UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

SECCION DE POSTGRADO

CURSO : GESTIÓN INMOBILIARIA

TEMA : «CONDOMINIO CLUB MIRADOR HUÁNUCO»

DOCENTE : Arq. Liliana ASCENCIOS ESPINOZA.

ALUMNOS : DELGADO VALDIVIA, Jhon

MAYS AQUINO, Ronald Günter

VILLANUEVA QUIRÓS, luís Armando

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como objetivo mostrar las diferentes etapas de desarrollo de un proyecto inmobiliario, tratando de mostrar el producto a ofrecer al mercado y la rentabilidad esperada.

Hemos visto en los últimos años la participación importante el sector construcción. Dentro de este contexto hemos podido apreciar el desarrollo de importantes proyectos inmobiliarios en los distintos sectores de húanuco (79% del total de préstamos a nivel nacional), tanto en las zonas residenciales como Los Portales, como en distritos de huánuco centro, Amarilis y Pillco Marca, todos ellos con la demanda de un gran sector de la población.

Es así que nos motiva realizar este trabajo con la finalidad de ver aspectos no solamente relacionados con la construcción sino con el desarrollo y la zonificación de la localidad.

Dentro de este contexto hemos elegido realizar los estudios para el proyecto de un condominio que consta de viviendas de 2 pisos cada uno denominado “Condominio Club Mirador húanuco”.

CONCEPCIÓN DEL PROYECTOLuego de definir que se trabajará bajo el contexto del condominio, el primer paso a seguir es la compra del terreno sobre el cual se edificará el proyecto. Las viviendas a ofrecer serán de tres dormitorios y cinco baños con un área aproximada de 300 m2, y un precio estimado de US$ 30,000.00, producto definido en base a las exigencias del mercado para el segmento elegido.

El terreno seleccionado se encuentra ubicado en la zona denomida Marabamba, distrito de Pillco Marca, con un área de 64,304.02 m2, y está compuesto por trece sublotes, los cuales tendrán un área techada de 600 m2.

Previo a la compra del terreno se solicitó a la municipalidad de Pillco Marcael Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios para ver la zonificación del terreno, a fin de determinar los límites reglamentarios del proyecto a ejecutar.

Perfil Preliminar del Proyecto

• PROYECTO “Condominio Club Mirador húanuco”.

• Area Terreno: 64,304.02 m2• # Dptos.: 13 unidades• Area dpto. : 600.00 m2• Area Util Construcción: 7,800 m2• Altura Edificio: 2 pisos

Descripción Und. Cantidad P. unit. ($) Parcial ($) Por dpto. ($) %

 1. Terreno m2 64,304.0210 643,040.20 49,464.63 13

 2. Construcción

Urbanización m2 56,504.02 5 282,520.10 21,732.31 13

Edificación m2 7,800 300 2´340,000.00 180,000.00 13

 3. Varios

Proyectos % CC 4.00 130,622.412 10,047.87 13

Licencias % CC 2.00 65,311.20 5,023.93 1

S. Públicos y Legal % CC 4.00 130,622.412 10,047.87 13

 4. Inversión 3´592,116.324 276,316.64 13

 5. Administración Proyec % PV 1.00 35,921.16 2,763.16 13

 6. Comisión Ventas % PV 0.50 17,960.58 1,381.58 13

 7. Publicidad % PV 0.50 17,960.58 1,381.58 13

 8. I.G.V % PV 0.00 0 0 0

 9. Gastos Financieros % PV 1.00 35,921.16 2,763.16 13

 10. Margen % PV 10.00 359,211.6 0 27,631.60 13

 11. Total Ingresos 4´023,170.244 309,474.63 13

 PUV ($/M2) = 62.56

 Precio Condominio. ($ ) = 309,474.63

ASPECTOS LEGALES

Terreno  El primer punto a analizar en la parte legal es verificar si el terreno se encuentra sin carga ni gravamen. Se solicitara al vendedor la copia literal de dominio en donde figura la siguiente información: 

•Antecedentes, en donde se indica si el inmueble ha sido independizado de otro inmueble.•Descripción del inmueble, en donde figuran áreas, linderos y medidas perimétricas del terreno, así como la fábrica del mismo (construcciones inscritas en Registros Públicos) y si el lote ha sido subdividido.•Títulos de dominio, es decir, a quién pertenece el inmueble. •Gravámenes y cargas, donde se indica si se ha constituido alguna hipoteca sobre el inmueble.•Cancelaciones, si las hipotecas han sido debidamente levantadas.

Otro punto importante es verificar si el inmueble tiene todos los tributos municipales al día (impuesto predial y arbitrios). Para ello se solicitó los comprobantes de pago correspondientes, así como la Declaración Jurada de Autovalúo, que consta del PU (Predio Urbano) y HR (Hoja Resumen).

ASPECTOS TÉCNICOS

Un punto importante a considerar es que los lotes por adquirir al ser zona eriazo cuenta con los servicios de agua, electricidad y con proyección del servicio de desagüe que quedaron integrados al terreno. Por lo tanto será necesario habilitar el terreno acuerdo a las necesidades del proyecto a desarrollar. Como primer paso se procedió a realizar un concurso arquitectónico para el desarrollo del anteproyecto tomando como base las limitaciones reglamentarias analizadas anteriormente.

Los parámetros a considerar son los siguientes:•Densificación: Nos muestra la distribución de los edificios dentro del terreno, cantidad de pisos por edificio y cantidad de departamentos.

•Ventajas Constructivas: Cantidad de departamentos tipo y facilidad constructiva, lo cual se refleja en la posibilidad de ser

construido de manera repetitiva

•Distribución Interna de Departamentos: Funcionalidad de los mismos y optimización de las áreas de circulación

internas.

•Áreas de recreación: Se refiere a todo ambiente de esparcimiento que atraiga a los potenciales compradores.

•Servicios comunes: Garita de vigilancia, iluminación, eliminación de basura, seguridad, guardería, cuarto de

máquinas y otros.

•Acceso a estacionamientos: Ubicación de los mismos, jardines, y la facilidad de acceder a ellos.

•Vista a la calle: Si los ambientes de los departamentos cuentan con vista exterior.

•Áreas de Departamentos: Si están dirigidos al público objetivo, tomando en cuenta el área en planta y el número de

departamentos.

•Imagen del Proyecto: Si el público objetivo se va ha sentir satisfecho o no con el producto.

ESTUDIO DE MERCADO

El proyecto de inversión se puede describir como un plan que, si se le asigna determinado monto de capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un bien o un servicio por lo que la evaluación de un proyecto de inversión, tiene por objetivo conocer su rentabilidad económica.

La estructura general de la metodología de la evaluación de proyectos puede ser representada como se muestra en la figura

Se entiende por mercado al área en que confluyen las fuerzas de la oferta y demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a precios determinados.

Según Gabriel Baca Urbina el estudio de mercado consta de la determinación y cuantificación de la oferta y demanda, el análisis de los precios y el estudio de la comercialización. Cuyo objetivo general es verificar la posibilidad real de penetración del producto en un mercado determinado tomando en cuenta el riesgo.

Para poder realizar el análisis del mercado se deben de reconocer cuatro variables

Análisis de la demanda

Se conoce como demanda a la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado.

El objetivo del análisis de demanda es determinar y medir cuáles son los factores que afectan los requerimientos del mercado con respecto a un bien o servicio, así como determinar la posibilidad de participación del producto del proyecto en la satisfacción de dicha demanda.

Para poder examinar los cambios futuros de la demanda y la oferta se utilizan técnicas estadísticas adecuadas para analizar el presente. Para ello se utilizan las series de tiempo, con las cuales podemos observar el comportamiento de un fenómeno con respecto del tiempo.

Análisis de la oferta

Se conoce como oferta a la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de productores está dispuesto a poner a disposición del mercado a un precio determinado.

 El objetivo que tiene el análisis de la oferta es determinar o medir las cantidades y las condiciones en que una economía puede y quiere poner a disposición del mercado un bien o un servicio.

Para determinar los cambios de la oferta as utilizara el análisis de regresión, para el cual se tomaran en cuenta tres variables el PIB, la inflación o el índice de precios.

Análisis de Precios

Se define como precio a la cantidad monetaria a la que están dispuestos a vender, y los consumidores a comprar un bien o

servicio, cuando la oferta y la demanda están en equilibrio.

Para poder determinar el precio de cualquier tipo de productos se tienen que tomar en cuenta las siguientes

consideraciones:

•La base de todo precio es el costo de producción, administración y ventas, más una ganancia.

•Se debe de considerar la demanda potencial del producto y las condiciones económicas del país.

•La reacción de la competencia ante la aparición de un nuevo producto. 

•La estrategia de mercadeo la cual debe ser introducirse al mercado, ganar mercado, permanecer en el mercado, costo

más porcentaje de ganancia

previamente fijado sin importar las condiciones del mercado, porcentaje de ganancia sobre la inversión hecha, etcétera.

Análisis de la Comercialización

La comercialización es la actividad que permite al productor hacer llegar un bien o servicio al consumidor con los beneficios del tiempo y lugar, es decir, colocar el producto en un sitio y momento adecuados, para dar al consumidor la satisfacción que él espera con la compra.

• Superficie útil de la vivienda

Hasta 40 m2………………………………….

De 41 a 60 m2………………………………

De 61 a 75 m2………………………………

De 76 a 90 m2………………………………

De 91 a 120 m2…………………………….

Más 120 m2………………………………….

Ns/No……………………………………………• Régimen de tendencia de la vivienda

En propiedad………………………………..

Alquilada ……………………………………..

Otra situación……………………………….• En términos generales ¿Cuál es el grado de satisfacción de la vivienda?

Alto………………………………………………

Más bien alto……………………………….

Más bien bajo………………………………

Bajo………………………………………………• Tienen ingresos propios?

SI………………………………………………….

NO………………………………………………..• Cuánto destina al mes por el concepto de vivienda?

Hasta 500 soles…….………………………

Hasta 1000 soles….……………………….

Hasta 1500 soles .…………………………

Hasta 2000 soles .…………………………

Más de 2000 soles.………………………• Tiene intención de adquirir una vivienda en propiedad, aunque sea a largo plazo?

Muy probable…….…………………………

Bastante probable.……………………….

Poco probable .…………………………….

Nada probable .…………………………….

Ns/No…………………..……………………….• En su opinión, en los últimos 12 meses los precios de las viviendas.

Han aumentado mucho..….…………

Han aumentado bastante..……………

Se han mantenido estables……………

Han bajado bastante…………………….

Ns/No…………………..……………………….

• Cómo valora la actuación del gobierno peruano para facilitar el acceso a una vivienda.

Muy bien..….………………………………..

Bastante bien..……………………………..

Regular…………………………………………

Bastante mal…………………………………

Muy mal……………..………………………..• Califique su grado de necesidad de cambiar de vivienda.

Mucha necesidad………………………..

Bastante necesidad……………………..

Alguna necesidad…………………………

Poca necesidad……………………………• Cuánto tiempo lleva en esta condición de necesidad?

Menos de 2 años……..…………………..

Entre 2 y 4 años………….………………..

Más de 4 años…..……….…………………• Si conseguiría la vivienda de características y precios adecuados a sus necesidades. La cambiaria?

Si……………………………..…………………..

No……………………………….………………..

Ns/No…………..…..……….…………………• Si conseguiría la vivienda de características y precios adecuados a sus necesidades. La cambiaria?

Si……………………………..…………………..

No……………………………….………………..

Ns/No…………..…..……….…………………• Está buscando o piensa buscar una vivienda

Nueva……………………..…………………...

Usada………………………….………………..

Ns/No…………..…..……….…………………

PLANOS