; Lot 4 was drawn in favor  of  Atty.  Felipe  Tac-an,  and  Lot  5  was  drawn  in   favor  of Diosdado Tac-an.xxx xxx xxx7. ... The administrator of the estate is hereby ordered to make a tentative partition of the coconut land located at Señor Sinacaban into five (5) shares based not only on the area, but also on the value of the improvements thereon within a period of ten (10) days from today, and that the heirs hereby agree to draw another raffle in order to determine the share that would correspond to them in the drawing of lots, except the share of Alfonso Tac-an, the oppositor, which is agreed by the heirs to be that area where his house is standing and that the farm house be adjudicated to him. 6 (Emphasis ours)

The sharing in the Compromise Agreement submitted before the intestate Court with respect to the partition of the cows should also be maintained. The Courts, as   a   rule  may  not   impose  upon   the  parties   a   judgment  different   from  their Compromise Agreement. 7 The pertinent sharing agreement reads:

7. With respect to the number of cows, as of today, there are seventy-one (71) heads of cows. It has been agreed by the parties and their counsel that Alfonso Tac-an will get 3/7 of this number or of whatever number of cows there are belonging to the estate, and the remainder 4/7 of the cows shall be divided equally by the four (4) remaining heirs which would give them the equivalent of 1/7 share of  the said cows.   If  actually   the number of  cows as counted   by   the   administrator   is   only   71,   let   it   be   divided   in accordance with the agreement of the parties and the remaining one   head   of   cow   be   turned   over   to   the   administrator   for evaluation and the administrator  may sell   it  and distribute the actual proceeds among the heirs. ... 8

Consonant, therefore, with our finding that ALFONSO is not entitled to one-half (½) of the produce of the San Isidro property, he should give to petitioners, as ruled by the trial court, their share which he failed to deliver from May 1971 to September 1971, or the amount of P21,000.00 plus interest thereon at six (6) per cent per annum from the filing of petitioners' counterclaim on July 3, 1975, until the amount is fully paid.As   to   the   award   of   damages,   there   being   no   evidence   of   fraud   and   bad   faith committed by ALFONSO, the elimination by respondent Appellate Court of the award of moral damages, attorney's fees and expenses of litigation to petitioners should be affirmed.WHEREFORE, modifying the judgment under review, this court RESOLVES:1] The elimination of the award of moral damages, attorney's fees and expenses of litigation to petitioners is hereby AFFIRMED.2] The award in favor of private respondent, Alfonso G. Tac-an, of one-half of the produce of the coconut trees from the coconut  lands situated at San Isidro Señor Sinacaban, Misamis Occidental, is hereby SET ASIDE;3] Private respondent, Alfonso G. Tac-an, is hereby ordered to pay to petitioners the amount of P21,000.00 representing the latter's share in the produce of the coconuts from May 1971 to September 1971 with six (6) per cent interest thereon per annum from the filing of the counterclaim on July 3, 1975 until the amount is fully paid; and4] The parties are enjoined to abide by the terms of their Compromise Agreement in the partition of the heads of cattle.No costs.SO ORDERED.

AURORA DEL BANCO, EVELYN DEL BANCO, FEDERICO TAINO, SOLEDAD TAINO, JOVENCIO TAINO, SAMSON TAINO, NOE TAINO, SOCORRO TAINO and CLEOFAS TAINO, petitioners, vs.INTERMEDIATE APPELLATE COURT (Second Civil Cases Division), ALEJANDRA PANSACOLA, LEONILA ENCALLADO, VEDASTO ENCALLADO, JOSE YEPES, et al., respondents. PARAS, J.:This is a petition for review on certiorari by way of appeal from: (a) the decision of respondent  Court  of  Appeals   (Intermediate  Appellate  Court) * promulgated on May 17, 1985 in AC-G.R. CV No. 70460, entitled "Alejandra Pansacola, et al. vs. Domen Villabona del Banco, et al."   which   reversed   and   set   aside   the judgment ** of the trial court; and (b) its resolution ** of October 15, 1985 in the same   case,   denying   petitioners'   motion   for   reconsideration   of   the aforementioned decision and their supplement to motion for reconsideration.The dispositive portion of the questioned decision (Rollo, p. 97) reads, as follows:

ACCORDINGLY, the decision appealed from is hereby SET ASIDE insofar as it dismisses the complaint, and another one entered —(1)   Declaring   plaintiffs-appellants   and   defendants-appellees,   in their respective capacities as described in par. V of the complaint, as co-owners of the property in dispute, but subject to the four-part pro-indiviso division already made by said property;(2) Ordering the cancellation of all certificates of title that may have been issued to any of the parties hereto; and(3)   Ordering   the   complete   and   final   partition   of   the   subject property in conformity with law.For this purpose, this case is hereby remanded to the Court of origin so that a final partition shall be made in accordance with Sections 2, 3, et. seq., Rule 69 of the Rules of Court.Let a copy of this decision be furnished to the Register of Deeds for the Province of Quezon.

The facts of the case are taken from the decision of the Appellate Court (Rollo, p. 39) as follows:In a document executed in the Municipality of San Rafael, Bulacan, on February 11,   1859,   three   brothers,   Benedicto   Pansacola,   Jose   Pansacola   and  Manuel Pansacola   (known   as   Fr.   Manuel   Pena)   entered   into   an   agreement   which provided, among others:

(1) That they will purchase from the Spanish Government the lands comprising the Island of Cagbalite which is located within the boundaries of the Municipality of Mauban, Province of Tayabas (now Quezon) and has an approximate area of 1,600 hectares;(2)   That   the   lands   shall   be   considered   after   the   purchase   as   their   common property;(3) That the co-ownership includes Domingo Arce and Baldomera Angulo, minors at that time represented by their  father,  Manuel  Pansacola (Fr.  Manuel  Pena) who will contribute for them in the proposed purchase of the Cagbalite Island;(4) That whatever benefits may be derived from the Island shall be shared equally by   the co-owners   in  the   following  proportion:  Benedicto  Pansacola-1/4  share; Jose Pansacola-1/4 share; and, Domingo Arce and Baldomera Angulo-2/4 shares which   shall   be  placed   under   the   care  of   their   father,  Manuel   Pansacola   (Fr. Manuel Pena).On August 14, 1866, co-owners entered into the actual possession and enjoyment of the Island purchased by them from the Spanish Government. On April 11, 1868 they agreed to modify the terms and conditions of the agreement entered into by them on February 11, 1859. The new agreement provided for a new sharing and distribution of the lands, comprising the Island of Cagbalite and whatever benefits may be derived therefrom, as follows:

(a)   The   first   one-fourth   (1/4)   portion   shall   belong   to Don Benedicto Pansacola;(b) The second one-fourth (1/4) portion shall belong to Don Jose Pansacola;(c) The third one-fourth(1/4) portion shall henceforth belong to the children of their deceased brother, Don Eustaquio Pansacola, namely: Don Mariano Pansacola,- Maria Pansacola and Don Hipolito Pansacola;(d) The fourth and last one-fourth (1/4) portion shall belong to their   nephews   and   nieces   (1) Domingo Arce,   (2) Baldomera Angulo,   (3) Marcelina Flores, (4) Francisca Flores,   (5) Candelaria dela Cruz, and (6) Gervasio Pansacola who, being all minors, are still   under   the   care   of   their   brother,   Manuel   Pansacola   (Fr. Manuel Pena). The latter is the real father of said minors.

About  one  hundred   years   later,   on  November  18,   1968,  private   respondents brought a special action for partition in the Court of First Instance of Quezon, under the provisions of Rule 69 of the Rules of Court,  including as parties the heirs and successors-in-interest of the co-owners of the Cagbalite Island in the 

second contract of co-ownership dated April 11, 1968. In their answer some of the defendants, petitioners herein, interposed such defenses as prescription, res judicata, exclusive ownership, estoppel and laches.After trial on the merits, the trial court rendered a decision *** dated November 6,   1981   dismissing   the   complaint,   the   dispositive   portion   of  which   reads   as follows:

WHEREFORE, and in the fight of all the foregoing this Court finds and   so   holds   that   the   Cagbalite   Island   has   already   been partitioned into four (4) parts among the original co-owners or their successors-in-interest.Judgment is  therefore rendered for the defendants against the plaintiffs dismissing the complaint in the above entitled case.Considering that the cross claims filed in the above entitled civil case are not compulsory cross claims and in order that they may be litigated individually the same are hereby dismissed without prejudice.IT IS SO ORDERED.

The motion for reconsideration filed by the plaintiffs, private respondents herein, was denied by the trial  court in an order dated February 25, 1982 (Record on Appeal, p. 241).On appeal,  respondent Court reversed and set aside the decision of the lower court   (Rollo,   p.   117).   It   also   denied   the  motion   for   reconsideration   and   the supplement   to  motion  for   reconsideration  filed  by  private   respondents,   in   its resolution dated October 15, 1983 (Rollo, p. 86).Instant  petition was filed with  the Court  on December 5,  1985  (Rollo,  p.  12). Petitioners  Josefina Pansacola,  et  al.  having filed a separate petition (G.R.  No. 72620) on the same subject matter and issues raised in the instant 'petition, the counsel for private respondents filed a consolidated comment on the separate petitions for review on February 24,  1986 with the First  Division of  the Court (Rollo, p. 119). It appears that counsel for petitioners also filed a consolidated reply to the consolidated comment of  private respondents as required by the Second Division of the Court (Rollo, p. 151). However, petitioners filed a separate reply in the instant case on February 18,1987 (Rollo, p. 168)as required by the Court in a Resolution of the Second Division dated November 24, 1986 (Rollo, p. 160).On May 19, 1987, private respondents in the instant petition filed a manifestation praying for the denial of the instant petition in the same manner that G.R. No. 72620 was denied by the Court in its Resolution dated July 23, 1986 (Rollo, p. 

151). Their rejoinder to the reply of petitioners was filed on May 25,1987 (Rollo, p. 179).On June 8, 1987, the Court resolved to give due course to the petition (Rollo, p. 192). The memorandum of private respondents was mailed on July 18, 1987 and received   in   the  Court  on   July  29,  1987   (Rollo,  p.  112);   the  memorandum for petitioners   was   mailed   on   August   18,   1987   and   received   in   the   Court   on September 7, 1987 (Rollo, p. 177).The sole  issue to be resolved by the Court   is   the question of  whether or  not Cagbalite Island is still undivided property owned in common by the heirs and successors-in-interest of the brothers, Benedicto, Jose and Manuel Pansacola.The Pansacola brothers purchased the Island in 1859 as common property and agreed on how they would share in the benefits to be derived from the Island. On April 11, 1868, they modified the terms and conditions of the agreement so as to include in the co-ownership of the island the children of their deceased brothers Eustaquio and the other children of Manuel Pansacola (Fr.  Manuel Pena) who were committed  in  the agreement  of  February  11,  1859.  The new agreement provided for a new sharing proportion and distribution of the Island among the co-owners.On January 20, 1907, the representative of the heirs of all the original owners of Cagbalite Island entered into an agreement to partition the Island, supplemented by another agreement dated April 18, 1908. The contract dated January 20, 1907 provides as follows:

Sa  Mauban,   Tayabas,   ika   20   ng   Enero   ng   1907   caming  mga quinatawan   ng  mga   ibang   co-herederos   na   hindi   caharap,   sa pulong   na   ito,   sa   nasa   naming   lahat   na   magcaroon   na   ng catahimikan   ang   aming-aming   cabahagui   sa   Pulong   Kagbalete sumacatuid upang mapagtoos ang hangahan ng apat na sapul na pagcacabahagui nitong manang ito, pagcacausap na naming lahat at  maihanay  at  mapagtalonan  ang   saysay  ng   isa't   isa,   ay  cusa naming pinagcasunduan at pinasiya ang nangasosonod:—Una:   Ang   malaquing   calupaan,   alis   ang   lahat   na   pacatan   ay babahaguin   alinsunod   sa   pagcabaki   na   guinawa   sa   croquis   na niyari ng practico agrimensor Don Jose Garcia.Icalawa: Ang Lomingoy, doon ang tuid na guhit sa ilong ng Pait ay pagaapatin ding sinlaqui ayon sa dating pagkakabaki.Icatlo: Cung magawa na ang tunay na piano at icapit na sa lupa, paglalagay   ng   nadarapat   na  mojon,   ang  masacupan   ng   guhit, sumacatuid ang caingin at pananim ng isa na nasacupan ng pucto 

na   noocol   sa   iba,   ay   mapapasulit   sa   dapat   mag-ari,   na pagbabayaran nito ang nagtanim sa halagang:- bawat caponong niog na nabunga, P 1.00 'un peso); cung ang bias ay abot sa isang vara, P 0.50; cung bagong tanim o locloc P 0. 50 ang capono.Icapat: Ang lahat na pacatan ay bacod na pagaapatin at bawat bahagui  ay  noocol  sa   isat-isa  sa  apat  na sanga ng paganacang nagmana.Icalima: Upang ang naipatanim ng bawat isa ay matama sa canya ng  mailagan  ang  hirap  ng   loob  ng  nagatikha;   ay   pagtotolong-tolongan  ng   lahat   naiba  na  mahusay   ang  dalawang  partes   na magcalapit na mapa ayong tumama, hangang may pagluluaran, sa nagsikap at maoyanam, maidaco sa lugar na walang cailangang pagusapan.Icanim:   Ang   casulatang   ito,   cung   mapermahan   na   na magcacaharap   sampong   ng   mga   ibang   co-herederos   na notipicahan nitong  lahat na pinagcasundoan ay mahahabilin  sa camay   ng   agrimensor,   Amadeo   Pansacola,   upang   canyang mapanusugan ang maipaganap ang dito'y naootos.Na sa catunayan at catibayan ng lahat na nalalagda dito, sa pag galang at pag ganap dito sa paingacaisahan ay pumirma sampo ng mga sacsing caharap at catanto ngayong fecha ayon sa itaas.

The contract dated April 18, 1908 provides as follows:Sa Mauban, ika 18 ng Abril ng 1908, sa pagcacatipon ng lahat na firmantes nito ay pinagcaisahan itong nangasosonod:—Una — Pinagtitibay ang mga pinagcasundoan sa itaas noong 20 ng Enero ng 1907,   liban na  lamang sa mga pangcat na una at icapat at tongcol doon pinasiya naming bahaguinin ng halohalo at paparejo ang calupaan at pacatan.Ycalawa — Sa pagsucat ng agrimensor na si Amadeo at paggawa ng piano at  descripcion  ay  pagbabayaran siya  ng  sa  bawat   isa naoocol sa halagang isang piso sa bawat hectares.Icatlo — Ang counting pucto sa 'Mayanibulong' na may caingin ni G.  Isidro Altamarino,  asawa ni  Restitute ay tutumbasan naman cay G. Norberto Pansacola sa lugar ng Dapo calapit ng Pinangalo ng gasing sucat.Icapat — Sa inilahad na piano ay pinasiya nang itoloy at upang maca   pagparehistro   ang   isa't   isa   ay   pinagcaisahang 

magcacagastos na parepareho para sa tablang pangmohon at ibat iba pang cagastusan.Sa catunayan at catibayan ay cami, pumirma. (Record on Appeal, p. 224)

There   is  nothing   in   all   four   agreements   that   suggests   that   actual  or  physical partition of the Island had really been made by either the original owners or their heirs   or   successors-in-interest.   The   agreement   entered   into   in   1859   simply provides for the sharing of whatever benefits can be derived from the island. The agreement, in fact, states that the Island to be purchased shall be considered as their common property. In the second agreement entered in 1868 the co-owners agreed not only on the sharing proportion of the benefits derived from the Island but also on the distribution of the Island each of the brothers was allocated a 1/4 portion   of   the   Island  with   the   children   of   the   deceased   brother,   Eustaquio Pansacola   allocated  a  1/4  portion  and   the   children  of  Manuel   Pansacola   (Fr. Manuel  Pena) also allocated a 1/4 portion of the Island. With the distribution agreed upon each of the co-owner is a co-owner of the whole, and in this sense, over the whole he exercises the right of dominion, but he is at the same time the sole owner of a portion, in the instant case, a 1/4 portion (for each group of co-owners)  of the Island which  is  truly abstract,  because until physical  division  is effected   such  portion  is  merely  an   Ideal   share,  not   concretely  determined   (3 Manresa, Codigo Civil, 3rd Ed., page 486, cited in Lopez vs. Cuaycong, 74 Phil. 601; De   la  Cruz  vs.  Cruz,   32  SCRA  307   [1970];   Felices   vs.  Colegado,  35  SCRA  173 [1970],; Dultra vs. CFl 70 SCRA 465 [1976]; Gatchalian vs. Arlegui, 75 SCRA 234 [1977].)In the agreement of January 20, 1907, the heirs that were represented agreed on how the Island was to be partitioned. The agreement of April  18, 1908 which supplements that of January 20, 1907 reveals that as of the signing of the 1908 agreement no actual partition of the Island had as yet been done. The second and fourth paragraphs of the agreement speaks of a survey yet to be conducted by a certain Amadeo and a plan and description yet to be made. Virgilio Pansacola, a son of the surveyor named Amadeo who is referred to in the contract dated April 18, 1908 as the surveyor to whom the task of surveying Cagbalite Island pursuant to  said  agreement  was  entrusted,  however,   testified  that   said  contracts  were never   implemented  because  nobody defrayed   the  expenses   for   surveying   the same (Record on Appeal, p. 225).Petitioners   invoke res judicata to   bar   this   action   for   partition   in   view   of   the decision of the Court in G.R. No. 21033,"Domingo Arce vs. Maria Villabona, et al.," 21034, "Domingo Arce vs. Francisco Pansacola, et al.," and 21035,"Domingo

Arce vs. Emiliano Pansacola, et al." promulgated on February 20, 1958 (Rollo, p. 141) and Brief for Defendants-Appellees, p. 87 Appendix 1), wherein the Court said:

Considering the facts   that he waited for a period of  nearly  23 years   after   the   return   from his  deportation  before   taking  any positive action to recover his pretended right in the property in question, gives great credit, in our opinion, to the declaration of the witnesses for the defense (a) that the original parcel of land was   partitioned   as   they   claim,   and   (b)   that   the   plaintiff   had disposed of all the right and interest which he had in the portion which had been given to him.

The issue in the aforementioned case which were tried together is not whether there  has  already  been  a  partition  of   the  Cagbalite   Island.   The  actions  were brought by the plaintiff to recover possession of three distinct parcels of  land, together with damages. In fact the word partition was used in the metaphysical or Ideal sense (not in its physical sense).Commenting on the above ruling of the Court in connection with the instant case, the respondent Court said:

Concededly, the Supreme Court decision in G.R. Nos. 21033-35 (Exh. X) did use or employ the word "partition." A careful reading of the said decision will,  however, reveal, and we so hold, that the employment or use of the word "partition" therein was made not in its technical and legal meaning or sense adverted to above, but,  rather  in  its   Ideal,  abstract  and spiritual  sense,  this   is   (at) once  evident   from the  bare   statement   in   said  decision   to   the effect that the property was divided into four parts, without any reference   to   the   specific  parts  of   the  property   that  may  have been adjudicated to each owner. There being no such reference in   the   decision   and   in   the   judgment   affirmed   therein   to   the adjudication of specific and definite portions of the property to each co-owner, there is a clear and logical inference that there was indeed no adjudication of specific and definite portions of the property made to each co-owner.

It must be admitted that the word "partition" is not infrequently used both in popular and technical parlance (Fule vs. Fule, 52 Phil. 750 [1929]). For purposes of the aforementioned case, evidently the Court used the word "partition" to refer to the distribution of the Cagbalite Island agreed upon by the original owners and in the later agreements, by the heirs and their subsequent successors-in-interest. 

There need not be a physical partition; a distribution of the Island even in a state of indiviso or was sufficient in order that a co-owner may validly sell his portion of the co-owned property. The sale of part of a particular lot thus co-owned by one co-owner was within his  right pro-indiviso is  valid   in  its  entirety  (Pamplona vs. Moreto,  96 SCRA 775 [1980])  but  he may not  convey a physical  portion with boundaries  of  the  land owned in  common (Mercado vs.  Liwanag,  5 SCRA 472 [1962]). Definitely, there was no physical partition of the Island in 1859. Neither could there have been one in 1894 because the manner of subdividing the Island was only provided for in the later agreements entered into by the heirs in 1907 and 1908. There was a distribution of the Island in 1868 as agreed upon by the original co-owners in their agreement of April 11, 1868. Any agreement entered into by the parties in 1894 could be no more than another agreement as to the distribution  of   the   Island  among   the  heirs  of   the  original   co-owners  and   the preparation   of   a   tentative   plan   by   a   practical   surveyor,   a  Mr.   Jose   Garcia, mentioned   in   the  first  paragraph  of   the  1907  agreement,  preparatory   to   the preparation of the real plan to be prepared by the surveyor Amadeo, mentioned in the agreement of April 18, 1908.What is important in the Court's ruling in the three aforementioned cases is that, the fact that there was a distribution of the Island among the co-owners made the sale of Domingo Arce of the portion allocated to him though pro-indiviso, valid. He thus disposed of all his rights and interests in the portion given to him.It   is   not   disputed   that   some   of   the   private   respondents   and   some   of   the petitioners at the time the action for partition was filed in the trial court have been in actual possession and enjoyment of several portions of the property in question   (Rollo,   p.   148).   This   does   not   provide   any   proof   that   the   Island   in question has already been actually partitioned and co-ownership terminated. A co-owner cannot,  without  the conformity  of  the other co-owners or  a   judicial decree of partition issued pursuant to the provision of Rule 69 of the Rules of Court (Rule 71 of the Old Rules), adjudicate to himself in fee simple a determinate portion of the lot owned in common, as his share therein, to the exclusion of other co-owners (Santos, Jr.  vs. Buenconsejo, 14 SCRA 407 [1965]; Carvajal vs. Court of Appeals, 112 SCRA 237 [1982]). It is a basic principle in the law of co-ownership  both under  the present  Civil  Code as  in  the Code of  1889 that  no individual  co-  owner can claim any definite  portion thereof   (Diversified Credit Corporation vs. Rosada 26 SCRA 470 [1968]). lt is therefore of no moment that some of the co-owners have succeeded in securing cadastral titles in their names to some portions of the Island occupied by them (Rollo, p. 10).

It is not enough that the co-owners agree to subdivide the property. They must have a subdivision plan drawn in accordance with which they take actual  and exclusive possession of their respective portions in the plan and titles issued to each of them accordingly (Caro vs. Court of Appeals, 113 SCRA 10 [1982]). The mechanics of actual partition should follow the procedure laid down in Rule 69 of the Rules of Court. Maganon vs. Montejo, 146 SCRA 282 [1986]).Neither can such actual possession and enjoyment of some portions of the Island by   some   of   the   petitioners   herein   be   considered   a   repudiation   of   the   co-ownership.   It   is   undisputed   that   the   Cagbalite   Island  was   purchased   by   the original co-owners as a common property and it has not been proven that the Island had been partitioned among them or among their heirs. While there is co-ownership, a co-owner's possession of his share is co-possession which is linked to the possession of the other co-owners (Gatchalian vs. Arlegui,  75 SCRA 234 [1977]).Furthermore,  no  prescription  shall   run   in   favor  of  a  co-owner  against  his   co-owners   or   co-heirs   so   long   as   he   expressly   or   impliedly   recognizes   the   co-ownership (Valdez vs. Olonga, 51 SCRA 71 [1973], Tero vs. Tero, 131 SCRA 100 [1984]).  Co-owners  cannot  acquire  by  prescription   the  share  of   the  other  co-owners, absent a clear repudiation of the co-ownership clearly communicated to the other co-owners (Mariano vs. De Vega, 148 SCRA 342 [1987]).An action for partition does not prescribe. Article 403 of the Old Civil Code, now Article 497, provides that the assignees of the co-owners may take part in the partition of the common property, and Article 400 of the Old Code, now Article 494 provides that each co-owner may demand at any time the partition of the common property, a provision which implies that the action to demand partition is imprescriptible or cannot be barred by laches (Budlong vs. Pondoc, 79 SCRA 24 [1977]).  An action for  partition does not   lie  except  when the co-ownership   is properly repudiated by the co- owner (Jardin vs. Hollasco, 117 SCRA 532 [1982]).On July 23, 1986, the Court through its Second Division denied the petition for the review of G.R. No. 72620, the petition for review on certiorari separately filed by Josefina Pansacola (Rollo, p. 151).PREMISES CONSIDERED, the instant petition is likewise DENIED for lack of merit.SO ORDERED.

JACOBUS BERNHARD HULST, petitioner, vs.PR BUILDERS, INC., respondent.D E C I S I O NAUSTRIA-MARTINEZ, J.:Before   the   Court   is   a   Petition   for   Review  on Certiorari under   Rule   45  of   the Revised Rules of Court assailing the Decision1 dated October 30, 2002 of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 60981.The facts:Jacobus Bernhard Hulst (petitioner) and his spouse Ida Johanna Hulst-Van Ijzeren (Ida),  Dutch  nationals,   entered   into   a   Contract   to   Sell  with   PR  Builders,   Inc. (respondent),   for   the  purchase of  a  210-sq m residential  unit   in   respondent's townhouse project in Barangay Niyugan, Laurel, Batangas.When   respondent   failed   to   comply  with   its   verbal   promise   to   complete   the project by June 1995, the spouses Hulst filed before the Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) a complaint for rescission of contract with interest, damages and attorney's fees, docketed as HLRB Case No. IV6-071196-0618.On   April   22,   1997,   HLURB   Arbiter  Ma.   Perpetua   Y.   Aquino   (HLURB   Arbiter) rendered a Decision2 in favor of spouses Hulst, the dispositive portion of which reads:

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered in favor of   the   complainant,   rescinding   the   Contract   to   Sell   and   ordering respondent to:1)  Reimburse  complainant   the  sum of P3,187,500.00,   representing   the purchase price paid by the complainants to P.R.  Builders,  plus  interest thereon at the rate of twelve percent (12%) per annum from the time complaint was filed;2) Pay complainant the sum of P297,000.00 as actual damages;3) Pay complainant the sum of P100,000.00 by way of moral damages;4) Pay complainant the sum of P150,000.00 as exemplary damages;5) P50,000.00 as attorney's fees and for other litigation expenses; and6) Cost of suit.SO ORDERED.3

Meanwhile, spouses Hulst divorced. Ida assigned her rights over the purchased property to petitioner.4 From then on, petitioner alone pursued the case.On August 21, 1997, the HLURB Arbiter issued a Writ of Execution addressed to the Ex-Officio Sheriff of the Regional Trial Court of Tanauan, Batangas directing the latter to execute its judgment.5

On April  13,  1998,   the  Ex-Officio  Sheriff proceeded  to   implement   the Writ  of Execution.  However,  upon complaint  of  respondent with the CA on a Petition for Certiorari and   Prohibition,   the   levy   made   by   the   Sheriff   was   set   aside, requiring   the  Sheriff   to   levy  first  on   respondent's  personal  properties.6 Sheriff Jaime B. Ozaeta (Sheriff) tried to implement the writ as directed but the writ was returned unsatisfied.7

On January 26, 1999, upon petitioner's motion, the HLURB Arbiter issued an Alias Writ of Execution.8

On March 23, 1999, the Sheriff levied on respondent's 15 parcels of land covered by 13 Transfer Certificates of Title (TCT)9 in Barangay Niyugan, Laurel, Batangas.10

In a Notice of Sale dated March 27, 2000, the Sheriff set the public auction of the levied properties on April 28, 2000 at 10:00 a.m..11

Two days before the scheduled public auction or on April 26, 2000, respondent filed an Urgent Motion to Quash Writ of Levy with the HLURB on the ground that the Sheriff made an overlevy since the aggregate appraised value of the levied properties   at P6,500.00   per   sq  m   is P83,616,000.00,   based   on   the   Appraisal Report12 of Henry Hunter Bayne Co., Inc. dated December 11, 1996, which is over and above the judgment award.13

At  10:15  a.m.  of   the   scheduled  auction  date  of  April   28,  2000,   respondent's counsel   objected   to   the   conduct   of   the   public   auction   on   the   ground   that respondent's  Urgent  Motion   to  Quash  Writ   of   Levy  was   pending   resolution. Absent any restraining order from the HLURB, the Sheriff proceeded to sell the 15 parcels of land. Holly Properties Realty Corporation was the winning bidder for all 15   parcels   of   land   for   the   total   amount   of P5,450,653.33.   The   sum of P5,313,040.00 was turned over to the petitioner in satisfaction of the judgment award after deducting the legal fees.14

At 4:15 p.m. of the same day, while the Sheriff was at the HLURB office to remit the   legal   fees   relative   to   the   auction   sale   and   to   submit   the   Certificates   of Sale15 for the signature of HLURB Director Belen G. Ceniza (HLURB Director), he received the Order dated April 28, 2000 issued by the HLURB Arbiter to suspend the proceedings on the matter.16

Four months later, or on August 28, 2000, the HLURB Arbiter and HLURB Director issued   an   Order   setting   aside   the   sheriff's   levy   on   respondent's   real properties,17 reasoning as follows:

While we are not making a ruling that the fair market value of the levied properties   is  PhP6,500.00  per  square meter   (or  an aggregate  value of PhP83,616,000.00) as  indicated in the Hunter Baynes Appraisal Report, we definitely cannot agree with the position of the Complainants and the 

Sheriff   that   the  aggregate  value  of   the  12,864.00-square  meter   levied properties   is  only  around PhP6,000,000.00.  The disparity  between the two valuations are [sic] so egregious that the Sheriff should have looked into the matter first before proceeding with the execution sale of the said properties, especially when the auction sale proceedings was seasonably objected by Respondent's counsel, Atty. Noel Mingoa. However, instead of   resolving  first   the  objection  timely   posed   by  Atty.  Mingoa,   Sheriff Ozaete totally disregarded the objection raised and, posthaste, issued the corresponding Certificate of Sale even prior to the payment of the legal fees (pars. 7 & 8, Sheriff's Return).While   we   agree  with   the   Complainants   that   what   is  material   in   an execution sale proceeding is the amount for which the properties were bidded and sold during the public auction and that, mere inadequacy of the price is not a sufficient ground to annul the sale, the court is justified to intervene where the  inadequacy of the price shocks the conscience (Barrozo   vs.   Macaraeg,   83   Phil.   378).   The   difference   between PhP83,616,000.00   and   Php6,000,000.00   is   PhP77,616,000.00   and   it definitely invites our attention to look into the proceedings had especially so  when   there  was   only   one   bidder,   the  HOLLY   PROPERTIES   REALTY CORPORATION   represented   by  Ma,   Chandra   Cacho   (par.   7,   Sheriff's Return)   and   the   auction   sale   proceedings   was   timely   objected   by Respondent's counsel (par. 6, Sheriff's Return) due to the pendency of the Urgent Motion to Quash the Writ of Levy which was filed prior to the execution sale.Besides, what is at issue is not the value of the subject properties as determined during the auction sale, but the determination of the value of the properties levied upon by the Sheriff taking into consideration Section 9(b) of the 1997 Rules of Civil Procedure x x x.x x x xIt is very clear from the foregoing that, even during levy, the Sheriff has to consider the fair market value of the properties levied upon to determine whether they are sufficient to satisfy the judgment, and any levy in excess of the judgment award is void (Buan v. Court of Appeals, 235 SCRA 424).x x x x18 (Emphasis supplied).

The dispositive portion of the Order reads:WHEREFORE, the levy on the subject properties made by the Ex-Officio Sheriff of the RTC of Tanauan, Batangas, is hereby SET ASIDE and the said Sheriff   is  hereby directed to  levy   instead Respondent's   real  properties 

that are reasonably sufficient to enforce its final and executory judgment, this time, taking into consideration not only the value of the properties as indicated   in   their   respective   tax   declarations,   but   also   all   the   other determinants   at   arriving   at   a   fair  market   value,   namely:   the   cost   of acquisition,  the current  value of   like  properties,   its  actual  or  potential uses, and in the particular case of lands, their size, shape or location, and the tax declarations thereon.SO ORDERED.19

A motion for reconsideration being a prohibited pleading under Section 1(h), Rule IV   of   the   1996   HLURB   Rules   and   Procedure,   petitioner   filed   a   Petition for Certiorari and Prohibition with the CA on September 27, 2000.On October 30, 2002, the CA rendered herein assailed Decision20 dismissing the petition. The CA held that petitioner's insistence that Barrozo v. Macaraeg21 does not apply since said case stated that "when there is a right to redeem inadequacy of price should not be material" holds no water as what is obtaining in this case is not "mere inadequacy," but an inadequacy that shocks the senses; that Buan v. Court of Appeals22 properly applies since the questioned levy covered 15 parcels of land posited to have an aggregate value of P83,616,000.00 which shockingly exceeded the judgment debt of only around P6,000,000.00.Without   filing   a   motion   for   reconsideration,23 petitioner   took   the   present recourse on the sole ground that:

THE HONORABLE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN AFFIRMING THE ARBITER'S ORDER SETTING ASIDE THE LEVY MADE BY THE SHERIFF ON THE SUBJECT PROPERTIES.24

Before resolving the question whether the CA erred in affirming the Order of the HLURB   setting  aside   the   levy  made  by   the   sheriff,   it   behooves   this   Court   to address a matter of public and national importance which completely escaped the attention of the HLURB Arbiter and the CA: petitioner and his wife are foreign nationals who are disqualified under the Constitution from owning real property in their names.Section 7 of Article XII of the 1987 Constitution provides:

Sec. 7. Save in cases of hereditary succession, no private lands shall be transferred or conveyed except to individuals,   corporations,   or associations qualified to acquire or hold lands of the public domain. (Emphasis supplied).

The capacity  to acquire private  land is  made dependent  upon the capacity  to acquire or hold lands of the public domain. Private land may be transferred or conveyed only to individuals or entities "qualified to acquire lands of the public 

domain."   The   1987   Constitution   reserved   the   right   to   participate   in   the disposition,   exploitation,   development   and   utilization   of   lands   of   the   public domain for Filipino citizens25 or corporations at least 60 percent of the capital of which is owned by Filipinos.26 Aliens, whether individuals or corporations, have been   disqualified   from   acquiring   public   lands;   hence,   they   have   also   been disqualified from acquiring private lands.27

Since petitioner and his wife,  being Dutch nationals,  are proscribed under the Constitution from acquiring and owning real property, it is unequivocal that the Contract to Sell entered into by petitioner together with his wife and respondent is void. Under Article 1409 (1) and (7) of the Civil Code, all contracts whose cause, object   or   purpose   is   contrary   to   law   or   public   policy   and   those   expressly prohibited or declared void by law are inexistent and void from the beginning. Article   1410   of   the   same  Code   provides   that   the   action   or   defense   for   the declaration of the inexistence of a contract does not prescribe. A void contract is equivalent to nothing; it produces no civil effect.28 It does not create, modify or extinguish a juridical relation.29

Generally,  parties  to  a  void  agreement  cannot  expect   the  aid  of   the   law;   the courts  leave them as they are,  because they are deemed in pari delicto or  "in equal fault."30 In pari delicto is "a universal doctrine which holds that no action arises, in equity or at law, from an illegal contract; no suit can be maintained for its   specific   performance,   or   to   recover   the   property   agreed   to   be   sold   or delivered,  or   the  money agreed to  be  paid,  or  damages   for   its  violation;  and where the parties are in pari delicto, no affirmative relief of any kind will be given to one against the other."31

This rule, however, is subject to exceptions32 that permit the return of that which may have been given under a void contract to: (a) the innocent party (Arts. 1411-1412,  Civil  Code);33 (b)   the  debtor  who pays  usurious   interest   (Art.  1413,  Civil Code);34 (c) the party repudiating the void contract before the illegal purpose is accomplished or before damage is caused to a third person and if public interest is subserved by allowing recovery (Art. 1414, Civil Code);35 (d) the incapacitated party if the interest of justice so demands (Art. 1415, Civil Code);36 (e) the party for whose protection the prohibition by law is intended if the agreement is not illegal per se but merely prohibited and if  public  policy would be enhanced by permitting recovery (Art. 1416, Civil Code);37 and (f) the party for whose benefit the   law   has   been   intended   such   as   in   price   ceiling   laws   (Art.   1417,   Civil Code)38 and labor laws (Arts. 1418-1419, Civil Code).39

It is significant to note that the agreement executed by the parties in this case is a Contract   to  Sell  and not  a  contract  of   sale.  A  distinction between the  two  is 

material   in   the   determination   of  when   ownership   is   deemed   to   have   been transferred to the buyer or vendee and, ultimately, the resolution of the question on whether the constitutional proscription has been breached.In a contract of sale, the title passes to the buyer upon the delivery of the thing sold. The vendor has lost and cannot recover the ownership of the property until and unless the contract of sale  is   itself  resolved and set aside.40 On the other hand,   a   contract   to   sell   is   akin   to   a   conditional   sale  where   the   efficacy   or obligatory force of the vendor's obligation to transfer title is subordinated to the happening of a future and uncertain event, so that if the suspensive condition does not take place, the parties would stand as if the conditional obligation had never existed.41 In other words, in a contract to sell, the prospective seller agrees to transfer ownership of the property to the buyer upon the happening of an event, which normally is the full payment of the purchase price. But even upon the   fulfillment  of   the   suspensive  condition,  ownership  does  not  automatically transfer   to   the   buyer.   The   prospective   seller   still   has   to   convey   title   to   the prospective buyer by executing a contract of absolute sale.42

Since   the contract   involved here   is  a  Contract   to  Sell,  ownership  has  not  yet transferred to the petitioner when he filed the suit for rescission. While the intent to circumvent the constitutional proscription on aliens owning real property was evident by virtue of the execution of the Contract to Sell, such violation of the law did   not  materialize   because   petitioner   caused   the   rescission   of   the   contract before the execution of the final deed transferring ownership.Thus, exception (c) finds application in this case. Under Article 1414, one who repudiates   the  agreement  and  demands  his  money  before   the   illegal  act  has taken place is entitled to recover. Petitioner is therefore entitled to recover what he has paid, although the basis of his claim for rescission, which was granted by the HLURB, was not the fact that he is not allowed to acquire private land under the Philippine Constitution. But petitioner is entitled to the recovery only of the amount of P3,187,500.00,  representing the purchase price paid to respondent. No damages may be recovered on the basis of a void contract; being nonexistent, the agreement produces no juridical tie between the parties involved.43 Further, petitioner   is   not   entitled   to   actual   as  well   as   interests   thereon,44 moral   and exemplary damages and attorney's fees.The Court takes into consideration the fact that the HLURB Decision dated April 22, 1997 has long been final and executory. Nothing is more settled in the law than   that   a   decision   that   has   acquired   finality   becomes   immutable   and unalterable   and   may   no   longer   be   modified   in   any   respect   even   if   the modification   is   meant   to   correct   erroneous   conclusions   of   fact   or   law   and 

whether it was made by the court that rendered it or by the highest court of the land.45 The only recognized exceptions to the general rule are the correction of clerical errors, the so-called nunc pro tunc entries which cause no prejudice to any party, void judgments, and whenever circumstances transpire after the finality of the   decision   rendering   its   execution   unjust   and   inequitable.46 None   of   the exceptions is present in this case. The HLURB decision cannot be considered a void judgment, as it was rendered by a tribunal with jurisdiction over the subject matter of the complaint.47

Ineluctably, the HLURB Decision resulted in the unjust enrichment of petitioner at the expense of respondent. Petitioner received more than what he is entitled to recover under the circumstances.Article   22   of   the   Civil   Code   which   embodies   the   maxim, nemo ex alterius incommode debet lecupletari (no man ought to be made rich out of another's injury), states:

Art. 22. Every person who through an act of performance by another, or any other means, acquires or comes into possession of something at the expense of the latter without just or legal ground, shall return the same to him.

The  above-quoted  article   is  part  of   the   chapter  of   the  Civil   Code  on  Human Relations,   the  provisions   of  which  were   formulated   as   basic   principles   to   be observed for the rightful relationship between human beings and for the stability of   the   social  order;  designed   to   indicate   certain  norms   that   spring   from   the fountain of good conscience; guides for human conduct that should run as golden threads   through society   to   the end  that   law may approach  its   supreme  ideal which is the sway and dominance of justice.48 There is unjust enrichment when a person unjustly retains a benefit at the loss of another, or when a person retains money   or   property   of   another   against   the   fundamental   principles   of   justice, equity and good conscience.49

A sense of justice and fairness demands that petitioner should not be allowed to benefit   from   his   act   of   entering   into   a   contract   to   sell   that   violates   the constitutional proscription.This is not a case of equity overruling or supplanting a positive provision of law or judicial rule. Rather, equity is exercised in this case "as the complement of legal jurisdiction [that] seeks to reach and to complete justice where courts of  law, through the inflexibility of their rules and want of power to adapt their judgments to the special circumstances of cases, are incompetent to do so."50

The purpose of the exercise of equity jurisdiction in this case is to prevent unjust enrichment  and to ensure restitution.  Equity   jurisdiction aims to do complete 

justice  in cases where a court  of   law  is  unable to adapt  its   judgments to the special circumstances of a case because of the inflexibility of its statutory or legal jurisdiction.51

The sheriff delivered to petitioner the amount of P5,313,040.00 representing the net proceeds (bidded amount isP5,450,653.33) of the auction sale after deducting the   legal   fees   in   the   amount   of P137,613.33.52 Petitioner   is   only   entitled to P3,187,500.00, the amount of the purchase price of the real property paid by petitioner   to   respondent   under   the   Contract   to   Sell.   Thus,   the   Court   in   the exercise of its equity jurisdiction may validly order petitioner to return the excess amount of P2,125,540.00.The Court  shall  now proceed to resolve the single  issue raised  in the present petition:  whether the CA seriously  erred  in affirming the HLURB Order setting aside the levy made by the Sheriff on the subject properties.Petitioner  avers  that   the HLURB Arbiter  and Director  had no  factual  basis   for pegging   the  fair  market  value  of   the   levied  properties  at P6,500.00  per   sq  m or P83,616,000.00; that reliance on the appraisal report was misplaced since the appraisal was based on the value of land in neighboring developed subdivisions and on the assumption that the residential unit appraised had already been built; that   the   Sheriff   need   not   determine   the   fair   market   value   of   the   subject properties before levying on the same since what is material is the amount for which the properties were bidded and sold during the public auction; that the pendency  of  any motion  is  not  a  valid  ground for   the  Sheriff   to  suspend  the execution proceedings and, by itself, does not have the effect of restraining the Sheriff from proceeding with the execution.Respondent,  on the other hand, contends that while it  is true that the HLURB Arbiter  and  Director  did  not   categorically   state   the  exact   value  of   the   levied properties, said properties cannot just amount to P6,000,000.00; that the HLURB Arbiter and Director correctly held that the value indicated in the tax declaration is not the sole determinant of the value of the property.The petition is impressed with merit.If the judgment is for money, the sheriff or other authorized officer must execute the same pursuant to the provisions of Section 9, Rule 39 of the Revised Rules of Court, viz:

Sec. 9. Execution of judgments for money, how enforced. –(a) Immediate payment on demand.   -   The   officer   shall   enforce   an execution of  a  judgment for  money by demanding from the judgment obligor the immediate payment of the full amount stated in the writ of execution and all lawful fees. x x x

(b) Satisfaction by levy. - If the judgment obligor cannot pay all or part of the obligation in cash, certified bank check or other mode of payment acceptable   to   the   judgment   obligee, the officer shall levy upon the properties of the judgment obligor of every kind and nature whatsoever which may be disposed of for value and not otherwise exempt from execution,   giving   the   latter   the   option   to   immediately   choose  which property  or  part   thereof  may  be   levied  upon,   sufficient   to   satisfy   the judgment.   If   the   judgment   obligor   does   not   exercise   the   option,   the officer shall first levy on the personal properties, if any, and then on the real properties if the personal properties are insufficient to answer for the judgment.The sheriff shall sell only a sufficient portion of the personal or real property of the judgment obligor which has been levied upon.When there is more property of the judgment obligor than is sufficient to satisfy the judgment and lawful fees, he must sell only so much of the personal or real property as is sufficient to satisfy the judgment and lawful fees.Real property, stocks, shares, debts, credits, and other personal property, or any interest in either real or personal property, may be levied upon in like manner and with like effect as under a writ of attachment (Emphasis supplied).53

Thus, under Rule 39, in executing a money judgment against the property of the judgment debtor, the sheriff shall levy on all property belonging to the judgment debtor as is amply sufficient to satisfy the judgment and costs, and sell the same paying   to   the   judgment   creditor   so  much  of   the  proceeds  as  will   satisfy   the amount of   the  judgment debt and costs.  Any excess   in the proceeds shall  be delivered to the judgment debtor unless otherwise directed by the judgment or order of the court.54

Clearly, there are two stages in the execution of money judgments. First, the levy and then the execution sale.Levy   has   been  defined   as   the   act   or   acts   by  which   an   officer   sets   apart   or appropriates a part or the whole of a judgment debtor's property for the purpose of satisfying the command of the writ of execution.55 The object of a levy is to take property into the custody of the law, and thereby render it liable to the lien of the execution, and put it out of the power of the judgment debtor to divert it to any other use or purpose.56

On the other hand, an execution sale is a sale by a sheriff or other ministerial officer under the authority of a writ of execution of the levied property of the debtor.57

In   the   present   case,   the   HLURB   Arbiter   and   Director   gravely   abused   their discretion in setting aside the levy conducted by the Sheriff for the reason that the   auction   sale   conducted   by   the   sheriff   rendered  moot   and   academic   the motion to quash the levy. The HLURB Arbiter lost jurisdiction to act on the motion to quash the levy by virtue of the consummation of the auction sale. Absent any order   from   the   HLURB   suspending   the   auction   sale,   the   sheriff   rightfully proceeded  with   the   auction   sale.   The  winning   bidder   had   already   paid   the winning   bid.   The   legal   fees   had   already   been   remitted   to   the   HLURB.   The judgment award had already been turned over to the judgment creditor. What was left to be done was only the issuance of the corresponding certificates of sale to the winning bidder. In fact, only the signature of the HLURB Director for that purpose was needed58 – a purely ministerial act.A purely ministerial act or duty is one which an officer or tribunal performs in a given state of facts, in a prescribed manner, in obedience to the mandate of a legal authority, without regard for or the exercise of his own judgment upon the propriety or impropriety of the act done. If the law imposes a duty upon a public officer   and   gives   him   the   right   to   decide   how   or   when   the   duty   shall   be performed, such duty is discretionary and not ministerial. The duty is ministerial only  when  the  discharge  of   the  same requires  neither   the  exercise  of  official discretion nor judgment.59In the present case, all the requirements of auction sale under the Rules have been fully complied with to warrant the issuance of the corresponding certificates of sale.And even if the Court should go into the merits of the assailed Order, the petition is meritorious on the following grounds:Firstly,   the   reliance   of   the   HLURB   Arbiter   and   Director,   as   well   as   the   CA, on Barrozo v. Macaraeg60 and Buan v. Court of Appeals61 is misplaced.The   HLURB   and   the   CA   misconstrued   the   Court's   pronouncements in Barrozo. Barrozo involved   a   judgment   debtor   who   wanted   to   repurchase properties   sold   at   execution   beyond   the   one-year   redemption   period.   The statement of the Court in Barrozo, that "only where such inadequacy shocks the conscience   the   courts   will   intervene,"   is   at   best   a  mere obiter dictum.   This declaration should be taken in the context of the other declarations of the Court in Barrozo, to wit:

Another point raised by appellant is that the price paid at the auction sale was so inadequate as to shock the conscience of the court.  Supposing 

that this  issue is open even after the one-year period has expired and after the properties have passed into the hands of third persons who may have paid a price higher than the auction sale money, the first thing to consider is that the stipulation contains no statement of the reasonable value of the properties; and although defendant' answer avers that the assessed   value  wasP3,960   it   also   avers   that   their   real  market   value was P2,000 only. Anyway, mere inadequacy of price – which was the complaint' allegation – is not sufficient ground to annul the sale.  It is only where such inadequacy shocks the conscience that the courts will intervene. x   x   x   Another   consideration   is   that   the   assessed   value being P3,960 and  the purchase  price  being  in  effect P1,864  (P464 sale price   plus P1,400   mortgage   lien   which   had   to   be   discharged)   the conscience  is not shocked upon examining the prices paid  in the sales in National Bank v. Gonzales, 45 Phil., 693 and Guerrero v. Guerrero, 57 Phil., 445, sales which were left undisturbed by this Court.Furthermore, where there is the right to redeem –   as   in   this   case – inadequacy of price should not be material because the judgment debtor may re-acquire the property or else sell his right to redeem and thus recover any loss he claims to have suffered by reason of the price obtained at the execution sale.x x x x (Emphasis supplied).62

In other words, gross inadequacy of price does not nullify an execution sale. In an ordinary   sale,   for   reason  of   equity,   a   transaction  may  be   invalidated  on   the ground of inadequacy of price, or when such inadequacy shocks one's conscience as to justify the courts to interfere; such does not follow when the law gives the owner the right to redeem as when a sale is made at public auction,63 upon the theory   that   the   lesser   the   price,   the   easier   it   is   for   the   owner   to   effect redemption.64 When there is a right to redeem, inadequacy of price should not be material because the judgment debtor may re-acquire the property or else sell his right to redeem and thus recover any loss he claims to have suffered by reason of the price obtained at the execution sale.65 Thus, respondent stood to gain rather than be harmed by the  low sale value of  the auctioned properties because  it possesses   the   right   of   redemption.   More   importantly,   the   subject   matter in Barrozo is the auction sale, not the levy made by the Sheriff.The Court does not sanction the piecemeal interpretation of a decision. To get the true   intent  and meaning  of  a  decision,  no  specific  portion  thereof   should  be isolated and resorted to, but the decision must be considered in its entirety.66

As regards Buan, it is cast under an entirely different factual milieu. It involved the levy on two parcels of land owned by the judgment debtor; and the sale at public auction of one was sufficient to fully satisfy the judgment, such that the levy and attempted execution of the second parcel of land was declared void for being in excess   of   and   beyond   the   original   judgment   award   granted   in   favor   of   the judgment creditor.In the present case, the Sheriff complied with the mandate of Section 9, Rule 39 of   the Revised Rules  of  Court,   to "sell  only  a  sufficient  portion" of   the  levied properties "as is sufficient to satisfy the judgment and the lawful fees." Each of the 15 levied properties was successively bidded upon and sold, one after the other  until   the   judgment  debt  and   the   lawful   fees  were   fully   satisfied.  Holly Properties Realty Corporation successively bidded upon and bought each of the levied properties for the total amount of P5,450,653.33 in full satisfaction of the judgment award and legal fees.67

Secondly, the Rules of Court do not require that the value of the property levied be exactly the same as the judgment debt; it can be less or more than the amount of debt. This is the contingency addressed by Section 9, Rule 39 of the Rules of Court. In the levy of property, the Sheriff does not determine the exact valuation of the levied property. Under Section 9, Rule 39, in conjunction with Section 7, Rule 57 of the Rules of Court, the sheriff is required to do only two specific things to effect a levy upon a realty: (a) file with the register of deeds a copy of the order of execution, together with the description of the levied property and notice of execution;  and (b)   leave with the occupant of  the property copy of  the same order,  description  and  notice.68 Records  do  not  show that   respondent  alleged non-compliance by the Sheriff of said requisites.Thirdly,   in  determining  what  amount  of  property   is   sufficient  out  of  which  to secure satisfaction of the execution, the Sheriff is left to his own judgment. He may   exercise   a   reasonable   discretion,   and  must   exercise   the   care   which   a reasonably   prudent   person   would   exercise   under   like   conditions   and circumstances,  endeavoring  on   the  one  hand   to  obtain   sufficient  property   to satisfy   the   purposes   of   the   writ,   and   on   the   other   hand   not   to  make   an unreasonable and unnecessary levy.69 Because it is impossible to know the precise quantity of land or other property necessary to satisfy an execution, the Sheriff should be allowed a reasonable margin between the value of the property levied upon and the amount of the execution; the fact that the Sheriff levies upon a little more   than   is   necessary   to   satisfy   the   execution  does  not   render   his   actions improper.70 Section 9,  Rule 39,  provides adequate safeguards against excessive 

levying. The Sheriff is mandated to sell so much only of such real property as is sufficient to satisfy the judgment and lawful fees.In the absence of a restraining order, no error, much less abuse of discretion, can be imputed to the Sheriff in proceeding with the auction sale despite the pending motion   to   quash   the   levy   filed   by   the   respondents   with   the   HLURB.   It   is elementary   that   sheriffs,   as   officers   charged   with   the   delicate   task   of   the enforcement  and/or   implementation of   judgments,  must,   in   the  absence of  a restraining order, act with considerable dispatch so as not to unduly delay the administration of justice; otherwise, the decisions, orders, or other processes of the courts of justice and the like would be futile.71 It is not within the jurisdiction of   the   Sheriff   to   consider,  much   less   resolve,   respondent's   objection   to   the continuation of the conduct of the auction sale. The Sheriff has no authority, on his   own,   to   suspend   the   auction   sale.  His   duty   being  ministerial,   he   has   no discretion to postpone the conduct of the auction sale.Finally, one who attacks a levy on the ground of excessiveness carries the burden of   sustaining   that   contention.72In   the   determination   of   whether   a   levy   of execution is excessive, it is proper to take into consideration encumbrances upon the property, as well as the fact that a forced sale usually results in a sacrifice; that   is,   the  price  demanded   for   the  property  upon  a  private   sale   is   not   the standard for determining the excessiveness of the levy.73

Here, the HLURB Arbiter and Director had no sufficient factual basis to determine the value of the levied property. Respondent only submitted an Appraisal Report, based merely on surmises. The Report was based on the projected value of the townhouse   project   after   it   shall   have   been   fully   developed,   that   is,   on   the assumption   that   the   residential   units   appraised   had   already   been   built.   The Appraiser in fact made this qualification in its Appraisal Report: "[t]he property subject of this appraisal has not been constructed. The basis of the appraiser is on the existing model units."74 Since it is undisputed that the townhouse project did not   push   through,   the   projected   value   did   not   become   a   reality.   Thus,   the appraisal   value   cannot  be  equated  with   the   fair  market   value.   The  Appraisal Report is not the best proof to accurately show the value of the levied properties as it is clearly self-serving.Therefore,   the   Order   dated   August   28,   2000   of   HLURB   Arbiter   Aquino   and Director Ceniza in HLRB Case No. IV6-071196-0618 which set aside the sheriff's levy   on   respondent's   real   properties,  was   clearly   issued  with   grave   abuse  of discretion. The CA erred in affirming said Order.WHEREFORE,  the instant petition is GRANTED.  The Decision dated October 30, 2002 of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 60981 is REVERSED and SET ASIDE. 

The Order dated August 28, 2000 of HLURB Arbiter Ma. Perpetua Y. Aquino and Director   Belen   G.   Ceniza   in   HLRB   Case   No.   IV6-071196-0618   is declared NULL andVOID. HLURB Arbiter Aquino and Director Ceniza are directed to issue the corresponding certificates of sale in favor of the winning bidder, Holly Properties Realty Corporation. Petitioner is ordered to return to respondent the amount   of P2,125,540.00,  without   interest,   in   excess   of   the  proceeds   of   the auction sale delivered to petitioner.  After  the finality  of  herein   judgment,   the amount of P2,125,540.00 shall earn 6% interest until fully paid.SO ORDERED.