pandox upgrade - nr 1 2010 (sv)

Up Grade

M A R K N A D S I N F O R M AT I O N F R Å N PA N D O X

InterContinental Montreal blev årets hotell 12S .

Nytt stjärn- system i Europa 8S .

Stort köpintresse på årets branschkonferens 4S .

Återhämtning på bred front – men fortsatt prispress

S P O T l I g h T

T R e N D e R | I N R e D N I N g PÅ M O D e T

#12010

Adress: Pandox AB Box 5364 102 49 Stockholm Tel: 08-506 205 50 Fax: 08-506 205 70 E-post: [email protected]

Besöksadress: Grev Turegatan 44, Stockholm

Grafisk form och produktion: Hallvarsson & Halvarsson

Foto: Ulf Blomberg, Getty Images, Shutterstock m fl.

Tryck: Jernström Offset, Stockholm, maj 2010. Eftertryck endast med Pandox tillåtelse.

Omslagsbild: Pandox-ägda InterContinental Montreal, Kanada.

Upgrade kan beställas från Pandox eller läsas på www.pandox.se

Pandox Upgrade. Marknads information från Pandox – utkommer med cirka tre nummer per år.

Redaktion: Anders Nissen, Annelie Sundström Aguilar, Anette Paulsson

Det görs fortfarande mycket få affärer i hotell-branschen till skillnad mot vad branschbedö-mare trott, trots en för-bättrad konjunktur och

fortsatt låga räntor. Toppåret 2007 genomför-des det globalt hotelltransaktioner för cirka 120 miljarder dollar. Sedan dess har marknaden i det närmaste tvärstannat med en nedgång på omkring 90 procent.

De flesta förståsigpåare tror att marknaden ska explodera under 2010 – främst på grund av att bankerna ska tvingas sälja fastigheter de tvingats ta över på grund av nödlidande krediter, så kallade distressed assets. Jones Lang LaSalle, som är en betydande och respekterad aktör, prognostiserar att transaktionsvolymen 2010 ska öka till 11–13 miljarder dollar, från 9,4 miljarder 2009. I dag känns även denna moderata siffra väl optimistisk.

Viljan är stark men osäkerheten storVår bedömning är att det finns ett par skäl till varför det görs så få affärer. Viljan att göra transaktioner finns, men säljarna har för höga prisförväntningar. Många kalkyler görs med utgångspunkt i hur mark-naden såg ut toppåren 2007 och 2008. Detta accepterar naturligtvis inte potentiella köpare efter-som de värderar objekten utifrån hur marknaden ser ut i dag och väntas se ut de kommande åren. Ett annat skäl är osäkerheten kring ränteutveck-lingen. Nuvarande ränta kommer tveklöst att gå upp vilket köparna inkluderat i sina höjda avkast-ningskrav – men nyckelfrågorna är i vilken takt och hur höga räntorna kommer att bli. En tredje faktor är finansieringen. Det är fortfarande svårt att få låna pengar och därför har många investerare försvun-nit från vår delmarknad.

Det finns ytterligare en viktig orsak till den begränsade viljan att göra affärer. Huvuddelen av de affärer som genomförts de senaste åren har gjorts av finansiella aktörer. Dessa saknar ofta kompetens om branschen och har därför ofta

också köpt till höga priser. Idag har många av dessa aktörer stora problem, men håller sig fly-tande tack vare låga räntor och bankernas passivi-tet – vilket i sin tur hänger ihop med de många stat-liga garantier som presenterats och som minskar trycket på bankerna att agera. Vad ska man då tro om framtiden? Ett realistiskt scenario är att antalet affärer ökar under slutet av året. Men det tar många år att återvända till de historiska nivåer vi såg under förra högkonjunkturen – både vad gäller volym och värde.

Kunskap en förutsättning för framgångHur ska priset på hotellfastigheter bedömas i dag? Enklast är att prognostisera intäkterna. Stora välre-noverade hotell med bra management kommer att fortsätta ha bra beläggning. Och priset på dessa kommer att stiga, även om det sker långsamt. Den stora svårigheten ligger i att prissätta risken i sam-band med ett förvärv. Vilket avkastningskrav ska sättas på objektet? I dag har vi historiskt låga rän-tor som kommer att stiga – frågan är som sagt bara när och i vilken takt och hur höga de kommer att bli. Dessutom har det blivit väsentligt dyrare att finansiera ett förvärv. Bankerna har i vissa fall fyrfal-digat sina marginaler och kräver även större andel eget kapital. Båda faktorerna har stor påverkan på värdet av en hotellfastighet. Situationen driver oss tillbaka till någon form av ursprungssituation – back to basics. Den enda säkra metoden framöver för att öka värdena på hotellen blir genom ett aktivt utvecklingsarbete. Detta i sin tur kräver en bred och djup specialistkompetens hur man framgångs-rikt driver hotell. Slutsatsen är att andelen aktörer som kan hotellbranschen kommer att dominera på köparsidan när marknaden vänder.

Den här utvecklingen hålls dock tillbaka genom mediernas sätt att fungera. För närvarande tävlar tidningarna om att komma med positiva nyheter. De flesta kurvor pekar uppåt enligt journalisterna. Många förleds därför att tro att krisen är över för hotellbranschen. Tyvärr är det inte så, även om livet nu är något lättare och riskerna till viss del minskat.

Positiv trend men tufft för de nordiska monarkiernaI USA var utvecklingen ojämn för första kvartalet i år – beläggningsgraden ökade med drygt 2 pro-cent medan priserna föll med cirka 4 procent. Såle-des minskade intäkterna för hotellbranschen med 2 procent. Trenden är dock god. Studerar man de 25 största marknaderna var utvecklingen övervä-gande positiv i jämförelse med 2009. I New York förbättrades beläggningsgraden med 10 procent och priset var relativt stabilt. Mars var den bästa månaden för hotellmarknaden i staden på 16 månader. Liknade trend finns i London och på större marknader i Euroland. Stockholm hade också en god start på året, även om mars blev en besvikelse. Nedgången i Stockholm ligger, YTD mars, på ca –3 procent där mer än hela ned-gången kommer från ett sämre pris. Prognosen är att utvecklingen fortsätter även under andra kvarta-let. I Köpenhamn fortsätter affärsklimatet att vara dåligt. Även om efterfrågan gått upp har det skett på bekostnad av ett lägre pris och marknaden urholkas successivt. 2010 blir ett tufft år i Dronningens by.

Er tillgivne,Anders Nissen

PS. Allsvenskan har startat och slutspelet i handboll pågår för fullt. Så det är mycket att hålla koll på. Jag sätter en spänn på att Drott går till final men där får de ge sig för starka Sävehof. Och den 9 juli lottas VM i handboll. Spännande! Då får vi veta vem Sverige möter i öppningsmatchen den 13 januari 2011.

Får vi se fler affärer i år?

eTT ORD PÅ vägeN

2 MArKNADSINFOrMATION FrÅN PANDOx

NyheterNovember

Berlin får sitt första Hampton by Hilton. Hotellet kommer att öppna under senare delen av 2010 och ha 214 rum.

Tristar Investment Holding har teck-nat ett avtal angående öppnandet av ett nytt Four Seasons Hotel i St Peters-burg. Hotellet kommer att öppna 2011 och ligga i Prins Lobanov-rostovkys palats. renoveringen av den historiska byggnaden beräknas kosta 125 miljo-ner dollar.

Rezidor har tecknat ett avtal om ett 150-rums hotell i ryssland. Hotellet kommer att drivas under Park Inns flagga och ligga i staden Yaroslavl.

December

Westmont Hospitality står bakom ett förvärv av renaissance Paris Hotel Le Parc Trocadero med 116 rum. Säljare är Strategic Hotels & resorts och prislap-pen 35,5 miljoner euro.

Millennium & Copthorne Hotels lanserar ett nytt internationellt varu-märke under namnet Studio M. Det rik-tar sig till resvana affärs- och privatrese-närer. Första hotellet öppnas i Singa-pore under andra kvartalet 2010.

Hilton öppnar sitt första Hilton Gar-den Inn i Polen under sommaren 2010. Hotellet ligger i Krakow och har 154 rum. Ytterligare två hotell kommer att öppnas under året, i rzeszow och Warszawa. Polen är identifierat som en av bolagets största tillväxtmarknader i Europa.

Accor säljer fem hotell till Invesco real Estate för totalt 154 miljoner euro. För-säljningen omfattar Novotel Muenchen City i München med 307 rum, Novotel roma la rustica och Mercure Corso Trieste i rom med 149 respektive 97 rum, Mercure Zabatova i Bratislava med 175 rum samt Pullman Paris La Défense i Paris med 384 rum. Samtliga hotell kommer även fortsättningsvis att drivas av Accor.

Travelodge meddelar att de kommer att utveckla tio fastigheter i England. Den totala investeringen är 61 miljoner pund. Tre av hotellen kommer att ligga i London och två i Manchester. Övriga hotell kommer att öppna i Liverpool, Bristol, Cannock, Camberley och Ando-ver. Totalt kommer Travelodge addera 1 133 nya rum.

Mars

Marriott International öppnar sitt andra Courtyard by Marriott i Schweiz. Det 175 rum stora Courtyard by Marriott Basel drivs under ett franschiseavtal.

Scandic adderar fyra hotell i södra Finland. Hotellen ligger i städerna riihi-mäki, Järvenpää och Lahti. Det fjärde hotellet ska byggas i Helsingfors, med anknytning till Paasitorni Congress Centre.

Hilton tar första steget in i Norge. Doubletree by Hilton, Oslo City Centre kommer att öppnas under våren. Hotel-let kommer till en början att ha 59 rum men efter renoveringen i slutet av 2010 får det ytterligare 44 rum.

Marriott International meddelar att de ska dubblera antalet hotellrum i Europa till slutet av 2015. Idag har bolaget här 174 hotell med 40 000 rum och de tän-ker alltså öka till 80 000 rum.

Easyhotel debuterar i Tyskland med det 125 rum stora easyhotel Berlin, Hackerscher Markt i Berlin. Det blir det 12e hotellet i Tyskland för easyhotel.

Berlin får sitt första Sheraton. Star-wood har tecknat ett hyresavtal med Chamartin Meermann Immobilien för det 464 rum stora hotellet som kommer att ligga bredvid centralstationen i Berlin. Bygget ska börja i slutet av 2010.

April

Carlson och Rezidor meddelar att Formosa International Hotels Corpora-tion kommer att köpa den hotelldel som drivs under varumärket regent. I förvär-vet ingår de globala rättigheterna till namnet regent, hotelldrift och hyres-kontrakt samt licensen för regent Seven Seas Cruises.

Scandic bygger ett hotell i Tampere i Finland och får därmed tre hotell i sta-den. Hotellet kommer att ha 207 rum och ligga nära tågstationen. Bygg-starten är planerad till augusti 2010.

Rezidor tar över driften på tio reval-fastigheter i Baltikum och ryssland. De kommer att drivas under management-kontrakt med reval hotels ägare, det nor-ska fastighetsutvecklingsbolaget Linstow.

hOTellväRlDeN

Februari

Choice Hotels International debute-rar i Polen – på sex ställen på en gång. Hotellen ägs och manageras av ett polskt fastighetsbolag som är dotterbo-lag till fastighetsutvecklingsbolaget Sal-wator Capital Group. Hotellen kommer att ligga i städerna Dzwirzyno, Katowice, Krakow, Poznán och Wroclaw.

Det 418 rum stora Park Inn Stockholm Waterfront Hotel, som hål-ler på att byggas, genomgår ett namn-byte redan innan det öppnar. Hotellet, som öppnar 2011, kommer då att heta radisson Blu Waterfront Hotel, Stock-holm. Det blir det sjätte radisson Blu i Stockholm.

Courtyard by Marriott Stockholm på Kungsholmen med 278 rum öppnade nyligen och blev då det första Courtyard by Marriott i Skandinavien. Det är också det största Courtyard i hela Euorpa.

InterContinental Hotels första hotell i Danmark är det 266 rum stora och 85 meter höga Crowne Plaza Copenhagen Towers. Det danska företaget Copenha-gen Hotel Management driver hotellet under ett 20-årigt franchiseavtal.

MArKNADSINFOrMATION FrÅN PANDOx 3

”Förmodligen ganska riktigt…”ÅReTS bRANSchKONFeReNS I beRlIN

Årets stormöte i Berlin var en blandning av illa dold osäkerhet och självsäkerhet grundad på till-gång på kapital. Vissa hade inte repat sig från 2009 års omfattande marknadsnedgång medan andra redan stod rustade för uppgång.

Hotellbranschens motsvarighet till Oscarsgalan gick som vanligt av stapeln i Berlin i början av mars. Likheterna är många – den pampiga musiken inför varje nytt ämne som ska avhandlas, prestigen i att vara presentatör/moderator samt vikten av att synas på just detta evenemang bland årets alla olika tillställningar.

Antalet delegater hade ökat från förra årets bot-tennotering. Det kunde konstateras att även besöksstatistiken på årets viktigaste konferens föl-jer revPAr-utvecklingen. Årets ökning var alltså ett tecken på att botten är nådd även i hotellens performance.

Om deltagarantalet är ledande för utvecklingen i hotellbranschen får man gissa att F&B-utbudet

under mötet ligger sent i konjunkturutvecklingen. Borta var ostron, champagne och stjärnkockar. Man hade dragit ned på både kvalitet och kvantitet och valet mellan korvgryta med ris och två sorters kallskuret kändes egalt. Och även om de flesta gick runt och lockade med att de hade hinkvis med kapital och att 2010 var året att investera, så kunde energin inte riktigt infinna sig.

Citatens gyllene årEn samling av branschens vassaste hjärnor delade med sig av sina erfarenheter och siade om framtiden.

Högkonjunkturen var ohållbar”Liksom tidigare högkonjunkturer var även denna dömd att ta slut. 2009 var ett tufft år men vi kan redan se förändringar i efterfrågemönstret som vitt-nar om att trenden vänder och botten förhopp-ningsvis är nådd. Eric Danziger, CEO på Wyndham Hotels, ansåg dock att det var lite sorgligt att bran-schen tycktes fira att det för tillfället är ”mindre

dåligt”. Hubert Joly, CEO på Carlson, hade en mer bestämd inställning och meddelade att de hade bestämt sig för att krisen är över.

En mer klarsynt version framfördes av den per-son som menade att en nedgång inte är något att sörja. Vad vi åter blivit påminda om under detta konjunkturfall är att nästa gång ska det finnas till-räckligt med kuddar att täcka lånekostnaderna. Eller som en vis man på scenen konstaterade ”vi lärde oss mycket under 2009”.

Det här decenniet skapas förmögenheter”Som första år på det nya årtiondet, och dessutom i botten på en konjunkturcykel, kan vi bara hoppas att vi under de kommande tio åren kommer att tjäna pengar. En av panelerna fick frågan om när vi tros komma tillbaka till 2007 års nivåer och svaren landade mellan 2011–2013 där största gemen-samma nämnare var år 2012.


Ovisst i transaktionsmarknaden

MARKNADeN OM MARKNADeN

Hotellbranschen föll hårt under 2009, RevPAR i Europa minskade på sina ställen med över 20 procent. Även transaktionsmarknaden nådde bottennivåer – men värdemässigt sjönk transaktionerna endast med 13 procent. Ban-ker och andra större hotellägare har i stor grad valt att vänta sig igenom lågkonjunktu-ren. Det låga antalet affärer har konserverat värdena i branschen. Väntar en prisjustering, eller kan vi bara kliva på tåget igen där det stannade vid 2007 års toppnivåer för en resa in i nästa högkonjunktur?

Helt i linje med den ekonomiska utvecklingen föll transaktionsvolymerna i Europa med cirka 50 procent under 2009 och landade på en historiskt låg nivå om 3 miljarder euro. Detta kan jämföras med 6 miljarder under 2008 och 18–20 miljarder under 2006 och 2007. Även om den totala voly-men halverades så sjönk värdet alltså endast cirka 13 procent.

Trygghet prio ettGenerellt kan man säga att den underliggande ekonomiska oron ledde till trygga och ”säkra” investeringar, både på grund av ett mer försiktigt agerande men också som resultat av bankernas hårdare krav. Företagen föredrog att göra något mindre affärer i sina hemländer framför att göra internationella storförvärv. Portföljförvärv som genom sin storlek ofta innehåller en stor del lånat kapital drabbades extra hårt. Tidigare har portfölj-förvärv stått för omkring tre fjärdedelar av den totala transaktionsvolymen i Europa. Under 2008 föll andelen till 50 procent och under 2009 var den endast 34 procent.

För att minska riskmomenten blev det också mer populärt att göra förvärv i familjära miljöer både avseende hotellmarknad och legala struktu-rer, men också med samma valuta som hemlan-det. Under 2009 var 60 procent av alla transaktio-ner inhemska. Motsvarande siffra för 2008 var endast 38 procent. Näst tryggast, efter investe-ringar i sitt eget hemland, verkar klassiska hotell-städer som Paris och London vara. På Internatio-nal Hotel Investment Forum i Berlin tidigare i år var det tydligt att det var just dessa städer som ansågs som en säker satsning. Det gick till och med så långt att en moderator fick förbjuda sina panel-medlemmar att svara Paris eller London på hans frågor, för att tvinga ur dem ytterligare åsikter.

Läget är inte längre beständigtUtvecklingen av både hotellmarknad, teknik och samhälle gör det svårare att värdera fastigheter idag. Läget på ett hotell har länge ansetts vara en trygg parameter. Men stadskärnor växer så det knakar och ”what’s hot or not” i en stad växlar snabbt och påverkar flöden oerhört starkt. Att vara knuten till ett stort och världsomspännande varumärke har också setts som ett kvitto på fram-gång. Men i dagens internationella och teknikvän-liga värld har värdet av att tillhöra den stora famil-jen urholkats. ”reach is no longer a chain advan-tage” för att citera robert Hornman, Managing Director på WOrLDHOTELS.

Cash is king”Det stod tydligt att fokuset ändrats. Från ett ihär-digt prat om loan to value under det senaste året fick vi nu reda på att kassaflöde och räntetäckning är det som värderas. Irr är förlegat. Är det så att branschen trampar vatten? Det gäller att tjäna till-räckligt med pengar för att kunna betala räntorna, snarare än att sträva efter att tjäna så pass mycket pengar så att det motsvarar din investering – och blir över.

Extend and pretend”Det pratades ivrigt om alla distressed assets som ska komma ut på marknaden som resultat av hög-belånade och underpresterande hotell i hårda marknadsförhållanden. Både paneldeltagare och besökare deklarerade högljutt att de hade pengar att investera. Vad som dock var minst lika tydligt var att ingen hade sett skymten av några distres-sed assets. Bankerna verkar vilja hålla på sina vär-demässigt sjunkande innehav tills värdena åter-uppstår. ”Det finns distressed assets, men i mark-nader där ingen vill vara” kungjorde Patric Fitzgibbon från Hilton Worldwide.

Avkastningskraven har blivit mer intelligenta”Om detta betyder att både avkastningskrav och värden har bestått under den senaste lågkonjunk-turen får vara osagt. Bristen på affärer har ju faktiskt bevarat transaktionsmarknaden från att falla värde-mässigt. Marknaden har fallit både i kvantitet och kvalitet men priset per hotellrum har inte minskat i relation till de revPAr-tapp om upp till 20–30 pro-cent som vi upplevde under förra året.

Om läge, timing och varumärke är rätt – då kan det bli affär!”Vad kan man säga? Allt är till salu – till rätt pris. Och alla vill vi ju köpa – till rätt pris. Köparnas intresse vittnar om att det är back to basic som gäller med trygga städer som London, Paris, München och New York på intresselistan.

Stiljte höjer inte värdetAtt förvärvsmarknaden ska komma igång hoppas de flesta på. Under samma konferens var det många som viftade med pengarna. Intresset var brett både sett till geografi och typ av hotell. Men bristen på förvärv skapar frustration i marknaden. Många är lycksökarna som väntar på att distres-sed assets ska dumpas ut i marknaden. Men än så länge har detta inte skett i någon större omfatt-ning då banker och andra storägare inte vill reali-sera sina förluster, utan sitter kvar på innehaven med hopp om en snar förbättring.

risken är att det här beteendet leder till ett utbudsöverskott när proppen väl släpper, vilket sannolikt sker när marknaden kommit en bra bit in i återhämtningen och tillväxten satt fart. Teoretiskt sett borde ett utbudsöverskott leda till priskonkur-rens och därmed en försenad prisjustering. Att marknaden undgår en värdeminskning bara för att transaktionsvolymen är låg är inte troligt. Och att tro att värdena skjuter i höjden bara för att hotellmarknaden sätter fart känns ännu mindre troligt. Mer sannolikt är att utbudsöverskottet leder till ett hack i kurvan och en långsammare återhämtning av transaktionsvärdena än önskat.

russel Kett, som var moderator vid den inle-dande debatten på den stora internationella hotellkonferensen, drog i alla fall sitt strå till stacken. Efter avslutad diskussion om kapitalis-men och den globala hotellfastighetsmarknaden, sammanfattade han deltagarnas input och åsikter med orden ”Buy, buy, buy and bye-bye!”.


Transaktionsvolymer, mdr EUR

0

3

6

9

12

15Portföljförvärv

Singelförvärv

09080706050403020100

PortföljförvärvSingelförvärvKälla: HVS Research

Förra året tog musten ur hotellbran-schen. Men det som upplevdes som en brant nedgång kan eventu-ellt följas av en brant uppgång. Redan under slutet av 2009 började volymerna komma tillbaka. Gene-rellt tappar priserna fortfarande, men nedgångstakten är på de flesta håll avtagande. Och även om återhämtningen kom snabbt väntas inga rekordnivåer under året. Mark-naden upplever nog en snabbt framträdande återhämtning snarare än snabb tillväxt.

2009 var ett tungt år i hotellbranschen. USA som helhet tappade nära 17 procent på helåret, i lika delar i beläggning och snittpris. Men mot slutet av året skedde en trendförändring och marknaden tog en ganska snabb vändning. redan i januari 2010 ökade efterfrågan, men på grund av ett tillskott i utbudet så blev det ingen tillväxt i beläggningen. Efterfrågan har fortsatt att öka under hela första kvartalet och beläggningen slutade på en ökning om 2 procent. Snittpriset sjunker dock fortfarande och slutade på –4 procent. Sammantaget mins-kade revPAr under första kvartalet alltså med cirka 2 procent.

Återhämtning i efterfråganDet här mönstret är typiskt för vad vi just nu ser i större internationella städer – återhämtning i efter-frågan men fortsatt tapp i pris. I USA är det lyxseg-mentet som ökar mest med omkring 10 procent i beläggningen under första kvartalet. Men priset ligger efter och har tappat nära 7 procent.

Tvär nedgång följs av

tvär uppgång?Volymtillväxten är tillbaka men priset har lång väg kvar

FOKuS PÅ MARKNADeN

New York slutade med ett revPAr-tapp om 26 procent för helåret 2009. Beläggningen föll med nära 6 procent medan priset tappade med dryga 21 procent. Men mot slutet av året började efterfrå-gan komma tillbaka och återhämtningen har varit tydlig sedan årsskiftet. Beläggningen steg med nära 12 procent under första kvartalet 2010. rev-PAr drogs ned något av priset men slutade ändå på dryga 7 procents ökning.

London slår toppåret 2008London hade det inte riktigt lika tufft under förra året och slutade på en revPAr-minskning med 4 procent. Eftersom återhämtningen här började mycket tidigare kunde staden uppnå en svag ökning i beläggningen på helårsbasis. Det svaga pundet lockar fritidsresenärer, men även affärs- och konferensgäster har ökat.

Första kvartalet 2010 fortsatte i samma goda anda. Beläggningen ökade med nära 6 procent och även priset steg i motsvarande omfattning.


Beläggning

okt-09 nov-09 dec-09 jan-10 feb-10 mar-10

New York 3% 0% 4% 8% 10% 16%London 4% 9% 8% 6% 5% 5%Paris –1% 3% 2% 3% 7% 11%Berlin –5% 3% 3% 6% 1% 7%Bryssel 1% 0% 1% 6% 3% 4%Köpenhamn 5% –6% 29%* 2% 2% 4%Helsingfors –7% –7% 3% –1% 21%** 19% Oslo –5% –2% 1% –8% –7% –10%Stockholm –1% 0% 5% 0% 7% –2%

* Förenta nationernas klimatkonferens (COP15)** Östersjömöte

I de flesta städer har beläggningen börjat stiga. Volymerna började komma tillbaka i slutet på 2009 och tillväxttakten i beläggningen ökar.

Snittpris

okt-09 nov-09 dec-09 jan-10 feb-10 mar-10

New York –18% –17% –11% –8% –5% 1%London –4% 3% 3% 3% 5% 7%Paris –7% –2% –6% –5% 0% 3%Berlin –15% –2% –3% 9% 6% 6%Bryssel –14% –11% –10% –8% –6% –5%Köpenhamn 3% –11% 67%* –14% –14% –15%Helsingfors –11% –9% –10% –11% –8% –9%Oslo –8% –1% 0% –4% –4% –4%Stockholm –5% –1% –3% –3% 2% –9%

* Förenta nationernas klimatkonferens (COP15)

Generellt faller priserna. Endast Berlin och London har haft tillväxt i priset under hela första kvartalet.

Totalt för årets tre första månader hade London en beläggning om 78 procent, vilket kan jämföras med 2009 års nivå om 74 procent. Det är också högre än både 2007 och 2008 som båda hade en beläggning om 76 procent under första kvartalet. Även snittpriset är rekordhögt med 124 pund, vilket kan mätas med toppåret 2008 då det var 122 pund.

I London kan dock utvecklingen komma att ändras. Både ökat utbud och prishöjningar kan hota fortsatt beläggningstillväxt. Majoriteten av Europas planerade hotellprojekt ligger i Stor- britannien. London är den destination med både flest planerade hotell och flest hotell under kon-struktion. Beläggningen riskerar att minska om inte efterfrågan ökar i samma takt som utbudet. Den relativt, konjunkturmässigt, tidiga höjningen av snittpriserna kan också skrämma bort resenärer. Prishöjningar i fel skede kan trycka bort potentiell efterfrågan.

Generella pristappTvärt om, och kanske en mer korrekt bild för andra större internationella städer, är Bryssels utveckling under första kvartalet. revPAr-nivån för första kvartalet ligger här 14 procent under toppåret 2008, men endast en procent under 2009. Hittills i år har beläggningen ökat med 5 procent medan priset har tappat med närmare 6 procent. Även Amsterdam, Köpenhamn, Frankfurt och Prag har tappat i pris under första kvartalet 2010.

I Paris steg revPAr med 6 procent under perio-den januari till mars i år. Beläggningen ökade med 7 procent och priset tappade 1 procent. Jämfört med 2008 års nivåer ligger staden långt efter. Paris revPAr för första kvartalet 2010 ligger 20 procent lägre än toppårets nivåer. Alla segment visar tillväxt i beläggningen men mest ökar faktiskt de tvåstjär-niga hotellen, medan tillväxten i det fyrstjärniga segmentet kommer först på andra plats.

Blandad turismprognosDe underliggande turistströmmarna ökade under senare delen av 2009. Och World Tourism Organis-zation (UNWTO) prognostiserar en fortsatt ökning på mellan 3 och 4 procent för helåret 2010. Asien förväntas ha den högsta tillväxten medan Europa och Amerika uppskattas få en något långsammare återhämtning. Lika positiva är dock inte World Tra-vel Tourism Council (WTTC), som inte räknar med någon tillväxt alls.

I Storbritannien förväntas det svaga pundet att driva turismen under 2010. Förutsättningarna är fortfarande tuffa och volymerna kommer inte nå några rekordnivåer. Däremot kommer besökarna att spendera mer under sitt resande. I Europa som helhet prognostiseras en tillväxt om 2,4 procent för 2010 och ytterligare närmare 4 procent under 2011.

Skiftande start på året i NordenI de nordligare delarna av Europa väntas återhämt-ningen gå lite långsammare. I Helsingfors drop-pade revPAr med hela 17 procent under 2009. Året 2010 har dock börjat bättre och januari till mars ligger knappt 2 procent över föregående år. Efterfrågan har börjat öka och beläggningen ligger 12 procent över första kvartalet 2009. Priset sjun-ker dock fortfarande och minskade under perioden med drygt 9 procent.

Oslo tappade 10 procent under 2009. Situatio-nen är fortfarande påfrestande och både belägg-ning och snittpris fortsätter sjunka första kvartalet 2010. Tapp i båda parametrarna leder till en fortsatt nedgång i revPAr på över 10 procent YTD mars.

I likhet med Oslo tappade Stockholm närmare 10 procent under 2009. Men till skillnad från sin norska granne har volymerna här börjat återvända och januari till mars 2010 ökar beläggningen i Stockholm med cirka 1 procent. Priset tappar dock fortfarande och revPAr minskar med dryga 2 pro-cent under kvartalet.


Återhämtningen började extra tidigt i London och nu stiger både pris och beläggning. Det finns dock risk för avmattning i belägg-ningstillväxten, bl a på grund av den konjunkturmässigt tidiga prisökningen.

London RevPAR, kvartal 1

0

20

40

60

80

100

1202010

2009

2008

Kv1MarsFebruariJanuari

201020092008

I London slog revPAr 2008 års toppnivåer både under februari och mars.

Paris RevPAR, kvartal 1

0

50

100

150

2002010

2009

2008


201020092008

Paris ligger fortfarande en bra bit under tidigare toppnivåer, men både februari och mars presterade bättre än föregående år.

Bryssel RevPAR, kvartal 1

0

20

40

60

80

1002010

2009

2008


201020092008

Bryssel ligger fortfarande under föregående års nivåer.

Marknadsbarometern visar utvalda städers läge i konjunkturcykeln. Bedöm-ningen bygger på en analys av varje stad. Hänsyn tas till makroutveckling, hotellbranschens utveckling, konjunkturen, hur väl utvecklad hotellmarknaden

är samt hur pass utvecklad och likvid hotellfastighetsmarknaden är. Observera att hotellkonjunkturcykeln är lika i mönster, men olika i tid.

SVErIGE

PEAK Umeå NEdgåNg

Jönköping, Lund, Helsingborg, Göteborg, Malmö, Uppsala, Sundsvall, Luleå

TillväxT _

UTPlANiNg: _

I Umeå tickar fortfarande efterfrågan på. Priset lig-ger ungefär som föregående år och på rullande tolv månader ligger revPAr på +5 procent. Även 2010 har fortsatt med samma trend. I Jönköping har efterfrågan tappat ett tag nu, priset har kommit ikapp och ligger på minus på rullande tolv måna-der. De första två månaderna ligger Jönköping cirka 6 procent under 2009 års nivåer.

I Malmö stiger efterfrågan sedan åtta månader till-baka mätt på rullande tolv månader. På grund av tillskott i marknaden får det dock ingen effekt på beläggningen. Både konjunktur och konkurrens sätter press på priset. Helsingborg fortsätter att tappa i både beläggning och pris. revPAr ligger på cirka –4 procent på rullande tolv.

Göteborg tappar både i efterfrågan och pris.

Årets första två månader följer tidigare trend om 3–5 procents nedgång i beläggningen och omkring 1 procent ner i pris, men mars blev ännu sämre. Stockholmsmarknaden tappar cirka 7 procent i pris på rullande tolv månader men efterfrågan har börjat komma tillbaka. Nedgångstakten i belägg-ningen är avtagande och januari till mars ackumu-lerat ökar beläggningen med närmare 1 procent.

Pandox marknadsbarometerMARKNADSöveRSIKT Feb/MAR 2010

AvTAgANdE NEdgåNgStockholm, Stockholm 5, Karlstad

Ökat behov av ledstjärnor

Klassificeringen av hotell har länge varit på tapeten. Det finns inte en global standard – det finns flera. Varje land har haft sin egen och ibland har det inte ens funnits en officiell stan-dard. Arbetet för ökad samordning har äntligen gett resultat, både nationellt och internationellt.

I Norge införs ett nationellt kvalitetssäkringssystem under nästa år. Enligt närings- och handelsminister Trond Giske är systemet internationellt banbry-tande. Den nya graderingen lägger vikt vid både miljö och service men också gästernas åsikter. Hotellen kan till och med förlora en stjärna om gäs-terna är missnöjda.

Det finns dock delade meningar om behovet av ett landsomfattande klassificeringssystem i Norge.

TReNDeR I TIDeN

Motståndarna menar att norrmännen kan sin mark-nad så pass bra att de inte behöver vägledning i sina val av hotell. Den norska marknaden består till 70 procent av inhemsk efterfrågan och 40 procent av hotellens gäster är återvändare. Således behö-ver de ingen hjälp att välja, anser vissa.

Pris inte längre lika med kvalitetDet är inte helt lätt med betygssystem i hotellbran-schen. Grundtanken är att det finns en korrelation mellan pris och kvalitet. När majoriteten av alla hotell använder sig av revenue management och priserna dessutom pressas av internetbaserade försäljningskanaler kan relationen sättas ur spel. Är pris inte längre ett kvitto på kvalitet? Ja, då kanske det är extra viktigt med ett klassificeringssystem.

Andra länder i Europa har gått ännu längre och samordnar nu hotellklassificeringen. I första steget kommer Hotelstars Union att omfatta 17 000 hotell i Tyskland, Österrike, Schweiz, Holland, Ungern, Tjeckien och Sverige. Klassificeringen startade 1 januari 2010. Det nya systemet består av 270 kriterier och innehåller bland annat tilläggspoäng även för mjukare värden som kvalitetssäkring och gästundersökningar, men även för rumsytor, konfe-rens och wellness.


FöRKLARING AV DE OLIKA DELARNA I HOTELLKONjUNKTURCyKELN;

TILLVÄxT Beläggningen stiger relativ snabbt och priserna börjar öka. Hög potential och låg risk.

PEAK Beläggningen stiger/planar ut och priserna ökar snabbt. God potential och låg risk som successivt ökar till hög risk.

NEDGÅNG Beläggning och pris sjunker som en följd av lägre efterfrågan eller överkapacitet. Låg potential och hög risk.

AVTAGANDE NEDGÅNG Volymerna blir stabilare – fortsatt prispress. Viss potential och hög risk.

UTPLANING Beläggningen stiger med oförändrade priser. Hög potential med en avtagande risk.

PEAK – NEdgåNg

Oslo

TillväxT London, Berlin, Paris

UTPlANiNg: Amsterdam, Bryssel

INTErNATIONELLT

Helsingfors har länge haft en nedgång i efterfrågan, men nu ligger beläggningen på +12 YTD mars. Priset ligger på en nedgångstakt om cirka 9 pro-cent, både på rullande tolv månader och för årets första tre månader. Även Oslo fortsätter att tappa, men utan positiva signaler. revPAr ligger på minus 13 procent för januari–mars 2010.

I Köpenhamn fortsätter priset att falla över 10 pro-cent. Den negativa trenden i efterfrågan har dock vänt. Beläggningen har haft positiv tillväxt under januari till mars 2010. I Berlin slutade helåret 2009 på ett revPAr-tapp om hela 19 procent. Ned-gångstakten började dock avta under sista kvar-talet 2009 och både pris och beläggning ökade

under första kvartalet 2010. YTD mars ligger sta-den på 11 procent över första kvartalet 2009.

I London började återhämtningen tidigt och både snittpriser och beläggning ökar nu sedan sista kvartalet 2009. Första kvartalet slutade på 11 procent upp i revPAr, en ökning driven av lika delar tillväxt i beläggning och pris.

AvTAgANdE NEdgåNgHelsingfors, Köpenhamn, Prag, Wien

Mer om hotellmarknadenPANDOX INFORMeRAR

Vill du veta mer om hotellmarknaden i allmän-het och Pandox i synnerhet? Här är två bra kunskapskällor att hämta information ifrån.

Årsredovisningen för 2009 Pandox årsredovisning kan du beställa genom att skicka mail till [email protected] – lämna ditt namn och dina adressuppgifter så skickas den samma dag. Årsredovisningen finns även att läsa på www.pandox.se

Pandox årliga HotellmarknadsdagÅrets evenemang i hotellbranschen! Boka den 25 november i din kalender redan nu. Som vanligt kommer vi att presentera nationella och internationella hotellmarknadstrender samt ett aktuellt ämne i vår industri.

Redovisning av Pandox affärsverksamhet 2009

e t t a v d e l e d a n d e h o t e l l f a s t i g h e t s b o l a g e n

The Pandox Spirit


Inred rätt 2010 Att starka varumärken gör allt för att sätta sitt avtryck i så många bran-scher som möjligt är inte ovanligt. Nu är det modebranschen som vill nästla sig in i hotellbranschen. Senast i raden är en världskänd designer som får inreda ett antal rum på Claridge’s i London. Frågan är om hon tänker hålla sig till den politiskt korrekta, men också heta, trenden när det kommer till färgval.

Den internationella arkitekt- och designfirman J/Brice Design International har många hotell på sitt samvete. De hävdar att 2010 är ”the decade of the guest” och säger att mantrat läge, läge, läge har ersatts med jämför, jämför, jämför. Detta grundar sig i dagens transparanta samhälle där man enkelt kan leta sig igenom alla världens hotell för att hitta

något som passar en själv. ”Fashion now drives hotel concepts and design, and the memorable hotels of the 2010 decade will be regarded of sexy sophistiaction, daring interiors, and mood-evoking colors.” säger bolagets CEO Jeffery Ornstein.

Modeorakel mer rätt än inredningsdesignerOrnstein vill bannlysa uttrycket ”hotel design” och ersätta det med ”hotel fashion”. Han tycker att design fokuserar för mycket på byggnaden medan ordet fashion istället placerar fokus på gästen. Hans åsikter tycks delas av flera. Missoni, Armani och Moschino är exempel på ledande modeföretag som har egna hotell. Den senaste i modevärlden att ta klivet in i hotellbranschen är den världskända designern Diane von Furstenberg. Hon kommer att designa ett antal rum på Claridge’s i London. rum-men kommer att ha hotellets originalmöbler men blandas med hennes mönster och färgskala.

Även lyxvarubolaget LVMH (Louis Vuitton Moet Hennessy) har planer på att starta hotell. Bolaget driver sedan 2006 det femstjärniga Cheval Blanc i franska alperna och tänker nu försöka sig på att växa

detta varumärke. Först på listan ligger Egypten och Oman. LVMH tänker inte äga några hotell utan pla-nen är att driva verksamheten i management bolag.

Färgblandning i toppHotelchatter.com går så långt att de väljer en enda färg för 2010. De hakar på trenden som arkitekterna Stonehill & Taylor satte redan 2008 när de skapade konceptet för Best Western Pre-sident Hotel på Time Square i New York. Desig-nen inspirerades av presidentvalet 2008 och byggdes runt ”centrist purple” – en mix av republi-kanskt rött och demokratiskt blått. Hotellchatter.com pekar ut en mängd hotell i New York som följt trenden och hittar även ett antal utanför Ame-rikas gränser.

Andra färger att hålla sig till är starka röda nyanser, klara gula och mossgrönt. Som kontrast dyker även grått upp. Och gör något oväntat, skapa en wow-faktor, säger Jeffery Ornstein.

TReNDeR: INReDNINg PÅ MODeT


…du kan bo i en ”hundkoja”. Dog Bark Park Inn är ett bed & breakfast som ligger i Cotton-wood, Idaho. Hotellet är byggt som en jättestor beagle och värdparet har även specialiserat sig på att göra trähundar av självdöda träd.

…du kan gå och lägga dig i Milano och vakna upp i Zürich. Accor har en lastbil som under 45 dagar åker genom nio städer i Europa. Turen startar i Paris den 17 maj och slutar i Bryssel den 24 juni. Hotell-rummet i lastbilen har dub-belsäng, platt-tv och bad-rum.

…London är den skitigaste staden i Europa. TripAdvisor har gjort en omröstning på sin hem-sida om vilket som är det smutsigaste hotellet. På sex av de tio främsta platserna ligger Lon-don-hotell. På första plats hamnade dock Gros-venor Hotel i Blackpool och på andra plats Vil-laggio Club Porto Ainu i Budoni i Italien.

…världens trendigaste hotell ligger i Amsterdam. CitizenM Hotel Amsterdam City blev framröstat till trendigaste hotell 2010. Året innan fick samma hotell tre utmärkelser av Hos-pitality Design Magazine. Hotellet blev då utsett till bäst designade hotell och fick även pris för bäst designade hotellrum och publika ytor.

Vis

ste

du

att.

.. Gott och blandat från världens alla hotellhörn

Quality hotel Park Södertälje city

Opus Montreal

Grand Hotel Florida i Barcelona


PandoxnyttNyTT FRÅN PANDOX-SFäReN

InterContinental Montreal – HOTEL OF THE YEAr 2010! Quebec Tourism Awards har tilldelat InterContinental Hotel i Montreal den fina utmärkel-sen “Hotel Of The Year 2010” i kategorin 4- och 5-stjärnigt. Detta är ett starkt erkän-nande efter ett mycket hårt arbete med ombyggnad och repositionering!

Ny Brand Manager på Hotel BLOOM!Nej, detta är inte lillasystern till hotelldirektör Christel Cabanier, alias Miss BLOOM! Och nej, Christel har inte heller hyrt en dubbelgångare...Detta är Margot Muys, ny Brand Manager på Hotel BLOOM! Margot ska leda och samordna marknadsaktiviteterna på Hotel BLOOM! tillsam-mans med “6+1”, hotellets nya reklam- och Pr-byrå.

Sous chef på Hotel Berlin, Berlin – tvåa i VMSusanne DeOcampo-Herrmann, sous chef på Hotel Berlin, Berlin tog nyligen hem silvermedaljen på ”Culinary Challenge“ i Singapore tillsammans med Tysklands kocklandslag. Under tre hela dagar tävlade nio lag från tre kontinenter om att vara bäst i köket. Kockarna i det tyska laget kommer snart att samlas igen och platsen kommer då att vara Hotel Berlin, Berlin – men inte i köket den här gången. ”Vi vill hedra de fantastiska insatser de gjorde i Singa-pore genom att bjuda hela teamet på en lyxhelg på hotellet”, säger hotelldirektör Cornelia Kausch. En sak är säker, huvudstadens tredje största hotell kommer att ha några kritiska matgäster.

Galamiddag på Holiday Inn Brussels AirportHoliday Inn Brussels Airport var i mars värd för IHGs Business Performance Meeting. Närvarade gjorde bl a Kirk Kinsell, President EMEA Interconti-nental Hotels Group, tillsammans med många andra från IHG-organisationen.

Fler stjärnor på Quality Hotel Park Södertälje CityHotellet har av SHr tilldelats ytterligare en stjärna och kan numera stoltsera som det enda fyrstjär-niga hotellet i Södertälje med omnejd.

Svensk Hollywoodfru på Scandic Park Under ett par dagar bodde Maria Montazami på Scandic Park i Stockholm i samband med sitt deltagande på Qx-gaygala. Hon bodde i en svit med utsikt över Humlegården. Maria är en av deltagarna i TV3s omta-lade program Svenska Hollywoodfruar och en favorit hos många av dem som följer serien.

Hollywoodfrun Maria Montazami

Sus

anne

DeO

cam

po-

her

rman

n

Nyrenoverade InterContinental i Montreal. Hotellet pryder även omslaget till detta nummer av Upgrade. Margot Muys, Brand Manager på Hotel BLOOM!


pandox upgrade - nr 1 2010 (sv)

Documents