Procedimento Especial de

Despejo / BNA

II Congresso NRAU

30 de Outubro de 2015

II Congresso Novo Regime Arrendamento

Urbano

Local: Hotel Altis Park - Lisboa

Data: 30 de Outubro de 2015

“Procedimento Especial de Despejo / BNA”

António Raposo Subtil

(Coordenador RSA LP)

I – Breves considerações sobre o

“Regime do Procedimento Especial de

Despejo”

II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo\BNA

Objectivos da Reforma Legislativa

Lei 31/2012, de 14 de Agosto (alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) cria o ProcedimentoEspecial de Despejo (PED)

a reforma legislativa pretendeu:

• A alteração ao regime substantivo, vertido no CC (liberdade contratual)

• A revisão do sistema de transição dos contratos para o NRAU (atualização das rendas)

• A agilização do procedimento de despejo (desjudicialização via BNA)

Regime Processual Misto e Complexo

Procedimentos específicos

Procedimento extrajudicial/especial de despejo (via BNA) - Art. 15 NRAU

Procedimento Despejo e Cobrança:Cumulação do pedido de despejo com o pedido de pagamento de rendas, encargos e despesas – Art. 15, n.º 5 do NRAU (via BNA)

Acção Executiva Cumulativa de despejo e pagamento de rendas fundada em sentença (viaTribunal)

Acção Declarativa de despejo para cessação do contrato (viaTribunal)

Acção Executiva para Pagamento de Quantia Certa – Rendas, Encargos e Despesas (também aplicável aos fiadores) - Art. 14-A NRAU (viaTribunal)

Nos casos em que é a única via para obter a

cessação do contrato de arrendamento – ex.

alíneas a) a e) do n.º 2 do art. 1083 do CC

Nota: Carácter facultativo dos instrumentos

novos (PED)

Estrutura do Mecanismo / PED

Âmbito de Aplicação doMecanismo Especialde Despejo

Quando: O contrato de arrendamento cessou nassituações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU(títulos do procedimento no BNA), e O arrendatário não desocupe o locado nadata prevista na lei ou na data fixada porconvenção das partes

A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial)especial de despejo (PED) constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição dosenhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta depagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente.

[vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]

Âmbito da “Fase Extrajudicial” do PED

O procedimento extrajudicial especial de despejo é o meio processualque se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quandoo arrendatário não desocupe o locado,

MAS:

Só podem servir de base ao procedimento os “títulos” mencionados no n.º 2 doart. 15.º do NRAU (que deixaram de ser designados por “títulos executivos”).

Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhoriotenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todasas obrigações tributárias relativas ao mesmo

(Lei 31/2012 de 14 de Agosto)

Face às dificuldades surgidas em fazer prova do pagamento do imposto de selo -sobretudo nos contratos antigos - em alternativa à junção de tal comprovativo,poderá ser junto o comprovativo do pagamento de IRS ou IRC relativo aosúltimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se ocontrato for mais recente.

Novidade(Lei 79/2014 de 19 de Dezembro)

Formas de Apresentação do Requerimento de Despejo

Via Citius:Quando o requerente esteja representado por mandatário, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Portaria 114/2008(acesso eletrónico aos tribunais)

Formas de apresentação do requerimento de

despejo

Via electrónica:Através do preenchimento do formulário disponível na página informática do BNA, com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão (nesta situação é apresentado directamente pelo requerente, via página do BNA)

Entrega em papel:Devidamente preenchido e assinado é entregue numa das secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situação é a secretaria judicial que preenche o formulário constante da página do BNA)

Formas de Notificação ao Requerido via BNA

Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite,

O BNA expede imediatamentenotificação para o requerido,por carta registada com aviso derecepção, para, em 15 dias,este:

[art. 15.º-D, n.º 1 da Lei 6/2006 ]

1. Desocupar o locado e, simultaneamente,proceder ao pagamento das quantiaspeticionadas pelo requerente;

2. Deduzir oposição à pretensão formuladapelo requerente e, simultaneamente, requerero diferimento da desocupação do locado,caso se trate de imóvel arrendado parahabitação;

3. Requerer apenas o diferimento dadesocupação do locado, nos termos dodisposto nos artigos 15.ºN e 15.º O doNRAU, no caso de se tratar de umarrendamento para fins habitacionais.

Decisão do BNA / Títulos via PED

O BNA converte o requerimento de despejo em “título para desocupação do locado” (não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel):

Quando o arrendatário,depois de notificado, nãodeduza oposição norespectivo prazo e/oupedido de diferimento dadesocupação

[al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU, conjugada com o art. 11.º do

DL 1/2013]

Quando deduza oposição masnão preste caução no valor dasrendas, encargos ou despesasem atraso, até ao valormáximo correspondente a seisrendas

[al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

Na pendência do procedimentoespecial de despejo, orequerido não proceder aopagamento ou depósito dasrendas que se forem vencendo

[al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal) –

art.º15 - F

Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica

em Tribunal) – art.º15.º - M

IMPUGNAÇÃO do título de desocupação (tramitação específica em Tribunal) –

art. 15.º - P

Alternativas/Vicissitudes

1

2

3

4

5

6

Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica

em Tribunal)art.º 15.º - N

Os autos são igualmente apresentados à distribuição

sempre que se suscite QUESTÃO SUJEITA A

DECISÃO JUDICIAL (art. 15.º – H, n.º 4)

Requerimento para autorização

judicial de entrada imediata no

domicílio (decisão judicial) –

art.15.º- L

Oposição ao Despejo e Requerimentos Avulsos

(a reenviar para o Tribunal)

II – Análise crítica da eficácia do

Procedimento Especial de Despejo

II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo / BNA

Análise crítica da eficácia do PEDO 1.º Relatório da CMRAU – Junho de 2013

O Procedimento

Especial de Despejo

Os Números

1º Relatório da Comissão de Monitorização do

NRAU (CMRAU):

PED em Números:

• 3.338 pedidos de despejo deram entrada no BNA,

até Janeiro de 2014;

• 68% dos pedidos são relativos a contratos de

arrendamento habitacional celebrados após 1990;

• 90,68% têm fundamento na falta de pagamento de

rendas, encargos ou despesas;

• Dos 3.338 pedidos foram recusados 1.489

(aproximadamente 44,60%);

• 60% dos casos de recusa devem-se à falta ou

deficiência na comunicação do senhorio da

resolução do contrato.

O Procedimento

Especial de Despejo

Os números

Análise crítica da eficácia do PEDO 2.º Relatório da CMRAU – Janeiro de 2014

2º Relatório da Comissão de Monitorização do

NRAU (CMRAU):

PED em Números:

• Foram emitidos 829 títulos de desocupação, o que

equivale a 59,81% dos requerimentos recebidos

(no 1º Relatório eram apenas transformados em

títulos de desocupação 8,51% dos requerimentos);

• Principais problemas apontados prendem-se com

desconhecimento do funcionamento PED por

parte dos senhorios e fraca preparação dos

funcionários judiciais, o que conduz a uma elevada

percentagem de recusas assim que dão entrada no

BNA.

3º Relatório da Comissão de Monitorização do

NRAU (CMRAU):

PED em Números:

• 63% dos requerimentos de despejo apresentados

foram convertidos em título de desocupação do

locado

• Dificuldades na utilização do PED decorrentes da

exigência legal de apresentação do comprovativo

de liquidação do Imposto de Selo, por parte do

senhorio, relativo ao contrato de arrendamento

(situação já alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de

Dezembro) ;

O Procedimento

Especial de Despejo

Os números

Análise crítica da eficácia do PEDO 3.º Relatório da CMRAU – Maio de 2014

Dificuldades de implementação:

• Falta de unicidade e correspondência lógica

entre os vários diplomas existentes que dificultam

a apreensão da tramitação do PED;

• Rigidez dos mecanismos, nomeadamente na

fase inicial do PED, que se repercutem na falta

celeridade e na complexificação do sistema;

• Falta de adaptabilidade às situações e aos

contratos mais antigos;

• Fragilidade dos direitos de defesa do

arrendatário, directamente ligadas com o efeito

meramente devolutivo da impugnação do título de

desocupação e do recurso – art. 15.º - Q

O Procedimento

Especial de Despejo

Os desafios

Análise crítica da eficácia do PEDDificuldades de Implementação

O Procedimento

Especial de Despejo

As questões

Análise crítica da eficácia do PEDOutras considerações

Outras considerações:

• O Regime do PED incutiu mudanças visíveis e

qualitativas no regime do despejo?

• A introdução do PED permitiu atingir os objectivos

de celeridade e simplicidade processual,

subjacentes à sua criação?

• A avaliação deste novo regime passará pela

preferível opção de manutenção do antigo regime

(em especial, títulos executivos – art 15.º NRAU?)

• Em suma, facilitou os despejos e retirou

processos do Tribunal? Existe a tão almejada

desjudicialização?

Análise crítica da eficácia do PEDSound Bites

SOUND BITES Procedimento Especial de Despejo:

• “Os dados enviados Ministério da Justiça, recolhidos

diretamente da aplicação informática, mostram que

praticamente metade (49,5 por cento) das ações de

despejo foi recusada” (Antena 1, 12 de Novembro de 2014);

• “Desde 2013, o Balcão Nacional do Arrendamento

recebeu mais de 10 mil títulos de despejo. Mais de

metade foi recusada. Só no primeiro semestre de 2015

foram aprovados 929” (Jornal de Negócios, 17 de Julho de

2015)

• “O principal motivo de rejeição é a falta de notificação

do proprietário, ou seja, uma burocracia que faz com

que proprietários e inquilinos, embora por razões

diferentes, sejam contra a existência deste balcão que

prometia ser uma via verde para os despejos” (RTP 1,

12 de Novembro de 2014);

Recurso

“Artigo 15.º QRecurso da decisão judicial para a desocupação do locado

Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação dolocado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual temsempre efeito meramente devolutivo (artigo 692 CPC – efeito suspensivo [artigo. 647.º/3/b]

É de realçar que não se procede à alteração do art. 629.º do CPC, o qual prevê asdecisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso dadecisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e dasucumbência ( é sempre admissível recurso para a Relação: nas acções em que seaprecie a validade, a subsistência ou a cessação dos contratos de arrendamento, comexcepção dos arrendamentos para habitação não permanente ou fins especiaistransitórios)

III – Análise sumária de algumas

decisões judiciais

II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo / BNA

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 491/15.5YLPRT.P1

Divisão de Competências e fases estanques: “Todavia, não pode lançar mão

da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase

administrativa, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, como decorre do

art. 15º-C da Lei n.º6/2006, na redacção da Lei n.º31/2012”; “A entender-se

que sempre poderia recusar a petição por falta de causa de pedir, seria de

interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidade,

do art. 15º-H da Lei n.º6/2006, quando tal conduzisse à renovação ou

repetição da competência da entidade administrativa”.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 1980/13.1YLPRT

Papel do Mandatário: “Segundo, porque não havia nada para apurar pois

sabe-se que o mandatário enviou a peça processual para o helpdesk do site

do BNA”.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo

1913/13.5TBFG

Competência dos Tribunais (Acções de Despejo): “ Os Tribunais judiciais

mantêm competência para conhecer as causas relativas a despejo, por via

de resolução do contrato de arrendamento verbal, com fundamento no não

pagamento de rendas”.

Análise de Decisões Judiciais

Acórdão 1

“Fases”

Acórdão 2

“Manutenção

Competência

Tribunais”

Acórdão 3

“Envio

Helpdesk”

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 2563/14.4YLPRT

Efeitos da Caução: “A prestação da caução exigida no art. 15º-F, n.º3 do NRAU

(…) não está condicionada à existência de ora no pagamento das rendas

devidas e funciona como condição necessária ao exercício do direito de

oposição a apresentar pelo arrendatário no âmbito do PED, que corre termos no

BNA”; “Não sendo apresentado documento comprovativo do pagamento dessa

caução juntamente com a oposição, esta considera-se não deduzida (…)”.

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 696/14.6YLPRT

Cumulação de Pedidos e Extinção do PED: “A “extinção” do PED prevista no

n.º1 do art.15º-G do NRAU, por qualquer uma das causas aí indicadas (…) só

opera quando o procedimento se encontra ainda na fase que decorre no BNA.”;

“A “extinção” do PED prevista no art.15º-G citado não é tecnicamente a

“extinção da instância” prevista no art.277º do CPC ou uma das suas causas, a

“inutilidade superveniente da lide”; “Quando a “desocupação do locado” ocorre

já depois de deduzida oposição e estando o processo na sua fase judicial, após

distribuição, as consequências hão-de ser analisadas à luz do CPC e não

daquele art.15º-G”; “Essas consequências são a extinção da instância por

inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo, dada a

desocupação do locado, ao abrigo do art.277º, al.e) do CPC, mas

prosseguimento dos autos para decisão do outro pedido, o de condenação no

pagamento das rendas

Análise de Decisões Judiciais

Acórdão 4

“Impedimento

Exercício do

Direito”

Acórdão 5

“Extinção do

PED e extinção

da Instância”

Análise de Decisões Judiciais

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 15/14.1T8PTL

Carácter Facultativo: “As alterações introduzidas pela Lei n.º31/2012 (…) ao

regime jurídico do arrendamento urbano não modificaram o sentido

imperativo da maioria da doutrina e jurisprudência no que tange ao carácter

facultativo do uso dos instrumentos processuais de natureza judicial ou

extrajudicial para fazer cessar o contrato de arrendamento, antes visaram

aperfeiçoar a sua eficácia , criando um novo instrumento”; “O PED não se

aplica quando esteja em causa um pedido dirigido contra um devedor

subsidiário, como o fiador”.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 1572/13.5YLPRT

Reconvenção, Compensação e Benfeitorias: “No âmbito do mesmo (PED)

não é admissível deduzir reconvenção invocando os requeridos o direito a

serem indemnizados pela realização de benfeitorias no arrendado, uma vez

que o procedimento só comporta dois articulados, requerimento inicial e

oposição”; “Os requerimentos, em sede de oposição, apenas, podem invocar

a compensação de um crédito devido a benfeitorias no caso de os

requerentes terem deduzido o seu pedido de despejo cumulativamente com

o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, nos termos do

n.º5 do art.15º da Lei n.º6/2006”.

Acórdão 6

“Carácter

Facultativo”

Acórdão 7

“Benfeitorias

Art. 29 NRAU”

PortugalRua Bernardo Lima 3,

1150-074, LisboaT. +351 213 566 400F. +351 213 566 488

Email : portugal@rsa-lp.com

AngolaPresidente Business Center, Sala 402,

Largo 17 de Setembro, LuandaT. e F. +244 222 015 925

Email : angola@rsa-lp.com

Brasil | São PauloEdifício San Paolo

Av. Brigadeiro Faria Lima, 2055 – 10° Andar01452-001 – São Paulo – SP – Brasil

T. +55 11 3039 6399F. +55 11 3039 6398

Email: brasil@rsa-lp.com

Brasil | NordestePernambuco – Sede

Rua da Hora, 692, Espinheiro – Recife – PECEP 52020-015

T. +55 81 2101 5757F. +55 81 2101 5751

Email: brasil@rsa-lp.com

Cabo VerdePrédio Garantia, 1.º Esq

Caixa Postal n.º 107Santa Maria

Ilha do Sal, Cabo VerdeT. +238 24 22 510F. +238 24 22 550

Email : caboverde@rsa-lp.com

MoçambiqueAv. Kenneth Kaunda, 609,

Maputo – MoçambiqueT. e F.: +258 21 485 988

Email : mocambique@rsa-lp.com