証券コード：2971

（2020年1月期）

目次

1

第6期ハイライト投資口価格動向

エグゼクティブサマリー

決算概要と特徴第6期（2020年1月期）実績第6期の損益計算書及び主な変動要因

1

2

業績予想第7期（2020年7月期）予想第8期（2021年1月期）予想内部成長業績予想の根底となるポートフォリオの安定性

4

2

43

67

5

1213

14-1516

11

成長戦略スポンサー及びサポート会社との連携外部成長

518

19-20

17

財務戦略財務の状況と基本方針

622

21

ESG戦略ESGに関する取組み

724

23

投資主の状況2020年1月期末の投資主の状況

826

25

Appendix貸借対照表損益計算書物件別収支状況／第6期末鑑定評価の概要ポートフォリオ構成／2020年2月末時点賃貸借残存年数１口当たりNAVの成長FFOペイアウトレシオスポンサー会社の概要サポート会社の概要

28293031323334

35-3637

27

POハイライト第1回公募増資取得資産概要

39

10

8

エグゼクティブサマリー

2

第６期ハイライト 中電不動産とのサポート契約締結 R&Iから格付を取得 A-（安定的） 稼働率向上による内部成長の実現

決算概要と特徴 1口当たり分配金 3,728円（前回予想(3,690円)より38円増額） （1.0％増）第6期（2020年1月期）実績

業績予想 第7期：1口当たり分配金 3,279円 第8期：1口当たり分配金 3,474円第7期（2020年7月期）予想

第8期（2021年1月期）予想

成長戦略 中期目標として1,000億円の資産規模達成を目指す スポンサー及びサポート会社のサポートを活かした外部成長の遂行 ESGへの取組みを推進

1

2

4

5

2019年2月の上場後、着実な運営を遂行し、2020年2月には第1回公募増資、物件追加取得を実施

3 POハイライト 2020年2月3日 第1回公募増資（発行総額約57億円※） 3物件の追加物件取得（価格約103億円 → 取得資産価格総額約519億円）

※ オーバーアロットメントによる売り出し分を含みます。

1.第6期ハイライト

90,000 円

115,000 円

140,000 円

2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月

エスコンジャパンリート 東証REIT指数

投資口価格動向1.第6期ハイライト

4

2019年2月13日上場公募価格 101,000円

※1 東証REIT指数はエスコンジャパンリート投資法人の上場日終値を基準に指数化しています。※2 本投資法人の予想分配金利回りは第7期（2020年7月期）と第8期（2021年1月期）の予想分配金の合計を2020年1月31日時点の投資口価格（終値）で除して算出しています。

J-REIT平均の予想分配金利回りは日本取引所グループの月刊REIT（リート）レポート（2020年2月版）で開示されている時価総額加重平均予想年間分配金利回りを使用しています。

2020年1月31日時点投資口価格（終値） 131,200円

IPO後の投資口価格の推移と主な取組み

上場日より2020年1月末（第6期末）の間、本投資法人の投資口価格は安定した価格推移を形成

公募価格

124,029円

101,000円

募集価格

第5期 第6期（2019年8月1日～2020年1月31日）

※1第5期決算発表

第4期決算発表

第1回公募増資

第7期

※2

稼働率推移 2019年2月99.5％

2019年3月99.6％

2019年6月99.7％

2019年11月99.9％

2019/8/26持投資口制度の導入を発表

2019/9/27中電不動産とのサポート契約締結

2019/11/26R&Iから格付

「A-（安定的）」の取得

2019/11/29中電不動産とのウェアハウジング機能提供及び優先交渉権付与に関する覚書締結

予想分配金利回り※2

本投資法人 5.15% J-REIT平均 3.80%

8/26

9/27 11/26 11/29

2.決算概要と特徴

第6期（2020年1月期）実績

6

2.決算概要と特徴

3,690円（2019年9月13日時点予想）

NOI利回り ※2

稼働率

LTV ※1

3,728円（＋38円）

2020年1月31日時点 償却後NOI利回り：5.2%（償却前NOI利回り：5.6%）

99.9%（+0.2％）

43.6%（▲0.1％）

第5期末稼働率：99.7%（2019年7月31日時点）

第5期末LTV：43.7%（2019年7月31日時点）

第6期（2020年1月期）決算ハイライト

※1 総資産ベースによる割合を記載しています。※2 期末帳簿価額ベースによる割合を記載しています。

前回予想・前期末を上回る着実な運営

前回予想・前期末

1口当たり分配金

第6期の損益計算書及び主な変動要因

7

2.決算概要と特徴

第6期（2020年1月期） P/L実績単位：百万円

第5期実績2019年7月期

(a)

第6期予想2019/9/13時点

(b)

第6期実績2020年1月期

(c)

前期比(c-a)

予想比(c-b)

営業収益 1,434 1,543 1,544 109 0

営業利益 987 954 963 △24 8

経常利益 672 874 883 211※3 8

当期純利益 671 873 882 211 9

1口当たり分配金 2,835円 3,690円 3,728円 893円 38円

減価償却費 83 83 84 1 0

償却後NOI 1,049 1,112 1,109 60 △2

償却後NOI利回り 5.3%※1 5.3% 5.2% △0.1％ △0.0％

運用日数 181日（169日※2） 184日 184日 3日 0日

当期純利益の主な変動要因（予想比）

費用削減により予想（2019/9/13時点）から約1％の分配金増加

850

860

870

880

890

予想873

賃収増加等＋0

水光熱費△0

実績882

物件管理費+0

一般管理費＋11

減価償却費△0

単位：百万円

修繕費△3

賃料収入等

水道光熱費

物件管理費

修繕費の増加

減価償却費

一般管理費の減少

その他

＋0百万円

△0百万円

＋0百万円

△3百万円

△0百万円

＋11百万円

＋0百万円

計画通り、清和台「カーブス」、あすみが丘「アクトス」、南千里「マツモトキヨシ」の誘致による賃料収入増加が貢献

あすみが丘の空調フィルタ交換を前倒しで実施

※1 第5期中に購入した22物件についてはNOIを365日換算した上で算出しています。なお、同22物件の2019年度の固定資産税等は、費用ではなく購入簿価に計上されています。

※2 上場後の運用期間は169日となります。※3 上場関連費用及び融資関連費用が第5期に計上されていることによる差異です。

計画通り、中部電力サポートによる電力単価引き下げによる効果が貢献

外部委託費の削減等が貢献

3. POハイライト

2020年1月10日

第1回公募増資

9

3.POハイライト

第1回公募増資の概要

旺盛な需要により初回増資を完了、スポンサーからの優先買取権を活かした着実な資産規模の拡大を遂行

決議日

2020年1月22日条件決定日

45,982口 ※1募集口数

124,029円発行価格

約57億円 ※1発行総額

第1回公募増資後のポートフォリオデータ（28物件）※2

3物件 約103億円取得資産価格

資産規模の推移

※2 割合は取得価格ベースにて算定しています。なお、一部パレマルシェ西春の住居部分を含みます。

上場時 ３物件追加取得後

25物件 28物件

+103億円=519億円

用 途 底地/土地建物比率 投資対象エリア比率

商業施設100.0%

土地建物50.8%

底地49.2%

四大都市圏95.9%

その他地域4.1%

■首都圏 14.9％■近畿圏 51.3％■中京圏 9.8％■福岡圏 20.0％

416億円

※1 オーバーアロットメントによる売り出し分を含みます。

取得資産概要

10

3.POハイライト

3物件の資産概要

高い投資主還元率の源泉となる底地及び暮らし密着型商業施設「tonarie」の取得

※1 「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが、直接又は匿名組合出資を通じ、土地又は土地建物を取得し、土地を造成したのち底地としてテナントを誘致した物件及び建物を建設しテナントを誘致した物件を指します。※2 鑑定評価額には、追加物件取得時点で最新であった2019年7月31日（但し、tonarie大和高田、tonarie栂・美木多、ライフ大仙店（底地）については2019年10月31日）の鑑定評価額を記載しています。※3 「鑑定NOI利回り」には、2019年10月31日現在における各取得資産の不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における１期目の運営純収益の取得価格に対する比率を、それぞれ小数第２位を四捨五入して記載したものです。なお、

tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多は信託受益権の50％の準共有持分を取得することから、鑑定NOI利回りの計算にあたっては鑑定評価書に記載された100％所有を前提として算出されたDCF法における１期目の運営純収益を上記取得資産を2倍した数値で除しています。

※4 「テナント数」には、2019年10月31日現在における取得資産のうち各建物または底地に係る賃貸借契約の総数を記載しています。なお、取得資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載しています。なお、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多については、対象物件全体の数値を記載しています。

※5 「総賃貸可能面積」には、2019年10月31日現在における取得資産のうち各建物または底地に係る各賃貸借契約、プロパティマネジメント会社作成の報告書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。なお、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多については、物件全体の数値を記載しています。

tonarie大和高田（持分50％） tonarie栂・美木多（持分50％）ライフ大仙店（底地）

物件名 所在地 スポンサー開発物件※1

優先買取権付与物件 取得価格 鑑定評価額※2 鑑定

NOI利回り※3 稼働率 テナント数※4 総賃貸可能面積※5

ライフ大仙店（底地） 大阪府堺市 ● 27.3億円 30.5億円 4.9% 100.0% 1 9,264.48㎡

tonarie大和高田（持分50%）

奈良県大和高田市 ● ● 41.5億円 42.0億円 5.0% 98.4% 64 14,505.67㎡

tonarie栂・美木多（持分50%）

大阪府堺市 ● ● 34.9億円 35.5億円 4.8% 98.8% 30 8,471.24㎡

取得資産合計／平均 103.7億円 108.1億円 4.9% 99.0% 95 32,241.39㎡

ポートフォリオ合計／平均 519.8億円 567.9億円 5.1% 99.6% 283 316,055.67㎡

だいせん

やまと たかだ とが ・ み き た

やまと たかだ

とが ・ み き た

だいせん

4. 業績予想

700

800

900

1,000

1,100

1,200

第7期（2020年7月期）予想

12

4.業績予想

第7期（2020年7月期）予想 当期純利益の主な変動要因（予想比）

予想（当初）

770

賃収増加等＋360

賃貸事業費用等△94

予想(現在)928

融資関連費用△35

投資口発行費用等△24

減価償却費△38

単位：百万円

支払利息△11

3物件の追加取得により当初予想（2019/9/13時点）を28円上回る（+0.9%）分配金を予定

第6期実績2020年1月期

(a)

第7期予想2019/9/13時点

(b)

第7期予想2020/1/10時点

(c)

前期比(c-a)

予想比(c-b)

営業収益 1,544 1,540 1,901 356 360

営業利益 963 850 1,078 115 228

経常利益 883 771 929 45 157

当期純利益 882 770 928 45 157

1口当たり分配金 3,728円 3,251円 3,279円 △449 28

減価償却費 84 84 123 39 38

償却後NOI 1,109 1,009 1,237 127 227

償却後NOI利回り 5.2%※1 4.8% 4.8%※2 △0.5％ △0.1％

運用日数 184日 182日 182日 △2日 0日

賃料収入等の増加

賃貸事業費用等の増加（減価償却費除く）

減価償却費の増加

支払利息の増加

融資関連費用の増加

投資口発行費用等の増加

その他

＋360百万円

△94百万円

△38百万円

△11百万円

△35百万円

△24百万円

0百万円

第1回公募増資（2020年2月3日付）

3物件の追加取得（2020年2月4日付）

※1 第5期中に購入した22物件の2019年度の固定資産税等は第5期、第6期は費用ではなく購入簿価に計上されており、第7期から当該固定資産税等は費用化して計上されています。

※2 第7期中に購入した3物件の2020年度の固定資産税等は費用ではなく購入簿価に計上されており、第7期、第8期は固定資産税等が費用化されず、第9期（巡航期）から費用化して計上されることとなります。

単位：百万円

第8期（2021年1月期）予想

13

4.業績予想

第8期（2021年1月期）予想

第7期予想2020/1/10時点

(a)

第8期予想2020/1/10時点

(b)

前期予想比

(b-a)

営業収益 1,901 1,930 29

営業利益 1,078 1,078 0

経常利益 929 983 54

当期純利益 928 982 54

1口当たり分配金 3,279円 3,474円 195

減価償却費 123 124 1

償却後NOI 1,237 1,260 23

償却後NOI利回り 4.8% 4.8％ 0.0％

運用日数 182日 184日 2日

※ 第7期中に購入した3物件の2020年度の固定資産税等は費用ではなく購入簿価に計上されており、第7期、第8期は固定資産税等が費用化されず、第9期（巡航期）から費用化して計上されることとなります。

2021年1月期

2020/1/10発表予想

2020年7月期

2020/1/10発表予想

2020年7月期

2019/9/13発表予想

＋28円（0.9％増）3,474円

＋141円（4.3％増）

追加取得3物件の固都税等費用化の影響分

巡航ベース相当

82円

公募増資による分配金の成長

3,251円 3,279円

3物件の追加取得により巡航ベース分配金は4.3％増加を予定

当初（PO以前）巡航ベース

3,392円＝3,474円−82円

単位：百万円

内部成長

14

敷地の有効活用、新規テナントの誘致・入替、賃料増額等、多様な手法で賃料・稼働率が成長

内部成長事例（あすみが丘ブランニューモール）

2018年4月駐車場に「スシロー」誘致（事業用定期借地権）

2019年2月駐車場に「マクドナルド」誘致（事業用定期借地権）

2019年11月スポーツクラブ「アクトス」誘致

2020年3月「わくわく広場」

誘致

2020年6月ボーリング場テナント入替

98.7%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

20,000

21,000

22,000

23,000

24,000

25,000

26,000

27,000

28,000

29,000

30,000

系列1 系列2

（千円）

※ テナントからの入金ベースで記載しています。※ 2019年2月以前はスポンサー保有期間です。※ 2020年3月以降は予想値を記載しています。

2020年7月主要テナントの賃料増額

4.業績予想

固定月額賃料 稼働率

0

100

200

300

400

500

600

700

800

第5期 第6期 第7期（予想） 第8期（予想）

内部成長

15

テナントの誘致・入替等による内部成長を推進

（百万円）

土地建物のNOI推移（実績・予想）

5物件

追加2物件

南千里 「マツモトキヨシ」誘致 あすみが丘 「アクトス」誘致 中電サポートの電力コスト削減

あすみが丘「わくわく広場」誘致

栂・美木多「ミスタードーナツ」誘致

99.5 99.6 99.7

99.9 99.8

98.0 98.1 98.2 98.8 99.4 99.5 99.4

98.098.599.099.5

100.0

2019

/2

2019

/3

2019

/4

2019

/5

2019

/6

2019

/7

2019

/8

2019

/9

2019

/10

2019

/11

2019

/12

2020

/1

2020

/2第5期 第6期 第7期

ポートフォリオ合計 土地建物稼働率推移

5物件 5物件 5物件

あすみが丘ボーリング場テナント入替

※1 第5期における上場後の運用期間は169日となります。※2 ポートフォリオ合計の稼働率は底地の稼働率を含みます。底地物件の稼働率は全て100％です。

2020年2月公募増資

追加2物件

（％） 中部電力サポートによる電力コスト削減効果は、同じ電力を使用したと仮定した試算によると電力コストの削減効果は約8％

2020年2月、tonarie大和高田、tonarie栂・美木多を追加取得した結果、土地建物7物件の直近（2020/2月）稼働率は99.4％

4.業績予想

業績予想の根底となるポートフォリオの安定性

16

上場会社85.7%

非上場会社14.3%

底地

本投資法人の“安定性”の高さの源泉

4.業績予想

49.2%50.8%

土地建物（マルチテナント型

商業施設）

底地

アセット分散（取得価格ベース）※1 底地の賃貸借残存期間（賃貸借契約面積ベース）※1 底地のテナント構成（テナント数ベース）※1

暮らし密着型商業施設

土地建物7物件のテナント構成（賃料＋共益費ベース）※1

20年以上30年未満5.1%

15年以上20年未満22.8%

10年以上15年未満70.1％

5年以上10年未満1.9%

平均13.5年（底地のみ）

10年以上98.1%

25物件の固定・変動賃料の割合（賃貸収入ベース）※2

99.2%

0.8%変動賃料

固定賃料

※2 第6期（2020年1月期）の地代を含めた実績値を記載しています。変動賃料には催事による収入及び売上連動賃料を含みます。

賃料割合（固定・変動）

※1 2020年2月29日現在における割合を記載しています。

Eコマース耐性の強いテナント

76.2%

■ 1.食品

■ 2.サービス

■ 3.クリニック

■ 4.スポーツクラブ

■ 5.飲食

食品+「コト」消費

■ 6.ホームセンター

□ 7.家電

■ 8.衣料

■ 9.物販

■ 10.その他

「コト」消費

食品

「コト」消費型

32.0%

14.7%17.2%

5.2%

7.1%

5.1%0.1%

7.3%

8.6%

2.8%

5.成長戦略

スポンサー及びサポート会社との連携

18

5.成長戦略

スポンサー及びサポート会社からのサポート内容

情報提供 優先買取権及び優先交渉権付与

ウェアハウジング

再開発サポート

環境配慮技術等 PMBM業務 リーシング

サポート 人的サポート セイムボート出資

シンボルマークの使用許諾

日本エスコン ● ● ● ● ー ● ● ● ● ●

中部電力 ● ー ー ー ● ● ー ー ー ●

中電不動産 ● ー ● ー ● ● ● ● ● ●

本投資法人

スポンサー サポート会社

不動産開発ノウハウ 中部電力グループ

（中部電力100％子会社）

不動産事業の共同プロジェクト推進

●議決権割合33.3%出資、取締役の就任、日本エスコングループへの出向

●中電不動産への出向

●パイプライン情報提供●パイプライン情報提供

●再開発サポートによるアセットリサイクル

●環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウの提供

サポート契約●セイムボート出資検討●ウェアハウジング

スポンサーサポート契約●4.8%のセイムボート出資●優先買取権/交渉権付与

中部電力中電不動産

中電不動産とのサポート契約によるウェアハウジング機能の提供等、サポート体制を拡充

上場時 第1回公募増資後 中期目標

外部成長5.成長戦略

19

5.成長戦略

上場後初の公募増資を完了し、資産総額1,000億円に向けた更なる飛躍のステージへ

資産規模の推移・成長イメージ及びパイプライン

416億円519億円

1,000億円

現状のパイプライン（優先買取権・優先交渉権付与）14物件

トライアル近江八幡店（底地）

ドラッグユタカ向日上植野店（底地）

ウエルシア武庫元町店（底地）

tonarie栂・美木多（持分50％）

tonarie大和高田（持分50％）

クスリのアオキ斑鳩店（底地）

その他6物件（底地3物件・土地建物3物件）ソヨカふじみ野

KoLuTeNa I

25物件 28物件

中電不動産(ウェアハウジング)

中電不動産(ウェアハウジング)

中電不動産(ウェアハウジング)

中電不動産(ウェアハウジング)

中電不動産(ウェアハウジング)

Q’tMOG

クレオ

つくば駅

20

5.成長戦略

駅前の大規模商業施設、西武筑波店が2017年2月に、イオンつくば駅前店が

2018年1月に閉店するなど、駅周辺の新たな街づくりや活性化が求められている

状況下、2018年12月及び2019年3月、スポンサーである日本エスコンが商業施

設「つくば Q’t」「つくば MOG」に加え、隣接する商業施設「つくばクレオ」 を取得。

つくば駅前という交通拠点の強みと、ペデストリアンデッキで繋がる駅周辺街区の回遊性の良さを活かし、地域に根ざした開発として、マーケット・ニーズに合う業種業態・店舗を構成することにより3施設一体にて魅力的な施設を設計。

旧西武棟はリノベーションし新たな施設として再生、旧イオン棟部分の建物は解体し、共同住宅を開発予定。

スポンサーによる商業開発により継続的な取得により安定的な成長を目指す

つくばプロジェクト（優先交渉権付与物件）

外部成長

つくばMOGつくばQ’t つくばクレオ

茨城県つくば市

6.財務戦略

財務の状況と基本方針

22

6.財務戦略

安定した財務運営を実現し、新規格付「R&I:A-（安定的）」を取得

格付の取得（R&I） LTVコントロール

借入先の分散状況

財務ハイライト［2020/2/4時点］

［2020/2/4時点］

「A-」（安定的）（以下、R&Iリリースより）格付の方向性は安定的。大都市圏で底堅い需要が見込まれる商業施設とその底地により、安定したポートフォリオを構築しており、中期的な収益の変動要素は少ない。レバレッジは低めで、相応の収益性も確保している。今後、スポンサーのパイプラインを活用した外部成長、運営実績の蓄積、資金調達条件の改善動向について注目していく。

44.5%43.7% 43.6% 44.0%

43.6%

42%

43%

44%

45%

46%

上場時 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期

20.6%

14.1%

13.8%9.6%

9.2%

8.0%

7.2%

7.2%

2.8%2.0%

2.0%1.2%1.2%

1.2%みずほ銀行三井住友銀行福岡銀行イオン銀行三井住友信託銀行三菱UFJ銀行りそな銀行みなと銀行池田泉州銀行千葉銀行百五銀行みずほ信託銀行愛知銀行中京銀行

有利子負債総額 250億円 平均残存期間 2.8年

平均利率 0.50% 長期比率 98.5％

（予想） （予想）

7.ESG戦略

7.ESG戦略

環境

ESGに関する取組み

E省エネへの取組み、あすみが丘ブランニューモール、tonarie 4物件の共用部にLED照明を設置あすみが丘ブランニューモールに地下水膜ろ過システムを導入予定①災害時における給水ライフラインの確保による事業継続性の向上②災害時における地域住民への飲料水無償提供③地下水膜ろ過システムによる公共水道使用量の削減

7.ESG戦略

商業施設の地域における役割を強く意識し、今後も積極的なESGへの取組みを推進

社会S暮らしに密着した商業施設「tonarie」の運営による地域の活性化、コミュニティ創生への貢献tonarie清和台近隣の社会福祉法人が運営する巡回バスを利用した地域住民用の無料巡回バス運行お買い物タクシー試験運用開始、青空コンサート開催認知症サポート商店街の認定tonarie大和高田振る舞い餅イベント、音楽会開催tonarie南千里ペットボトルキャップ回収によるこどもワクチン支援コンタクトレンズケースのリサイクルプロジェクト「アイシティecoプロジェクト」への参加女性活躍の推進資産運用会社によるワークライフバランス重視の職場環境作り（常勤女性割合50％）

ガバナンスGスポンサーにおけるESG経営推進体制強化に参画（スポンサーは2019年9月時点において日本の事業会社初となるGRESB リアルエステイト「デベロッパー評価」において「Green Star」及び「2 Star」を獲得。）

投資主利益とスポンサー・資産運用会社の利益の一体化①スポンサーグループによるセイムボート出資、②持投資口会制度の導入、③利益連動報酬体系

tonarie

24

8.投資主の状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国法人等

10,355人 97.6%

26人 0.2% 147人 1.4% 80人 0.8%

26

スポンサーのセイムボート出資に加え、親密金融機関からの強い信頼

投資主上位10社

所有者別投資主数・投資口数内訳

（ご参考）J-REIT平均※

（投資口数）

投資主数 第6期（10,608人）

投資口数 第6期（237,000口） 94,243口 39.8%

2020年1月期末の投資主の状況8.投資主の状況

17,785口 7.5%30,365口 12.8%94,607口 39.9%

52.0% 7.1%10.6% 30.4%

※ 証券取引所グループ「REIT投資主情報調査（2019年8月)の調査結果について」参照

0口

50,000口

100,000口

150,000口

200,000口

250,000口

2019年7月期末（第5期末）

2020年1月期末（第6期末）

氏名又は名称 所有口数（口） 比率

1. 大阪厚生信用金庫 20,200 8.5%

2. 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 16,300 6.9%

3. 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 11,870 5.0%

4. 株式会社日本エスコン 11,284 4.8%

5. 大阪商工信用金庫 10,025 4.2%

氏名又は名称 所有口数（口） 比率

6. 日成ビルド工業株式会社 9,190 3.9%

7. 大同信用組合 5,158 2.2%

8. 株式会社西京銀行 4,950 2.1%

9. 近畿産業信用組合 4,864 2.1%

10. 野村信託銀行株式会社（投信口） 4,356 1.8%

合計 98,197 41.4%

前期比（所有者投資口割合）

35.6%

14.2%

46.6%

3.5% 7.5%

12.8%

39.9%

39.8%

▲6.9％

+4.3％

▲1.4％

+4.0％

Appendix

貸借対照表

28

Appendix

第5期2019年7月期

第6期2020年1月期

資産の部流動資産

現金及び預金 1,130,148 1,362,862信託現金及び信託預金 2,042,721 2,035,286営業未収入金 29,468 24,539前払費用 40,415 38,315その他 129 63流動資産合計 3,242,882 3,461,066

固定資産有形固定資産

信託建物 5,148,577 5,171,132減価償却累計額 △106,999 △187,549信託建物（純額） 5,041,578 4,983,582信託構築物 128,715 128,715減価償却累計額 △7,240 △10,635信託構築物（純額） 121,475 118,080信託工具、器具及び備品 - 5,368減価償却累計額 - △417信託工具、器具及び備品（純額） - 4,951信託土地 36,837,448 36,837,448有形固定資産合計 42,000,502 41,944,061

無形固定資産商標権 933 879その他 7,517 6,700無形固定資産合計 8,450 7,579

投資その他の資産差入敷金及び保証金 10,000 10,000長期前払費用 62,012 46,686繰延税金資産 - 1投資その他の資産合計 72,012 56,687

固定資産合計 42,080,965 42,008,328繰延資産

創立費 22,745 17,059繰延資産合計 22,745 17,059

資産合計 45,346,593 45,486,454

第5期2019年7月期

第6期2020年1月期

負債の部

流動負債

営業未払金 55,705 60,331

未払金 110,722 47,695

未払費用 35,350 100,334

未払法人税等 605 624

未払消費税等 13,691 13,343

前受金 209,823 214,590

預り金 72 72

流動負債合計 425,971 436,993

固定負債

長期借入金 19,820,000 19,820,000

信託預り敷金及び保証金 1,486,733 1,404,497

固定負債合計 21,306,733 21,224,497

負債合計 21,732,705 21,661,490

純資産の部

投資主資本

出資総額 22,941,238 22,941,238

剰余金

当期未処分利益又は当期未処理損失（▲） 672,649 883,725

剰余金合計 672,649 883,725

投資主資本合計 23,613,887 23,824,964

純資産合計 23,613,887 23,824,964

負債純資産合計 45,346,593 45,486,454

単位：千円

損益計算書

29

Appendix

第5期2019年7月期

第6期2020年1月期

営業収益賃貸事業収入 1,299,519 1,381,840その他賃貸事業収入 135,030 162,247営業収益合計 1,434,550 1,544,087営業費用賃貸事業費用 384,663 434,141資産運用報酬 23,681 84,482資産保管手数料 1,987 2,269一般事務委託手数料 7,626 9,945役員報酬 3,000 3,000公租公課 11,281 7,324その他営業費用 14,622 39,451営業費用合計 446,863 580,615営業利益 987,686 963,472営業外収益受取利息 8 12還付加算金 306 -営業外収益合計 315 12

営業外費用支払利息 47,883 52,123投資法人債利息 430 -融資関連費用 202,635 20,919創立費償却 5,686 5,686投資口交付費 58,358 -その他 966 1,159営業外費用合計 315,962 79,888

経常利益 672,040 883,596税引前当期純利益 672,040 883,596法人税、住民税及び事業税 605 626法人税等調整額 - △1法人税等合計 605 625当期純利益 671,435 882,971前期繰越利益 1,214 754当期未処分利益又は当期未処理損失（▲） 672,649 883,725

単位：千円

物件別収支状況／第6期末鑑定評価の概要

30

Appendix

物件番号 1（ST-１） 2（ST-２） 3（SS-１） 4（SS-２） 5（SS-３） 6（KT-１） 7（KT-２） 8（KS-１）

物件名簿 あすみが丘ブランニューモール

西白井駅前プラザ

ケーズデンキおゆみ野店（底地）

ニトリ土浦店（底地）

ニトリ今市店（底地）

tonarie南千里

tonarie清和台

ラ・ムー北津守店（底地）

運用日数 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日

築年数（年） 19.4 19.8 - - - 15.3 12.3 -賃貸事業収益 236,784 20,437 70,570

非開示

非開示

322,551 188,057 38,148賃貸事業収入 170,044 16,999 70,570 266,683 153,430 38,148その他 66,740 3,437 - 55,867 34,626 -

賃貸事業費用 120,738 5,671 550 134,882 60,533 6,986公租公課 - - - 23,409 - 6,236管理委託費 31,640 2,100 300 52,819 25,220 500保険料 560 171 - 334 409 -修繕費 13,596 196 - 6,709 4,023 -その他 74,940 3,203 250 51,610 30,880 250

賃貸NOI 116,046 14,765 70,020 187,668 127,523 31,162減価償却費 17,199 800 - 13,353 24,278 -

賃貸事業損益 98,847 13,965 70,020 174,315 103,244 31,162

期末簿価 3,243,167 455,257 2,737,549 1,007,414 368,224 7,204,733 3,299,154 1,284,444

償却前NOI利回り※1 7.1% 6.4% 5.1% 5.4% 6.2% 5.2% 7.7% 4.8%

償却後NOI利回り※1 6.0% 6.1% 5.1% 5.4% 6.2% 4.8% 6.2% 4.8%

物件番号 9（KS-２） 10（KS-３） 11（KS-4） 12（TT-1） 13（TS-１） 14（FS-1~11） 15（OS-１）

合計／平均物件名簿ケーズデンキ西神戸店（底地）

山陽マルナカ水谷店（底地）

TSUTAYA堺南店（底地）

パレマルシェ西春

マックスバリュ桔梗が丘東店（底地）

福岡春日プロジェクト（底地）

ケーズデンキ倉敷店（底地）

運用日数 184日 184日 184日 184日 184日 184日 184日

築年数(年） - - - 25.4 - - - 18.4(平均)

賃貸事業収益 62,176

非開示

21,600 171,128

非開示

266,315

非開示

1,544,087

賃貸事業収入 62,176 21,600 169,560 266,315 1,381,840

その他（収入） - - 1,568 - 162,247

賃貸事業費用 750 568 9,660 3,542 349,778

公租公課 - - 0 - 32,246

管理委託費 500 300 5,751 1,980 123,111

保険料 - - 875 - 2,352

修繕費 - - 542 - 25,067

その他（費用） 250 268 2,489 1,562 166,999

賃貸NOI 61,426 21,031 161,468 262,773 1,194,309

減価償却費 - - 28,731 - 84,363

賃貸事業損益 61,426 21,031 132,737 262,773 1,109,946

期末簿価 2,154,463 1,443,034 955,939 4,633,830 483,542 10,537,198 2,136,105 41,944,061

償却前NOI利回り※1 5.7% 4.5% 4.4% 6.9% 6.3% 4.9% 4.9% 5.6%

償却後NOI利回り※1 5.7% 4.5% 4.4% 5.7% 6.3% 4.9% 4.9% 5.2%

物件名称 取得価格 鑑定評価額 評価時点差額 償却前鑑定NOI利回り※2

償却後鑑定NOI利回り※22019/2/13 2019/7/31

(A)2020/1/31

(B) (B) – (A)

1

あすみが丘ブランニューモール

3,200,000

3,310,000 3,310,000 0

6.1％ 5.0％あすみが丘スシロー（底地） 149,000 150,000 1,000

あすみが丘マクドナルド（底地） 136,000 136,000 0

2 西白井駅前プラザ 451,000 460,000 460,000 0 5.7% 5.3%

3 ケーズデンキおゆみ野店（底地） 2,710,000 2,860,000 2,860,000 0 4.7% 4.7%

4 ニトリ土浦店（底地） 999,477 1,080,000 1,080,000 0 5.4% 5.4%

5 ニトリ今市店（底地） 363,362 404,000 405,000 1,000 6.0% 6.0%

6 tonarie南千里 7,200,000 7,870,000 7,870,000 0 5.2% 4.9%

7 tonarie清和台 3,290,759 3,400,000 3,400,000 0 5.9% 4.4%

8 ラ・ムー北津守店（底地） 1,270,000 1,480,000 1,480,000 0 4.9% 4.9%

9 ケーズデンキ西神戸店（底地） 2,133,429 2,470,000 2,470,000 0 5.3% 5.3%

10 山陽マルナカ水谷（底地） 1,430,000 1,510,000 1,510,000 0 4.4% 4.4%

11 TSUTAYA堺南店（底地） 946,000 999,000 1,010,000 11,000 4.1% 4.1%

12 パレマルシェ西春 4,610,000 4,670,000 4,670,000 0 5.8% 4.6%

13 マックスバリュ桔梗が丘東店（底地） 477,767 534,000 534,000 0 6.0% 6.0%

14 ミスターマックス春日（底地） 3,387,444 3,830,000 3,870,000 40,000 4.4% 4.4%

15 ユニクロ春日（底地） 595,000 648,000 654,000 6,000 4.0% 4.0%

16 Avail.しまむら春日（底地) 863,387 1,080,000 1,090,000 10,000 4.8% 4.8%

17 au-SoftBank春日(底地） 143,560 158,000 160,000 2,000 4.6% 4.6%

18 くら寿司春日（底地） 261,340 299,000 301,000 2,000 4.8% 4.8%

19 ドコモショップ春日（底地） 160,900 179,000 181,000 2,000 4.7% 4.7%

20 こんぴら丸春日（底地） 236,360 262,000 264,000 2,000 4.7% 4.7%

21 ワンカルビ春日（底地） 236,360 262,000 265,000 3,000 4.7% 4.7%

22 資さん春日（底地） 401,000 418,000 421,000 3,000 4.5% 4.5%

23 ナフコ春日（底地） 2,631,500 3,300,000 3,360,000 60,000 4.5% 4.5%

24 ケーズデンキ春日（底地） 1,487,390 1,790,000 1,820,000 30,000 4.4% 4.4%

25 ケースデンキ倉敷店（底地） 2,121,000 2,430,000 2,430,000 0 5.0% 5.0%

合計 41,607,038 45,988,000 46,161,000 173,000 5.1％ 4.7％

※1 「償却前NOI利回り」及び「償却後NOI利回り」には期末帳簿価額ベースによる割合を記載しています。※2 「償却前鑑定NOI利回り」及び「償却後鑑定NOI利回り」には取得価格ベースによる割合を記載しています。

単位：千円

ポートフォリオ構成／2020年2月末時点

31

Appendix

スポンサールート

66.8%

ブリッジルート33.2%

首都圏14.9%

近畿圏51.3%

中京圏9.8%

福岡圏20.0%

その他4.1%

底地49.2%

土地建物50.8%

No. 物件名 地域 所在地 種別 テナント数 取得価格（百万円）

鑑定評価額（百万円）

1 (ST-1) あすみが丘ブランニューモール 首都圏 千葉県千葉市

土地建物 30 3,200 3,596

2 (ST-2) 西白井駅前プラザ 首都圏 千葉県白井市

土地建物 4 451 460

3 (SS-1) ケーズデンキおゆみ野店（底地） 首都圏 千葉県

千葉市 底地 1 2,710 2,860

4 (SS-2) ニトリ土浦店（底地） 首都圏 茨城県土浦市 底地 1 999 1,080

5 (SS-3) ニトリ今市店（底地） 首都圏 栃木県日光市 底地 1 363 405

6 (KT-1) tonarie南千里 近畿圏 大阪府吹田市

土地建物 45 7,200 7,870

7 (KT-2) tonarie清和台 近畿圏 兵庫県川西市

土地建物 34 3,290 3,400

8 (KT-3) tonarie大和高田（持分50％） 近畿圏 奈良県大和高田市

土地建物 64 4,150 4,205

9 (KT-4) tonarie栂・美木多（持分50％） 近畿圏 大阪府堺市

土地建物 31 3,490 3,555

10 (KS-1) ラ・ムー北津守店（底地） 近畿圏 大阪府大阪市 底地 1 1,270 1,480

11 (KS-2) ケーズデンキ西神戸店（底地） 近畿圏 兵庫県神戸市 底地 1 2,133 2,470

12 (KS-3) 山陽マルナカ水谷店（底地） 近畿圏 兵庫県神戸市 底地 1 1,430 1,510

13 (KS-4) TSUTAYA堺南店（底地） 近畿圏 大阪府堺市 底地 1 946 1,010

14 (KS-5) ライフ大仙店（底地） 近畿圏 大阪府堺市 底地 1 2,733 3,050

15 (TT-1) パレマルシェ西春 中京圏 愛知県北名古屋市

土地建物 57 4,610 4,670

16 (TS-1) マックスバリュ桔梗が丘東店（底地） 中京圏 三重県

名張市 底地 1 477 534

17 (FS-1~11) 福岡春日プロジェクト（底地） 福岡圏 福岡県春日市 底地 11 10,404 12,386

18 (OS-1) ケーズデンキ倉敷店（底地） その他 岡山県倉敷市 底地 1 2,121 2,430

286 51,980 56,971

取得価格ベース

取得価格ベース 取得価格ベース

上場会社85.7%

非上場会社14.3%

テナント数ベース

スポンサー開発50.3%スポンサーに

よるリブランド

20.0%

他社開発29.6%

取得価格ベース

スポンサー関与

100%

四大都市圏95.9%

底地／土地建物比率

Point 1 商業施設100％（土地建物または底地）のうち底地が約49％

Point 2 四大都市圏が全体の約95%

Point 3 スポンサー開発やリブランドした物件が3分の2超

賃貸借残存年数

取得ルート 地域分散

底地のテナント スポンサー開発比率

20年以上30年未満3.7%

15年以上20年未満18.4%

10年以上15年未満52.2%

5年以上10年未満5.8%

5年未満19.8%

賃貸借契約面積ベース

※ 「スポンサー開発」とは、スポンサーが直接又は匿名組合出資を通じ、土地又は土地建物を取得し、土地を造成したのち底地としてテナントを誘致した物件及び建物を建設しテナントを誘致した物件を指します。

※

賃貸借残存年数

32

賃貸借残存年数（面積ベース）

※ 2020年2月29日現在における割合を記載しています。

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

あすみが丘 西白井 西春 南千里 清和台 大和高田 栂・美木多 底地

Appendix

（㎡）

109,501

113,626 114,592

116,552

100,000

102,000

104,000

106,000

108,000

110,000

112,000

114,000

116,000

118,000

上場時 2019年7月期末 2020年1月期末 公募増資・物件取得時

１口当たりNAVの成長

33

Appendix

33

Appendix

1口当たりNAV

（円）

※ 各時点における（簿価純資産 + 含み益 ー 分配金）÷発行済投資口総数を算出しています。

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

34

Appendix

34

Appendix

FFOペイアウトレシオ

91.3%

FFOペイアウトレシオ

本投資法人

※1 FFOペイアウトレシオ:分配金総額÷（当期純利益＋減価償却費）にて算出、各投資法人とも直近の決算期を参照しています。※2 決算開示未済の先は除いています。※3 2020年1月期末（第6期末）簿価ベース。なお、第5期中に取得した22物件の2019年度の固定資産税等は、費用ではなく購入簿価に計上されています。

スポンサー会社の概要

35

Appendix

日本エスコンの会社概要会社名 株式会社日本エスコン ES-CON JAPAN Ltd.

代表者 代表取締役社長 伊藤 貴俊

設立年月日 1995年（平成7年）4月18日

資本金額 6,275百万円（2019年12月31日現在）

従業員数 234名（連結・2019年12月31日現在）

売上高 72,106百万円（2019年12月期）

市場 東証第1部 トナリエ宇都宮(栃木県宇都宮市)

ロジトレス東条（兵庫県加東市）

古賀市玄望園土地区画整理事業（福岡県古賀市）

日本エスコン第3次中期経営計画/経営戦略（2020/12月期～2022/12月期）

１．経営の安定と持続的成長(1)事業の多様化①開発事業の多様化とコア化②事業展開地域の多様化

(2)ストック収益基盤の確保による収益構造の安定化①収益物件の開発・保有による不動産賃貸事業の強化②不動産ｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝ事業収益の強化

(3)中電グループとのシナジー効果発揮大型開発案件等の共同事業展開・次世代マンションの開発研究

(4)エスコンジャパンリート投資法人(EJR)の外部成長①EJRのスポンサー会社としての着実な相互成長②サポート会社である中部電力グループとの連携による相互成長

２．ESG推進による社会課題への対応

３．株主様への還元

日本エスコンの直近の事業事例商業開発事業

Oh！Me大津テラス（滋賀県大津市）

物流開発事業

土地区画整理事業

スポンサー会社の概要

36

Appendix

日本エスコンが北海道日本ハムファイターズの新球場のネーミングライツを取得。「ES CON FIELD HOKKAIDO」誕生へ。球場に隣接する約 9,400 ㎡の土地にホテルなどの様々な不動産開発を手掛けまちづくりに参画する予定。

新球場完成予想図

契約期間 2020年1月から10年以上の長期契約事業パートナー 株式会社北海道日本ハムファイターズ、株式会社ファイターズスポーツ＆エンターテイメント

主な権利内容

①新球場の命名権及びプロモーションの権利→ロゴを使用する権利や広報用に新球場の紹介映像を作成する権利等各種デザインや屋外広告（海外含む）の掲出権等➁事業パートナーとしてボールパークエリア内での開発事業権他→ボールパークエリア内における土地を購入し、ホテル事業を行う権利

ホテル等不動産

開発予定地

球場に隣接するエリア(FVILLAGE)内9,400㎡の土地にホテル等の様々な不動産開発を手掛けまちづくりに参画予定。→スポーツや文化振興等に協力、北海道地域の活性化と発展に貢献へ。

サポート会社の概要Appendix

中電不動産の会社概要会社名 中電不動産株式会社 Chuden Real Estate Co.,Inc.

代表者 代表取締役社長 渡邉 穣

設立年月日 1957年4月20日

資本金額 １億円（2019年7月1日現在）

従業員数 622名（2019年7月1日現在）

株主 中部電力株式会社（100％）（2019年7月1日現在）

中部電力の会社概要

会社名 中部電力株式会社 Chubu Electric Power Co.,Inc.

代表者 代表取締役社長 社長執行役員勝野 哲

設立年月日 1951年（昭和26年）5月1日

資本金額 4,307億円（2019年3月31日現在）

従業員数 30,321名（2019年3月31日現在）

売上高 3,035億円（2019年3月期）

市 場 東証第1部

37

日本エスコンと中部電力の資本業務提携後の進捗

中部電力グループとの資本業務提携によるシナジー効果発揮へ

日本エスコンは2018年8月に中部電力と資本業務提携契約を締結、同社の持分法適用会社となる（議決権割合33.3%）

業務提携の内容

共同プロジェクトの推進 名古屋白壁地区プロジェクト、日本エスコン・中電不動産が共同事業へ

事業エリアの相互補完 2019年3月日本エスコン名古屋支店開設双方エリア（中部、関西）にて事業を展開

中電グループ所有不動産の有効活用

次世代スマートハウス・コネクティッド・ホーム等の共同研究実施

中部電力グループの圧倒的な信用力・顧客基盤等を背景とした大型街づくりを展開

暮らしの環境・エネルギー・AI等の活用による次世代マンションの研究と開発を促進

中部電力グループ

日本エスコン

日本エスコン開発物件の売却先候補

中電不動産へウェアハウジング機能を利用し日本エスコン保有物件を売却

人事交流2019年4月より日本エスコン社員2名が中電不動産へ出向2019年3月に中部電力より日本エスコンに取締役1名が就任中電不動産社員が日本エスコングループへ研修出向

独立性の担保 日本エスコンならではのスピードを活かした事業展開継続

Disclaimer

38

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